Sentencia Civil 211/2025 Audiencia Provincial de Salamanca Civil-penal Única, Rec. 344/2024 de 26 de marzo del 2025

PRIMERO- Objeto del recurso y resolución recurrida.

Por la demandante se formuló recurso de apelación frente a la sentencia de fecha 20/03/2024 dictada en procedimiento Ordinario n.º 91/2023 seguido en el juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Ciudad Rodrigo, sentencia que desestimó la demanda que solicitó se declarase haber lugar al retracto arrendaticio de la actora. Los motivos fueron:

A.- ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA POR INAPLICACIÓN DE LAS NORMAS SOBRE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO RÚSTICO Y EL CORRELATIVO DERECHO AL EJERCICIO DEL DERECHO DE RETRACTO POR APLICACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 1.1, 11 Y 22.2 DE LA LEY 49/ 2023, de 26 de noviembre, DE ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS E INFRACCIÓN DE LA DOCTRINA JURISPRUDENCIAL APLICABLE.

B.-INFRACCIÓN DOCTRINA JURISPRUDENCIAL SOBRE LOS ACTOS PROPIOS.

C.-INFRACCIÓN POR ERRÓNEA APLICACIÓN DE LAS NORMAS DE CADUCIDAD DE LA ACCIÓN DEL ARTÍCULO 22.2 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS E INFRACCIÓN DE LA DOCTRINA JURISPRUDENCIAL APLICABLE.

D. IMPUGNACIÓN SOBRE LAS COSTAS IMPUESTAS AL DEMANDANTE ( Art. 394 LEC)

Se impugnan las declaraciones que hace la sentencia de instancia relativas a la inexistencia de arrendamiento. Se invoca la prueba que conduce a considerar que sí existe el mismo. Y se impugna la declaración de caducidad de la acción ejercitada.

Se razona que de la documental aportada y la prueba personal practicada, se infiere la existencia de un arrendamiento que graba las fincas que fueron vendidas y objeto ahora del retracto.

Se alega que el computo del plazo que establece la ley debe iniciarse desde la notificación que debe hacer el adquirente al inquilino de forma fehaciente.

La parte recurrida niega la existencia de arrendamiento por parte de la demandante, se alega la inexistencia de error en la valoración de la prueba, se afirma de nuevo la existencia de requerimiento de abandono de la finca, siendo imposible que exista contrato de enero de 2018, suponiendo la PAC, sin que conste como se señala en la demanda, un dato administrativo para obtención de ayudas. Se alega que no se ha actuado contra la doctrina de los actos propios, estando por último caducada la acción de retracto. Interesa también el mantenimiento de la imposición de costas.

SEGUNDO- Planteada en estos términos la alzada, el objeto del debate pasa por determinar:

-Si la finca vendida estaba o no sujeta a un arrendamiento previo a la fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa.

Como dijimos en nuestra sentencia de 03/04/2024 "Castán definía el retracto como una limitación que afecta a la facultad de disponer del propietario, restringiendo su libertad para elegir la persona que, por compraventa u otro título transmisivo, haya de adquirir su cosa. Al mismo tiempo, el retracto es el derecho de preferencia que uno tiene para la adquisición de una cosa cuando el dueño la ha enajenado, subrogándose en el lugar del comprador mediante el abono al mismo del precio que entregó y gastos de contrato que se le pudieron ocasionar. Según Gómez de Liaño, el retracto rústico es un derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario, si el arrendador enajena la finca arrendada, en virtud del cual pueden subrogarse en el lugar del comprador, y en las mismas condiciones convenidas para el mismo".

Como punto de partida, lo primero que hemos de recordar es que, el derecho de retracto -retracto de arrendatario es del derecho de adquisición preferente que la ley de arrendamientos rústicos de 1980 y la de 2005 contempla (no la de 2003, no venía establecida en la redacción original de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (en adelante LAR) , sino que fue incorporada a posteriori en el artículo 22, tras la modificación realizada por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre , con entrada en vigor a partir del 31 de diciembre de 2005) es la posibilidad que se otorga al arrendatario de finca rústica: de tal forma que en toda transmisión inter-vivos de la finca rústica (venta, donación, permuta...) el arrendatario que sea agricultor profesional tendrá derecho de tanteo y retracto en el plazo de 60 días desde que le notificaron la compraventa o 60 días desde que haya tenido conocimiento de la venta.

Ha de tratarse de una transmisión inter-vivos de la finca arrendada, pues la LAR incluye de forma específica que también tendrá lugar el derecho de tanteo y retracto en los casos de donación, aportación a sociedad, adjudicación en pago o cualquier otra forma distinta a la compraventa, de su nuda propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de la finca arrendada, (Existen dos excepciones en los que no se puede ejercer este derecho: a)-En una transmisión a título gratuito si la persona que adquiere es descendiente o ascendiente del transmitente; pariente hasta segundo grado de consanguinidad o afinidad o su cónyuge. B)- En la permuta de fincas rústicas cuando se efectúe para agregar una de las fincas permutadas y siempre que sean inferiores a 10 hectáreas de secano, o una de regadío, los predios que se permutan).Para poder ejercer el derecho de tanteo y retracto, el arrendatario debe ser un agricultor profesional o una de las sociedades a las que se refiere el art. 9.2 de la LAR , es decir, una cooperativa agraria, una cooperativa de explotación comunitaria de la tierra, una sociedad agraria de transformación o una comunidad de bienes, Y para ser considerado agricultor profesional, será necesario que se obtengan unos ingresos brutos anuales derivados de la actividad agraria superiores al doble del IPREM y que la dedicación directa y personal a la actividad agraria suponga, al menos, un 25% de su tiempo de trabajo. Tal y como ha establecido la jurisprudencia, ambas condiciones, es decir, la de ser arrendatario en virtud de un contrato vigente y además, agricultor profesional, deben ser cumplidas en el momento en que se produce la transmisión de la finca".

En el presente caso la sentencia de instancia realizó una valoración de la prueba que llevó a considerar inexistente el contrato de arrendamiento alegado por la demandante. Y a esa misma conclusión llega la Sala. No conviene olvidar que la demanda parte de un contrato de arrendamiento, para probar su existencia, de 1 de enero de 2018. Obvia por tanto toda circunstancia del entorno de la presunta relación arrendaticia, entorno que figura en la contestación a la demanda. En sede de revisión de la valoración de la prueba, es preciso indicar que en efecto consta certificación de la Residencia Obispo Téllez de Ciudad Rodrigo en la que entre otras cosas señala que la dueña hoy fallecida, Ruth, estuvo ingresada desde el 01/09/2017 al 15/08/2020. También que el 28/12/2017 se hizo constar expresamente que no quería ver a Pedro Antonio", y que no le dejasen pasar. Era el padre de la actora.

Esta fija la existencia de contrato de arrendamiento de la finca, y otras, desde el 01/01/2018. Bien, la deducción lógica de estos datos es que existió un motivo para que Ruth no quisiera ver más al padre de la demandante, y otro dato cierto es que no existe contrato de arrendamiento escrito de la actora de la finca de autos, y otras, según la demanda. Estas no son objeto del procedimiento, pero sí se puede decir que la demanda no dice cuáles, pudiendo ser cualquiera de seguir la afirmación de la demandante.

En cuanto a la existencia de arrendamiento verbal no existe prueba alguna directa, personal, ya que no documental. No consta visita de la demandante a Ruth, durante la cual pudiera haber concretado los términos del arrendamiento de varias fincas, con sus circunstancias.

La sentencia reseña el resumen de lo declarado en juicio por la demandante. Revisado, consta que afirma que llevaba muchos años de arrendataria de "esto" (así fue la pregunta del letrado). Confirmó que su padre iba a la residencia a ver a Ruth. Y dijo que lo hablado con Ruth relativo al arrendamiento, a ella pues es lo que figura en la demanda, la PAC y demás lo fue en su casa. Dados los periodos de residencia de Ruth tuvo que ser tiempo antes de dichos periodos de 2017. Para obtener el número de cuenta de Ruth la actora se amparó en sus visitas a la residencia a Ruth. Bien, ya cabe decir que perfectamente pudo haber contrato escrito, en la casa de la actora, o realizado por la gestoría o asesoría, donde se incluyeran las fincas, las condiciones, la distribución de pago de renta por finca o si era global, y el modo de pago de renta.

Respecto del pago de renta fallecida Ruth, fuera cual fuera el heredero o herederos, lo serían con carácter retroactivo al momento del fallecimiento, pudiendo haber seguido ingresando lo que la demandante consideraba renta por todas las fincas en la misma cuenta.

A preguntas de su letrado afirmó que llevaba arrendadas las fincas desde hacía muchos años. Esto por un lado es contrario a la demanda, pues en cuanto a la finca de autos sólo puede hablarse de 01/01/2018, para evitar que la demandante afirme contra sus propias palabras. Y por otro lado podría tener su importancia, de haberlo alegado en la demanda, pues podría existir aplicación de normativa previa a 1980 si se hubiera demostrado que el arrendamiento era prácticamente inmemorial. No debemos olvidar tampoco que desde el 01/01/2018, fecha referida en la demanda como de comienzo del arrendamiento, la renta pasa a ser ingresada en cuenta corriente de Ruth, ingresada en una residencia. No consta por tanto que supiera de tales ingresos, ni por cuántas fincas, como tampoco que cualquier familiar supiera de los ingresos. No se practicó prueba sobre este apartado, para verificar los movimientos de cuenta y personas autorizadas además de Ruth.

Lo que sí consta es el requerimiento de 12/03/2019 efectuado por Ruth a Pedro Antonio, padre de la recurrente, para que abandonara las fincas (entre las que estaba la de autos) que venía disfrutando en precario desde hacía años. Esto enlaza con su decisión previa de no recibir más a Pedro Antonio, y con el posible conocimiento del ingreso pretendido como rentas realizado no por Pedro Antonio, sino por Adela, entendible como un intento de justificar la existencia de arrendamiento de varias fincas en 2018, precisamente las que poseía el padre desde hacía tiempo, todo ello dada la postura obstativa de Ruth a seguir permitiendo a Pedro Antonio la posesión en precario de las fincas. Es más, accionando sólo por una de ellas, la vendida, se podría conseguir un reconocimiento de arrendamiento del conjunto de las poseídas por Pedro Antonio.

La conclusión lógica por tanto es que no consta la existencia de contrato de arrendamiento de la finca objeto del procedimiento, por lo que no existiría derecho de retracto de la presunta arrendataria, debiendo ser confirmada la sentencia de instancia.

TERCERO.-Pues bien, sentado lo anterior, y para no dejar sin analizar el contenido del recurso de apelación debemos determinar si la notificación de la compraventa a efectos del retracto se realizó en legal forma.

En relación al conocimiento de la transmisión, la jurisprudencia ha establecido que para retraer, es necesario que se tenga un conocimiento completo, cumplido y cabal, lo que implica que no debe abarcar solo el hecho de la venta, sino que debe conocer de forma exacta todas las condiciones esenciales de la transmisión (precio, condiciones, modalidades de pago y plazo para el ejercicio del derecho ...), ya que solo en ese caso el retrayente dispone de los elementos de juicio suficientes para determinar si le conviene o no el ejercicio de la acción para ejercitarlo en plazo. Distinto es el alcance de este derecho, ante lo que conste probado sobre la conducta de la recurrente.

Lo sucedido en este caso viene dado por el convencimiento del heredero de doña Ruth de que no existía arrendamiento alguno sobre la finca de autos. No existía contrato, Ruth no quiso en vida tener más relación con Pedro Antonio que no fuera la del abandono de sus fincas, Gaspar envió un burofax en el que incluía a "personas de su dependencia", siendo la única en cuanto a la posesión de la finca la hoy recurrente, comunicación de 26 de enero de 2021. Y fue hecho en función de ese conocimiento de la propiedad de la finca, del fallecimiento de doña Ruth y de que no existía arrendamiento de la finca. No se trató por tanto de una comunicación defectuosa al arrendatario.

La recurrente manifestó, lo que se refleja en la sentencia recurrida, que en 2022 no solicitó las ayudas de la PAC, que se recuerda no acreditan arrendamiento, porque la finca había sido vendida. La sentencia añade en buen alógica que el 04/04/2022 Adela acudió al Registro de la Propiedad, obteniendo conocimiento, fehaciente ya en este caso, de la existencia de la venta, y el notario ante el que se produjo. Los pasos sobre preliminares pudieron ser iniciados en aquel momento. Y aunque pudiera plantearse si es equivalente al ejercicio de ese derecho de retracto la presentación de la solicitud de diligencias preliminares, no consta que con ella, como pudo hacerse, se ofreciera o consignara cantidad alguna, más allá de la genérica caución de 50 euros propia de ese tipo de proceso, faltando así a las exigencias a que se refieren los artículos 1525 y 1518 del Código civil, aplicables a todo retracto ( SAP Huelva 309/2020).

La validez de esta consideración del cómputo del plazo de caducidad de 60 días fue considerada por el T.S. en sentencia de 21/10/2009, que cita otras anteriores: "SEGUNDO.- Los motivos segundo y tercero del recurso -uno, acusa la infracción del artículo 88 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre , de Arrendamientos Rústicos , y del artículo 1524 del Código Civil en materia de caducidad de los retractos en los arrendamientos urbanos, sin que la inscripción en el Registro de la Propiedad constituya el "dies a quo" para el inicio de los sesenta días de ejercicio de la acción de retracto en los arrendamientos rústicos, sino aquel momento en que se tiene un conocimiento cabal y completo de la compraventa, tanto de las condiciones esenciales como no esenciales, y cita sobre este particular las SSTS de 27 de marzo de 2002 , 21 de marzo de 1996 y 29 de abril de 1986 ; en definitiva, argumenta que la resolución de instancia vulnera la mentada doctrina jurisprudencial al considerar aplicable el artículo 1524 del Código Civil en materia de caducidad de la acción de retracto de los arrendamientos rústicos; y otro, denuncia la transgresión de los artículos 87 y 88 de la indicada Ley de Arrendamientos Rústicos , en relación con la posición jurisprudencial según la cual, el "dies a quo" , con relación a la caducidad en materia de arrendamientos urbanos, para el inicio de los sesenta días hábiles para el ejercicio de la acción de retracto viene condicionado por el momento en que se tiene un conocimiento cabal y completo de la compraventa, tanto de las condiciones esenciales como no esenciales, y cita las SSTS de 25 de mayo de 2001 , 27 de julio de 1996 , 6 de febrero de 1996 y 17 de marzo de 1989 , e, igualmente, considera que tal doctrina ha sido vulnerada por la resolución recurrida al señalar como plazo de inicio de los sesenta días para ejercitar la acción de retracto la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad; también, añade que, al haberse notificado en el mes de febrero de 2002 la escritura de otra compraventa suscrita entre dos copropietarios, acompañando nota simple, tal notificación no supone el conocimiento por el recurrente de la compraventa celebrada entre las hoy codemandadas- se examinan conjuntamente por su unidad de planteamiento y se desestiman.

El artículo 87 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece la obligación del transmitente de notificar al arrendatario su propósito de enajenar, con la indicación de las condiciones de la enajenación, así como el precio y el nombre y circunstancias del adquirente; el artículo 88 de dicha Ley señala que el arrendatario tendrá un plazo de sesenta días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar sus derechos de adquisición de la finca en el mismo precio y condiciones, lo que notificará así al enajenante también de un modo fehaciente, y, en defecto de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho al retracto dentro de los sesenta días hábiles siguientes a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión.

La sentencia recurrida contiene la siguiente argumentación:

"Sin embargo, en la compraventa celebrada entre otros y que se advierte que está pendiente de inscripción, la que es objeto de retracto tiene conocimiento de los otorgantes el actor en fecha 25 de Febrero de 2002 fecha de recepción del envío notarial. Por ello, a partir de dicho momento tenía conocimiento de que se había transmitido la finca siendo a partir de la inscripción cuando definitivamente tiene conocimiento cabal de la transmisión pues dejar el día inicial a la solicitud de la certificación registral es tanto como dejar en manos del demandante el momento del "dies a quo", pues en este caso se daba la circunstancia de que había tenido conocimiento de que la transmisión se había efectuado por lo que en caso de duda la publicidad que da la inscripción marca el momento a partir del cual empieza a correr el plazo de los sesenta días y como la demanda se interpone el 11 de Julio de 2002, ésta se plantea cuando la acción estaba caducada, procediendo por lo expuesto, desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia". (Sic).

Según obra como hecho probado en la sentencia impugnada, el recurrente ha sabido la existencia de la compraventa de la finca litigiosa el día 25 de febrero de 2002, fecha en la que recibió por conducto notarial la certificación del Registro de la Propiedad, donde figuraba inscrita la transmisión en el día 16 de febrero del mismo año, no obstante procedió a deducir la demanda de retracto el 11 de julio de 2002, cuando ya había transcurrido un plazo muy superior a los sesenta días hábiles desde que tuvo conocimiento de la transmisión.

La demora recién expresada significa que el recurrente ha actuado con negligencia para conseguir los datos concernientes a las condiciones de la enajenación, su precio, el nombre y circunstancias del adquirente y cualesquiera otras que considerara oportunas, para cuyo conocimiento sólo era necesario acudir al Registro de la Propiedad en tiempo correcto y el mismo indicó que ha sabido los términos exactos de la compraventa el 8 de mayo de 2002, al solicitar la correspondiente certificación registral.

La sentencia de la Audiencia no ha vulnerado la doctrina jurisprudencial de esta Sala, ni se opone a lo ordenado sobre de caducidad en materia de arrendamientos rústicos y tampoco ha violado el cómputo del inicio del plazo respecto al "dies a quo" .

La transmisión de la propiedad es una cuestión de hecho, que la sentencia de apelación ha fijado en la fecha del conocimiento por el recurrente de la inscripción en el Registro de la Propiedad, pues bastaba que se enterase de la compraventa por cualquier medio para el comienzo del plazo de sesenta días hábiles para el ejercicio de la acción de retracto, y en nada obsta prestar conformidad con este criterio, que otorga al medio registral la publicidad suficiente para completar el conocimiento cabal de las condiciones de la transmisión".

El ATS, Civil sección 1 del 04 de octubre de 2023 ( ROJ: ATS 12736/2023 - ECLI:ES:TS:2023:12736A) inadmitió por tanto un recurso de casación con igual motivo que este apartado del recurso de apelación, confirmando el criterio del conocimiento de la venta y máxime con el acceso al Registro de la Propiedad.

La cuestión de hecho de la que habla el T.S. lleva en este caso a considerar que la sentencia de instancia analizó lo sucedido y los plazos de modo adecuado, coincidente con lo que tras el análisis revisorio concluye la Sala, recordando que se trata de argumentación subsidiaria, dado que se ha considerado inexistente arrendamiento que diera derecho al retracto pretendido.

CUARTO.-Deses timado el recurso, procede la imposición al apelante de las costas causadas en esta segunda instancia, conforme a lo dispuesto en el artículo 398. 1, en relación con el artículo 394. 1, ambos de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil. El recurso en este punto realiza una alegación sobre posibles dudas de hecho o de derecho, pero sin concretar de qué modo podrían concurrir, además de modo grave, para poder realizar cualquier tipo de consideración.

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución,