Sentencia Civil 12/2025 Audiencia Provincial de Ávila Civil-penal Única, Rec. 223/2024 de 09 de enero del 2025

PRIMERO.- Delimitación del recurso y del objeto procesal.

Por el juzgado de primera instancia e instrucción nº 4 de Ávila se dictó en su procedimiento verbal 495/2023, con origen en su procedimiento monitorio 114/2023, sentencia de 6-6-2024 que estima la demanda, condenando a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 a abonar a CARMEN DEZA LIMPIEZAS BRILLO SL, la suma de 4.784,54 € con imposición de costas a la parte demandada, lo que fundamenta en el contrato de arrendamiento de servicios perfeccionado entre las partes del que no se habían abonado las mensualidades de julio y agosto de 2022 estando el mismo en vigor.

Recurre en apelación la parte demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000, interesando que se revoque la sentencia y estimando su excepción de incumplimiento de contrato, se desestime la demanda, con imposición de las costas de la alzada.

Se argumenta en el único motivo infracción del art. 1124 CC y de la jurisprudencia que lo desarrolla al ser al ser ilógico y arbitrario que la sentencia considere acreditado que la demandante está incumpliendo el contrato y que se deba abonar el precio a pesar de que los trabajos no se hayan hecho, al ser el contrato sinalagmático, cuya reciprocidad impide que se exija al deudor el cumplimiento sin que a su vez él haya cumplido, incumplimiento que se puso de manifiesto en la oposición a la petición monitoria y se acreditó con la prueba aportada de documental expresiva de las quejas y defectos a los que la demandante hizo caso omiso pese a admitir los hechos, e informe sobre los incumplimientos continuos, graves y esenciales; la jurisprudencia indica que cuando existe incumplimiento total el perjudicado puede optar por la resolución o la oposición de la excepción de contrato no cumplido como efecto enervador de la pretensión en base al art. 1124 CC.

Se opone la apelada CARMEN DEZA LIMPIEZAS BRILLO SL, interesando la desestimación del recurso y confirmación de la sentencia. Se argumenta que no existió incumplimiento alguno y que la carga de su prueba corresponde al demandado, resultando las quejas sólo cercanas a la finalización del plazo una estrategia para no abonar las dos últimas facturas; conforme al contrato era la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 la que debía abonar los materiales y productos para las reparaciones y e mantenimiento, no realizándolo; se impugna en su valoración y eficacia probatoria la prueba de contrario que no cuestiona que los trabajos se hayan realizado y que permitió la presencia del encargado o conserje en el horario pactado en los meses impagados.

SEGUNDO.- Excepción por incumplimiento; jurisprudencia.

Se centra la pretensión en el pago del precio del contrato de arrendamiento de servicios de limpieza, pequeñas reparaciones y mantenimiento de zonas comunes y piscina perfeccionado entre las partes el 1-10-2016 (doc. 1 petición monitoria) del que no se habían abonado las mensualidades de julio y agosto de 2022, a lo que opone la contraria incumplimiento del contrato desde abril de 2022.

La argumentación, vía excepción sin reconvención, de incumplimiento de la contraparte como argumentación para oponerse al pago del precio sólo puede ser estimada cuando la proponente, es decir, la demandada, acredita la existencia de un incumplimiento total de la prestación de naturaleza absoluta, de forma que la obligación de contrario que justifica el pago del precio resulta incumplida de forma absoluta y esencial, no siendo suficiente para oponerse al pago un mero incumplimiento parcial o accesorio o un cumplimiento defectuoso de la prestación, que, necesariamente, debe ser defendido por vía de acción o reconvención; así, la excepción frente a la reclamación de cumplimiento de la obligación de pago del precio del servicio requiere un incumplimiento muy relevante que frustre el fin del contrato, rompiendo el equilibrio entre las prestaciones de las partes.

En el supuesto de autos, se sustenta el recurso de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 en la infracción del art. 1124 CC, aunque no opone ni ha ejercitado la resolución del contrato, que se extinguió por transcurso del plazo previsto, y tampoco se ha ejercitado reconvención, por cuanto la oposición se limita a interesar la total desestimación de la petición de contrario, por lo que habrá de acreditar la demandada que alega la excepción que el incumplimiento de la demandante fue total y en lo esencial, no bastando acreditar un mero desequilibrio en las recíprocas prestaciones ni un cumplimiento defectuoso de la obligación.

Así, la sentencia del Tribunal Supremo, Civil sección 1, de 05 de Noviembre del 2007( ROJ: STS 7171/2007; Recurso: 3754/2000, Ponente: VICENTE LUIS MONTES PENADES) recoge que:

"La excepción aplicable al caso sería, a juicio de la Sala, la llamada exceptio non rite adimpleti contractus, que sólo habilita a exigir la reparación de lo deficiente o a realizar lo que falte o a verse indemnizado en una prestación equivalente si no es posible su realización exacta. .../... Solo la distinción entre una excepción que faculte para suspender la propia prestación y otra que no alcance este efecto justifica, a criterio de esta Sala, la diferencia entre las llamadas exceptio non adimpleti y exceptio non rite adimpleti contractus. Ambas tendrían, así, el efecto común de provocar la valoración de la gravedad del incumplimiento, y en ambos casos no estaríamos ante un efecto resolutorio, con los consiguientes efectos sobre la mora debitoris de las obligaciones sinalagmáticas, de cuyo régimen se ocupa el párrafo final del artículo 1100 CC "..../...La Sala - hay que recordar - después de señalar la insuficiencia de la prueba, que corresponde a los demandados en cuanto oponen la excepción de cumplimiento, analiza la prueba que se ha practicado sobre deficiencias u omisiones de la obra en relación con lo proyectado y convenido, califica las tales deficiencias como carentes de relevancia para justificar la negativa a recibir la obra, y señala, no obstante, que los defectos u omisiones pueden acaso dar pie a pretensiones dirigidas a corregirlos o a obtener reparación o compensación, pero los demandados ahora recurrentes no han deducido tales pretensiones mediante la correspondiente reconvención en el presente litigio".

Como ya ha tenido ocasión de pronunciarse esta audiencia provincial de Ávila en nuestra sentencia de 7-5-2024(nº 93, rec. 104/2024 ):

"La sentencia de fecha 12 de mayo de 2010 dictada por la Sección 10ª de la Audiencia Provincial de Madrid nos recuerda que "la simultaneidad en el cumplimiento de las obligaciones bilaterales es consecuencia de la proyección de su interdependencia o mutua condicionalidad a la ejecución del programa prestacional. Las obligaciones recíprocas son, por su propia naturaleza, obligaciones de cumplimiento simultáneo, porque la satisfacción de las partes se realiza en el mismo momento. Ambas prestaciones traen causa de la respectiva, y si una queda incumplida la otra carece de causa". La jurisprudencia ha sancionado esta regla, considerándola manifestación del sinalagma funcional que preside el desarrollo de la relación obligacional. Así ha declarado que el cumplimiento de las obligaciones recíprocas debe llevarse a cabo de modo simultáneo ( SS 9 de diciembre de 1988/Ar. 9331 , 10 de noviembre de 1993/Ar 8958 y 18 de noviembre de 1994/Ar. 9322 ), explicando en la sentencia de 18 de noviembre de 1994 (Ar. 9322) que "cada deber de prestación constituye para la otra parte la causa por la cual se obliga, resultando tan íntimamente enlazados ambos deberes, que tienen que cumplirse simultáneamente". La regla del cumplimiento simultáneo determina, entre sus efectos más característicos, de un lado, la inexigibilidad de la prestación debida por uno de los obligados sin que el reclamante haya cumplido la que correlativamente le correspondía (exceptio non adimpleti contractus) y, de otro, la imposibilidad de incurrir en mora uno cualquiera de los obligados mientras el otro no cumpla la prestación recíproca a su cargo (compensatio morae), con la consiguiente constitución en mora por el solo cumplimiento de la obligación correlativa".

En tal sentido, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.124 del CC , cada uno de los contratantes estaba facultado a resolver el contrato en el caso de que el otro no cumpliera lo que le incumbe, pero siempre sobre la base del previo cumplimiento por su parte de las obligaciones asumidas. No en vano, el artículo 1.100 del CC señala que en las obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe.

Precisamente con apoyo en esos dos preceptos (1.100 y 1.124 del CC) la jurisprudencia del Tribunal Supremo viene reconociendo las excepciones de contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus) y/o de contrato cumplido de forma defectuosa e incompleta (exceptio non rite adimpleti contractus).

La sentencia de instancia invoca con precisión la jurisprudencia existente sobre dichas excepciones. No obstante, traemos a colación la STS nº 1284/2006, de 20 de diciembre , en la que se indica que "La jurisprudencia ha distinguido, aunque no siempre con la precisión deseable, entre la exceptio non adimpleti contractus y la exceptio non rite adimpleti contractus, distinción que se ha basado en la gravedad del incumplimiento, especialmente en el contrato de obra, para señalar si los defectos de la obra son de importancia y trascendencia en relación con la finalidad perseguida y con la facilidad o dificultad de la subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del comitente ( Sentencia de 14 de julio de 2003 ). La llamada exceptio non adimpleti contractus enerva la reclamación hasta en tanto no se realice la prestación de la contraparte, como cabe ver, entre otras, en las Sentencias de esta Sala de 21 de marzo de 2001 , 12 de julio de 1991 , 17 de febrero de 2003 , aunque ciertamente en ocasiones se ha conectado a la facultad de resolver del artículo 1124 CC ( Sentencia de 14 de julio de 2003 ). La excepción, pues, enerva la reclamación temporalmente, y tiene sentido en tanto la prestación no realizada siga siendo útil. Si en ese estado de cosas se genera una situación irreversible, por darse uno de los llamados incumplimientos esenciales, de diversa tipología, que comprenden la imposibilidad sobrevenida fortuita, el transcurso del término llamado esencial, el aliud pro alio, la imposibilidad de alcanzar los rendimientos o utilidades previstos, o la frustración del fin del contrato, estaremos ante un incumplimiento resolutorio y el remedio habrá de buscarse por la vía del artículo 1.124 del CC a través de las acciones pertinentes, de cumplimiento o de resolución y de indemnización. No parece, en tal caso, de utilidad el recurso a la exceptio, que en todo caso sólo sirve para enervar o paralizar la pretensión dirigida a obtener el cumplimiento de la prestación, si se presenta para obtener la resolución, que en todo caso ha de solicitarse por vía de acción, en demanda o en reconvención, salvo que se trate de una resolución convencional o que ya haya sido declarada judicialmente ( Sentencias de 18 de marzo de 1991 , 19 de noviembre de 1994 , 24 de octubre de 1995 , 17 de febrero y 20 de junio de 1996 , 20 de junio de 1998 , 20 de septiembre y 15 de noviembre de 1999 , 6 de octubre de 2000 , etc.)

Por otra parte, la excepción requiere que se trate del incumplimiento de una obligación básica ( Sentencias de 28 de abril de 1999 , 26 de junio de 2002 , 25 de noviembre y 3 de diciembre de 1992 ) y no basta el cumplimiento defectuoso de la prestación, ni el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias ( Sentencias de 22 de octubre de 1997 , 17 de marzo de 1987 , 20 de junio de 2002 , entre otras), pues el contratante que pretenda ampararse en la excepción ha de probar que el daño originado por el incumplimiento del demandante, frente a quien se ejercita la excepción, tiene suficiente entidad ( Sentencias de 12 de julio de 1991 , 10 de mayo de 1989 , 17 de febrero de 2003 , etc). De otra suerte, estaríamos ante supuestos de defectos que, no haciendo la prestación impropia para su destino, habrían de dar lugar a subsanación por la vía de reparación in natura o por reducción al precio, que alguna sentencia califica como "cumplimiento por equivalencia" ( Sentencia de 15 de marzo de 1979 ). Se trata de incumplimientos o de cumplimientos defectuosos que carecen de entidad para justificar que el contratante que los sufre pueda acudir a la resolución ( Sentencias de 8 de junio de 1996 , 22 de octubre de 1997 , 30 de enero de 1992 , 24 de octubre de 1986 , 13 de abril de 1989 , 27 de marzo de 1991 , 21 de marzo de 2003 , 12 de junio de 1998 , entre otras).

La cuestión, a partir de la constatación de este tipo de deficiencias, carencias o imperfecciones de la prestación, consiste en saber si tales defectos, o el incumplimiento de deberes accesorios, instrumentales o complementarios, puede justificar que el otro contratante, acreedor de la prestación de que se trate, puede suspender la que le corresponde hasta en tanto haya efectuado la contraparte la subsanación (acepte la reducción de precio, o se avenga a realizar la conducta apropiada para llevar a efecto la reparación o reposición, etc.). Solo la distinción entre una excepción que faculte para suspender la propia prestación y otra que no alcance este efecto justifica, a criterio de esta Sala, la diferencia entre las llamadas exceptio non adimpleti y exceptio non rite adimpleti contractus. Ambas tendrían, así, el efecto común de producir la valoración de la gravedad del incumplimiento, y en ambos casos no estaríamos ante un efecto resolutorio, con los consiguientes efectos sobre la mora debitoris de las obligaciones sinalagmáticas, de cuyo régimen se ocupa el párrafo final del artículo 1100 CC " .

La sentencia de la Audiencia Provincial Civil de Madrid, Civil sección 25, del 25 de enero de 2013 (Sentencia: 36/2013 | Recurso: 494/2012 | Ponente: FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ ROJ: SAP M 829/2013 - ECLI:ES:APM:2013:829) dice con claridad:

"Al respecto hemos de señalar que la demandada está invocando, en esencia, y sin darle nombre propio la llamada "exceptio non rite adimpleti contractus" , o la de contrato defectuosamente cumplido, por haber cumplido la demandante sólo en parte y de un modo defectuoso, excepción que responde a la finalidad de protección del equilibro entre prestaciones reciprocas y el sinalgma funcional interdependencia que es su característica, valorando lo incumplido y lo defectuosamente cumplido con entidad suficiente para relevarle del pago de lo pactado contractualmente. Y ese conflicto que se da en caso de incumplimiento parcial o defectuoso lo resuelve la jurisprudencia aplicando la doctrina de la acción redhibitoria o de la reducción del precio o, en general de la contraprestación, remedio, como señala la STS 16 noviembre 1993 , que el propio Tribunal ya ha contemplado precisamente para el contrato de empresa en la reclamación por el contratista del saldo de la obra; y la STS. 17 abril 1976 EDJ1976/95, declara que de la alegación de cualquiera de esas excepciones puede rechazarse cuando sea opuesta a las reglas de la buena fe, art. 1258 CC . Línea jurisprudencial que se mantiene en la Sentencia de 13 mayo 1985 EDJ1985/7346 , citada por la de 27 marzo 1991 EDJ1991/3304 , según la cual de el éxito de tal excepción de contrato no cumplido adecuadamente está condicionado a que el defecto o defectos de la obra sea de cierta importancia o trascendencia en relación con la finalidad perseguida o dificultad de su subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del comitente, es claro que no puede ser alegada cuando lo mal realizado u omitido carezca de suficiente entidad en relación a lo bien ejecutado y el interés del comitente queda satisfecho con la obra entregada u ofrecida, de forma que las exigencias de la buena fe y el principio de conservación del contrato, no autoricen el ejercicio de la acción resolutoria del art. 1124 del citado texto sustantivo y sólo permitan la vía reparatoria, bien mediante la realización de las operaciones correctoras precisas, bien a través de la consiguiente reducción del precio, SSTS. 21 noviembre 1971 , 17 enero 1975 y 15 marzo EDJ1979/614 y 3 octubre 1979 . El escrito de contestación a la demanda tiene fecha de presentación: 15 de septiembre de 2010, es decir ha transcurrido el plazo previsto por los artículos 339 y 342 del Código de Comercio y la excepción de contrato defectuosamente cumplido que invoca la demandada no puede ser admitida, siendo quien la invoca, a quien incumbe la carga de la prueba que, en este caso no se consigue, pues tal como se indica en la resolución judicial impugnada, el importe de la reclamación de cantidad se corresponde al precio total diferido, sin que existiera deducción alguna por defectos o devoluciones contrastadas. No procediendo compensación alguna porque la sociedad deudora no acreditó reunir los requisitos exigibles, conforme a lo razonado en los fundamentos de derecho de la sentencia recurrida, y que no ha sido desvirtuado por la apelante. También entendemos que la cantidad que pretende compensar la sociedad demandada tendría que derivar de las reparaciones que tuvo que efectuar en algunos de los productos suministrados, y esta circunstancia no consta debidamente acreditada en autos, pues aunque no se tratara entre las partes el tema de los posibles defectos, no implica que no se debiera responder por ellos, en su caso, dado que la obligación de saneamiento que incumbe a la vendedora por los defectos ocultos que tuviera la cosa vendida viene legalmente impuesta por los arts:339 y 342 del Código de Comercio . Por tanto, la cuestión se centra en determinar, no si la demandante debe asumir el coste de las reparaciones efectuadas, sino si éstas llegaron a producirse, y si fueron denunciados a su debido tiempo los supuestos defectos, lo que no ha sido probado y, a tal efecto, habrá de recordarse que, puesto que el vendedor o suministrador está obligado al saneamiento de los defectos ocultos que tuviera la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se destina o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito, o que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos. Con estas premisas, y analizando ya que no han sido acreditados los pretendidos defectos, ni que fueran denunciados a su debido tiempo, por la deudora, y por tanto, tampoco, la concurrencia de los requisitos precisos para que pueda operar el instituto de la compensación, por la cantidad indicada, y siendo que el efecto que ésta produce es el de la extinción de una y otra deuda en la cantidad concurrente ( arts. 1.156, en relación con los arts. 1.195 y siguientes CC ), al no concurrir debidamente acreditadas las deducciones pretendidas en los motivos del recurso de apelación, procede confirmar la sentencia de primera instancia."

Y en similar sentido expresa la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 25, de 7-6-2013 (ponente Fernando Delgado Rodríguez) que la ejecución defectuosa no justifica el impago salvo los supuestos de grave incumplimiento de lo convenido con grave infracción de las normas de la lex artis, citando a su vez las STS: 13-5-1985, 27-3-1991, 16-11-1993 y 8-6-1996; AP Orense 21-1-1997, Soria 26-10-95; y la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, 9ª, de 13-6-2018(rec. 158/18 , pte.: Jose Ignacio Zarzuelo Descalzo), que corrobora lo anterior y cita la STS 30-4-2008 y St de su sección de 13-10-2011, negando la reducción del precio reclamado por falta del requisito de liquidez por no existir pronunciamiento judicial que declare la responsabilidad de la demandante al no haberse formulado reconvención.

En resumen, fundamentado en que el cumplimiento de las obligaciones recíprocas debe llevarse a cabo de modo simultáneo, la jurisprudencia establece que la excepción de inexigibilidad de la prestación debida por uno de los obligados exige que el incumplimiento del reclamante sea grave y esencial, haciendo la prestación impropia para satisfacer el interés del comitente.

TERCERO.- Prueba del incumplimiento de la prestación.

Se opone en el recurso que el incumplimiento se puso de manifiesto en la oposición a la petición monitoria y se acreditó con la prueba aportada de documental, expresiva de las quejas y defectos, a los que la demandante hizo caso omiso pese a admitir los hechos, e informe sobre los incumplimientos continuos, graves y esenciales, lo que califica de incumplimiento total.

En primer lugar ha de rechazarse de plano la afirmación de la recurrente de que de contrario se habría aceptado extraprocesalmente el incumplimiento, por cuanto como se opone de contrario por CARMEN DEZA LIMPIEZAS BRILLO SL, la simple lectura del correo electrónico de esta última el 18-7-2022 acredita que -en lo que cabría calificar como diligente vigilancia del cumplimiento de sus obligaciones- a la vista de las quejas recibidas de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000, acuden a versi no se está haciendo algo bien.

En segundo lugar, el análisis de la documental de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 (docs. 1 y 2 oposición al monitorio) no revela un incumplimiento absoluto -así, no se dice que el empleado de la empresa de servicios no acuda a su puesto de trabajo ni que haya una absoluta ausencia de realización de los servicios comprometidos- sino que revela quejas por un cumplimiento calificable de defectuoso, al evidenciar las fotografías o referirse en los textos, a una "deficiencia" en la limpieza, falta de unaluz en una escalera, cagadas de palomas o un avispero en una zona, una ventana abierta por la que han entrado palomas a la escalera con la correspondiente suciedad, rincones con suciedad o pavimentos con una limpieza que no ha quitado las marcas de suciedad, todo lo cual da un aspecto de haber sido limpiado -mal o bien.

Respecto al documento de "informe de estado de mantenimiento" (docs. 3 oposición al monitorio), su autor asume en el juicio el mismo y las fotografías como el estado a su visita -que se dice en el documento el 24-8-2022-, por lo que la falta de firma o fecha de las fotografías es irrelevante. Sin embargo, ya desde el aspecto formal ha de rechazarse que se trate de un informe pericial, denominación esta de pericialque no se contiene en ningún lugar del mismo, siendo su autor propuesto para el acto del juicio como testigo-perito, es decir, jurídicamente testifical por la ubicación del art. 370 LEC. Además, su contenido expresa tratarse de una memoria descriptiva del estado de las instalaciones, y describir es una actividad propia de un testigo, y se centra en interpretar y analizar si se ha cumplido o nolo pactado en un contrato que une sólo parcialmente, actividades y conclusiones estas de naturaleza eminentemente jurídicas que sólo pueden ser analizadas en el proceso por los expertos en cuestiones jurídicas, es decir, los abogados de las partes y los jueces sentenciadores.

Y el propio informe no indica que exista una total ni grave ausencia de prestaciones de limpieza o mantenimiento, sino que califica este servicio de hecho con dejadez o máquinas a presión incorrectas.

Además, no obra en autos prueba alguna que analice la idoneidad o no de los trabajos que se dicen sin hacer y los días y horas de servicios pactados en el contrato, pues el perito en el juicio se limita a decir que aplica el costeen el mercado de los trabajos no hechos, y bien podría ser que el número de horas y de personas empleadas pactados en el contrato, y el consecuente precio, fueran insuficientes para las labores necesarias en las instalaciones de la demandada.

En cuanto al deterioro del césped, no existe practicada ninguna prueba que analice y concluya sobre la causa del mal estado del mismo, que bien podría deberse a un defecto de riego o a su exceso -este último supondría prestación del servicio, aunque podría ser defectuoso- o a otras razones como el normal o indebido uso o unas especialmente adversas condiciones climáticas, o la falta de aportación de productos a cargo de la comunidad, etc.

De todo lo anterior solo puede concluirse que no existe un incumplimiento absoluto ni esencial de la prestación, por lo que la excepción al pago del precio formulada por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 ha de ser rechazada, y el recurso debe ser desestimado, sin que sea objeto de este pleito analizar si procede o no una restauración o rebaja en el precio pactado, al no haberse ejercitado por la demandada tal pretensión en reconvención y no ser ello objeto de este procedimiento, por lo que la sentencia de primera instancia debe ser confirmada en su fallo.

CUARTO.- Imposición de costas.

En lo referente a las costas de esta instancia, y siendo íntegra la desestimación del recurso de apelación, procede su imposición a la recurrente conforme el artículo 398 de la LEC.

VISTOS los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de aplicación,