Sentencia Civil 445/2025 Audiencia Provincial Civil-penal de A Coruña nº 6, Rec. 154/2025 de 11 de diciembre del 2025

PRIMERO: Antecedentes y objeto del recurso de apelación.

La parte actora formuló demandada de juicio ordinario en virtud de la cual impugnó los acuerdos adoptados por la subcomunidad de DIRECCION000 de Santiago de Compostela, en fecha 22/01/2020 (en el segundo punto del orden del día) y 29/03/2021 (en el tercer y cuarto punto del orden del día).

Los demandantes consideraron que los acuerdos de dicha subcomunidad, que les obligaban a pagar obras en los garajes del edificio y que afectaban a elementos comunes de este, eran nulos dado que se habían adoptado sin el acuerdo ni la autorización de la Comunidad, además de fijar un reparto del gasto ilícito.

La demandada se opuso y defendió la legalidad de los acuerdos adoptados.

La sentencia de primera instancia - completada por auto de fecha 18-10-2024- estimó la demanda en lo sustancial.

En síntesis, consideró que los acuerdos eran nulos dado que la subcomunidad de garajes no podía imputar los gastos de las obras a ejecutar en los garajes sin contar con la anuencia de las viviendas, y que el reparto de los gastos debía ser acordado por unanimidad. También condenó a la restitución de las obras a su estado anterior

Asimismo, y conforme a la pretensión subsidiaria de la demanda, declaró que la comunidad de propietarios tendría el deber de contribuir con las obras de mantenimiento del garaje con el límite del total del 12 % del coste total, es decir, un 66 % de 48. 000 euros.

SEGUNDO: Recurso de la parte demandada, Subcomunidad de DIRECCION000 de Santiago.

La parte demandada interpuso recurso de apelación contra la sentencia que se fundamentó en los siguientes motivos:

1.- Nulidad de la sentencia por incongruencia.

Alegó que la sentencia concedió al mismo tiempo la petición principal y la subsidiaria, lo que no era posible al ser excluyentes y conceder más de lo pedido.

También consideró que la sentencia incurría en incongruencia interna, dado que su fallo era contradictorio con lo argumentado en sus fundamentos de derecho, al declarar nulo todo el acuerdo y a su vez declarar que los gastos de adecuación del garaje a la normativa correspondían a ambas comunidades con el limite fijado.

Asimismo, entendió que había incongruencia omisiva dado que en la sentencia no se expusieron las razones para fijar los porcentajes en que debían contribuir ambas comunidades.

Finalmente, señaló que la sentencia y el auto que la completó con posterioridad también eran incongruentes, dado que el auto fijó un porcentaje de participación en los gastos distinto del establecido en sentencia, además de omitir las razones para determinarlo.

2.- Falta de legitimidad de los actores para accionar en beneficio propio y en el de la comunidad de propietarios, con infracción del artículo 13.3 LPH.

Alegó la falta de acuerdo comunitario que los habilite al respecto, dado que intervinieron como propietarios de las viviendas y no de los garajes.

3.- Error de hecho en la apreciación de la prueba a la hora de considerar acreditada la existencia de una comunidad principal (edificio) y una subcomunidad (de garajes) y no dos subcomunidades, así como la infracción de las normas aplicables, en particular, el Reglamento de régimen interior de la Comunidad funcional del garaje,a la hora de excluir determinados elementos como comunes del edificio y atribuírselos a la subcomunidad de garajes, así como el resto de normas de la LPH relativas a la distribución de los gastos de conservación.

4.- Error de hecho en la apreciación de la prueba e infracción de las normas ( arts. 9.1.e), 3.5º y 10.1.a) de la LPH, y la jurisprudencia que los interpreta en relación con los elementos comunes del edificio y su afectación por las obras ejecutadas a consecuencia del expediente del Concello de Santiago DIS/82/2013.

Indicó que, a diferencia de lo concluido en la sentencia impugnada, las obras afectaban a elementos comunes de ambas comunidades y que las obras en el garaje eran necesarias, al venir impuestas por la administración, redundar en beneficio de todo el inmueble y a adecuar el edificio a la normativa vigente de protección contra incendios.

5.- Infracción de las normas de la LPH (art. 10.1.a) y de la jurisprudencia en relación con las mayorías necesarias para aprobar el acuerdo impugnado.

Redundó en lo apuntado en el motivo anterior, y señaló que las obras fueron impuestas por la Administración con el objeto de adecuar el edificio a la normativa de seguridad aplicable, por lo que no era necesario ningún acuerdo de la junta.

6.- Error de hecho en la determinación de las cuotas de participación en los elementos comunes y de participación en los gastos de ejecución de las obras impuestas por el Concello de Santiago, e infracción de las normas del Ordenamiento Jurídico ( art. 5 LPH) .

7.- Error de hecho e infracción de las normas del Ordenamiento Jurídico ( arts. 7.2 CC, 11.2 LOPJ y 247.2 LEC) y de la jurisprudencia que los interpreta.

Reiteró que la conducta de los actores, a la hora de impugnar los acuerdos, constituía un abuso de derecho de derecho.

TERCERO: Recurso de la parte avtora, Alfredo y otros.

La parte apelada presentó escrito de alegaciones en el que se opuso al recurso, al tiempo que impugnó la sentencia por los siguientes motivos:

1.- Error de hecho y de derecho en la desestimación de la petición principal relativa a que se declarase que los gastos derivados de la adecuación del garaje a la normativa antiincendios debían ser sufragados en su totalidad por la Subcomunidad de Garajes.

Consideró que era improcedente condenarla al abono de las obras a que se referían los acuerdos impugnados dado que las obras incidían única y exclusivamente sobre instalaciones propias del garaje.

2.- Incongruencia en la determinación de la cuota de participación de los demandantes en las obras a que se referían los acuerdos de fecha 22 de enero de 2020 y 29 de marzo de 2021.

Alegó que el fallo de la sentencia no respetaba ni lo solicitado por esa parte ni lo informado por el propio Sr. Roque.

CUARTO: Vicios de incongruencia.

Expuesto el objeto del recurso, y por razones sistemáticas, en primer lugar, examinaremos la denuncia de incongruencia - extra petita, omisiva e interna- formulada por la subcomunidad.

Aunque en el cuerpo de recurso invocó la nulidad de actuaciones [motivo segundo], esa petición de nulidad no se trasladó al suplico del recurso en el que solicitó "[...]dicte sentencia, estimando el mismo, revocando la sentencia dictada en los términos interesados en este escrito, y por ello, desestimando las demandas interpuestas por los demandantes...".

Dicho esto, resolveremos sobre cada una de las incongruencias invocadas por la parte.

1.- Incongruencia "extra petita".

El recurrente alegó que la sentencia concedió al mismo tiempo la petición principal y la subsidiaria, lo que no era posible al ser excluyentes y conceder más de lo pedido.

El suplico de la primera demanda, que dio origen al PO 0000549 /2020 fue el siguiente:

1º) se declare la nulidad de los acuerdos adoptados en fecha 22 de enero de 2020 en el segundo punto del orden del día de la reunión de propietarios de la Subcomunidad y se condene a la restitución del garaje al estado anterior al inicio de las obras y

2º) se declare que los gastos de adecuación del garaje a la normativa corresponden exclusivamente a los propietarios de garajes o, subsidiariamente, a garajes y a las viviendas sólo de lo que resulte de la pericial y con el límite del 12% sobre la totalidad del coste, esto es el 66% de 48.000 €.

Como podemos ver, en la demanda se acumularon dos pretensiones principales de carácter declarativo -nulidad del acuerdo y que los gastos de la obra se sufraguen exclusivamente por los propietarios de garajes-, una pretensión de condena -restitución de las obras a su estado anterior-, y una acción subsidiaria respecto de la segunda pretensión declarativa, de forma que, si se consideraba que los demandantes sí debían contribuir con dichos gatos, se concretara la cuota de participación conforme a los indicado en la demanda.

El fallo fue del siguiente tenor:

se estima sustancialmente la demanda [...] y con ello se determina lo siguiente:

I.- debe ser anulado el acuerdo de fecha de 22 de enero del año 2020 adoptado por la subcomunidad de propietarios de demandada, en el segundo punto del orden del día de la reunión de propietarios de la subcomunidad de garajes, condenándose a la restitución de las obras a su estado anterior.

II:- Con ello consecuentemente se debe declarar que los gastos de adecuación del garaje a la normativa correspondiente ambas comunidades pero que tiene como límite para el caso de la parte D. Luis María, Doña. Enriqueta, D. Arsenio, y Comunidad de propietarios DIRECCION001, y D. Alfredo el total del 12 % del coste es decir el 66 % de los 48.000 euros ya calculados.

La sentencia estimó la primera pretensión principal (declarativa y de condena), así como la pretensión subsidiaria de la segunda pretensión declarativa ejercitada como principal, en la que fijó la obligación de ambas partes de contribuir a los gastos de la obra en el garaje, así como la distribución de dicho gasto.

Dicho esto, el fallo se ajustó a las pretensiones de la demanda y se redactó siguiendo la formulación planteada en el suplico, pero sin analizar la compatibilidad de las acciones declarativas y de condena ejercitadas todas ellas con carácter principal.

Efectivamente, resulta un tanto contradictorio la condena a restituir la obra a su estado anterior y, al mismo tiempo, declarar que ambas comunidades deben sufragar la obra en la proporción señalada en el fallo.

Sin embargo, consideramos que esta incongruencia no determina la nulidad de la sentencia, a no revestir especial gravedad y puede subsanarse en esta alzada cuando demos respuesta a las cuestiones de fondo planteadas en los recursos.

2.- Incongruencia interna entre la sentencia y el auto de 18/10/2023 y entre los fundamentos y el fallo del auto.

Sobre esta cuestión debemos precisar que la apelante no plantea un supuesto propio de incongruencia, sino un desajuste o falta de correspondencia entre lo razonado y lo resuelto, es decir, una quiebra de la concordancia lógica de la sentencia que ha sido considerado por el Tribunal Constitucional como un defecto de motivación, al resultar ésta irrazonable y contradictoria ( STC 140/2006 de 8 mayo).

Hecha la aclaración anterior, en la sentencia se declaró que tanto la comunidad de propietarios como la subcomunidad de garajes debían contribuir en los gastos de adecuación del garaje a la normativa correspondiente y concretó que las viviendas tenían como límite el total del 12 % del coste es decir el 66 % de los 48.000 euros ya calculados.

En la fecha indicada, el juzgado dictó auto de complemento en que se resolvió la segunda demanda presentada por los actores y acumulada al presente procedimiento.

En los fundamentos de este auto, con referencia al informe del sr. Roque, se dice que "el porcentaje que se debería aplicar a las viviendas y sótanos resulta de u total de 50,6188 % en función de las cuotas reales..."

Lo que realmente dice el sr. Roque es que la participación de las viviendas y oficinas en los gastos derivados de las obras debería ser del 50,6188% del 12,3327% del total del proyecto.

En la parte dispositiva del auto se dice que la comunidad de propietarios impugnante de viviendas debe responder de los gastos que se determina en proporción a la cuota que se fija en el informe pericial de sr. Roque.

Dicho esto, en cuanto a la falta de correspondencia entre los fundamentos de derecho del auto y su parte dispositiva, consideramos que no es tal, sino más bien un error material al no copiar de forma literal lo que dijo el perito pese a remitirse a su informe para concretar la cuota de participación.

Por lo tanto, al tratarse de un error debe prevalecer el fallo dado que se remite de forma genérica a lo que dice el informe del sr. Roque.

En lo que atañe a la incoherencia entre la sentencia y el auto, entendemos que no existe una contradicción clara e incuestionable, sino más bien una falta de claridad, y que realmente se remite a los porcentajes de participación concretados por el perito sr. Roque con el límite fijado en el fallo, como se desprende de la fundamentación jurídica.

Sobre esta cuestión se abundará cuando examinemos el recurso de la parte actora, en el que se denunció la falta de coherencia entre la fundamentación jurídica de la sentencia y el fallo a la hora de determinar los porcentajes en que debían contribuir viviendas y garajes a la hora de sufragar las obras litigiosas.

3.- Incongruencia omisiva.

En el presente caso la recurrente denunció la existencia de incongruencia omisiva dado que en la sentencia no se expusieron las razones para fijar los porcentajes en que debían contribuir ambas comunidades.

Con carácter previo, para hacer valer la incongruencia omisiva de las resoluciones judiciales dictadas en primera instancia es preciso haber solicitado la subsanación de la omisión de pronunciamiento o complemento de la sentencia prevista en el artículo 215 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( Sentencia del TS 141/2016, de 9 de marzo, entre otras).

Aunque no consta dicha solicitud de complemento, lo alegado por la parte no constituye un supuesto de incongruencia omisiva.

Como dice la Sentencia del Tribunal Constitucional nº 34/2000, el tipo de incongruencia omisiva existe cuando se "guarda absoluto silencio sobre elementos fundamentales de las pretensiones procesales ejercitadas, causando indefensión, ya que no se resuelve lo verdaderamente planteado en el proceso".

En este caso, la sentencia da respuesta a la pretensión deducida, y lo denunciado, en sentido estricto, es una eventual falta de motivación, al no exponer las razones a la hora de concretar los porcentajes en que debían contribuir.

Ahora bien, la sentencia sí explicó en su fundamento de derecho cuarto, esas razones y ello con remisión al informe pericial del sr Roque.

En tal sentido, la sentencia expresa literalmente que "con la distribución de los gastos debe estarse a lo que se ha determinado en función de la especial configuración del inmueble y sus grandes de particularidades a lo que se dispone en el informe pericial del sr. Roque, en donde se determinan las cuotas de participación."

Por todo lo expuesto, se rechazan los vicios de incongruencia denunciados por la parte demandada ahora apelante.

QUINTO: Falta de legitimación activa de los demandantes.

Resueltas las cuestiones anteriores, procede examinar la falta de legitimación activa de los demandantes, cuestión alegada en la contestación a la demanda [fundamento de derecho 1] y que no fue expresamente resuelta en la instancia.

Ley de Propiedad Horizontal ( LPH en lo sucesivo), dispone en su artículo 18 que los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales... en los siguientes supuestos:

"a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios; b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios; c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan agotado con abuso de derecho".

En su apartado segundo se establece lo siguiente:

"estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas...".

En este caso, los demandantes impugnaron dos acuerdos adoptados por la subcomunidad de garajes.

La demanda se presentó por los propietarios de determinados pisos, en principio, afectados por dichos acuerdos subcomunitarios, en nombre propio y en interés de la Comunidad de Propietarios DIRECCION001 de Santiago de Compostela, provista de C.I.F. NUM000.

No se invocó la falta de cumplimiento de ninguno de los requisitos que con arreglo al precepto citado les habilitan para interponer la demanda de nulidad de los acuerdos adoptados.

En consecuencia, desde el punto de vista de lo afirmado en la demanda esta se dirigió conforme al esquema legal establecido, en la medida en la que se formuló por quien estaba legalmente habilitado para ello y frente a quien, asimismo, estaba facultada para soportar la acción de nulidad como adoptante de los acuerdos litigiosos.

En cierto que la legitimación activa para demandar en nombre y representación de la comunidad de propietarios corresponde, como regla general, al presidente de la comunidad en virtud de los dispuesto en el artículo 13.3 LPH ("El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten".).

Ahora bien, pese a la representación orgánica que ostenta el presidente de la comunidad de propietarios, la jurisprudencia acepta que cualquier comunero pueda actuar en defensa de los elementos comunes de la comunidad o en ejercicio de aquellas acciones que, por pasividad, la comunidad no se aviene a interponer ( STC 115/1999, de 14 junio o STS 321/2016, de 18 de mayo de 2016 con cita de su jurisprudencia al respecto de la legitimación activa de los comuneros en el ejercicio de acciones que beneficien a la comunidad).

Finalmente, y dado que lo impugnado es precisamente un acuerdo "subcomunitario", no resulta de aplicación la doctrina jurisprudencial citada por el recurrente, relativa a la necesidad de acuerdo de la junta en el que se autorice expresamente al presidente para ejercitar acciones, lo que no afecta a la falta de legitimación activa sino a una eventual falta de representación o capacidad procesal.

Por todo lo razonado, se rechaza la excepción de falta de legitimación activa de los demandantes, reiterada por la parte recurrente en esta alzada.

SEXTO: Examen de la legalidad de los acuerdos impugnados.

En cuanto al fondo del asunto, las partes discuten la validez de los acuerdos adoptados por la subcomunidad de DIRECCION000.

Estos acuerdos, cuya existencia y contenido no es objeto de debate, fueron los siguientes:

- Acuerdo de 20/01/2020, punto segundo, que aprobó contratar la primera fase de las obras a ejecutar en la escalera central y auxiliar, así como la reforma del actual ascensor.

Asimismo, se aprobó una derrama por importe de 123.038,24 euros más 10% de IVA (total 135.342,06 euros), a abonar por todos los propietarios del edificio, distribuidos de la siguiente forma: 66,1% comunidad DIRECCION001 y 33,9% comunidad de garajes.

- Acuerdo de 29/03/2021, en su punto 3, aprobó la segunda fase de las obras para la reapertura del garaje, Consistentes en la colocación de nuevas instalaciones de ventilación del garaje, sobrepresión de escaleras, reforma eléctrica, instalación de alumbrado de emergencia y señalización, protección contra incendios, cerrajería, chimeneas y pinturas en todas las plantas.

Se contrató a la empresa Suárez Moraos SL, y se aprobó la derrama por importe de 397.279,10 euros (conforme a lo presupuestado por la empresa contratada) distribuidos de la siguiente forma: 262.601,49 euros comunidad DIRECCION001 y 134.677,61 euros comunidad de garajes.

En el punto 4, se aprobó reclamar saldos deudores a determinados propietarios de las plazas de garaje.

La sentencia de instancia acogió la argumentación de la parte actora, y consideró que dichos acuerdos eran nulos, dado que en ellos se aprobaron obras que afectaban a elementos estructurales y comunes del edificio, sin acuerdo ni autorización de la comunidad de propietarios.

La parte demandada y recurrente -subcomunidad- impugnó este pronunciamiento, y alegó que las obras eran necesarias para adecuar el edificio a la normativa vigente de protección contra incendios -que incumplía desde su construcción-, fueron impuestas por la autoridad Administrativa, y redundaban en beneficio de todo el inmueble, por lo que no era necesario el acuerdo comunitario para ejecutarlas.

Expuesto el objeto de litigio, para resolver debemos partir de la normativa aplicable.

El artículo 10 de la LPH dispone lo siguiente:

1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

Finalmente, dispone el apartado 2 del artículo 10 lo siguiente:

Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:

a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.

De este precepto se desprende el deber general de las comunidades de propietarios de realizar las obras y actuaciones necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, precisas para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad del edificio y de sus servicios e instalaciones comunes, sin necesidad de acuerdo comunitario, que se limitará, en su caso, a determinar la contribución de cada comunero.

Además, aquellas obras que vengan impuestas por la Administración o las que, por su entidad, puedan considerarse urgentes, podrán llevarse a cabo por cualquier comunero, siempre que sean notificadas al Administrador, como señala el art. 7.1. de la LPH o al presidente como también admite el TS o se demuestra la pasividad de la comunidad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes ( STS 16/2016, de 2 de febrero).

En el caso que nos ocupa, las obras ejecutadas - y en ejecución- en virtud del acuerdo de la subcomunidad tenían por objeto adecuar la instalación destinada a garajes a la normativa de seguridad contra incendios.

Consta acreditado que los técnicos del Concello de Santiago comprobaron que las plantas de sótano destinadas a garajes incumplían gravemente las condiciones de protección frente a incendios.

En estas circunstancias, se incoó expediente administrativo y el Concello, en fecha 06/06/2016, dictó Decreto en el que ordenó la suspensión de usos de las plantas de garaje objeto de autos hasta que se adoptasen las medidas correctoras necesarias (expediente NUM001).

Tras varios recursos de reposición desestimados, se decretó el precinto 15/02/2017 tal y como consta en el acta de fecha 23/02/2027.

En atención a lo expuesto, consideramos que los acuerdos relativos a la ejecución a las obras en el garaje para adecuar las instalaciones a la normativa contra incendios son válidos e incluso innecesario, toda vez que dichas obras vienen impuestas por una Administración pública, además de tener por objeto satisfacer los requisitos básicos de seguridad de los locales dedicados a garaje.

Por lo tanto, al resultar válidos estos acuerdos en los extremos señalados, no procede en ningún caso condenar a la subcomunidad demandada a la restitución de las obras a su estado anterior, tal y como fue solicitado por la demandante, y debe revocarse este pronunciamiento de la sentencia impugnada.

SÉPTIMO: Determinación y distribución de la derrama a abonar por los distintos copropietarios del edificio.

Ahora bien, como expusimos anteriormente, los acuerdos impugnados no se limitaron a aprobar la ejecución de las obras en el local destinado a garaje, sino que concretaron las cuotas que debían abonar los distintos propietarios de todo el edificio - la comunidad general - con independencia de que tuvieran o no plaza en propiedad-.

Vamos a analizar la validez de esta segunda parte del acuerdo.

En este caso, consta en escritura pública, de fecha 04/02/1991, se constituyó en propiedad horizontal el edificio sito frente a DIRECCION001.

El inmueble se integraba de 3 edificios con sus 3 portales, con planta baja, primera y segunda destinadas a vivienda y, además, de 3 locales; el local UNO integrado por el sótano inferior y los semisótanos 6,5,4,3; el local DOS que comprendía un local y los semisótanos 1 y 2; el local TRES consistente en semisótano en los portales 2 y 3.

No se discute que los propietarios de los garajes situados en los locales UNO y DOS del edificio - que no coinciden con los propietarios de las viviendas- vienen actuando como una subcomunidad, aunque no existe una constitución formal ni acuerdo comunitario al efecto.

Para resolver el recurso resulta irrelevante la existencia de otra subcomunidad [de hecho] de viviendas, tal y como defiende la subcomunidad de garajes en su recurso.

Lo determinante es que existe una comunidad general, a quien corresponde tratar los asuntos comunes y que afectan a la totalidad de los comuneros.

No debemos olvidar que los dueños de los garajes no dejan de ser titulares de una parte alícuota del local que a su vez forma parte del inmueble general, por lo tanto, copropietarios del edificio en su conjunto y de la comunidad general.

Hecha la aclaración, la existencia de estas subcomunidades dentro de una comunidad general se justifica cuando varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica, tal y como se desprende de artículo 2 LPH.

Por lo tanto, se trata de una agrupación dentro de una comunidad general, formada por un conjunto de propietarios que comparten determinados elementos, servicios o gastos comunes que no afectan por igual al resto de vecinos.

La subcomunidad actúa como una unidad organizativa propia, con capacidad para gestionar sus intereses internos, siempre dentro del marco general de la comunidad principal.

Como consecuencia de lo anterior, los acuerdos de la subcomunidad sólo vinculan a sus miembros (principio de relatividad en los negocios jurídicos), y no puede tomar decisiones que afecten al conjunto del edificio, en particular a los propietarios de viviendas sin plaza como sucede con los acuerdos impugnados.

Atendiendo a los razonado, consideramos que esta segunda parte de los acuerdos de la subcomunidad de garajes, en cuanto distribuyen la derrama entre todos los propietarios del inmueble, sí es nula, al haberse adoptado fuera del ámbito de su competencia y sin la anuencia de la comunidad general.

Si la subcomunidad consideraba que la obra afectaba a la totalidad del edificio y que debía ser sufragada por todos los propietarios, tenía que haber tratado el asunto en la correspondiente Junta de propietarios del inmueble, y discutir en la reunión el pago de la derrama correspondiente ( art 17.10 LPH En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley)o ejercitar las acciones correspondientes en caso de pasividad u oposición de la junta.

Esta nulidad se extenderá a la liquidación y reclamación de las cuotas correspondientes a los propietarios de los garajes afectados.

OCTAVO: Deber de contribución a las obras de adecuación del garaje a la normativa antiincendios.

Determinada la nulidad de los acuerdos impugnados, también es objeto de debate si los propietarios de las viviendas del inmueble deben contribuir con los gastos que supone la obra en los garajes y, en su caso, la distribución de la derrama.

La sentencia impugnada concluyó que los propietarios de las viviendas de la comunidad de propietarios tenían el deber de contribuir con las obras del garaje hasta el límite del total del 12 % del coste total, es decir, un 66 % de 48.000 euros (En el auto de complemento se remitió a la cuota que se fijó en el informe pericial de sr. Roque).

La parte actora apeló este pronunciamiento y alegó que la obra que afectaba sólo a los garajes, por lo que sólo estos debían sufragarla conforme a lo peticionado en su demanda con carácter principal. Subsidiariamente, defendió que la incidencia de la obra en los elementos comunes a todo el edificio ascendería a un coste de 35.298,74 euros y que el porcentaje que correspondiente a las viviendas sería del 50,6188%, conforme a la cuota de participación fijada en el informe pericial aportado.

La parte demandada también estuvo disconforme con este pronunciamiento y manifestó que la obra redundaba en beneficio de todo el edificio, por lo que todos propietarios del inmueble, con independencia de que tuvieran plaza de garaje, debían contribuir en función de su cuota de participación, en virtud del artículo 5 de la LPH.

Expuesto los argumentos de ambos recurrentes, en contra de lo decidido en la instancia, consideramos que la obra debe ser sufragada exclusivamente por los propietarios de los locales destinados a garajes, conforme a lo peticionado por los demandantes como pretensión principal.

En este sentido, tal y como consta en el título constitutivo de propiedad horizontal citado en el fundamento de derecho anterior, los locales nacieron sin un destino específico. La escritura dice literalmente que los "locales NUMEROS: UNO, DOS Y TRES, podrán dedicarse total o parcialmente a plazas de garaje o industria que los organismos competentes autoricen".

En este caso, el dueño de los locales decidió destinarlos a plazas de garajes, y a él le correspondía el cumplimiento de la normativa del ramo, en particular, el de las normas antiincendios necesarias poder operar como garaje.

Asimismo, consideramos que el beneficio para el resto del edificio es indirecto y residual. La principal beneficiaria e interesada en ejecutar la obra es la subcomunidad pues sin la reforma no puede levantar el precinto de los garajes y hacer uso de ellos. Además, la obligación de ajustarse a la normativa recaía en el dueño del local, puesto que fue él quien optó por destinarlo a garajes y proceder a su venta. La afectación de elementos comunes es mínima e incidental tal y como consta en el informe pericial aportado por la parte actora, emitido por el perito don Roque (acontecimiento 73 del expediente electrónico).

Finalmente, el propio informe aportado por los demandados sobre la necesidad de las obras en el edificio situado en la DIRECCION001 de Santiago de Compostela (documento 17 de la contestación), emitido por la dirección de obra, destaca que las obras mejoran primordialmente las condiciones de las plantas de garaje para que sirvan para su finalidad [...].

Por consiguiente, procede declarar que los gastos de adecuación del garaje a la normativa contra incendios corresponden exclusivamente a los propietarios de los garajes conforme a lo solicitado por la demandante con carácter principal.

NOVÉNO: Abuso de derecho.

Por último, la subcomunidad demanda invocó en su recurso la existencia de un abuso de derecho en la acción ejercitada por los actores.

Este motivo del recurso se rechaza, teniendo en cuanta la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, según la cual es difícil apreciar la existencia del ejercicio abusivo de un derecho, cuando el mismo se ampara en un precepto legal que legitima a impugnar los acuerdos comunitarios, y que el ejercicio de una acción atribuida por la ley no implica abuso de derecho.

No apreciamos el ejercicio anormal o antisocial de un derecho subjetivo legítimo por parte de los actores, cuyas pretensiones ha sido parcialmente acogidas.

DÉCIMO: Resolución del recurso.

Corolario de lo expuesto en los fundamentos de derecho anteriores, debemos estimar el recurso formulado por la parte actora y estimar parcialmente el recurso formulado por la demandada, revocar en parte la sentencia impugnada y, en consecuencia:

1.- estimar parcialmente la demanda presentada por los actores frente a la subcomunidad de garajes.

2.- declarar la nulidad parcial de los acuerdos adoptados por la subcomunidad de garajes en fecha 22 de enero de 2020 y 29 de marzo de 2021 en lo que atañe a la distribución de la derrama por la adecuación del garaje a la normativa antiincendios (que se extenderá a la liquidación y reclamación de la deuda derivada de esta derrama).

3.- declarar que los gastos de adecuación del garaje a la normativa con incendios corresponden exclusivamente a los propietarios de garajes.

UNDÉCIMO: Costas de primera y de segunda instancia.

Las costas de la primera instancia se declaran de oficio dada la estimación parcial de la demanda, conforme al artículo 394 LEC.

Las costas de la segunda instancia se declaran de oficio dada estimación total y parcial de los recursos conforme al artículo 398.2 LEC en su redacción previa a la reforma por Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, dado que la demanda se interpuso con anterioridad a su entrada en vigor (20 de marzo de 2024).

DUODÉCIMO: Depósito.

Se acuerda la devolución del depósito para recurrir constituido por el apelante, conforme a lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, en su apartado 9.

Vistos los preceptos citados y otros de pertinente aplicación;