Sentencia Civil 21/2025 Audiencia Provincial de La Rioja Civil-penal Única, Rec. 13/2024 de 24 de enero del 2025

PRIMERO.- Antecedentes de interés.

Se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, DÑA. Olga, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Logroño de 8 de noviembre de 2023, en la que se desestimó la demanda interpuesta por dicha parte contra LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE LOGROÑO.

En dicha demanda se impugnaba la junta celebrada el día 28 de abril de 2022, al no concurrir los requisitos legales para su validez, dado que no estuvo presidida por la presidenta de la comunidad, ni por el presidente. Subsidiariamente se solicitaba la declaración de nulidad del acuerdo en el que se imputaba a la demandante el coste del contador, vulnerando anteriores acuerdos de la comunidad de propietarios y el acuerdo de cambio de cuotas y reparto de gastos, al no ser un punto incluido en el orden del día y en todo caso por no ajustarse a la ley y a los acuerdos previos y por no reunir el quorum necesario de la unanimidad.

La parte demandada se opuso alegando la falta de legitimación activa, que la junta no es nula por no estar presente la presidenta de la comunidad ni el presidente, que sí estaban previstas en el orden del día los acuerdos tomado, que diversos propietarios se habían hecho cargo del coste de sustitución del contador de agua y que la modificación de pago de los gastos generales por las cuotas de participación se había acordado en la junta de 15 de noviembre de 2021, que no fue impugnada

La sentencia desestimó la demanda acogiendo en esencia los mismos motivos que alegó la parte demandada.

La parte demandante impugna la sentencia insistiendo en la nulidad de la junta al no estar presidida por la Presidenta, ni por el vicepresidente, ni por otro propietario que los sustituyera. Como segundo motivo sostiene que el acuerdo relativo a la sustitución del contador a cargo de la demandante no estaba previsto en el orden del día y, además, resulta discriminatorio respecto de otros propietarios que si fue costeada la sustitución por la Comunidad de Propietarios. Y, por último, insiste que la modificación en el pago de los gastos generales se hizo en la junta de 28 de abril de 2022.

SEGUNDO.- Funciones del presidente de la comunidad de propietarios. Presidencia en la celebración de la junta de propietarios.

El artículo 13.3 de la LPH establece que el presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten. Y de acuerdo con el apartado 4 el vicepresidente sustituye al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad. Nada establece la Ley sobre la ausencia de ambos. Dicho artículo no dice que las juntas del propietario sean presididas por el presidente o ante su ausencia por el vicepresidente, ni tampoco que ante la ausencia de ambos sean sustituidos por un propietario o por el administrador.

El artículo 16.2 establece que la convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, pero nada dice sobre quién debe presidirla.

Lógicamente, el presidente o ante su ausencia el vicepresidente es el que debe presidir la junta, pero la Ley no exige que lo haga ni que sea obligatoria la asistencia de tales órganos, por lo que se genera la duda de que ocurriría si ni uno ni el otro acuden a la junta. La Ley solo regula el supuesto de que en primera convocatoria no asistan la mayoría de propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, en cuyo caso se procederá a una segunda convocatoria, sin necesidad de tales quorum.

Entendemos que, aunque lo normal sería que uno de los dos cargos comparezca para presidir la junta, su incomparecencia no puede suponer que la junta no pueda celebrarse y, en el caso de que se celebre sin su presencia, sea nula. La función del presidente en la junta es una pura función formal y de orden de los debates, sin que tenga otras especiales competencias en el desarrollo de la misma. Los propietarios son plenamente soberanos para decidir sobre todos los puntos del orden del día, sin que en ningún momento puedan estar condicionados por lo que pueda decidir el presidente, vicepresidente, administrador o secretario. Lo relevante es que los acuerdos se adopten cumpliendo con los requisitos legales, tanto respecto, a que sólo pueden debatirse y adoptarse acuerdos respecto de los puntos del día, como cumplir con las mayorías establecidas en la Ley y, evidentemente, ajustarse a los principios que rigen la propiedad horizontal. Si todo ello se cumple, no existe ninguna razón jurídica, ni legal para declarar nulos los acuerdos adoptados de forma soberana por los propietarios que acudieron a la junta convocada y celebradas con los requisitos legales.

Cierto es que el artículo 19.3 indica que el acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes, presuponiendo el legislador que han comparecido ambos cargos, como será lo normal. Pero, como se ha razonado, no puede por el hecho de que no lo hayan hecho declarar la nulidad de toda la junta y de unos acuerdos tomados de acuerdo con la legalidad. Podría discutirse que, si el presidente no comparece no puede dar el visto bueno, pero nuevamente sería una discusión irrelevante, pues el acta es un mero documento que no puede condicionar los acuerdos de la junta, si su contenido no se discute. Distinto sería si por la ausencia de tales cargos existieran dudas sobre la realidad de lo acordado, pero ello no se ha cuestionado.

TERCERO.- Sobre el acuerdo relativo al contador de agua

Se insiste en la nulidad del acuerdo en el que se acordó imputar el gasto de 115,63 euros por el cambio de contador a los propietarios de la vivienda NUM000.

Se alega en primer lugar que tal acuerdo no estaba en el orden del día. Tal alegación es nueva y no fue alegada al ser interpuesta la demanda. A parte de ello, no es cierto que no estuviera en el orden del día. Tal cuestión estaba incluida en las cuentas del ejercicio presentada por el administrador, al incluir como gasto el cambio de contador ACS NUM000. Obviamente, la junta de propietarios es la competente para decidir si acepta como gastos de la comunidad un determinado gasto que considera que debe asumirlo un propietario. Que fue lo que hizo la junta al estimar que el cambio de contador es un gasto que debe asumir cada propietario, según se desprende de la discusión que hubo en la celebración de la junta.

Como segunda alegación para entender que no debe asumir tal gasto por considerar que supone un perjuicio y agravio comparativo con respecto de otros vecinos. Es decir, estaría alegando que la junta de propietarios ha actuado con abuso de derecho y en contra de acuerdos anteriores, en perjuicio de uno de los propietarios.

La sentencia del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 2012 declara que:

La doctrina del abuso de derecho, tal y como declara la sentencia de esta Sala de 1 de febrero de 2006 (RC núm. 1820/2000 ), se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciada, como recuerda la Sentencia de 18 de mayo de 2005 , con apoyo en reiterada doctrina jurisprudencial, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho, exigiendo su apreciación una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo). En materia de propiedad horizontal, constituye doctrina de esta Sala que "el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma" ( SSTS 12 y 13 de diciembre 2011 , 9 de eneroy 18 de julio 2012 ).

Reproduciendo lo que dice la sentencia del TS de 24 de enero de 2024:

En la sentencia 10/2022, de 12 de enero dijimos :

"La doctrina del abuso de Derecho, en palabras de la sentencia de 1 de febrero de 2006 (RC n.º 1820/2000 ), se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciado, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho ( sentencias de 8 de julio de 198 , 12 de noviembre de 1988 , 11 de mayo de 1991 y 25 de septiembre de 1996 ). Su apreciación exige, en palabras de la sentencia de 18 de julio de 2000 , una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo).

"[E]n materia de propiedad horizontal, la sentencia de 16 de julio de 2009 (RC nº. 2204/2004 ) ha entendido que el abuso de derecho, referido en el artículo 18.1 c) de la Ley, consiste en la utilización de la norma por la comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes. En definitiva, la actuación calificada como abusiva no puede entenderse fundada en una justa causa y su finalidad no será legítima".

En la sentencia 318/2016, de 13 de mayo , con cita de la de 16 de julio de 2009 , declaramos:

""Es cierto que las reglas para la aprobación de acuerdos comunitarios han de ser objeto de una interpretación adecuada a la realidad social actual, como autoriza el artículo 3 del Código Civil , para evitar supuestos de abuso notorio del derecho, que impidan lograr la más ordenada convivencia de los cotitulares y preservar la paz vecinal ( SSTS 13 de marzo de 200 ; 19 de diciembre de 2008 ). Ahora bien, son circunstancias que configuran el abuso de derecho, las subjetivas, de intención de perjudicar o de falta de interés serio y legítimo, y las objetivas, de exceso o anormalidad en el ejercicio de un derecho y producción de un perjuicio injustificado ( SSTS 8 de mayo y 28 de noviembre de 2008 ), y es plenamente legítimo y serio y en ningún modo excesivo o anormal, el interés de los comuneros disidentes de que no se alteren los elementos comunes en beneficio exclusivo de uno de ellos, a partir de un acuerdo de cuya adopción es responsable la comunidad demandada, haciendo uso del derecho que le concede la normativa de la propiedad horizontal para impedirlo".".

Y en la sentencia 423/2011, de 20 de junio , manifestamos en la misma línea:

"Son circunstancias que configuran el abuso de derecho, las subjetivas, de intención de perjudicar o de falta de interés serio y legítimo, y las objetivas, de exceso o anormalidad en el ejercicio de un derecho y producción de un perjuicio injustificado ( STS 8 de mayo de 2008 ), y es plenamente legítimo y serio y en ningún modo excesivo o anormal, el interés de la comunidad de que no se alteren los elementos comunes en beneficio exclusivo de uno de los comuneros, haciendo uso del derecho que le concede la normativa de la propiedad horizontal para impedirlo. De lo contrario, se vería abocada a soportar no solo una modificación de sus elementos comunes, sino la servidumbre originada a su amparo.".

Con relación a la prohibición de ir contra los propios actos la sentencia del TS 760/2013, de 3 de diciembre, es muy clarificadora y sintetizadora, a saber:

"La doctrina que se invoca constituye un principio general de derecho que veda ir contra los propios actos (nemo potest contra propium actum venire) como límite al ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad: así se expresan las sentencias de 9 mayo 2000 y 21 mayo 2001 . Se refiere a actos idóneos para revelar una vinculación jurídica, dice la sentencia de 22 octubre 2002 , la cual reitera lo que había dicho la de 25 octubre 2000 en el sentido de que tiene su fundamento en la buena fe y en la protección de la confianza que la conducta produce; confianza que también destacan las sentencias del 16 febrero 2005 y 16 enero 2006 así como que es doctrina asentada en el principio de la buena fe; fundamento en el que insiste la sentencia de 17 octubre 2006 . Lo que reiteran sentencias posteriores, como las de 2 octubre de 2007 , 31 octubre 2007 , 19 enero 2010 y 1 de julio de 2011 ; esta última destaca, además de reiterar todo lo anterior, que implica una vinculación jurídica, debe ser muy segura y ciertamente cautelosa".

Traída a colación tal jurisprudencia, sería abusivo el acuerdo si se ha adoptado con abuso de derecho, es decir, con la intención de perjudicar a la demandante o en contra de actos anteriores en los que de forma clara se ha adoptado que el cambio de contadores de agua los asumiría la comunidad de propietarios.

Antes de adoptar el acuerdo se discutió la cuestión y se indica como así recoge el acta que varios propietarios manifiestan que sus contadores los han cambiado, cuando ha correspondido, asumiendo el coste de forma particular. A modo general se aclara que los contadores son considerados elementos privativos, porque todo lo que esté a continuación de la lleva de corte de suministro de agua de cada vivienda es privativo, por lo que el cambio de los mismos en caso de que s detecte un mal funcionamiento de alguno de ellos, y el coste para su reparación y/o sustitución, debería asumirlo el propietario de la vivienda.".Es decir, varios propietarios dicen que los contadores los han sustituido y pagado ellos y que es un elemento privativo.

La demandante y recurrente no discute que sea un elemento privativo, por lo que, en principio difícilmente podría sustentarse que sea perjudicial para un propietario que tenga que asumir el coste de su sustitución.

En cuanto a si se ha adoptado en contra de acuerdo anteriores, debemos empezar diciendo que no fue la junta de propietarios la que decidió el cambio de contador, sino que fue la presidenta, la que lo hizo en nombre de la comunidad y ello no significa que la junta de propietarios tenga que aceptar lo decidido por el presidente o por el administrador, pues sus decisiones deben ser ratificadas por la junta, sobre todo, cuando tales decisiones generan un gasto para todos, que pueden rechazarlo al momento de aprobación de las cuentas presentadas, como así hicieron. Por ello, lo relevante es valorar si en acuerdos anteriores y de una forma clara y reiterada han aceptado que el gasto de cambio de contador sea asumido por la comunidad. La recurrente cita dos casos (2009 y 2015) en los que la comunidad ha aceptado asumir el coste del cambio de contador. Hay que tener en cuenta que esa asunción se hizo en la aprobación de las cuentas, es decir, no existe ningún acuerdo expreso en el que se discutiera que los cambios de contadores los pagara la comunidad. Simplemente nos encontramos con la aprobación de las cuentas en cuanto a los gastos realizados por la comunidad. Que se aprobaran las cuentas presentadas no puede equipararse a un acuerdo expreso sobre la discusión de si la comunidad debe asumir el coste de cambio de contadores. Por lo tanto, si como se discutió en la propia junta, varios propietarios manifestaron que sus contadores los han cambiado, cuando ha correspondido, asumiendo el coste de forma particular, y en el juicio, según recoge la sentencia y no se impugna, también declararon otros propietarios que han sido ellos los que los han cambiado, asumiendo su coste.

Por lo tanto, el acuerdo no es perjudicial para la demandante y recurrente, pues el contador es privativo, no existe ningún abuso de derecho por tal razón y, no existen actos concluyentes sobre la asunción por la comunidad de dichos actos, ni es un acuerdo discriminatorio de la recurrente pues, salvo dos propietarios, los demás han asumido el coste de su sustitución.

CUARTO.- Sobre el acuerdo de contribución a los gastos.

Se alega que se ha producido una errónea valoración de la prueba y vulneración de lo dispuesto en los artículos 16.2, 17.6 y 9.e. LPH.

El artículo 9.e) de la LPH establece que son obligaciones de cada propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

El acuerdo que se impugna no hace otra cosa que establecer que la contribución a los generales de acuerdo con la cuota de participación. No se establece en el título, ni en los estatutos una forma de contribución distinta. Con lo cual, difícilmente puede haberse producido infracción de dicho artículo.

Cierto es que en acuerdos de 1966 y 1967 se acordó determinados gastos comunes de portería, limpieza, electricidad se pagaran con igual contribución. Y también ratificado en junta de 24 de mayo de 2018. No consta que dicho acuerdo, aunque efectivamente era vinculante para la comunidad, supusiera una alteración del título constitutivo, con inscripción en el Registro de la Propiedad. Aunque como decimos fue vinculante, nada impide que la comunidad decida volver al sistema de contribuir de acuerdo con el coeficiente de participación de acuerdo con el título constitutivo, que, además, es lo normal y habitual.

El 15 de noviembre de 2021 se celebró junta de propietarios, que no fue impugnada en la que consta en el orden del día 6 los siguiente:

ASUNTOS INTERÉS COMUNITARIO:

a.- REVISIÓN Y ACLARACIÓN DE LAS CUOTAS COMUNIDAD PARA GASTOS, TANTO ORDINARIOS COMO EXTRAORDIANRIOS.

Se informa que según los datos que obran en Catastro, los porcentajes de participación de cada Propietario en el inmueble son los siguientes:

Y a continuación se hace el listado de los diversos pisos y locales con el coeficiente de participación.

Y continúa con que la participación de cada inmueble en los gastos ordinarios y/o extraordinarios de la Comunidad se hará en base al cuadrante precedente, ajustándose al 100% en aquellos grupos de los que no participen el 100% de los inmuebles.

Y acto seguido se realizan dos grupos, el primero de gastos generales y un segundo grupo de gastos generales de las viviendas, fijándose cual es el coeficiente de participación

A la vista de ello es claro que la Comunidad estaba volviendo a sistema de contribución por el coeficiente o cuota de participación.

Solamente los propietarios de los inmuebles NUM001 y NUM000 salvaron su voto, el resto votaron a favor. El acuerdo no fue impugnado. Por lo que es claro que se adoptó el acuerdo de contribuir a todos los gastos de conformidad con el coeficiente de participación establecido en el título constitutivo. No es cierto que solamente se aclarara la forma de contribuir, sino que se revisó la contribución.

En la junta de 28 de abril de 2022, que es la impugnada, se indica los siguiente:

Siguiendo lo recogido en el Acta de la Junta celebrada el pasado 15/11/2021, y junto con la convocatoria a esta junta se envió un cuadrante con el resultado individualizado de cada propietario de los periodos comprendidos entre el 01/03/2020 y 28/02/2022, que modificado el % asignado a los bajos 1 y 3, se resume como sigue...

A continuación, se establece la cantidad de cada piso o local sobre los gastos imputados a cada uno.

Cierto es que nuevamente se planteó la cuestión de la contribución, alegando algún propietario que con anterioridad ciertos gastos se pagaban a partes iguales. Existen propuestas y aclaraciones y finalmente se acuerda por mayoría aprobar la propuesta del administrador, es decir, la contribución en atención a la cuota de participación.

En realidad, no se hace más que mantener el acuerdo de 15 de noviembre de 2021. Aunque se volviera a plantear la cuestión por algún propietario de contribuir a determinados gastos a partes iguales, ello no fue aprobado. Con lo cual, no puede argumentarse que se han vulnerado los artículos citados. No fue en la junta de 28 de abril de 2022 donde se vota el cambio en el reparto de gastos, sino que fue en la junta de 15 de noviembre de 2021.

Tampoco puede compartirse que no estuviera en el orden del día, pues de acuerdo con la misma argumentación anterior, la discusión se encuentra íntimamente ligada a la aprobación de las cuentas presentadas por el administrador. Este presentó tanto las cuentas del ejercicio anterior (en realidad anualidades 2020 a 2022), como la aprobación del presupuesto para el ejercicio siguiente y lo hizo de conformidad con lo aprobado en la junta anterior, como expresamente se indica, y la junta de propietario lo que hace es aprobar ambas cuestiones. Mientras que en la junta de 2021 sí que se incluyó en el orden del día (6) "ASUNTOS DE INTERÉS COMUNITARIO: REVISIÓN Y ACLARACIÓN DE LAS CUOTAS COMUNIDAD PARA GASTOS, TANTO ORDINARIOS COMO EXTRAORDIANRIOS".Es decir, en la junta de 15 de noviembre de 2021 si se discutió el cambio en la forma de contribución al margen de la aprobación de las cuentas.

En consecuencia, el motivo del recurso se desestima.

QUINTO.- Costas de la apelación.

La desestimación del recurso presentado conlleva la imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente, de conformidad con lo previsto en el artículo 398 LEC.