Sentencia Civil 142/2025 Audiencia Provincial Civil-penal de Ciudad Real nº 1, Rec. 207/2023 de 18 de junio del 2025

PRIMERO.- Ejercita la actora una acción derivada de cláusula rebus sic stantibus, en base al arrastre de la crisis económica y su agravación como consecuencia de la crisis sanitaria derivada del COVID-19, y las medidas administrativas de restricción de la actividad de restauración que llevaba a cabo en el local arrendado, así como en atención al impacto que las obras de adecuación de la C/ Montesa podrían tener en su negocio para solicitar en el suplico de su demanda:

"a) la condonación del pago de las rentas arrendaticias correspondientes a la mitad de marzo, abril, mayo y junio de 2020, así como suspendiendo dicho pago desde el pasado día 22 de diciembre de 2020, hasta que concluyan las circunstancias excepcionales motivadas por la pandemia del covid-19, para después condonar las rentas correspondientes a dicho período.

b) La reducción del 50% o por mitad de las rentas correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y veintiún días de diciembre de 2020, durante los cuales el repetido local comercial ha permanecido igualmente cerrado.

c) Expresa prohibición de plantear por parte de los demandados-arrendadores nuevo juicio de desahucio o reclamación de las rentas de alquiler durante el período que se prolongue la actual suspensión de la actividad de hostelería y restauración, decretada bien por la autoridad municipal, comunitaria o central.

d) Compensación de las rentas abonadas mediante consignación para enervar el juicio desahucio, en el supuesto de estimarse algunos de los apartados anteriores.

Por la parte demandada alegó la existencia de prejudicialidad civil y litispendencia por pender ante el Juzgado número 6 de los de igual clase de Ciudad Real, juicio desahucio número 795/2020; y segundo, cosa juzgada derivada de los actos propios de la parte que pretendió enervar la acción de desahucio consignando las rentas debidas, así como en atención a que el contrato litigioso fue resuelto por incumplimiento de la parte demandante en los autos del precitado juicio desahucio.

En cuanto al fondo alegó que las dificultades en el negocio del actor eran muy anteriores a haberse decretado el estado de alarma derivado de la situación de crisis sanitaria derivada del COVID-19, remontándose, en cuanto al pago de agua y basura, a los años 2018 y 2019, así como, en cuanto a la renta, a los meses de diciembre de 2019, enero, febrero y marzo de 2020. Pese a lo cual, y a su desahucio, ha reabierto su negocio en otra ubicación.

Por la Juzgadora de Instancia desestimó la demanda íntegramente, si bien igualmente desestimó la alegada cosa juzgada y en cuanto al fondo del asunto consideró que no concurrían los presupuestos para apreciar la posibilidad de aplicar la cláusula rebus sic stantibus.

Frente a dicha sentencia se interpuso recurso de apelación sustentando en la indebida denegación de la cláusula rebus sic stantibus, sobre la base que concurren todos los presupuestos para ello no siendo motivo de desestimación el hecho de que arrastrara impagos anteriores. Es claro el desequilibrio producido, derivado del cierre del negocio desde marzo de 2020 hasta febrero del 2021 derivado sustancialmente de las restricciones sanitarias, para concluir que se estimen cualquiera de las pretensiones alternativas solicitada en su demanda y con expresa imposición en costas a la demandada.

Por la parte apelada alego indebida admisión del recurso de apelación por no concurrir los presupuestos formales recogidos en el art. 458 de la L. E. Civil, como por otro lado en cuanto al fondo que se confirme la sentencia de instancia reiterando lo recogido en su escrito de contestación a aquella, y que se impongan las costas por temeridad y mala fe.

SEGUNDO.- Previamente a entrar a conocer de los motivos del recurso analizaremos la causa de inadmisión que alega la apelada en cuanto que entiende que no colma las exigencias del art. 458.3 y 459 de la L. E. Civil. En este particular considera la Sala que, sí que cumple los mínimos necesarios para que proceda su admisión a trámite y resolución, máxime cuando resulta obligada una interpretación de las normas procesales favorable al ejercicio del derecho a los recursos. No procede, por lo tanto, inadmitir el recurso formulado.

TERCERO.- A los efectos de resolver el recurso de apelación hemos de partir de la doctrina que recoge nuestro Tribunal Supremo en relación a la cláusula rebus sic stantibus, como el marco normativo aplicable al caso y a partir de ello determinar como alega el recurrente si concurren los presupuestos para en su caso la aplicación de la mencionada clausula.

Así nuestro Tribunal Supremo recoge: la sentencia del Tribunal Supremo número 156/2020, de 6 de marzo de 2020, recurso 2.400/2017 ,que declara:

Para resolver la cuestión, hemos de partir de la jurisprudencia sobre la denominada cláusula rebus sic stantibus,que se contiene en la reciente sentencia 455/2019, de 18 de julio :

(...) según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013 ). Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente, sentencia 5/2019, de 9 de enero ). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio , 64/2015, de 24 de febrero , y 477/2017, de 20 de julio , entre otras)".

Como resulta de la doctrina jurisprudencial expuesta, los requisitos para la operatividad de la cláusula rebus sic stantibus,son:

1.- Que se haya producido una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato de manera que la nueva situación haya implicado una alteración de la base del negocio.

2- Que esa alteración de la base del negocio produzca o bien la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes, lo que implica que no sea conforme a los criterios de buena fe y de equidad que esta excesiva onerosidad sea soportada exclusivamente por una de las partes contratantes.

3- Que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o modificarlo de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuya entre las partes de forma equitativa y justa.

La finalidad de la cláusula rebus sic stantibusse inspira en el principio de restablecer el equilibrio contractual, en aras, en definitiva, de la supremacía del principio de buena fe contractual, de modo que una interpretación integradora y acorde con dichos principios permite la ampliación a aquellos supuestos que no se encuentren expresamente previstos en la regulación.

Para que resulte por ello de aplicación la cláusula "rebus sic stantibus" debe acreditarse en primer lugar la realidad de la alteración de circunstancias radicalmente imprevisibles en el momento de celebrarse el contrato en cuestión.

Si el cambio de circunstancias está dentro de los riesgos asignados en el contrato, ya sea por estar expresamente previsto o por resultar tal asignación de su naturaleza, la alteración de circunstancias no producirá efecto alguno en la vida del contrato, es decir no dará lugar a la resolución o modificación de los términos pactados, debiendo atender los contratantes al principio "pacta sunt servanda".

Junt o a lo anterior, se requiere que en relación al contrato su finalidad económica resulte inalcanzable o que destruya o prácticamente haga desaparecer el equilibrio o proporción entre las prestaciones de una y otra parte, no existiendo otro medio que permita subsanar el desequilibrio.

La alteración de las circunstancias ha de causar un daño, esto es debe perjudicar gravemente a una de las partes, haciendo que el cumplimiento del contrato sea demasiado costoso desde el punto de vista económico o personal.

En el contrato de arrendamiento de local de negocio o de industria, para la persona arrendataria, su objeto deriva del destino a una actividad profesional, comercial o empresarial que, en la situación de confinamiento o en las medidas derivadas de la declaración del estado de alarma, se ha visto o totalmente interrumpida o se ha limitado de tal manera que afectaría a los ingresos, de modo que es clara su repercusión en las posibilidades de abono de la renta.

En cuanto al marco normativo Deben tenerse en cuenta las siguientes normas dictadas por el legislador en orden a afrontar los efectos de la pandemia:

1. El Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, dictado al amparo de lo dispuesto en el artículo cuarto, apartados b )y d), de la Ley Orgánica 4/1981, de 1 de junio ,de los estados de alarma, excepción y sitio, se declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, modificado por RD 465/2020, de 17 de marzo de 2020, acordándose, entre otras medidas, la suspensión de la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, a excepción de los establecimientos comerciales minoristas de alimentación, bebidas, productos y bienes de primera necesidad, establecimientos farmacéuticos, médicos, ópticas y productos ortopédicos, productos higiénicos, y demás actividades que se mencionan, acordándose, en concreto, la suspensión de la actividad en los locales y establecimientos en los que se desarrollen espectáculos públicos, así como las actividades de hostelería y restauración, pudiendo prestarse exclusivamente servicios de entrega a domicilio.

2. El estado de alarma fue prorrogado por Real Decreto 476/2020, de 27 de marzo; por Real Decreto 487/2020, de 10 de abril; por Real Decreto 492/2020, de 24 de abril, por Real Decreto 514/2020, de 8 de mayo, por Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo, y por Real Decreto 555/2020, de 5 de junio.

3. El Real Decreto-ley 21/2020, de 9 de junio, de medidas urgentes de prevención, contención y coordinación para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, que en su artículo 13, fijaba que: "Las administraciones competentes deberán asegurar el cumplimiento por los titulares de bares, restaurantes y demás establecimientos de hostelería y restauración de las normas de aforo, desinfección, prevención y acondicionamiento que se determinen.,,

En cualquier caso, deberá asegurarse la adopción de las medidas organizativas que resulten necesarias para evitar aglomeraciones tanto dentro del establecimiento como en los espacios de terrazas autorizados y garantizar que clientes y trabajadores mantengan una distancia de seguridad de, al menos, 1,5 metros. Cuando no sea posible mantener dicha distancia de seguridad, se observarán las medidas de higiene adecuadas para prevenir los riesgos de contagio".

4. Por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2., y prorrogado por los Reales Decretos 956/2020, de 3 de noviembre, y 1717/2010, de 17 de diciembre, hasta el 9 de mayo de 2021, permitiendo a la autoridad competente delegada en cada comunidad autónoma o ciudad con estatuto de autonomía, en su ámbito territorial, a la vista de la evolución de los indicadores sanitarios, epidemiológicos, sociales, económicos y de movilidad, previa comunicación al Ministerio de Sanidad y de acuerdo con lo previsto en el artículo 13, modular, flexibilizar y suspender la aplicación de las medidas previstas en los artículos 6, 7 y 8, con el alcance y ámbito territorial que determine, siendo un hecho notorio, como tal no necesitado de especial prueba, que se han venido sucediendo, en el ámbito territorial de la comunidad autónoma de Cataluña, diversas normas en las que se imponen limitaciones de aforo u horario en la actividad de los establecimientos abiertos al público.

5. Posteriormente, el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, contiene unas medidas extraordinarias dirigidas a arrendamientos de locales de negocios, disponiendo, en su artículo 1, que en ausencia de un acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma, la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos ,o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3 de este Real Decreto -ley, podrá antes del 31 de enero de 2021 solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

CUAR TO.- En este caso hemos de distinguir entre el cierre producido durante la primera fase de la pandemia que sólo permite un uso cuasi residual del local arrendado, supuesto en el que se concluye que no cabe pretender una rebaja como la solicitada, porque apreciando el carácter extraordinario del suceso y de las medidas adoptadas, se promulgó, el Real decreto Ley 15/2020 (posteriormente completado por el RD 34/2020), en cuyo art 2 se dice lo siguiente: La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria, cuyo arrendador sea distinto de los definidos en el artículo 1, y cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, antes del 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

Por lo tanto, el legislador no contempló en estos casos una rebaja como la pretendida, tan solo el aplazamiento extraordinario, condicionando la rebaja al acuerdo entre las partes, por lo que, ninguna moderación puede pretenderse con respecto a las rentas desde marzo de 2020 hasta febrero del 2021.

Dich o lo cual hemos de partir de un hecho no controvertido y es que en este caso el apelante a la fecha de declaración del estado alarma y cierre de los negocios adeudaba las rentas correspondientes al mes de diciembre enero, febrero y marzo, al margen de las cantidades asimiladas relativas al pago del agua de los años 2018, 2019 y 2020, así como el impago de la basura correspondiente a los años 2019 y 2020.

Ya en su demanda venía a poner de manifiesto que no sólo influyo en su situación de crisis negocial el hecho de la COVID-2019 sino además que ya arrastraba una problemática económica que se agudizó durante el año 2019 y que por ello solicitaba una reducción de la renta, condonación de estas y en todo caso compensación de las mismas.

Pues bien, para ello hemos de acudir si la parte recurrente ha acreditado los extremos que en su caso sustenta su demanda. Así sustentar una excesiva onerosidad de la prestación son meras alegaciones pero en modo alguno sustentado en pruebas que determinen dicha circunstancia. Así con anterioridad a la crisis sanitaria, el apelante no acreditó que ya en aquella época sufría pérdidas o que en su caso que la actividad del negocio resulta imposible abonar la renta que libremente pactaron las partes en el año 2015 es decir correspondía a la parte acreditar dicho extremo. Fue la demandada mediante la declaración del testigo Rogelio quien aclaró lo prospero que resultaba el negocio, así expuso de un lado que los retrasos en el pago de la renta era algo habitual y además que las rentas asimiladas tampoco estaba la corriente. Por otro lado tambien expuso que el negocio eras próspero y que además el acudía con asiduidad y tenía clientes y en ocasiones cuando pretendía reserva no factible porque estaba todas las mesas reservadas.

Nos centraremos en este caso si a la luz del burofax presentado pudiera dar lugar a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Y en este caso entendemos que de su contenido es cierto que se pretende una reducción de la renta, pero no con motivo del Covid-2019 como específicamente se dice en el burofax sino con el objeto de traspasar el negocio y de este modo hacer frente al pago de lo adeudado. Ya en dicho documento se refiere que su voluntad era reabrir el negocio en Julio del 2020, lo que no hizo, y lo mantuvo cerrado y a su vez solicitaba la prórroga por otros cinco años.

Pues bien, del contenido del mismo, se pretende una reducción de la renta, con la única finalidad de traspasar el negocio, pero como decimos no de su explotación.

En este caso como hemos anticipado no instó el aplazamiento sino directamente una reducción de la renta, es decir una moderación, la pretensión de extender la moderación de la renta, se ha de partir de que no hubo una suspensión de la actividad de hostelería en Castilla La Mancha y solo una reducción del aforo. La decisión de no reaperturar con posterioridad fue única y exclusivamente suya. El hecho de que la C/ Montesa estuviese en obras y le repercutía negativamente tampoco se ha acreditado en qué términos provocaría una reducción de clientela, puesto que como decimos no llegó a abrir el restaurante.

En todo caso hay que señalar que para determinar la excesiva onerosidad de la prestación debe analizarse el destino del local, acompañar preferentemente el correspondiente informe pericial económico, y con su resultado técnico plantear cómo reequilibrar el precio del arriendo estipulado en el contrato; ya que la mera insolvencia del arrendatario no es suficiente para determinar el reequilibrio de prestaciones, o en su caso un principio de prueba entre la diferencia de ingresos que justifiquen las pérdidas económicas como consecuencia de haberse decretado el estado de alarma.

Desconocemos los ingresos obtenidos por el apelante en orden a poder valorar la moderación de la renta en el periodo al que se reclama que en definitiva según se deduce lo era desde marzo del 2020 hasta febrero de 2021. Como decimos era necesario acompañar una memoria económica en la que se expusiera los ingresos que obtuvo en 2019 y lo que repercutió en el ámbito de los meses en que se mantuvo cerrado esto es desde marzo a junio de 2020. A los efectos de proceder a una reducción durante el mencionado periodo lo que tampoco ha hecho, pues téngase en cuenta que la decisión del cierre del local durante un periodo tan prolongado lo fue por su voluntad. Este Tribunal hubiese accedido a una reducción de la renta en el periodo primero siempre que hubiese acreditado con un informe pericial que suponía un verdadero desequilibrio, pero tal apreciación no es posible teniendo en cuenta que no nos consta los ingresos obtuvo en el año anterior a los efectos de valorar dicho desequilibrio. No es suficiente en su caso el cierre durante el periodo del estado de alarma, sino en su caso acreditar el desequilibrio, lo que decimos no ha hecho.

QUIN TO.- Dada al desestimación del recurso procede la imposición de las costas causadas en esta alzada, sin que entendamos que nos encontremos ante un supuesto de temeridad o mala fe.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo