Sentencia Civil 265/2025 Audiencia Provincial de Guadalajara Civil-penal Única, Rec. 407/2024 de 23 de septiembre del 2025

PRIMERO. Resumen de antecedentes.

La Comunidad de Propietarios DIRECCION000" ejercita acción directa del art. 76 de la Ley del Contrato de Seguro contra MAPFRE, reclamando indemnización por actuación negligente de quienes fueran administradores de la Comunidad cuando se tomó la decisión de contratar como conserje autónomo a quien había desempeñado tales funciones como empleado de una mercantil hasta ese momento, en fecha 1 de junio de 2008, cuando se prorrogó ese contrato y se redactó uno nuevo, y cuando se despidió al conserje; la indemnización reclamada corresponde a las cuotas de Seguridad Social que la Comunidad hubo de pagar en virtud de Acta de Infracción, junto la sanción por cotizaciones no abonadas, así como la indemnización impuesta por despido improcedente.

La sentencia de instancia, tras considerar que la actuación de los administradores Dña. Noemi y D. Alejo no fue reprochable, porque la decisión de contratar al conserje -y de despedirlo- la tomó la Comunidad de Propietarios, y porque el asesoramiento jurídico no está incluido en el catálogo de funciones del administrador contenido en el art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, torna a estimar que en este caso la aseguradora demandada asumió la cobertura por incumplimiento del administrador, si bien limita la cuantía de la indemnización, acogiendo la tesis de la demandada, restando de la misma el importe correspondiente a las cuotas de seguridad social, y la indemnización por despido, para concluir estimando parcialmente la demanda, sin imponer a la demandada los intereses del art. 20 LCS, y sin pronunciamiento sobre las costas del proceso.

Contra esta sentencia se alza la actora, alegando los siguientes motivos: infracción de ley, respecto del alcance de los arts. 1101 CC y 20 LPH, así como de la normativa sectorial de Administradores de Fincas; infracción de ley y error en la valoración de la prueba respecto de la negligencia cometida por Dña. Noemi (primera administradora) y por D. Alejo (segundo administrador); infracción de ley y error en la valoración de la prueba respecto de la responsabilidad civil contractual y la cuantificación de la indemnización; infracción de ley respecto de los arts. 1108 CC, 20.6, y 20.8 LCS. La parte contraria se opone al recurso e interesa la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO. Infracción de ley respecto de la responsabilidad del administrador de fincas.

La sentencia contiene en su Fundamento de Derecho Tercero un análisis concienzudo de la doctrina y jurisprudencia relativas a la acción directa y el seguro de responsabilidad civil, cuestiones respecto de las cuales nada tiene que decir el recurrente; en el Fundamento Sexto analiza el ámbito del art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, señalando que el asesoramiento jurídico no puede considerarse contenido en las obligaciones del administrador de fincas, salvo pacto expreso, excluyendo inicialmente la responsabilidad de los dos administradores.

En el primer motivo de recurso se cuestiona el análisis que realiza el juzgador de instancia sobre el alcance de las obligaciones del administrador de fincas, y, por extensión, su responsabilidad. La apelante considera que el catálogo de funciones contenido en el art. 20 LPH, ley que denomina "vetusta", es abierto, no cerrado, y que del mismo no debe realizarse una lectura "liviana y literal", sino que debe integrarse con lo dispuesto en el art. 27 de los Estatutos Generales de Administradores de Fincas, art. 1 del Código Deontológico, y art. 3.1 del Código Deontológico Europeo para profesionales inmobiliarios.

Esta Sala se ha pronunciado anteriormente sobre la cuestión genérica de la responsabilidad del Administrador de Fincas, en la sentencia 396/2023, de 16 de noviembre, expresamente referida en el recurso, en la cual se reproducen los razonamientos de la sentencia nº 105/2023, de 22 de marzo, señalando que:

"En dicha resolución partíamos de la naturaleza de la relación contractual entre la Comunidad de Propietarios y la administradora de fincas recurrente, "que es mayoritariamente catalogada como la de un mandato, de tal forma que el administrador desempeña sus funciones de gestión y asesoramiento ( art. 20 LPH ) en interés de la Comunidad, y no de los propietarios singularmente considerados. Es un colaborador activo de la comunidad de propietarios, de cuyos órganos de gobierno forma parte ( art. 13 LPH ), al que, en atención a sus especiales conocimientos y formación, se le atribuyen distintas competencias funciones concretas de gestión y gobierno de la Comunidad de Propietarios, entendiéndose dicha relación como un mandato sui generis, donde es fundamental el carácter "intuitu personae", donde prima la confianza que inspiran las cualidades de la persona con la que se contrata. Para esta jurisprudencia, surge como consecuencia directa de su condición de profesional cualificado, el deber de ejecutar sus competencias y cumplir sus obligaciones con una específica prudencia, diligencia y atención, y si faltare en su gestión el cumplimiento de estas obligaciones y actuación conforme a los deberes de previsibilidad y evitabilidad del daño en los intereses de la Comunidad, nace la responsabilidad civil y profesional del Administrador de fincas.

Como ya dijo la STS 24 de octubre de 2003 que sienta "la posible responsabilidad civil del Administrador no deriva de una obligación de resultado, sino de un deber de ordenada gestión, de una correcta llevanza de la contabilidad comunitaria, y de la adopción de las debidas cautelas en el ejercicio de sus funciones y de la debida diligencia para evitar cualquier daño a la Comunidad (...) "determinándose que la relación contractual que liga al Administrador, con la Comunidad de Propietarios, es la propia de un mandato "sui generis" de los arts. 1709 y ss. CC , su deber primario deberá consistir en llevar a cabo la gestión encomendada, esto es, prestar los servicios o realizar las operaciones que se le han encargado; ahora bien, si se produce, por su partes, algún tipo de infracción en el acometimiento de sus obligaciones por cumplimiento defectuoso o incorrecto, se puede hablar de una responsabilidad dimanante de una actuación inadecuada e impropia en orden a la ejecución de lo encomendado, lo que haría merecedor al agente del reproche culpabilístico que del mismo se deriva, generándose una responsabilidad por daños, emanada de la probada existencia y realidad de unos determinados perjuicios..." ()."

El art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal enumera una serie atribuciones que son competencia del administrador, todo ello bajo el entendimiento de que no se trata de una relación numerus clausus, por lo que las obligaciones que le pueden resultar exigibles no quedan limitadas a las estrictamente recogidas en dicho listado, lo cual es tanto más cierto cuando la labor de administración es ejercida por profesionales. Respecto a la responsabilidad del administrador, hacemos nuestros los argumentos expuestos en la SAP Valencia, sección 11, n. 508/2019, de 13 de noviembre de 2019 ( ROJ: SAP V 5665/2019 - ECLI:ES:APV:2019:5665 ), según la cual, "hallándonos en el ámbito de la responsabilidad civil contractual de un administrador de fincas en el ejercicio de sus labores profesionales, se ha de significar, por su analogia con otros profesionales ,que son premisas juridicas a tener en cuenta ,las siguientes:

1./ Que la relación contractual entre administrador y comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal constituye un contrato de gestión que toma elementos tanto del arrendamiento de servicios como del mandato.

2./ Que el cumplimiento de las obligaciones nacidas de ese contrato debe ajustarse a la diligencia media razonablemente exigible según su naturaleza y circunstancias.

3./ Que la responsabilidad civil profesional del administrador exige, en primer término, el incumplimiento de sus deberes profesionales, que han de ceñirse al respeto de la "Lex artis" (reglas del oficio), que comprende las reglas técnicas de la administración comúnmente admitidas y adaptadas a las particulares circunstancias del caso.

4./ Que si bien la jurisprudencia no ha formulado con pretensiones de exhaustividad una enumeración de los deberes que comprende el ejercicio de la profesión de administrador, si se pueden perfilar algunos aspectos que ha de observar el ejercicio de esa función, cuales son entre otros: cumplir con los deberes deontológicos de lealtad y honestidad en el desempeño del encargo; cumplir con el máximo celo y diligencia la misión que le haya sido encomendada; atenerse a las exigencias técnicas, deontológicas, éticas o morales adecuadas para la ejecución de las decisiones de cada asunto; realizar diligentemente las actividades que imponga la ejecución de los acuerdos; actuar con la diligencia debida, que no es la normal u ordinaria, comprensiva de las prevenciones que imponga la mediana diligencia de un buen padre de familia para evitar la producción de un daño ( art. 1104 C.C .), sino la más exquisita que imponen los particulares cánones del Estatuto por el que se rige su función; y responder civilmente frente a sus clientes de los daños y perjuicios que les causaren cuando en el ejercicio de su profesión infrinjan los deberes antes dichos, se excedan de los límites contractuales, no cumplan los mínimos exigibles, o actúen con dolo o negligencia.

5./ Que, en segundo término, la responsabilidad civil profesional del administrador exige que se haya producido un daño efectivo en el cliente, es decir en la Comunidad de propietarios.

(...)

11./ Que, en tercer lugar, se exige, para que nazca la responsabilidad profesional del administrador, que exista un nexo de causalidad entre el incumplimiento de los deberes profesionales y el daño producido, de forma que éste sea objetivamente imputable al administrador.

12./ Que para valorar ese juicio de imputabilidad hay que tener en cuenta que el deber de gestión, administración y ejecución de acuerdos no implica una obligación de resultado, sino una obligación de medios, en el sentido de que no comporta, como regla general, la obligación de lograr una estimación o una resolución favorable a las pretensiones deducidas o a la oposición formulada contra las esgrimidas por la parte contraria, pues esto dependerá, entre otros factores, de haberse logrado la convicción del juzgador.

13./ Que se excluye que pueda apreciarse la existencia de una relación causal, en su vertiente jurídica de imputabilidad objetiva entre la conducta del administrador y el resultado dañoso, en aquellos casos en que el resultado desfavorable para las pretensiones del presunto dañado por la negligencia de su administrador debe entenderse como razonablemente aceptable en el marco jurídico en que se produjo la presunta actuación negligente de aquel.

14./ Que sí será imputable, sin embargo, responsabilidad profesional al administrador cuando el daño que se denuncia se deba a una omisión objetiva y cierta de quien ha ejercido profesionalmente la administración, gestión y defensa de los intereses del perjudicado (...)"

En consecuencia, el grado de responsabilidad que asume un administrador también dependerá de su propia condición, no siendo equiparables el propietario que hace las veces de administrador y la persona que ejerce el cargo profesionalmente, a quien se presume una formación y unos conocimientos específicos en las materias de interés en la vida de la comunidad, entre las cuales se encuentra, sin duda, la contratación de personal para servicios de conserjería, limpieza, seguridad, y similares, y, por extensión, los términos en los que deben desplegarse esos contratos para cumplir con la legalidad vigente. En este sentido, y con independencia de lo que se dirá después respecto al caso concreto, no es posible excluir con carácter genérico el asesoramiento jurídico y/o laboral del elenco de atribuciones de un administrador de fincas.

TERCERO. Infracción de ley y error en la valoración de la prueba respecto de la negligencia de los administradores.

La sentencia excluye inicialmente la responsabilidad de los administradores Dña. Noemi y D. Alejo porque la decisión de contratar al conserje fue adoptada por la Junta de Propietarios de 17 de marzo de 2008 con el voto en contra de varios propietarios representados por Dña. Noemi, quien, según entiende el juzgador, no tenía la obligación de prestar asesoramiento jurídico, y porque, en el caso de D. Alejo, se limitó a dar continuidad a la situación ya existente, y no consta que tomara la decisión de resolver el contrato con el conserje por su sola voluntad.

En este punto también discrepamos de la decisión adoptada en la instancia. Ciertamente la decisión de contratar al conserje que hasta ese momento había prestado sus servicios a través de una empresa fue tomada por la Junta de Propietarios, como no podía ser de otra forma; sin embargo, los propietarios integrantes de la misma se guiaron por el asesoramiento prestado por Dña. Noemi, por ser esta una de sus funciones. La administradora colegiada, dedicada profesionalmente a esta actividad, tenía la obligación de facilitar la información necesaria para que el contrato pretendido por la Comunidad tuviera carácter mercantil y no laboral, porque eso era precisamente lo que la Comunidad quería para ahorrar costes. En la Junta General Extraordinaria de 16 de enero de 2008 (ac. 8), actuando Dña. Noemi como administradora y secretaria, se decidió estudiar las opciones presentadas por ella para la modificación del servicio de conserjería, y en la Junta de 17 de marzo de 2008, tras repartir entre los asistentes un "esquema reducido" para ver mejor las opciones, se decidió contratar al conserje "en iguales condiciones que la empresa", fijándose un salario concreto, indicando además la diferencia positiva que ello supondría respecto del salario abonado al conserje bajo la vinculación con la empresa. Dado que Dña. Noemi actuaba no sólo como administradora sino como secretaria de la Junta y redactora del acta, y que no hizo constar nada que sugiera otra cosa, hemos de suponer que fue ella quien presentó las distintas opciones. Por otro lado, fue Dña. Noemi quien firmó el contrato (ac. 10) en representación de la Comunidad. Como administradora colegiada, no parece admisible que desconociera las implicaciones de los términos en los que se redactó el contrato de conserjería.

Respecto a D. Alejo, que asumió el cargo de administrador desde 2009, y que, según la propia actora, era abogado en ejercicio, entendemos que asume la misma responsabilidad, por más que "heredase" una situación de hecho, toda vez que pudo y debió revisar los contratos vigentes de la Comunidad cuando se hizo cargo de la administración; por otro lado, no se limitó a dar continuidad a la situación, sino que durante el desempeño de sus funciones se renovó el contrato de conserjería hasta en dos ocasiones.

A esta misma conclusión llega, de hecho, la aseguradora demandada cuando, tras la liquidación de cuotas y la sanción impuesta por la Seguridad Social a la Comunidad de Propietarios, D. Alejo tramitó el correspondiente siniestro por negligencia. En esa ocasión, a diferencia de lo que hace al contestar a la demanda, MAPFRE reconoce la responsabilidad desde la entrada en vigor del contrato de 11 de julio de 2011 hasta la fecha del despido, por mail de 30 de septiembre de 2015 (ac. 22), entendiendo como daño acreditado el recargo y la sanción, suma sobre la que aplica un 75%, y ofreciendo 8.753,73 euros, que la Comunidad rechaza. Este correo electrónico es lo que provoca un giro en la sentencia examinada, según la cual "el citado documento transmite una verdadera y auténtica asunción de la cobertura por incumplimiento del administrador, que no puede desconocerse en virtud de la doctrina de los propios actos". Dado que la póliza de seguro de responsabilidad civil de la demandada daba cobertura a ambos administradores, la asunción de responsabilidad, que indiscutiblemente existió en su momento y no puede negarse ni desconocerse, debe ampliarse al período de ejercicio de funciones de administración por parte de Dña. Noemi, abarcando, por tanto, todo el período de contratación del conserje.

Sí compartimos el criterio de instancia, sin embargo, en cuanto al despido del trabajador, puesto que no se ha acreditado que el administrador interviniera asesorando a la Junta en ningún sentido sobre esta cuestión.

CUARTO. Infracción de ley y error en la valoración de la prueba respecto a la cuantificación de la indemnización.

En este punto, y tras asumir que la aseguradora aceptó la cobertura del siniestro, la sentencia acoge el argumento de la aseguradora y excluye de la indemnización el importe de la liquidación por cuotas a la Seguridad Social no abonadas, porque esa cantidad tendría que haber sido ingresada por la Comunidad en caso de haber contratado al conserje con un contrato laboral. El mismo argumento aplica respecto de la indemnización por despido, puesto que éste no era una consecuencia ineludible de la actuación inspectora.

Estimamos que el criterio del juzgador de instancia es acertado, y se ajusta a la doctrina jurisprudencial sobre negligencia en el cumplimiento de la "lex artis" y el daño indemnizable. Aunque con relación a un supuesto de negligencia de asesor fiscal, la SAP Cádiz, Sección 2, n. 222/2025, de 27 de mayo, ha señalado que "el asesor fiscal será responsable por su negligencia o impericia de las sanciones que deba abonar el cliente y no, como regla general, de la cuota tributaria pues la misma no tiene la consideración de daño indemnizable en cuanto constituye una obligación legal impuesta al sujeto pasivo de la tributación. En este sentido se han pronunciado, entre otras, las sentencias de 24 de marzo de 2010 de la Sec. 19ª de la AP de Barcelona ( ROJ: SAP B 4137/2010 ), de 23 de diciembre de 2014 de la Sec. 4 º de la AP de Barcelona (ROJ: SAP B 14603/20149) y de 21 de julio de 2016 de la Sec. 3ª de la AP de Badajoz ( ROJ: SAP BA 630/2016 ) y la AP de Huelva en sentencia de 3/05/2019 , entre otras".Por el mismo principio debe excluirse el importe de las cuotas de cotización del trabajador de la suma indemnizable, puesto que, de haberse mantenido al trabajador con el contrato anterior, y siendo ésta la única opción alternativa que se planteaba la Comunidad, tendría que haber destinado esa cantidad al pago de cotizaciones, por lo que no se puede hablar de un daño indemnizable como tal. Sí lo es el recargo de 11.045 euros, y la sanción de 626 euros, a cuya suma se ha de restar la franquicia de la póliza, de 500 euros, como acertadamente hace la sentencia de instancia.

QUINTO. Infracción de ley en relación con los intereses moratorios.

La sentencia de instancia excluye la aplicación de los intereses moratorios del art. 20 LCS, por existir causa justificada, al amparo del número 8 de dicha norma. Dicha causa justificada es, dice, "las dudas que suscita el reconocimiento de la responsabilidad profesional de los administradores de la comunidad y el concreto alcance de la cobertura de la aseguradora respecto de la reclamación económica incluida en la demanda".

Examinaremos en primer lugar la doctrina jurisprudencial relativa a la posible exoneración del pago de los intereses establecida en el punto 8 del art. 20 LCS. La SAP Barcelona, Sección 17, n. 401/2024, de 30 de mayo de 2024, recoge los términos en los que la STS 588/2021, de 6 de septiembre de 2021, resume la doctrina emanada en la materia:

"En la sentencia 96/2021, de 23 de febrero hemos dicho sobre los intereses del art. 20 LCS y la causa justificada para no imponerlos, lo siguiente:

"Es reiterada jurisprudencia de la sala la que viene proclamando sin fisuras que los intereses del art. 20 de la LCS ostentan un carácter marcadamente sancionador, imponiéndose una interpretación restrictiva de las causas justificadas de exoneración del deber de indemnizar, al efecto de impedir que se utilice el proceso como excusa para dificultar o retrasar el pago a los perjudicados ( sentencias 743/2012, de 4 de diciembre ; 206/2016, de 5 de abril ; 514/2016, de 21 de julio ; 456/2016, de 5 de julio ; 36/2017, de 20 de enero ; 73/2017, de 8 de febrero ; 26/2018, de 18 de enero ; 56/2019, de 25 de enero ; 556/2019, de 22 de octubre ; 419/2020, de 13 de julio y 503/2020, de 5 de octubre ).

"En congruencia con ello, se ha proclamado que sólo concurre la causa justificada del art. 20.8 de la LCS , en los específicos supuestos en que se hace necesario acudir al proceso para resolver una situación de incertidumbre o duda racional en torno al nacimiento de la obligación de indemnizar; esto es, cuando la resolución judicial deviene imprescindible para despejar las dudas existentes en torno a la realidad del siniestro o su cobertura ( sentencias 252/2018, de 10 de octubre ; 56/2019, de 25 de enero , 556/2019, de 22 de octubre ; 570/2019, de 4 de noviembre , 47/2020, de 22 de enero y 419/2020, de 13 de julio , entre otras muchas).

"Ahora bien, como es natural, la mera circunstancia de judicializarse la reclamación, ante la negativa de la aseguradora de hacerse cargo del siniestro, no puede dejar sin efecto la aplicación del art. 20 de la LCS , pues en tal caso su juego normativo quedaría desvirtuado y su aplicación subordinada a la oposición de las compañías de seguro. Es decir, la judicialización, excluyente de la mora, habrá de hallarse fundada en razones convincentes que avalen la reticencia de la compañía a liquidar puntualmente el siniestro; dado que no ha de ofrecer duda que acudir al proceso no permite presumir la racionalidad de la oposición a indemnizar, puesto que no se da un enlace preciso y directo, conforme a las directrices de la lógica, entre ambos comportamientos con trascendencia jurídica ( sentencia 503/2020, de 5 de octubre ).

"En definitiva, como señala la sentencia del Tribunal Supremo 317/2018, de 30 de mayo , citada por la más reciente 419/2020, de 13 de julio : "[...] solamente cuando la intervención judicial sea necesaria para fijar el derecho a la indemnización y razonable la oposición de la compañía, ante la situación de incertidumbre concurrente, podrá nacer la causa justificada a la que se refiere el art. 20.8 LCS ". De esta manera, se expresan igualmente las recientes sentencias 56/2019, de 25 de enero ; 556/2019, de 22 de octubre ; 116/2020, de 19 de febrero o 503/2020, de 5 de octubre ".

La resolución de la Audiencia de Barcelona señala que, a la vista de esta doctrina, el retraso en el abono de la indemnización sólo está justificado cuando existen dudas sobre la propia realidad del siniestro o sobre la cobertura del seguro, pero no cuando la incertidumbre se refiere a la cuantía de la indemnización, recogiendo así la doctrina emanada de la STS de 12 de julio de 2010. Y este criterio nos lleva a estimar este último motivo de recurso. La demandada, como se ha dicho, no albergaba dudas sobre la cobertura del siniestro, y así lo reconoció en el correo electrónico de 30 de septiembre de 2015, en el que expresamente se dice, subrayado, "que se ha admitido cobertura por el error en el asesoramiento a la Comunidad de Propietarios es obvio"; sin embargo, ni siquiera procedió a consignar el importe indemnizatorio que ofreció y que fue rechazado por la Comunidad. Las dudas que pudieran existir sobre la cuantía de la indemnización no justifican el retraso en el abono a los efectos del devengo de intereses moratorios, que habrán de calcularse, conforme a los términos del art. 20 LCS, desde el primer parte de siniestro, de fecha 4 de diciembre de 2014 (ac. 20).

SEXTO. Resumen.

En resumen, procede la estimación parcial del recurso, en lo relativo al análisis realizado por la sentencia de instancia sobre el régimen general de responsabilidad de los administradores de comunidad de propietarios, y respecto de la negligencia cometida por los administradores de la Comunidad demandante en particular; esta estimación parcial no tendrá reflejo en el Fallo, toda vez que el suplico de la demanda no incluía una petición declarativa expresa sobre este particular. Se confirma la estimación parcial de la demanda por el importe de 11.171 euros, acordando que dicha cantidad sea incrementada con los intereses moratorios del art. 20 LCS devengados desde el 4 de diciembre de 2014.

SÉPTIMO. Costas.

De conformidad con lo establecido en los arts. 394 y 398 LEC, siendo parcialmente estimada la demanda, y parcialmente estimado el recurso, no procede realizar expreso pronunciamiento sobre las costas de instancia ni de alzada.

Vistos los artículos citados, y demás de general y pertinente aplicación,