Sentencia Civil 496/2024 Audiencia Provincial de La Rioja Civil-penal Única, Rec. 324/2023 de 18 de diciembre del 2024

PRIMERO:Don Sabino presentó demanda frente a don Ignacio, en reclamación de la suma de 6026,01 euros correspondiente al coste de reparación de los daños en la vivienda de su propiedad sita en Logroño, calle DIRECCION000. arrendada al demandado, más los gastos de suministro de agua y tasas de basura pendientes de pago, deducido el importe de la fianza.

Don Ignacio se opuso a la demanda, negando los daños en la vivienda más allá de los propios del desgaste por el uso normal de la vivienda arrendada, y reclamando a don Sabino la suma de 313,54 euros correspondientes al importe de la fianza deducidos los recibos pendientes de pago de tasas municipales.

La sentencia de instancia estima la demanda y desestima la reconvención, y frente a dicha sentencia interpone recurso de apelación don Ignacio, alegando que devolvió la vivienda en un estado razonable con el desgaste normal por el uso durante varios años, no existiendo pruebas de un desastroso estado de la vivienda; el perito no vio la vivienda tras la devolución por el inquilino ni vio los desperfectos, sino que una vez reparada la vivienda valida las facturas emitidas por los intervinientes en la reparación de la vivienda, llegando a afirmar que lo normal es devolver el piso recién pintado entero y todo el suelo pulido y abrillantado; no se ha acreditado en absoluto un estado general de deterioro total que justifique que se tuviera que pintar el piso entero, y según resulta de la factura aportada y de la declaración del testigo Samuel se concluye que el actor ya había decidido y encargado que se pintara el piso entes de finalizar el arriendo y endosar la factura al demandado, y el testigo no declaró que el piso entero necesitara ser pintado, sólo algunas manchas y algunos roces, más propios del uso normal. Eugenio, de parqués Felix declaró que ni mucho menos todo el piso necesitaba ser pulido y barnizado, sólo algunas zonas deterioradas, sin poder decir que sufriera daños graves, ni dolosos ni negligentes, sino más propios de un uso intensivo, pero que cuando se pule y barniza se hace en todo el piso, por dejarlo perfecto. Alega además que la conducta precipitada del demandante le impidió contradicción sobre el estado real del piso, de las necesidades de reparación, incluso de ejecutarlas por sus medios, encargando unos trabajos que exceden de la obligación del inquilino demandado y constituyen unas mejoras de la vivienda, en particular la pintura y el pulido y barnizado del piso entero, que no debe sufragar el apelante, generando la sentencia un enriquecimiento injusto del actor, pues disfruta, con ello, de un piso en estado de nuevo más veinte años después de su estreno, a costa exclusiva del demandado. Y suplica a la Sala revoque la sentencia de instancia, desestimando la demanda de la contraparte en autos, con condena en costas de la primera instancia; o subsidiariamente la estime parcialmente condenando a mi representando al abono de la mitad del coste estimado de las reparaciones acometidas en la vivienda del actor, sin imposición de costas respecto de la primera instancia; e imponiendo a la parte recurrida las de esta apelación.

SEGUNDO:Deben recordarse los preceptos del Código Civil de interés al caso que nos ocupa:

art. 1555: El arrendatario está obligado:

2.º A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra

Art 1556: Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.

Art. 1561: El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable

Art. 1562: A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario

Art. 1563 El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Y como razona la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona sección 13 del 24 de noviembre de 2023 ( ROJ: SAP B 11498/2023 - ECLI:ES:APB:2023:11498 ) que con cita de doctrina del Tribunal Supremo:

"Ante todo, en lo que se refiere a la obligación del arrendatario de restituir del inmueble arrendado en el mismo estado en que fue entregado, esta sección tiene reiteradamente declarado, como acontece en sentencia 88/2021, de 23 de febrero de 2021, rollo Recurso: 65/2020 que (...) " es preciso recordar la doctrina jurisprudencial desarrollada en la interpretación de los artículos 1561 , 1563 y 1564 del C.C . en relación con el artículo 1555.2º del mismo texto legal , y de la redacción del art. 21 LAU 29/94, de manera que en la aplicación de las reglas de la carga de la prueba establecidas en el artículo 217 LEC (corresponde al actor la prueba de los hechos constitutivos de la demanda y al demandado la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes), deben introducirse en el presente caso, como correctivo, las presunciones contenidas en los artículos 1562 y 1563 del Código Civil , a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, debiendo puntualizarse al respecto que, en consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa. Así, la STS 12.2.2001 resume: "Estima, en efecto, el legislador que al estar la cosa en poder del arrendatario, su pérdida o deterioro es imputable, en principio, al mismo, si bien podrá eximirse de responsabilidad probando que la pérdida o deterioro no es debido a culpa suya. Para apreciar si hay pérdida o deterioro de la cosa hay que partir del estado en que se hallaba al momento de la entrega al arrendatario, teniendo en cuenta lo dispuesto al efecto en el artículo 1.562 al que nos remitimos. El principio de responsabilidad del arrendatario es aplicación de los principios generales en materia de contratación, concretamente del artículo 1.183 al disponer que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1.096. Cuando el hecho determinante del daño se produce en un inmueble arrendado, el artículo 1.563 del Código civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción "iuris tantum" de culpabilidad contra el arrendatario que impone a éste la obligación de probar que actuó sin la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 y 7 de junio de 1988 )". Ahora bien, si bien se parte de la presunción (iuris tantum, con inversión de la carga de la prueba) de culpa del arrendatario, de acuerdo con los preceptos citados, al arrendador le corresponde igualmente, como se ha apuntado, la carga de la prueba de los hechos constitutivos de la demanda, esto es, la realidad de los desperfectos y su valoración. Así pues, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ....). Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió" en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla" ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 ,...)-, atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese "estado", de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). (b) Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 , ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , 6.4.1980 ,...).

En este caso, en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 11 de julio de 2016 las partes hicieron constar:

CLAUSULAS

3.- OBJETO DEL CONTRATO: La vivienda se encuentra dotada y se arrienda con los muebles y enseres que se detallan en el inventario acordado por ambas partes y anexo a este contrato.

La parte arrendataria declara conocer las características de la vivienda ..., y del mobiliario que la comprende y la recibe en perfecto estado de conservación.

La vivienda y su mobiliario es propiedad de la parte arrendadora y deberá ser devuelta, a la finalización del presente contrato, en igual estado de conservación y limpieza con que lo reciben, salvo el desgaste normal y apropiado del mismo. ( Código Civil Art. 1561 : El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo Jo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.)

5.- INICIO, DURACIÓN, ENTREGA Y RECEPCIÓN

Finalizada la duración pactada y, en su caso, la de las prórrogas sucesivas vendrá obligado el arrendatario a hacer entrega de las llaves de la vivienda con trastero y garaje al arrendador, y deberá abandonar el inmueble, sin necesidad de requerimiento expreso del arrendador, dejándolo en el mismo estado que tenía cuando lo ocupo, con la excepción del desgaste normal derivado del uso habitual de la vivienda.

12.- USO DE LOS BIENES ARRENDADOS.

El arrendatario declara recibir la vivienda y 2 garajes uno de ellos con trastero objeto del presente contrato en buenas condiciones y normal funcionamiento de todas las instalaciones, enseres y servicios inherentes a la misma, declarando conocer y aceptar la extensión, circunstancias, usos y características de los servicios comunes y privativos del inmueble, obligándose a devolverla en el mismo estado en que la recibe.

De modo que la parte arrendataria recibió la vivienda, y su mobiliario, aun no siendo nuevos, en perfecto estado de conservación.

Así resulta además de los documentos acompañados a la demanda, anuncio de la inmobiliaria con fotografías y fotografías de la vivienda, y de la declaración de doña Lorena, empleada de la inmobiliaria Felova, que declara que en el año 2016 estuvo viendo el piso para ponerlo en alquiler, sacó las fotografías del piso, para ponerlo en la inmobiliaria, reconoce el anuncio y las fotografías que se le exhiben documento nº 3 y documento nº 4a a 4p de la demanda; y declara que el piso estaba en muy buen estado.

Y el testigo don Patricio declara que es amigo de don Sabino, le encargó el cuidado y alquiler del piso, tenía las llaves, se puso en alquiler en inmobiliaria Felova y no sabe si en alguna más, la inmobiliaria le llamaba y él le comunicaba a Sabino que iba a enseñar el piso, el día que se alquiló el piso estuvo con Julieta, de la inmobiliaria, y con el señor Ignacio, le gustó mucho el piso, y que el piso estaba como en las fotografías que se le exhiben, las acompañadas a la demanda como documentos documento nº 3 y documento nº 4a a 4p.

Conforme a lo preceptos del Código Civil, y a lo pactado en el contrato: que el arrendatario debía devolver la vivienda a la finalización del arriendo en igual estado de conservación y limpieza con que lo reciben, salvo el desgaste normal y apropiado del mismo;deben excluirse de la imputación de responsabilidad al arrendatario los menoscabos que la vivienda o sus instalaciones y enseres sufran a causa del paso del tiempo y al uso normal conforme a su destino, dado que si el arrendamiento es una cesión de uso a cambio de un precio o renta ( artículo 1543 del Código Civil ), es evidente que el uso ordenado va a generar un deterioro natural, que va implícito en ese arriendo, y se remunera con la renta. En definitiva, corresponde al arrendador asumir la devaluación de la finca por el transcurso del tiempo de duración del arriendo y por el uso al que fue destinada conforme lo pactado, por ser ambas causas de carácter inevitable ( Sentencia del Tribunal Supremo 2 febrero 2005 ), lo que permite excluir de la responsabilidad del arrendatario los deterioros corrientes y previsibles que son consecuencia natural de la normal utilización de la cosa arrendada.

Ahora bien, en este caso, frente a las alegaciones de la parte apelante, el arrendatario no devolvió la vivienda al finalizar el arriendo en un estado razonable con el desgaste normal por el uso durante varios años, sino en el lamentable estado de suciedad y deterioro, que excede del propio de un uso normal, que se ha acreditado con las pruebas practicadas.

Así, la testigo doña Lorena declara que el 26 de febrero de 2021 cuando lo dejó el inquilino fue al piso con Sabino, el inquilino estaba en el trastero que estaba al lado del garaje, recogiendo, cuando subió al a vivienda vio un desastre de todo, el piso estaba muy sucio, destrozado, el suelo machacado, las paredes, todas las cortinas arrancadas, se veían que habían tenido animales, había pelos por todas partes, la cocina super sucia, los electrodomésticos, el horno, la vitrocerámica, todo estaba una pena, sacó fotografías de cómo estaba en ese momento, y pensaron que así no se podía hacer nada, se quedaron muy sorprendidos de cómo se quedó el piso.

Y el testigo don Patricio declara que cuando el inquilino dejó el piso él no lo vio, no vio el estado del piso, pero ese mismo día Sabino le dijo que le habían destrozado el piso que iban a arreglarlo porque así no se podía vender ni alquilar, y se puso a arreglarlo de inmediato, él tenía las llaves y Sabino le pidió que las llevara a una empresa de Duquesa de la Victoria, de mantenimiento o no sabe, para que pudieran acceder al piso.

Y el día 28 de febrero de 2021, dos días después de dejar el arrendatario la vivienda, el propietario le remitió un correo electrónico indicándole el estado de suciedad y desperfectos generalizados con que había dejado la vivienda, suciedad y desperfectos que se aprecian en las fotografías que se incorporan al informe pericial acompañado a la demanda, y que el perito indica le fueron facilitadas por el propietario, siendo anteriores a las reparaciones que el perito pudo comprobar en su visita a la vivienda.

Se han acompañado a la demanda las facturas de las reparaciones de la vivienda y sus justificantes de pago, que han sido reconocidas en el acto del juicio por los testigos que emitieron las facturas, quienes declaran del estado de suciedad y daños generalizados en la vivienda.

Así don Candido, de Garbe declara que fue a la vivienda dos días después de irse el inquilino, le llamó Sabino a que le cambiara un bombillo del trastero y subió a ver el piso y lo encontró de pena, el suelo rayado, las paredes como medio metro o sesenta centímetros de alto manchadas de algo que había rozado toda la cocina llena de grasa los armarios empotrados hechos una pena, los grifos de las bañeras estropeados, las cintas de las persianas de cocina salón y baño rotas, en muy malas condiciones, en la cocina al limpiarlo estaban el horno y la mepansa estropeados, no funcionaban, la terracita llena de suciedades, de la cocina tuvo que tirar todo lo que había, el frigorífico desinfectarlo y quitar todo lo que había de comida, en muy malas condiciones, quitar las grasas de las paredes y los electrodomésticos, había muchísimos pelos por toda la casa, los armarios empotrados llenos de bolas de pelo que tuvo que sacarlas con dos destornilladores porque las bolas que tenían no salían ni con el aspirador, un mármol roto en la entrada, los colchones llenos de manchas de orina. Declara además que él fue a limpiar el piso cuando terminaron los otros gremios, antes hizo las reparaciones, que solo la limpieza fueron de 16 o 20 horas de trabajo, lo demás fue por reparaciones, daños en la vivienda sin reparar que no hizo porque no era de su gremio, que llamó al propietario y le mandó unas fotografías de lo que estaba mal, e hizo la relación de los daños en la vivienda que reparó y de los que no reparó porque no eran de su gremio. Siendo la siguiente: reparaciones realizadas: cambio de 2 correas de persianas, colocación de 8 tacos en persianas, reparación de cisterna baño de matrimonio, reparación de los tirados de los 2 grifos de las bañeras, desmontar persiana de habitación de matrimonio y recolocación de lamas, para que la persiana vuelva a bajar; y daños en la vivienda sin reparar: mepamsa de la cocina rota, no absorbe, horno no funciona, roto los mandos de control y oxidado por dentro, cubre radiador de la cocina, parte derecha rota, mesa de la cocina, quemada en el centro, las puertas de los armarios de la cocina están todas desencajadas, cajones desmontados en la cocina, lavavajillas atascado, lavadora llena de moho, armario de pasillo empotrado, roto la parte de zapatero, armario empotrado de la segunda habitación roto el rail, colchón de la segunda habitación lleno de orina, mesilla de la habitación segunda rayada, estantería de la segunda habitación quemada con cera de velas, aseo del pasillo, mampara rota, no corre bien salida de los ralles ..., aseo del pasillo, pila del lavabo rota en un costado, ...los railes de las cortinas, están todos medio descolgados, ....

Don Efrain declara que la pieza de mármol estaba dañada, el mármol agrietado, como de un golpe, y hubo que pulirlo para poder arreglarlo, no era un desgaste normal, tuvo que ser por un golpe, era una pieza de una encimera que estaba dañada por una zona, lo demás estaba bien. Y declara además que la casa estaba como recién desalojada, todo sucio, estropeado....

Don Teodulfo declara que estuvo en la vivienda para ver lo que había que hacer, y la casa estaba mal, no funcionaban el horno la vitrocerámica ni la mepansa, los muebles tenían puertas y frentes descolgados, la campana tenía restos de un incendio, la vitrocerámica además estaba muy deteriorada, muy rayada y muy sucia, la rejilla del radiador estaba rota, salida del marco; el había montado la cocina igual hace unos veinte años, y había estado cuando la habían alquilado, para a arreglar unas puertas y unos cajones, unos seis meses antes, o más, y la cocina no tenía nada que ver a cómo estaba cuando fue a hacer esas reparaciones, estaba muy mal, todo lo descrito en la factura, que indica: cambiar bandeja y bisagras ... arreglar rejilla radiador, fijar zapatero, pegar... cuatro muebles, cambiar campana Balay, cambiar horno y vitro, cambiar dos tapas inodoro.

En cuanto al parquet, don Eugenio representante de DIRECCION001, que emitió la factura acompañada a la demanda documento 17 y el justificante de pago, documento 18 de la demanda, declara que acudió a la vivienda cuando le llamaron para presupuestar, y el suelo estaba pues más o menos como todos, rayado y desgastado, había que repararlo, porque si está bien no hace falta hacerlo, se le exhiben las fotografías del suelo de parquet antes de la reparación incorporadas al informe pericial e indica que en ese estado estropeado y rayado, el parquet hay que lijarlo y banizarlo, que no recuerda este parquet en concreto, porque está todos los días viendo pisos en ese estado, pero que lo normal es lijar toda la vivienda, por estética y por todo, se pule y se barniza el piso entero porque si no quedan empalmes o diferencias de tonalidades, hay que hacerlo todo, el estado del parquet depende mucho del uso, ha lijado parquets con 50 años y otros con dos años, con un uso normal dura muchos años, todo depende del uso que se le dé.

Las fotografías acompañadas a la demanda realizadas para poner en alquiler la vivienda, evidencian el buen estado del parquet, y las fotografías incorporadas al informe pericial, tras desalojar el arrendatario la vivienda, evidencian el deterioro del parquet, muy rayado y estropeado, deterioro que no puede estimarse se corresponda con un desgaste normal por el uso, indicando el testigo que la reparación requiere lijar y barnizar el piso entero.

En cuanto a la pintura, don Samuel, reconoce el documento 13 d la demanda y 28 y 29 de la oposición a la reconvención, se corresponden a la pintura de un piso, mandaron una factura, de ese mandaron dos facturas, no se acuerda de las fechas, suele pasar muy a menudo, en la oficina no te das cuenta y hay que cambiar el número o la fecha de la factura, se dieron cuenta y ya está, no fue don Sabino quien les pidió que modificaran la factura, pintaron toda la casa y el propietario les abonó el importe, antes no recuerda si había estado en la casa, antes de pintar hay que estar para hacer el presupuesto, unos días antes, una semana antes, quince días antes como mucho... el día anterior a pintar no, no entró antes que el del suelo, la casa estaba bastante mal, sucia, con piques, con agujeros, roces del perro, se nota mucho donde la pintura por la grasa no agarra tanto, una sombra más oscura por donde se roza el perro, el suelo le llamó la atención, y en la cocina la suciedad, se pintó el techo, las paredes estaban sucias y con muchos agujeros, tenían manchas de todo tipo, manchas, de bolígrafo, de rotulador, no era cuestión de quitar dos manchas, excedían de un uso normal de una vivienda en alquiler. No vio que se hubiera pintado el pasillo y el salón, no recuerda de qué color estaba pintado el piso, pintar un piso cuesta más o menos una semana, si me llamas hoy para ir mañana no puedo, puedo ir a la semana siguiente, la factura se emite cuando se termina, si se emite el cuatro de marzo el trabajo se encargó el mes anterior, por lo menos.

Se han aportado por la parte demandante: Factura nº NUM000 de fecha 25-02-2021 Factura correspondiente a los trabajos de pintura en la vivienda situada en la DIRECCION000 de Logroño, según presupuesto aceptado, por importe de1.996,50 euros. Y Factura nº NUM001 de fecha 4 de marzo de 2021 Factura correspondiente a los trabajos de pintura en la vivienda situada en la DIRECCION000 de Logroño, según presupuesto aceptado, por importe de 1.996,50 euros.

Se han aportado además correos electrónicos entre don Sabino y Carman: El 3 de marzo de 2021 don Sabino pide a Carman que le prepare el presupuesto de la pintura; el 4 de marzo don Sabino le manda los datos para la factura, el 4 de marzo Carman le envía la factura nº NUM000 de fecha 25-02-2021, el 5 de marzo a las 12.04 Carman le envía la factura rectificada nº NUM001 de fecha 4 de marzo de 2021. El 5 de marzo don Sabino hizo pago de la factura, según justificante bancario aportado.

En la demanda se indica: Tras entrar a vivir, el demandado procedió a pintar por su cuenta el piso: ello produjo daños por la falta de cuidado, con restos de pintura en suelo, en jambas, puertas y muebles.

En el correo electrónico que el 28 de febrero de 2021 don Sabino remitió a don Ignacio detallando los daños apreciados en la vivienda, indica don Sabino:

Tras la entrega de llaves y tu partida, realicé una comprobación más detenida del inmueble y, sinceramente, me llevé una enorme decepción y disgusto por el estado y los desperfectos generales del piso, que te paso a detallar:

...

La falta total de precaución o cuidado a la hora de pintar (Me imagino que lo habrás pintado, tú mismo}, ya que hay restos de pintura en numerosos puntos del suelo del inmueble, pero también en jambas, puertas y muebles (especialmente el de la entrada}. En estos momentos desconozco si se podrán recuperar a su estado original.

Paredes pintadas de bolígrafo en la habitación infantil

Y son de interés los anteriores correos electrónicos cruzados entre las partes:

12 de junio de 2019: También quería preguntarte por la pintura si hay opción de pintarlo que cuando entramos no se cambió y apreciamos el blanco.

13 de junio de 2019: En cuanto al tema de la pintura, cuando entrasteis llevaba algún tiempo cerrado, pero no llevaba demasiado tiempo pintado estando habitado. Sin embargo no hay ningún problema en que lo pintéis, pero el coste correría por vuestra cuenta.

En el supuesto de que os decidáis a pintarlo, se podría aprovechar a reparar la grieta de la habitación principal y un abombamiento que hay en la pared del pasillo, a la altura de una columna que da al salón. Esas reparaciones correrían por nuestra cuenta.

Os podemos recomendar una persona de total confianza que es quien nos pintó la última vez. Se trata de PINTURAS CARMAN, que tiene la tienda al lado de casa, en la Calle Acequia nº 3. Samuel es de toda confianza, trabaja muy bien y es super curioso en cuanto a organización y limpieza.

En prueba de interrogatorio, don Sabino manifiesta que contrató la pintura el 26 de febrero y a la semana siguiente estaba ya pintado, le detalló los daños en un correo electrónico del día 28 de febrero, la persona de la inmobiliaria las fotos que sacó las borró, la idea era que sacara fotos para ponerla en alquiler, él sacó fotografías del estado de la casa posteriormente, antes de empezar las reparaciones, salvo la pintura que fue una cosa muy rápida, le dejó las llaves y se fue a Santander, luego le dijo que le sacara alguna fotografía de cómo estaba, y sacó fotos del suelo antes de acuchillar, el arrendatario pintó de blanco el pasillo y el salón, lo debió de pintar él, la empresa de pintura le mandó la factura equivocada y a los dos días le mandó la factura rectificada, él no se dio cuenta de la fecha, le mandaron el correo al día siguiente o a los dos días, que había habido un error en la factura. Estaba deseando que se fuera y comprobar, pero faltaban muebles, y tampoco podía entrar al trastero, las fotos que sacó son las que le dio al perito y luego el sacó sus fotos el día que estuvo visitando la vivienda.

Del conjunto de las pruebas practicadas se concluye que el propietario encargó el pintado del piso el jueves 25 de febrero, fecha de la factura nº NUM000, en la que se indica según presupuesto, o bien el viernes día 26 de febrero, fecha en la que el inquilino dejó la vivienda, según manifiesta el propietario en prueba de interrogatorio. En todo caso, una u otra fecha evidencian que don Sabino había tomado la decisión, esperando encontrar el piso en las adecuadas condiciones, de pintarlo para volver a ponerlo en alquiler, llevándose a cabo los trabajos de pintura de inmediato, pues Carman envió la primera factura el 4 de marzo, de modo que a esa fecha ya tenían que haberse realizado los trabajos. Nada se dice por don Sabino en el correo de 28 de febrero de 2021, tras haber examinado detenidamente la vivienda, acerca de daños en la pintura, salvo manchas de bolígrafo en la habitación infantil, cuya entidad no consta; y reconocido que el arrendatario había pintado el pasillo y el salón en el año 2019, tampoco se indica por don Sabino en el correo de 28 de febrero nada del mal estado de esa pintura, solo se indica que habían caído gotas en el suelo y en las carpinterías. Tampoco se ha aportado ninguna fotografía que evidencie que la pintura se encontrara en mal estado.

De lo que se concluye que no ha quedado acreditado un deterioro de la pintura más allá del propio del uso de la vivienda, por lo que no procede la indemnización por este concepto. El perito arquitecto don Cipriano informa que el piso debería entregarse recién pintado, lo que no se comparte por la Sala, al arrendatario no se le puede exigir que restituya la casa debidamente pintada, salvo que las paredes se hubieran dañado o manchado de forma extraordinaria, lo que en este caso no consta. Como dijimos en sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 14 de febrero de 2024, Nº de Recurso: 61/2023, Nº de Resolución: 79/2024: En este sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña sección 5ª del 04 de julio de 2023 ( ROJ: SAP C 1824/2023 - ECLI:ES:APC:2023:1824 ) razona: "Todo uso de un inmueble, lleva consigo determinados desperfectos, que son consecuencia del mismo, el arrendatario no debe responder de ellos y su obligación por tal motivo sólo surgirá cuando se trate de daños dolosamente causados, o al menos de aquellos otros que se demuestre exceden de lo que debe entender por una utilización normal del bien arrendado, por ser impropios de un uso habitual considerando la naturaleza y finalidad de aquel, pues, es obvio, y no necesita mayor explicación, que las cosas desmerecen por su uso, o incluso por el simple transcurso del tiempo. Y en este sentido deben ser interpretados los citados artículos 1563 y 1564 del Código Civil ." En estos conceptos ha de incluirse tanto la limpieza del inmueble tras el arrendamiento (siempre que el inmueble arrendado no presente un estado de suciedad extraordinario), así como el tapado de agujeros correspondientes a cosas colgadas en las paredes y también la pintura subsiguiente al arrendamiento, pues son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la vivienda tras varios años de ocupación por el inquilino, y como tales, no son exigibles al arrendatario. Así, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4 núm. 389/22 del 25 de julio de 2022 ( ROJ: SAP B 8578/2022 - ECLI:ES:APB:2022:8578 ) nos indica que los gastos de repintar el inmueble al término del arrendamiento no son, en general, daños indemnizables al arrendador : "...con carácter general, venimos considerando que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad." Y por su parte, nuestra Sentencia de la Audiencia Provincial de La Rioja 434/2020 de 28 de octubre de 2020 ( ROJ: SAP LO 553/2020 - ECLI:ES:APLO:2020:553 ) razona: "...cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele, salvo pacto expreso en contrario, que vuelva a situarlos en el aspecto original ...".

Acreditados la suciedad y los daños y deterioros de la vivienda que exceden de su normal uso, excepto en lo relativo a la pintura, procede estimar en parte el recurso y excluir de la indemnización fijada en la sentencia de instancia la suma de 1.996,50 euros, fijando la indemnización debida en 4029,51 euros.

TERCERO:De conformidad con lo establecido en el art. 394 y 398 LEC, estimado en parte el recurso, y con ello estimada en parte la demanda de no se hace expresa imposición de las costas del recurso, y en cuanto a las costas de la primera instancia, no se hace expresa imposición de las causadas por la demanda y se mantiene la imposición de las costas causadas por la reconvención a la parte demandada reconviniente.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.