Sentencia Civil 10/2025 Audiencia Provincial Civil-penal de Toledo nº 2, Rec. 11/2023 de 15 de enero del 2025

PRIMERO.-La Sentencia recaída en el procedimiento del que dimana el presente recurso desestima la demanda interpuesta por la ahora apelante, en la que se solicitaba la condena a que la demandada le abonara la cantidad de 19.674,60 euros, más costas.

Dicha Sentencia basa la desestimación de la demanda acordada en el hecho de no darse ninguno de los supuestos previstos en el contrato de mediación inmobiliaria suscrito por las partes, a fin de que procediera el abono de los honorarios a la actora y ahora apelante, pues obviando que el inmueble no se vendió por mediación de la inmobiliaria, tampoco lo fue por venta por cuenta del cliente, ya que como reconoció el testigo D. Lucas, representante legal de Iniciativas Faos, desistió del contrato de arras y perdió la cantidad adelantada, no pudiendo confundirse la existencia de tal contrato de arras con la perfección o consumación del contrato de compraventa. Finalmente, tampoco se considera en la Sentencia recurrida que concurra el tercer supuesto pactado para poder exigir los honorarios -todos, y no sólo la mitad exigida en este procedimiento-, pues la agencia no consiguió ningún comprador en firme, pues de las tres supuestas ofertas existentes, las dos primeras no cuentan con la identidad del presunto comprador, y la propia inmobiliaria juzga inadecuado el precio ofertado, y la tercera, propuesta por el Sr. Segismundo, de 510.000 euros, se hizo fuera del plazo de la exclusiva.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandante, esgrimiendo como motivos del recurso, en primer lugar, en cuanto a la expiración del plazo por el que se concedió la exclusiva, que mediante email de 1 de marzo de 2019, la demandada y apelada, consideraba vigente el contrato, al comprometerse a pagarle sus honorarios, y ello dado que el contrato suscrito preveía que se prorrogaría automáticamente en caso de que ninguna de las partes comunicase a la otra su deseo de no prorrogarlo. En segundo lugar, en relación al momento en el que nace el derecho al cobro de los honorarios reclamados, señala que el contrato en su cláusula 4ª despone que los mismos se abonan en las arras; y, además, conforme a la doctrina jurisprudencial, se exige el pacto expreso de supeditar el devengo al momento de la consumación del contrato, y a falta del mismo, el derecho al cobro nace con la perfección del contrato, independientemente de que el contrato no llegue a consumarse. Como tercer motivo del recurso, se alega vulneración de los artículos 1.450 y 1.262 del Código Civil, aduciendo que en el contrato de arras se fija lo que se vende y el precio, concurriendo los elementos esenciales, por lo que su otorgamiento perfecciona la compraventa, siendo además ratificado por unanimidad en la Asamblea General del COACM. En el cuarto motivo del recurso se hace alusión al tercer litigante, al utilizarse en la Sentencia argumentos no opuestos por la parte demandada. Finalmente, se hace alusión a cuestiones obviadas en la Sentencia impugnada, puesto que la inmobiliaria tenía concedida la exclusiva para gestionar la venta; tampoco se menciona el reconocimiento de la demandada de su derecho al cobro de honorarios, ni el hecho de que el contrato de arras fue ratificado por la Asamblea General, destacando que la demandada se ha desdicho por el hecho de que Iniciativas Faos incumplió el contrato y porque las arras pactadas no alcanzar a cubrir los honorarios reclamados.

La parte apelada, demandada en la instancia, se opone al recurso de apelación interpuesto de contrario.

SEGUNDO.-A la vista de los motivos del recurso, procede resolver conjuntamente los mismos, dada su íntima conexión, pero dando cumplida respuesta a todos ellos.

Para ello debemos dar unas breves notas acerca del contrato de mediación inmobiliaria, no regulado en nuestro derecho, pero cuyas características han sido ampliamente recogidas por nuestra jurisprudencia.

El contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1992 y 19 de octubre de 1993) o, como dice el art. 1754 del Código italiano, sin estar ligado a los contratantes por relaciones de colaboración, de dependencia o de representación. Constituye un contrato atípico (consensual y bilateral, facio ut des[hago para que tú des]) y aleatorio, puesto que su resultado es incierto y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la Ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil ( Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de octubre de 1990, entre otras muchas).

Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 2018, declara que " El contrato de mediación inmobiliaria , según ha tenido ocasión de señalar el Tribunal Supremo, si bien mantiene aproximaciones de mandato, corretaje, arrendamiento de servicios y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora ( Sentencias del TS de 26 de marzo y 21 de mayo de 1992 ), de modo que el intermediario, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene en la conclusión del negocio final, al que coadyuva mediante una actividad predominantemente pregestora, al hacer posible el contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el convenio y los consecuentes honorarios se devengan, si su actividad resulta eficaz, al celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio objeto de la mediación como consecuencia de la actividad desplegada por el Agente, que no se obliga por ello a responder del buen fin de la operación, lo que requeriría un pacto especial de garantía ( Ss. 1 de diciembre de 1986 , 11 de febrero y 26 de marzo de 1991 ), debiendo ser retribuidos sus servicios tanto si el negocio proyectado se realiza con su intervención, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente ( Ss. 18 de diciembre de 1986 , 3 de enero de 1989 y 23 de septiembre de 1991 ).

Con relación al cobro de los honorarios procede traer a colación la STS 667/2012 de 14 de noviembre que, después de recordar que el derecho a percibir la remuneración está supeditado a la celebración del contrato pretendido, que es cuando el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, ejemplifica los supuestos en que "el mediador no tiene derecho a la remuneración:

(1º) Si el contrato encargado no llega a celebrarse (no se produce la perfección del mismo);

(2º) Si se ha celebrado, pero no por la actividad del mediador (falta el nexo causal); y,

(3º) Si se celebra una vez transcurrido el plazo pactado (es causa de extinción del contrato) a no ser que se pruebe que el contrato se celebró después, pero por razón de la actividad mediadora, con cuyo retraso las partes contratantes han querido evitar el pago al mediador".

En conclusión, la jurisprudencia tiene declarado que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso ( SSTS de 26 de marzo de 1991 [RJ 1991\2447], 19 de octubre de 1993 [RJ 1993\7744], 30 de noviembre de 1993 [RJ 1993\9222], 7 de marzo de 1994, 17 de julio de 1995, 5 de febrero de 1996, 30 de abril de 1998 y 21 de octubre de 2000 [RJ 2000\8811], 5 de noviembre de 2004 [RJ 2004\6657] y 13 de junio de 2006 [RJ 2006\3368]). De esta suerte, los honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto que contemple otra modalidad, al celebrarse el contrato o negocio objeto de la mediación, siempre que la operación se realice dentro del plazo fijado por los contratantes, ya que este contrato no tiene carácter indefinido ( STS de 21 de mayo de 1992).

De acuerdo con esta doctrina, entre las obligaciones del mediador, salvo pacto expreso, no se encuentra la de garantizar la consumación del contrato, cualquiera que sea la causa que pueda haber producido el incumplimiento por parte del vendedor, siempre que no le sea imputable ( STS de 5 de noviembre de 2004).

La Sentencia del Tribunal Supremo núm. 1032/2004, de 5 noviembre, expresa esta misma idea, exponiendo que los derechos del agente mediador al cobro de las remuneraciones convenidas se adquieren desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor. Desde el momento en que ambos conciertan el negocio que efectivamente llevan a cabo, el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido, o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se halle consumada ( SSTS de 22 de diciembre de 1992, 4 de julio de 1994 y 4 de noviembre de 1996). La aportación de medios a cargo del agente no justifica la remuneración, por integrarse en su actividad gestora, y sí el resultado alcanzado. (Cfr. TS SS. 7 marzo, 4 julio y 4 noviembre de 1994 y 17 julio de 1995, 5 febrero de 1996). ( STS de 30 Abril de 1998).

Por lo tanto, el derecho a percibir comisión por parte del agente inmobiliario surge cuando su mediación ha sido eficaz y se ha plasmado en un acuerdo concreto entre las partes, aun cuando no se haya consumado ( Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de diciembre de 1953, 9 y 21 de octubre de 1956, 28 de febrero de1957, 6 de marzo de 1967 y 5 de junio de 1978). Las Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1992 y de 4 de julio de 1994, indican que "el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora (única a la que se había obligado), o sea, desde que, por su mediación, haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado ( art. 1450 CC ), a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada.".

Por su parte, la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2014 fija como doctrina jurisprudencial " el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulte decisiva o determinante para el "buen fin" o "éxito" del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo por el oferente sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma".

Igualmente, podemos citar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Almería núm. 96/2006, de 3 de mayo, que establece que resulta esencial la conclusión de que los servicios del agente deben ser retribuidos, tanto si el negocio proyectado se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente. Por ello, no se trata de que el contrato de mediación implique una facultad exclusiva para el agente en la captación del comprador, sino que, aún en los casos en que la venta la realice directamente el comitente, sin contar con el agente, pero aprovechando su gestión, está obligado aquel a pagar el corretaje (en este sentido las Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 1986, 3 de enero de 1986, 11 de febrero de 1991 y 23 de septiembre de 1991).

La Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 2013, reconoce la perfección del encargo en " todos aquellos supuestos en donde, conseguida la perfección o eficacia del marco negocial, el cumplimiento o consumación del mismo no se da por causas ajenas a la gestión encomendada, supuestos de desistimiento o incumplimiento contractual del oferente, pero también del propio y natural desenvolvimiento de la relación contractual, casos de la eficacia modalizada bajo condición resolutoria o suspensiva...".Y es que, por regla general, la comisión se devenga con la perfección y no con la consumación. Y, en este sentido, "entre las obligaciones del mediador, salvo pacto expreso, no se encuentra la de garantizar la consumación del contrato".

TERCERO.-En el presente caso realizando un nuevo análisis del repetido material probatorio practicado en la instancia, y teniendo en cuenta los criterios jurisprudenciales reseñados, no cabe sino concluir con una íntegra desestimación del recurso interpuesto. Así, es cierto que las partes suscribieron el contrato de intermediación para la venta del inmueble objeto de autos, por un periodo inicial de seis meses, y también es cierto, que el propio contrato preveía su prórroga caso de que ninguna de las partes comunicara a la otra su deseo de no prorrogarlo, comunicación que no consta que se produjera, antes al contrario, tras la expiración del plazo inicial - que lo sería, el 25 de enero de 2019-, las partes siguieron cruzándose correos electrónicos, que evidencian la persistencia del encargo, circunstancia además expresamente asumida por la defensa de la demandada en el acto de la audiencia previa celebrada ante el Juzgado a quo.

Sentada, por lo tanto, la vigencia del contrato de mediación inmobiliaria, que por ende, resultó prorrogado, a diferencia de lo que se indica en la Sentencia recurrida, a tenor de lo actuado, resulta que hasta la fecha 1 de marzo de 2019, fecha en la que la vendedora comunicó mediante email -documento número 11 de la demanda- su intención de vender el inmueble objeto del encargo a la mercantil Iniciativas Faos -ajena a la intermediación-, no se había presentado por la ahora apelante ninguna oferta de compra del mismo, a dicha parte vendedora, pues las ofertas a las que se refieren las documentos 9 y 10 de la demanda, de fechas 21 y 22 de febrero de 2019-, no pueden considerarse como un traslado eficaz de la existencia de las mismas a la parte vendedora, pues no contienen ni la identificación de los potenciales compradores, ni forma ni fecha de pago del precio.

Llegados a este punto, la parte demandante y ahora apelante consiguió aportar en el acto de la audiencia previa celebrada en la instancia, entre otros, como documento número 2, una oferta de compra del inmueble, suscrita el 1 de marzo de 2019 por D. Segismundo, en nombre de la mercantil Cornerstone Creations, S.L., por importe de 510.000 euros, sometida a la condición de obtener determinadas condiciones de financiación. Sin embargo, no consta acreditado el traslado de tal oferta a la parte vendedora, y el testigo Sr. Martin, entonces Secretario de la entidad demandada, no reconoció haber recibido ni tener conocimiento de dicho documento, incluso manifestó, que la inmobiliaria no le comunicó la existencia de oferta alguna hasta justamente después de haberle remitido el antes mencionado correo electrónico de fecha 1 de marzo de 2019 -documento número 11 de la demanda-, en el que le comunicaba su intención de vender a Iniciativas FAOS.

No existe discrepancia entre las partes, a pesar de no haberse aportado a autos por la demandada el contrato concreto, ni haberse interesado requerimiento al respecto por la demandante, de la existencia de un contrato de arras suscrito por la vendedora y D. Lucas, en representación de Iniciativas Faos; así como tampoco de que dicho potencial comprador no surgió fruto de las labores de intermediación de la parte ahora apelante. Finalmente, ha quedado acreditado que la compraventa derivada de dicho contrato de arras no llegó a consumarse por voluntad del referido potencial comprador.

Partiendo de lo anterior, desconocemos los términos concretos del referido contrato de arras, y si con la firma de las mismas se llegó o no a perfeccionar el contrato, sin embargo, con independencia de que nos encontremos ante arras penitenciales o confirmatorias, es lo cierto que el contrato de mediación suscrito por las partes litigantes, preveía expresamente que el devengo de los honorarios a favor de la inmobiliaria se abonarían al momento de las arras.

Pero, sentado lo anterior, debemos seguir avanzando respecto a los requisitos precisos para tal devengo, y concretamente, y como se ha apuntado más arriba, es necesario también que la actuación del mediador haya resultado eficaz para la perfección de la compraventa. Además, debe tenerse presente que el derecho a percibir la comisión surge al perfeccionarse el encargo, siendo desde entonces que surge el derecho del mediador inmobiliario para el cobro de sus honorarios, sin que pueda excusarse el vendedor de su abono por el hecho de que no se hubiera consumado la compraventa, al desistirse de la misma por la compradora o por la propia vendedora. Ya hemos visto que en base a reiterada jurisprudencia, el derecho a la remuneración no se pierde por la falta de cumplimiento del contrato, salvo pacto en contrario; tampoco en caso de desistimiento del contrato ya celebrado; e, incluso, que corresponde el pago aun después de extinguido el corretaje si la conclusión del contrato que fue objeto del encargo ha sido posible gracias a la actividad del "ex mediador", debiendo entenderse que los honorarios se han de devengar si la actividad de la mediadora ha resultado eficaz, al hacer posible la realidad jurídica del contrato de compraventa objeto de la mediación, salvo pacto en el sentido de que la agencia mediadora se obligue a responder del buen fin de la operación.

Teniendo en cuenta lo expuesto, y examinada detenidamente la prueba practicada entendemos que su resultado no nos permite llegar a conclusiones distintas de las alcanzadas en la resolución recurrida, pues es lo cierto que si bien la venta se perfeccionó con la firma del contrato de arras por parte de Iniciativas Faos, en el plazo de vigencia del contrato de mediación, no cabe concluir, como ya se ha expuesto, que el origen o punto de partida de la misma sea la actuación de la actora y ahora apelante, pues como argumenta la Sentencia recurrida, la actividad o gestiones de la inmobiliaria no fueron causalmente relevantes a tal venta, sino que dicha potencial compradora se consiguió por medios ajenos a los desplegados por los de la hoy apelante.

Llegados a este punto, debemos valorar la modalidad pactada entre las partes en el encargo de mediación realizado, y es que el documento suscrito por las partes preveía el encargo de venta o alquiler en exclusiva compartida.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria (Sección 5ª) de 15 de enero de 2024, recurso nº 1.348/22 nos dice lo siguiente:

"El TS no ha proscrito la posibilidad de pactar la exclusiva en los contratos de mediación o corretaje ( Sentencias 311/2008 de 7 de mayo , 654/1994 de 4 de julio , 860/2011 de 10 de enero , 965/2011 de 28 de diciembre y 448/2014 de 30 de julio ). En concreto en la sentencia 860/2011 de 10 de enero se declaró: "Como precisa la sentencia 311/2008, de 7 mayo , y acabamos de indicar, para reconocer al mediador el derecho a la remuneración es preciso que el negocio promovido haya sido resultado de su actividad, pero ello no impide que los contratantes, en el ejercicio de la libertad de autorregulación que les reconoce el artículo 1255 del Código Civil ,pacten una exclusiva de doble vinculación subjetiva e, incluso, que el mediador tenga derecho a la remuneración en el caso de ventas convenidas a iniciativa del comitente".

Por su parte el artº 85.6 del mismo texto legal establece la abusividad de "Las cláusulas que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta, al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones".

Y analizado el contrato, se aprecia que en caso de incumplimiento de la exclusiva por la propiedad, se vería abocada a pagar una compensación similar a los honorarios o comisión pactada."

Pues bien, teniendo en cuenta tales razonamientos se observa en primer lugar, que la redacción del contrato -venta en exclusiva compartida-, no es clara, pues no se especifica en qué pueda consistir esa concreta modalidad, pero además, en segundo lugar, aunque dicho contrato prevé expresamente el devengo de honorarios en caso de venta a un tercero, por su cuenta, es lo cierto que en el presente caso, desconocemos, por no haberse aportado a autos, si el contrato de arras suscrito por la apelada con Iniciativas Faos, suponía o no la propia existencia del contrato de compraventa o su perfeccionamiento.

Al respecto, hemos de poner de relieve que el contrato de compraventa tiene, como es sabido, dos fases, una de perfección y otra de consumación; dispone el artículo 1450 del Código Civil que la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor y será obligatoria para ambos si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. El solo encargo de intermediación no es suficiente para que surja el derecho del mediador a percibir cantidad alguna por ello, sino que es preciso, por un lado, que la mediación concreta que se invoca se haya producido efectivamente y, por otro, que, como consecuencia de ella, se haya perfeccionado la compraventa para cuyo fin se realizó la intermediación.

Además, es elemento natural del contrato de mediación que la comisión se devenga por la mera perfección del negocio, sin exigir su consumación Por ello, no compartimos las argumentaciones contenidas en la Sentencia en relación a que con la firma de las arras no se habría producido el derecho al de devengo de los honorarios, si procedieran, pero como hemos avanzado, desconocemos los términos y efectos jurídicos desplegados con la firma de las arras con Iniciativas Faos, por lo que en este caso, no podemos concluir con la realidad de la perfección de dicho contrato.

Finalmente, y en cuanto al reconocimiento del derecho a los honorarios que se contendría en el email remitido por el Secretario del COACM que se adjunta a la demanda como documento número 11, su motivo y finalidad fue explicado por su remitente en su declaración testifical en el acto del juicio, en el sentido de que a fin de zanjar el problema y como la potencial compradora lo asumía, se accedió al pago del 3% de los honorarios -frente al 6% pactado-, dándose la circunstancia que ante el desistimiento del comprador, éste no asumió ninguna cantidad; pero además dicho eventual reconocimiento, se matizó en el posterior correo electrónico remitido por la Decana de dicho Colegio el 18 de noviembre de 2019, que se acompaña a la demanda como documento número 13, por lo que no podemos hablar de actos propios vinculantes para la propia entidad.

Por todo lo expuesto, se desestiman los motivos analizados, lo que determina a la postre, la desestimación del recurso, confirmando la Sentencia recurrida.

CUARTO.-Se imponen las costas procesales de esta alzada, a la parte apelante, ante la desestimación del recurso, y en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,