Sentencia Civil 227/2025 Audiencia Provincial de Salamanca Civil-penal Única, Rec. 670/2023 de 31 de marzo del 2025

PRIMERO-.Por la representación procesal de MAJAMA ESPAÑA S.L, se formula recurso de apelación frente a la sentencia dictada el día 30 de junio de 2023, por la titular del juzgado de primera instancia número 4 de Salamanca, en la que se desestimaba la demanda interpuesta por la ahora apelante frente a don Manuel, don Hernan, y doña Sabina.

Los motivos de apelación alegados son los siguientes

1º Infracción de los artículos 265.2 y 281.1 de la LEC y artículos 24 de la Constitución española por inadmisión de medios de reproducción de la palabra sonido e imagen, documento número 17 aportado junto con el escrito de demanda.

Junto con el escrito de demanda como documento número 17 se aportó la grabación de la vista JVC 439/2016 del juzgado de primera instancia número 7 de Salamanca, el día 25 de mayo de 2023 cuando se celebró la audiencia previa dicho medio de prueba fue inadmitido por el juez a quo.

En dicho procedimiento seguido en el juzgado de primera instancia 7 celebrado entre las mismas partes, se discutió la posesión de los aseos de la planta de oficinas del edificio sito en la DIRECCION000 de Salamanca.

La grabación aportada como documento 17, tiene por objeto probar la veracidad de todo lo relatado en el hecho séptimo de la demanda pues en el mismo, se hacen referencias constantes a la citada vista y el hecho controvertido de si la titularidad dominical de los aseos de la planta de oficinas corresponde a la Comunidad de propietarios o no.

Si bien es cierto que el JVC 439/2016 tuvo por objeto determinar la posesión sobre los citados aseos, no es menos cierto que en el mismo, tanto testigos, como testigos peritos declararon sobre la propiedad de los mismos.

Al ser inadmitida dicha prueba por tratarse de un procedimiento interdigital se interpuso recurso de reposición y la oportuna protesta cumpliéndose así con la exigencia del artículo 459 de la LEC.

Todo ello ha producido indefensión ya que se ha denegado una prueba esencial que motivaría otro fallo distinto. Aportándose como documento número 1 copia de la grabación de la vista del JVC 439/16 del juzgado de primera instancia número 7.

2º Infracción de los artículos 265.3 de la LEC y artículo 24 de la Constitución española en la audiencia previa la parte ahora recurrente pretendió aportar por tratarse de documentos cuya relevancia se puso de manifiesto a consecuencia de las alegaciones efectuadas por los demandados en su contestación a la demanda diferentes documentos: facturas emitidas por don Erasmo en el año 2007 por sus trabajos para el Ayuntamiento de Ladrillar, que tienen por objeto desvirtuar el documento 5 de la contestación a la demanda ya que si en el año 2007 fecha de las facturas que se pretendía aportar como prueba las mismas estaban confeccionadas a mano y en papel preimpreso no es comprensible que las que se emitieron en el año 97 fueran confeccionadas mediante ordenador, también pretendió aportar, un complemento al informe pericial aportado con el escrito de demanda, del arquitecto don Mateo,

La aportación de dichos documentos fue denegada, ha producido indefensión a la parte actora ya que se han denegado unas pruebas esenciales que motivarían otro fallo distinto.

3º Error en la valoración de la prueba documental pública y del dictamen pericial aportado de contrario vulnerando los artículos 319.1 y 348 de la LEC

4º Error en la valoración de la prueba documental privada vulnerando el artículo 326 de la LEC.

El final de obra es un documento realizado y firmado por los directores facultativos de la misma que refleja la realidad física de la finca en el momento de su confección.

En contra de lo que dice la sentencia, en el documento final de obra reformado se expresa claramente que al finalizar la obra en enero del 96 los aseos masculino y femenino de la planta de oficinas ya existían y son un elemento independiente de las que denomina como oficina número 1 y número 2; que los mismos son un elemento común de la planta igual que el distribuidor los vestíbulos, las escaleras y el cuarto de basura que también existían, no refiere la existencia de ningún vestidor comedor existente en la planta de oficinas ni de un aseo para el personal de la obra, señala la existencia de dos aseos uno de caballeros y otro de señoras.

5º La sentencia recurrida hace caso omiso al informe pericial aportado por la parte actora.

Respecto de las facturas aportadas como documento 5 de la contestación a la demanda entiende la recurrente que es un documento creado ad hoc para el procedimiento 439 /2016.

En las escrituras tanto de 30 de mayo del 95 cuando estaba el edificio construcción, como la escritura de obra terminada el 24 de mayo del 96, documentos números 2 y 3 de la demanda se describen como únicos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente en la planta de oficinas dos oficinas, por lo que en su contrario, el resto de los elementos de la planta de oficinas son elementos comunes.

Por la representación procesal de los demandados, se formula oposición al recurso de apelación formulado de contrario solicitando la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO-.Respecto del primero y el segundo motivo de apelación, la parte recurrente considera que se ha producido indefensión por la inadmisión en la instancia, de determinadas pruebas: reproducción de la palabra sonido e imagen del JVC 439/2016 celebrado entre las mismas partes para determinar la posesión de los aseos objeto de litigio, documental, aportación de facturas emitidas por don Erasmo en el año 2007, por sus trabajos para Ayuntamiento de el Ladrillar y, complemento del informe pericial aportado por la demandante, inadmisiones que la recurrente entiende que le han producido indefensión, solicitando la práctica de dichas pruebas en la segunda instancia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 460.2 de la LEC .Dictándose a tal efecto por esta Sala, auto de fecha 24 de octubre de 2023, en el que se denegaba la admisión y práctica de la prueba consistente en facturas emitidas por don Erasmo y en el complemento del informe del arquitecto don Mateo y con respecto de los medios de reproducción de palabra, sonido e imagen grabación de la vista del JVC 439 /2016, con carácter previo a decidir sobre la admisión de dicha prueba solicitada, se acordaba requerir a la solicitante, que concretara, qué declaraciones, eran las que consideraba necesarias que se visualizasen y a qué efectos, tras contestar la parte recurrente al requerimiento efectuado, la Sala acordó visualizar la declaración de dónde Alejo.

Por tanto, respecto de los motivos de apelación primero y segundo, los mismos se resolvieron con el auto mencionado anteriormente, cuyos argumentos damos por reproducidos.

TERCERO-.El resto de motivos de apelación hacen referencia a una errónea la valoración de la prueba documental y pericial practicada.En este sentido y como ya viene manifestando esta Sala de forma reiterada en sintonía con el criterio jurisprudencial sentado entre otras en la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2015, es necesario partir de una uniforme doctrina jurisprudencial, según la cual el recurso de apelación permite al Tribunal ad quem examinar el objeto de la litis con igual amplitud y potestad en la que lo hizo el juzgador a quo

En el presente supuesto la demandante apelante, ejercita una acción declarativa de dominio, solicitando que se declare que, los aseos de la planta de oficinas que se encuentran a la derecha entrando desde las escaleras de acceso a la planta de oficinas, son elemento común, del inmueble sito en la DIRECCION000 de Salamanca, condenando a los demandados a estar y pasar por esta declaración. Consecuentemente con la anterior declaración, solicitan, se condene a los demandados a modificar la escritura otorgada ante el notario don Mario en fecha 21 de abril de 2017 con el número 689 de su protocolo, en el sentido de excluir los citados aseos de su finca privativa y por tanto modificar los linderos de la finca urbana número NUM001 denominada en la escritura de fecha 21 de abril de 2017 oficina 3 y adjudicada a don Manuel que deberán ser los siguientes:

"Linda, mirando desde la DIRECCION001: por la derecha, con escaleras del edificio, aseos de la planta de oficinas y con zona común de las tres fincas procedentes de la presente división; por la izquierda, con el edificio nº DIRECCION001, propiedad de la familia Genaro, y con local destinado a oficina, señalado con el número 2,procedente de la misma división; por el fondo con patio del fondo del edificio; y por el frente con local destinado a oficina número 2 procedente de la misma división, y con aseos de la planta de oficinas."

b) La descripción de la parte que queda en común y proindiviso a las tres fincas resultantes de la división que los demandados efectuaron que deberá ser el siguiente:

"y una tercera parte del elemento común de las tres fincas procedentes de la misma división, de una superficie de siete metros y treinta decímetros cuadrados construidos, que se destina a vestíbulo común de acceso , y que linda desde la DIRECCION001: por la derecha, con pasillo común de distribución para las oficinas; por la izquierda, con los dos locales destinados a oficinas, señalados con Jos números dos y tres, procedentes de la misma división; por el fondo, con aseos de la planta de oficinas, y por el frente, con local destinado a oficina señalada con el número uno, procedente de la misma división. "

3.- Se declare la nulidad de la descripción inscrita de la finca registral nº NUM000 y de la descripción parte común a las tres fincas procedentes de la división efectuada en la escritura pública de fecha 21/04/2017 otorgada por los hermanos Sabina Manuel Hernan ante D. Mario que consta en las fincas registrales NUM000, NUM002 y NUM003 ordenando al Registrador de la propiedad su cancelación, sustituyéndolas por las referidas en el apartado anterior.

La sentencia recurrida considera que los aseos no son elementos comunes tal y como solicita se declare, la parte recurrente, sino que pertenecen en propiedad a los demandados motivo por el cual desestima la demanda interpuesta.

CUARTO-.Ejercitada acción declarativa de dominio, la prosperidad de la misma exige la concurrencia de los siguientes requisitos:

-La existencia de un título válido y eficaz que acredite o justifique la propiedad o el dominio de la cosa en el momento de ejercitar la acción.

- La perfecta identificación de la cosa a que se refiere la declaración de dominio en el bien pretendido sentido, que es el actor quien debe acreditar la concurrencia de los señalados requisitos.

La identificación de la finca ha de hacerse de forma que no ofrezca duda cuál sea la que se reclama fijando con debida precisión situación y linderos y demostrando con cumplida aprobanza que el predio reclamado es aquel al que se refieren los títulos y los demás medios probatorios en los que el actor, funda su derecho, identificación que exige un juicio comparativo entre la finca real contemplada y la que consta en los títulos.

La prueba de la propiedad cuya declaración se solicita corresponde al que se reputa titular, que ha de acreditar cumplidamente los hechos constitutivos de su acción ( STS de 13 de julio de 2011). Es decir, es el actor quien tiene que acreditar el título de dominio y la identificación de la cosa que reclama, para que pueda prosperar su acción declarativa o reivindicatoria de dominio, y ello, conforme a la distribución de la carga de la prueba que establece el artículo 217 de la LEC. Si no lo consiguiese, la demanda ha de ser necesariamente desestimada, toda vez que no corresponde a la demandada acreditar su dominio sino al demandante ya que como tiene establecido la doctrina jurisprudencial la prueba del dominio incumbe a quien ejercita la acción declarativa como hecho constitutivo de la misma, resultando inútil la valoración de la prueba de los demandados pues estos no necesitan acreditar su dominio, bastando con que el demandante no acredite el suyo para que se dicte sentencia absolutoria.

La prueba del dominio viene referida al acto de adquisición del mismo y como cuestión fáctica se remite a la prueba del título que en sentido material viene a describir todo acto o negocio jurídico capaz de determinar la producción de efectos jurídicos de carácter real. Esta prueba no se realiza de una forma apriorística ni tasada de modo que hay que estar a las reglas generales en materia en orden a la demostración de un derecho mejor y más probable que el del demandado pudiéndose valer del juegos de las presunciones

De este modo, la existencia de un título de dominio es el punto de partida para la prosperidad de la acción declarativa. La prueba del dominio es esencial y si esta no se produce carece de interés el análisis de la concurrencia de los restantes requisitos.

En el supuesto enjuiciado la parte actora, en su condición de comunera, solicita que los aseos de la planta de oficinas sean declarados elemento común del inmueble sito en la DIRECCION001 número dos de Salamanca.

Es un hecho no controvertido entre las partes, que en los estatutos de la Comunidad de Propietarios no aparecen los aseos del local como elemento común del edificio. Así lo manifiesta la parte demandada en su escrito de contestación e incluso lo reconoce al efectuar sus conclusiones la letrada de la parte actora.

En consecuencia y de acuerdo con la doctrina jurisprudencial establecida anteriormente debe ser MAJAMA ESPAÑA SL, la que acredite que los aseos situados en la planta de oficinas constituyen un elemento común y por tanto, no forman parte de la oficina que en su día se adjudicó a los ahora demandados.

Para la determinación de la configuración de la DIRECCION000, destinado a oficinas es preciso efectuar algunas consideraciones:

Dicho inmueble, según consta en la escritura de agrupación de fincas, declaración de obra nueva, división horizontal y constitución de servidumbre de fecha 30 de mayo de 1995se construyó sobre dos solares que se agruparon por ser colindantes entre sí ,y que pertenecían a don Manuel y su esposa y a la sociedad mercantil MAJAMA España SL,( cuyo administrador era don Inocencio), con el fin de formar una sola finca nueva sobre la que se construyó el edificio en el que están situadas las oficinas y los aseos objeto del presente litigio.

En la referida escritura se hacía constar que el edificio en construcción constaba de 2 plantas de sótano, de una planta baja donde se ubicaban locales comerciales y el portal del edificio, planta 1ªde oficinas y plantas 2ª, 3ª, 4ª, 5ª, 6ª y 7ª destinadas a viviendas.

En el apartado de división horizontal los comparecientes constituyen sobre el edificio anteriormente declarado, el régimen de Propiedad Horizontal y se procede a describir las fincas, en lo que aquí interesa en la planta de oficinas con el número 48 consta la siguiente descripción: local destinado a oficina señalado con el número 1 que ocupa una superficie de 80 m2 aproximadamente qué linda con aseos de la planta de oficinas propiedad de don Anibal y la compañía mercantil MAJAMA España SL, por mitad e iguales partes.

Por otra parte se describe con el número 49 el local destinado a oficinas señalado con el número 2, ubicado en la planta primera del edificio en cuyos linderos no están los aseos y cuyos propietarios son por mitad e iguales partes don Anibal y la compañía mercantil MAJAMA ESPAÑA SL.

-De los documentos 1 y 2 de los aportados junto con el escrito de demanda consistente en una carta enviada por don Inocencio, a su hermano don Anibal, de fecha 1 de febrero del 95y un acta de requerimiento notarial de agosto de 1995a instancia de don Inocencio en nombre y representación y como administrador único de MAJAMA ESPAÑA SL, a su hermano don Anibal, documentos, cuya veracidad no ha sido cuestionada por la parte demandante, ni han resultado impugnados, resulta que, a raíz de las discrepancias sobre el edificio en construcción, situado en la DIRECCION000 de esta ciudad, la relación entre los hermanos era mala. En la carta enviada a don Anibal, don Inocencio, le muestra su decisión de despedir a Benigno y Constantino "nuestros dos únicos operarios", de firmar cuanto antes la escritura "para que tengas el título de tu propiedad y puedas hacer de tu capa un sayo", "suspender los trabajos en mis viviendas y en la cosa común", "parar la obra, por lo menos hasta mayo para impedir el paso a mis viviendas clavando un aglomerado en las puertas de entrada".

En él requerimiento notarial, se hace constar que la sociedad requirente (MAJAMA SL) es dueña en pleno dominio de una serie de viviendas y plazas de garaje y partícipe, en los proindiviso de locales comerciales, locales de oficinas, y elementos comunes del referido edificio. Y se insta a don Anibal, para que proceda, a la suspensión de los trabajos en la obra del edificio en construcción en lo que afecta a las viviendas, a las plazas de garaje y a los locales comerciales y de oficinas adjudicados proindiviso a Majama España SL, y a los elementos y servicios comunes.

Especialmente se le requiere para que se abstenga de la ejecución de la obra de caja y rellanos de escalera de acceso a las viviendas, y del portal y del porche del edificio en construcción que constituyen la última fase de la obra dado que cuando en su día la sociedad requirente ejecute las obras de acabado y remate de las viviendas de su exclusiva propiedad tendrán necesidad de utilizar aquellos servicios comunes.

Es decir, a la vista de los documentos mencionados anteriormente resulta que a la fecha de la escritura de agrupación...de fecha 30 de mayo del 95 y posteriormente a la misma, las relaciones entre los promotores eran tensas, y parte de la obra se encontraba suspendida.

-En la escritura de declaración de obra terminada de fecha 24 de mayo del 96,,se hace constar que una vez finalizada la construcción del edificio y obtenido el final de obra, gran parte de las fincas que lo integran han sufrido modificaciones en superficies y cuotas creándose nuevas fincas y con el fin de dejar establecido el alcance de tales modificaciones y la descripción de las nuevas fincas se pasan a enumerar las distintas plantas, y por lo que se refiere a la primera planta destinada a oficinas respecto de la finca número 48 de división horizontal queda con la siguiente descripción: local destinado a oficina señalado con el número 1 que ocupa una superficie construida de 284 m2 y útil de 249 m2, el propietario de dicho local pasa a ser don Anibal y su esposa,

Respecto de la finca número 49 de división horizontal, queda con la siguiente descripción: local destinado a oficina señalado con el número 2 ubicado en la planta primera del edificio. Ocupa una superficie de 256 metros cuadrados construidos y útil de 235 metros útiles. Dicha oficina es propiedad de Majama España SL.

Ni en la escritura de declaración de obra terminada ni en la escritura de agrupación de fincas, declaración de obra nueva, división horizontal y constitución de servidumbre, figura en ningún lugar, que los aseos sean elemento común. Es más, en la escritura de declaración de obra terminada, en el apartado tercero se hace una ampliación de Estatutos añadiendo los artículos 7 y 8 que afectan a los dueños de las plazas de garaje y de los locales de la planta baja. Pero no se aprovecha dicha ocasión, para reconocer los aseos de la planta de oficinas como elemento común de la Comunidad de propietarios, que como ya hemos manifestado anteriormente no figuran como elementos comunes en los estatutos de la comunidad.

Por otro lado, pese a que, en la escritura de declaración de obra terminada, se hace constar que la construcción del edificio está finalizado es lo cierto que a la vista de otras pruebas practicadas resulta que parte del referido edificio no se encontraba acabado.

En este sentido la Sala considera fundamental, el testimonio prestado por Don Pio, conserje del referido edificio desde noviembre de 1996 que declara que cuando él comenzó a trabajar en el edificio, la planta de oficinas solamente tenía acceso a través del ascensor, ya que no se había ejecutado todavía la escalera que subía a la misma desde el portal; afirma también el testigo que, nada más salir del ascensor había una especie de cabina muy pequeña, con un váter que era el que utilizaban los operarios que estaban realizando las obras.

Mantiene que las viviendas estaban ya acabadas y había unas 5 viviendas ocupadas Pero que la planta de oficinas estaba inacabada y diáfana y que allí solo vio a don Anibal padre, que fue el que realizó las oficinas, la escalera y los aseos en la parte que le correspondía, ya que la otra parte de la planta primera de oficinas, la que era de don Inocencio (MAJAMA ESPAÑA SL), estaba tapada con unos tablones y en ella no había nada. Refiere el testigo que hasta por lo menos el año 2000 don Inocencio en la zona de locales que le correspondía, no hizo nada y que actualmente en la zona del local de don Inocencio (la perteneciente a MAJAMA SL) hay un servicio pequeño que la ha podido ver cuando lleva la correspondencia

Respecto de los aseos litigiosos manifiesta que, a él, siempre le han dejado pasar allí y que tiene una llave que se la han dado para que pueda utilizarlo.

La parte demandada, aporta factura de fecha 24 de julio de 1997 emitida por don Erasmo, factura número NUM004 en la que en el punto primero, se recogen los trabajos que don Erasmo realizó en la oficina particular de don Anibal que consistieron en división local de su propiedad, en tres oficinas, bodega y dos aseos. La autenticidad de dicha factura fue impugnada por la parte actora en el acto de la audiencia previa sin proponer dicha parte prueba para acreditar dicha falta de autenticidad, aquietándose a la solicitud de la declaración de dicho testigo propuesto por la parte demandada.

Dicho testigo se ratifica en las validez de la referida factura, sin que por la demandante se haya propuesto ninguna prueba que acredite la falta de autenticidad de la misma, motivo por el cual, y a la vista de la referida factura, resulta, que los aseos se realizaron en la parte del local que le había correspondido a don Anibal y además, se abonaron por éste.

Por otro lado, se aporta como documento número 8 de la contestación, unas manifestaciones de don Carlos Jesús, redactor en enero de 1992 junto con don Romeo, del proyecto reformado del básico y de ejecución de 28 viviendas locales y garaje a 20 viviendas locales y garaje en la DIRECCION000 de Salamanca promovido por don Anibal y don Inocencio, en dicho documento, don Carlos Jesús, hace constar que D. Inocencio en representación de Majama España SL, ordenó la detención de los trabajos en su parte de obra, y el cese del aparejador hasta nueva orden, prohibiendo trabajar en su parte de obra tanto en viviendas, locales, como en oficinas y garajes.

Que don Anibal junto con los arquitectos certificó, en febrero del 96 la finalización de la obra y las obras fueron continuadas en su parte, siendo D Anibal, quien ejecutó trabajos de accesos comunes a la planta de oficinas (portal, escalera, y ascensor.) Y dentro de la superficie de su oficina de 284 metros cuadrados designada como oficina 1 replanteó 3 divisiones para oficinas y dos aseos que fueron construidos para uso privado de las 3 oficinas divididas y basado en un estudio de distribución de oficinas redactado para doña Daniela en junio del 97 por su hijo el aparejador don Manuel y visado en el COAAT).

Es decir, el referido informe corrobora lo manifestado por los testigos a los que anteriormente hicimos referencia.

QUINTO-.En el presente supuesto tal y como se desprende de los motivos de apelación alegados, la parte recurrente entiende que no procede acoger tal y como ha realizado la juzgadora a quo, las conclusiones establecidas por el perito de la parte actora debiendo acudirse según su criterio a lo establecido por su propio perito.

Respecto de la valoración que de los informes periciales pueda realizar el juzgador de instancia, en nuestro sistema procesal como es sabido, viene siendo tradicional sujetar la valoración de prueba pericial a las reglas de la sana crítica ( artículo 348 de la LEC) .

Es doctrina consolidada que en la valoración de la prueba pericial, el Tribunal debe obrar conforme a las reglas de la sana crítica y por tanto, puede aceptar el resultado del dictamen o prescindir del mismo si considera que su razonamiento no es acertado, aunque en este caso deberá motivar las razones por las que discrepa de las conclusiones del perito o peritos, ( sentenci a del TS 4 de diciembre de 1.989 ); del mismo modo puede aceptar el resultado de un dictamen por estar mejor fundamentado que otro ( sentencia del TS 10 de febrero de 1.994 ), ya en razón de las propias operaciones periciales que se hayan llevado a cabo por los peritos que hayan intervenido en el proceso, ya por los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten sus dictámenes ( sentenci a de 28 de enero de 1.995 ), bien porque así lo sugiera, la competencia profesional de los peritos que los hayan emitido, así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad ( sentencia de 31 de marzo de 1.997 ).

En el supuesto de que obren dictámenes contradictorios, el Juez es soberano para optar sobre aquel o aquellos que estime más convincentes u objetivos, es decir, que ofrezcan una mayor aproximación a la realidad de los hechos.

Partiendo de dicha doctrina hemos de analizar la errónea valoración de la prueba pericial que se formula en el recurso.

El informe pericial en el que se fundamenta la resolución recurrida es el aportado por la parte demandada y emitido por don Fidel.

En el primer documento de escritura de agrupación de fincas la planta destinada a oficinas se dividía en dos locales local 1 con una superficie de 80 m2 y el local 2,1 superficie de 526 m2 en la descripción del local 1 se establece que limita con aseos mientras que en la descripción del local dos no hace mención alguna por ello entiende el señor perito que los aseos estarían incluidos en el segundo local de 526 m2. Dichos locales era propiedad a partes iguales de don Anibal y su esposa y de MAJAMA SL

En la declaración de obra terminada, se hace una nueva distribución de la planta primera, otorgando ya propiedades concretas a los promotores y modificándose la superficie de los dos locales. De tal manera, qué la oficina 1 número 48, pasa a tener 284 m2 construidos, y la oficina nº 2, 256 m2construidos.

El perito, partiendo de la superficie construida de dicha planta primera, es decir, de la superficie de la planta diáfana ,ya que entiende que la superficie útil no es la que hay que acoger, para realizar las mediciones, ya que la misma dependería, de los distintos compartimentos que se efectuarán en aquellos, llega a la conclusión, de que ,el local 1 número 48 , para alcanzar la superficie que se le otorga en la declaración de obra terminada de 284 m2,precisa que en la misma, se incluyan los aseos.

Además, se aporta por la demandada apelada, informe pericial de don Eduardo, ingeniero técnico industrial que declara que los aseos situados en la zona de la planta primera disponen de lavabos e inodoros, instalación de alumbrado artificial, y tomas de energía eléctrica en una de las cuales se encuentra conectado un calentador eléctrico que suministra agua caliente a los grifos de los lavabos. La instalación eléctrica que alimenta el alumbrado artificial y las tomas de corriente arranca de un pequeño cuadro eléctrico de protección situado en la zona propiedad de los hermanos Sabina Manuel Hernan y que también el cuadro de protección de esta zona de suministro eléctrico y el contador es común para ambos.

Establece el perito, que las zonas comunes de la planta primera destinadas a oficina, a diferencia de los aseos, están calefactadas mediante varios bloques de radiadores que son alimentados por una vez calefactora que parte de una caldera situada en el sótano en la que se encuentra acoplado un quemador de gasóleo.

Ratifica en el acto de la vista, que el agua y electricidad de los aseos están conectados al cuadro de los demandados. Y que el sistema de calefacción de dichos aseos no es el mismo que tienen los elementos comunes de la comunidad.

Atendiendo a ambos informes periciales, esta Sala en consonancia con lo establecido por la juzgadora a quo, considera que no queda acreditado que los aseos litigiosos formen parte de los elementos comunes de la Comunidad de propietarios. Así se desprende, de las escrituras aportadas, mencionadas anteriormente, de los estatutos de la comunidad y de los informes periciales de la parte demandada que consideramos, deben prevalecer respecto al informe pericial de la parte actora, al considerarse aquellos, más ajustados a la realidad de la obra y a las distintas transformaciones que se han ido produciendo en la planta primera referente a las oficinas. Dichas modificaciones en las plantas y respecto de la construcción de los aseos han sido además corroboradas por los testigos que también hemos mencionado en el fundamento de derecho anterior.

SEXTO-.La desestimación del recurso de apelación hace procedente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 de la LEC, la imposición a la parte recurrente de las costas causadas en la presente alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, por la potestad que nos confiere la Constitución Española;