Sentencia Civil 65/2026 Audiencia Provincial de Ávila Civil-penal Única, Rec. 337/2025 de 24 de febrero del 2026

PRIMERO.- Delimitación del recurso.

Por el entonces juzgado de primera instancia e instrucción nº 2 de Ávila se dictó sentencia de 8-9-2025 en su procedimiento ordinario de impugnación de acuerdos número 468/2024 que, desestimando la demanda, declaró no haber lugar a la misma, con imposición de costas a la parte demandante.

Recurre en apelación la parte demandante D. José , interesando que se revoque la sentencia de instancia y se se estime la demanda, con imposición de costas de ambas instancias a tal demandada.

Se argumenta por el recurrente que:

1º la sentencia desestima la demanda sin valorar todas las cuestiones objeto de debate, lo que no es correcto conforme el principio de exhaustividad y congruencia, y existe un vicio de incongruencia omisiva cuando se deja sin respuesta alguna de las cuestiones planteadas por las partes, con infracción de la tutela judicial efectiva, al omitirse respuesta a una pretensión y también al omitirse toda consideración sobre una alegación fundamental planteada que supone una sustancial modificación de los términos de la controversia procesal, porque ha acreditado que la supuesta deuda que se le imputa al demandante no existe y, de existir, estaría prescrita ; la sentencia no valora que; 1º en abril de 2022 el demandante interpuso acto de conciliación, 2º que en tal acto la comunidad no sostuvo que el acuerdo no fuera impugnable por no haberse impugnado judicialmente, 3º que sostuvo que los pagos realizados por la vendedora se imputaron a las deudas más antiguas, 4º la comunidad repita el acuerdo en 2022, 2023, 2024 y 2025, 5º se cita una sentencia y es lo que esgrime el demandante, el pago de la supuesta deuda y la prescripción por lo que por la propia argumentación de la sentencia el demandante puede solicitar que se declare que la supuesta deuda no existe, 6º no es cierto que se aprobara por unanimidad porque AZUREA se opuso manifestando que no son debidas, siendo la empresa que abonó la totalidad de la deuda que había sido comunicada al concurso. Es la determinación y liquidación que realiza cada año la que puede impugnarse, porque todos los años se determina y liquida por lo que la comunidad habilita que pueda impugnarse, 7º la comunidad no ratifica un acuerdo anterior sino que produce uno nuevo, 8º se ha acreditado tras la prueba practicada que la deuda no corresponde al demandante y en todo caso estaría prescrita.

2º La jurisprudencia del tribunal supremo ha establecido una nueva doctrina sobre la ineficacia de los acuerdos comunitarios contrarios a la ley en la sentencia de 23-1-2024 y en la de 12-1-2022 y debe aplicarse la sanción de nulidad de pleno derecho del art. 6,3 CC y no el art. 18,1 LPH; se cita la STS de 16-10-2013. En el presente supuesto la determinación de la deuda fue contraria al art. 9 LPH, al art. 6,3 CC y a los arts. 1961 y ss CC.

3º Inexistencia de deuda, que se ha acreditado de la prueba practicada de documentos 8 y 9 de la demanda y de la respuesta de ALISEDA que abonó las cuotas de enero de 2016 a marzo de 2020, detallando los ingresos y a qué cuota corresponde cada transferencia, por lo que no puede imputarse a D. José ninguna deuda anterior a 2016; y además ALISEDA pagó de enero a julio de 2016 de más porque tales cuotas se abonaron por AZZUREA CUIDDA porque en el concurso de la anterior propietaria COYMAVILA se reconoció por los administradores del concurso a la comunidad el 29-7-2016 un crédito de 15.127,83 €, abonando AZZUREA CUIDDA tal importe el 26-6-2019; de existir un crédito correspondería a AZZUREA CUIDDA. Además, de existir, la deuda está prescrita. Las deudas de la comunidad no están claras pues en el acta de febrero de 2019 se dice que COYMAVILA adeuda por el garaje nº 19 23.489,39 €, que no se debió declarar al concurso, y aclara más la prescripción.

4º el demandante presentó en marzo de 2022 acto de conciliación, siendo la comunidad la que induce a error al aprobar en 2024 una nueva determinación y liquidación de deuda, que no existe y no es imputable al demandante, por lo que la imposición de costas realizada no es justa ni conforme a derecho al mediar D. José con la vendedora ara que abonara 4 años antes de la venta y no los 3 que prevé la ley.

Se opone por la parte apelada la comunidad de propietarios GARAJES de la DIRECCION000, de ÁVILA que:

1º No existe incongruencia omisiva: 1º el acto de conciliación de abril de 2022 es irrelevante, porque al no existir avenencia debió interponer demanda de impugnación del acuerdo hasta el 11-3-2023. 2 y 3º en tal acto, ese acuerdo sí era impugnable y estos efectos aquellas manifestaciones son intrascendentes. 4º Existe total identidad y naturaleza entre la deuda aprobada en 2022 y la del acuerdo impugnado de 30-1-2024, lo que reconoce la recurrente, y la falta de impugnación de aquel acuerdo supone que D. José dio validez a las liquidaciones y a la realidad de la deuda, siendo lo habitual reflejar cada año toda la deuda pendiente, aunque la consentida en el pasado afectará al futuro litigio. 5º a 8º el crédito es indisputable por los propios actos de D. José al no impugnar el anterior acuerdo y la prescripción no existe ni ha sido alegada en la demanda.

2º la doctrina del tribunal supremo no se ha alterado, siendo las sentencias citadas de contrario de supuestos fácticos no aplicables al caso porque se infringían normas imperativas como la ley del suelo y la de ordenación de la edificación y porque el art. 10 no exige acuerdo previo.

3º la deuda se aprobó y se evidencia en los libros mayores con sus apuntes contables. La deuda de COYMAVILA aprobada el 8-2-2018 se refiere al 30-9-2018 y era de sus cuatro inmuebles en la comunidad, que el 27-6-2019 cobró la referida a los otros dos inmuebles, quedando pendientes de abono las de garaje NUM000 y trastero NUM001, adicionándose las posteriores.

4º proceden las costas en ambas instancias a la recurrente.

SEGUNDO.- Incongruencia omisiva.

Se opone por el recurrente en primer lugar que la sentencia desestima la demanda sin valorar todas las cuestiones objeto de debate, lo que sería contrario al principio de exhaustividad y congruencia, y que existe un vicio de incongruencia omisiva cuando se deja sin respuesta alguna de las cuestiones planteadas por las partes, con infracción de la tutela judicial efectiva, al omitirse respuesta a una pretensión y también al omitirse toda consideración sobre alegaciones fundamentales planteadas, añadiéndose las alegaciones sobre el fondo de tal parte que se dice han quedado sin respuesta.

En primer lugar ha de señalarse que yerra el recurrente, porque la incongruencia omisiva y es solo aplicable a las "pretensiones" formuladas por las partes y no a las argumentaciones o alegaciones que se realicen en su defensa por relevantes que fueran.

La STS, Civil sección 1 del 13 de febrero de 2023 ( ROJ: STS 350/2023 - ECLI:ES:TS:2023:350 ) expresa:

"Como hemos declarado, en múltiples ocasiones, la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes, oportunamente deducidos, y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir ( sentencias 548/2020, de 22 de octubre ; 87/2021, de 17 de febrero ; 562/2021,de 26 de julio ; 611/2021, de 20 de septiembre; 751/2021, de 2 de noviembre; 202/2022, de 14 de marzo; 364/2022, de 4 de mayo y 509/2022, de 28 de junio, entre otras muchas).

En consecuencia, una sentencia es incongruente si concede más de lo pedido por las partes ( ultra petita);se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ( extra petita);se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ( citra petita),siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida; por el contrario, es perfectamente válido que dé menos de lo pedido ( infra petitum),lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por la contraparte ( sentencias 604/2019, de 12 de noviembre ; 31/2020, de 21 de enero ; 267/2020, de 9 de junio ; 526/2020, de 14 de octubre ; 37/2021, de 1 de febrero ; 751/2021, de 2 de noviembre ; 202/2022, de 14 de marzo ; 364/2022, de 4 de mayo y 509/2022, de 28 de junio ,entre otras muchas).

Por otro lado, como señala la sentencia 77/2021, de 15 de febrero ,difícilmente cabe hablar de incongruencia en los casos de sentencia absolutoria:

«[...] de acuerdo con la doctrina de la sala, "las sentencias desestimatorias de la demanda y absolutorias de la parte demandada, salvo supuestos muy concretos, que no son del caso, no pueden tacharse de incongruentes, toda vez que resuelven todas las cuestiones propuestas y debatidas ( SSTS 29 de septiembre de 2003; 21 de marzo 2007; 16 de enero 2008; 5 de marzo 2009), sin necesidad de que exprese la desestimación de cada una de las peticiones formuladas y menos aún de todas las cuestiones suscitadas en la demanda, y con independencia también de que la desestimación de una petición puede ser implícita como consecuencia de lo razonado en general ( SSTS 23 de marzo de 2007; 16 de enero 2008)».

La STS, Civil sección 1 del 08 de abril de 2015 ( ROJ: STS 1413/2015 - ECLI:ES:TS:2015:1413 )

"Respecto de la congruencia debe señalarse, como expone la STS de 18 de mayo de 2012 , que constituye doctrina de esta Sala que el deber de congruencia, consiste en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, se cumple cuando la relación entre el fallo y las pretensiones procesales no están sustancialmente alterados en su configuración lógico-jurídica ( STS de 14 de abril de 2011 ). La labor de contraste o comparación no requiere que se realice de modo estricto, esto es, que se constate una exactitud literal o rígida en la resolución establecida, sino que se faculta para que se decida sobre el mismo objeto, coincidiendo o denegándolo en todo o en parte ( STS de 4 de octubre de 1993 ). El artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que las sentencias han de ser congruentes con las demandas y demás pretensiones de las partes deducidas oportunamente en el pleito. Ello significa que el tribunal incurrirá en incongruencia si se aparta de alguno de los elementos que comprenden y delimitan ese objeto litigioso determinado por las "pretensiones", esa concreta acción afirmada en la demanda que se identifica por los sujetos, el "petitum" y la "causa petendi"( STS 29 de enero 2015 )

Como recuerda la sentencia 773/2013, de 10 de diciembre , citada por la de 12 de diciembre de 2014 " Siempre que se respete la causa de pedir de las pretensiones de las partes, esto es, el acaecimiento histórico o relación de hechos que sirve para delimitarlas, el deber de congruencia es compatible con un análisis crítico de los argumentos de las partes e incluso con el cambio de punto de vista jurídico expresado con el tradicional aforismo "iura novit curia" (el juez conoce el derecho) - con tal que ello no suponga una mutación del objeto del proceso que provoque indefensión ".

El artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que la sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación. Por último, la cognición del tribunal de apelación se extiende tanto a los aspectos fácticos como a los jurídicos de la cuestión controvertida, pero solo en cuanto hayan sido sometidos a su consideración en el recurso de apelación, y en los términos en que lo hayan sido".

En este sentido sobre incongruencia , la sentencia del Tribunal Supremo, Civil sección 1 del 11 de abril de 2014 ( ROJ: STS 1359/2014 - ECLI:ES:TS:2014:1359 Sentencia: 179/2014 | Recurso: 365/2012 | Ponente: FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO) ha declarado:

"El juicio sobre congruencia de la resolución judicial precisa, por tanto, de la confrontación entre su parte dispositiva -dictum- y el objeto del proceso, delimitado, a su vez, por los elementos subjetivos del proceso, las partes, como por los elementos objetivos, la -causa de pedir-, entendida como el hecho o conjunto de hechos que producen efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de las pretensiones solicitadas, y el propio -petitum- o pretensión solicitada, (STide 13 de junio de 2005). De esta forma, la congruencia no se mide en relación con los razonamientos o con la argumentación, sino poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia ( SSTS de 30 de marzo de 1988 , y 20 de diciembre de 1989 . En parecidos términos, cabe señalar que esta labor de contraste o comparación no requiere que se realice de un modo estricto, esto es, que se constate una exactitud literal o rígida en la relación establecida, sino que se faculta para que se realice con cierto grado de flexibilidad bastando que se de la racionalidad y la lógica jurídica necesarias, así como una adecuación sustancial y no absoluta ante lo pedido y lo concedido; de tal modo que se decide sobre el mismo objeto, concediéndolo o denegándolo en todo o en parte. ( STS de 4 de octubre de 1993 ).

En la sentencia de primera instancia se analiza en primer lugar y estima la excepción de caducidad opuesta por la comunidad demandada.

Y la consecuencia legal del acogimiento de tal excepción de caducidad es precisamente la imposibilidad del análisis del fondo de la cuestión, al convertirse la deuda, determinada en el pasado y no impugnada, en inatacable o, como se ha recogido por las audiencias provinciales, en un título indisputable, sobre cuyo fondo no se admite disputa judicial.

Así, la falta de análisis en la sentencia de los argumentos y las cuestiones planteadas por la parte demandante en su pretensión es precisamente el efecto inherente a la estimación de la excepción formulada de contrario, en consecuencia, no cabe incongruencia ni congruencia omisiva cuando precisamente la ausencia de análisis de la pretensión de la demanda es la consecuencia de la estimación de una excepción de la demandada de carácter impeditivo, y el motivo del recurso debe ser desestimado.

TERCERO.- Nuli dad absoluta o anulabilidad de los acuerdos de Comunidad de Propietarios no impugnados: doctrina jurisprudencial.

Se alega como segundo motivo que la jurisprudencia del tribunal supremo ha establecido una nueva doctrina sobre la ineficacia de los acuerdos comunitarios contrarios a la ley en la sentencia de 23-1-2024 y en la de 12-1-2022, y debe aplicarse la sanción de nulidad de pleno derecho del art. 6,3 CC y no el art. 18,1 LPH.

Tal como indica la demandada comunidad de propietarios GARAJES de la DIRECCION000, de ÁVILA, la doctrina del tribunal supremo no se ha alterado, sino que las sentencias citadas por el recurrente se refieren a casos en que existía infracción de otras leyes imperativas distintas de la de propiedad horizontal, muy distintos del de autos.

La jurisprudencia declara, lo que se recopila en la STS de 12/01/2022 que se copia más abajo, que:

"los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal . Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos".

"también es doctrina jurisprudencial [...] que si bien son meramente anulables los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la respectiva comunidad de propietarios, corresponde la más grave calificación de nulidad radical o absoluta a aquellos acuerdos que infrinjan cualquier otra ley imperativa o prohibitiva, que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o que, por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3. º del artículo 6 del Código Civil , y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo"

La citada por el recurrente D. José STS, Civil sección 1 del 23 de enero de 2024 ( ROJ: STS 171/2024 - ECLI:ES:TS:2024:171 ) reitera tal doctrina, apreciando que concurre el segundo de los supuestos por infracción del art. 10.1 a) LPH que expresamente excluye la necesidad de un acuerdo de la junta de propietarios, en relación con los arts. 3 y 16 LOE y el art. 17.3 del TRLS, y expresa:

"3.- Desde este punto de vista, el ámbito de aplicación del art. 18.1 LPH se refiere a acuerdos o decisiones colectivas que pueden ser considerados propiamente "acuerdos de junta de propietarios", que correspondan a su competencia y ámbito de disposición.[...]

Sucede en este caso algo similar a lo que acontecía en el supuesto resuelto por la sentencia 623/2013, de 16 de octubre , en el que la solicitud del copropietario, denegada por la comunidad, en realidad no era precisa, puesto que en este caso debía haber sido la comunidad quien tomara la iniciativa de reparar los elementos comunes dañados y una vez conocida la existencia del daño. No se trata de un derecho o actuación amparada por los estatutos que el copropietario pueda facultativamente decidir si ejerce o no, sino que estamos ante una actuación necesaria de la comunidad para dar cumplimiento a lo previsto en el art. 10.1 a) LPH , arts. 3 y 16 LOE y concordantes de la legislación urbanística.

4.- Por ello, en contra de lo resuelto por la sentencia recurrida, en rigor, el demandante no tenía la necesidad de impugnar directa y formalmente un acuerdo que se adoptó de forma improcedente ( sentencia 12/2022, de 12 de enero ). Respecto de las obras y actuaciones necesarias para cumplir el deber de conservación a que se refiere al art. 10.1 a) LPH , este precepto prescribe claramente que no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, ni siquiera en los casos en que impliquen una modificación del título constitutivo o de los estatutos, y tanto si vienen impuestas por las administraciones públicas o solicitadas a instancia de los propietarios.

El fundamento de esa obligatoriedad descansa en el deber legal de conservación y mantenimiento del edificio de acuerdo con los requisitos básicos previstos en la legislación urbanística y de ordenación de la edificación. Por ello resultaba improcedente un acuerdo de la comunidad que no sólo desatendía la solicitud del demandante, sino que contrariaba manifiestamente el art. 10.1 a) LPH . De manera tal que un acuerdo como el litigioso no podría ampararse en una supuesta sanación por el transcurso del plazo de impugnación del art. 18.1 LPH , lo que equivaldría a dotarlo de un efecto derogatorio de normas legales imperativas y de obligado cumplimiento, resultado que por absurdo debe descartarse de raíz ( sentencia 51/2013, de 20 de febrero ).

5.- En consecuencia, conforme a la jurisprudencia citada, dado que el acuerdo de 1 de julio de 2015, al negar la solicitud del demandante, infringió el art. 10.1 a) LPH , en relación con los arts. 3 y 16 LOE y el art. 17.3 del TRLS, debe aplicarse la sanción de nulidad de pleno derecho prevista en el art. 6.3 CC , y no la de mera anulabilidad del art. 18.1 LPH ".

La sentencia del Tribunal Supremo, 1ª, de 12/01/2022 (Roj: STS 36/2022 - ECLI:ES:TS:2022:36) analiza y reitera su jurisprudencia y expresa:

"Nulidad y anulabilidad de los acuerdos adoptados en el ámbito de la propiedad horizontal. Caducidad de la acción de impugnación.El argumento central de la comunidad recurrente se basa en la doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la fuerza ejecutiva de los acuerdos adoptados en junta de propietarios, el carácter meramente anulable de los acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal o a los estatutos de la Comunidad, y su sanación por el transcurso del plazo para su impugnación.

Sobre la validez y plena eficacia de tales acuerdos, la jurisprudencia declara:

"los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal . Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos ( SSTS de fechas 19 de noviembre de 1996 , 28 de febrero de 2005 , 19 de octubre de 2005 , 30 de diciembre de 2005 , 7 de junio de 2006 y 700/2013, de 6 de noviembre )".

El plazo de caducidad es de tres meses desde la fecha de adopción del acuerdo, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo ( art. 18.3 LPH ).

3.- Por otro lado, también es doctrina jurisprudencial (recogida, entre otras, en las sentencias de esta sala de 28 de octubre de 2004 , 25 de enero de 2005 , 17 de diciembre de 2009 y 6 de noviembre de 2013 ),que si bien son meramente anulables los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la respectiva comunidad de propietarios, corresponde la más grave calificación de nulidad radical o absoluta a aquellos acuerdos que infrinjan cualquier otra ley imperativa o prohibitiva, que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o que, por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3. º del artículo 6 del Código Civil , y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo ( SSTS 29 de octubre de 2010, RC 1077/2006 , 18 de abril de 2007 RC 1317/2000 , y 320/2020, de 18 de junio ).

Como declaró la sentencia 342/2018, de 7 de junio , invocada por la recurrente:

"En el ámbito del art. 18.3 LPH ha sido objeto de debate la diferenciación entre acuerdos nulos, y por ende sin sujeción a plazo de impugnación, y acuerdos anulables, que sí están sometidos a plazo.

"En principio, los actos contrarios a la Ley son nulos de pleno derecho, conforme al art. 6.3 CC , pero este precepto añade "salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para su contravención".

"Precisamente es lo que hace el art. 18.1 a) LPH , que exige la necesidad de impugnar las posibles infracciones de la Ley o los Estatutos, pues, de no ser así, sufriría el normal desenvolvimiento de la Comunidad.

"En este sentido la sala ha consolidado un cuerpo de doctrina al distinguir entre acuerdos meramente anulables, y por tanto susceptibles de sanación una vez transcurrido el plazo legal previsto para su impugnación, de aquellos que son radicalmente nulos.

"En el primer grupo estarían comprendidos aquellos cuya ilegalidad tenga origen en cualquier infracción de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad, mientras que en el segundo se incluirían los que infrinjan cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva, sin un efecto diferente para el caso de contravención, los que sean contrarios a la moral o al orden público, o los que impliquen un fraude de ley ( SSTS de 18 de abril de 2007 , de 11 de octubre de 2007 , de 25 de febrero de 2012 , de 5 de marzo de 2014 , entre otras).

"Por tanto, es de sumo interés y esencial, a los efectos del recurso, diferenciar entre acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, y los que puedan afectar a otras leyes que pudiesen calificarse como nulos ( sentencias de 25 de enero de 2005 )"".

Igualmente, la STS de 5 de marzo de 2014 reitera la doctrina sobre la nulidad y anulabilidad de los acuerdos de la comunidad de propietarios:

"explican las diferencias entre nulidad y anulabilidad, sujeta a caducidad, y recuerdan que la jurisprudencia posterior a las sentencias que se invocan en el recurso, se definió claramente por considerar meramente anulables los acuerdos que entrañasen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la respectiva Comunidad, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de Ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3º del artículo 6 del Código Civil, y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo (...)".

(...) De esta doctrina jurisprudencial se deduce que los acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes, que se hayan adoptado por mayoría, pese a requerir la unanimidad, quedarán convalidados si no se recurren en el plazo establecido, al tratarse de una infracción de la Ley de Propiedad Horizontal ( arts. 15 a 18 de la LPH ) ( STS. 27/2/2013, rec. 1023 de 2010 )".

La sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 28/09/2012 (Roj: STS 6107/2012 Nº de Recurso: 110/2010 Nº de Resolución: 546/2012 Ponente: ROMAN GARCIA VARELA) ha reiterado su doctrina jurisprudencial expresando:

"La reciente sentencia de esta Sala de 18 de julio de 2011 ha reiterado como doctrina jurisprudencial que«(...) los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios que no sean radicalmente nulos y no hayan sido impugnados son válidos y ejecutables»."

CUARTO.- Caso de autos: anulabilidad de los acuerdos comunitarios que liquidan y determinan la deuda a consecuencia de la contribución a los gastos comunes del art. 9 LPH .

No se discute por la recurrente, y es apreciable de la simple comparación de ambos acuerdos que, como se indica en la sentencia de primera instancia, existe total identidad y naturaleza entre la deuda aprobada 31-1-2022 y la del acuerdo impugnado de 30-1-2024 (dcos. 3 y 4 contestación y 3 demanda, respectivamente). Y tampoco existe debate respecto a que, si bien sí se interesó por D. José un acto de conciliación contra la comunidad en referencia a la deuda aprobada 31-1-2022, una vez se declaró el mismo sin avenencia, no ejercitó la correspondiente acción judicial de impugnación de tal acuerdo comunitario de 31-1-2022 que aprobó la vigencia de deuda a su cargo.

Y ha de rechazarse el artificioso argumento de que la comunidad no ratifica un acuerdo anterior sino que produce uno nuevo, porque precisamente su deber en la junta ordinaria es determinar los comuneros morosos, siendo habitual reiterarse lo acordado en el pasado, siendo al efecto discutido el contenido de los acuerdos y el origen de la deuda.

En el presente caso, el acuerdo que de 31-1-2022 cuya validez y eficacia se ha estimado en la primera instancia -lo que impediría la actual impugnación del recordatorio de deuda de 30-1-2024- se adopta en virtud del art. 9 de la propia ley de propiedad horizontal, es decir, se trataría de la infracción de tal norma, es decir, el inciso jurisprudencial primero de los antes citados.

Así, el propio recurrente indica en su recurso la existencia de infracción del art. 9 LPH.

Y aunque añade también los arts. 6,3 CC y 1961 y ss CC, estos no son aplicables porque el primero requiere precisamente de la previa infracción de una ley imperativa o prohibitiva, que no se indica y es una norma que regula el efecto de tal infracción, es decir, la nulidad radical, y los referidos a la prescripción necesitan precisamente la previa alegación de parte, no siendo así derecho imperativo, y, como se indica en la oposición, D. José nunca argumento en su demanda la existencia de prescripción, por lo que no puede pretender ahora hacerla valer.

En consecuencia, debe rechazarse el recurso también en este argumento, pues el acuerdo no es nulo de pleno derecho, y ha de rechazarse que se haya infringido la jurisprudencia en el segundo de los incisos citados, al ser aplicable el primero.

Y, como se dice en la sentencia recurrida, la falta de impugnación de aquel acuerdo de 31-1-2022 supone que D. José dio, a los efectos legales, validez a las liquidaciones y a la realidad de la deuda en él aprobada, y el título que refleja la existencia del crédito es indisputable, por cuanto aunque hubiera existido en su formación [lo que la caducidad impide analizar] infracción de preceptos de la ley de propiedad horizontal o de los estatutos de la comunidad era susceptible de sanación por el transcurso del plazo de caducidad y su contenido goza de plena validez y eficacia, y afecta y obliga al citado demandante, en los términos contemplados en la sentencia recurrida.

Y solo por último apuntar el error argumental del recurrente, pues el pago de la deuda como argumento oponible a que se refieren las sentencias por él citadas, es el pago del título válido y eficaz por falta de impugnación, que sería en el caso de autos un pago efectuado en pago y extinción de la deuda fijada en el acuerdo de 31-1-2022, que no es el caso de sus argumentos, que se refieren en su integridad a supuestos pagos en el concurso de la anterior propietaria COYMAVILA y por ALISEDA que habría abonado las cuotas de enero de 2016 a marzo de 2020 y la prueba practicada de documentos 8 y 9 de la demanda, pagos que siendo anteriores a la formación del título de 31-1-2022 que ahora resulta inatacable en derecho.

En consecuencia, debe rechazarse el recurso en su totalidad sin analizarse las alegaciones de fondo de sus apartados 3º y 1º parcialmente, pues el acuerdo de 31-1-2022 consentido por falta de impugnación impide que se entre ahora a conocer la cuestión sobre ello en el fondo.

QUINTO.- Imposición de costas de la primera instancia.

Se argumenta en la alegación cuarta que el demandante presentó en marzo de 2022 acto de conciliación, siendo la comunidad la que induce a error al aprobar en 2024 una nueva determinación y liquidación de deuda, que no existe y no es imputable al demandante, por lo que la imposición de costas realizada no es justa ni conforme a derecho al mediar D. José con la vendedora para que abonara 4 años antes de la venta y no los 3 que prevé la ley.

En materia de costas procesales, dado que se trata de un proceso iniciado desde el 20-3-2024 pero antes del 3-4-2025 en que entró en vigor la reforma del art. 394 LEC tras la LO 1/2025, el régimen legal aplicable es:

Artículo 394. Condena en las costas de la primera instancia.

1. En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares.

2. Si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad.

3. Cuando, en aplicación de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo, se impusieren las costas al litigante vencido, éste sólo estará obligado a pagar, de la parte que corresponda a los abogados y demás profesionales que no estén sujetos a tarifa o arancel, una cantidad total que no exceda de la tercera parte de la cuantía del proceso, por cada uno de los litigantes que hubieren obtenido tal pronunciamiento; a estos solos efectos, las pretensiones inestimables se valorarán en 18.000 euros, salvo que, en razón de la complejidad del asunto, el tribunal disponga otra cosa.

No se aplicará lo dispuesto en el párrafo anterior cuando el tribunal declare la temeridad del litigante condenado en costas.

Cuando el condenado en costas sea titular del derecho de asistencia jurídica gratuita, éste únicamente estará obligado a pagar las costas causadas en defensa de la parte contraria en los casos expresamente señalados en la Ley de Asistencia Jurídica Gratuita.

4. En ningún caso se impondrán las costas al Ministerio Fiscal en los procesos en que intervenga como parte.

Así, ninguno de los argumentos del recurrente es relevante al efecto pretendido, pues en materia de costas rige el principio del vencimiento, sin que concurran circunstancias para apreciarse dudas de hecho ni de derecho pues nada impide a la comunidad aprobar en 2024 de nuevo la determinación y liquidación de deuda, tanto a los efectos de claridad de morosos y contables como para evitar una eventual prescripción. También es indiferente si el demandante presentó en marzo de 2022 acto de conciliación en el que no se opuso caducidad, pues obvio es que entonces no era oponible, por lo que las razones de la desestimación de su pretensión sí son íntegramente imputables al demandante.

SEXTO.- Imposición de costas de la segunda instancia.

En lo referente a las costas procesales respecto de las causadas en esta segunda instancia, dado que se trata de un proceso iniciado desde el 20-3-2024 pero antes del 3-4-2025 en que entró en vigor la reforma del art. 394 LEC tras la LO 1/2025, el régimen legal aplicable es:

Artículo 398. Costas en apelación y recurso de casación.

1. En los casos de un recurso de apelación, en cuanto a las costas del recurso, se aplicará lo dispuesto en el artículo 394.

Artículo 394. Condena en las costas de la primera instancia.

1. En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares.

2. Si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad.

3. Cuando, en aplicación de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo, se impusieren las costas al litigante vencido, éste sólo estará obligado a pagar, de la parte que corresponda a los abogados y demás profesionales que no estén sujetos a tarifa o arancel, una cantidad total que no exceda de la tercera parte de la cuantía del proceso, por cada uno de los litigantes que hubieren obtenido tal pronunciamiento; a estos solos efectos, las pretensiones inestimables se valorarán en 18.000 euros, salvo que, en razón de la complejidad del asunto, el tribunal disponga otra cosa.

No se aplicará lo dispuesto en el párrafo anterior cuando el tribunal declare la temeridad del litigante condenado en costas.

Cuando el condenado en costas sea titular del derecho de asistencia jurídica gratuita, éste únicamente estará obligado a pagar las costas causadas en defensa de la parte contraria en los casos expresamente señalados en la Ley de Asistencia Jurídica Gratuita.

4. En ningún caso se impondrán las costas al Ministerio Fiscal en los procesos en que intervenga como parte.

En consecuencia, procede imponer las costas del recurso al recurrente cuyo recurso es desestimado.

VISTOS los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de aplicación,

PRIMERO.- Delimitación del recurso.

Por el entonces juzgado de primera instancia e instrucción nº 2 de Ávila se dictó sentencia de 8-9-2025 en su procedimiento ordinario de impugnación de acuerdos número 468/2024 que, desestimando la demanda, declaró no haber lugar a la misma, con imposición de costas a la parte demandante.

Recurre en apelación la parte demandante D. José , interesando que se revoque la sentencia de instancia y se se estime la demanda, con imposición de costas de ambas instancias a tal demandada.

Se argumenta por el recurrente que:

1º la sentencia desestima la demanda sin valorar todas las cuestiones objeto de debate, lo que no es correcto conforme el principio de exhaustividad y congruencia, y existe un vicio de incongruencia omisiva cuando se deja sin respuesta alguna de las cuestiones planteadas por las partes, con infracción de la tutela judicial efectiva, al omitirse respuesta a una pretensión y también al omitirse toda consideración sobre una alegación fundamental planteada que supone una sustancial modificación de los términos de la controversia procesal, porque ha acreditado que la supuesta deuda que se le imputa al demandante no existe y, de existir, estaría prescrita ; la sentencia no valora que; 1º en abril de 2022 el demandante interpuso acto de conciliación, 2º que en tal acto la comunidad no sostuvo que el acuerdo no fuera impugnable por no haberse impugnado judicialmente, 3º que sostuvo que los pagos realizados por la vendedora se imputaron a las deudas más antiguas, 4º la comunidad repita el acuerdo en 2022, 2023, 2024 y 2025, 5º se cita una sentencia y es lo que esgrime el demandante, el pago de la supuesta deuda y la prescripción por lo que por la propia argumentación de la sentencia el demandante puede solicitar que se declare que la supuesta deuda no existe, 6º no es cierto que se aprobara por unanimidad porque AZUREA se opuso manifestando que no son debidas, siendo la empresa que abonó la totalidad de la deuda que había sido comunicada al concurso. Es la determinación y liquidación que realiza cada año la que puede impugnarse, porque todos los años se determina y liquida por lo que la comunidad habilita que pueda impugnarse, 7º la comunidad no ratifica un acuerdo anterior sino que produce uno nuevo, 8º se ha acreditado tras la prueba practicada que la deuda no corresponde al demandante y en todo caso estaría prescrita.

2º La jurisprudencia del tribunal supremo ha establecido una nueva doctrina sobre la ineficacia de los acuerdos comunitarios contrarios a la ley en la sentencia de 23-1-2024 y en la de 12-1-2022 y debe aplicarse la sanción de nulidad de pleno derecho del art. 6,3 CC y no el art. 18,1 LPH; se cita la STS de 16-10-2013. En el presente supuesto la determinación de la deuda fue contraria al art. 9 LPH, al art. 6,3 CC y a los arts. 1961 y ss CC.

3º Inexistencia de deuda, que se ha acreditado de la prueba practicada de documentos 8 y 9 de la demanda y de la respuesta de ALISEDA que abonó las cuotas de enero de 2016 a marzo de 2020, detallando los ingresos y a qué cuota corresponde cada transferencia, por lo que no puede imputarse a D. José ninguna deuda anterior a 2016; y además ALISEDA pagó de enero a julio de 2016 de más porque tales cuotas se abonaron por AZZUREA CUIDDA porque en el concurso de la anterior propietaria COYMAVILA se reconoció por los administradores del concurso a la comunidad el 29-7-2016 un crédito de 15.127,83 €, abonando AZZUREA CUIDDA tal importe el 26-6-2019; de existir un crédito correspondería a AZZUREA CUIDDA. Además, de existir, la deuda está prescrita. Las deudas de la comunidad no están claras pues en el acta de febrero de 2019 se dice que COYMAVILA adeuda por el garaje nº 19 23.489,39 €, que no se debió declarar al concurso, y aclara más la prescripción.

4º el demandante presentó en marzo de 2022 acto de conciliación, siendo la comunidad la que induce a error al aprobar en 2024 una nueva determinación y liquidación de deuda, que no existe y no es imputable al demandante, por lo que la imposición de costas realizada no es justa ni conforme a derecho al mediar D. José con la vendedora ara que abonara 4 años antes de la venta y no los 3 que prevé la ley.

Se opone por la parte apelada la comunidad de propietarios GARAJES de la DIRECCION000, de ÁVILA que:

1º No existe incongruencia omisiva: 1º el acto de conciliación de abril de 2022 es irrelevante, porque al no existir avenencia debió interponer demanda de impugnación del acuerdo hasta el 11-3-2023. 2 y 3º en tal acto, ese acuerdo sí era impugnable y estos efectos aquellas manifestaciones son intrascendentes. 4º Existe total identidad y naturaleza entre la deuda aprobada en 2022 y la del acuerdo impugnado de 30-1-2024, lo que reconoce la recurrente, y la falta de impugnación de aquel acuerdo supone que D. José dio validez a las liquidaciones y a la realidad de la deuda, siendo lo habitual reflejar cada año toda la deuda pendiente, aunque la consentida en el pasado afectará al futuro litigio. 5º a 8º el crédito es indisputable por los propios actos de D. José al no impugnar el anterior acuerdo y la prescripción no existe ni ha sido alegada en la demanda.

2º la doctrina del tribunal supremo no se ha alterado, siendo las sentencias citadas de contrario de supuestos fácticos no aplicables al caso porque se infringían normas imperativas como la ley del suelo y la de ordenación de la edificación y porque el art. 10 no exige acuerdo previo.

3º la deuda se aprobó y se evidencia en los libros mayores con sus apuntes contables. La deuda de COYMAVILA aprobada el 8-2-2018 se refiere al 30-9-2018 y era de sus cuatro inmuebles en la comunidad, que el 27-6-2019 cobró la referida a los otros dos inmuebles, quedando pendientes de abono las de garaje NUM000 y trastero NUM001, adicionándose las posteriores.

4º proceden las costas en ambas instancias a la recurrente.

SEGUNDO.- Incongruencia omisiva.

Se opone por el recurrente en primer lugar que la sentencia desestima la demanda sin valorar todas las cuestiones objeto de debate, lo que sería contrario al principio de exhaustividad y congruencia, y que existe un vicio de incongruencia omisiva cuando se deja sin respuesta alguna de las cuestiones planteadas por las partes, con infracción de la tutela judicial efectiva, al omitirse respuesta a una pretensión y también al omitirse toda consideración sobre alegaciones fundamentales planteadas, añadiéndose las alegaciones sobre el fondo de tal parte que se dice han quedado sin respuesta.

En primer lugar ha de señalarse que yerra el recurrente, porque la incongruencia omisiva y es solo aplicable a las "pretensiones" formuladas por las partes y no a las argumentaciones o alegaciones que se realicen en su defensa por relevantes que fueran.

La STS, Civil sección 1 del 13 de febrero de 2023 ( ROJ: STS 350/2023 - ECLI:ES:TS:2023:350 ) expresa:

"Como hemos declarado, en múltiples ocasiones, la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes, oportunamente deducidos, y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir ( sentencias 548/2020, de 22 de octubre ; 87/2021, de 17 de febrero ; 562/2021,de 26 de julio ; 611/2021, de 20 de septiembre; 751/2021, de 2 de noviembre; 202/2022, de 14 de marzo; 364/2022, de 4 de mayo y 509/2022, de 28 de junio, entre otras muchas).

En consecuencia, una sentencia es incongruente si concede más de lo pedido por las partes ( ultra petita);se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ( extra petita);se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ( citra petita),siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida; por el contrario, es perfectamente válido que dé menos de lo pedido ( infra petitum),lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por la contraparte ( sentencias 604/2019, de 12 de noviembre ; 31/2020, de 21 de enero ; 267/2020, de 9 de junio ; 526/2020, de 14 de octubre ; 37/2021, de 1 de febrero ; 751/2021, de 2 de noviembre ; 202/2022, de 14 de marzo ; 364/2022, de 4 de mayo y 509/2022, de 28 de junio ,entre otras muchas).

Por otro lado, como señala la sentencia 77/2021, de 15 de febrero ,difícilmente cabe hablar de incongruencia en los casos de sentencia absolutoria:

«[...] de acuerdo con la doctrina de la sala, "las sentencias desestimatorias de la demanda y absolutorias de la parte demandada, salvo supuestos muy concretos, que no son del caso, no pueden tacharse de incongruentes, toda vez que resuelven todas las cuestiones propuestas y debatidas ( SSTS 29 de septiembre de 2003; 21 de marzo 2007; 16 de enero 2008; 5 de marzo 2009), sin necesidad de que exprese la desestimación de cada una de las peticiones formuladas y menos aún de todas las cuestiones suscitadas en la demanda, y con independencia también de que la desestimación de una petición puede ser implícita como consecuencia de lo razonado en general ( SSTS 23 de marzo de 2007; 16 de enero 2008)».

La STS, Civil sección 1 del 08 de abril de 2015 ( ROJ: STS 1413/2015 - ECLI:ES:TS:2015:1413 )

"Respecto de la congruencia debe señalarse, como expone la STS de 18 de mayo de 2012 , que constituye doctrina de esta Sala que el deber de congruencia, consiste en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, se cumple cuando la relación entre el fallo y las pretensiones procesales no están sustancialmente alterados en su configuración lógico-jurídica ( STS de 14 de abril de 2011 ). La labor de contraste o comparación no requiere que se realice de modo estricto, esto es, que se constate una exactitud literal o rígida en la resolución establecida, sino que se faculta para que se decida sobre el mismo objeto, coincidiendo o denegándolo en todo o en parte ( STS de 4 de octubre de 1993 ). El artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que las sentencias han de ser congruentes con las demandas y demás pretensiones de las partes deducidas oportunamente en el pleito. Ello significa que el tribunal incurrirá en incongruencia si se aparta de alguno de los elementos que comprenden y delimitan ese objeto litigioso determinado por las "pretensiones", esa concreta acción afirmada en la demanda que se identifica por los sujetos, el "petitum" y la "causa petendi"( STS 29 de enero 2015 )

Como recuerda la sentencia 773/2013, de 10 de diciembre , citada por la de 12 de diciembre de 2014 " Siempre que se respete la causa de pedir de las pretensiones de las partes, esto es, el acaecimiento histórico o relación de hechos que sirve para delimitarlas, el deber de congruencia es compatible con un análisis crítico de los argumentos de las partes e incluso con el cambio de punto de vista jurídico expresado con el tradicional aforismo "iura novit curia" (el juez conoce el derecho) - con tal que ello no suponga una mutación del objeto del proceso que provoque indefensión ".

El artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que la sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación. Por último, la cognición del tribunal de apelación se extiende tanto a los aspectos fácticos como a los jurídicos de la cuestión controvertida, pero solo en cuanto hayan sido sometidos a su consideración en el recurso de apelación, y en los términos en que lo hayan sido".

En este sentido sobre incongruencia , la sentencia del Tribunal Supremo, Civil sección 1 del 11 de abril de 2014 ( ROJ: STS 1359/2014 - ECLI:ES:TS:2014:1359 Sentencia: 179/2014 | Recurso: 365/2012 | Ponente: FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO) ha declarado:

"El juicio sobre congruencia de la resolución judicial precisa, por tanto, de la confrontación entre su parte dispositiva -dictum- y el objeto del proceso, delimitado, a su vez, por los elementos subjetivos del proceso, las partes, como por los elementos objetivos, la -causa de pedir-, entendida como el hecho o conjunto de hechos que producen efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de las pretensiones solicitadas, y el propio -petitum- o pretensión solicitada, (STide 13 de junio de 2005). De esta forma, la congruencia no se mide en relación con los razonamientos o con la argumentación, sino poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia ( SSTS de 30 de marzo de 1988 , y 20 de diciembre de 1989 . En parecidos términos, cabe señalar que esta labor de contraste o comparación no requiere que se realice de un modo estricto, esto es, que se constate una exactitud literal o rígida en la relación establecida, sino que se faculta para que se realice con cierto grado de flexibilidad bastando que se de la racionalidad y la lógica jurídica necesarias, así como una adecuación sustancial y no absoluta ante lo pedido y lo concedido; de tal modo que se decide sobre el mismo objeto, concediéndolo o denegándolo en todo o en parte. ( STS de 4 de octubre de 1993 ).

En la sentencia de primera instancia se analiza en primer lugar y estima la excepción de caducidad opuesta por la comunidad demandada.

Y la consecuencia legal del acogimiento de tal excepción de caducidad es precisamente la imposibilidad del análisis del fondo de la cuestión, al convertirse la deuda, determinada en el pasado y no impugnada, en inatacable o, como se ha recogido por las audiencias provinciales, en un título indisputable, sobre cuyo fondo no se admite disputa judicial.

Así, la falta de análisis en la sentencia de los argumentos y las cuestiones planteadas por la parte demandante en su pretensión es precisamente el efecto inherente a la estimación de la excepción formulada de contrario, en consecuencia, no cabe incongruencia ni congruencia omisiva cuando precisamente la ausencia de análisis de la pretensión de la demanda es la consecuencia de la estimación de una excepción de la demandada de carácter impeditivo, y el motivo del recurso debe ser desestimado.

TERCERO.- Nuli dad absoluta o anulabilidad de los acuerdos de Comunidad de Propietarios no impugnados: doctrina jurisprudencial.

Se alega como segundo motivo que la jurisprudencia del tribunal supremo ha establecido una nueva doctrina sobre la ineficacia de los acuerdos comunitarios contrarios a la ley en la sentencia de 23-1-2024 y en la de 12-1-2022, y debe aplicarse la sanción de nulidad de pleno derecho del art. 6,3 CC y no el art. 18,1 LPH.

Tal como indica la demandada comunidad de propietarios GARAJES de la DIRECCION000, de ÁVILA, la doctrina del tribunal supremo no se ha alterado, sino que las sentencias citadas por el recurrente se refieren a casos en que existía infracción de otras leyes imperativas distintas de la de propiedad horizontal, muy distintos del de autos.

La jurisprudencia declara, lo que se recopila en la STS de 12/01/2022 que se copia más abajo, que:

"los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal . Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos".

"también es doctrina jurisprudencial [...] que si bien son meramente anulables los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la respectiva comunidad de propietarios, corresponde la más grave calificación de nulidad radical o absoluta a aquellos acuerdos que infrinjan cualquier otra ley imperativa o prohibitiva, que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o que, por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3. º del artículo 6 del Código Civil , y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo"

La citada por el recurrente D. José STS, Civil sección 1 del 23 de enero de 2024 ( ROJ: STS 171/2024 - ECLI:ES:TS:2024:171 ) reitera tal doctrina, apreciando que concurre el segundo de los supuestos por infracción del art. 10.1 a) LPH que expresamente excluye la necesidad de un acuerdo de la junta de propietarios, en relación con los arts. 3 y 16 LOE y el art. 17.3 del TRLS, y expresa:

"3.- Desde este punto de vista, el ámbito de aplicación del art. 18.1 LPH se refiere a acuerdos o decisiones colectivas que pueden ser considerados propiamente "acuerdos de junta de propietarios", que correspondan a su competencia y ámbito de disposición.[...]

Sucede en este caso algo similar a lo que acontecía en el supuesto resuelto por la sentencia 623/2013, de 16 de octubre , en el que la solicitud del copropietario, denegada por la comunidad, en realidad no era precisa, puesto que en este caso debía haber sido la comunidad quien tomara la iniciativa de reparar los elementos comunes dañados y una vez conocida la existencia del daño. No se trata de un derecho o actuación amparada por los estatutos que el copropietario pueda facultativamente decidir si ejerce o no, sino que estamos ante una actuación necesaria de la comunidad para dar cumplimiento a lo previsto en el art. 10.1 a) LPH , arts. 3 y 16 LOE y concordantes de la legislación urbanística.

4.- Por ello, en contra de lo resuelto por la sentencia recurrida, en rigor, el demandante no tenía la necesidad de impugnar directa y formalmente un acuerdo que se adoptó de forma improcedente ( sentencia 12/2022, de 12 de enero ). Respecto de las obras y actuaciones necesarias para cumplir el deber de conservación a que se refiere al art. 10.1 a) LPH , este precepto prescribe claramente que no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, ni siquiera en los casos en que impliquen una modificación del título constitutivo o de los estatutos, y tanto si vienen impuestas por las administraciones públicas o solicitadas a instancia de los propietarios.

El fundamento de esa obligatoriedad descansa en el deber legal de conservación y mantenimiento del edificio de acuerdo con los requisitos básicos previstos en la legislación urbanística y de ordenación de la edificación. Por ello resultaba improcedente un acuerdo de la comunidad que no sólo desatendía la solicitud del demandante, sino que contrariaba manifiestamente el art. 10.1 a) LPH . De manera tal que un acuerdo como el litigioso no podría ampararse en una supuesta sanación por el transcurso del plazo de impugnación del art. 18.1 LPH , lo que equivaldría a dotarlo de un efecto derogatorio de normas legales imperativas y de obligado cumplimiento, resultado que por absurdo debe descartarse de raíz ( sentencia 51/2013, de 20 de febrero ).

5.- En consecuencia, conforme a la jurisprudencia citada, dado que el acuerdo de 1 de julio de 2015, al negar la solicitud del demandante, infringió el art. 10.1 a) LPH , en relación con los arts. 3 y 16 LOE y el art. 17.3 del TRLS, debe aplicarse la sanción de nulidad de pleno derecho prevista en el art. 6.3 CC , y no la de mera anulabilidad del art. 18.1 LPH ".

La sentencia del Tribunal Supremo, 1ª, de 12/01/2022 (Roj: STS 36/2022 - ECLI:ES:TS:2022:36) analiza y reitera su jurisprudencia y expresa:

"Nulidad y anulabilidad de los acuerdos adoptados en el ámbito de la propiedad horizontal. Caducidad de la acción de impugnación.El argumento central de la comunidad recurrente se basa en la doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la fuerza ejecutiva de los acuerdos adoptados en junta de propietarios, el carácter meramente anulable de los acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal o a los estatutos de la Comunidad, y su sanación por el transcurso del plazo para su impugnación.

Sobre la validez y plena eficacia de tales acuerdos, la jurisprudencia declara:

"los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal . Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos ( SSTS de fechas 19 de noviembre de 1996 , 28 de febrero de 2005 , 19 de octubre de 2005 , 30 de diciembre de 2005 , 7 de junio de 2006 y 700/2013, de 6 de noviembre )".

El plazo de caducidad es de tres meses desde la fecha de adopción del acuerdo, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo ( art. 18.3 LPH ).

3.- Por otro lado, también es doctrina jurisprudencial (recogida, entre otras, en las sentencias de esta sala de 28 de octubre de 2004 , 25 de enero de 2005 , 17 de diciembre de 2009 y 6 de noviembre de 2013 ),que si bien son meramente anulables los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la respectiva comunidad de propietarios, corresponde la más grave calificación de nulidad radical o absoluta a aquellos acuerdos que infrinjan cualquier otra ley imperativa o prohibitiva, que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o que, por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3. º del artículo 6 del Código Civil , y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo ( SSTS 29 de octubre de 2010, RC 1077/2006 , 18 de abril de 2007 RC 1317/2000 , y 320/2020, de 18 de junio ).

Como declaró la sentencia 342/2018, de 7 de junio , invocada por la recurrente:

"En el ámbito del art. 18.3 LPH ha sido objeto de debate la diferenciación entre acuerdos nulos, y por ende sin sujeción a plazo de impugnación, y acuerdos anulables, que sí están sometidos a plazo.

"En principio, los actos contrarios a la Ley son nulos de pleno derecho, conforme al art. 6.3 CC , pero este precepto añade "salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para su contravención".

"Precisamente es lo que hace el art. 18.1 a) LPH , que exige la necesidad de impugnar las posibles infracciones de la Ley o los Estatutos, pues, de no ser así, sufriría el normal desenvolvimiento de la Comunidad.

"En este sentido la sala ha consolidado un cuerpo de doctrina al distinguir entre acuerdos meramente anulables, y por tanto susceptibles de sanación una vez transcurrido el plazo legal previsto para su impugnación, de aquellos que son radicalmente nulos.

"En el primer grupo estarían comprendidos aquellos cuya ilegalidad tenga origen en cualquier infracción de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad, mientras que en el segundo se incluirían los que infrinjan cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva, sin un efecto diferente para el caso de contravención, los que sean contrarios a la moral o al orden público, o los que impliquen un fraude de ley ( SSTS de 18 de abril de 2007 , de 11 de octubre de 2007 , de 25 de febrero de 2012 , de 5 de marzo de 2014 , entre otras).

"Por tanto, es de sumo interés y esencial, a los efectos del recurso, diferenciar entre acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, y los que puedan afectar a otras leyes que pudiesen calificarse como nulos ( sentencias de 25 de enero de 2005 )"".

Igualmente, la STS de 5 de marzo de 2014 reitera la doctrina sobre la nulidad y anulabilidad de los acuerdos de la comunidad de propietarios:

"explican las diferencias entre nulidad y anulabilidad, sujeta a caducidad, y recuerdan que la jurisprudencia posterior a las sentencias que se invocan en el recurso, se definió claramente por considerar meramente anulables los acuerdos que entrañasen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la respectiva Comunidad, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de Ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3º del artículo 6 del Código Civil, y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo (...)".

(...) De esta doctrina jurisprudencial se deduce que los acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes, que se hayan adoptado por mayoría, pese a requerir la unanimidad, quedarán convalidados si no se recurren en el plazo establecido, al tratarse de una infracción de la Ley de Propiedad Horizontal ( arts. 15 a 18 de la LPH ) ( STS. 27/2/2013, rec. 1023 de 2010 )".

La sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 28/09/2012 (Roj: STS 6107/2012 Nº de Recurso: 110/2010 Nº de Resolución: 546/2012 Ponente: ROMAN GARCIA VARELA) ha reiterado su doctrina jurisprudencial expresando:

"La reciente sentencia de esta Sala de 18 de julio de 2011 ha reiterado como doctrina jurisprudencial que«(...) los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios que no sean radicalmente nulos y no hayan sido impugnados son válidos y ejecutables»."

CUARTO.- Caso de autos: anulabilidad de los acuerdos comunitarios que liquidan y determinan la deuda a consecuencia de la contribución a los gastos comunes del art. 9 LPH .

No se discute por la recurrente, y es apreciable de la simple comparación de ambos acuerdos que, como se indica en la sentencia de primera instancia, existe total identidad y naturaleza entre la deuda aprobada 31-1-2022 y la del acuerdo impugnado de 30-1-2024 (dcos. 3 y 4 contestación y 3 demanda, respectivamente). Y tampoco existe debate respecto a que, si bien sí se interesó por D. José un acto de conciliación contra la comunidad en referencia a la deuda aprobada 31-1-2022, una vez se declaró el mismo sin avenencia, no ejercitó la correspondiente acción judicial de impugnación de tal acuerdo comunitario de 31-1-2022 que aprobó la vigencia de deuda a su cargo.

Y ha de rechazarse el artificioso argumento de que la comunidad no ratifica un acuerdo anterior sino que produce uno nuevo, porque precisamente su deber en la junta ordinaria es determinar los comuneros morosos, siendo habitual reiterarse lo acordado en el pasado, siendo al efecto discutido el contenido de los acuerdos y el origen de la deuda.

En el presente caso, el acuerdo que de 31-1-2022 cuya validez y eficacia se ha estimado en la primera instancia -lo que impediría la actual impugnación del recordatorio de deuda de 30-1-2024- se adopta en virtud del art. 9 de la propia ley de propiedad horizontal, es decir, se trataría de la infracción de tal norma, es decir, el inciso jurisprudencial primero de los antes citados.

Así, el propio recurrente indica en su recurso la existencia de infracción del art. 9 LPH.

Y aunque añade también los arts. 6,3 CC y 1961 y ss CC, estos no son aplicables porque el primero requiere precisamente de la previa infracción de una ley imperativa o prohibitiva, que no se indica y es una norma que regula el efecto de tal infracción, es decir, la nulidad radical, y los referidos a la prescripción necesitan precisamente la previa alegación de parte, no siendo así derecho imperativo, y, como se indica en la oposición, D. José nunca argumento en su demanda la existencia de prescripción, por lo que no puede pretender ahora hacerla valer.

En consecuencia, debe rechazarse el recurso también en este argumento, pues el acuerdo no es nulo de pleno derecho, y ha de rechazarse que se haya infringido la jurisprudencia en el segundo de los incisos citados, al ser aplicable el primero.

Y, como se dice en la sentencia recurrida, la falta de impugnación de aquel acuerdo de 31-1-2022 supone que D. José dio, a los efectos legales, validez a las liquidaciones y a la realidad de la deuda en él aprobada, y el título que refleja la existencia del crédito es indisputable, por cuanto aunque hubiera existido en su formación [lo que la caducidad impide analizar] infracción de preceptos de la ley de propiedad horizontal o de los estatutos de la comunidad era susceptible de sanación por el transcurso del plazo de caducidad y su contenido goza de plena validez y eficacia, y afecta y obliga al citado demandante, en los términos contemplados en la sentencia recurrida.

Y solo por último apuntar el error argumental del recurrente, pues el pago de la deuda como argumento oponible a que se refieren las sentencias por él citadas, es el pago del título válido y eficaz por falta de impugnación, que sería en el caso de autos un pago efectuado en pago y extinción de la deuda fijada en el acuerdo de 31-1-2022, que no es el caso de sus argumentos, que se refieren en su integridad a supuestos pagos en el concurso de la anterior propietaria COYMAVILA y por ALISEDA que habría abonado las cuotas de enero de 2016 a marzo de 2020 y la prueba practicada de documentos 8 y 9 de la demanda, pagos que siendo anteriores a la formación del título de 31-1-2022 que ahora resulta inatacable en derecho.

En consecuencia, debe rechazarse el recurso en su totalidad sin analizarse las alegaciones de fondo de sus apartados 3º y 1º parcialmente, pues el acuerdo de 31-1-2022 consentido por falta de impugnación impide que se entre ahora a conocer la cuestión sobre ello en el fondo.

QUINTO.- Imposición de costas de la primera instancia.

Se argumenta en la alegación cuarta que el demandante presentó en marzo de 2022 acto de conciliación, siendo la comunidad la que induce a error al aprobar en 2024 una nueva determinación y liquidación de deuda, que no existe y no es imputable al demandante, por lo que la imposición de costas realizada no es justa ni conforme a derecho al mediar D. José con la vendedora para que abonara 4 años antes de la venta y no los 3 que prevé la ley.

En materia de costas procesales, dado que se trata de un proceso iniciado desde el 20-3-2024 pero antes del 3-4-2025 en que entró en vigor la reforma del art. 394 LEC tras la LO 1/2025, el régimen legal aplicable es:

Artículo 394. Condena en las costas de la primera instancia.

1. En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares.

2. Si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad.

3. Cuando, en aplicación de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo, se impusieren las costas al litigante vencido, éste sólo estará obligado a pagar, de la parte que corresponda a los abogados y demás profesionales que no estén sujetos a tarifa o arancel, una cantidad total que no exceda de la tercera parte de la cuantía del proceso, por cada uno de los litigantes que hubieren obtenido tal pronunciamiento; a estos solos efectos, las pretensiones inestimables se valorarán en 18.000 euros, salvo que, en razón de la complejidad del asunto, el tribunal disponga otra cosa.

No se aplicará lo dispuesto en el párrafo anterior cuando el tribunal declare la temeridad del litigante condenado en costas.

Cuando el condenado en costas sea titular del derecho de asistencia jurídica gratuita, éste únicamente estará obligado a pagar las costas causadas en defensa de la parte contraria en los casos expresamente señalados en la Ley de Asistencia Jurídica Gratuita.

4. En ningún caso se impondrán las costas al Ministerio Fiscal en los procesos en que intervenga como parte.

Así, ninguno de los argumentos del recurrente es relevante al efecto pretendido, pues en materia de costas rige el principio del vencimiento, sin que concurran circunstancias para apreciarse dudas de hecho ni de derecho pues nada impide a la comunidad aprobar en 2024 de nuevo la determinación y liquidación de deuda, tanto a los efectos de claridad de morosos y contables como para evitar una eventual prescripción. También es indiferente si el demandante presentó en marzo de 2022 acto de conciliación en el que no se opuso caducidad, pues obvio es que entonces no era oponible, por lo que las razones de la desestimación de su pretensión sí son íntegramente imputables al demandante.

SEXTO.- Imposición de costas de la segunda instancia.

En lo referente a las costas procesales respecto de las causadas en esta segunda instancia, dado que se trata de un proceso iniciado desde el 20-3-2024 pero antes del 3-4-2025 en que entró en vigor la reforma del art. 394 LEC tras la LO 1/2025, el régimen legal aplicable es:

Artículo 398. Costas en apelación y recurso de casación.

1. En los casos de un recurso de apelación, en cuanto a las costas del recurso, se aplicará lo dispuesto en el artículo 394.

Artículo 394. Condena en las costas de la primera instancia.

1. En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares.

2. Si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad.

3. Cuando, en aplicación de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo, se impusieren las costas al litigante vencido, éste sólo estará obligado a pagar, de la parte que corresponda a los abogados y demás profesionales que no estén sujetos a tarifa o arancel, una cantidad total que no exceda de la tercera parte de la cuantía del proceso, por cada uno de los litigantes que hubieren obtenido tal pronunciamiento; a estos solos efectos, las pretensiones inestimables se valorarán en 18.000 euros, salvo que, en razón de la complejidad del asunto, el tribunal disponga otra cosa.

No se aplicará lo dispuesto en el párrafo anterior cuando el tribunal declare la temeridad del litigante condenado en costas.

Cuando el condenado en costas sea titular del derecho de asistencia jurídica gratuita, éste únicamente estará obligado a pagar las costas causadas en defensa de la parte contraria en los casos expresamente señalados en la Ley de Asistencia Jurídica Gratuita.

4. En ningún caso se impondrán las costas al Ministerio Fiscal en los procesos en que intervenga como parte.

En consecuencia, procede imponer las costas del recurso al recurrente cuyo recurso es desestimado.

VISTOS los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de aplicación,

PRIMERO.- Delimitación del recurso.

Por el entonces juzgado de primera instancia e instrucción nº 2 de Ávila se dictó sentencia de 8-9-2025 en su procedimiento ordinario de impugnación de acuerdos número 468/2024 que, desestimando la demanda, declaró no haber lugar a la misma, con imposición de costas a la parte demandante.

Recurre en apelación la parte demandante D. José , interesando que se revoque la sentencia de instancia y se se estime la demanda, con imposición de costas de ambas instancias a tal demandada.

Se argumenta por el recurrente que:

1º la sentencia desestima la demanda sin valorar todas las cuestiones objeto de debate, lo que no es correcto conforme el principio de exhaustividad y congruencia, y existe un vicio de incongruencia omisiva cuando se deja sin respuesta alguna de las cuestiones planteadas por las partes, con infracción de la tutela judicial efectiva, al omitirse respuesta a una pretensión y también al omitirse toda consideración sobre una alegación fundamental planteada que supone una sustancial modificación de los términos de la controversia procesal, porque ha acreditado que la supuesta deuda que se le imputa al demandante no existe y, de existir, estaría prescrita ; la sentencia no valora que; 1º en abril de 2022 el demandante interpuso acto de conciliación, 2º que en tal acto la comunidad no sostuvo que el acuerdo no fuera impugnable por no haberse impugnado judicialmente, 3º que sostuvo que los pagos realizados por la vendedora se imputaron a las deudas más antiguas, 4º la comunidad repita el acuerdo en 2022, 2023, 2024 y 2025, 5º se cita una sentencia y es lo que esgrime el demandante, el pago de la supuesta deuda y la prescripción por lo que por la propia argumentación de la sentencia el demandante puede solicitar que se declare que la supuesta deuda no existe, 6º no es cierto que se aprobara por unanimidad porque AZUREA se opuso manifestando que no son debidas, siendo la empresa que abonó la totalidad de la deuda que había sido comunicada al concurso. Es la determinación y liquidación que realiza cada año la que puede impugnarse, porque todos los años se determina y liquida por lo que la comunidad habilita que pueda impugnarse, 7º la comunidad no ratifica un acuerdo anterior sino que produce uno nuevo, 8º se ha acreditado tras la prueba practicada que la deuda no corresponde al demandante y en todo caso estaría prescrita.

2º La jurisprudencia del tribunal supremo ha establecido una nueva doctrina sobre la ineficacia de los acuerdos comunitarios contrarios a la ley en la sentencia de 23-1-2024 y en la de 12-1-2022 y debe aplicarse la sanción de nulidad de pleno derecho del art. 6,3 CC y no el art. 18,1 LPH; se cita la STS de 16-10-2013. En el presente supuesto la determinación de la deuda fue contraria al art. 9 LPH, al art. 6,3 CC y a los arts. 1961 y ss CC.

3º Inexistencia de deuda, que se ha acreditado de la prueba practicada de documentos 8 y 9 de la demanda y de la respuesta de ALISEDA que abonó las cuotas de enero de 2016 a marzo de 2020, detallando los ingresos y a qué cuota corresponde cada transferencia, por lo que no puede imputarse a D. José ninguna deuda anterior a 2016; y además ALISEDA pagó de enero a julio de 2016 de más porque tales cuotas se abonaron por AZZUREA CUIDDA porque en el concurso de la anterior propietaria COYMAVILA se reconoció por los administradores del concurso a la comunidad el 29-7-2016 un crédito de 15.127,83 €, abonando AZZUREA CUIDDA tal importe el 26-6-2019; de existir un crédito correspondería a AZZUREA CUIDDA. Además, de existir, la deuda está prescrita. Las deudas de la comunidad no están claras pues en el acta de febrero de 2019 se dice que COYMAVILA adeuda por el garaje nº 19 23.489,39 €, que no se debió declarar al concurso, y aclara más la prescripción.

4º el demandante presentó en marzo de 2022 acto de conciliación, siendo la comunidad la que induce a error al aprobar en 2024 una nueva determinación y liquidación de deuda, que no existe y no es imputable al demandante, por lo que la imposición de costas realizada no es justa ni conforme a derecho al mediar D. José con la vendedora ara que abonara 4 años antes de la venta y no los 3 que prevé la ley.

Se opone por la parte apelada la comunidad de propietarios GARAJES de la DIRECCION000, de ÁVILA que:

1º No existe incongruencia omisiva: 1º el acto de conciliación de abril de 2022 es irrelevante, porque al no existir avenencia debió interponer demanda de impugnación del acuerdo hasta el 11-3-2023. 2 y 3º en tal acto, ese acuerdo sí era impugnable y estos efectos aquellas manifestaciones son intrascendentes. 4º Existe total identidad y naturaleza entre la deuda aprobada en 2022 y la del acuerdo impugnado de 30-1-2024, lo que reconoce la recurrente, y la falta de impugnación de aquel acuerdo supone que D. José dio validez a las liquidaciones y a la realidad de la deuda, siendo lo habitual reflejar cada año toda la deuda pendiente, aunque la consentida en el pasado afectará al futuro litigio. 5º a 8º el crédito es indisputable por los propios actos de D. José al no impugnar el anterior acuerdo y la prescripción no existe ni ha sido alegada en la demanda.

2º la doctrina del tribunal supremo no se ha alterado, siendo las sentencias citadas de contrario de supuestos fácticos no aplicables al caso porque se infringían normas imperativas como la ley del suelo y la de ordenación de la edificación y porque el art. 10 no exige acuerdo previo.

3º la deuda se aprobó y se evidencia en los libros mayores con sus apuntes contables. La deuda de COYMAVILA aprobada el 8-2-2018 se refiere al 30-9-2018 y era de sus cuatro inmuebles en la comunidad, que el 27-6-2019 cobró la referida a los otros dos inmuebles, quedando pendientes de abono las de garaje NUM000 y trastero NUM001, adicionándose las posteriores.

4º proceden las costas en ambas instancias a la recurrente.

SEGUNDO.- Incongruencia omisiva.

Se opone por el recurrente en primer lugar que la sentencia desestima la demanda sin valorar todas las cuestiones objeto de debate, lo que sería contrario al principio de exhaustividad y congruencia, y que existe un vicio de incongruencia omisiva cuando se deja sin respuesta alguna de las cuestiones planteadas por las partes, con infracción de la tutela judicial efectiva, al omitirse respuesta a una pretensión y también al omitirse toda consideración sobre alegaciones fundamentales planteadas, añadiéndose las alegaciones sobre el fondo de tal parte que se dice han quedado sin respuesta.

En primer lugar ha de señalarse que yerra el recurrente, porque la incongruencia omisiva y es solo aplicable a las "pretensiones" formuladas por las partes y no a las argumentaciones o alegaciones que se realicen en su defensa por relevantes que fueran.

La STS, Civil sección 1 del 13 de febrero de 2023 ( ROJ: STS 350/2023 - ECLI:ES:TS:2023:350 ) expresa:

"Como hemos declarado, en múltiples ocasiones, la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes, oportunamente deducidos, y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir ( sentencias 548/2020, de 22 de octubre ; 87/2021, de 17 de febrero ; 562/2021,de 26 de julio ; 611/2021, de 20 de septiembre; 751/2021, de 2 de noviembre; 202/2022, de 14 de marzo; 364/2022, de 4 de mayo y 509/2022, de 28 de junio, entre otras muchas).

En consecuencia, una sentencia es incongruente si concede más de lo pedido por las partes ( ultra petita);se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ( extra petita);se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ( citra petita),siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida; por el contrario, es perfectamente válido que dé menos de lo pedido ( infra petitum),lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por la contraparte ( sentencias 604/2019, de 12 de noviembre ; 31/2020, de 21 de enero ; 267/2020, de 9 de junio ; 526/2020, de 14 de octubre ; 37/2021, de 1 de febrero ; 751/2021, de 2 de noviembre ; 202/2022, de 14 de marzo ; 364/2022, de 4 de mayo y 509/2022, de 28 de junio ,entre otras muchas).

Por otro lado, como señala la sentencia 77/2021, de 15 de febrero ,difícilmente cabe hablar de incongruencia en los casos de sentencia absolutoria:

«[...] de acuerdo con la doctrina de la sala, "las sentencias desestimatorias de la demanda y absolutorias de la parte demandada, salvo supuestos muy concretos, que no son del caso, no pueden tacharse de incongruentes, toda vez que resuelven todas las cuestiones propuestas y debatidas ( SSTS 29 de septiembre de 2003; 21 de marzo 2007; 16 de enero 2008; 5 de marzo 2009), sin necesidad de que exprese la desestimación de cada una de las peticiones formuladas y menos aún de todas las cuestiones suscitadas en la demanda, y con independencia también de que la desestimación de una petición puede ser implícita como consecuencia de lo razonado en general ( SSTS 23 de marzo de 2007; 16 de enero 2008)».

La STS, Civil sección 1 del 08 de abril de 2015 ( ROJ: STS 1413/2015 - ECLI:ES:TS:2015:1413 )

"Respecto de la congruencia debe señalarse, como expone la STS de 18 de mayo de 2012 , que constituye doctrina de esta Sala que el deber de congruencia, consiste en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, se cumple cuando la relación entre el fallo y las pretensiones procesales no están sustancialmente alterados en su configuración lógico-jurídica ( STS de 14 de abril de 2011 ). La labor de contraste o comparación no requiere que se realice de modo estricto, esto es, que se constate una exactitud literal o rígida en la resolución establecida, sino que se faculta para que se decida sobre el mismo objeto, coincidiendo o denegándolo en todo o en parte ( STS de 4 de octubre de 1993 ). El artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que las sentencias han de ser congruentes con las demandas y demás pretensiones de las partes deducidas oportunamente en el pleito. Ello significa que el tribunal incurrirá en incongruencia si se aparta de alguno de los elementos que comprenden y delimitan ese objeto litigioso determinado por las "pretensiones", esa concreta acción afirmada en la demanda que se identifica por los sujetos, el "petitum" y la "causa petendi"( STS 29 de enero 2015 )

Como recuerda la sentencia 773/2013, de 10 de diciembre , citada por la de 12 de diciembre de 2014 " Siempre que se respete la causa de pedir de las pretensiones de las partes, esto es, el acaecimiento histórico o relación de hechos que sirve para delimitarlas, el deber de congruencia es compatible con un análisis crítico de los argumentos de las partes e incluso con el cambio de punto de vista jurídico expresado con el tradicional aforismo "iura novit curia" (el juez conoce el derecho) - con tal que ello no suponga una mutación del objeto del proceso que provoque indefensión ".

El artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que la sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación. Por último, la cognición del tribunal de apelación se extiende tanto a los aspectos fácticos como a los jurídicos de la cuestión controvertida, pero solo en cuanto hayan sido sometidos a su consideración en el recurso de apelación, y en los términos en que lo hayan sido".

En este sentido sobre incongruencia , la sentencia del Tribunal Supremo, Civil sección 1 del 11 de abril de 2014 ( ROJ: STS 1359/2014 - ECLI:ES:TS:2014:1359 Sentencia: 179/2014 | Recurso: 365/2012 | Ponente: FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO) ha declarado:

"El juicio sobre congruencia de la resolución judicial precisa, por tanto, de la confrontación entre su parte dispositiva -dictum- y el objeto del proceso, delimitado, a su vez, por los elementos subjetivos del proceso, las partes, como por los elementos objetivos, la -causa de pedir-, entendida como el hecho o conjunto de hechos que producen efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de las pretensiones solicitadas, y el propio -petitum- o pretensión solicitada, (STide 13 de junio de 2005). De esta forma, la congruencia no se mide en relación con los razonamientos o con la argumentación, sino poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia ( SSTS de 30 de marzo de 1988 , y 20 de diciembre de 1989 . En parecidos términos, cabe señalar que esta labor de contraste o comparación no requiere que se realice de un modo estricto, esto es, que se constate una exactitud literal o rígida en la relación establecida, sino que se faculta para que se realice con cierto grado de flexibilidad bastando que se de la racionalidad y la lógica jurídica necesarias, así como una adecuación sustancial y no absoluta ante lo pedido y lo concedido; de tal modo que se decide sobre el mismo objeto, concediéndolo o denegándolo en todo o en parte. ( STS de 4 de octubre de 1993 ).

En la sentencia de primera instancia se analiza en primer lugar y estima la excepción de caducidad opuesta por la comunidad demandada.

Y la consecuencia legal del acogimiento de tal excepción de caducidad es precisamente la imposibilidad del análisis del fondo de la cuestión, al convertirse la deuda, determinada en el pasado y no impugnada, en inatacable o, como se ha recogido por las audiencias provinciales, en un título indisputable, sobre cuyo fondo no se admite disputa judicial.

Así, la falta de análisis en la sentencia de los argumentos y las cuestiones planteadas por la parte demandante en su pretensión es precisamente el efecto inherente a la estimación de la excepción formulada de contrario, en consecuencia, no cabe incongruencia ni congruencia omisiva cuando precisamente la ausencia de análisis de la pretensión de la demanda es la consecuencia de la estimación de una excepción de la demandada de carácter impeditivo, y el motivo del recurso debe ser desestimado.

TERCERO.- Nuli dad absoluta o anulabilidad de los acuerdos de Comunidad de Propietarios no impugnados: doctrina jurisprudencial.

Se alega como segundo motivo que la jurisprudencia del tribunal supremo ha establecido una nueva doctrina sobre la ineficacia de los acuerdos comunitarios contrarios a la ley en la sentencia de 23-1-2024 y en la de 12-1-2022, y debe aplicarse la sanción de nulidad de pleno derecho del art. 6,3 CC y no el art. 18,1 LPH.

Tal como indica la demandada comunidad de propietarios GARAJES de la DIRECCION000, de ÁVILA, la doctrina del tribunal supremo no se ha alterado, sino que las sentencias citadas por el recurrente se refieren a casos en que existía infracción de otras leyes imperativas distintas de la de propiedad horizontal, muy distintos del de autos.

La jurisprudencia declara, lo que se recopila en la STS de 12/01/2022 que se copia más abajo, que:

"los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal . Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos".

"también es doctrina jurisprudencial [...] que si bien son meramente anulables los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la respectiva comunidad de propietarios, corresponde la más grave calificación de nulidad radical o absoluta a aquellos acuerdos que infrinjan cualquier otra ley imperativa o prohibitiva, que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o que, por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3. º del artículo 6 del Código Civil , y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo"

La citada por el recurrente D. José STS, Civil sección 1 del 23 de enero de 2024 ( ROJ: STS 171/2024 - ECLI:ES:TS:2024:171 ) reitera tal doctrina, apreciando que concurre el segundo de los supuestos por infracción del art. 10.1 a) LPH que expresamente excluye la necesidad de un acuerdo de la junta de propietarios, en relación con los arts. 3 y 16 LOE y el art. 17.3 del TRLS, y expresa:

"3.- Desde este punto de vista, el ámbito de aplicación del art. 18.1 LPH se refiere a acuerdos o decisiones colectivas que pueden ser considerados propiamente "acuerdos de junta de propietarios", que correspondan a su competencia y ámbito de disposición.[...]

Sucede en este caso algo similar a lo que acontecía en el supuesto resuelto por la sentencia 623/2013, de 16 de octubre , en el que la solicitud del copropietario, denegada por la comunidad, en realidad no era precisa, puesto que en este caso debía haber sido la comunidad quien tomara la iniciativa de reparar los elementos comunes dañados y una vez conocida la existencia del daño. No se trata de un derecho o actuación amparada por los estatutos que el copropietario pueda facultativamente decidir si ejerce o no, sino que estamos ante una actuación necesaria de la comunidad para dar cumplimiento a lo previsto en el art. 10.1 a) LPH , arts. 3 y 16 LOE y concordantes de la legislación urbanística.

4.- Por ello, en contra de lo resuelto por la sentencia recurrida, en rigor, el demandante no tenía la necesidad de impugnar directa y formalmente un acuerdo que se adoptó de forma improcedente ( sentencia 12/2022, de 12 de enero ). Respecto de las obras y actuaciones necesarias para cumplir el deber de conservación a que se refiere al art. 10.1 a) LPH , este precepto prescribe claramente que no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, ni siquiera en los casos en que impliquen una modificación del título constitutivo o de los estatutos, y tanto si vienen impuestas por las administraciones públicas o solicitadas a instancia de los propietarios.

El fundamento de esa obligatoriedad descansa en el deber legal de conservación y mantenimiento del edificio de acuerdo con los requisitos básicos previstos en la legislación urbanística y de ordenación de la edificación. Por ello resultaba improcedente un acuerdo de la comunidad que no sólo desatendía la solicitud del demandante, sino que contrariaba manifiestamente el art. 10.1 a) LPH . De manera tal que un acuerdo como el litigioso no podría ampararse en una supuesta sanación por el transcurso del plazo de impugnación del art. 18.1 LPH , lo que equivaldría a dotarlo de un efecto derogatorio de normas legales imperativas y de obligado cumplimiento, resultado que por absurdo debe descartarse de raíz ( sentencia 51/2013, de 20 de febrero ).

5.- En consecuencia, conforme a la jurisprudencia citada, dado que el acuerdo de 1 de julio de 2015, al negar la solicitud del demandante, infringió el art. 10.1 a) LPH , en relación con los arts. 3 y 16 LOE y el art. 17.3 del TRLS, debe aplicarse la sanción de nulidad de pleno derecho prevista en el art. 6.3 CC , y no la de mera anulabilidad del art. 18.1 LPH ".

La sentencia del Tribunal Supremo, 1ª, de 12/01/2022 (Roj: STS 36/2022 - ECLI:ES:TS:2022:36) analiza y reitera su jurisprudencia y expresa:

"Nulidad y anulabilidad de los acuerdos adoptados en el ámbito de la propiedad horizontal. Caducidad de la acción de impugnación.El argumento central de la comunidad recurrente se basa en la doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la fuerza ejecutiva de los acuerdos adoptados en junta de propietarios, el carácter meramente anulable de los acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal o a los estatutos de la Comunidad, y su sanación por el transcurso del plazo para su impugnación.

Sobre la validez y plena eficacia de tales acuerdos, la jurisprudencia declara:

"los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal . Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos ( SSTS de fechas 19 de noviembre de 1996 , 28 de febrero de 2005 , 19 de octubre de 2005 , 30 de diciembre de 2005 , 7 de junio de 2006 y 700/2013, de 6 de noviembre )".

El plazo de caducidad es de tres meses desde la fecha de adopción del acuerdo, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo ( art. 18.3 LPH ).

3.- Por otro lado, también es doctrina jurisprudencial (recogida, entre otras, en las sentencias de esta sala de 28 de octubre de 2004 , 25 de enero de 2005 , 17 de diciembre de 2009 y 6 de noviembre de 2013 ),que si bien son meramente anulables los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la respectiva comunidad de propietarios, corresponde la más grave calificación de nulidad radical o absoluta a aquellos acuerdos que infrinjan cualquier otra ley imperativa o prohibitiva, que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o que, por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3. º del artículo 6 del Código Civil , y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo ( SSTS 29 de octubre de 2010, RC 1077/2006 , 18 de abril de 2007 RC 1317/2000 , y 320/2020, de 18 de junio ).

Como declaró la sentencia 342/2018, de 7 de junio , invocada por la recurrente:

"En el ámbito del art. 18.3 LPH ha sido objeto de debate la diferenciación entre acuerdos nulos, y por ende sin sujeción a plazo de impugnación, y acuerdos anulables, que sí están sometidos a plazo.

"En principio, los actos contrarios a la Ley son nulos de pleno derecho, conforme al art. 6.3 CC , pero este precepto añade "salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para su contravención".

"Precisamente es lo que hace el art. 18.1 a) LPH , que exige la necesidad de impugnar las posibles infracciones de la Ley o los Estatutos, pues, de no ser así, sufriría el normal desenvolvimiento de la Comunidad.

"En este sentido la sala ha consolidado un cuerpo de doctrina al distinguir entre acuerdos meramente anulables, y por tanto susceptibles de sanación una vez transcurrido el plazo legal previsto para su impugnación, de aquellos que son radicalmente nulos.

"En el primer grupo estarían comprendidos aquellos cuya ilegalidad tenga origen en cualquier infracción de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad, mientras que en el segundo se incluirían los que infrinjan cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva, sin un efecto diferente para el caso de contravención, los que sean contrarios a la moral o al orden público, o los que impliquen un fraude de ley ( SSTS de 18 de abril de 2007 , de 11 de octubre de 2007 , de 25 de febrero de 2012 , de 5 de marzo de 2014 , entre otras).

"Por tanto, es de sumo interés y esencial, a los efectos del recurso, diferenciar entre acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, y los que puedan afectar a otras leyes que pudiesen calificarse como nulos ( sentencias de 25 de enero de 2005 )"".

Igualmente, la STS de 5 de marzo de 2014 reitera la doctrina sobre la nulidad y anulabilidad de los acuerdos de la comunidad de propietarios:

"explican las diferencias entre nulidad y anulabilidad, sujeta a caducidad, y recuerdan que la jurisprudencia posterior a las sentencias que se invocan en el recurso, se definió claramente por considerar meramente anulables los acuerdos que entrañasen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la respectiva Comunidad, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de Ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3º del artículo 6 del Código Civil, y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo (...)".

(...) De esta doctrina jurisprudencial se deduce que los acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes, que se hayan adoptado por mayoría, pese a requerir la unanimidad, quedarán convalidados si no se recurren en el plazo establecido, al tratarse de una infracción de la Ley de Propiedad Horizontal ( arts. 15 a 18 de la LPH ) ( STS. 27/2/2013, rec. 1023 de 2010 )".

La sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 28/09/2012 (Roj: STS 6107/2012 Nº de Recurso: 110/2010 Nº de Resolución: 546/2012 Ponente: ROMAN GARCIA VARELA) ha reiterado su doctrina jurisprudencial expresando:

"La reciente sentencia de esta Sala de 18 de julio de 2011 ha reiterado como doctrina jurisprudencial que«(...) los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios que no sean radicalmente nulos y no hayan sido impugnados son válidos y ejecutables»."

CUARTO.- Caso de autos: anulabilidad de los acuerdos comunitarios que liquidan y determinan la deuda a consecuencia de la contribución a los gastos comunes del art. 9 LPH .

No se discute por la recurrente, y es apreciable de la simple comparación de ambos acuerdos que, como se indica en la sentencia de primera instancia, existe total identidad y naturaleza entre la deuda aprobada 31-1-2022 y la del acuerdo impugnado de 30-1-2024 (dcos. 3 y 4 contestación y 3 demanda, respectivamente). Y tampoco existe debate respecto a que, si bien sí se interesó por D. José un acto de conciliación contra la comunidad en referencia a la deuda aprobada 31-1-2022, una vez se declaró el mismo sin avenencia, no ejercitó la correspondiente acción judicial de impugnación de tal acuerdo comunitario de 31-1-2022 que aprobó la vigencia de deuda a su cargo.

Y ha de rechazarse el artificioso argumento de que la comunidad no ratifica un acuerdo anterior sino que produce uno nuevo, porque precisamente su deber en la junta ordinaria es determinar los comuneros morosos, siendo habitual reiterarse lo acordado en el pasado, siendo al efecto discutido el contenido de los acuerdos y el origen de la deuda.

En el presente caso, el acuerdo que de 31-1-2022 cuya validez y eficacia se ha estimado en la primera instancia -lo que impediría la actual impugnación del recordatorio de deuda de 30-1-2024- se adopta en virtud del art. 9 de la propia ley de propiedad horizontal, es decir, se trataría de la infracción de tal norma, es decir, el inciso jurisprudencial primero de los antes citados.

Así, el propio recurrente indica en su recurso la existencia de infracción del art. 9 LPH.

Y aunque añade también los arts. 6,3 CC y 1961 y ss CC, estos no son aplicables porque el primero requiere precisamente de la previa infracción de una ley imperativa o prohibitiva, que no se indica y es una norma que regula el efecto de tal infracción, es decir, la nulidad radical, y los referidos a la prescripción necesitan precisamente la previa alegación de parte, no siendo así derecho imperativo, y, como se indica en la oposición, D. José nunca argumento en su demanda la existencia de prescripción, por lo que no puede pretender ahora hacerla valer.

En consecuencia, debe rechazarse el recurso también en este argumento, pues el acuerdo no es nulo de pleno derecho, y ha de rechazarse que se haya infringido la jurisprudencia en el segundo de los incisos citados, al ser aplicable el primero.

Y, como se dice en la sentencia recurrida, la falta de impugnación de aquel acuerdo de 31-1-2022 supone que D. José dio, a los efectos legales, validez a las liquidaciones y a la realidad de la deuda en él aprobada, y el título que refleja la existencia del crédito es indisputable, por cuanto aunque hubiera existido en su formación [lo que la caducidad impide analizar] infracción de preceptos de la ley de propiedad horizontal o de los estatutos de la comunidad era susceptible de sanación por el transcurso del plazo de caducidad y su contenido goza de plena validez y eficacia, y afecta y obliga al citado demandante, en los términos contemplados en la sentencia recurrida.

Y solo por último apuntar el error argumental del recurrente, pues el pago de la deuda como argumento oponible a que se refieren las sentencias por él citadas, es el pago del título válido y eficaz por falta de impugnación, que sería en el caso de autos un pago efectuado en pago y extinción de la deuda fijada en el acuerdo de 31-1-2022, que no es el caso de sus argumentos, que se refieren en su integridad a supuestos pagos en el concurso de la anterior propietaria COYMAVILA y por ALISEDA que habría abonado las cuotas de enero de 2016 a marzo de 2020 y la prueba practicada de documentos 8 y 9 de la demanda, pagos que siendo anteriores a la formación del título de 31-1-2022 que ahora resulta inatacable en derecho.

En consecuencia, debe rechazarse el recurso en su totalidad sin analizarse las alegaciones de fondo de sus apartados 3º y 1º parcialmente, pues el acuerdo de 31-1-2022 consentido por falta de impugnación impide que se entre ahora a conocer la cuestión sobre ello en el fondo.

QUINTO.- Imposición de costas de la primera instancia.

Se argumenta en la alegación cuarta que el demandante presentó en marzo de 2022 acto de conciliación, siendo la comunidad la que induce a error al aprobar en 2024 una nueva determinación y liquidación de deuda, que no existe y no es imputable al demandante, por lo que la imposición de costas realizada no es justa ni conforme a derecho al mediar D. José con la vendedora para que abonara 4 años antes de la venta y no los 3 que prevé la ley.

En materia de costas procesales, dado que se trata de un proceso iniciado desde el 20-3-2024 pero antes del 3-4-2025 en que entró en vigor la reforma del art. 394 LEC tras la LO 1/2025, el régimen legal aplicable es:

Artículo 394. Condena en las costas de la primera instancia.

1. En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares.

2. Si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad.

3. Cuando, en aplicación de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo, se impusieren las costas al litigante vencido, éste sólo estará obligado a pagar, de la parte que corresponda a los abogados y demás profesionales que no estén sujetos a tarifa o arancel, una cantidad total que no exceda de la tercera parte de la cuantía del proceso, por cada uno de los litigantes que hubieren obtenido tal pronunciamiento; a estos solos efectos, las pretensiones inestimables se valorarán en 18.000 euros, salvo que, en razón de la complejidad del asunto, el tribunal disponga otra cosa.

No se aplicará lo dispuesto en el párrafo anterior cuando el tribunal declare la temeridad del litigante condenado en costas.

Cuando el condenado en costas sea titular del derecho de asistencia jurídica gratuita, éste únicamente estará obligado a pagar las costas causadas en defensa de la parte contraria en los casos expresamente señalados en la Ley de Asistencia Jurídica Gratuita.

4. En ningún caso se impondrán las costas al Ministerio Fiscal en los procesos en que intervenga como parte.

Así, ninguno de los argumentos del recurrente es relevante al efecto pretendido, pues en materia de costas rige el principio del vencimiento, sin que concurran circunstancias para apreciarse dudas de hecho ni de derecho pues nada impide a la comunidad aprobar en 2024 de nuevo la determinación y liquidación de deuda, tanto a los efectos de claridad de morosos y contables como para evitar una eventual prescripción. También es indiferente si el demandante presentó en marzo de 2022 acto de conciliación en el que no se opuso caducidad, pues obvio es que entonces no era oponible, por lo que las razones de la desestimación de su pretensión sí son íntegramente imputables al demandante.

SEXTO.- Imposición de costas de la segunda instancia.

En lo referente a las costas procesales respecto de las causadas en esta segunda instancia, dado que se trata de un proceso iniciado desde el 20-3-2024 pero antes del 3-4-2025 en que entró en vigor la reforma del art. 394 LEC tras la LO 1/2025, el régimen legal aplicable es:

Artículo 398. Costas en apelación y recurso de casación.

1. En los casos de un recurso de apelación, en cuanto a las costas del recurso, se aplicará lo dispuesto en el artículo 394.

Artículo 394. Condena en las costas de la primera instancia.

1. En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares.

2. Si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad.

3. Cuando, en aplicación de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo, se impusieren las costas al litigante vencido, éste sólo estará obligado a pagar, de la parte que corresponda a los abogados y demás profesionales que no estén sujetos a tarifa o arancel, una cantidad total que no exceda de la tercera parte de la cuantía del proceso, por cada uno de los litigantes que hubieren obtenido tal pronunciamiento; a estos solos efectos, las pretensiones inestimables se valorarán en 18.000 euros, salvo que, en razón de la complejidad del asunto, el tribunal disponga otra cosa.

No se aplicará lo dispuesto en el párrafo anterior cuando el tribunal declare la temeridad del litigante condenado en costas.

Cuando el condenado en costas sea titular del derecho de asistencia jurídica gratuita, éste únicamente estará obligado a pagar las costas causadas en defensa de la parte contraria en los casos expresamente señalados en la Ley de Asistencia Jurídica Gratuita.

4. En ningún caso se impondrán las costas al Ministerio Fiscal en los procesos en que intervenga como parte.

En consecuencia, procede imponer las costas del recurso al recurrente cuyo recurso es desestimado.

VISTOS los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de aplicación,