PRIMERO.-Doña Reyes presentó demanda frente a la comunidad de propietarios DIRECCION000 NUM000 a NUM001 y DIRECCION001 NUM002 a NUM003 de Lardero y la aseguradora Fiatc, pretendiendo la condena solidaria de las demandadas a indemnizar a la demandante en la suma de 7743,84 euros, por los daños sufridos en la vivienda de su propiedad como consecuencia del desprendimiento del peto superior de la fachada posterior de las viviendas de la DIRECCION001 NUM002 y NUM004 y parcialmente del peto del número NUM005.
La comunidad de propietarios demandada se opone a la demanda, alegando que las fachadas son elementos privativos de cada vivienda, y por tanto la comunidad de propietarios no deben asumir los gastos que se reclaman; los daños que se dicen sufridos en el parquet, rodapié y paredes de la vivienda de la actora no han tenido su origen en la entrada de agua a través del peto de fachada que se ha desprendido sino en defectos de aislamiento de la vivienda de la actora; no procede pintar toda la vivienda; no consta que la actora haya llevado a cabo ninguna reparación de los daños; no consta que la actora haya tenido que desocupar su vivienda. Alega además que la acción está prescrita, y que en el momento del siniestro la comunidad de propietarios tenía asegurada la responsabilidad civil con la compañía FIATC teniendo incluida dentro de las coberturas la "Responsabilidad Civil derivada de la propiedad de elementos comunes",y "los daños originados por fenómenos atmosféricos".
La aseguradora Fiatc se opone a la demanda, alegando que el peto de la fachada es un elemento privativo de la propia vivienda afectada, por lo que ninguna responsabilidad se puede atribuir por los daños causados por el desprendimiento del peto a la comunidad de propietarios y por ende tampoco a su aseguradora FIATC, daños que no están cubiertos por la póliza; no consta acreditado que el valor de los daños que se reclaman se ajuste a la realidad del perjuicio que se dice ocasionado.
La sentencia de instancia rechaza la prescripción de la acción; califica el peto desprendido como elemento común; estima la responsabilidad de la comunidad demandada por falta de mantenimiento de dicho elemento común, y de la aseguradora demandada en virtud de la póliza de seguro concertada con la comunidad de propietarios; estima acreditada la causación de daños en el exterior y el interior de la vivienda como consecuencia de la caída del peto, y la necesidad de la actora de buscar una solución habitacional durante el tiempo de reparación de los daños, si bien reduce el importe reclamado por este último concepto y por el mobiliario de la terraza; y condena solidariamente a las demandadas a abonar a la actora la suma de 6606,28 euros con los intereses del art. 20 de la LCS con cargo a la aseguradora, imponiendo las costas a las demandadas.
Frente a dicha sentencia interponen recurso de apelación las demandadas alegando como motivos del recurso: Primero.- falta de legitimación pasiva de las recurrentes, con vulneración de los articulos 3, 5 y 9 de los Estatutos comunitarios. Segundo.- falta de motivación de la sentencia recurrida respecto de la relación de causalidad de los daños causados, y subsidiario error en la valoración de la prueba sobre la causa de producción de los daños que se entienden acreditados en la sentencia recurrida. Tercero.- vulneración del articulo 376 Lec con error en la apreciación y valoración de la prueba respecto a la cuantificación de los daños y perjuicios que se dicen producidos como consecuencia de la entrada de agua. Cuarto.- vulneración del articulo 394.1 Lec respecto a la imposición de costas procesales, por presentar el asunto dudas de derecho. Y suplica a la Sala dicte sentencia por la que se revoque la Sentencia dictada y se declare lo siguiente:
1.- La nulidad de la Sentencia dictada -con los efectos inherentes a dicha declaración- por falta de motivación.
2.- Subsidiariamente a lo anterior se acuerde la revocación de la Sentencia dictada, absolviendo a mis mandantes de la obligación de satisfacer cualquier indemnización económica a la actora.
3.- Subsidiariamente a lo anterior, se reduzca la indemnización a satisfacer a la actora conforme a lo solicitado en el motivo tercero de este Recurso de Apelación.
4.- Se revoque la imposición de costas procesales impuesta en la Sentencia de instancia a mis mandantes.
5.- Se impongan las costas procesales de esta alzada a la demandante, en caso de oposición al presente Recurso de Apelación.
La parte demandante se opuso al recurso por los motivos que alega en su escrito de oposición.
SEGUNDO.-Tal como informa la arquitecto doña Irene, en la memoria valorada y estudio básico de seguridad y salud elaborada por la misma, visada en el colegio de arquitectos de La Rioja en fecha 30 de abril de 2021, con fecha 31 de enero de 2021 se produjo el desprendimiento del peto superior de la fachada posterior de las viviendas de DIRECCION001 nº NUM002, nº NUM004 y parte del nº NUM005 a la zona libre privada particular de las viviendas afectadas, que forman parte de la comunidad de propietarios DIRECCION000 NUM000 a NUM001 y DIRECCION001 NUM002 a NUM003 de Lardero. El peto se llevó consigo parte de las plaquetas de ladrillo caravista que revisten la viga de canto de hormigón que une el forjado techo de planta primera y el forjado inclinado de la cubierta, además del canalón de chapa que recoge el agua de la cubierta de teja del faldón y remata contra el peto de fachada.
La comunidad de propietarios encargó a dicha arquitecta la redacción de la memoria y presupuesto de ejecución y la dirección de la obra de reconstrucción y estabilización de los petos de cubierta desprendidos en el siniestro. En la memoria valorada y estudio básico de seguridad y salud elaborada por la misma, visada en el colegio de arquitectos de La Rioja en fecha 30 de abril de 2021,informa la arquitecto del siniestro acaecido, y describe el conjunto de la edificación: Se trata de un conjunto de 24 viviendas unifamiliares distribuidas en una hilera de 10 viviendas adosadas con acceso desde la DIRECCION000, dos hileras de 7 y 3 viviendas adosadas con acceso desde la DIRECCION001, y dos bloques de viviendas pareadas en el interior de la parcela y con acceso desde la misma calle. Cada una de las viviendas se desarrolla en 4 plantas: semisótano destinado a garaje y bodega, planta baja con zona de día principalmente, planta primera donde se ubican los dormitorios y una planta diáfana en bajocubierta. Todas las viviendas disponen de un espacio exterior privado que en unos casos es un jardín y en otros un espacio pavimentado. Las viviendas objeto de la obra se encuentran en el extremo norte de la hilera de 7 viviendas de la DIRECCION001 de Lardero, y afecta a la fachada interior de las mismas.
Informa la arquitecta sobre la solución planteada: reconstruir el peto aumentando su capacidad resistente a flexión. Para ello se ejecuta un muro de dos hojas. La hoja exterior se realiza con ladrillo cara vista y la interior con muro de bloque de hormigón que permite la colocación de una armadura, anclada al forjado, en todo su desarrollo vertical. Además indica que como consecuencia de la actuación es preciso actuar en una cuarta vivienda ya que los petos de fachada siguen una geometría que se repite cada dos viviendas. Los canalones también son continuos cada dos viviendas.
Presupuesta la arquitecto la ejecución de la obra en 10.425,51euros.
En el informe previo elaborado por la misma arquitecta doña Irene en fecha 3 de marzo de 2021 a solicitud de la comunidad de propietarios, informa dicha arquitecta: La Comunidad de Propietarios de DIRECCION002 tras el siniestro ocurrido recientemente encarga un informe consulta para determinar las posibles causas del siniestro y las actuaciones que podrían realizarse para resolver el problema en caso de que lo hubiese.... En el siniestro cayó la totalidad del peto de remate de la fachada posterior a Ia zona libre privada particular de las viviendas afectadas, desde su apoyo en el forjado inclinado de la cubierta hasta la coronación incluyendo parte del aplacado de ladrillo caravista de la viga de canto que une el forjado techo de planta 1 y el forjado inclinado de la cubierta, así como el canalón de chapa de toda la vertiente oeste.... Se trata de un conjunto de 24 viviendas unifamiliares distribuidas en una hilera de 10 viviendas adosadas con acceso desde la DIRECCION000, dos hileras de 7 y 3 viviendas adosadas con acceso desde la DIRECCION001, y dos bloques de viviendas pareadas en el interior de la parcela y con acceso desde la misma calle.
Cada una de las viviendas se desarrolla en 4 plantas: semisótano destinado a garaje y bodega, planta baja con zona de día principalmente, planta primera donde se ubican los dormitorios y una planta diáfana en bajocubierta. Todas las viviendas disponen de un espacio exterior privado que en unos casos es un jardín y en otros un espacio pavimentado.
Las zonas comunes propiamente dichas, están compuestas por un espacio libre privado y piscina, pasillos de comunicación entre las viviendas a nivel de planta baja y zona comunitaria de garajes en semisótano compuesta por pasillos y rampa central donde convergen los garajes particulares. Desde los pasillos del semisótano se accede a varios cuartos comunes de la urbanización con diferentes instalaciones.
Las fachadas de los edificios están realizadas con ladrillo caravista vitrificado de color rojo vino (modelo 3.,102 de Tejerías La Covadonga S.A) con junta de mortero color blanco. Se diferencian los zócalos de aplacado de piedra arenisca Bateig, así como los recercados de la misma piedra en huecos de carpintería exterior y terrazas, uniendo dos viviendas en este último caso. La fachada remata con una línea quebrada formada por una moldura de la misma piedra natural y albardilla superior que se eleva en los puntos donde se ubican las bajantes en fachada y forma un frontón triangular cogiendo dos viviendas.
Cabe destacar que cada frontón dispone de un elemento circular formado con moldura de piedra natural.
Con fecha 31 de enero de 2021, se produce un desprendimiento del peto superior de la fachada posterior de las viviendas de DIRECCION001 nº NUM002 y NUM004 completo y la mitad del nº NUM005. El peto se lleva consigo parte de las plaquetas de ladrillo caravista que revisten la viga de canto de hormigón que une el forjado techo de planta primera y el forjado inclinado de la cubierta, además del canalón de chapa que recoge el agua de la cubierta de teja del faldón y remata contra el peto de fachada.
La orientación de la fachada es suroeste por lo que debió producirse por una fuerza del viento proveniente del noreste.
Los vecinos describen que el desprendimiento se produjo de una sola vez.
La mayor parte de los ladrillos, fragmentos de la albardilla de piedra y cornisa de coronación de la fachada, quedaron esparcidos en las zonas exteriores privadas de las viviendas afectadas. El canalón quedó de una pieza. En la caída otros elementos se vieron afectados como los recercados y vierteaguas de piedra natural de algunos huecos de fachada y los cerramientos de división entre las zonas exteriores de las viviendas. También quedaron sin caerse algunas piezas inestables, pero con peligro de caída a corto plazo. En el momento en que se contrata la elaboración de este informe, se han eliminado todos los restos del desprendimiento y limpiado las zonas afectadas. Se ha colocado una marquesina metálica de protección de las plantas bajas y unos plásticos en la parte superior de la fachada para que el agua de lluvia discurra hasta la fachada.
Describe la perito el detalle constructivo de los petos de remate de las fachadas examinado el plano de proyecto: Se observa que los petos de remate de las fachadas están formados por media asta de ladrillo caravista, rematados por una albardilla de piedra con moldura que sobresale del plano de la fachada. El ladrillo de media asta está apoyado sobre el aplacado de ladrillo que forra el frente de la viga de hormigón de gran canto y el forjado inclinado de la cubierta. El canalón es en forma de V con un lado vertical junto al muro de ladrillo. También está representada la unión del canalón con la bajante. El peto tiene una altura variable, con el punto más alto en el vértice del triángulo central.
Informa además la perito sobre las causas del desprendimiento y el estado del siniestro al momento de elaborar el informe: Es la consecución de varios factores lo que ha llevado a que el siniestro se produzca.
Finalmente, la fuerza del viento ha provocado el vuelco del peto.
Como consecuencia de las inclemencias meteorológicas, los elementos de fachada están expuestos a sucesivas dilataciones y contracciones de la fábrica de ladrillo caravista que van deteriorando la estabilidad mediante microdesplazamientos que con el tiempo conllevan pequeñas grietas en el paramento vertical.
Por otra parte, la acción del agua en el punto más delicado en este caso, que es el apoyo de la fábrica de ladrillo en el forjado inclinado de la cubierta, hace que el mortero de agarre vaya perdiendo sus funciones y favorezca la desolarización del ladrillo y el mortero.
Concretando en la solución constructiva del edificio, se analizan las distintas partes. Conviene señalar que no se ha podido hacer visita a la cubierta y que todas las cuestiones están basadas en la observación a pie de calle, fotografías del siniestro y documentación del proyecto de edificación.
La primera hilada de ladrillo caravista está apoyando sobre el aplacado de ladrillo que reviste el frente de la viga de canto de hormigón y una base de mortero sobre el forjado inclinado de la cubierta. No parece por los restos del derrumbe que exista ningún anclaje metálico que trabe la fábrica de ladrillo a la estructura, por lo que la adherencia sólo depende de las propiedades del mortero de agarre.
El canalón de chapa tiene forma de V con un lado vertical apoyado en la fábrica de ladrillo. La parte superior está plegada y se introduce en la fábrica mediante una roza horizontal
El canalón y el ladrillo son materiales que se comportan de manera muy distinta. En la actualidad y debido al movimiento estructural, al de la fábrica e incluso al de la propia chapa, el canalón está separado del paramento vertical en muchos puntos, favoreciendo el paso de agua o nieve (principios de enero) que actúan directamente en la zona del apoyo. La roza ejecutada para alojar el canalón se encuentra totalmente desprotegida en estos tramos y conforma otro punto débil.
La media asta de ladrillo caravista está rematada por una cornisa de piedra natural y una albardilla del mismo material que los recoge. La moldura vuela del plano de la fachada y en caso de que se produzca una fuerza horizontal sobre el peto por la parte posterior, podría favorecer el vuelco.
El peto se desarrolla en tres niveles y se remata con una línea quebrada inclinada que define un triángulo. El detalle se repite cada dos viviendas, siendo estos frontones triangulares junto con el remate de la fachada lo que caracteriza de forma singular al conjunto de la edificación. El nivel 1 tiene una altura total desde el apoyo en el forjado de unos 40 cms, el nivel 2 de 70 cms y el vértice del triángulo está a 145 cms aproximadamente. La cornisa da rigidez al conjunto, pero en caso de que falle la estabilidad en la base todo ello se comportaría como conjunto unitario.
Concluye la perito: Tras el análisis del elemento siniestrado se deduce que en la actualidad el apoyo de la fábrica de ladrillo por encima del forjado de cubierta no es estable y la actuación propuesta irá dirigida a su estabilización. Por un lado, se trata de reconstruir la parte siniestrada garantizando la reposición y por otro, la estabilización del resto de remates de fachada en caso de que fuese necesario tras su comprobación; es necesario reconstruir la parte siniestrada así como comprobar el estado del resto de petos de remate de la fachada en las demás viviendas de la urbanización.
Incorpora la arquitecto doña Irene diversas fotografías y planos que ilustran lo informado por la misma.
TERCERO.-En fecha 3 de febrero de 2021 Arruti. Md, emitió informe sobre el siniestro que nos ocupa, informando: El domingo 31 de enero de 2021 se produce un derrumbamiento de parte del murete de cumbrera, de la zona interior de DIRECCION002, en Lardero (La Rioja) concretamente la zona correspondiente a las terrazas de las viviendas situadas en la DIRECCION001 NUM002- NUM004- y NUM005.
Dicho derrumbamiento se produjo aproximadamente a las 23:00. Parece ser según afirman que se esa noche, el viento soplaba fuerte pero no de una manera excesiva.
El murete se desploma en de un solo golpe dejando algunas piezas inestables y con posibilidades de caída inmediata.
El lunes día 1 de febrero, se realiza una primera visita a la zona afectada y se comprueban los daños ocasionados.
Se puede observar que la caída del murete, además de romper el mobiliario de la terraza de los propietarios ha producido daños en el cerramiento de las terrazas y en algún alfeizar de ventana, también ha arrastrado consigo la canal, dos cazoletas conectoras a las bajantes y varias tejas de la esquina de la vivienda número NUM002.
El mismo día 1 se inician los trabajos de retirada de escombro en las zonas donde se garantiza que no se van a producir más desprendimientos.
El martes día 2 de febrero se sube al tejado y se retiran los materiales que se prevé que puedan desprenderse de forma inminente, mediante la ejecución de trabajos verticales.
Una vez retirados esos materiales se procede a comprobar el estado del resto del murete y a retirar la totalidad de los escombros producidos por el derrumbe.
Informa además: Tras una inspección visual desde la cubierta, partiendo de la sección resultante del desprendimiento y de la parte de la fachada que aún permanece en la vertical, se desprenden las siguientes causas, que por la concurrencia de todas o de alguna de ellas, han motivado los desprendimientos:
-El murete de ladrillo cara vista de la fachada, no apoya al menos las 3/4 % partes del mismo sobre el forjado de cubierta, de hecho, ni siquiera apoyo la mitad de su anchura. Por lo tanto, el apoyo es inferior al marcado por el CTE.
-El empuje de la estructura del edificio motivado por la dilatación de la cubierta es absorbido directamente por ese murete de ladrillo que casi no está apoyado. No se ha interpuesto una tira longitudinal de aislamiento que pudiera absorber esos empujes, ni tampoco aislamiento bajo la chapa del pesebrón.
-La abertura longitudinal realizada durante la obra para insertar la canal de chapa, aun contribuyó más al debilitamiento del murete.
-El peso excéntrico de la moldura superior perimetral de piedra, desplazaba el centro de gravedad del murete hacia el exterior.
Se comprueba el resto de las zonas del murete perimetral que la chapa que forma el canal de evacuación de aguas pluviales se encuentra separada del murete, y se observa como la separación es hacia el interior, movimiento normal que demuestra el empuje de la cubierta sobre el murete. Esta circunstancia facilita la entrada de agua que aún puede empeorar más la estabilidad del murete.
Y se propone: actuar de urgencia, utilizando medios de seguridad para trabajos en altura, revisando la estabilidad de todos los muretes para evaluar la estabilidad a corto plazo, asegurar la zona de desprendimiento con la colocación de una lámina impermeable provisional que impidan la entrada de agua a las viviendas y que debiliten aún más la estabilidad del conjunto.
Una vez realizado el informe de reconocimiento global, se propondrían soluciones de estabilización de las zonas afectadas.
Se incorporan al informe diversas fotografías que ilustran lo informado.
Arruti md emitió factura de fecha 5 de marzo de 2021 a cargo de la comunidad de propietarios por importe de 4102,19 euros por los trabajos ejecutados los días 2 y 3 de febrero de limpieza, desescombro, y retirada de materiales a contenedor y retirada materiales en tejado y colocación de plástico mediante trabajos verticales, y los trabajos ejecutados el día 3 de marzo de retirada de plástico y sujeciones y suministro y colocación con rastreles de lámina impermeabilizante transpirable, y por alquiler de andamio y marquesina.
Arruti md emitió además a cargo de la comunidad de propietarios factura de fecha 5 de abril de 2021 por alquiler de andamio y marquesina en el mes de marzo por importe de 688,60 euros; factura de fecha 10 de mayo de 2021 por alquiler de andamio y marquesina en el mes de abril por importe de 594 euros; y factura de fecha 10 de junio de 2021 por alquiler de andamio y marquesina en el mes de mayo por importe de 540 euros.
El testigo don Abilio declara que es director de producción de la empresa Arruti, su empresa realizó la retirada de escombros de las terrazas, montaron andamios para comprobar si había partes que no estuviesen seguras, le dio aviso la administración de fincas, era una actuación urgente, había riesgo para las personas y para los bienes. Colocó la lámina impermeabilizante, se utiliza para impedir el paso del agua, está correctamente colocada e impide la entrada de agua al interior de la vivienda, era una solución transitoria hasta la solución definitiva. La factura que dice marzo tiene que ser un error, tuvo que ser febrero, no pudo estar tanto tiempo así, la comunidad empezó a plantear que lo mismo podía pasar en todos los edificios, hubo un proyecto, presentaron su opción, no la admitieron, lo contrataron a otra empresa, no tuvieron conocimiento de humedad, hubieran ido, nadie que le entra agua en casa no dice nada. Cree que la humedad no puede ser por arriba, es difícil que no haya en el techo viniendo de arriba, o en el cajón de persiana, junto a la puerta del salón pueden ser varias opciones. Esta tela se pone habitualmente debajo de las tejas para que si se rompe una teja el agua no pase al interior. Trabaja con Iuris, es la administración de fincas que le llamó. El murete que se cae era parte de la fachada, no es arquitecto. El plástico que colocaron era de construcción lo ponen por toda la zona que se ha caído, estuvo poco porque se sustituyó por la lámina, en cuanto se pudo suministrar el otro material, fue inmediato prácticamente porque era una época que había mucha lluvia, viento..., no puede decir si fue al día siguiente que pusieron la lámina, supone que fue al día siguiente porque eso no se podía dejar así. Las marquesinas se dejaron como medio de protección, para evitar daños por caídas.
CUARTO.-El perito don Lucio, de Basurto Rivas SL, emitió informe en fecha 26 de diciembre de 2021, por cuenta de la aseguradora AXA, con la que la propiedad de la vivienda DIRECCION001 nº NUM005 tenía concertada póliza de seguro del hogar, informando el perito: Fecha del encargo 26/10/2021...El riesgo cuenta con un nivel de conservación y mantenimiento correcto de acuerdo con su antigüedad sin que presente elementos o circunstancias que pudieran suponer una agravación del riesgo. ... Según declaración en su momento formulada por la Asegurada, como consecuencia de un episodio de fuertes vientos acaecido en la localidad de Lardero el pasado día 31 de enero de 2021, se ha producido el desprendimiento del peto superior de la fachada posterior de la viviendas DIRECCION001, NUM002 y NUM004 por completo y parcial en el riesgo ( DIRECCION001 NUM005).
La avería fue reparada por la compañía aseguradora de la Comunidad FIATC por la Póliza NUM006 , de acuerdo con expediente de su referencia NUM007
El Asegurado sin embargo, como consecuencia del desplome del peto superior y del tiempo que se tardó en su reparación sufrió daños y desperfectos en el patio propio y en el interior de la vivienda que no han sido atendidos por el seguro de la Comunidad por lo que se apertura expediente por la garantía de Protección jurídica a fin de evaluar y poder reclamar los mismos.
lnspección Pericial:
Personado en el riesgo comprobamos que se ha procedido a la reconstrucción del peto que se desplomó en su día, pero no así a la reparación del murete y valla de separación del patio del Asegurado y su colindante, este desperfecto será considerado al 50o/o con el colindante.
Se nos refiere además el deterioro del mobiliario de jardín (mesa y sillas), que al parecer fueron impactados por el murete en su caída y han sido desechadas por lo que no han podido ser verificadas "in situ". No obstante, hemos tenido acceso al informe realizado por la arquitecta Irene, donde se incluyen fotografías del día del suceso y se aprecia el mobiliario dañado.
Por otro lado, consecuencia de las lluvias posteriores y la caída "libre" a lo largo de la fachada del agua de lluvia, se han producido filtraciones de agua hacia el interior del riesgo que interesan al parquet y paredes del salón en planta baja y de dos dormitorios en la planta primera.
Los daños sobre las paredes de salón y dormitorios generan a su vez un años consecuencial de carácter estético que hacen necesario la aplicación de pintura al resto de paramentos de las estancias a fin de igualar el color de las mismas.
Es de reseñar que para la ejecución de los trabajos el Asegurado debe abandonar su domicilio (deshabitación) por un tiempo de aproximadamente un mes.
De nuestra visita, inspección y verificación de circunstancias que concurren en el caso nos encontramos ante desperfectos originados por el desplome de un peto de fachada del edificio siendo este un bien comunitario.
La causa del desplome definitivo del peto es la acción del viento, por tanto un fenómeno meteorológico externo, inclemencia que según nos informan se encontraría amparada por la Póliza de Comunidad contratada con FIATC, y a quien entendemos que en base a dicha cobertura correspondería reclamar por los daños en el continente ( no así el contenido, Muebles de jardín que no estarían contratados como bien asegurado por la citada póliza).
Valora el perito los daños en el continente en 5328,80 euros, y los daños en el contenido, conjunto de mesa y sillas de jardín, en 895 euros, y 32 días de alojamiento para dos personas en 1520,06 euros.
Incorpora el perito a su informe cuatro fotografías relativas a los daños informados en paredes y parquet con la fecha 28 de octubre de 2021, coincidente con la fecha del encargo que consta en el informe, 26 de octubre de 2021.
En el acto del juicio informa el perito que le encargan el peritaje en octubre de 2021 por que la garantía de protección jurídica porque al asegurado no le estaban atendiendo los daños, acude en octubre, el peto estaba reparado, el tono del ladrillo de la zona reconstruida es de distinto tono que el del resto de la fachada, el origen de los daños es un desprendimiento del peto, un elemento de ornato que tiene un vicio propio simplemente apoyado en el forjado y con el paso del tiempo y un golpe de viento se ha acabado por desprender, no tiene elemento de unión con el resto del edificio, la fachada que está debajo del peto o la cubierta, estaba apoyado directamente en la fachada por gravedad, pero sin unión ni agarre a ningún elemento estructural, es un elemento puramente decorativo, no cierra el edificio, está al aire a los dos lados, no tiene ninguna función de cerramiento, la fachada es continua, con alguna junta de dilatación en algún punto, al caer el peto arrastra el canalón de recogida de aguas pluviales, el agua ya no está canalizada y va filtrando por el muro tambor o la junta de dilatación hasta el forjado y se va extendiendo por adherencia y genera los daños. No ha visto la cubiertas, ha visto los informes, puede ocurrir que se hayan producido grietas en los lados y en la zona central no, el agua filtra en la misma vertical del peto, se le ha comentado pero no ha visto los plásticos, la cubierta tiene sus ondulaciones el agua puede filtrar si no está muy bien sellado, puede limitar pero no impedir la entrada de agua, las paredes afectadas por humedad eran las de la fachada posterior, en las dos habitaciones superiores en la parte baja de la pared y en el suelo por debajo de la carpintería de salida al patio, puede ocurrir que no haya humedades por el cajón de la persiana, por el punto de ruptura de la caída libre, el agua que antes estaba canalizado tiene que discurrir por algún sitio, no tiene ninguna duda, las fotografía de arriba es el salón y el parquet en la salida al patio, las de abajo son de las habitaciones, en el salón se ve el parquet totalmente abarquillado, del enchufe hacia abajo estaba todo húmedo, en el suelo tres o cuatro metros de largo por medio metro de ancho, hizo el informe según unos presupuestos que presentó el asegurado, cotejó y comprobó que eran conformes al precio medio de mercado, sustituir y lijar y barnizar el resto, valoró la pintura de todo el salón, detallando daños directos y daños estéticos, techos no, solo paredes, si no recogió el techo es porque no lo vio afectado, en las habitaciones las humedades por debajo de los enchufes y el parquet oscurecido por humedad; se colocó en el forjado y por absorción va subiendo, el rodapié normalmente hay que desclavetearlo y se suele romper y se suele valorar la sustitución, valoró el dañado. Un mes de reparación es demasiado tiempo, pero hay que mover muebles, lo habitual suelen ser ocho días, más de diez o doce días no. Podrían ser veinte días, se puede alargar, treinta días un poco exagerado puede ser, alquileres por menos de un mes no suele ser habitual. En su informe interviene para tasar los daños y hacer la valoración, no ha subido a cubierta, ni vió el peto desprendido, ya estaba reparado, el parte no se lo abren por las garantías de daños, se le pide un informe sobre daños, y las causas se le justifican por el informe de una arquitecta contratada por la comunidad de propietarios, por la garantía de protección jurídica. Solo aporta cuatro fotografías, ya se ven los daños en las paredes, el escaneo de las fotografías no es muy agraciado, han perdido definición, en las originales se aprecia la humedad en línea horizontal, la válvula del radiador estaba perfectamente y no vió fuga en el parquet, los daños directos son 35 metros, las fotografías no son mediciones sino vestigios de lo que ha ocurrido y las paredes las ha medido, sacó esas fotos, para acreditar los daños en pinturas y parquet son suficientes, la caída del peto de fachada es el 31 de enero, si se hubiera colocado un canalón de forma provisional canalizas el agua de lluvia y de producirse las filtraciones hubieran sido muchísimo menores, el sistema de impermeabilización puede ser el adecuado, son suposiciones de cosas que no ha visto, que desconoce, que ha dicho otra tercera persona, no le han comentado durante cuánto tiempo estuvo entrando el agua, no sabía de los plásticos, lo que sabe es que se había dado parte a la compañía de seguros de la comunidad y no le atendían los daños en el interior de su vivienda. Los daños en el salón después de lo ocurrido, con humedades en la pared entiende que la causa es toda la misma, las filtraciones de agua de lluvia, no hay otro tipo de conducción en esa zona, por poder puede ser un deficiente sellado, trabajos de pintor tres o cuatro días si hay que desmontar muebles, en el salón hay que levantar, colocar las nuevas, lijar barnizar esperar uno o dos días de secado volver a barnizar..., tres manos, pintar el salón, quince o veinte días, no sabe si se hicieron a la vez lo de arriba y lo de abajo o no simultáneamente, por mitades no se pueden hacer, por partes, generas una línea de corte del barniz que se ve. Podría haberse aplicado un IVA reducido. No vio el resto de dependencias de la vivienda salvo por las que tuvo que pasar. El informe que le facilitan de la arquitecta que sí vió los daños es bastante completo, el canalón está en el patio, no estaba en la cubierta, no hay recogida de aguas, si la lona se coloca muy muy bien y sellada podría ser suficiente, pero las cubiertas son curvas, el sistema de uve con el tiempo el agarre se va deshaciendo y el elemento se cae, es un vicio propio del edificio, si el agua se filtra en las fisuras por el interior del muro tambor, de la cámara, puede no tocar el techo ni la caja de la persiana. En una habitación había un escritorio debajo de la ventana, en el otro no lo recuerda, no puede ser de apoyar los pies, la mancha está donde los enchufes, al lado del escritorio, los radiadores estaban debajo de las mesas, ve una mancha longitudinal; en el salón se ve la afección en la zona de la carpintería y en la misma pared donde no está la carpintería. Valora seis sillas, no las vió, se le presentó un presupuesto de seis, en las fotografías se ven al menos tres y ese tipo de sillas habitualmente se venden por lotes.
QUINTO.-En fecha 14 de diciembre de 2022 el perito don Carlos María de Servicios Periciales Pertasa SLU emitió informe pericial por cuenta de la aseguradora Fiatc, en el que el perito informa: El día 1-2-2021 efectuamos visita de inspección pericial al lugar del siniestro en compañía del Sr. Constancio, propietario de la vivienda unifamiliar adosada nº NUM002, perteneciente a la C.P. DIRECCION002 en Lardero (La Rioja).
El Sr. Constancio nos informa de que el día 31-01-2021 aproximadamente a las 23:30 h de la noche se produjo el desprendimiento parcial del antepecho de ladrillo caravista de la fachada posterior de la comunidad de propietarios asegurada.
El antepecho desprendido se encuentra ubicado en las fachadas posteriores de las viviendas unifamiliares adosadas nº NUM002, NUM004 y NUM005 ubicadas en la DIRECCION001, perteneciente a la C.P. DIRECCION002 en Lardero (La Rioja)
Según nos informa posiblemente este desprendimiento se ha producido a causa de la acción del viento acaecido en la zona.
A causa del derrumbe del antepecho se ocasionan los siguientes daños en la fachada de la comunidad:
a) Rotura de antepecho de caravista con remate superior de albardilla.
b) Rotura de canalón de pluviales de chapa.
c) Rotura de un aro decorativo situado en el antepecho desprendido de fachada.
d) Alféizar de la ventana en la vivienda nº NUM002 en DIRECCION001.
e) Muretes de caravista separadores de terrazas de las viviendas nº NUM002, NUM004 y NUM005.
f) Vallas metálicas existentes sobre los muretes separadores de las terrazas de las viviendas nº NUM002 y NUM004.
Los fragmentos desprendidos del antepecho cayeron sobre las terrazas de tres viviendas, generando los siguientes daños:....
c) Vivienda DIRECCION001 nº NUM005
- Mesa
- 3 ud. Sillas.
- Baldosas de suelo de terraza....
Aunque desconocemos la velocidad de viento que hubo en Lardero el día del siniestro, contemplando como velocidad de viento la que se indica en el Observatorio Meteorológico de Logroño ( 78,30Km/h), entendemos que no es una velocidad de viento exagerada y elevada como para poder derribar el antepecho de la zona de cubierta del inmueble asegurado.
En nuestra opinión la causa real del siniestro es la degradación de los materiales aglutinantes que conforman el antepecho....
El asegurado encargó a una empresa la retirada de escombros, la colocación de un andamiaje en fachada y la colocación de elementos de protección en cubierta para evitar la entrada de aguas de lluvia.
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El día 25-07-2022 Fiatc Mutua de Seguros nos envía un encargo pericial solicitando nueva intervención con visita a la vivienda nº NUM005 a fin de poder revisar si los daños que actualmente están reclamando corresponden al siniestro.
ANTECEDENTES
En la inspección pericial efectuada en fecha 1-02-2021 el Sr. Elias, propietario de la vivienda unifamiliar adosada nº NUM005 situada en DIRECCION001 en Lardero (La Rioja), solamente nos efectuó reclamación de los siguientes daños sufridos en su vivienda:
Rotura de varias baldosas del solado de la terraza.
Daños en murete fabricado de ladrillo caravista y verja metálica colocada sobre dicho murete de separación entre las terrazas de las viviendas nº NUM004 y nº NUM005.
Rotura de una mesa de terraza.
Rotura de tres sillas de la terraza.
Con posterioridad a nuestra visita en ningún momento el propietario de la vivienda nº NUM005, Sr. Elias, nos ha reclamado la aparición de nuevos daños en su vivienda.
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El día 29-07-2022 nos personamos en la vivienda nº NUM005 y efectuamos visita de inspección pericial a dicha vivienda en compañía del Sr. Elias, propietario de la misma.
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El Sr. Elias nos comunica que aproximadamente a finales del mes de Febrero de 2021 aparecen unos daños en el interior de su vivienda provenientes de la zona de cubierta que quedó al descubierto, motivados por filtraciones de agua de lluvia por alguna fisura existente entre el forjado de la cubierta y el cerramiento exterior de fachada de ladrillo caravista.
El Sr. Elias nos dice que el agua de lluvia penetraba por estas fisuras cayendo al interior de su vivienda y generando los siguientes daños:
Planta 1ª
a) Dormitorio nº1
- Daños en pintura de techo.
- Daños en pintura de la pared que corresponde al cerramiento exterior de fachada.
- Daños en el parquet del solado.
b) Dormitorio nº2
- Daños en pintura de la pared de cerramiento exterior de fachada.
Las manchas se encontraban ubicadas en la zona de pared que colinda con la vivienda nº NUM008 en su parte inferior junto al solado.
Nos dice que en la parte superior de la pared ni en el techo aparecieron manchas de humedad.
- Daños en parquet de solado.
Planta Baja
a) Salón
- Daños en pintura de techo.
- Daños en la pared de cerramiento exterior de fachada.
- Daños en parquet de solado junto a la ventana de salida a la terraza.
El Sr. Elias nos comunica que han tenido que realizar la pintura de techo y todas las paredes de las tres estancias que resultaron afectadas, por su garantía de Daños Estéticos.
El Sr. Elias nos informa de que para poder acometer los trabajos de reparación de los daños en pintura de todos los paramentos y del parquet de las dependencias afectadas tuvieron que desmontar los muebles y ausentarse de la vivienda durante un mes.
Nos dice que los muebles los dejaron en la propia vivienda guardados en otras dependencias.
El Sr. Elias nos dice que la aparición de los daños en el interior de la vivienda se los notificó en su momento al Administrador de la comunidad.
En esta visita le solicitamos al Sr. Elias si nos pudiera facilitar la documentación relativa a la reclamación efectuada (facturas, etc...). Nos dice que le ha indicado su abogada que no nos aporte nada.
INTERVENCIÓN PERICIAL
A fin de poder entender la reclamación de los daños que efectúa AXA Seguros en nombre del Sr. Elias y determinar si éstos pudieran corresponder al siniestro que nos ocupa, procedemos a efectuar las siguientes apreciaciones:
a) El siniestro se produjo el día 31-01-2021.
b) En la terraza de la vivienda nº NUM005 solamente se produjo la rotura parcial del antepecho de la parte superior de fachada en la zona de cubierta.
La parte de antepecho desprendido colindaba a la vivienda nº NUM004.
c) Parte de los fragmentos del antepecho derribado de fachada cayeron sobre la terraza de la vivienda nº NUM005, siendo ésta la menos afectada de las tres terrazas dañadas.
d) En nuestra visita de inspección pericial efectuada en fecha 1-02-2021 el Sr. Elias solamente nos reclamó y así se verificaron daños en algunas baldosas de la terraza y la rotura de una mesa y tres sillas que se encontraban depositadas en la terraza.
e) Los días 2 y 3 de Febrero de 2021 por parte de una empresa enviada por la comunidad se colocaron en la zona de cubierta que quedó al descubierto unos plásticos a fin de proteger y evitar en caso de lluvias se produjeran filtraciones al interior de las viviendas.(Se adjuntan fotos y copia factura).
f) Sr. Elias nos comunica que en la planta 1ª de su vivienda, en el dormitorio nº2 la mancha de humedad que apareció en una pared se encontraba ubicada en la parte inferior junto al solado en la zona del dormitorio que colinda con la vivienda nº NUM008.
En este dormitorio nº2 nos dice que no se manifestaron daños ni en el techo ni en la zona que colinda con el dormitorio nº 1.
g) El Sr. Elias nos reclama que a causa de la reparación de los daños en pintura y de parquet de los dos dormitorios y del salón han tenido que ausentarse de la vivienda durante 32 días.
Entendemos que este periodo de tiempo de ausencia para ejecutar la reparación de los daños reclamados es elevado, dado que los trabajos que se indican han sido ejecutados en dichas dependencias entendemos que con 16 días de ausencia habría sido suficiente.
h) En nuestra visita observamos que han sido reparados todos los daños reclamados en pintura y parquet de los dos dormitorios y del salón.
i) La mesa y cuatro sillas de la zona de terraza han sido repuestas.
j) En esta visita podemos apreciar que no se ha efectuado la reparación del solado de terraza, ni del murete separador de terrazas.
k) En relación a la valoración de daños reclamada indicamos que la partida correspondiente a fabricar cerramiento de chapa perforada e instalación sobre murete, y reparación y ajuste de murete de ladrillos por un importe de 925 € + IVA, ya se encuentra contemplado en el Informe Pericial emitido por nuestra parte.
l) En el Informe Pericial emitido por Basurto Rivas Servicios Periciales se indica que el murete separador es propiedad al 50% con la vivienda colindante.
También indica que el peto desprendido de la fachada es un bien comunitario.
Según información recabada, en el Artículo nº5 del Régimen de Estatutos de la Comunidad se indica que "los cerramientos exteriores de fachada son de propiedad exclusiva del elemente privativo".
m) En los cajones de persianas de los dos dormitorios y el salón afectados por las filtraciones de agua de lluvia, no se apreciaron daños y según nos dijo el Sr. Elias, no presentaban daños.
En nuestra opinión, si el agua de lluvia hubiera filtrado a través de la cubierta también tendrían que haberse generado daños en los cajones de persiana de las ventanas de las distintas dependencias y éstos no han sufrido daño alguno.
CONCLUSIONES
Entendemos que habiendo sido instalados unos plásticos de protección en la zona de fachada y cubierta desprendida por parte de la comunidad en fechas 2 y 3 de Febrero de 2021, es imposible que a finales del mes de Febrero de 2021 (según manifestaciones del Sr. Elias) se produjeran filtraciones de agua de lluvia a través de esta zona que pudieran dar origen a la aparición de los nuevos daños reclamados en la vivienda nº NUM005.
Por nuestra parte, en ningún momento se nos comunicó la existencia de los daños que parece ser aparecieron a posteriori en la vivienda nº NUM005, por lo que no se pudieron inspeccionar a fin de poder verificar si hubieran tenido relación causa efecto con el siniestro objeto de estudio.
Tras analizar toda la información recabada podemos indicar que por nuestra parte nos ratificamos en el Informe Pericial emitido en su momento.
Análisis Cobertura:
- Según el Capítulo 6.3, Apartado 6.3.2 de las Condiciones Particulares de la póliza se garantizan los daños producidos por viento hasta el 100% del capital contratado, cuando la velocidad de viento sea superior a 70 Km/h.
- Según el Capítulo 6.4 de las Condiciones Particulares de la póliza se garantiza la R/C hasta el 100% del capital contratado.
- Según el Capítulo 6.3, Apartado 6.3.11, párrafo "9" de las Condiciones Particulares de la póliza no se garantizan los daños que tengan su origen en la falta de mantenimiento o desgaste de los materiales asegurados.
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R/C - R/C - Elias
Mesa de terraza metálica 1,00 285,00 - 285,00 € 25 % 71,25€ 213,75 € - 213,75 € - 213,75 €
Sillas de terraza en vivienda nº NUM005 3,00 45,00 - 135,00 € 25 % 33,75€ 101,25 € - 101,25 € - 101,25 €
Sustitución baldosas afectadas en vivienda nº NUM005 1,00 250,00 - 250,00 € 15 % 37,50€ 212,50 € - 212,50 € - 212,50 €
Subtotal 670,00 € 142,50 € 527,50 € - 527,50 € - 527,50 €
Dado que en nuestra opinión el derrumbe del antepecho se ha producido por la degradación o desgaste de los materiales que los conforman, entendemos que la reconstrucción del mismo no sería objeto de garantía, aunque los daños que ha ocasionado a terceros serían indemnizables.
En el acto del juicio informa el perito el siniestro fue el 31 de enero de 2021 y él hizo la visita el día 1 de febrero, cogieron los datos y las reclamaciones de daños que les hicieron, subió cuando se puso andamiaje para ver cómo estaba la protección en la zona de cubierta, es la impermeabilización de la página 36 de su informe, entiende que era suficiente, no sabe si a posteriori tuvo fisuras, es una lona impermeabilizante sin más, es suficiente para que no produzca humedades hasta que se arregle, el antepecho le dicen que se cayó por el viento, 76km hora entiende que no es elevada para tirarlo y por eso considera una degradación, no tuvieron constancia de otros daños a causa del viento, el antepecho se cae de forma longitudinal desde el 16 hasta parte del 20; reclamaron daños en la NUM002 y en la NUM004; en la primera visita solo le reclamaron daños en el murete sillas y mesa y baldosas, y no ha tenido constancia de daños ni por humedades ni por otra cosa en la vivienda NUM005 hasta el 25 de julio de 2022, como año y medio después, solo reclaman daños en la NUM002 pero no eran por filtraciones del tejado decían por impacto en un grifo en la terraza, se producen daños en el salón, pero el grifo funcionaba correctamente y se descartó que fuera por el siniestro, no ha visto daños por agua en el nº NUM005, ya estaba todo reparado, salvo el murete separador y el solado de la terraza, no vio los daños en el interior de la vivienda, el dueño de la vivienda le hablaba que tenía daños en dos dormitorios de la planta primera en el techo y en pared y en el parquet y en dormitorio dos en la parte inferior pegando a la vivienda NUM008, y en el parquet y en planta baja en el salón daños en el parquet junto a la puerta de salida a la terraza y en la pared. El cerramiento de fechada tiene ladrillo caravista que vuela cinco cms al exterior, en la zona de forjado es plaqueta por la zona de cámara que caiga solamente por un sitio no lo ve factible, si filtra agua arriba y luego al salón los cajones de persiana que suelen ser de aglomerado es normal que sufran daños, en ningún momento se le han reclamado esos daños ni los pudo ver, con los trabajos que se hicieron para evitar la entrada de agua entiende que no es posible las filtraciones ,no valoran los daños en pintura y parquet ni la inhabitabilidad, para los daños y lo que hicieron el tiempo de inhabitabilidad de 32 días es muy elevado, entiende que en una semana es habitual hacer el parquet, y la pintura una vez vaciados todos los muebles es tapar y pintar con 16 días en total sería suficiente. Contempla la mesa y tres sillas baldosas de la terraza y murete separador. Se le reclaman tres sillas. En la visita de junio de 2022 hay cuatro sillas, hace una valoración a precios de mercado. Lo normal es contactar con el agente de seguros, si su compañía de seguros no le dice que vaya supone que la compañía no ha recibido reclamación, en este caso desconoce si ha tenido o no una reclamación, es un departamento diferente. La lámina impermeabilizante, entiende que es más que suficiente para evitar la entrada de agua, está cogida en cubierta y por el frente de cerramiento. Se pueden hacer de forma independiente los trabajos de pintura y carpintero de planta superior y parquet, lo normal es hacer primero el parquet y luego pintar, se puede pintar arriba y hacer el parquet abajo, no entra si han estado dos o un operario siete días cree suficiente para el parquet y una semana para la pintura, ya retirados los muebles. Hay dos dormitorios afectados no recuerda si son dos personas o tienen hijos..., el salón abajo no se podía habitar, entiende que por el tema de movimiento de gremios el que haya una habitabilidad..., el sótano no sabe si estaba habitable, la dueña le dijo que había notificado los daños a la comunidad, y que su abogado le había dicho que no les aportase nada, no sabe si ya estaba la reclamación judicial. No sabe por qué Fiatc no le dio ningún documento. En abril estuvo en la vivienda NUM002, y tomó fotografías de la cubierta, los plásticos los habían instalado el día 2 y 3 de febrero, entre febrero y abril ha estado varias veces, Tiene un presupuesto que aporta de Arruti, no sabe cuándo quitan los plásticos, y ponen la lámina, le dicen que los daños son a final de febrero, no sabe si a la aseguradora le habían reclamado antes de julio de 2022, a él no se lo ha dicho, desde abajo no se puede ver cómo está colocado el plástico. El peto es el cerramiento exterior de las viviendas, es un antepecho de protección para que no se caiga la gente si sube a la cubierta, no es ornamental es un conjunto, el cerramiento va de la planta baja hasta arriba, en esta caso que son viviendas adosadas hay un único cerramiento, abajo cierra las viviendas y arriba para que la gente no se puede caer, sujeta el canalón embebido en la cubierta, si no está el peto el canalón hubiese sido volado en fachada, cree que por la cámara no ha podido filtrar, hubiese afectado a techos y cajones de persianas pegados al techo, puede ser que llegue hasta el forjado de la primera planta y se filtre, miró el tema de viento el día del siniestro, precipitaciones en febrero no miró, lo ha mirado ahora y la pluviometrías no son elevadas, valoró las sillas a precio de mercado, desconoce si alquilan una casa por días, también podían ir a un hotel de similares características, no lo ha valorado porque no se lo han reclamado.
SEXTO.-En fecha 22 de octubre de 2021 Cerrajería José Luis Bazo presupuestó la reparación del muro colindante en 1850 euros más IVA.
El 22 de octubre de 2021 doña Reyes abonó 1332,73 euros a Airbnb por alojamiento, confirmado alojamiento del 1 al 29 de noviembre de 2021; y el 17 de noviembre abonó 134,65 euros, confirmado alojamiento del 29 de noviembre al 2 de diciembre de 2021, en zona DIRECCION003 de Lardero, dos habitaciones con piscina.
En fecha 9 de diciembre de 2021 Construcciones, Reformas y Decoración Aldo Romaní SL emitió factura a cargo de doña Reyes por importe de 4209, 53 euros por el concepto Reparación de daños según presupuesto NUM009 de fecha 14/09/2021
En el acto del juicio, el testigo don Felix, de Aldo Romaní, declara que recuerda los trabajos en la vivienda ,un año antes habían hecho una reforma, lijar dos habitaciones de la planta primera, luego ejecutaron en noviembre cuando hizo los trabajos ya estaba repuesto el peto, hizo un presupuesto antes de la reparación y el peto no estaba reparado, tenía metida humedad en toda la pared arriba y abajo, opina que por la cámara de aire, en la parte de arriba cogía un poco oscuro el barniz, en la parte de abajo había charco y como metro y medio o dos metros totalmente levantado el parquet, había más humedad a la derecha e iba bajando, no tuvo duda de la causa de los daños, el parquet de las habitaciones de arriba el rodapié se había movido el parquet estaba bien adosado, se había oscurecido y no hubo que cambiarlo, el de abajo se había levantado le dieron holgura, había mucha agua, hubo que lijar y barnizar, había que pintar todo porque los colores no salen iguales, el techo también tenía cogida humedad, por lógica afecta, no recuerda exactamente, cree que pintaron el techo, para poder trabajar tenían que salir de casa, hay que esperar que seque, hay que trabajar a deshoras..., tardó un mes más o menos, la madera nueva va encolada, luego dar barniz..., imagina que para pago le harían transferencia, eso lo lleva su hija, Reyes es clienta en dos o tres ocasiones, les llamó al poco de caerse el peto más adelante subieron dos o tres veces, exacto no lo sabe el presupuesto lo lleva su hija, él dice lo que hay que ejecutar y los precios, en la primera visita no da presupuesto, luego no recuerda si subió a los dos meses a los cuatro o a los seis cuando le piden presupuesto, entonces sí había humedad en la pared, no subió al tejado, tuvieron que esperar a que secase la madera igual diez días, en el momento en el que la maquinita les dice que por la humedad ya pueden trabajar, el presupuesto no sabe lo que llevaba, básicamente cambiar el suelo limpieza secado madera pegar lijar dos veces y barnizar dos veces, un metro y medio por cuatro más o menos estaba levantado el parquet, no identifica las fotos del informe posiblemente sean sobre las que actuó, las fotografías pueden ser de salón y habitaciones, el rodapié un poco suelto y el suelo el color grisáceo pero no se había movido, solo lijar y barnizar, no recuerda si pintaron del mismo color o no, tiene su empresa y subcontrata, de parquets Julio estuvo uno o dos, de pintor dos personas, de su empresa dos personas, se iban alternando, tres o cuatro días para el parquet, luego se barniza pueden ser unos cuatro o cinco días, se puede hacer por veces pero no es la forma correcta, desocuparon todo el salón y lo hicieron de una tirada y queda perfecto, no le pidieron ninguna mejora en esta ocasión. No recuerda si pintaron el techo, en la parte de abajo la madera con agua, en la parte de abajo en la zona de abajo de la pared.
SEPTIMO.-En acta Junta General Extraordinaria de la comunidad de propietarios DIRECCION000 NUM000 a NUM001 y DIRECCION001 NUM002 a NUM003 de Lardero de fecha 25 de marzo de 2021 consta el siguiente orden del día: examen del estado de los antepechos de cubierta y toma de decisión al respecto, y que se adoptaron por unanimidad los siguientes acuerdos en relación al siniestro que nos ocupa:
1 que la solución técnica correspondiente y el coste inherente a la misma sea asumido por la comunidad de propietarios y no por cada uno de los propietarios afectados
2 que el importe correspondiente a dicha solución sea asumido de forma igualitaria entre las 24 viviendas que componen el edificio
En Junta General Extraordinaria de la comunidad de propietarios DIRECCION000 NUM000 a NUM001 y DIRECCION001 NUM002 a NUM003 de Lardero de 13 de mayo de 2021 se acordó por mayoría contratar los servicios de la constructora JMC para la ejecución de las obras, conforme al presupuesto aportado por la misma, y se acordó por unanimidad solicitar presupuesto para la ejecución de los otros 22 aleros, según la memoria redactada por Irene.
En el acta de la Junta General Ordinaria de la comunidad de propietarios DIRECCION000 NUM000 a NUM001 y DIRECCION001 NUM002 a NUM003 de Lardero de 17 de septiembre de 2021 consta: los asistentes de forma unánime coinciden en la necesidad de asegurar los petos restantes a fin de evitar la producción de daños personales o materiales, y la aprobación por mayoría de la propuesta de consultar la posibilidad de solicitar una financiación bancaria por el coste al que ascienda la obra a realizar.
En el acta de la Junta General Extraordinaria de la comunidad de propietarios DIRECCION000 NUM000 a NUM001 y DIRECCION001 NUM002 a NUM003 de Lardero de 21 de octubre de 2021 consta: toma la palabra el administrador e informa a los asistentes que tal u como se aprobó en la Junta General de 17 de septiembre de 2021 se ha consultado con varias entidades bancarias la posibilidad de obtener financiación bancaria por el coste total de la obra, a fin de poder obtener lo más rápidamente posible el importe total aproximado al que ascenderán las obras (100000 euros) y poder ejecutar dichas obras de consolidación de antepechos y sujeción de elementos comunes a la mayor brevedad posible, dado que las mismas afectan a la seguridad de personas y bienes.
Y la aprobación por mayoría de la solicitud de financiación bancaria por importe de 100000 euros.
En el acta de la Junta General Extraordinaria de la comunidad de propietarios DIRECCION000 NUM000 a NUM001 y DIRECCION001 NUM002 a NUM003 de Lardero de 27 de octubre de 2022 consta: toma la palabra el administrador e informa a los asistentes que las obras realizadas para la sujeción de los petos superiores de las fachadas privativas de las viviendas han finalizado y la obra se ha ejecutado de forma correcta conforme a lo previsto.
Informa además el administrador sobre el procedimiento que nos ocupa, interviniendo diversos propietarios, en relación con la reclamación judicial por parte de la propietaria de la vivienda nº NUM005, las obras ejecutadas por la comunidad de propietarios y la naturaleza de las fachadas, sin que se adopte ningún acuerdo al respecto.
RIOJA 2014 INTERIORISMO SL realizó por encargo de la comunidad de propietarios los trabajos de reparación de cubierta y fachadas afectadas por el siniestro, y de los restantes petos de cubierta de la urbanización, emitiendo las correspondientes facturas por los trabajos efectuados, por un importe total de 14455,49 euros en el año 2021 y de 105336,68 euros en el año 2022, siendo las últimas facturas de fecha 31 de agosto de 2022.
OCTAVO.-En el acto del juicio la demandante doña Reyes declara que el siniestro que afectó a su vivienda fue una noche de enero del 21, oyeron un estruendo tremendo, no sabe técnicamente lo que se había caído de la parte de arriba, volados canaleta... lo que vió en el suelo de su terraza fue que estaba todo reventado por el golpe, lo que cayó en su vivienda venía de la fachada de su vivienda, no conoce en detalle los Estatutos de la comunidad de propietarios, pero los conoce, habitualmente no asiste a las reuniones de propietarios, asiste su pareja, ella se lee las actas de reunión. Adquirió la vivienda en el año 2003, a nivel particular no ha hecho mantenimiento de la fachada, lo ha hecho la comunidad de propietarios, hace dos o tres años se cayó un rosetón de la fachada y lo arregló la comunidad. Los técnicos les dijeron que primero se pusieron plásticos y unas láminas impermeabilizante transpirable, todos los peritos han acudido varias veces a ver esto, los plásticos que se pusieron provocaron un chorreo de agua, caía el agua a chorretones, le ha informado al perito de su seguro privado, le adjuntaron todas las fotos y todos los informes, no tiene conocimientos técnicos para contestar porqué entró el agua, no era una entrada de agua que se viera como chorretón, pasadas unas semanas se aparecieron las humedades, no se veía la entrada de agua como chorretón, pasada una semana era una filtración suave y a los días aparece la filtración, llegan un fin de semana y se encuentran todo levantado, y humedecido, a las tres semanas o algo así percibieron algo de humedades, pasaron unas semanas hasta que se levantó el suelo, avisaron al administrador de la comunidad y a su seguro, tardó bastante en arreglarse la fachada, no querían hacer nada hasta que todos los peritos no vieron el desastre no adoptaron medida de correctora dentro de su vivienda, los del seguro recomendaron que las humedades terminen de salir, pero hasta no tener revisado por todos los peritos antes de arreglar nada no querían dar ningún paso, empiezan a salir humedades a las tres semanas, la canalización de la canalización la han hecho a través de su seguro privado, y en su caso telefónicamente han llamado unas cuantas veces, por escrito no. La reparación la ha tramitado a través de su seguro, presentaron presupuestos de todo al seguro de su vivienda que es el que estaba en contacto con el seguro de la comunidad, y Fiatc no contestaba. La reparación de las plaquetas de la fachada se realizó durante el verano, los andamios estuvieron puestos muchos meses, el arreglo cree que acabó en verano, los andamios estuvieron puestos muchos meses, se retiraron en verano, hicieron varias fases, primero un apaño y luego el ladrillo. El perito de su seguro ha acudido la primera vez a ver la terraza cuando se recogieron los escombros, luego cuando las humedades interiores antes de reparar nada, no recuerda si en ese momento ya se había reparado o no el peto de fachada. Estuvo antes de octubre de 2021, han tardado tanto en arreglar todo porque querían seguir el procedimiento correcto, hasta noviembre de 2021 no arreglaron la parte de dentro. No sabe sí el perito tomó las fotografías. Las humedades fue todo progresivo. Los daños están en la terraza, revientan las vallas de separación de las terraza, interiores: salón donde más desperfecto tienen, el suelo, cuatro fotografías del informe de Basurto, primera fotografía lamas de parquet levantadas junto a la puerta de salida a la terraza, faltan las fotografías de otras zonas, se levantó toda la banda de lado a lado, la pared a mano derecha estaba muy húmeda, no se levantó solo en la zona de la puerta, las paredes afectadas fueron las que dan a la fachada que se cayó, la que da a la salida de la terraza, más el lado derecho que el lado izquierdo, la segunda fotografía también es del salón, se ve una mancha de humedad al lado de un enchufe, es la misma pared que la de la ventana, la mancha más intensa abajo subía, como de un metro de altura; las otras dos fotografías so habitaciones de planta uno, el parquet no se levantó, unos meses antes habían hecho una reforma del piso de arriba y los único que hizo fue que se oscureció un poco, algo menos de un metro, les explicaron que era porque lo acababan de arreglar, la humedad afectó a las paredes y al suelo; no sabe cuántos metros de paredes resultaron afectadas; en el salón y en las dos habitaciones la zona afectada en cuanto a paredes son las que dan a la fachada, y el suelo que da a la fachada, los techos no le consta que se afectaran, pintarían también los hechos, no le consta, lijan y barnizan 54 m2 el salón era el de obra desde el 2003, si cambias una franja hay que lijar y barnizar, después de veinte años es imposible arreglar un trozo sin dejar marca, el hall no tiene parquet, y arriba lijaron y barnizaron el trozo afectado, la vivienda tiene cuatro habitaciones, todas ocupadas, la unidad familiar son tres miembros; reclaman el alquiler por desalojar la vivienda, fueron afectadas dos habitaciones y el salón, son tres habitaciones, no quedó una habitación ni la cocina ni los baños, las tareas que había que realizar de lijado pintado, secado no pisar ,olores..., era imposible. La empresa que hizo los trabajos es Romaní, habían hecho la reforma de las habitaciones de arriba nueve meses antes, contractaron ellos y su seguro, le explicaron el incidente. No sabe porqué no se ha aportado el presupuesto previo de Romaní, no sabe cuántos operarios estaban, los gremios de parqué pintores, desmontaron y montaron los muebles, se dejó en la cocina y merendero, estuvieron un mes, no era solo pintar, era pulir, lijar, ..., el pago se hizo con una transferencia, dieron un anticipo de un quince o un veinte por ciento y al final el pago todo por transferencia bancaria, esta empresa se encargó de todo. Han variado el color del pintado en el salón, en las habitaciones el mismo. En los techos no había humedad. Todos los desperfectos están en la pared de las ventanas, no en las separaciones, pintaron las dos habitaciones íntegras. El perito de su seguro fue cuando empezaron a ver los primeros problemas, hizo fotografías, luego volvió a venir antes de arreglar. Vino el perito del seguro de la comunidad, también hizo fotos. Ningún otro perito. Su seguro reclamó y mandó muchos mails al seguro de la comunidad. Se cayó el peto, estético, la palabra técnica es ornato. Se cayó la canalización de aguas pluviales. Arruti pone los plásticos y los andamios, a través del presidente de la comunidad, que gestiona absolutamente todo, en ningún momento le dijo la comunidad que pagara algo. En ninguna junta la comunidad les ha dicho que era privativo y que tenían que pagarlo ellos, la comunidad pidió financiación para arreglar, antes hubo otra fase para arreglar lo urgente, Es a partir de su reclamación que por primera vez el administrador les leyó los estatutos en junta. Antes de este siniestro el rosetón se cayó y se arregló por la comunidad. Retiraron el plástico y pusieron los rastreles de lámina, la primavera de 2021 fue tremendamente lluviosa, por los plásticos se veía cómo caía a chorretón el agua, por la terraza, no por dentro: La humedad iba en zona decreciente del 18 hacia el 22. Le consta que Fiatc a través del mediador aceptó indemnizarle 527 euros y también a Constancio y a Edurne, una propuesta de indemnización, no manifestó que eran daños privativos. La mesa y las sillas las compraron en 2003 cuando les dieron la casa, cuatro sillas se estropearon y han repuesto en Leroy Merlín. Tiene tres habitaciones y salón, tuvieron que sacar tres habitaciones y el salón, lo llevaron a la cocina y al merendero, no podían utilizar la casa, por los pulidos y los secados del parquet no podían entrar, no podía entrar polvo, se fueron a un apartamento de dos habitaciones en la misma zona, forzaron mucho al equipo que acabara la reforma en tiempo, hicieron el alquiler a través de bnb, reservaron un mes, el tiempo que les dijo la empresa de reforma que tardaban, y volvieron cuando acabó.
La testigo doña Edurne declara que es la propietaria de la vivienda nº NUM004, tiene tres dormitorios y dos baños en la planta de arriba y salón cocina y un baño en la planta baja, el nº NUM005 es igual, de la fachada se desprendió todo el peto de la fachada y el canalón que recoge las aguas de toda la comunidad, produjo muchos daños en la cubierta en la fachada en la terraza en las medianeras..., se hizo el desescombro de forma rápida, ella no lo hizo, fue la comunidad de propietarios y el coste lo asumió la comunidad de propietarios y se repararon los petos del resto de la comunidad de propietarios se encargó la comunidad y fue asumido por la comunidad, por todos en la misma proporción, fue con esta reclamación que empezaron a hablar de elementos privativos, los petos se reforzaron, no sabe si la comunidad buscó financiación bancaria, el peto de la fachada no cierra nada, antes se desprendieron los rosetones y causaron daños al vecino del NUM005 y el coste fue asumido por la comunidad de propietarios otros rosetones se reforzaron en otras viviendas y se asumió por la comunidad. Los plásticos estuvieron muchos meses, y luego los rastreles, en esas fechas hubo fuertes lluvias, en su vivienda no entró aguan en las otras sí, la del NUM002 estaba aterrada porque les caía agua de las columnas, al no haber canalón, en su vivienda no entraba, el seguro se niega a pagar sus daños, Fiatc asumió la limpieza desescombro y parte del andamiaje, los reclamantes se tuvieron que ir porque les estaban reparando. Es vecina del nº NUM004 colindante a la demandante, la urbanización son 24 viviendas adosadas, cada una con su propia entrada, ha tenido muchos perjuicios por la caída de los petos, se están haciendo unas derramas se está pagando el reforzamiento de todas las fachadas por toda la comunidad como daño común, se pusieron unos plásticos y más adelante se hizo algo más estable, dentro de su vivienda no tiene humedades, primero se repararon las viviendas NUM002 NUM004 y NUM005 y luego las otras, le dijeron que el administrador dijo en la última junta a raíz de la demanda que era un elemento privativo, de su vivienda cayó más material que de la NUM005, no ha visto los daños de dentro de la vivienda NUM005.
El testigo don Constancio declara que es el propietario del nº NUM002, la fachada es continua, no hay división entre un adosado y otro, y los petos también, lo que cayó es el peto, es una hilera de ladrillos que soporta el canalón, podríamos decir que es de ornato, cayó todo junto, tuvo filtraciones, al poco de la caída se desescombró y se puso un plástico, pidieron a la administración de la comunidad de propietarios y les dijeron que buscaran una empresa, él habló con JMC y pagó la comunidad de propietarios, primero pusieron un plástico y seguían teniendo filtraciones de agua, el 1 de junio llamaron a JMC para que fueran a su tejado porque seguían las filtraciones, hubo cambio después del plástico por otro material, en febrero le entró aguas por la parte del tejado donde se unía el peto que se había caído con el lateral de la fachada había un agujero, y por el interior de la vivienda también, sabe que a la NUM005 también le entró agua, han reclamado a la administración de fincas, el perito del seguro de la comunidad fue al principio, después cuando las filtraciones no, la compañía de seguros no le ha dado respuesta, la administración de fincas tampoco le da respuesta, cree que el administrador es el letrado, ha intentado solucionarlo a través del administrador, ha ido a casi todas las juntas, hasta la reclamación de la vecina del NUM005 el administrador leyó los artículos diciendo que era privativo y él decía que no estaba de acuerdo con que se considerara privativo. La comunidad de propietarios ha pedido financiación para estas obras, las facturas las ha pagado la comunidad, todos pagan la misma cuantía, a la del nº NUM005 también le entró agua, se tuvieron que ir de casa, no ha estado dentro de la vivienda del NUM005, si ha habido un problema con el seguro de la comunidad y ha habido unos daños que se cubra; no recuerda si el plástico se colocó el 2 de febrero, no sabe si se colocó una parte o sirvió de nada y luego se colocó otra parte, no recuerda el tiempo entre una y otra, se ha caído el peto de su vivienda, lo que va arriba, el agua ha entrado en su vivienda hasta que terminaron las obras, varios meses, subía cada noche a ver si los plásticos estaban bien o mal, la vecina del NUM004 no sabe si tuvo humedades, la siguiente sí. E marzo dio parte y puede ser y el perito estuvo en su casa, dijo que tuvo daños por el grifo de la terraza sobre el que se cayó el peto, y filtraba el agua su compañía de seguros no le ha indemnizado, se ha puesto en contacto con el seguro de la comunidad.
NOVENO.-Ha quedado acreditado con las pruebas practicadas que doña Reyes y don Elias son propietarios, en virtud de escritura de compraventa de fecha 3 de noviembre de 2003, de la vivienda unifamiliar DIRECCION001 nº NUM005, de Lardero, que forma parte de la comunidad de propietarios DIRECCION000 NUM000 a NUM001 y DIRECCION001 NUM002 a NUM003 de Lardero, DIRECCION002.
Se trata de un conjunto de 24 viviendas unifamiliares distribuidas en una hilera de 10 viviendas adosadas con acceso desde la DIRECCION000, dos hileras de 7 y 3 viviendas adosadas con acceso desde la DIRECCION001, y dos bloques de viviendas pareadas en el interior de la parcela y con acceso desde la misma calle.
La vivienda de doña Reyes se encuentra en la hilera de siete viviendas adosadas, cuyas fachadas delantera y trasera, cubierta y peto de coronación de fachada forman arquitectónicamente una única unidad constructiva.
Con fecha 31 de enero de 2021 se produjo el desprendimiento del peto superior de la fachada posterior de las viviendas de DIRECCION001 nº NUM002, nº NUM004 y parte del nº NUM005 a la zona libre privada particular de las viviendas afectadas, que forman parte de la comunidad de propietarios DIRECCION000 NUM000 a NUM001 y DIRECCION001 NUM002 a NUM003 de Lardero. El peto se llevó consigo parte de las plaquetas de ladrillo caravista que revisten la viga de canto de hormigón que une el forjado techo de planta primera y el forjado inclinado de la cubierta, además del canalón de chapa que recoge el agua de la cubierta de teja del faldón y remata contra el peto de fachada.
La caída del peto y el canalón y demás elementos que arrastró consigo en la caída, se produjo por causa del viento que actuó sobre un elemento inestable, el propio peto, que apenas tenía apoyo sobre el forjado de la cubierta, con el tiempo, la acción del agua hace que el mortero de agarre vaya perdiendo sus funciones y favorezca la desolarización del ladrillo y el mortero, careciendo el peto de ningún anclaje a la estructura, unido a que la moldura vuela del plano de la fachada, lo que favorece el vuelco en caso de que se produzca una fuerza horizontal, y unido a que el canalón de chapa está en muchos puntos separado del paramento vertical, y la roza que lo aloja desprotegida, lo que favorece la entrada de agua, afectando directamente al débil apoyo del peto. En este sentido han informado la arquitecta doña Irene; Arruti m.d.; el perito don Carlos María de Servicios Periciales Pertasa SLU que emitió informe por cuenta de la aseguradora Fiatc; y el perito don Lucio, de Basurto Rivas SL, que emitió informe por cuenta de la aseguradora AXA.
Los apelantes comunidad de propietarios DIRECCION000 NUM000 a NUM001 y DIRECCION001 NUM002 a NUM003 de Lardero, y aseguradora Fiatc, alegan que frente a lo razonado en la sentencia de instancia, el peto que se desprendió y cayó no es un elemento común sino un elemento privativo, y por tanto ni la comunidad de propietarios ni su aseguradora deben responder de los daños que se reclaman en el presente procedimiento, pues siendo elemento privativo correspondería a la demandante el mantenimiento y reparación de dicho elemento, y por ende debiera asumir las consecuencias inherentes a dicha falta de mantenimiento. Alegan que al encontrarnos en una propiedad horizontal tumbada no puede aplicarse de forma rigurosa y estricta el artículo 396 del Código Civil , sino que procede dar más importancia a la autonomía de la voluntad para dotarse de un régimen que atienda a las especiales características de este tipo de Comunidad de Propietarios, siendo que la actora al adquirir la vivienda, tal como consta en la escritura de compraventa manifestó conocer y aceptar íntegramente el régimen estatutario por el que se rige la urbanización, y lo mismo manifestó en prueba de interrogatorio en el acto del juicio, y conforme a los Estatutos comunitarios, la fachada de la vivienda de la actora es un elemento privativo, y los gastos derivados de su mantenimiento o de su falta de mantenimiento, son de cuenta y cargo exclusivo de cada propietario.
Son de interés los siguientes preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal:
Art. 2: Esta Ley será de aplicación:
...
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.
Art. 4
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo ...
Art. 7 1.
El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
Art. 24
1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5.
En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.....
consideración e
Y como dijimos en sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 4 de diciembre de 2023, Nº de Recurso: 53/2023 , Nº de Resolución: 509/2023: en un asunto relativo a una Urbanización compuesta de cincuenta y cuatro viviendas unifamiliares adosadas, en distintas hileras, sita en Lardero, con unos Estatutos sustancialmente iguales a los que nos ocupan, y respecto de un camino de acceso únicamente a dos viviendas:
Se interpuso recurso de apelación por DÑA. Angustia y DÑA. Candida, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Logroño de fecha 23 de enero de 2023 , en la que se estimó la demanda interpuesta por LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION004 FASE NUM010 DE LARDERO contra dicha parte recurrente.
En dicha demanda se solicitaba se declarasen ilegales y contrarias a derecho las obras de modificación del camino de paso que da acceso desde la zona verde comunitaria a los jardines privativos de las viviendas nº NUM011, NUM012, NUM013 y NUM014 de la urbanización, por carecer de autorización de la Comunidad de Propietarios, y, en consecuencia, se solicitaba la condena a la inmediata retirada de tales obras, reponiendo el camino de paso a la misma situación a la que se encontraba antes de su modificación.
La parte demandada opuso, en esencia, .... que el referido paso es de su copropiedad junto con la finca del vecino a la cual también da paso.
...
La sentencia estimó la demanda, declarando la ilegalidad de las obras ejecutadas por los demandados por ser un elemento común, habiendo sido alterado sin el consentimiento de la comunidad de propietarios
...
La parte demandada impugna la sentencia insistiendo en... la naturaleza privativa del paso.
...
TERCERO.- Sobre la naturaleza del pasillo controvertido. Naturaleza común. Desestimación del recurso.
Se impugna la sentencia por error en la valoración de la prueba al considerar el pasillo como un elemento común y no privativo.
Ante todo, debe señalarse que la naturaleza común o privativa de un elemento de un edificio regido por la Ley de Propiedad Horizontal es una decisión esencialmente jurídica, por lo tanto, la opinión de peritos al respecto no puede ser aceptada, ni siquiera se debería haber admitido que un perito dictamine sobre una cuestión jurídica. Los peritos tendrían como función explicar las características fácticas de un determinado elemento del edificio constituido en propiedad horizontal, pero nunca podrá decir si es un bien privativo, ni tampoco si es propiedad indivisa de dos propietarios, ni si es comunitario. Por lo tanto, los dictámenes periciales emitidos en otro procedimiento son irrelevantes. Sólo añadir respecto del perito que había sido el arquitecto de la edificación que una cosa es el diseño del pasillo como un elemento que dé servicio a dos propiedades y otra cosa es que en el título constitutivo se determine si es privativo o es común, cuyo fin lo decide el promotor ante fedatario público o posteriormente la comunidad mediante los acuerdos correspondientes.
Para valorar si un elemento es común o privativo debe estarse a lo que dispone el artículo 396 del código civil y el título constitutivo o los estatutos.
Establece el artículo 396 que:
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
El artículo 3 de los estatutos se limita a decir que son elementos comunes esenciales:
Las calles y aceras de la urbanización, redes generales de aguas potables, residuales, canalizaciones telefónicas, electricidad, y gas; zona deportiva y sus instalaciones de piscina y demás, alumbrado de la misma, y todo cuanto de alguna manera es de uso común a todos los propietarios de la urbanización.
Ante la poca precisión de lo establecido en el artículo 3º de los estatutos debe acudirse al artículo 396 del código civil , del cual se extrae que todos aquellos elementos a los cuales no se les conceda el carácter privativo de los propietarios según el título constitutivo, son elementos comunes. El argumento de que el paso discutido no es de uso común a todos los propietarios de la urbanización, sino sólo de dos viviendas no puede ser aceptado, pues como puede comprobarse de la descripción que realiza el artículo 396 del Código civil pueden existir múltiples elementos que sólo dan servicio a uno, dos o pocos propietarios, sin embargo, serán siempre elementos comunes, piénsese en pilares, muros de carga, muros divisorios de jardines, etc. que no dan servicio a todos los propietarios, pero por naturaleza son elementos comunes. En consecuencia, para que sean privativos debe indicarse expresamente en el título constitutivo y, en concreto, en la descripción del bien privativo. Si en este nada se indica, jurídicamente, el elemento controvertido es un elemento común.
En el caso que ahora nos ocupa, los Estatutos de la comunidad de propietarios disponen:
Artículo 1°. - La urbanización se constituye en régimen de comunidad y se regirá por las disposiciones del articulo 396 del Código Civil, Ley de Propiedad Horizontal de 21 de Julio de 1960, por los presentes Estatutos, y las Ordenanzas de Régimen Interior que se aprueben en su día (en su caso) . -
Articulo 3°. - Son elementos comunes esenciales: Las calles . y aceras de la urbanización, redes, generales de aguas, potables, residuales, canalizaciones telefónicas, electricidad y gas-; zona común . y sus instalaciones correspondientes, alumbrado de las zonas, comunes; y todo cuanto de alguna manera es de uso común a todos los propietarios de la urbanización.
Articulo 5°. - Son elementos de propiedad privativa: cada uno de los departamentos descritos en el título constitutivo, así como las edificaciones, plantaciones o siembras que en los mismos se realicen. Las paredes de separación entre elementos independientes tienen el carácter de medianeras, los cerramientos exteriores de fachada son de propiedad exclusiva del elemento privativo.
Articulo 7°. - Cada propietario podrá realizar dentro de su departamento (entendiendo como tal tanto la edificación como su parte privativa de jardín) cuantas obras, plantaciones o siembras de jardinería estén permitidas en cada momento por las Ordenanzas Municipales, debiendo notificarse a la Comunidad de Propietarios su. intención de realizarlas, y ésta no podrá oponerse a ello, siempre que se cuente con las preceptivas autorizaciones administrativas (fotocopia de ellas deberá acompañarse a la notificación que se haga). Por el contrario, no podrá reformarse las fachadas del edificio. y vallas de cerramiento (en su caso) por ser estos elementos comunes en cuanto a su ornato.
Articulo 8°. - Las obras, reparaciones, mejoras y demás que pretendieran hacerse en los elementos comunes (fachadas, zonas privadas comunes y sus instalaciones, etc. ) deberán ser siempre realizadas previo acuerdo de la Junta de Propietarios de la Urbanización con el voto favorable de la mayoría de asistentes, siempre que éstos representen al menos la mayoría a su vez de la cuota de participación en la urbanización. Todo propietario de un elemento independiente podrá exigir de la Junta de Propietarios de la urbanización, la realización de las reparaciones necesarias en los elementos comunes...
Pese a lo alegado por la parte apelante, acerca de la claridad de los Estatutos en cuanto a la atribución de naturaleza privativa a la fachada de las viviendas, y en lo que ahora interesa, a la fachada de la vivienda de la demandante, los Estatutos son ciertamente confusos, el art. 5 dice que los cerramientos exteriores de fachada son de propiedad exclusiva del elemento privativo; el art. 7 dice que cada propietario podrá realizar dentro de su departamento, es decir, en su parte privativa, las obras que considere, sin más requisitos que contar con autorización administrativa y notificarlo a la comunidad; pero no podrá reformar las fachadas por ser elementos comunes en cuanto a su ornato; y el art. 8 dice que las obras, reparaciones, mejoras y demás que pretendieran hacerse en los elementos comunes, entre los que menciona expresamente las fachadas, requieren en todo caso previo acuerdo de la comunidad de propietarios; y añade que todo propietario puede exigir de la Junta de Propietarios la realización de las reparaciones necesarias en los elementos comunes.
La ejecución de una obra de reparación de la fachada, por ejemplo, para reponer el ladrillo caravista que se ha desprendido o agrietado por el paso del tiempo, no altera ni la seguridad ni la configuración ni la estética, ni el aspecto exterior de la fachada. Considerando la fachada como elemento privativo, ex art. 5 de los Estatutos, conforme al art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal , el propietario podría realizar esa obra sin necesidad de acuerdo o autorización previa de la comunidad de propietarios bastando con notificarlo a la comunidad de propietarios. La ejecución de una obra de reforma de la fachada, por ejemplo, para sustituir el recubrimiento externo de ladrillo caravista por otro material como granito, mármol, o pintura, no altera la seguridad de la fachada, pero sí su estética, ornato y aspecto exterior de la fachada. Considerando la fachada como elemento privativo, ex art. 5 de los Estatutos, pero común en cuanto al ornato, ex . Art. 7 de los Estatutos, conforme al art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal , el propietario precisaría de previo acuerdo y autorización de la comunidad de propietarios para ejecutar esa obra. El art. 8 de los Estatutos impide cualquier tipo de obra en las fachadas, sea de reforma, reparación, mejora o cualquier otra: y demás, afecte o no al ornato, altere o no el aspecto exterior, la seguridad o la configuración de la fachada, incluyendo expresamente la fachada como elemento común, e indicando que cualquier propietario puede exigir a la junta de propietarios las reparaciones urgentes en elementos comunes; lo que no es sino conforme a la regulación del art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto a las obras en elementos comunes: En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
Como es de ver, la confusión es evidente, pues conforme al art. 5 de los Estatutos, los cerramientos exteriores de fachada son elemento privativo, y conforme al art. 8 de los Estatutos las fachadas son elemento común, por lo que no se puede concluir que los Estatutos hayan atribuido expresamente el carácter privativo a las fachadas, como sostienen las apelantes, debiendo acudir a lo dispuesto en el art. 396 del Código Civil y considerar las fachadas elemento común.
Alegan las apelantes que incurre en error la juez de instancia cuando afirma que el que se desprendió se trataba del peto o murete de la cumbrera correspondiente a la zona interior de la urbanización, pues ya en la demanda la propia actora manifiesta que se produjo un desprendimiento del peto superior de la fachada posterior, sin alusión alguna a un peto sito en cubierta o tejado de la vivienda, sino al peto de la fachada; y que igualmente incurre en error la juez de instancia cuando razona, para considerarlo elemento común, que el remate de la fachada se sitúa sobre la totalidad de las viviendas dispuestas en línea, está realizado de una única forma y corresponde a una única unidad de ejecución, pues estas cuestiones obedecen a un mero criterio constructivo por parte del arquitecto director de obra, y en modo alguno convierte a las fachadas en elementos comunes.
La juez de instancia afirma en la sentencia apelada: Según se refiere en la demanda, se trataba del peto o murete de la cumbrera correspondiente a la zona interior de la urbanización. No es eso lo que se dice en la demanda, sino que se produjo el desprendimiento del peto superior de la fachada posterior de las viviendas de la DIRECCION001 NUM002 y NUM004 y parcialmente el peto del número NUM005.
La naturaleza común o privativa de un elemento no la determina el proyecto de la edificación, ni las soluciones constructivas adoptadas por el arquitecto, sino el título constitutivo, y en defecto de previsión estatutaria, el art. 396 del Código Civil , y todo ello conforme a la Ley de Propiedad Horizontal. Las características y funcionalidades constructivas o arquitectónicas de un elemento permitirán su identificación: fachada, cubierta, paso, foso, pilar, forjado, muro..., a los efectos de poder determinar si ese concreto elemento es privativo o común conforme a lo dispuesto en el art. 396 del Código Civil , y en el título constitutivo o los Estatutos.
En este caso, la arquitecta doña Irene informa: En el siniestro cayó la totalidad del peto de remate de la fachada posterior a Ia zona libre privada particular de las viviendas afectadas, desde su apoyo en el forjado inclinado de la cubierta hasta la coronación incluyendo parte del aplacado de ladrillo caravista de la viga de canto que une el forjado techo de planta 1 y el forjado inclinado de la cubierta, así como el canalón de chapa de toda la vertiente oeste.
La fachada remata con una línea quebrada formada por una moldura de la misma piedra natural y albardilla superior que se eleva en los puntos donde se ubican las bajantes en fachada y forma un frontón triangular cogiendo dos viviendas
Cabe destacar que cada frontón dispone de un elemento circular formado con moldura de piedra natural.
Con fecha 31 de enero de 2021, se produce un desprendimiento del peto superior de la fachada posterior de las viviendas de DIRECCION001 nº NUM002 y NUM004 completo y la mitad del nº NUM005. El peto se lleva consigo parte de las plaquetas de ladrillo caravista que revisten la viga de canto de hormigón que une el forjado techo de planta primera y el forjado inclinado de la cubierta, además del canalón de chapa que recoge el agua de la cubierta de teja del faldón y remata contra el peto de fachada.
Se observa que los petos de remate de las fachadas están formados por media asta de ladrillo caravista, rematados por una albardilla de piedra con moldura que sobresale del plano de la fachada...
ALTURA DEL PETO POR ENCIMA DEL FORJADO DE CUBIERTA.
El peto se desarrolla en tres niveles y se remata con una línea quebrada inclinada que define un triángulo El detalle se repite cada dos viviendas, siendo estos frontones triangulares junto con el remate de la fachada lo que caracteriza de forma singular al conjunto de la edificación.
ESTADO ACTUAL. ALZADO REMATE FACHADA POR ENCIMA DEL FORJADO (2 VIVIENDAS)
El nivel 1 tiene una altura total desde el apoyo en el forjado de unos 40 cms, el nivel 2 de 70 cms y el vértice del triángulo está a 145 cms aproximadamente. La cornisa da rigidez al conjunto, pero en caso de que falle la estabilidad en la base todo ello se comportaría como conjunto unitario.
Tras el análisis del elemento siniestrado se deduce que en la actualidad el apoyo de la fábrica de ladrillo por encima del forjado de cubierta no es estable y la actuación propuesta irá dirigida a su estabilización....
Y expresa dicha arquitecta en la Memoria valorada de 23 de abril de 2021: OBRA: REHABILITACIÓN DE FACHADA.RECONSTRUCCIÓN DE PETOS DE CUBIERTA EN FACHADA POSTERIOR
Con fecha 31 de enero de 2021, se produjo el desprendimiento del peto superior de la fachada posterior de las viviendas de DIRECCION001 nº NUM002, NUM004 parte del nº NUM005 a la zona libre privada particular de las viviendas afectadas. El peto se llevó consigo parte de las plaquetas de ladrillo caravista que revisten la viga de canto de hormigón que une el forjado techo de planta primera y el forjado inclinado de la cubierta, además del canalón de chapa que recoge el agua de la cubierta de teja del faldón y remata contra el peto de fachada.
El objeto de la obra es la RECONSTRUCCIÓN Y ESTABILIZACIÓN DE LOS PETOS DE CUBIERTA DESPRENDIDOS EN EL SINIESTRO. La solución planteada consiste en reconstruir el peto aumentando su capacidad resistente a flexión.
Las fotografías adjuntas al informe y memoria elaborados por la arquitecto doña Irene ilustran lo informado por la misma.
Y el perito señor Lucio informa en el acto del juicio: el peto es un elemento de ornato que tiene un vicio propio, simplemente apoyado en el forjado y con el paso del tiempo y un golpe de viento se ha acabado por desprender, no tiene elemento de unión con el resto del edificio, estaba apoyado directamente en la fachada por gravedad, pero sin unión ni agarre a ningún elemento estructural, es un elemento puramente decorativo, no cierra el edificio, está al aire a los dos lados, no tiene ninguna función de cerramiento.
El art. 7 de los Estatutos, en clara contradicción con el art. 8, como ya se ha razonado, expresa que los cerramientos exteriores de fachada son de propiedad exclusiva del elemento privativo.
Del informe de la arquitecto doña Irene y fotografías adjuntas al mismo, y de lo informado por el perito señor Lucio en el acto del juicio se concluye que el elemento que se desprendió el día 31 de enero de 2021 no es un cerramiento exterior de fachada sino un peto de coronación o remate de la fachada, que se desarrolla a distintas alturas por encima del forjado de la cubierta, de modo que no tiene función de cerramiento; como sí la tiene el paramento vertical de fachada desde la cubierta hasta el suelo; siendo su función ornamental, dotando de singularidad al conjunto de la urbanización.
A lo que ha de añadirse que si bien el perito señor Carlos María informa, de forma ciertamente confusa, que el peto no tiene función ornamental, tampoco informa que tenga función de cerramiento de la fachada, sino de protección frente a caídas de las personas que pudieran subir a la cubierta y de sujeción del canalón; así informa el perito en el acto del juicio que el peto es el cerramiento exterior de las viviendas, es un antepecho de protección para que no se caiga la gente si sube a la cubierta, no es ornamental, es un conjunto, el cerramiento va de la planta baja hasta arriba, en este caso que son viviendas adosadas hay un único cerramiento, abajo cierra las viviendas y arriba para que la gente no se pueda caer, sujeta el canalón embebido en la cubierta, si no está el peto el canalón hubiese sido volado en fachada.
Alegan los apelantes que el hecho de que la Comunidad de Propietarios haya anticipado previamente el coste de reparación de los petos caídos, y el aseguramiento del resto de petos, únicamente obedece a la gravedad de la situación producida y a la imposibilidad práctica de que los propietarios de forma individual ejecuten las obras precisas, asumiendo la comunidad la coordinación para que se ejecuten todas las obras necesarias, haya una dirección técnica y un contratista que ejecute una solución uniforme y válida; lo que no supone la asunción de la responsabilidad de mantenimiento de la fachada, que es un elemento privativo y su mantenimiento corresponde a cada propietario.
La sentencia del Tribunal Supremo de fecha 19 de mayo de 2010 establece: "Los requisitos exigidos por la Jurisprudencia para que los actos propios sean vinculantes son que se realicen con el fin de crear, modificar o extinguir algún derecho, causando estado y definiendo unilateralmente la situación jurídica del mismo, debiendo ser concluyentes y definitivos, siendo del todo necesario que el acto o actos se presenten como solemnes, precisos, claros, determinantes y perfectamente delimitados, sin ambigüedad ni inconcreción ( SS. T.S. de 16 de Febrero de 1988 , 6 de Noviembre de 1990 , 27 de Noviembre de 1991 , 9 de Octubre de 1993 y 23 de Marzo y 4 de Octubre de 1994 , entre otras)."
Y en la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29 de septiembre de 2013 se dice: "Establece la Jurisprudencia: El principio general de derecho que sostiene la inadmisibilidad de venir contra los actos propios , como consecuencia del principio de buena fe y de la exigencia de observar una conducta coherente dentro del tráfico jurídico, exige que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin duda alguna una situación jurídica afectante a su autor y asimismo que exista una contradicción o incompatibilidad según el sentido de la buena fe que hubiera de atribuirse a la conducta precedente -- sentencias, por citar tan sólo en las recientes, de 18 Ene. 1990 , 5 Mar. 1991 , 4 Jun . y 30 Oct. 1992 , 12 y 13 Abr . y 20 May. 1993 , 17 Dic. 1994 , 31 Ene ., 30 May . y 30 Oct. 1995 , 21 Nov. 1996 , 29 y 30 Abr ., 12 May ., 15 Jul ., 30 Sep . y 30 Nov. 1998 , 4 Ene ., 13 Jul ., 1 Oct . y 16 Nov. 1999 23 May ., 25 Jul . y 25 Oct. 2000 , 27 Feb ., 16 y 24 Abr . y 7 May. 2001 , y un largo etcétera."
Y la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de octubre de 2014 dice: "La sentencia de esta Sala núm. 545/2010, de 9 diciembre , afirma que la doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS de 28 de noviembre de 2000 y 25 de octubre de 2000 ; SSTC 73/1988 y 198/1988 y ATC de 1 de marzo de 1993 ). Parte la doctrina jurisprudencial de un presupuesto inexcusable que consiste en que tales actos vinculantes se atribuyan a las partes en el proceso y no a terceros. Por ello la citada sentencia, con mención de otras anteriores como las de 5 octubre 1984 , 5 octubre 1987 , 10 junio 1994 , 14 octubre 2005 , 28 octubre 2005 y 29 noviembre 2005 , dice que «el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de Derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla. Constituye un presupuesto necesario para la aplicación de esta doctrina que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica que afecte a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad según el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a aquélla"
Y deben recordarse que la Ley de Propiedad Horizontal dispone:
Art. 10
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación....2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente: a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
art. 14.
Corresponde a la Junta de propietarios:
.. c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c)
art. 20
1. Corresponde al administrador:...c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios. ...d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
En este caso, la comunidad de propietarios no ha anticipado el coste de reparación de los petos, sino que ha asumido toda la ejecución de la obra de reparación y consolidación de los petos así como su coste, y previamente había asumido todas las obras urgentes y necesarias de reparación de los daños causados por la caída de los petos.
Así, el testigo don Abilio, de Arruti m.d., declara que su empresa realizó la retirada de escombros de las terrazas, montaron andamios para comprobar si había partes que no estuviesen seguras, le dio aviso la administración de fincas, era una actuación urgente.
Y Arruti m.d. emite las facturas a nombre de la comunidad de propietarios.
Y la arquitecto doña Irene indica en su informe previo: La Comunidad de Propietarios de La DIRECCION002 tras el siniestro ocurrido recientemente encarga un informe consulta para determinar las posibles causas del siniestro y las actuaciones que podrían realizarse para resolver el problema en caso de que lo hubiese.
Y en el Estudio Básico de Seguridad y Salud: DIRECCION002 RECONSTRUCCIÓN DE PETOS DE CUBIERTA PROMOTOR:COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 a NUM001 Y DIRECCION001 NUM002 a NUM003
Y en los presupuestos emitidos por RIOJA 2014 INTERIORISMO,SL se indica: Proyecto actuación en petos de cubierta de cubierta en urbanización... cliente comunidad de propietarios DIRECCION002, emitiendo esta mercantil todas las facturas de las obras que nos ocupan a nombre de la comunidad de propietarios DIRECCION000 NUM000 a NUM001 y DIRECCION001 NUM002 a NUM003 de Lardero. Y el representante de RIOJA 2014 INTERIORISMO,SL certifica que la persona que encargo los trabajos fue D. Iuris Abogados administrador de la comunidad de propietarios DIRECCION002 en fecha 21 de mayo de 2022 mediante correo electrónico que aceptaba el presupuesto trasladado, en base al proyecto de obra enviado por el técnico Irene. Las facturas se enviaron al administrador y el pago se produjo mediante giro bancario a la cuenta de la comunidad de propietarios.
Y en la póliza de préstamo suscrita con Caja Rural de Aragón figura como prestataria la comunidad de propietarios DIRECCION000 NUM000 a NUM001 y DIRECCION001 NUM002 a NUM003
Y las licencias de obras las solicita la comunidad de propietarios DIRECCION000 NUM000 a NUM001 y DIRECCION001 NUM002 a NUM003 de Lardero.
Y todas estas actuaciones son concordes con los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios en las juntas celebradas al efecto.
En acta Junta General Extraordinaria de la comunidad de propietarios DIRECCION000 NUM000 a NUM001 y DIRECCION001 NUM002 a NUM003 de Lardero de fecha 25 de marzo de 2021 consta el siguiente orden del día: examen del estado de los antepechos de cubierta y toma de decisión al respecto, y que se adoptaron por unanimidad los siguientes acuerdos en relación al siniestro que nos ocupa:
1 que la solución técnica correspondiente y el coste inherente a la misma sea asumido por la comunidad de propietarios y no por cada uno de los propietarios afectados
2 que el importe correspondiente a dicha solución sea asumido de forma igualitaria entre las 24 viviendas que componen el edificio
3 a fin de satisfacer el coste que en su caso corresponda ... se acuerda girar una derrama extraordinaria por importe de 200 euros mensuales...
4 se acuerda que la técnico Irene... redacte una memoria valorada en la que proponga de forma concreta las soluciones... y una vez se disponga de las mismas se solicitará presupuesto a varios contratistas...
En Junta General Extraordinaria de la comunidad de propietarios DIRECCION000 NUM000 a NUM001 y DIRECCION001 NUM002 a NUM003 de Lardero de 13 de mayo de 2021 se acordó por mayoría contratar los servicios de la constructora JMC para la ejecución de las obras, conforme al presupuesto aportado por la misma, facultando al administrador para la firma del contrato de arrendamiento de obra con la empresa elegida, y se acordó por unanimidad solicitar presupuesto para la ejecución de los otros 22 aleros, según la memoria redactada por Irene.
En el acta de la Junta General Ordinaria de la comunidad de propietarios DIRECCION000 NUM000 a NUM001 y DIRECCION001 NUM002 a NUM003 de Lardero de 17 de septiembre de 2021 consta: los asistentes de forma unánime coinciden en la necesidad de asegurar los petos restantes a fin de evitar la producción de daños personales o materiales, y la aprobación por mayoría de la propuesta de consultar la posibilidad de solicitar una financiación bancaria por el coste al que ascienda la obra a realizar.
En el acta de la Junta General Extraordinaria de la comunidad de propietarios DIRECCION000 NUM000 a NUM001 y DIRECCION001 NUM002 a NUM003 de Lardero de 21 de octubre de 2021 consta: toma la palabra el administrador e informa a los asistentes que tal u como se aprobó en la Junta General de 17 de septiembre de 2021 se ha consultado con varias entidades bancarias la posibilidad de obtener financiación bancaria por el coste total de la obra, a fin de poder obtener lo más rápidamente posible el importe total aproximado al que ascenderán las obras (100000 euros) y poder ejecutar dichas obras de consolidación de antepechos y sujeción de elementos comunes a la mayor brevedad posible, dado que las mismas afectan a la seguridad de personas y bienes.
Y la aprobación por mayoría de la solicitud de financiación bancaria por importe de 100000 euros a devolver en un plazo máximo de cuatro años con la entidad bancaria Caja Rural de Aragón, y de una derrama extraordinaria por importe de 150 euros mensuales por vivienda hasta que se recaude el importe a devolver a la entidad bancaria.
Además consta en dicho acta que se informa que la compañía de seguros Fiatc ha comunicado al administrador que admite parcialmente el siniestro: se verifica que el derrumbe del antepecho se ha producido por la degradación ó desgaste de los materiales que los conforman, y entienden que la reconstrucción del mismo no sería objeto de garantía, aunque los daños que ha ocasionado a terceros serían indemnizables según el desglose propuesto; a tal fin la compañía de seguros ha propuesto indemnizar a la comunidad de propietarios en la cantidad total de 4102,12 euros y a otros propietarios afectados en importes con diferentes cuantías en función de los daños valorados por el perito de la compañía. El administrador informa que inexplicablemente la compañía de seguros admite indemnizar la limpieza desescombro y retirada de materiales y por el montaje de marquesina y andamios, 4102,12 euros pero sin embargo no admite la indemnización por el alquiler de marquesina y andamio durante los meses de mayo abril y mayo... por importe adicional de 1876,90 euros, el administrador indica que en su opinión dicho importe adicional es perfectamente reclamable dado que deriva del mismo siniestro y se corresponde con daños originados por la caída de los antepechos;
acordando por unanimidad los asistentes no renovar la póliza de seguros a su vencimiento.
En ninguna de estas juntas el administrador de la comunidad de propietarios ni ninguno de los propietarios planteó en ningún momento que la comunidad de propietarios asumía la obra para coordinación de la misma, ni que anticipaba su coste para luego repercutirlo a cada propietario, ni que la responsabilidad fuera de cada propietario, ni que los petos de fachadas fueran elementos privativos, ni se mostró disconformidad con que la reconstrucción de los antepechos queden fuera de la cobertura de la póliza por ser la causa del derrumbe el desgaste de los materiales que los conforman, muy al contrario asumió expresamente la comunidad de propietarios la solución técnica de refuerzo de los petos desprendidos y de todos los demás petos de la urbanización, y su coste.
Y en el mismo sentido la compañía de seguros consideró que el derrumbe del antepecho se había producido por la degradación o desgaste de los materiales que los conforman, entendiendo que la reconstrucción del mismo no sería objeto de garantía, aunque sí los daños ocasionados a terceros, en clara consideración del antepecho como elemento común cuyo adecuado mantenimiento correspondía a la comunidad de propietarios.
En el acta de la Junta General Extraordinaria de la comunidad de propietarios DIRECCION000 NUM000 a NUM001 y DIRECCION001 NUM002 a NUM003 de Lardero de 27 de octubre de 2022 consta: toma la palabra el administrador e informa a los asistentes que las obras realizadas para la sujeción de los petos superiores de las fachadas privativas de las viviendas han finalizado y la obra se ha ejecutado de forma correcta conforme a lo previsto.
Informa además el administrador sobre el procedimiento que nos ocupa, interviniendo diversos propietarios, en relación con la reclamación judicial por parte de la propietaria de la vivienda nº NUM005, las obras ejecutadas por la comunidad de propietarios y la naturaleza de las fachadas, sin que se adopte ningún acuerdo al respecto.
No es hasta esta junta de propietarios que el administrador de la comunidad de propietarios adopta una conducta totalmente contraria a la mantenida hasta entonces, informando que se han ejecutado las obras en fachadas privativas, dando lectura a los Estatutos e introduciendo un debate acerca de la naturaleza de los petos, de quién debía asumir el coste de su reparación, de quién era responsable de los daños, o de haberse limitado la comunidad a coordinar la obra.
No puede la comunidad de propietarios pretender, en contra de sus propios actos, concluyentes e inequívocos, que la comunidad de propietarios no asumió responsabilidad alguna por la caída del peto y que se limitó a coordinar las obras y a anticipar su coste.
DECIMO.- La sentencia del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 2014 Nº de Recurso: 2264/2012 , Nº de Resolución: 643/2014 dice: "1. Una de las exigencias que contiene el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto de las sentencias, constituyendo requisito procesal de ellas y no dirigida a garantizar el acierto de las mismas, es la necesidad de motivación de aquellas; de forma que se dé una respuesta a las partes ajustada a lo debatido en el proceso, explicando el sentido de la resolución, debiendo llamar la atención que, en ocasiones, se suele alegar falta de motivación cuando en realidad ésta existe pero no es aceptada por la parte que se ve perjudicada. Como afirma la STS de 5 de noviembre de 2009 la motivación es una exigencia constitucional establecida en el art. 120.3 C.E Este deber es jurisdiccional y forma parte del derecho a la tutela judicial efectiva porque está prohibida la arbitrariedad del juez y la forma de controlar la racionalidad de las decisiones se efectúa por medio de la motivación, y todo ello para evitar que el derecho a la tutela judicial efectiva sufra una lesión ( STS de 14 de abril de 1999 ). La respuesta a las peticiones formuladas en la demanda no debe ser ni extensa ni pormenorizada, pero sí debe estar argumentada en derecho, puesto que el juez no puede decidir según su leal saber ni entender, sino mediante el recurso al sistema de fuentes establecido, tal como dispone el art. 1.7 del Código Civil , lo que deriva de la sumisión de los jueces a la ley, establecida en el artículo 117.1 C.E . ( STC 77/2000 , así como las SSTS 69/1998 , 39/1997 , 109/1992 , entre muchas otras). Esta Sala ha aplicado también esta norma, exigiendo la motivación suficiente, sobre la base del cumplimiento de una doble finalidad: la de exteriorizar el fundamento de la decisión adoptada, haciendo explícito que responde a una determinada interpretación del derecho, así como la de permitir su eventual control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos ( SSTS de 5 de noviembre de 1992 , 20 de febrero de 1993 , 26 de julio de 2002 y 18 de noviembre de 2003 , entre muchas otras). Se reitera más recientemente la anterior argumentación en STS de 18 de junio de 2014 .
Ahora bien deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que han determinado aquélla ( SSTS de 29 de abril de 2009 , 9 de julio de 2010 y 22 de mayo de 2014 ). Como manifiesta la STS de 16 de mayo de 2014 la motivación ha de ser adecuada y suficiente a la naturaleza del caso y circunstancias concurrentes y el juicio de suficiencia hay que realizarlo ( SSTC 66/2009, de 9 de marzo y 114/2009, de 14 de mayo ) atendiendo no sólo al contenido de la resolución judicial considerada en sí misma, sino también dentro del contexto global del proceso, atendiendo al conjunto de actuaciones y decisiones que, precediéndola, han conformado el debate procesal; es decir, valorando las circunstancias concurrentes que singularicen el caso concreto, tanto las que están presentes, explícita o implícitamente en la resolución recurrida, como las que no estando, constan en el proceso".
Y la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de Julio de 2009 Nº de Recurso: 13/2004 , Nº de Resolución: 493/2009 razona: " El deber de motivar la sentencia comporta la obligación de dar los argumentos correspondientes al fallo, es decir, la explicación jurídica de la resolución acordada, sin necesidad ni de una especial extensión, ni de dar respuestas a cada una de las razones que en apoyo de sus pretensiones da la parte ( SSTC 187/2000, de 10 de julio y 214/2000, de 18 de septiembre , y SSTS 2 de noviembre de 2001 , 1 de febrero de 2002 , 8 de julio de 2002 , 17 de febrero de 2005 , 27 de septiembre de 2005 , 19 de abril de 2006, RC n.º 2974/1999 , 31 de enero de 2007, RC n.º 937/2000 ).
La sentencia recurrida argumenta in extenso sobre la valoración de la prueba, por lo que no se advierte que concurra la infracción denunciada. El hecho de que no se tomen en consideración determinados elementos de prueba relevantes a juicio de la parte actora carece de trascendencia en relación con el cumplimiento de este requisito de la sentencia, pues es suficiente para una debida argumentación que el tribunal razone sobre aquellos elementos relevantes a partir de los cuales obtiene sus conclusiones sin necesidad de que se refiera de manera exhaustiva a todos los medios de prueba obrantes en los autos.
Y la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 2016, Nº de Recurso: Nº de Recurso: 645/2014 , Nº de Resolución: 30/2016 razona: La finalidad de la motivación es poner de manifiesto cuáles son las razones por las cuales se resuelve de una forma determinada. Esta Sala, como recuerda la sentencia 415/2012, de 29 junio , ha reiterado que la exigencia de motivación tiene una finalidad de garantía relacionada con el designio de que puedan conocerse, tanto por las partes interesadas como por los integrantes del llamado sistema jurídico interno y por la sociedad, las razones que han llevado al órgano jurisdiccional a dictar su resolución y de que pueda hacerse uso por los legitimados por el ordenamiento jurídico de los medios de impugnación establecidos; y se relaciona con el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 24 de la Constitución Española como derecho a obtener de los órganos judiciales una respuesta a las pretensiones planteadas fundada en Derecho y que no pueda ser calificada de arbitraria o irrazonable ( SSTS, entre otras, de 6 de noviembre de 2006 , 1 de diciembre de 2006 y 31 de enero y 16 abril de 2007 ); a lo que añade que no cabe anular una sentencia por el hecho de no relacionar la actividad probatoria de una manera completa y separada, pues basta que haga referencia a los datos fácticos que considera relevantes para extraer las pertinentes consecuencias jurídicas ( SSTS de 31 de enero de 1992 , 9 de octubre de 1992 , 7 de septiembre de 1992 , 18 de octubre de 2006 , 16 de noviembre de 2006 , 28 de diciembre de 2006 , 11 de enero de 2007 , 9 de febrero de 2007 y 21 de febrero de 2007 ), pues la motivación únicamente exige que se expresen las razones de hecho y de derecho que integran el proceso lógico-jurídico que conduce a la decisiSTS 28 de febrero de 2007).
La sentencia apelada no está falta de motivación, pues del conjunto de los razonamientos contenidos en la resolución judicial puede deducirse que la juez de instancia ha valorado las cuestiones debatidas, y ha expresado las razones por las que concluye que la caída del peto causó los daños por humedades que se reclaman, atendiendo a las pruebas testifical, de interrogatorio de parte, pericial y documental que expresa en la sentencia, por lo que la cuestión debe reconducirse al también alegado error en la valoración de la prueba.
DECIMOPRIMERO.- Como se razona en la sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 15 de enero de 2016 : "Al respecto de la valoración de prueba, esta Audiencia Provincial ha señalado en ocasiones diversas que la impugnación por una de las partes de la apreciación de la prueba que razona el Juez de Instancia ante el que se practicó mediante su valoración en su conjunto, no puede prosperar sin más mediante el simple procedimiento de interpretar las pruebas ya examinadas y tenidas en cuenta en la Sentencia, con el fin de obtener conclusiones más favorables a los intereses de la parte que recurre. Solamente cabe dicha revisión de la valoración probatoria de la sentencia si queda patente un error en la misma, o una apreciación de la prueba de forma ilógica, arbitraria o contradictoria, o bien se produce la omisión de la consideración de alguna prueba esencial que arroje un resultado incontrovertible. Por el contrario, no puede producirse tal revisión si se funda en la mera discrepancia personal con la valoración que de la prueba ha dado el órgano judicial, intentando sustituir el criterio objetivo del Juez por las interpretaciones subjetivas e interesadas de la parte.
Por otro lado, y en particular en cuanto a la prueba pericial, siguiendo al Tribunal Supremo en sentencias como la de 30 de junio de 2011 , cabe señalar que se ha admitido la impugnación de la valoración del dictamen de peritos, cuando la efectuada en la instancia es ilegal, absurda, arbitraria, irracional o ilógica ( Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2010 , RIP núm. 1988/2005 , 11 de noviembre de 2010 , RIP núm. 1881/2005 ). Como indica la STS de 29 de abril de 2005, RC núm. 420/1998 , la casuística jurisprudencial ha permitido plantear objeciones a la valoración de la pericia efectuada en la sentencia impugnada cuando a) se ha incurrido en un error patente, ostensible o notorio ( Sentencias del Tribunal Supremo de 10 noviembre 1994 , 18 diciembre 2001 , 8 febrero 2002 ), b) se extraigan conclusiones contrarias a la racionalidad, absurdas o que conculquen los más elementales criterios de la lógica ( SSTS de 18 diciembre 2001 , 8 febrero 2002 , 13 diciembre 2003 , 9 junio 2004 ), o se adopten criterios desorbitados o irracionales ( Sentencias del Tribunal Supremo de 28 enero 1995 , 18 diciembre 2001 , 19 junio 2002 ), c) se tergiversen las conclusiones periciales de forma ostensible, se falsee de forma arbitraria sus dictados o se aparte del propio contexto o expresividad del contenido pericial ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 febrero 1992 , 28 junio 2001 , 19 julio 2002 , 28 febrero 2003 , 30 noviembre 2004 ), y, d) se efectúen apreciaciones arbitrarias ( SSTS de 3 marzo 2004 ) o contrarias a las reglas de la común experiencia (Sentencias del Tribunal Supremo 24 diciembre 1994 y 18 diciembre 2001 ). En relación con la eficacia de la prueba de peritos, el mismo Tribunal Supremo tiene declarado ( Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 2006, RC núm. 1419/1999 ) que el juicio personal o la convicción formada por el informante con arreglo a los antecedentes suministrados no vincula a jueces y tribunales, que pueden apreciar esta según las reglas de la sana crítica, sin estar obligados a las conclusiones del perito ( Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de octubre de 1980 ), de las que pueden prescindir ( Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 1994 ).
Asimismo, esta Audiencia Provincial de La Rioja, en diversas resoluciones, ha venido a establecer:
a) Que principio general la prueba de peritos es de apreciación libre, no tasada, valorable por el Jugador según su prudente criterio, sin que existan reglas preestablecidas que rijan su estimación. Las reglas de la sana crítica no están codificadas, han de ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana y por ello es extraordinario que pueda revisarse la prueba pericial en casación, pues el juez ni siquiera está obligado a sujetarse al dictamen pericial, pudiendo sólo impugnarse en el recurso extraordinario la valoración realizada si la misma es contraria en sus conclusiones a la racionalidad o conculca "las más elementales directrices de la lógica.
b) Que por ello, la apreciación de la prueba pericial por los órganos de instancia ha de ser respetada, salvo que resulte arbitraria, ilógica o irracional, ya que se confía por la ley a la sana crítica del juzgador. El Tribunal Supremo establece que el ataque a la valoración de la prueba pericial a cargo de los órganos judiciales de las instancias sólo procede, conforme reiterada doctrina jurisprudencial, a efectos de poder acoger el desacierto denunciado, si resulta que las conclusiones obtenidas lo han sido al margen de las pruebas llevadas a cabo, o se presentan ilógicas con acreditada incoherencia o irracionalidad entre sí, y también si se alcanzan conclusiones absurdas, disparatadas, extrañas al proceso, por lo que su censura casacional cabe si se dan dichos supuestos, que vienen a representar un fallo deductivo atentatorio con intensidad a la sana crítica . En este sentido el Tribunal Supremo ha admitido la posibilidad de la denuncia casacional de que se trata en los siguientes supuestos: error ostensible y notorio ( SS. de 8 y 10 de noviembre de 1994 ); falta de lógica ( S. de 9 de enero de 1991 ); conclusiones absurdas ( SS. de 19 de marzo , 14 de octubre y 24 de diciembre de 1994); criterio desorbitado o irracional (SS. de 20 y 29 de noviembre de 1993 y 28 de enero de 1995 ); y conclusiones contrarias a las reglas de la común experiencia ( S. de 24 de diciembre de 1994 ).
c) Que si se trata de dictámenes periciales plurales, pueden los juzgadores atender a los mismos o a uno solo de ellos y prescindir del otro, o seleccionar parcialmente los datos que se estimen pertinentes para someterlos al proceso razonador de una sana crítica, es decir leal y objetiva en relación a lo debatido. No se le puede negar en definitiva al Juez, en ningún caso, la facultad de interpretar y valorar las pruebas periciales aportadas al proceso de las que puede prescindir y, también, consecuentemente atender, a fin de integrar su convicción resolutiva, y de esta manera, cabe aceptar el resultado de algún dictamen pericial y prescindir de los demás. Nada impide que en la dualidad comparativa de ambos pueda el Juzgado desde ese análisis crítico del mismo fundar su resolución en una u otra pericia, ya sea esta emitida por un perito de designación judicial o de designación o aportación de parte, o integrar todas ellas en un proceso lógico y racional de deducción".
En el mismo sentido, la sentencia de 17 de junio de 2022, Nº de Recurso: 309/2021 , Nº de Resolución: 181/2022: " ...es forzoso recordar que la impugnación por una de las partes de la apreciación de la prueba que razona el Juez de Instancia ante el que se practicó mediante su valoración en su conjunto, no puede prosperar sin más mediante el simple procedimiento de interpretar las pruebas ya examinadas y tenidas en cuenta en la Sentencia, con el fin de obtener conclusiones más favorables a los intereses de la parte que recurre. Solamente cabe dicha revisión de la valoración probatoria de la sentencia si queda patente un error en la misma, o una apreciación de la prueba de forma ilógica, arbitraria o contradictoria, o bien se produce la omisión de la consideración de alguna prueba esencial que arroje un resultado incontrovertible. Por el contrario, no puede producirse tal revisión si se funda en la mera discrepancia personal con la valoración que de la prueba ha dado el órgano judicial, intentando sustituir el criterio objetivo del Juez por las interpretaciones subjetivas e interesadas de la parte.
...
...en cuanto a la testifical, su valoración y eficacia ha de hacerse conforme a las reglas de la sana crítica y es función del Juez de instancia ante el cual se practicó. A este respecto debemos recordar que el Tribunal Supremo tiene dicho que la valoración de la testifical no está sujeta a reglas legales de valoración, de forma que el testimonio de un solo testigo o el testimonio de un testigo susceptible de ser tachado, pueden inducir válidamente a formar el convencimiento del juez sobre la veracidad de sus manifestaciones. Son las reglas de la sana crítica a las que deberá acudirse para realzar tal valoración, debiéndose entender las mismas como las más elementales directrices de la lógica humana (v. STS de 11 de abril de 1998 ). Siguiendo esta línea, el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil remite para la valoración de la prueba testifical a las reglas de la sana crítica, matizando que deberán tenerse en cuenta la razón de conocimiento del testigo , circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre ésta se hubiere practicado, esto es, sin que incluso la tacha sea obstáculo para la valoración de la ciencia que hubieren dado los testigos tachados, conforme a las reglas de la sana crítica. En definitiva, este Tribunal de segunda instancia únicamente puede revisar la apreciación hecha por el Juez "a quo" de la prueba practicada en su presencia, en la medida en que aquella no dependa sustancialmente de la percepción directa o inmediación que el mismo tuvo con exclusividad y, en consecuencia, el juicio probatorio sólo será contrastable por vía de recurso en lo que concierne a las inducciones realizadas por el Juez «a quo», de acuerdo con las reglas de la lógica, los principios de la experiencia y de los conocimientos científicos, examinando su razonabilidad y respaldo empírico, pero no en lo relativo a la credibilidad de los testimonios o declaraciones oídos por el Juzgador, teniendo en cuenta si tales inferencias lógicas han sido llevadas a cabo por el órgano judicial de forma arbitraria, irracional o absurda, es decir, si la valoración de la prueba ha sido hecha mediante un razonamiento que cabe calificar de incongruente o apoyado en fundamentos arbitrarios. Así, Sentencia del Tribunal Constitucional de 1 de marzo de 1993 y Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de enero de 1990 , 26 de julio de 1994 y 7 de febrero de 1998 "
Y a propósito de la valoración de los documentos no impugnados, la sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2015, Nº de Recurso: 2833/2013 , Nº de Resolución: 715/2015 señala que "También constituye criterio jurisprudencial consolidado que la valoración de los documentos privados no impugnados, así como de los públicos, debe hacerse en relación con el conjunto de los restantes medios de prueba, y que una cosa es el valor probatorio de los documentos en cuanto a la autenticidad, fecha o personas que intervinieron y otra distinta la interpretación por la sentencia recurrida del contenido de los documentos, puesto que la expresión "prueba plena" del artículo 326.1 LEC no significa que el tribunal de instancia no deba valorar el contenido de los mismos de acuerdo con las reglas de la sana crítica y con el conjunto de las pruebas aportadas ( SSTS 47/2012, de 17 de julio , con cita de las STSS 458/2009, de 30 de junio , 403/2009, de 15 de junio , y 785/2011, de 27 de octubre )."
En cuanto a la valoración de la prueba de interrogatorio de parte, dispone el artículo 316 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que: 1.- Si no lo contradice el resultado de las demás pruebas, en la sentencia se considerarán ciertos los hechos que una parte haya reconocido como tales si en ellos intervino personalmente y su fijación como ciertos le es enteramente perjudicial.2. En todo lo demás, los tribunales valorarán las declaraciones de las partes y de las personas a que se refiere el apartado 2 del artículo 301 según las reglas de la sana crítica, sin perjuicio de lo que se dispone en los artículos 304 y 307.
Y como razona la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 10 de octubre de 2012 : " Conviene recordar que el resultado del interrogatorio es la declaración que hace una persona contra sí misma de la verdad de un hecho, de ahí que el artículo 316.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establezca que se valorarán como ciertos el reconocimiento en lo que «le es enteramente perjudicial», recogiendo así lo mencionado en el derogado artículo 1232 del Código Civil , el cual establecía que la confesión hace prueba contra su autor. No obstante, y como viene reiterando la jurisprudencia ( SSTS, Sala Primera, de 18 de junio de 2010 ( ROJ: STS 3270/2010 ), 23 de febrero de 2010 ( ROJ: STS 988/2010 ), 5 de enero de 2010 (, 24 de julio de 2008 (, 28 de enero de 1997 , 2 de julio de 1996 , 6 de mayo de 1996 y 12 de mayo de 1995 , la fuerza probatoria del interrogatorio no es superior a la de los demás elementos de prueba, y debe apreciarse en combinación con ellas. El interrogatorio de parte, cuando se refiere a hechos personales y perjudiciales, sólo constituye prueba legal o tasada «si no lo contradice el resultado de las demás pruebas», pues en otro caso queda sujeto al régimen de libre apreciación o reglas de la sana crítica. Resulta vinculante cuando categóricamente se admite un hecho perjudicial para el declarante y beneficioso para la contraparte; pero en este supuesto las respuestas han de ser claras, lisas y llanas, sin posibilidad de interpretación equívoca ni ambigüedades. Pero se infringe el precepto cuando se valora como prueba en los supuestos en que todas las respuestas son favorables al propio interrogado (pues nunca se puede valorar como favorable a sus intereses, ni hace prueba contra su oponente, ni siquiera puede perjudicar a los colitigantes) ( STS de 7 de junio de 2010 ( ROJ: STS 3060/2010 )); o cuando se fracciona su declaración (tomando parte de sus respuestas, pero no las demás o las explicaciones que puedan desvirtuarlas o matizarlas). No es lícito aceptar la declaración en lo que perjudica al interrogado y rechazarla en lo demás, sino que ha de apreciarse conjuntamente. Y sobre todo, se insiste, para que se aplique el perjuicio es preciso que se trate de reconocimientos claros, precisos y sin ambigüedades de hechos perjudiciales ( SSTS de 1 de julio de 2008 , 28 de diciembre de 2006 , 12 de abril de 2004 , 23 de noviembre de 1999 , 26 de mayo de 1999 y 28 de abril de 1997 , entre otras).
DECIMOSEGUNDO.-Alegan los apelantes que los días 31 de enero y 1, 2, y 3 de febrero de 2021 no hubo precipitaciones en la ciudad de Logroño, tal como se constata acudiendo a los datos de la página web del Observatorio Meteorológico de Logroño, por lo que es absolutamente imposible que entre las citadas fechas se produjera ninguna entrada de agua de lluvia en la vivienda de la actora, expresando los valores meteorológicos de las fechas indicadas y los días en los que sí hubo lluvias débiles.
Nada de esto se alegó, mucho menos se acreditó, en la primera instancia, por lo que ni dichas alegaciones ni los datos aportados van a ser tenidos en consideración por la Sala.
Al respecto como dijimos en la sentencia de esta Audiencia Provincial de la Rioja de fecha 29 de octubre de 2021, Nº de Recurso: 88/2021 , Nº de Resolución: 488/2021 : Lo que no fue alegado en la demanda o contestación a la demanda, o en su caso como alegación complementaria en la audiencia previa, y por lo tanto no fue objeto del oportuno debate contradictorio en la instancia, no es posible introducirlo tampoco por la vía del recurso de apelación, pues el artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil proscribe tal posibilidad. Hay que recordar que las pretensiones impugnatorias no deben apartarse de los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas en la anterior instancia, a riesgo de introducir una modificación del objeto del procedimiento radicalmente proscrita en nuestro Ordenamiento Jurídico conforme al principio general del Derecho "pendente apellatione, nihil innovetur", con grave afectación de los principios de audiencia y contradicción al propiciar la indefensión de la parte contraria a la que se ha privado de su derecho a contraalegar y proponer prueba sobre cuestiones que no fueron oportunamente aducidas en la fase de alegaciones de la anterior instancia, en que quedaron definitivamente delimitados los términos del litigio ( ss. TS 14-10-1991 y 21-4-1992 y STC 28-9-1992 ).
En este sentido, la sentencia de esta misma Audiencia Provincial de La Rioja de fecha 11 de enero de 2013 , señalaba que como indican, entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 2008 y 18 de mayo de 2006 , el planteamiento en segunda instancia de cuestiones nuevas contradice los principios de preclusión y contradicción, generando indefensión para la contraparte, pues rige en nuestro ordenamiento un sistema de apelación limitada, no plena, en el que la regla general es que no cabe introducir cuestiones nuevas(pendente apelatione nihil innovetur). Por su parte, las sentencias de esta Audiencia Provincial de La Rioja nos 385 y 386 de 2012, ambas de 23 de diciembre , que , con cita de la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 29 de marzo de 2007 , señalaban que, la polémica doctrinal relativa a si el recurso de apelación se ha de contemplar como comprendido dentro del modelo de la apelación plena o el de la apelación limitada, o sea el que contempla la apelación como un nuevo proceso, novum iudicio, o como un sistema de revisión del primer proceso, revisio prioris instantiae, estaba ya perfectamente resuelta en nuestra doctrina jurisprudencial y así la sentencia de 9 de junio de 1997 , recordaba "la jurisprudencia reiterada de la Sala, de la que es buena muestra la sentencia del Tribunal Supremo de 21 abril 1992 : en relación con el principio de congruencia que han de respetar las sentencias y los límites del recurso de apelación, es doctrina reiterada de esta Sala, de la que son manifestación, entre otras las Sentencias de 28 noviembre y 2 diciembre 1983 , 6 marzo 1984 , 20 mayo y 7 de julio 1986 y 19 julio 1989 , la de que no pueden tenerse en cuenta, a fin de decidir sobre ellas, las pretensiones formuladas en el acto de la vista del recurso de apelación, al ser trámite no procedente a tal propósito, pues el recurso de apelación aunque permite al Tribunal de segundo grado conocer en su integridad del proceso, no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas o cuestiones distintas de las planteadas en la primera instancia, dado que a ello se opone el principio general de derecho pendente apellatione, nihil innovetur. Y también la sentencia de 25 de septiembre de 1999 , expresiva de que "no cabe la menor duda que la preclusión de las alegaciones de las partes, es el sistema establecido en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil , que significa que las alegaciones de las partes en primera instancia que conforman el objeto procesal, impide que se puedan ejercitar pretensiones modificativas que supongan un complemento al mismo, impedimento que debe regir durante todo el proceso, tanto en primera instancia como en alegación. De todo ello es claro ejemplo la Sentencia de esta Sala de 6 de marzo de 1984 , cuando en ella se dice que "el recurso de apelación en nuestro ordenamiento jurídico, aunque permita al Tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a aquél a resolver cuestiones o problemas distintos a los planteados en primera instancia, dado que a ello se opone el principio general del derecho, pendente apellatione, nihil innovetur. No pudiendo nunca olvidarse que el concepto de pretensiones nuevas comprende a las que resulten totalmente independientes a las planteadas ante el Tribunal «a quo», como a las que suponen cualquier modo de alteración o complementación de las mismas. En resumen que en todo caso, una posición contraria atacaría el principio procesal de prohibición de la mutatio libelli.
Item más: la doctrina jurisprudencial todavía matiza más, pues niega incluso la admisibilidad de que las partes planteen cuestiones nuevas con base en afirmaciones diferentes de aquellas de las que se parte en los escritos rectores de la litis, pues ello causaría indefensión a la adversa, en cuanto no pudieron ser redargüidas por ésta ( sentencias 15 abril 1991 , 14 octubre 1991 , 28 enero 1995 ó 28 noviembre 1995 ), implicando lo contrario infracción del art. 24 de la Constitución Española al no darse a la contraparte posibilidad de alegar y probar lo que estime conveniente a su derecho ( sentencias 3 abril 1993 , que cita las de 5 diciembre 199 , 20 diciembre 1990 , 18 junio 1990 , 20 noviembre 1990 e igualmente sentencia 25 febrero 1995), tal y como apuntó igualmente la sentencia del Tribunal Constitucional de 28 septiembre 1992 , que razonó que la introducción de hecho posterior a la fase expositiva del proceso supone una modificación sustancial de los términos del debate procesal que afecta al principio de contradicción y por ende al fundamental derecho de defensa, en análogo sentido sentencias 7 mayo 1993 , 2 julio 1993 , 29 noviembre 1993 , 11 abril 1994 , 19 abril 1994 , 22 mayo 1994 , 4 junio 1994 , 20 septiembre 1994 , 6 octubre 1994 , 15 marzo 1997 , 22 marzo 1997 y 15 febrero 1999 , que glosa las de 30 noviembre 1998 , 15 junio 1998 , 8 junio 1998 , 12 mayo 1998 y 11 noviembre 1997 , igualmente sentencias 12 marzo 2001 , 15 marzo 2001 , 17 mayo 2001 , que cita, entre otras, la de 20 enero 2001 , resoluciones que recogen el principio de preclusión referido al planteamiento de cuestiones nuevas en casación pero igualmente aplicables a la apelación.
Como ya hemos apuntado, toda esta doctrina ha tenido reflejo normativo en el art. 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (" en virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de instancia..."). Es decir, el ámbito del recurso no puede superar o ser más amplio que el de las actuaciones que lo motivaron, de suerte que resulta prohibida la posibilidad de formalizar nuevas pretensiones o motivos de oposición por las partes".
DECIMOTERCERO.- Conforme al art. 217 de la Lec , corresponde a la parte demandante acreditar los daños que reclama, su importe y la causa de los mismos.
Las apelantes alegan que la demandante incurre en su interrogatorio en tantas contradicciones que se concluye que lo pretendido por la misma es una puesta en escena para realizar una reforma de su vivienda y repercutir su coste a las demandadas.
En cuanto al informe del perito señor Lucio, alegan que es un informe de tasación de daños no de valoración de la relación de causalidad entre la caída del peto de la fachada de la actora y los daños objeto de reclamación, y no pudo ver la cubierta porque cuando acudió ya estaba reparada; y aporta solo cuatro fotografías que no acreditan la extensión de los daños.
Alegan que el perito de Fiatc Carlos María sí realiza en su dictamen un pormenorizado análisis detallado de los motivos que le llevan a concluir que los daños objeto de reclamación no guardan relación alguna con la caída del peto de la fachada de la actora, informando el perito que la propiedad de la vivienda nº NUM005 solo reclamó por los daños en la terraza, y no reclamó en ningún momento por daños en el interior de su vivienda; los plásticos y la lámina impermeabilizante colocados en la cubierta impedían la entrada de agua, y de haber entrado agua se hubieran afectado también los cajones de las persianas, y de haber entrado agua por la cubierta hubiera afectado también a las vivienda NUM002 y NUM004, y estas viviendas no tenías daños por entrada de agua desde la cubierta.
Alegan además que el representante legal de la empresa Arruti que colocó la lámina impermeabilizante declara que la lámina está diseñada para impedir la entrada de agua y que cumplió esta función, y nadie le reclamó porque entrara agua al interior de las viviendas.
Por lo que concluyen los apelantes que la principal filtración sita junto a la puerta de salida a la terraza privada de la actora, puede haber sido producido por un deficiente sellado de la misma, o por permanecer abierta cuando haya habido una lluvia exterior (en otro caso no se entiende como las lamas de parquet afectadas se encuentran en dicha zona, y no aparecen junto a otras paredes); y respecto a los dormitorios, las zonas de rodapié oscurecidas se encuentran junto a válvulas y termostatos de los radiadores, lo que puede explicar zonas de oscurecimiento provocadas por pequeñas fugas de dichos radiadores.
No es discutido que la caída del peto de fachada desde la cubierta a la zona de las terrazas de las viviendas DIRECCION001 NUM002, NUM004 y NUM005 se produjo el 31 de enero de 2021, y que en la caída el peto arrastró consigo parte de las plaquetas de ladrillo caravista que revisten la viga de canto de hormigón que une el forjado techo de planta primera y el forjado inclinado de la cubierta, además del canalón de chapa de recogida de aguas de la cubierta.
La parte demandante alega en el hecho segundo de la demanda: Nada más ocurrir los hechos relatados, concretamente el día 2 de febrero, por parte de la comunidad de propietarios se procedió a contratar a una empresa con carácter urgente que procedió a la limpieza, desescombro, retirada de materiales/elementos colgantes que suponían un peligro de desprendimiento, y se procedió a tapar con plástico la zona afectada para evitar la entrada de agua y filtraciones a las viviendas.
Al día siguiente continuaron con los trabajos, esta vez retirando el plástico y sustituyéndolo con rastreles de lámina impermeabilizante transpirable.
Se procedió asi mismo a la instalación del andamiaje, y retirada de residuos.
Se adjunta para su acreditación como documento número 2 el informe previo emitido sobre el estado del murete de la cubierta para proceder a realizar de urgencias los trabajos señalados, así como se aporta las facturas correspondientes a los diversos trabajos realizados con carácter urgente, abonados por la comunidad de propietarios...
Pareciera de la confusa redacción de la demanda que todas estas actuaciones urgentes: limpieza, desescombro, retirada de materiales en peligro de desprendimiento, tapar con plástico la zona afectada, sustituir el plástico por rastreles de lámina impermeabilizante transpirable, instalación del andamiaje, y retirada de residuos, se llevaron a cabo los días 2 y 3 de febrero de 2021.
Pero se remite la demanda para acreditar estas actuaciones al informe y facturas de la empresa Arruti m.d. que acompaña a la demanda.
El informe de Arruti m.d. es de fecha 3 de febrero de 2021, y en el mismo se informa:
El lunes día 1 de febrero, se realiza una primera visita a la zona afectada y se comprueban los daños ocasionados.
El mismo día 1 se inician los trabajos de retirada de escombro en las zonas donde se garantiza que no se van a producir más desprendimientos.
El martes día 2 de febrero se sube al tejado y se retiran los materiales que se prevé que puedan desprenderse de forma inminente, mediante la ejecución de trabajos verticales.
Una vez retirados esos materiales se procede a comprobar el estado del resto del murete y a retirar la totalidad de los escombros producidos por el derrumbe.
Y se propone: actuar de urgencia, utilizando medios de seguridad para trabajos en altura... asegurar la zona de desprendimiento con la colocación de una lámina impermeable provisional que impidan la entrada de agua a las viviendas y que debiliten aún más la estabilidad del conjunto.
El perito de Fiatc don Carlos María incorpora a su informe dos fotografías, páginas 18 y 19 de su informe, en cuyo margen derecho, en cada una de ellas, consta: fecha de toma 03/02/2021; en dichas fotografías se observa el plástico en la cubierta y la fachada sin andamios ni marquesinas. En la fotografía incorporada a la página 30 de su informe se observa el plástico en la cubierta y la marquesina y parte del andamiaje instalados; y en la fotografía incorporada a la página 36 de su informe se observa en la cubierta la tela asfáltica en el lugar en el que antes estaba el plástico, y el andamio que alcanza una altura superando la cubierta, con una plataforma a nivel de las ventanas de la planta superior de fachada, parte superior del andamiaje y plataforma superior que no están instalados en la fotografía incorporada a la página 30.
La arquitecto doña Irene informa: En el momento en que se contrata la elaboración de este informe, se han eliminado todos los restos del desprendimiento y limpiado las zonas afectadas. Se ha colocado una marquesina metálica de protección de las plantas bajas y unos plásticos en la parte superior de la fachada para que el agua de lluvia discurra hasta la fachada.
En las fotografías incorporadas a dicho informe, con la mención: imagen del estado actual se observan los plásticos los andamios y marquesina y el andamio sin la plataforma superior. La arquitecto doña Irene fecha el informe el 3 de marzo de 2021.
Arruti md emitió factura de fecha 5 de marzo de 2021 a cargo de la comunidad de propietarios por importe de 4102,19 euros por los siguientes conceptos:
días 2 y 3 de febrero
limpieza, desescombro, y retirada de materiales a contenedor y retirada materiales en tejado y colocación de plástico mediante trabajos verticales 1.450,00 €
día 3 de marzo
retirada de plástico y sujeciones suministro y colocación con rastreles de lámina impermeabilizante transpirable 375,00 €
montaje marquesina y andamio 1.298,00 €
2 portes entrega 70,00 € 140,00 €
18 días alquiler marquesina 186,00 €
2 días alquiler andamio 15,26 €
retirada de residuos a vertedero autorizado 265,00 €;
y factura de fecha 5 de abril de 2021 por importe de 688,60 euros y conceptos:
alquiler marquesina mes de marzo 366,00 €
alquiler andamio mes de marzo 260,00 €
De modo que el día 1 de febrero se inician los trabajos de retirada del escombro acumulado en la parte de las terrazas; el día 2 de febrero se sube al tejado, y mediante trabajos verticales, sin andamios, se retiran los materiales en peligro de desprendimiento, se comprueba el estado del resto del murete y se retira la totalidad del escombro producido por el derrumbe; y el día 3 de febrero se coloca el plástico, posteriormente se instalan la marquesina y parte del andamiaje, posteriormente el resto del andamiaje con la plataforma superior, y el día 3 de marzo se retira el plástico y se coloca con rastreles la lámina impermeabilizante transpirable.
El testigo don Abilio, representante de Arruti, declara que el plástico que colocaron era de construcción, lo ponen por toda la zona que se ha caído, estuvo poco porque se sustituyó por la lámina, en cuanto se pudo suministrar el otro material, fue inmediato prácticamente porque era una época que había mucha lluvia, viento..., y que debe ser un error la factura de fecha 5 de marzo de 2021, la tela asfáltica no pudo ponerse el 3 de marzo, tuvo que ser antes, en febrero, no pudo estar tanto tiempo así; sin embargo, esta declaración es totalmente insuficiente para acreditar tal error, no concreta el testigo qué día, si no fue el tres de marzo, se colocó la tela asfáltica, y bien pudo la parte demandada para acreditar el hecho que alega de ser incorrecta la fecha señalada en la factura, solicitar del juzgado fuera requerida Arruti para que aportara la hoja de pedido de la lámina y el albarán de entrega de la misma.
Declara además el testigo don Abilio que la lámina impermeabilizante se utiliza para impedir el paso del agua, está correctamente colocada e impide la entrada de agua al interior de la vivienda, era una solución transitoria hasta la solución definitiva.
En la junta de propietarios de 13 de mayo de 2021 se acordó adjudicar las obras de consolidación de los petos afectados a la empresa JMC, y en junta de propietarios de 21 de septiembre de 2021 la arquitecto doña Irene informa que se habían realizado las obras de consolidación de los petos de las viviendas afectadas. Según resulta de la factura de fecha 25 de agosto de 2021 emitida por Rioja 2014 Interiorismo SL, JMC, las obras de consolidación del peto se llevaron a cabo en agosto de 2021.
El informe del perito don Lucio no tiene como único objeto tasar los daños, sino, tal como se expresa en el mismo informe: establecer las causas y circunstancias concurrentes en el siniestro epigrafiado, tasar los daños por el mismo ocasionados y establecer -en su caso- la correspondiente propuesta de daños indemnizables consecuentes al siniestro, y tal como resulta del propio contenido del informe,
El perito visitó la vivienda de la demandante el 28 de octubre de 2021, fecha que consta en las fotografías tomadas por el mismo, según informa en el acto del juicio, e incorporadas al informe. A la fecha de su visita el peto de fachada del edificio ya había sido reparado, no así los daños en el interior de la vivienda de la demandante, cuya realidad y alcance y causa es valorada por el perito. Informa el perito: De nuestra visita, inspección y verificación de circunstancias que concurren en el caso nos encontramos ante desperfectos originados por el desplome de un peto de fachada del edificio siendo este un bien comunitario....
La causa del desplome definitivo del peto es la acción del viento,... consecuencia de las lluvias posteriores y la caída "libre" a lo largo de la fachada del agua de lluvia, se han producido filtraciones de agua hacia el interior del riesgo que interesan al parquet y paredes del salón en planta baja y de dos dormitorios en la planta primera.
Los daños sobre las paredes de salón y dormitorios generan a su vez un años "un daño" consecuencial de carácter estético que hacen necesario la aplicación de pintura al resto de paramentos de las estancias a fin de igualar el color de las mismas.
Es de reseñar que para la ejecución de los trabajos el Asegurado debe abandonar su domicilio (deshabitación) por un tiempo de aproximadamente un mes.
...hemos tenido acceso al informe realizado por la arquitecta Irene,...
Y al pie de su informe: A los efectos previstos en el Art. 335.2 de la ley 1l2000 de Enjuiciamiento Civil, el Perito firmante declara que ha actuado, y en su caso actuará, bajo promesa de decir verdad y con la mayor objetividad posible,tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes. Asimismo, asegura conocer las sanciones penales en las que podría incurrir si incumpliere su deber como perito.
Tra tándose pues de un informe pericial, debe recordarse lo dispuesto en el art. 347 de la Lec : 1. Los peritos tendrán en el juicio o en la vista la intervención solicitada por las partes, que el tribunal admita.
El tribunal sólo denegará las solicitudes de intervención que, por su finalidad y contenido, hayan de estimarse impertinentes o inútiles, o cuando existiera un deber de confidencialidad derivado de la intervención del perito en un procedimiento de mediación anterior entre las partes.
En especial, las partes y sus defensores podrán pedir:
1.º Exposición completa del dictamen, cuando esa exposición requiera la realización de otras operaciones, complementarias del escrito aportado, mediante el empleo de los documentos, materiales y otros elementos a que se refiere el apartado 2 del artículo 336.
2.º Explicación del dictamen o de alguno o algunos de sus puntos, cuyo significado no se considerase suficientemente expresivo a los efectos de la prueba.
3.º Respuestas a preguntas y objeciones, sobre método, premisas, conclusiones y otros aspectos del dictamen.
4.º Respuestas a solicitudes de ampliación del dictamen a otros puntos conexos, por si pudiera llevarse a cabo en el mismo acto y a efectos, en cualquier caso, de conocer la opinión del perito sobre la posibilidad y utilidad de la ampliación, así como del plazo necesario para llevarla a cabo.
5.º Crítica del dictamen de que se trate por el perito de la parte contraria.
El perito informó sobre las causas del siniestro y sobre las mismas fue preguntado en el acto del juicio sin objeción ni protesta alguna por ninguna de las partes, siendo su intervención totalmente conforme a lo dispuesto en el art. 347 de la Lec .
En el acto del juicio informa el perito sobre las causas del siniestro: cuando acude en octubre de 2021 el peto ya está reparado, no ha visto la cubierta, ni vió el peto desprendido, pero sí le facilitan el informe de la arquitecta contratada por la comunidad de propietarios, que sí vió los daños y que es bastante completo. Al caer el peto arrastra el canalón de recogida de aguas pluviales, el agua ya o está canalizada y va filtrando por el muro tambor o la junta de dilatación hasta el forjado y se va extendiendo por adherencia y genera los daños; puede ocurrir que se hayan producido grietas en los lados y en la zona central no, el agua filtra en la misma vertical del peto, se le ha comentado pero no ha visto los plásticos, la cubierta tiene sus ondulaciones el agua puede filtrar si no está muy bien sellado, la lámina puede limitar pero no impedir la entrada de agua; puede ocurrir que no haya humedades por el cajón de la persiana, por el punto de ruptura de la caída libre, el agua que antes estaba canalizado tiene que discurrir por algún sitio, no tiene ninguna duda; la caída del peto de fachada es el 31 de enero, si se hubiera colocado un canalón de forma provisional canalizas el agua de lluvia y de producirse las filtraciones hubieran sido muchísimo menores, el sistema de impermeabilización puede ser el adecuado, son suposiciones de cosas que no ha visto, que desconoce, que ha dicho otra tercera persona, no le han comentado durante cuánto tiempo estuvo entrando el agua, no sabía de los plásticos; el canalón está en el patio, no estaba en la cubierta, no hay recogida de aguas, si la lona se coloca muy muy bien y sellada podría ser suficiente, pero las cubiertas son curvas, el sistema de uve con el tiempo el agarre se va deshaciendo y el elemento se cae, es un vicio propio del edificio, si el agua se filtra en las fisuras por el interior del muro tambor, de la cámara, puede no tocar el techo ni la caja de la persiana.
Incorpora el perito a su informe cuatro fotografías de las estancias afectadas, ciertamente de muy baja calidad, pero en las que se aprecian los daños informados por el perito: en la numerada 4, salón, se observan levantadas las lamas del parquet junto a la puerta de acceso a la terraza; en la numerada 5, salón, se observan manchas de humedad en la pared; en la numerada 6 dormitorio, se observa el parquet oscurecido; y en la numerada 7, otro dormitorio, se observa distinta tonalidad en la zona baja de la pared, humedad en la pared y el parquet oscurecido.
Y en el acto del juicio informa el perito que las paredes afectadas por humedad eran las de la fachada posterior, en las dos habitaciones superiores en la parte baja de la pared y en el suelo del salón por debajo de la carpintería de salida al patio, refiriéndose el perito a la puerta que va del salón a la terraza o patio; las fotografía de arriba es el salón y el parquet afectado en la salida al patio, las de abajo son de las habitaciones, en el salón se ve el parquet totalmente abarquillado, del enchufe hacia abajo estaba todo húmedo, en el suelo afectados tres o cuatro metros de largo por medio metro de ancho; en las habitaciones las humedades por debajo de los enchufes y el parquet oscurecido por humedad; solo aporta cuatro fotografías, ya se ven los daños en las paredes, el escaneo de las fotografías no es muy agraciado, han perdido definición, en las originales se aprecia la humedad en línea horizontal, la válvula del radiador estaba perfectamente y no vió fuga en el parquet; los daños directos son 35 metros cuadrados, las fotografías no son mediciones sino vestigios de lo que ha ocurrido y las paredes las ha medido, sacó esas fotos, para acreditar los daños en pinturas y parquet son suficientes; en una habitación había un escritorio debajo de la ventana, en la otra no lo recuerda, las manchas en la pared no pueden ser de apoyar los pies, la mancha está donde los enchufes, al lado del escritorio, los radiadores estaban debajo de las mesas, ve una mancha longitudinal; en el salón se ve la afección en la zona de la carpintería y en la misma pared donde no está la carpintería.
El perito don Carlos María emite informe en fecha 14 de diciembre de 2022, informando: el día 1-2-2021 efectuamos visita de inspección pericial al lugar del siniestro que visitó el lugar del siniestro el día 1 de febrero de 2021..., El asegurado encargó a una empresa la retirada de escombros, la colocación de un andamiaje en fachada y la colocación de elementos de protección en cubierta para evitar la entrada de aguas de lluvia... El día 25-07-2022 Fiatc Mutua de Seguros nos solicita un encargo pericial a fin de poder determinar si la reclamación efectuada por el Sr. Elias, propietario de la vivienda nº NUM005 ubicada en DIRECCION001 en Lardero (La Rioja) corresponde con el siniestro objeto de estudio acaecido en fecha 31-01-2021. Para ello se nos aporta un Informe Pericial emitido por Basurto Rivas Servicios Periciales ...El día 29-07-2022 nos personamos en la vivienda nº NUM005 y efectuamos visita de inspección pericial a dicha vivienda... El Sr. Elias nos comunica que aproximadamente a finales del mes de Febrero de 2021 aparecen unos daños en el interior de su vivienda provenientes de la zona de cubierta que quedó al descubierto, motivados por filtraciones de agua de lluvia por alguna fisura existente entre el forjado de la cubierta y el cerramiento exterior de fachada de ladrillo caravista. El Sr. Elias nos dice que el agua de lluvia penetraba por estas fisuras cayendo al interior de su vivienda y generando los siguientes daños: Planta 1ª a) Dormitorio nº1 - Daños en pintura de techo. - Daños en pintura de la pared que corresponde al cerramiento exterior de fachada. - Daños en el parquet del solado.b) Dormitorio nº2 - Daños en pintura de la pared de cerramiento exterior de fachada. Las manchas se encontraban ubicadas en la zona de pared que colinda con la vivienda nº NUM008 en su parte inferior junto al solado. Nos dice que en la parte superior de la pared ni en el techo aparecieron manchas de humedad. - Daños en parquet de solado. Planta Baja a) Salón - Daños en pintura de techo. - Daños en la pared de cerramiento exterior de fachada. - Daños en parquet de solado junto a la ventana de salida a la terraza. El Sr. Elias nos dice que la aparición de los daños en el interior de la vivienda se los notificó en su momento al Administrador de la comunidad. En esta visita le solicitamos al Sr. Elias si nos pudiera facilitar la documentación relativa a la reclamación efectuada (facturas, etc...). Nos dice que le ha indicado su abogada que no nos aporte nada.
Realiza el perito las siguientes apreciaciones:
a) El siniestro se produjo el día 31-01-2021.
b) En la terraza de la vivienda nº NUM005 solamente se produjo la rotura parcial del antepecho de la parte superior de fachada en la zona de cubierta.
La parte de antepecho desprendido colindaba a la vivienda nº NUM004.
c) Parte de los fragmentos del antepecho derribado de fachada cayeron sobre la terraza de la vivienda nº NUM005, siendo ésta la menos afectada de las tres terrazas dañadas.
d) En nuestra visita de inspección pericial efectuada en fecha 1-02-2021 el Sr. Elias solamente nos reclamó y así se verificaron daños en algunas baldosas de la terraza y la rotura de una mesa y tres sillas que se encontraban depositadas en la terraza.
e) Los días 2 y 3 de Febrero de 2021 por parte de una empresa enviada por la comunidad se colocaron en la zona de cubierta que quedó al descubierto unos plásticos a fin de proteger y evitar en caso de lluvias se produjeran filtraciones al interior de las viviendas.(Se adjuntan fotos y copia factura).
f) Sr. Elias nos comunica que en la planta 1ª de su vivienda, en el dormitorio nº2 la mancha de humedad que apareció en una pared se encontraba ubicada en la parte inferior junto al solado en la zona del dormitorio que colinda con la vivienda nº NUM008.
En este dormitorio nº2 nos dice que no se manifestaron daños ni en el techo ni en la zona que colinda con el dormitorio nº 1.
h) En nuestra visita observamos que han sido reparados todos los daños reclamados en pintura y parquet de los dos dormitorios y del salón.
m) En los cajones de persianas de los dos dormitorios y el salón afectados por las filtraciones de agua de lluvia, no se apreciaron daños y según nos dijo el Sr. Elias, no presentaban daños.
En nuestra opinión, si el agua de lluvia hubiera filtrado a través de la cubierta también tendrían que haberse generado daños en los cajones de persiana de las ventanas de las distintas dependencias y éstos no han sufrido daño alguno.
Y concluye el perito:
Entendemos que habiendo sido instalados unos plásticos de protección en la zona de fachada y cubierta desprendida por parte de la comunidad en fechas 2 y 3 de Febrero de 2021, es imposible que a finales del mes de Febrero de 2021 (según manifestaciones del Sr. Elias) se produjeran filtraciones de agua de lluvia a través de esta zona que pudieran dar origen a la aparición de los nuevos daños reclamados en la vivienda nº NUM005.
Por nuestra parte, en ningún momento se nos comunicó la existencia de los daños que parece ser aparecieron a posteriori en la vivienda nº NUM005, por lo que no se pudieron inspeccionar a fin de poder verificar si hubieran tenido relación causa efecto con el siniestro objeto de estudio.
Alegan las apelantes: el Sr. Carlos María ... indica con claridad que estando instaladas los rastreles de lámina impermeabilizante con fecha 2 ó 3 de febrero -cuya fotografía se aporta en la página 36 de su dictamen pericial- no parece factible la entrada de agua a través de la cubierta y/o fachada de la vivienda,..
Esta alegación es absolutamente incierta. En ningún momento a lo largo de su extenso informe, el perito señor Carlos María hace ni siquiera mención alguna a los rastreles ni a la lámina impermeabilizante, mucho menos a que se colocara los días 2 o 3 de febrero. Lo que dice el perito es: el día 1 de febrero de 2021..., El asegurado encargó a una empresa la retirada de escombros, la colocación de un andamiaje en fachada y la colocación de elementos de protección en cubierta para evitar la entrada de aguas de lluvia... El Sr. Elias nos comunica que aproximadamente a finales del mes de Febrero de 2021 aparecen unos daños en el interior de su vivienda provenientes de la zona de cubierta que quedó al descubierto, motivados por filtraciones de agua de lluvia...Los días 2 y 3 de Febrero de 2021 por parte de una empresa enviada por la comunidad se colocaron en la zona de cubierta que quedó al descubierto unos plásticos a fin de proteger y evitar en caso de lluvias se produjeran filtraciones al interior de las viviendas.(Se adjuntan fotos y copia factura).... Entendemos que habiendo sido instalados unos plásticos de protección en la zona de fachada y cubierta desprendida por parte de la comunidad en fechas 2 y 3 de Febrero de 2021, es imposible que a finales del mes de Febrero de 2021 (según manifestaciones del Sr. Elias) se produjeran filtraciones de agua de lluvia a través de esta zona que pudieran dar origen a la aparición de los nuevos daños reclamados en la vivienda nº NUM005.
En el acto del juicio informa el perito hizo la visita el día 1 de febrero, cogieron los datos y las reclamaciones de daños que les hicieron, subió cuando se puso andamiaje para ver cómo estaba la protección en la zona de cubierta, es la impermeabilización de la página 36 de su informe, entiende que era suficiente, no sabe si a posteriori tuvo fisuras, es una lona impermeabilizante sin más, es suficiente para que no produzca humedades hasta que se arregle, el antepecho se cae de forma longitudinal desde el NUM002 hasta parte del NUM005; reclamaron daños en la NUM002 y en la NUM004; en la primera visita solo le reclamaron daños en el murete sillas y mesa y baldosas, y no ha tenido constancia de daños ni por humedades ni por otra cosa en la vivienda NUM005 hasta el 25 de julio de 2022, como año y medio después, solo reclaman daños por humedades en la NUM002 pero no eran por filtraciones del tejado, no ha visto daños por agua en el nº NUM005, cuando acude ya estaba todo reparado, salvo el murete separador y el solado de la terraza, no vio los daños en el interior de la vivienda, el dueño de la vivienda le hablaba que tenía daños en dos dormitorios de la planta primera en el techo y en pared y en el parquet y en dormitorio dos en la parte inferior pegando a la vivienda NUM008, y en el parquet y en planta baja en el salón, daños en el parquet junto a la puerta de salida a la terraza y en la pared. El cerramiento de fachada tiene ladrillo caravista que vuela cinco cms al exterior, en la zona de forjado es plaqueta por la zona de cámara que caiga solamente por un sitio no lo ve factible, si filtra agua arriba y luego al salón los cajones de persiana que suelen ser de aglomerado es normal que sufran daños, en ningún momento se le han reclamado esos daños ni los pudo ver, con los trabajos que se hicieron para evitar la entrada de agua entiende que no es posible las filtraciones, la lámina impermeabilizante entiende que es más que suficiente para evitar la entrada de agua, está cogida en cubierta y por el frente de cerramiento. En abril estuvo en la vivienda NUM002, y tomó fotografías de la cubierta, los plásticos los habían instalado el día 2 y 3 de febrero, entre febrero y abril ha estado varias veces; tiene un presupuesto que aporta de Arruti, no sabe cuándo quitan los plásticos, y ponen la lámina, le dicen que los daños son a final de febrero, no sabe si a la aseguradora le habían reclamado antes de julio de 2022, a él no se lo ha dicho, desde abajo no se puede ver cómo está colocado el plástico. La lámina impermeabilizante entiende que es más que suficiente para evitar la entrada de agua, está cogida en cubierta y por el frente de cerramiento; cree que por la cámara no ha podido filtrar, hubiese afectado a techos y cajones de persianas pegados al techo, puede ser que llegue hasta el forjado de la primera planta y se filtre.
Se concluye de las pruebas referidas que la cubierta estuvo sin reparar, y sin canalón, primero con plásticos durante el mes de febrero, y luego con la lámina impermeabilizante desde marzo hasta agosto de 2021.
Frente a lo informado por el señor Carlos María: que con la colocación de los plásticos de protección era imposible que se produjeran filtraciones de agua de lluvia al interior de la vivienda de la actora, el testigo señor Abilio, de la empresa Arruti, que colocó los plásticos y la lámina, declara que la cubierta no se podía dejar con el plástico, era una época que había mucha lluvia, viento, y en cuanto se pudo suministrar la lámina se sustituyó el plástico por la lámina impermeabilizante. De modo que el plástico no podía cumplir la función de impedir la entrada de agua a las viviendas. Y a pesar de la urgencia, la cubierta estuvo sin reparar, y sin canalón, con plásticos que no podían impedir la entrada de agua a la vivienda de la demandante, durante el mes de febrero de 2021, siendo el 3 de marzo cuando se coloca la lámina impermeabilizante.
El perito señor Carlos María informa que la lámina impermeabilizante, que se colocó, fotografía página 36 de su informe, es más que suficiente para evitar la entrada de agua, está cogida en cubierta y por el frente de cerramiento, y que por la cámara no ha podido filtrar agua, que hubiese afectado a techos y cajones de persianas pegados al techo.
El perito señor Lucio informa que el agua ya no está canalizada y va filtrando por el muro tambor o la junta de dilatación hasta el forjado, en la misma vertical del peto, en la fachada posterior, el agua que antes estaba canalizado tiene que discurrir por algún sitio, no hay otro tipo de conducción en esa zona, si la lámina impermeabilizante se coloca muy muy bien y sellada podría ser suficiente, pero las cubiertas son curvas, , si se hubiera colocado un canalón de forma provisional canalizas el agua de lluvia y de producirse las filtraciones hubieran sido muchísimo menores, si el agua se filtra en las fisuras por el interior del muro tambor, de la cámara, puede no tocar el techo ni la caja de la persiana
Se observa en la fotografía incorporada al informe de la arquitecto doña Irene, con la mención Vivienda DIRECCION001 nº NUM005 y NUM008; en las fotografías cuarta y quinta del informe emitido por Arruti; y en las fotografías páginas 17 y 18, del informe del perito señor Carlos María, que el tramo correspondiente a la parte de la vivienda nº NUM005 en la que se desprendió el peto, sigue la línea horizontal recta desde la vivienda NUM002, hasta la primera ventana de planta primera, y continúa a partir de esa primera ventana en línea quebrada ascendente e irregular, con los ladrillos en escalera, hacia la zona no desprendida del peto.
La fotografía página 36 del informe del perito señor Carlos María refleja la lámina impermeabilizante colocada en el tramo horizontal de la zona donde se desprendió el peto correspondiente a la vivienda nº NUM002, pero no refleja la colocación de la lámina impermeabilizante en el tramo irregular de la zona donde se desprendió el peto correspondiente a la vivienda nº NUM005, al fin de haber apreciado que a pesar de lo irregular de la zona, la lámina se había colocado sin pliegues y perfectamente sellada.
El testigo señor Abilio declara que la lámina impermeabilizante se utiliza para impedir el paso del agua, si está correctamente colocada, e impide la entrada de agua al interior de la vivienda. Pero también declara que es una solución provisional, y es manifiesto que no es función de la lámina impermeabilizante ni la de recoger ni la de canalizar el agua de lluvia.
Y como informa el perito señor Lucio, el agua que no recogía el inexistente canalón, por algún sitio había de salir, la paredes afectadas por la humedad en el interior de la vivienda de la demandante coinciden con la fachada trasera en la que se produjo el derrumbe, la cubierta quedó durante el mes de febrero con la única protección del plástico, y no hay ninguna otra no hay otro tipo de conducción en esa zona que pudiera justificar las filtraciones de agua, siendo totalmente contrario a la lógica que la puerta de acceso desde el salón a la terraza se deje abierta permitiendo la entrada de agua hasta el punto de levantar el parquet, lo que por otro lado tampoco explica las humedades en la pared del salo en la zona de la misma pared alejada de la puerta de acceso a la terraza, y sin que se haya acreditado un deficiente sellado de dicha puerta, ni fuga alguna en los radiadores de la planta superior, informando al respecto el perito señor Lucio que, la válvula del radiador estaba perfectamente y no vió fuga del radiador en el parquet.
Por lo que ha quedado debidamente acreditado tanto los daños en la vivienda de la demandante como la causa de los mismos: las filtraciones de agua desde la cubierta por causa del desprendimiento del peto de fachada.
A lo que no obsta la tardanza en reclamar por parte de la demandante.
El siniestro tuvo lugar el 31 de enero de 2021. La comunidad de propietarios tenía concertada con la aseguradora Fiatc, a través del mediador don Fausto póliza de seguro multiriesgo comunidades nº NUM006, vigente a la fecha del siniestro. Se ha aportado al procedimiento la referida póliza.
La comunidad de propietarios dio de inmediato parte a la compañía de seguros, pues el perito de Fiatc, informa que el día 1 de febrero de 2021 se personó en el lugar del siniestro, lo que dio lugar a la apertura del expediente de siniestro referencia NUM007.
El perito de Fiatc, emitió el informe en el mes de octubre de 2021, pues aun cuando el informe no se ha aportado al procedimiento, mediante carta de fecha 13 de octubre de 2021 el gestor de siniestros de Fiatc comunica al colaborador en Logroño don Fausto: Recibido i- pericial se verifica que el derrumbe del antepecho se ha producido por la degradación o desgaste de los materiales que los conforman, entendemos que la reconstrucción del mismo no sería objeto de garantía, aunque los daños que ha ocasionado a terceros sería indemnizable según desglose : - DIRECCION002 4102,12 euros. Constancio 2738,34. - Edurne 948,75 euros. - Elias 527,50 euros. Pendientes nif y certificados bancarios afectados para indemnizar..
Y en el mismo sentido, en la Junta de propietarios de fecha 21 de octubre de 2021 se comunica que tras la importantísima demora de la compañía de seguros comunitaria Fiatc para dar respuesta al siniestro sufrido en los antepechos, la compañía de seguros ha comunicado al administrador que admite parcialmente las consecuencias del siniestro sufrido,...
Una vez ejecutada en agosto de 2021 la obra de reparación del peto de fachada derrumbado, en septiembre de 2021 la demandante solicitó presupuesto de reparación de los daños en el interior de su vivienda a Construcciones, Reformas y Decoración Aldo Romaní SL, y en octubre de 2021 solicitó presupuesto de reparación del muro colindante a Cerrajería José Luis Bazo.
Una vez tuvo los presupuestos, la demandante dió parte del siniestro a la compañía AXA, con la que tenía concertada Póliza ramo Hogar nº NUM015, en el mes de octubre de 2021, pues el perito de AXA don Lucio informa que recibe el encargo el 26 de octubre de 2021; su informe es de fecha 26 de diciembre de 2021 y las cantidades presupuestadas por el perito para reparar el murete colindante y para reparar el interior de la vivienda, coinciden con el presupuesto emitido por Cerrajería José Luis Bazo y con el importe de la factura emitida, según presupuesto, por Aldo Romaní SL. Y en el acto del juicio el perito informa que hizo el informe según uso presupuestos que presentó el asegurado. La intervención del perito de la compañía AXA no es por la cobertura de daños, sino por la garantía de protección jurídica, para reclamar a la causante del daño, la comunidad de propietarios y a su compañía aseguradora Fiatc.
La obra de reparación del interior de la vivienda de la demandante se lleva a cabo en el mes de noviembre de 2021.
El departamento de gestión de recobros de la compañía de seguros AXA reclama a la compañía de seguros Fiatc en fecha 22 de noviembre de 2021. Fiatc solo admite la reclamación según informe de su perito de 527,50 euros por sustitución de mesa y tres sillas y una baldosa de la terraza. AXA rechaza la indemnización, y el 4 de enero de 2022 la abogada doña Cristina Romera, en nombre de don Elias reclama por los daños y perjuicios derivados del siniestro a la compañía de seguros Fiatc, que reitera la aceptación de responsabilidad por 527,50 euros en que se han tasado los daños. Así consta en la documentación de reclamación acompañada a la demanda.
La compañía de seguros Fiatc no dio traslado de la reclamación de 22 de noviembre de 2021 al perito don Carlos María. Así, en el informe de 14 de diciembre de 2022 informa el perito: El día 25-07-2022 Fiatc Mutua de Seguros nos envía un encargo pericial solicitando nueva intervención con visita a la vivienda nº NUM005 a fin de poder revisar si los daños que actualmente están reclamando corresponden al siniestro.... Para ello se nos aporta un Informe Pericial emitido por Basurto Rivas Servicios Periciales interviniendo por la póliza de hogar de la vivienda nº NUM005 que tiene contratada con AXA Seguros... En nuestra visita observamos que han sido reparados todos los daños reclamados en pintura y parquet de los dos dormitorios y del salón... En esta visita le solicitamos al Sr. Elias si nos pudiera facilitar la documentación relativa a la reclamación efectuada (facturas, etc...). Nos dice que le ha indicado su abogada que no nos aporte nada. Y en el acto del juicio informa el perito que no ha tenido constancia de daños ni por humedades ni por otra cosa en la vivienda NUM005 hasta el 25 de julio de 2022, como año y medio después; lo normal es contactar con el agente de seguros, si su compañía de seguros no le dice que vaya supone que la compañía no ha recibido reclamación, en este caso desconoce si ha tenido o no una reclamación, es un departamento diferente; no sabe si a la aseguradora le habían reclamado antes de julio de 2022, a él no se lo ha dicho.
El perito don Carlos María emitió su informe en octubre de 2021. Un mes después, AXA reclama a Fiatc. Fiatc rechazó la reclamación sin solicitar que el perito señor Carlos María ampliara su informe o emitiera nuevo informe sobre la reclamación por los daños en el interior de la vivienda, admitiendo o rechazando la misma. De modo que el perito señor Carlos María no tuvo conocimiento de la reclamación hasta año y medio después del siniestro, en julio de 2022, cuando la demanda ya había sido presentada el 26 de enero de 2022 y se le encarga el nuevo informe pericial.
DECIMOCUARTO.-Alegan las apelantes, que la juez de instancia se aparta de la valoración del perito señor Lucio y del perito señor Carlos María de ser treinta y dos días totalmente desproporcionados para la ejecución de los trabajos, sin razonamiento alguno más allá de su propio criterio personal acerca de ser habitual que las intervenciones de estos gremios no sean sucesivas, y que transcurran unos días entre que termina unos y comienzan los siguientes. Además, no era necesario desalojar la vivienda, pues podían haber ocupado otras dependencias de la misma, y de considerarse el desalojo no podría extenderse más allá de dieciséis días, por un importe de la mitad: 375 euros, de la cantidad: 750 euros, fijada por la juez de instancia para 32 días.
En prueba de interrogatorio doña Reyes manifestó que la vivienda tiene cuatro habitaciones, pero inmediatamente se corrigió, dijo que había sido un error y que la vivienda tiene tres habitaciones. La testigo doña Edurne declara que es la propietaria de la vivienda nº NUM004, tiene tres dormitorios y dos baños en la planta de arriba y salón cocina y un baño en la planta baja, y la vivienda colindante nº NUM005 es igual.
No es discutido que en la vivienda habitan el matrimonio y su hijo.
Y que las obras ejecutadas fueron de pintado de dos habitaciones y salón, y lijado y barnizado del parquet de dos habitaciones y en el salón además sustituir la madera estropeada.
Y que para realizar esos trabajos desmontaron los muebles del salón y de los dos dormitorios afectados, que necesariamente tuvieron que distribuir entre las restantes dependencias de la vivienda.
Lo que unido a los requerimientos de las labores, especialmente de lijado y barnizado, justifican debidamente la necesidad de deshabitar la vivienda durante el tiempo de duración de la ejecución de los trabajos.
El perito señor Lucio informa en el acto del juicio que un mes de reparación es demasiado tiempo, lo habitual suelen ser ocho días, más de diez o doce días no; podrían ser veinte días, se puede alargar, treinta días es un poco exagerado; el parquet no se pueden hacer por partes, generas una línea de corte del barniz que se ve.
El perito señor Carlos María informa que 32 días de ausencia para ejecutar la reparación de los daños reclamados es elevado, entendiendo que con 16 días de ausencia habría sido suficiente. Y en el acto del juicio informa quepara los daños y lo que hicieron el tiempo de inhabitabilidad de 32 días es muy elevado, entiende que en una semana es habitual hacer el parquet, y la pintura una vez vaciados todos los muebles es tapar y pintar con 16 días en total sería suficiente; lo normal es hacer primero el parquet y luego pintar, siete días cree suficiente para el parquet y una semana para la pintura, ya retirados los muebles.
Lo cierto es que la demandante ha acreditado el alquiler de una vivienda con dos habitaciones en la misma zona de su residencia, en concreto en la zona DIRECCION003 de Lardero, por los días 1 a 29 de noviembre de 2021, y que amplió el 17 de noviembre hasta el 2 de diciembre. No consta ninguna otra razón por la que la demandante y su familia se mudaran de su vivienda habitual a otra vivienda cercana abonando un alquiler, durante treinta y dos días, que el no poder habitar su vivienda habitual por estar ejecutándose durante ese tiempo las obras.
Y el testigo don Felix, de Aldo Romaní SL, declara que hicieron los trabajos en noviembre, para poder trabajar tenían que salir de casa, y tardó un mes más o menos.
Por lo que aun cuando pudiera parecer a los peritos excesivo el tiempo de ejecución de los trabajos, es el que la empresa contratista tardó en ejecutarlos, no quedando a la demandante y su familia otra alternativa que desocupar la vivienda durante el tiempo de ejecución de los trabajos, por lo que debe mantenerse la indemnización de 750 euros fijada en la sentencia de instancia.
En cuanto al pintado de los techos, alegan las apelantes que el testigo don Felix, de Aldo Romaní SL, declara que se pintaron los techos, aunque luego, dirigida su respuesta por la abogada de la parte demandante, declara que no lo recuerda exactamente, pero que por lógica quizás si estuviera afectado... por lo que procedería reducir la indemnización concedida en el importe de 720 €, resultado de multiplicar la superficie de 80 m2 por un coste unitario de 9 €/m2.
No se ha aportado el presupuesto elaborado por Construcciones, Reformas y Decoración Aldo Romaní SL pero ya se ha razonado que dicho presupuesto fue entregado por la demandante al perito señor Lucio, quien informa en el acto del juicio que hizo el informe según unos presupuestos que presentó el asegurado, y que cotejó y comprobó que eran conformes al precio medio de mercado, sustituir y lijar y barnizar el resto, valoró la pintura de todo el salón, detallando daños directos y daños estéticos, techos no, solo paredes, si no recogió el techo es porque no lo vio afectado.
En su informe, desglosa el perito señor Lucio las siguientes partidas:
1,00 ud Fabricar cerramiento de chapa perforada e instalación sobre murete (50% s/750,00 Euros) 375,00
1,00 ud Reparación y ajuste de murete de ladrillos (50% s/100,00 Euros) 550,00
Parcheado de parquet en salón, sustituyendo lamas afectadas (54,00 €/lm2). 250,56
54,87 ud. Lijado y barnizado de salón y habitaciones afectadas (26,00 €/m2) 1426,70
11,54 ud. Sustitución de rodapié en zonas afectadas 161 ,56
35 ud. Metros cuadrados de pintura paredes afectadas 315,00
147,24 ud. Metros cuadrados de pintura paredes no afectadas (estéticos) 1325.15
TOTAL NETO DAÑOS CONTINENTE:.4403,97
IVA 21% 924,83
TOTAL DAÑOS CONTINENTE: 5328,80
Pues bien, si se deduce del presupuesto la suma de 925 euros correspondiente al coste de reparación de la chapa y murete común, suma el presupuesto de reparación de los daños en el interior de la vivienda 3478,97 euros, más 730,58 euros de IVA al 21% total 4209,55 euros.
La factura emitida por Aldo Romaní SL en fecha 9 de diciembre de 2021 por el concepto Reparación de daños según presupuesto NUM009 de fecha 14/09/2021, es por importe de 3478,95 euros más 730,58 euros de IVA al 21% total 4209,53 euros, como es de ver igual, salvo dos céntimos, al presupuesto en el que no se incluye el pintado de los techos, por lo que se hayan pintado o no, su importe no se reclama, pues la factura se corresponde con las partidas presupuestas por el perito señor Lucio, entre las que no se incluye el pintado de los techos.
DECIMOQUINTO.- Como dijimos en sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 22 de diciembre de 2020, Nº de Recurso: 469/2019 , Nº de Resolución: 536/2020: SEXTO.- Queda por resolver el tipo de IVA aplicable. Discrepa el recurso del criterio seguido por la resolución de dar por válido el tipo general del 21%, al indicar que de acuerdo al artículo 91 de la Ley del IVA , para obras de rehabilitación de vivienda resulta aplicable el tipo reducido del 10%.
No procede enterar a la valoración argumentativa del recurso, sobre cual es el tipo aplicable. No siendo discutido en el presente caso, pese a las manifestaciones iniciales de la contestación la procedencia del pago de IVA, la única cuestión que se discute en este litigio, no es el propio devengo del IVA, sino el tipo impositivo que en concreto es aplicable, que es una cuestión tributaria que escapa a nuestra jurisdicción.
En este sentido la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 26 de enero de 2018 ( ROJ: STS 138/2018 - Sentencia: 39/2018 Recurso: 2488/2014 Ponente: FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO), verifica una exposición de la doctrina jurisprudencial en la materia y señala:
" En este sentido, la sentencia de esta sala 1150/2007, de 7 de noviembre . , entre otros extremos declara: [...] El conocimiento de las controversias entre particulares acerca del cumplimiento de obligaciones dimanantes de relaciones contractuales corresponde, en principio, al orden jurisdiccional civil, al que, según el artículo 9.1 de la Ley Orgánica del Poder Judicial [LOPJ ], corresponde el conocimiento de los conflictos inter privatos (entre particulares), puesto que se le atribuyen las materias que le son propias, además de todas aquellas que no estén atribuidas a otro orden jurisdiccional.
Este principio alcanza a aquellos supuestos en que la procedencia de la obligación entre particulares tiene un presupuesto de carácter administrativo-tributario, como el devengo de un determinado tributo a cargo de un obligado tributario, salvo en aquellos casos en que, por versar la controversia principalmente sobre la existencia o contenido de la obligación tributaria o sobre la determinación del sujeto que resulta obligado en virtud de la misma, no puede admitirse que el thema decidendi [cuestión que debe decidirse], de carácter jurídico- administrativo y llamado a ser resuelto por la jurisdicción de este orden, tenga carácter accesorio o prejudicial respecto de la cuestión civil planteada.
Estos principios son aplicables a las cuestiones que surgen en relación con la repercusión del IVA en relación con actos de los particulares. En estos casos deben distinguirse los supuestos en que básicamente se trata de obtener el cumplimiento de una obligación contractual no discutida, que se estiman de naturaleza civil -bien porque dicha obligación ha sido contractualmente asumida, bien porque no existe cuestión en cuanto a su existencia y alcance tributario que justifique la intervención de la Administración tributaria, sujeta al control de la jurisdicción contencioso-administrativa- de aquellos otros en que la cuestión debe resolverse por la Administración o en el orden contencioso- administrativo, por cuanto ha de determinarse el tipo impositivo correspondiente y con ello la procedencia o no de la repercusión por existir controversia sobre estos aspectos tributarios ( SSTS de 27 de septiembre de 2000 , 25 de abril de 2002 , 26 de mayo de 1993 y 29 de junio de 2006 ). Esto no ocurre cuanto la existencia de la obligación tributaria constituye una cuestión que puede considerarse accesoria (v. gr., SSTS 10 de febrero de 1992 , 5 de marzo de 2001 , 25 de junio de 1992 , 19 de diciembre de 2003 , 15 de noviembre de 2005 , 27 de octubre de 2005 , 31 de mayo de 2006 y 12 de julio de 2006 , 29 de septiembre de 2006 , 6 de marzo de 2007 ). En idéntico sentido se ha pronunciado el Tribunal de Conflictos de Jurisdicción ( sentencias de 7 de julio de 1989 y 17 de noviembre de 1989 )".
En este sentido se pronunció la la STS 646/2015, de 16 de noviembre de 2015 ( ROJ: STS 4926/2015 ).
Haciendo aplicación de esta doctrina del Tribunal Supremo a un supuesto en que precisamente se discutía, como en el caso de autos, si era aplicable el tipo reducido de IVA del 10 %, o del 21 %, la SAP de León, sección 2; del 11 de marzo de 2020 ( ROJ: SAP LE 275/2020 Sentencia: 84/2020 Recurso: 312/2019 ), reseña:
" Sobre el tipo impositivo aplicable, concretamente si es el 21% como aplica la actora o si debe ser del 10% como sostiene el demandado, la STS de 16 de mayo de 2008 (rec. 5100/1999 ) nos dice que: " No corresponde a esta orden jurisdiccional civil resolver los debates sobre la procedencia del impuesto, sujeto pasivo, base imponible y tipo aplicable ( SS. 31 de mayo de 2.006 , 13 de julio y 7 de noviembre de 2.007 , entre las más recientes), como no cabe pretender que interprete exclusivamente preceptos de orden fiscal ( SS. 13 de noviembre de 2.006 y 26 de noviembre de 2.007 ), y si bien puede adoptar decisiones en algunos aspectos (cuando se trata de cuestión accesoria - SS. 27 de octubre de 2.005 ; 31 de mayo , 12 de julio y 29 de septiembre de 2.006 ; 6 de marzo y 7 de noviembre de 2.007 -; o aplicación de cláusula contractual en la que el comprador asume el pago del IVA - S. 27 de enero de 1.996 -), tal posibilidad no cabe extenderla a temas complejos como el que se suscita en la impugnación, y menos todavía cabe hacerlo dentro de un procedimiento incidental cuya finalidad es exclusivamente liquidar la cantidad total a que asciende una condena en costas, a fin, en su caso, de complementar el título ejecutivo correspondiente ( art. 517.2.9º LEC ). Y sin que quepa apreciar indefensión para la parte impugnante de la tasación porque, con independencia de la responsabilidad que pueda derivarse para el que exige el IVA de un doble cobro, el ordenamiento jurídico arbitra los medios adecuados para obtener el reembolso".
En la misma línea cabe citar SAP de Alicante, sección 5, del 14 de marzo de 2019 ( ROJ: SAP A 491/2019 - Sentencia: 129/2019 Recurso: 434/2018 :
" Así también se ha pronunciado esta Sección 5ª en sentencias n.º 375, de fecha 2 de febrero de 2009 y n.º 389, de 29 de septiembre de 2016 , entre otras, en las que se ha entendido no ser esta la jurisdicción competente para valorar el tipo aplicable a la ejecución de las obras, ya que es evidente que la repercusión del I.V.A tiene naturaleza tributaria y que, en su caso, será objeto de revisión en la Agencia Tributaria. En efecto conforme reiterada doctrina del Tribunal Supremo existe abuso de la jurisdicción civil cuando se entra a conocer sobre la aplicabilidad de un determinado precepto de las normas reguladoras del Impuesto sobre el Valor Añadido, o cuando es preciso fijar la cuantía, determinando la base imponible y el tipo aplicable; es decir, cuando se hacen pronunciamientos de carácter fiscal, tanto sobre la procedencia de la repercusión, cumplimiento de obligaciones fiscales, o la determinación de la cuantía ( TS. 2 de octubre de 2001 , 20 de marzo de 2001 , 27 de septiembre de 2000 , 19 de septiembre de 2000 , 27 de enero de 1996 , 3 de noviembre de 1995 y 4 de marzo de 1993 ) ".
En la misma postura sobre incompetencia de jurisdicción para pronunciarse sobre el tipo de IVA aplicable con resolución de una cuestión estrictamente tributaria, se pronuncian la SAP de las Islas Baleares, sección 3, del 27 de abril de 2018 ( ROJ: SAP IB 854/2018 - Sentencia: 189/2018 Recurso: 90/2018 ), la SAP de Valencia, sección 8, del 16 de abril de 2018 ( ROJ: SAP V 1480/2018 - Sentencia: 183/2018 Recurso: 168/2017 ) o la ya antigua sentencia de esta Audiencia Provincial de Tarragona, sección 1, del 22 de octubre de 2007 ( ROJ: SAP T 1754/2007 - Sentencia: 365/2007 Recurso: 207/2007 .
Y siendo incompetente la jurisdicción civil para pronunciarse sobre el tipo de IVA aplicable a esta concreta operación, debe mantenerse el tipo girado en el presupuesto firmado por la apelante, el 7 de septiembre de 2017, por lo que debe determinarse que en dicho momento se declaró conforme al tipo aplicado del 21 %. Por otra parte, la apelante reconoce haber hecho pagos parciales de la obra, sin que conste que haya discutido en momento alguno antes de oponerse en juicio monitorio el tipo del IVA. La primera discrepancia de la que se tiene noticia sobre el tipo aplicado, pese a recibirse una reclamación extrajudicial anterior, se realizó con la oposición a la reclamación monitoria. Debe concluirse que ha de mantenerse el tipo aplicado por el sujeto pasivo del impuesto y que fue aceptado en el presupuesto, quedando expedita la vía al apelante para acudir a la Administración Tributaria, si ello es aún posible y si considera que se le ha aplicado indebidamente dicho tipo y debe ser restituido en alguna cantidad que haya pagado.
DECIMOSEXTO.- En la sentencia recurrida no se advierte que el Juzgado de primer grado padeciera serias dudas de hecho o de derecho. Y en esta alzada más allá de las inherentes a toda controversia judicial, no se aprecian dudas de hecho, tampoco de derecho, menos todavía que las mismas puedan ser serias, que es lo que exige el artículo 394 Ley de Enjuiciamiento Civil para aplicar la excepción a la regla general contemplada en ese precepto, que no es otra que el principio de vencimiento. En todo procedimiento existen cuestiones controvertidas, pero eso no basta en absoluto para aplicar la no imposición de costas al vencido con base en la apreciación de serias dudas de hecho o de derecho, lo que exige una cumplida justificación que en este caso no concurre. Al respecto, la consideración de el peto que se derrumbó como elemento común, lo ha sido por la falta de claridad de los Estatutos en cuanto a su consideración como elemento común o privativo, por no considerarlo cerramiento exterior de fachada, y por los actos propios de las demandadas contrarios a su consideración como elemento privativo, por lo que las concretas circunstancias fácticas y jurídicas concurrentes en este caso impiden sostener que los supuestos que refiere la parte apelante sean sustancialmente iguales al que nos ocupa en orden a considerar la existencia de jurisprudencia contradictoria.
Por lo que procede mantener el pronunciamiento en costas de la sentencia de instancia, y en cuanto a las costas del recurso, de conformidad con lo establecido en el art. 394 y 398 LEC , desestimado el mismo se imponen a las partes apelantes.
DECIMOSEPTIMO.- Co nforme a lo razonado, procede la desestimación de los recursos de apelación y la confirmación de la sentencia apelada.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
