Sentencia Civil 117/2025 Audiencia Provincial Civil-penal de Toledo nº 2, Rec. 36/2023 de 30 de abril del 2025

PRIMERO.-La parte apelante formula recurso de apelación, impugnando expresamente el F.D 4º de la sentencia de instancia que exime de responsabilidad a Banco Santander, S.A por no apreciar su vinculación con la promoción inmobiliaria sujeta a la Ley 57/1968, defendiendo el recurrente que las cantidades ingresadas lo fueron en concepto de pagos a cuenta al promotor. Insuficiente valoración de la prueba. Aporta el recurrente numerosa reseña de jurisprudencia en apoyo de su pretensión.

La parte apelada se opone al recurso de apelación.

SEGUNDO.-La inicial demanda de procedimiento ordinario se entabló en virtud de la "Ley 57/1968 27 julio, reguladora de las Percepciones de Cantidades Anticipadas en la Construcción y Venta de Viviendas", con el objeto de que se restituyeran las cantidades entregadas por el demandante a la promotora "PROINLOP, S.L" para la adquisición de vivienda de protección oficial, según contrato de 1.06.2007 con finalidad de destinarla a vivienda habitual. Con anterioridad al mismo, ya se había firmado un contrato de adjudicación, 5.09.2005 y recibida una cantidad en concepto de reserva y distintos pagos a cuenta, indicando la demanda la forma de pago. Conforme a lo pactado en el contrato, el recurrente realizó a la promotora los pagos comprometidos, en la forma y por el procedimiento que le fue indicado por la PROINLOP, S.L; figurando los siguientes ingresos en cuenta: 3.000 €, mediante ingreso en efectivo metálico a la promotora PROINLOP, S.L, el día 6.06.2005 en la cuenta de su titularidad en la entonces BANCO POPULAR ESPAÑOL, S.A., conforme se acredita por medio de justificante de ingreso en efectivo, en el concepto se indica expresamente " DIRECCION000". Asimismo, el importe de 3.120 € mediante ingreso en efectivo metálico a la promotora PROINLOP, S.L, el día 14.09.2005, en la cuenta de su titularidad en el entonces BANCO POPULAR ESPAÑOL, S.A., conforme se acredita por medio de justificante de ingreso en efectivo, en el concepto se indica expresamente " DIRECCION000".

El F.D 4º de la sentencia impugnada establece: "Dedicaremos este fundamento a analizar la acción de reclamación de cantidad entablada contra el Banco Santander S.A. Como se indicó en el primero de los fundamentos D. Leoncio reclama a la demandada la cantidad de 6.800 € (suponemos un error, al tratarse de 6.120 €), que fueron ingresados en una de las cuentas corrientes que la promotora tenía abierta en la extinta Banco Popular Español S.A., señalando que la entidad depositaria no procedió a abrir la cuenta especial exigida legalmente ni a avalar o asegurar la sumas entregadas. Por el contrario, la demandada rechaza su responsabilidad sosteniendo en primer lugar que no pudo conocer, en base a la información de la que disponía, que las cantidades depositadas se tratasen de ingresos a cuenta para la adquisición de vivienda, lo que motivó precisamente que no se haya procedido a la apertura de la cuenta especial ni a otorgar el aval exigido legalmente, conforme a lo dispuesto en la Ley 57/1968. Fijadas las posiciones de las partes, en el caso de autos no consta prueba alguna que permita deducir que la entidad demandada pudiera tener efectivo conocimiento de que por parte de la entidad Proinlop S.L. se estuviera llevando a cabo una promoción inmobiliaria sujeta a la Ley 57/1968 en el momento en que se realizaron los dos ingresos bancarios que el actor ahora suplica que se le reintegren. En concreto, no consta la apertura por la promotora de una cuenta especial a los efectos de la Ley 57/1968 distinta a aquella en la que se realizaron los ingresos. Tampoco la contratación con la entidad demandada de avales destinados a garantizar las cantidades a cuenta entregadas en la promoción en cuestión. Ni tampoco que la entidad demandada pudiera conocer la existencia de la promoción por la vía de financiar la misma por medio de créditos hipotecarios u otros mecanismos financieros, puesto que no se discute entre las partes que quien financió la operación fue la entidad Caja Madrid quien, finalmente en fecha 29 de abril de 2011, instó la correspondiente ejecución hipotecaria ante la falta de amortización del crédito en los plazos pactados. Del mismo modo, si se observan los justificantes documentales de las entregas a cuenta, su contenido es insuficiente para inferir del mismo que se trata de entregas a cuenta sujetas al régimen de la Ley 57/1968. En ambos se hace constar, además de los datos relativos al ordenante, beneficiario y al importe, la mención " DIRECCION000". Esta expresión permite presuponer su relación con un inmueble, más concretamente con una parcela. Pero de esta afirmación genérica no se puede colegir la existencia de una promoción sujeta a la Ley 57/1968, teniendo en cuenta lógicamente el contexto de total ajenidad de la entidad bancaria respecto de dicha promoción.

En definitiva, procede la íntegra desestimación de la demanda formulada contra Banco

Santander S.A".

El recurso se centra, una vez que se ha dado la razón al recurrente en cuanto a las cantidades que se reclamaban a la actual CAIXABANK, S.A, en que BANCO SANTANDER, S.A, con un mínimo de diligencia, pudo percibir que la finalidad de los dos ingresos efectuados por Leoncio en una cuenta aperturada por una promotora, indicándose en el concepto " DIRECCION000", tenía por finalidad la entrega a cuenta por un comprador particular, a los efectos de la Ley 57/1968. Se aduce que la entidad bancaria no ha desplegado prueba relativa a que cumplió el deber especial mínimo de diligencia, limitándose a negar genéricamente el conocimiento de las circunstancias de los ingresos, sin aportar documentos a los que tenía acceso y que hubieran podido desmentir la pretensión del actor, así, los movimientos de la cuenta de la promotora PROINLOP, S.L, debiendo imperar las consecuencias del principio de facilidad probatoria.

Por otro lado, la entidad BANCO SANTANDER, S.A contrapone que por el concepto en que se efectuaron los ingresos " DIRECCION000", que ascendieron a 6.120 €, en la cuenta abierta a nombre de PROINLOP, S.L cuyo objeto social era la construcción, ampliación, demolición o reforma de toda clase de viviendas y obra civil, así como la promoción, compraventa de solares, viviendas, locales y todo tipo de obra civil, entre otros, no podía concluirse que el destino de las cantidades fuera necesariamente la adquisición de una vivienda en construcción, siendo lo más lógico pensar que se estaba adquiriendo una parcela. Mientras que, en los resguardos atinentes a la otra entidad bancaria que fue demandada, se consignaba que los ingresos se hacían en concepto de "P.IVA Vivienda", "Pago vivienda nº DIRECCION000", "Forjado vivienda DIRECCION000", "Pago forjado" ó "Pago cubiertas",infiriéndose el objeto de los ingresos realizados. Además, que no se cumplen los presupuestos de la aplicación extensiva de la Ley 57/1968 respecto a la entidad bancaria no avalista, en la que no se apertura cuenta especial y en la que se ingresan cantidades a cuenta por motivo de la compra de vivienda, siendo estos: 1.-Que se acredite la realidad de dichos ingresos. 2.-Que la entidad bancaria conociese o pudiese conocer que el destino de las cantidades entregadas fuese para la adquisición de una vivienda concreta y determinada. 3.-Que la vivienda se adquiriese con el de fijar en la misma la residencia habitual. 4.-Que no haya transcurrido el plazo de prescripción, 5.-Que se acredite la realidad del incumplimiento de la puesta a disposición de la vivienda en el plazo pactado para tal fin. Sin embargo en el supuesto, no se acredita la resolución del contrato por falta de cumplimiento de los plazos de entrega pactados, pareciendo desprenderse que la vivienda se encontraba ejecutada y terminada en 2011; tampoco consta probado si con anterioridad se había requerido a la promotora para el otorgamiento de la escritura o si el actor había realizado requerimiento alguno a la vendedora; se desconocía la obtención o denegación de la calificación definitiva. Finalmente, la acción de reclamación a Banco Santander, S.A estaría prescrita.

TERCERO.-En orden a resolver en primer lugar sobre la posible prescripción de la acción entablada por razones de sistemática, los mismos tiempos se han de aplicar a la reclamación formulada frente a la actual CAIXABANK, reseñando que no se aprecia falta de información en el requerimiento previo efectuado con entrada en Banco Santander S.A, en fecha 16.12.2020, (doc. 17 demanda) en tanto de su contenido se deduce claramente la razón de la petición, las fechas del contrato de compraventa y de los ingresos efectuados, así como el importe, indicándose claramente que, (sic),"Proinlop, S.L no entregó la vivienda en el plazo convenido, lo que ha devenido en imposible, pues tras un proceso de ejecución hipotecaria instado por Bankia, se ha adjudicado la que iba a ser vivienda del comprador a un tercero, así como por la finalización de la actividad de Proinlop, S.L. (...), asimismo, se solicita a la entidad bancaria la puesta a disposición del contrato de aval o seguro concertado por la promotora para garantizar las entregas a cuenta del precio de la vivienda e identifiquen la existencia de cuenta especial y separada destinada a recibir los importes correspondientes del precio de la vivienda, o en su defecto, cualquier cuenta que pudiera tener aperturada Proinlop, S.L, en esa entidad donde recibiera pagos a cuenta".

Luego, de manera meridiana se infería que se estaba reclamado en virtud del la Ley 57/1968, decayendo la causa argumentada por Banco Santander, S.A. Resultando que pese al dilatado transcurso del tiempo, aunque se tomara en consideración como día de inicio el último pago efectuado a la anterior Bankia como fecha de determinación de la imposibilidad de entrega de la vivienda, el plazo de 15 años, que pasó a ser de 5 años desde el 7 de octubre de 2015, tras la reforma del artículo 1964 CC, fue interrumpido antes de que finalizara el plazo para tal prescripción, que no es el 7 de octubre de 2020, sino una vez que transcurren los días de suspensión de los plazos civiles según Decreto que estableció el estado de alarma por COVID. Tomando como referencia el régimen transitorio que estableció que las relaciones jurídicas nacidas entre el 7.1.2005 y el 7.10.2015, no prescriben hasta el 7.10.2020; data a la que hay que añadir los días de suspensión aludidos.

En su virtud, a mayor abundamiento, si se acoge como dies a quo,bien cuando se insta la ejecución hipotecaria, 14.12.2011; ó, cuando se celebra subasta del inmueble (14.12.2011), ó cuando se aprueba el Decreto de adjudicación (12.01.2012); ó finalmente cuando se interpone denuncia por los afectados contra el administrador de Proinlop, S.L (febrero 2012), en todo caso la reclamación extrajudicial efectuada el 16.12.2020, tendría virtualidad interruptora de la prescripción.

Resulta evidente la imposibilidad sobrevenida de la entrega de la VPO, pues resultó adjudicada a favor de la codemandada CAIXABANK (anterior Caja Madrid, luego Bankia); habiéndose establecido un plazo de tres meses para otorgar la escritura desde que se produjera la calificación definitiva de VPO, que no pudo llegar a cumplirse. De la completa documentación acompañada a la demanda, se demuestra claramente que la promotora dejó de tener la posibilidad de entrega de las viviendas, cuando resultaron adjudicadas a favor de la financiadora ejecutante, entonces Bankia.

La acción interpuesta no se encuentra afectada por la prescripción.

CUARTO.-Pues bien, a tenor de los argumentos de la sentencia recurrida que se han expuestos ut supra,reproduciendo su F.D 4º, así como el objeto social de la promotora PROINLOP, S.L, que no sólo incluía la promoción y compraventa de solares, sino de viviendas, locales y todo tipo de obra civil; habiéndose efectuado ingresos a cuenta por el comprador-consumidor, que por las fechas, vienen a coincidir con cantidades previas en concepto de reserva, habiendo ofrecido el recurrente en su demanda, docs. 1 a 17, toda la documental de que disponía para hacer valer su pretensión, evidenciándose los pagos a cuenta realizados en virtud del contrato de compraventa suscrito, incluyendo el pago de escrituras, no recibiendo la VPO por causas absolutamente ajenas a su voluntad, pues por deudas de la promotora, la vivienda fue adjudicada en subasta a instancia de la entidad bancaria financiadora de la promoción (Ejecución Hipotecaria nº 213/11 seguida en el JPI nº 2 de Quintanar de la Orden) , sin que por parte de Banco Santander, S.A por el principio de facilidad probatoria, se haya aportado extracto de la cuenta en su momento abierta por la promotora en Banco Popular, que por fusión por absorción (20.09.2018) quedó integrada en la parte recurrida. No pudiendo ampararse la exención de responsabilidad en que no se encuentra en poder de los datos de la cuenta por el transcurso del tiempo, habida cuenta de que no había transcurrido el tiempo necesario de prescripción, a pesar del contenido del art. 30 CCom; hemos de considerar la revocación del F.D 4º de la sentencia impugnada por lo que decimos a continuación.

El comprador ha intentado recuperar las cantidades aportadas, comprobando que ni se había contratado aval, ni se hallaban garantizadas, llegando a interponer denuncia frente a PROINLOP, S.L, siguiéndose actuaciones penales. El simple hecho de aceptar el depósito y gestión de cobro de recibos de persona físicas o ingresos en cuentas aperturadas por una mercantil cuyo objeto es la promoción de viviendas, sería en sí mismo suficiente para justificar el conocimiento de que la persona que realiza esos ingresos en cuenta, que son aceptados, es adquirente de un inmueble y que tales cantidades ingresadas son la principal, por no decir única fuente de ingresos de una empresa, de manera acorde al objeto social y bajo el concepto de " DIRECCION000", pues aunque en el supuesto de Caixabank, era más evidente, no puede servir la expresión "parcela" para excluir de plano que la entidad depositaria no pudiera presumir que no se tratase de una vivienda en construcción, pues se trata de un concepto que vinculado a una empresa promotora, aunque puede parecer equívoco, al mismo tiempo resulta muy cierto y probable, resultando que la entidad recurrida no despliega prueba alguna destinada a aportar datos de la contratación de la cuenta de Proinlop, S.L en ese momento temporal, que permita afirmar sin más que se podía entender que se adquiría un solar. Desconociéndose las circunstancias de la apertura de la cuenta, si era conocido el objeto de Proinlop, S.L por parte del director de la sucursal de Banco Popular en aquel momento así como los movimientos de la cuenta en el período correspondiente a los dos ingresos efectuados por Leoncio, a fin de poder determinar si hubo otros compradores que realizaron los mismos ingresos en concepto de reserva y de suscripción del contrato; siendo plausible que, una vez obtenida financiación por parte de la extinta Caja Madrid, luego Bankia, la promotora comenzara a recibir el resto de entregas a cuenta de los compradores de la promoción de VPO, en esa segunda cuenta.

En su virtud, no apreciamos que las entidades de crédito donde Leoncio efectuó los pagos a cuenta del precio de la vivienda sean terceras ajenas a la relación entre comprador y promotora vendedora, sino que, como tiene establecido la doctrina jurisprudencial del T.S., tenían un especial deber de vigilancia sobre la promotora para asegurar que los pagos a cuenta de los compradores se hiciesen en una cuenta especial y separada que garantizase la devolución de los anticipos en el caso de que las viviendas no llegaran a entregarse. Dicha doctrina del Alto Tribunal establece que, en las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968, las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía, responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad. La parte aquí recurrida, con un

mínimo de diligencia, pudo percibir cual era la finalidad del ingreso bajo el concepto, " DIRECCION000". Sobre este particular, hay que recordar la especial diligencia que es exigible a las entidades de crédito en este tipo de operaciones; en SSTS 23.11.2017 y de

19.09.2018, se estableció que el "poder conocer" comienza «en cuanto se advierta la

posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas».

Es interesante que el Tribunal Supremo habla de "advertir" (que según la RAE significa: Fijar en algo la atención, reparar, observar)y no de serle manifestada por el comprador, así como de "posibilidad" y no de conocimiento claro e indiscutible. Éste perfil jurisprudencial está en plena consonancia tanto con el carácter tuitivo de la Ley 57/68, con la condición de consumidores de los compradores, como con la conocida mayor diligencia exigida a las entidades de crédito, puesta en relación con las exigencias de buena fe: la que es propia de un bonus argentariusy que es superior a la del bonus pater familiae( STS 15.07. 1988, 14.11.2005).

QUINTO.-En definitiva, examinada la prueba documental obrante en autos, de acuerdo al Tribunal Supremo, "conocer o poder conocer"la existencia de tales entregas a cuenta es la clave de bóveda que sustenta el régimen de responsabilidad solidaria del Banco (cfr. STS 16.11.2016, STS 23.11.2017 y de STS 19.09.2018): "lo que excluye la jurisprudencia es la responsabilidad tanto de la entidad bancaria receptora de cantidades anticipadas como de la entidad avalista cuando los pagos del comprador al vendedor se hagan al margen del contrato y sin posibilidad alguna de control por parte de la entidad bancaria o de la entidad avalista, pero no de aquellas cantidades anticipadas que sí tuvo la posibilidad de conocer...".

Como recuerda la STS, Civil, de 9 de julio de 2019 ( ROJ: STS 2383/2019): "Interpretando el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, esta Sala ha fijado y reiterado, en sus sentencias 733/2015, de 21 de diciembre (de Pleno), 142/2016, de 9 de marzo, 174/2016, de 17 de marzo, 420/2016, de 24 de junio, 468/2016, de 7 de julio, 459/2017, de 18 de julio, 502/2017, de 14 de septiembre (de Pleno), 636/2017, de 23 de noviembre, 102/2018, de 28 de febrero, y 503/2018, de 19 de septiembre, la siguiente doctrina jurisprudencial: "En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad".

En su virtud, y recogiendo todos lo que venimos desarrollando sobre las circunstancias en que Leoncio efectuó los dos ingresos que aquí se están reclamando a Banco Santander, S.A, con sustento en los documentos 1 a 17 de la demanda, y, en virtud de la prueba que ha desplegado la entidad recurrida, a falta de extracto de la cuenta o testifical relativa a la apertura de cuenta por Proinlop, S.L, dado el concepto que figura en los dos ingresos, a criterio de la Sala, la entidad bancaria tuvo que saber o al menor representarse que el recurrente comprador (y, otros posibles compradores) estaba-n ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción de VPO que se había iniciado, y, tenía la obligación legal de abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada. Por no haberlo hecho, incurrió la responsabilidad específica que establece el artículo 1.2 Ley 57/68, tanto Banco Santander, S.A, como a tenor del contenido de la sentencia impugnada que no ha sido recurrido, como Caixabank. Basta con examinar el contrato de compraventa, sus anexos, los importes de los dos ingresos y las fechas en que se efectuaron, para comprobar que se cohonestaba con la forma de pago que se indicaba en los contratos suscritos por Leoncio con Proinlop, S.L, desprendiéndose que eran las cantidades iniciales pactadas para la adquisición de una VPO pendiente de construcción; por lo que con una mínima diligencia exigible se habría verificado que los conceptos de reserva solo podían ir dirigidos a una vivienda.

Es de sobra conocido que, en la práctica habitual de este tipo de negocios, los compradores entregan las cantidades anticipadas a la promotora para que sea esta quien, en definitiva, las ingrese en la cuenta abierta para estos fines en el Banco. Esta práctica, que el Tribunal Supremo había confirmado antes como legítima como consecuencia de entender que "es obligación exclusiva del promotor-vendedor ingresar las cantidades anticipadas por los compradores en la cuenta especial, que el referido promotor debe abrir"(cfr. STS 13.01.2015), parece que ahora puede resultar un obstáculo insalvable para el buen fin de la reclamación judicial contra el Banco por las entregas a cuenta. Se adivina, entonces, la necesidad de que los ingresos en la cuenta especial designada estén realizados directamente por el comprador -y no por tercero, a menos que tenga atribuida su representación legal- y con todos los datos identificativos posibles sobre la vivienda a cuenta de la cual se realiza el abono. Dicho de otro modo, será necesario justificar que las entregas a cuenta las efectuó personalmente el comprador, no otras personas y, menos aún, la propia promotora. Y que los abonos respondían al pago de las cantidades anticipadas por la compra de la vivienda.

En síntesis, se trata de justificar que la entidad tenía constancia o podía conocer que los importes ingresados por los compradores eran entregas a cuenta de compradores de viviendas. Además, las entidades financieras suelen obligar a la promotora a entregar copia de todos los contratos privados de compraventa, a medida que la promoción se va vendiendo, precisamente para entregarle a la promotora mayor importe del préstamo-promotor contratado para la construcción. Teniendo los contratos de compraventa, la entidad es plenamente consciente de quién es el comprador, cuándo tiene que pagar y, más importante aún, cuánto tiene que pagar, de manera que no pueda alegar desconocimiento respecto de los abonos en la cuenta de la promotora y su concreto destino. Y si bien en el presente supuesto, Banco Santander, S.A no financió la construcción, no puede erigirse en entidad ajena por completo al contrato de compraventa en razón de los conceptos de reserva y cantidad a entregar en el momento de firma del contrato, que fueron pactados con la promotora, aunque después Proinlop, S.L suscribiera hipoteca con la actual Caixabank, SA.

Nacería la responsabilidad de la entidad, que conocedora de que la cuenta de la promotora (fuese especial o no) estaba recibiendo entregas a cuenta de compradores, no obligó a la promotora a suscribir una línea de avales y a emitir aval individualizado a cada comprador, garantizándole que para el caso de no llegar a iniciarse o concluirse la construcción de la vivienda que había adquirido, recuperaría todos los importes satisfechos a cuenta, más los respectivos intereses.

Estas cautelas y proceder deseable, que suponemos ya actualmente se están ejecutando por todas las entidades bancarias y de crédito, no se realizaron en el supuesto, teniendo el comprador-demandante que realizar un encomiable esfuerzo probatorio para poder ser resarcido del total de las cantidades entregadas a cuenta a la promotora, cuando la vivienda no se ha entregado, y, la entidad que recibía esas cantidades no actuó acorde a la Ley 57/1968, cuestionando no ser responsable de las entregas que el comprador abonó mediante la aceptación y pago de dos ingresos de 3.000 y 3.120 € respectivamente.

En el supuesto sometido a apelación, teniendo en cuenta todo lo que venimos exponiendo, la documental aportada por actor y demandada, la actitud desplegada desde el primer momento, previo a la demanda, por el demandante para conseguir acopio de la documental precisa para apoyar su pretensión, los importes y conceptos reflejados en la cuenta abierta por la promotora, de las dos entidades demandadas, determinan que, a nuestro criterio, se haya acreditado que ambas entidades bancarias conocían o pudieron conocer la procedencia de las mismas, dado el objeto social de la empresa titular de la cuenta.

No habiéndose descartado, de acuerdo a la documental obrante en autos, que la entidad de crédito aquí recurrida, no podía conocer el destino de tales cantidades. Dadas las circunstancias concurrentes, incluso aunque no se especificase a qué concreta operación respondía el ingreso, difícilmente la entidad bancaria depositaria no podía conocer que se trataba de un negocio subyacente de compraventa de inmueble, por lo que consideramos debe asumir responsabilidad como depositaria de tales cantidades.

La concreta lectura a cada caso en concreto, tal y como nos viene diciendo en forma reiterada la doctrina jurisprudencial sentada al respecto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, es lo que debe regir en estos supuestos.

El recurso merece prosperar.

La estimación íntegra de la demanda conlleva la imposición de costas a la parte demandada.

SEXTO.-Sin imposición de costas de la alzada, en aplicación del art. 398 LEC.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,