PRIMERO.-La sentencia de instancia desestima la demanda presentada en solicitud de nulidad de algunos de los acuerdos de la comunidad demandada, adoptados en la Junta de 12 de agosto de 2021,consistentes en la "ratificación" del anterior acuerdo de reparación de patologías, pago de los servicios de un arquitecto, ambos aprobados en la Junta anterior de 8 de julio de 2020,así como la "ratificación" de coeficientes de derrama que allí fueron también decididos; pronunciamiento desestimatorio que impugna la parte demandante denunciando error en la valoración de la prueba, reclamando una sentencia revocatoria que estima su demanda, con costas.
La parte apelada se ha opuesto al recurso presentado, abundando con sus alegaciones en el acierto de la resolución recurrida.
SEGUNDO.-En la sentencia apelada, se razona la desestimación de la demanda arguyéndose, sustancialmente, que "...Por la parte actora se reconoció que por la vía de hecho ambas edificaciones han actuado de forma independientes desde el inicio, aunque considera las mismas dos subcomunidades que integran una comunidad general, que es la que debe sufragar los gastos de rehabilitación de elementos comunes, como considera las obras.
Consta en las actuaciones unos estatutos, documento 5 de la contestación, reguladores del régimen de propiedad horizontal de las viviendas y semisótano-garajes que constituyen el DIRECCION000.- En dichos estatutos, que no están inscritos, se establece en el punto cinco, la existencia de dos comunidades, y así a lo largo de dicho punto se habla de Juntas Generales de Propietarios dentro de su respectiva comunidad,.. la comunidad de cada uno de los edificios, ... Junta General de Propietarios de cada uno de los edificios... En dichos estatutos, en el referido punto cinco se habla como ya se dijo en las medidas cautelares, de que además de sendas comunidades por cada edificio ...existirá una Comunidad General para los elementos que recogen en el segundo párrafo del apartado 1.1 (aunque por el tenor literal de lo recogido en el acuerdo 5, esta juzgadora entiende se refiere al párrafo segundo del apartado 1.2, al que se está refiriendo previamente).- En el punto 1.2.1 de dichos estatutos se enumeran los elementos comunes de cada una de las edificaciones, entre ellos, el suelo edificado, los cimientos, los vuelos, la estructura del edificio...mientras que los elementos comunes de la Comunidad general, 1.2.2, se refieren a las zonas ajardinadas, parques, aljibes, aceras interiores...- Estos estatutos constan aprobados por los propietarios que en su día lo eran, desde finales de los años80, principios de los 90, hecho no discutido y reconocido por uno de los actores al ser interrogado, Sr. Heraclio.
Consta documentalmente que DIRECCION001 diligenció su libro de actas el 24/10/1990 y el de DIRECCION000, el 13/11/1990, diligenciando su segundo libro 02/08/2021.- No consta la existencia de libro de actas de la llamada Comunidad General.- Consta porque no fue discutido que cada una tiene su presidente y NIF propio.- No consta la existencia de presidente de la comunidad general.
Consta en las actuaciones, inserto en el documento 7, una única acta conjunta de "LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 Y DEL DIRECCION001", de fecha 17/09/2022, siendo los temas tratados, la exposición y dación en cuenta del estado de un expediente del Servicio Provincial de costas, aprobación de presupuestos para la demolición y acondicionamiento del muro perimetral recayente en fachada playa, pendiente del Servicio Provincial de Costas, así como el cerramiento del residencia, referido a la escalera a la playa.- Dicha reunión se celebró bajo la presidencia de los presidentes a su vez de DIRECCION000 y DIRECCION001.
Consta probado que, desde el inicio, ambas comunidades han funcionado independientemente, y cada una a hecho frente a sus propios gastos, ordinarios y extraordinarios, y así constan en varias juntas que DIRECCION000 ha sufragado obras de rehabilitación o reparación que afectan a pilares de garaje, acta de 23/08/2003, estudio de presupuesto para reparación de fachada, 29/08/2004, 10/08/2004, reparación de caseta de ascensor, 06/08/2011, cambio de puerta de garaje, y otras mas.
Consta que los propietarios de DIRECCION000, al menos desde la junta de fecha 24/08/2003, contribuyen a los gastos de la comunidad, no por la cuota de participación en la comunidad general, sino haciendo diferencia entre pisos pequeños y pisos grandes.
Consta la propiedad de los actores de elementos integrados en DIRECCION000, puesto que así consta documentalmente y es un hecho no negado por la parte demandada.- Que el Sr. Pedro Miguel, propietario desde 1997 junto a su esposa, Sra. Flor, fue presidente de la Comunidad DIRECCION000 dos años, según las juntas de 10/08/2008 y 15/08/2009, sin que conste que efectuara actuación alguna en contra de la propia existencia de dicha comunidad, que la Sra. Loreto si bien es propietaria desde 12/05/2006, trae causa de su padre, que aparece en la escritura de constitución de propiedad horizontal de fecha 28/05/1982, elemento 7.- Que el Sr. Heraclio es propietario igualmente desde 28/05/1982, habiendo suscrito los Estatutos, tal como reconoció en el acto de la vista.
Consta en el libro de actas de la junta de propietarios de DIRECCION000 de 08/07/2020 que se adoptó el acuerdo de aprobar la hoja de encargo al Arquitecto para la elaboración del proyecto básico y demás para la reparación de patologías, autorizar a la junta para la elección de empresa constructora, distribución de cuotas extraordinarias según derrama, y el calendario de pagos, acuerdos 3 y 4.- Dichos acuerdos no consta que hayan sido impugnados.
Consta que en el acta de la junta extraordinaria de 24/09/2021 se aprobaron las derramas que cada uno de los comuneros debían abonar.- Consta que la parte demandante ha presentado demanda impugnando dicho acuerdo, según la documental acompañada a la audiencia previa...
... En primer lugar indicar que de los hechos probados, el sistema de distribución de gastos de DIRECCION000, está establecido desde los orígenes de ésta, y lo que se efectúa no es una alteración de las cuotas de participación de los propietarios sino la trasposición de la participación en la Comunidad General a la Comunidad DIRECCION000.- Obviamente la cuota de participación aumenta, pero a todos en la misma proporción y así es de ver en el propio cuadro que inserta en su demanda la parte actora, de forma que lo que se hace es adecuar la cuota de participación de la COMUNIDAD GENERAL a la participación en la COMUNIMDAD DIRECCION000.- En dicho cuadro, la suma de las cuotas de participación que refleja la junta de 2018, suma 5552%, mientras que en las juntas de 2020 y 2021 es el 100%.- No se altera la cuota de participación en los gastos de la Comunidad DIRECCION000.
En segundo lugar, señalar que los acuerdos que se impugnan en el presente procedimiento ni modifican la cuota de participación fijada en el título, ni establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, tanto de manera permanente como ocasional que lo alteran.- Véase que lo que se pretende es la nulidad de determinados acuerdos de la junta de 2021 que lo que hacen es rechazar revocar acuerdos previos adoptados en la junta de 2020...
... Ciertamente, la parte actora se basa en los acuerdos adoptados por la demandada, aquí impugnados, de 2021, mientras que esa exigencia del abono de tales gastos se basa en ese acuerdos de 2020, pero de estos acuerdos no se ha solicitado la declaración de nulidad por lo que no se puede, siquiera, examinar si, al margen de que proceda o no declarar la nulidad de los acuerdos impugnados de 2021, deben o no los demandantes hacer frente a los gastos derivados de las obras acordadas en aquella junta de los propietarios de las viviendas de DIRECCION000, en relación con los gastos de rehabilitación del edificio.- En conclusión, no se solicita por la parte demandante pronunciamiento alguno sobre la nulidad o no de los acuerdos de 2020, ni tampoco sobre si deben o no los demandantes afrontar aquellos gastos, sino, únicamente, respecto de si son o no nulos los acuerdos impugnados de 2021.
La declaración de nulidad, o por el contrario, de su desestimación, no deriva necesariamente que hayan o no de abonar los demandantes aquellos gastos, puesto que si se hubiera estimado, en su caso, la demanda, la declaración de nulidad de los acuerdos adoptados por la junta de 2021, no implica la "revocación" de los acuerdos de la junta de 2020, por lo que seguirían siendo válidos los acuerdos de la junta de julio de 2020.- Sencillamente los acuerdos impugnados de 2021 no "existirían"...
... En todo caso, se ha de analizar si los acuerdos impugnados, se insiste, de la Junta de 2021, han sido contrarios a la ley o a los estatutos, en base a que se han adoptado teniendo en cuenta las cuotas de participación referidas a la Comunidad DIRECCION000.- Y se ha de indicar que no.- Como ya se ha dicho, no modifican las cuotas de participación de la Comunidad General, sino que las trasladan la cuota de participación de la Comunidad General, a las comunidades existentes desde 1990, y en concreto a la Comunidad DIRECCION000; no se considera infringido el art.17.6 puesto que ninguno de ellos implican la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.- Antes al contrario, están conformes con éste último y que han sido aplicados durante más de treinta años, con la aquiescencia de los hoy demandantes, y si bien no está inscritos, lo cierto es que esa carencia de inscripción sólo sería oponible a terceros o futuros propietarios.- Y así en el art.5 de la LPH , señala que el título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En el presente caso el título constitutivo, documento num.6 de la demanda, inscrito en el Registro, no contiene las reglas de constitución y al ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley; se limita a la cuota de participación en la Comunidad General.- Existen unos estatutos, que constan unidos como documento num.5 de la demanda, y de la lectura de ellos se aprecia la constitución de dos Comunidades de Propietarios, recayendo cada una de ellas en DIRECCION000 y DIRECCION001, con sus propios elementos comunes y diferenciados de la otra, punto 1.2.1 de los Estatutos.
Pero como ya se dijo en los hechos probados, la realidad es que desde 1990 actúan de forma separada DIRECCION000 y DIRECCION001. Parafraseando la SAP Logroño, sección 1 del 25 de julio de 2022 ( ROJ: SAP LO 339/2022 - ECLI:ES:APLO:2022:339 ) los actores en el presente procedimiento se remiten a lo que consta en la escritura de declaración de obra nueva y propiedad horizontal, no habiendo sido modificado el título constitutivo, sin negar el funcionamiento de hecho de DIRECCION000 y DIRECCION001 como dos comunidades independientes, por lo que consideran que todos los acuerdos que hubieran sido adoptados sin haber sido convocados todos los propietarios, sin respetar el sistema de mayorías legalmente exigidas y el reparto conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo, son nulos, y que no se comparte...
... Y es lo que ocurre en este caso, desde 1990 existen dos comunidades de propietarios diferenciadas, DIRECCION000 y DIRECCION001, cuyos estatutos están suscritos por el Sr. Heraclio.- Que el Sr. Pedro Miguel, propietario desde 1997 junto a su esposa, Sra. Flor, fue presidente de la Comunidad DIRECCION000 dos años, según las juntas de 10/08/2008 y 15/08/2009, sin que conste que efectuara actuación alguna en contra de la propia existencia de dicha comunidad, y que la Sra. Loreto si bien es propietaria desde 12/05/2006, trae causa de su padre, que aparece en la escritura de constitución de propiedad horizontal de fecha 28/05/1982, elemento 7.- Si bien no consta en el Registro de la Propiedad DIRECCION000 y DIRECCION001, como comunidades independientes, sino como una única comunidad de propietarios, resulta acreditado que cada una de las comunidades de dichos portales ha venido actuando como comunidad independiente de la otra, con NIF propio, con libro de actas independiente, actuación separada de DIRECCION001 y de la Comunidad general para prácticamente para todo a lo largo de estos años, con reuniones de junta de propietarios por separado, distintas cuentas bancarias, distintos presidentes, sin oposición de los comuneros, hoy actores, a tal forma de gestión, ni que instasen la adecuación del funcionamiento de hecho a la constancia registral, manteniéndose en el tiempo la gestión separada como comunidades independientes como situación de hecho consolidada entre los comuneros..."
Frente a tan extensa y razonada argumentación, los demandantes se limitan es esta alzada a negar que su acción esté caducada por cuanto consideran que los acuerdos adoptados tienen una relevancia mucho mayor que la que resulta de su tenor literal, ya que en realidad lo que se está discutiendo es la propia validez del funcionamiento de la subcomunidad, ya que en sus acuerdos se obvia la existencia de una comunidad general que agrupa a ambos bloques de edificios, como lo demuestra la existencia una reunión convocada por ambos presidentes para tratar temas comunes, como es en el caso enjuiciado las patologías que afectan a todo el edificio y no solamente a la subcomunidad demandada, insistiendo por ello que al no respetarse el sistema de mayorías y no respetarse los coeficientes de participación, los acuerdos adoptados por la demandada son nulos de pleno derecho.
TERCERO.-Con carácter previo debemos significar que como esencialmente lo que se pretende es denunciar una errónea valoración de la prueba, según reiterado criterio jurisprudencial si bien los litigantes evidentemente pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, no pueden tratar de imponerla a los juzgadores, pues no puede sustituirse la valoración que el Juzgador de instancia realiza de toda la prueba practicada por la valoración que realiza la parte recurrente, función que corresponde única y exclusivamente al Juzgador y no a las partes, habiendo entendido igualmente la jurisprudencia, que el Juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque nunca de manera arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, pero teniendo en cuenta, como recuerda la STS de 14 de octubre de 2009 que "el principio de inmediación tiene una presencia más limitada en la segunda instancia -lógicamente referida a la práctica de nuevas pruebas y celebración de vista- y el tribunal de apelación examina las actuaciones probatorias llevadas a cabo ante el Juzgado sin plena inmediación, si bien teniendo a su disposición las mismas mediante la grabación efectuada sobre su desarrollo."
Además de lo anterior, en la segunda instancia, cuando de valoraciones probatorias se trata, debe respetarse el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o valoración en conciencia de las pruebas practicadas, al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia. Salvo que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio, porque prescindir de todo lo anterior es sencillamente pretender modificar el criterio del juzgador por el interesado de la parte recurrente.
En este caso, del examen de la resolución de instancia puesta en relación con el recurso interpuesto, no se evidencia la existencia del error en la valoración de la prueba que en definitiva se pretende. Pura y simplemente se intenta sustituir tal valoración de la juzgadora a quo,fundada esencialmente en la prueba practicada, y consecuente argumentación y conclusiones jurídicas, a las que expresamente nos remitimos, por otras más convenientes a los intereses de la parte recurrente.
Efectivamente, lo que subyace en la demanda presentada es una impugnación general del sistema de funcionamiento que, desde los años siguientes a la escritura de declaración de obra nueva y constitución de la propiedad horizontal, han venido desarrollando las dos subcomunidades que actualmente están funcionando entre los copropietarios en el bloque de Edificios en el cual se ubican de manera independiente y separadas, denominadas DIRECCION000 y DIRECCION001, debiendo significar que, como acertadamente se concluye en la sentencia apelada, no existe una Comunidad General que agrupe a todos los comuneros de ambas comunidades, sin que la preexistencia de una única reunión conjunta, dirigida por sus dos Presidentes, cualifique su virtualidad como tal, al haberse realizado exclusivamente para tratar un asunto relativo a un elemento común a las dos; por el contrario, está plenamente demostrado que la subcomunidad demandada ha venido funcionando, de hecho, como una comunidad independiente, con sus estatutos, reuniones y acuerdos que le son propios, encontrándose entre estos últimos precisamente los de "ratificación" impugnados, que al ser además una mera reiteración de otros anteriores que ya son firmes e inatacables, y por ello no pueden ser ahora objeto de revisión, resultando muy significativo que tres de los cuatro demandantes estuvieron presentes en dicha Junta del año 2020 donde se acordaron los luego ratificados en 2021 sin que en el acta conste su voto negativo a los acuerdos allí adoptados.
La inexistencia de una Comunidad General que agrupe a todos los propietarios y los más de 30 años de funcionamiento de la subcomunidad demandada, ameritan la validez de sus acuerdos con la única representación de los comuneros pertenecientes a la misma, pues como ya hemos dicho en otras resoluciones, diversas sentencias les reconocen a aquéllas, aún no estando constituidas formalmente, cierta capacidad jurídica en el ámbito interno de sus relaciones con los comuneros, así, la SAP Asturias 17 de febrero de 2016,en relación a la adopción de acuerdos decía que "...desde su inicio...ambos portales funcionaron en la práctica con total independencia, cada uno de ellos con sus órganos de administración y representación, libro de actas, estatutos, CIF y cuentas bancarias, celebrando sus correspondientes Juntas en las que también se decidía sobre elementos que pudieran considerarse comunes del conjunto del edifico (pintura de patio, cobertizo patio, cierres exteriores, claraboyas en tejado, reparación de tejado y canalones.). Por el contrario, no llegó a celebrarse junta alguna comprensiva de los dos portales, que carece de órganos de administración, libros de actora, cuentas bancarias o cualquier otro signo expresivo de que tenga vida propia. Así lo admite el propio demandante (hecho tercero de la demanda) y resulta patente a la vista de la extensa documental obrante en autos. Siendo esto así, debe desestimarse este motivo del recurso. La Ley de Propiedad Horizontal ya contempla ahora (art. 2 d ) la extensión de su normativa a las subcomunidades, respecto a los elementos o servicios comunes de uso exclusivo, plasmando así lo que era una realidad en la práctica y de la que ya se había hecho eco la jurisprudencia ( sentencias de 18 de diciembre de 1995 y 11 de julio de 2012 ).
También la SAP de la Coruña de 5 de junio de 2014: "...las subcomunidades de facto, que actúan como tales sin revestimiento jurídico alguno, pudiendo celebrar Juntas y adoptar acuerdos sobre asuntos de su exclusiva incumbencia, aunque ciertamente la cuestión ha sido polémica en la doctrina y la jurisprudencia... La SAP Barcelona de 19 de marzo de 2008 ) entendió que la constancia expresa en el título constitutivo de esta subcomunidad "no es requisito imprescindible, sino que cabe considerar la existencia de aquella de la propia situación de hecho en cada caso, conforme a lo dispuesto en el artículo 396 del CC ".
Otros muchos órganos judiciales admitieron la existencia de algunos elementos indiciarios que configuran la existencia de una subcomunidad de hecho, como la celebración de sus propias juntas de propietarios, la adopción de acuerdos en materias de interés exclusivo, la gestión de sus propios fondos y la designación de sus órganos representativos, fundamentalmente un presidente (entre otras, SSAAPP Barcelona de 25 de septiembre de 2001 , Vizcaya de 18 de mayo de 2006 , Alicante de 15 de marzo de 2007 o Pontevedra de 30 de junio de 2006 ). Sin embargo, algunas sentencias del Tribunal Supremo, como las de 3 de enero de 2007 y 30 de diciembre de 2009 y diversas resoluciones de la DGRN fueron un apoyo para las tesis más formalistas, que exigen para el reconocimiento de la subcomunidad que sea contemplada en el título constitutivo y su existencia haya tenido acceso al Registro de la Propiedad. Recientemente la reforma operada en la LPH por Ley 8/2013 ha incluido una referencia expresa en el nuevo aptdo. d) del art. 2 a estas subcomunidades, siendo necesario que del título constitutivo derive que varios propietarios disponen, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes, con independencia funcional o económica. Parece que no es preciso que de tal escritura dimane expresamente ni la denominación ni la referencia específica a su forma de funcionamiento..."
En el mismo sentido traemos a colación la SAP La Rioja 8/9/2011: "...se trata, en suma, del reconocimiento de la eficacia jurídica de las denominadas subcomunidades de hecho o propiedad horizontal de hecho, a las cuales les es de aplicación la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal (art. 2 ), habiéndose referido a ellas nuestra Jurisprudencia. Así, por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid sección 14, de 23 de diciembre de 2010 , señala que "la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 28 de mayo de 2009 indica que "la sentencia de esta Sala de 17 de julio de 2006 , con cita de las de 1 febrero 1995 y 25 marzo 2004 , ha admitido la existencia de la situación de propiedad horizontal de hecho con aplicación a la misma de la Ley de Propiedad Horizontal. Igualmente se refiere a la de 7 abril 2003 que, con mención de las de 28 mayo 1985, 20 febrero 1990 y 16 junio 1995, indica con referencia a un conjunto residencial y a la situación anterior a la introducción del artículo 24 por la Ley 8/1999, de 6 de abril , de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, que se había declarado la posible existencia de un régimen de facto "sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros". En conclusión, la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal , en la redacción que le dio la Ley 8/1.999, de 6 de abril, cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5, mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 del Código Civil , no lo hubiesen otorgado".
Finalmente añadiremos a lo ya dicho en la sentencia apelada acerca de la inexistencia de alteración alguna en los coeficientes de participación al realizar el reparto de cuotas o derramas, pues lo que resulta del cuadro explicativo presentado con la demanda es que, exclusivamente, se ha realizado un ajuste contable que se basa en adaptar unas cuotas que suman la mitad del coeficiente de participación en la totalidad del inmueble, lo que se logra mediante un cálculo proporcional aplicado a cada cuota de participación, dado que la subcomunidad demandada solamente agrupa a la mitad de los copropietarios que integran el régimen de propiedad horizontal inicialmente constituido tras la declaración de obra nueva.
CUARTO.-Conforme a lo dispuesto en el artículo art. 398.1 y 394 LEC, procede la condena en las costas de esta segunda instancia a la parte apelante.
Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;
