LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000, como parte apelada, se ha opuesto al recurso presentado.
PRIMERO.- Antecedentes de interés.
Se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, DÑA. Isabel, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Haro de 24 de abril de 2021, en la que se desestimó la demanda interpuesta por dicha parte contra LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 DE SANTO DOMINGO DE LA CALZADA.
En dicha demanda se impugnaban los acuerdos 1, 2, 2.1 y 2.2 de la junta de propietarios celebrada el día 13 de marzo de 2023, solicitando que dichos acuerdos fueran declarados nulos al adoptarse con base a unas cuotas de participación erróneas de los elementos y condenando al establecimiento de nuevas cuotas de conformidad a la superficie real de cada elemento individual respecto a la superficie total de la nueva comunidad integradora. Dichos acuerdos se refieren a la aprobación del acta anterior. La aprobación de los ejercicios 19/20, 20/21, 21/22, la aprobación de la nueva previsión de gastos para el ejercicio 2023/2024 y liquidación de saldo deudores.
La parte demandada se opuso a la demanda alegando que existen tres comunidades de propietarios constituidas, la de la DIRECCION000. Pero no existe escritura de división horizontal, estatutos y normas reguladoras que ampare la relación entre las tres comunidades de los tres bloques referidos y que comparten algún servicio común como la calefacción central, ni existe nada sobre la forma de distribuir el gasto soportado. Se alegaba que la Sra. Isabel se opuso a los acuerdos adoptados, pero no se contabilizó su voto por no estar al corriente en el pago de las cuotas giradas para la contribución al sostenimiento de los elementos comunes. Lo que a su vez supone la imposibilidad de impugnar los acuerdos. Alegaba que, a pesar de ser propietaria de una mitad indivisa desde el año 2012 y de la otra desde el año 2017, nunca ha impugnado los acuerdos adoptados. Incluso consintió los adoptados en la junta de 2019, impugnación que estaría prescrita. Y respecto al problema principal suscitado se argumentaba que, para repartir el gasto común a las tres comunidades, especialmente, el de calefacción se tomó un porcentaje del 100% de cada una de las tres comunidades, generando un 300% y con base a este porcentaje, se utiliza la cuota que cada propietario tiene para la contribución a los gastos comunes de los tres edificios, con lo cual, no se modifica ningún coeficiente de participación
La sentencia desestimó la demanda al apreciar falta de legitimación activa al no estar al corriente en el pago de las cuotas para contribución al sostenimiento del inmueble, habiendo consignado lo adeudado después de la fecha de interposición de la demanda.
La parte demandada impugna la sentencia por considerar que tiene legitimación activa, dado se daría la excepción prevista en el artículo 18.2 de la LPH que establece que la prohibición de impugnación a los comuneros morosos si la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
SEGUNDO.- Hechos relevantes. Naturaleza de la Comunidad de Propietarios.
El edificio objeto de litigio está compuesto por tres comunidades constituidas es escritura pública e inscritas en el Registro de la Propiedad, la de los portales DIRECCION001, la de los portales DIRECCION002 y la de los portales DIRECCION003. La cuota de participación asignada lo es respecto de su comunidad.
Las tres comunidades forman parte de la misma edificación y a la vista de lo alegado comparten algún servicio común, especialmente, el de la calefacción.
No consta que se otorgara, en el momento de la construcción, ninguna escritura de constitución de una comunidad general de todo el edificio, ni menos aún que se inscribiera. Tiene, por lo menos, un servicio común, el de la calefacción y se han tenido que ir adoptando acuerdos por los propietarios de las tres comunidades sobre el pago de dicho servicio y la aportación de cuotas para ello. No se ha aportado ningún acta de juntas anteriores a la que es objeto de impugnación.
La parte demandante se refiere a un acta de constitución de la Comunidad General de fecha 22 de julio de 1981, siendo aportada dicha acta en el acontecimiento 49. Dicha acta la otorgan los presidentes y vicepresidentes de las tres comunidades que forma el edificio, siendo nombrado un presidente y un vicepresidente de esta comunidad general. En dicha acta de constitución se indica que esta comunidad general ha de entender en todas las cosas que sean comunes a los propietarios de todos los portales, como calefacción, elevadores de agua y locales donde están dichos servicios, aguas residuales y fecales. Nada se acordó sobre la forma de contribución a la comunidad. Pero si se acordó en los estatutos (acontecimiento 50). En estos se reproduce cuáles son los servicios comunes de acuerdo con el artículo 2º y en el artículo 3º se acordó lo siguiente:
Tal comunidad general se ajustaría al artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal dado que estaríamos ante un complejo inmobiliario integrado por dos o más edificaciones cuyo destino es la vivienda y locales comerciales y al participar las viviendas en una copropiedad indivisible sobre elementos inmobiliarios y servicios.
Y podría encajarse en el supuesto b del apartado 2 del artículo 24 de la LPH al haberse constituido en una agrupación de tres comunidades, constituida por los presidentes y vicepresidentes de cada una, habiendo sido aprobado por las respectivas comunidades. Aunque no se otorgó un título constitutivo en escritura pública e inscrita en el Registro de la Propiedad, el acta de constitución y los estatutos serían suficientes para considerar constituida la comunidad general y establecidas las reglas de su funcionamiento. Los estatutos referidos no se han adaptado a los establecido en la LPH, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de acuerdo con su disposición final única.
Ello es reconocido y aceptado por la comunidad en el acta impñugnada, pues en el "previo" se indica:
Y en el acuerdo del orden del día cuarto se acuerda lo siguiente:
Sobres estos complejos y sobre su regulación se ha pronunciado el Tribunal Supremo en diversas ocasiones, así, en sentencia de 6 de julio de 2021 sienta lo siguiente:
2.- La regulación legal de los complejos inmobiliarios privados.
2.1. La reunión de la junta general constitutiva de la "Macrocomunidad DIRECCION004" tuvo lugar en 1994, y en la misma se aprobaron unos estatutos que preveían que aquélla se regiría por esos estatutos y "por lo especialmente establecido en el Código civil para las comunidades de bienes" (art. 8 ).
2.2. Con anterioridad a la reforma de la LPH introducida por la Ley 8/1999, de 6 de abril, la doctrina civilista venía asimilando el fenómeno de las urbanizaciones privadas a figuras de comunidad horizontal (atípica) o a una forma de propiedad especial (sobre derechos exclusivos y servicios comunes), y otras veces a una modalidad de comunidad general de bienes, o una sociedad civil, siendo fuente de obligaciones en aplicación del principio de libertad de pactos ( sentencia 215/2015, de 29 de abril ). Esto explica que aquellos estatutos de la actora se remitiesen a las normas del Código civil sobre las comunidades de bienes.
2.3. Junto a los inmuebles en general sujetos al régimen de propiedad previsto en el artículo 396 CC y desarrollado por la LPH, existen urbanizaciones o conjuntos constructivos en los que coexisten dos tipos de propiedades: la propia y exclusiva de cada vivienda o parcela, y la de la urbanización en general, con sus servicios comunitarios, generándose para su administración una comunidad de intereses, tanto en lo relativo al destino y utilización de cada una de las fincas, que debe respetar una integración en el conjunto, como en lo concerniente a las relaciones de los propietarios entre sí y con respecto al todo, a la ordenada convivencia de sus miembros y al disfrute y conservación de los elementos privativos y de los de naturaleza común, cuya puesta a disposición de los condóminos hace surgir la necesidad de subvenir a su mantenimiento. En definitiva, se produce la coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas: la propia y exclusiva de cada parcela y la de su urbanización, cada una con sus propios cometidos, pero hallándose ambas sometidas, a falta de una específica regulación de la segunda, en cuanto a la constitución y funcionamiento al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal ( SSTS de 13 noviembre de 1985 ; 28 enero 1995 ; 26 mayo 1995 ; 5 julio 1996 y 2 febrero 1997 ).
2.4. Estas urbanizaciones o complejos inmobiliarios privados carecieron de una regulación propia y específica hasta la citada reforma de la LPH aprobada por la citada Ley 8/1999, de 6 de abril, que introdujo el nuevo art. 24 , cuya infracción denuncia el motivo. Este precepto prevé que el régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable también a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
Será necesario, pues, para que exista comunidad que haya dos o más titulares, con una integración material en algo común, pues en otro caso nunca se podría hablar de copropiedad ( sentencia 215/2015, de 29 de abril ).
Conforme al apartado 2 del art. 24 LPH , estos complejos inmobiliarios privados pueden constituirse como una sola comunidad de propietarios, o bien como una " agrupación de comunidades de propietarios". En concreto, respecto de este segundo supuesto, la letra b) de aquel precepto dispone:
"b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad".
A esta segunda modalidad responde la caracterización de la "Macrocomunidad DIRECCION004". Para esta modalidad de complejo inmobiliario el apartado 3 del mismo art. 24 prevé la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal si bien sujeta a una serie de especialidades: su composición por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, la exigencia de la obtención de las mayorías cualificadas exigidas en cada caso en cada una de las juntas de propietarios que integran la agrupación, la exención de la aplicación del art. 9 LPH sobre el fondo de reserva, y la limitación de la competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente a "los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes". No se excluye, sin embargo, el régimen común de contribución a los gastos generales, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o lo especialmente establecido. Esos gastos son los necesarios para "el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización" (del art. 9.1,e) LPH ).
2.5. Finalmente, la Ley 6/1999 contenía una disposición final única que establecía la obligatoriedad de la adaptación de los estatutos de las comunidades de propietarios a lo dispuesto en ella en el plazo de un año, y dejaba sin efecto las cláusulas de los estatutos de las comunidades contrarias o incompatibles con la ley.
No consta en el caso de la litis que se haya llevado a cabo esa adaptación ni que, conforme al art. 24.2,b) LPH , se haya fijado en el título constitutivo las cuotas de participación de cada una de las comunidades integradas, ni la inscripción de ese título y de los estatutos en el Registro de la Propiedad.
2.6. No obstante, esta sala, ha admitido la existencia de propiedades horizontales de facto, incluso en casos de falta de constitución y de funcionamiento formal de la propiedad horizontal. Como afirmamos en la sentencia de 28 de mayo de 2009 , que cita otras anteriores como las de 7 abril 2003 y 17 julio 2006 :
"la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal , en la redacción que le dio la Ley 8/1999, de 6 de abril, cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5, mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 del Código Civil , no lo hubiesen otorgado".
3.- La aplicación del régimen de los complejos inmobiliarios privados por analogía a supuestos como el de la litis. Doctrina jurisprudencial aplicable.
3.1. Como hemos dicho, la jurisprudencia de esta Sala Primera ha reconocido la validez de las supracomunidades, comunidades planas o de urbanizaciones, respecto de las cuales se admite la coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas para su administración: la propia y exclusiva de cada edificio ya construido, integrado por una pluralidad de viviendas; y la comunidad sobre la propia urbanización. A los efectos de hablar de urbanización susceptible de regularse por las normas de la propiedad horizontal, no es imprescindible que se hayan edificado los terrenos, sino que basta con la acreditación de la coexistencia de diferentes unidades inmobiliarias (con independencia de que unas sean edificios, incluso a su vez divididos en régimen de propiedad horizontal, y otras meros terrenos parcelados y dispuesto para su edificación), que existan propietarios distintos y que la propiedad singular y exclusiva sobre cada uno de esos elementos lleve aparejada la participación, con arreglo a una cuota, sobre elementos comunes o, al menos, sobre elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios - artículo 24 LPH -, es decir, servicios generales destinados al mejor uso y disfrute o aprovechamiento de los privativos ( sentencia 247/2009, de 1 de abril , con cita de las anteriores de 26 de junio de 1995 y 5 de julio de 1996 ).
En esta línea, la sentencia 992/2008, de 27 de octubre , declaró:
"basta para la calificación como complejo inmobiliario la existencia de un régimen de copropiedad o de titularidad compartida sobre instalaciones o servicios inherente al derecho de propiedad privativo sobre los respectivos inmuebles que conforman el complejo, aunque no se trate de una copropiedad en sentido propio. En la Carta de Roma (V Congreso Internacional de Derecho Registral de 1982) se caracteriza a los complejos inmobiliarios "por la existencia de una pluralidad de inmuebles conectados entre sí, a través de elementos o servicios comunes, o de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con vocación de pertenecer a una multiplicidad de titulares, para la consecución y mantenimiento de los intereses generales y particulares de los partícipes". Según la doctrina científica, la característica de los conjuntos inmobiliarios a que se refiere la LPH es, pues, la existencia de una pluralidad de fincas ligadas por un punto de conexión cifrado en la titularidad compartida, inherente a los derechos privativos sobre cada una de ellas, de elementos inmobiliarios de utilidad común, viales, instalaciones o servicios".
3.2. Consecuencia de todo lo anterior es que, existiendo una urbanización, a ella le resulta aplicable el régimen de la LPH, y a todos los propietarios de elementos en ella incluidos les vinculan las normas imperativas contenidas en la regulación especial. Como declaramos en la sentencia 247/2009, de 1 de abril , este criterio no sólo es viable a partir de la entrada en vigor de la reforma de 1999, en cuanto que en ella se establece expresamente la aplicación de la LPH a los complejos inmobiliarios privados (artículo 24 ), sino también con anterioridad.
En este sentido, la jurisprudencia de esta sala se ha manifestado reiteradamente a favor de la aplicación analógica de la LPH a complejos inmobiliarios existentes con anterioridad a la reforma realizada por la Ley 8/1999. Así, la sentencia 357/2003, de 7 de abril de 2003 declaró:
"hasta la introducción por la Ley 8/1999 del nuevo artículo 24 LPH las urbanizaciones carecían en nuestro ordenamiento de una normativa específica y adecuada, lo que dio lugar a que este Tribunal Supremo, ya en la sentencia de 28 de mayo de 1985 , hiciera referencia a una copropiedad similar a la conocida como propiedad horizontal por la "existencia" de un derecho de propiedad sobre un conjunto de elementos comunes, de donde se siguió la aplicación analógica de la Ley de Propiedad Horizontal ( Sª de 20 de febrero de 1990 ), e incluso ( Sª de 16 de junio de 1995 ) ya se había declarado la posible existencia de un régimen de facto "sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros"". Y Consolidando esta línea jurisprudencial, favorable a la aplicación analógica de la LPH a las urbanizaciones, aún antes de entrar en vigor la reforma de 1999, la más reciente Sentencia de 27 de octubre de 2008, recurso 2690/2003 , haciéndose eco de lo señalado en el mismo sentido por las anteriores de esta Sala de 18 de abril de 1988, 13 de marzo de 1989, 23 de septiembre de 1991, 26 de junio de 1995, 5 de julio de 1996, 7 de abril de 2003 y 15 de abril de 2004, refrenda la aplicación del régimen de propiedad horizontal a los complejos inmobiliarios "como forma de comunidad yuxtapuesta a la que integran los propietarios de cada uno de los inmuebles, hoy sancionada por el artículo 24 LPH ".
La aplicación de la normativa contenida en la LPH comprende también lo referente a la obligación de contribuir a los gastos comunes necesarios para el sostenimiento de los elementos comunes, y así, la sentencia de 20 de febrero de 1997 , posteriormente reiterada por la 247/2009, de 1 de abril , afirmó que "a una comunidad de propietarios en forma de urbanización se aplican por analogía las normas de la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo artículo 9 apdo. 5 impone a los copropietarios la obligación de contribución a los gastos generales, con arreglo a su cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido".
3.3. Ahora bien, la aplicación analógica del régimen propio de las propiedades horizontales a los complejos inmobiliarios constituidos con anterioridad a la reforma introducida por la Ley 6/1999, exige inexcusablemente que concurra la situación de la "titularidad compartida" sobre determinados elementos inmobiliarios de utilidad común, viales, instalaciones o servicios. Como advertimos en la sentencia 992/2008, de 27 de octubre , la calificación como complejo inmobiliario requiere "la existencia de un régimen de copropiedad o de titularidad compartida sobre instalaciones o servicios inherente al derecho de propiedad privativo sobre los respectivos inmuebles que conforman el complejo, aunque no se trate de una copropiedad en sentido propio".
TERCERO.- Sobre la legitimación activa.
La sentencia desestimó la demanda al entender que la parte actora no está al corriente en el pago de las cuotas de la Comunidad General, cuyos acuerdos se impugnan.
La parte recurrente impugna dicha decisión al entender que es de aplicación la excepción a dicha regla general lo previsto en el último inciso del artículo 18.2 de la LPH que establece que esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
Aunque literalmente no nos encontramos ante un acuerdo relativo al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, pues los acuerdos impugnados se refieren a la aprobación de las cuentas de ingresos y gastos de tres ejercicios y la aprobación del presupuesto del ejercicio 2022/2023, teniendo en cuenta que la impugnación la fundamenta en una utilización incorrecta de las cuotas de participación debemos aceptar la legitimación activa, pues como veremos en el fundamento jurídico siguiente, el problema jurídico está íntimamente unido a la cuota de participación con la que deben contribuir a los gastos de la comunidad general. La recurrente sostiene que se está utilizando indebidamente la cuota de participación en su comunidad para contribuir a los gastos generales, debiendo fijarse una cuota distinta en atención a la superficie de cada vivienda.
Como dijo esta Sala en la sentencia de 13 de diciembre de 2021, con cita de jurisprudencia del Tribunal Supremo:
SEGUNDO.- Respecto de la falta de legitimación activa al tiempo de interponer la demanda, por no estar al corriente de pago de deudas con la comunidad, queda regulado en el artículo 18.2 LPH : " Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios."
Establece la SAP Cáceres de 27 de mayo de 2009 :" El legislador trata de evitar que los propietarios dejen de cumplir su obligación esencial de contribuir económicamente al mantenimiento de la comunidad , imponiendo al propietario que pretenda impugnar un acuerdo de la junta la acreditación de estar al corriente en el pago de sus deudas vencidas con la comunidad, salvo que éstas provengan del acuerdo relativo al establecimiento o alteración de las cuotas de participación que se combate, que es precisamente lo que ocurre en el presente supuesto. En efecto, la mayor parte de las Audiencias Provinciales, al interpretar la exigibilidad de la consignación de las deudas vencidas con la comunidad para poder impugnar acuerdos, entiende que no es tanto un requisito de procedibilidad sino una exigencia de fondo que afecta al núcleo de la acción, de tal forma que la impugnación no prosperará, no por razones de índole procesal, sino porque el incumplimiento de las obligaciones en el régimen de propiedad horizontal afecta directamente a la legitimación para ejercitar la acción, entendida ésta como el derecho subjetivo a poner en funcionamiento el mecanismo tutelar de los tribunales y obtener de ellos una respuesta a la pretensión inserta en la acción. Por ello se rechazan también las alegaciones que aluden a la infracción del Art. 18.2 en relación con el derecho a la defensa consagrado en el art. 18.2 Legislación citadaCE art. 18.2 y Art. 24 de la CE , Legislación citadaCE art. 24 pues se considera que la medida exigida al comunero que desea impugnar un acuerdo de la comunidad es proporcionada, pues no le impide su acceso a los tribunales y, por otro lado, no paraliza de hecho la vida de la comunidad , cuyos acuerdos son ejecutivos pese a su impugnación judicial ( artículo 18.4 de la Ley de Propiedad Horizontal Legislación citadaLPH art. 18.4. Véanse SSAP de Málaga, Sección Quinta, de 21 de junio de 2004 , Madrid, Sección Décima, de 17 de mayo de 2004 , Guipúzcoa, Sección Primera, de 14 de marzo de 2001 , etc.
Finalmente, dicho requisito no surge de la interpretación rigurosa de un precepto legal, sino de una norma establecida por el legislador y que según la propia exposición de motivos de la Ley de Propiedad Horizontal tiene como finalidad luchar contra la morosidad, e impedir que mediante actuaciones de los copropietarios se dilate en el tiempo la obligación de pago, a través de la impugnación de los acuerdos ante los tribunales que imposibilitaría o impediría en gran medida la actuación de la comunidad de hacer frente a la marcha de la misma."
La sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo núm.613/2013Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 22-10-2013 (rec. 728/2011 ) de STS, del 22 de octubre de 2013, con cita de la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 671/2011 , de 14 de octubreJurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 14-10-2011 ( rec. 635/2008) , recurso núm. 635/2008 Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 14-10-2011 ( rec. 635/2008) , declaró que la segunda parte del art. 18.2 "introduce una regla de procedibilidad y una excepción condicionando la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haya hecho previa consignación judicial de las mismas, salvo que la impugnación de los acuerdos de la Junta tengan que ver con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios, es decir, a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente". Afirma la sentencia que este presupuesto de procedibilidad no puede aplicarse con independencia del tipo de acuerdo que se adopte pues la finalidad de la excepción contenida en el inciso final, que exime de estar al corriente o consignar la deuda, es evitar que prospere un acuerdo comunitario que consagra una forma de repartir el gasto de forma contradictoria con las reglas de la comunidad exigiendo al propietario moroso un requisito añadido de procedibilidad.
Sigue razonando el Tribunal Supremo que cuando el art. 18.2 de la Ley de Propiedad HorizontalLegislación citadaLPH art. 18.2 excepciona de la obligación de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para "la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios", se incluyen en el ámbito de la excepción no solo los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo delLegislación citadaLPH art. 9.2 art. 5 de la Ley de Propiedad HorizontalLegislación citadaLPH art. 5 sino también los demás acuerdos que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, y tanto cuando el referido sistema de distribución de gastos se acuerde con vocación de permanencia o para una determinada ocasión. Pero también indica el Tribunal Supremo que no puede aceptarse que cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad, cualquier acuerdo del que resulte la "cantidad de dinero concreta que deba pagar el sujeto para atender los gastos comunitarios", haya de incluirse en esta excepción. Los acuerdos que liquidan la deuda de un propietario con la comunidad, los que aprueban el presupuesto del ejercicio o lo liquidan y fijan de este modo el importe de lo que cada propietario debe pagar, los que establecen derramas extraordinarias para atender determinadas contingencias, etc., no pueden considerarse incluidos en la excepción referida en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo ( art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal art. 5.2 ) o el "especialmente establecido" en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o al menos suspendido cautelarmente en su eficacia.
Jurisprudencialmente se incluyen en el ámbito de la excepción, STS 613/2013, de 22 de octubre , cuya doctrina se ratifica en la STS 604/2014, de 22 de octubre , no solo los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal art. 5.2, sino también a los acuerdos que establezcan un sistema de distribución de gastos. Resulta indiferente si ese sistema novedoso de reparto se quiera aplicar para todos los gastos en general, para algunos en particular; bien sea de forma indefinida para el futuro, bien para una determinada ocasión o período
Por lo tanto, debe estimarse que la demandante tiene legitimación activa para impugnar los acuerdos comunitarios sobre aprobación de ingresos y gastos en cuanto que con dichos acuerdos se pueda estar alterando o modificando el sistema de contribución a los gastos de la comunidad general
CUARTO.- Sobre la participación en los gastos de la comunidad general. Determinación de su contribución en las Comunidades Generales o Agrupación de Comunidades.
Según el artículo 24 de la LPH en el título constitutivo se fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. Hay que destacar que el precepto no se refiere a copropietarios, sino a comunidades integradas.
Como hemos dicho, no existe título constitutivo, pero sí se otorgó un acta de constitución y unos estatutos, siendo en estos donde se estableció la forma de participación, esto es, un 1,43% cada propietario de las viviendas y locales de los portales DIRECCION005 y 1,18% cada propietario de los locales y viviendas de los portales y ello sobre un coeficiente total de 100. Resulta que en cada portal existen dos trasteros, dos locales comerciales y doce viviendas. Si aplicamos esos porcentajes sobre todos los elementos nos daría un resultado de 133,28, por lo que es claro que en dicha cuota de participación no se tuvieron en cuenta todos los elementos que componen la comunidad o hubo un error en los porcentajes, lo cual no parece que fuera así. Sin embargo, si lo aplicamos sólo sobre las viviendas nos da un resultado de 99,96, por lo que parece que la intención de los estatutos era que sólo las viviendas contribuyeran a los gastos de la comunidad general, lo cual parece lógico si tenemos en cuenta que el principal servicio sería la calefacción.
Se ignora cómo se ha venido contribuyendo de forma concreta a los gastos de la comunidad general, dado que, salvo el acta impugnada, no se ha aportado ninguna otra acta.
En el acta impugnada se aplica la cuota de participación que cada vivienda y local tiene en su comunidad para aplicarla a los gastos generales, pero, al ser tres comunidades, se realiza sobre un total de 300. Es claro que ello no se ajustaría a los estatutos, pero ya hemos dicho que se ignora si estos se han venido aplicando. Ahora bien, si se aplicasen los estatutos, con exclusión de los locales y trasteros y se hiciera sobre 300, la demandante debería pagar un porcentaje de 3,54%, superior al que le están aplicando. Por lo que no se le estaría produciendo un perjuicio.
La demandante en su demanda ninguna propuesta realizó sobre la cuota de participación que se le debería asignar, simplemente impugna los acuerdos por no ajustarse a la proporcionalidad exigida por la LPH en atención a la superficie. Es en el recurso donde de forma extemporánea lo realiza. Su propuesta de contribuir con un 2,83% sobre 300 lo basa solamente en la superficie de la vivienda. El artículo 5 párrafo segundo no sólo tiene en cuenta la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, sino también su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. Como hemos visto, el principal servicio común como gasto ordinario es la calefacción, sin embargo la propuesta en la contribución de los gastos generales incluye a los trasteros y a los locales comerciales, que posiblemente no utilicen la calefacción de todo el edificio. Según hemos visto, al parecer los locales y trasteros quedaban excluidos de la contribución a los gastos de la comunidad general según los estatutos. Se podrá argumentar que no deben quedar excluidos totalmente si existen gastos extraordinarios u otros como el seguro general, que si bien se realizan argumentos al respecto, si la comunidad decide contratarlo, con las mayorías suficientes, no existe razón para impugnarlo, pero debería establecerse para tales elementos una cuota muy inferior. Con lo cual, la propuesta que realiza la recurrente y que la realiza de forma extemporánea en el recurso no puede ser acogida.
A ello debe añadirse que, según la sentencia del Tribunal Supremo antes citada sobre complejos inmobiliarios privados o agrupaciones de propietarios, se aplican por analogía las normas de la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo artículo 9 apdo. 5 impone a los copropietarios la obligación de contribución a los gastos generales, con arreglo a su cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido. Según los estatutos, se estableció un porcentaje de participación que al parecer no se está cumpliendo (se ignora si en algún momento fue cumplido), aprobándose los acuerdos impugnados en atención a la cuota de participación fijada en el título de cada comunidad, es decir, al no existir otra cuota, utilizar la prevista en el título constitutivo de cada comunidad se ajustaría a la Ley y a la jurisprudencia. Podría aceptarse que este sistema no sea el más adecuado, y que debería fijarse otro, valorando la superficie, pero también el servicio común, por ejemplo, con respecto a los locales y trasteros, pero, en principio, al no haberse discutido y aceptado otro distinto, se ajusta a lo que dice la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Y en todo caso, no necesariamente es perjudicial para la demandante y recurrente, porque estarían contribuyendo a un servicio entidades que posiblemente no lo reciben y si se aplicase lo que en su momento se fijó en los estatutos estaría contribuyendo con una menor cuota. Y, en definitiva, su propuesta sólo tiene en cuenta la superficie excluyendo otros elementos legales en la fijación de la cuota de participación como es el uso del servicio común. Por lo que procede confirmar el fallo de la sentencia, aunque por otros argumentos. Y ello sin perjuicio de que pueda proponer en una junta extraordinaria la determinación de la cuota de contribución de cada elemento como exige el artículo 24.2.b) con relación a todos los criterios que fija el artículo 5.2 de LPH.
QUINTO.- Costas de la apelación.
La desestimación del recurso presentado conlleva la imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente, de conformidad con lo previsto en el artículo 398 LEC.
