PRIMERO:La parte apelante ARIEN XXI, S.L. discrepa de la indemnización fijada a su favor en la sentencia de instancia, por la ocupación parcial del local de su propiedad para la instalación de ascensor comunitario; y aun sin alegarlo expresamente, del contenido del escrito de recurso se evidencia que considera el apelante una errónea valoración de la prueba por parte de la juez a quo.
SEGUNDO:En cuanto al error en la valoración de la prueba, debe recordarse, como se razona en la sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 15 de enero de 2016: "Al respecto de la valoración de prueba, esta Audiencia Provincial ha señalado en ocasiones diversas que la impugnación por una de las partes de la apreciación de la prueba que razona el Juez de Instancia ante el que se practicó mediante su valoración en su conjunto, no puede prosperar sin más mediante el simple procedimiento de interpretar las pruebas ya examinadas y tenidas en cuenta en la Sentencia, con el fin de obtener conclusiones mas favorables a los intereses de la parte que recurre. Solamente cabe dicha revisión de la valoración probatoria de la sentencia si queda patente un error en la misma, o una apreciación de la prueba de forma ilógica, arbitraria o contradictoria, o bien se produce la omisión de la consideración de alguna prueba esencial que arroje un resultado incontrovertible. Por el contrario, no puede producirse tal revisión si se funda en la mera discrepancia personal con la valoración que de la prueba ha dado el órgano judicial, intentando sustituir el criterio objetivo del Juez por las interpretaciones subjetivas e interesadas de la parte.
Por otro lado, y en particular en cuanto a la prueba pericial, siguiendo al Tribunal Supremo en sentencias como la de 30 de junio de 2011 , cabe señalar que se ha admitido la impugnación de la valoración del dictamen de peritos, cuando la efectuada en la instancia es ilegal, absurda, arbitraria, irracional o ilógica ( Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2010 , RIP núm. 1988/2005 , 11 de noviembre de 2010 , RIP núm. 1881/2005 ). Como indica la STS de 29 de abril de 2005, RC núm. 420/1998 , la casuística jurisprudencial ha permitido plantear objeciones a la valoración de la pericia efectuada en la sentencia impugnada cuando a) se ha incurrido en un error patente, ostensible o notorio ( Sentencias del Tribunal Supremo de 10 noviembre 1994 , 18 diciembre 2001 , 8 febrero 2002 ), b) se extraigan conclusiones contrarias a la racionalidad, absurdas o que conculquen los más elementales criterios de la lógica ( SSTS de 18 diciembre 2001 , 8 febrero 2002 , 13 diciembre 2003 , 9 junio 2004 ), o se adopten criterios desorbitados o irracionales ( Sentencias del Tribunal Supremo de 28 enero 1995 , 18 diciembre 2001 , 19 junio 2002 ), c) se tergiversen las conclusiones periciales de forma ostensible, se falsee de forma arbitraria sus dictados o se aparte del propio contexto o expresividad del contenido pericial ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 febrero 1992 , 28 junio 2001 , 19 julio 2002 , 28 febrero 2003 , 30 noviembre 2004 ), y, d) se efectúen apreciaciones arbitrarias ( SSTS de 3 marzo 2004 ) o contrarias a las reglas de la común experiencia (Sentencias del Tribunal Supremo 24 diciembre 1994 y 18 diciembre 2001 ). En relación con la eficacia de la prueba de peritos, el mismo Tribunal Supremo tiene declarado ( Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 2006, RC núm. 1419/1999 ) que el juicio personal o la convicción formada por el informante con arreglo a los antecedentes suministrados no vincula a jueces y tribunales, que pueden apreciar esta según las reglas de la sana crítica, sin estar obligados a las conclusiones del perito ( Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de octubre de 1980 ), de las que pueden prescindir ( Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 1994 ).
Asimismo, esta Audiencia Provincial de La Rioja, en diversas resoluciones, ha venido a establecer:
a) Que principio general la prueba de peritos es de apreciación libre, no tasada, valorable por el Jugador según su prudente criterio, sin que existan reglas preestablecidas que rijan su estimación. Las reglas de la sana crítica no están codificadas, han de ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana y por ello es extraordinario que pueda revisarse la prueba pericial en casación, pues el juez ni siquiera está obligado a sujetarse al dictamen pericial , pudiendo sólo impugnarse en el recurso extraordinario la valoración realizada si la misma es contraria en sus conclusiones a la racionalidad o conculca «las más elementales directrices de la lógica.
b) Que por ello, la apreciación de la prueba pericial por los órganos de instancia ha de ser respetada, salvo que resulte arbitraria, ilógica o irracional, ya que se confía por la ley a la sana crítica del juzgador. El Tribunal Supremo establece que el ataque a la valoración de la prueba pericial a cargo de los órganos judiciales de las instancias sólo procede, conforme reiterada doctrina jurisprudencial, a efectos de poder acoger el desacierto denunciado, si resulta que las conclusiones obtenidas lo han sido al margen de las pruebas llevadas a cabo, o se presentan ilógicas con acreditada incoherencia o irracionalidad entre sí, y también si se alcanzan conclusiones absurdas, disparatadas, extrañas al proceso, por lo que su censura casacional cabe si se dan dichos supuestos, que vienen a representar un fallo deductivo atentatorio con intensidad a la sana crítica . En este sentido el Tribunal Supremo ha admitido la posibilidad de la denuncia casacional de que se trata en los siguientes supuestos: error ostensible y notorio ( SS. de 8 y 10 de noviembre de 1994 ); falta de lógica ( S. de 9 de enero de 1991 ); conclusiones absurdas ( SS. de 19 de marzo , 14 de octubre y 24 de diciembre de 1994); criterio desorbitado o irracional ( SS. de 20 y 29 de noviembre de 1993 y 28 de enero de 1995 ); y conclusiones contrarias a las reglas de la común experiencia ( S. de 24 de diciembre de 1994 ).
c) Que si se trata de dictámenes periciales plurales, pueden los juzgadores atender a los mismos o a uno solo de ellos y prescindir del otro, o seleccionar parcialmente los datos que se estimen pertinentes para someterlos al proceso razonador de una sana crítica, es decir leal y objetiva en relación a lo debatido. No se le puede negar en definitiva al Juez, en ningún caso, la facultad de interpretar y valorar las pruebas periciales aportadas al proceso de las que puede prescindir y, también, consecuentemente atender, a fin de integrar su convicción resolutiva, y de esta manera, cabe aceptar el resultado de algún dictamen pericial y prescindir de los demás. Nada impide que en la dualidad comparativa de ambos pueda el Juzgado desde ese análisis crítico del mismo fundar su resolución en una u otra pericia, ya sea esta emitida por un perito de designación judicial o de designación o aportación de parte, o integrar todas ellas en un proceso lógico y racional de deducción".
En el mismo sentido, la sentencia de 17 de junio de 2022, Nº de Recurso: 309/2021 , Nº de Resolución: 181/2022: " ...es forzoso recordar que la impugnación por una de las partes de la apreciación de la prueba que razona el Juez de Instancia ante el que se practicó mediante su valoración en su conjunto, no puede prosperar sin más mediante el simple procedimiento de interpretar las pruebas ya examinadas y tenidas en cuenta en la Sentencia, con el fin de obtener conclusiones más favorables a los intereses de la parte que recurre. Solamente cabe dicha revisión de la valoración probatoria de la sentencia si queda patente un error en la misma, o una apreciación de la prueba de forma ilógica, arbitraria o contradictoria, o bien se produce la omisión de la consideración de alguna prueba esencial que arroje un resultado incontrovertible. Por el contrario, no puede producirse tal revisión si se funda en la mera discrepancia personal con la valoración que de la prueba ha dado el órgano judicial, intentando sustituir el criterio objetivo del Juez por las interpretaciones subjetivas e interesadas de la parte.
...
...en cuanto a la testifical, su valoración y eficacia ha de hacerse conforme a las reglas de la sana crítica y es función del Juez de instancia ante el cual se practicó. A este respecto debemos recordar que el Tribunal Supremo tiene dicho que la valoración de la testifical no está sujeta a reglas legales de valoración, de forma que el testimonio de un solo testigo o el testimonio de un testigo susceptible de ser tachado, pueden inducir válidamente a formar el convencimiento del juez sobre la veracidad de sus manifestaciones. Son las reglas de la sana crítica a las que deberá acudirse para realzar tal valoración, debiéndose entender las mismas como las más elementales directrices de la lógica humana (v. STS de 11 de abril de 1998 ). Siguiendo esta línea, el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil remite para la valoración de la prueba testifical a las reglas de la sana crítica, matizando que deberán tenerse en cuenta la razón de conocimiento del testigo , circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre ésta se hubiere practicado, esto es, sin que incluso la tacha sea obstáculo para la valoración de la ciencia que hubieren dado los testigos tachados, conforme a las reglas de la sana crítica. En definitiva, este Tribunal de segunda instancia únicamente puede revisar la apreciación hecha por el Juez "a quo" de la prueba practicada en su presencia, en la medida en que aquella no dependa sustancialmente de la percepción directa o inmediación que el mismo tuvo con exclusividad y, en consecuencia, el juicio probatorio sólo será contrastable por vía de recurso en lo que concierne a las inducciones realizadas por el Juez «a quo», de acuerdo con las reglas de la lógica, los principios de la experiencia y de los conocimientos científicos, examinando su razonabilidad y respaldo empírico, pero no en lo relativo a la credibilidad de los testimonios o declaraciones oídos por el Juzgador, teniendo en cuenta si tales inferencias lógicas han sido llevadas a cabo por el órgano judicial de forma arbitraria, irracional o absurda, es decir, si la valoración de la prueba ha sido hecha mediante un razonamiento que cabe calificar de incongruente o apoyado en fundamentos arbitrarios. Así, Sentencia del Tribunal Constitucional de 1 de marzo de 1993 y Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de enero de 1990 , 26 de julio de 1994 y 7 de febrero de 1998 "
Y a propósito de la valoración de los documentos no impugnados, la sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2015, Nº de Recurso: 2833/2013 , Nº de Resolución: 715/2015 señala que "También constituye criterio jurisprudencial consolidado que la valoración de los documentos privados no impugnados, así como de los públicos, debe hacerse en relación con el conjunto de los restantes medios de prueba, y que una cosa es el valor probatorio de los documentos en cuanto a la autenticidad, fecha o personas que intervinieron y otra distinta la interpretación por la sentencia recurrida del contenido de los documentos, puesto que la expresión "prueba plena" del artículo 326.1 LEC no significa que el tribunal de instancia no deba valorar el contenido de los mismos de acuerdo con las reglas de la sana crítica y con el conjunto de las pruebas aportadas ( SSTS 47/2012, de 17 de julio , con cita de las STSS 458/2009, de 30 de junio , 403/2009, de 15 de junio , y 785/2011, de 27 de octubre )."
TERCERO:La sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 2010,Nº de Recurso: 506/2007 , Nº de Resolución: 819/2010 dice:
"CUARTO.- La posibilidad de actualizar las edificaciones de uso predominantemente residencial mediante la incorporación de nuevos servicios e instalaciones para hacer efectiva la accesibilidad y movilidad de los inquilinos es algo que no se cuestiona. Lo que se cuestiona es si esa necesidad de ascensor que tienen los propietarios de viviendas es un derecho sin limitaciones de la Comunidad por el que, sin más requisitos que la obtención del "quórum" necesario, que con la nueva redacción del art. 17.1 de la LPH , es el de las 3/5 partes de total de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, se puede obligar a un copropietario a ceder su parte de la propiedad de su local para la instalación del ascensor, en lo que se ha calificado de verdadera acción expropiatoria. La respuesta es afirmativa con matices.
El régimen jurídico impuesto en la LPH permite que los elementos privativos estén sujetos, en beneficio de los demás y de la comunidad, a determinadas limitaciones, como son las impuestas en el artículo 9.1 c ) consistentes en "consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17 , teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados". Supone que la Comunidad puede exigir de uno o de varios copropietarios la constitución de servidumbres permanentes sobre los elementos de uso privativo para la creación de servicios comunes si estos son imprescindibles para la ejecución de los acuerdos aprobados con las mayorías necesarias y responden a un interés general de todos los comuneros.
El interés general, con referencia a las fincas antiguas, resulta de ser el ascensor un elemento esencial de presente y de futuro para favorecer la movilidad de las personas que residen en el inmueble, que redunda en beneficio, sin excepción, de todas ellas, tanto de quienes por razón de la edad o de las circunstancias físicas, temporales o permanentes, están incapacitados para acceder a las viviendas, especialmente, a las más altas, como del bienestar general y material, en cuanto implica una revalorización de las viviendas y se asimila en cierto modo al concepto de " barreras arquitectónicas", que es posible y necesario suprimir.
De esa forma, el problema tiene respuesta a partir de la ponderación que se haga de los bienes jurídicos protegidos: el del propietario a no ver alterado o perturbado su derecho de propiedad y el de la Comunidad a instalar un ascensor, en la que se tenga en cuenta el alcance de esa afección sobre el elemento privativo que pueda impedir o mermar sustancialmente su aprovechamiento , mas allá de lo que constituye el verdadero contenido y alcance de la servidumbre como limitación o gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, según el artículo 530 del CC , y no como una posible anulación de los derechos del predio sirviente que conlleve una desaparición de la posibilidad de aprovechamiento que resulta a su favor en el art. 3 a) de la Ley" .
....
QUINTO.- Como contraprestación a la obligación impuesta al propietario, el artículo 9.1 letra c de la LPH le reconoce al propietario afectado el derecho a ser resarcido de los daños y perjuicios causados, los cuales vienen correctamente fijados en la sentencia de 1ª Instancia, a determinar en ejecución de sentencia, a salvo de los acuerdos a que pudieran llegar las partes, conforme a los siguientes criterios:
a) una indemnización a precio de mercado,según locales de iguales características y ubicados en la misma zona e idéntica localidad, correspondiente a la superficie en m2 invadida,según dictamen pericial, incluida la superficie de vuelo que se va a ocupar y calculada conforme al tiempo en que se proceda a la ejecución de las obras;
b) una cantidad a tanto alzado por el demérito experimentado por el localcomo consecuencia de su menor superficie en la zona de trastienda precisando que, a falta de acuerdo sobre dicha cantidad y siendo necesario acudir en ejecución de sentencia a la designación de un perito judicial, los gastos de todo tipo que se generen correrán a cargo de la comunidad de propietarios actora;
c) una indemnización dineraria por todas las consecuencias que la instalación del ascensor pueda producir a las demandadas en la relación arrendaticia existente en el local, debidamente acreditadas,incluidas posibles reducciones de la renta a percibir por la parte demandada durante la ejecución de las obras precisas para la instalación del ascensor u otras vicisitudes que, como consecuencia de las mismas, afecten a la relación arrendaticia y
d) una indemnización dineraria para el supuesto de que,como consecuencia de la ejecución de las obras precisas, se causen daños al localprevia acreditación fehaciente de los mismos.
Y la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2.011Nº de Recurso: 2240/200 , Nº de Resolución: 732/2011:
"TERCERO.- Instalación de ascensor en edificio constituido en régimen de propiedad horizontal con ocupación de parte de un elemento privativo. No necesidad del consentimiento del propietario afectado.
A) La posibilidad de actualizar las edificaciones de uso predominantemente residencial mediante la incorporación de nuevos servicios e instalaciones para hacer efectiva la accesibilidad y movilidad de los inquilinos constituye un hecho incuestionable. Lo que se cuestiona es si esa necesidad de ascensor que tienen los propietarios de viviendas es un derecho de la comunidad sin limitaciones por el cual, sin más requisitos que la obtención del quórum necesario, que con la nueva redacción del art. 17.1 de la LPH , es el de las 3/5 partes de total de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, se puede obligar a un copropietario a ceder su parte de la propiedad de su local para la instalación del ascensor, en lo que se ha calificado de verdadera acción expropiatoria. La respuesta ha de ser afirmativa aunque con matices.
De esta forma, el problema tiene respuesta a partir de la ponderación que se haga de los bienes jurídicos protegidos: el del propietario a no ver alterado o perturbado su derecho de propiedad y el de la comunidad a instalar un ascensor, en la que se tenga en cuenta el alcance de esa afección sobre el elemento privativo que pueda impedir o mermar sustancialmente su aprovechamiento, mas allá de lo que constituye el verdadero contenido y alcance de la servidumbre como limitación o gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, según el artículo 530 del CC , y no como una posible anulación de los derechos del predio sirviente que conlleve una desaparición de la posibilidad de aprovechamiento que resulta a su favor en el art. 3 a) de la Ley ( STS de 15 de diciembre de 2010 [RCEIP 506/2007 ]).
Partiendo de lo anterior, y pese a que tal y como fundamenta la parte recurrente, sobre la cuestión jurídica planteada en el recurso de casación existía jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, esta ha sido superada por la doctrina de esta Sala, que ya ha tenido oportunidad de pronunciarse respecto a la compatibilidad del derecho de servidumbre con la ocupación de una parte de un bien privativo a fin de instalar un ascensor. La STS de 18 de diciembre de 2008 [RC 880/04 ], califica como servidumbre esta ocupación y declara que: «Por lo que hace mención a la constitución de una nueva servidumbre a tenor del artículo 17 será suficiente la simple mayoría para la supresión de las " barreras arquitectónicas", que dificulten el acceso y la movilidad de las personas con minusvalía; esta regla permite a la Comunidad imponer esa servidumbre para la creación de servicios de interés general y cuando el acuerdo de la Junta reúna los presupuestos legales, con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios.» Asimismo, la STS de 22 de diciembre de 2010 [RC 1574/2006 ] declara que «la instalación de un ascensor en una comunidad de vecinos que carece de este servicio, considerado como de interés general, permite la constitución de una servidumbre para tal fin, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privativo, siempre que concurran las mayorías exigidas legalmente para la adopción de tal acuerdo [...]. La ocupación de un espacio privativo, en el que difícilmente concurrirá el consentimiento del vecino afectado, no puede suponer una privación del derecho de propiedad al extremo de suponer una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo.»
B) Por lo expuesto, se fija como doctrina jurisprudencial que la instalación de un ascensor en una comunidad de vecinos que carece de este servicio, considerado como de interés general, permite la constitución de una servidumbre con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privativo, siempre que concurran las mayorías exigidas legalmente para la adopción de tal acuerdo, sin que resulte preceptivo el consentimiento del copropietario directamente afectado, y que el gravamen impuesto no suponga una pérdida de habitabilidad y funcionalidad del espacio privativo"
En el mismo sentido, las sentencias del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 2010, nº de Recurso: 1574/2006 , Nº de Resolución: 844/2010 ; de 4 de octubre de 2.011 Nº de Recurso: 1337/2008,Nº de Resolución: 633/2011 ; 17 de octubre de 2013,Nº de Recurso: 1514/2011, Nº de Resolución: 637/2013 ;
o la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 2016,Nº de Recurso: 268/2014 ,Nº de Resolución: 148/2016:
" OCTAVO. - Decisión de la Sala.
1. - La doctrina de la Sala sobre el supuesto enjuiciado aparece declarada en las sentencias que cita tanto la sentencia recurrida como la parte recurrente en la enunciación y desarrollo argumental del motivo del recurso.
Tal doctrina, en síntesis, es la siguiente:
(i) Constituye un hecho incuestionable la posibilidad de actualizar las edificaciones de uso predominantemente residencial mediante la incorporación de nuevos servicios e instalaciones para hacer efectiva la accesibilidad y movilidad de los inquilinos.
(ii) Lo que se cuestiona es si esa necesidad, en este caso de instalación de ascensor, que tienen los propietarios de viviendas, es un derecho de la Comunidad sin limitaciones, por el que, existiendo el quórum legal exigido, se pueda obligar a un copropietario a ceder parte de la propiedad de su local para la instalación del ascensor.
(iii) La respuesta es afirmativa, pero con matices. Se ha de dar a partir de la ponderación de los bienes jurídicos protegidos: el del propietario a no ver alterado o perturbado su derecho de propiedad y el de la comunidad a instalar el ascensor, teniendo en cuenta el alcance de esa afección sobre el elemento privativo respecto a que pueda impedir o mermar sustancialmente su aprovechamiento . Esto es, se trata de apreciar si la afección va más allá de lo que constituye el verdadero contenido y alcance de la servidumbre como limitación o gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, según el artículo 530 CC , y no como una posible anulación de los derechos del predio sirviente que concibe una desaparición de la posibilidad del aprovechamientoque resulta a su favor en el artículo 3a) de la Ley ( STS de 15 diciembre 2010 ).
(iv) La ocupación de un espacio privativo, en el que difícilmente concurriría el consentimiento del vecino afectado, no puede suponer una privación del derecho de propiedad al extremo de suponer una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo ( STS de 22 diciembre de 2010 ).".
CUARTO:La parte apelante alega que la comunidad de propietarios demandada ocupó temporalmente la totalidad de su local, accediendo al mismo a través de un hueco abierto en el portal, privándole de su uso, por lo que debe ser indemnizado; además el local se encontraba arrendado y el inquilino dejó el local por esa ocupación; habiendo llevado a cabo la juez de instancia una valoración errónea de la declaración testifical de don Jeronimo; a la apelante se le ha impedido buscar otro inquilino o el uso del local; además de que la comunidad de propietarios no le ha devuelto la llave del local ni por tanto la posesión del mismo; por lo que debe ser indemnizada en la cantidad reclamada de 2400 euros.
En el acto del juicio el testigo don Jeronimo declara que se dedica a la hostelería, tiene un restaurante en DIRECCION002 de Fuenmayor, en DIRECCION000 usó en una ocasión un local que le dejaron como almacén, durante un tiempo, pero luego lo dejó y buscó un local más propio para el restaurante, esto hace cuatro o cinco años, lo usó aproximadamente un año, lo dejó mucho antes de la pandemia, usó el local, uno pequeñito a la vuelta a la derecha de donde está él, tenía un escalón, una zona más baja, tenía cajas y cosas, se le exhibe el informe del perito don Juan Antonio, es el local de la fotografía que se le exhibe, el local no estaba en buenas condiciones, estaba muy incómodo, era un local muy viejo, y lo que le exhiben parece nuevo, tan limpio y nuevo no estaba, estaba muy dejado el local, las sillas rosas y verdes eran suyas, no entiende ese local tan nuevo, era un local muy viejo, no era un merendero, era un local sin reformar nada, de tierra y las paredes sin acondicionar nada, era un cuadrito muy pequeñito, las paredes de ladrillo viejo, el local sin preparar, ahora se ve todo limpio y cementado, pagaba muy poco, pueden ser noventa euros al mes, no recuerda, buscó un sitio en la misma acera de su restaurante al lado de su local, sin tener que dar la vuelta, lo dejó por comodidad suya, no hubo ninguna visita de la comunidad de propietarios por el ascensor, de eso tuvo noticia después, él no se fue por esa razón, eso fue posterior, fue porque no le gustaba el local ni las formas del señor, que no le era simpático, no hizo ningún contrato de arrendamiento, le hizo todos los meses el justificante de pago, y le pagaba, no hicieron un contrato, el local se lo dejó en su día el padre de los Luis Francisco y luego cuando falleció él le quiso cobrar un alquiler y le dijo que se lo pagaba, 80 o 90 euros, pero no hubo un arrendamiento formal, le hacía un justificante todos los meses, le pagaba en metálico, se le exhibe documento de abono por transferencia de septiembre de 2020 por 145,20: no lo recuerda haber hecho esos ingresos, después de la pandemia no, él le daba una hoja, con IVA y todo, pero no recuerda la transferencia, dejó el local antes de que la comunidad de propietarios hiciera nada, recuerda algo, que estuvo en obra, hubo obras, escombro, ahora recuerda, el local estaba viejo, algo rompieron, él desconocía que era para el ascensor, también fue ese el motivo de irse, él tenía allí cajas de cerveza y otras... para el restaurante, y lo veía muy deteriorado para seguir ahí, y luego la agravación por las obras.
En la demanda alegó la parte ahora apelante: así en primer lugar la ocupación temporal del local desde el inicio de las obras ha impedido a su propietario su legítima disposición e utilización. Como ya hemos expuesto, al iniciarse las obras incluso se ha visto obligada a resolver el contrato de arrendamiento que mantenía desde el año 2011 sobre el mismo. El arrendamiento de un local como el que nos ocupa de 43 m2 ronda una renta mensual de ciento veinte euros al mes (120 €/mes), lo que se justifica con las facturas de alquiler de otro local similar situado en el mismo edificio que se adjuntan a la presente como documento número 15. Ello supone un total de 20 meses de pérdidas de alquiler por un importe total de dos mil cuatrocientos euros (2.400 €).Sorprendentemente, las facturas están giradas a nombre de don Jeronimo; y además aporta la parte demandante justificantes de pago de dichas facturas de Alquiler mediante transferencia bancaria ordenada por don Jeronimo. Don Jeronimo en prueba testifical no ha reconocido esos documentos. Y en la demanda se indicaba que esas facturas se referían al alquiler de otro local similar situado en el mismo edificio. Las obras comenzaron, según acta de replanteo, el 12 de julio de 2019, y finalizaron, según certificado final de obra, el 25 de febrero de 2020. De modo que no es posible que el local estuviera arrendado a don Jeronimo los meses de julio a octubre de 2020.
Toda esta confusión queda aclarada con la declaración testifical de don Jeronimo, que declara que tuvo el local arrendado sin contrato, abonando en efectivo unos 80 o 90 euros mensuales, entregándole el señor Luis Francisco recibo de pago, durante más o menos un año, que lo usaba como almacén para su restaurante que está en la misma calle, pero no le era cómodo, por la ubicación, porque era un local muy pequeño y sin acondicionar nada, y además empezaron unas obras, había escombro, y lo dejó.
De modo que el señor Jeronimo no dejó el local por las obras sino por las otras razones que expone que le habían determinado a dejarlo, y además porque se iniciaron las obras.
Con lo que no ha quedado acreditado que la ocupación temporal del local fuera la causa de cesar el señor Jeronimo en el alquiler del local para almacén, ni que la demandante hubiera tenido una oportunidad real, una expectativa factible, no una mera hipótesis, de haber alquilado el local, y que por la ocupación hubiera perdido la demandante esa oportunidad.
En el mismo sentido resuelve la sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria de 30 de abril de 2024, Nº de Recurso: 840/2022, Nº de Resolución: 295/2024:
Se interesa también que se valore ... la pérdida temporal de renta del arrendamiento. Sin embargo... Por lo que se refiere a la pérdida de arrendamientos lo cierto es que los locales a los que nos venimos refiriendo se encontraban desocupados ....
La Sala no aprecia error alguno en la valoración de la prueba llevada a cabo por la juez de instancia, y comparte el razonamiento por el que desestima la indemnización reclamada por la ocupación temporal del local.
QUINTO:Alega la parte apelante que la indemnización fijada en la sentencia de instancia de 4416,71 euros por la pérdida de superficie y de 7000 euros por el demérito del local, total 11416,71 euros no es ajustada a derecho, pues no son ciertas las múltiples consideraciones que se hacen en la Sentencia a la conducta del actor para moderar o disminuir las valoraciones. La única parte que ha actuado con mala fe ha sido la Comunidad de Propietarios y esta circunstancia es la que debe considerarse para calcular la indemnización; es la comunidad de propietarios la que ha actuado con manifiesto abuso y mala fe al ocupar por la fuerza un local que no es de su propiedad con la oposición de su propietario; no se ha aportado ningún acta anterior al año 2015 en la que se hable de la instalación de ascensor o de la rebaja del portal; el acta de 18 de agosto de 2010 se refiere al rebaje de las escaleras de acceso al portal conforme a anterior acuerdo de 21 de agosto de 2006; no es hasta el año 2015 cuando se acuerda instalar el ascensor bajando el portal a cota cero, por lo que no se podía saber antes que se iba a ver afectado el local, por lo que no se puede atribuir al propietario del local que actuara con mala fe en las obras que llevo a cabo en el año 2011; las obras realizadas en el año 2011 se realizaron legalmente para tener 9 merenderos independientes y obtener una utilidad de los mismos; y en cuanto a la segregación realizada, el notario ha autorizado la misma y el Registrador de la Propiedad ha procedido a su inscripción, por lo que ninguna ilegalidad o doble intención se puede achacar a esta actuación; la declaración del administrador de fincas no es creíble porque es un cargo nombrado y pagado por la comunidad, que además pertenece a la misma desde el año 2005 y que además ha participado activamente en los procedimientos judiciales y en las obras llevadas a cabo por la comunidad de propietarios. Alega además que la sentencia de instancia solo tiene en cuenta la superficie de 18,3 metros cuadrados, sin valorar la pérdida de 6,50 metros cuadrados útiles de altillo; el cálculo de 241,35 €/m² útil, no es correcto ni adecuado a las características del local; siendo correcta la valoración de la apelante referida a un local en DIRECCION003 sin un uso especificado; no se pueden considerar otras las valoraciones aportadas que se refieren a un local en DIRECCION004 siendo que el local tiene acceso directo por DIRECCION003 o a trastero pues se trata de un local comercial que se puede destinar a múltiples actividades; las valoraciones aportadas se refieren al metro cuadrado construido y no al útil, que sería siempre superior, y en cambio la sentencia aplica este valor erróneamente al metro cuadrado útil perdido; a lo que debe añadirse la pérdida o limitación de uso del local, y atenderse a la conducta de la comunidad, por lo que procede la indemnización solicitada de 20000 euros. Alega además que procede la indemnización de 15000 euros por daño moral por la conducta de la comunidad de propietarios que ha afectado a la dignidad o prestigio de la demandante.
No es discutido, y así ha quedado probado con las pruebas documental y pericial practicadas, y así ha sido declarado en la sentencia de instancia, pronunciamiento que no es combatido por ninguna de las partes, que desde el proyecto de edificación y la construcción del edificio actual DIRECCION000 de Fuenmayor, en el año 1970, el local ocupaba toda la planta DIRECCION005, formando un único espacio, que tenía, según medición topográfica incorporada al informe del perito judicial arquitecto señor Valeriano, una superficie total construida de 253,6 m2, útil de 228,80 m2, y cuya propiedad se reservó el promotor don Luis Francisco.
Resulta de la escritura de segregación aportada al procedimiento, que don Luis Francisco adquirió el local entreplanta del edificio DIRECCION000 de Fuenmayor por herencia de sus padres doña Rebeca fallecida el 19 de marzo de 2006 y don Julio fallecido el 24 de abril de 2010, por escritura de partición de herencia de 30 de noviembre de 2010. Don Jon es hijo de don Luis Francisco y administrador único de la mercantil Arien XXI SL, que se constituyó mediante escritura de fecha 23 de mayo de 2011, y a la que don Luis Francisco aportó el local señalado.
Desde el año 1970 en que se construyó el edificio hasta el año 2011 el local mantuvo la misma configuración.
En fecha 18 de febrero de 2011don Luis Francisco en nombre de DIRECCION006 solicitó del Ayuntamiento de Fuenmayor licencia de obras para división interior de tabiquería en los bajos del edificio de DIRECCION000 de Fuenmayor.
El técnico Municipal informó en fecha 7 de marzo de 2011: Las obras para las que se solicita, consistirán en: obras de distribución de locales en DIRECCION004 para trasteros, según solicitud de licencia y presupuesto adjunto.
El Ayuntamiento concedió la licencia el 22 de marzo de 2011, para distribución de locales en DIRECCION004 para trasteros. A la solicitud se habían acompañado los planos que se aportan al documento nº 3 de la contestación a la demanda, planta estado actualy planta estado reformado,en el que se grafía la división interior del local en trasteros denominados NUM000 y sucesivamente a NUM001, el NUM002 con una superficie de 27,42 m2 más 5,42 m2, total 32,84 m2.
La comunidad de propietarios comunico al Ayuntamiento en fecha 11 de mayo de 2011 que se habían realizado las acometidas de saneamiento y agua potable y de contadores de luz desde la zona común sin autorización de la comunidad, y la solicitud de la licencia es para la construcción de trasteros y lo que se está publicitando es la construcción de merenderos.
DIRECCION006 comunicó al Ayuntamiento en fecha 21 de junio de 2011: Por otra parte, atendiendo a lo manifestado en el escrito, ponemos en conocimiento del Ayuntamiento, que nosotros efectivamente, hemos pedido la licencia de obras para la división interior de tabiquería, y otorgada esta, eso es lo que tenemos intención de hacer, aunque también es cierto, tal y como ya hemos razonado con el propio Técnico municipal, que entra dentro de lo posible que realicemos otras actuaciones de mayor calado, como decoración, e incluso amueblado de los locales resultantes, para lo que siempre solicitaremos licencia previa.
La comunidad de propietarios comunico al Ayuntamiento en fecha 30 de agosto de 2011 que se estaba ejecutando un foso de considerable profundidad,
El 16 de septiembre de 2011 don Luis Francisco comunica al Ayuntamiento que han realizado obras de adecentamiento y pintura no incluidas en la licencia inicial, con un presupuesto estimado del incremento de 1000 euros, por lo que solicita el pago de la tasa correspondiente.
El técnico Municipal informó en fecha 3 de octubre de 2011, tras visita a la obra: La revisión de las obras ejecutadas son a efectos de valoración de las mismas para el pago de licencia de obra y liquidación definitiva del impuesto de obras sobre construcción de obras.
OBRAS REALIZADAS NO INCLUIDAS EN LA LICENCIA; .
Excavación de tierras en foso bajo portal y escalera
Hormigonado de foso con muretes perimetrales
Fabrica de ladrillo regularización de foso.
Ventanas con vidrio y puertas de madera tintada. alfeizares de piedra natural.
Pintura de fachada
Acometida de agua de obra.
El presupuesto de ejecución material de las obras a efectos de liquidación definitiva del impuesto de obras es de 12.000.- €
El 18 de octubre de 2011 el Ayuntamiento comunicó a don Luis Francisco la liquidación por ampliación de la obra, liquidación que fue pagada el 7 de noviembre de 2011.
Tal como informa el perito judicial arquitecto señor Valeriano, siguiendo el plano nº 2 aportado a su informe, y respecto a las obras ejecutadas por el propietario del local en el año 2011: la zona D es la que queda debajo del portal, en el proyecto primitivo de 1970 la zona D no tenía valor urbanístico porque no tenía altura, era el portal, tenía una altura de 1,30 según el proyecto, pero en ejecución se subió la casa 35 cms., de modo que tendría 1,45 de altura, sin valor urbanístico, por no tener altura libre necesaria. La zona C es la zona que estaba debajo de las escaleras, del portal actual, la zona C sí tenía valor urbanístico, tenía más de 2 metros de altura. El resto del local sí tenía altura, el local se ejecutó a una altura de 2,85 metros. En el año 2011 se hace el local más profundo, se ganan 50 cms. para darle más altura para sea útil, y se hace un asiento corrido que cree que es para sujetar la zona excavada, eso se hace en la zona D y en la zona C, que pasan a tener la zona D 2,05 metros, y la zona C más de 3 metros. Y en este sentido señala además el perito judicial en su informe: Con fecha 20 de diciembre de 2016, arquitecto Silvio emite un Informe Pericial (recogido y editado en el informe del Arquitecto Anselmo), en el que afirma que el local NUM002 objeto de litigio, tiene TRES zonas con distinta altura libre: Zona alta constituye la entrada: tiene el mismo nivel de suelo y de techo que el resto del DIRECCION005: 2,85 m altura libre. Zona baja intermedia: cuenta con el mismo nivel de techo del DIRECCION005 y tiene rebajado el suelo 55 cms, lo que le da una altura libre total de 3,40 m. Zona debajo del portal: cuenta con el mismo nivel de suelo de la anterior, pero el nivel de techo es el marcado por el forjado del portal, es decir 2,05 m.
El testigo don Adrian declara que es administrador de fincas de la comunidad de propietarios desde el año 2005 o 2006, y que no es vecino de la comunidad de propietarios, siempre se hablaba entre los vecinos de instalar el ascensor, había interés en poner ascensor, era un edificio de local, entreplanta y cuatro alturas se habló con el padre de Luis Francisco, que falleció en el año 2010, la única opción que se planteaba era bajar el portal y poner ahí el ascensor, porque antes había un peldaño de acceso al portal, para las subvenciones, con los técnicos se hablaba en ese sentido, en el año 2008 o 2009 el padre se ofreció para ejecutar la obra, no se oponía a la instalación del ascensor, al fallecer el padre a partir del año 2011 se empieza a actuar debajo de la zona del portal, y hay problemas continuos con los vecinos, quejas en el Ayuntamiento..., ha sido un propietario que ha dado problemas, en el año 2015 o 2016 ya hay proyecto para ejecutar la obra, en esas fechas la comunidad de propietarios no tiene conocimiento de la segregación, no se comunicó ni la intención ni la segregación, siempre se pensó que era un local con un coeficiente. Se han tenido reuniones con el propietario señor Luis Francisco intentando llegar a un acuerdo, incluso condonarle parte de la deuda, para evitar llegar a situaciones como esta, y no fue posible, nunca ha pagado voluntariamente las cuotas ordinarias ni las derramas del ascensor, es moroso, siempre ha habido que reclamárselo, el local de DIRECCION005 tiene acceso por una puerta desde las escaleras del portal, según los Estatutos si tiene ese acceso tiene que contribuir a los gastos comunes de escalera y portal, y si no hace uso de esa puerta no, no hace uso y no contribuye a los gastos de mantenimiento del ascensor, el acceso no lo tiene la comunidad, lo tiene el propietario, no ha hecho uso de la puerta y no se le imputan los gastos de portal, es una renuncia tácita. Hasta la puerta aun hay dos o tres escalones, y por parte de la Comunidad Autónoma no hubo ningún problema en el expediente de accesibilidad de eliminación de barreras arquitectónicas, la puerta no se ha eliminado, el propietario del local no les consta más que Arien, se dirigían a Arien, el interlocutor era Luis Francisco, alguna vez el hijo pero habitualmente el padre, el propietario no ha pagado las obras de eliminación, están reclamadas, el primer proyecto del ascensor firme sería del 2015 o 2016 no recuerda si se notificó la licencia de obras del año 2011 a la comunidad de propietarios, tenían conocimiento porque los vecinos vieron la obra, no recuerda el año, después de ser propietario, sabe que el Ayuntamiento se dirigió a él, la comunidad de propietarios no sabía qué uso o no uso se le estaba dando a la zona debajo del portal, intentaron llegar a un acuerdo para evitar problemas, había un local DIRECCION005 por toda la comunidad, parte debajo del portal pero la comunidad no sabía si estaba ocupado o no, no había altura material para que pudiese ser local, no sabía si lo estaba usando o no, ha tratado de impedir la instalación del ascensor, inició un procedimiento para paralizar la obra, no sabe cómo accedió la comunidad a esa zona debajo del portal, al local, lo hizo el constructor, Se contrató a Electra Vitoria, fue dando largas en cuanto a los calendarios de ejecución, y no la ejecutaron y luego comentaron los problemas con el propietario del local, y no ejecutaron la obra, que el señor Luis Francisco estaba ocupando el local, se pasó el plazo de las ayudas, tuvieron que optar a otra convocatoria de ayudas y se ejecutó la obra.
La comunidad de propietarios había celebrado Junta General Ordinaria en fecha 18 de agosto de 2010,siendo uno de los asuntos del orden del día: 4º.- Presentación v elección de presupuesto para el rebaje de las escaleras de acceso al portal en virtud del acuerdo adoptado en junta de fecha 21 de agosto de 2006, aprobándose por mayoría uno de los presupuestos presentados.
Y en el acta de la posterior Junta General Ordinaria de fecha 20 de agosto de 2015consta: D. Adrian comenta el cambio de opinión en cuanto a la instalación de ascensor en la comunidad de algún vecino, así como el cambio en la normativa aplicables en cuanto a la mejora necesaria para su instalación.
Los vecinos asistentes solicitan que se pida presupuestos de nuevo para la obra e instalación de ascensor con el fin de valorar su instalación.
Antes del año 2011 lo único que consta es que la comunidad de propietarios aprobó en junta de 18 de agosto de 2010 aprobar presupuesto parael rebaje de las escaleras de acceso al portal, que tal como informan los peritos y se aprecia en la fotografía página 23 del informe del perito arquitecto don Anselmo, contaba con dos peldaños que elevaban el portal 41 cms por encima de la cota de calle. Nada consta sobre que esta obra, con presupuestos de 530 euros y 2146 euros, requiriera un rebaje del portal afectando al local situado debajo, obra que razonablemente tendría un coste muy superior al presupuestado. Y sin que en dicha junta se tratara ninguna cuestión relativa a la instalación del ascensor.
Lo cierto es que en la fotografía página 23 del informe del perito arquitecto don Anselmo se constata que no se ejecutó la obra de rebaje de las escaleras de acceso al portal, manteniéndose los dos peldaños, 41 cms, sobre el nivel de calle, en el año 2016, antes de la obra del ascensor, siendo con la obra del ascensor que se deja el portal a cota cero.
Lo que unido al contenido del acta de la Junta General Ordinaria de fecha 20 de agosto de 2015 permite concluir que después de la junta de 18 de agosto de 2010 y antes de la junta de agosto de 2015 ya se había tratado en diversas juntas el asunto de la instalación del ascensor.
Pero no puede estimarse probado que antes del año 2011 el propietario del local entreplanta tuviera cabal conocimiento de que se iba a instalar el ascensor, lo que dependía de que la junta de propietarios aprobara tal instalación, hasta el punto de llevar a cabo una reforma del local en el año 2011 con la finalidad de obtener años después una futura e hipotética mayor indemnización por la ocupación del local.
En el acta de la Junta General Ordinaria de fecha 8 de abril de 2016consta: 1º.- Exposición y aprobación. si procede de presupuestos para la instalación de ascensor en la comunidad. Establecimiento de porcentajes y de cuotas de cada propietario para el pago del presupuesto aprobado.
Previamente a la elección de presupuesto se somete a votación la aprobación de la instalación de ascensor' y queda aprobada la instalación del mismo...
Queda aprobada por tanto la instalación de ascensor en la comunidad ....
Son presentados presupuestos para la instalación del ascensor de las empresas
Thyssenkrupp Elevadores ...
Electra Vitoria Orona ...
Ascensores de Marco ...
La junta aprueba por unanimidad el presentado por Electra Vitoria Orona...
2º- Acuerdo de solicitud de ayudas a la CCAA de la Rioja. La Junta de propietarios acuerda por unanimidad que la comunidad de propiedades de DIRECCION000 solicite las ayudas previstas al efecto de la instalación del ascensor en la Comunidad Autónoma de La Rioja
Desde el momento de la celebración de dicha junta la propiedad del local tuvo perfecto conocimiento de que se iba a instalar el ascensor, y en ese año 2016 la propiedad ya tiene conocimiento de que conforme al proyecto para la instalación del ascensor ha de ocuparse parte de su local, y su conducta es la de oponerse a la ocupación, hasta el punto de no llevar a cabo la instalación la primera empresa contratada a tal fin, Electra Vitoria Orona,teniendo la comunidad de propietarios que contratar a otra empresa, Proyectarte,lo que hizo que se demorara el inicio de la ejecución de la obra hasta el año 2019, y una vez iniciada la obra, se paralizara por la interposición por la propietaria del local de un interdicto de suspensión de obra nueva, y ello sin haber impugnado ni uno solo de los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios relativos a la instalación del ascensor.
Sin obviar el empecinamiento de la comunidad de propietarios en sostener la propiedad de la parte del local que iba resultar afectada por la instalación del ascensor, debe recordarse la ya citada sentencia del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2.011 Nº de Recurso: 2240/200, Nº de Resolución: 732/2011 que fijó como doctrina jurisprudencial: la instalación de un ascensor en una comunidad de vecinos que carece de este servicio, considerado como de interés general, permite la constitución de una servidumbre con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privativo, siempre que concurran las mayorías exigidas legalmente para la adopción de tal acuerdo, sin que resulte preceptivo el consentimiento del copropietario directamente afectado, y que el gravamen impuesto no suponga una pérdida de habitabilidad y funcionalidad del espacio privativo.
Por escritura pública de 22 de diciembre de 2016ARIEN XXI, S.L. segregó la parte del local que se describe en la escritura: LOCAL Nº 3.- Tiene una superficie construida de 43,13 m2 y una superficie útil de 39,41 m2, más un altillo de 4,70 m2; Y linda: Norte, escalera de bajada al DIRECCION005 y resto de finca matriz; Sur, resto de finca matriz; Este, DIRECCION000; y Oeste, resto de finca matriz, y patio de luces, hoy Parque de la Pradija VALOR: veintinueve mil setecientos ochenta y cinco euros con catorce céntimos de euro (29.7 85,14).
Se incorpora a la escritura de segregación un plano, respecto del que el perito judicial informa : En dicho plano se grafía el DIRECCION005 compartimentado en NUEVE locales: NUM000, NUM003, NUM004, NUM005, NUM001 con sendos aseos; el NUM006, NUM007, y NUM008, aunque en el plano están diferenciados, en la actualidad forman un conjunto de garaje. Al NUM002 no se le prevé con dotación de aseo. El NUM002 segregado, coincide formalmente con el local nº NUM002 que es objeto del litigio.
Se incorpora además a la escritura de segregación un dibujo del local con distribución, instalaciones y mobiliario propias de un merendero.
En Junta de Propietarios de 19 de febrero de 2018se adoptó el siguiente acuerdo: Expuestos cuatro presupuestos para la ejecución del proyecto de instalación del ascensor en la comunidad y la dirección de obra del mismo, los vecinos asistentes por unanimidad acuerdan aceptar el presentado por Proyectarte por importe de 4.600€ más IVA.
Como ya se ha señalado, las obras comenzaron, según acta de replanteo, el 12 de julio de 2019, y finalizaron, según certificado final de obra, el 25 de febrero de 2020.
No es discutido que la ejecución de la obra de instalación del ascensor afectó al local segregado conforme informa el perito judicial y se aprecia en los planos incorporados a su informe: La instalación del ascensor si afecta al local NUM002, ya que si bien el hueco de ascensor no invade la superficie original de dicho local, obliga al traslado de la puerta de acceso, hoy tapiada y sustituida por otra nueva colocada por la comunidad. la instalación de la nuevas escaleras-rampa desde el portal al ascensor si afecta al local NUM002, no solo por reducir notablemente la altura de la parte ocupada, sino por haberlo tapiado en parte con muros de carga. dicha situación es irreversible.... tal y como se constata en los planos topográficos adjuntos y los análisis previos, se deduce que el local general antes de la segregación tenía: una superficie total construida de 253,6 m2 y una superficie útil de 228,80 m2. al local NUM002 objeto de litigio se le asigna: una superficie total construida de 40,23 m2 y una SUPERFICIE ÚTIL de 36,30 m2 con un altillo de 8,50 m2. En la actualidad ha quedado reducido a 13 m2 útiles y un altillo de 2 m2. ...Básicamente ha quedado reducido a 13 m2, porque 18,30 m2 han quedado inhábiles por falta de altura y un espacio muy estrecho residual de 5 m2 no tiene una utilidad manifiesta a no ser que se anexione al local colindante. El altillo se ha reducido a 2 m2.
Y explica en el acto del juicio que al rebajar el portal se queda inutilizada la zona D, muy disminuido, con aproximadamente 1,50 metros. La zona C se queda semianulada, no se puede hacer nada debajo, el proyecto que se hace es diametralmente opuesto al primitivo, técnicamente al cambiar los tramos de escalera no quedaba más remedio que bajar, ha reducido la superficie del local, han hecho un muro de carga nuevo desde la cota -50 para aguantar el nuevo forjado del portal, para apoyo del nuevo portal más reducido.
En el mismo sentido el perito arquitecto don Anselmo informa: el Local que nos ocupa, ubicado en el DIRECCION005 del Edificio DIRECCION000,... se ha visto afectado por la obra de eliminación de la barrera arquitectónica de la escalera de acceso al Portal. Al colocar el suelo del nuevo Portal, es decir su acceso, al mismo nivel que el de la Calle, se ha rebajado consecuentemente la altura original del local situado inmediatamente debajo. Además se ha afectado considerablemente su superficie y su aprovechamiento, al estar Afectado por los muros de carga de apoyos a la estructura del nuevo forjado/suelo del Portal, dejando una gran parte de la superficie del local totalmente inutilizable.
Y explica en el acto del juicio que el portal estaba elevado 50 cms, antes se hacían los portales elevados, con la ley de eliminación de barreras el local tenía una altura de 2,05, y al rebajar el forjado, la cota del portal a nivel de calle, le quitas altura al local, en la realidad rebajan el forjado del portal quitando altura al local y se hacen muros de carga en el interior del local, para sostener el forjado del portal. El local es inviable prácticamente para cualquier uso salvo para un trastero, solo puedes apilar cosas.
En la demanda se alega por ARIEN XXI, S.L.: en el año 2016 el propietario procedió a la división física del local y a la segregación del local nº NUM002 para la adecuación y venta de un merendero,...
Únicamente en el año 2016 se ha realizado una separación física del local como hemos expuesto anteriormente y se ha segregado uno de los locales que ha sido el afectado por la instalación del ascensor ...
Y tras la finalización de las obras, se dejo totalmente inservible e inutilizable la parte de local situada bajo el portal lo que merma la superficie del mismo y lo que es más importante, la utilización pretendida de merendero.
En este sentido, recordamos que con la segregación se pretendía habilitar el local como merendero para su venta, lo que queda totalmente descartado con la modificación realizada por la Comunidad
...
se ha ocupado definitivamente el local que lo hace completamente inservible e inutilizable para su destino a merendero, por lo que la comunidad deberá indemnizar a su propietaria con el valor del mismo.
La comunidad de propietarios deberá indemnizar a mi representada con la superficie de local ocupada, de tal manera que en este caso dado el tamaño del local y la superficie ocupada impide destinarse el mismo a la actividad pretendida de bodega merendero, por lo que se debe indemnizar con el valor del local.
Con la actuación de la Comunidad mi representada ya no va a poder vender el local como bodega merendero, por lo que la Comunidad de Propietarios también debe atender esta pérdida.
Y en el recurso de apelación alega la parte apelante: consta aportada la licencia obtenida del Ayuntamiento para la división de todo el local en nueve locales para su venta o en su caso arrendamiento...
Se trata por ello de una obra realizada en todo el local para dividirlo en nueve locales más pequeños y adecuarlos para su uso como merenderos, ...
El propio perito judicial confirma que "tanto el local segregado NUM002, como los establecidos en la finca matriz, disponen de licencia municipal para uso de merenderos", si bien la valoración realizada por esta parte se refiere a un local en DIRECCION003 sin un uso especificado...
El perito judicial arquitecto señor Valeriano informa: Con fecha 18 Octubre de 2011 se da por resuelta la aprobación de la licencia de obras para merenderos al aceptar el pago de la tasa correspondiente a la ampliación de la obra....Y en el acto del juicio explica que se amplía la solicitud de licencia a la acometida de agua, dice textualmente la licencia merenderos
El perito don Anselmo en el acto del juicio informa que estaba en conocimiento de la comunidad de propietarios que el promotor había promocionado unos merenderos, con su licencia, es consciente de que existían esos locales y esos merenderos que estaban promocionados desde hacía muchos años, había una promoción, está en la documentación anexa a su informe que ha estudiado, presume que la comunidad tenía conocimiento, no ha visto esa promoción respecto de otros locales, la comunidad de propietarios sabía todas las obras que había hecho el promotor, claramente una finalidad de uso, había acometida de agua en ese local, en los demás no lo ha visto, ha analizado los informes, no ha visitado el local.
Extracta además el perito señor Anselmo el informe del arquitecto don Silvio: El segundo espacio del local ... se encuentra a 55 cms por debajo del suelo del primer espacio, accediendo a él mediante tres escalones. Toda la zona inferior dispone de una bancada perimetral de aproximadamente 60cms de anchura, como previsión del uso de dicho local como merendero.
La Sala no comparte estas valoraciones de los peritos, y concluye, al igual que la juez de instancia, valorando el conjunto de las pruebas practicadas, que el local afectado por la obra de instalación del ascensor no era un merendero ni estaba destinado a merendero, y que la única razón por la que la propiedad procedió a la segregación del local en diciembre de 2016 fue obtener una mayor indemnización por la afectación del local por la obra de instalación del ascensor.
En abril de 2016, cuando se aprueba la instalación del ascensor, el espacio que tras la división interior para trasteros se correspondía con el grafiado en planos como NUM002, formaba parte del único local que ocupaba toda la planta DIRECCION005, que tenía una una superficie total construida de 253,6 m2, útil de 228,80 m2, y que estaba tabicada interiormente formando espacios compartimentados: NUM000, NUM003, NUM002 NUM004, NUM005, NUM001; y otro espacio NUM006, NUM007, y NUM008, para garaje.
En diciembre de 2016 la propietaria del local en planta DIRECCION005 tiene perfecto conocimiento de que la obra de instalación del ascensor va a afectar a la parte de su local que se corresponde con el compartimento separado NUM002, lo que supondría una ocupación de uno de los seis trasteros en que se encontraba dividido el local, sin afectar al espacio de garaje.
Según informa el perito judicial: Tal y como se constata en los planos topográficos adjuntos y los análisis previos, se deduce que el local general antes de la segregación tenía: una superficie total construida de 253,6 m2 y una superficie útil de 228,80 m2. al local NUM002 objeto de litigio se le asigna: una superficie total construida de 40,23 m2 y una superficie útil de 36,30 m2 con un altillo de 8,50 m2. En la actualidad ha quedado reducido a 13 m2 útiles y un altillo de 2 m2.
De no haberse segregado el local, el porcentaje de superficie útil afectado por la obra del ascensor sería del 15,86% de la total superficie útil del local.
Al haberse segregado el local 3, el porcentaje de superficie útil afectado por la obra del ascensor pasa a ser del 64,18%.
De un local que según la parte actora estaba destinado a merendero.
Desde el año 2011 en que se llevó a cabo la distribución interior del local, no se ha realizado por la propiedad ninguna otra segregación para formar locales independientes que la que nos ocupa. Si realmente pensaba el propietario destinar los locales a merenderos, no se explica no solo cómo es que no segrega ningún local hasta la segregación del que nos ocupa, sino que no solicitara licencia de segregación, sino solo de tabiquería interior, y no para merenderos, sino para trasteros, que es para lo que se solicitó y se concedió la licencia. No consta que ninguno de los elementos en que quedó dividido el local se haya acondicionado ni cuente con los servicios precisos para su destino como merendero. Tampoco el segregado, vistas las fotografías que se incorporan al informe del perito arquitecto don Juan Antonio de diciembre de 2016, que además informa que el local está destinado a almacén, y así se aprecia en dichas fotografías, y a la misma conclusión se llega a la vista de las fotografías que se incorporan al informe del perito arquitecto don Anselmo. Sin que disponga el local de toma de agua corriente sino que en su momento lo que hubo fue según consta en el expediente administrativo municipal acometida de agua de obra. Y frente a lo informado por el perito señor Silvio de contar el local con una bancada perimetral de aproximadamente 60 cm de anchura, como previsión del uso de dicho local como merendero, el perito judicial informa que se trata de un zuncho perimetral de sujeción del terreno para que no se cayera tras la excavación.
De modo que el plano dibujo de merendero incorporado a la escritura de segregación no se corresponde con la realidad. Y en la propia escritura de segregación nada se menciona acerca del destino del local segregado a merendero, sino que se expresa: el señor compareciente... realiza la siguiente segregación para que forme elemento independiente.
Y el perito judicial informa que en Catastro figura el local segregado como almacén, no como merendero: Consultado en la Sede Electrónica del Catastro (28/06/2023) el local NUM002 segregado aparece referenciado con el nº NUM009 y se registra como almacén.
Y nada consta sobre una promoción de merenderos.
Y frente a lo informado por el perito judicial sobre la concesión de la licencia ampliada a merendero, el arquitecto técnico del Ayuntamiento de Fuenmayor informa al juzgado:
no se tiene constancia de haberse concedido licencia de segregación al local situado en el DIRECCION005 de DIRECCION000. ... sí que se concedió en 2011 licencia para división interior de tabiquería... Dicha licencia autorizaba al propietario a dividir físicamente el local en varias estancias ... No se tiene constancia de que el local o locales dispongan de licencia de merendero. No obstante, la licencia de merendero no es frecuente su tramitación y otorgamiento. ya que normalmente es un uso privado propio sin actividad específica cumpliendo el resto de normativa. ...El local no dispone de contador de agua potable.... Por norma general, para realizar una segregación, es necesario la tramitación de una licencia previa de segregación otorgada por este Ayuntamiento....Las normas urbanísticas municipales no regulan "la actividad" de merendero.... En caso de tramitación de la correspondiente licencia de segregación, los locales divididos podrían tener acceso a los servicios de agua, basuras y alcantarillado, previa tramitación de las licencias y autorizaciones correspondientes.
Por lo que de no procede acceder a la indemnización solicitada por no poder destinarse el local a merendero. Ni procede atender a la valoración aportada de precios medios de mercado de la Consejería de Hacienda del Gobierno de la Rioja, pues se refiere a un local en DIRECCION003, y el que nos ocupa es un local no en DIRECCION003 sino en DIRECCION005.
Y en cuanto al altillo, el perito judicial informa en el acto del juicio que no es relevante, y en diciembre de 2016 el arquitecto don Juan Antonio informa que el altillo, de 4,72 m2, tiene una altura libre de 1,20 m., y el arquitecto don Silvio informa que no computa la superficie del altillo o espacio 3 al no tener altura suficiente para considerarse superficie útil.
La indemnización fijada por la juez de instancia debe ser mantenida en esta alzada, aun cuando la Sala no comparta la valoración de la juez de instancia acerca de la conducta de la demandante en relación con las obras ejecutadas en el año 2011, pues debe atenderse a la valoración conjunta de las circunstancias concurrentes, siendo muy relevante la creación de un local que se pretende merendero cuando ya se sabe por la propiedad que por la obra del ascensor ese local va a perder gran parte de su superficie y que ni es ni va a poder ser un merendero, y todo ello a los únicos efectos de obtener la mayor indemnización que reclama.
Sobre la pretensión de indemnización por daños morales, en la demanda alegó la parte demandante: Además, toda esta situación ha generado en mi representado otros daños de diversa índole como puede ser la pérdida del beneficio por la venta del local (recordamos que se iba a vender como merendero) o daños morales que la ocupación por la fuerza del local ha podido causar a su propietario (denuncias, demandas, etc...).... Todos estos daños se cuantifican en el importe de QUINCE MIL EUROS (15.000 €). ...Toda esta situación ha generado en el propietario del local una evidente impotencia, angustia y ansiedad al ver ocupado su local sin su consentimiento, no permitírsele su utilización y además negársele incluso la propiedad del mismo, que debe ser objeto de resarcimiento.
La sentencia de instancia desestima tal pretensión, razonando, que quien solicita la indemnización por daño moral es una persona jurídica, que la pérdida del valor del bien ya ha sido valorada en la indemnización fijada, que al interponer la demanda de tutela sumaria de la posesión la demandante no actuó conforme a la buena fe, que las obras ejecutadas por la demandante en el año 2011 no se ajustaron a la licencia solicitada y concedida, sino que excedían notoriamente de la misma.
En el recurso de apelación alega la apelante Arien XXI SL El fundamento de esta petición está en la CONDUCTA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS y la situación que ha generado en mi representada que como hemos expuesto se ha visto afectada SU DIGNIDAD O PRESTIGIO CON LAS CONSTANTES ACUSACIONES, FALSEDADES Y ACTUACIONES ILEGITIMAS EN SU PROPIEDAD.
Es manifiesto que esta genérica e inconsistente alegación, por más que se enfatice empleando la letra mayúscula, en modo alguno desvirtúa los razonamientos de la sentencia de instancia, por lo que debe ser rechazada.
SEXTO:De conformidad con lo establecido en el art. 394 y 398 LEC, desestimado el recurso se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
