Sentencia Civil 70/2026 Audiencia Provincial Civil-penal nº 2 de Toledo, Rec. 129/2024 de 25 de marzo del 2026

PRIMERO. -La Sentencia objeto de recurso estima la demanda de desahucio por precario interpuesta por la parte actora en relación al local al que se refiere la demanda, condenando a las mercantiles demandadas a su desalojo, con apercibimiento de lanzamiento, así como al pago de las rentas.

Las codemandadas personadas (a excepción de Alandalus 2.0, S.L.) se alzan frente a dicha Sentencia, y en primer lugar, tras exponer los pronunciamientos frente a los que se dirige el recurso que se analiza, aduce incongruencia "intrínseca" de la Sentencia, y nulidad de la misma por error patente. Como segundo motivo del recurso, se alega infracción del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y jurisprudencia relacionada.

La parte demandante y apelada se opone a los motivos del recurso.

SEGUNDO. -La parte apelante solicita con carácter principal, y basado en lo que expone en el primer motivo del recurso, la nulidad de las actuaciones, al adolecer la Sentencia de error patente, solicitando el dictado de otra Sentencia -ha de entenderse por el Juzgador de instancia-, que esté fundada en derecho. Concretamente, esgrime la existencia de incongruencia "intrínseca" (entendemos, interna) de la Sentencia, que a su juicio, debería determinar la nulidad de dicha Sentencia por error patente recogida en las Sentencias del Tribunal Constitucional que cita.

Tras el examen del motivo, observamos que en realidad el argumento del mismo se basa en la existencia a juicio del apelante, de una errónea valoración de la prueba, y para que un error en la valoración de la prueba tenga relevancia para la estimación de una nulidad de la Sentencia como la que se pretende, debe ser de tal magnitud que vulnere el derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24 de la Constitución Española. Pero, ha de recordarse que no todos los errores en la valoración probatoria tienen relevancia a estos efectos, dado que es necesario que concurran, entre otros requisitos, los siguientes: 1º) que se trate de un error fáctico, -material o de hecho-, es decir, sobre las bases fácticas que han servido para sustentar la decisión; y 2º) que sea patente, manifiesto, evidente o notorio, lo que se complementa con el hecho de que sea inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales.

El recurso además habla de falta de congruencia interna -intrínseca, se dice- de la Sentencia, pues se argumenta que la misma no tiene un iter probatorio lógico, pues basa la "desestimación" -entendemos que debe referirse a la estimación de la demanda-, en que el documento número 11 aportado junto con la contestación a la demanda, es un contrato privado impugnado de contrario, que no contiene el uso concreto de la cesión del arrendamiento, cuando a su juicio el hecho de que sea un contrato privado, no le priva de validez por el hecho de que haya sido impugnado de contrario, máxime cuando su contenido y firma fueron reconocidos expresamente por el testigo D. Arturo. Además, considera que debería haberse traído al procedimiento a D. Gines y a su esposa Dª Evangelina, que habiendo ya adquirido el 21 de mayo de 1992 el inmueble sito encima del local (junto con D. Agapito y su esposa Dª Julia), con fecha 9 de febrero de 1995 concertó con el arrendatario inicial el traspaso o cesión del arrendamiento de dicho local de negocio por precio de 2 millones de pesetas. Y establecieron en dicho local una agencia inmobiliaria, realizando obras de comunicación de ambas propiedades y de reforma, iniciando la actividad el 3 de junio de 1996. Por ello, entiende que las mercantiles demandadas ostentan como título para ocupar la finca un contrato de comodato o concesión graciable de D. Gines y su esposa, al menos de la parte de local no independizado, cuya propiedad pertenece hoy al actor, y para desarrollar ahí la actividad de agencia inmobiliaria, mientras ésta estuviese abierta. Además, en este punto, también muestra su discrepancia con el hecho de que la Juzgadora de instancia admitiera la aportación por parte de la demandante de la escritura de capitulaciones matrimoniales y su título previo, que era de octubre de 1995.

Pues bien, lo primero que hemos de puntualizar es que tanto la disconformidad con que no se haya traído al procedimiento a D. Gines y esposa, como el hecho de que se admitiera determinada documental en el acto de la vista celebrada en la instancia, son cuestiones que se debieron hacer valer, precisamente, en la instancia, y si la parte ahora apelante se aquietó a la decisión de no traer al pleito a dichas personas, o a la decisión de admitir dichos documentos, no puede discutir ahora en la alzada tales decisiones.

Sentado lo anterior, en todo caso, debemos descartar la existencia de incongruencia alguna en la Sentencia. La congruencia es la necesaria correlación que debe existir entre la demanda, que inicia el proceso ( artículo 399.1 LEC) y la Sentencia que le pone fin ( artículo 206.1. 3ª LEC) , de manera tal que ésta debe ser la respuesta que dan los Juzgadores a las pretensiones introducidas por el actor en el escrito rector del proceso, conjuntamente con las que merecen las excepciones y resistencias opuestas por el demandado, y las deducidas, en su caso, en la demanda reconvencional.

"[...] Una sentencia es pues incongruente [...] si concede más de lo pedido (ultra petita), se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (extra petita), se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes (citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida. Siendo perfectamente válido que dé menos de lo pedido (infra petitum), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por el demandado. En suma, el juicio sobre congruencia de la resolución judicial precisa de la confrontación entre su parte dispositiva (dictum) y el objeto del proceso»"( STS 1ª 798/2022, 22 de noviembre y STS 1ª 509/2022, 28 de junio).

Por otro lado, no se aprecia ninguna incongruencia interna entre los distintos razonamientos de la Sentencia, y la conclusión alcanzada por la misma, y lo que se denuncia en el recurso es una mera discrepancia con la valoración probatoria efectuada.

Al hilo de lo anterior, en todo caso, una incorrecta valoración de la prueba no es motivo de nulidad de una Sentencia en los términos que solicita el recurrente, sino que, de apreciarse tal error de valoración por el Tribunal de apelación, la consecuencia sería la revocación de la resolución apelada y el dictado de otra distinta conforme a lo que se estime probado y se solicite por el recurrente, pero en modo alguno conlleva la nulidad para que el Juzgador de instancia dicte nueva Sentencia.

Sobre la congruencia y el principio de justicia rogada, dice la STS de 14 de septiembre de 2022 que " En el proceso civil rige el principio de aportación de parte y rogación al que se refiere el art. 216 de la LEC .Como hemos señalado en la sentencia 25/2020, de 20 de enero ,cuya doctrina reproducen las más recientes sentencias 28/2021, de 25 de enero ; 575/2021, de 26 de julio y 611/2021, de 20 de septiembre :

"El principio de justicia rogada se suele identificar como la suma del principio dispositivo y del principio de aportación de parte y se configura legalmente como una exigencia para el tribunal en el art. 216 LEC ,al decir:

""Los tribunales civiles decidirán los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes, excepto cuando la ley disponga otra cosa en casos especiales".

"La manifestación última de estos principios en el proceso civil es la vinculación del órgano judicial a las peticiones formuladas por las partes, de manera que su decisión habrá de ser congruente con las mismas, sin que pueda otorgar cosa distinta a la solicitada, ni más de lo pedido, ni menos de lo resistido. Por ello, la sentencia 795/2010, de 29 de noviembre ,recordó la correlación entre el principio de justicia rogada ( art. 216 LEC )y la congruencia de la sentencia ( art. 218.1 LEC )"."

También el Tribunal Supremo ha precisado reiteradamente que "hay congruencia cuando la relación entre el fallo y pretensión procesal no está sustancialmente alterada, entendiéndose por pretensiones procesales las deducidas en los suplicos de los escritos fundamentales rectores del proceso, y no en los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos", y que "la congruencia hace referencia a la necesidad de que entre la parte dispositiva de la resolución judicial -no entre sus fundamentos- y las pretensiones oportunamente deducidas en la demanda, exista la máxima concordancia y relación (...) sin que pueda apoyarse la alegada incongruencia en la fundamentación del referido fallo" (por todas la sentencia de 5 de junio de 1989 ).Y también ha declarado que no se incurre en incongruencia por no contestar a todas y cada una de las afirmaciones o razonamientos jurídicos expuestos en los escritos procesales, pues el derecho a la tutela judicial efectiva se satisface incluso cuando se resuelven genéricamente las pretensiones de las partes, aunque no haya pronunciamiento concreto sobre las alegaciones expuestas ( Sentencias de 19 de febrero, 12 de mayo y 28 de noviembre de 1998, y 4 de marzo de 2009).

Más recientemente, en la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 2025, vuelve a repetir:"... la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes, oportunamente deducidos, y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir. Adquiere relevancia constitucional, con infracción no sólo de los preceptos procesales( art. 218.1 LEC ),sino también del art. 24 CE ,cuando afecta al principio de contradicción, si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal, ya que de ello se deriva una indefensión a las partes, que al no tener conciencia del alcance de la controversia no pueden actuar adecuadamente en defensa de sus intereses. A su vez, para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido (ultra petita), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (extra petita) y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes (citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no puede razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Se exige para ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de demanda y, en su caso, de contestación, y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito.

Por eso, como advierte la sentencia 176/2010, de 25 de marzo ,la relación debe darse entre las pretensiones y el fallo, no necesariamente respecto de los argumentos empleados en la sentencia u otros extremos del debate, cuya preterición podría dar lugar a falta de motivación, pero no a incongruencia ( sentencias 209/2000, de 2 de marzo ; 330/2002, de 10 de abril ; 217/2003, de 11 de marzo ; y 742/2007, de 19 de junio).Aparte de que , como declaró la sentencia 94/2007, de 30 de enero ,esta relación no tiene que ser absoluta, sino que, por el contrario, basta con que se dé la racionalidad necesaria y una adecuación sustancial."

Aplicando esta doctrina al caso aquí examinado, basta una somera lectura de la resolución apelada para comprobar que se ha dado respuesta a la pretensión de desahucio por precario que planteaba la demanda, estimándola, dándose una correlación clara entre las pretensiones de las partes y el fallo, que no concede ni más, ni menos, ni nada distinto de lo pedido, sin que pueda apoyarse la incongruencia en los argumentos que fundamentan el fallo. Confunde aquí la parte recurrente congruencia, valoración de la prueba, y argumentos expresados en la resolución para llegar al fallo.

Por otro lado, tampoco se aparta la Sentencia de los hechos alegados en la demanda y que se hicieron valer para solicitar el Desahucio, pero además, analiza los extremos relativos a la inexistencia del contrato de comodato aducido por la parte demandada (en la página 4 de la Sentencia no se dice que el comodato no se haya alegado expresamente por la demandada, sino que en la Sentencia que cita, no se había hecho), y la Sentencia razona que tal hecho no se ha probado. Por lo tanto, una cosa es que la parte no esté de acuerdo con la conclusión sentada en la Sentencia y otra bien distinta es la incongruencia que se predica de la misma, pues con independencia de que la parte recurrente pueda discrepar de su contenido, dicha resolución constituye una respuesta fundada que satisface las exigencias del derecho a la tutela judicial efectiva que, como ya es sabido, no requiere una respuesta en sintonía con lo solicitado, sino una respuesta fundada en derecho a todas las cuestiones planteadas, sea o no favorable al solicitante.

TERCERO.-Sentado lo anterior, debe partirse que el concepto de precario y de precarista al que aludía el número 3 del artículo 1565 de la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil, asentado posteriormente por la Jurisprudencia, no se refiere a la graciosa concesión a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente, en el sentido que a la institución del precario le atribuyó el Digesto, sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello, o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el dominical que ostente el actor, y, como ha declarado la Sentencia de 28 junio 1926, tomando el precario en el apropiado y amplio sentido que le ha dado la Jurisprudencia, es aplicable al disfrute o simple tenencia de una cosa sin título y sin pagar merced, por voluntad de su poseedor, o sin ella, pues si bien es cierto que la oposición del propietario pone término, naturalmente, a su tolerancia, la resistencia contraria del tenedor u ocupante no puede mejorar su posición ni enervar la acción del dueño para hacer efectiva su voluntad de rescatar la cosa, pues, según lo también declarado por la Jurisprudencia, ésta ha ido paulatinamente ampliando el concepto del precario hasta comprender no solamente los supuestos en que se detenta una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño, sino también todos aquellos en que la tenencia del demandado no se apoya en ningún título y presenta caracteres de abusiva; mereciendo ese calificativo, para todos los efectos civiles, la situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo, y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión.

En el concepto de precario es esencial, pues, la ausencia de título en el demandado poseedor de la cosa, y comprende casos de posesión concedida, de posesión tolerada y de posesión sin título. La primera tendría causa en una concesión graciosa que supone un título contractual que legitima al precarista en su posesión precaria, si bien se extingue al producirse la revocación del concedente; la segunda supone una situación iniciada por el precarista sin previa concesión o voluntad expresa, pero que implica una actitud de condescendencia o beneplácito, siendo igualmente revocable en cualquier tiempo; en la última se comprenden tanto los poseedores carentes de título para poseer como aquéllos que tuvieron título, pero que ha perdido su eficacia con posterioridad.

Para superar la contradictoria jurisprudencia de las Audiencias, la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 691/2020 de 21 de diciembre definió el concepto de precario en los siguientes términos:

"2.- La institución jurídica del precario no aparece específicamente regulada en nuestro ordenamiento, si bien la mayoría de la doctrina lo encuadra en el art. 1750 CC . No obstante, ha sido desarrollado por una abundante jurisprudencia, que ha definido el precario como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho" ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre , y 134/2017, de 28 de febrero ). Existe el precario: (i) cuando hay una situación de tolerancia sin título; (ii) cuando sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia del contrato antes existente, (iii) o incluso la posesión gratuita sin título y sin la voluntad del propietario ( SSTS de 3 de diciembre de 1.958 y 30 de octubre de 1.986 , entre otras).

Por tanto, no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente (en el sentido que a la institución del precario le atribuyó el Digesto), sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor ( sentencias de 13 de febrero de 1.958 , 30 de octubre de 1.986 y 6 de noviembre de 2008 ). Entre estos títulos que puede alegar el demandante se incluyen los de carácter meramente personal. Por ello el arrendatario está legitimado frente al poseedor sin título ( sentencia de 31 de enero de 1995 )".

Y, tras analizar la dicción y ámbito del procedimiento de desahucio por precario recogido en el art. 250.1.2º LEC, termina concluyendo que " En consecuencia, en este procedimiento podrán enjuiciarse las relaciones jurídicas que puedan alegarse como justificación de la posesión cuya recuperación se pretenda y la existencia de una situación posesoria que revista las características propias del precario, sin las limitaciones propias de un procedimiento sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa (no se limitan los medios de prueba, a diferencia de los desahucios por impago de rentas), al tratarse de un procedimiento que, si bien limitado a ese objeto, tiene carácter plenario".

En el mismo sentido se ha pronunciado la posterior Sentencia del Tribunal Supremo nº 109/2021, de 1 de marzoJurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 01-03-2021 (rec. 1105/2020).

Por lo tanto, para que prospere la acción de desahucio por precario deben concurrir los siguientes requisitos:1) legitimación activa (título del que derive la posesión real). 2) identificación de la finca. 3) legitimación pasiva: que el demandado disfrute o tenga el precario una finca (disfrute de una cosa ajena sin pago de renta o merced, sino en base a la mera tolerancia o liberalidad del propietario o poseedor real); debe tenerse presente que el pago de suministros y gastos de la vivienda ocupada (incluidos impuestos, contribuciones y gastos de Comunidad, inversiones o mejoras) no constituyen contraprestación por la ocupación - es en beneficio del mismo usuario o se trata de gastos que pesan sobre el ocupante en su propia utilidad - no correspondiendo a una contraprestación en nombre propio y acordada como tal por el uso. (En este sentido, SSTS 6 de abril de1962, 30 de noviembre de 1964, 21 de noviembre de 1967, 30 de octubre de 1986, y 22 de octubre de 1987, entre otras muchas).

Debemos asimismo tener presente que el precario se distingue del comodato, porque en el primero, el inmueble no se entrega para un uso concreto, sino que simplemente se tolera su uso por un tercero, y sin que sea por tiempo determinado; por el contrario, el comodato conlleva que la vivienda o el inmueble en cuestión, se ceda por un motivo concreto o para un uso cierto -p.e. para cursar estudios universitarios, durante un periodo de vacaciones, etc...-, y normalmente por un plazo determinado. El Tribunal Supremo tiene dicho que el contrato de comodato se define como un contrato de uso por el que una parte entrega a otra una cosa para que la use durante un tiempo o para un uso concreto. Está regulado en los artículos 1.740 y siguientes del Código Civil.

CUARTO. -Expuesto el concepto de precario que maneja nuestra jurisprudencia, que como ya se ha visto, incluye la posesión tolerada, que puede dejar de serlo en cualquier momento, a voluntad del propietario, debe tenerse presente que corresponde a la parte demandada, ahora apelante, probar el justo título, y en su caso, el pago de renta o merced (que en el presente caso se reconoce que no existe), sin que del material probatorio obrante en autos, se desprenda la justificación de tal extremo.

Denuncia la parte apelante en su recurso, que la Sentencia no ha resuelto nada acerca de la legitimación activa del demandante, pero nada más lejos de la realidad, pues tratándose de una cuestión de fondo, que ha de resolverse en la Sentencia, es un elemento de la fundamentación de la pretensión, y tras el examen del material probatorio, concluye que el actor ha probado el justo título de propietario que le habilita para ejercer la pretensión de desahucio por precario que se interesa en la demanda. Es más, al considerar que concurren todos los requisitos para ello, y descartar la existencia de un comodato que habilite a la demandada a ocupar el local -prueba que incumbía a dicha demandada-, estima la demanda.

Sentado lo anterior, previamente a la cuestión propiamente de fondo, por tratarse de una cuestión que afecta al orden público procesal ( Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2000 -2000\6877), es necesario efectuar unas pinceladas, sobre la confusión que se desprende de los argumentos del recurso, y que a su vez, ya se manejaban en el escrito de contestación a la demanda, cual es, la confusión entre las personas físicas - D. Gines y su esposa-, y las mercantiles demandadas.

Y es que el hecho de que dichas personas físicas sean socios, e incluso, administradores únicos de las mercantiles demandadas -que son las ocupantes del local de negocio-, no autoriza a considerarlos como parte en la relación por la que aquí se reclama, pronunciándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 655/10, de 3 de noviembre de 2010, dictada en el recurso nº 1564/2006:

"El art. 10 LEC , dice que "serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso". El titular de la relación contractual era efectivamente la sociedad y no el demandante, que ni tan solo comparece en la demanda en su cualidad de administrador único de la sociedad.

La sentencia recurrida intenta argumentar que al ser el demandante el único socio, por tratarse de una sociedad unipersonal, se produciría una cierta confusión de las personalidades, pero ello no es cierto en ninguna de las relaciones de todo tipo que mantiene la sociedad, desde los contratos civiles, como el que ahora se discute, las relaciones laborales con sus empleados o las obligaciones fiscales. Por tanto, no parece que pueda haber excepciones en el caso de que la sociedad sea de un solo socio, puesto que el art. 10 LEC entiende que estarán legitimados aquellos sujetos a quienes va a afectar de manera directa el resultado del proceso y éste es la sociedad y no sus socios.

El socio no es el titular de la acción procesal y por ello no tiene derecho a una concreta tutela judicial por el incumplimiento de un contrato, porque quien ostenta el derecho subjetivo correspondiente a la parte contractual en el contrato que se denuncia como incumplido es la sociedad limitada y no su administrador y socio único.

La sentencia recurrida utiliza la técnica del levantamiento del velo para justificar su decisión. A tal efecto, debemos reiterar la doctrina de esta Sala, expuesta en sentencias de 19 septiembre 2007 , 28 febrero 2008 y 10 octubre 2010 , entre otras. En ellas se considera que dicha técnica es un instrumento"[...] que se pone al servicio de una persona física o jurídica, para hacer efectiva una legitimación pasiva distinta de la que resulta de la relación, contractual o extracontractual, mantenida con una determinada entidad o sociedad a la que la ley confiere personalidad jurídica propia [...]". En definitiva, como dice la sentencia de 28 enero 2005 ,supone un procedimiento "[...] para descubrir, y reprimir en su caso, el dolo o abuso cometido con apoyo en la autonomía jurídica de una sociedad, sancionando a quienes la manejan". Precisamente nos encontramos ante el caso contrario, en que el propio socio pretende que su sociedad no valga a los efectos de la legitimación activa porque hay que tener en cuenta que la aplicación de la teoría del levantamiento del velo refuerza precisamente la falta de legitimación, porque se aplica a sociedades que compiten en el mercado, no a los sujetos individuales que forman la empresa como socios."

Es por lo tanto, que en este procedimiento, en principio, no resulta título directamente enervador del desahucio, el título que el Sr. Gines tuviera concedido sobre el local, a los efectos de considerarle precarista o comodatario, pues el desahucio no se predica respecto de él y su esposa, sino respecto de las mercantiles demandadas, que son las que actualmente ocupan el local.

En este mismo sentido, y a los efectos que nos ocupan, resulta intrascendente que D. Gines y su esposa, así como D. Agapito y su esposa, fueran propietarios del inmueble superior al local, sito en la 1ª planta, pues se trata de fincas registrales independientes, sin perjuicio de que pueda existir una escalera de acceso. Pero, es más, los documentos aportados junto con el escrito de contestación a la demanda como número 9, consistentes en licencia de obras de 23 de febrero de 1996, pues el de fecha 7 de abril de 2015 no es propiamente tal, y presupuesto de obra de vivienda de 16 de enero de 1996, no se refieren al local de negocio (incluso en este último documento se aprecia tachado que se refiere al piso 1º).

En todo caso, ya hemos visto que el pago de suministros energéticos, o el concierto de un seguro no mutan la condición de concesión graciosa de ocupación del inmueble.

Frente a lo anterior, el demandante y ahora apelado, logra acreditar la propiedad del local, pues lo adquirió, para su sociedad de gananciales mediante escritura pública de 1 de septiembre de 1995, libre de arrendamientos, misma fecha, en la que el entonces arrendatario del local, D. Arturo, renunció en escritura pública a los derechos de tanteo y retracto que le pudieran corresponder en relación a dicha compraventa, comprometiéndose a dejar totalmente libre el local y a disposición de su propietario. Posteriormente, con fecha 6 de octubre de 1998, el demandante y apelado pasó a ser propietario único del local litigioso, al habérsele adjudicado en capitulaciones matrimoniales otorgadas para la liquidación del régimen de gananciales.

Es cierto que consta aportado a autos como documento número 11 de la contestación a la demanda, un contrato privado de fecha 9 de febrero de 1995, es decir, anterior a la compra del local por parte del hoy actor y su esposa, por el que el entonces arrendatario -D. Arturo-, cedía o traspasaba a D. Gines, su derecho de arrendamiento sobre el local, por el precio de 2 millones de pesetas. Ahora bien, en primer lugar, dicho traspaso, no consta notificado al entonces propietario del local de negocio, pero tampoco al hoy demandante y a su esposa cuando lo adquirieron el 1 de septiembre de 1995, antes al contrario, dicho arrendatario, firmó la renuncia a sus derechos de tanteo y retracto, y se comprometió a dejar totalmente libre y a disposición de la propiedad tal local.

Ante ello, hemos de decir, que es cierto que los contratos privados no pierden su virtualidad o valor probatorio por la mera impugnación de su contenido, pero también lo es, que carecen, en este caso, del valor probatorio que el artículo 319 de la LEC otorga a las escrituras públicas notariales, según el cual, harán prueba plena del hecho, acto o estado de cosas que documente, de la fecha en que se produce esa documentación y de la identidad de los fedatarios y demás personas que, en su caso, intervengan e ella.

Es más, el artículo 1.225 del Código Civil habla de que el documento privado, reconocido legalmente, tendrá el mismo valor que la escritura pública entre los que lo hubiesen suscrito y sus causahabientes. Pero en el presente caso, el actor, ni suscribió dicho contrato de cesión, ni es causahabiente de los contratantes.

Además, y dado que por la parte demandante y ahora apelada, se duda de la fecha de suscripción de dicho documento, el artículo 1.227 del Código Civil señala que la fecha de un documento privado no se contará respecto a terceros sino desde el día en que hubiese sido incorporado o inscrito en un registro público, desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaron, o desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio.

Es por ello, que dicho documento privado no puede oponerse al propietario del local, ni por ende vincularle en modo alguno, a los efectos de considerar que no procede el desahucio por precario frente a las mercantiles demandadas, y ahora apelantes.

Avanzando en los motivos del recurso, por lo que se refiere a la existencia de un contrato de comodato verbal por parte de D. Gines a las mercantiles demandadas y apelantes, damos por reproducidos los argumentos contenidos en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª), nº 812/2020, de 10 de noviembre de 2020:

"En segundo lugar, porque aun dejando al margen el tema de la inoponibilidad del contrato, lo cierto es que la existencia misma del comodato verbal tampoco puede tenerse por acreditada. No en vano, ninguna prueba se ha aportado (ni propuesto) por la demandada al efecto de acreditar su existencia, lo que implicaría que, para la estimación de esta pretensión defensiva, el tribunal realizase un verdadero acto de fe.

Y finalmente, porque, aún en el caso de que el tribunal asumiese el relato fáctico expuesto por la demandada en su contestación a la demanda, lo que se extrae del mismo, ineludiblemente es la conclusión de que el demandado es un simple precarista (en el sentido estricto del mismo contenido en el artículo 1.750 del Código Civil ).

En este sentido, si se diese por cierta la existencia de un contrato por el que el vigilante del edificio concedió a la demandada (graciosamente o, incluso, con base a su precaria situación económica) el uso genérico y por tiempo indefinido de un inmueble, no encontraríamos ante un supuesto en el que tendría plena vigencia lo dispuesto en el citado artículo 1750 del Código Civil , puede el comodante reclamar la cosa "a su voluntad".

Frente a lo expuesto, no podría sostenerse (como hace la demandada) que nos encontremos ante un contrato distinto del propio precario (como modalidad específica del comodato) pues, ni se habría determinado el tiempo concreto de duración del contrato (la demandada no ha hecho referencia alguna a dicho plazo, que reputaría indefinido), ni el uso al que debía destinarse el inmueble cedido (más allá de la genérica referencia a su "habitación") lo que excluiría la posibilidad de considerarlo como un contrato de comodato gratuito.

En este sentido, ya dijimos en nuestra sentencia de 27 de marzo de 2012 que, " en relación con la pretendida existencia del comodato, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 13 de diciembre de 2002 , y en el mismo sentido la Sentencia de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 27 de febrero de 2004 ), que la realidad social impone que la interpretación normal de la cesión... del uso de una vivienda de su propiedad es que, salvo prueba en contrario, la cesión... sin una duración, ni un uso determinado" no permite que pueda presumirse "el deseo de los... propietarios de una cesión vitalicia y de forma absolutamente gratuita, sin ninguna posibilidad de recuperación, habiéndose podido instrumentar en caso contrario la cesión por medio de una donación.

Por lo tanto únicamente puede apreciarse la existencia de comodato cuando haya una situación de evidente intención, clara, manifiesta, e inequívoca, en la cual conste: 1.- el destino de la cesión originaria de la cual se derive una duración concreta; o 2.- se exprese la duración de la cesión, habiendo de tenerse en cuenta que, en caso de duda, sobre si se pactó una duración o se acordó un uso, por ejemplo hasta la mayoría de edad o hasta la independencia económica de los hijos, lo cual implica una duración determinada, corresponde al ocupante de la vivienda que alegue el comodato la carga de la prueba del título de la ocupación.

En consecuencia, el concepto de precario se extiende al de comodato en el que no se haya pactado una duración, ni el uso al que haya de destinarse la vivienda. En este sentido el artículo 1750 del Código Civil permite al comodante reclamar a su voluntad la cosa prestada, si no se pactó la duración del comodato, ni el uso a que había de destinarse la cosa prestada, y éste no resulta determinado por la costumbre de la tierra, incumbiendo la prueba al comodatario en caso de duda.

Y no puede considerarse que la cesión de una vivienda para residencia o estancia del matrimonio y sus descendientes puede ser considerado un uso concreto y determinado, dada su evidente indefinición sobre el uso, el destino, o la duración, no pudiendo entenderse que haya un uso pactado por el destino de la vivienda a habitación, por no añadir nada el uso a que se destina la vivienda a la propia naturaleza de la cosa prestada".

En el mismo sentido se ha pronunciado la Secc. 4ª de esta misma audiencia provincial en su sentencia 332/2018, de 18 de mayo ( Roj: SAP B 4786/2018 - ECLI:ES: APB:2018:4786), a cuyo tenor:" La principal diferencia entre precario y comodato consiste que en el comodato la entrega de la vivienda se hace para un uso o plazo determinado. En este sentido la vivienda cedida en precario resulta cuando el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca, cede el uso de la vivienda a otra persona (llamada precarista) para que la use sin más, sin contrato alguno y sin pagar renta. Por otro lado, se estará frente a una vivienda cedida en comodato cuando el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer el inmueble, entrega a otra persona la vivienda para un uso determinado o para que la use durante un cierto tiempo, de manera gratuita. El comodato está regulado en los arts 1.740 y siguientes del Código Civil (CC ) dentro de la figura del préstamo. Las diferencias entre precario y comodato resultan claras por cuanto en el precario la vivienda no se entregado para un uso concreto, es un acto de tolerancia del dueño; en el comodato en cambio ha de entregarse por un motivo y para un uso concreto. Otra diferencia clara ente el precario y el comodato es que en el precario no se entrega la vivienda por un tiempo determinado, mientras que en el comodato se cede durante un tiempo determinado, y una vez finalizado ha de devolverse por esa tercera persona llamada comodatario. Consecuencia directa de lo anterior será la de que en el precario se puede solicitar en cualquier momento la devolución de la vivienda, mientras que en el comodato no se podrá recuperar la vivienda hasta que no haya transcurrido el plazo fijado, o haya concluido el uso para la que se prestó.

3.2.- La STS de 14 octubre de 2014 , con cita ya de la sentencia de 26 de diciembre de 2005 , señaló que "La situación de quien ocupa una vivienda cedida sin contraprestación y sin fijación de plazo por su titular para ser utilizada por el cesionario y su familia como domicilio conyugal o familiar es la propia de un precarista." A lo que habría que añadir la circunstancia de que el poseedor carezca de título que legitime su posesión. En este sentido, cuando un propietario haya cedido el uso de forma totalmente gratuita y de favor al usuario de la vivienda, producido un cambio de voluntad opuesto a esa cesión, aquél ostenta la acción de desahucio porque existe un precario. Así la posesión deja de ser tolerada y se pone en evidencia la característica de simple tenencia de la cosa sin título alguno, por lo que puede ejercerse la acción de desahucio ( SSTS de 26 diciembre 2005 , 30 octubre y 13 y 14 noviembre 2008 y 30 junio 2009 ). De ahí que, si la posesión constituye una mera tenencia indefinida y tolerada por el propietario, se trata de un precario y el propietario puede recuperarla en cualquier momento".

Con base a todo lo expuesto, no puede sino procederse, como ya se avanzaba, a la íntegra desestimación del recurso interpuesto y la consiguiente confirmación de la sentencia de instancia."

En el presente caso, no puede considerarse probada la existencia de un contrato de comodato celebrado con las apelantes. Además, conforme a lo expuesto, la cesión a favor de las ahora apelantes, nunca podría tener la consideración de un contrato de comodato, sino que se ajusta a la figura del precario, puesto que la cesión del local en cuestión no lo habría sido para un uso específico, no pudiendo considerarse como tal el uso como agencia inmobiliaria, que no es sino uno de los destinos propios y genéricos de un local de negocio, ni tampoco dicha cesión lo habría sido por tiempo concreto y determinado, como pretenden las apelantes, sino sine die.

En todo caso, hemos de tener en cuenta que el comodante, que en este caso, supuestamente sería D. Gines, debe tener un título que le permita transferir el uso temporal, y ya se ha analizado que el supuesto título -la cesión o traspaso del arrendamiento sobre el local del negocio por el anterior arrendatario, y antes de haber adquirido el actor la propiedad sobre el local -, le pueda vincular al hoy apelado.

Por otro lado, ya se ha visto que aunque se alega en la contestación a la demanda la existencia de un comodato verbal a favor de las mercantiles demandadas, por parte de D. Gines -a su vez, supuesto cesionario del arrendamiento del local en cuestión-, sin embargo, existe una absoluta orfandad probatoria acerca de la existencia de tal contrato de comodato, cuando la prueba del mismo le correspondía a la demandada, amén de ser más que discutible la legitimación de dicha persona para concertar tal comodato.

Por tanto, no es posible hablar de título alguno que legitime la posesión de las demandadas, ahora apelantes, quienes, en consecuencia, están pasivamente legitimadas para soportar la acción ejercitada.

Por tanto, en atención a lo ya argumentado, no cabe sino, la íntegra desestimación de los motivos analizados, confirmando la Sentencia recurrida.

QUINTO. -Las costas procesales se impondrán al recurrente, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO. -La Sentencia objeto de recurso estima la demanda de desahucio por precario interpuesta por la parte actora en relación al local al que se refiere la demanda, condenando a las mercantiles demandadas a su desalojo, con apercibimiento de lanzamiento, así como al pago de las rentas.

Las codemandadas personadas (a excepción de Alandalus 2.0, S.L.) se alzan frente a dicha Sentencia, y en primer lugar, tras exponer los pronunciamientos frente a los que se dirige el recurso que se analiza, aduce incongruencia "intrínseca" de la Sentencia, y nulidad de la misma por error patente. Como segundo motivo del recurso, se alega infracción del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y jurisprudencia relacionada.

La parte demandante y apelada se opone a los motivos del recurso.

SEGUNDO. -La parte apelante solicita con carácter principal, y basado en lo que expone en el primer motivo del recurso, la nulidad de las actuaciones, al adolecer la Sentencia de error patente, solicitando el dictado de otra Sentencia -ha de entenderse por el Juzgador de instancia-, que esté fundada en derecho. Concretamente, esgrime la existencia de incongruencia "intrínseca" (entendemos, interna) de la Sentencia, que a su juicio, debería determinar la nulidad de dicha Sentencia por error patente recogida en las Sentencias del Tribunal Constitucional que cita.

Tras el examen del motivo, observamos que en realidad el argumento del mismo se basa en la existencia a juicio del apelante, de una errónea valoración de la prueba, y para que un error en la valoración de la prueba tenga relevancia para la estimación de una nulidad de la Sentencia como la que se pretende, debe ser de tal magnitud que vulnere el derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24 de la Constitución Española. Pero, ha de recordarse que no todos los errores en la valoración probatoria tienen relevancia a estos efectos, dado que es necesario que concurran, entre otros requisitos, los siguientes: 1º) que se trate de un error fáctico, -material o de hecho-, es decir, sobre las bases fácticas que han servido para sustentar la decisión; y 2º) que sea patente, manifiesto, evidente o notorio, lo que se complementa con el hecho de que sea inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales.

El recurso además habla de falta de congruencia interna -intrínseca, se dice- de la Sentencia, pues se argumenta que la misma no tiene un iter probatorio lógico, pues basa la "desestimación" -entendemos que debe referirse a la estimación de la demanda-, en que el documento número 11 aportado junto con la contestación a la demanda, es un contrato privado impugnado de contrario, que no contiene el uso concreto de la cesión del arrendamiento, cuando a su juicio el hecho de que sea un contrato privado, no le priva de validez por el hecho de que haya sido impugnado de contrario, máxime cuando su contenido y firma fueron reconocidos expresamente por el testigo D. Arturo. Además, considera que debería haberse traído al procedimiento a D. Gines y a su esposa Dª Evangelina, que habiendo ya adquirido el 21 de mayo de 1992 el inmueble sito encima del local (junto con D. Agapito y su esposa Dª Julia), con fecha 9 de febrero de 1995 concertó con el arrendatario inicial el traspaso o cesión del arrendamiento de dicho local de negocio por precio de 2 millones de pesetas. Y establecieron en dicho local una agencia inmobiliaria, realizando obras de comunicación de ambas propiedades y de reforma, iniciando la actividad el 3 de junio de 1996. Por ello, entiende que las mercantiles demandadas ostentan como título para ocupar la finca un contrato de comodato o concesión graciable de D. Gines y su esposa, al menos de la parte de local no independizado, cuya propiedad pertenece hoy al actor, y para desarrollar ahí la actividad de agencia inmobiliaria, mientras ésta estuviese abierta. Además, en este punto, también muestra su discrepancia con el hecho de que la Juzgadora de instancia admitiera la aportación por parte de la demandante de la escritura de capitulaciones matrimoniales y su título previo, que era de octubre de 1995.

Pues bien, lo primero que hemos de puntualizar es que tanto la disconformidad con que no se haya traído al procedimiento a D. Gines y esposa, como el hecho de que se admitiera determinada documental en el acto de la vista celebrada en la instancia, son cuestiones que se debieron hacer valer, precisamente, en la instancia, y si la parte ahora apelante se aquietó a la decisión de no traer al pleito a dichas personas, o a la decisión de admitir dichos documentos, no puede discutir ahora en la alzada tales decisiones.

Sentado lo anterior, en todo caso, debemos descartar la existencia de incongruencia alguna en la Sentencia. La congruencia es la necesaria correlación que debe existir entre la demanda, que inicia el proceso ( artículo 399.1 LEC) y la Sentencia que le pone fin ( artículo 206.1. 3ª LEC) , de manera tal que ésta debe ser la respuesta que dan los Juzgadores a las pretensiones introducidas por el actor en el escrito rector del proceso, conjuntamente con las que merecen las excepciones y resistencias opuestas por el demandado, y las deducidas, en su caso, en la demanda reconvencional.

"[...] Una sentencia es pues incongruente [...] si concede más de lo pedido (ultra petita), se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (extra petita), se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes (citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida. Siendo perfectamente válido que dé menos de lo pedido (infra petitum), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por el demandado. En suma, el juicio sobre congruencia de la resolución judicial precisa de la confrontación entre su parte dispositiva (dictum) y el objeto del proceso»"( STS 1ª 798/2022, 22 de noviembre y STS 1ª 509/2022, 28 de junio).

Por otro lado, no se aprecia ninguna incongruencia interna entre los distintos razonamientos de la Sentencia, y la conclusión alcanzada por la misma, y lo que se denuncia en el recurso es una mera discrepancia con la valoración probatoria efectuada.

Al hilo de lo anterior, en todo caso, una incorrecta valoración de la prueba no es motivo de nulidad de una Sentencia en los términos que solicita el recurrente, sino que, de apreciarse tal error de valoración por el Tribunal de apelación, la consecuencia sería la revocación de la resolución apelada y el dictado de otra distinta conforme a lo que se estime probado y se solicite por el recurrente, pero en modo alguno conlleva la nulidad para que el Juzgador de instancia dicte nueva Sentencia.

Sobre la congruencia y el principio de justicia rogada, dice la STS de 14 de septiembre de 2022 que " En el proceso civil rige el principio de aportación de parte y rogación al que se refiere el art. 216 de la LEC .Como hemos señalado en la sentencia 25/2020, de 20 de enero ,cuya doctrina reproducen las más recientes sentencias 28/2021, de 25 de enero ; 575/2021, de 26 de julio y 611/2021, de 20 de septiembre :

"El principio de justicia rogada se suele identificar como la suma del principio dispositivo y del principio de aportación de parte y se configura legalmente como una exigencia para el tribunal en el art. 216 LEC ,al decir:

""Los tribunales civiles decidirán los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes, excepto cuando la ley disponga otra cosa en casos especiales".

"La manifestación última de estos principios en el proceso civil es la vinculación del órgano judicial a las peticiones formuladas por las partes, de manera que su decisión habrá de ser congruente con las mismas, sin que pueda otorgar cosa distinta a la solicitada, ni más de lo pedido, ni menos de lo resistido. Por ello, la sentencia 795/2010, de 29 de noviembre ,recordó la correlación entre el principio de justicia rogada ( art. 216 LEC )y la congruencia de la sentencia ( art. 218.1 LEC )"."

También el Tribunal Supremo ha precisado reiteradamente que "hay congruencia cuando la relación entre el fallo y pretensión procesal no está sustancialmente alterada, entendiéndose por pretensiones procesales las deducidas en los suplicos de los escritos fundamentales rectores del proceso, y no en los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos", y que "la congruencia hace referencia a la necesidad de que entre la parte dispositiva de la resolución judicial -no entre sus fundamentos- y las pretensiones oportunamente deducidas en la demanda, exista la máxima concordancia y relación (...) sin que pueda apoyarse la alegada incongruencia en la fundamentación del referido fallo" (por todas la sentencia de 5 de junio de 1989 ).Y también ha declarado que no se incurre en incongruencia por no contestar a todas y cada una de las afirmaciones o razonamientos jurídicos expuestos en los escritos procesales, pues el derecho a la tutela judicial efectiva se satisface incluso cuando se resuelven genéricamente las pretensiones de las partes, aunque no haya pronunciamiento concreto sobre las alegaciones expuestas ( Sentencias de 19 de febrero, 12 de mayo y 28 de noviembre de 1998, y 4 de marzo de 2009).

Más recientemente, en la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 2025, vuelve a repetir:"... la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes, oportunamente deducidos, y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir. Adquiere relevancia constitucional, con infracción no sólo de los preceptos procesales( art. 218.1 LEC ),sino también del art. 24 CE ,cuando afecta al principio de contradicción, si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal, ya que de ello se deriva una indefensión a las partes, que al no tener conciencia del alcance de la controversia no pueden actuar adecuadamente en defensa de sus intereses. A su vez, para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido (ultra petita), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (extra petita) y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes (citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no puede razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Se exige para ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de demanda y, en su caso, de contestación, y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito.

Por eso, como advierte la sentencia 176/2010, de 25 de marzo ,la relación debe darse entre las pretensiones y el fallo, no necesariamente respecto de los argumentos empleados en la sentencia u otros extremos del debate, cuya preterición podría dar lugar a falta de motivación, pero no a incongruencia ( sentencias 209/2000, de 2 de marzo ; 330/2002, de 10 de abril ; 217/2003, de 11 de marzo ; y 742/2007, de 19 de junio).Aparte de que , como declaró la sentencia 94/2007, de 30 de enero ,esta relación no tiene que ser absoluta, sino que, por el contrario, basta con que se dé la racionalidad necesaria y una adecuación sustancial."

Aplicando esta doctrina al caso aquí examinado, basta una somera lectura de la resolución apelada para comprobar que se ha dado respuesta a la pretensión de desahucio por precario que planteaba la demanda, estimándola, dándose una correlación clara entre las pretensiones de las partes y el fallo, que no concede ni más, ni menos, ni nada distinto de lo pedido, sin que pueda apoyarse la incongruencia en los argumentos que fundamentan el fallo. Confunde aquí la parte recurrente congruencia, valoración de la prueba, y argumentos expresados en la resolución para llegar al fallo.

Por otro lado, tampoco se aparta la Sentencia de los hechos alegados en la demanda y que se hicieron valer para solicitar el Desahucio, pero además, analiza los extremos relativos a la inexistencia del contrato de comodato aducido por la parte demandada (en la página 4 de la Sentencia no se dice que el comodato no se haya alegado expresamente por la demandada, sino que en la Sentencia que cita, no se había hecho), y la Sentencia razona que tal hecho no se ha probado. Por lo tanto, una cosa es que la parte no esté de acuerdo con la conclusión sentada en la Sentencia y otra bien distinta es la incongruencia que se predica de la misma, pues con independencia de que la parte recurrente pueda discrepar de su contenido, dicha resolución constituye una respuesta fundada que satisface las exigencias del derecho a la tutela judicial efectiva que, como ya es sabido, no requiere una respuesta en sintonía con lo solicitado, sino una respuesta fundada en derecho a todas las cuestiones planteadas, sea o no favorable al solicitante.

TERCERO.-Sentado lo anterior, debe partirse que el concepto de precario y de precarista al que aludía el número 3 del artículo 1565 de la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil, asentado posteriormente por la Jurisprudencia, no se refiere a la graciosa concesión a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente, en el sentido que a la institución del precario le atribuyó el Digesto, sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello, o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el dominical que ostente el actor, y, como ha declarado la Sentencia de 28 junio 1926, tomando el precario en el apropiado y amplio sentido que le ha dado la Jurisprudencia, es aplicable al disfrute o simple tenencia de una cosa sin título y sin pagar merced, por voluntad de su poseedor, o sin ella, pues si bien es cierto que la oposición del propietario pone término, naturalmente, a su tolerancia, la resistencia contraria del tenedor u ocupante no puede mejorar su posición ni enervar la acción del dueño para hacer efectiva su voluntad de rescatar la cosa, pues, según lo también declarado por la Jurisprudencia, ésta ha ido paulatinamente ampliando el concepto del precario hasta comprender no solamente los supuestos en que se detenta una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño, sino también todos aquellos en que la tenencia del demandado no se apoya en ningún título y presenta caracteres de abusiva; mereciendo ese calificativo, para todos los efectos civiles, la situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo, y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión.

En el concepto de precario es esencial, pues, la ausencia de título en el demandado poseedor de la cosa, y comprende casos de posesión concedida, de posesión tolerada y de posesión sin título. La primera tendría causa en una concesión graciosa que supone un título contractual que legitima al precarista en su posesión precaria, si bien se extingue al producirse la revocación del concedente; la segunda supone una situación iniciada por el precarista sin previa concesión o voluntad expresa, pero que implica una actitud de condescendencia o beneplácito, siendo igualmente revocable en cualquier tiempo; en la última se comprenden tanto los poseedores carentes de título para poseer como aquéllos que tuvieron título, pero que ha perdido su eficacia con posterioridad.

Para superar la contradictoria jurisprudencia de las Audiencias, la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 691/2020 de 21 de diciembre definió el concepto de precario en los siguientes términos:

"2.- La institución jurídica del precario no aparece específicamente regulada en nuestro ordenamiento, si bien la mayoría de la doctrina lo encuadra en el art. 1750 CC . No obstante, ha sido desarrollado por una abundante jurisprudencia, que ha definido el precario como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho" ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre , y 134/2017, de 28 de febrero ). Existe el precario: (i) cuando hay una situación de tolerancia sin título; (ii) cuando sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia del contrato antes existente, (iii) o incluso la posesión gratuita sin título y sin la voluntad del propietario ( SSTS de 3 de diciembre de 1.958 y 30 de octubre de 1.986 , entre otras).

Por tanto, no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente (en el sentido que a la institución del precario le atribuyó el Digesto), sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor ( sentencias de 13 de febrero de 1.958 , 30 de octubre de 1.986 y 6 de noviembre de 2008 ). Entre estos títulos que puede alegar el demandante se incluyen los de carácter meramente personal. Por ello el arrendatario está legitimado frente al poseedor sin título ( sentencia de 31 de enero de 1995 )".

Y, tras analizar la dicción y ámbito del procedimiento de desahucio por precario recogido en el art. 250.1.2º LEC, termina concluyendo que " En consecuencia, en este procedimiento podrán enjuiciarse las relaciones jurídicas que puedan alegarse como justificación de la posesión cuya recuperación se pretenda y la existencia de una situación posesoria que revista las características propias del precario, sin las limitaciones propias de un procedimiento sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa (no se limitan los medios de prueba, a diferencia de los desahucios por impago de rentas), al tratarse de un procedimiento que, si bien limitado a ese objeto, tiene carácter plenario".

En el mismo sentido se ha pronunciado la posterior Sentencia del Tribunal Supremo nº 109/2021, de 1 de marzoJurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 01-03-2021 (rec. 1105/2020).

Por lo tanto, para que prospere la acción de desahucio por precario deben concurrir los siguientes requisitos:1) legitimación activa (título del que derive la posesión real). 2) identificación de la finca. 3) legitimación pasiva: que el demandado disfrute o tenga el precario una finca (disfrute de una cosa ajena sin pago de renta o merced, sino en base a la mera tolerancia o liberalidad del propietario o poseedor real); debe tenerse presente que el pago de suministros y gastos de la vivienda ocupada (incluidos impuestos, contribuciones y gastos de Comunidad, inversiones o mejoras) no constituyen contraprestación por la ocupación - es en beneficio del mismo usuario o se trata de gastos que pesan sobre el ocupante en su propia utilidad - no correspondiendo a una contraprestación en nombre propio y acordada como tal por el uso. (En este sentido, SSTS 6 de abril de1962, 30 de noviembre de 1964, 21 de noviembre de 1967, 30 de octubre de 1986, y 22 de octubre de 1987, entre otras muchas).

Debemos asimismo tener presente que el precario se distingue del comodato, porque en el primero, el inmueble no se entrega para un uso concreto, sino que simplemente se tolera su uso por un tercero, y sin que sea por tiempo determinado; por el contrario, el comodato conlleva que la vivienda o el inmueble en cuestión, se ceda por un motivo concreto o para un uso cierto -p.e. para cursar estudios universitarios, durante un periodo de vacaciones, etc...-, y normalmente por un plazo determinado. El Tribunal Supremo tiene dicho que el contrato de comodato se define como un contrato de uso por el que una parte entrega a otra una cosa para que la use durante un tiempo o para un uso concreto. Está regulado en los artículos 1.740 y siguientes del Código Civil.

CUARTO. -Expuesto el concepto de precario que maneja nuestra jurisprudencia, que como ya se ha visto, incluye la posesión tolerada, que puede dejar de serlo en cualquier momento, a voluntad del propietario, debe tenerse presente que corresponde a la parte demandada, ahora apelante, probar el justo título, y en su caso, el pago de renta o merced (que en el presente caso se reconoce que no existe), sin que del material probatorio obrante en autos, se desprenda la justificación de tal extremo.

Denuncia la parte apelante en su recurso, que la Sentencia no ha resuelto nada acerca de la legitimación activa del demandante, pero nada más lejos de la realidad, pues tratándose de una cuestión de fondo, que ha de resolverse en la Sentencia, es un elemento de la fundamentación de la pretensión, y tras el examen del material probatorio, concluye que el actor ha probado el justo título de propietario que le habilita para ejercer la pretensión de desahucio por precario que se interesa en la demanda. Es más, al considerar que concurren todos los requisitos para ello, y descartar la existencia de un comodato que habilite a la demandada a ocupar el local -prueba que incumbía a dicha demandada-, estima la demanda.

Sentado lo anterior, previamente a la cuestión propiamente de fondo, por tratarse de una cuestión que afecta al orden público procesal ( Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2000 -2000\6877), es necesario efectuar unas pinceladas, sobre la confusión que se desprende de los argumentos del recurso, y que a su vez, ya se manejaban en el escrito de contestación a la demanda, cual es, la confusión entre las personas físicas - D. Gines y su esposa-, y las mercantiles demandadas.

Y es que el hecho de que dichas personas físicas sean socios, e incluso, administradores únicos de las mercantiles demandadas -que son las ocupantes del local de negocio-, no autoriza a considerarlos como parte en la relación por la que aquí se reclama, pronunciándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 655/10, de 3 de noviembre de 2010, dictada en el recurso nº 1564/2006:

"El art. 10 LEC , dice que "serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso". El titular de la relación contractual era efectivamente la sociedad y no el demandante, que ni tan solo comparece en la demanda en su cualidad de administrador único de la sociedad.

La sentencia recurrida intenta argumentar que al ser el demandante el único socio, por tratarse de una sociedad unipersonal, se produciría una cierta confusión de las personalidades, pero ello no es cierto en ninguna de las relaciones de todo tipo que mantiene la sociedad, desde los contratos civiles, como el que ahora se discute, las relaciones laborales con sus empleados o las obligaciones fiscales. Por tanto, no parece que pueda haber excepciones en el caso de que la sociedad sea de un solo socio, puesto que el art. 10 LEC entiende que estarán legitimados aquellos sujetos a quienes va a afectar de manera directa el resultado del proceso y éste es la sociedad y no sus socios.

El socio no es el titular de la acción procesal y por ello no tiene derecho a una concreta tutela judicial por el incumplimiento de un contrato, porque quien ostenta el derecho subjetivo correspondiente a la parte contractual en el contrato que se denuncia como incumplido es la sociedad limitada y no su administrador y socio único.

La sentencia recurrida utiliza la técnica del levantamiento del velo para justificar su decisión. A tal efecto, debemos reiterar la doctrina de esta Sala, expuesta en sentencias de 19 septiembre 2007 , 28 febrero 2008 y 10 octubre 2010 , entre otras. En ellas se considera que dicha técnica es un instrumento"[...] que se pone al servicio de una persona física o jurídica, para hacer efectiva una legitimación pasiva distinta de la que resulta de la relación, contractual o extracontractual, mantenida con una determinada entidad o sociedad a la que la ley confiere personalidad jurídica propia [...]". En definitiva, como dice la sentencia de 28 enero 2005 ,supone un procedimiento "[...] para descubrir, y reprimir en su caso, el dolo o abuso cometido con apoyo en la autonomía jurídica de una sociedad, sancionando a quienes la manejan". Precisamente nos encontramos ante el caso contrario, en que el propio socio pretende que su sociedad no valga a los efectos de la legitimación activa porque hay que tener en cuenta que la aplicación de la teoría del levantamiento del velo refuerza precisamente la falta de legitimación, porque se aplica a sociedades que compiten en el mercado, no a los sujetos individuales que forman la empresa como socios."

Es por lo tanto, que en este procedimiento, en principio, no resulta título directamente enervador del desahucio, el título que el Sr. Gines tuviera concedido sobre el local, a los efectos de considerarle precarista o comodatario, pues el desahucio no se predica respecto de él y su esposa, sino respecto de las mercantiles demandadas, que son las que actualmente ocupan el local.

En este mismo sentido, y a los efectos que nos ocupan, resulta intrascendente que D. Gines y su esposa, así como D. Agapito y su esposa, fueran propietarios del inmueble superior al local, sito en la 1ª planta, pues se trata de fincas registrales independientes, sin perjuicio de que pueda existir una escalera de acceso. Pero, es más, los documentos aportados junto con el escrito de contestación a la demanda como número 9, consistentes en licencia de obras de 23 de febrero de 1996, pues el de fecha 7 de abril de 2015 no es propiamente tal, y presupuesto de obra de vivienda de 16 de enero de 1996, no se refieren al local de negocio (incluso en este último documento se aprecia tachado que se refiere al piso 1º).

En todo caso, ya hemos visto que el pago de suministros energéticos, o el concierto de un seguro no mutan la condición de concesión graciosa de ocupación del inmueble.

Frente a lo anterior, el demandante y ahora apelado, logra acreditar la propiedad del local, pues lo adquirió, para su sociedad de gananciales mediante escritura pública de 1 de septiembre de 1995, libre de arrendamientos, misma fecha, en la que el entonces arrendatario del local, D. Arturo, renunció en escritura pública a los derechos de tanteo y retracto que le pudieran corresponder en relación a dicha compraventa, comprometiéndose a dejar totalmente libre el local y a disposición de su propietario. Posteriormente, con fecha 6 de octubre de 1998, el demandante y apelado pasó a ser propietario único del local litigioso, al habérsele adjudicado en capitulaciones matrimoniales otorgadas para la liquidación del régimen de gananciales.

Es cierto que consta aportado a autos como documento número 11 de la contestación a la demanda, un contrato privado de fecha 9 de febrero de 1995, es decir, anterior a la compra del local por parte del hoy actor y su esposa, por el que el entonces arrendatario -D. Arturo-, cedía o traspasaba a D. Gines, su derecho de arrendamiento sobre el local, por el precio de 2 millones de pesetas. Ahora bien, en primer lugar, dicho traspaso, no consta notificado al entonces propietario del local de negocio, pero tampoco al hoy demandante y a su esposa cuando lo adquirieron el 1 de septiembre de 1995, antes al contrario, dicho arrendatario, firmó la renuncia a sus derechos de tanteo y retracto, y se comprometió a dejar totalmente libre y a disposición de la propiedad tal local.

Ante ello, hemos de decir, que es cierto que los contratos privados no pierden su virtualidad o valor probatorio por la mera impugnación de su contenido, pero también lo es, que carecen, en este caso, del valor probatorio que el artículo 319 de la LEC otorga a las escrituras públicas notariales, según el cual, harán prueba plena del hecho, acto o estado de cosas que documente, de la fecha en que se produce esa documentación y de la identidad de los fedatarios y demás personas que, en su caso, intervengan e ella.

Es más, el artículo 1.225 del Código Civil habla de que el documento privado, reconocido legalmente, tendrá el mismo valor que la escritura pública entre los que lo hubiesen suscrito y sus causahabientes. Pero en el presente caso, el actor, ni suscribió dicho contrato de cesión, ni es causahabiente de los contratantes.

Además, y dado que por la parte demandante y ahora apelada, se duda de la fecha de suscripción de dicho documento, el artículo 1.227 del Código Civil señala que la fecha de un documento privado no se contará respecto a terceros sino desde el día en que hubiese sido incorporado o inscrito en un registro público, desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaron, o desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio.

Es por ello, que dicho documento privado no puede oponerse al propietario del local, ni por ende vincularle en modo alguno, a los efectos de considerar que no procede el desahucio por precario frente a las mercantiles demandadas, y ahora apelantes.

Avanzando en los motivos del recurso, por lo que se refiere a la existencia de un contrato de comodato verbal por parte de D. Gines a las mercantiles demandadas y apelantes, damos por reproducidos los argumentos contenidos en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª), nº 812/2020, de 10 de noviembre de 2020:

"En segundo lugar, porque aun dejando al margen el tema de la inoponibilidad del contrato, lo cierto es que la existencia misma del comodato verbal tampoco puede tenerse por acreditada. No en vano, ninguna prueba se ha aportado (ni propuesto) por la demandada al efecto de acreditar su existencia, lo que implicaría que, para la estimación de esta pretensión defensiva, el tribunal realizase un verdadero acto de fe.

Y finalmente, porque, aún en el caso de que el tribunal asumiese el relato fáctico expuesto por la demandada en su contestación a la demanda, lo que se extrae del mismo, ineludiblemente es la conclusión de que el demandado es un simple precarista (en el sentido estricto del mismo contenido en el artículo 1.750 del Código Civil ).

En este sentido, si se diese por cierta la existencia de un contrato por el que el vigilante del edificio concedió a la demandada (graciosamente o, incluso, con base a su precaria situación económica) el uso genérico y por tiempo indefinido de un inmueble, no encontraríamos ante un supuesto en el que tendría plena vigencia lo dispuesto en el citado artículo 1750 del Código Civil , puede el comodante reclamar la cosa "a su voluntad".

Frente a lo expuesto, no podría sostenerse (como hace la demandada) que nos encontremos ante un contrato distinto del propio precario (como modalidad específica del comodato) pues, ni se habría determinado el tiempo concreto de duración del contrato (la demandada no ha hecho referencia alguna a dicho plazo, que reputaría indefinido), ni el uso al que debía destinarse el inmueble cedido (más allá de la genérica referencia a su "habitación") lo que excluiría la posibilidad de considerarlo como un contrato de comodato gratuito.

En este sentido, ya dijimos en nuestra sentencia de 27 de marzo de 2012 que, " en relación con la pretendida existencia del comodato, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 13 de diciembre de 2002 , y en el mismo sentido la Sentencia de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 27 de febrero de 2004 ), que la realidad social impone que la interpretación normal de la cesión... del uso de una vivienda de su propiedad es que, salvo prueba en contrario, la cesión... sin una duración, ni un uso determinado" no permite que pueda presumirse "el deseo de los... propietarios de una cesión vitalicia y de forma absolutamente gratuita, sin ninguna posibilidad de recuperación, habiéndose podido instrumentar en caso contrario la cesión por medio de una donación.

Por lo tanto únicamente puede apreciarse la existencia de comodato cuando haya una situación de evidente intención, clara, manifiesta, e inequívoca, en la cual conste: 1.- el destino de la cesión originaria de la cual se derive una duración concreta; o 2.- se exprese la duración de la cesión, habiendo de tenerse en cuenta que, en caso de duda, sobre si se pactó una duración o se acordó un uso, por ejemplo hasta la mayoría de edad o hasta la independencia económica de los hijos, lo cual implica una duración determinada, corresponde al ocupante de la vivienda que alegue el comodato la carga de la prueba del título de la ocupación.

En consecuencia, el concepto de precario se extiende al de comodato en el que no se haya pactado una duración, ni el uso al que haya de destinarse la vivienda. En este sentido el artículo 1750 del Código Civil permite al comodante reclamar a su voluntad la cosa prestada, si no se pactó la duración del comodato, ni el uso a que había de destinarse la cosa prestada, y éste no resulta determinado por la costumbre de la tierra, incumbiendo la prueba al comodatario en caso de duda.

Y no puede considerarse que la cesión de una vivienda para residencia o estancia del matrimonio y sus descendientes puede ser considerado un uso concreto y determinado, dada su evidente indefinición sobre el uso, el destino, o la duración, no pudiendo entenderse que haya un uso pactado por el destino de la vivienda a habitación, por no añadir nada el uso a que se destina la vivienda a la propia naturaleza de la cosa prestada".

En el mismo sentido se ha pronunciado la Secc. 4ª de esta misma audiencia provincial en su sentencia 332/2018, de 18 de mayo ( Roj: SAP B 4786/2018 - ECLI:ES: APB:2018:4786), a cuyo tenor:" La principal diferencia entre precario y comodato consiste que en el comodato la entrega de la vivienda se hace para un uso o plazo determinado. En este sentido la vivienda cedida en precario resulta cuando el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca, cede el uso de la vivienda a otra persona (llamada precarista) para que la use sin más, sin contrato alguno y sin pagar renta. Por otro lado, se estará frente a una vivienda cedida en comodato cuando el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer el inmueble, entrega a otra persona la vivienda para un uso determinado o para que la use durante un cierto tiempo, de manera gratuita. El comodato está regulado en los arts 1.740 y siguientes del Código Civil (CC ) dentro de la figura del préstamo. Las diferencias entre precario y comodato resultan claras por cuanto en el precario la vivienda no se entregado para un uso concreto, es un acto de tolerancia del dueño; en el comodato en cambio ha de entregarse por un motivo y para un uso concreto. Otra diferencia clara ente el precario y el comodato es que en el precario no se entrega la vivienda por un tiempo determinado, mientras que en el comodato se cede durante un tiempo determinado, y una vez finalizado ha de devolverse por esa tercera persona llamada comodatario. Consecuencia directa de lo anterior será la de que en el precario se puede solicitar en cualquier momento la devolución de la vivienda, mientras que en el comodato no se podrá recuperar la vivienda hasta que no haya transcurrido el plazo fijado, o haya concluido el uso para la que se prestó.

3.2.- La STS de 14 octubre de 2014 , con cita ya de la sentencia de 26 de diciembre de 2005 , señaló que "La situación de quien ocupa una vivienda cedida sin contraprestación y sin fijación de plazo por su titular para ser utilizada por el cesionario y su familia como domicilio conyugal o familiar es la propia de un precarista." A lo que habría que añadir la circunstancia de que el poseedor carezca de título que legitime su posesión. En este sentido, cuando un propietario haya cedido el uso de forma totalmente gratuita y de favor al usuario de la vivienda, producido un cambio de voluntad opuesto a esa cesión, aquél ostenta la acción de desahucio porque existe un precario. Así la posesión deja de ser tolerada y se pone en evidencia la característica de simple tenencia de la cosa sin título alguno, por lo que puede ejercerse la acción de desahucio ( SSTS de 26 diciembre 2005 , 30 octubre y 13 y 14 noviembre 2008 y 30 junio 2009 ). De ahí que, si la posesión constituye una mera tenencia indefinida y tolerada por el propietario, se trata de un precario y el propietario puede recuperarla en cualquier momento".

Con base a todo lo expuesto, no puede sino procederse, como ya se avanzaba, a la íntegra desestimación del recurso interpuesto y la consiguiente confirmación de la sentencia de instancia."

En el presente caso, no puede considerarse probada la existencia de un contrato de comodato celebrado con las apelantes. Además, conforme a lo expuesto, la cesión a favor de las ahora apelantes, nunca podría tener la consideración de un contrato de comodato, sino que se ajusta a la figura del precario, puesto que la cesión del local en cuestión no lo habría sido para un uso específico, no pudiendo considerarse como tal el uso como agencia inmobiliaria, que no es sino uno de los destinos propios y genéricos de un local de negocio, ni tampoco dicha cesión lo habría sido por tiempo concreto y determinado, como pretenden las apelantes, sino sine die.

En todo caso, hemos de tener en cuenta que el comodante, que en este caso, supuestamente sería D. Gines, debe tener un título que le permita transferir el uso temporal, y ya se ha analizado que el supuesto título -la cesión o traspaso del arrendamiento sobre el local del negocio por el anterior arrendatario, y antes de haber adquirido el actor la propiedad sobre el local -, le pueda vincular al hoy apelado.

Por otro lado, ya se ha visto que aunque se alega en la contestación a la demanda la existencia de un comodato verbal a favor de las mercantiles demandadas, por parte de D. Gines -a su vez, supuesto cesionario del arrendamiento del local en cuestión-, sin embargo, existe una absoluta orfandad probatoria acerca de la existencia de tal contrato de comodato, cuando la prueba del mismo le correspondía a la demandada, amén de ser más que discutible la legitimación de dicha persona para concertar tal comodato.

Por tanto, no es posible hablar de título alguno que legitime la posesión de las demandadas, ahora apelantes, quienes, en consecuencia, están pasivamente legitimadas para soportar la acción ejercitada.

Por tanto, en atención a lo ya argumentado, no cabe sino, la íntegra desestimación de los motivos analizados, confirmando la Sentencia recurrida.

QUINTO. -Las costas procesales se impondrán al recurrente, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO. -La Sentencia objeto de recurso estima la demanda de desahucio por precario interpuesta por la parte actora en relación al local al que se refiere la demanda, condenando a las mercantiles demandadas a su desalojo, con apercibimiento de lanzamiento, así como al pago de las rentas.

Las codemandadas personadas (a excepción de Alandalus 2.0, S.L.) se alzan frente a dicha Sentencia, y en primer lugar, tras exponer los pronunciamientos frente a los que se dirige el recurso que se analiza, aduce incongruencia "intrínseca" de la Sentencia, y nulidad de la misma por error patente. Como segundo motivo del recurso, se alega infracción del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y jurisprudencia relacionada.

La parte demandante y apelada se opone a los motivos del recurso.

SEGUNDO. -La parte apelante solicita con carácter principal, y basado en lo que expone en el primer motivo del recurso, la nulidad de las actuaciones, al adolecer la Sentencia de error patente, solicitando el dictado de otra Sentencia -ha de entenderse por el Juzgador de instancia-, que esté fundada en derecho. Concretamente, esgrime la existencia de incongruencia "intrínseca" (entendemos, interna) de la Sentencia, que a su juicio, debería determinar la nulidad de dicha Sentencia por error patente recogida en las Sentencias del Tribunal Constitucional que cita.

Tras el examen del motivo, observamos que en realidad el argumento del mismo se basa en la existencia a juicio del apelante, de una errónea valoración de la prueba, y para que un error en la valoración de la prueba tenga relevancia para la estimación de una nulidad de la Sentencia como la que se pretende, debe ser de tal magnitud que vulnere el derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24 de la Constitución Española. Pero, ha de recordarse que no todos los errores en la valoración probatoria tienen relevancia a estos efectos, dado que es necesario que concurran, entre otros requisitos, los siguientes: 1º) que se trate de un error fáctico, -material o de hecho-, es decir, sobre las bases fácticas que han servido para sustentar la decisión; y 2º) que sea patente, manifiesto, evidente o notorio, lo que se complementa con el hecho de que sea inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales.

El recurso además habla de falta de congruencia interna -intrínseca, se dice- de la Sentencia, pues se argumenta que la misma no tiene un iter probatorio lógico, pues basa la "desestimación" -entendemos que debe referirse a la estimación de la demanda-, en que el documento número 11 aportado junto con la contestación a la demanda, es un contrato privado impugnado de contrario, que no contiene el uso concreto de la cesión del arrendamiento, cuando a su juicio el hecho de que sea un contrato privado, no le priva de validez por el hecho de que haya sido impugnado de contrario, máxime cuando su contenido y firma fueron reconocidos expresamente por el testigo D. Arturo. Además, considera que debería haberse traído al procedimiento a D. Gines y a su esposa Dª Evangelina, que habiendo ya adquirido el 21 de mayo de 1992 el inmueble sito encima del local (junto con D. Agapito y su esposa Dª Julia), con fecha 9 de febrero de 1995 concertó con el arrendatario inicial el traspaso o cesión del arrendamiento de dicho local de negocio por precio de 2 millones de pesetas. Y establecieron en dicho local una agencia inmobiliaria, realizando obras de comunicación de ambas propiedades y de reforma, iniciando la actividad el 3 de junio de 1996. Por ello, entiende que las mercantiles demandadas ostentan como título para ocupar la finca un contrato de comodato o concesión graciable de D. Gines y su esposa, al menos de la parte de local no independizado, cuya propiedad pertenece hoy al actor, y para desarrollar ahí la actividad de agencia inmobiliaria, mientras ésta estuviese abierta. Además, en este punto, también muestra su discrepancia con el hecho de que la Juzgadora de instancia admitiera la aportación por parte de la demandante de la escritura de capitulaciones matrimoniales y su título previo, que era de octubre de 1995.

Pues bien, lo primero que hemos de puntualizar es que tanto la disconformidad con que no se haya traído al procedimiento a D. Gines y esposa, como el hecho de que se admitiera determinada documental en el acto de la vista celebrada en la instancia, son cuestiones que se debieron hacer valer, precisamente, en la instancia, y si la parte ahora apelante se aquietó a la decisión de no traer al pleito a dichas personas, o a la decisión de admitir dichos documentos, no puede discutir ahora en la alzada tales decisiones.

Sentado lo anterior, en todo caso, debemos descartar la existencia de incongruencia alguna en la Sentencia. La congruencia es la necesaria correlación que debe existir entre la demanda, que inicia el proceso ( artículo 399.1 LEC) y la Sentencia que le pone fin ( artículo 206.1. 3ª LEC) , de manera tal que ésta debe ser la respuesta que dan los Juzgadores a las pretensiones introducidas por el actor en el escrito rector del proceso, conjuntamente con las que merecen las excepciones y resistencias opuestas por el demandado, y las deducidas, en su caso, en la demanda reconvencional.

"[...] Una sentencia es pues incongruente [...] si concede más de lo pedido (ultra petita), se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (extra petita), se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes (citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida. Siendo perfectamente válido que dé menos de lo pedido (infra petitum), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por el demandado. En suma, el juicio sobre congruencia de la resolución judicial precisa de la confrontación entre su parte dispositiva (dictum) y el objeto del proceso»"( STS 1ª 798/2022, 22 de noviembre y STS 1ª 509/2022, 28 de junio).

Por otro lado, no se aprecia ninguna incongruencia interna entre los distintos razonamientos de la Sentencia, y la conclusión alcanzada por la misma, y lo que se denuncia en el recurso es una mera discrepancia con la valoración probatoria efectuada.

Al hilo de lo anterior, en todo caso, una incorrecta valoración de la prueba no es motivo de nulidad de una Sentencia en los términos que solicita el recurrente, sino que, de apreciarse tal error de valoración por el Tribunal de apelación, la consecuencia sería la revocación de la resolución apelada y el dictado de otra distinta conforme a lo que se estime probado y se solicite por el recurrente, pero en modo alguno conlleva la nulidad para que el Juzgador de instancia dicte nueva Sentencia.

Sobre la congruencia y el principio de justicia rogada, dice la STS de 14 de septiembre de 2022 que " En el proceso civil rige el principio de aportación de parte y rogación al que se refiere el art. 216 de la LEC .Como hemos señalado en la sentencia 25/2020, de 20 de enero ,cuya doctrina reproducen las más recientes sentencias 28/2021, de 25 de enero ; 575/2021, de 26 de julio y 611/2021, de 20 de septiembre :

"El principio de justicia rogada se suele identificar como la suma del principio dispositivo y del principio de aportación de parte y se configura legalmente como una exigencia para el tribunal en el art. 216 LEC ,al decir:

""Los tribunales civiles decidirán los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes, excepto cuando la ley disponga otra cosa en casos especiales".

"La manifestación última de estos principios en el proceso civil es la vinculación del órgano judicial a las peticiones formuladas por las partes, de manera que su decisión habrá de ser congruente con las mismas, sin que pueda otorgar cosa distinta a la solicitada, ni más de lo pedido, ni menos de lo resistido. Por ello, la sentencia 795/2010, de 29 de noviembre ,recordó la correlación entre el principio de justicia rogada ( art. 216 LEC )y la congruencia de la sentencia ( art. 218.1 LEC )"."

También el Tribunal Supremo ha precisado reiteradamente que "hay congruencia cuando la relación entre el fallo y pretensión procesal no está sustancialmente alterada, entendiéndose por pretensiones procesales las deducidas en los suplicos de los escritos fundamentales rectores del proceso, y no en los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos", y que "la congruencia hace referencia a la necesidad de que entre la parte dispositiva de la resolución judicial -no entre sus fundamentos- y las pretensiones oportunamente deducidas en la demanda, exista la máxima concordancia y relación (...) sin que pueda apoyarse la alegada incongruencia en la fundamentación del referido fallo" (por todas la sentencia de 5 de junio de 1989 ).Y también ha declarado que no se incurre en incongruencia por no contestar a todas y cada una de las afirmaciones o razonamientos jurídicos expuestos en los escritos procesales, pues el derecho a la tutela judicial efectiva se satisface incluso cuando se resuelven genéricamente las pretensiones de las partes, aunque no haya pronunciamiento concreto sobre las alegaciones expuestas ( Sentencias de 19 de febrero, 12 de mayo y 28 de noviembre de 1998, y 4 de marzo de 2009).

Más recientemente, en la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 2025, vuelve a repetir:"... la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes, oportunamente deducidos, y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir. Adquiere relevancia constitucional, con infracción no sólo de los preceptos procesales( art. 218.1 LEC ),sino también del art. 24 CE ,cuando afecta al principio de contradicción, si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal, ya que de ello se deriva una indefensión a las partes, que al no tener conciencia del alcance de la controversia no pueden actuar adecuadamente en defensa de sus intereses. A su vez, para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido (ultra petita), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (extra petita) y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes (citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no puede razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Se exige para ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de demanda y, en su caso, de contestación, y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito.

Por eso, como advierte la sentencia 176/2010, de 25 de marzo ,la relación debe darse entre las pretensiones y el fallo, no necesariamente respecto de los argumentos empleados en la sentencia u otros extremos del debate, cuya preterición podría dar lugar a falta de motivación, pero no a incongruencia ( sentencias 209/2000, de 2 de marzo ; 330/2002, de 10 de abril ; 217/2003, de 11 de marzo ; y 742/2007, de 19 de junio).Aparte de que , como declaró la sentencia 94/2007, de 30 de enero ,esta relación no tiene que ser absoluta, sino que, por el contrario, basta con que se dé la racionalidad necesaria y una adecuación sustancial."

Aplicando esta doctrina al caso aquí examinado, basta una somera lectura de la resolución apelada para comprobar que se ha dado respuesta a la pretensión de desahucio por precario que planteaba la demanda, estimándola, dándose una correlación clara entre las pretensiones de las partes y el fallo, que no concede ni más, ni menos, ni nada distinto de lo pedido, sin que pueda apoyarse la incongruencia en los argumentos que fundamentan el fallo. Confunde aquí la parte recurrente congruencia, valoración de la prueba, y argumentos expresados en la resolución para llegar al fallo.

Por otro lado, tampoco se aparta la Sentencia de los hechos alegados en la demanda y que se hicieron valer para solicitar el Desahucio, pero además, analiza los extremos relativos a la inexistencia del contrato de comodato aducido por la parte demandada (en la página 4 de la Sentencia no se dice que el comodato no se haya alegado expresamente por la demandada, sino que en la Sentencia que cita, no se había hecho), y la Sentencia razona que tal hecho no se ha probado. Por lo tanto, una cosa es que la parte no esté de acuerdo con la conclusión sentada en la Sentencia y otra bien distinta es la incongruencia que se predica de la misma, pues con independencia de que la parte recurrente pueda discrepar de su contenido, dicha resolución constituye una respuesta fundada que satisface las exigencias del derecho a la tutela judicial efectiva que, como ya es sabido, no requiere una respuesta en sintonía con lo solicitado, sino una respuesta fundada en derecho a todas las cuestiones planteadas, sea o no favorable al solicitante.

TERCERO.-Sentado lo anterior, debe partirse que el concepto de precario y de precarista al que aludía el número 3 del artículo 1565 de la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil, asentado posteriormente por la Jurisprudencia, no se refiere a la graciosa concesión a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente, en el sentido que a la institución del precario le atribuyó el Digesto, sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello, o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el dominical que ostente el actor, y, como ha declarado la Sentencia de 28 junio 1926, tomando el precario en el apropiado y amplio sentido que le ha dado la Jurisprudencia, es aplicable al disfrute o simple tenencia de una cosa sin título y sin pagar merced, por voluntad de su poseedor, o sin ella, pues si bien es cierto que la oposición del propietario pone término, naturalmente, a su tolerancia, la resistencia contraria del tenedor u ocupante no puede mejorar su posición ni enervar la acción del dueño para hacer efectiva su voluntad de rescatar la cosa, pues, según lo también declarado por la Jurisprudencia, ésta ha ido paulatinamente ampliando el concepto del precario hasta comprender no solamente los supuestos en que se detenta una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño, sino también todos aquellos en que la tenencia del demandado no se apoya en ningún título y presenta caracteres de abusiva; mereciendo ese calificativo, para todos los efectos civiles, la situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo, y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión.

En el concepto de precario es esencial, pues, la ausencia de título en el demandado poseedor de la cosa, y comprende casos de posesión concedida, de posesión tolerada y de posesión sin título. La primera tendría causa en una concesión graciosa que supone un título contractual que legitima al precarista en su posesión precaria, si bien se extingue al producirse la revocación del concedente; la segunda supone una situación iniciada por el precarista sin previa concesión o voluntad expresa, pero que implica una actitud de condescendencia o beneplácito, siendo igualmente revocable en cualquier tiempo; en la última se comprenden tanto los poseedores carentes de título para poseer como aquéllos que tuvieron título, pero que ha perdido su eficacia con posterioridad.

Para superar la contradictoria jurisprudencia de las Audiencias, la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 691/2020 de 21 de diciembre definió el concepto de precario en los siguientes términos:

"2.- La institución jurídica del precario no aparece específicamente regulada en nuestro ordenamiento, si bien la mayoría de la doctrina lo encuadra en el art. 1750 CC . No obstante, ha sido desarrollado por una abundante jurisprudencia, que ha definido el precario como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho" ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre , y 134/2017, de 28 de febrero ). Existe el precario: (i) cuando hay una situación de tolerancia sin título; (ii) cuando sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia del contrato antes existente, (iii) o incluso la posesión gratuita sin título y sin la voluntad del propietario ( SSTS de 3 de diciembre de 1.958 y 30 de octubre de 1.986 , entre otras).

Por tanto, no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente (en el sentido que a la institución del precario le atribuyó el Digesto), sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor ( sentencias de 13 de febrero de 1.958 , 30 de octubre de 1.986 y 6 de noviembre de 2008 ). Entre estos títulos que puede alegar el demandante se incluyen los de carácter meramente personal. Por ello el arrendatario está legitimado frente al poseedor sin título ( sentencia de 31 de enero de 1995 )".

Y, tras analizar la dicción y ámbito del procedimiento de desahucio por precario recogido en el art. 250.1.2º LEC, termina concluyendo que " En consecuencia, en este procedimiento podrán enjuiciarse las relaciones jurídicas que puedan alegarse como justificación de la posesión cuya recuperación se pretenda y la existencia de una situación posesoria que revista las características propias del precario, sin las limitaciones propias de un procedimiento sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa (no se limitan los medios de prueba, a diferencia de los desahucios por impago de rentas), al tratarse de un procedimiento que, si bien limitado a ese objeto, tiene carácter plenario".

En el mismo sentido se ha pronunciado la posterior Sentencia del Tribunal Supremo nº 109/2021, de 1 de marzoJurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 01-03-2021 (rec. 1105/2020).

Por lo tanto, para que prospere la acción de desahucio por precario deben concurrir los siguientes requisitos:1) legitimación activa (título del que derive la posesión real). 2) identificación de la finca. 3) legitimación pasiva: que el demandado disfrute o tenga el precario una finca (disfrute de una cosa ajena sin pago de renta o merced, sino en base a la mera tolerancia o liberalidad del propietario o poseedor real); debe tenerse presente que el pago de suministros y gastos de la vivienda ocupada (incluidos impuestos, contribuciones y gastos de Comunidad, inversiones o mejoras) no constituyen contraprestación por la ocupación - es en beneficio del mismo usuario o se trata de gastos que pesan sobre el ocupante en su propia utilidad - no correspondiendo a una contraprestación en nombre propio y acordada como tal por el uso. (En este sentido, SSTS 6 de abril de1962, 30 de noviembre de 1964, 21 de noviembre de 1967, 30 de octubre de 1986, y 22 de octubre de 1987, entre otras muchas).

Debemos asimismo tener presente que el precario se distingue del comodato, porque en el primero, el inmueble no se entrega para un uso concreto, sino que simplemente se tolera su uso por un tercero, y sin que sea por tiempo determinado; por el contrario, el comodato conlleva que la vivienda o el inmueble en cuestión, se ceda por un motivo concreto o para un uso cierto -p.e. para cursar estudios universitarios, durante un periodo de vacaciones, etc...-, y normalmente por un plazo determinado. El Tribunal Supremo tiene dicho que el contrato de comodato se define como un contrato de uso por el que una parte entrega a otra una cosa para que la use durante un tiempo o para un uso concreto. Está regulado en los artículos 1.740 y siguientes del Código Civil.

CUARTO. -Expuesto el concepto de precario que maneja nuestra jurisprudencia, que como ya se ha visto, incluye la posesión tolerada, que puede dejar de serlo en cualquier momento, a voluntad del propietario, debe tenerse presente que corresponde a la parte demandada, ahora apelante, probar el justo título, y en su caso, el pago de renta o merced (que en el presente caso se reconoce que no existe), sin que del material probatorio obrante en autos, se desprenda la justificación de tal extremo.

Denuncia la parte apelante en su recurso, que la Sentencia no ha resuelto nada acerca de la legitimación activa del demandante, pero nada más lejos de la realidad, pues tratándose de una cuestión de fondo, que ha de resolverse en la Sentencia, es un elemento de la fundamentación de la pretensión, y tras el examen del material probatorio, concluye que el actor ha probado el justo título de propietario que le habilita para ejercer la pretensión de desahucio por precario que se interesa en la demanda. Es más, al considerar que concurren todos los requisitos para ello, y descartar la existencia de un comodato que habilite a la demandada a ocupar el local -prueba que incumbía a dicha demandada-, estima la demanda.

Sentado lo anterior, previamente a la cuestión propiamente de fondo, por tratarse de una cuestión que afecta al orden público procesal ( Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2000 -2000\6877), es necesario efectuar unas pinceladas, sobre la confusión que se desprende de los argumentos del recurso, y que a su vez, ya se manejaban en el escrito de contestación a la demanda, cual es, la confusión entre las personas físicas - D. Gines y su esposa-, y las mercantiles demandadas.

Y es que el hecho de que dichas personas físicas sean socios, e incluso, administradores únicos de las mercantiles demandadas -que son las ocupantes del local de negocio-, no autoriza a considerarlos como parte en la relación por la que aquí se reclama, pronunciándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 655/10, de 3 de noviembre de 2010, dictada en el recurso nº 1564/2006:

"El art. 10 LEC , dice que "serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso". El titular de la relación contractual era efectivamente la sociedad y no el demandante, que ni tan solo comparece en la demanda en su cualidad de administrador único de la sociedad.

La sentencia recurrida intenta argumentar que al ser el demandante el único socio, por tratarse de una sociedad unipersonal, se produciría una cierta confusión de las personalidades, pero ello no es cierto en ninguna de las relaciones de todo tipo que mantiene la sociedad, desde los contratos civiles, como el que ahora se discute, las relaciones laborales con sus empleados o las obligaciones fiscales. Por tanto, no parece que pueda haber excepciones en el caso de que la sociedad sea de un solo socio, puesto que el art. 10 LEC entiende que estarán legitimados aquellos sujetos a quienes va a afectar de manera directa el resultado del proceso y éste es la sociedad y no sus socios.

El socio no es el titular de la acción procesal y por ello no tiene derecho a una concreta tutela judicial por el incumplimiento de un contrato, porque quien ostenta el derecho subjetivo correspondiente a la parte contractual en el contrato que se denuncia como incumplido es la sociedad limitada y no su administrador y socio único.

La sentencia recurrida utiliza la técnica del levantamiento del velo para justificar su decisión. A tal efecto, debemos reiterar la doctrina de esta Sala, expuesta en sentencias de 19 septiembre 2007 , 28 febrero 2008 y 10 octubre 2010 , entre otras. En ellas se considera que dicha técnica es un instrumento"[...] que se pone al servicio de una persona física o jurídica, para hacer efectiva una legitimación pasiva distinta de la que resulta de la relación, contractual o extracontractual, mantenida con una determinada entidad o sociedad a la que la ley confiere personalidad jurídica propia [...]". En definitiva, como dice la sentencia de 28 enero 2005 ,supone un procedimiento "[...] para descubrir, y reprimir en su caso, el dolo o abuso cometido con apoyo en la autonomía jurídica de una sociedad, sancionando a quienes la manejan". Precisamente nos encontramos ante el caso contrario, en que el propio socio pretende que su sociedad no valga a los efectos de la legitimación activa porque hay que tener en cuenta que la aplicación de la teoría del levantamiento del velo refuerza precisamente la falta de legitimación, porque se aplica a sociedades que compiten en el mercado, no a los sujetos individuales que forman la empresa como socios."

Es por lo tanto, que en este procedimiento, en principio, no resulta título directamente enervador del desahucio, el título que el Sr. Gines tuviera concedido sobre el local, a los efectos de considerarle precarista o comodatario, pues el desahucio no se predica respecto de él y su esposa, sino respecto de las mercantiles demandadas, que son las que actualmente ocupan el local.

En este mismo sentido, y a los efectos que nos ocupan, resulta intrascendente que D. Gines y su esposa, así como D. Agapito y su esposa, fueran propietarios del inmueble superior al local, sito en la 1ª planta, pues se trata de fincas registrales independientes, sin perjuicio de que pueda existir una escalera de acceso. Pero, es más, los documentos aportados junto con el escrito de contestación a la demanda como número 9, consistentes en licencia de obras de 23 de febrero de 1996, pues el de fecha 7 de abril de 2015 no es propiamente tal, y presupuesto de obra de vivienda de 16 de enero de 1996, no se refieren al local de negocio (incluso en este último documento se aprecia tachado que se refiere al piso 1º).

En todo caso, ya hemos visto que el pago de suministros energéticos, o el concierto de un seguro no mutan la condición de concesión graciosa de ocupación del inmueble.

Frente a lo anterior, el demandante y ahora apelado, logra acreditar la propiedad del local, pues lo adquirió, para su sociedad de gananciales mediante escritura pública de 1 de septiembre de 1995, libre de arrendamientos, misma fecha, en la que el entonces arrendatario del local, D. Arturo, renunció en escritura pública a los derechos de tanteo y retracto que le pudieran corresponder en relación a dicha compraventa, comprometiéndose a dejar totalmente libre el local y a disposición de su propietario. Posteriormente, con fecha 6 de octubre de 1998, el demandante y apelado pasó a ser propietario único del local litigioso, al habérsele adjudicado en capitulaciones matrimoniales otorgadas para la liquidación del régimen de gananciales.

Es cierto que consta aportado a autos como documento número 11 de la contestación a la demanda, un contrato privado de fecha 9 de febrero de 1995, es decir, anterior a la compra del local por parte del hoy actor y su esposa, por el que el entonces arrendatario -D. Arturo-, cedía o traspasaba a D. Gines, su derecho de arrendamiento sobre el local, por el precio de 2 millones de pesetas. Ahora bien, en primer lugar, dicho traspaso, no consta notificado al entonces propietario del local de negocio, pero tampoco al hoy demandante y a su esposa cuando lo adquirieron el 1 de septiembre de 1995, antes al contrario, dicho arrendatario, firmó la renuncia a sus derechos de tanteo y retracto, y se comprometió a dejar totalmente libre y a disposición de la propiedad tal local.

Ante ello, hemos de decir, que es cierto que los contratos privados no pierden su virtualidad o valor probatorio por la mera impugnación de su contenido, pero también lo es, que carecen, en este caso, del valor probatorio que el artículo 319 de la LEC otorga a las escrituras públicas notariales, según el cual, harán prueba plena del hecho, acto o estado de cosas que documente, de la fecha en que se produce esa documentación y de la identidad de los fedatarios y demás personas que, en su caso, intervengan e ella.

Es más, el artículo 1.225 del Código Civil habla de que el documento privado, reconocido legalmente, tendrá el mismo valor que la escritura pública entre los que lo hubiesen suscrito y sus causahabientes. Pero en el presente caso, el actor, ni suscribió dicho contrato de cesión, ni es causahabiente de los contratantes.

Además, y dado que por la parte demandante y ahora apelada, se duda de la fecha de suscripción de dicho documento, el artículo 1.227 del Código Civil señala que la fecha de un documento privado no se contará respecto a terceros sino desde el día en que hubiese sido incorporado o inscrito en un registro público, desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaron, o desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio.

Es por ello, que dicho documento privado no puede oponerse al propietario del local, ni por ende vincularle en modo alguno, a los efectos de considerar que no procede el desahucio por precario frente a las mercantiles demandadas, y ahora apelantes.

Avanzando en los motivos del recurso, por lo que se refiere a la existencia de un contrato de comodato verbal por parte de D. Gines a las mercantiles demandadas y apelantes, damos por reproducidos los argumentos contenidos en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª), nº 812/2020, de 10 de noviembre de 2020:

"En segundo lugar, porque aun dejando al margen el tema de la inoponibilidad del contrato, lo cierto es que la existencia misma del comodato verbal tampoco puede tenerse por acreditada. No en vano, ninguna prueba se ha aportado (ni propuesto) por la demandada al efecto de acreditar su existencia, lo que implicaría que, para la estimación de esta pretensión defensiva, el tribunal realizase un verdadero acto de fe.

Y finalmente, porque, aún en el caso de que el tribunal asumiese el relato fáctico expuesto por la demandada en su contestación a la demanda, lo que se extrae del mismo, ineludiblemente es la conclusión de que el demandado es un simple precarista (en el sentido estricto del mismo contenido en el artículo 1.750 del Código Civil ).

En este sentido, si se diese por cierta la existencia de un contrato por el que el vigilante del edificio concedió a la demandada (graciosamente o, incluso, con base a su precaria situación económica) el uso genérico y por tiempo indefinido de un inmueble, no encontraríamos ante un supuesto en el que tendría plena vigencia lo dispuesto en el citado artículo 1750 del Código Civil , puede el comodante reclamar la cosa "a su voluntad".

Frente a lo expuesto, no podría sostenerse (como hace la demandada) que nos encontremos ante un contrato distinto del propio precario (como modalidad específica del comodato) pues, ni se habría determinado el tiempo concreto de duración del contrato (la demandada no ha hecho referencia alguna a dicho plazo, que reputaría indefinido), ni el uso al que debía destinarse el inmueble cedido (más allá de la genérica referencia a su "habitación") lo que excluiría la posibilidad de considerarlo como un contrato de comodato gratuito.

En este sentido, ya dijimos en nuestra sentencia de 27 de marzo de 2012 que, " en relación con la pretendida existencia del comodato, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 13 de diciembre de 2002 , y en el mismo sentido la Sentencia de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 27 de febrero de 2004 ), que la realidad social impone que la interpretación normal de la cesión... del uso de una vivienda de su propiedad es que, salvo prueba en contrario, la cesión... sin una duración, ni un uso determinado" no permite que pueda presumirse "el deseo de los... propietarios de una cesión vitalicia y de forma absolutamente gratuita, sin ninguna posibilidad de recuperación, habiéndose podido instrumentar en caso contrario la cesión por medio de una donación.

Por lo tanto únicamente puede apreciarse la existencia de comodato cuando haya una situación de evidente intención, clara, manifiesta, e inequívoca, en la cual conste: 1.- el destino de la cesión originaria de la cual se derive una duración concreta; o 2.- se exprese la duración de la cesión, habiendo de tenerse en cuenta que, en caso de duda, sobre si se pactó una duración o se acordó un uso, por ejemplo hasta la mayoría de edad o hasta la independencia económica de los hijos, lo cual implica una duración determinada, corresponde al ocupante de la vivienda que alegue el comodato la carga de la prueba del título de la ocupación.

En consecuencia, el concepto de precario se extiende al de comodato en el que no se haya pactado una duración, ni el uso al que haya de destinarse la vivienda. En este sentido el artículo 1750 del Código Civil permite al comodante reclamar a su voluntad la cosa prestada, si no se pactó la duración del comodato, ni el uso a que había de destinarse la cosa prestada, y éste no resulta determinado por la costumbre de la tierra, incumbiendo la prueba al comodatario en caso de duda.

Y no puede considerarse que la cesión de una vivienda para residencia o estancia del matrimonio y sus descendientes puede ser considerado un uso concreto y determinado, dada su evidente indefinición sobre el uso, el destino, o la duración, no pudiendo entenderse que haya un uso pactado por el destino de la vivienda a habitación, por no añadir nada el uso a que se destina la vivienda a la propia naturaleza de la cosa prestada".

En el mismo sentido se ha pronunciado la Secc. 4ª de esta misma audiencia provincial en su sentencia 332/2018, de 18 de mayo ( Roj: SAP B 4786/2018 - ECLI:ES: APB:2018:4786), a cuyo tenor:" La principal diferencia entre precario y comodato consiste que en el comodato la entrega de la vivienda se hace para un uso o plazo determinado. En este sentido la vivienda cedida en precario resulta cuando el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca, cede el uso de la vivienda a otra persona (llamada precarista) para que la use sin más, sin contrato alguno y sin pagar renta. Por otro lado, se estará frente a una vivienda cedida en comodato cuando el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer el inmueble, entrega a otra persona la vivienda para un uso determinado o para que la use durante un cierto tiempo, de manera gratuita. El comodato está regulado en los arts 1.740 y siguientes del Código Civil (CC ) dentro de la figura del préstamo. Las diferencias entre precario y comodato resultan claras por cuanto en el precario la vivienda no se entregado para un uso concreto, es un acto de tolerancia del dueño; en el comodato en cambio ha de entregarse por un motivo y para un uso concreto. Otra diferencia clara ente el precario y el comodato es que en el precario no se entrega la vivienda por un tiempo determinado, mientras que en el comodato se cede durante un tiempo determinado, y una vez finalizado ha de devolverse por esa tercera persona llamada comodatario. Consecuencia directa de lo anterior será la de que en el precario se puede solicitar en cualquier momento la devolución de la vivienda, mientras que en el comodato no se podrá recuperar la vivienda hasta que no haya transcurrido el plazo fijado, o haya concluido el uso para la que se prestó.

3.2.- La STS de 14 octubre de 2014 , con cita ya de la sentencia de 26 de diciembre de 2005 , señaló que "La situación de quien ocupa una vivienda cedida sin contraprestación y sin fijación de plazo por su titular para ser utilizada por el cesionario y su familia como domicilio conyugal o familiar es la propia de un precarista." A lo que habría que añadir la circunstancia de que el poseedor carezca de título que legitime su posesión. En este sentido, cuando un propietario haya cedido el uso de forma totalmente gratuita y de favor al usuario de la vivienda, producido un cambio de voluntad opuesto a esa cesión, aquél ostenta la acción de desahucio porque existe un precario. Así la posesión deja de ser tolerada y se pone en evidencia la característica de simple tenencia de la cosa sin título alguno, por lo que puede ejercerse la acción de desahucio ( SSTS de 26 diciembre 2005 , 30 octubre y 13 y 14 noviembre 2008 y 30 junio 2009 ). De ahí que, si la posesión constituye una mera tenencia indefinida y tolerada por el propietario, se trata de un precario y el propietario puede recuperarla en cualquier momento".

Con base a todo lo expuesto, no puede sino procederse, como ya se avanzaba, a la íntegra desestimación del recurso interpuesto y la consiguiente confirmación de la sentencia de instancia."

En el presente caso, no puede considerarse probada la existencia de un contrato de comodato celebrado con las apelantes. Además, conforme a lo expuesto, la cesión a favor de las ahora apelantes, nunca podría tener la consideración de un contrato de comodato, sino que se ajusta a la figura del precario, puesto que la cesión del local en cuestión no lo habría sido para un uso específico, no pudiendo considerarse como tal el uso como agencia inmobiliaria, que no es sino uno de los destinos propios y genéricos de un local de negocio, ni tampoco dicha cesión lo habría sido por tiempo concreto y determinado, como pretenden las apelantes, sino sine die.

En todo caso, hemos de tener en cuenta que el comodante, que en este caso, supuestamente sería D. Gines, debe tener un título que le permita transferir el uso temporal, y ya se ha analizado que el supuesto título -la cesión o traspaso del arrendamiento sobre el local del negocio por el anterior arrendatario, y antes de haber adquirido el actor la propiedad sobre el local -, le pueda vincular al hoy apelado.

Por otro lado, ya se ha visto que aunque se alega en la contestación a la demanda la existencia de un comodato verbal a favor de las mercantiles demandadas, por parte de D. Gines -a su vez, supuesto cesionario del arrendamiento del local en cuestión-, sin embargo, existe una absoluta orfandad probatoria acerca de la existencia de tal contrato de comodato, cuando la prueba del mismo le correspondía a la demandada, amén de ser más que discutible la legitimación de dicha persona para concertar tal comodato.

Por tanto, no es posible hablar de título alguno que legitime la posesión de las demandadas, ahora apelantes, quienes, en consecuencia, están pasivamente legitimadas para soportar la acción ejercitada.

Por tanto, en atención a lo ya argumentado, no cabe sino, la íntegra desestimación de los motivos analizados, confirmando la Sentencia recurrida.

QUINTO. -Las costas procesales se impondrán al recurrente, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,