PRIMERO:Don Prudencio presentó demanda frente a la comunidad de propietarios DIRECCION000 de Logroño, en la que pretende se declare su derecho a continuar la obra iniciada en los locales de su propiedad hasta su finalización, pretensión a la que se opone la comunidad de propietarios demandada, que formula reconvención, en la que pretende la condena al demandante reconvenido a demoler las obras realizadas, devolviendo lo edificado a su estado original.
La sentencia de instancia, con estimación parcial de la demanda inicial y de la demanda reconvencional, declara el derecho del señor Prudencio a continuar la obra sobre los locales de su propiedad en relación con las actuaciones llevadas a cabo en la cubierta y en relación con el recubrimiento de la fachada, y le condena a reponer la fachada del local al estado anterior a la ejecución de las obras en relación con la apertura de huecos en la misma.
Frente a dicha sentencia se alza la parte apelante don Prudencio, que alega en síntesis como motivos del recurso de apelación: la zona de pasillo interior tiene como uso único dar servicio a los locales del demandante; el espacio existente entre la fachada sur de los locales del demandante y la fachada de las viviendas está comprendido por el pasillo que da servicio a dichos locales y una zona ajardinada que usan las viviendas ubicadas en DIRECCION001, DIRECCION001 que esta sobreelevada respecto de los locales del demandante; y de la fachada de los locales a la fachada de las viviendas hay una distancia superior a los seis metros; la fachada de dichos locales no es elemento común, en todo caso no se ha hecho una modificación sustancial sino abrir más puertas de las que ya había y una ventana para ventilación de cada local; y los Estatutos autorizan a los propietarios de los locales comerciales a realizar estas obras.
SEGUNDO:Son antecedentes que resultan de interés para la resolución del recurso los siguientes:
Don Prudencio es propietario de tres locales comerciales que forman parte de la comunidad de propietarios DIRECCION000 de Logroño, que se describen en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal de fecha 16 de noviembre de 2001 y en la inscripción del Registro de la Propiedad:
Local comercial en DIRECCION001 susceptible de división, local NUM000, de edificio en Logroño en DIRECCION000, perteneciente esta finca al DIRECCION000, que ocupa una superficie construida de ciento cincuenta y nueve metros y noventa decímetros cuadrados y útil de ciento cuarenta y ocho metros sesenta decímetros cuadrados que linda al frente DIRECCION000; derecha entrando cuarto de instalaciones de portal NUM001; izquierda local NUM002 y fondo zona de paso que la separa de los jardines propiedad de las viviendas en DIRECCION001 y pasillo que sale a la DIRECCION002.
Local comercial en DIRECCION001 susceptible de división, local NUM002, del edificio en Logroño en DIRECCION000, perteneciente esta finca al DIRECCION000, ocupa una superficie construida de cien metros cuadrados y útil de noventa y dos metros cuadrados. Linda: al frente, DIRECCION000; derecha entrando local NUM000; izquierda local NUM003 y fondo zona de paso que la separa de los jardines propiedad de las viviendas en DIRECCION001 y pasillo que sale a la DIRECCION002.
Local comercial en DIRECCION001, susceptible de división, local NUM003, del edificio en Logroño en DIRECCION000, perteneciente esta finca al DIRECCION000, ocupa una superficie construida de ciento cuarenta y dos metros y noventa decímetros cuadrados y útil de ciento treinta metros y cincuenta decímetros cuadrados. Linda: al frente, DIRECCION000; derecha entrando DIRECCION002; izquierda local NUM004 y zona de paso que la separa de los jardines propiedad de las viviendas en DIRECCION001; y fondo zona de paso que la separa de los jardines propiedad de las viviendas en DIRECCION001 y pasillo que sale a la DIRECCION002.
Tal como informan los peritos arquitecto don Hilario, equipo de ingeniaría y arquitectura Alvarez y Asociados, Ebrotec Ingenieros, y perito judicial arquitecto técnico don Remigio, estos tres locales forman un cuerpo constructivo independiente, de forma rectangular; y, previo al inicio de las obras que se dirán, interiormente único y diáfano; adosado en su margen Este con el portal del edificio en esquina con la DIRECCION000, con acceso por el frente o fachada exterior desde el DIRECCION000.
En su fachada interior o trasera, que da a una zona de paso que separa esta unidad constructiva del edificio de viviendas, cuya fachada trasera da a esta zona, contaba con tres puertas de acceso, cada una de ellas a cada uno de los tres locales.
En el anteproyecto de la edificación, se preveía un patio entre el edificio de viviendas y el edificio de locales. Tras la modificación del estudio detalle, el patio se dividió longitudinalmente mediante un vallado formado por murete y verja metálica, con una altura total de aproximadamente 2 metros, quedando la zona inmediata a las viviendas de DIRECCION001 que dan al patio, en una anchura aproximada de 3 metros, como zona ajardinada, y la zona inmediata a los locales, en una anchura aproximada de 2,98 metros, como zona de paso.
En el año 2018 el propietario de los locales inició las obras de acondicionamiento de los locales para destino de apartamentos turísticos. Las obras se ejecutaron tanto en el interior del local, como en la cubierta, como en la fachada exterior, como en la fachada interior o trasera, en la que se procedió a la apertura de otras cinco puertas, cinco ventanas, y dos ventanas hasta el suelo.
La comunidad de propietarios instó frente a don Prudencio demanda de suspensión de obra nueva, que dio lugar al juicio verbal 481/2018 del juzgado de Primera Instancia nº 2 de Logroño, en el que se dictó sentencia en fecha estimando la demanda, acordando mantener la suspensión de la obra. Se razonó en dicha sentencia: resulta cuestionable que la apertura de ventanas en la parte que da al pasillo interior o trasero se encuentre amparada en dicha norma estatutaria, lo que deberá en su caso ser ventilado en el oportuno procedimiento declarativo, constatándose que dicha apertura de ventanas crea una situación de servidumbre de vistas que antes era inexistente en la práctica y que no solo afecta a las plantas bajas.
Don Prudencio recurrió en apelación dicha sentencia, dictándose por esta Audiencia Provincial sentencia de fecha 29 de julio de 2019, rollo de apelación 715/2018, que estimó el recurso únicamente en el extremo relativo a las costas, respecto de las que acordó su no imposición expresa por concurrir serias deudas de hecho. Se razonó en dicha sentencia: Respecto a la fachada posterior apelada es evidente que se ha llevado a cabo un cambio sustancial, que afecta a los huecos abiertos para puertas y ventanas abiertas en la parte que da al patio interior, pues antes había 3 locales con 3 puertas y ahora existen 8 puertas, dos ventanas hasta el suelo y otras 5 ventanas cortas. Y no corresponde determinar en el presente procedimiento si dichas obras encuentran amparo en el artículo 18.b) de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, bastando en estos momentos determinar la existencia de un importante cambio de la estructura de la fachada.... Es evidente que la determinación de si la obra se encuentra concluida es una cuestión muy dudosa, porque es evidente que sin el sellado y perfilería de dichos elementos, éstos no son utilizables, y, por consiguiente con ello no se consumaría el daño que ocasionaría la creación de una servidumbre de vistas, por lo que estimamos que las obras que restan no se tratan de un mero acabado, pues su ejecución determina su funcionalidad y la causación de los daños anteriormente referidos,...
En el procedimiento que nos ocupa, y en lo que al recurso de apelación interesa, don Prudencio solicita se declare su derecho a finalizar la obra, que se ha estado ejecutando sin autorización de la comunidad de propietarios. La sentencia de instancia, respecto de las obras en la fachada interior o trasera de los locales del demandante, razona que el paso existente entre los locales del demandante y el edificio de viviendas no es privativo del demandante, pues en la descripción de los locales en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal se expresa que los locales lindan al fondo con esa zona de paso, y no se contiene en dicha escritura mención alguna a que dicho paso dé acceso a los locales ni a un uso exclusivo del mismo por los locales; que el art. 18 de los Estatutos no autoriza la apertura de huecos y ventanas en dicha fachada trasera, autorizando a constituir servidumbres en favor o a favor de fincas colindantes, que no es el caso; Teniendo en consideración que se modifica de una forma sustancial el aspecto de la fachada del edificio, que éste es elemento común, que los huecos que se abren son ventanas que dan a un espacio común y próximo a la propiedad de los colindantes, lo que podría determinar una eventual limitación a la realización de obras en las fincas colindantes (tales como levantar un muro), estimo que debió contarse con la autorización expresa de la comunidad en la que lo locales se integran..., no procede la autorización para continuar con las obras en lo que respecta a la apertura de huecos en el pasillo comunitario... condenándose al demandante reconvenido a realizar las obras correspondientes para la eliminación de los huecos abiertos al pasillo común.
Como se ha señalado don Prudencio alega como motivos del recurso de apelación frente a dicha sentencia: la zona de pasillo interior tiene como uso único dar servicio a los locales del demandante; el espacio existente entre la fachada sur de los locales del demandante y la fachada de las viviendas está comprendido por el pasillo que da servicio a dichos locales y una zona ajardinada que usan las viviendas ubicadas en DIRECCION001, DIRECCION001 que esta sobreelevada respecto de los locales del demandante; y de la fachada de los locales a la fachada de las viviendas hay una distancia superior a los seis metros; la fachada de dichos locales no es elemento común, en todo caso no se ha hecho una modificación sustancial sino abrir más puertas de las que ya había y una ventana para ventilación de cada local; y los Estatutos autorizan a los propietarios de los locales comerciales a realizar estas obras.
TERCERO:Sobre la zona de paso inmediata a los locales y sobre la naturaleza de la fachada de los locales. Alega la parte apelante que esa zona es de uso exclusivo de los locales, tiene como finalidad servir como patio trasero de los locales. pues así resulta de los planos aportados por la promotora, del estudio de detalle aprobado por el Ayuntamiento de Logroño, de la descripción de los locales y de la descripción de las viviendas en DIRECCION001 fachada Norte, y así lo informan el perito don el arquitecto redactor del proyecto de la promoción y redactor del estudio de detalle, don Pedro Antonio, el perito de la parte demandante don Hilario y el perito judicial arquitecto técnico don Remigio.
Alega además la parte apelante que en este caso concreto la fachada de los locales no es un elemento común; porque se trata de módulos completamente independientes, locales que son en sí mismos un único bloque ni siquiera unido físicamente al resto de elementos; y así lo expresa esta Audiencia Provincial de la Rioja en la sentencia núm. 360/2020, conforme a la jurisprudencia que ha flexibilizado la consideración de las fachadas cono elemento común en supuestos como el que nos ocupa.
Como dijimos en sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 4 de diciembre de 2023, Nº de Recurso: 53/2023, Nº de Resolución: 509/2023:
Se interpuso recurso de apelación por DÑA. Daniela y DÑA. María Luisa, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Logroño de fecha 23 de enero de 2023 , en la que se estimó la demanda interpuesta por LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION003 FASE NUM005 DE LARDERO contra dicha parte recurrente.
En dicha demanda se solicitaba se declarasen ilegales y contrarias a derecho las obras de modificación del camino de paso que da acceso desde la zona verde comunitaria a los jardines privativos de las viviendas nº NUM006, NUM007, NUM008 y NUM009 de la urbanización, por carecer de autorización de la Comunidad de Propietarios, y, en consecuencia, se solicitaba la condena a la inmediata retirada de tales obras, reponiendo el camino de paso a la misma situación a la que se encontraba antes de su modificación.
La parte demandada opuso, en esencia, .... que el referido paso es de su copropiedad junto con la finca del vecino a la cual también da paso.
...
La sentencia estimó la demanda, declarando la ilegalidad de las obras ejecutadas por los demandados por ser un elemento común, habiendo sido alterado sin el consentimiento de la comunidad de propietarios
...
La parte demandada impugna la sentencia insistiendo en... la naturaleza privativa del paso.
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TERCERO.- Sobre la naturaleza del pasillo controvertido. Naturaleza común. Desestimación del recurso.
Se impugna la sentencia por error en la valoración de la prueba al considerar el pasillo como un elemento común y no privativo.
Ante todo, debe señalarse que la naturaleza común o privativa de un elemento de un edificio regido por la Ley de Propiedad Horizontal es una decisión esencialmente jurídica, por lo tanto, la opinión de peritos al respecto no puede ser aceptada, ni siquiera se debería haber admitido que un perito dictamine sobre una cuestión jurídica. Los peritos tendrían como función explicar las características fácticas de un determinado elemento del edificio constituido en propiedad horizontal, pero nunca podrá decir si es un bien privativo, ni tampoco si es propiedad indivisa de dos propietarios, ni si es comunitario. Por lo tanto, los dictámenes periciales emitidos en otro procedimiento son irrelevantes. Sólo añadir respecto del perito que había sido el arquitecto de la edificación que una cosa es el diseño del pasillo como un elemento que dé servicio a dos propiedades y otra cosa es que en el título constitutivo se determine si es privativo o es común, cuyo fin lo decide el promotor ante fedatario público o posteriormente la comunidad mediante los acuerdos correspondientes.
Para valorar si un elemento es común o privativo debe estarse a lo que dispone el artículo 396 del código civil y el título constitutivo o los estatutos.
Establece el artículo 396 que:
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas,con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos,muros, fosos, patios,pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
El artículo 3 de los estatutos se limita a decir que son elementos comunes esenciales:
...
Ante la poca precisión de lo establecido en el artículo 3º de los estatutos debe acudirse al artículo 396 del código civil , del cual se extrae que todos aquellos elementos a los cuales no se les conceda el carácter privativo de los propietarios según el título constitutivo, son elementos comunes. El argumento de que el paso discutido no es de uso común a todos los propietarios de la urbanización, sino sólo de dos viviendas no puede ser aceptado, pues como puede comprobarse de la descripción que realiza el artículo 396 del Código civil pueden existir múltiples elementos que sólo dan servicio a uno, dos o pocos propietarios, sin embargo, serán siempre elementos comunes, piénsese en pilares, muros de carga, muros divisorios de jardines, etc. que no dan servicio a todos los propietarios, pero por naturaleza son elementos comunes. En consecuencia, para que sean privativos debe indicarse expresamente en el título constitutivo y, en concreto, en la descripción del bien privativo. Si en este nada se indica, jurídicamente, el elemento controvertido es un elemento común.
En el caso que nos ocupa, los Estatutos dicen:
Artículo 3°.- Son elementos comunes esenciales, los previstos en el artículo 396 del Código Civil y en particular: a).- Solar, cimientos, estructuras, forjados, muros, fachadas y su decoración exterior (incluso pinturas de balcones, terrazas), y tejados b).- Portales y huecos de escalera, ascensores, canalizaciones de humos, aguas (pluviales, potables y residuales), electricidad, etc.-
Artículo 4°.- Son elementos comunes no esenciales (sino establecida su indivisión en interés común de todos los propietarios), los derechos de sobreelevación, instalaciones y servicios de calefacción y agua caliente, antenas de T.V. y F.M. y portero automático (o los que haya de ellos).
De modo que la fachada del local es elemento común, por disponerlo así expresamente el art. 396 del Código Civil y el art. 3 de los Estatutos, y la zona de paso es elemento común, por disponerlo así expresamente el art. 396 del Código Civil sin que los Estatutos le hayan atribuido carácter privativo, siendo indiferente que dicho paso dé acceso a los locales del demandante, y sin que en el título constitutivo se le haya atribuido el uso exclusivo a dichos locales, a diferencia de lo que ocurre con las terrazas ajardinadas, que siendo igualmente elemento común, se atribuye su uso exclusivo a las viviendas de DIRECCION001. Así, en la descripción que se contiene en la escritura de declaración de obra nueva, consta, respecto de las viviendas en DIRECCION001 que nos ocupan se indica: vivienda... situada en la DIRECCION001, que linda: ....y fondo, terraza. ...; y en su planta, el uso y disfrute exclusivo y excluyente de la terraza situada al fondo, ...; mientras que en la descripción de los locales del demandante se indica: Local comercial en DIRECCION001,... . Linda:...; y fondo zona de paso que la separa de los jardines propiedad de las viviendas en DIRECCION001 y pasillo que sale a la DIRECCION002; sin atribución alguna del uso exclusivo de dicha zona de paso.
Y en cuanto a la flexibilización jurisprudencial no es tal a la consideración de las fachadas como elemento común, como señala el apelante, sino a las obras que los propietarios de los locales pueden realizar en dicho elemento común.
CUARTO:Sobre la alteración de la fachada Alega la parte apelante que no ha tenido lugar con las obras ejecutadas una alteración sustancial de la fachada, pues desde el inicio de la existencia de los locales existían tantas puertas como locales primigenios existían, y lo que se ha hecho es poner una puerta a cada nuevo local que surge de la segregación de los locales, para así poder acceder al paso o pasillo que les da servicio, y un ventana para que pueda entrar el aire, como exige el Excmo. Ayuntamiento de Logroño para ventilación natural, es decir, lo mismo que preexistía respecto de cada local.
Es esta una apreciación subjetiva de la parte apelante que no se comparte por la Sala, no es objeto de controversia que antes de la realización de las obras había tres puertas en la fachada que nos ocupa, y con las obras se han abierto otras cinco puertas, más cinco ventanas, más dos ventanas hasta el suelo, lo que supone una alteración sustancial de la configuración y estado exterior de la fachada.
QUINTO:Diversas sentencias del Tribunal Supremo se han ocupado de la transformación de locales en viviendas, con realización de obras en elementos comunes.
La sentencia del Tribunal Supremo de 3 de septiembre de 2014, Nº de Recurso: 1015/2012 , Nº de Resolución: 286/2014,dice:
PRIMERO.- 1. El presente caso plantea, como cuestión de fondo, la posibilidad del propietario en orden al cambio de uso comercial del piso a residencial, no expresamente prohibido por los estatutos, pero con realización de obras no autorizadas en los mismos; todo ello en relación al acuerdo de la Junta de Propietarios denegatorio al respecto.
...
El debate se centra en que la actora es propietaria de un local en la Comunidad con posibilidad de segregación y división según los estatutos. Pretendidas obras de reforma para transformar el local en dos apartamentos, la Comunidad de Propietarios se opone a las mismas, remitiéndose a los estatutos en cuanto a las posibles modificaciones del local, y sosteniendo que en cuanto implican apertura de dos puertas en la fachada del edificio es necesaria su autorización y esta se deniega.
La sentencia de Primera Instancia estimó la demanda, recurrida en apelación por los demandados, la Audiencia Provincial de Gijón revocó la anterior sentencia por entender que si bien los estatutos autorizan determinadas alteraciones a los dueños de los locales, en ningún caso autorizan para transformar ese local en vivienda sin acuerdo de la comunidad y realizar unas obras que afecten a elementos comunes sin contar con el previo acuerdo unánime.
Recurso de casación.
Propiedad Horizontal. Cambio del destino comercial del piso a residencial y alcance de las obras proyectadas. Doctrina jurisprudencial aplicable.
...
2. En relación con los motivos planteados, dada su concurrencia con la doctrina jurisprudencial aplicable al caso, debe señalarse que esta Sala, en su Sentencia de 9 de octubre de 2013 (núm. 552/2013 ), se ha ocupado recientemente de las cuestiones debatidas al declarar la siguiente doctrina jurisprudencial: "(i) Una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de Derecho necesario, pero ello no empece a que contenga otras modificables por la voluntad de los particulares y con respecto a las cuales rige el principio de autonomía de la voluntad ( artículo 1255 CC ) ( SSTS 15 de octubre 2009 , 4 y 7 de marzo de 2013 ).
(ii) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 CE ), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad (SSTS 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010).
(iii) Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria ( SSTS 23 de febrero de 2006 ; 20 de octubre de 2008 , entre otras). La sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 , declaró en su fallo «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.». Esta doctrina se recoge en las sentencias de 4 de marzo y 25 de junio de 2013 .
(iv) Si los estatutos permiten efectuar operaciones de división sin necesidad del consentimiento de la comunidad, la junta de propietarios sólo tendrá que efectuar una actividad de control referente a que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, pues si se respetan estas limitaciones, la junta lo único que tiene reservado es la atribución de nuevas cuotas de los espacios afectados por la reforma ( STS 30 de septiembre 2010 ).
Aplicación de la doctrina jurisprudencial al caso enjuiciado.
3. La doctrina jurisprudencial expuesta, llevada al supuesto de enjuiciamiento, exige realizar las siguientes precisiones que conducen a la desestimación de los motivos planteados. En primer lugar, debe señalarse que la fundamentación técnica que realiza la sentencia recurrida no se opone a la doctrina jurisprudencial expuesta en la medida en que su desarrollo argumental se centra en el sustancial cambio o alteración en los elementos comunes que se deriven de las obras que, sin previa autorización estatutaria, son objeto de la presente litis, constituyéndose, de esta forma, en la ratio decidendi del fallo (razón de la decisión). En segundo lugar, y admitido el derecho del propietario al cambio de destino del piso (de comercial a residencial), cuando dicho cambio no aparece expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria, lo que no es posible es la transformación en la forma que aquí se interesa. En efecto, considerado el carácter de elemento común que tienen los chaflanes de la finca, las obras aquí interesadas, aperturas de dos puertas en los citados chaflanes con sus correspondientes servidumbres de paso, no sólo excede de lo que esta Sala, a partir de una interpretación flexible de la Ley de Propiedad horizontal, ha considerado respecto de las obras que los propietarios de locales de negocio situados en los bajos del inmueble pueden realizar sin necesidad de autorización alguna, sino que va más allá puesto que proyectan una clara alteración básica de los elementos comunes sin consentimiento de la comunidad ( artículo 5 , 7 y 11 LPH ); todo ello, además, en contra de las obras expresamente delimitadas en el marco estatutario.
La sentencia del Tribunal Supremo de 1 de octubre de 2013, Nº de Recurso: 1059/2010 , Nº de Resolución: 542/2013,dice:
PRIMERO.- El problema que el recurso de casación plantea en interés casacional consiste en determinar si los propietarios de locales de un edificio sujeto al régimen de la propiedad horizontal pueden modificar su destino -conversión de local en viviendas- sin necesidad de acuerdo de la junta de propietarios, adoptado por unanimidad.
La demanda está formulada por diversos propietarios disconformes con la alteración del destino a vivienda de lo que es un local comercial, y consiguiente modificación del título constitutivo de la propiedad, mediante la realización de las obras de forma inconsentida en elementos comunes. El Juzgado desestimó la demanda y la Audiencia Provincial el recurso de apelación que contra ella formularon los ahora recurrentes. Lo argumenta de la siguiente forma: De la sola circunstancia de que el titulo constitutivo del inmueble describa su composición como DIRECCION001 de locales no puede colegirse que los propietarios no puedan alterar su destino y convertirlos en viviendas. El Titulo constitutivo confiere a los propietarios de las partes privativas una amplia facultad para dividir, agrupar, segregar, etc con la finalidad de crear una unidad de servicio, con incidencia incluso en la redistribución de las cuotas para lo que no precisan el consentimiento de la Junta de Propietarios, como tampoco para hacer las obras necesarias al afecto, siempre sin menoscabar la seguridad del edificio ni alterar su estructura general, lo que se ha respetado en este caso, conforme a la valoración que hace de los informes periciales.
...
La jurisprudencia de esta Sala es reiterada en el sentido siguiente:
(i) Una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de Derecho necesario, pero ello no empece a que contenga otras modificables por la voluntad de los particulares y con respecto a las cuales rige el principio de autonomía de la voluntad ( artículo 1255 CC ) ( SSTS 15 de octubre 2009 , 4 y 7 de marzo de 2013 )
(ii) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 CE ), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad (SSTS 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010).
(iii) Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria ( SSTS 23 de febrero de 2006 ; 20 de octubre de 2008 , entre otras). La sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 , declaró en su fallo «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa. Esta doctrina se reitera en las sentencias de 4 de marzo y 25 de junio de 2013 .
(iv) Si los estatutos permiten efectuar operaciones de división sin necesidad del consentimiento de la comunidad, la junta de propietarios sólo tendrá que efectuar una actividad de control referente a que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, pues si se respetan estas limitaciones, la junta lo único que tiene reservado es la atribución de nuevas cuotas de los espacios afectados por la reforma ( STS 30 de septiembre 2010 ).
Pues bien, la interpretación que realiza la Audiencia Provincial de los preceptos que se consideran vulnerados por el recurrente no infringe esta jurisprudencia, antes al contrario, analiza los estatutos y llega a la conclusión de que es posible esta transformación que ningún daño causa al edificio, a su seguridad ni al interés particular de los demandantes, incluido lo que se refiere a la redistribución de los coeficientes de participación, como consecuencia ineludible del ejercicio de la facultad concedida al propietario, y que no han sido impugnados.
La sentencia del Tribunal Supremo de 25 de junio de 2013, Nº de Recurso: 76/2011 , Nº de Resolución: 419/2013,dice:
1.- La parte actora, ahora recurrente, formuló demanda de juicio ordinario por la que solicitaba se declarara la ilegalidad en el cambio de uso llevado a cabo por los demandados en un local situado en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal y las obras realizadas en el mismo por afectar a elementos comunes, sin que en ninguno de los dos casos se hubiera contado con el consentimiento unánime de los copropietarios.....
2.- El juez de primera instancia desestimó la demanda principal...
3.- Consideró, en síntesis, que el cambio de uso del inmueble no estaba prohibido por el título constitutivo y por lo tanto no era necesario el consentimiento de los copropietarios para llevar a cabo tal modificación. Añadió que dado que las alteraciones llevadas a cabo en los elementos comunes del edificio son la consecuencia directa y necesaria de ese cambio, no podía declararse su ilegalidad.
...
4.- La Audiencia Provincial desestimó los recursos de apelación ...y ratificó, en esencia, los argumentos expuestos por el juez de primera instancia.
...
TERCERO.- Cambio de uso de un inmueble. Alteración de elementos comunes. Doctrina jurisprudencial.
A) Esta Sala ha declarado que existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal. Efectivamente, como se razona en el recurso, la jurisprudencia ha señalado que en el ámbito de la propiedad horizontal los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. La sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 , declaró en su fallo «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.».
B) Por otro lado, la LPH ( artículos 7.1 y 12 LPH ) establece la prohibición de llevar a cabo cualquier obra que suponga una modificación o alteración de los elementos comunes si no se cuenta con la autorización de todos los copropietarios, sin que quepa duda de que la fachada goza del carácter de elemento común por naturaleza. La jurisprudencia de esta Sala ha declarado reiteradamente que la ejecución de obras en elementos comunes requieren del consentimiento unánime de la comunidad ( sentencia de 17 de febrero de 2010 [ RC 1958/2005 ], 15 de diciembre de 2008 [RC 245/2003 ]). Más en concreto la citada sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 [RC 527/2008 ], examina un supuesto muy similar al ahora analizado, en el que se mantuvo la validez del cambio de destino del inmueble de local de negocio a vivienda acordando, sin embargo, la reposición de aquellas actuaciones que habían supuesto una alteración en los elementos comunes del edificio.
C) No se discute en el caso examinado que las obras realizadas han afectado a la fachada del edificio ni que no se ha contado con la unanimidad de los propietarios para su válida realización, por lo que el recurso de casación debe estimarse. Finalmente, como se declara en las sentencias citadas en el motivo tercero del recurso de casación, la obtención de una licencia administrativa para la realización de las obras, únicamente es útil a los efectos de verificar que su ejecución se ajustó a las prescripciones administrativas que se exigen por la ordenación urbanística, pero en nada exime del cumplimiento de las normas imperativas recogidas en la LPH, respecto a la necesaria concurrencia del consentimiento unánime de los copropietarios para que pueda otorgarse validez a las obras realizadas.
Estos argumentos conducen a la estimación del recurso de casación y a la estimación en parte de la demanda formulada, puesto que se debe declarar la validez del cambio de uso llevado a cabo por la parte demandada y la ilegalidad de las obras realizadas que afectan a elementos comunes del edificio.
CUARTO .- Estimación del recurso de casación.
Como consecuencia de lo razonado, al estimarse fundado el recurso, de conformidad con lo establecido en el artículo 487.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , debe casarse la resolución recurrida en el tema concreto relativo a la cuestión de interés casacional, resolviendo sobre el caso y declarando lo que corresponda según los términos en que se hubiere producido la contradicción jurisprudencial. En definitiva, se estima en parte la demanda y pese a la posibilidad que tienen los copropietarios demandados de alterar el uso del inmueble, se declara que las obras realizadas en la fachada del edificio exigen para su validez el consentimiento unánime de todos los copropietarios, sin que el otorgamiento de la licencia municipal pueda por sí sola legitimarlas, y se condena a los copropietarios a estar y pasar por tales declaraciones y a que se lleve a cabo la demolición de las obras que han afectado a la fachada principal y posterior del local litigioso y se ordena la restitución al estado anterior de las alteraciones en elementos comunes, en los términos previstos en el suplico de la demanda. Igualmente se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa y que la realización de obras que afecten a elementos comunes exigen para su validez, en general, el consentimiento unánime de todos los copropietarios, sin que la obtención de una licencia administrativa de ejecución de obra pueda eximir del cumplimiento de tal exigencia normativa.
La sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2011, Nº de Recurso: 527/2008 , Nº de Resolución: 728/2011,dice:
PRIMERO.- Resumen de antecedentes.
1. El Juzgado de Primera Instancia estimó íntegramente la demanda formalizada por una comunidad de propietarios en la que se había solicitado se declarara la obligación del demandado de seguir destinando el local situado en la DIRECCION001 del edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, a local de negocio, la ilegalidad de las obras que habían afectado a la configuración y estado exterior del edificio, al haberse realizado sin el consentimiento de la comunidad de propietarios y se condenara al demandado a realizar las obras necesarias para reponer la fachada del edificio a su estado originario.
2. Considero el juez, en síntesis, que el cambio de uso del inmueble, de una utilización comercial a un uso de vivienda, alteraba el título constitutivo de la comunidad de propietarios, por lo que exigía, para su validez el consentimiento unánime de los comuneros. También concluyó que las obras realizadas en el inmueble, pese a haberse ejecutado con una licencia otorgada por la autoridad local, afectaban a la configuración y estado exterior del edificio, por lo que era igualmente necesario para su validez el consentimiento unánime de los vecinos que en ninguno de los supuestos había sido obtenido.
3. La Audiencia Provincial desestimó íntegramente el recurso de apelación formalizado por la parte demandada.
4. Consideró, en síntesis, que la transformación en el uso del inmueble de local de negocio a vivienda, precisaba el consentimiento de los copropietarios que no fue obtenido en la junta que se celebró precisamente a instancia del demandado- apelante, pese a lo cual llevó a cabo la modificación que supuso una alteración del título constitutivo y de las bases tenidas en cuenta para la determinación de las cuotas de participación. Además, valoró que las obras ejecutadas e iniciadas para conseguir el cambio de destino suponían una modificación de elementos arquitectónicos comunes, para los que tampoco se obtuvo la autorización unánime de los propietarios, tal y como exigía la Ley de Propiedad Horizontal.
...
El recurso de casación debe ser estimado en parte.
TERCERO.- Las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.
A) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 CE ), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.
La doctrina de esta Sala es prácticamente unánime (SSTS 30 de diciembre de 2010 [RC n.º 81/2007 ], 23 de febrero de 2006 [RC n.º 1374/1999 ], 20 de octubre de 2008 [RC n.º 3106/2002 ],) al considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca.
Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.
CUARTO.- Aplicación de la jurisprudencia al caso actual.
La aplicación de esta doctrina al caso que ahora se examina, exige la estimación del recurso. La Audiencia Provincial ha considerado que la alteración del uso del inmueble necesita, para su validez, la autorización de la comunidad de propietarios, que, al no haberse obtenido en el caso que se examina, permite mantener, en su integridad el pronunciamiento de la sentencia dictada en primera instancia respecto a la declaración de condena consistente en seguir destinando el inmueble a un uso comercial. Sin embargo, deducir de una mera descripción del inmueble una prohibición en la alteración del uso implicaría una limitación de facultades dominicales, que no puede presumirse, pues como declara la jurisprudencia de esta Sala la eficacia de la prohibición exige de una cláusula o estipulación que así lo prevea de modo expreso.
QUINTO.- Estimación del recurso.
Según el artículo 487.3 LEC , cuando el recurso de casación sea de los previstos en el número 3.º del apartado 2 del artículo 477 LEC , si la sentencia considera fundado el recurso, además de casar en todo o en parte, la sentencia recurrida, declarará lo que corresponda según los términos en que se hubiere producido la oposición a la doctrina jurisprudencial o la contradicción o divergencia de jurisprudencia. De este modo se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.
La sentencia debe ser casada, por tanto, en lo que respecta a la condena consistente en obligar a los ahora recurrentes a mantener un uso comercial en su inmueble, quienes podrán destinarlo a vivienda. No obstante la Audiencia Provincial, considera, a la vista de la pruebas que fueron practicadas, que las obras denunciadas por la comunidad de propietarios, afectan a elementos comunes, pese a lo cual, los ahora recurrentes no obtuvieron el preceptivo consentimiento de la comunidad de propietarios. Estas obras son las que afectan a la fachada exterior del edificio, y en concreto, tal y como se establece en el fallo de la sentencia de primera instancia, ratificado por la sentencia de la Audiencia Provincial, la apertura de puerta de acceso al patio. Este pronunciamiento debe ser mantenido ya que pese a las alegaciones formuladas por el recurrente, el resultado probatorio lleva a la Audiencia Provincial a considerar que las obras afectaban a elementos comunes. Y es que no se puede sostener, como hace el recurrente en el escrito de formalización de su recurso, que la facultad otorgada a los propietarios de los locales, con el fin de favorecer su actividad comercial o mercantil, para realizar las obras necesarias de agrupación o división de los mismo, exima de la obligación de solicitar la autorización de la comunidad para ejecutar obras que afectan a un elemento común como es la fachada del edificio. Con carácter general se debe tener en cuenta que el artículo 12 LPH en relación con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo ( SSTS de 22 de octubre de 2008 [ RC nº. 245/2003 ], de 15 de diciembre de 2008 [ RC nº. 861/2004 ] y de 17 de febrero de 2010 [ RC nº. 1958/2005 ]). Si bien esta doctrina general ha sido matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que ha resuelto interpretar de un modo flexible las exigencias normativas en materia de mayorías, en los supuestos en los que las obras se ejecutan en locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal, las razones que lo justifican, se centran en facilitar el desarrollo de la actividad comercial que se llevará a efecto en el inmueble, circunstancia que no concurre en el caso que se examina, en el que precisamente pretende el recurrente dar al inmueble de su propiedad el uso de vivienda. Por ello el recurso, en cuanto a este pronunciamiento, debe ser desestimado, manteniendo la condena a reponer la fachada al estado anterior de las obras.
SEXTO:Aplicando la doctrina jurisprudencial señalada al presente caso, el recurso de apelación no puede prosperar.
No ha sido objeto de discusión que el propietario de los locales pueda transformarlos en viviendas.
Pero se concluye, conforme a las pruebas practicadas, que esa transformación ha supuesto una alteración sustancial de la configuración y estado de un elemento común, cual es, en lo que al recurso interesa, la fachada Sur de los locales, que antes de la ejecución de las obras contaba con tres huecos: las puertas de acceso a cada uno de los locales; y tras las obras cuenta, entre puertas y ventanas, dos de ellas rasgadas hasta la cota de patio o zona de paso, con un total de quince huecos.
El art. 18 de los Estatutos de la comunidad dice: Los propietarios de locales comerciales, se reservan los siguientes derechos:
a). Dividir, segregar, agrupar o agregar (horizontal o verticalmente), dichos locales, en cuantos estimen por convenientes, tengan acceso a un elemento común o vía pública y de acuerdo a las normas municipales o de la administración en general, señalando las cuotas de participación que estimen convenientes, dentro de las primitivas asignadas a ellos.
Aun conservando su individualidad registral podrán unirse los locales a otros de fincas colindantes, realizando los actos materiales (tales como apertura de huecos de comunicación), con las debidas condiciones de seguridad y dirección facultativa y constituir servidumbres en favor o a favor de fincas colindantes, otorgando para todo ellos, los actos jurídicos precisos y todo ello sin más requisito que notificarlo a la Junta de propietarios.
b). Conectar a servicios, instalaciones generales, bajo dirección facultativa; realizar obras en el interior o exterior del local y en su parte de fachada, así como colocar en éstas, marquesinas, toldos o rótulos (incluso luminosos).
c)- Dedicar los locales a toda clase de negocios de acuerdo a las Ordenanzas Municipales.
Los Estatutos no prohíben la transformación de los locales comerciales en viviendas; y permiten a su propietario dividirlos y segregarlos en tantos cuantos estime conveniente, y realizar obras en el interior y en el exterior de los locales y en su parte de fachada, así como colocar marquesinas, toldos o rótulos incluso luminosos, y dedicarlos a toda clase de negocios. Ocurre que en el caso que os ocupa las obras ejecutadas en la fachada exceden de las propias para destinar los locales comerciales a cualquier clase de negocio, pues no es un negocio o actividad comercial la que se va a desarrollar en dichos locales, sino que dichos locales se destinan a viviendas, por más que al tratarse de viviendas turísticas, se trate su explotación de una actividad empresarial. Por lo que estas obras no están amparadas en los Estatutos, y al suponer una alteración sustancial de un elemento común por naturaleza, cual es la fachada, requerían el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios. Tal como razona el Tribunal Supremo en la última de las sentencias señaladas en el anterior fundamento jurídico: Si bien esta doctrina general ha sido matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que ha resuelto interpretar de un modo flexible las exigencias normativas en materia de mayorías, en los supuestos en los que las obras se ejecutan en locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal, las razones que lo justifican, se centran en facilitar el desarrollo de la actividad comercial que se llevará a efecto en el inmueble, circunstancia que no concurre en el caso que se examina, en el que precisamente pretende el recurrente dar al inmueble de su propiedad el uso de vivienda.Y sin que pueda obviarse la autorización de la comunidad de propietarios porque esos huecos fueran necesarios para cumplir las medidas mínimas de habitabilidad, iluminación y ventilación en la justificación del uso y actividad para la que se concedió la licencia por el Ayuntamiento de Logroño, pues como señala la ya citada sentencia del Tribunal Supremo de 25 de junio de 2013, Nº de Recurso: 76/2011, Nº de Resolución: 419/2013, la obtención de una licencia administrativa para la realización de las obras, únicamente es útil a los efectos de verificar que su ejecución se ajustó a las prescripciones administrativas que se exigen por la ordenación urbanística, pero en nada exime del cumplimiento de las normas imperativas recogidas en la LPH, respecto a la necesaria concurrencia del consentimiento unánime de los copropietarios para que pueda otorgarse validez a las obras realizadas.
SEPTIMO:Las menciones de la parte apelante relativas a la distancia entre la fachada de los locales y la fachada de las viviendas es totalmente irrelevante para la resolución del litigio, pues la cuestión litigiosa no se encuadra en las normas relativas a la servidumbre de luces y vistas; por otro lado cuestión jurídica a decidir por el tribunal y no por los peritos que han emitido los diversos informes aportados al procedimiento; sino en las normas reguladoras de la propiedad horizontal. Ni la demandante ha ejercitado acción confesoria de servidumbre de luces y vistas ni la demandada reconviniente ha ejercitado acción negatoria de servidumbre de luces y vistas. Y al respecto, la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 2011, Nº de Recurso: 1824/2007, Nº de Resolución: 330/2011, dice: Los argumentos que ofrece el recurrente a través del primer motivo de su recurso no pueden conducir a la estimación del recurso de casación. Junto con preceptos absolutamente genéricos, como es el caso del artículo 348 CC , definidor del derecho de propiedad, insiste en su derecho a abrir huecos y ventanas en su local al amparo de los artículo 581 y 541 del CC que, reguladores de las servidumbres, se refieren al derecho del dueño de un propietario de una pared no medianera y contigua a finca ajena a abrir huecos o ventanas y definen los signos aparentes de servidumbre, no tienen cabida para resolver el conflicto que ahora se plantea. No se está examinando los derechos de un copropietario frente a otro de una finca contigua, sino los derechos de un propietario que tiene su local en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, de modo que la apertura de huecos realizada por el recurrente, nada tiene que ver con un derecho de servidumbre, sino únicamente con el hecho de si, al afectar a elementos comunes, las obras realizadas precisaban o no el consentimiento de la comunidad de propietarios,...
No es óbice para llegar a este pronunciamiento las sentencias dictadas en el anterior procedimiento de tutela sumaria de la posesión, pues dichas sentencias no producen efectos de cosa juzgada, tal como dispone el artículo 447.2 de la LEC.
OCTAVO:Conforme a lo razonado, procede la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia apelada.
NOVENO:Respecto de las costas procesales, y de conformidad con lo establecido en el art. 394 y 398 LEC, desestimado el recurso, se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
