Sentencia Civil 213/2025 Audiencia Provincial de Ávila Civil-penal Única, Rec. 113/2025 de 01 de septiembre del 2025

PRIMERO.- Delimitación del recurso.

La sentencia de 2-12-2024 dictada por el juzgado de primera instancia e instrucción nº 1 de Arévalo, en su procedimiento ordinario 200/2024 acordó, estimando la demanda, declarar la nulidad por abusividad de las cláusulas de gastos y comisión por posiciones deudoras contenidas en la escritura pública de compraventa con subrogación y novación modificativa de préstamo hipotecario de 3-3-2009, teniéndolas por no puestas, y condenar a la demandada a abonar a la parte actora la cantidad de 513,86 € indebidamente cobrados al demandante, con el interés legal, y con imposición a la entidad demandada de las costas causadas en tal instancia.

Por la demandada BANCO SANTANDER, SA, se recurre en apelación interesando que se estime el recurso en los términos en él desarrollados en su contestación, sin imposición de costas a ninguna de las partes, lo que se argumenta en:

1º falta de legitimación pasiva, conforme a la jurisprudencia, en la escritura de compraventa con subrogación en préstamo hipotecario de 3-3-2009 al tratarse de una escritura exclusivamente formalizada y negociada entre comprador y vendedor, siendo la compraventa el primer acto jurídico con intervención del banco solo para aceptar la subrogación sin novación alguna,

2º en la escritura de compraventa no existió novación del préstamo hipotecario recogiéndose en los antecedentes expuestos la subrogación en condiciones idénticas a todos los préstamos objeto de la promoción, por lo que no se modifica aquel, y recogiéndose en las estipulaciones como único negocio la compraventa y las disposiciones derivadas de la subsidiación del préstamo, no conteniendo la factura del notario gastos de novación y recogiendo la del registrador sólo 12 € por tal concepto.

3º Subsidiariamente, se impugnan las cantidades que se le reclaman, por no contenerse en la factura del notario gastos de novación y recogiendo la del registrador sólo 12 € por tal concepto, y la gestoría fue impuesta por el vendedor.

Por la demandante y recurrida D. Pelayo se opone al recurso interesando la confirmación de la sentencia, con imposición de costas de la alzada a la recurrente, y subsidiariamente, si se estimase parcialmente el recurso, se interesa la condena en costas en ambas instancias al ser una estimación sustancia de la demanda.

Se alega que, insistiendo en que BANCO SANTANDER, SA no se opuso a la reclamación extrajudicial, que no contestó, y esta legitimación pasiva ha sido ya desestimada en sentencia de esta audiencia provincial de Ávila de 21-6-2018, 22-6-2018 y 6-5-2022 con ocasión de una cláusula de gastos similar en una escritura de compraventa con subrogación en préstamo hipotecario idéntica a la del demandante de otros vecinos del mismo edificio con el mismo notario y entidad financiera, apreciándose las mismas modificaciones que ahora se dan de:

?El plazo de amortización,

?La introducción de una cláusula de comisión por posiciones deudoras,

?La introducción de supuestos de interrupción en el pago de las cuotas hasta un máximo de dos años,

?Se califica el contrato de préstamo de subsidiado.

La entidad sí fue parte en la escritura y esta se elaboró en base a una minuta presentada al efecto por la entidad bancaria, que así predispuso e impuso el clausulado, recogiéndose en la factura del registro el concepto novación, novándose en algunos aspectos el préstamo hipotecario.

En cuanto a las cantidades, la sentencia de primera instancia se ha ajustado a la jurisprudencia del tribunal supremo porque en las facturas existen dos conceptos diferenciados: por compraventa, por un lado, y subrogación y novación hipotecaria, que coexisten en los conceptos comunes a ambos negocios siendo inescindibles, por lo que el banco debe asumir su mitad, y no la cantidad pretendida.

Procede la imposición de costas en aplicación del criterio del vencimiento objetivo, del principio del efecto disuasorio de la condena y porque existió reclamación extrajudicial.

SEGUNDO.- Legitimación pasiva y posibilidad de declaración de abusividad en los contratos de compraventa con subrogación en préstamo hipotecario.

Argumenta la recurrente BANCO SANTANDER, SA en esta alzada que existe falta de legitimación pasiva respecto de la acción de nulidad por abusividad, al tratarse de un contrato de compraventa formalizada y negociada entre comprador y vendedor, con subrogación en préstamo hipotecario y ser la compraventa el primer acto jurídico y la intervención del banco solo para aceptar la subrogación sin novación alguna, recogido el préstamo solo en los antecedentes y en condiciones idénticas a todos los préstamos objeto de la promoción, por lo que no se modifica aquel, y recogiéndose en las estipulaciones como único negocio la compraventa y las disposiciones derivadas de la subsidiación del préstamo.

La jurisprudencia ha sido clara y constante, sirviendo de resumen la STS de 3-5-2022 después citada, en cuanto a la legitimación pasiva del prestamista para soportar la acción de abusividad de la cláusula de gastos en la escritura de compraventa con subrogación en el préstamo hipotecario, estableciendo que:

?Sí existe legitimación pasiva cuando se formalice una novación modificativa del propio contrato de préstamo hipotecario, como son la ampliación del capital y la garantía hipotecaria, modificación del plazo de amortización o de otras condiciones financieras.

?No existe legitimación pasiva cuando el prestamista comparece a los únicos efectos de formalizar la mera aprobación por el acreedor de la novación por cambio de deudor, sin ningún otro cambio objetivo en las condiciones pactadas en el préstamo inicial.

Así, la STS, Civil sección 1 del 03 de mayo de2022 (ROJ: STS 1705/2022 - ECLI:ES:TS:2022:1705) expresa:

"TERCERO.- Decisión de la Sala. Motivos primero y quinto. Falta de legitimación pasiva de la demandada. [...] la escritura de adjudicación con subrogación, aportada por la demandante como documento uno, se concluye que esta se otorgó entre D. Saturnino y Jardines de Venecia Sociedad Cooperativa.

"Esta sala se ha pronunciado sobre escrituras de compraventa con subrogación en préstamo hipotecario en las Sentencias nº 303/2020, de 15 de junio y nº 314/2020, de 17 de junio y ha rechazado la legitimación de la entidad demandada.

"13.- El alcance del consentimiento del acreedor, en el supuesto de que comparezca en el acto del otorgamiento de la escritura de compraventa con subrogación hipotecaria para formalizar su consentimiento liberatorio a los efectos del art. 1205 CC (supuesto de hecho que no es el de la presente litis), en cuanto no rebase esa mera finalidad liberatoria, será, en vía de principios, ajeno al resto de la regulación contractual de la compraventa, a la que es extraño el acreedor. La mera aprobación por el acreedor de la novación por cambio de deudor - asunción de deuda -, dentro del ámbito del art. 1205 CC , cuya vulneración se denuncia, no pasa de aquél efecto liberatorio o de expromisión del deudor original, sin presuponer por sí misma ningún otro cambio objetivo en las condiciones pactadas, ni en el préstamo inicial ni en la compraventa, cuyo pago se articula, total o parcialmente, mediante dicha subrogación.

"14.- En el presente caso, según resulta del factum fijado en la instancia, el banco acreedor pactó con la promotora, en el marco de la financiación de la promoción, la preconcesión de la subrogación de los futuros compradores en el 80% del precio de la vivienda, y la formalización del consentimiento individualizado, en cada uno de los casos, tenía lugar tras la firma del correspondiente contrato de compraventa. Por tanto, una cosa es la legitimación activa del comprador, tras la novación subjetiva del deudor del préstamo hipotecario, para impugnar, en su caso, cláusulas del contrato de préstamo del que ha devenido parte en virtud de la novación, y otra distinta la pretensión de declarar la legitimación pasiva del banco acreedor en el contrato de compraventa con el referido pacto de subrogación entre comprador y vendedor, del que aquél no ha sido parte.

"15.- Lo anterior debe entenderse sin perjuicio de aquellos otros casos en que en el mismo otorgamiento de la escritura de compraventa con pacto de subrogación, comparezca el acreedor y se formalice una novación modificativa del propio contrato de préstamo hipotecario en que se subroga el comprador (por ampliación del capital y la garantía hipotecaria, modificación del plazo de amortización o de otras condiciones financieras). Supuesto en el que las cláusulas de imputación genérica de los gastos derivados del otorgamiento, incluidos los vinculados a la subrogación y novación pactada con intervención del acreedor, podrían ser cuestionadas en cuanto a su eventual falta de transparencia o abusividad en el marco de un procedimiento seguido contra el citado acreedor hipotecario, como sucedió en el caso resuelto por la sentencia de esta sala núm. 546/2019, de 16 de octubre ."".

En iguales términos, reproduciendo las SSTS de 2020, se pronuncia la STS, Civil sección 1 del 29 de marzo de 2022 (ROJ: STS 1306/2022 - ECLI:ES:TS:2022:1306) en una escritura pública en que la prestamista no ha intervenido en el otorgamiento de la escritura pública de compraventa con subrogación en préstamo hipotecario.

Y aceptaron la legitimación pasiva de la entidad financiera prestamista en los supuestos de escritura de compraventa con subrogación y ampliación de hipoteca o con novación y ampliación de préstamo hipotecario en las STS, Civil sección 1 del 16 de octubre de 2019 (ROJ: STS 3221/2019 - ECLI:ES:TS:2019:3221) y STS, Civil sección 1 del 28 de mayo de 2019 (ROJ: STS 1711/2019 - ECLI:ES:TS:2019:1711), aunque no se plantearon como cuestión jurídica la legitimación pasiva, no siendo específicamente analizada.

De esta forma, para la estimación de la falta de legitimación pasiva la jurisprudencia reitera la necesidad de que la intervención de la entidad financiera se limite a la mera aprobación del cambio de deudor sin ningún otro cambio objetivo en las condiciones pactadas, ni en el préstamo inicial ni en la compraventa.

Así lo recoge en la STS, Civil sección 1 del 09 de julio de 2025 (ROJ: STS 3229/2025 - ECLI:ES:TS:2025:3229) que expresa:

"1.-Como hemos señalado en las Sentencias n.º 303/2020, de 15 de junio y n.º 314/2020, de 17 de junio ,la mera aprobación por el acreedor de la novación por cambio de deudor - asunción de deuda-, dentro del ámbito del art. 1205 CC , no pasa del efecto liberatorio o de expromisión del deudor original, sin presuponer por sí misma ningún otro cambio objetivo en las condiciones pactadas, ni en el préstamo inicial ni en la compraventa, cuyo pago se articula, total o parcialmente, mediante dicha subrogación. Por otra parte, el pacto de subrogación en la obligación garantizada por la hipoteca, como forma de pago de parte del precio de la compraventa entre vendedor y comprador, no presupone ni determina por sí mismo la condición de parte en dicho contrato del acreedor hipotecario. Como declaramos en la sentencia núm. 552/2003, de 10 de junio ,de la «asunción de deuda puede resultar una exoneración del deudor primitivo (asunción liberatoria) o bien la vinculación de ambos deudores frente al acreedor (asunción cumulativa)». El consentimiento del acreedor, concurrente en este caso, libera de responsabilidad al deudor original, pero no convierte a aquél en parte del contrato de compraventa.

2.-Por tanto, siendo ajeno el banco acreedor al pacto de subrogación establecido en el contrato de compraventa entre comprador y vendedor, del que aquél no ha sido parte, aunque lo aprobase, sin ser nula la cláusula de la escritura de compraventa que establece la subrogación, los pagos afrontados por tal acuerdo no debe soportarlos la entidad demandada, que tampoco impone su pago. En situación muy similar, en la sentencia 403/2024 de 19 de marzo ,rechazamos motivo de casación también dirigido a la percepción de los gastos de subrogación.

3.-Por otra parte, una cosa es la legitimación activa del comprador, tras la novación subjetiva del deudor del préstamo hipotecario, para impugnar, en su caso, cláusulas del contrato de préstamo del que ha devenido parte, y le afectan, existiendo por ello interés legítimo en la nulidad de la cláusula de intereses moratorios, comisión por reclamación por posiciones deudoras y gastos, en cuanto por la última se estima que se han impuesto los de novación y ampliación posterior del préstamo, y otra la falta legitimación pasiva del banco acreedor en cuanto a las pretensiones relativas al contrato de compraventa con subrogación, concertado entre comprador y vendedor, del que aquél no ha sido parte, sentencias 303/2020, de 15 de junio y 314/2020, de 17 de junio ".

En similar sentido puede citarse, la SAP de Ávila, Civil sección 1, del 01 de febrero de 2023 (ROJ: SAP AV 51/2023 - ECLI:ES:APAV:2023:51) en que tras analizar la jurisprudencia contenida en las SSTS de 15 y 17/6/2020, expresa:

"Por todo ello, habiendo sido resuelta la presente cuestión objeto de debate por la sala primera de lo civil del tribunal supremo en el sentido de apreciar la falta de legitimación pasiva de las sociedades mercantiles prestamistas respecto de las denominadas "cláusulas de gastos a cargo de la parte compradora y prestataria" estipuladas en los contratos de compraventa con subrogación en un contrato de préstamo con garantía de derecho real de hipoteca en los cuales no ha sido parte contratante sino que solamente han sido partes contratantes la parte vendedora y la parte compradora y en el sentido de no apreciar tal falta de legitimación pasiva de las sociedades mercantiles prestamistas respecto de las denominadas "cláusulas de gastos a cargo de la parte compradora y prestataria" estipuladas en los contratos de compraventa con subrogación, novación y ampliación en un contrato de préstamo con garantía de derecho real de hipoteca en los cuales sí que ha sido parte contratante tal sociedad mercantil prestamista junto con las otras dos partes contratantes la parte vendedora y la parte compradora".

TERCERO.- Caso de autos; viviendas de protección oficial con préstamo perfeccionado por BANESTO.

Entrando en el caso de autos, el debate exige la prueba de las condiciones exigidas por la jurisprudencia para apreciar la falta de legitimación pasiva, que exige que la intervención de la entidad financiera se limite a la mera aprobación del cambio de deudor sin ningún otro cambio objetivo en las condiciones pactadas, ni en el préstamo inicial ni en la compraventa.

Y analizando el contrato de compraventa con subrogación en préstamo hipotecario de 3-3-2009 objeto de este procedimiento (acontecimiento 4, doc. 1 demanda) es especialmente relevante la afirmación del notario, en mayúsculas, en su página 56 de que tal escritura "ha sido redactada conforme a minuta presentada al efecto, por la entidad BANCO ESPAÑOL DE CRÉDITO S.A.", de lo que ya desde este momento debe concluirse en que necesariamente la entidad financiera sí tuvo una relevante intervención para decidir los términos y cláusulas del mismo, y rechazarse la alegación de la recurrente de tratarse de una escritura exclusivamente formalizada y negociada entre comprador y vendedor, y de lo que se infiere que BANESTO, de quien ahora la recurrente es sucesora, sí tuvo una intervención como parte.

Y tal intervención en la redacción y formalización de las condiciones de la escritura también se vislumbra de la autorización, ya en el apartado de las estipulaciones, de obligarse la compradora y subrogada a facilitar a BANESTO de la primera copia autorizada e inscrita en el registro, y ambas partes a que tal banco pueda por sí solo expedir segundas y posteriores copias.

Por otra parte, y en contra de lo que su pretendida exoneración exigiría, BANCO SANTANDER, SA, no ha acreditado que el préstamo objeto de subrogación no se hubiera modificado respecto del primitivamente perfeccionado por BANESTO, por cuanto no ha aportado tal contrato, a lo que le obligaban las reglas de la carga de la prueba por sustentar ella tal afirmación fáctica y por estar a su disposición por ser parte del mismo ( art. 217,3 y 7 LEC) . Lo que es especialmente relevante porque la escritura de compraventa y subrogación no indica en ningún lugar que se extracte o reproduzcan los términos del préstamo hipotecario original.

Y en este estado de incertidumbre, que debe perjudicar a la demandada ( art. 217,1 LEC) , de la forma de redactarse las condiciones del préstamo que carga la finca descrita y objeto de la compraventa y la hipoteca en las páginas 28 a 38, puede inferirse y concluirse acreditado, conforme a la sana crítica ( art. 319 y 326 LEC) que son nuevos, y por tanto modificaciones respecto del préstamo originario, al menos los siguientes pactos:

- los términos de inicio del periodo de amortización del préstamo con finalización del periodo de carencia e incorporación del nuevo cuadro de amortización,

- el tipo de interés de préstamo, que expresamente se califica como "nuevo tipo de interés" en la página 28,

- la calificación del préstamo como subsidiado, con sus consecuencias legales respecto a los pagos a la acreedora por el ministerio, o la amortización anticipada o la introducción de supuestos de interrupción en el pago de las cuotas hasta un máximo de dos años.

De todo lo anterior, han de desestimarse las alegaciones de la recurrente y, dándose por reproducidos los argumentos al efecto de la sentencia de primera instancia, debe desestimarse el recurso en este punto, confirmando la legitimación pasiva ad causamde BANCO SANTANDER, SA, frente a la acción ejercitada.

Y sólo con carácter ilustrativo, en un caso parejo al que ahora es objeto de análisis y siendo también parte recurrente BANCO SANTANDER, SA, ya nos hemos pronunciado, pudiendo reproducirse nuestra SAP de Ávila, Civil sección 1, de 6-5-2022(nº 149/2022, rec. 398/21 ) que, tras reproducir la jurisprudencia, expresó que procedía:

"declarar la legitimación pasiva de la sociedad mercantil demandada Banco Santander S.A. en el presente supuesto objeto de recurso de apelación por cuanto que no estamos en presencia de un supuesto de hecho consistente en un contrato de compraventa con subrogación en un anterior contrato de préstamo con garantía de derecho real de hipoteca sin intervención de la sociedad mercantil prestamista sino que estamos en presencia de un contrato de compraventa con subrogación y novación del anterior contrato de préstamo con garantía de derecho real de hipoteca con intervención respecto tanto de la subrogación como de la novación contractual de la sociedad mercantil prestamista y parte demandada Banco Santander S.A.; en efecto no solamente existe una subrogación en el anterior contrato de préstamo con garantía de derecho real de hipoteca sino que además de ello existe una novación de tal contrato de préstamo con garantía de derecho real de hipoteca y así por ejemplo se modifica el plazo de amortización, se introduce una cláusula de comisión por reclamación de posiciones deudoras, se establecen unos supuestos de interrupción en el pago de las cuotas de amortización hasta un máximo de dos años o se determina que tal contrato de préstamo debe ser calificado como subsidiado. Por todo ello, al existir, además de una subrogación, una novación del anterior contrato de préstamo con garantía de derecho real de hipoteca y al participar en la celebración del contrato de compraventa con subrogación y novación del contrato de préstamo con garantía de derecho real de hipoteca la parte demandada la sociedad mercantil banco de Santander S.A., se reitera, no se puede negar su legitimación pasiva".

CUARTO.- Cantidades debidas jurisprudencialmente; adaptación al supuesto de compraventa con subrogación y novación de préstamo.

Como otro motivo del recurso BANCO SANTANDER, SA, impugna subsidiariamente, las cantidades que se le reclaman, argumentándose no contenerse en la factura del notario gastos de novación y recogiendo la del registrador sólo 12 € por tal concepto y que la gestoría fue impuesta por el vendedor, frente a lo que opone la parte apelada que, además de que en la factura del registro se recoge el concepto novación, en las facturas existen dos conceptos diferenciados: por compraventa, por un lado, y subrogación y novación hipotecaria, que coexisten en los conceptos de las facturas comunes a ambos negocios, por lo que el banco debe asumir su mitad, y no la cantidad pretendida.

Tal como se recoge en la sentencia de primera instancia y ahora no se discute, la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de abril de 2024 corrobora y recuerda su propia jurisprudencia y que la abusividad de las cláusulas de "gastos" fue proclamada ya desde la sentencia de pleno 705/2015, de 23 de diciembre, y quedó plenamente consolidada en las sentencias de pleno 44/2019, 46/2019, 47/2019, 48/2019 y 49/2019, todas de 23 de enero, completada por la de atribución al prestamista de los gastos de gestoría ( sentencia 550/2020, de 26 de octubre) y de tasación ( sentencia 35/2021, de 27 de enero), lo que también recordaba la STS, Civil sección 1 del 14 de septiembre de 2020 (Sentencia: 465/2020 Recurso: 714/2018- Ponente: MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN- ROJ: STS 2804/2020 - ECLI:ES:TS:2020:2804), que reproducía "la doctrina de la sala, confirmada por la doctrina del TJUE".

Y tal doctrina puede resumirse en que, como regla general:

? Los gastos de gestión son íntegramente imputables al banco prestamista tras la doctrina de STJUE de 6-7-2020, al no existir una norma nacional que justifique que puedan endosarse a la parte prestataria.

? Los gastos de tasación, cuando no sea aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, incumben al banco y no al consumidor.

? De los gastos notariales se abonarán por mitad los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario y los de modificación o novación, y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite.

? La escritura de cancelación de la hipoteca se abonará por el prestatario, a quien corresponde este gasto por ser a quien interesa y quien se beneficia del negocio jurídico documentado.

? Los gastos del arancel registral que ocasione la inscripción de la hipoteca se abonarán por la entidad prestamista, y la inscripción de la escritura de cancelación se abonarán por el prestatario.

? El impuesto de transmisiones patrimoniales y de actos jurídicos documentados, se abonarán por el prestatario.

Tampoco se discute por la apelada, y así se refleja en la sentencia de primera instancia, que dado que en el presente caso no se trata de una escritura sobre el préstamo hipotecario, sino que a tal operación ha de añadirse, en la misma escritura pública, la de compraventa suscrita con el vendedor, las citadas reglas han de ajustarse al hecho de que en la escritura de autos no existe un único negocio de préstamo sino que dos negocios, el préstamo y el de compraventa.

Así, ha de partirse de que la entidad financiera sólo debe responder de los gastos inherentes a la escritura de préstamo hipotecario pero ninguno de los de la compraventa, lo que exigiría que existieran facturas perfectamente separadas de cada una de tales operaciones.

Sin embargo, y como ocurre en general, no es el caso, y ha de concluirse, en los términos expresados por la apelada, que en las facturas pagadas a los profesionales y que son ahora la base de la cuantificación de la indemnización como perjuicio económico reclamada (acs. 6, 7 y 8), sólo se reflejan de forma general los conceptos base de los devengos, que al no duplicarse por cada uno de los negocios han de considerarse comunes a la compraventa y a la subrogación y novación hipotecaria, por lo que ha de adoptarse, ante la falta de prueba de los concretos importes imputables a una u otra operación, la apreciación general de que la jurisprudencia inicialmente citada para el reintegro habrá de ser dividida por mitad en los supuestos de una única factura con los gastos del contrato de compraventa y subrogación con novación en préstamo hipotecario.

Así lo hemos expresado en nuestras recientes sentencias de esta audiencia provincial de Ávila de 4-3-2025(nº 73, rec. 352/2024 ) y audiencia provincial de Ávila de 5-3-2025(nº 74, rec. 345/2024 ), expresando esta última:

"En efecto, dejando a un margen los gastos comunes correspondientes a la escritura de compraventa con subrogación y de novación modificativa que, ante la ausencia de detalle en las facturas correspondientes, han de ser soportados en una cuarta parte (25%) por la entidad recurrente, resulta que la pretensión ejercitada en la demanda no se ajusta a los porcentajes de los gastos de notaría y gestoría que habrían de ser soportados por la mercantil demandada conforme a la doctrina jurisprudencial trascrita en los ordinales anteriores. Así, a título de simple ejemplo, respecto de los gastos de notaría, se enuncia que la cantidad interesada en la demanda implica el 50% de las 2/3 partes aunque, en realidad, atendiendo a la concreta cuantía reclamada, se pretende 1/3 del importe total de dichos gastos (410,06 Euros de 1.230,17;Euros) y, en cuanto a la factura de los gastos de gestoría las 2/3 partes del importe total. En definitiva, el recurso debe ser estimado por cuanto la cantidad interesada en la demanda no se ajusta estrictamente a la doctrina jurisprudencial trascrita, conforme a la cual el consumidor debe ser resarcido en el 25% de los gastos notariales (la mitad del 50%), en el 50% de los gastos de Registro de la Propiedad (100% del 50% de su importe) y del 50% de los gastos de gestoría (100% del 50% de su importe)".

Y expresando la primera de las citadas:

"en supuestos como el presente en el cual estamos ante un contrato de compraventa con subrogación y novación del contrato de préstamo con garantía de derecho real de hipoteca, respecto de los gastos de notaría, gastos del registro de la propiedad y gastos de gestoría, dado que habitualmente en las correspondientes facturas no se desglosan los gastos que corresponden al contrato de compraventa y los gastos que corresponden al contrato de subrogación y de novación en el contrato de préstamo con garantía de derecho real de hipoteca, es doctrina de esta audiencia provincial de Ávila que tales gastos corresponden por mitad a cada una de estas dos operaciones contractuales".

En consecuencia a todo lo anterior, también en este punto debe ser desestimado el recurso, conformándose así la sentencia dictada en primera instancia.

QUINTO.- Imposición de costas en la segunda instancia.

No se recurre de forma subsidiaria la imposición de costas en la primera instancia, por lo que nada procede rectificar al respecto, dado que la petición de no imposición se refiere a la estimación parcial del mismo.

En materia de costas procesales, respecto de las costas causadas en esta segunda instancia, establece el art. 398 LEC que cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el artículo 394, y, en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

De lo anterior, en este caso procede la imposición de costas a BANCO SANTANDER, SA.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.