Sentencia Civil 283/2025 Audiencia Provincial de Guadalajara Civil-penal Única, Rec. 131/2025 de 29 de septiembre del 2025

PRIMERO.-Resumen de antecedentes.-

Por la representación procesal de la mercantil MOBU PATRIMONIAL SL, se presentó demanda de juicio ordinario en ejercicio de acción de resolución contractual frente a CONTENEDORES Y RECUPERACIONES HERMANOS LAYNA SL, alegando el incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas en el contrato de arrendamiento de 22.5.20215, así como de las dispuestas en la normativa vigente. Se alegaba, en síntesis, que en la indicada fecha suscribieron un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre las parcelas 69,70 y 71 del Camino de la Vega de Chiloeches, por el plazo de siete años prorrogables por otros dos periodos anuales, acordándose una renta de 11.500 euros más iva, con dos periodos de carencia, constando con 33.780 metros cuadrados sobre los que se encuentra una nave de aproximadamente 6891'51 metros cuadrados, y recogiéndose en la cláusula sexta las obligaciones que se imponían a la arrendataria, a saber: i.abono de las facturas correspondientes a la renta pactada. ii. Hacer frente a los gastos generados por sus consumos de electricidad y aguas, así como otros con origen en contratos individualizados por contadores por consumos iii. No utilizar una superficie mayor a la que comprenden las parcelas e instalaciones alquiladas. iv. Retirar, una vez finalizado el contrato, los equipos, herramientas y materiales, dejando los terrenos e instalaciones libres y expeditos salvo acuerdo entre las partes. v. Conservación del edificio y terrenos objeto del contrato debiendo mantener indemne al propietario de las consecuencias derivadas de la operativa de sus instalaciones. Se afirma que la arrendataria incurrió en un sistemático retraso e impago de la renta mensual que tuvieron que ser reclamados judicialmente, en dos ocasiones, que concluyeron con el pago de las rentas, y que el mero incumplimiento de dos de las rentas pactadas, confería derecho a la arrendadora para resolver anticipadamente la totalidad del contrato y por ende el derecho de opción de compra; aduce asimismo la destrucción parcial del edificio con origen en el incendio acontecido el día 14.9.2016, encontrándose la nave parcialmente colapsada, y casi tres años desde la fecha del incendio hasta la fecha del informe pericial encargado, julio de 2019, no se habían retirado los escombros, cuando se suscribe un documento en fecha de 15 de marzo de 2017 comprometiéndose a la reconstrucción del edificio en el plazo de ocho meses, y habiendo percibido la indemnización de la aseguradora por importe de 300.000 euros, considerando que se vulnera de forma definitiva la mención del documento originario respecto al adecuado uso del inmueble y su conservación idónea por el arrendatario. Señala también que el inadecuado tratamiento de ciertos residuos por parte de la arrendataria ha provocado importantes incidencias y deflagraciones con destrucción de otros inmuebles y espacios, existiendo causas abiertas. Se afirma también el incumplimiento por la arrendataria de la obligación de rehabilitar y reconstruir la nave arrendada, y a la vista de que no procedía motu propio se suscribió un anexo el 15.3.2017 en la que la actora accedió a ceder el derecho de cobro de la indemnización a favor de la entidad demandada, comprometiéndose ésta a la realización de todas las obras necesarias, y ello en el plazo de ocho meses desde la recepción de las sumas correspondientes a la indemnización, afirmando que no sólo no se ejecutaron las obras en los plazos acordados, sino que ni tan siquiera fueron solicitadas la oportunas licencias en el Ayuntamiento de Chiloeches y si lo fueron la mismas quedaron anuladas dado que la demandada no cumplimentó los requerimientos previos a su concesión. Sostiene en suma que la arrendataria mantiene una posición rebelde y obstativa al cumplimiento de sus obligaciones contractuales. Se indica que las obras de rehabilitación están paralizadas y en su inicio, que la solicitud de licencia en la fase de demolición fue archivada, que se instó un acto de conciliación en fecha de 18.1.2022, concluyendo que existe una reiteración en el impago, un inadecuado uso de las instalaciones que concluye con un siniestro (inadecuado almacenamiento de material), omisión reiterada en la reconstrucción de las instalaciones dañadas, y percepción de la indemnización y su destino a otros fines, paralización de las obras, y notificación reiterada del incumplimiento, omisión de los requerimiento cursados por el Ayuntamiento para la subsanación y reconstrucción del edificio. Solicitaba se dicte en su día Sentencia por la cual estimando la presente demanda, se acuerde: - Declarar el incumplimiento reiterado y rebelde por parte de mercantil demandada del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito con mi representada el 22 de mayo de 2015. - Habida cuenta de dicho incumplimiento, se declare la resolución del Contrato de arrendamiento de 22 de mayo de 2015 y en consecuencia, se restituya la posesión de la finca y nave objeto de arrendamiento y de la que es titular MOBU PATRIMONIAL a mi representada en el mismo estado en el que se encontraba con anterioridad a la celebración del contrato cuya resolución se solicita, - Se condene en costas a la demandada.

La sentencia de primera instancia desestima íntegramente la demanda e impone las costas causadas a la parte actora. Considera el Juzgador que no se puede estimar la pretensión de resolución del contrato por incumplimiento del pago de la renta, en tanto estima acreditado que cuando se interpuso la demanda del presente procedimiento la arrendataria no adeudaba cantidad alguna en concepto de renta o cantidades asimiladas, y que la circunstancia de los retrasos en años anteriores no implica que deba admitirse la pretensión de resolución del contrato por incumplimiento, por cuanto no se interpuso demanda de juicio ordinario de resolución, sino demanda de juicio verbal de desahucio archivada por carencia sobrevenida de objeto, y posteriormente otra demanda de desahucio que fue enervada, estimando resueltas las pretensiones relativas al desahucio por impago, y con posterioridad se abonaron todas las rentas. Con respecto a la pérdida parcial del objeto y a la obligación de rehabilitación de la nave, considera que no se ha justificado que la entidad hubiera usado de forma inadecuada las instalaciones, que el incendio fuera doloso, excluyendo igualmente la pretensión de resolución por esta causa, y que se ha presentado prueba suficiente de que la arrendataria está realizando labores de rehabilitación y reconstrucción, refiriéndose a las fechas de solicitud de las distintas licencias y a lo declarado por los peritos, apuntando asimismo a las facturas aportadas, concluyendo en suma, que del contenido de los informes periciales, de las facturas y de las testificales, se ha justificado que la arrendataria ha realizado labores de demolición y de rehabilitación de la nave afectada por el incendio. Tampoco considera que la arrendataria haya omitido los requerimientos cursados por el Ayuntamiento indicando que al requerimiento de 13.11.2020 se dio respuesta. Se concluye asimismo que no se ha acreditado que la indemnización fuera destinada a otros fines ajenos a la construcción del inmueble, y con respecto al plazo indica que si bien no se cumplió, la actora autorizó la ejecución de las labores de reconstrucción en fechas posteriores, y por tanto, autorizó que se ejecutaran las obras con posterioridad al transcurso del plazo, y se ha acreditado que con posterioridad se concedió la licencia municipal y se han ido ejecutando los trabajos. Descarta que el incendio haya provocado la pérdida del arrendamiento como causa que implique la resolución del contrato, atendido las indicaciones del perito de la parte arrendataria en su informe, y considera acreditado que se puede usar la superficie arrendada, cuantificada por el perito en un 84'19%, y que se están ejecutando labores de reconstrucción de la nave. Concluye finalmente que no se ha acreditado un incumplimiento reiterado y rebelde de las obligaciones contractuales por la entidad demandada que justifique la resolución del contrato de arrendamiento, descartando también la concurrencia de las causas de resolución previstas en la cláusula novena.

Contra la indicada resolución se alza la parte actora interponiendo recurso de apelación, alegando como motivos en que fundamenta su recurso, en primer lugar, vulneración del derecho de tutela judicial efectiva, considerando que la fundamentación jurídica de la sentencia concluye en valoraciones ajenas a los puntos para los que se ofreció el material probatorio propuesto en aras al sostenimiento del núcleo de nuestra argumentación, o lo que sería lo mismo, se produce una mutación del objeto de la prueba para el que se propuso; como segundo motivo de recurso se alega el error en la valoración de la prueba y, en tercer lugar, el quebranto de la doctrina jurisprudencial, sentencia de 18 de julio de 2012, y vulneración de los artículos 1089, 1091 y 1124 del Código Civil.

La entidad demandada se opuso a la estimación del recurso y solicitó la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.-Planteado el recurso en los términos que anteceden y entrando en el análisis del primer motivo de apelación, sostiene el recurrente que la fundamentación jurídica concluye en valoraciones ajenas a los puntos para los que se ofreció el material probatorio, produciéndose una mutación del objeto para el que se propuso, y que el material probatorio tenía como destino acreditar la infracción de los plazos autorizados por el Ayuntamiento, considerando que con ello se vulnera el artículo 24 de la CE.

El motivo se adelanta, no puede ser estimado.

La acción ejercitada es la acción resolutoria por incumplimiento contractual, habiendo sido objeto la prueba de valoración en su conjunto, y concluyendo el Juzgador en que no resulta debidamente justificado un incumplimiento reiterado y rebelde de las obligaciones contractuales por la entidad demandada que justifique la resolución del contrato de arrendamiento. Toma en consideración, entre otras pruebas, las contestaciones a los oficios cumplimentados por el Ayuntamiento de Chiloeches, debiendo recordar que en nuestro ordenamiento rige el principio de valoración en conjunto de la prueba exponente del principio de libre valoración de la misma, y ello con independencia de la parte que la trae a las actuaciones. Cuestión distinta es que se discrepe de esta valoración o en su caso de la valoración jurídica respecto a la trascendencia del transcurso de los plazos de las licencias concedidas. Como se recoge en la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de abril de 2025, las sentencias 418/2012, de 28 de junio; 262/2013, de 30 de abril; 44/2015, de 17 de febrero y 208/2019, de 5 de abril, proclaman que no todos los errores en la valoración probatoria tienen relevancia constitucional, dado que es necesario que concurran, entre otros requisitos, los siguientes: 1.º) que se trate de un error fáctico, -material o de hecho-, es decir, sobre las bases fácticas que han servido para sustentar la decisión; y 2.º) que sea patente, manifiesto, evidente o notorio, lo que se complementa con el hecho de que sea inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales.

»La doctrina anteriormente expuesta hay que circunscribirla a sus justos términos, y, por consiguiente, no tolera incurrir en el exceso de considerar vulneradas disposiciones sobre la prueba, cuya valoración ha de hacerse conforme a las reglas de la sana crítica, por el mero hecho de que la parte recurrente llegue a conclusiones distintas de las alcanzadas por el tribunal provincial con arreglo a criterios valorativos lógicos( sentencias 789/2009, de 11 de diciembre; 541/2019, de 16 de octubre y 141/2021, de 15 de marzo); puesto que no podemos identificar valoración arbitraria e irracional de la prueba con la obtención de unas conclusiones fácticas distintas a las sostenidas por quien discrepa del ejercicio de tan esencial función de la jurisdicción. Defender una versión discrepante sobre los hechos objeto del proceso no encuentra amparo en el art. 469.1.4º de la LEC, salvo que los considerados acreditados por la Audiencia, como venimos insistiendo hasta la saciedad, sean resultado de una valoración irracional o arbitraria de la prueba, no meramente distinta o discordante de la sustentada por la parte recurrente».

Como también tiene declarado el Tribunal Constitucional, el derecho a la tutela judicial efectiva no consiste en la estimación de las pretensiones deducidas, sino en el acceso a los tribunales, la propuesta y práctica de prueba, la formulación de alegaciones y la obligación de una resolución fundada en derecho ( S.T.S. 101/1987 de 5 de Junio R.T.C. 1987/101), el contenido normal del derecho a la tutela judicial efectiva comporta la obtención de una resolución judicial de fondo, que se pronuncia, favorable o desfavorablemente, sobre el fondo de la pretensión deducida..... Cabe en consecuencia constatar la vulneración de ese derecho fundamental cuando se priva a su titular de acceso a la jurisdicción, cuando personado en ella no obtiene respuesta, cuando obteniendo respuesta ésta carece de fundamento jurídico o dicho fundamento resulta arbitrario o cuando, obteniendo respuesta jurídicamente fundamentada, el fallo no se cumple. ( S.T.S. 1263/2004 de 23 de Diciembre).

En la línea que recoge el escrito de oposición al recurso, y como señala la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz, sección séptima, en sentencia de 20.3.2025, " La STC 334/2006, de 20 de noviembre, aclara sin embargo que el derecho a la tutela judicial efectiva "no garantiza el acierto judicial en la selección, interpretación y aplicación del Derecho". Exige únicamente "que la respuesta judicial a las pretensiones de las partes (...) esté motivada con un razonamiento congruente fundado en Derecho", por tanto, que "no sea arbitrario, ni irrazonable, ni incurra en error patente".

La STC 38/2018, de 23 de abril, recogida por la Audiencia Provincial de Madrid, sección octava, de cuatro de marzo de 2025, establece: "Exige recordar nuestra doctrina en relación con el derecho a la tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 24.1 CE , que como hemos declarado reiteradamente, no incluye un pretendido derecho al acierto judicial en la selección, interpretación y aplicación de las disposiciones legales, pero sí comprende, entre otras dimensiones, el derecho a obtener una resolución judicial motivada que, a su vez, según la doctrina constitucional, presenta varias manifestaciones. Supone, en primer lugar, que la resolución ha de estar suficientemente motivada, es decir, contener los elementos y razones de juicio que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos que fundamentan la decisión; y, en segundo lugar, que la motivación debe contener una fundamentación en Derecho, lo que conlleva la garantía de que la decisión no sea consecuencia de una aplicación arbitraria de la legalidad, ni resulte manifiestamente irrazonada o irrazonable, incursa en un error patente o en una evidente contradicción entre los fundamentos jurídicos, o entre éstos y el fallo, ya que, en tal caso, la aplicación de la legalidad sería tan sólo una mera apariencia. Esto es, que no puede considerarse cumplida esta exigencia de fundamentación jurídica con la mera emisión de una declaración de voluntad en un sentido u otro, sino que la decisión adoptada debe ser consecuencia de una exégesis racional del ordenamiento y no fruto de la arbitrariedad. No basta, pues, con una apariencia de motivación; además es preciso que la misma tenga contenido jurídico y no resulte arbitraria, de tal modo que una resolución judicial podrá tacharse de arbitraria cuando, aun constatada la existencia formal de una argumentación, la misma no sea expresión de la administración de justicia, sino simple apariencia de la misma, por ser fruto de un mero voluntarismo judicial o de un proceso deductivo irracional o absurdo (entre otras, recogiendo reiterada doctrina, SSTC 64/2010, de 18 de octubre, FJ 3 ; 263/2015, de 14 de diciembre, FJ 3 ; 16/2016, de 1 de febrero, FJ 5 , y 198/2016, de 28 de noviembre , FJ 5)".

En el presente caso, se ha obtenido una resolución judicial motivada, en la que se da respuesta al planteamiento de la parte sin apreciarse en modo alguno un razonamiento irracional, arbitrario o voluntarista, ni un error patente, manifiesto, evidente o notorio, de existencia verificable de forma clara e incontrovertible. No cabe hablar de indefensión atendida la valoración que el Juez realiza respecto del resultado probatorio y su valoración jurídica, sin perjuicio de que su corrección deba analizarse en el marco del motivo segundo y tercero del recurso de apelación.

TERCERO.-Se cuestiona en el segundo de los motivos de recurso, alegando error en la valoración de la prueba, en primer término, que la sentencia no aborde si el impago que dio lugar a las demandadas constituirían un incumplimiento grave y reiterado del contrato, considerando que este extremo se desprende de forma palmaria del materia probatorio.

Pues bien, atendido el contenido de la sentencia y la documentación aportada, no puede compartirse que el Juzgador no haya valorado o abordado la existencia de dos procedimientos anteriores, habida cuenta que se refiere expresamente a los mismos, sin incurrir en error alguno en cuanto a las circunstancias en las que concluyeron, si bien, considera que los retrasos en años anteriores no implica que deba admitirse la pretensión de resolución del contrato por incumplimiento, en tanto no se interpuso demanda de juicio ordinario de resolución, sino demanda de juicio verbal de desahucio archivada por carencia sobrevenida de objeto, y posteriormente otra demanda de desahucio que fue enervada, estimando con ello resueltas las pretensiones relativas al desahucio por impago. Y tampoco se aprecia error alguno, revisadas las actuaciones y revisada la grabación, en la afirmación de que con posterioridad, hasta que se han dejado de emitir las facturas, se abonaron todas las rentas. Cuestión distinta es que se discrepe de la valoración jurídica de la existencia de impagos anteriores de la renta, a los efectos de amparar la resolución del contrato, pero ello no implicaría una errónea valoración de la prueba, sino una indebida valoración de la incidencia de los incumplimientos de pago anteriores a la presente demanda con respecto a la resolución que se interesa.

CUARTO.-Cuestiona asimismo el recurrente la conclusión alcanzada en la sentencia respecto a la existencia de un incumplimiento grave y esencial, en relación a la destrucción de la nave en una superficie de un 70%, afirmando que debió ser rehabilitada sin dilación, que se cedió la indemnización abonada por la compañía aseguradora, y que la apelada se comprometió a la terminación de las obras en un plazo de ocho meses, dejando transcurrir los plazos establecidos en las licencias, señalando asimismo la recurrente que la obra de rehabilitación y reconstrucción no se encuentra concluida manteniéndose en el estado relatado por el perito Sr. Florian, haciendo asimismo referencia a la licencia de actividad, y a que el contrato se encontraba vencido cuando se emite el informe pericial a instancias de la demandada, en el que se concluye que en esas fechas la nave está en proceso de reconstrucción.

Sentado lo anterior, no estaríamos ante una valoración errónea de la prueba, por cuanto el Juzgador apoya su resolución en bases fácticas que han resultado de las actuaciones, sino, en su caso, ante un error en la valoración jurídica respecto al carácter grave y esencial del incumplimiento contractual. Como señala el Tribunal Supremo en sentencia de 16.2.2022, "No cabe confundir la revisión de la valoración de la prueba, que se refiere a la fijación o determinación de los hechos, con la revisión de las valoraciones jurídicas extraídas de los hechos considerados probados. Ambas cuestiones se refieren a ámbitos diferentes, fácticos y jurídicos, respectivamente". En su consecuencia, las alegaciones realizadas deben ser tratadas conjuntamente con el tercer motivo de recurso relativo a la alegación de quebranto de la doctrina jurisprudencial y vulneración de los artículos 1089, 1091 y 1124 del Código Civil, que pasamos a analizar.

QUINTO.-El Tribunal Supremo ha señalado que la resolución por incumplimiento de una de las partes, sancionada por el art. 1124 CC, implica o presupone un incumplimiento esencial del contrato (por todas, sentencia 793/2012, de 21 de diciembre). Como también recuerda la sentencia 383/2010, de 10 de junio, es necesario que "se produzca la frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria". Según la de 718/2009, de 30 de octubre, es preciso que "el hecho objetivo del incumplimiento, no esté justificado o producido por causa imputable al que pide la resolución".

En su sentencia de fecha 23 de noviembre de 2022, señala el Alto Tribunal que " Ahora bien, no todo incumplimiento obligacional tiene transcendencia resolutoria. Como ha declarado reiteradamente esta sala, no cualquier incumplimiento, en el sentido de falta de identidad cualitativa, cuantitativa o circunstancial de lo ejecutado con lo debido, es suficiente para resolver una relación de obligación sinalagmática ( sentencias 300/2009, de 19 de mayo, 19 de mayo de 2.008, 4 de enero de 2.007, 22 de marzo de 1.985, 7 de marzo de 1.983 y 25 de febrero de 1.978, entre otras muchas).

Para que un incumplimiento tenga fuerza resolutoria ha de ser esencial ( sentencias de 5 de abril de 2006, 300/2009, de 19 de mayo, entre otras). Carácter esencial que tendrá el incumplimiento cuando esa haya sido la voluntad, expresada o implícita, de las partes contratantes, a quienes corresponde crear la lex privata por la que quieren regular su relación jurídica.

También tiene la condición de incumplimiento esencial aquel que sea intencional y haga pensar a la otra parte que no puede esperar razonablemente un cumplimiento futuro de quien se comporta de ese modo ( sentencia de 10 de octubre de 2005).

Y también es esencial el incumplimiento que, con independencia de la entidad de la obligación incumplida, produzca la consecuencia de privar sustancialmente al contratante perjudicado de lo que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, siendo ello previsible para el incumplidor ( sentencia de 5 de abril de 2006).

Como afirmamos en la sentencia 89/2013, de 4 de marzo, la pretensión resolutoria supone el ejercicio de una facultad de configuración jurídica que reporta la modificación de la relación obligatoria por medio de su efecto resolutorio ( sentencia de 5 de noviembre de 2007). Y en cuanto a la valoración de la gravedad del incumplimiento, señalamos:

"en la dinámica resolutoria, la gravedad del incumplimiento debe proyectarse o generar una situación de quiebra básica de los elementos básicos respecto de la posible satisfacción de los intereses del acreedor, a los que da lugar la diversa tipología de los llamados incumplimientos esenciales [imposibilidad sobrevenida fortuita, transcurso del término esencial, aliud pro alio, imposibilidad de alcanzar los rendimientos o utilidades previstos, o la frustración del fin del contrato ( STS de 20 de diciembre de 2006)".

Idea que reiteramos en la sentencia 638/2013, de 18 de noviembre, con cita y apoyo en el moderno derecho de contratos (Convenio de Viena sobre contratos de compraventa internacional de mercaderías, Principios UNIDROIT y Principios del Derecho Europeo de Contratos), al destacar la perspectiva de la "satisfacción del interés del acreedor", esto es "el plano satisfactivo del cumplimiento configurado en orden a los intereses primordiales que justificaron la celebración del contrato y que, por lo general, cursan o se instrumentalizan a través de la base del negocio, la causa concreta del contrato, ya expresa o conocida por ambas partes, o la naturaleza y características del tipo contractual llevado a cabo. Instrumentación técnica que concuerda, por lo general, con las expresiones al uso ya en relación a la privación sustancial de "todo aquello que cabe esperar en virtud del contrato celebrado", en la formulación de los textos de armonización, o bien, en terminología más jurisprudencial, respecto de la frustración del "fin práctico" perseguido, de la "finalidad buscada" o de las "legítimas expectativas" planteadas".

Sobre esta base, subrayábamos en esa misma sentencia 638/2013 que "como proyección del presupuesto causal que informa su régimen [...], el incumplimiento esencial también se proyecta como una valoración o ponderación de la idoneidad de los resultados, beneficios o utilidades que lógicamente cabía esperar de la naturaleza y características del contrato celebrado ( SSTS de 18 de mayo de 2012 , núm. 294/2012, 29 de octubre de 2012, núm. 619/2012 y 8 de noviembre de 2012, núm. 644/2012, en relación con la conformidad en la entrega de la cosa; y STJUE de 3 de octubre de 2013 en relación a la falta de conformidad y su proyección en la reducción del precio o, en su caso, resolución del contrato)".

En aplicación de esta doctrina y revisadas las actuaciones, la Sala no advierte error alguno en la valoración jurídica que se realiza en la sentencia y que llevan al Juzgador descartar la concurrencia de un incumplimiento que pudiere dar amparo a la resolución contractual que se interesa.

Con respecto al pago de la renta, aun cuando es cierto que se establece como causa resolutoria del contrato el impago reiterado de al menos dos mensualidades de la renta, no lo es menos que, como señala la sentencia recurrida, el primero de los procedimientos quedó sin objeto, sin que consten las circunstancias que motivaron que se solicitara el archivo y no la continuación del procedimiento a los efectos de que fuera declarada enervada la acción, excluyendo esta posibilidad ante un nuevo impago, enervación de la acción que, como también recoge el Juzgador, se produce en el segundo de los procedimientos, sin que con posterioridad conste ningún otro impago, habiendo declarado la Administradora que en el momento en que se interpone la demanda, transcurrido más de un año, la arrendataria se encontraba al corriente en el pago de las rentas. Por tanto, al tiempo de la presentación de la demanda no se ha producido realmente un incumplimiento reiterado de pago, a que se hace referencia en el clausulado del contrato, pues como señala el Juzgador la resolución contractual por los impagos anteriores quedó resuelta conforme obra en autos. La arrendataria estaba facultada para enervar la acción, y con posterioridad no se ha producido ningún otro impago que fundamente la acción resolutoria ejercitada.

No se desconoce la doctrina contenida en la sentencia del Tribunal Supremo en sentencia de 26.3.2009, conforme a la cual, "CUARTO.- Entrando por tanto a conocer del recurso, puede adelantarse desde ahora mismo que la cuestión a decidir no es, como podría desprenderse de las sentencias que cita la recurrente en cuanto representativas de dos criterios de decisión opuestos, si constituye o no enervación que impida otra ulterior el pago o consignación de la renta antes de que el arrendatario tenga noticia de la interposición de la demanda, pues en este caso ya se ha declarado por sentencia firme que en el anterior proceso de desahucio por falta de pago hubo enervación de la acción por la arrendataria y, en consecuencia, no cabe revisar tal pronunciamiento recaído en otro litigio distinto del causante de este recurso de casación, sino si, excluida terminantemente por el párrafo segundo del apdo. 4 del art. 22 LEC de 2000 la posibilidad de una segunda enervación del desahucio, debe o no prosperar una segunda demanda de desahucio por falta de pago de la renta cuando el arrendatario consigna la correspondiente al mes en que se interpone la demanda después del plazo de ocho días estipulado en el propio contrato como retraso máximo admisible en el pago de la renta por meses anticipados igualmente pactado, ya que, según el contrato, "el atraso de ocho días en el pago de alquileres se estima como causa para incoar el desahucio". Pues bien, la respuesta a esta cuestión se ha dado ya por esta Sala en su sentencia de 24 de julio de 2008 (rec. 508/02 ), resolutoria de un recurso de casación por interés casacional, en su modalidad también de "jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales", que tras casar la sentencia recurrida contiene el siguiente pronunciamiento:

"2º.- Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas." Resulta por tanto que la sentencia recurrida, dictada antes de dicha sentencia de esta Sala, se ajusta por completo a la doctrina jurisprudencial declarada en la misma, pues también en ese otro caso había mediado una anterior enervación de la acción y se había impagado una sola mensualidad de renta que se abonó después de interpuesta la demanda, como igualmente ha sucedido en este caso en el que la demanda se interpuso el 21 de marzo de 2002 y la consignación de la mensualidad debida se produjo el siguiente día 23, dándose como única diferencia que en aquel otro caso la renta correspondiente a enero de 2001 se pagó el 7 de marzo siguiente y en éste el retraso ha sido menor.

De cualquier manera son plenamente aplicables a este recurso las razones de la citada sentencia de esta Sala sobre el rigor de la obligación de pagar la renta según el art. 114-1ª LAU -TR 1964 , sobre el impago de una sola mensualidad como causa de resolución del contrato y sobre la inexistencia de abuso de derecho por parte del arrendador que, en caso de impago, ejercita la acción de desahucio.

Además puede añadirse, de un lado, que cuando el propio contrato estipula un plazo máximo de retraso en el pago , previendo expresamente que después de vencido este plazo el arrendador podrá promover el desahucio, carece de sentido plantearse si un retraso superior constituye ya incumplimiento resolutorio o mero retraso, pues las propias partes lo han configurado como incumplimiento justificativo del desahucio, y al propio contrato habrá de estarse conforme al art. 1255 CC ; de otro, que la consideración de otros plazos diferentes por los tribunales, para distinguir el mero retraso del incumplimiento resolutorio, conduciría a la más absoluta inseguridad jurídica creando un indudable riesgo de arbitrariedad más que de arbitrio judicial, sin perjuicio de que las circunstancias del caso concreto sí puedan y deban ser atendidas para valorar si efectivamente ha existido o no incumplimiento contractual; y por último, que un excesivo proteccionismo de los arrendatarios, sobre todo si raya en el paternalismo, puede generar el indeseable efecto general de retraer la oferta de viviendas en alquiler por el temor de los propietarios a tener que soportar los reiterados incumplimientos de los inquilinos, máxime cuando en muchas ocasiones la necesidad del arrendador de cobrar puntualmente la renta puede ser tan acuciante como la del inquilino de disponer de una vivienda".

No obstante lo anterior, no podemos obviar, como señala el Juzgador, que los procedimientos de desahucio concluyeron sin resolución contractual, y que al tiempo de la pretensión resolutoria articulada en la demanda que da origen a las presentes actuaciones, no se adeuda cantidad alguna en la que se fundamente la pretensión de resolución que ahora se articula, debiendo recordar nuevamente que se hace preciso para fundamentar la resolución contractual, que concurra un verdadero y propio incumplimiento, lo que exige que la falta de cumplimiento de la obligación contractual responda a una voluntad inequívoca y deliberadamente rebelde al cumplimiento por parte del deudor, esto es, que responda a una conducta del arrendatario claramente obstativa al cumplimiento de su obligación.

Y con respecto al resto de los incumplimientos que se sostienen por la apelante, tampoco podemos hablar de una clara voluntad obstativa de la parte arrendataria en el cumplimiento de sus obligaciones que podamos entender que haya frustrado las legítimas expectativas de la parte actora.

En primer término y respecto al incendio y destrucción parcial de la nave, no podemos sino afirmar que fue fortuito en tanto no acreditada circunstancia alguna que evidencie lo contrario, y si bien es cierto que la prueba practicada evidencia también que no se cumplieron los plazos fijados por las partes en su acuerdo de 15 de marzo de 2017, que la indemnización de la aseguradora se recibe en fecha de 20 de marzo de 2018, y que no fueron atendidos tampoco los plazos fijados en las licencias de demolición y construcción para la realización de los trabajos, también ha permitido establecer que ya en el año 2017 según refiere uno de los testigos, se iniciaron los contactos comerciales para la reconstrucción de la estructura (en el anexo 10 del informe pericial se recoge una primera factura de julio de 2017), señalando el testigo que a primeros del año 2020 se comenzó la fabricación, habiendo declarado el primero de los testigos que en el curso del desmontaje y demolición se vio afectado por un problema al parecer con una viga, haciéndose preciso un cambio en el método. El pago por la aseguradora se produce, según la contestación al oficio, el 16 de marzo de 2018, es decir, transcurrido un año desde el acuerdo entre las partes que fijó los plazos para las obras, partiendo de esta indemnización. Los trabajos se han ido desarrollando y conforme al informe pericial emitido por el perito Sr. Florian y atendidas sus declaraciones en el acto del juicio, estaban concluidos al tiempo de su visita en cuanto desmontaje y demolición y reconstrucción de la estructura, faltando el cierre o panelado, y no se duda que por ello también las instalaciones interiores, pero existía un acopio de los paneles sándwich en el exterior para el desarrollo de los trabajos. No se ha desvirtuado la valoración pericial del alcance económico de la obra ejecutada que supera los 400.000 euros, estando abonada en un 72'19 % del importe estimado cercano a los 600.000 euros. También se ha referido por uno de los testigos la existencia de un leasing para el pago de parte de las obras, acompañándose el contrato como documento nº 14 de la contestación a la demanda. En cuanto a la falta de licencia de actividad, debemos señalar que al acontecimiento 155 figura la certificación del acuerdo de Junta de Gobierno concediendo licencia de instalación de la actividad de ALMACENAMIENTO DE RESIDUOS Y OFICINAS, y al igual que indica el Juzgador el expediente sancionador al que se refiere el apelante, expediente NUM000, fue archivado sin sanción al no advertirse que se hubiere desarrollado una actividad sin licencia, por lo que en modo alguno puede integrar un incumplimiento que faculte para resolver el contrato, cuando además tampoco se incide en esta falta de licencia en la propia demanda, sino en el curso del procedimiento, ni consta debidamente acreditado en las presentes actuaciones que se esté realizando un uso indebido o no autorizado en la nave. Por otro lado, el contrato contempla como causa de resolución anticipada, la imposibilidad manifiesta de la arrendataria, y la arrendataria mantendría actividad en la zona de oficinas, parte de la nave, y en la campa.

Lo cierto es que no se indica por el apelante ni tampoco se refiere con claridad por la representante legal de la entidad actora en el acto del juicio, es en qué medida los retrasos en la obra y de los plazos de las licencias, viene a privar o frustrar las legítimas expectativas de la parte arrendadora, por cuanto como decimos, se ha ido avanzando en la misma no constando tampoco sanción alguna por la caducidad de las licencias ni, seuo, una declaración administrativa expresa de caducidad . Estamos ante retrasos en el curso de las obras que, como decimos, no consta que causaren daño directo a la arrendadora, ni se alega ni acredita elemento alguno que determine que el plazo de reconstrucción se acordara como esencial, resultando además que, en contra de lo sustentado por el recurrente, el contrato de arrendamiento había de continuar hasta el año 2027 en razón de las prórrogas acordadas, y se ha ejercitado la opción de compra en el estado en el que se encuentran las instalaciones. Debemos pues concluir, con la sentencia de instancia, que no se ha producido un incumplimiento grave de las obligaciones por parte de la arrendataria, en razón de una conducta obstativa que de un modo, absoluto, definitivo e irreparable la origine, ni, atendidos los expedientes aportados por el Ayuntamiento, una prolongada inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante, ni podemos establecer que exista tampoco una acreditada frustración para la parte arrendadora de las legítimas expectativas derivadas del contrato. Como recoge la jurisprudencia citada por el apelante, el artículo 1.124 del Código Civil ha de ser interpretado restrictivamente, exigiéndose un verdadero y propio incumplimiento de las obligaciones que le incumbieren, incumplimiento que ha de ser grave y que está sometido en su apreciación al libre arbitrio de los Tribunales, afirmando la sentencia de 23 de enero de 1.996, con cita de las de 24 de octubre de 1983 y 31 de diciembre de 1.992, que la facultad resolutoria de los contratos requiere no solo la concurrencia de una voluntad del infractor, obstativa al cumplimiento, o la aparición de un hecho que de manera definitiva lo impide frustrando el fin del contrato, sino que la vulneración de lo pactado resulte grave o esencial , sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementaria que, por su entidad no decisiva, no impiden que el acreedor obtenga el resultado económico que lo movió a actuar" ( STS de 27-2-2004). En el presente caso, al tiempo en que se interpuso la demanda, las rentas se venía pagando regularmente, y aunque con retrasos, se han venido desarrollando los trabajos de demolición y reconstrucción, habiendo transcurrido más de dos años desde la última visita de la perito en el año 2019, hasta la interposición de la demanda, en febrero de 2022. En cuanto a las rentas devengadas desde junio de 2022, es decir, en el curso del procedimiento, la propia apelante reconoce que han evitado la percepción de la renta, sin atender tampoco al ejercicio de la opción de compra enviado con fecha de 23 de mayo de 2022, lo que tendrá que analizarse, en su caso, con posterioridad, en tanto la procedencia de la resolución ha de situarse en el momento en que se interpuso la demanda, momento en que se produce la litispendencia.

SEXTO.-En su consecuencia, deben desestimarse también los motivos segundo y tercero del recurso de apelación, y confirmar íntegramente la sentencia de instancia, con imposición a la parte recurrente de las costas de instancia de conformidad con las previsiones del artículo 398 de la Lec.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación