Sentencia Civil 312/2025 Audiencia Provincial de Guadalajara Civil-penal Única, Rec. 451/2024 de 17 de octubre del 2025

PRIMERO.-Resumen de antecedentes.

Por la entidad LOGICOR ATLAS 2 SL, se presentó demanda de juicio verbal contra la sociedad FORNOR SL, en ejercicio de acción de desahucio por falta de pago de rentas y cantidades asimiladas, para la inmediata recuperación de la posesión del inmueble sito en Acero (Polígono Industrial Miralcampo), Núm. 10, Nave 4, 19200, Azuqueca de Henares (Guadalajara) ; y, acumuladamente,2. acción de reclamación de rentas y cantidades asimiladas a la renta vencidas e impagadas , así como de los intereses devengados desde cada incumplimiento de pago.

Alegaba, en síntesis, en fundamento de su demanda, que la nave se encuentra arrendada mediante contrato de arrendamiento de 27 de junio de 2003, y que en enero de 2023 FORNOR decidió no prorrogar el contrato tras su vencimiento en 27 de junio de 2023, dejando de abonar las rentas y cantidades asimiladas que se han continuado devengando; que se suscribió una novación en fecha de 30 de enero de 2013 con la anterior propietaria; que la renta pactada quedó establecida en el importe de 15.416'67 euros más iva, desde el uno de enero de 2013, y asimismo se prevé su actualización anual conforme al IPC, por lo que en el año 2023 la renta asciende a 17.887'32 euros más iva; que se entregó una fianza de 30.833'34 euros, y una garantía adicional de 28.821'66 euros; que conforme a la cláusula 6.1 del contrato FORNOR es responsable de abonar, proporcionalmente y atendiendo a su coeficiente de participación en la superficie del Edificio Logístico en el que se encuentra la nave, 19'60 %, los gastos comunes, teniendo la consideración de Gastos Comunes, a título informativo y no exhaustivo:(i) Iluminación, seguridad y vigilancia del complejo industrial. (ii) Mantenimiento de todas las instalaciones entregadas por la Arrendadora con el Local Arrendado y, en particular, del sistema de aire acondicionado. (iii) Limpieza exterior del Local Arrendado. (iv) Sistema de protección contraincendios. (v) Jardinería y acceso exteriores. (vi) IBI (vii) Seguros. (viii) Cualesquiera otros servicios que fuesen necesarios para el adecuado uso y mantenimiento del complejo industrial en el que se ubica el Local Arrendado que no tengan el carácter de extraordinarios." ; que conforme a la cláusula 4.1 de la novación contribuiría con un límite máximo de 51.600 euros, sin computar dentro del límite máximo el IBI, quedando obligada al mantenimiento de la nave, y realizando las operaciones de mantenimiento, reparación, reposición y renovación necesarias; que hubo que realizar reparaciones relativas al cambio de alumbrado de emergencia del sistema PCI; que en fecha de 1.8.201 se emitieron las facturas, por importe total de 9.159'82 euros; que se trataron otras cuestiones (liquidaciones de gastos repercutidos, goteras y lucernarios con suciedad, seguridad, protección BIEs, aire acondicionado y suministro eléctrico); que como repuesta al requerimiento de las facturas la demandada ha venido tratando de justificar su impago en supuestos incumplimientos inexistentes por parte de la actora. Señala que existe una deuda de 175.071'15 euros, incluyendo las dos facturas de 2021 y las rentas y gastos comunes, electricidad, tasa de residuos desde enero a mayo de 2023, y solicitaba asimismo las rentas futuras a razón de 17.887'32 euros más iva, reservándose las acciones para la reclamación de las cantidades asimiladas que no pueden ser objeto de reclamación a través de este procedimiento y para exigir el cumplimiento de cualesquiera otras obligaciones contractuales.

Por la Procuradora DOÑA ANA TERESA DÍAZ MELGUIZO, en el nombre y representación de FORNOR SLU, se presentó escrito de oposición alegando en síntesis: que abandonó la nave en fecha de 27.6.2023; que no se ha devuelto la fianza y garantía adicional, pese a haber transcurrido más de tres meses desde la entrega; que no ha procedido al desglose de gastos comunes ni liquidación de los gastos que se vienen reclamando de forma reiterada; que la anterior propiedad remitía las facturas pagadas por los gastos; que LOGICOR se limitaba únicamente a emitir un recibo con el importe correspondiente a la renta junto el importe máximo de facturación, sin desglose ni justificación de factura ni de ningún otro tipo; que la seguridad del complejo era liquidada por DIA desde hace aproximadamente 10 años; que no se ha dado cumplimiento a las pretensiones planteadas de rendir cuentas de todos los importes en concepto de gastos comunes, justificando el pago de los mismos, desde el inicio de la relación contractual, y eliminando lo facturado en concepto de seguridad, y devolución de la fianza y garantía, 59.655 euros; que la actora se limitó a emitir cuatro documentos en los que muestran la liquidación y gastos desde 2020, sin sustentarla con documentos, y existe un gasto denominado varios que no se sabe a qué obedece, y que sólo liquidan desde el 2020; que dada la carencia de justificación y prueba niegan la obligación de pago de gastos comunes que ascenderían desde el 2013 a 484.562'40 euros aproximadamente; que únicamente por seguridad se ha facturado desde 2020 148.686'25 euros. Afirmaba también que existe una discrepancia notoria respecto a las lecturas del contador eléctrico, ofreciendo lecturas de hasta un 66% más, y el incumplimiento parcial del arrendador de mantenimiento de elementos estructurales, notificando al arrendador desde el inicio de la relación contractual, la imposibilidad de utilizar parte de las instalaciones debido a que cada vez que llueve se producen goteras que imposibilitan los trabajos en varios metros cuadrados de la nave, afectando a la mercancía; que abonó 15.725'18 euros correspondientes a la reparación de aire acondicionado. Alegaba la compensación de importes.

La sentencia de primera instancia indica que la totalidad de las rentas devengadas e impagadas, ascienden a 207.904'31 euros, conforme a los documentos presentados en el acto de la vista, recoge las cláusulas del contrato, y señala que no se niega la falta pago, ni se impugna el importe reclamado, sino una serie de incumplimientos que darían lugar a la compensación por vía de excepción. Con respecto a los gastos comunes, considera que no consta acreditado que desde el año 2013 se reclamara el desglose absoluto de todos los gastos, y que no constan requerimientos habituales de desglose de facturas, dado que las peticiones de información que se adjuntan son cercanas al inicio de la disputa entre las partes por los importes a pagar. Atiende a la declaración de la empleada de LOGICOR que depone como testigo, y al documento 28 de la demanda. Señala asimismo que por el empleado de la demandada se reconoce que se envía un desglose pero no las facturas y que ellos querían las facturas. Considera la Juzgadora que la documentación entregada es suficiente, y que ha sido suficiente durante casi 20 años, desestimando esta causa de oposición. En cuando la seguridad, acreditado que desde el año 2015 hasta febrero de 2023 ha sido la entidad DIA la que ha abonado el servicio de vigilancia, considera que es un gasto establecido en el contrato, no modificado posteriormente, y que por tanto sí que debe ser asumido por la parte demandada con el tope máximo por todos los gastos comunes de 51.600€ anuales, indicando que en el contrato de 27 de junio de 2003 la seguridad es uno de los gastos comunes pero no se condiciona su pago a que el servicio sea prestado de forma directa por la entidad arrendadora, y que durante años la seguridad se prestó por la entidad DÍA habiendo llegado a acuerdos ventajosos, así consta en la documentación, con la propiedad. Con respecto a las discrepancias de lecturas, considera asimismo que la causa de oposición debe ser desestimada, en tanto la parte demandada no aporta prueba de lo manifestado. Y finalmente respecto a la inutilización de parte del complejo cuando se producen precipitaciones, considera acreditado que el problema fue resuelto. En cuanto a la fianza y garantía adicional no se pronuncia habida cuenta del informe aportado por la actora, no siendo objeto del presente procedimiento determinar si procede o no la devolución de la fianza. Estima íntegramente la demanda declarando resuelto el contrato de arrendamiento y condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración y a pagar la cuantía de 207.904'31 euros, junto con intereses legales devengados desde la interpelación judicial hasta la sentencia, e incrementado en dos puntos conforme a lo previsto en el artículo 576 de la Lec.

Por la representación procesal de FORNOR se presentó escrito de recurso de apelación alegando en primer término el error en la aplicación del derecho respecto del informe pericial solicitando la práctica de prueba en segunda instancia, habiendo sido desestimado por la Sala en auto de fecha 27 de enero de 2025 al que nos remitimos; en segundo lugar alegaba el error en la valoración de la prueba y en la aplicación del derecho, aduciendo que se produce un enriquecimiento injusto de la parte actora; en tercer lugar alegaba el error en la valoración de la prueba; error en la aplicación de derecho; Jurisprudencia que lo desarrolla; todo ello en lo relativo a la inexistente autoría de mi mandante sobre los daños reclamados por la actora, y al contrario, la existencia de dichas deficiencias durante toda la relación contractual, añadido a los daños económicos sufridos por mi mandante con motivo de la inutilización de las instalaciones con motivo de dichos daños, así como el resto de daños derivados y relacionados en el Informe aportado por esta parte.

La entidad demandada se opuso a la estimación del recurso y solicitó la confirmación de la resolución recurrida con imposición a la parte apelante de las costas causadas.

SEGUNDO.-Planteado el recurso en los términos que anteceden, debemos recordar en primer término que, como viene señalando la Sala, cuando el recurso se fundamenta en una errónea valoración de la prueba, hemos de considerar que si bien el recurso de apelación es de los llamados de plena jurisdicción, permitiendo entrar en el debate de todas las cuestiones controvertidas, tanto procesales como de fondo, y dentro de éstas tanto la comprobación de la adecuación e idoneidad de la fundamentación jurídica que se contiene en la resolución recurrida, como la revisión de todas aquellas operaciones relativas a la valoración global y conjunta de la prueba practicada, no es menos cierto que la función revisora de la valoración probatoria debe realizarse con especial cautela en supuestos en los que deba tenerse en consideración la inmediación, así como que en principio debe respetarse la libre apreciación por el juez de las pruebas, siempre que el proceso valorativo se motive adecuadamente en la sentencia, de forma tal únicamente deba ser rectificada cuando el examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del Juzgador "a quo", tan claro que pueda ser detectado con criterios objetivos, o cuando se hayan vulnerado las normas que regulan la valoración de la prueba, o la motivación no puede considerarse racional.

En este sentido puede citarse la S. A. P. de Guadalajara de 3 de enero de 2022 ( ROJ: SAP GU 3/2022 - ECLI:ES:APGU:2022:3 ) indicando que:

"... debemos recordar, que cuando se habla de error en la valoración de la prueba, la alzada queda reducida a verificar la legalidad en la producción de las pruebas, la observancia de los principios rectores de su carga, y si el Juzgador de instancia en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado de forma arbitraria o si, por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. Así, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia, únicamente deba ser rectificado, bien cuando en verdad sea ficticio o bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del Juzgador "a quo" de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin el riesgo de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada..."..

TERCERO.-Sentado lo anterior, no se aprecia un error determinante en cuanto al momento en que se efectuaron los requerimientos de desglose de los gastos comunes, por cuanto ciertamente, afirmando la parte demandada que se requería el desglose desde la entrada de FORNOR en la relación contractual, es decir, en el 2013, a este año se refiere la Juzgadora al indicar "No es cierto o por lo menos no consta acreditado, que la parte demandada haya reclamado en innumerables ocasiones el desglose absoluto de todos los gastos desde el año 2013". No obstante, visionada la grabación sí se hace referencia en conclusiones a que nada se aporta desde 2003 en adelante aun cuando se centre en el año 2013 y ss. Cuando la sentencia hace referencia a una relación contractual de al menos 19 años, es cuando señala que no constan requerimientos habituales de desglose de facturas en relación con los gastos comunes. Los requerimientos a los que se refiere la propia recurrente son de 2021 y de 2022. En el burofax de 3 de julio, ya abandonada la nave arrendada, se interesan las facturas. No obstante se remitió el desglose de los tres últimos años y, como decimos, los documentos a que se refiere el recurrente no acreditan que antes de esta fecha se reclamaran las facturas de soporte hasta la comunicación que se envía aportada como documento nº 6, debiendo compartir con la Juzgadora que la documentación, no existiendo entre el 2013 y el 2021 ninguna otra reclamación, ha de entenderse suficiente, careciendo de sentido bajo la premisa de una salida ordenada, cuyo contenido tampoco ha sido suficientemente aclarado, reclamar documental relativa a los casi veinte años de relación, e incluso de los 9 últimos años, cuando el testigo ha referido en el acto de la vista que la anterior propietaria tampoco pasaban las liquidaciones ni las facturas pese a lo señalado en el escrito de contestación a la demanda, y cuando no ha existido discrepancia alguna en estos años hasta las primeras comunicaciones, y, conforme ha resultado de la testifical, interviene una empresa gestora a la que tampoco consta pedida aclaración o desglose alguno. Tampoco resulta expresamente cuestionado ninguno de los conceptos que se recogen en este documento nº 28 en que se desglosan claramente los importes que han sido repercutidos a la parte demandada, y se aporta además documentación de soporte admitida en primera instancia, respecto de las liquidaciones que se facilitaron.

Y con respecto a las alegaciones del recurso en relación con esta documentación admitida en el acto de la vista, señala la parte apelante que la sentencia no efectúa ninguna valoración, o bien se yerra la dicha valoración. La sentencia, sin embargo, aunque de forma sucinta, sí realiza esta valoración en la medida en que considera que los documentos acreditan la deuda. Señala no obstante la recurrente, que la aportación de estos documentos responde al mero ánimo de demostrar que desde el año 2016 la arrendadora ha liquidado muchas facturas, pero gran parte de las mismas no pueden ser repercutidas ya que no forman parte de los gastos comunes repercutibles , y que el problema residía en que todas estas facturas sí han sido repercutidas. Sin embargo, no acompaña su alegación de error en la valoración de la prueba, de un desglose concretando qué facturas no son admisibles y las razones, y cuáles responden a los gastos comunes y resultarían admisibles, señalando que su análisis lo es sin carácter limitativo, poniendo algunos ejemplos, y sin permitir por tanto a la Sala conocer cuáles son los gastos que se admiten y los que no, y los argumentos en los que se funda, y en consecuencia, no se evidencia el error en la valoración que sostiene. Alegado el error en la valoración de la prueba la apelante ha de concretar el fundamento con respecto a cada factura, por cuanto, como se indica de contrario, si atendemos a las discutidas expresamente, no harían que el importe fuere inferior al máximo fijado entre las partes. Se afirma así que utilizando los números de la actora, no encuentra justificación a la facturación máxima, pero no se aporta la liquidación que responde a esta alegación ni tampoco, habiéndose facturado el importe máximo y a la vista de la documentación aportada se establece con claridad cuáles son los gastos o facturas que se reconocen a los efectos de establecer la existencia de un cobro con cantidades superiores a las debidas y fijar en concreto el importe que a su criterio ha de compensarse. Revisadas las actuaciones, y atendido que el juicio se celebra en varias sesiones, pudo señalar con claridad cuáles son los importes en concreto que no reconoce y los importes líquidos que a su criterio debieron ser facturados, a los efectos de establecer la procedencia de una eventual compensación. De hecho, la Juzgadora posibilitó al resolver sobre la admisión de la prueba la aportación de un desglose de la documentación en soporte digital.

En cuanto al documento nº 5, la parte recurrente afirma que es impreciso, si bien, se acompaña de una serie de facturas resultando cuestionadas solo las últimas por cuanto la electricidad se dice se factura de manera independiente.

Disponiendo de la documental aportada, en suma, la parte apelante no acredita una facturación superior a lo acordado.

CUARTO.-Con respecto al enriquecimiento injusto debemos señalar, como afirma la STS de 28 junio 2010, que la figura del enriquecimiento sin causa en nuestro ordenamiento jurídico, ha sido desarrollada por la doctrina jurisprudencial ( SSTS, Sala 1.ª, de 26 diciembre 1998 y de 12 julio 2000) y sustentada en el principio general del derecho de que nadie puede enriquecerse injustificadamente, torticeramente como decían Las Partidas, o injustamente, o sin justicia o sin razón, a costa de otro creándose, en caso de haber llegado a producirse así aquel beneficio, la obligación de restituir o reparar el patrimonio empobrecido por quien, a costa de él, ha enriquecido el suyo. A falta de otro remedio reparador preferente, la acción de enriquecimiento injusto, se perfila como una acción subsidiaria, cuando la Ley no concede acciones específicas en un supuesto regulado por ella para evitarlo ( STS de 28 febrero 2003).

El efecto del enriquecimiento injusto es el nacimiento de una obligación siendo deudor el enriquecido y acreedor el empobrecido; obligación consistente en restituir o indemnizar su valor, de lo que se enriqueció. El enriquecimiento injusto produce como efecto esencial el nacimiento de una obligación a cargo del enriquecido, como deudor, y a favor del empobrecido, como acreedor; consistente en restituir lo mismo en lo que se enriqueció o, si no es posible, indemnizar su valor, objeto de prueba suficiente. La jurisprudencia ha destacado y reiterado algo evidente. La acción por enriquecimiento injusto es subsidiaria, en el sentido de que no cabe alegarla si ha mediado un contrato o un acto o negocio jurídico ( STS de 27 diciembre 2012). Por justa causa ha de entenderse aquella situación jurídica que autorice al beneficiario de un bien a recibirla, bien por disposición legal o porque se ha dado un negocio jurídico válido y eficaz ( SSTS de 19 diciembre 1996, 5 diciembre 1992, 4 noviembre 1994 y 19 diciembre 1996, entre otras).

La STS de 29 febrero 2008 invoca la reiterada doctrina de la Sala 1ª con arreglo a la cual no cabe apreciar el enriquecimiento injusto cuando el beneficio patrimonial de una de las partes es consecuencia de pactos libremente asumidos, debiendo exigirse para considerar un enriquecimiento como ilícito e improcedente que el mismo carezca absolutamente de toda razón jurídica, es decir, que no concurra justa causa, entendiéndose por tal una situación que autorice el beneficio obtenido, sea porque existe una norma que lo legitima, sea porque ha mediado un negocio jurídico válido y eficaz ( Sentencia de 10 de octubre de 2007, que cita, entre otras, la de 18 de febrero del mismo año; en el mismo sentido, Sentencia de 21 de junio de 2007, que cita otras anteriores y de 30 de octubre de 2007). La institución del enriquecimiento injusto no debe ser aplicada cuando haya un precepto legal que excluya dicho principio del caso concreto ( STS 10 marzo 1993), quedando en todo caso excluido cuando entre las partes media una relación negocial de la que proviene el beneficio económico o el derecho a su percepción para la otra, que precisamente relega la situación de enriquecimiento injusto, ya que en estos casos la utilidad dineraria deviene de causa contractual ( STS 20 mayo 1993).

En el mismo sentido, la STS de 28 de octubre de 2015 razona " para que exista un enriquecimiento realmente injusto y, por tanto, antijurídico, es preciso que se demuestre que alguien ha adquirido una utilidad que no provenga del ejercicio sin abuso de un derecho legítimo atribuido por un contrato, por una sentencia judicial o por un precepto legal".

Partiendo de la anterior doctrina, tampoco se estima por la Sala errónea la conclusión alcanzada en la sentencia respecto de los gastos de seguridad, habida cuenta que su asunción se recoge en el contrato, se han prestado los servicios y, además, la sentencia toma en consideración que la asunción de estos gastos comportó -según declara la testigo y se comunica también a la entidad demandada en una de las comunicaciones doc. 7 de la oposición- una serie de ventajas contractuales, sin que conste acreditado que no fuera así, debiendo señalar, como recoge la sentencia de la Audiencia Provincial de Huesca de 10 de mayo de 2022, en cuanto a la necesaria acreditación del enriquecimiento injusto, que ya la antigua Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 12 de enero de 1943 declaró que la noción de enriquecimiento injusto constituye no solo un principio general del derecho aplicable como fuente subsidiaria, sino la de una institución jurídica recogida en abundantes preceptos legales, siquiera sea de forma inconexa y sin verdadera y propia sistematización generalizada, siendo indudable que en todo caso no basta con invocar el principio a modo de una regla general y abstracta sino que es preciso demostrar y justificar en cada caso la procedencia concreta de la acción de enriquecimiento, en relación con las particularidades que presente el respectivo desplazamiento patrimonial y con los elementos y requisitos que ha de reunir la noción del enriquecimiento sin causa para ser un saludable postulado de equidad y de justicia.

QUINTO.-Se sostiene también la existencia de un error en la valoración de la prueba respecto a los daños reclamados por la actora, afirmando que existían dichas deficiencias durante la relación contractual y afirmando haber sufrido daños económicos con relación a la inutilización de las instalaciones.

Ciertamente, se habla de las goteras en los documentos referidos por el apelante la pág 9 del recurso, si bien, estas referencias a las goteras no acreditan ni su entidad ni su repercusión, y en consecuencia, ni los daños ni la procedencia del importe reclamado. El testigo ha referido que tales problemas se producen y se reclaman desde el 2003 a las diferentes propiedades, y apunta a reparaciones sin éxito, si bien, como se indica por la parte actora, no consta ninguna reclamación de daños concretos sufridos por la arrendataria como consecuencia de las goteras, señalando además el testigo que se producían cuando llovía mucho. Con respecto al informe que fue admitido en la instancia como documental, visionada la grabación fue impugnado expresamente de contrario a efectos probatorios, y tampoco desvirtúa la conclusión que se alcanza en la sentencia. Por un lado en el informe se indica que se asumieron unos costes por abonar un alquiler por determinados metros cuadrados, alquiler y facturas que, seuo, no constan, y se reconoce que para calcular los metros se consideran las zonas señalizadas en el plano que ha aportado la propia demandada, lo que priva al documento de la necesaria objetividad como se señala de contrario, haciendo asimismo un promedio en cuanto al periodo de lluvias desde el 2003 al 2010, y actualizando en la media de los últimos años el IPC, incluyendo daños que corresponderían en su caso a la anterior propiedad. Tampoco se explica las razones por las que se estima en este documento que tuvieron que destinarse dos personas para realizar las tareas de limpieza y reacomodación de mercancías, y el tiempo que emplearon, y no se ha contado con testimonio alguno de los empleados que refrenden que fueron necesarios y se realizaron estos trabajos alcanzando su dedicación tiempo suficiente para acreditar el daño que se reclama. En cuanto a la instalación de luminarias se señala en el documento su instalación a partir del año 2019 hasta el 2022, sin que nada se indicara en el escrito de oposición. Y lo cierto como señala la sentencia y hemos señalado también, es que no consta que se hubieren reclamado con anterioridad importe alguno en concepto de daños derivados de las goteras, habiéndose acometido obras como indica la Juzgadora en reparación de la cubierta referidas por la testigo, y con respecto a la iluminación, se actuó sobre lucernarios según el documento nº 19 de la demanda en el año 2021 y en el 2022, ninguna mención consta seuo en el escrito de oposición sobre los lucernarios, ni se aportaron al tiempo de la oposición las facturas que pretenderían compensarse por iluminación, limitándose a las relativas al aire acondicionado que el testigo refiere que los elementos fueron retirados por la arrendataria, desconociéndose asimismo las razones por las que se consideró que todas estas campanas se vinculan a la falta de limpieza o sustitución de los lucernarios.

SEXTO.-Resta referirnos a la fianza y garantía adicional.

La finalidad de la fianza del contrato de arrendamiento es la de garantizar la entrega del inmueble arrendado en el mismo estado en que fue recibido, y esta segunda finalidad quedaría sin efecto y, por tanto, el arrendador desprotegido frente a posibles daños, si la fianza se agotase en compensar el impago de las rentas. La fianza es una garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario que responde de su obligación principal de devolver la cosa incólume, correlativa con el derecho del arrendador de exigir que le sea devuelta en buen estado. Por tanto, hasta que no se restituya la posesión del inmueble y se compruebe el estado en el que se encuentra, no procede solicitar la devolución de la fianza ni procede su compensación con las rentas impagadas.

Sostiene la parte actora la existencia de desperfectos en la nave causados por el arrendatario, aportando una estimación del coste de reparación, lo que en este procedimiento impide que pueda entenderse compensada cantidad alguna con estas garantías, y sin perjuicio de lo que pudiere resolverse al respecto, como acertadamente señala la Juzgadora en su sentencia. La fianza habrá de liquidarse por el procedimiento correspondiente. El requisito de la liquidez y exigibilidad es el que motiva una eventual compensación, y sólo se considera posible admitirla excepcionalmente cuando conste el contrato como liquidado y sin controversia potencial futura entre las partes en cuanto a si es o no posible la restitución de la fianza. Al hacerse mención a la existencia de daños imputables al arrendatario, siendo dicha cuestión ajena a este procedimiento, queda a salvo a la parte demandada, si a su derecho conviene, acudir al proceso declarativo correspondiente para instar la devolución de la fianza, valorándose en dicho proceso la existencia o no de daños en el inmueble y si deben imputarse al arrendatario.

SÉPTIMO.-Las consideraciones expuestas determinan la improcedencia de admitir los motivos de apelación alegados y, en su consecuencia, debe confirmarse la resolución recurrida con imposición a la parte apelante de las costas causadas de conformidad con las previsiones del artículo 398 de la Lec.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación