Sentencia Civil 408/2025 Audiencia Provincial de Salamanca Civil-penal Única, Rec. 241/2024 de 19 de junio del 2025

PRIMERO-.Por la representación procesal de doña Leticia, se formula recurso de apelación frente a la sentencia dictada el día 14 de febrero de 2024 por la titular del juzgado de primera instancia número 1 de Ciudad Rodrigo en la que, se desestimaba la demanda interpuesta por la ahora apelante frente a la entidad mercantil ROYMI EL TESO SL, absolviendo a la demandada de las pretensiones ejercitadas en su contra. Con imposición de las costas a la parte actora.

Los motivos de apelación alegados son los siguientes:

Disconformidad con la sentencia de instancia entendiendo que el juzgador incurre en:

A) Error en la valoración de la prueba por inaplicación de las normas sobre el contrato de arrendamiento rústico y el correlativo derecho al ejercicio del derecho de retracto por la aplicación de los artículos 1.1, 11 y 22.2 de la ley de Arrendamientos Rústicos e infracción de la doctrina jurisprudencial aplicable.

La sentencia no aprecia la existencia de arrendamiento, en la relación jurídica mantenida entre la antigua propietaria doña Laura y doña Leticia. Considera acreditado que la figura que vinculaba a ambas en relación con la finca NUM000 de fuentes de Oñoro, era la del precario, determinando, por tanto, la falta de legitimación activa para ejercer el derecho de retracto del artículo 22.2 de la ley de Arrendamientos Rústicos (LAR), por no ser arrendataria de la finca en fecha 3 de mayo de 2022, momento en el que se formalizó escritura de compraventa con la demandada ROYMI EL TESO SL.

La sentencia lleva a cabo, una interpretación errónea de la prueba aportada por las partes ya que la única persona que ha explotado y aprovechado la finca desde hace años y en el momento de la constitución de la escritura de compraventa en 3 de mayo de 2023 ha sido doña Leticia. La sentencia yerra en atribuir el uso y aprovechamiento de la finca al padre de doña Margarita y don Ovidio.

Existe un acuerdo de voluntades entre la antigua propietaria doña Laura y doña Leticia que la recurrente entiende está acreditado y que sin embargo la resolución recurrida no recoge.

Existe un error en la valoración de la prueba documental relativa a las transferencias efectuadas, documentos números 8 y 9 del escrito de demanda. El primer pago de relativo a la renta de las fincas para el año 2018 se efectuó en el 2019 el día 3 de enero y para el abono de la renta de 2019 se realizó en fecha 18 de enero de 2020 por valor de 2400 € para el conjunto de todas las fincas. El hecho de que fuera doña Laura la que facilitó el número de cuenta corriente donde se debía ingresar la cantidad y la quiescencia de la antigua propietaria son suficientes para acreditar la existencia de un acuerdo contractual. Además, dichas transferencias tanto la de 2019 como la de 2020 no fueron devueltas.

La sentencia valora erróneamente el oficio practicado por la Junta de Castilla y León aportado por diligencia de ordenación de 21 de diciembre de 2023 ya que en él se puede apreciar como beneficiario de la PAC, con anterioridad a doña Leticia el que fue luego heredero don Santos. Es difícilmente comprensible que siendo conocedores de las ayudas relativas a la explotación agrícola ligadas al aprovechamiento de la finca se fuera a permitir durante todos estos años la utilización de esta, de forma gratuita con independencia de las relaciones de amistad existente entre las partes.

También se valora erróneamente el contenido de la prueba documental consistente en las denuncias interpuestas por el propio administrador de la demandada, y la prueba testifical de don Gregorio.

Existe además error en la valoración de la prueba por no aplicar la presunción de onerosidad del artículo 11.2 de la LAR.

Respecto al impago de la renta del año 21 y 22 doña Laura no disponía de herederos forzosos y no es hasta 21 de julio de 2021 cuando don Santos se convierte en propietario de la finca.

Respecto al contrato de arrendamiento aportado como documento número 3 del escrito de contestación a la demanda dicho documento no debe desplegar los efectos que les serían propios ya que la finca se encontraba ocupada y arrendada a doña Leticia a fecha 1 de septiembre de 2021.

B) Infracción de la doctrina jurisprudencial sobre los actos propios ya que para el supuesto de que no se hubiera entendido acreditado la existencia de concurso de voluntades y la aplicación de la presunción de arrendamiento por la posesión de la finca en la fecha en que se produjo la compraventa, la recurrente entiende que ha existido infracción al no aplicarse la doctrina sobre los actos propios con la con la aceptación tácita que se efectuó respecto de los pagos de la renta de la finca del año 2018 y 2019 por parte de la propietaria y posteriormente por parte de su sucesor don Santos.

C) Infracción por errónea aplicación de las normas de caducidad de la acción del artículo 22.2 de la ley de arrendamientos rústicos e infracción de la doctrina jurisprudencial aplicable.

No se establece por parte de las juzgadora, ni de la demandada cuál es el dies a quo, como día inicial en una fecha concreta. Para el cómputo del plazo de caducidad se dice que tenía conocimiento de que se había vendido la finca, desde los requerimientos para que la abandonara y por la existencia de denuncias en el mes de octubre de 2022 o la expedición de nota simple en fecha 24 de octubre de 2022. Lo cierto es que no fue hasta el mes de octubre del 22, cuando se conoció que la sociedad demandada fue la que adquirió la finca. Esto fue así porque no existieron signos externos por parte de la entidad demandada que hicieran creer a mi mandante y la enajenación de la finca.

D) impugnación sobre las costas impuestas al demandante. Con carácter subsidiario y para el supuesto en el que no se estimase el presente recurso se solicita que sea considerado por la presente sala el pronunciamiento condenatorio en costas ya que se ha aplicado el criterio objetivo que el vencimiento conforme al artículo 394 de la LEC de forma automática sin realizar valoraciones de las serias dudas de hecho o de derecho que pudiera haber ocasionado el presente litigio como excepción al meritado artículo 394 de la LEC.

Por la representación procesal de ROYMI EL TESO SL, se formula escrito de oposición al recurso presentado de contrario solicitando la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO-.La sentencia de instancia desestima la acción de retracto arrendaticio que planteaba la actora Dª Leticia, basándose dicha decisión, en la no consideración de aquella, como arrendataria de la finca NUM000 situada en la localidad de Fuentes de Oñoro.

El recurso de apelación interpuesto por la demandante combate tal rechazo, y formula en apartados diferentes, distintas argumentaciones referidas todas ella a impugnar aquella conclusión -negativa- a que llega la Juzgadora a quo sobre la expresada circunstancia personal de la demandante, esto es, no ser arrendataria del inmueble sobre el que se proyectaba la acción. En resumen, se afirma que la verdad de lo acontecido, en cuanto a la explotación o cultivo de la finca por la actora, se revelaría por la percepción de ayudas públicas correspondientes a la finca (la PAC), sin oposición de la propiedad y al pago del arrendamiento mediante transferencias efectuadas correspondiente a los años 2018 y 2019. Además mantiene la apelante, que la acción de retracto se ha interpuesto dentro del plazo legal por lo que la misma no está caducada.

Por su parte, la demandada apelada, considera ajustada a derecho la resolución recurrida e interesa, en consecuencia, su confirmación, ello en función de las alegaciones que expone en el escrito de oposición presentado con ocasión de la tramitación de la presente apelación.

La acción se proyecta sobre un inmueble rústico radicado en el término municipal de Fuentes de Oñoro, finca registral número NUM000.

El análisis de la impugnación planteada, en relación al resultado que arroja la prueba practicada, lleva a este Tribunal a concluir lo acertado de la resolución del órgano de instancia, y, por ende, a compartir su pronunciamiento desestimatorio de la pretensión.

Anunciado ya el fracaso del recurso de apelación objeto de esta resolución, y con relación al error en la valoración de la prueba allí practicada, deberá destacarse de nuevo la conocida -por reiterada- doctrina jurisprudencial existente en la materia, según la cual aunque la segunda instancia se configura como una "revisio prioris instantiae" - STC 3/96 de 15 de enero -, en la que el Tribunal Superior u órgano "ad quem" tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas de aplicación al caso ( STS de 31/3/1998 )y, por ello, la valoración de la prueba practicada no constituye una función exclusiva del órgano de enjuiciamiento, la misma no es susceptible de revisión en apelación cuando su ponderación se ha ajustado a las reglas de la sana crítica y las conclusiones dimanantes de esta evaluación no resultan irracionales o ilógicas, debiendo prevalecer sobre la opinión parcial que merezcan a las partes en el proceso (entre otras, SAP Madrid, secc 20ª, 4-9-2017 ). El recurso de apelación permite al Tribunal "ad quem" examinar el objeto de la litis con igual amplitud y potestad con la que lo hizo el Juzgador "a quo", y que por tanto no está obligado a respetar los hechos probados por éste, pues tales hechos no alcanzan la inviolabilidad de otros recursos; de manera que las Audiencias tienen por lo tanto una función revisora respecto de la valoración y apreciación probatoria efectuada por los Juzgados de Primera Instancia con ocasión de los recursos de apelación de los que conozcan, pues la apelación es un recurso ordinario que somete al Tribunal que de ella entiende el total conocimiento del litigio, dentro de los límites en que se haya formulado el recurso, pues no se puede revisar aquello que fue consentido por las partes y no fue objeto de impugnación. Pero que, sin perjuicio de lo anterior, cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba personal llevada a cabo por el Juez de instancia sobre la base de la actividad desarrollada en el acto del juicio debe partirse de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por éste dado el principio de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, pudiendo el Juzgador intervenir de modo directo en la actividad probatoria y apreciar personalmente su resultado. De ahí que el uso que haya hecho el Juez de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas en el juicio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia ( SSTC 17 de diciembre de 1985 , 23 de junio de 1986 , 13 de mayo de 1987 , 2 de julio de 1990 , 4 de diciembre de 1992 y 3 de octubre de 1994 ,entre otras), debe implicar el respeto por la valoración probatoria realizada por el Juzgador de instancia, salvo que aparezca claramente una evidente inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba, o que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso, dubitativo, incongruente o contradictorio, pues caso contrario modificaríamos el criterio del juzgador por el interesado de la parte recurrente.

Sentado lo anterior, hemos de resaltar que la condición de arrendatario constituye presupuesto inexcusable para el triunfo de una acción de retracto como la deducida por la aquí apelante. A la que debe añadirse la condición de cultivador personal a partir de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, modificada, sobre todo respecto al retracto, por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre. Tras la entrada en vigor de la ya citada Ley de 2003, ésta contempla que en toda transmisión inter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquier otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de aquéllas, el arrendatario que sea agricultor profesional -o alguna de las entidades a que se refiere el artículo 9.2 (sociedades cooperativas, etc.)-, tendrán derecho de tanteo y retracto (Art. 22.2).

En el presente supuesto, y ciñéndonos, al argumento decisivo de la resolución de instancia, incumbía a la actora apelante, (pretendida retrayente) la cumplida demostración de que reunía las condiciones de agricultora profesional, (lo que no se cuestiona en el procedimiento), y de arrendataria del inmueble propiedad de la demandada, lo que no ha verificado en absoluto. En otras palabras, la prueba practicada por la parte demandante no acredita su condición de arrendataria y, por ello, ha de sufrir las consecuencias de una prueba, notoriamente insuficiente a tal fin.

En primer lugar, no existe documento escrito que recoja contrato alguno expresivo de una relación arrendaticia entre las partes con relación a la aludida finca, circunstancia que, si bien no obsta a la existencia del contrato, sí dificulta notoriamente la acreditación de su realidad. Hemos de destacar que no nos encontramos ya en tiempos pretéritos, en que propietario y agricultor sellaban su relación de forma verbal sino, según la propia demanda (y de nuevo aceptando su postura a meros efectos hipotéticos), dicho contrato se celebró, en el año 2018, fecha en que la confección de un documento que recoja el contrato tiene suma relevancia en muchos órdenes generadores o derivados de la relación.

Doña Leticia, en el interrogatorio que se le practica destaca la buena relación que tenía su padre y ella con doña Laura, la anterior propietaria de la finca NUM000, con la que dice, se concertó el contrato de arrendamiento, por lo que la renta de la finca que le tenía arrendada, se abonaba en mano hasta que en el 2018 estando doña Laura en una residencia pidió que le hiciera el pago de la renta a través de transferencia.

En segundo lugar, y como dato esencial, está huérfano de toda prueba el abono de renta o merced por el actor a los propietarios, elemento axial para tener por existente un contrato de arrendamiento, según resulta de los artículos 1543 y 1555.1ºdel Código civil , Art. 1 y 31 y siguientes LAR 1980 y 1.1 de la Ley de 26- 11-2003. Únicamente constan dos transferencias en las que aparece como ordenante doña Leticia correspondiente a" renta fincas" año 2018 y año de 2019 por importe de 2400 €, sin especificar a qué finca se refiere. La misma documentación se aporta por parte de doña Leticia en otro procedimiento de retracto de arrendamiento rústico, instado por ella en el que ya se ha dictado por esta audiencia, sentencia desestimatoria de recurso de apelación interpuesto también por aquella, procedimiento al que nos referiremos posteriormente.

En este sentido, la Sala comparte los argumentos de la sentencia recurrida ya que no consta abono de renta hasta el año 2019 y 2020 por parte de la actora(renta, que se desconoce a qué arrendamiento de finca se refiere) pese a reconocer doña Leticia, que el arrendamiento venía de años atrás y pese a existir solicitudes de la PAC desde el año 2013 al 2021, dichas transferencias de dos anualidades, que se efectúan y se abonan un año después de transcurrida la anualidad correspondiente, en contra de lo pretendido por la parte recurrente, no basta para acreditar una relación arrendaticia.

Por último, y como también reseña la sentencia de instancia, el hecho de que el actor haya identificado la finca en cuestión en algún documento oficial a efectos de obtener ayudas del sector agrario (la Pac), no es significativo de la condición de arrendataria de la misma. La argumentación de la resolución apelada sobre tal hecho y su interpretación es más que contundente y suficiente para esta Sala, siendo hecho notorio que aquellas ayudas se otorgan a la persona del agricultor y con independencia de la finca o fincas cuya posesión detente, así como la falta de control sobre su efectiva inversión. En esta línea, y solventando un similar caso, declara esta audiencia provincial de Salamanca, en sentencia de 19 de febrero de 2013 que para su obtención basta la formulación de una declaración y caso de no existir duplicidad de fincas con la petición de otro agricultor, no se exigen documentos.

Así las cosas, está ausente en el caso enjuiciado cualquier prueba que evidencie la condición de arrendataria de la actora con relación al predio descrito en su demanda, y siendo éste el principal requisito que ha de cumplir quien ejercite una acción de retracto arrendaticio, resulta innecesario continuar con el estudio de los demás condicionantes. De todo lo cual se deduce que no ha habido infracción ni error alguno en la interpretación de las normas del Código Civil o de la normativa de arrendamientos rústicos que como motivos del recurso se han alegado, sino que la prueba practicada no permite la consideración de arrendataria de la actora lo que conduce a la desestimación del recurso.

Finalmente, y aunque establecido lo anterior no sería necesario un pronunciamiento expreso, ya que no acreditada la condición de arrendataria de la finca objeto de retracto, doña Leticia no sería más que una precarista sin derecho a ejercitar la referida acción, y a la que no habría obligación de comunicarle por parte del propietario de la finca, la venta de ésta a un tercero, coincidimos con la juzgadora a que dicha acción cuando se interpuso la demanda estaba caducada.

De acuerdo con el artículo 22 de la ley de arrendamientos rústicos el plazo de caducidad de 60 días para el ejercicio del derecho de retracto, de no haberse notificado de forma fehaciente la transmisión a retrayente se computa a partir de que éste tenga conocimiento por cualquier medio de la transmisión.

La parte actora tuvo conocimiento de la venta a través de la nota simple informativa registral de 24 de octubre de 2022 por lo que presentada la demanda el 28 de abril del 23 habría transcurrido el plazo legal de 60 días hábiles para ejercitar la acción de retracto, ya que, una vez obtenida la nota registral podía haber conocido los términos completos de la compraventa a través de la correspondiente certificación registral y haber abreviado los tiempos para conocer dichos extremos ya que el registro de la propiedad otorga la publicidad suficiente para completar el conocimiento cabal de las condiciones de transmisión.

La demora de la parte ahora recurrente para conseguir los datos concernientes a las condiciones de la enajenación, su precio y cualesquiera que considerara oportunas para cuyo conocimiento solo era necesario acudir al registro de la propiedad en el tiempo correcto, hace que se considere cumplido el cómputo para el inicio del plazo respecto del dies a quo que debe establecerse en el momento en que la actora tuvo conocimiento de la inscripción en el registro de la propiedad de la compraventa.

Cuando doña Leticia acudió al Registro de la Propiedad tuvo conocimiento fehaciente de la existencia de la venta y del notario ante el que se produjo la misma, pudiendo en ese mismo momento haber iniciado los pasos preliminares necesarios.

TERCERO-.Por todo lo anterior, así como por lo argumentado en la sentencia apelada, a la que nos remitimos en todo lo aquí no expresado, ésta debe confirmarse y rechazarse el recurso contra ella interpuesto.

Además esta Audiencia provincial, ya ha tenido ocasión de pronunciarse en sentencia 211/25, rollo de apelación 344/24, sobre un supuesto prácticamente igual al ahora enjuiciado, en el que también aparece como parte apelante doña Leticia en relación también con un retracto de arrendamiento rústico sobre unos terrenos, en la que se desestimó la demanda que solicitaba se declarase haber lugar al retracto arrendaticio de la actora con fundamento en los mismos motivos que los alegados en el presente procedimiento(por supuesto arrendamiento por parte de la actora de las fincas posteriormente vendidas).

CUARTO-.Respecto de las costas en la primera instancia las mismas se imponen a la parte actora de conformidad con el criterio de vencimiento objetivo establecido en el artículo 394 de la LEC, al no apreciarse las dudas de hecho ni de derecho alegadas por la parte recurrente.

Respecto de las costas de la segunda instancia, las mismas se imponen a la parte recurrente para haberse desestimado el recurso interpuesto. Artículo 398 de la LEC

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación el nombre de SM el rey y por la potestad que nos confiere la Constitución española