Sentencia Civil 78/2025 Audiencia Provincial Civil-penal de Murcia nº 5, Rec. 441/2024 de 04 de marzo del 2025

PRIMERO.Costa Paraíso SA interpuso demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo contra Geronimo. Basaba su pretensión en que dicha mercantil es el administrador único de las propiedades cuya titularidad corresponde a Sociedad en Comandita y, a la vez ambas son propietarias de la finca rústica sita en Covaticas, dentro de cuyo perímetro existe una casa de planta baja. El 1 de septiembre de 1987 el que era representante legal de la sociedad, Teimour Sami, concertó contrato de arriendo por tres años sobre la citada vivienda con Pedro Francisco; contrato que se prorrogó en octubre de 1991 y nuevamente en 1994, actualizándose la renta en octubre de 1994; y a partir de octubre de 1997, el contrato se mantuvo vigente renovándose anualmente por tácita reconducción. El 1 de mayo de 2012 Pedro Francisco cedió su contrato de arrendamiento a Geronimo, pactándose una renta mensual de 42 euros. En fecha 22 de marzo de 2017, Costa Paradiso SA envió burofax al inquilino comunicándole su intención de no prorrogar el contrato, pero el arrendatario no abandonó la vivienda. Se presentó en fecha 20 de mayo de 2017 demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo contractual, que fue turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 3. La sentencia de primera instancia estimó la demanda, pero la sentencia de apelación dio la razón al demandado al considerar que no se le había realizado un contrato nuevo, sino que se le había cedido el contrato anterior, que se encontraba en tácita reconducción hasta el 1 de septiembre de 2017 y planteada la demanda el 24 de mayo de 2017, no podía entenderse extinguido el contrato.

El 30 de julio de 2020 se envió nuevo burofax al arrendatario comunicándole que el propietario no estaba interesado en renovar el contrato. El 25 de agosto de 2020 el demandado contestó la comunicación recibida anunciando su intención de no abandonar la vivienda y alegando que las obras realizadas en la vivienda le otorgan derechos especiales.

La sentencia estima íntegramente la demanda. Tras la desestimación de todas las causas de oposición formales, considera que el contrato de 1 de mayo de 2012 debe entenderse como de cesión al arrendatario del original y que no se ha producido tácita reconducción por haber exteriorizado la arrendadora su intención de no prorrogar la duración del contrato.

El demandado interpone recurso de apelación. Reitera la falta de legitimación activa de la mercantil Costa Paraíso SA, al no ser titular del derecho de propiedad de la finca, pues la compradora de dicha finca, según el título aportado es "Costa Paraíso SA y Compañía, Sociedad en Comandita", que en el momento del otorgamiento de la escritura estaba representada por Valentín. Por tanto, la demanda debió presentarse en nombre de esta sociedad, y no de Costa Paraíso SA. Se opone al argumento contenido en la sentencia, en referencia que Costa Paraíso SA es copropietaria de la finca, porque no se ha acreditado que se tratara de la misma finca. Y, en cuanto al hecho propio descrito en la sentencia de que el arrendatario está pagando la renta a Costa Paraíso SA, indica que nada tiene que ver con la falta de legitimación activa alegada, pues el arrendatario, al firmar el contrato, confía en que el arrendador sea el titular de la finca.

También se alega la inadecuación del procedimiento, pues existen cuestiones complejas al existir distintos contratos que exceden de una simple vinculación arrendaticia; incluso se preveía una duración distinta del contrato, pudiendo ser de 3 o 5 años. También se concretaba la existencia de cuestiones complejas en las dudas existentes sobre la titularidad de la vivienda, la descripción de la finca, la falta de inscripción, la falta de coincidencia de referencia catastral. Y, además, el arrendatario tiene derecho a ser indemnizado por la inversión realizada en la ejecución de las obras de reparación, que cuantifica en la cantidad de 44000 euros (al margen de los 18000 euros que abonó al anterior inquilino por la cesión). Todo ello llevaría a la necesidad de que fuera en un procedimiento ordinario se ventilaran todas estas cuestiones complejas o que ofrecen serias dudas.

En cuanto al fondo del asunto, el demandado insiste en que la sentencia debió recoger que el contrato que unía a las partes era el de 1 de mayo de 2012, lo que obligaba a entender que existía tácita reconducción. Y no puede aplicarse la doctrina de los actos propios, en el sentido de que en el anterior juicio de desahucio el letrado del demandado negara que el contrato se otorgó el 1 de mayo de 2012. Ese juicio anterior no puede tener efectos de cosa juzgada en el presente. Máxime cuando en el anterior juicio, la arrendadora no aportó contrato alguno y el letrado del demandado únicamente indicó que la fecha inicial del contrato era el 1 de septiembre de 1987, que fue el que se aportó por el demandado. En ese otro procedimiento, ni el juzgado ni la Audiencia Provincial tuvieron conocimiento del contrato suscrito entre las partes el 1 de mayo de 2012 y este procedimiento es completamente independiente del anterior y este contrato indicado debe desplegar todos sus efectos. La propia representante de la parte actora reconoció que tenía conocimiento de la existencia de este contrato. Por tanto, no puede tenerse en cuenta la doctrina de los actos propios. Y a partir de la formalización de este contrato, queda excluido el anterior. Y en este contrato se estableció que la renta anual se pagaba en mensualidades adelantadas durante un período máximo de cinco años, por lo que entiende el demandado que la intención de los contratantes era renovarlo una vez transcurridos dichos cinco años. Se alega, por tanto, la existencia de la tácita reconducción del art. 1566 del CC. Fechado el contrato el 1 de mayo de 2012, estaba vigente por tácita reconducción hasta el 1 de mayo de 2021, por lo que no era procedente el requerimiento realizado por la actora para que el 31 de agosto de 2020 abandonara la vivienda. Y así lo reconoce la juez de instancia, al indicar que, si se tuviera en cuenta el contrato de 1 de mayo de 2012, existiría tácita reconducción y procedería la desestimación de la demanda.

Finalmente, reproduce el recurrente su petición de ser indemnizado por las obras realizadas, en el caso de confirmarse la sentencia. Todo ello en virtud de la cláusula 3 del contrato de 1 de mayo de 2012, que se establecía que la parte arrendadora debía indemnizar al arrendatario por las obras realizadas, siempre que la parte arrendadora decidiera extinguir el contrato. Esta cláusula fue determinante para que el arrendatario suscribiera el contrato, pues en el año 2012 la finca rústica tenía una edificación ruinosa, totalmente inhabitable, y ha sido el demandado el que ha realizado las obras necesarias para la habitabilidad.

Se acaba suplicando que se revoque la resolución recurrida, desestimando íntegramente la demanda, con imposición de las costas procesales a la parte actora.

SEGUNDO.Ciertamente, como hemos dicho en muchas ocasiones, el recurso de apelación tiene un carácter ordinario y, por ende, puede oponerse cualquier motivo de impugnación, incluida la errónea valoración probatoria con plenitud de cognición. Sin embargo, sentado esto, debe partirse, en principio, de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por el juez ante el que se ha celebrado el acto del juicio en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, pudiendo el juzgador desde su privilegiada y exclusiva posición, intervenir de modo directo en la actividad probatoria y apreciar personalmente su resultado, así como la forma de expresarse y conducirse de las partes y los testigos y peritos en su narración de los hechos y la razón del conocimiento de éstos, ventajas de las que, en cambio, carece el Tribunal llamado a revisar dicha valoración en segunda instancia, exigencia que no se cumple ni siquiera con el visionado del soporte informático del acta, pues no tiene la posibilidad de intervenir que posee el juez a quo. De ahí que, si la prueba practicada en el procedimiento se pondera por el juez a quo de forma racional, sin que pugne con normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva de quien impugna la expresada valoración. No puede sustituirse la valoración que el juzgador a quo hizo de toda la prueba practicada, por la que realiza cada parte recurrente. Cuando se trata de valoración probatoria, la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que no adolece de error, arbitrariedad, insuficiencia, incongruencia o contradicción, sin que por lo demás resulte lícito sustituir el criterio independiente y objetivo del juez de Instancia por el criterio personal e interesado de la parte recurrente, que es lo que se hace en el presente recurso frente a una valoración extensa, rigurosa y lógica efectuada por el juzgador de la primera instancia.

Por tanto, el Tribunal ad quemse somete al total conocimiento la controversia suscitada, si bien dentro de los límites del objeto o contenido del recurso y con respeto a la obligada congruencia y, en sintonía con el criterio jurisprudencial sentado entre otras en la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2015: "solo será factible criticar la valoración que efectúe el juzgador "a quo" de la prueba practicada cuando la efectuada en la instancia fuese ilegal, absurda, arbitraria, irracional o ilógica ( STS de 9 de marzo de 2010 , 11 de noviembre de 2010 ); se hubiere incurrido en un error patente, ostensible o notorio ( STS de 10 de noviembre de 1994 , 18 de diciembre de 2001 , 8 de febrero de 2002 ); se extrajeran de la misma conclusiones contrarias a la racionalidad, absurdas o que conculquen los más elementales criterios de la lógica ( STS de 18 diciembre 2001 , 8 de febrero de 2002 , 13 diciembre 2003 , 9 junio 2004 ); o finalmente si se adoptasen en ella criterios desorbitados o irracionales ( STS 28 de enero de 1995 , 18 diciembre 2001 , 19 junio 2002 )".

Dicho lo anterior, las impugnaciones referidas a la inadecuación de procedimiento por existir una cuestión compleja y la falta de legitimación activa de la parte actora ya han sido decididas previamente por esta Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Murcia. En cuanto a esta última, basta remitirse a nuestras sentencias de 17 de abril de 2018 (reproducida en la sentencia) y la sentencia de 6 de marzo de 2018 (reproducida en el escrito de oposición al recurso de apelación). Además, es un hecho incuestionado que el demandado ha reconocido a la actora como la parte arrendataria desde el momento en que se inició la relación contractual y le ha estado abonando las rentas desde ese momento.

Respecto a la inadecuación de procedimiento, nos remitimos también a la cita que la sentencia hace de nuestra sentencia de 17 de abril de 2018, que reproduce la ya antigua sentencia de 9 de octubre de 2007: "Esta excepción, al igual que hizo la sentencia apelada, debe ser desestimada, pues la acción ejercitada es correcta y ajustada a la pretensión pretendida en la demanda inicial de este proceso. En la demanda claramente se solicita en su suplico la extinción del contrato de subarriendo sobre el punto de venta de San Javier por finalización del plazo contractual, con el consiguiente desalojo derivado de esta declaración. Por su parte el artículo 250.1.1º LEC establece un juicio verbal por razón de la materia, para que se conozcan por esta vía procesal (excluyendo por tanto el juicio ordinario) las demandas que con fundamento en la expiración del plazo fijado contractualmente pretendan la recuperación de la posesión de la finca. Por tanto, e inicialmente, la acción es correcta y está utilizado el procedimiento que la ley marca para la concreta pretensión. Además de lo anterior, tanto el apelante como la propia sentencia apelada parten de una concepción equivocada del juicio de desahucio en la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, pues este concreto desahucio por expiración del término no es un juicio especial y sumario, como lo califica la sentencia apelada, sino que es un proceso con plenos efectos de cosa juzgada y que carece por ello de la antigua caracterización como proceso sumario. Basta leer la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su apartado XII, para apreciar que la voluntad del legislador ha sido la de limitar el número de procedimientos que puedan ser calificados como sumarios, y entre ellos no se incluye en modo alguno el desahucio por expiración del término contractual. Esta previsión se traslada al texto legal en el artículo 447.2 LEC , que expresamente señala que no producirán efectos de cosa juzgada (y por ello deben ser calificados como sumarios), diversos procesos y en relación al desahucio solo incluye el proceso por impago de renta, cerrando la norma con una cláusula general que determina la necesidad de estar expresamente previsto en la ley el carácter sumario de un proceso para que tenga tal carácter. Como puede apreciarse de lo razonado, no existe sumariedad alguna en el proceso que ha sido planteado por el apelado, y por ello no existe tampoco ninguna limitación al derecho de defensa del apelante ni a la discusión en este proceso de aquellas circunstancias que influyan en el plazo pactado de duración contractual, las cuales podrían haber sido planteadas por el demandado y resueltas en la sentencia apelada. Ello implica que no existe la denominada "cuestión compleja" en el desahucio por expiración del término que no deja de ser un juicio verbal por razón de la materia y no un proceso sumario.

En definitiva, el actor no tiene opción de haber acudido a ningún otro tipo de proceso por el carácter imperativo del artículo 250.1.1º LEC , por lo que es correcto el proceso seguido y debe ser desestimada la excepción."

Máxime cuando resulta sorprendente la alegación de esta cuestión en el recurso cuando en el juicio, el letrado del demandado indicó expresamente que no iba a recurrir la resolución judicial sobre este tema y que admitía la decisión judicial de poder interponer un juicio posterior para la reclamación de la indemnización que consideraba que le correspondía. Aún así, las impugnaciones referidas a la falta de acreditación de la titularidad de la vivienda, la falta de descripción o inscripción de la finca o la falta de coincidencia en la referencia catastral, no tienen importancia alguna desde el momento en que el demandado reconoce expresamente la situación contractual de la parte actora como arrendadora de la finca de la cual él es arrendatario.

En cuanto al fondo del asunto, debemos también mantener la argumentación judicial de la juzgadora de instancia. Debe tenerse en cuenta el juicio anterior, en tanto en cuanto los actos del demandado fueron claros: aun teniendo en su poder el contrato de 1 de mayo de 2012 (documento núm. 7 de la contestación) no lo aportó a los autos y la sentencia de la Audiencia Provincial (que estimó su recurso) se basó esencialmente en no haber probado la parte actora la existencia de tal contrato. En ese juicio, la parte demandada afirmaba que el contrato que le unía con la parte actora estaba fechado en el año 1987. La juzgadora de instancia llega a la conclusión de que el demandado no puede ir contra sus actos previos y que las alegaciones tenidas en cuenta en ese anterior juicio deben tenerse en cuenta, por cuanto, de lo contrario, se dejaría a criterio del demandado invocar uno u otro contrato ante la interposición de sucesivas demandas de desahucio por expiración del plazo.

Dice la STS 28 de julio de 2006: "El principio de protección de la confianza legítima creada por la apariencia, que se funda en el principio de la seguridad jurídica proclamado por la Constitución, y el principio de buena fe consagrado en el Código civil imponen a todos un deber de coherencia con los propios actos e impide a quien ha creado expectativas razonables actuar en su contra ( SSTS de 27 de septiembre de 2005 , 14 de octubre de 2005 y 28 de octubre de 2005 y 26 de enero de 2006 , entre las más recientes).

Sin embargo, sólo existe acto propio cuando concurre la expresión inequívoca de una voluntad de configurar de modo inalterable una relación o situación de derecho con eficacia frente a otras personas ( SSTS de 8 de febrero de 2005 , 16 de febrero de 2005 , 13 de octubre de 2005 , 14 de octubre de 2005 , 20 de octubre de 2005 y 28 octubre 2005 ) y el deber de coherencia con los actos propios sólo impide aquellos comportamientos que deben considerarse injustificados por consistir en la realización de actos posteriores contradictorios en su significación y eficacia jurídica con los primeros ( STS de 8 de noviembre de 2005 )."

Por otro lado, la doctrina de los actos propios entiende que se vulnera la buena fe que ha de presidir las relaciones jurídicas, cuando se sostienen posturas contradictorias sin causa que lo justifique ( Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de junio de 2003; 16 de febrero de 2005 y 19 de octubre de 2020, entre otras muchas).

En el presente caso, el demandado reconoció previamente que el contrato que le unía con la parte arrendadora era el fechado en el año 1987 y ese reconocimiento debe tenerse en cuenta en el presente juicio; máxime cuando estuvo en su mano aportar a ese pleito el contrato fechado el 1 de mayo de 2012 y no lo hizo. La anterior sentencia dictada por esta Audiencia Provincial y la argumentación de la juez de instancia en la sentencia que ha sido recurrida consideran que el contrato de 1 de mayo de 2012 fue únicamente de cesión del contrato de arrendamiento al ahora recurrente.

En este punto, dice el recurso que existen dos contratos que llevan la misma fecha de 1 de mayo de 2012: uno de cesión (que fue el aportado al anterior juicio) y otro de un nuevo contrato de arrendamiento (que es el aportado con la contestación a la demanda como documento núm. 7). Pero tal alegación se contradice precisamente con el acta de manifestación de Nemesio (representante de Costa Paraíso SA en el contrato de 1 de mayo de 2012) aportada como documento núm. 8 con la contestación, donde este señor reconoce que fue testigo de los contratos de cesión de vivienda de los primitivos arrendatarios a los nuevos, entre los que se encuentra el demandado Geronimo. Igualmente, el propio arrendatario reconoce que pagó 18000 euros al anterior arrendatario en el momento de la cesión.

Finalmente, decae también la última petición referida a indemnización que le corresponde al arrendatario por las obras realizadas. Como se ha indicado anteriormente, al inicio del juicio la juez a quoconcretó el objeto del pleito (que se refería exclusivamente a la acción de desahucio por expiración del plazo contractual) y remitió a la parte demandada a la interposición del correspondiente procedimiento. El letrado del demandado estuvo conforme con tal decisión. Y aunque esta alegación del recurso se contiene en el cuerpo del escrito, la petición de condena no se contiene en el suplico, únicamente se refiere a la revocación de la sentencia, dictándose otra que desestime íntegramente la demanda, con imposición de costas procesales.

TERCERO.Habida cuenta la desestimación del recurso de apelación, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la LEC procede imponer a la parte apelante las costas procesales del recurso.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

En nombre de S.M. el Rey