Sentencia Civil 440/2024 Audiencia Provincial de La Rioja Civil-penal Única, Rec. 8/2024 de 08 de noviembre del 2024

PRIMERO.- Resumen de Antecedentes.-

1.-Don Roberto interpuso demanda de Juicio Ordinarioen la que alegaba, en resumen, lo siguiente:

Que en fecha 22 de octubre de 2021, suscribió con la demandada, Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB), escritura de compraventa de dos plazas de garajes con trasteros como anejos.

Una de ellas era la plaza número NUM000 en NUM001 con trastero número NUM002 en el NUM001 del edificio sito en Villamediana de Iregua con cinco portales, señalados con los números DIRECCION000 y DIRECCION001, que compró por un precio de cinco mil doscientos euros.

Alegó que en este contrato se introdujo una renuncia a la responsabilidad por vicios ocultos, pero que la misma es nula, ya que los defectos que sustentan su demanda son anteriores al contrato y no conocidos por el comprador, y porque además el demandante es consumidor por lo que esa cláusula de renuncia es nula por abusiva en aplicación del TRLGDCU

Efectivamente, alegó en la demanda que los días 23 y 29 de noviembre de 2021 el trastero se inundó de agua y se mojó igualmente la plaza de garaje y que el agua salía de los techos. Alegó con base en un dictamen pericial que aportaba que la entrada de agua hasta el cuarto trastero podía obedecer a un fallo en la impermeabilización de los muros del edificio o en el sistema de impermeabilización de las juntas de dilatación del muro de hormigón u otras juntas del edificio o encuentro de paramentos del edificio con elementos externos al mismo (por ejemplo encuentro de cerramientos con aceras perimetrales al edificio), que en todo caso era de tal magnitud, que hacía que el trastero no reuniera las condiciones mínimas esperadas por cualquier comprador para su uso corriente (la salvaguarda de: alimentos, ropa, enseres, madera, telas, alfombras, libros o papel, cuadros, o cualquier otro tipo de enseres). Por tal motivo ejercitaba en primer lugar la acción redhibitoria por vicios ocultos instando la resolución del contrato pues la renuncia a la responsabilidad por vicios ocultos contenida en el contrato sería nula por las razones indicadas.

Alternativamente a la acción redhibitoria, la actora ejercita acción de resolución del contrato por aplicación de la teoría del aliud pro alio

Subsidiariamente a las dos acciones anteriores, ejercita la acción quanti minoris,solicitando que el precio quedase reducido en última instancia la reducción a 520 euros.

2.-El SAREB presentó escrito de contestación a la demandaen el que sostuvo, en resumen, lo siguiente:

En primer lugar, entiende que don Roberto no es consumidor porque se dedica al alquiler de bienes inmuebles.

Alega que la promoción donde se hallan los inmuebles controvertidos se ejecutó en el año 2008 y que en fecha 5 de octubre de 2021 se suscribió un contrato de arras penitenciales en el que se incluyó, como pacto II, subapartado segundo, que "la venta se efectuará en la situación arrendaticia y ocupacional expuesta y cuenta usos, derecho, servidumbre y limitaciones le sean inherentes, en el estado físico (...) en el que se encuentra"(vid. documento nº1 de la demanda).

También alega que el precio era sólo de 5.200 euros porque el inmueble controvertido fue edificado hace más de 13 años, lo que se ha tenido en consideración de cara a que se abonase un precio muy inferior al de mercado (que asciende a 9.000€)

Considera que el art. 1.485 del Código Civil permite renunciar al comprador al saneamiento por vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y, por ende, al ejercicio de las acciones redhibitoria y quanti minoris, sin que a ello obste la normativa de consumidores y usuarios, y que no es aplicable la teoría del aliud pro alio. La demandada alega que en la escritura se establece que la compradora reconoce haber visitado el inmueble con anterioridad y que renunciaba a cualquier reclamación por saneamiento derivada de vicios ocultos.

La demandada sostuvo en resumen que las fotografías y los videos no acreditan la fecha ni el lugar en el que fueron tomados y rechaza la demandada el informe pericial aportado por la parte demandante ya que no se han realizado pruebas de estanqueidad y catas en los distintos elementos.

3.-La sentencia de primera instanciaestimó la demanda,

En resumen, razonó que a dicha estimación se llegaba tanto con base en la acción redhibitoria ejercitada, como con base en la acción alternativa asimismo ejercitada de resolución fundada en la existencia de aliud pro alio.

Consid eró que don Roberto es consumidor 8 fundándose en sus declaraciones de irpf y en que las manifestaciones de la demandada no se amparaban en prueba suficiente) por lo que la cláusula de renuncia a la acción redhibitoria por vicios ocultos era nula por abusiva.Además consideró probado, con base en las actas de la Comunidad de Propietarios, que la demandada en cuanto propietaria del inmueble, debía conocer el vicio de humedades, el cual ya se había detectado por la Comunidad de Propietarios y puesto de manifiesto en las reuniones de esta, con anterioridad a la compraventa litigiosa. Dicho defecto era anterior a la compraventa y suficientemente grave como para amparar la acción. En este punto, consideró probada la existencia del vicio oculto con base en la pericial aportada por el demandante, la cual analizó. Entendió también procedente la acción de resolución con base en aliud pro alio,pues debido a la humedad el objeto de venta era inútil para su fin propio, por lo que era aplicable el art. 1124 del Código Civil.

4.-La parte demandada SAREB ha interpuesto recurso de apelación,en resumen, con base en los siguientes argumentos, que sustancialmente repiten los de la contestación a la demanda:

1.- Que no es correcto considerar a don Roberto consumidor, porque no ha probado dicha condición. Que es una persona física que se dedica profesionalmente al arrendamiento de inmuebles, y que ha presentado modelos del IAE, IVA y operaciones con terceras personas desde, al menos, el año 2019.

2.- Que en el contrato de arras penitenciales suscrito en fecha 5 de octubre de 2021 se incluyó, como pacto II, subapartado segundo, que "la venta se efectuará en la situación arrendaticia y ocupacional expuesta y cuenta usos, derecho, servidumbre y limitaciones le sean inherentes, en el estado físico (...) en el que se encuentra" (vid. documento nº1 de la demanda).

Además, en la escritura pública de compraventa se consignó lo siguiente:

"4.2.- Estado del Inmueble: La Compradora reconoce haber visitado el Inmueble con anterioridad y haberse informado detalladamente de su situación ante los diferentes organismos o administraciones públicas. Por tanto la Vendedora no asume obligación alguna de realizar cualesquiera reparaciones u obras en el Inmueble, incluido pero no limitado a las relativas a la pintura, solado, alicatado y/o sanitarios".

"4.4.- Vicios Ocultos: De acuerdo con el artículo 1485 del Código Civil , la Compradora renuncia expresamente a cualquier reclamación relativa al saneamiento por los vicios aparentes o defectos ocultos del Inmueble que se transmite".

"4.12.- Muebles y estado físico del Inmueble: La Compradora adquiere el Inmueble en el estado en el que se halla por lo que cualquier mueble, equipo o instalación que estuviera en el Inmueble lo retirará la Compradora, si le interesa, a su coste.

Todos y cada una de los términos y condiciones indicados en la presente Estipulación han sido (i) plenamente considerados para determinar el Precio de compra del Inmueble y, en su caso, descontarlo de este; y (ii) esenciales en la formación del consentimiento de las Partes para el otorgamiento de la presente Escritura. Por tanto, la Compradora renuncia irrevocablemente a realizar cualquier reclamación a la Vendedora derivada de lo establecido en las Estipulaciones 4.1 a 4.12 anteriores".

Alega que el art. 1.485 del Código Civil permite renunciar al comprador al saneamiento por vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y, por ende, al ejercicio de las acciones redhibitoria y quanti minoris,sin que a ello obste la normativa de consumidores y usuarios.

Que el hecho de que (i) el demandante visitara el inmueble controvertido antes de su adquisición; (ii) se comprometiera a comprarlo en el estado físico en el que se encuentra y; (iii) renunciara al saneamiento de vicios ocultos y aparentes, se tuvo en cuenta a la hora de determinar el precio de compraventa, implicando una rebaja de tres mil ochocientos (3.800,00 €) tres mil ochocientos euros con respecto al precio de mercado.

3.- Que no concurren los requisitos de ejercicio de las acciones porque las filtraciones no existían en el momento de la perfección del contrato, como acredita el correo electrónico del Administrador de la Comunidad de Propietarios de 28 de enero de 2022 "las filtraciones sólo afectan a los propietarios de los TRASTEROS NUM008, tanto del NUM009 como del NUM001", en ningún caso a los trasteros nº NUM002 y las plazas de garaje nº NUM000.

A ello debe añadirse que aquellas filtraciones fueron subsanadas en octubre de 2019, pues "en diciembre de 2018 hubo por primera vez un problema de filtraciones en dicha zona, en la Junta de marzo de 2019 se aprobó el sellado perimetral del edificio para dar solución a las filtraciones, trabajos realizados en octubre de 2019. Desde entonces no había vuelto a entrar agua"(vid. Documento nº12 de la contestación a la demanda).

En cualquier caso, estima que de la referencia en el informe pericial a "manchas en el techo", "manchas por filtraciones en techos y fachadas" y "daños en los cerramientos producidos por las inundaciones",así como a elementos existentes en el inmueble controvertido para la recogida de aguas (vid. Documento nº13 de la demanda) solo confirma que, las mismas, eran susceptibles de producirse, y la adversa era perfectamente consciente de ello en el instante de la compraventa por encontrarse a simple vista.

El inmueble controvertido fue edificado hace más de 13 años, lo que se ha tenido en consideración de cara a que se abonase un precio 3.800€ por el mismo, y, por tanto, muy inferior al de mercado. El demandante don Roberto asumía en todo caso un riesgo y era consciente de que el estado de aquel no era igual al de un inmueble de nueva construcción, lo que determina la improcedencia de las acciones ejercitadas.

4.- A mayor abundamiento, en lo tocante a la acción quanti minoris,el art. 1.486 del Código Civil en relación con el art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, exige a la adversa probar la cuantificación de la rebaja del precio de la cosa y su proporcionalidad con los daños derivados de los vicios ocultos, como se sigue de la sentencia de la Audiencia Provincial de La Rioja (Sección 1ª) núm. 416/2011 de 12 de diciembre (JUR 2012\3298).

Sin embargo, en el caso que nos ocupa, el demandante no justifica de modo alguno la pretendida rebaja en el precio de compraventa de 4.680 euros.

5.- No es aplicable la doctrina aliud pro aliopues no ha sido probada la afectación del uso de la plaza de garaje y ha sido expresamente reconocida la posibilidad de uso del trastero.

6.- El dictamen pericial aportado por la demandante carece de eficacia probatoria, pues la arquitecta autora del citado informe no realizó ninguna prueba de estanqueidad o catas en los distintos elementos (tales como juntas de dilatación, juntas de encuentro, canaletas...), como exige la jurisprudencia y además reconoce que los inmuebles controvertidos presentan una configuración relacionada con la recogida de aguas que resulta visible a simple vista..

Además, se reconoce en el propio informe que las conclusiones en él alcanzadas se basan en meras hipótesis y que no es posible achacarlo a defectos constructivos.

Indica que la perito afirma que "la subsanación del problema existente de entrada de agua en el cuarto trastero y plaza de garaje aneja sea de muy difícil y casi imposible subsanación", que "estos posibles defectos de construcción del edificio son de muy mala y casi imposible reparación" y que "ha sido y será un problema recurrente", y sin embargo, todo ello ha sido totalmente contradicho por el Administrador de la Comunidad de Propietarios.

Que la perito reconoce la falta de concurrencia de los presupuestos de las acciones ejercitadas, al afirmar que los inmuebles controvertidos presentan una configuración relacionada con la recogida de aguas que resulta visible a simple vista y que existen elementos de los que se desprende su posibilidad de uso.

5.-Por su parte, la parte apelada ha presentado escrito de oposición al recursosolicitando su desestimación y la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Sobre la condición de consumidor del demandante.-

1.-La parte demandada apelante niega que don Roberto será consumidor, e indica que no se ha probado que lo sea.

2.-La Sentencia del Tribunal Supremo de 692/2024 de 20 de mayo de 2024, recogiendo la doctrina jurisprudencial expresada en resoluciones anteriores, con relación a la carga de acreditar la cualidad de consumidor afirma que ni la Directiva 93/13 de 5 de abril, sobre contratos celebrados con consumidores, ni la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios de 1984, ni el TRLCU de 2007, ni tampoco la jurisprudencia del TJUE o de la propia Sala Primera, establecen reglas específicas sobre la carga de la prueba de tal condición, porque dicha cualidad legal no se puede afirmar de manera apriorística, sino que, por su carácter objetivo, habrá de atenderse de forma esencial a la finalidad profesional o particular de la operación objeto del contrato. Es decir, habrá que estar a las circunstancias del caso.

El concepto de consumidor debe interpretase de forma restrictiva, dice el TJUE de 14 de febrero de 2019, C-630/17, en relación con la posición de esta persona en un contrato determinado y con la naturaleza y finalidad de este, y no con la situación subjetiva de dicha persona, dado que una misma persona puede ser considerada consumidor respecto de ciertas operaciones y operador económico respecto de otras.

Esta doctrina del TJUE ha sido interpretada por el Tribunal Supremo formulando, a sensu contrario,como única regla en relación con la prueba de la condición de consumidor, que si no constara que el bien o servicio objeto del contrato se destinara a una actividad empresarial o profesional, no podría negarse la cualidad de consumidora a la persona que, subjetivamente, reúna los requisitos para ello: ser persona física o jurídica sin ánimo de lucro ( Sentencia del Tribunal Supremo 1184/2023, de 18 de julio).

3.-Pues bien, en el presente caso, esta Sala, al igual que el juez de instancia, considera que no ha quedado probado que la finalidad de la compraventa del garaje y trastero que resulta controvertida en la "litis" estuviera relacionada con la actividad profesional del demandante, y que esa finalidad fuera otra que la del uso propio o inversión privadas.

Es criterio de este tribunal que, en general, el mero " pantallazo" de ordenador (como el que presenta la parte demandada como documento 2 de la contestación a la demanda, acontecimiento nº 47), si no está corroborado por otras pruebas, carece por sí solo de la suficiente eficacia probatoria, por tratarse de una mera página informática obtenida unilateralmente por la parte que al aporta y que prima facieresulta susceptible de modificar, alterar y recomponer en cualquier momento, que no da fe ni de su procedencia, ni de la fecha de su obtención, ni de la realidad de lo que consigna. En idéntica línea se pronuncian la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante sección 9 del 29 de enero de 2024 ( ROJ: SAP A 399/2024 - ECLI:ES:APA:2024:399 ) y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Lleida sección 2 del 08 de marzo de 2023 ( ROJ: SAP L 327/2023 - ECLI:ES:APL:2023:327 ), entre otras muchas.

Junto a esto, el apelante sostiene que el actor se dedica profesionalmente al arrendamiento de inmuebles, Sin embargo, semejante tesis, huera de apoyo probatorio, es difícilmente conciliable con la resultancia de las declaraciones de IRPF aportadas por el demandante, en las cuales únicamente se declaran rentras de trabajo. Además, en esas declaraciones tributarias (véase por ejemplo la de 2022) no consta como titular de más inmuebles que su propia vivienda habitual, y las dos plazas de garaje que adquirió al demandado merced a la escritura pública de compraventa que hoy es objeto del procedimiento. Al margen de que no existe ninguna otra prueba que advere la tesis del demandado, resulta difícil sostener que una persona que no dispone más que de dos plazas de garaje, se pueda dedicar profesionalmente a arrendar inmuebles de su propiedad.

TERCERO.- Nulidad de la renuncia al ejercicio de acciones de saneamiento.

1.-Siendo que el comprador don Roberto es consumidor, resulta de aplicación el art. 10 de la TRLGDCU , que prevé que "La renuncia previa a los derechos que esta norma reconoce a los consumidores y usuarios es nula, siendo, asimismo, nulos los actos realizados en fraude de ley de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Código Civil "

Esto implica que aunque en general el art. 1485 del Código Civil prevea la posibilidad de renuncia por el comprador a las acciones de saneamiento por vicios ocultos, en el caso de las compraventas celebradas entre un consumidor y un empresario, dicho pacto de renuncia previa sería nulo por aplicación de esta normativa específica , tuitiva de los derechos de los consumidores.

En nuestro caso, en la escritura pública de compraventa litigiosa se contenía la siguiente cláusula: "4.4.- Vicios Ocultos: De acuerdo con el artículo 1485 del Código Civil , la Compradora renuncia expresamente a cualquier reclamación relativa al saneamiento por los vicios aparentes o defectos ocultos del Inmueble que se transmite".

Resulta evidente que esta cláusula es nula con base en el art. 10 LGDCU, en la medida en que entraña una renuncia previa a las acciones de saneamiento.

También lo es la cláusula 4.12, si la misma ha de interpretarse de la forma que lo hace el demandado.

Nos explicamos.

Efectivamente, esta cláusula señala: "4.12.- Muebles y estado físico del Inmueble: La Compradora adquiere el Inmueble en el estado en el que se halla por lo que cualquier mueble, equipo o instalación que estuviera en el Inmueble lo retirará la Compradora, si le interesa, a su coste."

La recurrente considera que esa cláusula implica que el comprador "se compromete a comprarlo en el estado físico en que se encuentra" ( ver folio 5 del recurso).Sin embargo eso no es así. Lo que dice la cláusula es que el comprador adquiere los inmuebles en el estado en que se hallan, con las instalaciones o muebles o demás que pudieran existir en ellos, de forma que si hay instalaciones o muebles que el comprador entiende que deben ser retiradas, es el comprador quien debe hacerlo a su costa. Pero esta cláusula no implica en modo alguno que el comprador tenga que aceptar el inmueble en el estado físico en que se encuentre aunque padezca defectos o vicios ocultos, que es lo que interesadamente interpreta el apelante.

Pero ítem más: en la hipótesis de que esta cláusula hubiera de ser interpretada de la forma que el apelante sugiere tan subjertivamente, en tal caso dicha cláusula sería nula por aplicación el art. 10 del TRLGDCU, en la medida en que la misma entrañaría una renuncia implícita a las acciones del saneamiento por vicios ocultos que asisten al comprador, las cuales, al ser este consumidor, no pueden ser renunciadas previamente en el contrato, so pena de nulidad.

Tampoco es óbice a la viabilidad de esas acciones el resto de las cláusulas del contrato que se invocan por el apelante.

Así, el contrato de arras hacía mención de que "la venta se efectuará en la situación arrendaticia y ocupacional expuesta y cuenta usos, derecho, servidumbre y limitaciones le sean inherentes, en el estado físico (...) en el que se encuentra..."

Por su parte, en la escritura pública se indica por ejemplo muy genéricamente que "4.2.- Estado del Inmueble: La Compradora reconoce haber visitado el Inmueble con anterioridad y haberse informado detalladamente de su situación ante los diferentes organismos o administraciones públicas. Por tanto la Vendedora no asume obligación alguna..."Y ya hemos dicho que en la cláusula 4.12 se indica que "4.12.- Muebles y estado físico del Inmueble: La Compradora adquiere el Inmueble en el estado en el que se halla por lo que cualquier mueble, equipo o instalación que estuviera en el Inmueble lo retirará la Compradora, si le interesa, a su coste. "

Sin embargo, es claro que estas cláusulas, de redacción muy genérica y que sugieren que el contrato suscrito responde a un modelo contractual estereotipado (obsérvese por ejemplo que esa referencia a "muebles", "equipos" e "instalaciones" de la cláusula 4.12 más parece referirse a una vivienda cuando en este caso lo que se vendía eran dos plazas de garaje con sus trasteros) se están refiriendo al estado físico que se puede percibir en una visita al inmueble, esto es, en su caso a eventuales defectos aparentes, pero no se refieren en ningún caso vicios ocultos, esto es, aquellos que por no estar a la vista no pueden ser aprehendidos por el comprador en el momento de la adquisición.

2.-Señala el apelante que esas renuncias al ejercicio de acciones que a su juicio contenía el contrato en las clausulas 4.2, 4. 4. y 4.12 " se tuvieron en cuenta" a la hora de determinar el precio, pues los inmuebles se vendieron por 5200 euros, cuando el precio de mercado era de 9000 euros.

Esta tesis, tan legítima como subjetiva, carece de soporte probatorio. En ningún momento se indica ni en el contrato, ni en ningún otro documento, que el precio fuera rebajado debido a la aceptación por el consumidor adquirente de una renuncia de acciones, o que esa renuncia al ejercicio de acciones estuviera compensada mediante la rebaja un precio más bajo

El precio fijado en el contrato es el que es, porque las partes convinieron en él.

No hay prueba de otra cosa.

Lo demás es mera especulación subjetiva, mera conjetura partidista.

El precio de mercado puede ser o no de 9000 euros, pero no hay prueba de que don Roberto hubiera comprado la plaza de garaje y trastero si se le hubieran ofrecido a ese precio, ni lo hay tampoco de que el precio hubiera sido efectivamente rebajado a consecuencia de la aceptación por el comprador de esa renuncia de acciones, y no, simplemente, porque a la vendedora le conviniere vender en ese momento y a ese precio, y ello por cualesquiera propósitos empresariales que la sociedad vendedora en ese momento pudiera tener.

CUARTO.- Concurrencia de los requisitos de la acción de saneamiento por vicios ocultos.- Valoración de la prueba pericial.-

1.-Para resolver la cuestión sustantiva planteada en el recurso, interesa dejar sentado que se ejercitaban por el demandante alternativamente (es decir, conjunta pero alternativamente), dos acciones:

(i) La primera, la acción redhibitoria con base en el art. 1484 del Código Civil, mediante la que solicita la resolución del contrato de compraventa con base en la existencia de vicios ocultos, optando por lo tanto el comprador por "desistir" del contrato conforme autoriza el art. 1486 del Código Civil.

(ii) La segunda, la resolución del contrato por existir un aliud pro alio( art. 1124 Código Civil)

Solo subsidiariamente a las dos anteriores, para el caso de que ninguna de ambas se estimase, el actor ejercitaba la acción quanti minoris.

En el presente caso, la sentencia recurrida analizó las dos acciones ejercitadas conjunta y alternativamente de modo principal, entendiendo que ambas debían prosperar.

Esta circunstancia convierte en inútiles las alegaciones que el demandado apelante realiza en el folio 8 de su recurso, relativas a la acción quanti minoris,pues no era necesario entrar a analizar la misma si, como es el caso, se estimaron las dos acciones principalmente ejercitadas.

Nada diremos pues nosotros sobre estas alegaciones, en la medida en que, como vamos a explicar a lo largo de los razonamientos que siguen, entendemos que la decisión del juez "a quo" al estimar las dos acciones principalmente ejercitadas fue correcta: la estimación de ambas hace improcedente, por innecesaria, cualquier consideración sobre la acción que se ejercitó solo subsidiariamente.

2.-Centrá ndonos en la acción redhibitoria por existencia de vicios ocultos que se ejercita de modo principal y que la sentencia recurrida considera que debe prosperar, diremos que la obligación que incumbe al vendedor de saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida, requiere que aquellos por los que se reclama, la hagan impropia para el fin a que se destina y que no se encuentren a la vista de modo manifiesto. Asimismo, resulta exigible que tales vicios sean anteriores a la venta y no fueren conocidos por el adquirente, ni cognoscibles a la vista de la cosa. Concurriendo tales requisitos, como establece el párrafo primero del art. 1485 del Código Civil el vendedor resulta responsable, aunque ignore los vicios ocultos de lo vendido.

3.-Pues bien, a la hora de determinar si el vicio oculto del garaje y trasteros vendidos que sustenta la pretensión reproducida en el recurso reúne las exigencias que permiten su éxito, debemos partir de que en nuestro ordenamiento rige el principio de valoración conjunta de la prueba, por lo ésta no es susceptible de interpretación y valoración aislada. Por esta misma razón, tampoco es dable que cuando en un recurso de apelación se combate el análisis de una prueba concreta tenida en cuenta por la sentencia apelada -verbigracia, la pericial-, se proceda a entresacar y trocear las distintas consideraciones del perito, aislándolas se su contexto y omitiendo otras consideraciones que el perito asimismo hace, a fin de llevar a cabo una interpretación de lo informado distinta del sentido que ofrece el recto análisis valorativo del conjunto de esa prueba, y ello con el fin de combatir las conclusiones que ha obtenido la sentencia recurrida cuando realizó una valoración de esa prueba conforme a las reglas de la sana crítica.

Tal es lo que hace la parte apelante en su recurso, en el que trocea aislada y separadamente algunas de las consideraciones contenidas en el informe de la perito que informó en el procedimiento, para otorgar a cada una de ellas una interpretación favorable a sus intereses.

En este punto, conviene recordar que la impugnación por una de las partes de la apreciación de la prueba que razona el Juez de Instancia ante el que se practicó mediante su valoración en su conjunto, no puede prosperar sin más mediante el simple procedimiento de interpretar las pruebas ya examinadas y tenidas en cuenta en la Sentencia, con el fin de obtener conclusiones más favorables a los intereses de la parte que recurre. Solamente cabe dicha revisión de la valoración probatoria de la sentencia si el recurso evidencia que se ha cometido de forma patente un error en esa valoración probatoria, pero no si se funda en la mera discrepancia personal con la valoración que de la prueba ha dado el órgano judicial, intentando sustituir el criterio objetivo del Juez por las interpretaciones subjetivas e interesadas de la parte.

Por otro lado, y en particular en cuanto a la prueba pericial, hay que decir que la valoración de los dictámenes periciales según las reglas de la "sana crítica " ( art. 348 Ley de Enjuiciamiento Civil) , significa que por principio general la prueba de peritos es de apreciación libre, no tasada, valorable por el Jugador según su prudente criterio, sin que existan reglas preestablecidas que rijan su estimación. Las reglas de la sana crítica no están codificadas, han de ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana. La valoración de la pericia es de la pericia en su conjunto, en relación además del resto de a prueba practicada; incluso cuando en el procedimiento existen varios dictámenes emitidos por varios peritos, pueden los juzgadores atender a todos ellos, o a uno solo de ellos y prescindir del otro, o seleccionar parcialmente los datos que se estimen pertinentes para someterlos al proceso razonador de una sana crítica , es decir leal y objetiva en relación a lo debatido.

No se le puede negar al Juez, en ningún caso, la facultad de interpretar y valorar las pruebas periciales aportadas al proceso de las que puede prescindir y, también, consecuentemente atender, a fin de integrar su convicción resolutiva, y de esta manera, cabe aceptar el resultado de algún dictamen pericial y prescindir de los demás. En suma, el artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, establece que el tribunal valorará los dictámenes periciales según las reglas de la sana crítica , siendo reiterada la jurisprudencia que declara que dicha prueba es apreciable discrecionalmente pudiendo el juzgador, incluso, prescindir de su resultado ( SS. del T.S. de 31-3-1992, 4-6-1992, 4-11-1992, 30-12-1992, 26-1-1993, 4-5-1993, 2-11-1993 y 7-11-1994, entre otras).

4.-En nuestro caso, hay que partir del hecho no discutido de que la compraventa tuvo lugar mediante escritura pública de 22 de octubre de 2021 ( documento 1 demanda). Por lo que aquí interesa, tuvo por objeto un garaje con su trastero anejo, que se vendieron en conjunto por precio total y único de 5200 euros.

En noviembre de 2021 (menos de un mes después de la venta) tuvieron lugar unas lluvias que causaron inundaciones y filtraciones en la Comunidad de Propietarios donde se ubican el garaje y trastero y que afectaron a estos.

La primera prueba de la realidad de esto y el alcance de dicha afectación la encontramos en la carta que el demandante remitió a la administradora de fincas de la Comunidad de Propietarios y en la respuesta de esta (documentos 10,11 y 12 de la demanda).

En la carta remitida por el letrado del demandante, se preguntaba entre otras cosas a la Comunidad de Propietarios si conocía el problema que había dado lugar a las filtraciones en el trastero debido a que en cuanto llueve penetra el agua en el garaje y en el trastero (indicaba que dos veces llovió en noviembre, y que el trastero y garaje parecían duchas de la cantidad de agua que manaba del techo y laterales) . le inquiría también si había más vecinos que sufrían el problema y si conocía la causa de las filtraciones y desde cuando se producían estas, así como la soluciones que habían dado.

A esta carta el administrador de la Comunidad de Propietarios respondió indicando lo siguiente: "La comunidad de propietarios DIRECCION000 Y DIRECCION001 es conocedora de la situación, incluso yo, como administradora, estuve viendo la zona de garaje afectado con su cliente, Don Roberto.

Las filtraciones sólo afectan a los propietarios de los trasteros NUM008, tanto del NUM009 como del NUM001.

En diciembre de 2018 hubo por primera vez un problema de filtraciones en dicha zona, en la Junta de Marzo de 2019 se aprobó el sellado perimetral del edificio para dar solución a las filtraciones, trabajos realizados en octubre de 20.19. Desde entonces no había vuelto a entrar agua."

Lo que antecede evidencia el problema de filtraciones, problema que ya se había producido en 2018 y que dio lugar a unas actuaciones reparatorias de la Comunidad de Propietarios realizadas en octubre de 2019. Es meridiano que el vendedor, en cuanto integrante de la Comunidad de Propietarios, debía ser conocedor de esto. Aunque el administrador indica que desde entonces ( octubre de 2019) "no había vuelto a entrar agua",es evidente que sí entró agua tras las lluvias de ese mes de noviembre de 2021 (esto es, tan solo dos años después), pues en la carta se comienza indicando, precisamente, que "la comunidad de propietarios DIRECCION000 Y DIRECCION001 es conocedora de la situación, incluso yo, como administradora, estuve viendo la zona de garaje afectado con su cliente, Don Roberto".

5.-Es cierto que en la carta del administrador se indica que solo los trasteros nº NUM010 de ambos sótanos están afectados, lo cual sin embargo contrasta con el hecho de que al inicio de la carta indique que conoce el problema del garaje y trasero del demandante y que de hecho ha visitado con él la zona de garaje afectado. Pero sobre todo, el dictamen pericial emitido por la perito arquitecto doña Marina , junto al que se incorporan distintas fotografías y ( sobre todo) un video que patentizan las humedades y filtraciones, acredita que efectivamente el trastero del demandante sí resultó afectado por las filtraciones de agua de lluvia producidas después de la venta.

La perito concluye (como no puede ser de otra forma, dada la elocuencia de esos documentos gráficos) que "se observa el encharcamiento existente en la plaza de garaje y en el cuarto trastero, debido al goteo incesante desde el forjado y la caída de chorro de agua desde la bandeja colocada debajo de la junta de dilatación. Se aprecia como el forjado se encuentra totalmente empapado, de ahí que la afección sobre el mismo no sea solo la aparición de manchas de humedad, sino que se produce goteo, lo cual indica un estado de saturación completa por agua de los materiales del techo.

Se observan así mismo diferentes machas de humedades en las paredes del cuarto trastero, especialmente en la más alejada de la junta de dilación, lo que indica la gravedad de la deficiencia constructiva existente."

De lo que antecede concluimos que el trastero y el garaje sí resultaron gravemente afectados por inundación o filtración de agua de lluvia.

En cuanto a sus causas, la perito indica:

"Las fotografías y el video aportado por el solicitante confirman la entrada al edificio de agua desde el exterior en épocas de lluvia. La presencia de una junta de dilación junto al cuarto trastero y la plaza de garaje avalan de una manera muy consistente que sea debido a una deficiencia constructiva en la junta de dilación del muro de hormigón que separa el edificio del terreno exterior.

La ubicación del cuarto trastero y plaza de garaje en la planta -2 (existiendo además un semisótano), a varios metros de profundidad y en un entorno completamente urbanizado de Villamediana, pronostica de manera razonada, en base a criterios lógicos y a la experiencia de la arquitecta, que la subsanación del problema existente de entrada de agua en el cuarto trastero y plaza de garaje aneja sea de muy difícil y casi imposible subsanación. Por razones prácticas, económicas y burocráticas, etc."

Pero es que además, la perito añade a continuación otros datos que a su juicio refuerzan causalmente el problema de inundación que sufre el inmueble:

"-Entre el muro de hormigón y la solera del cuarto trastero existe una ranura de 2 cm. de espesor. Esta solución no existe en otros lados del edificio ni es propia en este tipo de construcción, deduciéndose que se ha realizado para reconducir el agua que proviene desde el muro de hormigón del edificio. Sobre ella se han colocado rejillas de ventilación para favorecer su secado.

-Parte del cerramiento del cuarto trastero está realizado en panel sándwich, algo que no se ha observado en otros puntos del sótano. Este cerramiento linda con la junta de dilatación del edificio y se ha perforado de manera manual para favorecer la ventilación. Incluso parte del panel sándwich se ha colocado sobre el propio muro de hormigón, a modo de trasdosado para reducir la entrada de agua al cuarto trastero.

-El panel sándwich esta precercado con diferentes perfiles de espuma para aumentar su estanqueidad.

-La junta de dilatación en el techo del sótano está recubierta con una chapa metálica. La chapa ha sido retirada y se ha colocado una bandeja para recoger el agua entrante de lo que se deduce el conflictivo historial que tiene este punto del edificio en cuanto a entrada de agua. Tal y como ha quedado demostrado en las fotografías y video aportados.

-La bandeja existente dispone de un tubo de descarga de pequeña sección, que no es practicable y no puede ser desatascado en el caso de que el agua entrante arrastre partículas del exterior o materiales de construcción (restos de escayola, pintura, áridos del hormigón, etc.)

-Los cerramientos del cuarto trastero y el forjado presentan numerosas manchas generadas por el agua entrante, de lo que se deduce nuevamente que se trata de un problema recurrente.

-En el exterior del edificio se ha observado aplicación de masillas o similares en la junta de dilatación del edificio y en los encuentros de las fachadas con las aceras de la

calle. Se presupone por ello la existencia de otros problemas de humedad en otros puntos del edificio."

Tras incorporar unas fotografías que sin duda avalan gráficamente estas consideraciones, la perito realiza sus conclusiones finales, que son las siguientes:

A la vista del análisis y estudio realizado anteriormente por la Arquitecta que suscribe de la información que le ha sido facilitada y tras cursar visitas al lugar del suceso se indica y concluye:

"-Que los cuartos trasteros son, por norma, lugares empleados para la salvaguarda de útiles, alimentos, ropas, enseres, recuerdos y otros objetos personales que por espacio o comodidad no se pueden alojar en el propio domicilio.

-Que a tal fin constituyen una parte de los edificios residenciales. Ubicándose normalmente en la planta alta, baja o sótano junto a las plazas de los garajes.

-Que como parte integrante del edificio del que forman parte su construcción queda amparada por unas leyes y reglamentos que legislan una gran cantidad de ámbitos relativos a la construcción: seguridad estructural, protección contra el incendio, salubridad, seguridad en su uso, instalaciones, calidad de los materiales, etc.

-Que a la vista de la información facilitada por el interesado y las observaciones realizadas en el inmueble objeto de estudio, el edificio del que forma parte presenta deficiencias constructivas que imposibilitan su uso normal por el propietario.

-Que debido a su ubicación en la planta -2 a varios metros de profundidad bajo la cota 0 de la calle urbanizada, conocer con total certeza la razón por la que el inmueble se ve anegado de agua cuando llueve no es posible, pero si es presumible (que es muy

probable o tiene muchas probabilidades de ocurrir).

-Que en base a la experiencia de la Arquitecta firmante y a las observaciones realizadas en el inmueble la entrada de agua hasta el cuarto trastero se puede deber a un fallo en la impermeabilización de los muros del edificio o en el sistema de impermeabilización de las juntas de dilatación del muro de hormigón u otras juntas del

edificio o encuentro de paramentos del edificio con elementos externos al mismo (por

ejemplo encuentro de cerramientos con aceras perimetrales al edificio).

-Que en base a la experiencia de la Arquitecta firmante estos posibles defectos de construcción del edificio son de muy mala y casi imposible reparación (por razones económicas, técnicas, burocráticas, etc.) Ya que las zonas afectadas se encuentran a varios metros de profundidad, por debajo de calles urbanizadas.

-Que en base a todo lo anteriormente expuesto la inundación del inmueble propiedad de D. Roberto, ha sido y será un problema recurrente ligado a periodos de lluvia.

-Que la afección sobre el inmueble es de tal magnitud, que no reúne las condiciones mínimas esperadas por cualquier comprador para su uso corriente; la salvaguarda de: alimentos, ropa, enseres, madera, telas, alfombras, libros o papel, cuadros, o cualquier otro tipo de enseres."

6.-De lo expuesto se sigue que las conclusiones de la sentencia recurrida contenidas en el fundamento de derecho sexto son correctas, por lo que expresamente las asumimos. La pericial, unida a los documentos gráficos a los que hemos venido haciendo referencia, acredita que el vicio es muy grave (la perito indica que es de tal magnitud, que no reúne las condiciones mínimas esperadas por cualquier comprador para su uso corriente), que su origen es previo a la venta ( fallo en la impermeabilización de los muros del edificio, o en el sistema de impermeabilización de las juntas de dilatación del muro de hormigón u otras juntas del edificio, o encuentro de paramentos del edificio con elementos externos al mismo como puede ser el encuentro de cerramientos con aceras perimetrales al edificio) y que el vendedor cabalmente lo podía y debía conocer ( es su deber conocer el estado de los inmuebles vendidos, máxime cuando ya hubo problemas de filtraciones en la Comunidad de Propietarios de los que el vendedor formaba parte, los cuales fueron reparados tan solo dos años antes de la venta) mientras que no había base evidente suficiente que permitiera al comprador colegir la posible existencia de tan graves defectos: el que la arquitecta que emitió el dictamen pericial, que es una profesional experta en la materia, advierta y enumere en su dictamen los defectos previos, no implica que el consumidor demandante , profano en la materia, pudiera advertirlos de igual forma cuando compró el inmueble y evaluar cabalmente su posible relevancia; a ello se suma que el propio administrador de la Comunidad de Propietarios indica que desde el 2019 en que se efectuó la reparación de las filtraciones producidas en 2018, hasta la lluvia de noviembre de 2021, no había entrado agua. Esto implica que cuando el actor suscribió el contrato de compraventa no había elementos que pudieran hacerle sospechar unas filtraciones de la magnitud de las que tuvieron lugar poco tiempo después.

En definitiva, concurren todos los requisitos de prosperabildiad de la acción redhibitoria por vicios ocultos.

7.-Se reprocha en el recurso que la perito no hizo prueba de estanqueidad o catas, "como exige la jurisprudencia";cita al respecto una sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra.

Sin embargo, no es correcto entender que la Jurisprudencia ha exigido con carácter general la realización de catas o pruebas de estanqueidad en todos los casos, o que la jurisprudencia invalide en todo caso un dictamen pericial que no contenga esas pruebas.

Evidentemente, cada pericia está en relación con el caso concreto en el que se realiza y con lo que se pretende conocer merced a esa pericial. Las actuaciones y pruebas que cada perito ha de realizar dependerán de la finalidad para la que se practica esa pericial en el caso concreto; de aquello que se pretende conocer con esa pericia; de aquello sobre lo que se le ha pedido al perito que informe. En definitiva, las actuaciones y pruebas que cada perito debe necesariamente de realizar serán unas u otras, dependiendo del objetivo y finalidad de la pericia.

En el caso que cita el apelante, que fue conocido por la Audiencia Provincial de Navarra ( Sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra 756/2020 de 23 de octubre), lo que se pretendía determinar era el origen del problema constructivo, en particular si era un muro que determinaba el cambio de rasante, en lugar del muro directamente colindante con otro garaje subterráneo. Y en ese caso, el tribunal consideró que el hecho de que los peritos no hubieran realizado catas in situ,y se hubieran limitado a la visualización directa de las manchas de humedad, invalidaba esos dictámenes, porque ello "imposibilita alcanzar certidumbre con respecto al origen del problema apuntado en el recurso".

Sin embargo, en nuestro caso, no se trata de un caso de vicios en la construcción, ni de conocer si uno o varios de los intervinientes en un proceso constructivo puede ser responsables de un vicio, o si lo es una actuación posterior de la propiedad, o cuál es el concreto origen de este defecto. En nuestro caso, se trata tan solo de saber si existió un vicio oculto en una compraventa, cualquiera que sea el responsable constructivo concreto de su causación. Y a tales fines, la pericial emitida por la perito doña Marina es más que suficiente y resulta muy clara por todas las razones que hemos expuesto en este fundamento de derecho.

QUINTO.- Concurrencia en el caso de los requisitos de la acción de resolución contractual (aliud pro alio).-

1.-Combate el recurso la estimación que también hizo la sentencia en relación a la acción de resolución del contrato ( art. 1124 del Código Civil) que el demandante ejercitaba alternativamente por entender que existió una frustración del fin del contrato, con base en la doctrina aliud pro alio.

La apelante insiste en que el uso de la plaza de garaje no resultó afectado por las filtraciones, que afectarían únicamente al trastero, por lo que el contrato no se habría frustrado completamente.

2.-Esta Sala discrepa con la recurrente. Es más, consideramos que atendidas las circunstancias concurrentes en el caso, la acción que mejor se adecúa a lo acontecido, más que la redhibitoria, es precisamente esta de resolución contractual por aliud pro alioque el demandante ejercitaba de forma alternativa y principal.

3.-El Tribunal Supremo siempre ha entendido que se está en presencia de entrega de cosa diversa o « aliud pro alio» cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser el objeto impropio para el fin a que se destina, lo que permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil , porque "la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio, lo que origina sometimiento a diferentes plazos"( Sentencia del Tribunal Supremo núm. 127/2004 de 27 de febrero, que cita numerosa jurisprudencia en igual sentido). No es un vicio oculto, es entrega de algo totalmente distinto a lo pactado.

Aunque en ocasiones el Tribunal Supremo ha advertido que no existe una concepción unitaria sobre la doctrina del "aliud pro alio"como incumplimiento contractual grave, que venga a diferenciarla de las acciones edilicias ( Sentencia del Tribunal Supremo de 26/11/2013), en su sentencia de 21 de diciembre de 2012 recuerda que: "Como dice la sentencia de 16 noviembre 2000 , existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código Civil . Y precisa la de 31 julio 2002 recogiendo numerosa jurisprudencia anterior: la evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución... en definitiva, la inhabilidad del objeto. Lo acaba de aclarar la sentencia de 17 febrero 2010 :... defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina. La de 25 febrero 2010 añade:... la doctrina de aliud pro alio que contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato".

Se está en presencia de la entrega de una cosa diversa o " aliud pro alio"cuando existe pleno incumplimiento del contrato, por inhabilidad absoluta del objeto entregado para cumplir la finalidad prevista, y se produce la total insatisfacción del contratante, lo que permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código Civil. Hay una discordancia entre lo pactado como objeto del contrato y lo entregado, dándose una diversidad sustancia o funcional como ocurre si lo entregado carece de las cualidades necesarias para servir al uso destinado, y resulta inservible o inadecuada, por lo que no satisface la finalidad o el interés del acreedor objetivamente considerado. Por ello, la regla del " aliud pro alio"es aplicable a todos los contratos en los que la obligación consiste en entregar una cosa, y el pago o cumplimiento de la misma exige, para desplegar su efecto solutorio, la identidad entre la cosa que se debe entregar y la entregada. La ineptitud del objeto para el uso que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato, más que vicio redhibitorio.

3.-En nuestro caso, el trastero resulta absolutamente inútil para el fin que le es propio: con las circunstancias concurrentes en el mismo, no sirve para guardar ni conservar en él ningún objeto, sin riesgo de que el mismo resulte inutilizado, perdido o estropeado por filtraciones de agua de lluvia. Sin duda, el elemento vendido más afectado por el vicio sin duda alguna es el trastero. Mucho más que el garaje, por más que las eventuales humedades y encharcamiento que se pueden generar eventualmente en caso de lluvia puedan afectar su uso ordinario.

Sin embargo, ello no obsta a la gravedad del vicio ni a que la finalidad del contrato queda frustrada. Y es que si comprobamos la escritura pública de compraventa, observamos que ambos elementos (trastero y garaje) se vendieron como un todo y por un precio conjunto y único (5200 euros).

Lo vendido no fue una plaza de garaje con su precio, y un trastero con su precio, sino un garaje con trastero anejo, por un único precio conjunto. El demandante prestó su consentimiento contractual a la adquisición de una plaza de garaje que contase con un trastero anejo, ese fue el objeto de venta, y fue eso lo que compró por el precio único pagado. En consecuencia, un vicio tan grave frontalmente afectante a uno de los dos elementos vendidos conjuntamente, compromete a la compraventa celebrada, que fue única.

No es factible que se pretenda una suerte de troceamiento de esa única compraventa, sosteniendo que el vicio solo afectaría en su caso a la venta del trastero pero no a la del garaje. Eso no es posible, porque se adquirió un a plaza de garaje con trastero anejo, por lo que siendo inútil totalmente el segundo de los elementos y resultando afectado el primero, se frustra el fin del contrato, pues no cabe asegurar ni presumir en modo alguno que el comprador hubiera adquirido igualmente esa plaza de garaje, de conocer que no podría servirse, por su inutilidad, del trastero anejo que se le vendía conjuntamente.

SEXTO.- Costas procesales.-

1.-Respecto de las costas procesales de esta alzada, de conformidad con lo establecido en el art. 394 y 398, se imponen a la apelante SAREB.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.