Sentencia Civil 102/2025 Audiencia Provincial Civil-penal de A Coruña nº 6, Rec. 35/2024 de 07 de marzo del 2025

Se aceptan los de la sentencia apelada en lo que no contradigan los que a continuación se exponen,

PRIMERO.- Objeto del recurso y motivos de impugnación

1.Dª. Edurne, propietaria del DIRECCION000 de Milladoiro, demandó a la Comunidad de Propietarios del Edificio. Pidió que se condenase a la Comunidad a reparar determinados elementos comunes cuyo mal estado de conservación causa daños en DIRECCION000 de su propiedad y a pagarle la cantidad de 85.817,68 € en concepto de valor de reparación de los daños existentes en el local, o que, subsidiariamente se la condenase a realizar las obras de reparación según el informe presentado en el plazo máximo de tres meses. Además, como lucro cesante, pidió la condena de la demandada al pago de 700 euros mensuales desde el 31 de marzo de 2020, fecha de resolución del contrato de arrendamiento del local, hasta la reparación de los elementos comunes y del local.

2.La sentencia de primera instancia estimó en parte la demanda. Condenó a la demandada a ejecutar las obras de reparación de las bajantes comunitarias y a realizar en el local de la actora las obras necesarias para reparar los daños que las filtraciones procedentes de las bajantes comunitarias han causado. Absolvió a la demandada del resto de las pretensiones, entre ellas de la relativa la indemnización por lucro cesante.

3.Dª. Edurne interpuso recurso de apelación en el que invocó los siguientes motivos de impugnación: a) procedencia de acoger la petición principal de cumplimiento por equivalencia en lugar de la reparación in natura; b) error en la valoración de la prueba en cuanto a la existencia de lucro cesante.

SEGUNDO.- Los daños en el local privativo. Cumplimiento por equivalente o reparación in natura.

1.No existe controversia en segunda instancia sobre la obligación de la Comunidad de Propietarios de reparar los elementos comunes del edificio que provocan las filtraciones. Obligación que deriva de lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal y que se cumplirá mediante la ejecución de las obras correspondientes para parte de la Comunidad. Tampoco se cuestiona que la Comunidad está obligada a reparar los daños causados en el local privativo de la demandante por las filtraciones que son consecuencia del mal estado de los elementos comunes. La controversia se reduce a la forma en que ha de llevarse a cabo esa reparación. La sentencia apelada, acogiendo la tesis de la demandada, decidió que debía de ser la Comunidad quien realizase las obras de reparación de esos daños (reparación in natura). La parte apelante solicitó en su demanda, con carácter principal, que la demandada fuese condenada a pagarle la cantidad de 85.187,68€, importe en el que cifra el valor de reparación de los daños (indemnización o cumplimiento por equivalente).

2.La sentencia apelada rechazó el cumplimiento por equivalente, pretensión principal de la demanda, argumentando que "no es posible acceder a la pretensión indemnizatoria sin previamente dar posibilidad a la demandada de proceder al arreglo de dichos desperfectos... Dicha obligación de hacer es preferente a la pretensión indemnizatoria ejercitada por la demandante pues resulta prioritario dar a la Comunidad la oportunidad de cumplir dicha obligación legal que se desprende del artículo 10 de la LPH . Sólo en caso de incumplimiento de dicha obligación, es decir, en caso de que la Comunidad no ejecute las obras necesarias para evitar las filtraciones y reparar los daños que estas ya han causado el local, podrá entonces la demandada ejecutarlas a costa de la Comunidad de Propietarios y, en última instancia, repetir frente a esta los gastos que dicha reparación le hubiere causado".

3.La responsabilidad de la Comunidad de Propietarios por los daños causado en un elemento privativo a consecuencia de la defectuosa conservación de los elementos comunes es una responsabilidad extracontractual derivada de la omisión negligente en el cumplimiento del deber legal previsto en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal.

4.El artículo 1.902 del Código Civil dispone que "El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado".

En similar sentido, en el ámbito de la responsabilidad contractual, el artículo 1.101 deal código Civil dispone que "quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas". Y el 1098 dice que "si el obligado a hacer alguna cosa no la hiciere, se mandará ejecutar a su costa".

5.En contra de lo que se sostiene en la sentencia apealada es constante y mayoritaria la doctrina jurisprudencial que ha reconocido la posibilidad del perjudicado de optar directamente por la indemnización en metálico del perjuicio causado, sin que sea obligatorio que solicite, en primer lugar, la reparación in natura, no pudiendo imponer el obligado esta última opción al ser un derecho que corresponde al propio perjudicado. En este sentido, afirma la STS de 16 de marzo de 2011, reiterándolo la de 25 de marzo de 2015, que "Es cierto que, en determinados supuestos se ha señalado que la posibilidad de instar la reclamación directa de la indemnización pertinente es una excepción a la regla general del artículo 1.098 del Código Civil - reparación in natura ( SSTS de 13 de julio y 27 de septiembre de 2005 ). Ahora bien, aun en estos casos, se ha mantenido la procedencia de la pretensión resarcitoria por equivalencia, por concurrir una serie de circunstancias, como ocurre en este caso en el que admite la sentencia que hubo un acto de conciliación que terminó sin avenencia. Todo ello como consecuencia racional y lógica de que el fin de la indemnización es tanto como la reparación o compensación y trata de conseguir que el patrimonio del lesionado quede, por efecto de la indemnización y a costa del responsable del daño, en situación igual o al menos equivalente, a la que tenía antes de haber sufrido el daño, y que la solución indemnizatoria es más efectiva en atención a las complicaciones, dilaciones y conflictos que se pueden plantear en el trámite ejecutivo ( STS 21 de diciembre 2010 ").

La posibilidad de que el perjudicado opte porque se le indemnice en el coste de la ejecución de las obras o en priorizar la pretensión resarcitoria por equivalente frente a la reparación in natura es comúnmente admitida en la jurisprudencia. Lo es de modo abrumador, desde hace tiempo, en los supuestos de responsabilidad por ruina en la edificación, pero también se ha convertido en regla en los supuestos de responsabilidad contractual. De conformidad con la exégesis del artículo 1.098 CC elaborada por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, "el derecho del perjudicado a obtener la reparación in natura es preferente sobre la indemnizatoria, siempre que ello sea posible y el perjudicado lo prefiera"(entre otras muchas, STS 16 de marzo de 2011. De hecho la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2012 dispone que "El fundamento de esta decisión trae causa directa de la naturaleza y caracterización de la acción de reclamación de daños y perjuicios del art. 1.101 del Código Civil , pues la formulación de los conceptos de resarcibilidad y exigibilidad que deba derivarse del daño o perjuicio producido no requieren, ya como presupuesto o condición su aplicación, que el daño haya sido previamente reparado o su coste de reparación previamente desembolsado por el perjudicado".

Ese mismo fundamento abona la posibilidad de optar por la prestación resarcitoria en sede de responsabilidad extracontractual. Siempre se ha admitido, sin mayor discusión, que el perjudicado, en vez de la reparación in natura, opte por la indemnización consistente en la entrega de una cantidad en dinero equivalente al coste de reparación. Solución que, en este caso, en el que la causa de los daños no ha sido reparada a pesar de los requerimientos de la perjudicada, evita posibles conflictos en ejecución de sentencia.

6.Para la valoración de los daños contamos con el informe pericial aportado con la demanda, emitido por el arquitecto D. Florencio quien se ratificó en su contenido y realizó las aclaraciones oportunas en el acto del juicio.

En la oposición al recurso de apelación la parte apelada alega para criticar el informe un argumento que ya utilizó la sentencia y que es ajeno a la valoración de los daños. El informe pericial aportado por la actora no sirve para determinar de forma concreta el modo en que han de ejecutarse las obras. No es un proyecto técnico que permita abordar la ejecución de la obra y así lo reconoce su autor en el propio informe. Pero esa limitación no provoca su falta de idoneidad para resolver la cuestión que nos ocupa, que es la valoración de los daños. Ese es precisamente el objeto del informe: determinar el alcance de los daños en el local que son imputables a los defectos de mantenimiento y conservación en los elementos comunes y valorar el coste de su reparación. Esa finalidad se cumple en el informe mediate la identificación pormenorizada de las reparaciones necesarias y su valoración individualizada con arreglo a precios medios de mercado.

La parte apelada anunció a lo largo del proceso, en reiteradas ocasiones, la presentación de un informe pericial contradictorio. No lo aportó. En su contestación a la demanda no cuestionó de forma expresa lasa reparaciones identificadas como necesarias en el informe pericial o su valoración. En esta tesitura la decisión racional para la valoración de los daños es asumir el único criterio técnico en el que contamos, el expuesto en el informe pericial aportado por la actora.

7.En consecuencia, se debe estimar la pretensión principal de condena al pago de la cantidad de 85.817,68 €, importe en el que se valoró la reparación de los daños causados en el elemento privativo propiedad de la actora, y desestimar la pretensión, subsidiaria a la anterior, sobre la condena a la reparación in natura.

TERCERO.- El lucro cesante

1.La sentencia apelada no consideró probada la existencia de un lucro cesante indemnizable, consistente en el importe de las rentas de alquiler dejadas de percibir por la imposibilidad de arrendarlo desde el 31 de marzo de 2020 hasta la reparación de la causa del daño y del local.

Las razones de la sentencia son la falta de aportación de prueba sobre la oferta del arrendamiento del local y la insuficiencia de la resolución del contrato, de la que ni siquiera se sabe si es anticipada, para inferir el motivo de esa resolución, máxime cuando la arrendataria se mantuvo en el mismo después de la resolución y existe indeterminación sobre la parte del local que se destinaba al arriendo.

2.La apelante alega la existencia de un error en la valoración de la prueba. Sostiene que del documento de resolución del contrato de arrendamiento se infiere que su causa fue el mal estado del local a causa de los daños que presentaba y que ese estado, acreditado mediante el informe pericial, hacía imposible su uso normal y ofrecerlo en arrendamiento.

3.En relación a la indemnización por lucro cesante, la doctrina jurisprudencial clásica ha destacado que debe imperar un criterio rigorista y restrictivo en su apreciación, lo que supone que es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas y contingentes ( SSTS, de fecha 17-12-1990, 30-11-1993, 29-9-1994, 8-6-1996, entre otras), resaltando la apreciación restrictiva o ponderada y la necesidad de probar con rigor, "al menos razonable" ( SSTS de 30-6-1993 y 21-10-1996) su realidad o existencia "aplicando criterios de probabilidad de acuerdo con el curso normal de los acontecimientos" ( SSTS 16-6 y 22-12-1993 y 15-7-1998), pues el lucro no puede ser dudoso o incierto; de ahí que se deban rechazar las ganancias contingentes o fundadas en meras esperanzas o expectativas sin sustento real ( STS 2-10-1999) y que no se pueda fijar subjetivamente por el Juzgador con fundamento en la equidad ( STS 6-9-1991).

La estimación del lucro cesante exige la reconstrucción hipotética de lo que podría haber ocurrido. La doctrina y la jurisprudencia señalan que existe una notoria diferencia entre aquellos supuestos en que la fuente de la ganancia y la ganancia existían con anterioridad al daño y este último es el que la impide y aquellos otros, más difíciles de establecer, que son supuestos de ganancias estrictamente futuras que dependen de múltiples factores. El criterio para resolver este problema es el del juicio de probabilidad o verosimilitud atendiendo a un curso normal de las cosas.

4.Esta Sala, a pesar de estar acreditada la fuente de la ganancia, consistente inicialmente en el arrendamiento del local, coincide con la sentencia apelada en que no se han acreditado que como consecuencia de los daños se hayan dejado de obtener las ganancias derivadas del uso del local. Compartimos las consideraciones de la sentencia apelada sobre las dudas acerca de los motivos que provocaron la resolución del contrato de arrendamiento. Y, sobre todo, constatamos que el local litigioso ha sido ocupado y usado comercialmente, después de la resolución del arrendamiento, desde antes de la presentación de la demanda y que lo continúa siendo en la actualidad. Así lo alegó la demandada en su contestación, aportando una fotografía en la que en fecha julio de 2021 el local estaba siendo usado por una empresa inmobiliaria de la que era titular la demandante. Ese hecho no fue negado por la ahora apelante. En el recurso se limita a hacer alegaciones sobre la superficie ocupada y la imposibilidad de dedicar el local a su normal uso. El uso del local en la actualidad, por una inmobiliaria de nombre similar, es un hecho notorio, manifiesto, para todos los vecinos de la localidad, por ser patente y visible ese uso para todo el que transite por la vía donde el local se encuentra. Un hecho que la inmobiliaria, cuyo rotulo figura en el local, publica en las páginas de internet y en redes sociales.

No cabe apreciar la existencia de lucro cesante por imposibilidad de arrendar el local cuando ese local se está utilizando conforme a su destino por una sociedad que cuenta para ello con la autorización de la propiedad, sea de forma gratuita o a cambio de una renta. No hay pérdida del valor de uso cuando el local está siendo utilizado conforme a su destino con la conformidad del propietario. No cabe apreciar una pérdida parcial del uso cuando lo invocado en la demanda es una pérdida total y ni siquiera consta cual era la superficie que el anterior arrendatario dedicaba a su negocio.

QUINTO.- Costas

Las costas del recurso, que se estima en parte, no se imponen a ninguno de los litigantes ( artículo 398.2 de la LEC) .

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución en nombre de S.M. el Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español.