Sentencia Civil 364/2024 Audiencia Provincial de Guadalajara Civil-penal Única, Rec. 27/2023 de 30 de septiembre del 2024

PRIMERO. Resumen de antecedentes.

D. Nicanor interpuso demanda contra D. Severino en ejercicio de acción de retracto de colindantes, en relación con las diversas fincas señaladas en el escrito de demanda, solicitando en el suplico que se declare su derecho a retraer las referidas fincas, y la condena del demandado a otorgar documento de venta a favor del actor en las mismas condiciones en que fueron adquiridas, con apercibimiento de ser otorgado de oficio a su costa, así como la imposición al demandado de las costas procesales. El demandado D. Severino contestó en oposición a la demanda, y formuló a su vez demanda reconvencional, en ejercicio de acción de retracto, solicitando en el suplico de la isma que se tenga por ejercitada dicha acción frente a D. Nicanor respecto de la DIRECCION000, adquirida a Da. Blanca, y por consignado el importe de adquisición, 67 euros, condenando al demandado reconvenido a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa, y al pago de las costas procesales.

Tramitado el procedimiento, en fecha 9 de noviembre de 2022 el Juzgado de Primera Instancia n.2 de Guadalajara dicta sentencia desestimatoria de demanda y reconvención, imponiendo al actor las costas de la demanda, y al demandado las costas de la reconvención. Respecto a la demanda principal, se argumenta en la sentencia que, al no haber accedido las fincas adquiridas por el demandado al Registro de la Propiedad, el plazo de ejercicio de la acción ha de contarse necesariamente desde que se conoció la venta, y que, a la vista de las pruebas, el demandante ejercitó su derecho a retraer las fincas de forma tardía, habiendo transcurrido el plazo de caducidad, aplicando la doctrina de los actos propios y el retraso desleal; a este principal argumento añade las dudas sobre el interés general que subyace a la acción.

Contra esta sentencia se alza el actor D. Nicanor, alegando los siguientes motivos de recurso: error en la valoración de la prueba en cuanto a los hechos que la sentencia considera probados, en referencia a la fecha desde la cual el juzgador entiende que el actor tenía conocimiento de la venta de las fincas; error en la valoración de la prueba al considerar determinados hechos como probados apoyándose en momentos que el recurrente estima erróneos; error en la aplicación del derecho y de la jurisprudencia, en relación con el momento de ejercicio de la acción; error en la aplicación del derecho en lo relativo a la aplicación del art. 7 CC; error en la aplicación del derecho en lo relativo a la finca catastral NUM000; y, finalmente, error en la aplicación del derecho en relación con la imposición de las costas procesales.

Por la parte contraria se ha formulado oposición al recurso planteado, sin impugnar la resolución relativa a la demanda reconvencional.

SEGUNDO. Del error en la valoración de la prueba. El conocimiento de las circunstancias de las compraventas y el plazo de ejercicio de la acción.

En este Fundamento se van a examinar conjuntamente los dos argumentos en los que el apelante considera que el juzgador de instancia incurre en error de valoración de la prueba, dado que ambos están intrínsecamente unidos. Según argumenta el recurrente, el juzgador incurre en un error al considerar probado que a fecha 10 de enero de 2016 el actor ya tenía conocimiento de la venta; señala que su hijo, arrendatario de las fincas, sabía que la propietaria de las fincas era incapaz, que no podía haber suscrito ningún contrato válido, por lo que no era posible que D. Severino fuera propietario de las fincas cuando les requirió para que dejasen de cultivarlas. Sobre esta base, continúa argumentando el recurrente que los contratos de compraventa fueron controvertidos hasta que recayó sentencia en el procedimiento 777/2015, en septiembre de 2018, de manera que no es posible retrasar a 2016 el carácter incontrovertido de los títulos a los efectos del cómputo del plazo de ejercicio de la acción.

A modo de premisa, hemos de recordar que, respecto al error en la valoración de la prueba, la doctrina jurisprudencial es favorable de forma unánime al mantenimiento de lo razonado y resuelto en la instancia cuando no incurra en falta de lógica, congruencia y razón. Así lo indica, entre otras muchas, la SAP Madrid de fecha 8 de mayo de 2017, al señalar que "sobre la apreciación de la prueba, resulta indiscutido en el ámbito jurisdiccional que constituye una función exclusiva del órgano de enjuiciamiento, no susceptible de revisión en apelación cuando la ponderación se ha ajustado a las reglas de la sana crítica y las conclusiones resultantes de esta evaluación no resultan irracionales o ilógicas, debiendo prevalecer sobre la opinión parcial que merezcan a las partes en el proceso", y que "la actividad intelectual de valoración de las pruebas se incardina dentro de las facultades propias del Juez de instancia, cuyas conclusiones, favorecidas por el principio de inmediación, deben mantenerse a no ser que sean ilógicas, arbitrarias o contrarias a derecho, debiendo prevalecer la evaluación que de las pruebas realizan los órganos judiciales por ser más objetiva que la de las partes, habida cuenta de los intereses particulares que éstas defienden, no pudiendo tener favorable acogida aquella pretensión dirigida a sustituir el criterio objetivo del Juez por el subjetivo de la parte".

Al objeto de determinar si el razonamiento del juzgador de instancia sobre el particular examinado incurre en los defectos que alega el recurrente, la Sala ha examinado el material probatorio obrante en autos. Del análisis resulta acreditado que D. Severino envió a D. Nicanor una comunicación fechada el 26 de diciembre de 2015, que éste recibe el 10 de enero de 2016, en la que le instaba a dejar de cultivar las tierras de Dña. Eugenia que indicaba en un anexo, porque él las había adquirido en los años 2011 y 2012 (ac. 22); D. Nicanor respondió que el rentero era su hijo D. Leonardo, y, al mismo tiempo, requería a D. Severino para que le hiciera llegar una copia de la escritura pública de compraventa, porque muchas de las fincas eran colindantes con sus propiedades y de cabida inferior a una hectárea, al objeto de ejercitar su derecho de retracto. D. Severino remitió una comunicación en iguales términos a D. Leonardo, fechada el 10 de agosto de 2017, y recibida el 13 de septiembre de 2017 (ac. 44); en la misiva de respuesta, remitida por el Letrado que actuaba en nombre de D. Leonardo y de D. Nicanor, (ac. 55) se ponía de manifiesto la duda sobre la validez de los contratos, y se volvía a requerir a D. Severino la entrega de copia de las escrituras "a fin de que mi mandante pueda ejercitar el correspondiente derecho de retracto". D. Severino no atendió ninguno de estos requerimientos, pero D. Nicanor también se mantuvo inactivo hasta que en 2018 interpuso demanda de diligencias preliminares con el mismo objeto, la obtención de los datos para el ejercicio de la acción de retracto. Inicialmente, el Juzgado de Primera Instancia dictó auto de 17 de julio de 2018 inadmitiendo la solicitud; dicho auto fue revocado por esta Audiencia por auto de 11 de enero de 2019. La demanda de acción de retracto se ejercita una vez concluidas las diligencias preliminares. El juzgador de instancia considera que a partir de la misiva de diciembre de 2015, recibida en enero de 2016, el actor "ya conocía la existencia de la venta de unas parcelas muy concretas y de las que tenía información suficiente como para iniciar las actuaciones tendentes de forma rápida y para no agotar el plazo de retracto (...) pero dejó transcurrir otros 20 meses, pues hasta el 25 de septiembre de 2017 no le volvía a requerir las escrituras, (...) es decir, no hay una inacción plena, sino un ejercicio tardío de su derecho a retraer". El juzgador insiste en su argumento al señalar que el actor "podía haber emprendido el mismo procedimiento de diligencias preliminares ante la pasividad del demandado", razonando que el hecho de haber demorado el procedimiento para la obtención de los datos necesarios para el ejercicio de la acción deja la cuestión a la voluntad del retrayente, "que decide cuándo conoce y cuándo no conoce los elementos necesarios en aplicación de unos criterios que no están pensados para casos como el presente, donde no es que el actor tuviese rumores genéricos sobre una compraventa de parcelas o informaciones de terceros indirectas, es que el mismo comprador se lo ha comunicado en enero de 2016 y ha reconocido que le ha indicado la relación de fincas, pues el propio retrayente sabe que todas tienen menos de una hectárea y conoce donde pueden estar y su valor aproximado, pues es profesional y detenta una explotación en la zona (...)".

Sabida es la exigencia jurisprudencial sobre la necesidad de que el conocimiento sea completo respecto a todos los pactos, condiciones y circunstancias en que la venta se efectuó, para que, con suficientes elementos de juicio, pueda el interesado decidir si conviene o no a su derecho el ejercicio de la acción que le asiste, sin que baste la mera noticia de la transmisión, ni menos aún, de simples circunstancias presumibles posibilitadoras de conocimiento , a causa de que éste, a los fines retractuales, ha de ser claro, preciso y sin aspectos dudosos, ni por tanto con previsión de que el retrayente tenga que acudir a indagaciones que legalmente no le vienen impuestas ( SS. del T. S. de 28 de febrero de 1992 ). Consecuentemente, su ejercicio exige un conocimiento que ha de ser completo, cumplido y cabal, y que abarque no sólo al hecho completo de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos esenciales de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades del pago, etc., pues sólo en tal caso, el titular del retracto dispone de elementos de juicio suficientes, para decidir sobre la conveniencia o no de ejercitar la acción. La sentencia de esta Sala n. 229/2014, de 1 de octubre, recogió la definición contenida en la STS de 4 de febrero de 2008, según la cual "el retracto legal puede ser definido como el derecho que por ministerio de la ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa, subrogándose en el lugar del comprador; aunque, en realidad, no supone una subrogación en sentido propio, sino más bien una venta forzosa por parte del comprador al retrayente. Se trata en cualquier caso, y concretamente en el del retracto de colindantes o asurcanos, de limitaciones impuestas a la propiedad rústica a modo de cargas de derecho público, pues aunque puedan redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general ( sentencia de 2 febrero 2007 , que cita en igual sentido las de 12 de febrero de 2000 y de 20 de julio de 2004 )".La sentencia señala que los presupuestos del ejercicio de la acción son: "a) que quien esgrime la acción sea titular, propietario de un fundo de naturaleza rústica, colindante con el que fue objeto de compraventa entre terceros; b) la realidad de tal situación de colindancia entre el fundo del retrayente y el que es objeto de la acción de retracto, esto es, que las fincas en cuestión no estén separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos u otras servidumbres aparentes; c) que a su vez el fundo retraído no sea colindante con otro propiedad de quien lo adquirió, el sujeto pasivo de la acción de retracto; d) que el fundo retraído sea también de naturaleza rústica, y e) que la superficie del fundo retraído no exceda de una hectárea".

Por lo que se refiere a la caducidad de la acción, y partiendo de la letra del art. 1.524 CC, se señala que la jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha encargado de recalcar que "no basta para determinar el día inicial del cómputo del plazo de caducidad un conocimiento superficial de la venta, sino que es necesario que el retrayente haya tenido un conocimiento, cabal, completo, y efectivo de la misma, y de todas sus condiciones esenciales, pues sólo, en este caso, podrá decidir libremente sobre la conveniencia de ejercitar el derecho de retracto ( STS 3 marzo 1998 )".

Por otro lado, como ha manifestado de forma reiterada la Jurisprudencia, el derecho de retracto entre colindantes implica una limitación del derecho de propiedad constitucionalmente reconocido ( art. 33.1 de la C.E .) que precisamente por este carácter ha ser interpretado necesariamente de forma restrictiva.

Traemos a modo de ejemplo la SAP Albacete, Sección 1ª, n. 30/2024, de 22 de enero, que resume la doctrina jurisprudencial sobre el particular de la siguiente forma:

"El art. 1.523 del Código Civil reconoce el derecho de retracto a los propietarios de las tierras colindantes a una finca rústica (con cabida inferior a una hectárea) que sea objeto de venta. En tanto en cuanto este derecho de retracto limita la facultad del vendedor de transmitir la propiedad de su finca a quien quiera, la concurrencia de los requisitos necesarios para el éxito de la acción debe ser objeto de interpretación restrictiva, siendo que la STS de 18 de julio de 2019 nos recuerda que ".... el derecho de retracto, en tanto que supone una restricción a la libertad de contratación por razones muy especiales, ha de ser interpretado de forma restrictiva. Así lo tiene declarado esta Sala, entre otras, en sentencia núm. 94/2008, de 4 de febrero , cuando afirma que "Se trata en cualquier caso, y concretamente en el del retracto de colindantes o asurcanos, de limitaciones impuestas a la propiedad rústica a modo de cargas de derecho público, pues aunque puedan redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general ( sentencia de 2 febrero 2007 , que cita en igual sentido las de 12 de febrero de 2000 y de 20 de julio de 2004 ). En cuanto supone una limitación a la libre disponibilidad de los bienes por su propietario y una excepción al principio de libertad de contratación, es objeto de una rigurosa regulación legal y merece una interpretación restrictiva pues en definitiva supone que quien ha adquirido una finca, por compraventa o dación en pago, pierde la propiedad en virtud de una disposición legal que le impone su transmisión a un tercero, quedando sin efecto su adquisición por causas ajenas a la misma".

Ha sido acreditado que D. Nicanor requirió a D. Severino para que le hiciese llegar copia de las escrituras de compraventa mediante las que dijo haber adquirido la propiedad de las fincas en los años 2011 y 2012, y que D. Severino no atendió el requerimiento, como no atendió tampoco el que le dirigió el hijo de D. Nicanor. La interpretación jurisprudencial del derecho de retracto no favorece la posición de D. Severino; al no haber facilitado los datos de la operación a D. Nicanor en su momento, y no siéndole exigible a éste la realización de indagaciones en ese momento, quedaba a su entera voluntad el momento de ejercitar la acción de diligencias preliminares que dio como resultado la obtención de los datos necesarios para el ejercicio de la acción de retracto. La demanda se interpuso el 3 de octubre de 2019, dentro del plazo legalmente establecido, una vez que se mostraron los contratos de compraventa y se tuvo conocimiento de las condiciones, en fecha 26 de septiembre de 2019.

Estas consideraciones llevan a estimar el motivo de recurso examinado, entendiendo que la acción se ejercitó en plazo.

TERCERO. Del error en la aplicación del Derecho y la jurisprudencia.

Al amparo de este motivo de recurso se plantea en primer término la cuestión atinente al inicio del plazo de ejercicio de la acción y la no obligación del retrayente de realizar indagaciones, ya respondida en el fundamento precedente, y, en segundo término, la cuestión relativa a la finca NUM000 catastrada como urbana. Dados los términos en que se resuelve el primer motivo de recurso, es necesario determinar si dicha finca puede quedar afectada, como rústica, por el retracto ejercitado, o si ostenta la condición de urbana.

Según señala la referida SAP Albacete n. 30/2024, de 22 de enero, la interpretación obligadamente restrictiva del derecho de retracto supone que "en lo que al concepto finca rústica a que se refiere el texto legal, ha sido objeto de distintos pronunciamientos jurisprudenciales que, en esencia, nos dicen que para determinar si nos encontramos ante una finca rústica a los efectos de ejercitar el retracto de colindantes ( SSTS de 19 octubre 1981 , 29 de octubre 1985 , 22 de enero y 14 de noviembre de 1991 ) debemos atender a dos criterios, el del destino y el de la situación, siendo constante la doctrina y la jurisprudencia que considera que, si bien formalmente la finca puede aparecer como rústica, si se encuentra próxima a la población o a sus aledaños hay que abogar por su condición de urbana a los fines del retracto, por cuanto su proyección urbanística más o menos futura permite tal calificación. Por lo tanto, su calificación como rústica o urbana debe considerarse como una cuestión fáctica al margen de la calificación que pueda merecer administrativa o fiscalmente ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de enero de 1974 y 14 de noviembre de 1991 ) y deberán de tenerse en cuenta otros criterios como son la ubicación, su destino económico o su valor de mercado, pudiendo llegarse a la conclusión de que el predio es rústico por su situación o emplazamiento en el campo o en una población, por el aprovechamiento o destino como explotación agrícola, pecuaria o forestal, frente a vivienda, industria o comercio, por la preponderancia de uno de estos elementos si ambos concurren en un mismo predio, o por la relación de dependencia que entre ellos exista, como principal el uno y accesorio el otro.

En el mismo sentido, la SAP Valencia, Sección 6ª, n. 117/2024, de 14 de marzo, señala que "Para determinar si nos encontramos ante una finca rústica a los efectos de ejercitar el retracto de colindantes ( STS (Sala Primera, de lo Civil) de 19 de octubre de 1981 LA LEY 12762-JF/0000, 29 de octubre 1985, 22 de enero y 14 de noviembre de1991) se puede llegar a la conclusión de que el predio rústicos distingue fundamentalmente del urbano por:

a) Por su situación o emplazamiento en el campo o en una población.

b) Por el aprovechamiento o destino (explotación agrícola, pecuaria o forestal, frente a vivienda, industria o comercio).

c) Por la preponderancia de uno de estos elementos, si ambos concurren en un mismo predio, o por relación de dependencia que entre ellos exista, como principal el uno y accesorio el otro"

Atendiendo a las pruebas aportadas en el escrito de demanda, documentos 33, 34 y 34 bis, de nuevo asiste la razón al actor recurrente, puesto que, con independencia de que la finca figure catastrada como urbana (y recordemos que el valor del catastro es meramente administrativo), se trata de una finca cultivada y colindante con otra finca igualmente destinada a cultivo, siendo el uso que se le da el factor preponderante, y sin que exista dato alguno que permita suponer un futuro cambio en su situación administrativa. En consecuencia, la sentencia incurre en error en la aplicación de la ley al considerar que la finca en cuestión no puede ser objeto de retracto.

CUARTO. Del interés en el ejercicio de la acción.

Como se ha dicho, la prosperabilidad de la acción de retracto depende de la concurrencia de varios requisitos. Hemos visto que se cumplen el requisito temporal (plazo de ejercicio de la acción) y el requisito objetivo (carácter rústico, colindancia, y superficie), pero es necesario examinar si concurre el requisito de la finalidad del retracto.

Como señala la referida sentencia 229/2014 de esta Audiencia, "La finalidad del retracto de colindantes debe presidir la interpretación del artículo que lo regula: la limitación de la propiedad a modo de carga de derecho público, aunque pueda redundar en provecho de particulares, está motivada por el interés general, y ha de orientar su aplicación a obtener el resultado querido por el legislador. El interés del retrayente debe coincidir con el interés público que preside la norma; la ausencia de coincidencia obligaría a desestimar el retracto pese a que puedan cumplirse los requisitos formales ( Sentencia Audiencia Provincial de Madrid, sección 19ª, de cuatro de octubre de 2010 ).En similar sentido se pronunció la también referida SAP Albacete 30/2024, en los siguientes términos:

"La sentencia del Alto Tribunal de fecha 31 de octubre de 1997 , incide en esta cuestión al señalar que la conclusión desestimatoria de la acción de retracto procede cuando se pretende el interés particular del retrayente distinto del interés público que proclama la norma del artículo 1.523 del Código Civil , es decir, que su ejercicio vaya encaminado a la obtención de explotaciones agrícolas con una mayor rentabilidad e incremento de la producción, al margen del Interés particular que pueda tener el retrayente precepto [...] En cuanto a esta cuestión hemos de señalar, que la Jurisprudencia, de forma reiterada entiende que, como muy bien razona la juez "a quo", el retracto de colindantes sólo puede estimarse si cumple la finalidad para la cual está legalmente previsto: la reducción del minifundio con una mejora de productividad agraria. Así la Sentencia Tribunal Supremo de 26 de febrero de 2010 , referida a un supuesto de retracto de colindantes, declara: "Retracto legal que, como recuerda la sentencia de 4 de febrero de 2008 , es el derecho que por ministerio de la ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa, subrogándose en el lugar del comprador; no tanto es una subrogación, como se define habitualmente, sino una venta forzosa por el comprador al retrayente. Este retracto es una limitación impuesta a la propiedad rústica que, aunque redunda en provecho de un particular, está motivada por interés general, como han reiterado las sentencias de 12 de febrero de 2000 , 20 de julio de 2004 y 2 de febrero de 2007 "; y así esta última señala que: "[..] ha de tender a beneficiar primordialmente el interés público y social, con preferencia al puramente privado de los particulares, siendo su último fundamento poner fin al minifundismo, de forma que tal remedio sólo puede prosperar cuando con el mismo se consigue la reunión de dos fincas rústicas pequeñas, mejorando con ello el rendimiento agrícola". En este mismo sentido la STS de 31 de octubre de 1997 se refiere a la "[..] función social que ha de tener la propiedad privada según el artículo 33-2 de la Constitución Española y lo que proclama el precepto cuasi-constitucional contenido en el artículo 3-1 del Código Civil cuando dice que las normas se interpretan según la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas", y la STS de 14 de junio de 2007 al "[..] espíritu y finalidad de la ley, que persigue el interés público en evitar el minifundio o la excesiva división de la propiedad allí donde dicho exceso ofrece un obstáculo insuperable al desarrollo de la riqueza, pero en ningún caso los deseos de mejoramiento económico de los particulares, más o menos legítimos", y la STS de 18 de abril de 1997 dice que: "Es doctrina jurisprudencial de esta Sala la que determina que la finalidad del retracto de colindantes es facilitar con el transcurso del tiempo algún remedio a la división excesiva de la propiedad territorial rústica -minifundismo-, allí donde tal exceso ofrece obstáculo insuperable al desarrollo de la riqueza; finalidad expresada que debe presidir la interpretación del artículo 1.523 del Código Civil , y que como todos los retractos legales, y lo es el de fincas rústicas colindantes, son limitaciones de tal clase de propiedad, a modo de cargas de derecho público, pues aunque pueden redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general, por lo que habrá de orientarse la cuestión a cada caso concreto, a fin de que se obtenga el resultado querido por el legislador, (por todas las sentencias la de 22 de enero de 1.991 )", lo que reitera la STS de 18 de octubre de 2007 al señalar que: "La jurisprudencia de esta Sala establece que la justificación del retracto de colindantes viene a ser de interés público a fin de que evitar la excesiva división de la propiedad y no la de satisfacer aspiraciones de mejoramiento económico, más o menos legítimas, de los particulares, prevaleciendo el interés de la agricultura y esta finalidad es la que debe presidir la interpretación del artículo 1523, por lo que esta clase de retracto actúa como carga de derecho público que limita la propiedad, motivada por el interés general ( SSTS 18 de abril de 1994 ; 12 de febrero 2000 ; 20 de julio 2004 ; 2 de febrero 2007 )".

Por su parte, la SAP León, Sección 2, 63/2017, de 6 de marzo, en relación con la finalidad social del retracto, señala que "la Jurisprudencia, de forma reiterada entiende que el retracto de colindantes sólo puede estimarse si cumple la finalidad para la cual está legalmente previsto: la reducción del minifundio con una mejora de productividad agraria. Así la Sentencia Tribunal Supremo de 26 de febrero de 2010 , referida a un supuesto de retracto de colindantes, declara: "Retracto legal que, como recuerda la sentencia de 4 de febrero de 2008 , es el derecho que por ministerio de la ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa, subrogándose en el lugar del comprador; no tanto es una subrogación, como se define habitualmente, sino una venta forzosa por el comprador al retrayente. Este retracto es una limitación impuesta a la propiedad rústica que, aunque redunda en provecho de un particular, está motivada por interés general, como han reiterado las sentencias de 12 de febrero de 2000 , 20 de julio de 2004 y 2 de febrero de 2007 "; y así esta última señala que: "[..] ha de tender a beneficiar primordialmente el interés público y social, con preferencia al puramente privado de los particulares, siendo su último fundamento poner fin al minifundismo, de forma que tal remedio sólo puede prosperar cuando con el mismo se consigue la reunión de dos fincas rústicas pequeñas, mejorando con ello el rendimiento agrícola". En este mismo sentido la STS de 31 de octubre de 1997 se refiere a la "[..]función social que ha de tener la propiedad privada según el artículo 33-2 de la Constitución Española y lo que proclama el precepto cuasi-constitucional contenido en el artículo 3-1 del Código Civil cuando dice que las normas se interpretan según la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas", y la STS de 14 de junio de 2007 al "[..] espíritu y finalidad de la ley, que persigue el interés público en evitar el minifundio o la excesiva división de la propiedad allí donde dicho exceso ofrece un obstáculo insuperable al desarrollo de la riqueza, pero en ningún caso los deseos de mejoramiento económico de los particulares, más o menos legítimos", y la STS de 18 de abril de 1997 dice que: "Es doctrina jurisprudencial de esta Sala la que determina que la finalidad del retracto de colindantes es facilitar con el transcurso del tiempo algún remedio a la división excesiva de la propiedad territorial rústica -minifundismo-, allí donde tal exceso ofrece obstáculo insuperable al desarrollo de la riqueza; finalidad expresada que debe presidir la interpretación del artículo 1523 del Código Civil , y que como todos los retractos legales, y lo es el de fincas rústicas colindantes, son limitaciones de tal clase de propiedad, a modo de cargas de derecho público, pues aunque pueden redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general, por lo que habrá de orientarse la cuestión a cada caso concreto, a fin de que se obtenga el resultado querido por el legislador", lo que reitera la STS de 18 de octubre de 2007 al señalar que: "La jurisprudencia de esta Sala establece que la justificación del retracto de colindantes viene a ser de interés público a fin de que evitar la excesiva división de la propiedad y no la de satisfacer aspiraciones de mejoramiento económico, más o menos legítimas, de los particulares, prevaleciendo el interés de la agricultura y esta finalidad es la que debe presidir la interpretación del artículo 1523 , por lo que esta clase de retracto actúa como carga de derecho público que limita la propiedad, motivada por el interés general ( SSTS 18 de abril de 1994 ; 12 de febrero 2000 ; 20 de julio 2004 ; 2 de febrero 2007 )".

La SAP Córdoba, Sección 1, 741/2020, de 10 de julio, incide en la misma cuestión al afirmar que "La finalidad de la norma es un elemento esencial para su interpretación. Desde sus orígenes, el retracto de colindantes ha tenido un carácter eminentemente social: evitar el minifundismo, en cuanto que se ha considerado que éste es un obstáculo para progreso agrícola, con la consiguiente mejora de la producción agrícola, pecuaria o ganadera, y el desarrollo de la riqueza. Por ello, la estimación de la acción de retracto requiere no sólo la constatación de los requisitos taxativamente contemplados en la norma jurídica ( art. 1523 CC ), sino también que el ejercicio y éxito del mismo contribuye al interés común o social que inspira la norma y al que hemos hecho referencia.

Así lo viene entendiendo el Tribunal Supremo desde antiguo. A título de ejemplo, podemos señalar la STS de 2 de febrero de 2007 (LA LEY 1503/2007), que señala que "a partir de esas circunstancias la solución que la Audiencia Provincial de al caso resulta plenamente acertada, habiendo aplicado correctamente la doctrina de esta Sala, plasmada, además de las sentencias que se citan en la resolución recurrida, en las de 12 de febrero de 2000 y de 20 de julio de 2004, como más recientes, manifestando la primera de ellas que "la justificación del retracto de colindantes viene a ser de interés público a fin de evitar la excesiva división de la propiedad y no la de satisfacer aspiraciones de mejoramiento económico, más o menos legítimas, de los particulares ( Ss 25-11-1895 , 11-2-1911 , 5-6-1945 , 17 - 12-1958 y 31-5-1959 ), prevaleciendo el interés de la agricultura, y esta finalidad es la que debe presidir la interpretación del artículo 1253, por lo que esta clase de retracto actúa como carga de derecho público que limita la propiedad, motivada por el interés general ( Sentencia de 22-1-1991 )"; y la segunda, con cita de la Sentencia de 18 de abril de 1991 , se expresa en los siguientes términos: "es doctrina jurisprudencia de esta Sala la que determina que la finalidad del retracto de colindantes es facilitar con el transcurso del tiempo algún remedio a la división excesiva de la propiedad territorial rústica - minifundio--, allí donde tal exceso ofrece obstáculo insuperable al desarrollo de riqueza; finalidad la expresada que debe presidir la interpretación del artículo 1253 del Código Civil , y que como todos los retractos legales, y lo es el de fincas rústicas colindantes, son limitaciones de tal clase de propiedad, a modo de cargas de derecho público, pues aunque puedan redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general, por lo que habrá de orientarse a cada caso concreto, a fin de que se obtenga el resultado querido por el legislador (por todas, sentencia de 22 de enero de 1991 )". Posteriormente, la STS de 18 de octubre de 2007 (LA LEY 161980/2007) se orienta en la misma dirección, indicando que "la jurisprudencia de esta Sala establece que la justificación del retracto de colindantes viene a ser de interés público a fin de que evitar la excesiva división de la propiedad y no la de satisfacer aspiraciones de mejoramiento económico, más o menos legítimas, de los particulares, prevaleciendo el interés de la agricultura y esta finalidad es la que debe presidir la interpretación del artículo 1523 , por lo que esta clase de retracto actúa como carga de derecho público que limita la propiedad, motivada por el interés general ( SSTS 18 de abril de 1994 ; 12 de febrero 2000 ; 20 de julio 2004 ; 2 de febrero 2007 )".

Para concluir el repaso de la jurisprudencia sobre este extremo, destacamos la SAP de La Rioja de 16 de junio de 2017, que resuelve en los siguientes términos:

"En cuanto a esta cuestión hemos de señalar, que la Jurisprudencia, de forma reiterada entiende que, como muy bien razona la juez "a quo", el retracto de colindantes sólo puede estimarse si cumple la finalidad para la cual está legalmente previsto: la reducción del minifundio con una mejora de productividad agraria. Así la Sentencia Tribunal Supremo de 26 de febrero de 2010 , referida a un supuesto de retracto de colindantes, declara: " Retracto legal que, como recuerda la sentencia de 4 de febrero de 2008 , es el derecho que por ministerio de la ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa, subrogándose en el lugar del comprador; no tanto es una subrogación, como se define habitualmente, sino una venta forzosa por el comprador al retrayente. Este retracto es una limitación impuesta a la propiedad rústica que, aunque redunda en provecho de un particular, está motivada por interés general, como han reiterado las sentencias de 12 de febrero de 2000 , 20 de julio de 2004 y 2 de febrero de 2007 "; y así esta última señala que: "[..] ha de tender a beneficiar primordialmente el interés público y social, con preferencia al puramente privado de los particulares, siendo su último fundamento poner fin al minifundismo, de forma que tal remedio sólo puede prosperar cuando con el mismo se consigue la reunión de dos fincas rústicas pequeñas, mejorando con ello el rendimiento agrícola".

La sentencia recurrida, si bien desestimó la demanda por considerar caducada la acción, hizo expresa referencia a esta cuestión en el Fundamento de Derecho Cuarto, señalando que no se relata cuál es el interés general en el ejercicio del retracto, que la mera concurrencia de colindancia y características físicas atienden al beneficio e interés particular del retrayente. Sobre este extremo nada dice el recurrente, lo cual se traduce en una no impugnación de este motivo concreto que también es de desestimación de la acción, con la correspondiente consecuencia, en la medida en que, de no haber estimado caducada la acción, hubiera bastado para desestimarla. Efectivamente, en la demanda no se hace la más mínima referencia a la finalidad del retracto, pues se limita a alegar para fundar la misma que la acción de retracto ejercitada reúne todos los requisitos legales para su prosperabilidad, por lo que no hay una cumplida prueba sobre la finalidad pretendida, al menos sobre cómo conseguir el fin de la mejora de la productividad, cuya prueba correspondía a la actora a tenor de lo dispuesto en el art. 217 LEC, que atribuye al actor la obligación de probar los hechos normalmente constitutivos del derecho que reclama, y al demandado, la de los hechos impeditivos y extintivos. Tampoco en las conclusiones del acto de juicio se refirió la actora a esta cuestión, pese a que había sido objeto de alegación expresa en el escrito de contestación a la demanda. En consecuencia, no se ha acreditado en modo alguno el beneficio que representaría la explotación conjunta de las fincas, qué mejora reportaría respecto a la explotación por separado, ni la repercusión que implicaría la explotación conjunta en la explotación, lo que resulta trascendental ya que, de no ser apreciable el beneficio a obtener, tan protegible es el interés particular del que pretende retraer como el de adquirente, cediendo entonces el fin social que lo justifica.

Por consiguiente, si bien concurren los citados elementos temporales y objetivos de la acción, no ocurre lo mismo con el elemento de la finalidad del retracto, pronunciamiento ya contenido en la sentencia de instancia y respecto del cual el recurrente nada alega. Ello supone que, pese a estimarse los motivos de recurso, procede desestimar la acción de retracto.

QUINTO. Costas.

En aplicación de lo establecido en los arts. 394 y 398 LEC, siendo estimado el recurso, y desestimada la acción por motivos distintos, se mantiene el pronunciamiento de la sentencia apelada sobre las costas de primera instancia, y no se realiza pronunciamiento expreso sobre las costas de la alzada.

Vistos los artículos citados, y demás de general y pertinente aplicación,