Sentencia Civil 538/2025 Audiencia Provincial de Salamanca Civil-penal Única, Rec. 670/2024 de 12 de septiembre del 2025

PRIMERO. Planteamiento del litigio.

Las actuaciones de las que se deriva el presente rollo de apelación, se iniciaron por demanda de juicio ordinario promovida por la representación procesal de D. Isidro y D. Pedro inicialmente contra su padre D. Indalecio( quien fallece durante la tramitación del procedimiento el 19 de enero de 2022) y contra su hermano D. Jacinto, en ejercicio de una acción de nulidad contractual por simulación absoluta, concretamente por falta de causa (no se pagó el precio de la transmisión), por tratarse de un negocio jurídico simulado con la única finalidad de perjudicar a los actores, en relación con la escritura de compraventa cuya nulidad se pretende, de fecha 6 de octubre de 2017, con su consiguiente inscripción registral.

En la referida escritura se documenta la compraventa celebrada entre los vendedores y padres de los actores, es decir, D. Indalecio y Dª Rosaura y el comprador su hermano Jacinto, en virtud de la cual ellos vendían el pleno dominio de 12 fincas y el precio pactado fue de 250.000 euros, al momento del otorgamiento de la escritura pública se pagaban 150.000 euros mediante transferencia bancaria y los restantes 100.000 en dos plazos 50.000, a abonar el 6 de octubre del 2018 mediante transferencia bancaria y los otros 50.000 euros el 6 de octubre del 2019 mediante transferencia bancaria, recogiendo el contrato en su cláusula tercera una condición resolutoria para el caso de incumplimiento de los pagos.

Se alega en la demanda, que no consta que se haya abonado precio alguno, por lo que el contrato carece de causa y si bien en el caso de que se acreditase el pago del precio acordado, este fue un precio vil o irrisorio dadas las características de las fincas ,una de ellas con una extensión de 256 hectáreas y una explotación minera titularidad de la mercantil BERMANFE SL , fincas que tienen un valor en mercado con arreglo al informe pericial unido con la demanda de 1.635.473 euros.

El verdadero propósito de los intervinientes en el contrato, fue simular un contrato de compraventa inexistente, con el exclusivo propósito de favorecer a Jacinto y perjudicar los derechos del resto de los hijos y sucesores de los vendedores y con carácter subsidiario para el caso de que se considere válido el contrato litigioso, se ejercita la acción resolutoria del contrato en los términos establecidos en la condición tercera del contrato.

En su oposición a la demanda ambos demandados ,además de promover excepciones procesales sobre falta de legitimación activa de los actores , niegan todos los extremos contenidos en la demanda iniciadora del procedimiento, señalando que el contrato de compraventa documentado en la escritura pública a la que hace referencia al presente procedimiento, obedece realmente a una auténtica compraventa ,pues el padre de los demandantes ya jubilado y con su esposa enferma, estando en una residencia quería vender sus fincas y obtener así una fuente de ingresos para financiar los elevados gastos y finalmente ante la dificultad para vender las fincas, pues existe una concesión minera, finalmente decidió vender a su hijo Jacinto a falta de otros compradores , quién efectivamente satisfizo los 150.000 euros , como así se recoge en la escritura pública y con posterioridad ha abonado mediante trasferencia bancaria el precio fijado en los respectivos plazos( 2018 y 2019)

El contrato de compraventa obedece a una causa real y a una intención por parte de D. Jacinto( quién actuaba también en representación de su esposa ),de vender las fincas y obtener liquidez.

Sobre la alegación de precio irrisorio, es reiterada la jurisprudencia que establece que el precio de la compraventa, no tiene por qué ser justo, pudiendo existir una desproporción entre el precio de mercado y el precio pactado ,sobre todo, cuando estos contratos se celebran entre personas unidas por un parentesco, como ocurre en las presentes actuaciones ,pero el precio existió .

Se impugna la pericial traída las actuaciones por los demandantes , toda vez que no se toma en consideración el hecho relevante en estas actuaciones, cuál es la existencia de una concesión minera sobre todas las fincas, pues todas ellas están vinculadas a la referida explotación, como gravera y por tanto existe una gran dificultad para vender las fincas, que además prácticamente pierden su valor como suelo agrícola con la progresiva explotación de la gravera.

Por último, se señala que no concurren en ninguno de los requisitos establecidos para poder acoger la petición subsidiaria, de acción resolutoria al amparo del artículo 1504 del Código Civil, ni los demandantes ostentan la legitimación que se precisa para ejercer dicha acción y por otra parte ha quedado suficientemente acreditado que el dinero, no solo el dinero inicial, sino los pagos aplazados, efectivamente han sido abonados mediante transferencia bancaria a la cuenta en Caja Rural de los padres de los demandantes.

En atención al fallecimiento del codemandado D. Indalecio el 19 de enero del 2022, se efectuó una ampliación de la demanda a Patricio y Gema ( sobrinos de los demandantes e hijos de D. Patricio ya fallecido) quienes formulan contestación a la demanda en los mismos términos anteriormente señalados, alegando, en síntesis, la falta de legitimación activa de los actores y la validez del contrato de compraventa.

Seguido el juicio por sus trámites, en fecha 16 de julio de 2024, se dicta sentencia por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 2 de Ciudad Rodrigo ,con desestimación íntegra de la demanda promovida y absolviendo a los demandados de todos los pedimentos en su contra formulados en la demanda, sin especial pronunciamiento en materia de costas procesales, en atención a la especial naturaleza de la cuestión debatida, la complejidad de la misma y los serios problemas jurídicos y de interpretación que ocasiona la nulidad de un contrato por falta de causa o la posible simulación, en especial cuando existen elementos de hecho, que en principio, hacen suponer que realmente podrían ser estimadas sus pretensiones, de conformidad con lo establecido en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

SEGUNDO. - Planteamiento del recurso.

Frente a dicha resolución, se alzan los demandantes alegando básicamente error en la valoración de la prueba por la juez de instancia ,reiterando que el objeto del presente procedimiento con carácter principal versa sobre la acción nulidad del contrato de compraventa, por carecer de causa en los términos establecidos en el artículo 1261 del Código Civil ,ante la falta de precio por su carácter de precio vil e irrisorio, como por falta de pago del mismo, de manera que estamos en presencia de un negocio claramente simulado y en consecuencia ,nulo.

Existe una relación de parentesco inequívoca entre los intervinientes( padres e hijos vendedores y comprador) mala relación existente entre los padres y los otros dos hijos ahora demandantes, la mala relación entre el hermano que compra y los otros hermanos actores y el propio vendedor después de la operación de compra venta, otorga un acta de manifestaciones ,documento número 3 de contestación a la demanda, poniendo de manifiesto la mala relación que tiene con sus hijos Isidro y Pedro, algo que se remonta al año 2009 y a tal efecto manifiesta su deseo de beneficiar a Jacinto y de que éste sea quien gestione su patrimonio.

Se evidencia pues, la existencia de una finalidad de defraudar los derechos hereditarios de los actores, con quienes no tenían contacto desde hace años y el verdadero propósito del contrato de compraventa de las 12 fincas, suscrita por el demandado fallecido y su esposa con su hijo Jacinto, fue el de pretender cubrir bajo el ropaje de una supuesta compraventa legal y transparente, un acto absolutamente inexistente y carente de causa alguna, que perjudica los derechos legitimarios de los demás sucesores, también hijos del matrimonio.

Por otra parte, el precio es irrisorio, con arreglo al informe de valoración de parcelas rústicas y sus instalaciones emitidas por la perito Dª Natalia ingeniero técnico agrícola e ingeniero agrónomo, con más de 20 años de experiencia en la ciudad de Ciudad Rodrigo, donde vive y trabaja ,quien manifestó en el acto del juicio, que está suficientemente cualificada para la emisión del dictamen que elabora. La perito insistió en que tomó como referencia para la elaboración del informe los precios de la Junta de Castilla y León, el precio por hectárea que plasma en su informe es aproximadamente el mínimo que viene marcado por Hacienda y que la valoración en su informe incluso lo ha sido a la baja.

El precio real triplica al pactado en la escritura con arreglo al cuadro comparativo que se acompaña y la existencia de una gravera en alguna de las parcelas pueda disminuir el valor de la parcela, son meras manifestaciones sin prueba alguna, cuando además esto era un plus para Jacinto, pues la explotación minera es de la empresa BERMANFE y según se dice titularidad de Jacinto.

Se reitera la inexistencia de precio por falta de acreditación de su pago y el precio irrisorio, interesando la estimación del recurso con revocación de la sentencia y en consecuencia que se declare de nulidad del contrato con los efectos inherentes a tal declaración y de manera subsidiaria que se estime la pretensión de resolución del contrato, no solo en el tenor literal del artículo 1124 del Código Civil, sino también por el contenido del propio contrato, en cuya estipulación tercera, se establecía como condición resolutoria la falta de pago de cualquiera de los plazos.

La representación procesal de D. Jacinto , se opone al recurso de apelación en escrito de 3 de Octubre de 2024 interesando la confirmación de la sentencia por sus propios fundamentos, con imposición de costas de la segunda instancia.

TERCERO. Resolución del recurso

Tras un nuevo análisis de cuanto se ha actuado y aportado a los autos, especialmente en lo referente a la prueba documental, testifical y pericial a fin de dar respuesta a las cuestiones que se suscitan el este recurso, analizamos en primer término las alegaciones efectuadas por los apelantes, sobre el error y la valoración de la prueba por la juez de la instancia, en relación con la pretensión principal deducida que está referida a acción de nulidad por simulación absoluta y por último la pretensión subsidiaria, también reiterada en el recurso, sobre resolución del contrato.

Jurisprudencia aplicable a la acción de nulidad por simulación absoluta

En relación a la acción de nulidad por simulación absoluta, es preciso recordar, en primer término, que en un contrato oneroso, la causa (elemento esencial del contrato ) es, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte ( art. 1274 CC ), y ha de existir, ser lícita y ser verdadera ( arts. 1275 y 1276 CC ); y respecto de este último requisito (causa falsa), la jurisprudencia aplica los citados últimos preceptos al supuesto de simulación, supuesto de divergencia entre lo declarado y lo querido, en el que los contratantes están de acuerdo para producir una apariencia, por lo que la causa del contrato simulado es falsa, por aparente o fingida (y puede declararse, sin necesidad de finalidad defraudatoria, así la STS 15.3.1995 ). Es, pues, en tales casos de aplicación el art. 1276 CC , conforme al cual la expresión de una causa falsa en los contratos dará lugar a su nulidad si no se probase que estaban fundados en otra verdadera y lícita; la verdadera está precisamente en el acuerdo para simular, en un propósito común de las partes para que, tras la apariencia, subsista la realidad jurídica anterior o para alcanzar la finalidad propia de otro contrato, disimulado pero verdadero.

Así, la simulación que puede ser absoluta (las dos partes se ponen de acuerdo para crear una simple apariencia de contrato frente a terceros, sin existir verdadera voluntad contractual por ninguna de las partes y, por ello, sin modificar la situación jurídica anterior -de tratarse de una compraventa la simulación absoluta supone que el vendedor solo aparenta vender, a pesar de que sigue y quiere seguir siendo dueño de la cosa que se finge vender- , de forma que demostrada la falsedad de la causa, en realidad ausencia o carencia de ella, el contrato ha de declararse radicalmente nulo, o inexistente, conceptos que han venida a equipararse - SSTS 16.4.1986 , 3.2.1993 , 25.5.1995 , 30.9.1997 , 21.21.9.1998, 17.2.2005 , 20.10.2005 o 14.11.2008 ) o relativa (existe un contrato auténtico -disimulado pero verdadero-, aunque no es el que se aparenta haber celebrado; supuesto distinto al de la causa verdadera que adolece de error, que entra dentro de los vicios del consentimiento).

En ésta, la interpretación y calificación (con la prueba de la causa verdadera y lícita) debe posibilitar la conversión de la apariencia en la realidad del contrato disimulado, para que se apliquen las normas adecuadas, si éste reúne los requisitos necesarios para su validez y eficacia; es decir, podrá declararse la nulidad del negocio aparente, sin perjuicio de la validez eventual del negocio verdadero si reúne las condiciones necesarias para su existencia y validez y si se demuestra la causa verdadera y lícita del mismo ( SSTS.29.10.1956, 13.2.1958, 5.3.1987, 23.10.1992, 17.5.1993, 16.3.1994, 15.3.1995, 21.10.1997, 7.1.2005o 28.1.2009).

La STS 989/2011 de 29 de diciembre afirma que "La simulación relativa ("simulatio non nuda") constituye un supuesto de anomalía de la causa; es decir, comporta la expresión de una causa falsa cuando en realidad el resultado contractual querido y ocultado se funda en otra causa verdadera, suficiente y lícita ( artículo 1276 del Código Civil ),de modo que, descubierta la simulación, cambia la efectividad de la presunción sobre la causa, pues ya no se presume su existencia y licitud ni recae sobre el deudor la carga de probar su inexistencia ( artículo 1277).

En tal caso, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1276 del Código Civil , demostrada la simulación, ésta se presume absoluta y frente a dicha presunción legal habrá de probarse la existencia del negocio disimulado y que su causa es verdadera y lícita ".

En la misma línea, la STS 54/2016 de 11 de febrero declara que "La simulación -objeto esencial de las sentencias de instancia y de los presentes recursos- no es otra cosa que la apariencia negocial. Bajo ésta se oculta un caso inexistente - simulación absoluta - o bien otro negocio jurídico distinto - simulación relativa-. Lo cual es atinente a la causa del negocio: si no la hay la simulación será absoluta y el aparente negocio será inexistente por falta de causa; si hay una causa encubierta y es lícita, existirá el negocio disimulado, como simulación relativa. En el primer caso, se aplica el artículo 1275 en relación con el 1261. 3º, del Código civil y en el segundo, no existirá el negocio simulado, pero sí el disimulado, conforme al artículo 1276 del Código civil ".

En esta misma línea las SSTS 85/2020 de 6 de febrero y 435/2021 de 22 de junio y más recientemente la STS 774/2023 de 19 de mayo que razona : "Que los contratos impugnados reunieran formalmente los requisitos que el Código Civil exige para la validez de los contratos y, en concreto, que se concertaran como contratos de compraventa, con un objeto y un precio determinados, bajo la intervención de un fedatario público, no impide que existiera una simulación pues, como declaramos en la sentencia 739/2005, de 18 de octubre , "obviamente, dada su antijuridicidad, no se van a revelar directamente del tenor literal de los documentos en que se formalizan los diversos negocios, por el interés de los intervinientes en aparentar una realidad, que no se corresponde con la verdadera". Por tal razón, la acción de nulidad por simulación "es aquélla directamente encaminada a obtener un pronunciamiento judicial, que descubra o desenmascare la verdadera realidad que se oculta bajo la apariencia del negocio jurídico formal celebrado entre las partes, bien para declarar que el negocio aparente no existe, caso de la simulación absoluta, o bien que oculta otro disimulado, realmente querido por los contratantes, en el supuesto de la simulación relativa, en cuyo caso procede constatar, primero la falsedad de la apariencia, y posteriormente la existencia y validez del negocio disimulado u oculto ( art. 1276 CC ). [...] En definitiva, la acción de simulación pretende constatar, en vía judicial, la verdadera realidad jurídica que se enmascara bajo la falsa apariencia de forma que crea un contrato ficticio" ( sentencia de esta sala 268/2020, de 9 de junio )".

Por último, debe resaltarse que en relación al artículo 1276 del Código Civil , la jurisprudencia del Tribunal Supremo expresa que la concurrencia de causa hay que referirla al momento de creación y perfeccionamiento de la relación contractual que persiste y, además, que la causa que se denuncia como falsa ha de probarse por quien la aduce, y no se impone la carga a la parte contraria, en razón a la presunción legal sobre su licitud que establece el artículo 1277 del Código Civil ( SSTS de 8 de junio de 1995 , 25 de febrero y 20 de marzo de 1996 , 20 de marzo de 1998 y 17.9.2002 ), si bien ello no obsta para que la misma pueda considerarse probada a través de la prueba de presunciones (a cuyo recurso está facultado el Tribunal, pero no obligado a utilizarlo, así las SSTS.18.11.1991, 9.2.1993, 18.11.1994, 30.1.1995, 10.9.1997, 23.10.1998...), ex arts 385 y 386 LEC , que su existencia pueda deducirse, a través de un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano, de hechos que hayan quedado completamente demostrados en los autos.

En definitiva, la simulación absoluta, en tanto supone la falta de causa, comporta la nulidad de pleno derecho (propiamente la inexistencia) del contrato; la carencia de causa ha de quedar suficientemente probada en autos (corresponde la carga de la prueba a la parte que alega la simulación ), siendo adecuado para ello cualquiera de los medios válidos en derecho, lo que incluye, ante la dificultad de aportar una prueba directa, la prueba de presunciones o indiciaria, debiendo resaltarse que la simulación puede considerarse acreditada teniendo en cuenta una concurrencia o suma de indicios que individualmente considerados no resultarían determinantes, pero que en conjunto resulten suficientes para desvirtuar la una presunción legal a favor de la existencia y licitud de la causa del contrato establecida en el art. 1277 CC .

Intención de vender.La sentencia de instancia analiza este hecho, tras la práctica de la prueba practicada confiriendo especial eficacia en a la testifical de D. Gonzalo (ajeno totalmente a las partes litigantes y sin interés en el procedimiento), dueño de una inmobiliaria en Salamanca, quien declaró que fue D. Pedro quien se puso en contacto con él sobre el año 2015 / 2016, porque estaba interesado en vender sus fincas ,quería que le pusiera en contacto con personas interesadas en la adquisición de las fincas, pero que se trataba de un caso muy singular, porque la finca en concreto, la de mayor extensión tenía una concesión minera ,que dificulta su venta . Su misión no fue efectuar una tasación o valoración de las fincas ,sino simplemente actuar como intermediario pues conocía varias personas que explotaban varias graveras.

El precio en todo caso era algo que fijaría finalmente el vendedor ,aunque cree recordar que su intención era venderlas por un precio de 400.000 o 450.000 euros, pero en todo caso era D. Pedro quien quería encargarse personalmente de las negociaciones con los posibles compradores, pero no había demanda para este supuesto concreto. Su inmobiliaria no tenía la exclusiva de la venta y Pedro también puso letreros de venta en las fincas y él se ocupaba personalmente de efectuar las gestiones necesarias para vender.

En su declaración testifical Debora (pareja del demandado Jacinto y apoderada de la entidad BERMANFE y de Jacinto) declaró tener conocimiento de los hechos enjuiciados, pues además tenía total acceso a las cuentas de su pareja y estaba encargada de las mismas, a pesar de las tacha de los demandantes y del interés que se puede advertir (puesto que es la persona con la que le une una relación sentimental desde hace años el principal beneficiario del contrato enjuiciado) la juez de la instancia señala que valora su testifical con arreglo conforme a las reglas de la sana crítica y al principio de inmediatez y confiere eficacia a la declaración prestada en el acto del juicio, sobre que Pedro tenía intención de vender las fincas desde hacía al menos 2 años antes de la venta, porque se encontraban su mujer y él en una residencia y eran elevados los gastos mensuales, rondaban aproximadamente entre los dos 3000 y algo más, se pusieron carteles anunciando la venta pero no hubo compradores, por lo que finalmente se lo acabó vendiendo a su hijo Jacinto.

Desde la alzada concluimos ,tras el visionado de la grabación ,como la Juez de la instancia al señalar que el padre de los demandantes tuvo intención de celebrar una compraventa primero con terceros y ante la falta de compradores finalmente con su hijo Jacinto, obteniendo así una cantidad de dinero para atender el importante montante de los gastos mensuales, a los que tenía que hacer frente, cuando sus ingresos como pensionista no eran elevados.

Además, no puede pasarse por alto que en vida el propio demandado, padre de los demandantes, contestó a la demanda oponiéndose totalmente a las pretensiones de sus hijos, señalando que él quería vender y vendió y además en el seno del procedimiento los nietos Patricio y Gema, quienes también son interesados en la herencia al igual que los actores en la contestación a la demanda, manifestaron que su abuelo quería vender, que nadie se interesó por la compra de las fincas y que el precio fue pagado por su tío y recibido por sus abuelos en la cuenta de Caja Rural, si bien aunque inicialmente fueron propuestos como testigos por la parte actora, al adquirir finalmente la condición de parte en este procedimiento, pues la demanda se amplió contra ellos, no se solicitó en legal forma el interrogatorio de los demandados y por tanto no podemos llegar a conocer en realidad el conocimiento directo o indirecto que de los hechos enjuiciados han tenido los nietos Patricio y Gema, quienes están llamados a la herencia tanto de su abuela como de su abuelo, en sustitución de su padre Patricio, quien falleció con anterioridad a todos los hechos enjuiciados.

Carga de la prueba del pago del precio de la transmisión.

En primer lugar, no puede negarse que conforme al art. 217 de la LEC es la parte demandada quien dispone de la facilidad probatoria para justificar la efectiva realización de un pago que la misma indica ha efectuado, sea a través del acceso a un extracto de movimientos de su propia cuenta o, la certificación de la entidad bancaria justificativa de la realización de las transferencias, cheques o el medio de pago que empleó al efecto.

Asimismo, a la parte actora le va a costar acreditar un hecho negativo, como es la no realización de un pago que debió efectuar la parte contraria, motivo por el que la jurisprudencia, que impone la carga de la prueba de la causa ilícita, a quien la alega, permite la acreditación del referido extremo a través de un conjunto de indicios o presunciones que permitan dar por probado el hecho "(...) siendo adecuado para ello cualquiera de los medios válidos en derecho, lo que incluye, ante la dificultad de aportar una prueba directa, la prueba de presunciones o indiciaria, debiendo resaltarse que la simulación puede considerarse acreditada teniendo en cuenta una concurrencia o suma de indicios que individualmente considerados no resultarían determinantes, pero que en conjunto resulten suficientes para desvirtuar la una presunción legal a favor de la existencia y licitud de la causa del contrato establecida en el art. 1277 CC ".

A través del recurso de apelación la parte demandante impugna la valoración de las pruebas efectuadas por la juez de la instancia, a propósito de la acreditación por el comprador del pago del precio estipulado en el contrato enjuiciado, reiterando la inexistencia de precio por falta de acreditación de su pago .

La sentencia de instancia sobre este extremo solo ha tomado en consideración la testifical de Debora ,pareja desde hace 10 años del demandado Jacinto, persona con clara animadversión hacia los demandantes pues existen distintos procedimientos judiciales contra los actores e incluso respecto de Isidro tiene impuesta una orden de alejamiento .

En la escritura de compraventa se recoge que en el día de la fecha 6 de octubre de 2017 se abonan 150.000 euros, haciéndose constar por el Notario que " me exhiben y devuelvo dicha transferencia bancaria, quedando reflejada e incorporada a la presente matriz mediante fotocopia obtenida por mí directamente a modo de testimonio" . El documento de transferencia que se incorpora a dicha escritura es un justificante de transferencia con sello de Unicaja Banco de la cantidad de 150.000 euros , interesado oficio a la citada entidad bancaria a fin de acreditar la titularidad de la cuenta y el efectivo ingreso de dicho importe en la cuenta indicada, con fecha 25 de enero de 2022 la entidad Unicaja remite contestación a dicho oficio, aclarando que la citada cuenta es titularidad de Indalecio y Rosaura y Rosaura ,anexando a dicha contestación el extracto de los movimientos de cuenta interesados y de dicho extracto se deriva que el 6 de octubre hay un abono en la cuenta por importe de 150.000 euros con concepto compra terrenos Jacinto y que 5 días después el 11 de octubre del 2017 se lleva a cabo una anulación de dicho asiento existiendo un cargo por ese mismo importe de 150.000 euros, es decir 5 días después, se anula la transferencia de manera que nada se ha acreditado en cuanto al pago porque es un importe que entra y que cinco días después sale .

Tampoco queda acreditada la efectiva incorporación del dinero al patrimonio del vendedor, en relación con la transferencia efectuada al 4 de octubre de 2019 por importe de 50000 euros pues hay una salida de dinero días después por 48.000 euros ,cuyo destino se desconoce , en definitiva contrariamente a lo resuelto en la sentencia de instancia, falta la acreditación del pago del precio ,lo que desde el punto de vista de la simulación del contrato nos llevaría a la conclusión de la inexistencia del precio.

Como hemos señalado con anterioridad , en supuestos como el ahora enjuiciado la facilidad probatoria para acreditar el pago le corresponde al comprador, en este caso el codemandado Jacinto , quien fue requerido notarialmente (documento número 3) a instancia de D. Isidro el 19 de febrero de 2019 para que se allane a resolver la obligación de conformidad con el apartado tercero del contrato de compraventa , se decía por parte de D. Isidro que no consta que éste hubiera realizado de forma oportuna el pago el día 6 de octubre del 2018 por valor de 50.000 euros en los términos previstos en el contrato .

A dicho requerimiento contestó Jacinto que la cantidad de 50.000 euros que debía ser satisfecha antes del 6 de octubre de 2018 a la que se refiere la presente acta ya ha sido satisfecha.

Ciertamente a este requerimiento efectuado tras el fallecimiento de la madre de los litigantes el 12 de septiembre del 2018, en cuyo testamento otorgado ante Notario el10 de junio del 2015, en el que instituye como herederos a sus hijos por partes iguales y efectúa unos legados en favor de sus nietos , así como recoge el usufructo viudal en favor de su esposo , en otro contexto familiar en el que las relaciones aun cuando no fueran fluidas al menos no fueran hostiles como las que se advierten en las presentes actuaciones, tal vez se habría evitado el presente procedimiento adjuntando por el requerido Jacinto copia de las transferencias efectuadas a la cuenta de los padres, en pago de las fincas compradas en la escritura de 6 de octubre de 2017.

A través de la prueba documental remitida por Caja Rural de Salamanca ,no ofrece dudas que el 31 de octubre del 2018 Jacinto efectúa una transferencia a la cuenta en Caja Rural de Pedro y de Rosaura por importe de 50.000 euros y el concepto que figura es "primer pago aplazado compra del terreno con la escritura número NUM000" (que se corresponde con los hechos enjuiciados) e igualmente Caja Rural de Salamanca acredita que con fecha cuatro de octubre de 2019 a la cuenta de sus padres en esa sucursal efectúa una transferencia de 50.000 euros, cuyo concepto figura "segundo pago aplazado compra de terreno con la escritura número NUM000", es decir, contrariamente a lo alegado en el recurso de apelación y en la instancia, no ofrece dudas que el comprador abonó el precio aplazado, si bien el primer precio con un cierto retraso pues en vez de abonarlo el día 6 lo abonó el día 31, en tanto que en el año 2019 el pago se efectuó con 2 días de anterioridad a lo estipulado y no hay prueba alguna que evidencie que ese dinero según entra en el patrimonio de los vendedores salió y fue reintegrado a Jacinto.

En la escritura de compraventa por el Notario se hace constar que a fecha 6 de octubre del 2017 se han abonado a través de transferencia 150.000 euros y el documento de transferencia que se incorpora a la escritura es un justificante de Unicaja Banco , que según declaró la testigo fue el propio Pedro quién les pidió que la transferencia se hiciera a la cuenta que tenían en Caja Rural de Salamanca, que era donde le interesaba tener domiciliados los gastos, sucursal que estaba más cerca de la residencia donde residía junto a su mujer ,lo que motivó que se anulara la transferencia y que se ordenara la transferencia a Caja Rural de manera que como el día 6 era viernes , hasta el día 11 no se hizo efectiva la transferencia de 150.000 euros en la cuenta de Pedro y su mujer. Si bien en esta testifical se podría advertir algún tipo de interés, primero en relación con que el principal beneficiado de la operación es su pareja y por otra parte la enemistad que parece existe con los demandantes ,hay que ponerla en relación con extremos acreditados documentalmente y de forma indubitada y así las dos transferencias de los pagos aplazados que efectúa el comprador se hacen a una cuenta en Caja Rural de la que son titulares sus padres, es decir, que parece razonable que en atención a las circunstancias familiares por las que pasaba el vendedor buscarse su propia comodidad y quisiera que todos los ingresos derivados de esta operación se centralizase en la cuenta que tenían abierta en Caja Rural y no en la que tenían en Unicaja Banco.

Cabe recordar la STS 199/2012 del 26 de marzo , nos enseña que "al examinar la causa del negocio y la sanción contemplada en los artículos 1275 y 1276 CC , la doctrina jurisprudencial ha distinguido entre la simulación absoluta -caracterizada por un inexistente propósito de constituir un negocio, por falta de la causa-, y la relativa -en los casos donde el negocio aparente o simulado encubre otro real o disimulado- ( STS de 22 de marzo de 2001 , entre otras), en cuyo caso el contrato simulado será nulo y el disimulado válido, siempre que reúna los elementos precisos para su validez, lo que contempla el artículo 1276 del Código civil ( STS 141/2013, de 1 de marzo )".

En principio, la jurisprudencia considera como causa la función económico-social que justifica que un determinado negocio jurídico reciba la tutela y protección del ordenamiento, de modo que la causa será la misma en cada tipo de negocio. El propósito perseguido por las partes ha de ser confrontado con la función económica y social en que consiste la causa de cada negocio, de modo que si hay coincidencia, el negocio es reconocido y protegido por el ordenamiento jurídico ( STS 265/2013, de 24 de abril ), pero si no la hay, y siempre que se persiga un fin lícito y se respete la forma del negocio, el contrato puede ser válido y eficaz.

Pese a la impugnación efectuada en el recurso de apelación, desde esta alzada se comparte la valoración que de la prueba efectúa la juez de la instancia, queda acreditado que D. Indalecio quien actuó también en representación de su esposa, tenía intención de vender las fincas, que inicialmente pretendió su venta a terceros y finalmente a falta de compradores vendió a su propio hijo Jacinto, la existencia del precio que figura en la escritura pública y el pago del mismo por el comprador

Valoración de las fincas objeto de transmisión. Precio irrisorio o precio vil .

Definición del contrato de compraventa: Artículo 1445 CC : Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

Si nos atenemos al tenor literal del artículo 1445 del Código civil , el referido precepto exige un precio cierto, pero no un precio concreto, queda dentro de la libre voluntad de las partes el establecimiento del precio.

Nuestra Legislación no exige un precio justo para que la causa de la compraventa quede válidamente constituida. No existe una norma de carácter imperativo, sino una regulación de carácter dispositivo que en base a la libre autonomía de voluntad de las partes ( art. 1255 del CC ) permite que estas establezcan el precio que consideren oportuno.

Desde luego que razones de oportunidad, necesidad o naturaleza de las relaciones personales entre las partes hacen recomendable que estas puedan acomodar el precio a su libre voluntad.

No obstante, dicha libertad no puede suponer que bajo la denominación de la compraventa se pueda encubrir otro tipo de contrato o figura traslativa, en definitiva, lo que no puede ser considerado compraventa es un hecho simulado que responde a otra tipo de negocio jurídico. Por tal razón la libertad de precio encuentra su límite en su carácter irrisorio o vil que, finalmente, sería una evidencia de la simulación que esconde la compraventa.

La dificultad puede estribar en concretar cuando el precio puede entenderse como vil, al respecto incidirán cuestiones casuísticas del caso concreto, pues las relaciones de parentesco entre los contratantes también son elementos que pueden justificar, conforme a criterios de buena fe o practica social, un precio notablemente desproporcionado.

Respecto al precio irrisorio o precio vil ha de entenderse aquél que no solo resulta desproporcionado, sino que, además lo es en un grado importante o notorio respecto del valor real de la cosa ( sentencia del TS de 7 de noviembre de 2008 )

El hecho de que el contrato lo celebre con un pariente puede justificar la bondad del precio, pero no su inexistencia y es que el simple hecho del parentesco no anula posibles negocios jurídicos entre parientes legalmente admitidos como viene diciendo nuestro TS.

En lo que se refiere al precio de la transmisión se ha suscitado controversia entre las partes en orden a su escasa cuantía ,tanto en la demanda como en el recurso de apelación se pone de manifiesto que junto con la demanda se acompaña informe de valoración de parcelas rústicas y sus instalaciones, emitido por Dª Natalia, quién en las explicaciones ofrecidas en el acto del juicio, manifestó que había tomado como referencia los precios de la Junta de Castilla y León, el precio por hectárea que plasma en su informe sobre cada una de las fincas es aproximadamente el mínimo que viene marcado por Hacienda y que en todo caso la valoración que ha realizado en su informe lo ha sido tirando hacia la baja ,de acuerdo con el cuadro comparativo que se acompaña las parcelas objeto de compraventa tienen un valor de 1.635.464 euros y el precio acordado en el contrato es de 250.000 euros por tanto hay una diferencia de 1.385.466,76 euros y no se justifica la mínima valoración que se ha efectuado en las parcelas en la escritura de compraventa por la existencia de una concesión minera, pues es un plus para el comprador ya que es el titular la concesión , antes era de la empresa Bermanfe y según la declaración prestada por la pareja del comprador ,ahora es de una empresa de Jacinto.

Sobre las valoraciones de las fincas objeto del contrato enjuiciado solo existe un dictamen pericial que es el aportado por los demandantes y sobre el mismo ninguna valoración se efectúa la sentencia de instancia, de manera que desde esta alzada con arreglo al 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil con arreglo a la sana crítica no se cuestiona desde esta alzada la capacidad de la perito para emitir el informe en los términos que lo ha sido, sin embargo no puede pasarse por alto que el eje central sobre el que versa el presente procedimiento, es el precio real dispuesto a pagar por alguien de las fincas objeto del contrato de compraventa, cuando lo que se transmite por los vendedores es exclusivamente el suelo y no la concesión minera .

Sobre este extremo aún cuando no ha sido aportado dictamen pericial por la parte demandada, no puede perderse de vista los hechos que han precedido a dicho contrato manifestados por al testigo D. Gonzalo, ponen de manifiesto que habiendo estado a la venta durante unos 2 años las fincas, no encontraron comprador y a falta de un tercero interesado en la adquisición solo del suelo ,D. Indalecio optó por vender a su hijo , quien con dicho contrato es notablemente beneficiado, pues es el titular a fecha actual de la concesión minera sobre las fincas, pero de este hecho no se puede concluir que estemos en presencia de un precio irrisorio y por tanto de una causa ilícita.

Es ilícita la causa cuando se opone a las leyes o a la moral"; en el supuesto de autos existe causa (cesión de la nuda propiedad y, al tiempo uso y disfrute de la finca a cambio de un precio - art. 1274 CC -) y esta no puede ser reputada de ilícita, con base a las siguientes consideraciones: Ciertamente las condiciones pactadas en el contrato en relación al precio de venta del inmueble resultan muy beneficiosas para el comprador, ahora bien el desequilibrio en las contraprestaciones no presupone por si mismo la existencia de una causa ilícita que comporte la nulidad del contrato, ya que ello puede derivar de diversas circunstancias que ya han sido antes expuestas.

El fijar un valor en venta del inmueble, inferior al de mercado a la misma fecha, supone partir de la existencia de un contrato válido y eficaz, luego la existencia de condiciones notoriamente gravosas para la propiedad no comporta por si solas la nulidad del contrato.

Tampoco se advierte que se pactó con la exclusiva finalidad de defraudar los legítimos intereses de los demandantes, aunque si de actuar en beneficio de Jacinto toda vez que así se hace constar en el acta de manifestaciones efectuada ante el Notario Carlos Higuera Serrano, con fecha 16 de septiembre de 2019 , en la que se efectúan unas manifestaciones sobre ingratitud y conducta de los demandantes para con él y para con su esposa así como en la gestión del negocio familiar BERMANFE SL, del cual a partir del año 2009 tuvo que pasar a dirigir él y cómo a partir del año 2018 cesa como administrador nombrando con este cargo a su hijo Jacinto.

Manifestando que "su hijo Jacinto con su esfuerzo y dedicación y sin cobrar sueldo alguno, ha conseguido en los últimos años levantar el negocio familiar, satisfacer buena parte de las deudas y apoyar económicamente a la empresa .

No quiero dejar de mencionar a mi hijo Patricio quien hasta su fallecimiento, compartió con su hermano Jacinto esa labor de gestión de la empresa.

Jacinto y Debora han sido los últimos años quienes han estado pendientes de mi persona y en especial ,de mi fallecida esposa, por todo ello todos los actos que mi esposa y yo pudiésemos haber realizado hay que entenderlos como agradecimiento y mejora hacia mi hijo Jacinto......."

Debe indicarse que el juicio de capacidad que efectúa la notario, tanto para el acta de manifestaciones, como para el ultimo testamento que otorgó el 30 de julio de 2018 ante el mismo Notario, no permiten dudar de que efectivamente esa fuera la voluntad de D. Pedro, quién en su testamento instituye heredero a su hijo Jacinto y a sus hijos Pedro y Isidro y sus nietos Patricio y Gema en representación de su padre fallecido Eulalio , les lega lo que por legítima estricta o corta le corresponda en su herencia, pudiendo el heredero a su elección pagar dichas legítimas en dinero metálico en la forma prevenida en el Código Civil.

El contrato sujeto a enjuiciamiento en las presentes actuaciones es de 6 de octubre de 2017, Dª Rosaura ,su esposa, fallece el 12 de septiembre de 2018 ,habiendo otorgado testamento el 10 de junio de 2015 en el que instituye como herederos a sus hijos por partes iguales, efectúa unos legados en favor de los nietos y constituye usufructo viudal a favor de su esposo . La demanda iniciadora del procedimiento se promueve el 30 de enero de 2020 , la contestación a la demanda oponiéndose a la misma es de fecha 3 de julio de 2020 y que este acta de manifestaciones como documento número 3 los la efectúa el 16 de septiembre de 2019 ( anterior a la demanda ) fallece el 19 de enero de 2022 y que con anterioridad había otorgado el último testamento( el cuarto) ante el notario el 30 de julio de 2018, testamento en el que pese a las manifestaciones que se contienen en el documento número 3 donde reprocha la conducta de los demandantes ,no solo en el desarrollo del negocio familiar, sino sobre todo lo que él tacha como ingratitud hacia su persona y hacia la persona de su madre, sin embargo en el testamento mantiene la legítima y la voluntad inequívoca en su actuación de beneficiar a su hijo Jacinto, tanto en el testamento, como a través del contrato como el enjuiciado, pero sin que de este hecho se derive la ilicitud de la causa o la nulidad del negocio jurídico enjuiciado , sino gratitud frente a ingratitud y deslealtad según su sentir personal.

Todo lo anterior nos lleva a concluir como la juez de la instancia, al señalar que queda acreditada la intención de vender , la existencia del precio y el pago del mismo, sin que el precio resulte vil o irrisorio, en atención a las circunstancias advertidas en las presentes actuaciones ,por lo que la acción principal de la demanda iniciadora del procedimiento no puede prosperar.

Pretensión subsidiaria, relativa a la acción de resolución contractual,reiterada en la alzada por incumplimiento del pago del precio tanto de los 150.000 euros que se manifiestan en la escritura, como el abono de los otros 100.000 euros que quedaron aplazados

Se acciona al amparo del artículo no solo del 1124 del Código Civil "la facultad de resolver las obligaciones para el caso de que uno de los obligados no cumpliere con lo que le incumbe" sino también en atención al propio contenido del contrato suscrito, en cuya estipulación tercera, se establece como condición resolutoria la falta de pago de cualquiera de los plazos.

En su contestación a la demanda el vendedor formuló expresa oposición a esta petición y con arreglo a todos los razonamientos efectuados en esta resolución, la Sala alcanza la conclusión de que el precio fue satisfecho, de manera que no está amparada la pretensión subsidiaria en base al artículo 1124 ni del propio tenor literal del contrato objeto de enjuiciamiento.

En conclusión, el recurso de apelación es desestimado en su integridad y la sentencia dictada en la instancia confirmada.

CUARTO. COSTAS DE APELACIÓN.

La desestimación íntegra del recurso y la inexistencia de serias dudas de hecho o de derecho, más allá de las inherentes a toda situación litigiosa, justifica que las costas causadas por el seguimiento del proceso en segunda instancia se impongan a la parte apelante conforme a lo dispuesto en el art. 398.1 LEC en relación al art. 394.1 de la misma norma .

De acuerdo con la Disposición Adicional Quince de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial ,en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre ,siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la pérdida del depósito consignado para recurrir por la parte apelante.