Sentencia Civil 236/2025 Audiencia Provincial Civil-penal de Cádiz nº 7, Rec. 237/2024 de 11 de diciembre del 2025

PRIMERO.- Tramitación en primera instancia.-Se interpone por Dña. Almudena demanda de reclamación de cantidad contra la promotora IBEROGAELIC PROJETS SL y la entidad BANCO SANTANDER SA, sucesora del Banco Pastor, por la compra de una vivienda sita en la DIRECCION000 que nunca se llegó a construir, solicitando la rescisión del contrato de compraventa de 5 de mayo de 2006 y la devolución de los anticipos efectuados. Basa su pretensión en el incumplimiento de las obligaciones establecidas en la Ley 57/1968, en la que pone de manifiesto el incumplimiento de entrega de la vivienda y la necesidad de restitución de las entregas efectuadas por la promotora, así como la responsabilidad de la entidad bancaria.

La entidad BANCO SANTANDER SA se opone alegando, sucintamente, que el contrato de compraventa es ajeno a la entidad, no detallando el citado contrato la fecha, importe y medio de pago que debían entenderse como anticipos, dificultando el control de la entidad. Además, alega que las cantidades supuestamente entregadas (dos pagos de 10.000 €, dos pagos de 8.000 € y 20.000 €), se llevaron a cabo en efectivo/metálico a la Promotora, no habiéndose recogido en el contrato la entidad bancaria destinataria de las cantidades, existiendo una falta de prueba para que opere la protección otorgada por la Ley 57/1968, especialmente que las cantidades fueron efectivamente ingresadas en una cuenta de la promotora abierta en la entidad destinada a la finalidad de recibir exclusivamente anticipos a cuenta del precio.

Por parte de la promotora, IBEROGAELIC PROJETS SL se presenta escrito de allanamiento a la demanda.

SEGUNDO.- Recursos de Apelación y oposición.-La demandante aduce principalmente un error en la valoración de las declaraciones testificales, pues el empleado del Banco manifestó que tenía conocimiento la entidad bancaria de la finalidad de la cuenta abierta por la entidad, así como que la demandante acudió junto con el representante legal de la promotora a efectuar los ingresos. Ello también fue corroborado por el representante legal de la promotora. También consta acreditado el ingreso por el certificado emitido por IBERO-GAELIC y no consta ni una sola actuación de control por parte del Banco de las cantidades entregadas pese al conocimiento. Aduce que la jurisprudencia tampoco requiere se trate de una cuenta especial.

La entidad bancaria demandada se opone al recurso de apelación alegando, tras negar el carácter residencial de la vivienda, que no se dan en el presente caso los presupuestos para estimar la acción de responsabilidad ejercitada: i) no se ha acreditado el efectivo ingreso de las cantidades en una cuenta de la promotora en la entidad y, en caso de haberse ingresado, ii) habida cuenta de las circunstancias en las que se hicieron los pagos y del método de pago empleado, efectivo, el banco no tenía capacidad de control suficiente como para conocer que se hicieron en concepto de anticipo de vivienda.

TERCERO.- Facultades del tribunal de apelación.- Laapelación se configura como "revisio prioris instantiae" o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda, el control de lo actuado en la primera, con plenitud de cognición, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio fácti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) y, en este sentido, se cita las SSTS de 15 de junio, recurso 358/2006 . En definitiva, como señala la STS de 21 de diciembre de 2.009 número de recurso, 1834/2005 : "el órgano judicial de apelación se encuentra, respecto de los puntos o cuestiones sometidas a su decisión por las partes, en la misma posición en que se había encontrado el de la primera instancia". Criterio reiterado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 2011, Número de Recurso, 1272/2007 y la de 14/06/2011 (rec. 699/2008 ). debe indicarse que es soberano para valorar la prueba practicada en la instancia y, por lo tanto, apreciarla, de forma divergente, a la efectuada por el órgano de Primera Instancia.

El Tribunal Supremo, en la Sentencia 392/2011, del 14 de junio de 2011 , dice: "También conviene dejar constancia expresa de que el artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, "La apelación se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada", y añade "Esta revisión comprende la valoración de la prueba por el tribunal de apelación con las mismas competencias que el tribunal de la primera instancia, sin que quede limitada al control de racionalidad que opera en el ámbito del recurso extraordinario por infracción procesal, razón por la que la Audiencia Provincial en modo alguno se excedió al valorar la prueba testifical de forma diferente a la de la sentencia del Juzgado."

Por último, las sentencias núm. n° 88/2013, de 22 febrero , 562/2013, de 27 septiembre y sentencia Tribunal Constitucional n° 212/2000 , cuando se trata de valoración probatoria, actividad intelectual que conforma el ámbito propio de las facultades del Juzgador de instancia favorecido por el principio de inmediación, la revisión de la sentencia deberá centrarse, fundamentalmente, en verificar la legalidad en su producción, la observancia de los principios rectores de su carga y, en su caso, de las reglas relativas a la prueba tasada y si en la valoración conjunta del material probatorio, se ha comportado el juez 'a quo' de forma arbitraria, ilógica, insuficiente, incongruente o contradictoria o si, por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso.

En relación con las facultades del Tribunal de apelación, se ha de partir de lo establecido en el artículo 456 LEC en cuanto delimitador de los ámbitos y efectos del recurso de apelación. Pues bien; sobre dicha base normativa, no cabe duda que el tribunal de apelación tiene plenas facultades para revisar la resolución apelada tanto desde el punto de vista fáctico como jurídico; pero tampoco cabe duda, que el ejercicio de dicha facultad de revisión ha de hacerse (abstracción hecha del eventual límite establecido en el artículo 465-5) " mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que en los casos previstos en esta Ley , se practique ante el tribunal de apelación " ( expresión esta que, ampliamente interpretada, nos conduce a la consideración de que " ese nuevo examen de las actuaciones " también debe de incluir la prueba realizada en la primera instancia y, por ende, la valoración de la misma -juicios de apreciación y valoración probatoria - ofrecida por el juez a quo, y ello al objeto de realizar un control sobre si el criterio de valoración de la prueba de la sentencia de instancia se atempera a los parámetros de razonabilidad, lógica y reglas de la sana crítica, como vía para tener un instrumento mas, que finalmente conduzca a una completa toma de razón a la hora de decidir sobre lo alegado por la apelante respecto al error de valoración probatoria aducido en su recurso.

CUARTO.- Responsabilidad de la entidad bancaria al amparo de la Ley 57/1968.De los motivos en que funda la parte apelante el error en la valoración de la prueba, se deduce que lo fundamental es determinar, con la prueba obrante en autos, si de la misma se puede deducir responsabilidad de la entidad bancaria en aplicación del art. 1.2.º de la Ley 57/68 y jurisprudencia que lo desarrolla.

Sobre esta cuestión, inexorablemente hay que traer a colación la sentencia del Pleno del TS de 21 de diciembre de 2015 que confirmó como doctrina jurisprudencial que "[e]n las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad"y esta doctrina se reitera en las sentencias del mismo Tribunal de 17 de marzo de 2016 y 9 de marzo de 2016, concretándose con esta doctrina fijada por el TS, que la condición 2.ª del art. 1 de la Ley 57/1968 se impone al banco una obligación de control sobre el promotor cuyo incumplimiento determina la responsabilidad del banco frente al comprador.Ello debe ser interpretado dentro de los márgenes de la lógica y la prudencia, pues será así, esto es, se estimará una reclamación como la de litis aplicando la doctrina del TS cuando, de las circunstancias concurrentes, se puede entender que el Banco, por su implicación en esa actividad concreta de la promotora, conoció o pudo conocer la procedencia de los ingresos, no bastando con que conociera la actividad general a la que se dedicaba la promotora.

Esta doctrina merece dos puntualizaciones, a las que expresamente se refiere la sentencia 408/2019, de 9 de julio: la primera, que "la ley solo responsabiliza a las entidades de crédito no avalistas de los anticipos que se ingresen o transfieran a una cuenta del promotor en dicha entidad,de modo que mientras el garante (avalista o asegurador) normalmente responde de todos los anticipos entregados por los compradores al vendedor, en cambio la entidad de crédito no garante solo responde de las cantidades que se entreguen o depositen en ella";y la segunda, "que la responsabilidad de las entidades de crédito establecida en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no depende de que los anticipos se ingresen en la cuenta identificada en el contrato de compraventa, sino,como resulta de la doctrina jurisprudencial fijada por esta sala a partir de la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, de que se ingresen en una cuenta del promotor en la entidad conociendo esta, o debiendo conocer, que los ingresos se corresponden con anticipos de compradores de viviendas protegidos por dicha ley ".

Como afirma la sentencia 636/2017, de 23 de noviembre, "la razón fundamental de esta jurisprudencia es que las entidades de crédito depositarias de cantidades provenientes de particulares compradores de viviendas en construcción no tienen el carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y promotor-vendedor, sino que deben colaborar activamente con el este último a fin de asegurarse de que cumple sus obligaciones legales (de recibir los anticipos en una cuenta especial debidamente garantizada). En consecuencia, basta con que la entidad de crédito conozca o no pueda desconocer (que "supo o tuvo que saber", según dijo literalmente dicha sentencia) que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de viviendas en construcción para que responda por no haber exigido del promotor la apertura de una cuenta especial, separada y debidamente garantizada. No entenderlo así y exonerar de responsabilidad a la entidad de crédito en los casos en que las cantidades se recibieran "en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones" privaría a los compradores de la protección que les blinda el "enérgico e imperativo" sistema de la Ley 57/1968 ".La responsabilidad legal de la entidad de crédito como depositaria no depende de que los ingresos se hagan en una cuenta especial o en otra del promotor, sino de que, por realizarse en la misma entidad, no puedan escapar a su control ... En conclusión, la jurisprudencia insiste en la idea de que dicha responsabilidad legal impone la constancia de que la entidad conoció o tuvo que conocer la existencia de ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen", Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 21 de mayo de 2019 , Sentencia: 274/2019, Recurso: 3870/2015 (citando anteriores).

También la ya citada sentencia 459/2017, de 18 de julio, declaró al respecto que es el incumplimiento del deber de control sobre el promotor que la condición 2.ª del artículo 1 Ley 57/1968 impone al banco lo que determina su responsabilidad frente al comprador, de modo que, "siendo el promotor el obligado principal a devolver la totalidad de los anticipos, esta misma obligación es la que asumen los garantes (en caso de que haya aval o seguro) y la entidad de crédito depositaria (en defecto de aquellos)", y esto independientemente de que la cuenta en la que se ingresen tenga o no carácter especial.

No obstante, la sentencia 436/2016, de 29 de junio, descartó cualquier responsabilidad de la entidad de crédito, avalista además, respecto de la cantidad entregada al promotor sin posibilidad de conocimiento y controlpor aquella al no haberse ingresado en la cuenta indicada en el contrato, pues la ley solo la responsabiliza de las cantidades que se ingresan o transfieren a una cuenta del promotor en dicha entidad. En concreto, puntualizó: "Desde este punto de vista, la mención de la d. adicional 1.ª b) de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE), en su redacción aplicable al caso por razones temporales, a "las cantidades entregadas en efectivo" no puede interpretarse, como propone el recurrente, en el sentido de que la garantía se extienda a cualesquiera pagos en efectivo del comprador al promotor a cuenta del precio total, sino, como explicó la ya citada sentencia de Pleno 467/2014, de 25 de noviembre, a la necesidad de llenar el vacío legal existente hasta entonces en relación con las cantidades anticipadas mediante efectos bancarios, pues la Ley 57/1968 solamente se refería a las entregas de dinero. "En definitiva, por "cantidades entregadas en efectivo" ( d. adicional 1.ª b) de la LOE) o por "entregas de dinero" ( art. 1 de la Ley 57/1968) habrán de entenderse, por regla general, las percibidas por el promotor "a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros" [ arts.1-2 .ª y 2. c) de la Ley 57/1968 ], ya sea por ingreso directo del comprador en la entidad de que se trate, ya por transferencia, pues ambas modalidades deben considerarse comprendidas en el concepto "entrega de dinero o en efectivo", lo que no excluye que en cada caso sea preciso ponderar la capacidad de controlde la entidad avalista o aseguradora pues, como bien indicó en este litigio la sentencia de primera instancia, en el caso de los seguros colectivos la Orden Ministerial de 29 de noviembre de 1968 dispone que los contratos de compraventa han de haberse sometido al previo conocimientode la entidad aseguradora".

De la jurisprudencia anteriormente citada procede concluir, que a partir de la STS 733/2015, de 21 de diciembre, constituye criterio jurisprudencial que la entidad depositaria, responde frente a los compradores, cuando no exijan apertura de cuenta especial por el total de las cantidades ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad; dicha responsabilidad- como se expresa en la STS 411/19 de 9 de julio, - no depende de que los anticipos se ingresen en la cuenta identificada en el contrato de compraventa, sino, como resulta de la doctrina jurisprudencial fijada a partir de la mencionada sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, de que se ingresen en una cuenta del promotor en la entidad conociendo esta, o debiendo conocer, que los ingresos se corresponden con anticipos de compradores de viviendas protegidos por dicha ley.

En cuanto a la carga de la prueba, "cuando se pide la condena de las entidades de crédito receptoras de los anticipos con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 incumbe al comprador demandante la prueba de los pagos y de su ingreso de dichas entidades, prueba de los pagos que también incumbe al comprador en la medida en que la responsabilidad de la entidad solo depende, como se ha dicho, de que se acrediten los pagos y su correspondencia en el contrato", Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 26 de julio de 2022 , Sentencia: 582/2022 Recurso: 2644/2019. El Tribunal Supremo ha descartado su responsabilidad en casos como este en que los pagos del comprador al vendedor se hagan al margen del contrato y sin posibilidad alguna de control por parte de la entidad bancaria (por ejemplo, sentencias 420/2016, de 24 de junio , 436/2016, de 29 de junio , y 675/2016, de 16 de noviembre , además de la ya citada 102/2018, de 28 de febrero)" , Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 4 de marzo de 2020 , Sentencia: 147/2020 Recurso: 131/2017 .

La SAP de Cádiz de 21 de marzo de 2022 indicaba que a tenor del artículo 217 LEC, la carga de la prueba en el proceso civil queda distribuida de manera que corresponde al actor demostrar la realidad de los hechos que constituyen el supuesto de hecho de la norma jurídica cuya aplicación pretende, y al demandado la de los hechos obstativos o impeditivos de dicha aplicación; sin embargo, en función del principio de buena fe procesal, que aparece expresamente recogido en el artículo 11 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y el de justicia distributiva, la jurisprudencia que ha interpretado tales reglas se ha encaminado hacia una flexibilización de esta doctrina, apartándose de una estricta y rígida aplicación de las mismas, atendiendo a criterios casuísticos en base a dos concretos elementos: la naturaleza de los hechos afirmados o negados y la disponibilidad y facilidad de cada parte para acceder a la prueba de aquellos. Además, se añadía la doctrina sentada a este respecto por el Alto Tribunal: Cabe destacar la Sentencia de nuestro más Alto Tribunal de 16 de julio de 1991 que, vigente el artículo 1214 del C.c . EDL 1889/1, indicó lo siguiente:"La norma del artículo 1214 del Código Civil EDL 1889/1, ha de ser interpretada en su alcance afectante a hechos constitutivos, impeditivos, extintivos y excluyentes, en el sentido de ser completado en cada caso concreto por el órgano judicial teniendo en cuenta principalmente los criterios de normalidad y facilidad probatoria, derivados de la posición de cada parte en relación con el efecto jurídico pretendido". En esta orientación, el Tribunal Supremo ha señalado, en su sentencia de 16 de febrero de 1976 , que, estando en vigor el artículo 1214 del Código civil EDL 1889/1, es a la parte actora a quien incumbe la prueba de los actos básicos de la demanda; del mismo modo, la sentencia de este mismo Tribunal de 19 de diciembre de 1978 EDJ 1978/475 indicó que, en ortodoxa aplicación del artículo 1214 del Código civil EDL 1889/1, y doctrina legal con él relacionada, incumbe al actor la justificación de los hechos normalmente constitutivos de su pretensión y al demandado la pretendida causa extintiva de aquélla.

En el mismo sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de enero de 2001 EDJ 2001/6 indicó que el referido artículo 1214 del Código civil EDL 1889/1 no contiene una norma de valoración de prueba y sólo puede ser citado como infringido en casación por la indebida alteración de las reglas de la carga probatoria, o sea al actor corresponde la de acreditar los hechos normalmente constitutivos de su pretensión y al demandado los extintivos e impeditivos.

Cabe también traer a colación la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2000 EDJ 2000/32619 que, con cita de las de fecha 5 de junio de 1987 EDJ 1987/4487 y 19 de noviembre de 1988, indica que es doctrina jurisprudencial "que el artículo 1214 podrá y deberá ser aplicado cuando se trate de un hecho no acreditado y cuya falta de prueba haya de recaer en sus consecuencias sobre aquel que, sin embargo de estar obligado a demostrarlo, no lo hizo".

Muy clarificadora también resulta la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1999 EDJ 1999/40451 que indicó lo siguiente:"La función que desempeña el art. 1214 del Código es la de determinar para quien se deben producir las consecuencias desfavorables cuando unos hechos controvertidos de interés para resolver cuestiones del pleito no han quedado suficientemente probados (...) La jurisprudencia tiene declarado que no es una norma de valoración probatoria, por lo que con fundamento en la misma no puede pretenderse un nuevo examen del acervo probatorio.

No se infringe por la falta de práctica de medios de prueba propuestos, sino cuando se atribuyen las consecuencias de dicha falta a quien no tenía la carga de probar. No se contradice aunque la parte entienda o sostenga que ha desplegado la actividad necesaria para tratar de justificar los hechos, porque lo trascendente para la regla es el resultado efectivo de dicha actividad. No es de aplicación en los casos de imposibilidad de probar, y aquí es ya de decir que la dificultad no puede determinar el desplazamiento de la carga a la otra parte, exige la posibilidad-facilidad para esta parte de llevarla a cabo.

Y en ningún caso puede amparar el precepto del artículo 1214 la afirmación efectuada en el desarrollo del motivo, de que "corresponde a los demandados justificar que no eran ciertos ni exactos los hechos expuestos por el demandante y las peticiones formuladas por el mismo", pues precisamente se viene a sostener el criterio contrario del establecido en la norma, en cuanto atribuye la carga de la prueba de los hechos constitutivos al demandante".

QUINTO.- Resolución.La cuestión central estriba en si la entidad bancaria pudo conocer o debió conocer que los ingresos realizados en la entonces cuenta del promotor del Banco Pastor traían causa de unas entregas anticipadas para la compraventa de vivienda.

Analizadas las actuaciones, el contrato de compraventa aportado nada aclara a este respecto, pues sólo indica que las cantidades recibidas a cuenta se ingresarán en la cuenta especial de la entidad, sin indicar cantidades, plazos de entrega o demás condicionantes. También se aportan tres certificados "de entrega para vivienda" fechados el 30 de marzo de 2007, el 1 de abril de 2008 y 30 de marzo de 2009 y emitidos por la propia promotora, además de la declaración de dicho representante, pruebas con reservas, pues, lógicamente, la promotora tiene cierto interés en que se condene al Banco y así librar a dicha empresa; además de pesar otras condenas anteriores sobre ella. Igual suerte ha de correr con la declaración testifical del empleado del Banco que, aunque declarase que los anticipos ingresados provenían de un contrato de compraventa de la promotora, su declaración hay que valorarla atendiendo a las circunstancias personales de dicho testigo y por sí sola no resulta del todo suficiente, ya que el contenido de lo declarado no convierte por sí en verdad de que la entidad tuviese un claro conocimiento de que las cantidades ingresadas en la cuenta bancaria derivasen del anticipo de cantidades para la adquisición de vivienda. Y es que, dicho testigo, en su declaración no recuerda información relevante, y sólo afirma que el representante de la promotora iba a la entidad a ingresar el dinero y que los contratos, refiriéndose a los de compraventa, eran aportados. Se han aportado al procedimiento como prueba documental los movimientos bancarios- supuestamente de la cuenta en la que se debían ingresar los anticipos ya que no se identifica completamente- de los cuales se extraen una serie de movimientos que no arrojan luz de que se estuviesen realizando ingresos en concepto de anticipos para la compra de vivienda. Ni siquiera se especifica el concepto por el que se realiza el ingreso o los supuestos compradores, sólo se ofrece información como cualquier otra cuenta bancaria de cualquier empresa, en la que se aprecia la existencia de un tráfico económico ordinario nada identificable con la promoción de viviendas siquiera. En este sentido, el Alto Tribunal, en una cuestión similar a la hora analizada, (nº 453/2020, de 23 de julio), excluye la responsabilidad de la entidad depositaria porque en los documentos de los ingresos realizados en la cuenta de la promotora en dicha entidad no se especificaba "que era en concepto de depósito, identificaba la promoción, la vivienda a la que correspondía y el nombre del comprador en cuyo nombre realizaba el pago", por lo que concluyó que "no cabe deducir, como valoración jurídica, que CRC conoció o pudo conocer que se trataba de cantidades anticipadas por los compradores de viviendas en construcción", de forma " que solo podría haber conocido su procedencia realizando una verdadera labor inquisitiva, legalmente no exigible, sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora".

Consecuentemente, de la valoración conjunta de las pruebas, no resulta debidamente acreditado que la entidad sucesora del "Banco Pastor", esto es, Banco Santander, tuviera la posibilidad de conocer que el ingreso de la cantidades reclamadas en la cuenta bancaria NUM000 se correspondía con los pagos anticipados por la compra de una vivienda. Tampoco se ha acreditado que los pagos realizados tengan correspondencia con el contrato firmado, por lo que aunque en el hipotético caso de que la entidad conociese del contrato de compraventa (como así afirmaba la declaración del empleado), no podría determinar que los pagos realizados en la cuenta bancaria se correspondiesen con el contrato de compra de vivienda, ya que nada aclara a este respecto los ingresos ni hace que se puedan identificar con el contrato (cantidades, plazos, compradores, etc.). Y es que, la situación se complica cuando los ingresos realizados no son identificados y se mezclan con otros, convirtiéndose en una imposibilidad razonable de considerar que los ingresos realizados respondiesen a cantidades entregas a cuenta.

En definitiva, con desestimación del recurso de apelación interpuesto, procede confirmar la resolución recurrida por sus propios fundamentos.

SEXTO.- Dada la desestimación del presente recurso de apelación, procede imponer a la apelante las costas de esta alzada, conforme al artículo 398 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación.