Sentencia Civil 138/2025 Audiencia Provincial de Guadalajara Civil-penal Única, Rec. 9/2024 de 14 de abril del 2025

PRIMERO.-Por la Procuradora DOÑA BELÉN LARGACHA POLO, en la representación que ostenta, se interpuso recurso de apelación contra la sentencia que, estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la DIRECCION000, de Guadalajara, de la que los demandados hoy recurrentes, forman parte, declara la ilicitud de la obra objeto de impugnación en la demanda por falta de consentimiento de los propietarios, condenando a los dos demandados a la inmediata retirada del tubo, con reposición de la fachada a su estado anterior y asunción de los costes que comporten tales operaciones.

Sostiene el recurrente que el Juez no ha teniendo en cuenta que el inmueble de los demandados, doc. nº4, carecía de las mismas instalaciones de saneamiento que el resto de los inmuebles al estar destinado a otros usos; que comunicaron -doc. nº 6- que los tubos corresponden a los desagües de cocina y baño puesto que el inmueble carecía de ellos, y que la Administración respondió, que no pueden quitar la luz a las ventanas de la vivienda de abajo, y nada dice sobre la necesidad de autorización por la Junta de Propietarios, y que no es necesaria dicha autorización expresa al existir una autorización tácita, por haberse realizado por parte de otros vecinos instalaciones previas de iguales o similares características, tal y como consta acreditado en el doc. 3. Se aduce asimismo que la imposibilidad de la realización de la instalación que mis representados han realizado supondría un agravio comparativo y un abuso de derecho por parte de la Comunidad de Propietarios. Señala asimismo que la instalación del desagüe no afecta a la estructura ni seguridad del edificio, ni menoscaba los derechos de otros propietarios, y que otros propietarios han modificado el aspecto exterior de los elementos comunes. Apunta a la incidencia que tiene la preexistencia de otras alteraciones similares a aquélla que se pretende eliminar, expresa o tácitamente consentidas, en la jurisprudencia, conectando el ejercicio de la correspondiente acción por parte de la comunidad de propietarios o por alguno de éstos con el instituto jurídico del abuso de derecho y con los principios de igualdad y equidad, y a la previsión de los Estatutos de la Comunidad, concluyendo que la resolución adoptada por el Juez incurre en un error en la valoración de la prueba, que no han sido valoradas correctamente las pruebas practicadas en su conjunto, y de acuerdo con las reglas de la carga de la prueba establecida en el artículo 217 de la Lec.

La Comunidad apelada se opuso a la estimación del recurso, solicitando se dicte sentencia desestimando el mismo, con imposición de las costas causadas.

SEGUNDO.-Planteado el recurso en los términos que anteceden, con carácter previo a entrar en la resolución del recurso, conviene recordar que, cuando el recurso se fundamenta en una errónea valoración de la prueba, hemos de considerar que si bien el recurso de apelación es de los llamados de plena jurisdicción, permitiendo entrar en el debate de todas las cuestiones controvertidas, tanto procesales como de fondo, y dentro de éstas tanto la comprobación de la adecuación e idoneidad de la fundamentación jurídica que se contiene en la resolución recurrida, como la revisión de todas aquellas operaciones relativas a la valoración global y conjunta de la prueba practicada, no es menos cierto que la función revisora de la valoración probatoria debe realizarse con especial cautela en supuestos en los que deba tenerse en consideración la inmediación, así como que en principio debe respetarse la libre apreciación por el juez de las pruebas, siempre que el proceso valorativo se motive adecuadamente en la sentencia, de forma tal que únicamente deba ser rectificada cuando el examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del Juzgador "a quo", tan claro que pueda ser detectado con criterios objetivos, o cuando se hayan vulnerado las normas que regulan la valoración de la prueba, o la motivación no puede considerarse racional.

En este sentido puede citarse la S. A. P. de Guadalajara de 3 de enero de 2022 ( ROJ: SAP GU 3/2022 - ECLI:ES:APGU:2022:3 ) indicando que:

"... debemos recordar, que cuando se habla de error en la valoración de la prueba, la alzada queda reducida a verificar la legalidad en la producción de las pruebas, la observancia de los principios rectores de su carga, y si el Juzgador de instancia en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado de forma arbitraria o si, por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. Así, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia, únicamente deba ser rectificado, bien cuando en verdad sea ficticio o bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del Juzgador "a quo" de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin el riesgo de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada...".

TERCERO.-Sentado lo anterior, y revisadas las actuaciones y, en consecuencia, la prueba practicada, no se advierte error alguno en las conclusiones que se han alcanzado por el Juez a quo.

Señala en primer término la parte apelante que no se ha tenido en cuenta que el inmueble no tenía las mismas instalaciones que el resto.

El testigo Sr. Carlos Manuel, ha explicado con claridad en el acto del juicio las instalaciones existentes en las viviendas, pudiendo establecer que las viviendas que aparecen en las distintas fotografías conectan dos salidas de aguas residuales a la bajante, a modo de "y" griega, correspondiendo al baño una de ellas, y la otra al aseo y cocina, lo que podemos entender acreditado atendidos además los planos aportados por el Ayuntamiento, en los que podemos situar los cuartos húmedos que dan a esa fachada y que vendrían a coincidir con las conexiones a las bajantes.

Siento esto así, sin embargo, la fotografía que acompaña a la contestación a la demanda y a la que se refiere la apelante en su escrito de recurso, lo único que evidencia es que no existen las conexiones originarias a la bajante, pero lo que no acredita la parte es si las tuberías interiores de conexión también se retiraron al convertir la vivienda en un despacho, o continúan como estaban originariamente, aun cuando se retirase la conexión, y tampoco acredita en modo alguno la razón por la que la conexión no se ha realizado del mismo modo que el resto de las viviendas, por el interior hasta llegar a la conexión originaria, es decir, sin instalar un tubo exterior por encima de las ventanas del piso de abajo y sobre la fachada comunitaria, afectando -en la forma que se aprecia en las fotografías- a un elemento común, sin acreditar en modo alguno la necesidad de esta instalación.

Por otro lado, atendido el documento nº 6, no podemos estimar en modo alguno que existiera una autorización para la instalación condicionada a no quitar luz a las ventanas, por cuanto ya en un primer correo se indica que no se puede sacar ningún tubo por el patio interior, y aun cuando se diga que no pueden quitar luz a las ventanas, también se pide que se mande como quedaría la conexión, a lo que sigue la expresa solicitud del apelante de autorización para la instalación del desagüe por el lateral discurriendo por la fachada, hasta entroncar con la red principal, autorización que, por tanto, no se había concedido.

Tampoco, tratándose de un elemento común como es la fachada, puede entenderse que exista una autorización tácita por la instalación de otros elementos, ni abuso de derecho.

Así, atendidas las fotografías en modo alguno puede compartirse que existan elementos o instalaciones similares. La tubería final sería el desagüe de la finca, simétrico a un lado y otro del patio como se desprende de la declaración testifical. Y como antes decíamos, la conexiones de los cuartos húmedos de las viviendas se realizan prácticamente desde la fachada a la bajante, a los dos lados de la misma, sin que se haya acreditado la existencia de ninguna otra tubería de aguas residuales de una de las vivienda desde el lateral a la bajante, por encima de dos ventanas de la vivienda inferior.

La previsión estatutaria que viene a coincidir con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, no ampara la obra pretendida, en la medida que en que se trata de la colocación de las tuberías de desagüe ( se aprecian dos) sobre la fachada, es decir, no en el interior de la vivienda. Debemos recordar que las diferentes fachadas de un edificio, incluso las de los patios interiores, son elementos comunes y lo son por naturaleza, por lo que no pueden ser alteradas por un propietario sin obtener autorización de la Junta.

Como señala la Audiencia Provincial de Vizcaya, sección quinta, en sentencia de 22 de junio de dos mil veintiuno, la respuesta a la pretensión revocatoria exige tener en cuenta que el debate se produce en el marco del régimen de propiedad horizontal regulado por la LPH de 21 de julio de 1960 y posteriores modificaciones, en la que a los efectos que ahora nos interesa su art. 7 , en el momento en el que se ejecutaron las obras de autos en el año 2018, dice: El propietario de cada piso podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.".

Este precepto que determina el ámbito de actuación de cada propietario con respecto a su elemento privativo y este con la Comunidad, establece lo que la doctrina ha venido en calificar un auténtico "ius prohibendi" en relación con los elementos comunes en los que le está vedado la realización de obras, innovaciones o reparaciones en general tendentes ya al mejor disfrute de lo privativo ya en beneficio de los demás copropietarios. Siendo así que respecto de ellos, careciendo de facultades propias, haya de acudirse para la adopción de los oportunos remedios al administrador, al presidente de la Comunidad, a la junta cuya convocatoria el efecto puede solicitarse o a la impugnación de sus acuerdos.

Por otro lado, nada impide que un propietario exija de la Comunidad de propietarios, en el ámbito de las acciones que establece la LPH la realización de reparaciones y obras necesarias en los elementos comunes que le impidan o menoscaben el ejercicio adecuado a su propiedad individual, pero ha de hacerlo por los cauces que la Ley le otorga para ello y, en los casos más graves, cabe admitir que acometiera las medidas imprescindibles de carácter urgente.

De igual modo, esta Sala a la hora de reflexionar sobre la realización de obras en los elementos comunes por un propietario de uno de los elementos privativos que integra la Comunidad de propietarios bajo la LPH entre otras resoluciones, en sus sentencias de 8 de junio de 2017 y 13 de noviembre de 2020 , declaraba lo siguiente:

" ...el régimen de la propiedad horizontal, en el que se plantea el marco de las relaciones entre las partes en litigio, el cual supone la coexistencia de una propiedad privada sobre los elementos privativos (viviendas y locales), y de una comunidad, inseparable de la anterior, sobre los elementos comunes, la cual se regula, en primer lugar, por el principio de autonomía de la voluntad: el titulo constitutivo y los estatutos, cuya aprobación se hace por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial ( art. 5 LPH ), y cuya modificación requiere la unanimidad; en segundo lugar, por la normativa propia de la propiedad horizontal ( art. 396 Código Civil y L.P.H.) , sin perjuicio de que ésta contenga ciertas normas imperativas que son inderogables por la autonomía de la voluntad; en tercer lugar por las normas del Código Civil sobre copropiedad (art. 392 y ss ), propiedad en general ( art. 348 y ss) y toda su normativa ( art. 4 nº 3 Código Civil ); y finalmente, junto a lo anterior, subordinado a ello, se halle el reglamento de régimen interior, que es una normativa de convivencia interna, cuya función es regular los detalles de la convivencia y la adecuada organización y utilización de los servicios y cosas comunes ( art. 6 LPH ), respetando, en todo caso, tanto las normas legales como las estatutarias.

Así mismo, es sabido que tal regulación implica el derecho exclusivo de cada propietario sobre sus elementos privativos, y su derecho a usar de los elementos comunes, si bien deberá respetarse las normas estatutarias y legales al respecto ( art. 7 y nº 6 L.P.H .), bien entendido que el hecho de que una obra esté autorizada administrativamente, y cuente con las licencias oportunas, no implica que sea conforme a la presente legislación, ni excluye la necesidad de autorización, en su caso de la Junta, ni el derecho de la misma a negarse a su realización, sin perjuicio de la ulterior impugnación el Acuerdo por el propietario que se sienta perjudicado ( T.S.1ª S. 14 de Julio de 1992, 23 de febrero de 2006 y 20 de setiembre de 2007 entre otras).

Por otro lado, si analizamos el pfo. 1º art. 7 de la Ley especial, resulta que se dice expresamente que "el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél" siempre y cuando dicha modificación "no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario", entrando en juego el pfo. 2º de dicho art. 7 a cuyo tenor "en el resto del inmueble, no podrá realizar alteración alguna" y sobre todo, el art. 12 relativo específicamente a "la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración en la estructura o fábrica del edificio o en las cosas comunes" que "afectan al título constitutivo y deben someterse al sistema establecido para las modificaciones del mismo", quedando en pie asimismo la remisión a las disposiciones generales del Código civil y de la ley especial, debiéndose recordar que, según el art. 3 de ésta y el 396 de aquél, las cosas comunes están en régimen de copropiedad, regulada por las normas de los arts. 392 y ss. CC .

Y así dentro de estas normas, son especialmente de tener en cuenta las relativas a la actuación de los copropietarios en la cosa común, distinguiéndose los actos relativos a la administración y mejor disfrute, regidos, según el art. 398 por el sistema de mayoría y los referentes a la disposición de las cosas comunes, para lo que se exige el sistema de unanimidad en el art. 397, que lo expresa con la prohibición de los condueños, sin el consentimiento de los demás, de hacer alteraciones en la cosa común, término que también emplea la Ley de 1960 y que se utiliza de modo amplio e impreciso, sustitutivo del de disposición que consta de dos clases, una jurídica y otra material, de las que sólo la segunda corresponde con el de alteración en sentido estricto que es el que aquí interesa, la delimitación de cuyo concepto tiene que ponerse, en relación con el art. 394 que concede el derecho de servirse de la cosa común, pero siempre con el debido respeto al triple límite que en el mismo se establece es decir el destino de la cosa, el interés de la comunidad y el derecho de los demás copropietarios, para estimar que los actos que excedan de dichos límites, suponen una alteración a los efectos del art. 397; todo lo cual habrá de ser valorado en cada caso concreto por el Juzgador, sin olvidar que en el caso de autos no se ha acreditado que en las normas del régimen de propiedad horizontal que regulan la Comunidad demandante, exista limitación específica al efecto.

De igual modo, ha de tenerse en cuenta que las normas deben interpretarse conforme a la realidad del tiempo en el que se deben aplicar, y que el Código Civil exige el ejercicio de los derechos conforme a las reglas de la buena fe, las cuales deben imperar en las relaciones de vecindad ( art. 3 y 7 Cº Civil ). ".

No hay duda de que el patio interior del inmueble y las fachadas que lo conforman son elementos comunes como también lo son las instalaciones, conducciones o canalizaciones para dotar de los suministros esenciales, de conformidad con lo dispuesto en el art. 396 Cº Civil ....."

Y en cuanto al abuso de derecho, existe un interés de la comunidad en cuanto busca un fin amparado por la norma tendente a evitar que los elementos comunes de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal puedan verse alterados por la simple voluntad de un copropietario. La actuación de la comunidad no constituye un ejercicio anormal o abusivo del derecho pues su demanda no solo viene expresamente amparada por la norma, sino que además, persigue una finalidad que beneficia al conjunto de propietarios, esto es, la preservación de la fachada del edificio respecto de las alteraciones no autorizadas ni debidamente justificadas.

Y como señala la Sentencia antes citada de la Audiencia Provincial de Vizcaya, "En relación con el ejercicio de los derechos nacidos del régimen jurídico de la propiedad horizontal la STS de 13 de febrero de 1995 , tras declarar que "es reiterada doctrina de esta Sala la de que el abuso de derecho, que proscribe el artículo 7.2 del Código Civil ha de resultar claramente patentizado por la concurrencia de las circunstancias que lo configuran, es decir, las subjetivas de intención de perjudicar o de falta de un interés serio y legítimo, y las objetivas de exceso o anormalidad en el ejercicio del derecho y producción de un perjuicio injustificado ( Sentencias de 26 de abril de 1976 , 2 de junio de 1981 , 22 de abril de 1983 , 25 de junio de 1985 , 14 de febrero de 1986 , 12 de noviembre de 1988 , 11 de mayo de 1991 , 5 de abril de 1993 , entre otras muchas)", dice a continuación, "es plenamente legítimo y serio, y en modo alguno excesivo o anormal, el interés jurídico de los demandantes, aquí recurridos, en su calidad de copropietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal, en oponerse a que se alteren los elementos comunes de su edificio, de tan grave trascendencia, además, como es la de abrir unos huecos en el muro medianero (elemento común) que separa dicho edificio del contiguo, perteneciente a distinta Comunidad, y poner ambos inmuebles en comunicación.......por lo que el principio "qui iure suo utitur neminem laedit" adquiere, en el caso concreto aquí examinado, su plena vigencia, al aparecer clara y patente, en los actores, la existencia de una "iusta causa litigandi"", con lo que viene a concluir no concurrir en el caso los apuntados requisitos que configuran el abuso de derecho; y la STS de 24 de julio de 1997 afirma que "no abusa quien hace uso del derecho que le es propio, máxime cuando estamos ante una especial institución en la que se yuxtaponen dos clases distintas de propiedad, la privativa sobre el espacio delimitado e independiente de cada miembro y la copropiedad con los demás dueños sobre los elementos, pertenencias y servicios comunes ( artículo 3º de la Ley de Propiedad Horizontal ), para cuya modificación se requiere el acuerdo unánime (artículo 16.1ª )". Por su parte la STS de 6 de mayo de 1994 , siguiendo la doctrina apuntada señala que "que el abuso de derecho presupone la utilización de un derecho para satisfacer un interés injusto, no protegido, que implique un uso anormal del derecho, como así deduce de Sentencias como las de 12 febrero 1970 y otras. Circunstancias no concurrentes en el caso ahora contemplado, en el que los copropietarios y la comunidad demandados se limitaron a ejercitar su derecho de voto en las juntas celebradas en que se deliberó sobre el derecho alegado por el actual recurrente, en asunto en que, por afectar la chimenea proyectada a elementos comunes (así Sentencia de 12 mayo 1962 , entre otras), se exige la autorización de la junta de condueños, sin que el deseo o los intereses del ahora recurrente pueda imponer su criterio para ser seguido por los demás copropietarios".)).

La Sentencia Tribunal Supremo de 17.11.2011 establece: A) La doctrina del abuso de Derecho, en palabras de la STS de 1 de febrero de 2006 [RC n.º 1820/2000 ] se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciado, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho ( sentencias de 8 de julio de 1986 , 12 de noviembre de 1988 , 11 de mayo de 1991 y 25 de septiembre de 1996 ); exigiendo su apreciación , en palabras de la sentencia de 18 de julio de 2000 , una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo).

B) En materia de propiedad horizontal, la STS de 16 de julio de 2009 [RC nº. 2204/2004 ] ha entendido que el abuso de derecho, referido en el artículo 18.1 c) de la Ley , consiste en la utilización de la norma por la comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes. En definitiva la actuación calificada como abusiva no debe fundarse en una justa causa y su finalidad no será legítima."

Y, en presente supuesto, como decimos, las instalaciones que señala la parte apelante no son similares a la que ahora se cuestiona, no se acredita en modo alguno la necesidad de esta conexión y que discurra por el exterior desde un lateral, encima de las ventanas de la vivienda inferior, ni en suma, las razones por las que no se hicieron las conexiones en la misma forma que los demás pisos.

En definitiva, las actuaciones de los demandados, como señala la sentencia, no cuentan con la autorización de la Comunidad de Propietarios ni se acredita su necesidad, debiéndose desestimar el recurso y confirmar la resolución recurrida, con imposición a los recurrentes de las costas causadas de conformidad con las previsiones del artículo 398 de la Lec.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación