Sentencia Civil 461/2025 Audiencia Provincial Civil-penal nº 6 de A Coruña, Rec. 99/2025 de 22 de diciembre del 2025

PRIMERO: La parte actora formuló demandada de juicio ordinario, en el ejercicio de una acción de impugnación de los acuerdos adoptados en la Junta General Extraordinaria de fecha de 11/05/2021, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 de Santiago de Compostela La demandada se opuso a la demanda.

Los demandantes (propietarios de los DIRECCION001, DIRECCION002, DIRECCION003 y DIRECCION004 del edificio) consideraron que el acuerdo comunitario que les obligaba a pagar obras en fachadas y terrazas era nulo por los siguientes motivos:

1.- Falta de unanimidad en su adopción, dado que los estatutos los exoneraban de dichos gastos y que la medida adoptada carecía de justificación técnica suficiente, al ser obras de mejora y no de conservación.

2.- Falta de transparencia en la convocatoria de la junta dado que no se les informó sobre la naturaleza y el alcance real de las obras.

La comunidad demandada se opuso.

Con carácter previo, alegó la falta de legitimación activa de los comuneros que asistieron a la junta y votaron a favor del acuerdo o se abstuvieron.

En cuanto al fondo, rechazó los defectos en la convocatoria de la junta, y defendió la necesidad de las obras acordadas en la junta para la conservación, seguridad y habitabilidad del edificio, la obligación de todos los copropietarios a costearlas, así como la legalidad del acuerdo adoptado por mayoría simple.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda.

Por un lado, apreció la falta de legitimación activa de don Emilio, doña Aida (que votaron a favor del acuerdo), y de don Remigio (que se abstuvo y no consta rectificación posterior).

Por otro lado, en cuanto al fondo del asunto, consideró que la convocatoria de la junta fue legal, estimó acreditado que era necesaria la rehabilitación integral de la fachada, que las obras eran necesarias para habitabilidad de edificio y excedían de meros gastos de conservación y, por consiguiente, rechazó que el revestimiento de la fachada fuera una obra de mejora, que fuera aplicable la regla del título constitutivo de exoneración y confirmó que era suficiente la mayoría simple para aprobar el acuerdo.

SEGUNDO: La parte demandante -excepto Dª Guadalupe- interpuso recurso de apelación.

En el recurso desistió de impugnar el acuerdo comunitario en lo correspondiente a la obligación de hacer frente a las cuotas a las obras en las terrazas, pero discrepó de la sentencia de instancia en lo relativo a las restantes cuestiones sobre la legitimación para impugnar el acuerdo, la convocatoria de la junta, la necesidad y naturaleza de la reforma de la fachada, y aplicación de la regla contenida en el título constitutivo.

La parte apelada presentó escrito de alegaciones en el que se opuso al recurso, al considerar que la sentencia de instancia valoró correctamente la prueba y se ajustó a derecho.

TERCERO: Expuesto el objeto del recurso, y por razones sistemáticas, en primer lugar, examinaremos la excepción de falta de legitimación activa para demandar apreciada en la instancia.

La parte recurrente alegó en su recurso que la sentencia impugnada no tuvo en cuenta que se estaban ejercitando dos acciones, la impugnatoria y, al mismo tiempo, una acción declarativa en la que se interesó la declaración de que los actores no están obligados al pago de las obras de la fachada, y que para esta segunda acción sí estarían legitimados.

Expuesto lo anterior, esa acción declarativa "subsidiaria" a que se hace referencia en el suplico no deja de ser una impugnación del acuerdo comunitario, y tras solicitar que se "se declare que los propietarios representados no tienen participación ni obligación de pagar gastos alguno por las obras a aprobadas en el acta de 11 de mayo 2021", el demandante pide de nuevo que se acuerde "la nulidad del acuerdo relativo a la financiación de las obras aprobadas en cuanto a la distribución entre todos los propietarios del inmueble de los gastos de las obras".

Resuelto lo anterior, el artículo 18.2 LPH establece que Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. [...]

En este caso, está acreditado que don Emilio -representado por Erica- y doña Aida votaron a favor del acuerdo y que don Remigio se abstuvo y no consta rectificación posterior.

Por consiguiente, consideramos que la falta de legitimación activa de los recurrentes fue correctamente estimada en la instancia y debemos rechazar este motivo de apelación.

CUARTO: Resuelta la cuestión relativa a la legitimación activa de parte de los comuneros demandantes, en segundo lugar, examinaremos los defectos formales en la convocatoria de la junta, invocados por el recurrente.

El artículo 16.2 de la LPH exige, entre otras menciones, que en la convocatoria de las Juntas se indiquen los asuntos a tratar.

Con relación al contenido de la convocatoria, se pronuncia la STS número 353/2010, de 15 de junio, Recurso: 1615/2005 en el sentido siguiente:

[...] la jurisprudencia elaborada por esta Sala en torno a la aplicación del actual artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal exige que en el orden del día de la convocatoria de la Junta de Propietarios se fijen con claridad los asuntos objeto de debate, a fin de que todos los copropietarios tengan conocimiento de las materias que se van a tratar, de modo que exista una plena concordancia entre el contenido del orden del día y los temas que se debatirán (así, no sólo las sentencias citadas por la parte recurrente, sino también las de 10 de noviembre de 2004, en recurso nº 3047/1998 y 28 de junio de 2007, en recurso nº 3062/2000 ). La finalidad de que quede claramente fijado el orden del día permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la Junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración.

En este caso, la comunidad de propietarios DIRECCION000 de Santiago de Compostela, en fecha 29/04/2021, convocó a los comuneros para la celebración de una Junta General Extraordinaria a para el 6/05/2021.

El orden del día de la convocatoria para la Junta fue "Presentación de informe técnico obras de terrazas-fachadas y patios. Propuesta aprobación obras fachadas y terrazas. - Decisión a tomar. Presentación de presupuestos. - Decisión a tomar. Forma de financiación de las obras que se acuerden ejecutar. - Decisión a tomar".

A la convocatoria se adjuntó, además, presupuestos con distintas opciones para reparar fechada y terrazas.

Así consta en el documento 2 aportado por la comunidad demandada.

Dice el recurrente que "la convocatoria no incluye la derrama o cuota que le correspondería a los semisótanos, sótanos, entreplantas, y bajos,...".

Ahora bien, el acuerdo impugnado no aprobó ninguna derrama. Lo que se acordó precisamente fue facultar a la comisión de obra "para el estudio de los distintos presupuestos para su presentación en una nueva junta general, plazos de ejecución y propuesta de establecimiento de cuotas al conjunto del inmueble conforme ha quedado establecido en esta asamblea".

También denunció que "ni se hacía referencia a la existencia de un informe que establezca que las obras necesarias para el mantenimiento de la fachada...".

Esto no es correcto. El objeto de la convocatoria fue precisamente la "Presentación de informe técnico obras de terrazas-fachadas y patios...".

Si los propietarios querían el informe antes de la celebración de la junto podrían haberlo solicitado. No consta que lo hubieran hecho.

Finalmente, la convocatoria mencionaba expresamente que unos de los puntos a discutir era la "Forma de financiación de las obras que se acuerden ejecutar". No resulta exigible que se tuviera que concretar expresamente que estaban incluidos en esa financiación los propietarios de los locales, dado que era ese el punto de discusión.

En conclusión, consideramos que las menciones expresadas en la convocatoria son lo bastante claras como para que los comuneros conocieran y comprendieran los asuntos que se iban a tratar en la junta convocada.

Se ha de tener en cuenta, además, que los acuerdo objeto de impugnación traen causa de la junta de propietarios celebrada el 20/11/2018, cuyo punto tercero de los asuntos tratados fue "propuesta obras pintado y reparación de fachadas y terrazas. - presentación de presupuestos. - decisión a tomar. - forma de financiación de la obra que se acuerde ejecutar."

En esta junta se acordó la constitución de una comisión para el estudio de presupuestos y el nombramiento de un técnico para el estudio de los problemas de filtraciones y condensaciones, elaboración de informe sobre las medidas a adoptar en fachadas y terrazas.

Así resulta del documento 3 de la contestación a la demanda.

Por lo tanto, los propietarios ya conocían que la intención de la comunidad era la de ejecutar obras para la reparación de la fechada.

Finalmente, en la Junta celebrada el 06/05/2021 se aprobó la ejecución de las obras propuestas mediante REVESTIMIENTO TIPO SATE FACHADA PRINCIPAL, POSTERIOR Y PATIOS E IMPERMEABILIZACION DE TERRAZAS, según consta en el acta de 26/05/2021 (documento 11 de la demanda), por lo que el acuerdo se corresponder con señalado el orden del día de la convocatoria.

Por lo expuesto, rechazamos esta causa de impugnación.

QUINTO: En tercer lugar, procede resolver sobre la legalidad del acuerdo adoptado, en concreto, si supone una modificación del título constitutivo y si se respetaron las mayorías necesarias para su aprobación.

No se discute que el acuerdo comunitario impugnado aprobó la ejecución de la obra en la fachada del inmueble. Además, daba a entender que todos los propietarios debían contribuir a sufragarlas en su totalidad y en función su coeficiente de participación, incluidos los locales de la parte de fachadas correspondientes a semisótano, bajos comerciales y a las entreplantas.

La sentencia recurrida consideró que el acuerdo era válido dado que las obras en la fachada eran necesarias para la habitabilidad de la finca y que los propietarios de los locales se beneficiarían también del nuevo sistema de aislamiento, y que dichas obras no estaban comprendidas en la regla de exoneración de gastos establecida en el título a favor de los locales, entreplanta y semisótanos.

El recurrente discrepó de este pronunciamiento y reiteró que el título establecía unas reglas específicas sobre los gastos de mantenimiento y conservación de la fachada, y que el acuerdo comunitario modificaba esas normas sin haber unanimidad, por lo que era nulo.

Expuesta la controversia, la ley de propiedad horizontal, en el artículo 9.1 e establece, como regla general, que es obligación de cada propietario:

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

El art. 9.2 de la Ley de Propiedad Horizontal precisa que Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4 /articulo-17/>.

Ahora bien, y como excepción a esta norma general, dentro de la contribución de cada propietario se pueden hacer exoneraciones a uno o varios propietarios en función de lo que se indique en la escritura de división horizontal, en los Estatutos, o en los acuerdos que por unanimidad se hayan establecido por junta de propietarios.

En el caso que nos ocupa, la escritura de AGRUPACIÓN, DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, otorgada en fecha de 20 de septiembre de 1985, estableció en su apartado C relativo a las normas del régimen de propiedad horizontal, como norma especial 4ª lo siguiente:

los gastos de conservación y reparación de la parte de fachadas correspondientes a semisótano, bajos comerciales y a las entreplantas, serán de cuenta de los propietarios de los respectivos locales, pudiendo decorar a su costa la respectiva parte de fachada que les corresponda y colocar en ella anuncios y letreros, incluso luminosos, todo ello siempre que no resulte notoriamente chocante con la configuración del edificio.

Los gastos de conservación y reparación del resto de fachadas, así como de su adecentamiento, serán de cuenta de los propietarios de las plantas altas.

Esta norma contenida en el título constitutivo e invocada por la parte demandante establece una regla de distribución de gastos en virtud de la cual los propietarios de los locales estarían obligados a sufragar los gastos de conservación y reparación de la parte de fachadas correspondientes a semisótano, bajos comerciales y a las entreplantas y, en contrapartida, quedarían exentos de los gastos de adecentamiento, conservación y reparación del resto de fachadas que correspondería a los pisos altos.

Se trata, además, de una exención genérica, dado que no limita a los conservación y reparación ordinaria, y con relación a esta cuestión, la Sala 1ª del TS ha señalado de forma reiterada que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios ( sentencias de 18 de noviembre de 2009 ; 7 de junio 2011 ; 6 de mayo y 3 de octubre de 2013 y 10 de febrero 2014 entre otras).

En particular, si bien en materia de ascensores, la STS 381/2018 de 21 de junio señaló lo siguiente:

1.- La doctrina de esta sala viene referida a los supuestos en los que en las normas estatutarias contenidas en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal se especifica la exención para determinados locales del edificio (departamentos en las plantas bajas y sótanos, en este caso) de contribuir a los gastos de conservación y reparación de determinados elementos comunes de los que no usan (portales, escaleras, ascensores...), e interpreta a la luz de lo dispuesto en el art. 9.1. e) LPH que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste que supondría la reforma pretendida por la Comunidad; doctrina mantenida a partir de la sentencia 427/2011, de 7 de junio , y reiterada, entre otras, en las sentencias 342/2013, de 6 de mayo , 38/2014, de 10 de febrero y 543/2017, de 4 de octubre , y que solo tiene como excepción la instalación de un nuevo ascensor que antes no existiera ( sentencias 691/2012, de 13 de noviembre y 38/2014, de 10 de febrero ).(...)

Expuesto cuando antecede, se considera que la obra de rehabilitación de la fachada supone un gasto necesario para la conservación del elemento común, si bien de naturaleza extraordinaria por su entidad cualitativa dado afecta a la totalidad de la fachada dotándola de un nuevo sistema de aislamiento.

Además, pese a lo afirmado en la sentencia de instancia, no está debidamente acreditado -no existe prueba sobre esta cuestión- en qué medida beneficiara a los locales y entreplantas el nuevo revestimiento de la fechada proyectado por el acuerdo comunitario.

Igualmente, de los informes aportados por ambas partes no se deduce que la fachada del inmueble presente unas patologías que afecten a la seguridad o habitabilidad del edificio.

En este sentido, el informe técnico de abril de 2018, en que la comunidad de propietarios justifica la obra, aportado como documento 15 de la demanda y elaborado por Inocencia (Arquitecta técnica), recoge humedades que afectan a algunos pisos y que son de escasa consideración a la vista de las fotografías aportadas. En la fachada se recogen grietas, fisuras, desconchado y desprendimientos del revestimiento, y en general suciedad y vegetación.

En esos términos, y dado que la obra de reparación de la fachada constituye un gasto de mantenimiento, el acuerdo comunitario impugnado era contrario a lo dispuesto en la norma del título constitutivo antes transcrita, relativa a la distribución de los gastos de conservación y reparación de la fachada, que individualiza el tramo correspondiente a locales y el propio de las viviendas.

Para la modificación del título constitutivo era necesaria la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación conforme al artículo 17.6 LPH.

Por lo tanto, como el acuerdo se aprobó sólo por mayoría y sin unanimidad, es nulo al infringir el artículo 17.6 LPH en relación con el artículo 18.1 a) LPH y procede dejarlo sin efecto.

En atención a lo expuesto, se estima este motivo del recurso con la consiguiente revocación de la sentencia recurrida y la estimación de la pretensión principal de la demanda interpuesta por los hoy recurrentes.

SÉPTIMO: Las costas de la primera instancia se imponen a los demandados dada la estimación de la demanda, conforme al artículo 394 LEC.

Las costas de la segunda instancia se declaran de oficio dada estimación del recurso conforme al artículo 398.2 LEC en su redacción previa a la reforma por Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, dado que la demanda se interpuso con anterioridad a su entrada en vigor (20 de marzo de 2024).

OCTAVO: Se acuerda la devolución del depósito para recurrir constituido por el apelante, conforme a lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, en su apartado 9.

Vistos los preceptos citados y otros de pertinente aplicación;

PRIMERO: La parte actora formuló demandada de juicio ordinario, en el ejercicio de una acción de impugnación de los acuerdos adoptados en la Junta General Extraordinaria de fecha de 11/05/2021, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 de Santiago de Compostela La demandada se opuso a la demanda.

Los demandantes (propietarios de los DIRECCION001, DIRECCION002, DIRECCION003 y DIRECCION004 del edificio) consideraron que el acuerdo comunitario que les obligaba a pagar obras en fachadas y terrazas era nulo por los siguientes motivos:

1.- Falta de unanimidad en su adopción, dado que los estatutos los exoneraban de dichos gastos y que la medida adoptada carecía de justificación técnica suficiente, al ser obras de mejora y no de conservación.

2.- Falta de transparencia en la convocatoria de la junta dado que no se les informó sobre la naturaleza y el alcance real de las obras.

La comunidad demandada se opuso.

Con carácter previo, alegó la falta de legitimación activa de los comuneros que asistieron a la junta y votaron a favor del acuerdo o se abstuvieron.

En cuanto al fondo, rechazó los defectos en la convocatoria de la junta, y defendió la necesidad de las obras acordadas en la junta para la conservación, seguridad y habitabilidad del edificio, la obligación de todos los copropietarios a costearlas, así como la legalidad del acuerdo adoptado por mayoría simple.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda.

Por un lado, apreció la falta de legitimación activa de don Emilio, doña Aida (que votaron a favor del acuerdo), y de don Remigio (que se abstuvo y no consta rectificación posterior).

Por otro lado, en cuanto al fondo del asunto, consideró que la convocatoria de la junta fue legal, estimó acreditado que era necesaria la rehabilitación integral de la fachada, que las obras eran necesarias para habitabilidad de edificio y excedían de meros gastos de conservación y, por consiguiente, rechazó que el revestimiento de la fachada fuera una obra de mejora, que fuera aplicable la regla del título constitutivo de exoneración y confirmó que era suficiente la mayoría simple para aprobar el acuerdo.

SEGUNDO: La parte demandante -excepto Dª Guadalupe- interpuso recurso de apelación.

En el recurso desistió de impugnar el acuerdo comunitario en lo correspondiente a la obligación de hacer frente a las cuotas a las obras en las terrazas, pero discrepó de la sentencia de instancia en lo relativo a las restantes cuestiones sobre la legitimación para impugnar el acuerdo, la convocatoria de la junta, la necesidad y naturaleza de la reforma de la fachada, y aplicación de la regla contenida en el título constitutivo.

La parte apelada presentó escrito de alegaciones en el que se opuso al recurso, al considerar que la sentencia de instancia valoró correctamente la prueba y se ajustó a derecho.

TERCERO: Expuesto el objeto del recurso, y por razones sistemáticas, en primer lugar, examinaremos la excepción de falta de legitimación activa para demandar apreciada en la instancia.

La parte recurrente alegó en su recurso que la sentencia impugnada no tuvo en cuenta que se estaban ejercitando dos acciones, la impugnatoria y, al mismo tiempo, una acción declarativa en la que se interesó la declaración de que los actores no están obligados al pago de las obras de la fachada, y que para esta segunda acción sí estarían legitimados.

Expuesto lo anterior, esa acción declarativa "subsidiaria" a que se hace referencia en el suplico no deja de ser una impugnación del acuerdo comunitario, y tras solicitar que se "se declare que los propietarios representados no tienen participación ni obligación de pagar gastos alguno por las obras a aprobadas en el acta de 11 de mayo 2021", el demandante pide de nuevo que se acuerde "la nulidad del acuerdo relativo a la financiación de las obras aprobadas en cuanto a la distribución entre todos los propietarios del inmueble de los gastos de las obras".

Resuelto lo anterior, el artículo 18.2 LPH establece que Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. [...]

En este caso, está acreditado que don Emilio -representado por Erica- y doña Aida votaron a favor del acuerdo y que don Remigio se abstuvo y no consta rectificación posterior.

Por consiguiente, consideramos que la falta de legitimación activa de los recurrentes fue correctamente estimada en la instancia y debemos rechazar este motivo de apelación.

CUARTO: Resuelta la cuestión relativa a la legitimación activa de parte de los comuneros demandantes, en segundo lugar, examinaremos los defectos formales en la convocatoria de la junta, invocados por el recurrente.

El artículo 16.2 de la LPH exige, entre otras menciones, que en la convocatoria de las Juntas se indiquen los asuntos a tratar.

Con relación al contenido de la convocatoria, se pronuncia la STS número 353/2010, de 15 de junio, Recurso: 1615/2005 en el sentido siguiente:

[...] la jurisprudencia elaborada por esta Sala en torno a la aplicación del actual artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal exige que en el orden del día de la convocatoria de la Junta de Propietarios se fijen con claridad los asuntos objeto de debate, a fin de que todos los copropietarios tengan conocimiento de las materias que se van a tratar, de modo que exista una plena concordancia entre el contenido del orden del día y los temas que se debatirán (así, no sólo las sentencias citadas por la parte recurrente, sino también las de 10 de noviembre de 2004, en recurso nº 3047/1998 y 28 de junio de 2007, en recurso nº 3062/2000 ). La finalidad de que quede claramente fijado el orden del día permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la Junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración.

En este caso, la comunidad de propietarios DIRECCION000 de Santiago de Compostela, en fecha 29/04/2021, convocó a los comuneros para la celebración de una Junta General Extraordinaria a para el 6/05/2021.

El orden del día de la convocatoria para la Junta fue "Presentación de informe técnico obras de terrazas-fachadas y patios. Propuesta aprobación obras fachadas y terrazas. - Decisión a tomar. Presentación de presupuestos. - Decisión a tomar. Forma de financiación de las obras que se acuerden ejecutar. - Decisión a tomar".

A la convocatoria se adjuntó, además, presupuestos con distintas opciones para reparar fechada y terrazas.

Así consta en el documento 2 aportado por la comunidad demandada.

Dice el recurrente que "la convocatoria no incluye la derrama o cuota que le correspondería a los semisótanos, sótanos, entreplantas, y bajos,...".

Ahora bien, el acuerdo impugnado no aprobó ninguna derrama. Lo que se acordó precisamente fue facultar a la comisión de obra "para el estudio de los distintos presupuestos para su presentación en una nueva junta general, plazos de ejecución y propuesta de establecimiento de cuotas al conjunto del inmueble conforme ha quedado establecido en esta asamblea".

También denunció que "ni se hacía referencia a la existencia de un informe que establezca que las obras necesarias para el mantenimiento de la fachada...".

Esto no es correcto. El objeto de la convocatoria fue precisamente la "Presentación de informe técnico obras de terrazas-fachadas y patios...".

Si los propietarios querían el informe antes de la celebración de la junto podrían haberlo solicitado. No consta que lo hubieran hecho.

Finalmente, la convocatoria mencionaba expresamente que unos de los puntos a discutir era la "Forma de financiación de las obras que se acuerden ejecutar". No resulta exigible que se tuviera que concretar expresamente que estaban incluidos en esa financiación los propietarios de los locales, dado que era ese el punto de discusión.

En conclusión, consideramos que las menciones expresadas en la convocatoria son lo bastante claras como para que los comuneros conocieran y comprendieran los asuntos que se iban a tratar en la junta convocada.

Se ha de tener en cuenta, además, que los acuerdo objeto de impugnación traen causa de la junta de propietarios celebrada el 20/11/2018, cuyo punto tercero de los asuntos tratados fue "propuesta obras pintado y reparación de fachadas y terrazas. - presentación de presupuestos. - decisión a tomar. - forma de financiación de la obra que se acuerde ejecutar."

En esta junta se acordó la constitución de una comisión para el estudio de presupuestos y el nombramiento de un técnico para el estudio de los problemas de filtraciones y condensaciones, elaboración de informe sobre las medidas a adoptar en fachadas y terrazas.

Así resulta del documento 3 de la contestación a la demanda.

Por lo tanto, los propietarios ya conocían que la intención de la comunidad era la de ejecutar obras para la reparación de la fechada.

Finalmente, en la Junta celebrada el 06/05/2021 se aprobó la ejecución de las obras propuestas mediante REVESTIMIENTO TIPO SATE FACHADA PRINCIPAL, POSTERIOR Y PATIOS E IMPERMEABILIZACION DE TERRAZAS, según consta en el acta de 26/05/2021 (documento 11 de la demanda), por lo que el acuerdo se corresponder con señalado el orden del día de la convocatoria.

Por lo expuesto, rechazamos esta causa de impugnación.

QUINTO: En tercer lugar, procede resolver sobre la legalidad del acuerdo adoptado, en concreto, si supone una modificación del título constitutivo y si se respetaron las mayorías necesarias para su aprobación.

No se discute que el acuerdo comunitario impugnado aprobó la ejecución de la obra en la fachada del inmueble. Además, daba a entender que todos los propietarios debían contribuir a sufragarlas en su totalidad y en función su coeficiente de participación, incluidos los locales de la parte de fachadas correspondientes a semisótano, bajos comerciales y a las entreplantas.

La sentencia recurrida consideró que el acuerdo era válido dado que las obras en la fachada eran necesarias para la habitabilidad de la finca y que los propietarios de los locales se beneficiarían también del nuevo sistema de aislamiento, y que dichas obras no estaban comprendidas en la regla de exoneración de gastos establecida en el título a favor de los locales, entreplanta y semisótanos.

El recurrente discrepó de este pronunciamiento y reiteró que el título establecía unas reglas específicas sobre los gastos de mantenimiento y conservación de la fachada, y que el acuerdo comunitario modificaba esas normas sin haber unanimidad, por lo que era nulo.

Expuesta la controversia, la ley de propiedad horizontal, en el artículo 9.1 e establece, como regla general, que es obligación de cada propietario:

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

El art. 9.2 de la Ley de Propiedad Horizontal precisa que Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4 /articulo-17/>.

Ahora bien, y como excepción a esta norma general, dentro de la contribución de cada propietario se pueden hacer exoneraciones a uno o varios propietarios en función de lo que se indique en la escritura de división horizontal, en los Estatutos, o en los acuerdos que por unanimidad se hayan establecido por junta de propietarios.

En el caso que nos ocupa, la escritura de AGRUPACIÓN, DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, otorgada en fecha de 20 de septiembre de 1985, estableció en su apartado C relativo a las normas del régimen de propiedad horizontal, como norma especial 4ª lo siguiente:

los gastos de conservación y reparación de la parte de fachadas correspondientes a semisótano, bajos comerciales y a las entreplantas, serán de cuenta de los propietarios de los respectivos locales, pudiendo decorar a su costa la respectiva parte de fachada que les corresponda y colocar en ella anuncios y letreros, incluso luminosos, todo ello siempre que no resulte notoriamente chocante con la configuración del edificio.

Los gastos de conservación y reparación del resto de fachadas, así como de su adecentamiento, serán de cuenta de los propietarios de las plantas altas.

Esta norma contenida en el título constitutivo e invocada por la parte demandante establece una regla de distribución de gastos en virtud de la cual los propietarios de los locales estarían obligados a sufragar los gastos de conservación y reparación de la parte de fachadas correspondientes a semisótano, bajos comerciales y a las entreplantas y, en contrapartida, quedarían exentos de los gastos de adecentamiento, conservación y reparación del resto de fachadas que correspondería a los pisos altos.

Se trata, además, de una exención genérica, dado que no limita a los conservación y reparación ordinaria, y con relación a esta cuestión, la Sala 1ª del TS ha señalado de forma reiterada que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios ( sentencias de 18 de noviembre de 2009 ; 7 de junio 2011 ; 6 de mayo y 3 de octubre de 2013 y 10 de febrero 2014 entre otras).

En particular, si bien en materia de ascensores, la STS 381/2018 de 21 de junio señaló lo siguiente:

1.- La doctrina de esta sala viene referida a los supuestos en los que en las normas estatutarias contenidas en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal se especifica la exención para determinados locales del edificio (departamentos en las plantas bajas y sótanos, en este caso) de contribuir a los gastos de conservación y reparación de determinados elementos comunes de los que no usan (portales, escaleras, ascensores...), e interpreta a la luz de lo dispuesto en el art. 9.1. e) LPH que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste que supondría la reforma pretendida por la Comunidad; doctrina mantenida a partir de la sentencia 427/2011, de 7 de junio , y reiterada, entre otras, en las sentencias 342/2013, de 6 de mayo , 38/2014, de 10 de febrero y 543/2017, de 4 de octubre , y que solo tiene como excepción la instalación de un nuevo ascensor que antes no existiera ( sentencias 691/2012, de 13 de noviembre y 38/2014, de 10 de febrero ).(...)

Expuesto cuando antecede, se considera que la obra de rehabilitación de la fachada supone un gasto necesario para la conservación del elemento común, si bien de naturaleza extraordinaria por su entidad cualitativa dado afecta a la totalidad de la fachada dotándola de un nuevo sistema de aislamiento.

Además, pese a lo afirmado en la sentencia de instancia, no está debidamente acreditado -no existe prueba sobre esta cuestión- en qué medida beneficiara a los locales y entreplantas el nuevo revestimiento de la fechada proyectado por el acuerdo comunitario.

Igualmente, de los informes aportados por ambas partes no se deduce que la fachada del inmueble presente unas patologías que afecten a la seguridad o habitabilidad del edificio.

En este sentido, el informe técnico de abril de 2018, en que la comunidad de propietarios justifica la obra, aportado como documento 15 de la demanda y elaborado por Inocencia (Arquitecta técnica), recoge humedades que afectan a algunos pisos y que son de escasa consideración a la vista de las fotografías aportadas. En la fachada se recogen grietas, fisuras, desconchado y desprendimientos del revestimiento, y en general suciedad y vegetación.

En esos términos, y dado que la obra de reparación de la fachada constituye un gasto de mantenimiento, el acuerdo comunitario impugnado era contrario a lo dispuesto en la norma del título constitutivo antes transcrita, relativa a la distribución de los gastos de conservación y reparación de la fachada, que individualiza el tramo correspondiente a locales y el propio de las viviendas.

Para la modificación del título constitutivo era necesaria la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación conforme al artículo 17.6 LPH.

Por lo tanto, como el acuerdo se aprobó sólo por mayoría y sin unanimidad, es nulo al infringir el artículo 17.6 LPH en relación con el artículo 18.1 a) LPH y procede dejarlo sin efecto.

En atención a lo expuesto, se estima este motivo del recurso con la consiguiente revocación de la sentencia recurrida y la estimación de la pretensión principal de la demanda interpuesta por los hoy recurrentes.

SÉPTIMO: Las costas de la primera instancia se imponen a los demandados dada la estimación de la demanda, conforme al artículo 394 LEC.

Las costas de la segunda instancia se declaran de oficio dada estimación del recurso conforme al artículo 398.2 LEC en su redacción previa a la reforma por Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, dado que la demanda se interpuso con anterioridad a su entrada en vigor (20 de marzo de 2024).

OCTAVO: Se acuerda la devolución del depósito para recurrir constituido por el apelante, conforme a lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, en su apartado 9.

Vistos los preceptos citados y otros de pertinente aplicación;

PRIMERO: La parte actora formuló demandada de juicio ordinario, en el ejercicio de una acción de impugnación de los acuerdos adoptados en la Junta General Extraordinaria de fecha de 11/05/2021, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 de Santiago de Compostela La demandada se opuso a la demanda.

Los demandantes (propietarios de los DIRECCION001, DIRECCION002, DIRECCION003 y DIRECCION004 del edificio) consideraron que el acuerdo comunitario que les obligaba a pagar obras en fachadas y terrazas era nulo por los siguientes motivos:

1.- Falta de unanimidad en su adopción, dado que los estatutos los exoneraban de dichos gastos y que la medida adoptada carecía de justificación técnica suficiente, al ser obras de mejora y no de conservación.

2.- Falta de transparencia en la convocatoria de la junta dado que no se les informó sobre la naturaleza y el alcance real de las obras.

La comunidad demandada se opuso.

Con carácter previo, alegó la falta de legitimación activa de los comuneros que asistieron a la junta y votaron a favor del acuerdo o se abstuvieron.

En cuanto al fondo, rechazó los defectos en la convocatoria de la junta, y defendió la necesidad de las obras acordadas en la junta para la conservación, seguridad y habitabilidad del edificio, la obligación de todos los copropietarios a costearlas, así como la legalidad del acuerdo adoptado por mayoría simple.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda.

Por un lado, apreció la falta de legitimación activa de don Emilio, doña Aida (que votaron a favor del acuerdo), y de don Remigio (que se abstuvo y no consta rectificación posterior).

Por otro lado, en cuanto al fondo del asunto, consideró que la convocatoria de la junta fue legal, estimó acreditado que era necesaria la rehabilitación integral de la fachada, que las obras eran necesarias para habitabilidad de edificio y excedían de meros gastos de conservación y, por consiguiente, rechazó que el revestimiento de la fachada fuera una obra de mejora, que fuera aplicable la regla del título constitutivo de exoneración y confirmó que era suficiente la mayoría simple para aprobar el acuerdo.

SEGUNDO: La parte demandante -excepto Dª Guadalupe- interpuso recurso de apelación.

En el recurso desistió de impugnar el acuerdo comunitario en lo correspondiente a la obligación de hacer frente a las cuotas a las obras en las terrazas, pero discrepó de la sentencia de instancia en lo relativo a las restantes cuestiones sobre la legitimación para impugnar el acuerdo, la convocatoria de la junta, la necesidad y naturaleza de la reforma de la fachada, y aplicación de la regla contenida en el título constitutivo.

La parte apelada presentó escrito de alegaciones en el que se opuso al recurso, al considerar que la sentencia de instancia valoró correctamente la prueba y se ajustó a derecho.

TERCERO: Expuesto el objeto del recurso, y por razones sistemáticas, en primer lugar, examinaremos la excepción de falta de legitimación activa para demandar apreciada en la instancia.

La parte recurrente alegó en su recurso que la sentencia impugnada no tuvo en cuenta que se estaban ejercitando dos acciones, la impugnatoria y, al mismo tiempo, una acción declarativa en la que se interesó la declaración de que los actores no están obligados al pago de las obras de la fachada, y que para esta segunda acción sí estarían legitimados.

Expuesto lo anterior, esa acción declarativa "subsidiaria" a que se hace referencia en el suplico no deja de ser una impugnación del acuerdo comunitario, y tras solicitar que se "se declare que los propietarios representados no tienen participación ni obligación de pagar gastos alguno por las obras a aprobadas en el acta de 11 de mayo 2021", el demandante pide de nuevo que se acuerde "la nulidad del acuerdo relativo a la financiación de las obras aprobadas en cuanto a la distribución entre todos los propietarios del inmueble de los gastos de las obras".

Resuelto lo anterior, el artículo 18.2 LPH establece que Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. [...]

En este caso, está acreditado que don Emilio -representado por Erica- y doña Aida votaron a favor del acuerdo y que don Remigio se abstuvo y no consta rectificación posterior.

Por consiguiente, consideramos que la falta de legitimación activa de los recurrentes fue correctamente estimada en la instancia y debemos rechazar este motivo de apelación.

CUARTO: Resuelta la cuestión relativa a la legitimación activa de parte de los comuneros demandantes, en segundo lugar, examinaremos los defectos formales en la convocatoria de la junta, invocados por el recurrente.

El artículo 16.2 de la LPH exige, entre otras menciones, que en la convocatoria de las Juntas se indiquen los asuntos a tratar.

Con relación al contenido de la convocatoria, se pronuncia la STS número 353/2010, de 15 de junio, Recurso: 1615/2005 en el sentido siguiente:

[...] la jurisprudencia elaborada por esta Sala en torno a la aplicación del actual artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal exige que en el orden del día de la convocatoria de la Junta de Propietarios se fijen con claridad los asuntos objeto de debate, a fin de que todos los copropietarios tengan conocimiento de las materias que se van a tratar, de modo que exista una plena concordancia entre el contenido del orden del día y los temas que se debatirán (así, no sólo las sentencias citadas por la parte recurrente, sino también las de 10 de noviembre de 2004, en recurso nº 3047/1998 y 28 de junio de 2007, en recurso nº 3062/2000 ). La finalidad de que quede claramente fijado el orden del día permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la Junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración.

En este caso, la comunidad de propietarios DIRECCION000 de Santiago de Compostela, en fecha 29/04/2021, convocó a los comuneros para la celebración de una Junta General Extraordinaria a para el 6/05/2021.

El orden del día de la convocatoria para la Junta fue "Presentación de informe técnico obras de terrazas-fachadas y patios. Propuesta aprobación obras fachadas y terrazas. - Decisión a tomar. Presentación de presupuestos. - Decisión a tomar. Forma de financiación de las obras que se acuerden ejecutar. - Decisión a tomar".

A la convocatoria se adjuntó, además, presupuestos con distintas opciones para reparar fechada y terrazas.

Así consta en el documento 2 aportado por la comunidad demandada.

Dice el recurrente que "la convocatoria no incluye la derrama o cuota que le correspondería a los semisótanos, sótanos, entreplantas, y bajos,...".

Ahora bien, el acuerdo impugnado no aprobó ninguna derrama. Lo que se acordó precisamente fue facultar a la comisión de obra "para el estudio de los distintos presupuestos para su presentación en una nueva junta general, plazos de ejecución y propuesta de establecimiento de cuotas al conjunto del inmueble conforme ha quedado establecido en esta asamblea".

También denunció que "ni se hacía referencia a la existencia de un informe que establezca que las obras necesarias para el mantenimiento de la fachada...".

Esto no es correcto. El objeto de la convocatoria fue precisamente la "Presentación de informe técnico obras de terrazas-fachadas y patios...".

Si los propietarios querían el informe antes de la celebración de la junto podrían haberlo solicitado. No consta que lo hubieran hecho.

Finalmente, la convocatoria mencionaba expresamente que unos de los puntos a discutir era la "Forma de financiación de las obras que se acuerden ejecutar". No resulta exigible que se tuviera que concretar expresamente que estaban incluidos en esa financiación los propietarios de los locales, dado que era ese el punto de discusión.

En conclusión, consideramos que las menciones expresadas en la convocatoria son lo bastante claras como para que los comuneros conocieran y comprendieran los asuntos que se iban a tratar en la junta convocada.

Se ha de tener en cuenta, además, que los acuerdo objeto de impugnación traen causa de la junta de propietarios celebrada el 20/11/2018, cuyo punto tercero de los asuntos tratados fue "propuesta obras pintado y reparación de fachadas y terrazas. - presentación de presupuestos. - decisión a tomar. - forma de financiación de la obra que se acuerde ejecutar."

En esta junta se acordó la constitución de una comisión para el estudio de presupuestos y el nombramiento de un técnico para el estudio de los problemas de filtraciones y condensaciones, elaboración de informe sobre las medidas a adoptar en fachadas y terrazas.

Así resulta del documento 3 de la contestación a la demanda.

Por lo tanto, los propietarios ya conocían que la intención de la comunidad era la de ejecutar obras para la reparación de la fechada.

Finalmente, en la Junta celebrada el 06/05/2021 se aprobó la ejecución de las obras propuestas mediante REVESTIMIENTO TIPO SATE FACHADA PRINCIPAL, POSTERIOR Y PATIOS E IMPERMEABILIZACION DE TERRAZAS, según consta en el acta de 26/05/2021 (documento 11 de la demanda), por lo que el acuerdo se corresponder con señalado el orden del día de la convocatoria.

Por lo expuesto, rechazamos esta causa de impugnación.

QUINTO: En tercer lugar, procede resolver sobre la legalidad del acuerdo adoptado, en concreto, si supone una modificación del título constitutivo y si se respetaron las mayorías necesarias para su aprobación.

No se discute que el acuerdo comunitario impugnado aprobó la ejecución de la obra en la fachada del inmueble. Además, daba a entender que todos los propietarios debían contribuir a sufragarlas en su totalidad y en función su coeficiente de participación, incluidos los locales de la parte de fachadas correspondientes a semisótano, bajos comerciales y a las entreplantas.

La sentencia recurrida consideró que el acuerdo era válido dado que las obras en la fachada eran necesarias para la habitabilidad de la finca y que los propietarios de los locales se beneficiarían también del nuevo sistema de aislamiento, y que dichas obras no estaban comprendidas en la regla de exoneración de gastos establecida en el título a favor de los locales, entreplanta y semisótanos.

El recurrente discrepó de este pronunciamiento y reiteró que el título establecía unas reglas específicas sobre los gastos de mantenimiento y conservación de la fachada, y que el acuerdo comunitario modificaba esas normas sin haber unanimidad, por lo que era nulo.

Expuesta la controversia, la ley de propiedad horizontal, en el artículo 9.1 e establece, como regla general, que es obligación de cada propietario:

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

El art. 9.2 de la Ley de Propiedad Horizontal precisa que Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4 /articulo-17/>.

Ahora bien, y como excepción a esta norma general, dentro de la contribución de cada propietario se pueden hacer exoneraciones a uno o varios propietarios en función de lo que se indique en la escritura de división horizontal, en los Estatutos, o en los acuerdos que por unanimidad se hayan establecido por junta de propietarios.

En el caso que nos ocupa, la escritura de AGRUPACIÓN, DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, otorgada en fecha de 20 de septiembre de 1985, estableció en su apartado C relativo a las normas del régimen de propiedad horizontal, como norma especial 4ª lo siguiente:

los gastos de conservación y reparación de la parte de fachadas correspondientes a semisótano, bajos comerciales y a las entreplantas, serán de cuenta de los propietarios de los respectivos locales, pudiendo decorar a su costa la respectiva parte de fachada que les corresponda y colocar en ella anuncios y letreros, incluso luminosos, todo ello siempre que no resulte notoriamente chocante con la configuración del edificio.

Los gastos de conservación y reparación del resto de fachadas, así como de su adecentamiento, serán de cuenta de los propietarios de las plantas altas.

Esta norma contenida en el título constitutivo e invocada por la parte demandante establece una regla de distribución de gastos en virtud de la cual los propietarios de los locales estarían obligados a sufragar los gastos de conservación y reparación de la parte de fachadas correspondientes a semisótano, bajos comerciales y a las entreplantas y, en contrapartida, quedarían exentos de los gastos de adecentamiento, conservación y reparación del resto de fachadas que correspondería a los pisos altos.

Se trata, además, de una exención genérica, dado que no limita a los conservación y reparación ordinaria, y con relación a esta cuestión, la Sala 1ª del TS ha señalado de forma reiterada que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios ( sentencias de 18 de noviembre de 2009 ; 7 de junio 2011 ; 6 de mayo y 3 de octubre de 2013 y 10 de febrero 2014 entre otras).

En particular, si bien en materia de ascensores, la STS 381/2018 de 21 de junio señaló lo siguiente:

1.- La doctrina de esta sala viene referida a los supuestos en los que en las normas estatutarias contenidas en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal se especifica la exención para determinados locales del edificio (departamentos en las plantas bajas y sótanos, en este caso) de contribuir a los gastos de conservación y reparación de determinados elementos comunes de los que no usan (portales, escaleras, ascensores...), e interpreta a la luz de lo dispuesto en el art. 9.1. e) LPH que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste que supondría la reforma pretendida por la Comunidad; doctrina mantenida a partir de la sentencia 427/2011, de 7 de junio , y reiterada, entre otras, en las sentencias 342/2013, de 6 de mayo , 38/2014, de 10 de febrero y 543/2017, de 4 de octubre , y que solo tiene como excepción la instalación de un nuevo ascensor que antes no existiera ( sentencias 691/2012, de 13 de noviembre y 38/2014, de 10 de febrero ).(...)

Expuesto cuando antecede, se considera que la obra de rehabilitación de la fachada supone un gasto necesario para la conservación del elemento común, si bien de naturaleza extraordinaria por su entidad cualitativa dado afecta a la totalidad de la fachada dotándola de un nuevo sistema de aislamiento.

Además, pese a lo afirmado en la sentencia de instancia, no está debidamente acreditado -no existe prueba sobre esta cuestión- en qué medida beneficiara a los locales y entreplantas el nuevo revestimiento de la fechada proyectado por el acuerdo comunitario.

Igualmente, de los informes aportados por ambas partes no se deduce que la fachada del inmueble presente unas patologías que afecten a la seguridad o habitabilidad del edificio.

En este sentido, el informe técnico de abril de 2018, en que la comunidad de propietarios justifica la obra, aportado como documento 15 de la demanda y elaborado por Inocencia (Arquitecta técnica), recoge humedades que afectan a algunos pisos y que son de escasa consideración a la vista de las fotografías aportadas. En la fachada se recogen grietas, fisuras, desconchado y desprendimientos del revestimiento, y en general suciedad y vegetación.

En esos términos, y dado que la obra de reparación de la fachada constituye un gasto de mantenimiento, el acuerdo comunitario impugnado era contrario a lo dispuesto en la norma del título constitutivo antes transcrita, relativa a la distribución de los gastos de conservación y reparación de la fachada, que individualiza el tramo correspondiente a locales y el propio de las viviendas.

Para la modificación del título constitutivo era necesaria la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación conforme al artículo 17.6 LPH.

Por lo tanto, como el acuerdo se aprobó sólo por mayoría y sin unanimidad, es nulo al infringir el artículo 17.6 LPH en relación con el artículo 18.1 a) LPH y procede dejarlo sin efecto.

En atención a lo expuesto, se estima este motivo del recurso con la consiguiente revocación de la sentencia recurrida y la estimación de la pretensión principal de la demanda interpuesta por los hoy recurrentes.

SÉPTIMO: Las costas de la primera instancia se imponen a los demandados dada la estimación de la demanda, conforme al artículo 394 LEC.

Las costas de la segunda instancia se declaran de oficio dada estimación del recurso conforme al artículo 398.2 LEC en su redacción previa a la reforma por Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, dado que la demanda se interpuso con anterioridad a su entrada en vigor (20 de marzo de 2024).

OCTAVO: Se acuerda la devolución del depósito para recurrir constituido por el apelante, conforme a lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, en su apartado 9.

Vistos los preceptos citados y otros de pertinente aplicación;