Sentencia Civil 612/2024 Audiencia Provincial de Salamanca Civil-penal Única, Rec. 771/2023 de 05 de diciembre del 2024

PRIMERO.- ANTECEDENTES RELEVANTES.

Para dar respuesta conjunta a lo que constituye el objeto del presente recurso de apelación, promovido por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Béjar y por la representación procesal de Dª Elsa parte codemandada en las presentes actuaciones, frente a la sentencia dictada en la instancia cuyo fallo ha sido recogido los antecedentes de la presente resolución, cabe señalar que la demanda promovida por Dª Lina y D. Adolfo en su condición de propietarios de una vivienda sita en la DIRECCION000 de Béjar ,en la que tienen fijado su domicilio habitual, concretamente del piso NUM000 que la adquirieron por compra el 30 de junio del 2010, demanda que inicialmente se dirigió exclusivamente contra la Comunidad de Propietarios, al igual que buena parte de las reclamaciones previas que han precedido las presentes actuaciones, si bien en la Audiencia Previa, en atención a la propuesta de solución del perito de la parte actora, a fin de dar una respuesta definitiva a las humedades que presenta la vivienda, de se amplió la demanda a la propietaria de la vivienda NUM001 ( NUM002),ampliación aceptada.

Se alega por los demandantes, que desde noviembre del 2017 han venido padeciendo humedades procedentes de la terraza y estos hechos fueron puestos inicialmente en conocimiento de la propietaria de la vivienda NUM002, quien dio parte a su seguro y posteriormente la Comunidad demandada que dio parte a su seguro, situación que fue abordada por la Junta de propietarios en diferentes ocasiones.

Se han abordado por la Comunidad actuaciones que no han resuelto definitivamente el problema de las humedades y efectuada finalmente prueba de estanqueidad en junio del 2020 con presencia de las partes y un técnico designado por los actores, tras la ejecución de la prueba se confirmó la filtración de agua a través de la terraza.

Se convocó una nueva reunión de la Comunidad el 17 de junio del 2020, para tratar las actuaciones procedentes para solucionar las humedades y en la que se acordó encargar un informe.

En una nueva reunión el 2 de julio del 2020, se aportó por la Comunidad una propuesta de solución, efectuada por la empresa promotora del edificio y redactada por el arquitecto Salvador, en la que se aportó una propuesta de solución que se acompaña como documento número 7 de la demanda, si bien los actores con asesoramiento técnico y de acuerdo con el informe pericial unido a las actuaciones, elaboraron una propuesta de solución que fue entregada a la Comunidad demandada que no fue aceptada, pues se remiten a la solución propuesta por el perito de la Comunidad.

Se acciona al amparo del artículo 1902 del Código Civil y 1903, así como artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal entre otros.

La codemandada Dª Elsa propietaria del NUM001, adquirió la vivienda el 12 de diciembre del 2012 (documento número 1 de la contestación a la demanda, acontecimiento 80 del expediente) pactó con el constructor la construcción en la terraza transitable de una galería, como mejora, en la forma en la que se documenta en el reportaje fotográfico aportado por los diferentes peritos, vivienda que a través de la documental aportada a las actuaciones (las actas de junta de propietarios) comienza a ocuparla en esas fechas.

La galeríaestá formada por varios elementos en forma de L,una puerta balconera y dos vidrios fijos el lateral sur. Está ejecutada con carpintería de PVC en color blanco y tiene persianas integradas. En el interior de la galería la solera se ha acabado mediante baldosa de gres porcelánico.

SEGUNDO.-Queda acreditado en las presentes actuaciones que precisamente a finales de 2017 y comienzos del 2018, se manifestaron las primeras humedades en la vivienda de los actores que constituye su vivienda habitual desde comienzos del 2011 y este dato no es irrelevante, toda vez que habiendo quedado acreditado que la ejecución de la galería, como construcción adicional a la vivienda del piso NUM002 que constituye una extensión de la misma, fue ejecutada en la forma y la configuración que presenta en la actualidad en el año 2013, por el constructor como pacto con la compradora.

Se ejecutó sobre una terraza transitable que con arreglo a los estatutos de la comunidad es un elemento común, sin que nadie efectuara objeción alguna desde entonces a su construcción y sin que las humedades o filtraciones en la vivienda inferior apareciesen hasta 4 años después de esa construcción.

Conforme a la lógica no cabe establecer una relación de causalidad que haga responsable a esta propietaria de la vivienda del NUM002 de las humedades que padece la vivienda de los demandantes, toda vez que dichas humedades no han tenido su origen en un escape de agua de un radiador u otro elemento privativo de la demandada y sin que por otra parte como se acredita con la superposición de los planos de las respectivas viviendas, las humedades que ha padecido y que todavía persisten ,aunque a fecha actual en menor importancia en la vivienda de los demandantes, no corresponde con la superposición de la galería.

Sin pasar por alto un hecho que se deriva de la prueba de estanqueidad efectuada en las terrazas transitables a instancia de los demandantes, prueba de estanqueidad que como se advierte en el reportaje fotográfico, el pasado 8 de junio del 2020 se realizó el llenado de agua de la terraza sobre la vivienda del NUM000 para realizar la prueba de estanqueidad de la cubierta plana sobre la que se ubica la terraza y 12 horas después se manifestó con presencia de agua de la vivienda de los demandantes, agua que como queda acreditado en ningún momento se derramó dentro de la galería que es la construcción incorporada a su vivienda cuya solera se ha acabado mediante baldosas de gres porcelánico, sino sobre la terraza transitable.

Además ,en el informe pericial a instancia de la codemandada se acredita con fotografías que las paredes colindantes con la galería y el falso techo de pladur no presentan desperfectos ni humedades en su encuentro, si bien como también se hace constar en las fotografías el sellado con silicona blanca de la galería por la parte exterior, presenta zonas en las que se encuentra deteriorada con alguna discontinuidad que permite la penetración del agua de lluvia ante las inclemencias climáticas.

Sobre la manifestación efectuada por el perito de la parte actora y ratificada en el acto del juicio, sobre que se puede haber perforado la lámina impermeabilizante al anclar la perfilaría de la que se compone la construcción de la galería, dejando sin efecto la eficacia de la lámina al encontrar el agua orificios por los que trasportarla, no sé corresponde con el lugar donde se presentan las humedades en la superposición de ambas viviendas, pues la terraza del NUM001 se encuentra sobre parte del salón y sobre parte una pequeña parte de la oficina y la galería se encuentra sobre la totalidad de la oficina.

Como analizaremos a continuación a la hora de confrontar las distintas soluciones aportadas por los peritos, la realidad probada es que la galería se encuentra ejecutada desde el 2013, las primeras humedades denunciadas aparecieron a finales del 2017 y comienzos del 2018, incluso como asume el perito de los demandantes el origen de las humedades está en las rotura de la tela asfáltica en un punto que todavía no ha sido determinado, pero en todo caso acotado, esta Sala tras valorar el resultado de todas las pruebas practicadas en la instancia concluye de forma diferente a como efectúa la juez de la instancia, lo que nos lleva a declarar que no puede recaer la responsabilidad, ni siquiera de forma solidaria, en la producción de los daños y perjuicios causados a los demandantes, por las humedades generadas en su vivienda.

En consecuencia, revocamos dicho pronunciamiento que queda sin efecto sin pasar por alto la responsabilidad en la realización de obras de impermeabilización que aborda la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de enero del 2024 ROJ: STS 171/2024 , que recae sobre la Comunidad de Propietarios demandada.

TERCERO.-La sentencia 171/202, resuelve un problema de impermeabilización de terrazas cuyo uso está atribuido a los propietarios de las ultimas plantas y que causan daños por filtraciones al propietario de la planta inferior. También en este caso "según los estatutos de la comunidad, eran de cuenta de los propietarios de las viviendas que tienen aneja una terraza todos los gastos de conservación y reparación".

Sin embargo, el Tribunal Supremo revoca la sentencia de la Audiencia y condena a la comunidad de propietarios a rembolsar al propietario de la vivienda los gastos que ha tenido que sufrir. Dice la sentencia:

"1.- Como puso de manifiesto la sentencia 12/2022, de 12 de enero (LA LEY 2013/2022), la obligación de realizar las obras requeridas para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble ya existía en la redacción original de la LPH, según se deducía a sensu contrario de su art. 10 . Se trataba más bien de una obligación preventiva para evitar la situación límite de ruina del art. 389 C. (LA LEY 1/1889 ) Pero más recientemente el legislador ha establecido obligaciones que van más allá de la prevención de esas situaciones y, siguiendo la tendencia de la legislación urbanística, impone a los propietarios unas obligaciones más amplias en relación con el mantenimiento de los inmuebles, en cuanto a sus condiciones no sólo estructurales, sino también de estanqueidad, habitabilidad y seguridad (verbigracia, art. 19 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones (LA LEY 1489/1998); arts. 3 (LA LEY 4217/1999 ) y 16.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LA LEY 4217/1999); art. 17.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (LA LEY 16530/2015).

" 2.- En esta línea, el régimen del art. 10.1 LPH se acomodó a este marco jurídico tras las reformas introducidas por las Leyes 8/1999, de 6 de abril (LA LEY 1503/1999), y 8/2013, de 26 de junio (LA LEY 10340/2013), de tal manera que este precepto establece el deber general de las comunidades de propietarios de realizar las obras y actuaciones necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, precisas para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad del edificio y de sus servicios e instalaciones comunes.

"En el caso,como hemos visto al resolver los motivos de casación anteriores, las actuaciones necesarias se referían a la reparación de una parte de la cubierta del edificio, por desgaste y pérdida de funcionalidad de la tela asfáltica aislante, que tienen el carácter mixto de elemento común de uso exclusivo del demandante, y el conflicto derivó del hecho de que la comunidad se negó a asumir la realización y el coste de las obras precisas para ello. De tal manera que la solicitud del Sr. Juan. no pretendía tanto la obtención de un acuerdo de la comunidad como la actuación de ésta".

En la misma línea la sentencia de la AP Coruña sección 4 de 10 de mayo de 2006 (ponente Sr. Seoane Spielberg), según la cual: "la ejecución de las obras de impermeabilización corresponden a la comunidad vecinal, por lo que no es ajustado a derecho hacer responder de las mismas a dicho apelante, aún lo sea en régimen de solidaridad, pues a ningún propietario le es exigible que ejecute a costa de su patrimonio obras en elementos comunes del inmueble al margen de su contribución conforme a su cuota de participación fijada en el título constitutivo. No le podemos hacer, por consiguiente, responsable, a costa de su propio y exclusivo pecunio, de las reparaciones correspondientes a colocar una capa de impermeabilización bajo la baldosa (al haber advertido el perito Sr. Primitivo que la solución de hacerlo sobre el solado sería una solución temporal y no definitiva), a sustituir y revisar el sumidero y su conexión con la bajante de forma que el desagüe sea suficiente a la aportación de aguas que pueda tener la cubierta, a sellar debidamente los tubos de ventilación, a colocar en aquéllos una caperuza en su terminación para evitar la entrada directa de agua y a reparar el tabique divisorio en debida forma para evitar filtraciones en su encuentro con el solado. Consideramos que dichas obras, a las que se refiere la sentencia apelada, en el fundamento jurídico cuarto in fine, y sobre las que extiende la condena a dicho apelante son propias de la comunidad demandada ".

Como hemos señalado con anterioridad, queda acreditado que a fecha actual ,todavía persisten los problemas de humedad en la vivienda de los actores, aunque la realización de distintas actuaciones abordadas por la Comunidad de Propietarios han supuesto una disminución de las humedades, que al parecer afectaban a más viviendas del edificio, como se acredita con la factura revestimientos y pinturas correspondiente a trabajos de reparación de fachadas y áticos, de 29 de septiembre del 2020 y testifical practicada en el acto del juicio.

Los problemas de humedad que persisten en la vivienda de los demandantes, no se pueden trasladar a paramentos laterales, sino que en atención al resultado de la prueba de estanqueidad practicada el 8 de junio del 2020 a las 19:00 h (se eligió así, un momento de ausencia de precipitaciones en días recientes y en posteriores )las manchas que presentaba la vivienda de los demandantes estaban secas y sin goteo y tras el llenado de agua el 8 de junio del 2020 de la terraza sobre la vivienda del NUM000 para realizar la prueba de estanqueidad de la cubierta plana sobre la que se ubica la terraza, en apenas 12 horas se manifestó la presencia de agua, en lo que antes eran manchas secas produciéndose incluso un goteo, es decir, sigue produciéndose filtración de agua de la terraza que existe sobre la vivienda de los demandantes y por tanto la Comunidad es responsable de los referidos daños, pues a ella le compete la ejecución de las obras del mantenimiento y adecuada conservación de impermeabilización de la terraza (como elemento común) como anteriormente hemos señalado.

El agua se filtra desde un punto que no ha sido determinado por los peritos ,por una discontinuidad en la lámina impermeabilizante por el que penetra el agua, es decir la causa está en que la tela asfáltica no funciona, una fractura de la tela asfáltica a través de la cual penetra el agua, sin pasar por alto un hecho advertido por el perito Adrian y es la necesidad de actuar simultáneamente sobre el sumidero de la terraza ,donde la lámina impermeable debe de ser reparada correctamente.

Desde esta alzada contrariamente a lo resuelto por la juez de la instancia no compartimos que la solución pase por que la reparación a efectuar por la Comunidad demandada, se tenga que acomodar a la propuesta por el perito de la parte demandante que en sus conclusiones ratificadas en el juicio pasan "por la subsanación y reparación del sistema impermeabilizante que implica el levantamiento de la totalidad del acabado superficial de la terraza original hasta alcanzar la lámina de impermeabilización, rehacerla garantizando su continuidad superficial en la totalidad de la terraza y la disposición posterior del solado. Esta actuación implica levantamiento de la construcción ubicada en la terraza bajo la que se encuentra parte de la lámina de impermeabilización", por considerar que se trata de una propuesta desmedida para solucionar las humedades que sigue presentando la vivienda de los demandantes y que con arreglo a la lógica art 348 LEC, valoramos en atención a la confrontación de distintas periciales para abordar la solución a dicho problema, de la siguiente forma:

- La Comunidad de Propietarios del edificio sito en DIRECCION000 de Béjar como responsable en la producción de las humedades en la vivienda de los demandantes llevará a cabo un sellado general de la parte inferior de la galería ,correctamente ejecutado, que garantice la estanqueidad de la misma con especial atención en la zona donde desagua el canalón de la galería.

-De forma simultánea se intervendrá sobre el sumidero de la terraza en los términos fijados por el arquitecto don Adrian

- Y sin necesidad de efectuar una nueva prueba de estanqueidad, se efectuará un levantado de la terraza hasta alcanzar la lámina impermeable, en una franja de 80 cm de ancho a lo largo del lateral sur de la galería de la vivienda NUM001 o NUM002 y se procederá a la reparación de la lámina impermeable.

- Pintar en la vivienda de los demandantes, las estancias afectadas por las manchas o restos de humedad.

Dichos trabajos se efectuarán de forma diligente y en el plazo más breve posible a fin de dar una solución definitiva a las humedades que padece la vivienda de los demandantes.

En conclusión, estimamos el recurso de apelación promovido por la representación procesal de Dª Elsa y en consecuencia revocamos el pronunciamiento condenatorio que contiene la sentencia recurrida, por tanto desestimamos frente a ella, la ampliación de la demanda formulada tras la audiencia previa formulada por los demandantes.

Con estimación parcial del recurso de apelación promovido por la Comunidad de Propietarios demandada en las presentes actuaciones, confirmamos el pronunciamiento sobre la responsabilidad en la producción de los daños y perjuicios causados a los demandantes por las humedades generadas en su vivienda y condenamos a la Comunidad Demandada a ejecutar de manera diligente y en el plazo más breve posible las siguientes actuaciones

- Llevará a cabo un sellado general de la parte inferior de la galería, correctamente ejecutado, que garantice la estanqueidad de la misma con especial atención en la zona donde desagua el canalón de la galería.

-De forma simultánea se intervendrá sobre el sumidero de la terraza en los términos fijados por el arquitecto don Adrian en su informe.

- Y sin necesidad de efectuar una nueva prueba de estanqueidad, se efectuará un levantado de la terraza hasta alcanzar la lámina impermeable en una franja de 80 cm de ancho a lo largo del lateral sur de la galería de la vivienda NUM001 o NUM002 y se procederá a la reparación de la lámina impermeable.

- Pintar en la vivienda de los demandantes las estancias que estén afectadas por las manchas de humedad, pintura que se efectuará en la totalidad de la estancia que se haya visto afectada, a fin de garantizar la homogeneidad de la pintura .

CUARTO.- Costas.

La estimación del recurso de apelación promovido por la representación procesal de Dª Elsa conlleva la no imposición de las costas causadas en esta alzada por aplicación del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y consecuencia de la estimación del recurso de apelación, es a la desestimación de la ampliación de la demanda promovida por los actores, si bien no se efectúa especial imposición de costas a la parte actora en atención a las dudas de hecho que se suscitan en las presentes actuaciones, de manera que cada parte abonará las causadas a su instancia.

La estimación en parte del recurso de apelación promovido por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Béjar ,conlleva la no imposición de las costas causadas en esta alzada por aplicación del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y la estimación solo en parte de la demanda iniciadora del procedimiento por aplicación del artículo 394,2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, conlleva la no imposición de costas a la demandada, de manera que en la instancia cada parte soportará las costas causadas a su instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,