Sentencia Civil 312/2025 Audiencia Provincial de Huesca Civil-penal Única, Rec. 478/2022 de 02 de septiembre del 2025

PRIMERO:La recurrente, demandada, alega como motivos de gravamen, infracción del apartado 12 del artículo 17 de la LPH, infracción del artículo 40.5.1 del plan general de ordenación urbana de Jaca e infracción del artículo 394 en materia de costas.

La parte actora impugnó la sentencia en lo atinente a la admitida acreditación de que, para adoptar el acuerdo impugnado, la demandada haya respetado el sistema de doble mayoría, de tres quintos de propietarios y de cuotas, para ser válido el acuerdo adoptado.

TERCERO:En la instancia se acotó el debate en los siguientes términos:" Ejercita la parte actora una acción de nulidad de acuerdos contemplada en el artículo 18.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal contra la Comunidad de Propietarios demandada de la junta celebrada el día 01 de mayo de 2021 en la que se tomó el acuerdo de no autorizar la utilización de las viviendas ubicadas en la misma para uso turístico y la inclusión de dicho acuerdo en los Estatutos de la Comunidad y su inscripción en el Registro de la Propiedad con el siguiente literal: "Los titulares de las viviendas no podrán utilizar las mismas como viviendas de uso turístico", habiendo votado dicho acuerdo propietarios prentes y representados que suponían el 73,9664%, es decir, más de 3/5 de los propietarios."

CUARTO:Pasando a examinar los motivos de impugnación, hemos de estar a la reciente jurisprudencia del TS sobre esta materia, estudiando la interpretación del artículo 17, apartado 12 de la LPH, que viene a contradecir nuestro precedente expresado en la SAP de Huesca, nº 118/2024, y que nos vincula. Se expresa el TS en sentencia nº 1232/2024(pleno), en los siguientes términos:"

1.-El art. 17.12 LPH establece:

«El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos ,en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos».

2.-A su vez, el art. 5.e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU )a que se refiere el art.17.12 LPH ,fue añadido por el art. 1.2 de la Ley 4/2013, de 4 de junio, con la siguiente redacción:

«Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: (...) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial».

La letra e) del art. 5 LAU pasó a tener nueva redacción tras la modificación por el art. 1.2 del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre (modificación dejada sin efecto tras la derogación ex art. 86.2 CE del mencionado Real Decreto-ley, pero recuperada posteriormente por el art. 1.2 del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo):

«La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística».

SEXTO.- Decisión de la Sala. El art. 17.12 LPH permite la prohibición de la actividad de alquileres turísticos si el acuerdo se adopta por la doble mayoría de tres quintos

1.-El art. 17 LPH establece las reglas por las que se tomarán los acuerdos para decidir los asuntos de interés de la comunidad en atención a su naturaleza (instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación; realización de obras o establecimiento de nuevos servicios con la finalidad de supresión de barreras arquitectónicas; realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética; establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros comunes de interés general; instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio; acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos; uso de los pisos para alquiler turístico, entre otros), con el establecimiento de las mayorías precisas para la adopción de dichos acuerdos.

2.-La cuestión controvertida, que constituye el objeto de este proceso y del recurso de casación, consiste en determinar si la expresión normativa del art. 17.12 LPH ,referente al «acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos »,permite la prohibición de tal destino. O si, por el contrario, una decisión de tal clase constituye un acto jurídico contra legem(contra lo dispuesto en la ley), impugnable por la vía del art. 18 LPH ;toda vez que, de acuerdo con la interpretación literal por la que opta la sentencia recurrida, «condicionar» o «limitar» no comprende prohibir.

Cabe precisar que no nos encontramos ante un supuesto de interpretación de una norma estatutaria bajo los condicionantes restrictivos antes explicitados con la oportuna cita jurisprudencial, sino ante la interpretación de un concreto precepto legal, a los efectos de dilucidar si la nueva redacción del art. 17.12 LPH permite a la comunidad de vecinos adoptar un acuerdo, por las mayorías explicitadas, que vede el uso de alquiler turístico.

3.-Conforme a lo dispuesto en el art. 3.1 CC ,la interpretación de las normas jurídicas deberá llevarse a efecto «según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas». Es decir, conforme a los tradicionales criterios literal, sistemático, histórico, sociológico y teleológico, que no conforman un numerus claususque vede la posibilidad de acudir a otros criterios interpretativos.

En cualquier caso, el precepto otorga preeminencia al espíritu y finalidad pretendida por la norma, que se identifica con la ratio o razón de ser que la justifica, lo que conduce a que el intérprete no deba detenerse en la mera exégesis gramatical, sino prestar atención a los otros criterios del art. 3.1 del CC ,entre los que destaca la prevalencia del teleológico o fin de la norma; es decir, el «por qué» y «para qué» fue dictada.

La sentencia de esta sala 149/1983, de 15 de marzo, señaló al respecto que:

«[...]" la interpretación de los preceptos positivos - sentencia de veinticuatro de enero de mil novecientos setenta- debe ser obtenida, como proclama la sentencia de catorce de octubre de mil novecientos sesenta y cinco, no sólo de la letra estricta del texto, sino teniendo en cuenta su sentido lógico- que busca el espíritu y sentido, así como la finalidad de la Ley ...».

Por su parte, la sentencia 519/1991, de 2 de julio, enseña que el espíritu y finalidad de la norma no son:

«[...] un mero elemento de interpretación, sino la clave fundamental para orientar aquélla; de antiguo ha sentado la doctrina de esta Sala la insuficiencia del criterio literal en la interpretación de la norma jurídica y así dice la sentencia de 23 de marzo de 1950 "que si bien en materia de interpretación de las normas legales es preciso partir de la literalidad de su texto, no puede menos de tenerse en cuenta el valor del resultado, a fin de que tal interpretación conduzca a una consecuencia racional en el orden lógico».

4.-Desde un punto de vista semántico, la expresión legal «limite o condicione» establece dos supuestos distintos y alternativos, uno de menor intensidad (el condicionamiento) y otro de mayor alcance (la limitación), y dentro de esta última nada impide que la limitación pueda llegar a la prohibición de la actividad.

Según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, «limitar» no solo significa «poner límites a algo», sino también, «fijar la extensión que pueden tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien». Es decir, la posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo del límite.

Interpretación gramatical que queda reforzada por el significado de «límite» en el Diccionario Panhispánico del Español Jurídico: «Delimitación de un territorio, de un derecho o del ámbito de las competencias administrativas o jurisdiccionales». Lo que ha hecho el legislador es permitir que las comunidades puedan delimitar el ejercicio de la actividad de pisos turísticos, lo que, en su caso, incluye la posibilidad de su prohibición.

5.-En cuanto a la interpretación teleológica, a los efectos de determinar la finalidad pretendida por las leyes, la jurisprudencia suele acudir a sus preámbulos o exposiciones de motivos, en tanto en cuanto constituyen un instrumento privilegiado para desvelar la razón de ser de su regulación normativa ( sentencias 205/2001, de 27 de febrero ; 877/2024, de 19 de junio ; 929/2024, de 1 de julio ;y 1015/2024, de 17 de julio ,entre otras muchas).

El preámbulo del RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, justifica precisamente la urgencia de su aprobación con fundamento en las dificultades de los ciudadanos de acceso a la vivienda en régimen de alquiler, así como por haberse generado, en los últimos tiempos, un notorio incremento de las rentas, y, consecuentemente, de los porcentajes de esfuerzo de los ingresos familiares para cubrir las necesidades de habitación; y así señala:

«No cabe duda de que, aunque pueden existir diversos factores que explican este incremento de los precios, el fenómeno creciente del alquiler turístico de vivienda a través de plataformas p2p incide en un contexto en el que, además, la demanda de vivienda en alquiler está creciendo con intensidad».

Y añade que:

«En materia de viviendas de uso turístico, también se recoge en el título II una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial».

Conforme a estas intenciones expresas del legislador, el espíritu y finalidad de la norma no es contrario, sino que propicia precisamente la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda su prohibición. La voluntad del legislador es proclive a favor del arrendamiento residencial frente al alquiler turístico, que se pretende restringir con la finalidad de incrementar el parque de viviendas para la venta y arrendamiento, con la natural repercusión sobre los precios y correlativa reducción del esfuerzo de las economías familiares. Condicionar o restringir el ejercicio de aquella actividad no soluciona, al menos, en la misma medida, la problemática de las dificultades de acceso a la vivienda, que se pretenden corregir por medio de tal disposición normativa.

6.-Por otra parte, atribuir dichas facultades a los propietarios encuentra su fundamento en la consideración de que el desarrollo de una actividad de tal clase puede generar molestias y perjuicios -de ahí la posibilidad de condicionarla o restringirla que nadie cuestiona, puesto que si se tratase de una actividad meramente inocua la modificación carecería de sentido- que la realidad social constata, especialmente en zonas de mayor incidencia turística, en las que el ocio difícilmente se concilia con el descanso de los ocupantes de las viviendas con fines residenciales, que son, en su caso, quienes adoptarán el acuerdo limitativo, siempre que reúnan la mayoría cualificada de los 3/5 del número de propietarios y cuotas de participación impuesta por la ley, que respeta la regla de la proporcionalidad de la medida en cuanto a los intereses en conflicto.

7.-Tampoco consideramos que las únicas posibilidades que el art. 17.12 LPH oferta a los propietarios con respecto a las molestias y perjuicios derivados del alquiler turístico sean las del art. 7.2 LPH ;es decir, una vez producidos, reaccionar frente a ellos a través de lo dispuesto en este precepto, cuando las propias normas estatutarias posibilitan vedar de antemano determinadas actividades que permitan delimitar a los copropietarios la finalidad fundamentalmente residencial de sus inmuebles, sin que la vida vecinal se vea alterada por actividades económicas que la experiencia demuestra introducen un elemento perturbador en la convivencia comunitaria.

En este sentido, los intereses de la colectividad expuestos en el RDL 7/2019, y los generales de los propietarios de los pisos y locales, convergen en cuanto a la problemática derivada del alquiler turístico, siempre que concurran los presupuestos del art. 17.12 LPH ,que operan como excepción al régimen de la unanimidad. Como ya se ha expuesto, el Tribunal Constitucional ha reconocido que las restricciones legales o estatutarias al derecho de goce de los pisos en comunidades de vecinos no son, por sí mismas, contrarias al art. 33 CE ,siempre que obedezcan a la función social de la propiedad privada ( SSTC 301/1993, de 21 de octubre ,y 28/1999, de 8 de marzo ).Dentro de esta función social, es una aspiración legítima de una comunidad de propietarios la evitación de potenciales molestias para el resto de los vecinos ( art. 7.2 LPH )y de posibles conflictos de convivencia entre los propietarios y los indeterminados y ocasionales usuarios de uno o varios de los departamentos.

8.-Finalmente, el art. 17.12 LPH supone una excepción a la regla de la unanimidad (cada vez más en retroceso, tras las últimas reformas legales, como demuestra la modificación de la LPH por el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre), al introducir la doble mayoría de tres quintos, por lo que sería contradictorio someter la prohibición de los alquileres turísticos al régimen de unanimidad, puesto que ello sería tanto como hacerla imposible, ya que bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedirlo."

Por lo razonado en la misma el recurso deberá ser estimado, pudiendo la Comunidad demandada adoptar un acuerdo prohibitivo en los términos recogidos en el acta impugnada de la Junta General Extraordinaria de data 01/05/2021.

QUINTO:En lo atinente a la impugnación realizada por la actora, se indica que por la demandada no ha respetado el sistema de doble mayoría, de tres quintos de propietarios y de cuotas, para ser válido el acuerdo adoptado.

Y en su recurso indica textualmente:" No existe una relación pormenorizada de viviendas, locales y plazas de garaje, ni de todos y cada uno de los propietarios en la que aparezca cuál es el sentido de su voto; no hay constancia de que todos hayan sido debidamente citados a la Junta ni de que a todos se les haya notificado de forma efectiva el acta. El dato de los diez votos a favor de la prohibición no supone que se haya alcanzado las tres quintas partes de los propietarios puesto que no se sabe cuál es el número total de ellos.

Es pacífica y consolidada la doctrina jurisprudencial que establece el principio básico de "Un propietario, un voto." Y de la misma forma que cuando un propietario tiene tres propiedades solo ejerce un voto personal, cuando una propiedad pertenece en proindiviso a tres propietarios, cada uno de ellos tiene derecho a voto. De lo contrario se vulneraría el requisito de dobles mayorías de cuotas y propietarios que establece el artículo en cuestión.

Es cierto que la LPH establece en su artículo 15 que si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas, pero ocurre que no hay constancia de que se haya producido ni una sola de esas representaciones y hay que dar por hecho que en una comunidad, aún siendo pequeña, habrá múltiples casos de proindivisos. Entendemos que la carga de la prueba respecto a la inexistencia de dichos proindivisos le correspondía a la demandada de conformidad con el art. 217.7 de la LEC y que los poderes de representación a que se refiere dicho artículo 15 de la LPH no tienen nada que ver con las delegaciones de voto practicadas.

Por otro lado, no se puede interpretar que el art. 15.1 de la LPH realice un mandato imperativo como parece hacerse en la sentencia cuando dice "cada inmueble es un voto". Ese poder de representación podría otorgarse por parte de los diferentes propietarios de un proindiviso o no; pero en cualquier caso, si se hubiera otorgado, deberían contabilizarse tantos votos como propietarios hubiera de una misma vivienda."

No podemos compartir las alegaciones vertidas y transcritas, ya que en la instancia se hace una correcta valoración de la diferente prueba documental y testifical, atendiendo a la escritura de obra nueva y documento explicativo de las propiedades y sus cuotas, no impugnados en su autenticidad, que puesto en consonancia con el acuerdo tomado en el que se describen propietarios que votan directamente, que son dos y delegaciones en ambos, a los efectos de poder representar a otros nueve, recogiéndose sus distintas cuotas de participación, superan con creces la doble mayoría de tres quintos exigida por la ley a los efectos de considerar la validez del acuerdo.

Y sin que podamos entender válido el argumento de que cuando una propiedad pertenece en proindiviso a tres propietarios, cada uno de ellos tiene derecho a voto, ya que el artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, en lo que aquí interesa, preceptúa:

1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.

2. Si algún piso o local perteneciese «pro indiviso» a diferentes propietarios éstos nombrarán un representantes para asistir y votar en las juntas.

En el párrafo primero se establece que para acreditar la representación voluntaria basta un simple papel firmado por el propietario, que se conservará con el acta ( artículo 19.4 de la Ley de Propiedad Horizontal) y que el representante presentará en el mismo acto de su concurrencia. El formalismo es mínimo. El párrafo segundo, en la propiedad en proindivisión se menciona la necesidad de un nombramiento de representante para asistir y votar en las juntas. Pero no exige ningún tipo de formalismo en el nombramiento ni en la comunicación a la presidencia de la comunidad o al secretario. El artículo 9.1.h) de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación del propietario de notificar al secretario de la comunidad «por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción» un domicilio a efectos de comunicaciones; y el apartado i) añade la obligación de comunicar al secretario «por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción» el cambio de titularidad de la vivienda o local. No es formalista en la forma o contenido, pero sí en la fehaciencia de la recepción. La Ley de Propiedad Horizontal es formalista cuando quiere serlo (comunicar cambios de titularidad, señalar domicilio, convocatoria de la junta, orden del día, notificación del acta), y exonera de formalismos cuando considera que no proceden. La finalidad de la junta es que asistan quienes tienen derecho a concurrir, puedan deliberar y votar en los asuntos que afectan a la comunidad ( artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal) , lo pretendido es que los comuneros puedan expresar su voluntad y adoptar acuerdos en los asuntos «de interés general para la comunidad», evitando excesos formalistas que pudieran dificultar la participación de los cotitulares.

La Ley de Propiedad Horizontal sigue el principio «un propietario, un voto», es decir, cada titular, con independencia de si lo es de uno o varios espacios privativos, solo vota una vez (otra cosa es el valor de su voto a la hora de computar porcentajes de participación). Y a la inversa: por cada vivienda o local solo uno podrá asistir, hablar y votar una vez, aunque sean múltiples los propietarios de esa vivienda o local. En este segundo supuesto, la Ley de Propiedad Horizontal no autoriza a que todos los copropietarios de un espacio privativo asistan a la junta, ni que puedan intervenir todos con derecho a voz y voto diferenciado. De ahí la exigencia de la norma comentada en cuanto al nombramiento de un representante de esa pluralidad de titulares.

La falta de exigencia legal de requisitos en el nombramiento y comunicación conlleva que, trasladada al secretario la titularidad de la vivienda o local en proindiviso, como así manifestó en el plenario, la mera presencia en la junta de propietarios de uno de los cotitulares reconocido es suficiente para tener por hecho el nombramiento para esa junta. No es necesario que presente ningún tipo de representación formal de los demás cotitulares del espacio privativo al que representa. La Ley de Propiedad Horizontal no exige ningún formalismo. Ni siquiera una delegación por escrito, a diferencia del párrafo primero. Frente a terceros, el cotitular representa a la comunidad ( artículos 394 y 448 del Código Civil) , sin perjuicio de las relaciones internas entre ellos.

Por todo lo razonado, la impugnación habrá de desestimarse.

SEXTO:En lo atinente a las costas de la instancia, existían dudas de derecho sobre la interpretación del precepto( art 17,12 LPH) , que han sido resueltas por la STS nº 1232/2024(pleno), por lo que no serán de imposición a la actora. Al estimarse el recurso interpuesto por la demandada , no procede condenar a la apelante al pago de las costas causadas en esta alzada , con la correspondiente devolución del depósito constituido para recurrir.

Al desestimar la impugnación presentada por la actora , y no existir dudas de hecho o de derecho, le serán de imposición las costas de la alzada, con la pérdida del depósito formalizado para recurrir.

Vistos los artículos citados, así como los demás de general y pertinente aplicación, y por todo lo que antecede,