Sentencia Civil 240/2025 Audiencia Provincial Civil-penal de Cádiz nº 7, Rec. 640/2024 de 01 de diciembre del 2025

PRIMERO. LA DEMANDA.

Se formula demandapromoviendo JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO Y RECLAMACION DE RENTAS, con fundamento en que, con fecha 22 de octubre de 2014, la entidad mercantil Bankia, SA, arrendó a la parte demandada la vivienda sita en LA LÍNEA DE LA CONCEPCIÓN y dirección en DIRECCION000 LA LÍNEA DE LA CONCEPCIÓN (CÁDIZ), mediante contrato privado que se acompaña, especificándose que la mercantil Bankia, SA, con fecha 25 de marzo de 2021, se fusionó mediante absorción a favor de CAIXABANK, SA, pasando la totalidad de su patrimonio Activo y Pasivo a integrarse en CAIXABANK, S.A, ostentando desde dicha fecha la titularidad de todos los bienes de BANKIA S.A., y agregándose que, posteriormente, con fecha 15 de noviembre de 2021, la vivienda objeto de alquiler pasó a ser propiedad de LIVINGCENTER ACTIVOS INMOBILIARIOS, SA, en virtud de una transmisión que fue instrumentalizada notarialmente mediante la aportación no dineraria de una rama de la actividad negocial de CaixaBank, comunicándose a la inquilina la adquisición de la propiedad.

Se agrega que a fecha de la demanda ( 24 de enero de 2023 ) y desde que la demandante es propietaria de la vivienda, la parte demandada adeuda la cantidad de 1.233 euros, importe que se corresponde en virtud del mentado contrato de arrendamiento, con las mensualidades de renta devengadas entre diciembre de 2021 y octubre de 2022, acompañándose como documento SEIS el cuadro indicativo de las mensualidades impagadas.

Se acompaña burofax, en el que se indica que a fecha 22 de noviembre de 2022 la cantidad adeudada es de 10791, 32 euros. De los documentos 7 y 8 unidos a la demanda se desprende que se deja aviso en la misma vivienda arrendada sin que se recoja.

Por otra parte se indica que a los efectos del artículo 22-4º de la LEC. , la acción no puede ser enervada por la parte demandada al haber sido requerida la misma fehacientemente, sin que transcurridos treinta días antes de la presentación de la demanda haya procedido al pago de la cantidad adeudada. como acreditamos con el documento número SIETE y OCHO, agregando la actora que no adquiere el compromiso de condonar ni en todo ni en parte las rentas adeudadas y que en su caso siga adeudando el arrendatario, ni las costas que se deriven del procedimiento, conforme establece el art. 437 de la Ley de Enjuiciamiento civil.

Con fundamento en lo anterior se solicita que se declare:

A) Haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento del inmueble sito en LA LÍNEA DE LA CONCEPCIÓN DIRECCION000 LA LÍNEA DE LA CONCEPCIÓN (CÁDIZ) , objeto del presente procedimiento, suscrito por la parte demandada, por falta de pago de las rentas pactadas en el contrato y cantidades debidas y en consecuencia, se condene a la parte demandada a estar y pasar por tal declaración y al desalojo del inmueble objeto de arrendamiento dejándolo libre de enseres y moradores y a disposición de la propiedad, bajo apercibimiento de lanzamiento en los términos y plazos establecidos en la Ley si no la desalojare.

B) Se declare, asimismo, que la parte demandada adeuda a la actora, la cantidad reclamada de 1.233 euros, en concepto de rentas y, en consecuencia, le condene a estar y pasar por esta declaración y al pago de las cantidades adeudadas, así como a satisfacer también las rentas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda 123 ,30€ y al pago de los intereses legales correspondientes.

SEGUNDO. OPOSICIÓN DE LA DEMANDADA.

En la oposición a la demandase aduce, en primer lugar, que la demandante aporta como documento número dos un contrato privado, el cual no está firmado por Melisa.

Se añade que Melisa vive en la DIRECCION001, acompañándose certificado de empadronamiento expedido por el Ayuntamiento de esta ciudad, y certificado de convivencia histórico,

Es por ello que se opone falta de capacidad y representación de los litigantes, ya que no tiene legitimidad para formar parte del proceso, especificándose que, por otro lado también ocurre que la demanda versa sobre otro objeto, ya que la vivienda donde reside Melisa no es en DIRECCION000 como se hace constar en la demanda tanto en la identificación del domicilio de ésta como en el contrato que acompañan como documento número dos, que ahí exponen que es en DIRECCION001.

A mayor abundamiento de lo anterior, se indica que no se acredita la titularidad de la vivienda reseñada en la demanda como objeto del desahucio, sino que aporta titularidad de otra vivienda.

Por otro lado la demandada se muestra totalmente disconforme con que la vivienda objeto de alquiler pasara a ser propiedad de Livingcenter activos inmobiliarios S.A desde noviembre de 2021, especificándose que ninguna notificación se le realizó a Melisa, quien sería totalmente ajena a dicha adquisición por un nuevo propietario.

Por otra parte se aduce que no se adeuda ninguna cantidad a la Livingcenter activos inmobiliarios desde diciembre de 2021 y octubre de 2022 tal y como se solicita en la demanda, y que Melisa no ha sido requerida fehacientemente de que exista una deuda contraída por el alquiler de la vivienda en la documental acompañada con la demanda, señalando que consta un certificado enviado por Seur como "no entregado, dejado aviso" de fecha sábado 26 de noviembre de 2022, por lo que, existir deuda de la vivienda sita en DIRECCION001, que es donde reside Melisa, ésta podría tener la facultad de enervar la acción ya que nunca ha sido notificada de impago de cuotas.

Finalmente se opone que Melisa, por otra parte, está considerada una persona con una situación de especial vulnerabilidad, con un cuadro médico que le impide realizar una vida normal, por lo que en el hipotético caso de dictarse una sentencia estimatoria a la demanda presentada, habría que informar según Real Decreto Legislativo 7/2019 de 1 de marzo en referencia al requerimiento de pago, el cual no hizo la parte demandante nunca, de que puede acudir la demandada a asuntos sociales para que aprecien que existe una situación de vulnerabilidad como es el presente caso, de acuerdo con el artículo 441 apartado 5 de la LEC. , indicándose que Melisa está en paro (se acompaña como documento número tres acreditación expedida por el Servicio Andaluz de Empleo), cobrando 301, 53 euros al mes, padeciendo por otra parte patologías médicas físicas y psiquiátricas que indica.

TERCERO. SENTENCIA. APELACIÓN.

La sentenciadesestima la demanda. Lo hace con un fundamento básico, que tiene que ver con que, según la juez a quo, con que, a su juicio, es fundamental el determinar la finca objeto del pleito, añadiéndose que, si bien es cierto que se puede subsanar un posible error material a la hora de determinar la localización de la vivienda en la demanda, lo cierto es que el error se repite en la documentación aportada con la demanda.

Y ello por cuanto, según se expresa, " en la demanda se dispone que la vivienda esta sita en DIRECCION000, que en el registro de la propiedad se encontraría identificada como DIRECCION001, pero en el contrato de arrendamiento aportado consta DIRECCION002, DIRECCION001 en el requerimiento de pago de deuda, DIRECCION000 en el certificado de no entregado de correos".

Es decir, que la dirección no coincide en ningún documento que permita considerar que se han cumplido todos los requisitos previstos en la Ley para que se den los elementos que permitan estimar la demanda.

En el recurso de apelaciónse comienza resaltando que, por la naturaleza del juicio de desahucio por falta de pago, la finalidad del juicio es resolver si la parte demandada ha pagado o no las sumas debidas y si puede o no enervar la acción, al encontrarnos, por otro lado, ante un simple contrato de arrendamiento urbano por los vínculos jurídicos contenidos en el mismo.

De tal manera, se indica que solo se permite discutir en el ámbito del juicio verbal de desahucio por impago de rentas, la legitimación, el pago, la posibilidad de enervar, la realizada de la primera enervación, el requerimiento de pago excluyente de la enervación, la negativa injustificada al cobro, la realidad de un ofrecimiento real de pago de todo lo adeudado.

En segundo lugar, se opone la doctrina de los actos propios , como indica la Sala Primera del Tribunal Supremo, que impone un comportamiento futuro coherente a quien en un determinado momento ha observado una conducta que objetivamente debe generar en el otro una confianza en esa coherencia, afirmándose que en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes litigantes de fecha 22 de octubre de 2014 se indica que la dirección de la vivienda objeto de arrendamiento es la sita en la DIRECCION001, habiendo incurrido ambas partes en el error material de la correcta designación del nombre de la calle al no ser DIRECCION000 sino DIRECCION001, lugar donde el 29 de marzo de 2023 la demandada fue emplazada judicialmente, como constaría acreditado por el acta judicial emitida por el servicio común de notificaciones y embargos.

De este modo, se destaca que el hecho de que por la parte demandada aceptase cuando se formalizó el contrato dicha dirección que materialmente es errónea le impedía alegar en su escrito de contestación lo que alega, porque ese comportamiento adoptado en la contestación a la demanda no es coherente con la aceptación en la suscripción del contrato de la dirección errónea de la vivienda y posterior comportamiento de la inquilina en no denunciar el error en la correcta denominación de la calle, habiendo generado en la hoy demandante la confianza de que esa dirección era correcta, advirtiéndose un comportamiento procesal contra la buena fe y la doctrina de los actos propios realizados por la demandada, tanto en la suscripción del contrato, como en la posesión de la vivienda.

Tampoco juzga oportuno cuestionar la legitimación de la hoy recurrente cuando consta acreditada que es la arrendadora por subrogación por ser propietaria de la vivienda.

Se añade que la parte demandada, en su oposición, indica que no firma el contrato, cuando lo suscribe mediante un representante, sin que haya hecho uso de la impugnación del documento contractual por su autenticidad.

Asimismo, que la parte demandada solo indica en la oposición que vive en la DIRECCION001 y no en la dirección del contrato, cuando lo importante y por el objeto del procedimiento, no es afirmar ese hecho, sino acreditar que el contrato suscrito con la demandante no es el que se corresponde con la dirección DIRECCION001, señalando que, tomando como referencia los hechos de la experiencia y la sana crítica en la interpretación de las pruebas, es de concluir que ni la parte demandada arrendó dos viviendas al mismo tiempo ni sucesivamente, sino que nos encontramos ante un error mecanográfico al introducir en el contrato el nombre correcto de la calle, siendo aceptado por la parte demandada.

Por último se indica que la sentencia no tiene sentido jurídico, al inadmitir la demanda por el error mecanográfico aceptado por las partes en la designación de la calle donde se ubica la vivienda, error que se desvirtúa en el momento que el propio juzgado emplaza a la demandada en la dirección correcta, subrayándose que la finca está plenamente identificada en el contrato tanto cuando se hace mención a la finca registral " NUM000 del Registro de la Propiedad 1 de la Línea de la Concepción" como cuando se indica el número de finca catastral NUM001, siendo que, respecto de la correcta dirección de la calle, está plenamente identificada cuando se emplaza a la demandada en DIRECCION001 y en el acto de la vista la hoy recurrente subsana el error mecanográfico del contrato al amparo del 214 LEC, indicando que la dirección correcta de la vivienda objeto de desahucio es la sita en la DIRECCION001, quedando claro el nombre de la calle como hecho no controvertido, y siendo un hecho aceptado por ambas partes que esa es la dirección de la vivienda.

Por último, y aceptado tácitamente el impago, considera el recurrente que procede en derecho estimar íntegramente la demanda.

TERCERO. RESPUESTA JUDICIAL.

Pasando ya a otorgar respuesta judicial,en un proceso sobre cuya singularidad y matices no cabe duda, partimos del hecho de que se solventa brevemente la controversia por la juez a quoa través de una valoración muy concreta de una circunstancia que indiscutiblemente concurre, debiendo interpretarse si la solución de primera instancia se ajusta o no a lo procedente desde un punto de vista sustantivo y procesal, aparte de a la proporcionalidad.

Reproducimos a continuación ( nuevamente ) la fundamentación de la sentencia:

"Es un hecho fundamental el de determinar la finca objeto del pleito. Si bien es cierto que se puede subsanar un posible error material a la hora de determinar la localización de la vivienda en la demanda, lo cierto es que el error se repite en la documentación aportada con la demanda. En la demanda se dispone que la vivienda esta sita en DIRECCION000, en el registro de la propiedad se encuentra identificada como DIRECCION001, pero en el contrato de arrendamiento aportado consta DIRECCION002, DIRECCION001 en el requerimiento de pago de deuda, DIRECCION000 en el certificado de no entregado de correos. Es decir, la dirección no coincide en ningún documento que permita considerar que se han cumplido todos los requisitos previstos en la Ley para que se den los elementos que permitan estimar la demanda".

Comprobamos que la juez a quofunda, pues, la desestimación, en que no se demuestra que la finca en relación con la cual recae el hecho objetivo de la residencia de la demandada y el impago vinculado a su posesión en virtud de contrato de arrendamiento, sea aquella a la que se refiere la demanda, y en que no cabe interpretar como válido un cambio de lo pretendido, después.

Hemos de plantearnos si lo anterior colisiona con un análisis racional de la prueba documental unida a autos, así como la objetiva trascendencia legal de un intento de subsanación de error material que tiene lugar en el acto de la vista, producido el 28 de noviembre de 2023.

Subsanación que la juez a quo, en el fondo, no admite como susceptible de engendrar trascendencia alguna para este pleito.

Pues bien, si atendemos a la demanda,vemos cómo el objeto del proceso tiene que ver con la posesión de una vivienda sita en La Línea de la Concepción nº DIRECCION000, de la Línea de la Concepción.Esta es la calle que se indica en la demanda. No se expresa correctamente en la sentencia, donde por razones seguramente vinculadas a la precipitación se hace reiterada referencia a una " DIRECCION002", a una " DIRECCION002", o a una " DIRECCION001".

En cualquier caso, es a la DIRECCION000 a la que se refiere el suplico. Algo que no podemos perder de vista.

Y es que en la documentación aportada con la demanda se acompaña una nota simple del registro con la que se pretende hacer constar la titularidad del inmueble arrendado, es decir, sobre el que se pretende el desahucio, nota que se refiere expresamente a una finca sita en DIRECCION001, de la Línea de la Concepción.

Es decir, una fincaal menos nominalmente distinta a la DIRECCION000.

Por otra parte, contamos con un contrato de arrendamiento en soporte de la pretensión que, sin embargo, sí que se refiere al domicilio sito en DIRECCION001, de la Línea de la Concepción.

Es curioso cómo se trata de la misma calle a la que se dirige el supuesto burofax de exigencia de deuda, de fecha 23 de noviembre de 2022, por una cantidad que, por cierto, no tiene nada que ver con la reclamada en este procedimiento (supera los 10000 euros), en un supuesto en que contradictoriamente ( se reclaman menos 1500 euros ) la actora expresamente indica que desde la adquisición por su parte de la condición de arrendadora ( 15 de noviembre de 2021 ) la ahora arrendataria no habría pagado "nada" (fundamentos segundo y tercero de la demanda ).

En este caso no consta la recepción por la demandada. Es lógico si esa calle no existe.

El requerimiento de pago judicial, del mismo modo, se dirige, tras decreto de admisión, a DIRECCION000, como es de ver en actuaciones. Una calle que según el recurrente no existe...

El procedimiento se torna complejo cuando, a pesar de que no consta la objetiva existencia de una DIRECCION000, lo cierto es que la demandada comparece y se opone a la demanda.

No sabemos exactamente la razón de que así sea.

En todo caso, los hechos y circunstancias referidas convierten a este procedimiento en una cadena de errores, incertidumbres e indeterminaciones de magnitud a valorar, incluido el hecho de que, si la reclamación extrajudicial se dirige -y se pretende hacer fundar su virtualidad- a un domicilio que no existe, obviamente era posible la enervación, a diferencia de lo que se hace constar en la demanda.

Con estos "mimbres", que sugieren que nos encontramos ante un procedimiento activado acaso con algo de precipitación, lo que es evidente es que se da un error en la redacción de la demanda, que persigue hacer efectivo un desahucio sobre una finca que no es la que según el registro le pertenece al actor.

De lo que se trata es, a nuestro juicio, de determinar si esta modificación sustancia del suplico puede hacerse a estas alturas, o a través de una pretendida subsanación en la vista.

Es, en el fondo, un cuestionamiento sobre el alcance de las potestades del juez en esta modalidad procesal específica, que como se sabe es sumaria, con las limitaciones de apreciación judicial que ello supone, no hallándose sustraída al alcance de las normas sobre delimitación del objeto procesal y configuración del suplico civil.

En este sentido conviene recordar, a la búsqueda de una solución legal, justa y proporcionada, y aplicando analógicamente las normas del juicio ordinario a este juicio verbal, el artículo 412 de la LECivil, el cual dictamina que, establecido el objeto del proceso en demanda o contestación, ya no se podrá modificar con posterioridad.

Y es evidente que la concreción de la finca en un procedimiento de desahucio es un elemento esencial tanto desde el punto de vista del derecho de defensa como desde la perspectiva de la congruencia.

También recordar el artículo 426 de la misma norma procesal, a propósito de la posibilidad o no de alegaciones complementarias y alcance en una eventual modificación del suplico.

Pues bien, desde nuestra perspectiva, en este caso complejo, del mismo modo que en una acción reivindicatoria la pretensión orientada a que se declare que un inmueble sito en una calle concreta nos pertenece no puede modificarse en la vista para que se declare que el inmueble concreto debe reconducirse a otro domicilio, entendemos que debe considerarse que, repetimos, en este caso, tras demanda, contestación y citación para vista, no puede pedirse que el desahucio se haga efectivo sobre un inmueble de una calle distinta a aquel en que supuestamente reside la demandada, y que no se expresó en el suplico inicial, afectando con ello de manera esencial al enfoque que se debe dar a la defensa. ¿Quién ha demostrado que la DIRECCION000 no existe?

Ello, aunque se quiera justificar en que todo obedece a un error involuntario, y en la medida en que autorizar o legitimara un juez para subsanar extemporáneamente errores involuntarios aparentemente graves de quien formula una demanda supondría investirle de unas facultades no deseables desde el punto de vista de la interdicción de la arbitrariedad y del principio de seguridad jurídica, ambos del artículo 9.3 de la Constitución Española.

Es decir, que, aunque podamos comprender la frustración del actor al ver desestimada su demanda, reputamos que su error tiene un origen reprochable en proporción considerable a su deber de comprobación previa, y que ostenta la suficiente trascendencia jurídica para que no podemos convalidarlo por vía judicial, y en definitiva, obviarlo, al menos en esta modalidad procesal, en la que no consta por vía alguna la notificación personal a la demandada del propósito previo de reclamar.

Hay, pues, un error en la preparación de la demanda, que nace de no acomodar la pretensión a una previa comprobación de todos y cada uno de los requisitos legales, y, entre ellos, la correcta definición del domicilio a que debe afectar el pretendido desahucio, agravado con oscuridades documentales que refuerzan semejante percepción.

Ello, debiéndose ser consciente de la clara y contundente contradicción entre la información que se traslada al tribunal y la que dimana de los documentos aportados, y de la clara y contundente contradicción, a su vez, entre estos.

El arrendador, que, repetimos, no explica por qué se contradice en cuanto a la cantidad que reclama en la reclamación extrajudicial y en la demanda, debe ser consciente de que tiene ante sí, en todo caso, la posibilidad de instar un procedimiento no sumario, en que aspire a la declaración de que la vivienda que figura en el contrato es la que consta en el registro, y, de forma acumulada, a la reclamación que se derivaría de las consecuencias de semejante declaración en un procedimiento declarativo. En el que el alcance de la valoración judicial es más amplio ( no sumario )

Admitimos en todo caso que este supuesto engendra dudas de hecho vinculadas a la naturaleza y contenido de la documentación aportada, y por ello decretamos que cada parte deba abonar las costas ocasionadas a su instancia tanto en primera instancia como como con ocasión del recurso.