Sentencia Civil 152/2025 Audiencia Provincial de Salamanca Civil-penal Única, Rec. 163/2024 de 03 de marzo del 2025

PRIMERO.- Se recurre en apelación por el demandado, Ángel Jesús, la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 3 de esta ciudad, en fecha 11 de enero de 2024, la cual, estimó la demanda promovida por la demandante, Marí Juana, contra el dicho demandado y también contra Pedro Antonio, declarando nulo el contrato de arrendamiento concertado en fecha 16 de abril de 2019 por los dichos demandados, sobre la vivienda sita en la DIRECCION000, de Salamanca, con condena a los mismos a abonar a la actora, solidariamente, la cantidad de 875 euros, más el interés legal desde la fecha de la demanda y el interés legal incrementado en dos puntos desde la fecha de la sentencia.

Todo ello con imposición de costas a los demandados.

Interesándose por dicho recurrente en esta segunda instancia, con fundamento en los motivos alegados en el escrito de interposición del recurso de apelación, la revocación de la mencionada sentencia y que se dicte otra por la que se declare la nulidad de dicha sentencia de instancia por infracción del art. 218 de la LEC, mandando devolver los autos al Juzgado a quo, para que dicte nueva sentencia resolviendo en relación al pronunciamiento que ha sido omitido.

De otra parte, el codemandado Pedro Antonio, asimismo, ha formulado recurso de apelación contra aquella sentencia, interesando mediante el mismo su revocación y el dictado en la alzada de otra, por la que se le libere del pago solidario de la deuda a la parte demandante, por haber satisfecho de buena fe todas y cada una de las mensualidades de renta pactadas con elk otro demandado, en su condición de arrendador.

SEGUNDO. - Recurso de apelación del Sr. Ángel Jesús.

La queja de este recurrente se centra en el pronunciamiento condenatorio de la sentencia de instancia, referido a la condena al abono a la demandante-apelada de la cantidad de 875 euros, -como mitad de las rentas percibidas por el arriendo de la vivienda litigiosa-, en el entendimiento de que dicha sentencia, incurriendo en incongruencia omisiva, es nula por vulneración del art. 218.2 de la LEC y del art. 24 CE, al no haberse dado respuesta alguna en la misma a los planteamientos que expuso en la contestación a la demanda, tales que, con las cantidades percibidas por el arriendo, -como viene probado documentalmente-, durante el periodo que abarca de 2019 a 2022, hizo pago de los impuestos y tasas municipales que generó dicho inmueble (tasa de basuras e IBI), por una suma total de 886,74 euros.

Siendo la consecuencia de todo ello la de que habiendo percibido como renta, desde el inicio del contrato hasta la fecha del dictado de la sentencia recurrida, la cantidad de 1.450 euros (58 meses, a razón de 25 euros mensuales), procede el descuento de lo pagado por esos tributos o tasas, de modo que de lo restante (563,26 euros), lo que le correspondería a la demandante, como copropietaria con él de la dicha vivienda, y podría ser objeto de condena en su contra sería el 50%, equivalente, según sus cálculos, a 281,63 euros.

Aparte de que, se alega, el juzgador a quo no motiva nada sobre las cantidades referidas, ni expone de dónde obtiene la cantidad objeto de condena de 875 euros, cuando si por el tiempo del arrendamiento se ha obtenido por rentas la cantidad de 1.450 euros, la mitad en favor de la demandante copropietaria ascendería a 725 euros, etc.

Pues bien, en realidad, en esa queja del escrito de recurso lo que subyace es que la sentencia de instancia no se pronuncia respecto a una pretensión de compensación de cantidades (de lo reclamado habría de descontarse el pago de los citados gastos fiscales inherentes a la propiedad); compensación que habría sido solicitada en su escrito de contestación a la demanda mediante reconvención implícita.

De la lectura del hecho tercero de la contestación a la demanda, destaca, en primer lugar, la referencia al dictado final de la sentencia de esta Audiencia, en fecha 3 de junio de 2020, por mor de la cual se condenaba a la citada demandante a abonarle la cantidad de 1.236,15 euros en concepto de impuestos, tasas municipales y otros gastos vinculados a la propiedad del piso litigioso desde el mes de septiembre de 2012 hasta el momento en el que se dictó la sentencia de primera instancia, que da lugar luego a la citada de esta Audiencia.

En segundo lugar, que se pone de manifiesto que ésta última seguía sin abonar absolutamente nada de la vivienda en común, ni impuestos ni tasas municipales, por lo que se decidió a alquilarla para obtener una pequeña cantidad de dinero con el objetivo de cubrir esos impuestos como son el IBI o las tasas municipales de basura, empleando el cobro de rentas para su satisfacción de los años 2019, 2020, 2021 y 2022, ya que la demandante se ha desentendido de ello.

Y, en relación a las cantidades de indemnización reclamadas en la demanda, correspondientes al 50 % de las rentas, literalmente, se dice, en ese hecho tercero, que como dichas rentas han sido empleadas, según el desglose que verifica, para el abono de dichos impuestos y tasas municipales (gastos vinculados a la propiedad-886,74 euros-), ...de lo que ha percibido como renta, habrá que descontarle dichas cantidades...

Por último, es de reseñar que, inexplicablemente, en el suplico del escrito de contestación a la demanda, este apelante, a lo único a que hizo mención en el mismo es a su solicitud de desestimación íntegra de la demanda, sin una mínima previsión de petición alternativa o subsidiaria de que, en caso de estimación de aquella, se redujera la cantidad que fuere objeto de condena, ya que, en dicha demanda aparte del pedimento de la declaración de la nulidad del contrato arrendaticio de 16-4-2019, se contenía el de que viniera condenado a indemnizar a la demandante por los daños y perjuicios irrogados a la misma con la suma de 500 € por el 50% de las rentas percibidas hasta julio de 2022 (inclusive), más el 50% de las que perciba hasta la resolución del presente procedimiento, etc.

Simplemente, por esta circunstancia, si la congruencia de las resoluciones judiciales ha de apreciarse comparando el suplico de los escritos alegatorios con el fallo de la sentencia (por todas, sentencia de la Sala 1ª del TS, de 21 de mayo de 2008), la pretendida nulidad de la sentencia que se pide carece de fundamento, aun cuando cosa distinta es si por la vía de la compensación que, implícitamente, si ha venido invocada por este demandado, su alegato puede ser asumido en esta alzada.

Expuesto lo anterior, es sabido que la compensación es un medio de pago o extinción de la obligación que plantea ciertos problemas en su articulación procesal, puesto que, al consistir en un derecho de crédito que ostenta el demandado contra el demandante ( art. 1195 CC) , amplía el objeto procesal con la introducción en el debate de una nueva relación jurídica y, en este sentido, la jurisprudencia se ha mostrado vacilante, exigiendo en un primer momento su articulación en forma de reconvención,si bien modernamente se ha admitido que pueda operar como excepción,sin necesidad de reconvención; ahora bien, esta posibilidad viene referida exclusivamente a la compensación legal, es decir, la que reúne todos los requisitos que exige el art. 1196 del CC.

De modo que cuando falta alguno de tales requisitos, cuya ausencia puede ser suplida en el proceso, se produce la compensación judicial, que ha de ser promovida, necesariamente, por reconvención, en cuanto es preciso que el Juez se pronuncie sobre la concurrencia de ese elemento inicialmente ausente...

En el presente caso, a la vista de los antecedentes de impago por la demandante de su contribución a los gastos de la vivienda común (constatados en otro procedimiento judicial), la compensación que pretende hacer valer el demandado, -en la cantidad que señala- no requiere de la previa declaración de incumplimiento alguno o de que a consecuencia de este, se ha ocasionado perjuicio a tal demandado, por lo que ha de entenderse que esa compensación alegada por el demandado en su escrito de contestación a la demanda puede merecer la calificación de compensación convencional o legal, por concurrir los requisitos establecidos en los arts. 1195 y 1196 del CC, sin necesidad de venir articulada mediante reconvención.

En todo caso, si se hablara de compensación judicial,como además de la reconvención expresa, se ha venido admitiendo también la denominada reconvención implícita,es decir, aquella que no se expresa con el formulismo que la exteriorice, que comporta el añadido de cualquier pretensión del demandado que no se limite a pedir que se le absuelva de la demanda, etc., y que mediante la misma cabe alegar la compensación de créditos y deudas, es procedente, en este pleito, examinar esa petición de que se reduzca del importe de la condena las cantidades que a la demandante le correspondía abonar como gastos de sostenimiento de la vivienda de la que es copropietaria con Ángel Jesús, realidad de la obligación de pago que no se impugna, ni se discute que no la haya satisfecho, ni se pone en entredicho la cuenta que realiza el apelante (recepción de rentas por 58 mensualidades -que abarcarían desde el mes de abril de 2019 al de enero de 2024 ambos inclusive-, que suponen 1.450 euros que él cobró, ni se niega que no haya abonado por recibos de IBI y de basura esa anticipada suma de 886,74 euros).

Reducción en la condena, la pedida en el escrito de recurso, por tanto, que ha de ser estimada en tanto que acreditado que el apelante sí ha pagado, por ambos copropietarios, la cantidad de 886,74 euros, en el periodo temporal que dice, a los fines de satisfacer las tasas e impuestos que refiere por mor de la copropiedad que vincula a los litigantes, por contra, no viene probado que le haya sido a este recurrente reembolsado el 50% correspondiente a esa cantidad (serían 443,37 euros) por la demandante-apelada.

En consecuencia, de la cantidad que sería procedente, de inicio, la condena en favor de la demandante, cual la de 725 euros, que se corresponde con ese periodo temporal como mitad de las rentas, será de deducir esa mitad de pago de impuestos por 443,37 euros, quedando un saldo favorable para la demandante de 281,63 euros, tal como señala el apelante en su escrito de recurso.

Es de añadir que la alegación de la recurrida acerca de la inoponibilidad en apelación de la falta de motivación de la sentencia por incongruencia omisiva respecto de la sentencia de instancia, por no haber acudido el apelante, con carácter previo, al mecanismo de la aclaración y complemento de sentencia de los arts. 214 y 215 de la LEC, ha de venir rechazada.

Pese al esfuerzo argumentativo, al respecto, de su defensa, basado en la cita y transcripción de profusa jurisprudencia, siendo sabido que el Tribunal Supremo, así como múltiples Audiencias Provinciales, han venido exigiendo, como condición necesaria para la denuncia por incongruencia omisiva ya en el recurso de apelación, ya en el de casación, la previa solicitud de aclaración o complemento al órgano a quo, sin embargo, a día de hoy, esta exigencia de aclaración previa o complemento ha sido modulada o desvirtuada por una nueva doctrina del TC, el que ha declarado la inconstitucionalidad de exigir incidente de aclaración ante el órgano a quo para alegar incongruencia omisiva en posteriores recursos, aun la proclame en un asunto que se ventilaba ante la Jurisdicción Penal.

Así, en SSTC 43/2023, de 8 de mayo y 75/2023, de 19 de junio, el Tribunal de garantías constitucionales ha concluido que dicha exigencia resulta lesiva del derecho a la tutela judicial efectiva ( art. 24.1 CE) en relación con el derecho a un proceso con todas las garantías ( art. 24.2 CE) , en la vertiente de derecho a la doble instancia penal; de manera que en atención a esta novedosa doctrina, aplicable al caso, por esta Sala, que constituye la segunda instancia, no puede inadmitir ese motivo de incongruencia omisiva por no haber interpuesto el apelante el mentado incidente de aclaración o complemento, ya que vulneraría el derecho a la doble instancia del mismo, etc.

En conclusión: queda estimado parcialmente este recurso, en el sentido de decretar que la cantidad objeto de condena en la sentencia de instancia, en favor de la demandante, queda aminorada a la de 281,63 euros, a la que se sumarán los intereses legales a que ya hace referencia la sentencia de instancia.

Eso sí, como la la acción principal de la demanda es la de la nulidad del contrato arrendaticio, y la restitución económica una de sus consecuencias, la condena en costas de la primera instancia frente a este demandado ha de mantenerse, al concurrir, como mínimo, una estimación sustancialde las pretensiones de la demandante.

TERCERO. - Recurso de apelación del Sr. Pedro Antonio.

Con invocación del art. 433 del Código Civil, en relación con el art. 9.3 CE, (principio de seguridad jurídica), y con cita de jurisprudencia menor y de la STS de 28 de marzo de 1990, este apelante muestra su disconformidad con el pronunciamiento de la sentencia recurrida, que le condena solidariamente con el otro demandado al pago de la mitad de las rentas que en su día él satisfizo, en su condición de arrendatario, a aquel, en el entendimiento de que el juzgador a quo se equivoca al no considerarle poseedor de buena fe de la vivienda alquilada.

A tal efecto, argumenta que no ha venido desvirtuada esa presunción de buena en el arriendo con actos objetivos de carácter externo, de modo que ha aceptarse la premisa de que él desconoció por completo el hecho de que la vivienda que arrendó no sólo era propiedad del codemandado Ángel Jesús, sino también, de la demandante Marí Juana; pensando en todo momento que el primero era el único y pleno titular dominical de la vivienda que alquilaba, por lo que, consiguientemente, al no concurrir mala fe, ex art. 434 CC, apunta que debe venir exonerado de la condena que impugna, siendo criterio jurisprudencial ( SAP de Valencia 2347/2023, de 21 de junio, por ejemplo), el de que en los supuestos de contratos arrendaticios declarados nulos por falta de consentimiento, por haberse celebrado sin la mayoría suficiente de los copropietarios, la condena pecuniaria sólo afectará al propietario que percibió las rentas y no al inquilino que contrató de buena fe, etc.

Advirtamos, previamente, y eso incide en las alegaciones de ambas partes litigantes que el juzgador a quo en su sentencia no se pronuncia acerca de si este apelante fue poseedor de mala fe o lo fue de buena fe respecto a la vivienda que alquiló. El mutismo sobre este punto es total, absoluto.

Ello es así, pues, en la sentencia de instancia se acoge la primera de las pretensiones de la demandante de declaración de nulidad del contrato litigioso por falta de consentimiento ( es decir, por haberse concertado sin la intervención de uno de los comuneros titular del 50% del valor de la vivienda arrendada), sin entrar a dilucidar si, además, venía viciado de nulidad por falta de causa, por error en el consentimiento, por fraude de ley, -por concertarse para evitar la división del inmueble-, o por simulación contractual relativa, etc.

Resultando que en el fundamento de derecho tercero de dicha sentencia, sin una argumentación mínima al respecto, telegráficamente, se determina que como consecuencia de la aplicación del art. 1303 CC, los demandados (ambos)deben restituir a la demandante el importe de las rentas abonadas y las devengadas hasta la declaración de nulidad del contrato y que calcula, erróneamente, en 875 euros.

Ni una sola palabra se dice en ese fundamento de derecho, a fin de sostener la condena pecuniaria frente al inquilino demandado, (la que no puede derivar, sin más, de la pretensión aceptada y asumida de que en la concertación del arrendamiento no concurrió el consentimiento de la demandante), acerca de si en dicha concertación el arrendatario actuó de buena o de mala fe, en consilium fraudis con el arrendador, o poseyó después la vivienda de mala fe, ni se hace valoración probatoria alguna en ningún sentido sobre tal cuestión fáctica.

Sin valoración probatoria alguna en la sentencia de instancia, ni siquiera implícita, sobre tan esenciales presupuestos fácticos, malamente, puede significar este tribunal de alzada si una inexistente valoración probatoria sobre extremos fácticos determinantes para el dictado de una condena pecuniaria es o no errónea o equivocada, es correcta o no, es ajustada a derecho o no.

No se entiende que la hoy parte recurrida no interesara del Juzgado a quo aclaración o complemento alguno sobre dichos planteamientos, que son los que reproduce ahora en su escrito de oposición a este recurso, pretendiendo que esta Sala no ya sólo que entre a conocer sobre ello, sino que valore, por primera vez, en fase de recurso, un acerbo probatorio no valorado en la instancia, con el fin de declarar que la condena que de adverso se impugna es procedente, al encontrarnos ante un contrato nulo por simulación contractual, con fundamento, entre otros datos, en el invocado, del precio irrisorio de la renta pactada, que irrisorio lo será.

Simulación contractual o fraude sobre lo que no hay pronunciamiento de ningún tipo en la repetida sentencia de instancia.

Es más, pudo y debió la Sra. Marí Juana, a la vista del tenor de la misma, formular un recurso apelatorio autónomo, tendente a que este tribunal de alzada pudiera verificar, analizar, examinar, y dar por probado el que la posesión sobre la vivienda arrendada del inquilino al que había demandado lo fue de mala fe, etc., -entre otras cosas, por conocimiento previo por su parte de que dos eran los copropietarios de la misma-, y que la mala fe, el fraude, etc., era el título sobre el que debía asentarse su condena con carácter solidario con el otro demandado.

No cabe que la Sala, en la alzada, entre ahora a dilucidar, cuando frente a la sentencia de instancia nadie lo ha exigido mediante el mecanismo apelatorio correspondiente, si la actuación del arrendatario Sr. Pedro Antonio ha de ser calificada como de posesión de mala fe de la vivienda arrendada, por el hecho de que la renta pactada en el contrato fuera efectivamente irrisoria (25 euros mensuales por una vivienda amueblada).

Y es que el determinar si hubo o no hubo simulación contractual y, por ende, nulidad, a mayor abundamiento, hubiera tenido que acarrear otras consecuencias indemnizatorias muy distintas a las solicitadas, -lo que demuestra incongruencia en la postura de la demandante-, cual la restitución del 50% de la renta de la vivienda según las características de la misma, su superficie, estado de conservación, lugar de ubicación en la ciudad, etc., todo ello conforme a los precios del mercado inmobiliario en la fecha de consumación del contrato; viniendo todo ello debidamente acreditado.

Lo cierto es que no puede ser título habilitante para la condena pecuniaria que se contiene en la sentencia de instancia respecto al inquilino demandado, el hecho, único que se acoge y declara probado en la sentencia apelada, de que el contrato es nulo por no haberlo consentido y suscrito los dos copropietarios del objeto arrendado.

Sin necesidad de más consideraciones, este recurso ha de ser estimado, pero, aclarando que por mor del principio dispositivo, la estimación ha de corresponderse milimétricamente con lo que se pide en su suplico, que se circunscribe, solamente, a que se le libere del pago solidario de rentas, por, se dice, haberlas satisfecho al arrendador con el que firmó el contrato, etc.

Ni más, ni menos.

CUARTO.- Estimados en el sentido expuesto sendos recursos de apelación, ha de ser revocada en lo dicho la sentencia impugnada, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las costas causadas en esta segunda instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 398.2, en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil; y procediendo la devolución a ambos recurrentes del depósito constituido, en aplicación de lo prevenido en la Disposición Adicional Decimoquinta, apartado 8, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de la potestad jurisdiccional conferida por la Constitución,