Sentencia Civil 244/2025 Audiencia Provincial de Guadalajara Civil-penal Única, Rec. 375/2024 de 01 de septiembre del 2025

PRIMERO.-Resumen de antecedentes.-

Por la representación procesal de DOÑA Eloisa Y DE DON Vicente, se presentó demanda de procedimiento ordinario en ejercicio de acción redhibitoria respecto a la compra de las fincas sitas en Molina de Aragón, urbana nº NUM000, planta NUM001, y nº NUM002, planta NUM003, y NUM004 situado en la cámara o desván, señalado con el nº 4, local situado en la planta baja de la casa, y cuarto situado en la cámara o desván, señalado con el número 1, sitos todos ellos en la DIRECCION000, y que fueron adquiridas por el importe total de 33.000,00 €, solicitando la restitución de las prestaciones recíprocas efectuadas entre las partes, y debiendo entregar los demandados el importe abonado por los actores así como los gastos soportados por la compraventa, precio señalado y gastos de notaria, 777,27 €, gestoría 114,95 €., pago a inmobiliaria 3.025,00 €, lo que totaliza 36.917,22 €, así como cualesquiera gastos públicos y privados, que conlleve la rescisión que se solicita, asumiendo la obligación por su parte de devolver los inmuebles adquiridos a favor de los demandados, y solicitando la indemnización de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1486 del CC, al optarse por la rescisión de la compraventa y en cuanto a que afirma que los vendedores eran conocedores de los vicios, a cuantificar en ejecución de sentencia, teniendo en cuenta para su cálculo el valor medio de mercado de un alquiler por inmuebles similares a los de los actores, que a priori cuantifica en 300 euros por cada uno de los dos inmuebles.

Subsidiariamente solicitaba, para el caso de no estimarse la pretensión anterior articulada como principal, que la parte demandada sea condenada a abonar a los actores la cuantía de 9.508'09 euros, en el que se valora la subsanación de los vicios ocultos existentes en los inmuebles, en función del porcentaje de participación en la comunidad de propietarios que ostentan nuestros mandantes tras la adquisición de los inmuebles, un 32%.

Se aduce en síntesis, que se adquieren los inmuebles en fecha de cinco de enero de 2023, que tienen cierta antigüedad, pero fueron objeto de rehabilitación y reforma, manifestándose en todo momento por parte de los vendedores, así como por parte de la inmobiliaria que intervino en el negocio jurídico, que estos eran aptos para entrar a vivir, y para su utilización, y que a las pocas semanas se percataron de la existencia de humedades, deterioro de saneamientos y bajantes, sin poderles dar uso alguno, y que las paredes de los inmuebles presentan grietas, que provocan nuevas filtraciones.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda, señalando el Juzgador que la cuestión jurídica se circunscribe a si de los desperfectos sen los elementos comunes se puede culpar a los vendedores y están obligados a la restitución, considerando que la respuesta ha de ser negativa, y que la prueba practicada determina que los vendedores no eran conocedores de los defectos que achacaban al edificio, por otra parte previsibles por su antigüedad, y aprecia la falta de responsabilidad de los demandados, al derivar los defectos de los elementos comunes, siendo responsable de los mismos la comunidad de propietarios y no los vendedores, al no quedar probado que conocían su origen.

Contra la indicada resolución los actores interpusieron recurso de apelación alegando, en primer término, la falta de motivación, exhaustividad y congruencia de la sentencia, y, en segundo lugar el error en la valoración de las pruebas, cuestionando finalmente, en su caso, la condena en costas en tanto sostiene, concurren dudas de hecho y de derecho.

Por la representación procesal de DOÑA Coral, DON Inocencio Y DOÑA Julieta, se presentó escrito de oposición al recurso, al que se opusieron asimismo las codemandadas DOÑA Claudia Y DOÑA Marí Juana.

SEGUNDO.-Con respecto al primer motivo de apelación, y en contra de lo señalado por el recurrente, en modo alguno podemos compartir que la sentencia carezca de motivación, ni tampoco que no haya resuelto respecto de ambas pretensiones habida cuenta que desestima en su integridad la demanda, en base a considerar, por un lado, que no ha quedado acreditado que los demandados conocieran la existencia de los defectos y, por otro, estima que no son responsables en la medida en que derivan de los elementos comunes, atribuyendo la responsabilidad a la comunidad. Como viene declarando con reiteración la jurisprudencia, debe tenerse en cuenta que la exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la "ratio decidendi" que ha determinado aquella ( STS. de 19 de julio de 2017), exigiéndose que la valoración de la prueba que se lleve a cabo contenga una aplicación al caso enjuiciado, extrayendo las pertinentes conclusiones fácticas y consecuencias jurídicas, esto es, razonar las circunstancias singulares del caso ( STS. de 8 de abril de 2016). Y en el presente caso, el Juzgador motiva las razones por las que entiende que los vendedores no eran conocedores de los defectos, y asimismo considera que no puede estimarse la acción ejercitada en razón de la naturaleza y origen de los daños, dando con ello respuesta a la pretensión ejercitada. Tampoco incurre en una falta de exhaustividad y congruencia, en tanto -como decimos- se ha realizado una valoración de la prueba que se contiene en la propia sentencia, y en cuanto a la aplicación errónea de la Ley que sostiene el recurrente y sin perjuicio de lo que seguidamente se dirá, no da lugar al vicio señalado, por cuanto no puede equiparse la falta de motivación, exhaustividad o congruencia alegadas, con la existencia de razonamientos opuestos a los intereses del apelante, y ello sin perjuicio del análisis del recurso de apelación a los efectos de determinar si como sostiene en este motivo, se ha incurrido o no en una aplicación errónea de la norma e inadecuada valoración de la prueba.

TERCERO.-De la acción redhibitoria.

Según el artículo 1484 del Código Civil, el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos de la cosa vendida cuando la hacen impropia para su uso o disminuyen su valor. Si el comprador hubiera conocido estos vicios no la habría adquirido o lo hubiera hecho por un precio inferior.

Como ha afirmado la doctrina, para que prospere esta acción se requiere que el bien vendido adolezca de un vicio no manifiesto, que no esté a la vista del comprador, salvo que pueda ser fácilmente reconocido por el comprador por razón de su oficio o profesión.

Para que prospere esta acción, el vicio tiene que ser oculto, es decir, no visible a primera vista. Si el comprador es perito en la materia, no puede prosperar esta acción, ya que es capaz de reconocer el vicio en el momento de la compra, aunque esté oculto. El vicio tiene que ser anterior a la compraventa y tiene que ser grave, en el sentido que si lo hubiera conocido el comprador no habría adquirido la cosa o lo habría hecho por un precio inferior. Como afirma la STS de 8 de julio de 2010: "Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menos precio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivó la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 1970 )".

Como señala la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección duodécima, de fecha diecisiete de marzo de dos mil veintitrés, "los requisitos para la estimación de la acción se resumen en la SAP, Madrid sección 25ª del 4 de octubre de 2022 en los siguientes términos:

"La prosperabilidad de la acción redhibitoria o de la acción estimatoria o quanti minoris exige los siguientes requisitos:

1º.- Que el objeto vendido presente un defecto o vicio. Se entiende por tal la anomalía, deterioro o imperfección en la cosa vendida, que la distingue de las de su misma especie y calidad ( STS de 31 de enero de 1970). Tal defecto debe ser probado por el demandante ( STS de 17 de octubre de 2005).

2º.- Ese defecto ha de ser oculto, encubierto o incluso disimulado, en el sentido de que no lo conociese el comprador con anterioridad; salvo que pudiera observarlo en el momento de la compra por ser claramente apreciable por cualquiera ( STS de 8 de julio de 2010, 24 de febrero de 2006, 17 de octubre de 2005, 8 de junio de 1994, 14 de marzo de 1973). El artículo 1484 del Código Civil se refiere a "los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida", por lo que el deber de garantía no alcanza a los defectos manifiestos o que estén a la vista. Pero el precepto va más allá, pues también excluye los defectos que, pese a estar ocultos, debiera haberlos conocido el adquirente si tiene la condición de perito, que "por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos"; expresión que debe interpretarse no en sentido técnico (persona con título profesional en una determinada materia), sino el de persona que por su actividad profesional se le presuma el deber de conocer las características de determinadas cosas o materiales ( SSTS de 24 de febrero de 2006 , 6 de julio de 19849).

3º.- El vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella( STS 8 de julio de 2010, 17 de octubre de 2005),

4º.- El vicio o defecto debe ser anterior a la venta ( STS de 8 de julio de 2010, 17 de octubre de 2005), al menos en cuanto a su germen o principio, pues la obligación es la entrega de la cosa en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato, conforme al artículo 1468 del Código Civil . El artículo 1484 claramente menciona "que tuviere la cosa vendida". Debe estar presente o antes o en el momento de la entrega; y corresponde al demandante probar la data STS de 17 de octubre de 2005. El vicio ha de ser anterior a la venta, aunque su desarrollo o manifestación sea posterior ( STS 31 de enero de 1970). La obligación de saneamiento no alcanza a los posibles vicios que se generen después."

Es preciso asimismo que la acción se ejercite dentro del plazo de seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.

Frente a lo señalado en la sentencia, no resulta requisito de la prosperabilidad de la acción, ni que el vicio oculto se manifieste en el espacio privativo cuando la compraventa se residencia en una vivienda integrada en un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, ni tampoco que los vendedores conocieren la existencia del defecto y su alcance en el momento de la transmisión. El fundamento de estas acciones de saneamiento reside en que la fijación del precio en la compraventa depende singularmente de la calidad de la cosa comprada, de modo que el comprador ha de estar en condiciones de poder examinarla y, en base a ello tomar su decisión. Si ésta se basó en una discordancia entre lo que pudo apreciar, con una normal diligencia por su parte, y la realidad, habrá vicio oculto, y por ello podrá bien deshacer el contrato o bien solicitar la rebaja del precio ajustada a las condiciones reales de la cosa, y su influencia en el precio de mercado. Se trata por tanto de un mecanismo de salvaguarda del equilibrio económico del contrato de compraventa, y no de un instrumento para lograr un resarcimiento indemnizatorio de un perjuicio, de modo que el conocimiento o no por el vendedor no excluye su responsabilidad, al no estar basada la misma ni en dolo o negligencia, sino en la existencia de vicios ocultos que dan lugar a la existencia de desperfectos, deterioros e irregularidades en la calidad o idoneidad en el bien entregado que haber sido conocidos por el comprador no lo hubiera adquirido o hubiera pagado menos precio, que motivan la acción redhibitoria para rescindir el contrato o la quanti minoris para obtener una reducción del precio, estableciéndose para su ejercicio un plazo de caducidad de 6 meses ( art. 1484 , 1486 y 1490 C. Civil ). La responsabilidad por dolo in contrahendo del vendedor -que, como especificó la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 14 de junio de 1996 (RJ 1996, 4770)- se reserva, dado el tenor del precepto, única y exclusivamente para cuando se ejercite la acción redhibitoria, fundamenta, en su caso, la reclamación de daños y perjuicios. Y en la transmisión de una vivienda integrada en un edificio en régimen de propiedad horizontal, es objeto de transmisión, además de dicha vivienda en sí y sus posibles anexos, la cuota proporcional de participación en los elementos comunes del edificio, por lo tanto, la acción no queda excluida en el supuesto en que la causa de los daños esté en la necesidad de reparar elementos comunes como es el caso que se plantea en la presente litis.

En esta línea señala la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, en sentencia de fecha 11 de febrero de 2021, "...la mayoría de las resoluciones de nuestros tribunales admiten la acción de saneamiento en estos supuestos por cuanto al adquirirse un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal se compra también la cuota que corresponda en los elementos comunes. Así, a título de ejemplo, en la Sentencia 321/2018, de 28 de diciembre, de la Audiencia Provincial de Segovia, se afirma que "Con independencia de las citas doctrinales que se hacen mención, entendemos que no es posible dar una solución taxativa a la situación, debiéndose valorar la relevancia de los vicios ocultos en los elementos comunes. No debemos olvidar que cuando se adquiere un inmueble en propiedad horizontal, no sólo se adquiere el piso en sí, sino que además se adquieren los elementos comunes en la cuota que corresponda al piso. Por tanto, no cabe excluir del saneamiento propio de la compraventa, como expone el juez a quo, cualquier referencia a los elementos comunes, pues son parte ínsita del piso adquirido, que sin esos elementos comunes (forjados, muros, tejados...) no podría existir." Y en la Sentencia 5/2009, de 6 de febrero, de la Audiencia Provincial de Les Illes Balears, Sección 3ª, igualmente se sostiene que "A la acción ejercitada en este procedimiento resulta ajeno el hecho de si el defecto o vicio se ha manifestado en elementos privativos o comunes, en todo o en parte, de la vivienda enajenada, porque el artículo 1484 obliga al vendedor al saneamiento por todos los defectos de la cosa vendida en los términos que han sido indicados, y ello sin perjuicio desde luego de la acción o responsabilidad que el vendedor pueda seguir, a su vez, respecto de aquellos que considere deben responder en todo o en parte." Por último mencionar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8ª, de 14 de septiembre de 2000 cuando manifiesta: "El vicio ha de estar en la cosa vendida, para que surja el deber de sanear, y cosa vendida es todo lo que el comprador adquiere del vendedor en virtud de la ejecución del contrato de compraventa. En el presente caso fue cosa vendida la vivienda y la participación en los elementos comunes, por lo que, si existió vicio oculto en aquella o en estos, el vendedor está obligado a sanear."

Sentado lo anterior, en la medida en que el hecho de que los vendedores conocieran o no la existencia de los defectos al tiempo de la compraventa no determina la improcedencia de la acción ejercitada, ni tampoco que los vicios o defectos ocultos tengan su origen en elementos comunes, estimando con ello que la sentencia incurre en un error en la fundamentación jurídica de su desestimación, debemos entrar al análisis del resto de los requisitos de la acción redhibitoria.

CUARTO.-Con respecto a la existencia de las deficiencias o vicios señalados en la demanda, el informe pericial aportado establece en la memoria descriptiva, la existencia de una filtración de agua en la vivienda NUM001, presentando también algunas grietas y filtraciones en la zona coincidente con el encuentro del inmueble NUM003, tomando como referencia la fachada principal. Se señala por el técnico que la estancia que se encuentra sobre dicha vivienda, es el espacio bajo cubierta que se encuentra bajo tronera de salida a la cubierta, en la que una de las paredes laterales presenta los pares de madera en muy mal estado y se ha colocado un cubo para recoger las aguas. Señala que la cubierta presenta parte de sus tejas corridas descubriendo el onduline, y que la unión de la cubierta de la tronera y del inmueble no tiene canaletas, existiendo grietas en el encuentro de la cubierta con el paramento de la tronera, y que el canal de la teja está roto y descompuesto, y que esta zona viene a coincidir con las filtraciones existentes en cubierta, que se encuentran apuntaladas. Indica el técnico que la estructura de la cubierta tiene pared de madera sobre los que se apoya un entablado de madera sobre el que, a su vez, se ha colocado unas placas de onduline para la impermeabilización, dejando escombros, y en algunas zonas sin llegar a la pared, que deja la zona de cubierta sin protección. Con respecto a la vivienda del NUM003, cuya fachada da al patio interior, aprecia grietas en el techo, paralela a la pared que linda con la edificación contigua y coincidente con el Palacio de los Arias recientemente derribado, quedando descubierta la pared del edificio sin proteger y expuesta a las filtraciones. Refiere asimismo el técnico que en otra de las estancias del bajo cubierta observa la instalación de un grupo de presión para dar servicio a las viviendas del NUM003, observando que se encuentran desconectada por razón del episodio meteorológico de la Filomena. Señala asimismo que en la planta baja del inmueble se observa una arqueta de acometida de agua en la acera, y una arqueta con llave de corte de agua, sin apreciar arquetas de saneamiento del inmueble y destacando la existencia de humedades en la parte inferior de los muros del portal y dependencias comunes, señalando también que el patio interior común y el colindante trasero, no recoge sus aguas pluviales, permitiendo al filtración de las mismas al terreno, señalando también la existencia de manchas de humedades y algunas grietas en la fachada principal.

Como decimos, el informe pericial al que se acompañan las correspondientes fotografías permite entender acreditada la existencia de las deficiencias, habiendo referido también las filtraciones la testigo a quien se encomendó la gestión del alquiler de las viviendas por los actores.

Con respecto a las causas, en el informe se señala que las filtraciones del NUM001 responden a una mala ejecución en la impermeabilización del inmueble con falta de adecuado remate en los encuentros, y asimismo deterioro de tejas, mala colocación de antenas, que ha deteriorado los pares de madera y se ha necesitado su apuntalamiento que, según el técnico, transmite cargas al forjado del techo de la vivienda. Las grietas que aprecia en la vivienda NUM003 se atribuyen al derribo en el edificio colindante. Respecto a la bomba considera que debe colocarse en cuarto adecuado, y si se mantiene en su lugar impermeabilizarlo con sumidero y aislamiento de las tuberías. Con respecto a la planta baja apunta a la existencia de manchas de capilaridad, y a la necesidad de comprobar las bajantes y saneamiento, recomendando la instalación de saneamiento comunitario adecuado, con registro, y apuntando a fugas en el saneamiento y a la situación de los patios, y la necesidad de recoger las aguas, en un sistema impermeable y registrable. No consta sin embargo, que las bajantes en este momento estén dando lugar a las filtraciones de agua por cuanto no se advierte con claridad este defecto como vigente tras las reparaciones que en su momento se acometieran a consecuencia de las roturas por la Filomena. En la solución del técnico se indica, como antes decíamos, la impermeabilización, con la colocación de sumidero, la reposición con aislamiento de tuberías, pero nada se indica sobre las bajantes que en día habrían producido las filtraciones. Y en el presupuesto de DIRECCION001 CB, importe que se habría abonado, se contempla el arreglo de los tubos congelados.

Sentado lo anterior, y comenzando el análisis por estos últimos defectos, teniendo en cuenta su naturaleza y origen, no podemos entender que puedan ser considerados como vicios ocultos a efectos de la acción ejercitada, habida cuenta que no puede negarse que el edificio data, según el informe pericial, de 1900, y en su consecuencia, las características constructivas y la oportunidad y procedencia de determinadas actuaciones en mejora de la situación del inmueble, no parecen ajenas a las propias características de un edificio de más de 120 años, del que no cabe esperar las instalaciones y prestaciones de un edificio más moderno.

Con respecto al grupo de presión, visionada la grabación, los actores no eran ajenos a su existencia y ubicación cuando adquieren la vivienda, habiendo sido además compensados económicamente para su conexión, por lo que tampoco en este punto podemos entender que estemos ante un vicio oculto, lo que es igualmente predicable de las grietas y posibles humedades derivadas del derribo del Palacio, en la medida en que ya se advertía en la propia escritura que iba a procederse a dicho derribo y que los vendedores asumirían las derramas necesarias para la impermeabilización en el caso de no ser asumidas por el Ayuntamiento, y en su consecuencia, en este punto, la consideración de la sentencia de tener que acudir a la actuación de la comunidad de propietarios resulta acertada, sin perjuicio de que, asumidas por la comunidad las obras o reparaciones necesarias, el coste haya de ser asumido por los vendedores conforme a lo pactado.

Finalmente, y en cuanto a la situación de la cubierta que, según indica el informe pericial, da lugar a las filtraciones en techos de las viviendas con desprendimientos de pintura y yesos de forma generalizada, no podemos obviar que en la memoria descriptiva las humedades, las filtraciones y desprendimientos por estos motivos se sitúan en el NUM001, sin que se aporta más que una fotografía de uno de los salones. En su aclaración final en el acto de la vista el técnico se refiere asimismo a la pintura del piso afectado en singular. En el anexo ocho de los aportados por los demandados, comunicación de los actores a los demandados acompañando presupuestos, se sitúan las filtraciones en el NUM001, en la cocina, sin que tampoco la testigo, encargada del alquiler de las viviendas haya descrito una situación de humedad generalizada en ambas viviendas, refiriendo agua en un punto de la cocina que se correspondía con la zona de la campana, y la propia parte actora reclama inicialmente la humedad en el NUM001 y un presupuesto de arreglo que sin iva, no alcanza los dos mil euros, alejado por tanto del importe señalado por el perito que cuantifica una reparación integral de la cubierta, debiendo nuevamente recordar en este punto que se trata de un edificio de más de ciento veinte años, cuyas prestaciones no son las esperadas en un edifico nuevo o reparado, siendo evidente que la cubierta no estaba reparada al existir estos apuntalamientos. Por otro lado, en la memoria se sitúa esta filtración en la zona bajo la tronera y en la que existen los apuntalamientos que no eran ajenos a los actores, pues han reconocido haberlos visto y manifiestan no recordar qué fue lo que se les dijo sobre los mismos, siendo evidente que apuntalan la cubierta y en su consecuencia, advertían de la existencia de un problema en este punto, aunque no fueran expertos en construcción, ni se asomaran a ver el estado de la cubierta. Es factible que los demandantes se representaran la posibilidad de tener que actuar sobre la cubierta atendido el estado de la misma que se aprecia sin dificultad en las fotografías, sin que -como decíamos- hayan sido claros en cuanto a lo que pudieron preguntar o les fue comunicado respecto a estos puntales. No se evidencia por tanto que exista un problema generalizado de humedad en ambas viviendas, ni en el NUM001, por cuanto tampoco se recoge en el informe pericial una descripción ni una ubicación concreta de las zonas o estancias afectadas por las supuestas humedades distintas del salón de una de la viviendas, lo que unido al importe presupuestado inicialmente para su reparación, impide entender debidamente acreditada la concurrencia de otro de los requisitos preciso para estimar la acción entablada, como es la gravedad del vicio. Y en este punto debemos recordar, como señala la Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria, sección quinta, de 19 de noviembre de 2021, " que el vicio ha de ser grave, de mucha importancia, de modo que haga inhabitable, más allá de una mera incomodidad, dicha vivienda, bastando además que supusiera una inutilidad parcial de la cosa, que constituyera una irregularidad en su calidad y que disminuyera de un modo importante su utilidad. Así, con la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 1996 afirma que "el concepto de tales vicios es de carácter funcional, determinante de inutilidad total o parcial, que hace que la cosa carezca de las cualidades necesarias para realizar una determinada prestación".

Desde las anteriores consideraciones, no pudiendo establecer una afectación generalizada en el inmueble por las deficiencias de la cubierta y atendido también el presupuesto inicialmente reclamado por los actores para la reparación de las humedades que, como apuntábamos, viene a señalar el informe pericial que son coincidentes con la zona apuntalada, que los apelantes pudieron ver en su visita, no podemos estimar que las deficiencias en las que se funda la demanda puedan estimarse como vicios ocultos, ni tampoco se acredita que la filtración en un punto concreto de la vivienda, pueda considerarse grave a los efectos de la estimación de la acción ejercitada, y ello teniendo en cuenta la antigüedad del edificio y la situación que se aprecia en el bajo cubierta que pudieron visitar y que se observa en las fotografías acompañadas al informe pericial, y cuando se adquieren además dos viviendas, dos trasteros y un local por 33.000 euros, precio que según se acredita, resulta sensiblemente inferior al de su valor catastral, tal y como se señala de contrario. La existencia de vicios ocultos determina un quebranto del equilibrio de prestaciones establecido por las partes, y la idea de lesión es fundamental para abordar la cuestión, como señala la sección tercera de la Audiencia Provincial de Tarragona, en sentencia de 23 de marzo de 2023. Indica esta resolución, argumentos que resultan aplicables a la presente litis que "En otros supuestos de compraventas de inmuebles de cierta antigüedad a precios rebajados y de defectos previsibles y cognoscibles mediando la oportuna diligencia, se ha pronunciado la doctrina para descartar una acción como la que aquí ejercitada. Así cabe mencionar:

La SAP de Granada sección 3 del 20 de mayo de 2020 ( ROJ: SAP GR 1494/2020 - ECLI:ES:APGR:2020:1494 ) Sentencia: 321/2020,

"Como establece el Tribunal Supremo, en su Sentencia 478/2010 de 8 julio de 2010 : "Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad", sin concurrir este requisito en nuestro caso .

Como en el caso de la STS de 12 de mayo de 2017 , conociendo el comprador que la vivienda tenía una antigüedad de más de 50 años, y también la necesidad de su reforma, sobre la que se ajustó al precio, siendo necesaria para solventar los vicios "tanto los existentes en el momento de la compra, como de aquellos que pudieran derivarse por la lógica evolución física de las casas ("eran vetustas", sostiene la sentencia)", no cabe sino concluir, como en la sentencia apelada, desestimando la demanda, rechazando el recurso interpuesto, señalando por último que ninguna incidencia tiene en esta conclusión la situación del muro pendiente de realizar en la primera planta.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, sección 3 del 14 de diciembre de 2018 ( ROJ: SAP TF 2281/2018 - ECLI:ES:APTF:2018:2281 ) Sentencia: 447/2018 Recurso: 107/2018

"Ese mismo principio general de la buena fe no es compatible con la alegación de desconocimiento de lo que bien se pudo conocer o de un error que se pudo fácilmente evitar, y por eso la jurisprudencia de esta Sala complementa el art. 1266 CC exigiendo la inexecusabilidad del error para que este invalide el consentimiento. Como declara la sentencia de 30 de marzo de 2011 (rec. 1569/07 ), con cita de otras muchas sobre la inexcusabilidad del error, el Código Civil "niega protección a quien, con el empleo de la diligencia que le era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que al contratar finalmente ignoró". la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto")".

Finalmente, cabe afirmar que es normal que los actores pretendan dotar su vivienda con las medidas de impermeabilización y saneamiento que, en la actualidad, son habituales, pero ello no justifica que habiendo adquirido un inmueble antiguo, y deteriorado, lo que les permitió "determinar" el precio, pretendan atribuir el carácter de vicios ocultos a los defectos advertidos en la que, cabe destacar, que fue la vivienda habitual de la demandada hasta la venta, lo que avala la habitabilidad del inmueble, para obtener una mayor reducción del precio y acceder así a una vivienda de mayor calidad que la realmente comprada, desvirtuando el principio de equidad que inspira la acción ejercitada. "Ya que no se puede olvidar que la acción "quanti minoris" no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual." ( Sentencia, de la Sala de lo civil del Tribunal Supremo, número 865/2003 de 25 septiembre ).

La sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares, Civil sección 3 del 06 de noviembre de 2018 ( ROJ: SAP IB 1983/2018 - ECLI:ES:APIB:2018:1983 ) Sentencia: 430/2018 Recurso: 472/2018:

No en vano, se concedió a la parte compradora un ajuste del precio a la baja, tal y como se admite en el escrito de oposición a la apelación; por lo que en tal negociación no se pudo obviar la antigüedad del inmueble y su ya lejana última restauración. Sin que la parte actora, que es quien ejerce la acción y, en consecuencia, a quien corresponde probar las bases de la misma, justifique en autos que el precio abonado no contenga ya la previsión propia de la antigüedad del inmueble y los consiguientes riesgos que de la antigüedad se deriva ( arts. 217.2 LEC y 1484 CC ).".

Por tanto, no cabe sino concluir que la parte actora no acredita con suficiencia la existencia de vicios ocultos determinantes, y con entidad bastante para justificar en ellos la estimación de una acción redhibitoria que conlleve en derecho la rescisión de la compraventa de los cuatro inmuebles adquiridos.

Y en atención a lo expuesto, tampoco procede la rebaja de precio que se interesa que viene a coincidir con el coste de las obras presupuestado por el perito para la rehabilitación de la finca, y en razón al porcentaje que le corresponde a los actores en la comunidad. No duda este Tribunal de que las obras presupuestadas por el técnico son la mejor solución para la totalidad de la edificación, pero no puede olvidarse el marco en el que se está resolviendo este litigio, que no es un pleito por vicios de construcción de una vivienda nueva. Debemos recordar que "con la "quanti minoris" (rebaja o reducción del precio "una cantidad proporcional a juicio de peritos"), ex artículo 1486 del Código Civil se pretende más que una indemnización de posibles daños y perjuicios, un reajuste en la equivalencia de las prestaciones del contrato (o un restablecimiento del equilibrio contractual, o, si se prefiere la devolución de la parte del precio proporcional al valor del vicio), corrigiendo la alteración en aquella generada por la presencia del referido vicio, con el que no contaba el comprador al celebrar el contrato.

Partiendo de esa finalidad no puede identificarse directamente su importe con el presupuestado para la realización de las obras de reparación, habida cuenta que la acción estimatoria o quanti minoris se caracteriza por no tener carácter indemnizatorio sino de restablecimiento de la equidad, o lo que es lo mismo, no está destinada a la subsanación a costa del vendedor del defecto que se afirma oculto sino a obtener una rebaja del precio de compra proporcional al mismo, a juicio de perito...·" ( SAP Asturias Sección sexta nº 4/2023 de 16 de enero). Esta constatación implica tener en cuenta "...Con ser cierto que la acción "quanti minoris" no tiene una finalidad indemnizatoria sino de restablecimiento de la equidad contractual, como señala la S TS 23.09.03, invocada por la parte actora y referida en la sentencia apelada), y que es admisible una disminución del importe del resarcimiento equivalente al coste de la reparación, mediante la aplicación de un índice corrector, coeficiente reductor, o la simple minoración de su cuantía, ello es así, como indica la S AP Barcelona 676/04, de 7 de octubre , " siempre que el importe de la reparación resulte excesivamente desproporcionado con respecto al valor del objeto reparado; o siempre que la reparación suponga una mejora o incremento de valor del objeto con respecto al estado en que se hallaba al producirse el siniestro, en evitación del enriquecimiento injusto del dueño del objeto..." ( SAP Baleares sección 3ª nº 527/2022 de 23 de diciembre). En el presente caso, no se estiman concurrentes los presupuestos de la acción ejercitada conforme hemos señalado, y a mayor abundamiento, no se habría aportado valoración alguna de la vivienda en el estado que se encontraba y del que pueda desprenderse la minoración del precio procedente.

En atención a lo expuesto, debemos concluir en la desestimación de la demanda, aunque por consideraciones distintas de las señaladas en la sentencia, lo que lleva a no hacer pronunciamiento en cuanto a las costas de la alzada, manteniendo la condena en costas de la instancia, todo ello de conformidad con las previsiones de los artículos 394 y 398 de la Lec.

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO.-Resumen de antecedentes.-

Por la representación procesal de DOÑA Eloisa Y DE DON Vicente, se presentó demanda de procedimiento ordinario en ejercicio de acción redhibitoria respecto a la compra de las fincas sitas en Molina de Aragón, urbana nº NUM000, planta NUM001, y nº NUM002, planta NUM003, y NUM004 situado en la cámara o desván, señalado con el nº 4, local situado en la planta baja de la casa, y cuarto situado en la cámara o desván, señalado con el número 1, sitos todos ellos en la DIRECCION000, y que fueron adquiridas por el importe total de 33.000,00 €, solicitando la restitución de las prestaciones recíprocas efectuadas entre las partes, y debiendo entregar los demandados el importe abonado por los actores así como los gastos soportados por la compraventa, precio señalado y gastos de notaria, 777,27 €, gestoría 114,95 €., pago a inmobiliaria 3.025,00 €, lo que totaliza 36.917,22 €, así como cualesquiera gastos públicos y privados, que conlleve la rescisión que se solicita, asumiendo la obligación por su parte de devolver los inmuebles adquiridos a favor de los demandados, y solicitando la indemnización de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1486 del CC, al optarse por la rescisión de la compraventa y en cuanto a que afirma que los vendedores eran conocedores de los vicios, a cuantificar en ejecución de sentencia, teniendo en cuenta para su cálculo el valor medio de mercado de un alquiler por inmuebles similares a los de los actores, que a priori cuantifica en 300 euros por cada uno de los dos inmuebles.

Subsidiariamente solicitaba, para el caso de no estimarse la pretensión anterior articulada como principal, que la parte demandada sea condenada a abonar a los actores la cuantía de 9.508'09 euros, en el que se valora la subsanación de los vicios ocultos existentes en los inmuebles, en función del porcentaje de participación en la comunidad de propietarios que ostentan nuestros mandantes tras la adquisición de los inmuebles, un 32%.

Se aduce en síntesis, que se adquieren los inmuebles en fecha de cinco de enero de 2023, que tienen cierta antigüedad, pero fueron objeto de rehabilitación y reforma, manifestándose en todo momento por parte de los vendedores, así como por parte de la inmobiliaria que intervino en el negocio jurídico, que estos eran aptos para entrar a vivir, y para su utilización, y que a las pocas semanas se percataron de la existencia de humedades, deterioro de saneamientos y bajantes, sin poderles dar uso alguno, y que las paredes de los inmuebles presentan grietas, que provocan nuevas filtraciones.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda, señalando el Juzgador que la cuestión jurídica se circunscribe a si de los desperfectos sen los elementos comunes se puede culpar a los vendedores y están obligados a la restitución, considerando que la respuesta ha de ser negativa, y que la prueba practicada determina que los vendedores no eran conocedores de los defectos que achacaban al edificio, por otra parte previsibles por su antigüedad, y aprecia la falta de responsabilidad de los demandados, al derivar los defectos de los elementos comunes, siendo responsable de los mismos la comunidad de propietarios y no los vendedores, al no quedar probado que conocían su origen.

Contra la indicada resolución los actores interpusieron recurso de apelación alegando, en primer término, la falta de motivación, exhaustividad y congruencia de la sentencia, y, en segundo lugar el error en la valoración de las pruebas, cuestionando finalmente, en su caso, la condena en costas en tanto sostiene, concurren dudas de hecho y de derecho.

Por la representación procesal de DOÑA Coral, DON Inocencio Y DOÑA Julieta, se presentó escrito de oposición al recurso, al que se opusieron asimismo las codemandadas DOÑA Claudia Y DOÑA Marí Juana.

SEGUNDO.-Con respecto al primer motivo de apelación, y en contra de lo señalado por el recurrente, en modo alguno podemos compartir que la sentencia carezca de motivación, ni tampoco que no haya resuelto respecto de ambas pretensiones habida cuenta que desestima en su integridad la demanda, en base a considerar, por un lado, que no ha quedado acreditado que los demandados conocieran la existencia de los defectos y, por otro, estima que no son responsables en la medida en que derivan de los elementos comunes, atribuyendo la responsabilidad a la comunidad. Como viene declarando con reiteración la jurisprudencia, debe tenerse en cuenta que la exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la "ratio decidendi" que ha determinado aquella ( STS. de 19 de julio de 2017), exigiéndose que la valoración de la prueba que se lleve a cabo contenga una aplicación al caso enjuiciado, extrayendo las pertinentes conclusiones fácticas y consecuencias jurídicas, esto es, razonar las circunstancias singulares del caso ( STS. de 8 de abril de 2016). Y en el presente caso, el Juzgador motiva las razones por las que entiende que los vendedores no eran conocedores de los defectos, y asimismo considera que no puede estimarse la acción ejercitada en razón de la naturaleza y origen de los daños, dando con ello respuesta a la pretensión ejercitada. Tampoco incurre en una falta de exhaustividad y congruencia, en tanto -como decimos- se ha realizado una valoración de la prueba que se contiene en la propia sentencia, y en cuanto a la aplicación errónea de la Ley que sostiene el recurrente y sin perjuicio de lo que seguidamente se dirá, no da lugar al vicio señalado, por cuanto no puede equiparse la falta de motivación, exhaustividad o congruencia alegadas, con la existencia de razonamientos opuestos a los intereses del apelante, y ello sin perjuicio del análisis del recurso de apelación a los efectos de determinar si como sostiene en este motivo, se ha incurrido o no en una aplicación errónea de la norma e inadecuada valoración de la prueba.

TERCERO.-De la acción redhibitoria.

Según el artículo 1484 del Código Civil, el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos de la cosa vendida cuando la hacen impropia para su uso o disminuyen su valor. Si el comprador hubiera conocido estos vicios no la habría adquirido o lo hubiera hecho por un precio inferior.

Como ha afirmado la doctrina, para que prospere esta acción se requiere que el bien vendido adolezca de un vicio no manifiesto, que no esté a la vista del comprador, salvo que pueda ser fácilmente reconocido por el comprador por razón de su oficio o profesión.

Para que prospere esta acción, el vicio tiene que ser oculto, es decir, no visible a primera vista. Si el comprador es perito en la materia, no puede prosperar esta acción, ya que es capaz de reconocer el vicio en el momento de la compra, aunque esté oculto. El vicio tiene que ser anterior a la compraventa y tiene que ser grave, en el sentido que si lo hubiera conocido el comprador no habría adquirido la cosa o lo habría hecho por un precio inferior. Como afirma la STS de 8 de julio de 2010: "Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menos precio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivó la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 1970 )".

Como señala la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección duodécima, de fecha diecisiete de marzo de dos mil veintitrés, "los requisitos para la estimación de la acción se resumen en la SAP, Madrid sección 25ª del 4 de octubre de 2022 en los siguientes términos:

"La prosperabilidad de la acción redhibitoria o de la acción estimatoria o quanti minoris exige los siguientes requisitos:

1º.- Que el objeto vendido presente un defecto o vicio. Se entiende por tal la anomalía, deterioro o imperfección en la cosa vendida, que la distingue de las de su misma especie y calidad ( STS de 31 de enero de 1970). Tal defecto debe ser probado por el demandante ( STS de 17 de octubre de 2005).

2º.- Ese defecto ha de ser oculto, encubierto o incluso disimulado, en el sentido de que no lo conociese el comprador con anterioridad; salvo que pudiera observarlo en el momento de la compra por ser claramente apreciable por cualquiera ( STS de 8 de julio de 2010, 24 de febrero de 2006, 17 de octubre de 2005, 8 de junio de 1994, 14 de marzo de 1973). El artículo 1484 del Código Civil se refiere a "los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida", por lo que el deber de garantía no alcanza a los defectos manifiestos o que estén a la vista. Pero el precepto va más allá, pues también excluye los defectos que, pese a estar ocultos, debiera haberlos conocido el adquirente si tiene la condición de perito, que "por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos"; expresión que debe interpretarse no en sentido técnico (persona con título profesional en una determinada materia), sino el de persona que por su actividad profesional se le presuma el deber de conocer las características de determinadas cosas o materiales ( SSTS de 24 de febrero de 2006 , 6 de julio de 19849).

3º.- El vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella( STS 8 de julio de 2010, 17 de octubre de 2005),

4º.- El vicio o defecto debe ser anterior a la venta ( STS de 8 de julio de 2010, 17 de octubre de 2005), al menos en cuanto a su germen o principio, pues la obligación es la entrega de la cosa en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato, conforme al artículo 1468 del Código Civil . El artículo 1484 claramente menciona "que tuviere la cosa vendida". Debe estar presente o antes o en el momento de la entrega; y corresponde al demandante probar la data STS de 17 de octubre de 2005. El vicio ha de ser anterior a la venta, aunque su desarrollo o manifestación sea posterior ( STS 31 de enero de 1970). La obligación de saneamiento no alcanza a los posibles vicios que se generen después."

Es preciso asimismo que la acción se ejercite dentro del plazo de seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.

Frente a lo señalado en la sentencia, no resulta requisito de la prosperabilidad de la acción, ni que el vicio oculto se manifieste en el espacio privativo cuando la compraventa se residencia en una vivienda integrada en un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, ni tampoco que los vendedores conocieren la existencia del defecto y su alcance en el momento de la transmisión. El fundamento de estas acciones de saneamiento reside en que la fijación del precio en la compraventa depende singularmente de la calidad de la cosa comprada, de modo que el comprador ha de estar en condiciones de poder examinarla y, en base a ello tomar su decisión. Si ésta se basó en una discordancia entre lo que pudo apreciar, con una normal diligencia por su parte, y la realidad, habrá vicio oculto, y por ello podrá bien deshacer el contrato o bien solicitar la rebaja del precio ajustada a las condiciones reales de la cosa, y su influencia en el precio de mercado. Se trata por tanto de un mecanismo de salvaguarda del equilibrio económico del contrato de compraventa, y no de un instrumento para lograr un resarcimiento indemnizatorio de un perjuicio, de modo que el conocimiento o no por el vendedor no excluye su responsabilidad, al no estar basada la misma ni en dolo o negligencia, sino en la existencia de vicios ocultos que dan lugar a la existencia de desperfectos, deterioros e irregularidades en la calidad o idoneidad en el bien entregado que haber sido conocidos por el comprador no lo hubiera adquirido o hubiera pagado menos precio, que motivan la acción redhibitoria para rescindir el contrato o la quanti minoris para obtener una reducción del precio, estableciéndose para su ejercicio un plazo de caducidad de 6 meses ( art. 1484 , 1486 y 1490 C. Civil ). La responsabilidad por dolo in contrahendo del vendedor -que, como especificó la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 14 de junio de 1996 (RJ 1996, 4770)- se reserva, dado el tenor del precepto, única y exclusivamente para cuando se ejercite la acción redhibitoria, fundamenta, en su caso, la reclamación de daños y perjuicios. Y en la transmisión de una vivienda integrada en un edificio en régimen de propiedad horizontal, es objeto de transmisión, además de dicha vivienda en sí y sus posibles anexos, la cuota proporcional de participación en los elementos comunes del edificio, por lo tanto, la acción no queda excluida en el supuesto en que la causa de los daños esté en la necesidad de reparar elementos comunes como es el caso que se plantea en la presente litis.

En esta línea señala la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, en sentencia de fecha 11 de febrero de 2021, "...la mayoría de las resoluciones de nuestros tribunales admiten la acción de saneamiento en estos supuestos por cuanto al adquirirse un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal se compra también la cuota que corresponda en los elementos comunes. Así, a título de ejemplo, en la Sentencia 321/2018, de 28 de diciembre, de la Audiencia Provincial de Segovia, se afirma que "Con independencia de las citas doctrinales que se hacen mención, entendemos que no es posible dar una solución taxativa a la situación, debiéndose valorar la relevancia de los vicios ocultos en los elementos comunes. No debemos olvidar que cuando se adquiere un inmueble en propiedad horizontal, no sólo se adquiere el piso en sí, sino que además se adquieren los elementos comunes en la cuota que corresponda al piso. Por tanto, no cabe excluir del saneamiento propio de la compraventa, como expone el juez a quo, cualquier referencia a los elementos comunes, pues son parte ínsita del piso adquirido, que sin esos elementos comunes (forjados, muros, tejados...) no podría existir." Y en la Sentencia 5/2009, de 6 de febrero, de la Audiencia Provincial de Les Illes Balears, Sección 3ª, igualmente se sostiene que "A la acción ejercitada en este procedimiento resulta ajeno el hecho de si el defecto o vicio se ha manifestado en elementos privativos o comunes, en todo o en parte, de la vivienda enajenada, porque el artículo 1484 obliga al vendedor al saneamiento por todos los defectos de la cosa vendida en los términos que han sido indicados, y ello sin perjuicio desde luego de la acción o responsabilidad que el vendedor pueda seguir, a su vez, respecto de aquellos que considere deben responder en todo o en parte." Por último mencionar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8ª, de 14 de septiembre de 2000 cuando manifiesta: "El vicio ha de estar en la cosa vendida, para que surja el deber de sanear, y cosa vendida es todo lo que el comprador adquiere del vendedor en virtud de la ejecución del contrato de compraventa. En el presente caso fue cosa vendida la vivienda y la participación en los elementos comunes, por lo que, si existió vicio oculto en aquella o en estos, el vendedor está obligado a sanear."

Sentado lo anterior, en la medida en que el hecho de que los vendedores conocieran o no la existencia de los defectos al tiempo de la compraventa no determina la improcedencia de la acción ejercitada, ni tampoco que los vicios o defectos ocultos tengan su origen en elementos comunes, estimando con ello que la sentencia incurre en un error en la fundamentación jurídica de su desestimación, debemos entrar al análisis del resto de los requisitos de la acción redhibitoria.

CUARTO.-Con respecto a la existencia de las deficiencias o vicios señalados en la demanda, el informe pericial aportado establece en la memoria descriptiva, la existencia de una filtración de agua en la vivienda NUM001, presentando también algunas grietas y filtraciones en la zona coincidente con el encuentro del inmueble NUM003, tomando como referencia la fachada principal. Se señala por el técnico que la estancia que se encuentra sobre dicha vivienda, es el espacio bajo cubierta que se encuentra bajo tronera de salida a la cubierta, en la que una de las paredes laterales presenta los pares de madera en muy mal estado y se ha colocado un cubo para recoger las aguas. Señala que la cubierta presenta parte de sus tejas corridas descubriendo el onduline, y que la unión de la cubierta de la tronera y del inmueble no tiene canaletas, existiendo grietas en el encuentro de la cubierta con el paramento de la tronera, y que el canal de la teja está roto y descompuesto, y que esta zona viene a coincidir con las filtraciones existentes en cubierta, que se encuentran apuntaladas. Indica el técnico que la estructura de la cubierta tiene pared de madera sobre los que se apoya un entablado de madera sobre el que, a su vez, se ha colocado unas placas de onduline para la impermeabilización, dejando escombros, y en algunas zonas sin llegar a la pared, que deja la zona de cubierta sin protección. Con respecto a la vivienda del NUM003, cuya fachada da al patio interior, aprecia grietas en el techo, paralela a la pared que linda con la edificación contigua y coincidente con el Palacio de los Arias recientemente derribado, quedando descubierta la pared del edificio sin proteger y expuesta a las filtraciones. Refiere asimismo el técnico que en otra de las estancias del bajo cubierta observa la instalación de un grupo de presión para dar servicio a las viviendas del NUM003, observando que se encuentran desconectada por razón del episodio meteorológico de la Filomena. Señala asimismo que en la planta baja del inmueble se observa una arqueta de acometida de agua en la acera, y una arqueta con llave de corte de agua, sin apreciar arquetas de saneamiento del inmueble y destacando la existencia de humedades en la parte inferior de los muros del portal y dependencias comunes, señalando también que el patio interior común y el colindante trasero, no recoge sus aguas pluviales, permitiendo al filtración de las mismas al terreno, señalando también la existencia de manchas de humedades y algunas grietas en la fachada principal.

Como decimos, el informe pericial al que se acompañan las correspondientes fotografías permite entender acreditada la existencia de las deficiencias, habiendo referido también las filtraciones la testigo a quien se encomendó la gestión del alquiler de las viviendas por los actores.

Con respecto a las causas, en el informe se señala que las filtraciones del NUM001 responden a una mala ejecución en la impermeabilización del inmueble con falta de adecuado remate en los encuentros, y asimismo deterioro de tejas, mala colocación de antenas, que ha deteriorado los pares de madera y se ha necesitado su apuntalamiento que, según el técnico, transmite cargas al forjado del techo de la vivienda. Las grietas que aprecia en la vivienda NUM003 se atribuyen al derribo en el edificio colindante. Respecto a la bomba considera que debe colocarse en cuarto adecuado, y si se mantiene en su lugar impermeabilizarlo con sumidero y aislamiento de las tuberías. Con respecto a la planta baja apunta a la existencia de manchas de capilaridad, y a la necesidad de comprobar las bajantes y saneamiento, recomendando la instalación de saneamiento comunitario adecuado, con registro, y apuntando a fugas en el saneamiento y a la situación de los patios, y la necesidad de recoger las aguas, en un sistema impermeable y registrable. No consta sin embargo, que las bajantes en este momento estén dando lugar a las filtraciones de agua por cuanto no se advierte con claridad este defecto como vigente tras las reparaciones que en su momento se acometieran a consecuencia de las roturas por la Filomena. En la solución del técnico se indica, como antes decíamos, la impermeabilización, con la colocación de sumidero, la reposición con aislamiento de tuberías, pero nada se indica sobre las bajantes que en día habrían producido las filtraciones. Y en el presupuesto de DIRECCION001 CB, importe que se habría abonado, se contempla el arreglo de los tubos congelados.

Sentado lo anterior, y comenzando el análisis por estos últimos defectos, teniendo en cuenta su naturaleza y origen, no podemos entender que puedan ser considerados como vicios ocultos a efectos de la acción ejercitada, habida cuenta que no puede negarse que el edificio data, según el informe pericial, de 1900, y en su consecuencia, las características constructivas y la oportunidad y procedencia de determinadas actuaciones en mejora de la situación del inmueble, no parecen ajenas a las propias características de un edificio de más de 120 años, del que no cabe esperar las instalaciones y prestaciones de un edificio más moderno.

Con respecto al grupo de presión, visionada la grabación, los actores no eran ajenos a su existencia y ubicación cuando adquieren la vivienda, habiendo sido además compensados económicamente para su conexión, por lo que tampoco en este punto podemos entender que estemos ante un vicio oculto, lo que es igualmente predicable de las grietas y posibles humedades derivadas del derribo del Palacio, en la medida en que ya se advertía en la propia escritura que iba a procederse a dicho derribo y que los vendedores asumirían las derramas necesarias para la impermeabilización en el caso de no ser asumidas por el Ayuntamiento, y en su consecuencia, en este punto, la consideración de la sentencia de tener que acudir a la actuación de la comunidad de propietarios resulta acertada, sin perjuicio de que, asumidas por la comunidad las obras o reparaciones necesarias, el coste haya de ser asumido por los vendedores conforme a lo pactado.

Finalmente, y en cuanto a la situación de la cubierta que, según indica el informe pericial, da lugar a las filtraciones en techos de las viviendas con desprendimientos de pintura y yesos de forma generalizada, no podemos obviar que en la memoria descriptiva las humedades, las filtraciones y desprendimientos por estos motivos se sitúan en el NUM001, sin que se aporta más que una fotografía de uno de los salones. En su aclaración final en el acto de la vista el técnico se refiere asimismo a la pintura del piso afectado en singular. En el anexo ocho de los aportados por los demandados, comunicación de los actores a los demandados acompañando presupuestos, se sitúan las filtraciones en el NUM001, en la cocina, sin que tampoco la testigo, encargada del alquiler de las viviendas haya descrito una situación de humedad generalizada en ambas viviendas, refiriendo agua en un punto de la cocina que se correspondía con la zona de la campana, y la propia parte actora reclama inicialmente la humedad en el NUM001 y un presupuesto de arreglo que sin iva, no alcanza los dos mil euros, alejado por tanto del importe señalado por el perito que cuantifica una reparación integral de la cubierta, debiendo nuevamente recordar en este punto que se trata de un edificio de más de ciento veinte años, cuyas prestaciones no son las esperadas en un edifico nuevo o reparado, siendo evidente que la cubierta no estaba reparada al existir estos apuntalamientos. Por otro lado, en la memoria se sitúa esta filtración en la zona bajo la tronera y en la que existen los apuntalamientos que no eran ajenos a los actores, pues han reconocido haberlos visto y manifiestan no recordar qué fue lo que se les dijo sobre los mismos, siendo evidente que apuntalan la cubierta y en su consecuencia, advertían de la existencia de un problema en este punto, aunque no fueran expertos en construcción, ni se asomaran a ver el estado de la cubierta. Es factible que los demandantes se representaran la posibilidad de tener que actuar sobre la cubierta atendido el estado de la misma que se aprecia sin dificultad en las fotografías, sin que -como decíamos- hayan sido claros en cuanto a lo que pudieron preguntar o les fue comunicado respecto a estos puntales. No se evidencia por tanto que exista un problema generalizado de humedad en ambas viviendas, ni en el NUM001, por cuanto tampoco se recoge en el informe pericial una descripción ni una ubicación concreta de las zonas o estancias afectadas por las supuestas humedades distintas del salón de una de la viviendas, lo que unido al importe presupuestado inicialmente para su reparación, impide entender debidamente acreditada la concurrencia de otro de los requisitos preciso para estimar la acción entablada, como es la gravedad del vicio. Y en este punto debemos recordar, como señala la Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria, sección quinta, de 19 de noviembre de 2021, " que el vicio ha de ser grave, de mucha importancia, de modo que haga inhabitable, más allá de una mera incomodidad, dicha vivienda, bastando además que supusiera una inutilidad parcial de la cosa, que constituyera una irregularidad en su calidad y que disminuyera de un modo importante su utilidad. Así, con la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 1996 afirma que "el concepto de tales vicios es de carácter funcional, determinante de inutilidad total o parcial, que hace que la cosa carezca de las cualidades necesarias para realizar una determinada prestación".

Desde las anteriores consideraciones, no pudiendo establecer una afectación generalizada en el inmueble por las deficiencias de la cubierta y atendido también el presupuesto inicialmente reclamado por los actores para la reparación de las humedades que, como apuntábamos, viene a señalar el informe pericial que son coincidentes con la zona apuntalada, que los apelantes pudieron ver en su visita, no podemos estimar que las deficiencias en las que se funda la demanda puedan estimarse como vicios ocultos, ni tampoco se acredita que la filtración en un punto concreto de la vivienda, pueda considerarse grave a los efectos de la estimación de la acción ejercitada, y ello teniendo en cuenta la antigüedad del edificio y la situación que se aprecia en el bajo cubierta que pudieron visitar y que se observa en las fotografías acompañadas al informe pericial, y cuando se adquieren además dos viviendas, dos trasteros y un local por 33.000 euros, precio que según se acredita, resulta sensiblemente inferior al de su valor catastral, tal y como se señala de contrario. La existencia de vicios ocultos determina un quebranto del equilibrio de prestaciones establecido por las partes, y la idea de lesión es fundamental para abordar la cuestión, como señala la sección tercera de la Audiencia Provincial de Tarragona, en sentencia de 23 de marzo de 2023. Indica esta resolución, argumentos que resultan aplicables a la presente litis que "En otros supuestos de compraventas de inmuebles de cierta antigüedad a precios rebajados y de defectos previsibles y cognoscibles mediando la oportuna diligencia, se ha pronunciado la doctrina para descartar una acción como la que aquí ejercitada. Así cabe mencionar:

La SAP de Granada sección 3 del 20 de mayo de 2020 ( ROJ: SAP GR 1494/2020 - ECLI:ES:APGR:2020:1494 ) Sentencia: 321/2020,

"Como establece el Tribunal Supremo, en su Sentencia 478/2010 de 8 julio de 2010 : "Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad", sin concurrir este requisito en nuestro caso .

Como en el caso de la STS de 12 de mayo de 2017 , conociendo el comprador que la vivienda tenía una antigüedad de más de 50 años, y también la necesidad de su reforma, sobre la que se ajustó al precio, siendo necesaria para solventar los vicios "tanto los existentes en el momento de la compra, como de aquellos que pudieran derivarse por la lógica evolución física de las casas ("eran vetustas", sostiene la sentencia)", no cabe sino concluir, como en la sentencia apelada, desestimando la demanda, rechazando el recurso interpuesto, señalando por último que ninguna incidencia tiene en esta conclusión la situación del muro pendiente de realizar en la primera planta.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, sección 3 del 14 de diciembre de 2018 ( ROJ: SAP TF 2281/2018 - ECLI:ES:APTF:2018:2281 ) Sentencia: 447/2018 Recurso: 107/2018

"Ese mismo principio general de la buena fe no es compatible con la alegación de desconocimiento de lo que bien se pudo conocer o de un error que se pudo fácilmente evitar, y por eso la jurisprudencia de esta Sala complementa el art. 1266 CC exigiendo la inexecusabilidad del error para que este invalide el consentimiento. Como declara la sentencia de 30 de marzo de 2011 (rec. 1569/07 ), con cita de otras muchas sobre la inexcusabilidad del error, el Código Civil "niega protección a quien, con el empleo de la diligencia que le era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que al contratar finalmente ignoró". la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto")".

Finalmente, cabe afirmar que es normal que los actores pretendan dotar su vivienda con las medidas de impermeabilización y saneamiento que, en la actualidad, son habituales, pero ello no justifica que habiendo adquirido un inmueble antiguo, y deteriorado, lo que les permitió "determinar" el precio, pretendan atribuir el carácter de vicios ocultos a los defectos advertidos en la que, cabe destacar, que fue la vivienda habitual de la demandada hasta la venta, lo que avala la habitabilidad del inmueble, para obtener una mayor reducción del precio y acceder así a una vivienda de mayor calidad que la realmente comprada, desvirtuando el principio de equidad que inspira la acción ejercitada. "Ya que no se puede olvidar que la acción "quanti minoris" no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual." ( Sentencia, de la Sala de lo civil del Tribunal Supremo, número 865/2003 de 25 septiembre ).

La sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares, Civil sección 3 del 06 de noviembre de 2018 ( ROJ: SAP IB 1983/2018 - ECLI:ES:APIB:2018:1983 ) Sentencia: 430/2018 Recurso: 472/2018:

No en vano, se concedió a la parte compradora un ajuste del precio a la baja, tal y como se admite en el escrito de oposición a la apelación; por lo que en tal negociación no se pudo obviar la antigüedad del inmueble y su ya lejana última restauración. Sin que la parte actora, que es quien ejerce la acción y, en consecuencia, a quien corresponde probar las bases de la misma, justifique en autos que el precio abonado no contenga ya la previsión propia de la antigüedad del inmueble y los consiguientes riesgos que de la antigüedad se deriva ( arts. 217.2 LEC y 1484 CC ).".

Por tanto, no cabe sino concluir que la parte actora no acredita con suficiencia la existencia de vicios ocultos determinantes, y con entidad bastante para justificar en ellos la estimación de una acción redhibitoria que conlleve en derecho la rescisión de la compraventa de los cuatro inmuebles adquiridos.

Y en atención a lo expuesto, tampoco procede la rebaja de precio que se interesa que viene a coincidir con el coste de las obras presupuestado por el perito para la rehabilitación de la finca, y en razón al porcentaje que le corresponde a los actores en la comunidad. No duda este Tribunal de que las obras presupuestadas por el técnico son la mejor solución para la totalidad de la edificación, pero no puede olvidarse el marco en el que se está resolviendo este litigio, que no es un pleito por vicios de construcción de una vivienda nueva. Debemos recordar que "con la "quanti minoris" (rebaja o reducción del precio "una cantidad proporcional a juicio de peritos"), ex artículo 1486 del Código Civil se pretende más que una indemnización de posibles daños y perjuicios, un reajuste en la equivalencia de las prestaciones del contrato (o un restablecimiento del equilibrio contractual, o, si se prefiere la devolución de la parte del precio proporcional al valor del vicio), corrigiendo la alteración en aquella generada por la presencia del referido vicio, con el que no contaba el comprador al celebrar el contrato.

Partiendo de esa finalidad no puede identificarse directamente su importe con el presupuestado para la realización de las obras de reparación, habida cuenta que la acción estimatoria o quanti minoris se caracteriza por no tener carácter indemnizatorio sino de restablecimiento de la equidad, o lo que es lo mismo, no está destinada a la subsanación a costa del vendedor del defecto que se afirma oculto sino a obtener una rebaja del precio de compra proporcional al mismo, a juicio de perito...·" ( SAP Asturias Sección sexta nº 4/2023 de 16 de enero). Esta constatación implica tener en cuenta "...Con ser cierto que la acción "quanti minoris" no tiene una finalidad indemnizatoria sino de restablecimiento de la equidad contractual, como señala la S TS 23.09.03, invocada por la parte actora y referida en la sentencia apelada), y que es admisible una disminución del importe del resarcimiento equivalente al coste de la reparación, mediante la aplicación de un índice corrector, coeficiente reductor, o la simple minoración de su cuantía, ello es así, como indica la S AP Barcelona 676/04, de 7 de octubre , " siempre que el importe de la reparación resulte excesivamente desproporcionado con respecto al valor del objeto reparado; o siempre que la reparación suponga una mejora o incremento de valor del objeto con respecto al estado en que se hallaba al producirse el siniestro, en evitación del enriquecimiento injusto del dueño del objeto..." ( SAP Baleares sección 3ª nº 527/2022 de 23 de diciembre). En el presente caso, no se estiman concurrentes los presupuestos de la acción ejercitada conforme hemos señalado, y a mayor abundamiento, no se habría aportado valoración alguna de la vivienda en el estado que se encontraba y del que pueda desprenderse la minoración del precio procedente.

En atención a lo expuesto, debemos concluir en la desestimación de la demanda, aunque por consideraciones distintas de las señaladas en la sentencia, lo que lleva a no hacer pronunciamiento en cuanto a las costas de la alzada, manteniendo la condena en costas de la instancia, todo ello de conformidad con las previsiones de los artículos 394 y 398 de la Lec.

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO.-Resumen de antecedentes.-

Por la representación procesal de DOÑA Eloisa Y DE DON Vicente, se presentó demanda de procedimiento ordinario en ejercicio de acción redhibitoria respecto a la compra de las fincas sitas en Molina de Aragón, urbana nº NUM000, planta NUM001, y nº NUM002, planta NUM003, y NUM004 situado en la cámara o desván, señalado con el nº 4, local situado en la planta baja de la casa, y cuarto situado en la cámara o desván, señalado con el número 1, sitos todos ellos en la DIRECCION000, y que fueron adquiridas por el importe total de 33.000,00 €, solicitando la restitución de las prestaciones recíprocas efectuadas entre las partes, y debiendo entregar los demandados el importe abonado por los actores así como los gastos soportados por la compraventa, precio señalado y gastos de notaria, 777,27 €, gestoría 114,95 €., pago a inmobiliaria 3.025,00 €, lo que totaliza 36.917,22 €, así como cualesquiera gastos públicos y privados, que conlleve la rescisión que se solicita, asumiendo la obligación por su parte de devolver los inmuebles adquiridos a favor de los demandados, y solicitando la indemnización de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1486 del CC, al optarse por la rescisión de la compraventa y en cuanto a que afirma que los vendedores eran conocedores de los vicios, a cuantificar en ejecución de sentencia, teniendo en cuenta para su cálculo el valor medio de mercado de un alquiler por inmuebles similares a los de los actores, que a priori cuantifica en 300 euros por cada uno de los dos inmuebles.

Subsidiariamente solicitaba, para el caso de no estimarse la pretensión anterior articulada como principal, que la parte demandada sea condenada a abonar a los actores la cuantía de 9.508'09 euros, en el que se valora la subsanación de los vicios ocultos existentes en los inmuebles, en función del porcentaje de participación en la comunidad de propietarios que ostentan nuestros mandantes tras la adquisición de los inmuebles, un 32%.

Se aduce en síntesis, que se adquieren los inmuebles en fecha de cinco de enero de 2023, que tienen cierta antigüedad, pero fueron objeto de rehabilitación y reforma, manifestándose en todo momento por parte de los vendedores, así como por parte de la inmobiliaria que intervino en el negocio jurídico, que estos eran aptos para entrar a vivir, y para su utilización, y que a las pocas semanas se percataron de la existencia de humedades, deterioro de saneamientos y bajantes, sin poderles dar uso alguno, y que las paredes de los inmuebles presentan grietas, que provocan nuevas filtraciones.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda, señalando el Juzgador que la cuestión jurídica se circunscribe a si de los desperfectos sen los elementos comunes se puede culpar a los vendedores y están obligados a la restitución, considerando que la respuesta ha de ser negativa, y que la prueba practicada determina que los vendedores no eran conocedores de los defectos que achacaban al edificio, por otra parte previsibles por su antigüedad, y aprecia la falta de responsabilidad de los demandados, al derivar los defectos de los elementos comunes, siendo responsable de los mismos la comunidad de propietarios y no los vendedores, al no quedar probado que conocían su origen.

Contra la indicada resolución los actores interpusieron recurso de apelación alegando, en primer término, la falta de motivación, exhaustividad y congruencia de la sentencia, y, en segundo lugar el error en la valoración de las pruebas, cuestionando finalmente, en su caso, la condena en costas en tanto sostiene, concurren dudas de hecho y de derecho.

Por la representación procesal de DOÑA Coral, DON Inocencio Y DOÑA Julieta, se presentó escrito de oposición al recurso, al que se opusieron asimismo las codemandadas DOÑA Claudia Y DOÑA Marí Juana.

SEGUNDO.-Con respecto al primer motivo de apelación, y en contra de lo señalado por el recurrente, en modo alguno podemos compartir que la sentencia carezca de motivación, ni tampoco que no haya resuelto respecto de ambas pretensiones habida cuenta que desestima en su integridad la demanda, en base a considerar, por un lado, que no ha quedado acreditado que los demandados conocieran la existencia de los defectos y, por otro, estima que no son responsables en la medida en que derivan de los elementos comunes, atribuyendo la responsabilidad a la comunidad. Como viene declarando con reiteración la jurisprudencia, debe tenerse en cuenta que la exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la "ratio decidendi" que ha determinado aquella ( STS. de 19 de julio de 2017), exigiéndose que la valoración de la prueba que se lleve a cabo contenga una aplicación al caso enjuiciado, extrayendo las pertinentes conclusiones fácticas y consecuencias jurídicas, esto es, razonar las circunstancias singulares del caso ( STS. de 8 de abril de 2016). Y en el presente caso, el Juzgador motiva las razones por las que entiende que los vendedores no eran conocedores de los defectos, y asimismo considera que no puede estimarse la acción ejercitada en razón de la naturaleza y origen de los daños, dando con ello respuesta a la pretensión ejercitada. Tampoco incurre en una falta de exhaustividad y congruencia, en tanto -como decimos- se ha realizado una valoración de la prueba que se contiene en la propia sentencia, y en cuanto a la aplicación errónea de la Ley que sostiene el recurrente y sin perjuicio de lo que seguidamente se dirá, no da lugar al vicio señalado, por cuanto no puede equiparse la falta de motivación, exhaustividad o congruencia alegadas, con la existencia de razonamientos opuestos a los intereses del apelante, y ello sin perjuicio del análisis del recurso de apelación a los efectos de determinar si como sostiene en este motivo, se ha incurrido o no en una aplicación errónea de la norma e inadecuada valoración de la prueba.

TERCERO.-De la acción redhibitoria.

Según el artículo 1484 del Código Civil, el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos de la cosa vendida cuando la hacen impropia para su uso o disminuyen su valor. Si el comprador hubiera conocido estos vicios no la habría adquirido o lo hubiera hecho por un precio inferior.

Como ha afirmado la doctrina, para que prospere esta acción se requiere que el bien vendido adolezca de un vicio no manifiesto, que no esté a la vista del comprador, salvo que pueda ser fácilmente reconocido por el comprador por razón de su oficio o profesión.

Para que prospere esta acción, el vicio tiene que ser oculto, es decir, no visible a primera vista. Si el comprador es perito en la materia, no puede prosperar esta acción, ya que es capaz de reconocer el vicio en el momento de la compra, aunque esté oculto. El vicio tiene que ser anterior a la compraventa y tiene que ser grave, en el sentido que si lo hubiera conocido el comprador no habría adquirido la cosa o lo habría hecho por un precio inferior. Como afirma la STS de 8 de julio de 2010: "Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menos precio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivó la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 1970 )".

Como señala la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección duodécima, de fecha diecisiete de marzo de dos mil veintitrés, "los requisitos para la estimación de la acción se resumen en la SAP, Madrid sección 25ª del 4 de octubre de 2022 en los siguientes términos:

"La prosperabilidad de la acción redhibitoria o de la acción estimatoria o quanti minoris exige los siguientes requisitos:

1º.- Que el objeto vendido presente un defecto o vicio. Se entiende por tal la anomalía, deterioro o imperfección en la cosa vendida, que la distingue de las de su misma especie y calidad ( STS de 31 de enero de 1970). Tal defecto debe ser probado por el demandante ( STS de 17 de octubre de 2005).

2º.- Ese defecto ha de ser oculto, encubierto o incluso disimulado, en el sentido de que no lo conociese el comprador con anterioridad; salvo que pudiera observarlo en el momento de la compra por ser claramente apreciable por cualquiera ( STS de 8 de julio de 2010, 24 de febrero de 2006, 17 de octubre de 2005, 8 de junio de 1994, 14 de marzo de 1973). El artículo 1484 del Código Civil se refiere a "los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida", por lo que el deber de garantía no alcanza a los defectos manifiestos o que estén a la vista. Pero el precepto va más allá, pues también excluye los defectos que, pese a estar ocultos, debiera haberlos conocido el adquirente si tiene la condición de perito, que "por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos"; expresión que debe interpretarse no en sentido técnico (persona con título profesional en una determinada materia), sino el de persona que por su actividad profesional se le presuma el deber de conocer las características de determinadas cosas o materiales ( SSTS de 24 de febrero de 2006 , 6 de julio de 19849).

3º.- El vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella( STS 8 de julio de 2010, 17 de octubre de 2005),

4º.- El vicio o defecto debe ser anterior a la venta ( STS de 8 de julio de 2010, 17 de octubre de 2005), al menos en cuanto a su germen o principio, pues la obligación es la entrega de la cosa en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato, conforme al artículo 1468 del Código Civil . El artículo 1484 claramente menciona "que tuviere la cosa vendida". Debe estar presente o antes o en el momento de la entrega; y corresponde al demandante probar la data STS de 17 de octubre de 2005. El vicio ha de ser anterior a la venta, aunque su desarrollo o manifestación sea posterior ( STS 31 de enero de 1970). La obligación de saneamiento no alcanza a los posibles vicios que se generen después."

Es preciso asimismo que la acción se ejercite dentro del plazo de seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.

Frente a lo señalado en la sentencia, no resulta requisito de la prosperabilidad de la acción, ni que el vicio oculto se manifieste en el espacio privativo cuando la compraventa se residencia en una vivienda integrada en un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, ni tampoco que los vendedores conocieren la existencia del defecto y su alcance en el momento de la transmisión. El fundamento de estas acciones de saneamiento reside en que la fijación del precio en la compraventa depende singularmente de la calidad de la cosa comprada, de modo que el comprador ha de estar en condiciones de poder examinarla y, en base a ello tomar su decisión. Si ésta se basó en una discordancia entre lo que pudo apreciar, con una normal diligencia por su parte, y la realidad, habrá vicio oculto, y por ello podrá bien deshacer el contrato o bien solicitar la rebaja del precio ajustada a las condiciones reales de la cosa, y su influencia en el precio de mercado. Se trata por tanto de un mecanismo de salvaguarda del equilibrio económico del contrato de compraventa, y no de un instrumento para lograr un resarcimiento indemnizatorio de un perjuicio, de modo que el conocimiento o no por el vendedor no excluye su responsabilidad, al no estar basada la misma ni en dolo o negligencia, sino en la existencia de vicios ocultos que dan lugar a la existencia de desperfectos, deterioros e irregularidades en la calidad o idoneidad en el bien entregado que haber sido conocidos por el comprador no lo hubiera adquirido o hubiera pagado menos precio, que motivan la acción redhibitoria para rescindir el contrato o la quanti minoris para obtener una reducción del precio, estableciéndose para su ejercicio un plazo de caducidad de 6 meses ( art. 1484 , 1486 y 1490 C. Civil ). La responsabilidad por dolo in contrahendo del vendedor -que, como especificó la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 14 de junio de 1996 (RJ 1996, 4770)- se reserva, dado el tenor del precepto, única y exclusivamente para cuando se ejercite la acción redhibitoria, fundamenta, en su caso, la reclamación de daños y perjuicios. Y en la transmisión de una vivienda integrada en un edificio en régimen de propiedad horizontal, es objeto de transmisión, además de dicha vivienda en sí y sus posibles anexos, la cuota proporcional de participación en los elementos comunes del edificio, por lo tanto, la acción no queda excluida en el supuesto en que la causa de los daños esté en la necesidad de reparar elementos comunes como es el caso que se plantea en la presente litis.

En esta línea señala la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, en sentencia de fecha 11 de febrero de 2021, "...la mayoría de las resoluciones de nuestros tribunales admiten la acción de saneamiento en estos supuestos por cuanto al adquirirse un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal se compra también la cuota que corresponda en los elementos comunes. Así, a título de ejemplo, en la Sentencia 321/2018, de 28 de diciembre, de la Audiencia Provincial de Segovia, se afirma que "Con independencia de las citas doctrinales que se hacen mención, entendemos que no es posible dar una solución taxativa a la situación, debiéndose valorar la relevancia de los vicios ocultos en los elementos comunes. No debemos olvidar que cuando se adquiere un inmueble en propiedad horizontal, no sólo se adquiere el piso en sí, sino que además se adquieren los elementos comunes en la cuota que corresponda al piso. Por tanto, no cabe excluir del saneamiento propio de la compraventa, como expone el juez a quo, cualquier referencia a los elementos comunes, pues son parte ínsita del piso adquirido, que sin esos elementos comunes (forjados, muros, tejados...) no podría existir." Y en la Sentencia 5/2009, de 6 de febrero, de la Audiencia Provincial de Les Illes Balears, Sección 3ª, igualmente se sostiene que "A la acción ejercitada en este procedimiento resulta ajeno el hecho de si el defecto o vicio se ha manifestado en elementos privativos o comunes, en todo o en parte, de la vivienda enajenada, porque el artículo 1484 obliga al vendedor al saneamiento por todos los defectos de la cosa vendida en los términos que han sido indicados, y ello sin perjuicio desde luego de la acción o responsabilidad que el vendedor pueda seguir, a su vez, respecto de aquellos que considere deben responder en todo o en parte." Por último mencionar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8ª, de 14 de septiembre de 2000 cuando manifiesta: "El vicio ha de estar en la cosa vendida, para que surja el deber de sanear, y cosa vendida es todo lo que el comprador adquiere del vendedor en virtud de la ejecución del contrato de compraventa. En el presente caso fue cosa vendida la vivienda y la participación en los elementos comunes, por lo que, si existió vicio oculto en aquella o en estos, el vendedor está obligado a sanear."

Sentado lo anterior, en la medida en que el hecho de que los vendedores conocieran o no la existencia de los defectos al tiempo de la compraventa no determina la improcedencia de la acción ejercitada, ni tampoco que los vicios o defectos ocultos tengan su origen en elementos comunes, estimando con ello que la sentencia incurre en un error en la fundamentación jurídica de su desestimación, debemos entrar al análisis del resto de los requisitos de la acción redhibitoria.

CUARTO.-Con respecto a la existencia de las deficiencias o vicios señalados en la demanda, el informe pericial aportado establece en la memoria descriptiva, la existencia de una filtración de agua en la vivienda NUM001, presentando también algunas grietas y filtraciones en la zona coincidente con el encuentro del inmueble NUM003, tomando como referencia la fachada principal. Se señala por el técnico que la estancia que se encuentra sobre dicha vivienda, es el espacio bajo cubierta que se encuentra bajo tronera de salida a la cubierta, en la que una de las paredes laterales presenta los pares de madera en muy mal estado y se ha colocado un cubo para recoger las aguas. Señala que la cubierta presenta parte de sus tejas corridas descubriendo el onduline, y que la unión de la cubierta de la tronera y del inmueble no tiene canaletas, existiendo grietas en el encuentro de la cubierta con el paramento de la tronera, y que el canal de la teja está roto y descompuesto, y que esta zona viene a coincidir con las filtraciones existentes en cubierta, que se encuentran apuntaladas. Indica el técnico que la estructura de la cubierta tiene pared de madera sobre los que se apoya un entablado de madera sobre el que, a su vez, se ha colocado unas placas de onduline para la impermeabilización, dejando escombros, y en algunas zonas sin llegar a la pared, que deja la zona de cubierta sin protección. Con respecto a la vivienda del NUM003, cuya fachada da al patio interior, aprecia grietas en el techo, paralela a la pared que linda con la edificación contigua y coincidente con el Palacio de los Arias recientemente derribado, quedando descubierta la pared del edificio sin proteger y expuesta a las filtraciones. Refiere asimismo el técnico que en otra de las estancias del bajo cubierta observa la instalación de un grupo de presión para dar servicio a las viviendas del NUM003, observando que se encuentran desconectada por razón del episodio meteorológico de la Filomena. Señala asimismo que en la planta baja del inmueble se observa una arqueta de acometida de agua en la acera, y una arqueta con llave de corte de agua, sin apreciar arquetas de saneamiento del inmueble y destacando la existencia de humedades en la parte inferior de los muros del portal y dependencias comunes, señalando también que el patio interior común y el colindante trasero, no recoge sus aguas pluviales, permitiendo al filtración de las mismas al terreno, señalando también la existencia de manchas de humedades y algunas grietas en la fachada principal.

Como decimos, el informe pericial al que se acompañan las correspondientes fotografías permite entender acreditada la existencia de las deficiencias, habiendo referido también las filtraciones la testigo a quien se encomendó la gestión del alquiler de las viviendas por los actores.

Con respecto a las causas, en el informe se señala que las filtraciones del NUM001 responden a una mala ejecución en la impermeabilización del inmueble con falta de adecuado remate en los encuentros, y asimismo deterioro de tejas, mala colocación de antenas, que ha deteriorado los pares de madera y se ha necesitado su apuntalamiento que, según el técnico, transmite cargas al forjado del techo de la vivienda. Las grietas que aprecia en la vivienda NUM003 se atribuyen al derribo en el edificio colindante. Respecto a la bomba considera que debe colocarse en cuarto adecuado, y si se mantiene en su lugar impermeabilizarlo con sumidero y aislamiento de las tuberías. Con respecto a la planta baja apunta a la existencia de manchas de capilaridad, y a la necesidad de comprobar las bajantes y saneamiento, recomendando la instalación de saneamiento comunitario adecuado, con registro, y apuntando a fugas en el saneamiento y a la situación de los patios, y la necesidad de recoger las aguas, en un sistema impermeable y registrable. No consta sin embargo, que las bajantes en este momento estén dando lugar a las filtraciones de agua por cuanto no se advierte con claridad este defecto como vigente tras las reparaciones que en su momento se acometieran a consecuencia de las roturas por la Filomena. En la solución del técnico se indica, como antes decíamos, la impermeabilización, con la colocación de sumidero, la reposición con aislamiento de tuberías, pero nada se indica sobre las bajantes que en día habrían producido las filtraciones. Y en el presupuesto de DIRECCION001 CB, importe que se habría abonado, se contempla el arreglo de los tubos congelados.

Sentado lo anterior, y comenzando el análisis por estos últimos defectos, teniendo en cuenta su naturaleza y origen, no podemos entender que puedan ser considerados como vicios ocultos a efectos de la acción ejercitada, habida cuenta que no puede negarse que el edificio data, según el informe pericial, de 1900, y en su consecuencia, las características constructivas y la oportunidad y procedencia de determinadas actuaciones en mejora de la situación del inmueble, no parecen ajenas a las propias características de un edificio de más de 120 años, del que no cabe esperar las instalaciones y prestaciones de un edificio más moderno.

Con respecto al grupo de presión, visionada la grabación, los actores no eran ajenos a su existencia y ubicación cuando adquieren la vivienda, habiendo sido además compensados económicamente para su conexión, por lo que tampoco en este punto podemos entender que estemos ante un vicio oculto, lo que es igualmente predicable de las grietas y posibles humedades derivadas del derribo del Palacio, en la medida en que ya se advertía en la propia escritura que iba a procederse a dicho derribo y que los vendedores asumirían las derramas necesarias para la impermeabilización en el caso de no ser asumidas por el Ayuntamiento, y en su consecuencia, en este punto, la consideración de la sentencia de tener que acudir a la actuación de la comunidad de propietarios resulta acertada, sin perjuicio de que, asumidas por la comunidad las obras o reparaciones necesarias, el coste haya de ser asumido por los vendedores conforme a lo pactado.

Finalmente, y en cuanto a la situación de la cubierta que, según indica el informe pericial, da lugar a las filtraciones en techos de las viviendas con desprendimientos de pintura y yesos de forma generalizada, no podemos obviar que en la memoria descriptiva las humedades, las filtraciones y desprendimientos por estos motivos se sitúan en el NUM001, sin que se aporta más que una fotografía de uno de los salones. En su aclaración final en el acto de la vista el técnico se refiere asimismo a la pintura del piso afectado en singular. En el anexo ocho de los aportados por los demandados, comunicación de los actores a los demandados acompañando presupuestos, se sitúan las filtraciones en el NUM001, en la cocina, sin que tampoco la testigo, encargada del alquiler de las viviendas haya descrito una situación de humedad generalizada en ambas viviendas, refiriendo agua en un punto de la cocina que se correspondía con la zona de la campana, y la propia parte actora reclama inicialmente la humedad en el NUM001 y un presupuesto de arreglo que sin iva, no alcanza los dos mil euros, alejado por tanto del importe señalado por el perito que cuantifica una reparación integral de la cubierta, debiendo nuevamente recordar en este punto que se trata de un edificio de más de ciento veinte años, cuyas prestaciones no son las esperadas en un edifico nuevo o reparado, siendo evidente que la cubierta no estaba reparada al existir estos apuntalamientos. Por otro lado, en la memoria se sitúa esta filtración en la zona bajo la tronera y en la que existen los apuntalamientos que no eran ajenos a los actores, pues han reconocido haberlos visto y manifiestan no recordar qué fue lo que se les dijo sobre los mismos, siendo evidente que apuntalan la cubierta y en su consecuencia, advertían de la existencia de un problema en este punto, aunque no fueran expertos en construcción, ni se asomaran a ver el estado de la cubierta. Es factible que los demandantes se representaran la posibilidad de tener que actuar sobre la cubierta atendido el estado de la misma que se aprecia sin dificultad en las fotografías, sin que -como decíamos- hayan sido claros en cuanto a lo que pudieron preguntar o les fue comunicado respecto a estos puntales. No se evidencia por tanto que exista un problema generalizado de humedad en ambas viviendas, ni en el NUM001, por cuanto tampoco se recoge en el informe pericial una descripción ni una ubicación concreta de las zonas o estancias afectadas por las supuestas humedades distintas del salón de una de la viviendas, lo que unido al importe presupuestado inicialmente para su reparación, impide entender debidamente acreditada la concurrencia de otro de los requisitos preciso para estimar la acción entablada, como es la gravedad del vicio. Y en este punto debemos recordar, como señala la Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria, sección quinta, de 19 de noviembre de 2021, " que el vicio ha de ser grave, de mucha importancia, de modo que haga inhabitable, más allá de una mera incomodidad, dicha vivienda, bastando además que supusiera una inutilidad parcial de la cosa, que constituyera una irregularidad en su calidad y que disminuyera de un modo importante su utilidad. Así, con la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 1996 afirma que "el concepto de tales vicios es de carácter funcional, determinante de inutilidad total o parcial, que hace que la cosa carezca de las cualidades necesarias para realizar una determinada prestación".

Desde las anteriores consideraciones, no pudiendo establecer una afectación generalizada en el inmueble por las deficiencias de la cubierta y atendido también el presupuesto inicialmente reclamado por los actores para la reparación de las humedades que, como apuntábamos, viene a señalar el informe pericial que son coincidentes con la zona apuntalada, que los apelantes pudieron ver en su visita, no podemos estimar que las deficiencias en las que se funda la demanda puedan estimarse como vicios ocultos, ni tampoco se acredita que la filtración en un punto concreto de la vivienda, pueda considerarse grave a los efectos de la estimación de la acción ejercitada, y ello teniendo en cuenta la antigüedad del edificio y la situación que se aprecia en el bajo cubierta que pudieron visitar y que se observa en las fotografías acompañadas al informe pericial, y cuando se adquieren además dos viviendas, dos trasteros y un local por 33.000 euros, precio que según se acredita, resulta sensiblemente inferior al de su valor catastral, tal y como se señala de contrario. La existencia de vicios ocultos determina un quebranto del equilibrio de prestaciones establecido por las partes, y la idea de lesión es fundamental para abordar la cuestión, como señala la sección tercera de la Audiencia Provincial de Tarragona, en sentencia de 23 de marzo de 2023. Indica esta resolución, argumentos que resultan aplicables a la presente litis que "En otros supuestos de compraventas de inmuebles de cierta antigüedad a precios rebajados y de defectos previsibles y cognoscibles mediando la oportuna diligencia, se ha pronunciado la doctrina para descartar una acción como la que aquí ejercitada. Así cabe mencionar:

La SAP de Granada sección 3 del 20 de mayo de 2020 ( ROJ: SAP GR 1494/2020 - ECLI:ES:APGR:2020:1494 ) Sentencia: 321/2020,

"Como establece el Tribunal Supremo, en su Sentencia 478/2010 de 8 julio de 2010 : "Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad", sin concurrir este requisito en nuestro caso .

Como en el caso de la STS de 12 de mayo de 2017 , conociendo el comprador que la vivienda tenía una antigüedad de más de 50 años, y también la necesidad de su reforma, sobre la que se ajustó al precio, siendo necesaria para solventar los vicios "tanto los existentes en el momento de la compra, como de aquellos que pudieran derivarse por la lógica evolución física de las casas ("eran vetustas", sostiene la sentencia)", no cabe sino concluir, como en la sentencia apelada, desestimando la demanda, rechazando el recurso interpuesto, señalando por último que ninguna incidencia tiene en esta conclusión la situación del muro pendiente de realizar en la primera planta.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, sección 3 del 14 de diciembre de 2018 ( ROJ: SAP TF 2281/2018 - ECLI:ES:APTF:2018:2281 ) Sentencia: 447/2018 Recurso: 107/2018

"Ese mismo principio general de la buena fe no es compatible con la alegación de desconocimiento de lo que bien se pudo conocer o de un error que se pudo fácilmente evitar, y por eso la jurisprudencia de esta Sala complementa el art. 1266 CC exigiendo la inexecusabilidad del error para que este invalide el consentimiento. Como declara la sentencia de 30 de marzo de 2011 (rec. 1569/07 ), con cita de otras muchas sobre la inexcusabilidad del error, el Código Civil "niega protección a quien, con el empleo de la diligencia que le era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que al contratar finalmente ignoró". la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto")".

Finalmente, cabe afirmar que es normal que los actores pretendan dotar su vivienda con las medidas de impermeabilización y saneamiento que, en la actualidad, son habituales, pero ello no justifica que habiendo adquirido un inmueble antiguo, y deteriorado, lo que les permitió "determinar" el precio, pretendan atribuir el carácter de vicios ocultos a los defectos advertidos en la que, cabe destacar, que fue la vivienda habitual de la demandada hasta la venta, lo que avala la habitabilidad del inmueble, para obtener una mayor reducción del precio y acceder así a una vivienda de mayor calidad que la realmente comprada, desvirtuando el principio de equidad que inspira la acción ejercitada. "Ya que no se puede olvidar que la acción "quanti minoris" no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual." ( Sentencia, de la Sala de lo civil del Tribunal Supremo, número 865/2003 de 25 septiembre ).

La sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares, Civil sección 3 del 06 de noviembre de 2018 ( ROJ: SAP IB 1983/2018 - ECLI:ES:APIB:2018:1983 ) Sentencia: 430/2018 Recurso: 472/2018:

No en vano, se concedió a la parte compradora un ajuste del precio a la baja, tal y como se admite en el escrito de oposición a la apelación; por lo que en tal negociación no se pudo obviar la antigüedad del inmueble y su ya lejana última restauración. Sin que la parte actora, que es quien ejerce la acción y, en consecuencia, a quien corresponde probar las bases de la misma, justifique en autos que el precio abonado no contenga ya la previsión propia de la antigüedad del inmueble y los consiguientes riesgos que de la antigüedad se deriva ( arts. 217.2 LEC y 1484 CC ).".

Por tanto, no cabe sino concluir que la parte actora no acredita con suficiencia la existencia de vicios ocultos determinantes, y con entidad bastante para justificar en ellos la estimación de una acción redhibitoria que conlleve en derecho la rescisión de la compraventa de los cuatro inmuebles adquiridos.

Y en atención a lo expuesto, tampoco procede la rebaja de precio que se interesa que viene a coincidir con el coste de las obras presupuestado por el perito para la rehabilitación de la finca, y en razón al porcentaje que le corresponde a los actores en la comunidad. No duda este Tribunal de que las obras presupuestadas por el técnico son la mejor solución para la totalidad de la edificación, pero no puede olvidarse el marco en el que se está resolviendo este litigio, que no es un pleito por vicios de construcción de una vivienda nueva. Debemos recordar que "con la "quanti minoris" (rebaja o reducción del precio "una cantidad proporcional a juicio de peritos"), ex artículo 1486 del Código Civil se pretende más que una indemnización de posibles daños y perjuicios, un reajuste en la equivalencia de las prestaciones del contrato (o un restablecimiento del equilibrio contractual, o, si se prefiere la devolución de la parte del precio proporcional al valor del vicio), corrigiendo la alteración en aquella generada por la presencia del referido vicio, con el que no contaba el comprador al celebrar el contrato.

Partiendo de esa finalidad no puede identificarse directamente su importe con el presupuestado para la realización de las obras de reparación, habida cuenta que la acción estimatoria o quanti minoris se caracteriza por no tener carácter indemnizatorio sino de restablecimiento de la equidad, o lo que es lo mismo, no está destinada a la subsanación a costa del vendedor del defecto que se afirma oculto sino a obtener una rebaja del precio de compra proporcional al mismo, a juicio de perito...·" ( SAP Asturias Sección sexta nº 4/2023 de 16 de enero). Esta constatación implica tener en cuenta "...Con ser cierto que la acción "quanti minoris" no tiene una finalidad indemnizatoria sino de restablecimiento de la equidad contractual, como señala la S TS 23.09.03, invocada por la parte actora y referida en la sentencia apelada), y que es admisible una disminución del importe del resarcimiento equivalente al coste de la reparación, mediante la aplicación de un índice corrector, coeficiente reductor, o la simple minoración de su cuantía, ello es así, como indica la S AP Barcelona 676/04, de 7 de octubre , " siempre que el importe de la reparación resulte excesivamente desproporcionado con respecto al valor del objeto reparado; o siempre que la reparación suponga una mejora o incremento de valor del objeto con respecto al estado en que se hallaba al producirse el siniestro, en evitación del enriquecimiento injusto del dueño del objeto..." ( SAP Baleares sección 3ª nº 527/2022 de 23 de diciembre). En el presente caso, no se estiman concurrentes los presupuestos de la acción ejercitada conforme hemos señalado, y a mayor abundamiento, no se habría aportado valoración alguna de la vivienda en el estado que se encontraba y del que pueda desprenderse la minoración del precio procedente.

En atención a lo expuesto, debemos concluir en la desestimación de la demanda, aunque por consideraciones distintas de las señaladas en la sentencia, lo que lleva a no hacer pronunciamiento en cuanto a las costas de la alzada, manteniendo la condena en costas de la instancia, todo ello de conformidad con las previsiones de los artículos 394 y 398 de la Lec.

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación,