Sentencia Civil 294/2025 Audiencia Provincial de Ávila Civil-penal Única, Rec. 260/2025 de 25 de noviembre del 2025

PRIMERO.-Es objeto del presente recurso de apelación interpuesto por la parte demandada D. Valeriano la sentencia de fecha ocho del mes de mayo del año dos mil veinticinco dictada por el juzgado de primera instancia número cinco de Ávila en el procedimiento civil ordinario registrado con el número 517/2.023 por la cual se acuerda:

A.- Estimar la demanda interpuesta por la parte actora o demandante la comunidad de propietarios sita en la DIRECCION000 de El Fresno (Ávila) contra la parte demandada D. Valeriano sobre propiedad horizontal, declarar la obligación de la mencionada parte demandada de retirar el aparato de aire acondicionado instalado en la fachada de su vivienda unifamiliar o chalet DIRECCION001, dejando tal fachada libre y expedita, e igualmente declarar la obligación de la citada parte demandada de estar y pasar por tal declaración.

B.- Condenar a la parte demandada D. Valeriano al pago de las costas procesales de la primera instancia causadas a la parte actora o demandante la comunidad de propietarios sita en la DIRECCION000 de El Fresno (Ávila).

SEGUNDO.-Son hechos acreditados los siguientes:

A.- Con fecha de treinta y uno del mes de enero del año 2.022 la junta general ordinaria de la comunidad de propietarios del conjunto inmobiliario constituido en régimen de propiedad horizontal sita en el DIRECCION000 del término municipal de El Fresno (Ávila) por la mayoría de los comuneros allí presentes dentro del punto noveno del orden del día adoptó el acuerdo de no conceder permiso al propietario de la vivienda unifamiliar DIRECCION001 para instalar la máquina de aire acondicionado en la fachada delantera.

B.- Con posterioridad a tal acuerdo el propietario de la vivienda unifamiliar DIRECCION001 D. Valeriano instaló, para mejorar las condiciones de habitabilidad de su vivienda, un sistema de aire acondicionado y colocó la máquina de dicho sistema apoyada o anclada sobre una pequeña plataforma instalada encima del tejado del porche sito en su parte delantera sin anclarla sobre la fachada delantera ni perforarla, pero ocultando parcialmente la misma (ocultándola en el tamaño correspondiente a tal maquinaria).

C.- La vivienda unifamiliar carecía de sistema de preinstalación de aire acondicionado y de previsión de instalación futura de cualquier sistema de aire acondicionado.

TERCERO.-El artículo 7.1 de la ley 49/1.960 de veintiuno del mes de julio sobre propiedad horizontal en la redacción dada por la ley 8/1.999 de seis del mes de abril, faculta al propietario de cada piso o local sujeto al régimen de propiedad horizontal para modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios de aquél, si bien establece dos limitaciones:

1.- Que la modificación del elemento privativo no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o se perjudiquen los derechos de otro propietario.

2.- La de respetar los elementos comunes que en principio son inalterables, salvo que se admita su modificación por acuerdo unánime de la junta de propietarios ( artículo 7.1 apartado segundo, artículo 9.1.a) y artículo 17.6 de la ley de propiedad horizontal). En este sentido se expresa por ejemplo la sentencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo 737/2.015 de veintinueve del mes de diciembre, que reproduce la sentencia de dicho alto tribunal de diecisiete del mes de enero del año 2.012.

Ahora bien, el rigor de esta normativa que determina que la ocupación sin más de una parte del elemento común conlleva una modificación que requiere para su legalidad de la correspondiente autorización comunitaria, ha sido matizada por la doctrina jurisprudencial. Y así, en el concreto caso de la colocación de los aparatos de aire acondicionado, se ha establecido una interpretación amplia y flexible adaptada a la realidad social, respecto de aquellos edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, que no contemplan en su título constitutivo o en los estatutos esta clase de instalaciones, permitiendo su implantación para aprovecharse de estos avances técnicos que favorecen el bienestar o confort, y en definitiva las condiciones de habitabilidad, de la dependencia privativa, conciliándolo con el alcance de la exigencia normativa que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos comunes del edificio, debiendo de estarse a las circunstancias particulares que se aprecien en cada supuesto concreto (como son la localización de la instalación, la entidad de la obra, los daños que puede causar, etc.), para determinar si la actuación, aunque produzca una alteración de un elemento común, es admisible, pues comporta una simple manifestación de la posesión de la vivienda o del local de negocio y un uso inocuo de un elemento común permitido por el artículo 394 del código civil.

En este sentido la sentencia de la audiencia provincial de Salamanca de doce del mes de julio del año 2.021 afirma que "6.- La instalación de un aparato de aire acondicionado debe considerarse un uso ya habitual en los edificios de viviendas y oficinas, de modo que debe tolerarse su instalación y utilización salvo en aquellos casos en que se pueda acreditar fehacientemente que causa molestias innecesarias en las relaciones de buena vecindad".

Respecto de la jurisprudencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo la sentencia de fecha veintidós del mes de octubre del año 2.008 parte de un supuesto en el cual los estatutos de la comunidad de propietarios establecían:

"a.- la prohibición de utilizar la azotea para cualquier uso distinto a tendedero de ropa y zona de esparcimiento (artículo trece).

b.- La prohibición de ocupar, aunque sea por poco espacio de tiempo con objetos de cualquier clase, el zaguán, escalera, rellanos y demás lugares de uso común (artículo dieciséis y apartado letra c).

c.- La prohibición de efectuar los copropietarios, modificaciones que afecten a la propiedad común, muro de carga, fachada (artículo nueve).

d.- La prohibición de colocar en los balcones, ventanas o terrazas, aún privativas, objetos que no sean macetas de flores o adornos, siempre que se encuentren convenientemente asegurados contra su caída, así como tender ropa a secar en la fachada exterior (artículo dieciséis y apartado letra e).

En tal supuesto concreto la sentencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo afirmó que "Así, respecto al aire acondicionado, la doctrina científica y jurisprudencial sostienen que la colocación de aparatos, sin necesidad de obras de perforación, no se considera como alteración de elementos comunes, pues, en el supuesto contrario, se impediría el uso y disfrute de los adelantos técnicos en todos los edificios no preparados para dicho particular, que no es la interpretación correcta que acepta la sociedad, habida cuenta de la actuación generalizada de los comuneros sobre esta materia en nuestro país, por lo que corresponde acudir a la realidad social impuesta en el artículo 3.1 del código civil (sentencia del tribunal supremo de diecisiete del mes de abril del año 1.998 y, en similar doctrina, sentencia de la audiencia provincial de Zaragoza de uno del mes de junio del año 1.996).

Sin embargo, lo explicado en el párrafo precedente no significa que el propietario utilice azoteas, fachadas o cubiertas del edificio, esto es, que realice obras que afecten a los elementos comunes o que perjudiquen o molesten a otros propietarios, y que, en estos casos, la prohibición es manifiesta (sentencias del tribunal supremo de veintiséis del mes de noviembre del año 1.990 y veinticuatro del mes de febrero del año 1.996 y, en la misma posición, sentencias de las audiencia provincial de Huesca de doce del mes de diciembre del año 2.001 y de Barcelona de veinticuatro del mes de diciembre del año 2.001).

Como nos encontramos ante obras a realizar en elementos comunes, prohibidas genéricamente en los estatutos, se precisa el acuerdo unánime de los propietarios, sin que sea suficiente la mayoría ( artículos 5, 7.1 y 12 de la ley de propiedad horizontal) ."

Y finalmente en el fallo o parte dispositiva de dicha sentencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremos e afirma que "Declarar como doctrina jurisprudencial la necesidad del acuerdo unánime en la junta de propietarios para la instalación de un aparato de aire acondicionado en la azotea de un edificio, prohibida genéricamente por los estatutos".

Por su parte la sentencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo de quince del mes de diciembre del año 2.012 afirma que "la instalación de aparatos de aire acondicionado en viviendas o locales sujetos al régimen de la propiedad horizontal, incluso afectando a elementos comunes, ha sido enjuiciada con un cierto margen de flexibilidad para permitir la puesta al día de viviendas que en el momento de su construcción no pudieron adaptarse a las mejoras tecnológicas más beneficiosas para sus ocupantes y ello ha dado lugar sin duda a una valoración de cada concreto caso y a un indudable casuismo jurisprudencial tratando de armonizar el alcance de la exigencia legal, que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos privados y comunes del edificio, con la posibilidad de facilitar el acceso de los comuneros a estas innovaciones, de existencia habitual y normal en viviendas y locales de negocio, que se han hecho particularmente significativas en determinadas sentencias de audiencias provinciales para dar cobertura a una actuación generalizada de los propietarios a partir de una interpretación amplia de la normativa aplicable, y de la consideración de que su instalación comporta una simple manifestación de la posesión de la vivienda o local de negocio y un uso inocuo de elemento común autorizado por el artículo 394 del código civil.

A este problema no ha sido ajeno esta sala la cual, dentro de ese indudable casuismo, ha tratado de delimitar el contenido y alcance de la normativa sobre la base de que el artículo siete de la ley de propiedad horizontal limita las facultades del propietario, el cual, si bien usará de su piso o local según le convenga, carece de capacidad para alterar cualquier parte del resto del inmueble, distinguiendo entre la propiedad privada y los elementos comunes del edificio: para la primera, el titular tiene plena libertad de realizar modificaciones, pero no en los servicios generales de la comunidad, pues sus derechos dominicales terminan allí donde su propia superficie se acaba, conforme al artículo 3.a) de la ley de propiedad horizontal, siendo doctrina reiterada (sentencias del tribunal supremo de diecisiete del mes de abril del año 1.998, dieciséis del mes de mayo y veintidós del mes de octubre del año 2.008), respecto a la colocación de estos aparatos, que, cuando no necesitan de obras de perforación, no se considera como alteración de elementos comunes, pues, en el supuesto contrario, se impediría el uso y disfrute de los adelantos técnicos en todos los edificios no preparados para dicho particular, que no es la interpretación correcta que acepta la sociedad, habida cuenta de la actuación generalizada de los comuneros sobre esta materia en nuestro país, por lo que corresponde acudir a la realidad social impuesta en el artículo 3.1 del código civil; realidad que no significa que el propietario pueda en elementos comunes del inmueble, como son las fachadas de los patios interiores, realizar obras que afecten a estos los elementos o que perjudiquen o molesten a otros propietarios, en los que la prohibición es manifiesta (sentencias del tribunal supremo de veintiséis del mes de noviembre del año 1.990 y veinticuatro del mes de febrero del año 1.996), como sucede en el caso objeto de recurso en el que la comunidad de propietarios actúa frente a tres comuneros para que se restituya el patio interior a su estado original puesto que las obras ejecutadas en el muro que separa los locales de su propiedad de los patios interiores del edificio afectan a este elemento común y han sido realizadas sin su preceptiva autorización, contraviniendo los artículos 7.1 y 12 de la ley de propiedad horizontal, en la interpretación dada por reiterada jurisprudencia de esta sala, por cuanto se han abierto huecos de las dimensiones dichas mediante el rompimiento de la fachada o muro común, con la consiguiente alteración del mismo, y cambio del uso no previsto inicialmente, para cuya verificación debieron haber cumplido los requisitos legalmente establecidos".

CUARTO.-En aplicación de la anterior doctrina jurisprudencial de la sala primera de lo civil del tribunal supremo sobre la instalación de aparatos de aire acondicionado en edificios o en conjuntos inmobiliarios constituidos en régimen de propiedad horizontal al presente supuesto objeto de recurso de apelación, procede revocar la sentencia dictada en primera instancia y desestimar la pretensión ejercitada por la comunidad de propietarios por cuanto que en este caso concreto no es necesaria la autorización de la junta general de propietarios para la instalación de la máquina del sistema de aire acondicionado en el lugar en el cual se ha ubicado por cuanto que:

A.- En primer lugar no se ha acreditado que los estatutos concretos de esta comunidad de propietarios o que el titulo constitutivo de la comunidad de propietarios prohíban respecto de esta concreta comunidad de propietarios la instalación de equipamientos o sistemas de aire acondicionado.

B.- En segundo lugar estamos en presencia de una vivienda unifamiliar adosada que carece de cualquier sistema de preinstalación o preequipamiento de aparatos de aire acondicionado; en este sentido no se ha alegado por ninguna de las partes procesales que las viviendas unifamiliares existentes en esta comunidad de propietarios desde su constitución, o más difícilmente desde fechas posteriores, tengan cualquier sistema o equipamiento de preinstalación de aire acondicionado, ya que en tal supuesto conforme a la jurisprudencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo habría que utilizar tal preinstalación por parte del comunero que pretenda la colocación en su vivienda de un sistema de aire acondicionado.

C.- En tercer lugar la comunidad de propietarios carece de cualquier acuerdo comunitario, ya fuese por unanimidad o ya fuese por mayoría, conforme al cual la ubicación de los aparatos para el aire acondicionado tenga que ser en determinado lugar (azoteas de edificios, terrazas de viviendas, fachadas a patios, fachadas traseras, etc.); en este caso concreto se ha adoptado un acuerdo comunitario por mayoría en la junta general ordinario celebrada el día treinta y uno del mes de enero del año 2.022 en el cual no se concede permiso para la instalación del aparato de aire acondicionado en la fachada delantera, pero no se explican los motivos de tal denegación del permiso en la citada junta y, por lo que aquí especialmente respecta, no se indica ningún lugar en el cual la junta general de propietarios si autorizaría la instalación de aparatos de aire acondicionado.

D.- En cuarto lugar en este caso concreto para la instalación del equipo exterior del sistema de aire acondicionado no ha sido necesario realizar obras de perforación en la fachada de la vivienda unifamiliar; tal equipo exterior en este caso concreto está instalado sobre una pequeña plataforma horizontal la cual a su vez se apoya o se ancla sobre la parte superior del porche; por tanto tal sistema de instalación del equipamiento exterior del sistema de aire acondicionado, aunque puede afectar a la configuración exterior del conjunto inmobiliario, no se ancla sobre elementos comunes.

E.- En quinto lugar, aunque es cierto, y no puede negarse, que el equipamiento exterior del sistema de aire acondicionado afecta a la configuración exterior (fachada delantera) del conjunto inmobiliario, al ser claramente visible, sin embargo, no se ha de considerar una alteración de elementos comunes por cuanto que:

a.- En el caso contrario se impediría el uso y disfrute de los adelantos térmicos para las mejoras de las condiciones de habitabilidad en todos aquellos edificios o conjuntos inmobiliarios no preparados para dicho particular.

b.- En este caso concreto las alteraciones de la configuración exterior del conjunto inmobiliario son tan múltiples y variadas que no se puede afirmar ni negar desde el punto de vista estético si esta concreta alteración de la configuración exterior es mejor o peor que las ya existentes (múltiples porches totalmente distintos entre sí, cerramientos de balcones o terrazas, antenas parabólicas, sobreelevación de las barandillas de los patios delanteros, eliminación de barandillas de balcones, cerramientos de los garajes, etc.).

En definitiva y por todo ello las comunidades de propietarios no pueden negarse sin causa justificada y teniendo en cuenta las circunstancias de cada caso a la mejora de las condiciones de habitabilidad de las viviendas mediante instalaciones adecuadas a la realidad social del tiempo actual siempre que no se afecte a elementos comunes o siempre que tal afectación de elemento común suponga un uso inocuo.

QUINTO.-En materia de costas procesales de la primera instancia conforme al artículo 394 y apartado primero de la ley de enjuiciamiento civil rige el criterio del vencimiento por lo que habrán de ser impuestas a aquella de las partes cuyas pretensiones sean totalmente rechazadas y en el presente caso de autos a la parte actora o demandante la comunidad de propietarios sita en la DIRECCION000 de El Fresno (Ávila).

Ahora bien, tomando en consideración el tenor del mencionado artículo 394.1 de la ley de enjuiciamiento civil, es de recordar que es jurisprudencia pacífica la que viene repitiendo que, si efectivamente la teoría del vencimiento objetivo implica la imposición de las costas procesales a la parte cuyas pretensiones sean totalmente rechazadas, no es menos cierto que dicho precepto prevé una salvedad en el párrafo último del punto primero del mismo, cual es que el caso presentare serias dudas de hecho o de derecho.

El principio general en materia de imposición de costas procesales en nuestro proceso civil, tal y como se ha indicado anteriormente, sigue siendo el objetivo del vencimiento, conforme a lo dispuesto en el artículo 394.1 de la ley de enjuiciamiento civil del año 2.000, precepto que, al igual que el derogado artículo 523 y párrafo primero de la ley de enjuiciamiento civil del año 1.881, introduce un criterio de flexibilidad o atenuación del rigor en la aplicación de dicho principio y da cierto margen al arbitrio judicial para justificar la no imposición de costas, haciendo la salvedad de que el tribunal aprecie y razone que el caso presenta serias dudas de hecho o de derecho.

Esta desviación del principio general del vencimiento debe aplicarse con el mismo carácter excepcional que contemplaba el citado artículo 523 y párrafo primero de la ley de enjuiciamiento civil del año 1.881, pero con un ámbito menos genérico y más restringido para el arbitrio judicial, dado que ya no sirve apreciar cualquier "circunstancia excepcional" y la ley impone la necesidad de considerar la existencia de dudas "serias" y objetivas sobre la solución del litigio, al margen del enfoque subjetivo que del mismo hagan las partes o el juez, debiendo estar tales dudas basadas en la jurisprudencia sobre casos similares cuando afecten a su vertiente jurídica ( artículo 394.1 y párrafo segundo de la ley de enjuiciamiento civil del año 2.000).

Y, establece la doctrina que, cuando se trata de dudas de hecho, partiendo de que la duda ha de ser seria, es decir, real e importante o de consideración, habrá que apreciar que el caso, en lo fáctico, resultaba dudoso, cuando la decantación de los hechos controvertidos y relevantes alegados por una y otra parte se haya revelado, en orden a su fijación en la sentencia, como realmente compleja, es decir, cuando hayan existido dificultades importantes o de consideración de cara a su determinación, pudiendo calificarse la labor de apreciación de las pruebas de especialmente complicada o intensa. En el fondo, lo que ocurre, y de ahí la incidencia del principio de causalidad, es que el proceso se presenta como inevitable, pues, al no estar claros los hechos determinantes, y a la vista de las fundadas y serias dudas existentes sobre ellos, no queda más remedio que acudir al juzgador para que decida y se pronuncie al respecto.

Es sabido que, conforme a reiterada doctrina jurisprudencial, los requisitos exigidos por el precepto en lo atinente a las "serias dudas de hecho" son los siguientes:

1.- La existencia de "dudas" en los hechos que justifiquen la pretensión o, en su caso, la resistencia u oposición a la misma, y que no puedan despejarse a través de una conducta diligente, de modo que la averiguación exija el proceso judicial.

2.- Que, por consiguiente, tales dudas sean fundadas, razonables, basadas en una gran dificultad para determinar, precisar o conocer fuera del proceso judicial la realidad de los hechos fundamento de la pretensión, o, aun no habiendo dudas sobre los hechos, los efectos jurídicos de los mismos se presenten como dudosos por ser la normativa aplicable susceptible de diversas interpretaciones.

3.- Ha de concurrir la "seriedad" de la duda, esto es, la importancia de los hechos sobre los que recae la incertidumbre en orden a determinar la razonabilidad de la pretensión, de manera que no todas las pretensiones razonablemente fundadas impedirán la condena en costas en caso de desestimación, porque la regla del vencimiento objetivo no es sólo una sanción a la conducta arbitraria o caprichosa del que pretende y es vencido, sino también una regla de protección del sujeto contra el que se dirige la pretensión a no padecer perjuicio económico.

En este sentido se pueden citar las sentencias de la sección octava de la audiencia provincial de Valencia de veintisiete del mes de marzo del año 2.007 y de la sección primera de la audiencia provincial de León de cinco del mes de junio del año 2.009, entre otras.

En aplicación de la anterior doctrina jurisprudencial sobre el concepto de serias dudas en materia de condena al pago de las costas procesales causadas en la primera instancia al presente supuesto objeto de recurso de apelación no procede tal condena por cuanto que:

A.- La jurisprudencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo en materia de autorización de sistemas de aire acondicionado en edificios o en conjuntos inmobiliarios constituidos en régimen de propiedad horizontal afirma que, tal y como aquí ha acontecido, hay que tener en cuenta las circunstancias concretas de cada caso determinado como por ejemplo si existe autorización o prohibición en los estatutos comunitarios, si existe preinstalación de equipamientos de sistemas de aire acondicionado en el edificio o en el conjunto inmobiliario, si existe acuerdo autorizando su instalación con determinas condiciones o en determinada ubicación, etc.

B.- Además de lo anterior tampoco se puede afirmar que exista una jurisprudencia menor única y en el mismo sentido de las audiencias provinciales, sino que la misma es variada teniendo en cuenta lógicamente las circunstancias concretas de cada caso, pero en todo caso, se reitera, no se puede afirmar que sea única.

SEXTO.-En materia de costas procesales de la segunda instancia conforme al artículo 398 apartado segundo de la ley de enjuiciamiento civil en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.