PRIMERO.-Doña Crishna y Héctor presentaron demanda frente a la entidad Bankia SA, actual Caixabank SA, solicitando la declaración de nulidad de la cláusula de gastos de la escritura de compraventa y subrogación en préstamo hipotecario de 22 de abril de 1.993, con condena a la demandada a la restitución de la suma de 366,49 euros correspondiente a la mitad de los gastos notariales y a los gastos de registro; la declaración de nulidad de la cláusula de gastos de la escritura de ampliación del préstamo hipotecario de 20 de Julio de 2007, con condena a la demandada a la restitución de la suma de 337,59 euros correspondiente a la mitad de los gastos notariales, gastos de registro y mitad de los gastos de gestoría; y la declaración de nulidad de la cláusula de gastos de la escritura de novación y ampliación del préstamo hipotecario de 16 de Mayo de 2014, con condena a la demandada a la restitución de la suma de 574,16 euros correspondiente a la mitad de los gastos notariales, a los gastos de registro y a la mitad de los gastos de gestoría, en todos los casos con sus intereses, y con condena en costas a la demanda.
La entidad Bankia SA, actual Caixabank SA, se allanó a la demanda respecto a la declaración de nulidad de la cláusula de gastos y restitución de cantidades con sus intereses desde los pagos, de las escrituras de ampliación del préstamo hipotecario de 20 de Julio de 2007 y de novación y ampliación del préstamo hipotecario de 16 de Mayo de 2014, y se opuso a la demanda en cuanto a la pretensión de nulidad de la cláusula de gastos y restitución de cantidades de la escritura de compraventa y subrogación en préstamo hipotecario de 22 de abril de 1.993 alegando falta de legitimación pasiva y prescripción de la acción de restitución de cantidades.
La sentencia de instancia estima totalmente la demanda, y frente a dicha sentencia se alza la parte Caixabank SA, alegando como motivos del recurso de apelación, Primero. falta de legitimación pasiva de Caixabank respecto al contrato de compraventa con subrogación hipotecaria otorgado en fecha 22 de abril de 1993; no puede ejercitarse la acción de nulidad de la estipulación contra quien no fue parte en el contrato que la contiene; aplicación al supuesto enjuiciado de la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo núm. 314/2020, de 17 de junio. Segundo. subsidiariamente: la acción de restitución de cantidades acumulada a la declarativa de nulidad de la cláusula de gastos inserta en el contrato de compraventa con subrogación hipotecaria de fecha 22 de abril de 1993 se halla prescrita.
SEGUNDO.-Según resulta de la documental aportada al procedimiento, en fecha 22 de abril de 1993 doña Crishna y don Héctor como compradores, y don Harold como vendedor, suscribieron escritura de compraventa de la vivienda que se describe en dicha escritura, y para pago del precio se subrogaron en la escritura de préstamo hipotecario de 8 de febrero de 2011, que gravaba dicho inmueble, indicándose expresamente en la escritura de 22 de abril de 1993 que los compradores conocen y aceptan expresamente su contenido asumiendo solidariamente y como único deudor personal las obligaciones garantizadas con la hipoteca, y subrogándose sin novación en la condición jurídica de deudor, asumiendo la obligación personal garantizada con hipoteca y subrogándose, sin novación, en la condición jurídica de deudor, y solicitando a la Caja de Ahorros de La Rioja que libere de cuantas responsabilidades traigan causa del citado préstamo al primitivo deudor. Consta además en la escritura la siguiente Diligencia extendida por el notario: comparece el mismo día del otorgamiento el representante de la entidad Caja de Ahorros de La Rioja y dispone, que presta consentimiento a la subrogación contenida en la presente escritura. Consta en la escritura de 22 de abril de 1993 la siguiente estipulación: Los gastos e impuestos de este otorgamiento son de cuenta de la parte compradora, incluso el impuesto Municipal sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, si lo hubiere.
Doña Crishna y don Héctor pretenden frente a la entidad Caixabank SA, la declaración de nulidad de dicha cláusula y la condena a la demandada al pago de la suma de 366,49 euros correspondientes a la mitad de los gastos de notaría, y a los gastos de Registro de la Propiedad pagados por los demandantes, pretensión que se estima en la sentencia de instancia, y frente a la que la parte apelante alega en el recurso falta de legitimación pasiva.
En un supuesto muy similar al presente, el Tribunal Supremo en sentencia de 31 de octubre de 2023 sentó la siguiente jurisprudencia:
TERCERO.- Decisión de la Sala
1.- La cuestión jurídica planteada en el recurso de casación ha sido ya resuelta por las sentencias de esta sala 303/2020, de 15 de junio , y 314/2020, de 17 de junio . En tales resoluciones, dictadas en casos, como el presente, en que en la escritura pública donde se incluyó la cláusula cuya nulidad se pretende no intervino el acreedor hipotecario, declaramos que el pacto de subrogación en la obligación garantizada por la hipoteca, como forma de pago de parte del precio de la compraventa entre vendedor y comprador, no presupone ni determina por sí mismo la condición de parte en dicho contrato del acreedor hipotecario. El consentimiento del acreedor, en caso de que concurra, libera de responsabilidad al deudor original, pero no convierte a aquél en parte del contrato de compraventa.
El alcance del consentimiento del acreedor, en el supuesto de que comparezca en el acto del otorgamiento de la escritura de compraventa con subrogación hipotecaria para formalizar su consentimiento liberatorio a los efectos del art. 1205 CC (supuesto de hecho que no es el del presente litigio), en cuanto no rebase esa mera finalidad liberatoria, será, en vía de principios, ajeno al resto de la regulación contractual de la compraventa, a la que es extraño el acreedor. La mera aprobación por el acreedor de la novación por cambio de deudor no pasa de aquel efecto liberatorio del deudor original, sin presuponer por sí misma ningún otro cambio objetivo en las condiciones pactadas, ni en el préstamo inicial ni en la compraventa, cuyo pago se articula, total o parcialmente, mediante dicha subrogación.
2.- En el presente caso, según resulta de la base fáctica fijada en la instancia, el banco acreedor pactó con la promotora, en el marco de la financiación de la promoción, un préstamo hipotecario en el que posteriormente se subrogarían los compradores de las viviendas. Por ello, una cosa es la legitimación activa del comprador, tras la novación subjetiva del deudor del préstamo hipotecario, para impugnar, en su caso, cláusulas del contrato de préstamo del que ha devenido parte en virtud de la novación, y otra distinta la pretensión de declarar la legitimación pasiva del banco acreedor en el contrato de compraventa con el referido pacto de subrogación entre comprador y vendedor, del que aquél no ha sido parte.
Lo anterior debe entenderse sin perjuicio de aquellos otros casos en que en el mismo otorgamiento de la escritura de compraventa con pacto de subrogación, comparezca el acreedor y se formalice una novación modificativa del propio contrato de préstamo hipotecario en que se subroga el comprador (por ampliación del capital y la garantía hipotecaria, modificación del plazo de amortización o de otras condiciones financieras). Supuesto en el que las cláusulas de imputación genérica de los gastos derivados del otorgamiento, incluidos los vinculados a la subrogación y novación pactada con intervención del acreedor, podrían ser cuestionadas en cuanto a su eventual falta de transparencia o abusividad en el marco de un procedimiento seguido contra el citado acreedor hipotecario, como sucedió en el caso resuelto por la sentencia de esta sala 546/2019, de 16 de octubre .
3.- Como consecuencia de lo expuesto, el recurso de casación debe ser desestimado.
En el mismo sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de noviembre de 2022, Nº de Recurso: 1572/2020, Nº de Resolución: 782/2022: TERCERO.- Decisión de la sala. Estimación del motivo de casación
1.- Esta sala se ha pronunciado sobre escrituras de compraventa con subrogación en préstamo hipotecario en las Sentencias n.º 303/2020, de 15 de junio y n.º 314/2020, de 17 de junio :
"13. El alcance del consentimiento del acreedor, en el supuesto de que comparezca en el acto del otorgamiento de la escritura de compraventa con subrogación hipotecaria para formalizar su consentimiento liberatorio a los efectos del art. 1205 CC (supuesto de hecho que no es el de la presente litis), en cuanto no rebase esa mera finalidad liberatoria, será, en vía de principios, ajeno al resto de la regulación contractual de la compraventa, a la que es extraño el acreedor. La mera aprobación por el acreedor de la novación por cambio de deudor - asunción de deuda -, dentro del ámbito del art. 1205 CC , cuya vulneración se denuncia, no pasa de aquel efecto liberatorio o de expromisión del deudor original, sin presuponer por sí misma ningún otro cambio objetivo en las condiciones pactadas, ni en el préstamo inicial ni en la compraventa, cuyo pago se articula, total o parcialmente, mediante dicha subrogación.
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"15.- Lo anterior debe entenderse sin perjuicio de aquellos otros casos en que en el mismo otorgamiento de la escritura de compraventa con pacto de subrogación, comparezca el acreedor y se formalice una novación modificativa del propio contrato de préstamo hipotecario en que se subroga el comprador (por ampliación del capital y la garantía hipotecaria, modificación del plazo de amortización o de otras condiciones financieras). Supuesto en el que las cláusulas de imputación genérica de los gastos derivados del otorgamiento, incluidos los vinculados a la subrogación y novación pactada con intervención del acreedor, podrían ser cuestionadas en cuanto a su eventual falta de transparencia o abusividad en el marco de un procedimiento seguido contra el citado acreedor hipotecario, como sucedió en el caso resuelto por la sentencia de esta sala núm. 546/2019, de 16 de octubre ."
En el mismo sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de junio de 2020, Nº de Recurso: 3392/2017, Nº de Resolución: 314/2020: TERCERO.- Decisión de la Sala. Falta de legitimación pasiva de la entidad demandada.
Por las razones que se exponen a continuación el motivo debe ser desestimado.
1.- La tesis impugnativa del motivo se basa en afirmar la legitimatio ad causam de la demandada con base, en síntesis, en dos ideas esenciales: (i) el régimen del art. 1205 CC supone que la entidad acreedora intervino necesariamente en la subrogación hipotecario, pues este precepto impone para que la asunción de deuda por un tercero tenga efectos novatorios y libere al deudor originario que así lo consienta el acreedor; y (ii) fue la entidad acreedora la que redactó la cláusula de gastos de la subrogación hipotecaria.
2.- La legitimación ad causam es una cuestión preliminar, y consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito, que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal pasiva. Se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar.
La legitimación exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido. Supone una coherencia entre la cualidad atribuida y las consecuencias jurídicas pretendidas; por lo que ha de atenderse al contenido de la relación jurídica invocada por la parte actora.
A la legitimación se refiere el art. 10 LEC , que bajo la rúbrica "condición de parte procesal legítima", dispone, en su párrafo primero, que "serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso". La relación jurídica sobre la que la parte actora plantea el proceso, con independencia de su resultado, es la que determina quiénes están legitimadas, activa y pasivamente, para intervenir en el mismo. Lo que lleva a estimar que cuando se trata de determinar la existencia o no de la legitimación pasiva habrá de atenderse a la pretensión formulada en la demanda, teniendo en cuenta el "suplico" de la misma, en relación con los hechos sustentadores de tal pretensión.
3.- Como afirmamos en la sentencia núm. 623/2010 de 13 octubre :
"la legitimación pasiva ad causam [para el proceso] consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal pasiva, en cuanto supone una coherencia o armonía entre la cualidad atribuida -titularidad jurídica afirmada- y las consecuencias jurídicas pretendidas ( SSTS 28 de febrero de 2002 , 21-10-2009 , 177/2005 , 28 de febrero de 2002 ). En consecuencia, su determinación obliga a establecer si, efectivamente, guarda coherencia jurídica la posición subjetiva que se invoca en relación con las peticiones que se deducen ( STS 7-11-2005 ), lo que exige atender al contenido de la relación jurídica concreta, pues será ésta, sobre la que la parte actora plantea el proceso, con independencia de su resultado, la que determine quiénes son las partes legitimadas, activa y pasivamente".
4.- En el presente caso la pretensión principal es la nulidad de la cláusula de imputación gastos incluida en la escritura de compraventa con subrogación hipotecaria, en cuyo otorgamiento no intervino la entidad demandada. A pesar de ello el recurrente sostiene que la demandada, como acreedora en el préstamo hipotecario que gravaba la vivienda objeto de la compraventa, tiene legitimación para soportar la acción de nulidad ejercitada porque, aunque no fuese parte contratante en dicha compraventa, como acreedor debió necesariamente consentir la subrogación hipotecaria pactada en la propia escritura de compraventa, conforme a lo previsto en el art. 1205 CC y, además, intervino en la redacción de la cláusula controvertida.
5.- Aunque en el suplico de la demanda y en el desarrollo de su fundamentación jurídica, como se ha observado en la instancia, la parte actora insiste en denominar el contrato en el que se incluye la cláusula cuya nulidad pretende, contrato de préstamo con garantía hipotecaria, lo cierto es que ese contrato es de compraventa con pacto de subrogación hipotecaria entre la sociedad vendedora y los compradores, siendo la demandada titular del gravamen hipotecario y acreedora del préstamo garantizado por dicha hipoteca. Se plantea, por tanto, una cuestión de interpretación del alcance subjetivo del citado contrato en que se inserta la cláusula objeto de impugnación.
6.- La jurisprudencia tiene reiteradamente declarado que, salvo que sea arbitraria o ilógica, debe estarse a la interpretación del contrato formulada en la instancia (por todas, sentencia núm. 623/2010 de 13 octubre ), sin que sea posible el mero planteamiento ante este tribunal de una interpretación alternativa a la efectuada por la Audiencia Provincial ( STS de 18 de octubre de 2006 ).
Como indica la citada sentencia de esta Sala núm. 623/2010, de 13 de octubre , reiterando la de 30 de marzo de 2007, "el objeto de la interpretación contractual se desdobla en dos partes: la fijación de hechos, quaestio facti [cuestión de hecho], y la aplicación de las normas valorativas o interpretativas o quaestio iuris [cuestión de Derecho]; el punto de partida de la interpretación es la letra del contrato, tal como dispone el primer párrafo del artículo 1281 CC ( STS de 30 de septiembre de 2003 ) y, por consiguiente, debe estarse al sentido literal de las cláusulas cuando no dejan dudas sobre la intención de los contratantes ( STS de 28 de junio de 2004 ). El artículo 1282 CC solo entra en juego cuando por falta de claridad de los términos del contrato no es posible aclarar, a través de ellos, cuál sea la verdadera intención de los contratantes ( SSTS de 1 de febrero de 2001 y 20 de mayo de 2004 )".
7.- En este caso, a la vista de los elementos fácticos relevantes, reseñados en el Fundamento de Derecho primero de esta resolución, la interpretación realizada por la Audiencia Provincial, al concluir que la demandada no fue parte en el contrato litigioso ni redactó sus cláusulas, y que por ello carece de legitimación ad causam , no puede considerarse ilógica o absurda, pues la relación jurídica u objeto litigioso en este caso no reside en alguna/s de las cláusulas del contrato del préstamo hipotecario, ninguna de las cuales ha sido impugnada, contrato del que sí fue parte contratante la demandada, sino en una cláusula (la quinta) incorporada a un contrato (el de compraventa con pacto de subrogación ) en el que no intervino.
Como dijimos en la sentencia núm. 241/2013, de 9 de mayo , y reiteramos en otras posteriores, para que una cláusula de un contrato pueda ser calificada de condición general de la contratación ( art. 1 LCGC ), es necesario que concurra, además de otros requisitos (contractualidad, predisposición, generalidad), el de la "imposición", esto es, "su incorporación al contrato debe ser impuesta por una de las partes [...]". Resulta artificioso pretender la declaración de abusividad de una cláusula contractual no negociada individualmente, como condición general impuesta, demandando a quien no fue parte del contrato - ni, en consecuencia, pudo imponer la cláusula litigiosa -, sin demandar a quien sí actuó en dicho contrato como predisponente (en este caso, la promotora Pavidasa, S.L).
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13.- El alcance del consentimiento del acreedor, en el supuesto de que comparezca en el acto del otorgamiento de la escritura de compraventa con subrogación hipotecaria para formalizar su consentimiento liberatorio a los efectos del art. 1205 CC (supuesto de hecho que no es el de la presente litis), en cuanto no rebase esa mera finalidad liberatoria, será, en vía de principios, ajeno al resto de la regulación contractual de la compraventa, a la que es extraño el acreedor. La mera aprobación por el acreedor de la novación por cambio de deudor - asunción de deuda -, dentro del ámbito del art. 1205 CC , cuya vulneración se denuncia, no pasa de aquél efecto liberatorio o de expromisión del deudor original, sin presuponer por sí misma ningún otro cambio objetivo en las condiciones pactadas, ni en el préstamo inicial ni en la compraventa, cuyo pago se articula, total o parcialmente, mediante dicha subrogación.
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15.- Lo anterior debe entenderse sin perjuicio de aquellos otros casos en que en el mismo otorgamiento de la escritura de compraventa con pacto de subrogación, comparezca el acreedor y se formalice una novación modificativa del propio contrato de préstamo hipotecario en que se subroga el comprador (por ampliación del capital y la garantía hipotecaria, modificación del plazo de amortización o de otras condiciones financieras). Supuesto en el que las cláusulas de imputación genérica de los gastos derivados del otorgamiento, incluidos los vinculados a la subrogación y novación pactada con intervención del acreedor, podrían ser cuestionadas en cuanto a su eventual falta de transparencia o abusividad en el marco de un procedimiento seguido contra el citado acreedor hipotecario, como sucedió en el caso resuelto por la sentencia de esta sala núm. 546/2019, de 16 de octubre .
Y en el mismo sentido, dijimos en sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 21 de diciembre de 2022, Nº de Recurso: 41/2022, Nº de Resolución: 381/2022:
SEGUNDO.- Subrogación y novación modificativa en contratos con consumidores. Doctrina jurisprudencial.
En relación con la nulidad, por su carácter abusivo, de cláusulas que se incorporan al contrato en supuestos de subrogación en un préstamo hipotecario anterior, existe un cuerpo de sentencias del Tribunal Supremo que desarrollan la jurisprudencia sobre la cuestión:
1.- Escritura de subrogación de préstamo hipotecario , pactada entre la entidad prestamista y el consumidor: resulta de aplicación el régimen general de las cláusulas insertadas en contratos de préstamo con garantía hipotecaria, teniendo legitimación tanto el consumidor como la entidad prestamista, dada su intervención e interés en el negocio jurídico consentido.
2.- Nulidad de cláusula incorporada al contrato de compraventa con subrogación del consumidor (novación subjetiva exclusiva) en el préstamo hipotecario previamente suscrito entre el vendedor (habitualmente el promotor) y la entidad financiera, sin modificación de las condiciones del préstamo .
En estos supuestos en los que se pretende la nulidad de una cláusula del contrato de compraventa, y no de alguna de las previstas en el contrato de préstamo original, las SSTS 192/2020, de 25 de mayo y 314/2020, de 17 de junio , han apreciado la falta de legitimación pasiva ad causam de la entidad prestamista pues la relación jurídica u objeto litigioso, en este caso, no reside en alguna o algunas de las cláusulas del contrato del préstamo hipotecario, ninguna de las cuales ha sido impugnada, contrato del que sí fue parte contratante la entidad bancaria demandada; sino en una cláusula incorporada a un contrato (el de compraventa con pacto de subrogación ) en el que no intervino. El consentimiento del banco a la novación subjetiva libera al deudor original, pero no convierte a aquel en parte del contrato de compraventa; especialmente en aquellos casos en los que el consentimiento se haya realizado de forma tácita, según autoriza el artículo 118 LH .
3.- Nulidad de cláusula incorporada al contrato de préstamo suscrito entre entidad bancaria y vendedor-promotor instada por el consumidor que se subroga en aquel en virtud de compraventa.
En estos casos, la controversia no vendrá dada por la legitimación pasiva del prestamista, pues al fin y al cabo fue parte en el contrato de préstamo en el que el consumidor se subroga, sino la legitimación activa de este para pretender la nulidad de una cláusula perteneciente a un contrato en el que, inicialmente, no fue parte. Procede reconocer tal legitimación tal y como expresa la STS 263/2022, de 29 de marzo , que enfatiza especialmente cómo, en un caso, la problemática se suscita en torno a la legitimación activa y, en otro, respecto a la legitimación pasiva:
"Por tanto, una cosa es la legitimación activa del comprador , tras la novación subjetiva del deudor del préstamo hipotecario, para impugnar, en su caso, cláusulas del contrato de préstamo del que ha devenido parte en virtud de la novación, y otra distinta la pretensión de declarar la legitimación pasiva del banco acreedor en el contrato de compraventa con el referido pacto de subrogación entre comprador y vendedor, del que aquél no ha sido parte" .
La STS 25/2018, de 17 de enero ; o la STS 219/2021, de 20 de abril , reconocen legitimación activa del consumidor en este tipo de supuestos en relación con la nulidad de una cláusula suelo introducida en el contrato de préstamo suscrito entre promotor y banco acreedor.
4.- Nulidad de la cláusula genérica de gastos incorporada en una escritura de compraventa con subrogación (novación subjetiva) que implique modificación de las cláusulas del contrato de préstamo anterior (novación objetiva).
El consumidor puede exigir frente a la entidad prestamista la declaración de nulidad, por su carácter abusivo, de las cláusulas contenidas en la escritura de compraventa con subrogación que se refieran exclusivamente al negocio de la novación.
En relación al concreto supuesto de una cláusula de gastos que impute genéricamente al consumidor, incluidos los de subrogación y novación, la STS 303/2020, de 15 de junio señala:
"Lo anterior debe entenderse sin perjuicio de aquellos otros casos en que en el mismo otorgamiento de la escritura de compraventa con pacto de subrogación, comparezca el acreedor y se formalice una novación modificativa del propio contrato de préstamo hipotecario en que se subroga el comprador (por ampliación del capital y la garantía hipotecaria, modificación del plazo de amortización o de otras condiciones financieras). Supuesto en el que las cláusulas de imputación genérica de los gastos derivados del otorgamiento , incluidos los vinculados a la subrogación y novación pactada con intervención del acreedor, podrían ser cuestionadas en cuanto a su eventual falta de transparencia o abusividad en el marco de un procedimiento seguido contra el citado acreedor hipotecario, como sucedió en el caso resuelto por la sentencia de esta sala núm. 546/2019, de 16 de octubre " .
En relación a la nulidad de la cláusula de gastos incorporada a una escritura de compraventa, subrogación y modificación del préstamo inicial que discriminaba entre gastos de compraventa y del préstamo hipotecario, la STS 782/2022, de 16 de noviembre , recopila la jurisprudencia al respecto y determina las siguientes consecuencias de la declaración de nulidad:
«Las sentencias 546/2019 de 16 de octubre y 47/2016, de 23 de enero , han destacado, que "ambas partes están interesadas en la modificación o novación".
5.- Las consecuencias prácticas de la citada jurisprudencia, en relación con los gastos controvertidos en el presente recurso de casación, son las siguientes:
(i) Respecto de los gastos de notaría, conforme a la normativa notarial ( art. 63 Reglamento Notarial , que remite a la norma sexta del Anexo II del RD 1426/1989, de 17 de noviembre) deben ser abonados por los interesados, que en el caso del préstamo hipotecario son ambas partes, por lo que deben abonarse por mitad. Criterio que vale tanto para la escritura de otorgamiento como para la de modificación del préstamo hipotecario.
En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, como el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, a él le corresponde este gasto.
Y por lo que respecta a las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario, deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.
(ii) En lo que se refiere a los gastos del Registro de la Propiedad, el Arancel de los Registradores de la Propiedad atribuye el gasto a quien a cuyo favor se inscriba o anote el derecho. Como la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, será a éste al que corresponda el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario. Mientras que como la inscripción de la escritura de cancelación libera el gravamen y, por tanto, se inscribe en favor del prestatario, a él le corresponde este gasto ».
Finalmente, en relación a un último supuesto en el que, simultáneamente, se instrumentan dos contratos, uno en el que opera la subrogación en la compraventa pactada entre vendedor y consumidor, imputando a este la totalidad de los gastos originados por dicha escritura; y otro en el que se realiza una novación modificativa pactada entre consumidor y banco acreedor, imputando a aquel los gastos derivados de la misma, la STS 263/2022 de 29 de marzo descartó la legitimación pasiva del banco, respecto de la primera cláusula; y estimó la acción respecto de la segunda, reiterando las consecuencias indicadas anteriormente para cada supuesto.
TERCERO.- Aplicación al caso concreto. Asunción de jurisprudencia.
La parte apelante introduce, como motivo de su recurso, la cuestión de que la cláusula de gastos cuya nulidad se pretende fue pactada entre comprador y vendedor, sin que la entidad prestamista fuera parte en dicho contrato, reiterando la excepción de falta de legitimación pasiva ad causam que ya adujo en la contestación a la demanda.
En el caso que ahora se somete a nuestra consideración, tanto de la demanda como de la fijación de hechos controvertidos realizada en el acto de la audiencia previa, queda claro que el objeto de la acción interpuesta por el consumidor es la cláusula C del contrato de 23 de junio de 2005. El tenor literal de dicha cláusula, y a diferencia de lo indicado en la resolución recurrida, es el siguiente:
"Todos los gastos e impuestos que origine esta escritura serán satisfechos por las partes conforme a la ley.
Serán de la parte compradora, a partir de la entrega de llaves, todas las contribuciones, impuestos, arbitrios, gastos de comunidad y demás que correspondan a la finca vendida y aunque los recibos vengan a nombre de la parte vendedora" .
La cláusula discutida fue incorporada a una compraventa con subrogación del comprador en la posición de prestatario que el vendedor tenía respecto del préstamo suscrito entre este último y la entidad demandada; pero no se produjo la modificación de las condiciones del préstamo, según resulta expresamente indicado en la estipulación B:
"A tales efectos, la parte compradora manifiesta: conocer íntegramente la escritura de préstamo dicha, y asume como único deudor personal las obligaciones con la hipoteca garantizadas, con liberación del deudor originario, sin novación , subrogándose en la posición del deudor en el crédito hipotecario [...]" .
Por tanto, el supuesto que se somete a nuestra consideración se corresponde con una acción de nulidad de la cláusula de gastos de un contrato de compraventa en el que no se opera novación modificativa del contrato de préstamo y se dirige la acción frente al prestamista acreedor, que no es parte en el contrato.
En virtud de todo lo expuesto, y superando anteriores pronunciamientos por causa de la jurisprudencia reseñada en el fundamento anterior, procede apreciar la falta de legitimación pasiva de la entidad demandada respecto de la nulidad de una cláusula que corresponde a un contrato en el que dicha entidad no fue parte. En consecuencia, previa estimación del recurso, procede la desestimación de la demanda.
Conforme a los anteriores razonamientos, si bien al otorgamiento de la escritura de compraventa con subrogación en el préstamo hipotecario comparece la entidad prestamista Caja de Ahorros de La Rioja, actual Caixabank SA, lo hace a los únicos efectos de prestar consentimiento a la subrogación, no constado a lo largo de la escritura la intervención de la entidad bancaria que la solicitud de los compradores a la entidad acreedora del préstamo que libere de cuantas responsabilidades traigan causa del citado préstamo al primitivo deudor, y el consentimiento a la subrogación, sin que se modifiquen las condiciones del préstamo en el que se subroga la parte compradora, expresándose en la escritura que la subrogación es sin novación, por lo que no existe ninguna imposición por parte del prestamista de gastos indebidos y la subrogación no fue más que un pacto entre vendedor y comprador, limitándose la entidad bancaria a consentir la subrogación, consentimiento a la novación subjetiva que libera al deudor original, pero no convierte a dicha entidad en parte del contrato de compraventa, debiendo estimarse el primer motivo del recurso de apelación, sin que proceda por ello entrar a conocer del segundo motivo del recurso alegado con carácter subsidiario al anterior.
TERCERO.-Conforme a los artículos 394 y 398 Ley de Enjuiciamiento Civil, estimado el recurso de apelación no se hace expresa imposición de las costas de esta alzada.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
