Sentencia Civil 260/2024 Audiencia Provincial Civil-penal de Murcia nº 5, Rec. 110/2024 de 22 de octubre del 2024

PRIMERO.-La sentencia de primera instancia, estimando íntegramente la demanda presentada por varios integrantes de la comunidad de propietarios demandada, declara la nulidad de dos acuerdos: el primero, adoptado sin celebración de junta al amparo de la legislación especial con ocasión del COVID-19, que acordaba que la contribución a los gastos comunes se hiciera conforme a participación asignada a cada propietario en su escritura, en vez de conforme a una normativa interna, nulidad fundada en no garantizar la participación de los propietarios por falta de acreditación de citaciones y falta de aportación de la solicitud del voto con los requisitos del artículo 3 del Real Decreto-Ley 8/2021; y el segundo, de junta celebrada el día siguiente del acta en que se databa la votación del primero, en que se acordaba el mismo cambio respecto de una derrama para pago de unas obras de reparación integral de la fachada en ejecución modificando así la distribución de la derrama que se había acordado en junta general ordinaria de 11 de agosto de 2019, nulidad fundada en entender la juzgadora que hubiera requerido una unanimidad no alcanzada. La demandada interpone recurso de apelación argumentando que se aportó la solicitud y la comunicación se hizo en la forma acostumbrada para las citaciones a junta, que no era precisa la unanimidad y que lo acordado era conforme a derecho. La demandante solicita la confirmación de la sentencia, sea por sus propios fundamentos, sea por otros de los motivos invocados en la demanda

SEGUNDO.-Para resolver adecuadamente el recurso es preciso tener en cuenta los siguientes datos:

1) la comunidad demandada es un complejo urbanístico, desarrollado a lo largo de bastantes años a partir de 1982, en que se van construyendo lo que se vienen a denominar fases, bloques o escaleras y villas, y en la que existen actualmente más de 400 unidades privativas. En los estatutos originales de escritura de 23 de octubre de 1980, los apartados e) y f) del artículo 5 de los estatutos establecen que será obligación de cada propietario contribuir con arreglo a la cuota de participación en los gastos ordinarios, aprobados por la Junta o necesarios para el adecuado sostenimiento del complejo urbanístico y de sus servicios y elementos, así como para satisfacer los tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización; y contribuir, en igual proporción, a los gastos extraordinarios, mejoras o adquisiciones que acuerde la comunidad. El artículo 6 dispone la manera en que la Promotora establecerá las cuotas de participación, en las que se basará la contribución de cada uno a los gastos comunes no susceptibles de individualización, con asignación de porcentajes a las distintas parcelas conforme al volumen de edificabilidad de cada una en relación con la del conjunto, y distribución de aquellos entre las unidades privativas. Ahora bien, según se han ido construyendo fases se han ido aprobando nuevos estatutos para las diversas fases en los que se repite un artículo: " 5º Gastos: Los gastos de luz y energía eléctrica, de mantenimiento y conservación de cada zaguán y sus correspondientes escaleras y ascensores y, en su caso la reparación y sustitución de éstos últimos, serán pagados separada y respectivamente por las fincas que tienen su acceso por el misma zaguán y escalera". Y otro, 7º que diferencia Gastos comunes del propio Edificio cargos contra el Edificio como consecuencia de su participación en los gastos de la comunidad general de la DIRECCION000. (certificación del documento 2 de la contestación a la demanda, más completa que el documento 5 de la demanda que incluye sólo los estatutos primeros y generales).

2) No consta como se distribuyeron de hecho los gastos antes de 2016, pues algunas declaraciones en el juicio sostienen que al menos ocasionalmente los bloques o escaleras funcionaron con cierta independencia, incluso contratando con autonomía obras de reparación, que sería lo coherente con la pluralidad de estatutos mientras que otras afirman que había caja común y contribución según los coeficientes de participación. Sí se puede afirmar que en el proceso de asignación de cuotas se incurrió en algún error, ya que la suma de porcentajes supera el 100%, en concreto es de 103,3325%

3) En junta general ordinaria de 6 de agosto de 2016 se aprobó por unanimidad una normativa interna (documentos 6 de la demanda y 3 de la contestación). Dicha normativa no se presentaba como una modificación de los estatutos, ya que expresamente se indicaba que "Lo regulado en la presente Normativa obedece a todos los efectos a lo indicado en los Estatutos y en la L.P.H. y se establece para dar cumplimiento a sus mandatos.". En dicha normativa, únicamente publicada en el libro de actas e internet, se regulaba, entre otros extremos, la contribución a gastos, fijando como objetivo el de evitar derramas Generales, restringiéndolas a actuaciones obligadas o aprobadas de accesibilidad o en mejoras privativas de cada Bloque/ Portal o Fase y que serán en todo caso soportadas por cada Bloque/Portal o Fase. Se establecía que los daños Estructurales en Pisos, Villas, Locales, Garajes y Trasteros y en Elementos Comunes serían sufragados por todas las Propiedades registradas, por su Coeficiente de participación, excepto los daños de Estanqueidad y Revestimientos en Elementos Comunes que serían soportados por cada Portal/ Bloque o Fase según procediera en cada caso y por partes iguales entre todos los propietarios del Bloque/Portal o Fase. Por otra parte, establecía un complejo sistema de distribución de determinados gastos por módulos.

4) En junta general ordinaria de 11 de agosto de 2019, se aprobó por mayoría la reparación integral de todas las fachadas, con la propuesta de la empresa más económica y del reparto de gastos por coeficientes dentro del presupuesto individualizado para cada bloque/escalera o Villas, facultando al presidente y su junta directiva para la contratación de la obra con determinada empresa en el precio de un millón quinientos veintitrés mil euros y la preparación de la derrama necesaria. Dicho acuerdo se adoptó tras debatirse otras posibilidades de distribución y escogiéndose la que se derivaba de la normativa interna. En ejecución de dicho acuerdo la junta directiva se indicó lo que cada propietario debía abonar (documentos 1 y 2 de la Demanda). Los acuerdos no fueron impugnados.

5) con las obras en ejecución y en proceso cobro la derrama, la entonces Administración de la Comunidad envió una comunicación a los propietarios en la que se anunciaba que se iba a convocar una Junta Extraordinaria para el 7 de agosto del 2021 ante la posibilidad legal para acuerdos que no pudieran demorarse, que en los principales puntos y para agilizarla se votaría por correo postal o comunicación telemática por lo que recibirían en su correo un cuestionario, donde podrían votar para la adopción de acuerdos, y que no obstante, se convocaría para el sábado 7 de agosto del 2021, una reunión extraordinaria donde se trataría la evolución de la obra, y demás puntos acordados (documento 3 de la demanda).

6) La convocatoria anunciada no llegó a efectuarse. En cambio, el Presidente de la Comunidad envío solicitudes de voto, que comprendían un título "SOLICITUD VOTO.."; la fecha de la solicitud, 3 de agosto de 2021; los diferentes puntos objeto de votación, con espacio para marcar el sentido del voto, expresándose el único impugnado en los siguientes términos: "modificación de la cuota de reparto de gastos que pasaría conforme al artículo 3 b de la Ley de Propiedad horizontal a repartirse teniendo en cuenta la cuota de participación que cada propiedad tenga asignada en su escritura en lugar de reparto según la normativa de la comunidad que era la que había vendo rigiendo"; las tres direcciones habilitadas para el envío del voto; y el plazo para emitir el voto, 30 días. Esto es, apartándose del anuncio que vinculaba la votación por correo a una Junta, se enviaba solicitud de voto para la adopción de acuerdos sin celebración de junta (cfr. solicitudes Documentos 1 y 1 bis de la contestación a la demanda, en el archivo comprimido del acontecimiento 110.) No se ha practicado prueba sobre el modo en que se enviaron esas solicitudes, más allá de la mera aportación de las devueltas con el voto ya que la testifical que se pretende lo fue lo era en realidad de la convocatoria de la junta de 4 de septiembre, efectuada por una administración distinta

7) el resultado de la votación fue reflejado en un documento fechado el 3 de septiembre de 2021, claramente antedatado, dadas las referencias a lo ocurrido el día 4 de septiembre, conforme al cual 148 propietarios votan válidamente (36,50340 % de la propiedad), aprobándose por mayoría el acuerdo impugnado, con el voto favorable de 131 propietarios (31,821 % de la propiedad), el contrario de 10 (2,918 %) y la abstención de 7 votantes (6,566 %). Llama la atención que ninguno de los votantes relacionados sea propietario de villa, condición que tienen la mayoría de los demandantes (documento 4 de la contestación a la demanda)

8) aunque la junta anunciada para el 7 de agosto de 2021 no se llegó a convocar, en cambio, mediante convocatoria de la administración a solicitud de más de un 25% de los propietarios datada el 16 de agosto de 2021, tuvo lugar el 4 de septiembre de 2021 una junta extraordinaria con dos puntos de orden del día, el primero sobre nombramientos de cargos y el segundo, que literalmente decía: "OBRAS.- informes y acuerdos a tomar para continuar las obras de reparación integral de fachadas: informe técnico aparejadora sobre reparto derrama, informe económico sobre las obras reparación de fachadas, partidas fuera de presupuesto y certificaciones pagadas. Acuerdo de normas de reparto derrama".Con relación a dicho punto del día se votó un cambio, segundo acuerdo impugnado, del "actual sistema de reparto de la derrama según normativa a un sistema de reparto de la derrama según el coeficiente general",que se aprobó por mayoría con 107 votos a favor (27.0761 %) y 32 votos en contra (11,43 %) (documentos 7 y 8 de la demanda). Ello implicaba un nuevo reparto de la derrama por las obras en ejecución lo que determinaba una sensible diferencia respecto del reparto aprobado simultáneamente a las obras. Puede destacarse que en esta junta sí que participaron 9 propietarios de las villas, de los cuales 8 votaron en contra del acuerdo y 1 a favor.

TERCERO.-El apartado 3 del artículo 3 del Real Decreto-Ley 8/2021 de 4 de mayo, establece para casos que no admitieran determinada demora, presupuesto cuya concurrencia no ha sido discutida en el presente procedimiento, la posibilidad de la "adopción de acuerdo sin celebración de junta mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática, siempre que puedan cumplirse las debidas garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente y de recepción de la comunicación",supuestos que "el presidente de la comunidad solicitará el voto a todos los propietarios mediante escrito en el que se hará constar la fecha, el objeto de la votación, que deberá expresarse de manera clara, la dirección o direcciones habilitadas para el envío del voto, y el plazo para emitirlo, que será de 10 días naturales.".

La sentencia de primera instancia anula el acuerdo adoptado sin junta por falta de garantías de participación de todos los propietarios, entendiendo insuficiente la testifical sobre la forma de la convocatoria sin documental fehaciente y, por no aportación de solicitud del voto con los requisitos legales. En esto último no acierta la sentencia apelada pues consta la solicitud de voto del presidente, en cuanto iba incorporada a los votos emitidos y aportados (Documentos 1 y 1 bis de la contestación a la demanda), como se desprende de lo expuesto en el apartado 7) del fundamento anterior. En cuanto a las garantías de la participación de todos los propietarios, el Decreto-Ley las exige de forma genérica. Dado lo reciente de la disposición y su carácter temporal, no es fácil encontrar resoluciones de nuestros tribunales al respecto, tan sólo hemos localizado la de la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Cantabria de 3 de junio de 2024 ( ROJ: SAP S 743/2024) en un caso en que considera que no se garantizó la participación de todos los propietarios argumentando que "en segundo lugar, y esto es lo más relevante, no podemos confiar en que se proporcionó y garantizó la participación de todos los propietarios en la toma del acuerdo, exigencia fundamental relacionada con la propia excepcionalidad en la forma de su adopción. En tal sentido, a la presentación de algunos votos emitidos por correo postal (veintiséis votos, veinticuatro favorables y cuatro contrarios) no se acompaña una garantía añadida que permita considerar que tal forma de adopción del acuerdo fue precedida de la oportunidad de participar a todos los copropietarios -ni siquiera se conoce su relación completa-, por mucho que la administradora afirmara en su declaración testifical que la "encuesta" había sido remitida a todos, pues también admitió que no conocía que el demandado D. Desiderio era uno de los copropietarios. Obviamente, no le remitió la "encuesta". El anterior ejemplo permite al tribunal alcanzar la convicción, en conformidad con lo señalado por la juez de instancia, de que el excepcional medio utilizado para lograr el acuerdo no ha garantizado la participación de todos los propietarios en la toma del acuerdo". En cualquier caso entendemos que las garantías exigibles deberán comprender, al menos las de la convocatoria de una junta presencial y por tanto aplicable la misma doctrina, que exponíamos en la Sentencia de esta Sección de 18 de junio de 2024: "En este sentido, la STS. 572/2020, de 3 de noviembre , señala: "Tercero.- Examen del primero de los motivos del recurso de casación El recurso se fundamentó, al amparo del art. 477.1 de la LEC , por infracción de lo dispuesto en art. 9.1 h ) y 16 de la ley de propiedad horizontal ; y de conformidad con el art. 477. 2. 3.ª de la LEC , por presentar interés casacional, al oponerse a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo en materia de citación a juntas extraordinarias en propiedad horizontal. Se alegaron para justificar dicho interés las sentencias de esta Sala 726/2007, de 28 de julio ; 706/1994, de 12 de julio ; 1368/2007, de 18 de diciembre ; 987/2007, de 19 de septiembre y 460/2000, de 5 de mayo (...) 1 .- Panorama normativo de necesario cumplimiento.(...) Es decir que, a tenor de los mentados preceptos, no ofrece duda que la comunidad ha de ser cuidadosa con la citación de los propietarios a la junta en que se adoptan los correspondientes acuerdos por los que se ha de regir la vida comunitaria; para ello la Ley determina la forma en la que se ha de llevar a efecto tal citación, indicando tres posibilidades al respecto, a través de un orden jerárquico de necesaria observancia: primero; si el propietario ha comunicado un domicilio para sus notificaciones, en tal lugar; en defecto de una comunicación de tal clase, es válida la practicada en el piso o local integrados en la comunidad accionante, llevada a efecto con quien los ocupara, y, ante la imposibilidad de la citación, en los domicilios indicados, a través de notificación en tablón de anuncios. De esta forma, se concilia el necesario conocimiento que corresponde al propietario para ejercitar su derecho de voto, y, por otra parte, los indiscutibles intereses de la comunidad en su conjunto, que no puede quedar paralizada por la imposibilidad de practicar una notificación al propietario, siempre claro está cuando se haya intentado llevarla a efecto con sujeción a los requisitos legales de validez antes reseñados(...). 2.- Trascendencia jurídica de la falta de citación de los copropietarios a Junta e invalidez de la misma por violación de los requisitos legales que la regula. Las normas que rigen la forma de practicar tales citaciones tienen carácter imperativo, siendo, por lo tanto, de necesario y obligado cumplimiento, cuya vulneración es sancionada por la jurisprudencia con la nulidad radical de la Junta y de los acuerdos en ella adoptados, - sentencias de 3 de mayo de 1988 , 25 de octubre de 1989 , 29 de octubre de 1993 , 3 de febrero de 1994 y 21 de julio de 1995 entre otras-, sin que la entrega de la citación por escrito en el domicilio de cada propietario pueda omitirse o sustituirse por otra formalidad alegando viciosas practicas o usos que, por contrarias a la ley, no pueden judicialmente aprobarse - sentencia de 30 octubre 1992 - o hacerse descansar en simples suposiciones de conocimiento - sentencia de 14 de diciembre 2001 -". Por otra parte, la carga de la prueba sobre la práctica de la citación corresponde a la comunidad, explicando al respecto esa resolución del Alto Tribunal que "No ofrece duda tampoco que ante las dificultades que implica el acreditamiento de un hecho negativo, cual es el de no haber sido citado un propietario a junta, una distribución racional de la carga de la prueba exige que corresponda la demostración de haberla realizado a quien tiene la obligación de llevarla a efecto, que no es otra que la comunidad de propietarios para la cual constituye un hecho positivo de factible y necesaria demostración". Finalmente, es cierto que la jurisprudencia ha suavizado estas exigencias tratando de eludir los comportamientos renuentes de los propietarios a tomar constancia de la citación a la junta para evitar "la fraudulenta intención de paralizar la vida comunitaria y evitar asumir sus obligaciones frente al resto de los comuneros, haciendo recaer sobre éstos la obligación de soportar gastos que no les corresponden". Y para ello, recuerda la STS. 987/2007, de 19 de septiembre , citada en el recurso, que se tienen por válidas determinadas comunicaciones "aunque no conste la fehaciencia del conducto notarial o del correo certificado con acuse de recibo, siempre que se den determinadas circunstancias y entre ellas la de que se trate de un sistema habitual de comunicación entre la Comunidad y los comuneros sin queja o protesta de sus integrantes.

Pues bien, la actora cuestiona en el hecho tercero de su demanda que la solicitud se comunicara a todos los participantes para salvaguardar su derecho de participación. La demandada, en el interrogatorio de un demandante instado por ella, no le formuló preguntas sobre esa comunicación. Los votos aportados y emitidos en el mismo documento en que figuraba la solicitud sólo acreditan la comunicación a los votantes, pero no a todos los propietarios. Ciertamente, podrían tener un fuerte valor indiciario de esa comunicación si los votantes representaran una gran mayoría de la propiedad o si entre ellos estuviera la mayoría de los demandantes pero, como se ha hecho constar en el apartado 7 del anterior fundamento, no es así. La sentencia impugnada menciona la insuficiencia al respecto de la testifical de Don Cristobal, administrador de la Comunidad entre agosto de 2021 y agosto de 2022, frente a lo que la apelante argumenta es él y no otra persona quien puede acreditar el envío. Sin embargo, la realidad es que el testimonio de dicho administrador no es susceptible de acreditar nada respecto al respecto ya que intervino en la convocatoria de la junta de septiembre pero no en el envío de las solicitudes de votos, sino tan sólo en la recepción de los efectivamente emitidos. En efecto, tras relatar el modo en que se procedió respecto a la convocatoria de la citada junta y referirse a la recepción de votos dice, como correctamente transcribe la parte apelada: "P.- La convocatoria de esa acta, de esa junta que el final fue voto por correo, ¿la realizó usted o la realizó el anterior administrador? R.- El anterior administrador. P.- ¿Conoce el motivo por el cual no se celebró la junta y se realizó el recuento por correo? R.- Ni idea. No, yo simplemente que a mí me llamaron para coger la comunidad porque la anterior administración dimitía, creo recordar, la cogimos y de repente me mandan que oye te van a empezar a llegar votaciones. Esa convocatoria no la hice yo de voto por correo. Solamente el administrador anterior, puso mi dirección para que me mandara la votación a mí".Ciertamente, la forma lógica de acreditar como se hicieron llegar a los propietarios las solicitudes de voto hubiera sido mediante el testimonio de CIVITAS MURCIA, que era la administradora que intervino en la gestión de las solicitudes, pero no se ha propuesto, habiéndose propuesto y efectuado la testifical de dos administradores posteriores. Por tanto, teniendo en cuenta la doctrina expuesta sobre carga de la prueba y consecuencias de las convocatorias sin garantías, no habiéndose acreditado que la adopción del acuerdo sin junta se hiciera garantizando la participación de todos, se debe considerar nulo el mismo y por tanto confirmar lo resuelto en la sentencia apelada.

CUARTO.-La misma suerte va a correr el recurso en cuanto al otro acuerdo impugnado. En efecto, de lo expuesto se deduce, en relación con dicho acuerdo, lo siguiente: por unanimidad, y según el propósito declarado de dar cumplimiento a los estatutos, se había acordado hace varios años una forma concreta de participación en los gastos de la comunidad; tres años después vigente dicha normativa se acordaron unas obras de reparación de fachadas por importe de 1.523.000 € y una derrama distribuida conforme a dicha normativa, no obstante haberse debatido otras posibilidades; los acuerdos no fueron impugnados; sin embargo, en plena ejecución de la obra y en marcha los pagos de la derrama, se aprueba otra forma de distribución de los gastos de dichas obras que implicaría que una minoría de propietarios tendría que pagar cantidades sensiblemente superiores a las aprobadas junto a las obras, en beneficio de una mayoría que pagaría menos.

Nuestros Tribunales, con frecuente cita para apoyo de la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de julio de 2007 ( ROJ: STS 5812/2007), vienen a coincidir en que si bien las juntas de propietarios pueden cambiar de voluntad respecto de acuerdos anteriores sin que ello suponga actuar contra sus propios actos, las facultades para ratificar o rectificar acuerdos anteriores tienen como límite que supongan un perjuicio para alguna persona o que intenten modificar una situación jurídica creada por su anterior; que los acuerdos de la comunidad pueden variar en el tiempo, pues las decisiones no son para siempre y ello no es contrario a la buena fe siempre que no se lesionen derechos ya adquiridos previamente (Sentencias, por ejemplo, entre otras muchas, de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Alicante de 14 de mayo de 2024, ROJ: SAP A 774/2024; de la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de León de12 de abril de 2023, ROJ: SAP LE 539/2023; de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Las Palmas de14 de enero de 2022 ROJ: SAP GC 2616/2022; de la Audiencia Provincial de Huesca de 18 de octubre de 2021, ROJ: SAP HU 434/2021).

Pues bien, en el supuesto enjuiciado no cabe duda de que el nuevo acuerdo vulnera los límites mencionados en la doctrina expuesta: no cabe la alteración por mayoría, sin atropellar los derechos de determinados propietarios, del modo en que se va a distribuir un cuantioso gasto cuando su aprobación, respecto de la que ya no hay marcha atrás pues se está ejecutando, iba vinculada al modo concreto en que se iba a distribuir. Por tanto, procede confirmar la sentencia apelada

QUINTO.-La De conformidad con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al ser desestimado el recurso procede la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

En nombre de S.M. el Rey