Sentencia Civil 6/2026 Audiencia Provincial de Ávila Civil-penal Única, Rec. 334/2025 de 09 de enero del 2026

PRIMERO.- SENTENCIA RECURRIDA Y PRETENSIONES DE LAS PARTES.

Por la Sección Civil y de Instrucción - Plaza número 1 del TRIBUNAL DE INSTANCIA DE ARÉVALO se dictó Sentencia en fecha de 1 de julio de 2025 en su procedimiento de Juicio Ordinario 513/2022 por la que se estima íntegramente la acción de retracto dimanante de arrendamiento rústico ejercitada por el demandante D. Fabio frente a la mercantil AGRIPORCAN S.L.

La mercantil demandada apelante AGRIPORCAN S.L. interpone recurso de Apelación contra referida Sentencia de Primera Instancia alegando, en esencia, como motivos de apelación: 1º) infracción de los artículos 13 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980 y 480 del Código Civil dado que el demandante no era arrendatario a la fecha de la interposición de la demanda en pretendido ejercicio de acción de retracto; 2º) incumplimiento por el demandante del plazo de caducidad de 60 días prevenido en el artículo 91.2 de la Ley 83/1980, siendo la caducidad cuestión de orden público y apreciable de oficio, dado que el apoderamiento "apud acta" fue otorgado el 21/12/2022 en el seno del propio procedimiento Ordinario 513/2022 habiendo transcurrido el plazo de 60 días desde la fecha de la carta de 01/09/2022, careciendo de representación procesal al momento crucial interruptivo de la interposición de la demanda y careciendo el apoderamiento apud acta posterior de efecto retroactivo; 3º) incumplimiento del plazo de sesenta días al haber tenido el demandante conocimiento previo de la subasta en tiempo para acudir a formular puja; y 4º) falta de consignación del precio ex artículo 266.3 LEC en el momento de interposición de la demanda. Finalmente, en base a las alegaciones que hace constar, AGRIPORCAN S.L. termina suplicando que en Segunda Instancia se dicte Sentencia que acuerde "...ANULAR la estimación del RETRACTO y dejar SIN EFECTO la imposición de COSTAS a la demandada, todo ello en os términos indebidamente acordados por la Sentencia sin numerar fechada el 01/07/2025 resolviendo lo visto en el juicio celebrado el 19/09/2023 (y con mantenimiento de la adquisición efectuada por mi representada en pública subasta, e imposición de las costas de primera instancia al demandante)...".

El demandante apelado D. Fabio se opone al recurso de apelación interpuesto de contrario alegando, en esencia, como motivos de oposición: 1º) concurre en el actor la condición de arrendatario de las fincas objeto de retracto en el momento del ejercicio de la acción; 2º) la falta de poder es defecto subsanable con la aportación del mismo con carácter previo a la Audiencia Previa y produce la retroacción de sus efectos al momento de la presentación de la demanda; 3º) la adquisición de las fincas objeto de retracto se produce en el ámbito de una ejecución judicial en la que el actor no fue parte del procedimiento, por lo que no puede alegarse que tuviera conocimiento previo; y 4º) consta la consignación del precio de adquisición de las fincas en expediente judicial 0284/0000/00/1000/00 fechado un día antes del de la presentación de la demanda. Finalmente, termina suplicando que en Segunda Instancia "...dicte sentencia con desestimación íntegra del recurso de apelación y con expresa imposición de costa al recurrente".

SEGUNDO.- SOBRE LA CONDICIÓN DE ARRENDATARIO RÚSTICO EN EJERCICIO DE ACCIÓN DE RETRACTO.

2º.1.- Objeto de la acción de retracto.

Constituyen el objeto de la acción de retracto dimanante de arrendamiento rústico que ejercita el demandante D. Fabio, las tres fincas rústicas que fueron adjudicadas en propiedad a la mercantil AGRIPORCAN S.L. tras la celebración de subasta el día 9 de marzo de 2022 en el seno del procedimiento de Ejecución de Títulos Judiciales 90/2013 del Juzgado de Primera Instancia de Arévalo para la ejecución de la Sentencia firme recaída en el Juicio Ordinario 204/2009 del mismo Juzgado, tratándose de las siguientes fincas:

1) Rústica. Tierra excluida de Concentración Parcelaria, cereal secano en término municipal de Cisla (Ávila), al sitio de " DIRECCION000", de setenta y nueve áreas y veinte centiáreas. Linda: Norte, Abel; Sur, Camilo y otro; Este, Abel; Oeste, Flora. Es la DIRECCION001. Se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de Arévalo al tomo NUM000, libro NUM001, folio NUM002, finca número NUM003.

2) Rústica. Finca número NUM004 del Plano General de Concentración Parcelaria, cereal secano al sitio de " DIRECCION002", Ayuntamiento de Cantiveros (Ávila). Linda: Norte, Jaime (finca NUM005); Sur, Apolonia (finca NUM006); Este, Apolonia (finca NUM006) y Herminio (finca NUM007; Oeste, DIRECCION003 y Florian ( NUM008). Esta finca queda dividida por el DIRECCION004 y el Arroyo del Ojuelo, y camino. Tiene una extensión superficial de dos hectáreas, treinta áreas y ochenta centiáreas y es por tanto indivisible conforme a la legislación vigente. Se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de Arévalo al tomo NUM009, libro NUM010, folio NUM011, finca NUM012.

3) y rústica. Finca número NUM013 del plano general de Concentración Parcelaria, cereal secano, al sitio de " DIRECCION005", Ayuntamiento de Muñosancho (Ávila). Linda: Norte, Camino y Jacinto (finca NUM014); Sur, Camino; Este, Ezequias (finca NUM015) y Oeste, DIRECCION004. Tiene una extensión superficial de sesenta y nueve áreas y ocho centiáreas y es por tanto indivisible conforme a la legislación vigente. Se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de Arévalo al tomo NUM016, libro NUM017, folio NUM018, finca NUM019.

2º.2.- Condición de arrendatario del actor derivada de contrato de arrendamiento rústico.

A fin de fundamentar la acción de retracto ejercitada, invoca el demandante D. Fabio la condición de agricultor arrendatario de referidas tres fincas, negando la mercantil demandada AGRIPORCAN S.L. dicha condición de arrendatario. Y, en relación con esta cuestión litigiosa, una vez revisada por la Sala la prueba documental y testifical practicada ante el Órgano Judicial a quo en el seno del Juicio Ordinario 513/2022, debe confirmarse la condición de arrendatario rústico profesional de la agricultura que declara la Sentencia de Primera Instancia.

Y ello, al constar plenamente objetivado en autos:

- que las reseñadas tres fincas rústicas eran propiedad de D. Melchor, quien las explotó hasta su fallecimiento, pasando su viuda, Dª Regina, a ser usufructuaria de las mismas, quien, en el mes de septiembre de 1986 suscribió como arrendadora usufructuaria contrato de arrendamiento rústico de dichas fincas rústicas con el profesional de la agricultura D. Fabio, quien desde esa fecha explotó las fincas y abonó la correspondiente renta (documento número 1 aportado con la demanda);

- que al fallecer en fecha de 8 de noviembre de 2023 la usufructuaria arrendadora Dª Regina (documentos números 4 y 5 aportados con la contestación a la demanda) se extinguió el arrendamiento referido por mandato legal ex artículo 13 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos, en relación con el artículo 480 del Código Civil;

- que, tras referido fallecimiento, pasaron a ser plenos propietarios de las tres fincas rústicas objeto de litigio Dª Lorena, Dª Julieta, D. Dionisio y Dª Zaira, D. Simón, D. Anibal y D. Juan Luis, D. David y D. Modesto, Dª Sofía, D. Jesús Carlos y Dª Petra, D. Simón y Dª Angelica, y Dª Visitacion y Dª Adela, propietarios indubitadamente identificados en el Decreto y anunció de subasta de las fincas objeto de retracto dictado en el procedimiento de Ejecución Títulos Judiciales 90/2013 del Juzgado de Primera Instancia de Arévalo (documento número 7 aportado con la demanda);

- que, tras fallecer la usufructuaria arrendadora Dª Regina en fecha de 8 de noviembre de 2023, los plenos propietarios de las fincas, sin solución de continuidad, acordaron con D. Fabio que éste siguiera explotando las tres fincas rústicas como arrendatario, abonando las rentas al copropietario D. Dionisio (declaraciones en Juicio como testigo de la copropietaria Dª Julieta y transferencias acreditativas del pago de las rentas de las cuatro últimas anualidades por parte del arrendatario al copropietario D. Dionisio obrantes a los documentos números 2 a 5 aportados con la demanda.

En consecuencia, de lo anterior resulta indubitadamente que D. Fabio es arrendatario de las tres fincas rústicas objeto de retracto desde el día 8 de noviembre de 2023 en que los plenos propietarios de las mismas así lo acordaron con el arrendatario.

2º.3.- Condición de arrendatario del actor por actos propios de AGRIPORCAN S.L.

Sin perjuicio de lo expuesto en el apartado precedente, también resulta que D. Fabio es arrendatario de las tres fincas rústicas objeto de retracto por los actos propios de la mercantil AGRIPORCAN S.L. a la vista del contenido de la carta burofax de 1 de septiembre de 2022.

La doctrina de los actos propios ha generado una abundante jurisprudencia. Los actos propios suponen una definición unilateral de la situación general de los mismos de manera que producían incompatibilidad con su conducta posterior ( Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 1989), de suerte que a modo de definición declara el Tribunal Supremo que consisten en una declaración de voluntad, expresa o tácita, manifestada en términos concluyentes e inequívocos, y reveladora de la actitud del sujeto frente a determinada situación jurídica ( sentencia de 31 de octubre de 1989). Será, pues, requisito indispensable la exigencia de que la conducta vinculante esté formada por actos que son jurídicamente eficaces ( Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1990), por lo que la doctrina examinada sólo tendrá aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que hubieren creado una relación o situación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se halla obligado a respetarla ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de febrero de 1990).

Por otra parte un sector autorizado de la doctrina científica sitúa los denominados factum propium fuera del tema de las declaraciones de voluntades, expresas o tácitas, situándolas sin carácter negocial alguno, en la perspectiva de la buena fe y de la confianza, instituyendo el deber de conducirse coherentemente, y admitiendo que si una conducta suscita la confianza debe recusarse el ejercicio de los derechos opuestos a la confianza creada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de abril de 1988).

Frente a los factum propium, doctrinal y jurisprudencialmente estarían los denominados "facta concludentia", concebidos como sede o expresión del consentimiento negocial. Ya no se trataría de la objetividad de un determinado acto con relación a una jurídica, bien creándola, modificándola, o extinguiéndola, sino como una declaración de voluntad tácita del sujeto que aun sin exteriorizar de modo directo adopta una conducta basada en los usos sociales y del tráfico jurídico, que ha de ser valorada, por tanto, como expresión de voluntad interna. Esta clase de actos tendrían incardinación en los llamados hechos concluyentes ( Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1992).

Sentado lo anterior, en el caso analizado a que se contrae el presente Rollo de Apelación, consta documentado que la mercantil AGRIPORCAN S.L. ha reconocido expresamente a D. Fabio su condición de arrendatario de las fincas litigiosa a través de los siguientes actos propios:

- en el Decreto convocando a subasta y en el Edicto anunciando subasta de bien común de 2 de junio de 2021, dictados en el procedimiento de Ejecución de Títulos Judiciales 90/2013 del Juzgado de Primera Instancia de Arévalo consta expresamente que las fincas "se encuentran arrendadas según manifestaciones del promotor a don Fabio de Cisla (Ávila), quien las tiene arrendadas hace más de 20 años" (documento número 7 aportado con la demanda);

- y mediante carta burofax de 1 de septiembre de 2022 redactada por la entidad mercantil AGRIPROCAN S.L. y dirigida a D. Fabio, pone en conocimiento de éste el hecho haber resultado AGRIPORCAN S.L. "adjudicatario del lote número 1 de la subasta llevada a cabo en el Juzgado de Arévalo, el día 9 de marzo de 2.022, el cual estaba constituido "por tres finca rústicas en Cisla, Cantiveros y Muñosancho, todas ellas de cereal secano". Fincas que usted viene poseyendo a título de arrendatario", requiriéndole para que "En consecuencia y al objeto de dar cumplimiento a lo dispuesto en el art.22 de la ley 49/2003 de 26 de noviembre de Arrendamientos Rústicos, ponemos en su conocimiento a los efectos establecidos en esta disposición que el precio de adquisición del lote asciende al importe de 12.040,54€, y que dispone Usted de un plazo de 60 días para ejercer, si así lo estima adecuado, su derecho de adquisición de las finca, circunstancia que llegado el caso deberá ejercer ante el Juzgado de Arévalo" (documento número 6 aportado con la demanda).

Por tanto, referidos actos propios llevados a cabo por la mercantil AGRIPORCAN S.L. evidencian que la demandada apelante ha aceptado y reconocido, con plenos efectos jurídicos, que D. Fabio ostenta, en el momento de convocatoria y celebración de la subasta y en el momento de adjudicación de las tres fincas litigiosas, la condición de arrendatario rústico de las mismas.

2º.4.- Válido ejercicio de la acción de retracto por el arrendatario. Desestimación del recurso de apelación.

Sentado lo expuesto en los apartados precedentes, y acreditada la condición de D. Fabio como profesional de la agricultura arrendatario de las tres fincas rústicas litigiosas, tanto a fecha de convocatoria de la subasta de las mismas de 2 de junio de 2021, como a fecha de celebración de la subasta de 9 de marzo de 2022, como en la fecha del requerimiento por carta burofax remitida por la mercantil adjudicataria de las fincas, necesariamente ha de concluirse que referido arrendatario puede ejercitar válidamente el retracto que viene autorizado en caso de toda enajenación inter vivos de fincas rústicas tanto en el anterior artículo 86 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos, como en el actualmente vigente artículo 22.2 de la Ley 49/2003 de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, en cuanto autorizan al arrendatario el ejercicio de la acción de retracto entablada, lo que determina la íntegra desestimación del recurso de apelación en cuanto niega al demandante apelado la condición de arrendatario para el ejercicio de la acción de retracto, confirmándose en su totalidad la Sentencia de Primera Instancia.

TERCERO.- SOBRE LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN DE RETRACTO.

3º.1.- Control de oficio de la caducidad.

Se alega en el recurso de apelación por la mercantil apelante AGRIPORCAN S.L. que la acción de retracto ejercitada debe ser desestimada por caducidad de la acción, a lo que el demandante apelado D. Fabio opone que el único motivo de oposición a la demanda se fundamentaba en la inexistencia de contrato de arrendamiento de las fincas sobre las cuales se interpuso acción de retracto, por lo que no procede esgrimir otros motivos de impugnación que no hubieran sido opuestos con la contestación a la demanda, debiendo rechazarse los motivos introducidos de forma extemporánea en la apelación relativos a supuestos defectos por los que debe apreciarse la caducidad de la acción por falta de poder, por conocimiento previo de la enajenación de las fincas por parte del retrayente, y por falta de consignación del precio de las fincas objeto de retracto.

Partiendo de que tanto el antiguo artículo 88 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos, como el actualmente vigente artículo 22.2 de la Ley 49/2003 de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, establecen coincidentemente un plazo de caducidad de sesenta días hábiles, ha de recordarse que el instituto de la caducidad ha de entenderse como la decadencia de derechos que surge cuando la Ley señala un plazo fijo para la duración de un derecho, de tal modo que transcurrido no puede ya ser esgrimido, y que, con el fin de evitar la inseguridad jurídica, ha de contemplarse dicha caducidad desde un punto de vista del dato derivado del no ejercicio de un derecho dentro del plazo marcado por la norma. Así, y como consecuencia de lo anterior, dos datos esenciales definen la caducidad:

1) la posibilidad de su apreciación, incluso de oficio, sin que por ello se niegue la posibilidad de que el demandado lo aduzca como excepción; y

2) que no es susceptible de interrupción, siendo esta nota la que la que la diferencia de la prescripción. Así lo ha entendido la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, que ha configurado la caducidad con una naturaleza que se deriva de no ser posible su interrupción, salvo en el caso concreto de la formalización de un acto de conciliación ( Sentencias de 25 de junio de 1962, de 22 de mayo de 1965, de 23 de diciembre de 1983, de 27 de diciembre de 1992, y de 10 de noviembre de 1994, entre otras).

Así, la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo 1186/2007 de 21 de noviembre de 2007 (Recurso de Casación 3152/2000) recuerda en su Fundamento de Derecho Cuarto que "La caducidad, según reiterada jurisprudencia, en cuanto comporta la dimensión temporal de un derecho de duración limitada establecida por el Ordenamiento sustantivo mediante el establecimiento de un plazo de naturaleza civil al que se subordina su ejercicio mediante la realización de un acto específico (con arreglo al principio «tanto plazo cuanto derecho»: Wie viel Frist, so viel Recht), es susceptible de ser apreciada de oficio ( SSTS de 25 de septiembre de 1950, 22 de mayo de 1965, 27 de junio de 1966, 22 de mayo de 1990 y 10 de noviembre de 1994)".

Por tanto, la Sala, en Segunda Instancia, viene obligada al examen de oficio de la posible caducidad de la acción de retracto ejercitada, lo que conlleva en el presento Rollo de Apelación el examen de los motivos alegados por la mercantil apelante relativos a los supuestos defectos por los que debe apreciarse la caducidad de la acción.

3º.2.- Sobre la supuesta falta de poder del actor al presentar la demanda.

Alega la mercantil apelante que se ha incumplido por el demandante el plazo de caducidad de 60 días prevenido en el artículo 91.2 de la Ley 83/1980, puesto que la representación del demandante consistió en apoderamiento apud acta otorgado el día 21 de diciembre de 2022 cuando ya había transcurrido por el plazo de 60 días desde la fecha de la carta de 1 de septiembre de 2022, y entiende la apelante que es un supuesto de carencia absoluta de representación procesal al momento crucial interruptivo de la interposición de la demanda careciendo de cualquier efecto retroactivo.

Tal pretensión no puede ser acogida por la Sala dado que el artículo 24 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, al regular el apoderamiento del procurador, establece expresamente en su apartado 2 que el otorgamiento apud acta por comparecencia personal o electrónica deberá ser efectuado al mismo tiempo que la presentación del primer escrito o, en su caso, antes de la primera actuación. Por tanto, se ha previsto legalmente la validez procesal del apoderamiento apud acta en cualquier momento posterior a la presentación de la demanda siempre que se otorgue antes de la primera actuación ante el Órgano Judicial, validando con ese otorgamiento posterior la correcta presentación procesal del escrito por el Procurador interviniente en nombre del demandante y desplegando todos sus efectos jurídicos desde el momento de la presentación del escrito.

Y, sin perjuicio de lo anterior, en todo caso la falta de aportación de poder de representación con la demanda es un defecto subsanable y, una vez subsanado, mediante la aportación de poder notarial o mediante el otorgamiento de apoderamiento apud acta, se produce la retroacción de sus efectos al momento inicial de la presentación de la demanda, y ello por cuanto la subsanación de defectos procesales es un concepto fundamental en el ámbito jurídico español, expresamente regulado por el artículo 231 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil y que permite corregir errores en los actos procesales, asegurando así el derecho de las partes a obtener una tutela judicial efectiva. Así, frente a supuestos insubsanables, como son la falta de capacidad procesal de alguna de las partes, la inobservancia de las normas fundamentales que regulan el procedimiento, o la falta de jurisdicción o competencia del tribunal para conocer del asunto, por el contrario, la mera acreditación de la representación procesal es un supuesto procesalmente subsanable al no afectar ni a la capacidad procesal de las partes ni a la jurisdicción del tribunal.

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Constitucional 225/2005 de 12 de septiembre de 2005 (Recurso de Amparo 4892/2003) mantiene que es un defecto subsanable, siempre que se refiera a esa mera formalidad y que la parte, en este caso, debe tener la ocasión de subsanarlo, antes de impedirle el acceso a la tutela judicial efectiva.

Así, en un caso en el que la oposición a una reclamación monitoria se presentó con carencia absoluta de apoderamiento y el Juzgado de Primera Instancia lo declaró como un defecto insubsanable, el Tribunal Constitucional otorgó amparo al entender que se trata de la interpretación más restrictiva del artículo 24.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que, con dicha interpretación, se conculca el artículo 24.1 de la Constitución Española al impedir el acceso a la tutela judicial efectiva ( Sentencia del Tribunal Constitucional 287/2005 de 7 de noviembre de 2005 en Recurso de Amparo 4944/2003).

En consecuencia, una vez otorgado apoderamiento apud acta por el demandante D. Fabio en fecha de 21 de diciembre de 2022 en el seno del procedimiento Ordinario 513/2022 a favor del Procurador D. Jesús Javier García-Cruces González que presentó la demanda en su nombre en fecha de 22 de octubre de 2022, todos los efectos jurídicos anudados a la presentación de esa demanda se despliegan desde la fecha de presentación de 22 de octubre de 2022, lo que en el presente caso concreto supone que la demanda de retracto fue presentada dentro del plazo de los sesenta días posteriores a la notificación de 1 de septiembre de 2022 que se comunicó la adquisición de las fincas y determina la desestimación del motivo de apelación analizado.

3º.3.- Sobre el supuesto conocimiento previo de la enajenación de las fincas.

Alega la mercantil apelante que tampoco se ha cumplido el plazo limitativo de sesenta días puesto que el demandante tuvo conocimiento previo de la subasta celebrada el 9 de marzo de 2022 e hizo seguimiento de la misma en tiempo real sin acudir a formular puja, como entiende la apelante resulta del documento número 7 aportado con la contestación a la demanda y de la declaración en Juicio de la testigo Dª Julieta al manifestar que el demandante conocía de la venta de las fincas desde antes del procedimiento judicial para su subasta.

A lo anterior opone el demandante apelado que la adquisición de las fincas objeto de retracto se produce en el ámbito de una ejecución judicial en la que no fue parte, desconociendo cualquier circunstancia relativa a la misma, entre otras el precio, puesto que en el edicto de subasta consta que el tipo de la subasta sobre esas fincas es de 12.621,25 €uros y sin embargo la adjudicación se produce por valor de 12.040,54 €uros, circunstancia que sólo es conocida por el demandante cuando el adquirente se lo comunica en burofax de 1 de septiembre de 2022.

En relación con la cuestión suscitada, a los efectos de cómputo del dies a quo para el ejercicio de la acción de retracto, la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo 964/2024 de 9 de julio de 2024 (Recurso de Casación 3959/2019), al analizar la caducidad de una acción de retracto legal de colindantes ex artículo 1524 del Código Civil indica que "...acreditado que el retrayente conoció en detalle la venta con anterioridad, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento" ( Sentencia 509/2013, de 22 de julio); lo que tiene su razón en un elemental principio de la buena fe. Y respecto al conocimiento de la venta, hay que entender que el retrayente ha de tener conocimiento, no sólo del hecho de que se haya producido, sino también del precio y de las demás circunstancias de la adquisición, porque sólo así podrá valorar convenientemente si le interesa o no subrogarse en el lugar del comprador ( sentencias 747/1986, de 12 de diciembre; 195/1990, de 21 de marzo; 499/1992, de 19 de mayo; 161/1996, de 7 de marzo; y 509/2013, de 22 de julio, conforme a las cuales no bastan simples referencias a la venta, datos incompletos de sus condiciones, o la mera noticia de la misma). La sentencia 1072/2002, de 14 de noviembre, reitera que: "El ejercicio de la acción de retracto está supeditado al conocimiento que de la venta haya tenido el retrayente, requiriéndose al efecto un conocimiento completo, cumplido y cabal, que abarque no sólo al del hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades de pago, etc.".

Y, a los efectos del ejercicio de la acción de retracto dimanante de arrendamiento rústico, tanto el antiguo artículo 88 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos, como el actualmente vigente artículo 22.2 de la Ley 49/2003 de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, establecen coincidentemente un plazo de caducidad de sesenta días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones, notificándolo así al enajenante también de modo fehaciente. En defecto de notificación del arrendador el arrendatario tendrá derecho de retracto durante sesenta días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio haya tenido conocimiento de la transmisión.

Por tanto, en lo que se refiere al concreto retracto ejercitado por D. Fabio el dies a quo para el ejercicio de la acción de retracto viene constituido por la notificación enviada por burofax el día 1 de septiembre de 2022 por la mercantil AGRIPORCAN S.L. comunicándose su condición de adjudicataria de las tres fincas rústicas e instándole a ejercitar el retracto, puesto que efectivamente D. Fabio no fue parte en el procedimiento de Ejecución de Títulos Judiciales 90/2013 del Juzgado de Primera Instancia de Arévalo, no intervino ni pujó en la subasta celebrada el día 9 de marzo de 2022 aunque tuviera conocimiento de su celebración, y únicamente tuvo conocimiento del precio final de adjudicación de las tres fincas cuando la mercantil AGRIPORCAN S.L. se lo comunicó expresamente vía burofax de 1 de septiembre de 2022, lo que determina la íntegra desestimación del motivo de apelación analizado al no haber transcurrido el plazo de caducidad de 60 días hábiles desde dicho dies a quo de 1 de septiembre de 2022 y la fecha de 24 de octubre de 2022 en que D. Fabio presentó la demanda ante el Juzgado de Arévalo ejercitando la acción de retracto, tal y como correctamente ha estimado la Sentencia de Primera Instancia.

3º.4.- Sobre la supuesta falta de consignación del precio de las fincas objeto de retracto.

Alega la mercantil apelante que la consignación del precio ex artículo 266 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tiene que realizarse con la interposición de la demanda y en este caso la consignación ha sido verificada con fecha posterior a la de presentación de la demanda de retracto, con lo que no ha producido el efecto interruptivo de la caducidad de la acción.

La Sala, una vez revisadas las actuaciones, no puede acoger el motivo de apelación esgrimido puesto que consta judicialmente documentada la efectiva consignación del precio de adquisición de las fincas objeto de retracto por importe de 12.040,54 €uros en fecha de 23 de octubre de 2022 mediante expediente judicial 0284/0000/00/1000/00 de la cuenta de consignaciones del Juzgado de Arévalo, siendo interpuesta la demanda de retracto al día siguiente 24 de octubre de 2022, y, una vez registrada dicha demanda como Juicio Ordinario 513/2022, al día siguiente 25 de octubre de 2022 se incorporó el importe de dicha consignación, previamente realizada, a la cuenta específica del Juicio Ordinario 513/2022 del Juzgado de Arévalo.

Por tanto, únicamente cabe concluir que la acreditación de la consignación del precio de adquisición de las fincas objeto de retracto se ha ajustado a lo exigido por el artículo 266.2º de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, lo que determina la íntegra desestimación del motivo de apelación analizado.

CUARTO.- COSTAS Y DEPÓSITO.

La íntegra desestimación del recurso de apelación interpuesto conlleva, de conformidad a lo dispuesto en los artículos 394, 397 y 398 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, la expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales de esta alzada.

Y, dada la íntegra desestimación de la apelación interpuesta, procede acordar la pérdida del depósito constituido para la formulación del recurso, de conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial, dando al mismo el destino legalmente previsto en los apartados 10 y 11 de la misma.

En atención a lo expuesto, vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución Española,

PRIMERO.- SENTENCIA RECURRIDA Y PRETENSIONES DE LAS PARTES.

Por la Sección Civil y de Instrucción - Plaza número 1 del TRIBUNAL DE INSTANCIA DE ARÉVALO se dictó Sentencia en fecha de 1 de julio de 2025 en su procedimiento de Juicio Ordinario 513/2022 por la que se estima íntegramente la acción de retracto dimanante de arrendamiento rústico ejercitada por el demandante D. Fabio frente a la mercantil AGRIPORCAN S.L.

La mercantil demandada apelante AGRIPORCAN S.L. interpone recurso de Apelación contra referida Sentencia de Primera Instancia alegando, en esencia, como motivos de apelación: 1º) infracción de los artículos 13 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980 y 480 del Código Civil dado que el demandante no era arrendatario a la fecha de la interposición de la demanda en pretendido ejercicio de acción de retracto; 2º) incumplimiento por el demandante del plazo de caducidad de 60 días prevenido en el artículo 91.2 de la Ley 83/1980, siendo la caducidad cuestión de orden público y apreciable de oficio, dado que el apoderamiento "apud acta" fue otorgado el 21/12/2022 en el seno del propio procedimiento Ordinario 513/2022 habiendo transcurrido el plazo de 60 días desde la fecha de la carta de 01/09/2022, careciendo de representación procesal al momento crucial interruptivo de la interposición de la demanda y careciendo el apoderamiento apud acta posterior de efecto retroactivo; 3º) incumplimiento del plazo de sesenta días al haber tenido el demandante conocimiento previo de la subasta en tiempo para acudir a formular puja; y 4º) falta de consignación del precio ex artículo 266.3 LEC en el momento de interposición de la demanda. Finalmente, en base a las alegaciones que hace constar, AGRIPORCAN S.L. termina suplicando que en Segunda Instancia se dicte Sentencia que acuerde "...ANULAR la estimación del RETRACTO y dejar SIN EFECTO la imposición de COSTAS a la demandada, todo ello en os términos indebidamente acordados por la Sentencia sin numerar fechada el 01/07/2025 resolviendo lo visto en el juicio celebrado el 19/09/2023 (y con mantenimiento de la adquisición efectuada por mi representada en pública subasta, e imposición de las costas de primera instancia al demandante)...".

El demandante apelado D. Fabio se opone al recurso de apelación interpuesto de contrario alegando, en esencia, como motivos de oposición: 1º) concurre en el actor la condición de arrendatario de las fincas objeto de retracto en el momento del ejercicio de la acción; 2º) la falta de poder es defecto subsanable con la aportación del mismo con carácter previo a la Audiencia Previa y produce la retroacción de sus efectos al momento de la presentación de la demanda; 3º) la adquisición de las fincas objeto de retracto se produce en el ámbito de una ejecución judicial en la que el actor no fue parte del procedimiento, por lo que no puede alegarse que tuviera conocimiento previo; y 4º) consta la consignación del precio de adquisición de las fincas en expediente judicial 0284/0000/00/1000/00 fechado un día antes del de la presentación de la demanda. Finalmente, termina suplicando que en Segunda Instancia "...dicte sentencia con desestimación íntegra del recurso de apelación y con expresa imposición de costa al recurrente".

SEGUNDO.- SOBRE LA CONDICIÓN DE ARRENDATARIO RÚSTICO EN EJERCICIO DE ACCIÓN DE RETRACTO.

2º.1.- Objeto de la acción de retracto.

Constituyen el objeto de la acción de retracto dimanante de arrendamiento rústico que ejercita el demandante D. Fabio, las tres fincas rústicas que fueron adjudicadas en propiedad a la mercantil AGRIPORCAN S.L. tras la celebración de subasta el día 9 de marzo de 2022 en el seno del procedimiento de Ejecución de Títulos Judiciales 90/2013 del Juzgado de Primera Instancia de Arévalo para la ejecución de la Sentencia firme recaída en el Juicio Ordinario 204/2009 del mismo Juzgado, tratándose de las siguientes fincas:

1) Rústica. Tierra excluida de Concentración Parcelaria, cereal secano en término municipal de Cisla (Ávila), al sitio de " DIRECCION000", de setenta y nueve áreas y veinte centiáreas. Linda: Norte, Abel; Sur, Camilo y otro; Este, Abel; Oeste, Flora. Es la DIRECCION001. Se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de Arévalo al tomo NUM000, libro NUM001, folio NUM002, finca número NUM003.

2) Rústica. Finca número NUM004 del Plano General de Concentración Parcelaria, cereal secano al sitio de " DIRECCION002", Ayuntamiento de Cantiveros (Ávila). Linda: Norte, Jaime (finca NUM005); Sur, Apolonia (finca NUM006); Este, Apolonia (finca NUM006) y Herminio (finca NUM007; Oeste, DIRECCION003 y Florian ( NUM008). Esta finca queda dividida por el DIRECCION004 y el Arroyo del Ojuelo, y camino. Tiene una extensión superficial de dos hectáreas, treinta áreas y ochenta centiáreas y es por tanto indivisible conforme a la legislación vigente. Se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de Arévalo al tomo NUM009, libro NUM010, folio NUM011, finca NUM012.

3) y rústica. Finca número NUM013 del plano general de Concentración Parcelaria, cereal secano, al sitio de " DIRECCION005", Ayuntamiento de Muñosancho (Ávila). Linda: Norte, Camino y Jacinto (finca NUM014); Sur, Camino; Este, Ezequias (finca NUM015) y Oeste, DIRECCION004. Tiene una extensión superficial de sesenta y nueve áreas y ocho centiáreas y es por tanto indivisible conforme a la legislación vigente. Se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de Arévalo al tomo NUM016, libro NUM017, folio NUM018, finca NUM019.

2º.2.- Condición de arrendatario del actor derivada de contrato de arrendamiento rústico.

A fin de fundamentar la acción de retracto ejercitada, invoca el demandante D. Fabio la condición de agricultor arrendatario de referidas tres fincas, negando la mercantil demandada AGRIPORCAN S.L. dicha condición de arrendatario. Y, en relación con esta cuestión litigiosa, una vez revisada por la Sala la prueba documental y testifical practicada ante el Órgano Judicial a quo en el seno del Juicio Ordinario 513/2022, debe confirmarse la condición de arrendatario rústico profesional de la agricultura que declara la Sentencia de Primera Instancia.

Y ello, al constar plenamente objetivado en autos:

- que las reseñadas tres fincas rústicas eran propiedad de D. Melchor, quien las explotó hasta su fallecimiento, pasando su viuda, Dª Regina, a ser usufructuaria de las mismas, quien, en el mes de septiembre de 1986 suscribió como arrendadora usufructuaria contrato de arrendamiento rústico de dichas fincas rústicas con el profesional de la agricultura D. Fabio, quien desde esa fecha explotó las fincas y abonó la correspondiente renta (documento número 1 aportado con la demanda);

- que al fallecer en fecha de 8 de noviembre de 2023 la usufructuaria arrendadora Dª Regina (documentos números 4 y 5 aportados con la contestación a la demanda) se extinguió el arrendamiento referido por mandato legal ex artículo 13 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos, en relación con el artículo 480 del Código Civil;

- que, tras referido fallecimiento, pasaron a ser plenos propietarios de las tres fincas rústicas objeto de litigio Dª Lorena, Dª Julieta, D. Dionisio y Dª Zaira, D. Simón, D. Anibal y D. Juan Luis, D. David y D. Modesto, Dª Sofía, D. Jesús Carlos y Dª Petra, D. Simón y Dª Angelica, y Dª Visitacion y Dª Adela, propietarios indubitadamente identificados en el Decreto y anunció de subasta de las fincas objeto de retracto dictado en el procedimiento de Ejecución Títulos Judiciales 90/2013 del Juzgado de Primera Instancia de Arévalo (documento número 7 aportado con la demanda);

- que, tras fallecer la usufructuaria arrendadora Dª Regina en fecha de 8 de noviembre de 2023, los plenos propietarios de las fincas, sin solución de continuidad, acordaron con D. Fabio que éste siguiera explotando las tres fincas rústicas como arrendatario, abonando las rentas al copropietario D. Dionisio (declaraciones en Juicio como testigo de la copropietaria Dª Julieta y transferencias acreditativas del pago de las rentas de las cuatro últimas anualidades por parte del arrendatario al copropietario D. Dionisio obrantes a los documentos números 2 a 5 aportados con la demanda.

En consecuencia, de lo anterior resulta indubitadamente que D. Fabio es arrendatario de las tres fincas rústicas objeto de retracto desde el día 8 de noviembre de 2023 en que los plenos propietarios de las mismas así lo acordaron con el arrendatario.

2º.3.- Condición de arrendatario del actor por actos propios de AGRIPORCAN S.L.

Sin perjuicio de lo expuesto en el apartado precedente, también resulta que D. Fabio es arrendatario de las tres fincas rústicas objeto de retracto por los actos propios de la mercantil AGRIPORCAN S.L. a la vista del contenido de la carta burofax de 1 de septiembre de 2022.

La doctrina de los actos propios ha generado una abundante jurisprudencia. Los actos propios suponen una definición unilateral de la situación general de los mismos de manera que producían incompatibilidad con su conducta posterior ( Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 1989), de suerte que a modo de definición declara el Tribunal Supremo que consisten en una declaración de voluntad, expresa o tácita, manifestada en términos concluyentes e inequívocos, y reveladora de la actitud del sujeto frente a determinada situación jurídica ( sentencia de 31 de octubre de 1989). Será, pues, requisito indispensable la exigencia de que la conducta vinculante esté formada por actos que son jurídicamente eficaces ( Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1990), por lo que la doctrina examinada sólo tendrá aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que hubieren creado una relación o situación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se halla obligado a respetarla ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de febrero de 1990).

Por otra parte un sector autorizado de la doctrina científica sitúa los denominados factum propium fuera del tema de las declaraciones de voluntades, expresas o tácitas, situándolas sin carácter negocial alguno, en la perspectiva de la buena fe y de la confianza, instituyendo el deber de conducirse coherentemente, y admitiendo que si una conducta suscita la confianza debe recusarse el ejercicio de los derechos opuestos a la confianza creada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de abril de 1988).

Frente a los factum propium, doctrinal y jurisprudencialmente estarían los denominados "facta concludentia", concebidos como sede o expresión del consentimiento negocial. Ya no se trataría de la objetividad de un determinado acto con relación a una jurídica, bien creándola, modificándola, o extinguiéndola, sino como una declaración de voluntad tácita del sujeto que aun sin exteriorizar de modo directo adopta una conducta basada en los usos sociales y del tráfico jurídico, que ha de ser valorada, por tanto, como expresión de voluntad interna. Esta clase de actos tendrían incardinación en los llamados hechos concluyentes ( Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1992).

Sentado lo anterior, en el caso analizado a que se contrae el presente Rollo de Apelación, consta documentado que la mercantil AGRIPORCAN S.L. ha reconocido expresamente a D. Fabio su condición de arrendatario de las fincas litigiosa a través de los siguientes actos propios:

- en el Decreto convocando a subasta y en el Edicto anunciando subasta de bien común de 2 de junio de 2021, dictados en el procedimiento de Ejecución de Títulos Judiciales 90/2013 del Juzgado de Primera Instancia de Arévalo consta expresamente que las fincas "se encuentran arrendadas según manifestaciones del promotor a don Fabio de Cisla (Ávila), quien las tiene arrendadas hace más de 20 años" (documento número 7 aportado con la demanda);

- y mediante carta burofax de 1 de septiembre de 2022 redactada por la entidad mercantil AGRIPROCAN S.L. y dirigida a D. Fabio, pone en conocimiento de éste el hecho haber resultado AGRIPORCAN S.L. "adjudicatario del lote número 1 de la subasta llevada a cabo en el Juzgado de Arévalo, el día 9 de marzo de 2.022, el cual estaba constituido "por tres finca rústicas en Cisla, Cantiveros y Muñosancho, todas ellas de cereal secano". Fincas que usted viene poseyendo a título de arrendatario", requiriéndole para que "En consecuencia y al objeto de dar cumplimiento a lo dispuesto en el art.22 de la ley 49/2003 de 26 de noviembre de Arrendamientos Rústicos, ponemos en su conocimiento a los efectos establecidos en esta disposición que el precio de adquisición del lote asciende al importe de 12.040,54€, y que dispone Usted de un plazo de 60 días para ejercer, si así lo estima adecuado, su derecho de adquisición de las finca, circunstancia que llegado el caso deberá ejercer ante el Juzgado de Arévalo" (documento número 6 aportado con la demanda).

Por tanto, referidos actos propios llevados a cabo por la mercantil AGRIPORCAN S.L. evidencian que la demandada apelante ha aceptado y reconocido, con plenos efectos jurídicos, que D. Fabio ostenta, en el momento de convocatoria y celebración de la subasta y en el momento de adjudicación de las tres fincas litigiosas, la condición de arrendatario rústico de las mismas.

2º.4.- Válido ejercicio de la acción de retracto por el arrendatario. Desestimación del recurso de apelación.

Sentado lo expuesto en los apartados precedentes, y acreditada la condición de D. Fabio como profesional de la agricultura arrendatario de las tres fincas rústicas litigiosas, tanto a fecha de convocatoria de la subasta de las mismas de 2 de junio de 2021, como a fecha de celebración de la subasta de 9 de marzo de 2022, como en la fecha del requerimiento por carta burofax remitida por la mercantil adjudicataria de las fincas, necesariamente ha de concluirse que referido arrendatario puede ejercitar válidamente el retracto que viene autorizado en caso de toda enajenación inter vivos de fincas rústicas tanto en el anterior artículo 86 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos, como en el actualmente vigente artículo 22.2 de la Ley 49/2003 de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, en cuanto autorizan al arrendatario el ejercicio de la acción de retracto entablada, lo que determina la íntegra desestimación del recurso de apelación en cuanto niega al demandante apelado la condición de arrendatario para el ejercicio de la acción de retracto, confirmándose en su totalidad la Sentencia de Primera Instancia.

TERCERO.- SOBRE LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN DE RETRACTO.

3º.1.- Control de oficio de la caducidad.

Se alega en el recurso de apelación por la mercantil apelante AGRIPORCAN S.L. que la acción de retracto ejercitada debe ser desestimada por caducidad de la acción, a lo que el demandante apelado D. Fabio opone que el único motivo de oposición a la demanda se fundamentaba en la inexistencia de contrato de arrendamiento de las fincas sobre las cuales se interpuso acción de retracto, por lo que no procede esgrimir otros motivos de impugnación que no hubieran sido opuestos con la contestación a la demanda, debiendo rechazarse los motivos introducidos de forma extemporánea en la apelación relativos a supuestos defectos por los que debe apreciarse la caducidad de la acción por falta de poder, por conocimiento previo de la enajenación de las fincas por parte del retrayente, y por falta de consignación del precio de las fincas objeto de retracto.

Partiendo de que tanto el antiguo artículo 88 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos, como el actualmente vigente artículo 22.2 de la Ley 49/2003 de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, establecen coincidentemente un plazo de caducidad de sesenta días hábiles, ha de recordarse que el instituto de la caducidad ha de entenderse como la decadencia de derechos que surge cuando la Ley señala un plazo fijo para la duración de un derecho, de tal modo que transcurrido no puede ya ser esgrimido, y que, con el fin de evitar la inseguridad jurídica, ha de contemplarse dicha caducidad desde un punto de vista del dato derivado del no ejercicio de un derecho dentro del plazo marcado por la norma. Así, y como consecuencia de lo anterior, dos datos esenciales definen la caducidad:

1) la posibilidad de su apreciación, incluso de oficio, sin que por ello se niegue la posibilidad de que el demandado lo aduzca como excepción; y

2) que no es susceptible de interrupción, siendo esta nota la que la que la diferencia de la prescripción. Así lo ha entendido la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, que ha configurado la caducidad con una naturaleza que se deriva de no ser posible su interrupción, salvo en el caso concreto de la formalización de un acto de conciliación ( Sentencias de 25 de junio de 1962, de 22 de mayo de 1965, de 23 de diciembre de 1983, de 27 de diciembre de 1992, y de 10 de noviembre de 1994, entre otras).

Así, la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo 1186/2007 de 21 de noviembre de 2007 (Recurso de Casación 3152/2000) recuerda en su Fundamento de Derecho Cuarto que "La caducidad, según reiterada jurisprudencia, en cuanto comporta la dimensión temporal de un derecho de duración limitada establecida por el Ordenamiento sustantivo mediante el establecimiento de un plazo de naturaleza civil al que se subordina su ejercicio mediante la realización de un acto específico (con arreglo al principio «tanto plazo cuanto derecho»: Wie viel Frist, so viel Recht), es susceptible de ser apreciada de oficio ( SSTS de 25 de septiembre de 1950, 22 de mayo de 1965, 27 de junio de 1966, 22 de mayo de 1990 y 10 de noviembre de 1994)".

Por tanto, la Sala, en Segunda Instancia, viene obligada al examen de oficio de la posible caducidad de la acción de retracto ejercitada, lo que conlleva en el presento Rollo de Apelación el examen de los motivos alegados por la mercantil apelante relativos a los supuestos defectos por los que debe apreciarse la caducidad de la acción.

3º.2.- Sobre la supuesta falta de poder del actor al presentar la demanda.

Alega la mercantil apelante que se ha incumplido por el demandante el plazo de caducidad de 60 días prevenido en el artículo 91.2 de la Ley 83/1980, puesto que la representación del demandante consistió en apoderamiento apud acta otorgado el día 21 de diciembre de 2022 cuando ya había transcurrido por el plazo de 60 días desde la fecha de la carta de 1 de septiembre de 2022, y entiende la apelante que es un supuesto de carencia absoluta de representación procesal al momento crucial interruptivo de la interposición de la demanda careciendo de cualquier efecto retroactivo.

Tal pretensión no puede ser acogida por la Sala dado que el artículo 24 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, al regular el apoderamiento del procurador, establece expresamente en su apartado 2 que el otorgamiento apud acta por comparecencia personal o electrónica deberá ser efectuado al mismo tiempo que la presentación del primer escrito o, en su caso, antes de la primera actuación. Por tanto, se ha previsto legalmente la validez procesal del apoderamiento apud acta en cualquier momento posterior a la presentación de la demanda siempre que se otorgue antes de la primera actuación ante el Órgano Judicial, validando con ese otorgamiento posterior la correcta presentación procesal del escrito por el Procurador interviniente en nombre del demandante y desplegando todos sus efectos jurídicos desde el momento de la presentación del escrito.

Y, sin perjuicio de lo anterior, en todo caso la falta de aportación de poder de representación con la demanda es un defecto subsanable y, una vez subsanado, mediante la aportación de poder notarial o mediante el otorgamiento de apoderamiento apud acta, se produce la retroacción de sus efectos al momento inicial de la presentación de la demanda, y ello por cuanto la subsanación de defectos procesales es un concepto fundamental en el ámbito jurídico español, expresamente regulado por el artículo 231 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil y que permite corregir errores en los actos procesales, asegurando así el derecho de las partes a obtener una tutela judicial efectiva. Así, frente a supuestos insubsanables, como son la falta de capacidad procesal de alguna de las partes, la inobservancia de las normas fundamentales que regulan el procedimiento, o la falta de jurisdicción o competencia del tribunal para conocer del asunto, por el contrario, la mera acreditación de la representación procesal es un supuesto procesalmente subsanable al no afectar ni a la capacidad procesal de las partes ni a la jurisdicción del tribunal.

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Constitucional 225/2005 de 12 de septiembre de 2005 (Recurso de Amparo 4892/2003) mantiene que es un defecto subsanable, siempre que se refiera a esa mera formalidad y que la parte, en este caso, debe tener la ocasión de subsanarlo, antes de impedirle el acceso a la tutela judicial efectiva.

Así, en un caso en el que la oposición a una reclamación monitoria se presentó con carencia absoluta de apoderamiento y el Juzgado de Primera Instancia lo declaró como un defecto insubsanable, el Tribunal Constitucional otorgó amparo al entender que se trata de la interpretación más restrictiva del artículo 24.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que, con dicha interpretación, se conculca el artículo 24.1 de la Constitución Española al impedir el acceso a la tutela judicial efectiva ( Sentencia del Tribunal Constitucional 287/2005 de 7 de noviembre de 2005 en Recurso de Amparo 4944/2003).

En consecuencia, una vez otorgado apoderamiento apud acta por el demandante D. Fabio en fecha de 21 de diciembre de 2022 en el seno del procedimiento Ordinario 513/2022 a favor del Procurador D. Jesús Javier García-Cruces González que presentó la demanda en su nombre en fecha de 22 de octubre de 2022, todos los efectos jurídicos anudados a la presentación de esa demanda se despliegan desde la fecha de presentación de 22 de octubre de 2022, lo que en el presente caso concreto supone que la demanda de retracto fue presentada dentro del plazo de los sesenta días posteriores a la notificación de 1 de septiembre de 2022 que se comunicó la adquisición de las fincas y determina la desestimación del motivo de apelación analizado.

3º.3.- Sobre el supuesto conocimiento previo de la enajenación de las fincas.

Alega la mercantil apelante que tampoco se ha cumplido el plazo limitativo de sesenta días puesto que el demandante tuvo conocimiento previo de la subasta celebrada el 9 de marzo de 2022 e hizo seguimiento de la misma en tiempo real sin acudir a formular puja, como entiende la apelante resulta del documento número 7 aportado con la contestación a la demanda y de la declaración en Juicio de la testigo Dª Julieta al manifestar que el demandante conocía de la venta de las fincas desde antes del procedimiento judicial para su subasta.

A lo anterior opone el demandante apelado que la adquisición de las fincas objeto de retracto se produce en el ámbito de una ejecución judicial en la que no fue parte, desconociendo cualquier circunstancia relativa a la misma, entre otras el precio, puesto que en el edicto de subasta consta que el tipo de la subasta sobre esas fincas es de 12.621,25 €uros y sin embargo la adjudicación se produce por valor de 12.040,54 €uros, circunstancia que sólo es conocida por el demandante cuando el adquirente se lo comunica en burofax de 1 de septiembre de 2022.

En relación con la cuestión suscitada, a los efectos de cómputo del dies a quo para el ejercicio de la acción de retracto, la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo 964/2024 de 9 de julio de 2024 (Recurso de Casación 3959/2019), al analizar la caducidad de una acción de retracto legal de colindantes ex artículo 1524 del Código Civil indica que "...acreditado que el retrayente conoció en detalle la venta con anterioridad, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento" ( Sentencia 509/2013, de 22 de julio); lo que tiene su razón en un elemental principio de la buena fe. Y respecto al conocimiento de la venta, hay que entender que el retrayente ha de tener conocimiento, no sólo del hecho de que se haya producido, sino también del precio y de las demás circunstancias de la adquisición, porque sólo así podrá valorar convenientemente si le interesa o no subrogarse en el lugar del comprador ( sentencias 747/1986, de 12 de diciembre; 195/1990, de 21 de marzo; 499/1992, de 19 de mayo; 161/1996, de 7 de marzo; y 509/2013, de 22 de julio, conforme a las cuales no bastan simples referencias a la venta, datos incompletos de sus condiciones, o la mera noticia de la misma). La sentencia 1072/2002, de 14 de noviembre, reitera que: "El ejercicio de la acción de retracto está supeditado al conocimiento que de la venta haya tenido el retrayente, requiriéndose al efecto un conocimiento completo, cumplido y cabal, que abarque no sólo al del hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades de pago, etc.".

Y, a los efectos del ejercicio de la acción de retracto dimanante de arrendamiento rústico, tanto el antiguo artículo 88 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos, como el actualmente vigente artículo 22.2 de la Ley 49/2003 de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, establecen coincidentemente un plazo de caducidad de sesenta días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones, notificándolo así al enajenante también de modo fehaciente. En defecto de notificación del arrendador el arrendatario tendrá derecho de retracto durante sesenta días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio haya tenido conocimiento de la transmisión.

Por tanto, en lo que se refiere al concreto retracto ejercitado por D. Fabio el dies a quo para el ejercicio de la acción de retracto viene constituido por la notificación enviada por burofax el día 1 de septiembre de 2022 por la mercantil AGRIPORCAN S.L. comunicándose su condición de adjudicataria de las tres fincas rústicas e instándole a ejercitar el retracto, puesto que efectivamente D. Fabio no fue parte en el procedimiento de Ejecución de Títulos Judiciales 90/2013 del Juzgado de Primera Instancia de Arévalo, no intervino ni pujó en la subasta celebrada el día 9 de marzo de 2022 aunque tuviera conocimiento de su celebración, y únicamente tuvo conocimiento del precio final de adjudicación de las tres fincas cuando la mercantil AGRIPORCAN S.L. se lo comunicó expresamente vía burofax de 1 de septiembre de 2022, lo que determina la íntegra desestimación del motivo de apelación analizado al no haber transcurrido el plazo de caducidad de 60 días hábiles desde dicho dies a quo de 1 de septiembre de 2022 y la fecha de 24 de octubre de 2022 en que D. Fabio presentó la demanda ante el Juzgado de Arévalo ejercitando la acción de retracto, tal y como correctamente ha estimado la Sentencia de Primera Instancia.

3º.4.- Sobre la supuesta falta de consignación del precio de las fincas objeto de retracto.

Alega la mercantil apelante que la consignación del precio ex artículo 266 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tiene que realizarse con la interposición de la demanda y en este caso la consignación ha sido verificada con fecha posterior a la de presentación de la demanda de retracto, con lo que no ha producido el efecto interruptivo de la caducidad de la acción.

La Sala, una vez revisadas las actuaciones, no puede acoger el motivo de apelación esgrimido puesto que consta judicialmente documentada la efectiva consignación del precio de adquisición de las fincas objeto de retracto por importe de 12.040,54 €uros en fecha de 23 de octubre de 2022 mediante expediente judicial 0284/0000/00/1000/00 de la cuenta de consignaciones del Juzgado de Arévalo, siendo interpuesta la demanda de retracto al día siguiente 24 de octubre de 2022, y, una vez registrada dicha demanda como Juicio Ordinario 513/2022, al día siguiente 25 de octubre de 2022 se incorporó el importe de dicha consignación, previamente realizada, a la cuenta específica del Juicio Ordinario 513/2022 del Juzgado de Arévalo.

Por tanto, únicamente cabe concluir que la acreditación de la consignación del precio de adquisición de las fincas objeto de retracto se ha ajustado a lo exigido por el artículo 266.2º de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, lo que determina la íntegra desestimación del motivo de apelación analizado.

CUARTO.- COSTAS Y DEPÓSITO.

La íntegra desestimación del recurso de apelación interpuesto conlleva, de conformidad a lo dispuesto en los artículos 394, 397 y 398 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, la expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales de esta alzada.

Y, dada la íntegra desestimación de la apelación interpuesta, procede acordar la pérdida del depósito constituido para la formulación del recurso, de conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial, dando al mismo el destino legalmente previsto en los apartados 10 y 11 de la misma.

En atención a lo expuesto, vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución Española,

PRIMERO.- SENTENCIA RECURRIDA Y PRETENSIONES DE LAS PARTES.

Por la Sección Civil y de Instrucción - Plaza número 1 del TRIBUNAL DE INSTANCIA DE ARÉVALO se dictó Sentencia en fecha de 1 de julio de 2025 en su procedimiento de Juicio Ordinario 513/2022 por la que se estima íntegramente la acción de retracto dimanante de arrendamiento rústico ejercitada por el demandante D. Fabio frente a la mercantil AGRIPORCAN S.L.

La mercantil demandada apelante AGRIPORCAN S.L. interpone recurso de Apelación contra referida Sentencia de Primera Instancia alegando, en esencia, como motivos de apelación: 1º) infracción de los artículos 13 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980 y 480 del Código Civil dado que el demandante no era arrendatario a la fecha de la interposición de la demanda en pretendido ejercicio de acción de retracto; 2º) incumplimiento por el demandante del plazo de caducidad de 60 días prevenido en el artículo 91.2 de la Ley 83/1980, siendo la caducidad cuestión de orden público y apreciable de oficio, dado que el apoderamiento "apud acta" fue otorgado el 21/12/2022 en el seno del propio procedimiento Ordinario 513/2022 habiendo transcurrido el plazo de 60 días desde la fecha de la carta de 01/09/2022, careciendo de representación procesal al momento crucial interruptivo de la interposición de la demanda y careciendo el apoderamiento apud acta posterior de efecto retroactivo; 3º) incumplimiento del plazo de sesenta días al haber tenido el demandante conocimiento previo de la subasta en tiempo para acudir a formular puja; y 4º) falta de consignación del precio ex artículo 266.3 LEC en el momento de interposición de la demanda. Finalmente, en base a las alegaciones que hace constar, AGRIPORCAN S.L. termina suplicando que en Segunda Instancia se dicte Sentencia que acuerde "...ANULAR la estimación del RETRACTO y dejar SIN EFECTO la imposición de COSTAS a la demandada, todo ello en os términos indebidamente acordados por la Sentencia sin numerar fechada el 01/07/2025 resolviendo lo visto en el juicio celebrado el 19/09/2023 (y con mantenimiento de la adquisición efectuada por mi representada en pública subasta, e imposición de las costas de primera instancia al demandante)...".

El demandante apelado D. Fabio se opone al recurso de apelación interpuesto de contrario alegando, en esencia, como motivos de oposición: 1º) concurre en el actor la condición de arrendatario de las fincas objeto de retracto en el momento del ejercicio de la acción; 2º) la falta de poder es defecto subsanable con la aportación del mismo con carácter previo a la Audiencia Previa y produce la retroacción de sus efectos al momento de la presentación de la demanda; 3º) la adquisición de las fincas objeto de retracto se produce en el ámbito de una ejecución judicial en la que el actor no fue parte del procedimiento, por lo que no puede alegarse que tuviera conocimiento previo; y 4º) consta la consignación del precio de adquisición de las fincas en expediente judicial 0284/0000/00/1000/00 fechado un día antes del de la presentación de la demanda. Finalmente, termina suplicando que en Segunda Instancia "...dicte sentencia con desestimación íntegra del recurso de apelación y con expresa imposición de costa al recurrente".

SEGUNDO.- SOBRE LA CONDICIÓN DE ARRENDATARIO RÚSTICO EN EJERCICIO DE ACCIÓN DE RETRACTO.

2º.1.- Objeto de la acción de retracto.

Constituyen el objeto de la acción de retracto dimanante de arrendamiento rústico que ejercita el demandante D. Fabio, las tres fincas rústicas que fueron adjudicadas en propiedad a la mercantil AGRIPORCAN S.L. tras la celebración de subasta el día 9 de marzo de 2022 en el seno del procedimiento de Ejecución de Títulos Judiciales 90/2013 del Juzgado de Primera Instancia de Arévalo para la ejecución de la Sentencia firme recaída en el Juicio Ordinario 204/2009 del mismo Juzgado, tratándose de las siguientes fincas:

1) Rústica. Tierra excluida de Concentración Parcelaria, cereal secano en término municipal de Cisla (Ávila), al sitio de " DIRECCION000", de setenta y nueve áreas y veinte centiáreas. Linda: Norte, Abel; Sur, Camilo y otro; Este, Abel; Oeste, Flora. Es la DIRECCION001. Se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de Arévalo al tomo NUM000, libro NUM001, folio NUM002, finca número NUM003.

2) Rústica. Finca número NUM004 del Plano General de Concentración Parcelaria, cereal secano al sitio de " DIRECCION002", Ayuntamiento de Cantiveros (Ávila). Linda: Norte, Jaime (finca NUM005); Sur, Apolonia (finca NUM006); Este, Apolonia (finca NUM006) y Herminio (finca NUM007; Oeste, DIRECCION003 y Florian ( NUM008). Esta finca queda dividida por el DIRECCION004 y el Arroyo del Ojuelo, y camino. Tiene una extensión superficial de dos hectáreas, treinta áreas y ochenta centiáreas y es por tanto indivisible conforme a la legislación vigente. Se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de Arévalo al tomo NUM009, libro NUM010, folio NUM011, finca NUM012.

3) y rústica. Finca número NUM013 del plano general de Concentración Parcelaria, cereal secano, al sitio de " DIRECCION005", Ayuntamiento de Muñosancho (Ávila). Linda: Norte, Camino y Jacinto (finca NUM014); Sur, Camino; Este, Ezequias (finca NUM015) y Oeste, DIRECCION004. Tiene una extensión superficial de sesenta y nueve áreas y ocho centiáreas y es por tanto indivisible conforme a la legislación vigente. Se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de Arévalo al tomo NUM016, libro NUM017, folio NUM018, finca NUM019.

2º.2.- Condición de arrendatario del actor derivada de contrato de arrendamiento rústico.

A fin de fundamentar la acción de retracto ejercitada, invoca el demandante D. Fabio la condición de agricultor arrendatario de referidas tres fincas, negando la mercantil demandada AGRIPORCAN S.L. dicha condición de arrendatario. Y, en relación con esta cuestión litigiosa, una vez revisada por la Sala la prueba documental y testifical practicada ante el Órgano Judicial a quo en el seno del Juicio Ordinario 513/2022, debe confirmarse la condición de arrendatario rústico profesional de la agricultura que declara la Sentencia de Primera Instancia.

Y ello, al constar plenamente objetivado en autos:

- que las reseñadas tres fincas rústicas eran propiedad de D. Melchor, quien las explotó hasta su fallecimiento, pasando su viuda, Dª Regina, a ser usufructuaria de las mismas, quien, en el mes de septiembre de 1986 suscribió como arrendadora usufructuaria contrato de arrendamiento rústico de dichas fincas rústicas con el profesional de la agricultura D. Fabio, quien desde esa fecha explotó las fincas y abonó la correspondiente renta (documento número 1 aportado con la demanda);

- que al fallecer en fecha de 8 de noviembre de 2023 la usufructuaria arrendadora Dª Regina (documentos números 4 y 5 aportados con la contestación a la demanda) se extinguió el arrendamiento referido por mandato legal ex artículo 13 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos, en relación con el artículo 480 del Código Civil;

- que, tras referido fallecimiento, pasaron a ser plenos propietarios de las tres fincas rústicas objeto de litigio Dª Lorena, Dª Julieta, D. Dionisio y Dª Zaira, D. Simón, D. Anibal y D. Juan Luis, D. David y D. Modesto, Dª Sofía, D. Jesús Carlos y Dª Petra, D. Simón y Dª Angelica, y Dª Visitacion y Dª Adela, propietarios indubitadamente identificados en el Decreto y anunció de subasta de las fincas objeto de retracto dictado en el procedimiento de Ejecución Títulos Judiciales 90/2013 del Juzgado de Primera Instancia de Arévalo (documento número 7 aportado con la demanda);

- que, tras fallecer la usufructuaria arrendadora Dª Regina en fecha de 8 de noviembre de 2023, los plenos propietarios de las fincas, sin solución de continuidad, acordaron con D. Fabio que éste siguiera explotando las tres fincas rústicas como arrendatario, abonando las rentas al copropietario D. Dionisio (declaraciones en Juicio como testigo de la copropietaria Dª Julieta y transferencias acreditativas del pago de las rentas de las cuatro últimas anualidades por parte del arrendatario al copropietario D. Dionisio obrantes a los documentos números 2 a 5 aportados con la demanda.

En consecuencia, de lo anterior resulta indubitadamente que D. Fabio es arrendatario de las tres fincas rústicas objeto de retracto desde el día 8 de noviembre de 2023 en que los plenos propietarios de las mismas así lo acordaron con el arrendatario.

2º.3.- Condición de arrendatario del actor por actos propios de AGRIPORCAN S.L.

Sin perjuicio de lo expuesto en el apartado precedente, también resulta que D. Fabio es arrendatario de las tres fincas rústicas objeto de retracto por los actos propios de la mercantil AGRIPORCAN S.L. a la vista del contenido de la carta burofax de 1 de septiembre de 2022.

La doctrina de los actos propios ha generado una abundante jurisprudencia. Los actos propios suponen una definición unilateral de la situación general de los mismos de manera que producían incompatibilidad con su conducta posterior ( Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 1989), de suerte que a modo de definición declara el Tribunal Supremo que consisten en una declaración de voluntad, expresa o tácita, manifestada en términos concluyentes e inequívocos, y reveladora de la actitud del sujeto frente a determinada situación jurídica ( sentencia de 31 de octubre de 1989). Será, pues, requisito indispensable la exigencia de que la conducta vinculante esté formada por actos que son jurídicamente eficaces ( Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1990), por lo que la doctrina examinada sólo tendrá aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que hubieren creado una relación o situación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se halla obligado a respetarla ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de febrero de 1990).

Por otra parte un sector autorizado de la doctrina científica sitúa los denominados factum propium fuera del tema de las declaraciones de voluntades, expresas o tácitas, situándolas sin carácter negocial alguno, en la perspectiva de la buena fe y de la confianza, instituyendo el deber de conducirse coherentemente, y admitiendo que si una conducta suscita la confianza debe recusarse el ejercicio de los derechos opuestos a la confianza creada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de abril de 1988).

Frente a los factum propium, doctrinal y jurisprudencialmente estarían los denominados "facta concludentia", concebidos como sede o expresión del consentimiento negocial. Ya no se trataría de la objetividad de un determinado acto con relación a una jurídica, bien creándola, modificándola, o extinguiéndola, sino como una declaración de voluntad tácita del sujeto que aun sin exteriorizar de modo directo adopta una conducta basada en los usos sociales y del tráfico jurídico, que ha de ser valorada, por tanto, como expresión de voluntad interna. Esta clase de actos tendrían incardinación en los llamados hechos concluyentes ( Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1992).

Sentado lo anterior, en el caso analizado a que se contrae el presente Rollo de Apelación, consta documentado que la mercantil AGRIPORCAN S.L. ha reconocido expresamente a D. Fabio su condición de arrendatario de las fincas litigiosa a través de los siguientes actos propios:

- en el Decreto convocando a subasta y en el Edicto anunciando subasta de bien común de 2 de junio de 2021, dictados en el procedimiento de Ejecución de Títulos Judiciales 90/2013 del Juzgado de Primera Instancia de Arévalo consta expresamente que las fincas "se encuentran arrendadas según manifestaciones del promotor a don Fabio de Cisla (Ávila), quien las tiene arrendadas hace más de 20 años" (documento número 7 aportado con la demanda);

- y mediante carta burofax de 1 de septiembre de 2022 redactada por la entidad mercantil AGRIPROCAN S.L. y dirigida a D. Fabio, pone en conocimiento de éste el hecho haber resultado AGRIPORCAN S.L. "adjudicatario del lote número 1 de la subasta llevada a cabo en el Juzgado de Arévalo, el día 9 de marzo de 2.022, el cual estaba constituido "por tres finca rústicas en Cisla, Cantiveros y Muñosancho, todas ellas de cereal secano". Fincas que usted viene poseyendo a título de arrendatario", requiriéndole para que "En consecuencia y al objeto de dar cumplimiento a lo dispuesto en el art.22 de la ley 49/2003 de 26 de noviembre de Arrendamientos Rústicos, ponemos en su conocimiento a los efectos establecidos en esta disposición que el precio de adquisición del lote asciende al importe de 12.040,54€, y que dispone Usted de un plazo de 60 días para ejercer, si así lo estima adecuado, su derecho de adquisición de las finca, circunstancia que llegado el caso deberá ejercer ante el Juzgado de Arévalo" (documento número 6 aportado con la demanda).

Por tanto, referidos actos propios llevados a cabo por la mercantil AGRIPORCAN S.L. evidencian que la demandada apelante ha aceptado y reconocido, con plenos efectos jurídicos, que D. Fabio ostenta, en el momento de convocatoria y celebración de la subasta y en el momento de adjudicación de las tres fincas litigiosas, la condición de arrendatario rústico de las mismas.

2º.4.- Válido ejercicio de la acción de retracto por el arrendatario. Desestimación del recurso de apelación.

Sentado lo expuesto en los apartados precedentes, y acreditada la condición de D. Fabio como profesional de la agricultura arrendatario de las tres fincas rústicas litigiosas, tanto a fecha de convocatoria de la subasta de las mismas de 2 de junio de 2021, como a fecha de celebración de la subasta de 9 de marzo de 2022, como en la fecha del requerimiento por carta burofax remitida por la mercantil adjudicataria de las fincas, necesariamente ha de concluirse que referido arrendatario puede ejercitar válidamente el retracto que viene autorizado en caso de toda enajenación inter vivos de fincas rústicas tanto en el anterior artículo 86 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos, como en el actualmente vigente artículo 22.2 de la Ley 49/2003 de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, en cuanto autorizan al arrendatario el ejercicio de la acción de retracto entablada, lo que determina la íntegra desestimación del recurso de apelación en cuanto niega al demandante apelado la condición de arrendatario para el ejercicio de la acción de retracto, confirmándose en su totalidad la Sentencia de Primera Instancia.

TERCERO.- SOBRE LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN DE RETRACTO.

3º.1.- Control de oficio de la caducidad.

Se alega en el recurso de apelación por la mercantil apelante AGRIPORCAN S.L. que la acción de retracto ejercitada debe ser desestimada por caducidad de la acción, a lo que el demandante apelado D. Fabio opone que el único motivo de oposición a la demanda se fundamentaba en la inexistencia de contrato de arrendamiento de las fincas sobre las cuales se interpuso acción de retracto, por lo que no procede esgrimir otros motivos de impugnación que no hubieran sido opuestos con la contestación a la demanda, debiendo rechazarse los motivos introducidos de forma extemporánea en la apelación relativos a supuestos defectos por los que debe apreciarse la caducidad de la acción por falta de poder, por conocimiento previo de la enajenación de las fincas por parte del retrayente, y por falta de consignación del precio de las fincas objeto de retracto.

Partiendo de que tanto el antiguo artículo 88 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos, como el actualmente vigente artículo 22.2 de la Ley 49/2003 de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, establecen coincidentemente un plazo de caducidad de sesenta días hábiles, ha de recordarse que el instituto de la caducidad ha de entenderse como la decadencia de derechos que surge cuando la Ley señala un plazo fijo para la duración de un derecho, de tal modo que transcurrido no puede ya ser esgrimido, y que, con el fin de evitar la inseguridad jurídica, ha de contemplarse dicha caducidad desde un punto de vista del dato derivado del no ejercicio de un derecho dentro del plazo marcado por la norma. Así, y como consecuencia de lo anterior, dos datos esenciales definen la caducidad:

1) la posibilidad de su apreciación, incluso de oficio, sin que por ello se niegue la posibilidad de que el demandado lo aduzca como excepción; y

2) que no es susceptible de interrupción, siendo esta nota la que la que la diferencia de la prescripción. Así lo ha entendido la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, que ha configurado la caducidad con una naturaleza que se deriva de no ser posible su interrupción, salvo en el caso concreto de la formalización de un acto de conciliación ( Sentencias de 25 de junio de 1962, de 22 de mayo de 1965, de 23 de diciembre de 1983, de 27 de diciembre de 1992, y de 10 de noviembre de 1994, entre otras).

Así, la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo 1186/2007 de 21 de noviembre de 2007 (Recurso de Casación 3152/2000) recuerda en su Fundamento de Derecho Cuarto que "La caducidad, según reiterada jurisprudencia, en cuanto comporta la dimensión temporal de un derecho de duración limitada establecida por el Ordenamiento sustantivo mediante el establecimiento de un plazo de naturaleza civil al que se subordina su ejercicio mediante la realización de un acto específico (con arreglo al principio «tanto plazo cuanto derecho»: Wie viel Frist, so viel Recht), es susceptible de ser apreciada de oficio ( SSTS de 25 de septiembre de 1950, 22 de mayo de 1965, 27 de junio de 1966, 22 de mayo de 1990 y 10 de noviembre de 1994)".

Por tanto, la Sala, en Segunda Instancia, viene obligada al examen de oficio de la posible caducidad de la acción de retracto ejercitada, lo que conlleva en el presento Rollo de Apelación el examen de los motivos alegados por la mercantil apelante relativos a los supuestos defectos por los que debe apreciarse la caducidad de la acción.

3º.2.- Sobre la supuesta falta de poder del actor al presentar la demanda.

Alega la mercantil apelante que se ha incumplido por el demandante el plazo de caducidad de 60 días prevenido en el artículo 91.2 de la Ley 83/1980, puesto que la representación del demandante consistió en apoderamiento apud acta otorgado el día 21 de diciembre de 2022 cuando ya había transcurrido por el plazo de 60 días desde la fecha de la carta de 1 de septiembre de 2022, y entiende la apelante que es un supuesto de carencia absoluta de representación procesal al momento crucial interruptivo de la interposición de la demanda careciendo de cualquier efecto retroactivo.

Tal pretensión no puede ser acogida por la Sala dado que el artículo 24 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, al regular el apoderamiento del procurador, establece expresamente en su apartado 2 que el otorgamiento apud acta por comparecencia personal o electrónica deberá ser efectuado al mismo tiempo que la presentación del primer escrito o, en su caso, antes de la primera actuación. Por tanto, se ha previsto legalmente la validez procesal del apoderamiento apud acta en cualquier momento posterior a la presentación de la demanda siempre que se otorgue antes de la primera actuación ante el Órgano Judicial, validando con ese otorgamiento posterior la correcta presentación procesal del escrito por el Procurador interviniente en nombre del demandante y desplegando todos sus efectos jurídicos desde el momento de la presentación del escrito.

Y, sin perjuicio de lo anterior, en todo caso la falta de aportación de poder de representación con la demanda es un defecto subsanable y, una vez subsanado, mediante la aportación de poder notarial o mediante el otorgamiento de apoderamiento apud acta, se produce la retroacción de sus efectos al momento inicial de la presentación de la demanda, y ello por cuanto la subsanación de defectos procesales es un concepto fundamental en el ámbito jurídico español, expresamente regulado por el artículo 231 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil y que permite corregir errores en los actos procesales, asegurando así el derecho de las partes a obtener una tutela judicial efectiva. Así, frente a supuestos insubsanables, como son la falta de capacidad procesal de alguna de las partes, la inobservancia de las normas fundamentales que regulan el procedimiento, o la falta de jurisdicción o competencia del tribunal para conocer del asunto, por el contrario, la mera acreditación de la representación procesal es un supuesto procesalmente subsanable al no afectar ni a la capacidad procesal de las partes ni a la jurisdicción del tribunal.

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Constitucional 225/2005 de 12 de septiembre de 2005 (Recurso de Amparo 4892/2003) mantiene que es un defecto subsanable, siempre que se refiera a esa mera formalidad y que la parte, en este caso, debe tener la ocasión de subsanarlo, antes de impedirle el acceso a la tutela judicial efectiva.

Así, en un caso en el que la oposición a una reclamación monitoria se presentó con carencia absoluta de apoderamiento y el Juzgado de Primera Instancia lo declaró como un defecto insubsanable, el Tribunal Constitucional otorgó amparo al entender que se trata de la interpretación más restrictiva del artículo 24.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que, con dicha interpretación, se conculca el artículo 24.1 de la Constitución Española al impedir el acceso a la tutela judicial efectiva ( Sentencia del Tribunal Constitucional 287/2005 de 7 de noviembre de 2005 en Recurso de Amparo 4944/2003).

En consecuencia, una vez otorgado apoderamiento apud acta por el demandante D. Fabio en fecha de 21 de diciembre de 2022 en el seno del procedimiento Ordinario 513/2022 a favor del Procurador D. Jesús Javier García-Cruces González que presentó la demanda en su nombre en fecha de 22 de octubre de 2022, todos los efectos jurídicos anudados a la presentación de esa demanda se despliegan desde la fecha de presentación de 22 de octubre de 2022, lo que en el presente caso concreto supone que la demanda de retracto fue presentada dentro del plazo de los sesenta días posteriores a la notificación de 1 de septiembre de 2022 que se comunicó la adquisición de las fincas y determina la desestimación del motivo de apelación analizado.

3º.3.- Sobre el supuesto conocimiento previo de la enajenación de las fincas.

Alega la mercantil apelante que tampoco se ha cumplido el plazo limitativo de sesenta días puesto que el demandante tuvo conocimiento previo de la subasta celebrada el 9 de marzo de 2022 e hizo seguimiento de la misma en tiempo real sin acudir a formular puja, como entiende la apelante resulta del documento número 7 aportado con la contestación a la demanda y de la declaración en Juicio de la testigo Dª Julieta al manifestar que el demandante conocía de la venta de las fincas desde antes del procedimiento judicial para su subasta.

A lo anterior opone el demandante apelado que la adquisición de las fincas objeto de retracto se produce en el ámbito de una ejecución judicial en la que no fue parte, desconociendo cualquier circunstancia relativa a la misma, entre otras el precio, puesto que en el edicto de subasta consta que el tipo de la subasta sobre esas fincas es de 12.621,25 €uros y sin embargo la adjudicación se produce por valor de 12.040,54 €uros, circunstancia que sólo es conocida por el demandante cuando el adquirente se lo comunica en burofax de 1 de septiembre de 2022.

En relación con la cuestión suscitada, a los efectos de cómputo del dies a quo para el ejercicio de la acción de retracto, la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo 964/2024 de 9 de julio de 2024 (Recurso de Casación 3959/2019), al analizar la caducidad de una acción de retracto legal de colindantes ex artículo 1524 del Código Civil indica que "...acreditado que el retrayente conoció en detalle la venta con anterioridad, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento" ( Sentencia 509/2013, de 22 de julio); lo que tiene su razón en un elemental principio de la buena fe. Y respecto al conocimiento de la venta, hay que entender que el retrayente ha de tener conocimiento, no sólo del hecho de que se haya producido, sino también del precio y de las demás circunstancias de la adquisición, porque sólo así podrá valorar convenientemente si le interesa o no subrogarse en el lugar del comprador ( sentencias 747/1986, de 12 de diciembre; 195/1990, de 21 de marzo; 499/1992, de 19 de mayo; 161/1996, de 7 de marzo; y 509/2013, de 22 de julio, conforme a las cuales no bastan simples referencias a la venta, datos incompletos de sus condiciones, o la mera noticia de la misma). La sentencia 1072/2002, de 14 de noviembre, reitera que: "El ejercicio de la acción de retracto está supeditado al conocimiento que de la venta haya tenido el retrayente, requiriéndose al efecto un conocimiento completo, cumplido y cabal, que abarque no sólo al del hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades de pago, etc.".

Y, a los efectos del ejercicio de la acción de retracto dimanante de arrendamiento rústico, tanto el antiguo artículo 88 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos, como el actualmente vigente artículo 22.2 de la Ley 49/2003 de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, establecen coincidentemente un plazo de caducidad de sesenta días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones, notificándolo así al enajenante también de modo fehaciente. En defecto de notificación del arrendador el arrendatario tendrá derecho de retracto durante sesenta días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio haya tenido conocimiento de la transmisión.

Por tanto, en lo que se refiere al concreto retracto ejercitado por D. Fabio el dies a quo para el ejercicio de la acción de retracto viene constituido por la notificación enviada por burofax el día 1 de septiembre de 2022 por la mercantil AGRIPORCAN S.L. comunicándose su condición de adjudicataria de las tres fincas rústicas e instándole a ejercitar el retracto, puesto que efectivamente D. Fabio no fue parte en el procedimiento de Ejecución de Títulos Judiciales 90/2013 del Juzgado de Primera Instancia de Arévalo, no intervino ni pujó en la subasta celebrada el día 9 de marzo de 2022 aunque tuviera conocimiento de su celebración, y únicamente tuvo conocimiento del precio final de adjudicación de las tres fincas cuando la mercantil AGRIPORCAN S.L. se lo comunicó expresamente vía burofax de 1 de septiembre de 2022, lo que determina la íntegra desestimación del motivo de apelación analizado al no haber transcurrido el plazo de caducidad de 60 días hábiles desde dicho dies a quo de 1 de septiembre de 2022 y la fecha de 24 de octubre de 2022 en que D. Fabio presentó la demanda ante el Juzgado de Arévalo ejercitando la acción de retracto, tal y como correctamente ha estimado la Sentencia de Primera Instancia.

3º.4.- Sobre la supuesta falta de consignación del precio de las fincas objeto de retracto.

Alega la mercantil apelante que la consignación del precio ex artículo 266 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tiene que realizarse con la interposición de la demanda y en este caso la consignación ha sido verificada con fecha posterior a la de presentación de la demanda de retracto, con lo que no ha producido el efecto interruptivo de la caducidad de la acción.

La Sala, una vez revisadas las actuaciones, no puede acoger el motivo de apelación esgrimido puesto que consta judicialmente documentada la efectiva consignación del precio de adquisición de las fincas objeto de retracto por importe de 12.040,54 €uros en fecha de 23 de octubre de 2022 mediante expediente judicial 0284/0000/00/1000/00 de la cuenta de consignaciones del Juzgado de Arévalo, siendo interpuesta la demanda de retracto al día siguiente 24 de octubre de 2022, y, una vez registrada dicha demanda como Juicio Ordinario 513/2022, al día siguiente 25 de octubre de 2022 se incorporó el importe de dicha consignación, previamente realizada, a la cuenta específica del Juicio Ordinario 513/2022 del Juzgado de Arévalo.

Por tanto, únicamente cabe concluir que la acreditación de la consignación del precio de adquisición de las fincas objeto de retracto se ha ajustado a lo exigido por el artículo 266.2º de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, lo que determina la íntegra desestimación del motivo de apelación analizado.

CUARTO.- COSTAS Y DEPÓSITO.

La íntegra desestimación del recurso de apelación interpuesto conlleva, de conformidad a lo dispuesto en los artículos 394, 397 y 398 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, la expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales de esta alzada.

Y, dada la íntegra desestimación de la apelación interpuesta, procede acordar la pérdida del depósito constituido para la formulación del recurso, de conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial, dando al mismo el destino legalmente previsto en los apartados 10 y 11 de la misma.

En atención a lo expuesto, vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución Española,