Sentencia Civil 115/2025 Audiencia Provincial Civil-penal de Toledo nº 1, Rec. 1021/2022 de 22 de abril del 2025

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

La recurrente se alza contra la sentencia de instancia por la que, estimándose en parte la demanda interpuesta por la entidad demandante, se condenó a la demandada a abonar a esta la suma de 5.000 euros, con los correspondientes intereses.

La sentencia estimó en parte las pretensiones de la demandante, que había suscrito con la demandada una nota de encargo de intermediación inmobiliaria, al considerar acreditado que la operación de compraventa realizada por la actora con la persona que finalmente adquirió la vivienda objeto del encargo lo fue a persona presentada al cliente por la agencia y, por lo tanto, obedecía a las gestiones realizadas por esta con anterioridad a que la demandante desistiera del contrato, por lo que el derecho al percibo de la indemnización encontraba fundamento en lo pactado en la estipulación vii letra e) de la nota de encargo, conforme a la cual "el cliente estará obligado a indemnizar al agente en los términos que marca la ley: En el transcurso de un año desde la fecha de finalización del encargo se realizase la venta a favor de personas presentadas al Cliente por el Agente".

La sentencia ha tenido por acreditado que, aunque la demandada conocía con anterioridad a la compradora -eran vecinas-, la agencia cumplió el encargo efectuado y llevó a cabo las actuaciones propias de las funciones de la mediación inmobiliaria contratadas, y que, no obstante el desistimiento del contrato, realizado conforme a las previsiones contractuales -con la prórroga de plazos derivada de la aplicación de la legislación de emergencia sanitaria por COVID-, era de aplicación la referida estipulación contractual y debía reconocerse el derecho de indemnización de la agencia en la medida en que consideró acreditado, tras la valoración de la prueba aportada al proceso, que se daba el supuesto de hecho contemplado en la misma.

La demandada basa su recurso de apelación, en síntesis, en la incorrecta apreciación de la prueba practicada en el proceso. Afirma que la juzgadora, en la valoración de la prueba, llega a conclusiones ilógicas e incongruentes, por ser contrarias a las evidencias objetivas que resultan de la misma. Argumenta que fue ella la que directamente comunicó a la compradora su intención de enajenar el inmueble, y que se realizaron las visitas sin la presencia de la agencia, llegándose a alcanzar los acuerdos relativos al precio de la compraventa. Sostiene que falta la prueba de que la demandante hubiese llevado a cabo labores de mediación y que el contacto entre la compradora y vendedora se produjo sin intermediación de esta. Procede a continuación a revisar la prueba testifical practicada en el acto del juicio y la documental aportada a los autos, de donde concluye que la demandante no ha llevado a cabo labor de mediación alguna, que lo que pretende es hacer valer una estipulación abusiva, que se ha producido una inversión de la carga de la prueba y la quiebra del derecho a la tutela judicial efectiva, y, en fin, una indebida imposición de las costas del proceso.

SEGUNDO.- Consideraciones previas. La caracterización jurisprudencial del contrato de mediación inmobiliaria.

Con carácter previo al examen de los motivos del recurso, procede hacer una serie de consideraciones preliminares, para enmarcar el objeto del análisis en esta segunda instancia.

La pretensión que se deduce en la demanda se basa fundamentalmente en la aplicación de la estipulación vii), letra e), de la nota de encargo que ha quedado transcrita en el precedente fundamento jurídico. No está en cuestión, por tanto, la celebración del contrato, su naturaleza y su objeto, que responde a los rasgos típicos caracterizadores de un contrato de mediación o intermediación inmobiliaria. Tampoco está en cuestión que la demandada desistió del contrato de forma regular, es decir, de acuerdo con las previsiones establecidas a estos efectos en el contrato y de conformidad con la legislación -excepcional- que reguló la situación de emergencia sanitaria por COVID en relación con los plazos para el cumplimiento de las obligaciones. No es cuestión controvertida, por tanto, si la resolución del contrato por el desistimiento de la demandada fue o no conforme a Derecho, como tampoco lo es el hecho, pacífico, de que la operación de compraventa tuvo lugar con posterioridad a que dicho desistimiento -o dicha resolución- hubiese tenido lugar.

Por otra parte, el atento examen de las pretensiones deducidas en la demanda conduce a considerar que su fundamento se encuentra, no tanto en el incumplimiento por la demandada de las obligaciones asumidas por virtud del contrato -y en particular, en la obligación a indemnizar a la agencia si la venta no se perfeccionase por la falsedad de informaciones, o en todo caso por causas imputables al cliente [estipulación vii), letra c)]-, cuanto en el deber de indemnización previsto en la estipulación vii), letra e), antes transcrita, que, más allá de una cláusula de exclusividad, como afirma la sentencia recurrida, recoge una suerte de ultraactividad de los efectos del contrato que se prolongan durante un determinado periodo de tiempo con independencia de su vigencia, y en atención a la realización por la agencia de las obligaciones que le eran propias durante el tiempo en que estuvo vigente. Esta precisión tiene sentido por cuanto la demandante introduce la idea de que, en relación con los clientes facilitados por ella, la compraventa no se perfeccionó por voluntad de la vendedora, lo que parece apuntar a una suerte de frustración del fin del contrato por causa imputable a esta que daría lugar, en aplicación de la estipulación vii) letra c), a la indemnización a la agencia.

Pero se debe incidir en que el fundamento de la pretensión no se encuentra en esta negativa injustificada a la perfección del contrato con los clientes aportados por la agencia, sino en la conclusión de la compraventa con estos clientes en el tiempo en el que el contrato de mediación inmobiliaria extendía su eficacia más allá de su vigencia, en preservación de los derechos de la agencia derivados de la realización de las gestiones y de las actuaciones propias del encargo contratado.

Expuesto lo anterior, la STS 448/2014, de 30 de julio, recoge las líneas jurisprudenciales que caracterizan el contrato de mediación o corretaje en los siguientes términos:

"Como resumen de la jurisprudencia en relación al contrato de mediación o corretaje, la STS de 21 de octubre de 2000 (Rec. 3023/1995) afirma que: "en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio ( Sentencia de 2 de octubre de 1999; y tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso sentencias de 19 de octubre y 30 de noviembre de 199 , 7 de marzo de 1994 , 17 de julio de 1995 , 5 de febrero de 199 y 30 de abril de 1998".

Además afirma que "la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, o en términos de la STS de 20-5-2004 , el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente" . Sigue afirmando que "la función del agente es predominantemente pregestora, sin obligarse a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía, siendo evidente que su contenido obligacional incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo, tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente ( SSTS 18/12/86 , 03/01/89 , 11/02/91 y 23/09/91 )".

Las sentencias citadas en el motivo coinciden también en tal consideración diferenciadora del contrato de agencia y el de mediación o corretaje.

La sentencia de 9 noviembre 2011 (Rc. 1606/2008) califica el contrato que incluso las partes han denominado "de agencia" como un contrato distinto de mediación o corretaje, pues se entiende que aunque en el documento firmado por las partes se denominara "contrato de agencia para la venta en exclusiva", por su objeto, no era propiamente un contrato de agencia de la Ley 12/1992, de 27 de mayo , ya que para que sea calificable como tal, citando la STS de 10 de enero de 2011 (Rc. 766/2007) -que igualmente menciona la parte recurrente para fundamentar el "interés casacional"- el agente comercial tiene que ser el que se encargue de "manera permanente" de negociar por cuenta del empresario la compra y venta de mercancías o de negociar y concluir estas operaciones en nombre y por cuenta del empresario y la Ley de 1992 caracteriza esta relación entre agente y empresario por su continuidad o estabilidad. Afirma también el Tribunal Supremo que «no puede confundirse la "estabilidad" de una determinada relación con la duración de la actividad desarrollada a fin de ejecutar lo pactado, singularmente cuando a pesar de efectuarse un encargo aislado su ejecución requiere una actividad dotada de cierta continuidad debido a la existencia de plurales actos de mediación o ejecución del contrato único, que es lo acontecido en este caso...".

En consecuencia la estimación de la demanda no podía fundarse en lo dispuesto por el artículo 12.1.b de la Ley Reguladora del Contrato de Agencia, como ha entendido la Audiencia, referido al supuesto de que " el acto u operación de comercio se hayan concluido con una persona respecto de la cual el agente hubiera promovido y, en su caso, concluido con anterioridad un acto u operación de naturaleza análoga", pues dicha normativa no resulta de aplicación al contrato de "mediación" o "corretaje" inmobiliario.

La sentencia de esta Sala nº 650/2007, de 12 de junio, afirma que "efectivamente, la naturaleza del contrato de mediación implica que el mediador ha de poner en contacto a su cliente con otra persona con la finalidad de que se pueda llegar a concluir un contrato [...]. El mediador tiene derecho a cobrar el premio siempre y cuando el contrato promovido llegue a celebrarse, estando sometido, pues, a la condición suspensiva de su celebración ( sentencia de 30 marzo 2007 y las allí citadas), y así el resultado que da derecho a la retribución es la perfección del contrato". Pero ha de tenerse en cuenta la existencia de supuestos en que el contrato de mediación no se concierta en exclusiva y es otro mediador quien, posteriormente, pone en contacto a las mismas partes, las cuales contratan entonces en condiciones distintas de las inicialmente proyectadas, como ha ocurrido en este caso en que la compraventa se produjo dos meses después de la intervención de la entidad demandante y por un precio notablemente inferior al inicialmente exigido por el vendedor. En estos casos el derecho a la percepción de la comisión por el primero de los mediadores exigiría acreditar -y ello no se ha cumplido en el caso presente- que en todo caso su intervención fue determinante para la compraventa llevada a cabo posteriormente entre las mismas partes que había puesto en contacto y que después volvieron a negociar con la intervención de otro mediador y por un precio notablemente inferior. No basta, aunque así lo entendió la Audiencia, con afirmar que si el vendedor hubiera estado dispuesto a bajar el precio -como finalmente hizo- podría haberse concluido el contrato con la mediación de la hoy demandante, pues es lo cierto que el vendedor contrató por un precio inferior transcurridos más de dos meses -quizás al comprobar la imposibilidad de obtener el precio inicialmente pretendido- y que tal rebaja podía haberla ofrecido la demandante al comprador si hubiera persistido en su labor de mediación. En definitiva, no se acredita el cumplimiento de los requisitos necesarios para que surgiera a favor de la parte el derecho al cobro de la comisión convenida».

Por otra parte, y en lo que también resulta relevante para resolver los motivos de impugnación del presente recurso, conviene recordar que el Tribunal Supremo establece en su sentencia nº 263/2019, de 10 de mayo de 2019, que las cláusulas de exclusividad entre particulares e inmobiliarias deben cumplirse siempre y cuando hayan sido redactadas de forma clara y sencilla, de forma que se facilite la comprensión, y cuando exista un justo equilibrio entre las obligaciones de las partes. Por un lado, la inmobiliaria se obliga a realizar (de forma exclusiva) las acciones que sean necesarias para facilitar la venta del inmueble. Por otro lado, el propietario se compromete a respetar la duración del contrato, sin poder vender por su propia cuenta ni encargar esta tarea a otro agente inmobiliario. En caso de incumplimiento, se pacta también una compensación económica, y el propietario debe pagar los honorarios de intermediación pactados con el agente, según corresponda.

La Sala precisa que no existe un grave desequilibrio de derechos y obligaciones de las partes cuando se impone este pacto de exclusividad, a cambio de la dedicación del agente para cumplir el encargo del propietario.

Y concluye:

«La compensación pactada se estima exigible en caso de incumplimiento de la misma por la quiebra del principio de buena fe contractual que ha de regir las relaciones entre las partes y que se justifica tanto por el evidente perjuicio que le ocasiona al corredor la venta a un tercero por las ganancias dejadas de obtener en concepto de honorarios, como por la falta de compensación de los gastos de inversión y de medios desplegados para el cumplimiento del encargo, todo lo cual, añadido al hecho de que el consumidor es libre de acudir a otro intermediario que no contrate bajo el régimen de exclusiva, impide apreciar la presencia de un perjuicio desproporcionado o no equitativo o generador de un grave desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes».

CUARTO.- La decisión de los motivos del recurso.

Hechas las anteriores consideraciones y expuestas las líneas jurisprudenciales que caracterizan el contrato de mediación inmobiliaria, se debe proceder al examen de los motivos de impugnación en los que se articula el recurso de apelación, teniendo a la vista los criterios expuestos, para lo cual se ha de partir de los hechos que la sentencia recurrida ha considerado acreditados.

Conforme a los mismos, la agencia, en desarrollo de las obligaciones asumidas por virtud del contrato, procedió a ofrecer la vivienda a dos compradores, la familia Juan Francisco (doña Serafina) y el Sr. Lorenzo, si bien respecto de la primera, con la que se llegó a confeccionar un borrador de contrato de compraventa, no se concluyó la operación como consecuencia de unas desavenencias en relación con el pago de la comisión; y en cuanto al segundo, con quien también se llegó a redactar una propuesta de contrato de compraventa firmada por la vendedora demandada y se gestionó en una notaría el otorgamiento de la escritura pública, tampoco se perfeccionó la compraventa por haberse producido un desencuentro entre la agencia y la vendedora, que a la postre motivó el desistimiento del encargo por parte de esta.

Debe incidirse en este punto en que, como ha quedado expuesto, la actora no fundamenta el devengo de la indemnización que reclama en el hecho de que esta segunda operación se hubiese frustrado por voluntad de la vendedora, y en que no está en cuestión el desistimiento del contrato en los términos contractual y legalmente previstos: la reclamación de la indemnización se basa en el cumplimiento de las obligaciones propias del encargo, de donde surge el derecho al percibo de la indemnización establecida, en los términos pactados, en particular en su estipulación vii), y más en concreto en su apartado letra e), que contempla una proyección temporal del régimen de exclusividad convenido.

Y, por otra parte, se ha de incidir también en que la demandada no ha basado su oposición a la demanda en la frustración de la primera operación por causa imputable a la agencia, al haber incluido en el precio de la operación la comisión que reclamaba a los eventuales compradores, y que determinó que estos se apartaran de las negociaciones entabladas con la mediadora.

La sentencia, por tanto, concluye en este aspecto que la actora realizó todas las operaciones tendentes a vender el inmueble de la demandada durante la vigencia del encargo, y a tal efecto ofertó la vivienda a la familia Juan Francisco, primero, y al Sr. Lorenzo, después, y llevó a cabo las gestiones necesarias para la conclusión de la operación de compraventa, con independencia de que en uno y otro caso no hubiese llegado a perfeccionarse.

Y al mismo tiempo -y esto presenta especial relevancia atendido el fundamento de la pretensión objeto de la demanda y de la oposición de la demandada, y ahora, atendido el fundamento de la pretensión impugnatoria- ha concluido que la demandada procedió a vender la vivienda, después de haber desistido del contrato, y dentro del plazo de un año desde que tuvo lugar la resolución contractual, a una compradora que resultó ser la cliente a la que la agencia había ofertado la vivienda en primer lugar mientras estuvo vigente el encargo, y de ahí el derecho de indemnización que reclama la actora con fundamento en lo pactado en la referida estipulación vii), letra e) del contrato.

Como viene exponiéndose, la demandada se ha opuesto a la pretensión de la actora bajo el argumento de que la compradora a la que vendió el inmueble no fue presentada por la agencia, sino que la primera noticia que tuvo de la venta del inmueble fue por la propia demandada, a quien conocía de antes por ser vecinas, de suerte que la operación se formalizó, una vez se resolvió el encargo, sin la intervención de la demandante, siendo inexistente por tanto labor de mediación alguna por parte de esta. A tal fin, ha denunciado en esta sede el error en la valoración de la prueba efectuada en la instancia en la que, por el contrario, se ha considerado acreditada tal intermediación.

Esta resultancia probatoria debe ser mantenida en esta sede, por cuanto no deriva de una valoración de la prueba que resulte absurda, ilógica o arbitraria.

La juzgadora de instancia se ha atenido a las declaraciones testificales de la compradora, de su sobrina y del empleado de la demandante que intervino en las operaciones, así como a las conversaciones telefónicas vía wasap, y ha concluido que, si bien la demandada conocía a la compradora y le había comunicado su intención de vender el inmueble, al no querer ocuparse de las gestiones de la venta las dejó en manos de la agencia, y fue esta la que ofertó la vivienda y a la que doña Matilde se dirigió, y con la que se realizaron las gestiones orientadas a la compraventa.

Siendo así, debe tenerse por acreditada la realización de las actuaciones propias de la mediación inmobiliaria que habían concertado la actora y la demandada, y debe tenerse por cierto, al mismo tiempo, el supuesto de hecho que contemplaba la estipulación vii), letra e) del contrato; de manera que el derecho a la indemnización que reclama la demandante deriva del cumplimiento por parte de la agencia de la obligaciones objeto del encargo, con independencia de que la compraventa no se hubiera perfeccionado a resultas de la actuación intermediadora, y de las previsiones contenidas en aquella estipulación, conforme a la cual se proyectaba durante un tiempo la eficacia de la exclusividad pactada durante la vigencia del contrato, una vez que este había quedado resuelto, pactos a los que quedaban vinculadas las partes por virtud de lo dispuesto en el artículo 1255 CC y que, como ha señalado la jurisprudencia reseñada en el precedente Fundamento Jurídico, responden al fundamento de la exclusividad convenida y a la actuación progestora y gestora misma desplegada por la agencia, con la subsiguiente dedicación de medios materiales, personales y económicos, respecto de la que la indemnización pactada sirve, en caso de incumplimiento por la otra parte, para resarcir el perjuicio que el incumplimiento de esta provoca en la agencia inmobiliaria.

Y debe añadirse, al paso del sedicente carácter abusivo de la estipulación contractual de referencia, que, por un parte, tanto esta como la que establece la exclusividad, se encuentran redactadas de manera clara y comprensible, de forma que su significado y alcance era fácilmente aprehensible para la demandada, considerada como consumidora media, razonablemente atenta y perspicaz, y permitían el conocimiento de las consecuencias jurídicas y económicas que se derivaban de ellas, consideradas en sí mismas y en el conjunto del contrato; y por otra parte, que tales estipulaciones no conllevan un desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes ni resultan contrarias a la buena fe, teniendo en cuenta que el derecho a la indemnización pactado se fundamenta en la contraprestación de la actuación mediadora de la agencia, como acaba de exponerse, y se justifica en el respeto a dicha actuación, también conforme a las exigencias de la buen fe y, en fin, en la necesidad de resarcir el perjuicio sufrido por la mediadora.

Lo expuesto, además de conllevar la desestimación de los primeros motivos del recurso, determina a la vez la desestimación del último, relativo a la imposición de las costas procesales en la primera instancia, que no es sino la aplicación estricta del principio del vencimiento establecido en el artículo 394.1 de la LEC.

QUINTO.- Las costas del recurso.

Las costas procesales se impondrán al recurrente, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil.