Sentencia Civil 214/2024 Audiencia Provincial Civil-penal de Toledo nº 1, Rec. 177/2024 de 05 de septiembre del 2024

PRIMERO:Por la representación procesal de REALIA BUSINESS S.A se presenta recurso contra la sentencia que desestima su demanda por error en la valoración de la prueba en cuanto a la falta de identificación de la finca nº NUM000 sobre la que se pretende una declaración de dominio ante el solapamiento físico con la finca nº NUM001 , alega que no nos encontramos ante un supuesto en el que se discuta la ubicación y cabida de la finca nº NUM000 sino la coincidencia con la finca nº NUM001 y esa circunstancia es lo que hace innecesario el levantamiento de un nuevo plano topográfico pues el informe pericial desarrollado por D. Desiderio (Documento nº 15 de la demanda) se desarrolló a la vista de la medición que ya había sido efectuada en los trabajos topográficos catastrales realizados por el Servicio de Catastro Topográfico Parcelario del Instituto Geográfico Nacional ("IGN") -anexo 3 del informe pericial aportado como Documento nº 15 de la demanda- y en el plano incorporado a la escritura de 9 de marzo de 1972 de segregación y venta realizado por la propia Recurrida (Documento nº 9 de la demanda) y que dio origen a la finca nº NUM000. Con dichos planos y mediciones, con los linderos estables , su contraste con los títulos de propiedad y el Registro de la Propiedad e información adicional de catastro y otras entidades públicas como el IGN es suficiente para la localización de las fincas, por lo que resulta innecesario una medición actualizada dado que, a los efectos de la cuestión controvertida, ningún dato nuevo se aporta más allá de una posible actualización de las superficies de las fincas, las discrepancias en las superficies que llaman la atención al Juzgador a quo y que le lleva al convencimiento de que era necesario el levantamiento topográfico y la medición de la finca nº NUM000 resultan intranscendentes para poder apreciar el solapamiento o doble inmatriculación de las fincas en cuestión aun cuando, en cierto modo, las indicaciones de las superficies de las fincas, en este caso, aportan datos importantes para ubicarlas (especialmente la finca nº NUM001 cuya descripción se ha mantenido inalterada en el tiempo desde 1965 y no se encuentra actualizada en el catastro) .

Se alega error en la valoración de la prueba respecto a la identificación de la finca nº NUM000 y coincidencia parcial respecto de la finca nº NUM001

SEGUNDO.-Con el fin de centrar la cuestión debatida debemos recordar que REALIA BUSINESS S.A. presenta una demanda en ejercicio de la acción declarativa prevista en el artículo 348 del CC por la existencia de una doble inmatriculación respecto de la finca nº NUM001 propiedad de la Inmobiliaria Vistahermosa SA y la finca nº NUM000 propiedad de Realia , lo que requiere acreditar que la realidad física de la finca nº NUM001 del Registro de la Propiedad nº 1 de Toledo coincide en parte con la de la finca nº NUM000 del mismo Registro y que la finca nº NUM001 formalmente contradice el dominio de Realia sobre la finca nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 1 de Toledo, por la coincidencia de todas sus características con las de la DIRECCION000 del Plano General del Servicio Catastral .

La sentencia de instancia desestima la demanda presentada con los siguientes argumentos : " no se aprecia tampoco coincidencia en los linderos de ambas fincas, pues respecto de la finca NUM001 en la certificación registral aportada como documento número ocho de la demanda se hace referencia a que linda al norte con la DIRECCION001, al oeste, con la cañada, y al este y al sur, con el DIRECCION002, y respecto de la finca NUM000, en la certificación registral aportada como documento número cinco de la demanda, se hace referencia a que linda al norte con el resto de la finca matriz de que se segregó, al sur, con el DIRECCION002, por el este, con la DIRECCION001, y por el oeste, con el paso de ganado o cañada, no coincidiendo por tanto los linderos norte y este de ambas fincas (..) el perito D. Desiderio, autor del informe pericial aportado como documento número quince de la demanda y ratificado por su autor en el acto del juicio, se sostiene que la superficie conjunta de ambas fincas registrales es de 27.000 metros cuadrados, destacando que ni siquiera se ha identificado y delimitado la concreta franja de terreno reclamada por la parte actora en el informe pericial emitido por D. Desiderio, aportado como documento número quince de la demanda y ratificado por su autor en el acto del juicio, reconociendo el citado perito en el acto del juicio que siendo administrador de fincas rústicas y urbanas colegiado y agente de la propiedad inmobiliaria, no se ha servido de topógrafo y no ha llevado a cabo levantamiento topográfico alguno sobre el terreno y que además no ha medido la parcela, por lo que se desprende que para realizar su informe pericial sólo ha examinado los títulos de dominio y la documentación ofrecida por el Registro de la Propiedad, cartografía catastral actual y del Catastro Topográfico Parcelario sobre plano del DIRECCION000 de Toledo elaborado en 1.936 y certificado en 1.945 por el Instituto Geográfico Nacional y su listado de características certificado en 1.944, recordando que la fe pública registral no responde de la extensión superficial de un inmueble(...) recordando además que los datos incorporados en el Catastro, que tiene por finalidad principal la recaudatoria y fiscal no sirven por sí mismos para acreditar la propiedad sobre una franja de terreno determinada, y que para la identificación completa de la porción de terreno reclamada se requiere que la dicha porción de terreno se determine sobre el terrero por sus cuatro puntos cardinales, debiendo éstos concretarse con toda precisión, y siendo este requisito identificativo esencial para que pueda prosperar cualquiera de las acciones que se derivan del artículo 348 del Código Civil, por lo que debe concluirse que en este caso no se ha culminado con éxito por la parte actora la acreditación de la identificación de la franja de terreno que se reclama en este procedimiento ."

Por consiguiente la cuestión principal a resolver será acreditar como exige la jurisprudencia que la finca de la parte actora está perfecta e indudablemente identificada y que su descripción coincide con la que se determine en su contorno geográfico objetivo, fijando con precisión la situación, cabida y linderos de la finca y demostrando, así, si existía coincidencia física de las fincas o si se da el supuesto ordinario en este tipo de procedimientos de mantener que ambas fincas eran independientes y colindantes la una con la otra aunque no es ésta la postura de la parte demandada sino que mantiene que no todos los linderos están delimitados por hitos estables y duraderos y además las mediciones que constan en el Registro o Catastro no son determinantes advirtiendo la escritura pública de 9 de julio de 1965 por la que Vistahermosa figura como titular en la inscripción 1ª de la finca NUM001 del Registro de la Propiedad nº 1 de Toledo que determinadas superficies de las fincas agrupadas están desaparecidas por las erosiones y arrastres del arroyo de Las Zorreras o de DIRECCION003, en su desembocadura en el rio Tajo o han variado porque el camino se ha ido metiendo sucesivamente al arrastrar tierras el Arroyo de la Monja por lo que partiendo de una parcial coincidencia entre las fincas de las partes , de las pruebas practicadas no se puede determinar con precisión donde se coloca sobre el terreno los 20.000 metros que serían propiedad de la parte actora .

El recurso se fundamenta en un error en la valoración de la prueba respecto de los documentos aportados con la demanda consistentes en inscripciones registrales, descripciones y planos catastrales y escrituras y planos acompañados a las escrituras y sobre todo del informe pericial aportado como Documento nº 15 de la demanda.

TERCERO.-Esta Sala ha indicado con reiteración que el error en la valoración de la prueba no es un motivo que ampare el que la parte pueda anteponer su parcial e interesada visión de cual debió ser el resultado del proceso de valoración de la prueba, sino que se ha de justificar de modo claro que se ha producido una equivocada valoración y no solo la discrepancia con el resultado obtenido, por todas se puede citar la sentencia 167/2017 de 28 de junio ""Esta Sala en multitud de ocasiones ha recordado cuales son los límites que tiene este motivo como sustento de un recurso de apelación y así en la sentencia 249/2012 de 27 de septiembre, en la que se recordaba que la sentencia 158/2012 de 16 de mayo, ya se indicó que "Acerca del error en la valoración de la prueba esta sala tiene definido de un modo muy claro cuáles son los límites que en nuestro ordenamiento tiene la apelación; así en la sentencia 71/2012 de 29 de febrero se dice "La sentencia 36/2012 de 8 de febrero se manifiesta en el siguiente sentido "una vez más hemos de recordar, con la sentencia 4/2012 de 10 de enero "Acerca del error en la valoración de la prueba esta Sala ha sostenido con reiteración que partiendo de que el recurso de apelación no es un segundo juicio no puede pretenderse que el Tribunal realice un proceso de valoración de todos y cada uno de los medios que se han practicado puesto que la función que cumple es la de comprobar si se ha aplicado de un modo correcto la regla de valoración y si el derecho se ha aplicado de un modo correcto. En palabras de la sentencia 248/2011 de 18 de octubre "La sentencia 3/2001 de cuatro de enero recuerda que hemos señalado con reiteración, sobre el error en la valoración de la prueba como medio de combatir una sentencia, entre otras muchas, en la sentencia 257/2010 de 19 de noviembre "esta Sala ha dicho con reiteración, entre otras en las sentencias 8/2009 de 2 de febrero, 100/2009 de 30 de marzo, 36/2010 de 2 de febrero y 208/2010 de 30 de septiembre que a apelación no es un segundo juicio, por lo que no es posible pretender una total y nueva valoración de los medios de prueba, sino una forma de controlar el acierto a la hora de aplicación de las reglas de valoración; es por ello por lo que solo puede hablarse de error cuando se haya omitido la valoración de un medio, o se haya tenido en cuenta otra, que tengan incidencia en el resultado de los hechos que se han de declarar probados, cuando se haya infringido alguna norma que determine el valor que se ha de dar a un concreto medio o cuando el juzgador de instancia haya alcanzado conclusiones ilógicas, absurdas o contrarias a las leyes de la física. Por tanto, el que una parte discrepe acerca de cómo debió valorarse un medio de prueba de los que se hayan practicado, o cual haya de ser, si es que se presentan varias opciones, la conclusión que la prueba ha de arrojar no puede ser invocado como forma de discrepar acerca de la valoración de la prueba". Añadiendo la sentencia 208/2010 que "Puede aún añadirse que si se trata de pruebas personales la posibilidad de reexamen por el Órgano de apelación es nula toda vez que para ello debería contarse con la inmediación que a tal tipo de pruebas es inherente, de suerte que solo cuando se trate de prueba que esta Sala pueda examinar, y aun sin perder de vista cuál es la solución que se haya dado en la instancia, podría triunfar un recurso basado en el error facti.". -

CUARTO.-Antes de analizar la prueba procede repasar la descripción de la finca de la que REALIA es titular , nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 1 de Toledo : "Parcela de terreno procedente de DIRECCION004 y también DIRECCION003, en el término municipal de Toledo, con una superficie de 20.000 metros cuadrados, que linda al Norte, con resto de la finca matriz; Sur con el DIRECCION002, antiguo DIRECCION005, también conocido como DIRECCION006; Este con la DIRECCION001; y al poniente con paso de ganado o Cañada."

Esta finca tiene su origen en la venta la escritura de fecha 9 de marzo de 1.972 en la consta que I nmobiliaria Vistahermosa SA es dueña de la finca " DIRECCION004 y también DIRECCION003, en término de Toledo (...), con superficie de 74 hectáreas y 52 áreas y 77 centiáreas (...) con los siguientes linderos: Norte con tierras de DIRECCION007 y DIRECCION008; Sur con el DIRECCION002, antiguo DIRECCION005, también conocido como DIRECCION006, separa este camino un trozo de tierra de esta finca que fue la antigua viña de DIRECCION003 de la que se segregó y vendió la parte oeste a Don Ángel quedando 29 áreas de tierra pastizal que linda al Sur con el río Tajo y al Este con la desembocadura del arroyo de las Zorreras o de DIRECCION003, al este con la DIRECCION001 y la cañada que cruza bajando al río Tajo y al Oeste con la DIRECCION007 en su total dimensión" y de esta finca se segrega la mencionada en el párrafo anterior que se vende a Sociedad de Recreo Arte y en virtud de esa segregación, la finca matriz ha quedado reducida en su extensión a 51 Ha , 33 a y 79 ca .

En el informe pericial aportado con la demanda , el perito que lo emite D. Desiderio ya hace constar cuando describe la finca registral NUM002 propiedad de la actora que tiene linderos que presentan signos de ser antiguos caminos, hoy desdibujados por el desarrollo urbano y que esta circunstancia dificulta también la identificación de qué parcela en el lindero Norte pudiera corresponder al resto de la matriz de la que se segregó , también se hace referencia en el informe a que la parcela catastral DIRECCION000 coincidiría con la finca NUM002 y que según la certificación catastral linda, al Este, con la DIRECCION001, al Sur, con el DIRECCION002 y, al Oeste, con una cañada, siendo estos tres linderos coincidentes con la descripción registral de la finca NUM000. En las inmediaciones de la parcela se encuentra el denominado DIRECCION003 y también el paraje llamado DIRECCION003.

D. Desiderio en el acto del juicio se ratificó en su informe, haciendo constar que en la Escritura de venta a Arte Toledo, se crea una finca como segregación, que se adjunta un plano y que es coincidente con el catastro DIRECCION009, es decir sobre el mismo espacio físico están dos fincas en su totalidad NUM000 en 20.000 metros cuadrados, y en parte (menos 7000 metros que debería integrarse en el resto de la finca matriz) la finca NUM001.

D. Desiderio manifestó que es Agente de la propiedad inmobiliaria y abogado, que no ha hecho mediciones en el terreno y que sus conclusiones se han recogido de los títulos de propiedad y de los documentos catastrales.

A tenor de la doctrina antes expuesta, la valoración de la prueba solo será revisable por incurrirse en error de hecho palmario, irracionalidad o arbitrariedad, lo que impide, si no se demuestra de modo patente la existencia de una infracción de las reglas del discurso lógico aplicables, tratar de desvirtuar una apreciación probatoria mediante una valoración conjunta efectuada por el propio recurrente para sustituir el criterio del tribunal por el suyo propio, por acertado que pueda parecer.

El Juzgador de Instancia , en resumen , desestima la demanda porque considera que no se ha identificado de forma precisa a lo largo del presente procedimiento la franja de terreno de 20.000 metros cuadrados que la demandante sostiene que es de su propiedad, que el perito D. Desiderio, sostiene que la superficie conjunta de ambas fincas registrales es de 27.000 metros cuadrados y no se ha identificado y delimitado la concreta franja de terreno reclamada por la parte actora en el informe pericial emitido por D. Desiderio, reconociendo el citado perito en el acto del juicio que es administrador de fincas rústicas y urbanas colegiado y agente de la propiedad inmobiliaria ,que no se ha servido de topógrafo , que no ha llevado a cabo levantamiento topográfico alguno sobre el terreno y que además no ha medido la parcela, por lo que se desprende que para realizar su informe pericial sólo ha examinado los títulos de dominio y la documentación ofrecida por el Registro de la Propiedad, cartografía catastral actual y del Catastro Topográfico Parcelario sobre plano del DIRECCION000 de Toledo elaborado en 1.936 y certificado en 1.945 por el Instituto Geográfico Nacional y su listado de características certificado en 1.944 . Estas conclusiones a las que llega el juzgador de Instancia no pueden ser consideradas como ilógicas o irracionales sino que parten de una dudas muy razonables sobre la acreditación del requisito de que la finca esté perfecta e indudablemente identificada, y que su descripción coincida con la que se determine en su contorno geográfico objetivo, fijando con precisión "la situación, cabida y linderos de la finca porque los datos del Catastro, no sirven por sí mismos para acreditar la propiedad sobre una franja de terreno determinada, y que para la identificación completa de la porción de terreno reclamada se requiere que dicha porción de terreno se determine sobre el terrero por sus cuatro puntos cardinales y en este caso no nos encontramos en un supuesto en el que la finca de la parte actora esté delimitada en los cuatro puntos cardinales por linderos estables ( en palabras del propio perito ) sino que se parte de que existe una superposición parcial entre las finca NUM000 que tiene 20.000 metros cuadrados y la finca NUM001 que tendría 27000 metros cuadrados , según el mismo perito , siendo uno de los linderos el resto de la finca matriz , pero además incluso los linderos denominados estables como la DIRECCION001 , ha desdibujado caminos antiguos por el desarrollo urbanístico ( según su propio informe ) y que incluso en las descripciones que se hacen de las fincas que formaban la finca matriz se advertía de las variaciones de las superficies por el arrastre de tierras de los arroyos , estas circunstancias hacen que la valoración que hace el juzgador de considerar insuficiente una pericial que no ha tenido en cuenta la realidad actual del terreno donde se asienta la finca de la actora para poder delimitar su superficie y definir claramente por dónde va el lindero con la finca matriz sea correcta y valorar que no es suficiente que un administrador de fincas , agente de la propiedad inmobiliaria y abogado llegue a conclusiones basándose en planos , algunos de escrituras que tienen más de 50 años y que se necesita una pericial topográfica es perfectamente coherente con los requisitos jurisprudenciales para definir la finca a que se refiere la acción planteada por lo que este motivo de recurso se desestima , lo que supone la desestimación del recurso pues la petición de que se estime que debe operar la prescripción adquisitiva estaba unida a considerar que se la finca NUM000 está perfectamente identificada , lo que se ha desestimado con los anteriores fundamentos .

QUINTO. -Las costas procesales se impondrán al recurrente, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil.