Sentencia Civil 17/2025 Audiencia Provincial de Ávila Civil-penal Única, Rec. 212/2024 de 15 de enero del 2025

PRIMERO.-Es objeto del presente recurso de apelación interpuesto por la parte demandada D. Darío, Dª. Flora, Dª. Florencia, Dª. Aurelia, Dª. Dolores y D. Ovidio la sentencia de fecha veintiocho del mes de mayo del año dos mil veinticuatro dictada por el juzgado de primera instancia número dos de Arenas de San Pedro (Ávila) en el procedimiento civil ordinario registrado con el número 405/2.023 por la cual se acordaba:

A.- Declarar la existencia de un contrato de compraventa pactado entre la parte actora o demandante D. Marco Antonio y la parte demandada D. Darío, Dª. Flora, Dª. Florencia, Dª. Aurelia, Dª. Dolores y D. Ovidio con relación a los locales comerciales sitos al sitio Cofradías, sin número, del término municipal de Santa María del Tiétar (Ávila), números 1.606 y 1.607, planta sótano puerta uno y planta baja puerta dos respectivamente, con códigos registrales únicos 050050000145657 y 05005000145664 respectivamente, e inscritos en el registro de la propiedad de Cebreros (Ávila) a los tomos 435 y 1.177, libros 17 y 44, folios 189 y 89 y 192 y 91 respectivamente, siendo el precio pactado el de 80.000 euros, más los importes correspondientes a las rentas abonadas por la parte actora D. Marco Antonio en concepto de arrendamiento hasta el mes de febrero del año 2.023 inclusive, debiendo descontarse de dicha cantidad las siguientes sumas de dinero:

1.- La suma de doce mil euros (12.000 euros), entregados como parte del precio de venta en la firma del contrato de arrendamiento.

2.- La suma de seis mil euros (6.000 euros) abonados en concepto de renta durante los seis primeros meses de vigencia del contrato de arrendamiento.

3.- Las rentas abonadas, en su caso, desde el mes de marzo del año 2.023 hasta la fecha de la sentencia dictada en primera instancia.

4.- La suma de 3.533,33 euros abonada de manera duplicada.

B.- Condenar a la parte demandada D. Darío, Dª. Flora, Dª. Florencia, Dª. Aurelia, Dª. Dolores y D. Ovidio a elevar a escritura pública la citada compraventa, momento en el que la parte actora D. Marco Antonio deberá abonar a la mencionada parte demandada el precio restante pendiente de abonar conforme a lo anteriormente indicado, debiendo la varias veces citada parte demandada reintegrar a la mencionada parte actora o demandante la cantidad de 283,24 euros por los gastos incurridos en el emplazamiento para la firma de la escritura de compraventa sobre las fincas antes referenciadas.

C.- Declarar las costas procesales de la primera instancia de oficio.

SEGUNDO.-Son hechos reconocidos ppr las dos partes procesales tanto por la parte actora o demandante D. Marco Antonio como por la parte demandada D. Darío, Dª. Flora, Dª. Florencia, Dª. Aurelia, Dª. Dolores y D. Ovidio los siguientes

A.- Con fecha de veintitrés del mes de octubre del año 2.021 se celebró un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda con opción de compra sobre los dos locales comerciales colindantes entre sí relacionados en la parte dispositiva o fallo de la sentencia dictada en primera instancia y transcrita en el fundamento de derecho anterior siendo parte arrendadora y concedente del derecho de opción de compra D. Darío, Dª. Flora, Dª. Florencia, Dª. Aurelia, Dª. Dolores y D. Ovidio y parte arrendataria y beneficiaria del derecho de opción de compra D. Marco Antonio.

B.- En la cláusula decimosegunda del mencionado contrato de arrendamiento con opción de compra denominada "opción de compra" literalmente se pactaba que:

"El arrendador otorga a favor del arrendatario un derecho de opción de compra sobre los inmuebles descritos en el expositivo primero de este contrato, en base a las condiciones que para su ejercicio se establecen a continuación:

1.1.- El plazo para el ejercicio de la presente opción de compra será en el improrrogable plazo de un año desde la fecha de entrada en vigor del presente contrato.

1.2.- El precio de esta opción de compra se fija en la cantidad de doce mil (12.000,00) euros que el arrendatario-optante entrega en este acto al arrendador-concedente, que por la firma del presente documento otorga la más eficaz carta de pago de la referida cantidad.

1.3.- La cantidad establecida en el apartado anterior como precio de la opción de compra será deducible del precio acordado para la misma, en el caso de que se ejercite ésta. Sin embargo, si la parte arrendataria no optara por la compra, dicha cantidad quedará definitivamente en poder de la arrendadora en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados a la misma por la falta de ejercicio de la opción.

1.4.- Para el efectivo ejercicio de la opción de compra el arrendatario-optante deberá abonar al arrendador-concedente la cantidad de ochenta mil (80.000,00) euros, que se fija como precio final de la compraventa, a la firma de la escritura pública correspondiente.

1.5.- El derecho de opción de compra caducará y se entenderá plenamente extinguido por el mero transcurso del año previsto de vigencia del contrato, sin que el optante haya abonado al concedente el importe acordado para la compraventa, decayendo de esta forma todos los derechos de compra que pudieran corresponderle al optante en virtud del presente contrato.

1.6.- En el caso de que se ejercite la opción de compra por el arrendatario-optante, además de la cantidad entregada en concepto de precio de la opción de compra, serán deducibles del precio final acordado en el punto 1.4 de la presente estipulación las rentas abonadas correspondientes a los primeros seis meses del contrato. Sin embargo, no serán deducibles las rentas correspondientes al séptimo mes y siguientes, en ningún caso.

1.7.- El arrendador concedente se compromete a respetar la opción de compra otorgada en el plazo del presente contrato.

1.8.- Para el ejercicio de la opción de compra, será necesaria la notificación fehaciente del arrendatario-optante al arrendador, en el domicilio designado por éste en el presente contrato, comunicando su voluntad de ejercitar la acción y convocándole a la firma de la correspondiente escritura notarial, en un plazo que no puede ser superior a dos meses desde la fecha del ejercicio de la opción, ya que, de sobrepasar ese plazo, la opción se tendrá por no hecha.

1.9.- El arrendatario viene obligado al abono de la renta hasta el momento en que se ejercite la opción de compra, pero, si finalmente no se concretara la opción en los términos establecidos en el punto anterior, deberá abonar la renta desde el momento en que ejercitó la opción de compra.

1.10.- Llegado el momento del ejercicio de la opción de compra, el inmueble se transmitirá como cuerpo cierto, mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa, libre de hipotecas, libre de cargas y gravámenes, al corriente en el pago de todo tipo de tributos y con los usos y derechos que les sean inherentes. No obstante, si el inmueble tuviere alguna carga y el comprador decidiere a su voluntad subrogarse en la misma, la cantidad total fijada por el precio se vería minorada por la referida carga o gravamen que asume el comprador.

1.11.- Todos los gastos que se produzcan como consecuencia de dicho otorgamiento e impuestos subsiguientes, serán de cuenta y cargo del arrendatario optante, excepto el impuesto municipal de incremento del valor de los terrenos urbanos (plusvalía) que correrá por cuenta del vendedor. El notario será designado por el arrendatario optante.

1.12.- Las partes contratantes se someten a los juzgados y tribunales competentes en el ámbito territorial de Santa María del Tiétar (Ávila) para todas las cuestiones que pudieran suscitarse en relación a la interpretación y ejecución de la presente opción de compra.

TERCERO.-Respecto del derecho de opción de compra la sentencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo de dieciocho del mes de febrero del año 2.015 establece en su fundamento de derecho segundo y apartad primero que "1.- La opción de compra es una especie de precontrato (como dice la sentencia de veinticinco del mes de noviembre del año 2.011, reiterada por la de uno del mes de diciembre del año 2.011), entendido como una primera fase del iter contractus en el que la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado: así lo ha entendido y conceptuado reiterada jurisprudencia: sentencias de siete del mes de septiembre del año 2.010 y veinticuatro del mes de junio del año 2.011; que ha sido especialmente abundante cuando se ha referido al precontrato de opción de compra, como concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir el poner en vigor el contrato principal de compraventa: así, sentencias de veintiuno del mes de noviembre del año 2.000, cinco del mes de junio del año 2.003, tres del mes de abril del año 2.006, doce del mes de mayo del año 2.009, siete del mes de mayo del año 2.010, seis del mes de abril del año 2.011 y veinticinco del mes de noviembre del año 2.011.

Este precontrato de opción de compra puede ser otorgado por el concedente al optante sin precio, que sí lo habrá en la proyectada compraventa, o bien se otorga por un precio, llamado también prima, que es el caso presente, que ha sido efectivamente recibido por la parte concedente y es objeto de la cláusula penal.

La opción de compra es esencialmente temporal; las sentencias de nueve del mes de febrero del año 2.009 y veintidós del mes de septiembre del año 2.009 expresan literalmente que " ... transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho". En el presente caso se ha redactado aparentemente de forma confusa, pero es clara; se ha transcrito literalmente antes. La opción tiene una vigencia de tres años y, pasados éstos, desaparece la relación obligacional. Dentro de este tiempo de vigencia se fija el breve de plazo de treinta días hábiles para ejercitarla, que se computa desde que el optante reciba la notificación de que se ha otorgado la licencia de obras y se ha comenzado su ejecución, que ocurrió en este caso el cuatro del mes de agosto del año 2.009".

Por otro lado, como recuerda la sentencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo número 15/2.019 de quince del mes de enero, con cita de la sentencia de seis del mes de abril del año 2.011: (...) "el contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado esta sala que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1.255 del código civil. De ahí que sean las propias partes las que determinan las condiciones en que la opción ha de entenderse ejercida y, en consecuencia, perfeccionado el contrato mediante el consentimiento prestado por el comprador que se une al adelantado por el vendedor mediante la concesión del derecho de opción. Es por ello que, en definitiva, la cuestión se reconduce a la interpretación del contrato y a la forma en que las partes que lo otorgan han configurado tal derecho, siendo las mismas libres a la hora de establecer las condiciones para el ejercicio de tal opción. En semejante sentido, las sentencias del tribunal supremo número 104/2.020 de diecinueve del mes de febrero y número 67/2.020 de tres del mes de febrero, que declara: La sentencia de diecisiete del mes de marzo del año 2.009 afirmó que el precontrato de opción de compra "es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa (sentencias de once del mes de abril del año 2.000 y cinco del mes de junio del año 2.003 ) ... ".

La sentencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo de veintitrés del mes de abril del año 2.010 precisa: "El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. [...] Por tanto, el efecto que produce es que, si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso".

Para provocar tales efectos, es necesario que la compraventa futura proyectada esté plenamente configurada (esencialmente en cuanto a la determinación de la cosa y el precio), debiendo contener, además, como elementos propios del contrato preliminar la fijación de un plazo para el ejercicio de la opción y la existencia o no del pago de una prima por la concesión, así como cualquier otro pacto o estipulación relativos a la opción o a la futura compraventa (arras, condiciones suspensivas o resolutorias, etc).

Así lo señala la sentencia la sala primera de lo civil del tribunal supremo de dos del mes de julio del año 2.008, reiterando la doctrina de otras anteriores: "Como recuerda la sentencia de dieciséis del mes de octubre del año 1.997, en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada y depende del optante únicamente que se perfeccione o no (sentencias del tribunal supremo de dieciséis del mes de abril del año 1.979, cuatro del mes de abril y nueve del mes de octubre del año 1.987, veinticuatro del mes de octubre del año 1.990, veinticuatro del mes de enero, veintiocho del mes de octubre y veintitrés del mes de diciembre del año 1.991 y trece del mes de noviembre del año 1.992), pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima".

Ahora bien, para que el ejercicio de la opción de compra desencadene los efectos señalados, enervando su caducidad, es preciso que se cumpla el requisito de la tempestividad, esto es, que se ejercite durante su vigencia, dado el carácter esencialmente temporal del derecho de opción. La vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza pues, de no ser así, quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar la compraventa y la particularidad que tal derecho de opción supone respecto de lo previsto en el artículo 1.256 del código civil ("la validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes") se convertiría en un definitivo desconocimiento de tal principio elemental de la contratación.

En consecuencia, hay que diferenciar claramente entre:

a.- El nacimiento del derecho de opción de compra en virtud de la celebración del precontrato de opción, que, como contrato consensual (además preliminar) que es, se perfecciona cuando concurre el consentimiento (manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación) sobre el objeto y la causa que constituyen el contrato (cfr. artículos 1.261 y 1.262 del código civil) .

b.- El ejercicio de la facultad de optar por parte del optante a través de la oportuna comunicación recepticia dirigida al concedente u optatario dentro del plazo previsto en el precontrato.

c.- La consumación de la opción mediante la celebración del contrato de compraventa, la cual se perfecciona por el convenio o acuerdo sobre la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni una ni otro se hayan entregado (cfr. artículo 1.450 del código civil) .

Por tanto, la opción de compra es esencialmente temporal, como también recuerda la sentencia del tribunal supremo número 722/2.014 de dieciocho del mes de febrero, reproduciendo las sentencias del nueve del mes de febrero del año 2.009 y veintidós del mes de septiembre del año 2.009, que expresan: [...] transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho.

Asimismo, la sentencia del tribunal supremo número 720/2.021 de veinticinco del mes de octubre, que incide en el ejercicio de la opción a través de la emisión por el optante de una declaración de voluntad de carácter recepticio; y la número 738/2.016 de veintiuno del mes de diciembre que, con cita de la sentencia del pleno de fecha diecisiete del mes de septiembre del año 2.010, establece: "la declaración del optante tiene carácter recepticio y, para que sea eficaz, si otra cosa no se pactó, debe ser conocida por el "concedente" dentro del plazo fijado o, alternativamente, habiéndose remitido al concedente dentro del expresado plazo, el destinatario no puede ignorarla sin faltar a la buena fe, por haber llegado a su círculo de interés ... ".

En el mismo sentido la sentencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo de veinticuatro del mes de abril del año 1.995 afirmó que: "la compraventa no queda perfecta por la sola manifestación de voluntad del optante dentro del plazo de ejercicio de la opción, sino que es necesario, dada la naturaleza recepticia que posee, que llegue a conocimiento del concedente de la opción o vendedor dentro del susodicho plazo, ya que debe de suyo conocer si ha quedado libre o no de disponer sobre la cosa objeto de la opción, y porque hasta la finalización del plazo, y no más lejos, dura su vinculación con el optante. Aplicando necesariamente el párrafo segundo del artículo 1.262 del código civil, la venta no se entiende perfeccionada hasta que el oferente (concedente o vendedor) conoce la aceptación (del optante). Esta sala tiene declarado que tal conocimiento hay que darlo por existente desde el momento en que fue posible porque el oferente hubiese actuado con una diligencia media (sentencia de veintiuno del mes de febrero del año 1.994), y que la opción caduca cuando llega a conocimiento del vendedor fuera del plazo estipulado para su ejercicio (sentencias de uno del mes de diciembre del año 1.992 y ocho del mes de octubre del año 1.993). Es carga del optante, al ejercitar la opción, la de emplear los medios adecuados a este fin, sin que en ningún caso pueda imputar al concedente o vendedor el fallo de esos medios, o la adopción de uno que no era el más apropiado ... ".

CUARTO.-Para el ejercicio del derecho de opción de compra de los dos locales comerciales colindantes entre sí sitos al sitio Cofradías, sin número, del término municipal de Santa María del Tiétar (Ávila) por la parte arrendataria y optante D. Marco Antonio conforme al apartado 1.8 de la cláusula decimosegunda del contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda con opción de compra eran requisitos necesarios los siguientes conforme a lo acordado de mutuo acuerdo por las dos partes contratantes y aquí partes procesales:

A.- Que la parte arrendataria y optante D. Marco Antonio comunicase o notificase su voluntad de ejercitar su derecho de opción de compra.

B.- Que tal notificación o comunicación del ejercicio del derecho de opción de compra se realizase por la parte arrendataria y optante D. Marco Antonio de modo fehaciente.

C.- Que tal notificación o comunicación del ejercicio del derecho de opción de compra por la parte arrendataria y optante D. Marco Antonio se realizase de modo fehaciente a la parte arrendadora y concedente D. Darío, Dª. Flora, Dª. Florencia, Dª. Aurelia, Dª. Dolores y D. Ovidio en el domicilio designado por dicha parte arrendataria en el contrato de arrendamiento.

D.- Que tal notificación o comunicación del ejercicio del derecho de opción de compra por la parte arrendataria y optante D. Marco Antonio se realizase de modo fehaciente a la parte arrendadora y concedente D. Darío, Dª. Flora, Dª. Florencia, Dª. Aurelia, Dª. Dolores y D. Ovidio en el plazo de un año desde la fecha de celebración del contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, esto es, desde el día veintitrés del mes de octubre del año 2.021; por tanto tenía como fecha límite el día veintitrés del mes de octubre del año 2.022.

E.- Que además en tal notificación o comunicación del ejercicio del derecho de opción de compra por la parte arrendataria y optante D. Marco Antonio se convocase a la parte arrendadora y concedente D. Darío, Dª. Flora, Dª. Florencia, Dª. Aurelia, Dª. Dolores y D. Ovidio a la firma de la correspondiente escritura notarial, en un plazo que no podía ser superior a dos meses desde la fecha del ejercicio de la opción, ya que, de sobrepasar ese plazo, la opción se tendría por no hecha.

QUINTO.-Expuesto lo anterior, hay que señalar que en este caso concreto objeto de recurso de apelación conforme al precontrato de opción de compra libremente estipulado entre las dos partes contractuales y aquí partes procesales no se acordó que la parte arrendataria y apelante D. Marco Antonio pudiese ejercer el derecho de opción de compra mediante una comunicación o notificación de su voluntad en tal sentido a cualquier de los arrendatarios o concedentes por cualquiera de los medios admitidos en derecho, sin perjuicio de su posterior prueba, la cual, conforme al artículo 217 de la ley de enjuiciamiento civil y doctrina jurisprudencial que lo interpreta, le correspondería a él, sino que lo que se acordó es literalmente lo señalado en el fundamento de derecho anterior.

En este sentido y entre otros requisitos pactados para el ejercicio del derecho de opción de compra por parte del optante D. Marco Antonio se pactó que tal comunicación o tal notificación se realizase de manera fehaciente; por las razones que tuvieran por conveniente, y entre ellas tal vez evitar dudas o incertidumbres sobre la realidad de su ejercicio y evitar juicios civiles declarativos, lo cierto es que pactaron que no bastaba cualquier comunicación o notificación por cualquiera de los medios admitidos en derecho sino que pactaran un "plus" más respecto de dicha comunicación o notificación y en concreto, se reitera, que tal comunicación o ratificación se realizase de manera "fehaciente".

SEXTO.-Respecto de la notificación o comunicación del ejercicio del derecho de opción de compra de manera fehaciente señala la sentencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo de cuatro del mes de febrero del año 2.011 que "la posición de esta sala debe partir de que es un hecho acreditado en la instancia (sentencia de la audiencia provincial objeto de los recursos) incólume en casación que no consta el ejercicio de la opción por parte de las sociedades optantes. Pero además, teniendo en cuenta que tal ejercicio es un tema jurídico, está conforme con esta afirmación, porque las optantes razonan y enumera indicios que les llevan a mantener que hubo ejercicio de la opción, pero no lo hubo; hay indicios, no más; incluso la presencia en una notaría en relación con la compraventa no acredita el ejercicio de la opción; pudo haber muchos indicios, pero un requerimiento o una notificación fehaciente es algo muy sencillo de hacer y de acreditar y no la hubo".

Sigue afirmando la citada sentencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo que, "si hubiera habido el documento público o comunicación fehaciente que exige el precontrato de opción, tendría sentido el motivo: pero no la hubo. Y no pretenda la parte recurrente que la infracción que denuncia es del propio texto contractual, que sí exigía la comunicación fehaciente del ejercicio de la opción, que no se ha producido, según la cláusula antes transcrita, del documento privado que fue ratificado en la escritura pública".

Por último la mencionada sentencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo afirma que "considera infringido el artículo 326.1 de la ley de enjuiciamiento civil referido a la fuerza probatoria de los documentos privados y no señala uno solo en que, de forma fehaciente, se haga ejercicio del derecho de opción, sino que pretende, como revisión de la prueba, deducir de otros actos tal ejercicio, lo que no procede en este recurso, ni tampoco, ciertamente, se acredita".

En igual sentido la sentencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo de fecha seis del mes de septiembre del año 2.011 afirma que "añade la audiencia, en el mismo fundamento jurídico, que del tenor literal del contrato de arrendamiento con opción de compra aparece claramente que las partes acordaron que el derecho debía ejercitarse "por medio de comunicación fehaciente", es decir, por medio de comunicación que, por sí sola, hiciera fe del ejercicio de la opción de compra; esto es, mediante documento público, con las solemnidades requeridas por la ley, lo cual incluye (afirma la sentencia impugnada) no sólo el documento notarial sino también los documentos autorizados en el marco de un servicio público, como puede ser el servicio de correos y telégrafos. Sigue a ello la afirmación de que en este caso "no consta que por la actora se ejercitara la opción de compra, en el término pactado, entre el uno del mes de agosto del año 1.997 y el treinta y uno del mes de julio del año 1.999, por un medio de comunicación fehaciente, habiéndose aportado únicamente dos cartas (documentos once y doce de la demanda) de las que no consta su remisión por cualquier medio fehaciente, a diferencia de la comunicación de la demandante, de veinticuatro del mes de diciembre del año 1.999 (documento quince de la demanda), que sí consta remitida por medio de burofax, así como de la comunicación de cuatro del mes de junio del año 2.004 (documento quince de la demanda), que igualmente consta remitida por medio de burofax, aunque las dos últimas comunicaciones fueron remitidas habiendo transcurrido el término pactado para el ejercicio de la opción de compra"."

Sigue afirmando la citada sentencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo que "el motivo primero, en su escueta formulación, denuncia la infracción de los artículos 1.256 y 1.258 del código civil y debe ser desestimado en tanto que no puede afirmarse, según lo ya razonado, que el contrato hubiere quedado en cuanto a su cumplimiento al arbitrio del concedente u optatario pues habría bastado al optante comunicar su intención de ejercicio del derecho de opción, de modo fehaciente y dentro del plazo concedido, para que la compraventa se hubiera perfeccionado; por las mismas razones, carece de sentido la invocación como infringido del artículo 1.258 del mismo código, según el cual los contratos obligan, además de a lo expresamente pactado, a todas las consecuencias que sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, pues precisamente lo expresamente pactado es que, con la finalidad de que no se pudieran suscitar dudas al respecto, el ejercicio de la opción se notificara al concedente de modo fehaciente, lo que comporta una exigencia inexcusable como esta sala ha señalado, en sentencia número 47/2.011 de cuatro del mes de febrero, al resolver sobre un supuesto similar al ahora planteado".

Finalmente la mencionada sentencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo señala que "pero además, incluso en el caso de que no hubiera de tenerse en cuenta lo ya razonado, en este caso la literalidad del contrato reflejaba con toda evidencia la intención de las partes de exigir una notificación en forma fehaciente y no cualquier otra, siendo así que, como dice la sentencia número 1.102/2.008 de veintiuno del mes de noviembre, con cita de la de once del mes de julio del año 2.000, "en materia de interpretación, las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289 ambos inclusive del código civil, constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al artículo 1.281.1, de tal manera que, si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias según reiterada doctrina jurisprudencial (sentencias del tribunal supremo de dos del mes de noviembre del año 1.983, tres del mes de mayo y veintidós del mes de junio del año 1.984, diez del mes de enero, cinco del mes de febrero, dos del mes de julio y dieciocho del mes de septiembre del año 1.985, cuatro del mes de marzo, nueve del mes de junio y quince del mes de julio del año 1.986, catorce y dieciséis del mes de diciembre del año 1.987, veinte del mes de diciembre del año 1.988 y diecinueve del mes de enero del año 1.990)".

SEPTIMO.-En definitiva, no se trata de acreditar que la parte actora, arrendataria y apelante D. Marco Antonio ejercitó su derecho de opción de compra antes del día veintitrés del mes de octubre del año 2.022 por cualquiera de los medios de prueba admitidos en derecho, sino que lo ejercitó mediante una comunicación o notificación fehaciente; así se afirma que por medio de las conversaciones a través de la aplicación de mensajería rápida "whatsapp" se desprende que el día seis del mes de julio del año 2.022 tuvieron una reunión la parte actora D. Marco Antonio y uno de los codemandados D. Darío en donde la citada parte actora y apelante entregó al mencionado arrendador y concedente el documento aportado junto con el escrito de demanda como documento número seis (acontecimiento digital número siete) en donde consta la fecha ("6 de julio de 2.022") y el siguiente contenido "yo, Marco Antonio, ejerzo la opción de compra de los locales comerciales alquilados a Darío por contrato de alquiler de 23 de octubre de 2.021" así como "Fdo Marco Antonio".

Ahora bien, no estamos ante ninguna comunicación o notificación fehaciente ya que tal supuesta comunicación o notificación no se ha realizado por medio de notario ni tampoco por medio de un servicio público u oficial o por cualquier otro medio garantizado por un tercero de confianza; se trata de un simple documento que carece de firma alguna y especialmente carece de la firma, reconociendo su recepción, de cualquiera de los arrendadores y concedentes, incluido D. Darío; al igual que se afirma por la parte actora y apelante D. Marco Antonio que se entregó dicho documento el día seis del mes de julio del año 2.022 a la parte arrendadora y concedente D. Darío, se puede afirmar que, en realidad, se entregó otro documento con cualquier otro contenido; precisamente, por ello, esto es, precisamente para evitar dudas e incertidumbres, es por lo que ambas partes contractuales pactaron en el contrato de arrendamiento de los dos locales comerciales que el derecho de opción de compra se ejercería mediante una comunicación o una notificación en todo caso "fehaciente" y no por cualquier medio o sistema admitido en derecho; en este sentido se debe recordar la jurisprudencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo en el sentido de que, cuando se pactó que el ejercicio del derecho de opción de compra se realizase mediante una comunicación o mediante una ratificación fehaciente, estamos ante "una exigencia inexcusable"; por ello, si se pactó de modo expreso en el contrato de arrendamiento de los dos locales comerciales que el ejercicio del derecho de opción de compra se realizase mediante una notificación fehaciente al arrendador en el domicilio designado en el contrato, no cabe tal ejercicio mediante la supuesta entrega de un documento con contenido desconocido a uno solo de los arrendadores y concedentes sin conocimiento del resto de arrendadores y concedentes.

Pero es que además de ello también se pidió en la cláusula decimosegunda (apartado 1.8) del contrato de arrendamiento de los dos locales comerciales que en tal notificación o consentimiento fehaciente se convocaría a la parte arrendadora y concedente a la firma de la correspondiente escritura notarial en un plazo que no podría ser superior a dos meses desde la fecha del ejercicio de la opción; si examinamos el documento número seis acompañado al escrito de demanda (acontecimiento digital número siete) supuestamente entregado por la parte arrendataria y apelada D. Marco Antonio a la parte arrendadora y concedente D. Darío el día seis del mes de julio del año 2.022 en ningún punto del mismo se convoca a nadie ante ninguna notaría, señalando la fecha y la hora, para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa ni en el plazo de dos meses desde la fecha de ejercicio del derecho de opción de compra ni en ninguna fecha.

Es cierto que con posterioridad a que caducase el derecho de opción de compra el día veintitrés del mes de octubre del año 2.022 han existido o han continuado conversaciones o negociaciones entre las dos partes contractuales para la celebración de un contrato de compraventa respecto de los dos locales comerciales mediante el otorgamiento de una escritura pública notarial, pero ello ya no es consecuencia del ejercicio del derecho de opción de compra por la parte apelada y arrendataria D. Marco Antonio, sino que es consecuencia de que una parte tenía voluntad de vender los dos locales comerciales y otra parte tenía voluntad de comprarlos, lo cual, se reitera, es distinto al ejercicio de un derecho de opción de compra.

En definitiva no se ha ejercitado el derecho de opción de compra para la parte arrendataria y apelada D. Marco Antonio mediante una comunicación o notificación fehaciente, no se ha remitido tal comunicación o notificación fehaciente a la parte arrendadora o concedente en el domicilio designado en el contrato de arrendamiento y no se ha convocado a la parte arrendadora y concedente al otorgamiento de la correspondiente escritura pública notarial en el plazo de dos meses desde el ejercicio del derecho de opción por lo que procede revocar la sentencia dictada en primera instancia y desestimar íntegramente las pretensiones de la parte actora o demandante D. Marco Antonio.

OCTAVO.-En materia de costas procesales de la primera instancia conforme al artículo trescientos noventa y cuatro y apartado primero de la ley de enjuiciamiento civil rige el criterio del vencimiento por lo que habrán de ser impuestas a aquella de las partes cuyas pretensiones sean totalmente rechazadas y en el presente caso de autos a la parte actora o demandante D. Marco Antonio.

NOVENO.-En materia de costas procesales de la segunda instancia conforme al artículo 398 apartado segundo de la ley de enjuiciamiento civil en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.