Sentencia Civil 710/2025 Audiencia Provincial de La Rioja Civil-penal Única, Rec. 357/2024 de 09 de octubre del 2025

PRIMERO:Giro Inverso S.L. reclama a la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Ribafrecha la suma de 77.181,47 euros, con sus intereses, en concepto de parte del precio pendiente de pago por la ejecución de las obras de recalce de viviendas unifamiliares en DIRECCION000 de Ribafrecha.

La Comunidad de Propietarios demandada se opone a la reclamación, alegando la deficiente ejecución de la obra por parte de Giro Inverso S.L. y los desfases entre las mediciones y certificaciones de obra y la valoración por la demandante de la obra ejecutada, que llevó a la comunidad de propietarios a prescindir de Giro Inverso SL para la ejecución de la última fase de los trabajos, y contratar a la mercantil Ireguaexca Rioja SL, a fin de ejecutar los trabajos no realizados por Giro Inverso SL, y en la medida de lo posible subsanar los defectos surgidos por la mala ejecución de dichas obras.

La sentencia de instancia estima totalmente la demanda, y frente a dicha sentencia se alza la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Ribafrecha, alegando en el recurso de apelación, error en la valoración de la prueba pericial, sin que la juez de instancia haya explicado porqué no tiene en consideración los informes del perito señor Higinio y del perito señor Candido; y vulneración del artículo 217 de la LEC, relativo a la carga de la prueba, pues la parte actora debió de haber aportado los documentos: facturas, partes de trabajo, albaranes, Libro de Ordenes..., que hubieran acreditado las obras que reclama, y no aportando dicha prueba documental la parte actora no ha acreditado lo que reclama, y además deja a la demandada en situación de indefensión. La valoración de las pruebas periciales en la sentencia recurrida ha vulnerado las reglas de la sana crítica, existen partidas de obra no ejecutadas por Giro Inverso, S.L. que, sin embargo, integran los capítulos y conceptos que sorprendentemente reclama en su factura y existen otras partidas de obra, que también integran la reclamación de Giro Inverso, S.L., excesivas, inexistentes y/o mal ejecutadas; no existe el exceso de excavación que se reclama de contrario, la parte actora no ha acreditado la realidad de los metros cúbicos de excavación tan desmesurada por la que pretende cobrar, y frente a la declaración llena de lagunas de los directores facultativos, despechados por no haber terminado de cobrar sus honorarios, está la acreditación inequívoca por dos profesionales de la arquitectura, y las fotografías que se adjuntan al el informe pericial del señor Higinio, tomadas por el señor Raimundo, y los cálculos precisos que se contienen en dicho informe pericial del señor Higinio, sin que se haya justificado que la partida 2.01 del presupuesto de 623,29 m3 de excavación zanja a máquina terreno compacto pase a 1153,40 m3 facturados por el mismo concepto más un suplemento de otros 730,80 m3 de excavación zanja en bataches para recalce de cimentación en terrenos de consistencia dura; siendo la excavación la misma, suponiendo solo esta partida un incremento de precio de 48.876,22 euros, partida aprobada por los técnicos desleales sin conocimiento de la comunidad de propietarios. En cuanto a la partida solados de gres, se presupuestan 210 m2, se certifican 380,37 m3 y el perito señor Higinio midió 153 m2, suponiendo solo esta partida un incremento de precio de 12.781,26 euros. Y según resulta de la declaración del señor Millán y del administrador, Iregua Exca Rioja hizo la ejecución de los muros de bloque, los viales y aceras alrededor de la viviendas que se integran en la partida 03.09 que pretendía cobrar Giro Inverso. En cuanto a los 106 contenedores certificados, por 25.291,60 euros, frente a los 57 presupuestados, de las mediciones de la excavación resultan 46 contenedores, tal como informa el perito señor Higinio, y además, tal como declaran el administrador señor Manuel, y el arquitecto señor Nemesio, la tierra se quedó en la parcela colindante. Además no se desmontaron las puertas de diez casa sino las puertas de cuatro casas, lo que suponen otros 11.121,18 euros a favor de la comunidad. De hormigón armado de recalces en proyecto 112 m2, se certifican 148,32 m2 y la medición es de 122,79 m2, lo que suponen otros 8.235,30 euros. La comunidad de propietarios ha ido realizando todos los pagos iniciales, con la pasividad de Fiatc. Alega además improcedente condena en costas a la comunidad de propietarios demandada por la improcedente reclamación de Giro Inverso SL, haciendo además mención a las serias dudas, y en el suplico del recurso solicita la revocación de la sentencia de instancia, la íntegra desestimación de la demanda y la condena en costas a Giro Inverso SL por temeridad y mala fe.

SEGUNDO:Dice el artículo 1544 del Código Civil que "En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto".

Dijimos en sentencia de esta Audiencia Provincial de la Rioja de 1 de febrero de 2022, Nº de Recurso: 105/2021,Nº de Resolución: 21/2022: " Como expresa la sentencia nº 404/2019, de 8 de octubre, de la Sección 25ª de la Audiencia Provincial de Madrid , " ...La excepción de incumplimiento contractual, en cualquiera de sus dos variantes o modalidades - exceptio non adimpleti contractus y exceptio non rite adimpleti contractus , supone, simplemente, la negativa al pago de la obligación reclamada de adverso; y constituye una de las consecuencias más importantes del carácter sinalagmático de una relación obligatoria y del principio de interdependencia o reciprocidad de las obligaciones en ella comprendidas, pues se funda en la regla de la ejecución simultánea de las prestaciones recíprocas y en la idea de que cada parte puede rehusar o rechazar el cumplimiento de la obligación prevista a su cargo, mientras la otra parte no cumpla con la suya - y, a la inversa, en que ninguna de las partes puede demandar el cumplimiento de la obligación contraria, sin cumplir u ofrecer el cumplimiento de la obligación propia-.

Se trata de una verdadera excepción, tanto en su sentido sustantivo -porque es un derecho o facultad para rechazar la ejecución de la prestación puesta a cargo de quien la opone-, como en su sentido procesal -porque constituye un justo fundamento de oposición a la demanda de cumplimiento, en los términos en que ésta se encuentra planteada, de modo que es siempre un modo de defensa a favor del demandado-.

La genuina excepción de incumplimiento contractual ( exceptio non adimpleti contractus) se produce frente a una omisión total de la ejecución de la prestación por parte de quien reclama el cumplimiento de la contraprestación.

Junto a ella se encuentra -como segunda variedad o modalidad- la denominada exceptio non rite adimpleti contractus o excepción de contrato no cumplido adecuadamente, en cantidad, calidad, manera o tiempo, que se produce cuando el demandante sólo ha cumplido la prestación a su cargo parcialmente o de manera defectuosa, por lo que el demandado puede oponerse y rehusar el cumplimiento de la contraprestación, en tanto no sean rectificados los defectos y cumplidas las obligaciones íntegramente.

Ahora bien, esta segunda variedad o modalidad está condicionada -como tiene reiterado la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo, por todas, Sentencias de 17 de noviembre de 2004 ó 16 de diciembre de 2005 - a que lo omitido, o lo defectuosamente realizado, sea de cierta importancia o trascendencia en relación con la finalidad perseguida, o resulte de difícil subsanación, haciendo la prestación impropia para satisfacer el interés y mantener, en el funcionamiento de la relación jurídica, el mismo equilibrio querido por las partes al perfeccionar el contrato. En definitiva, que se trate del mismo cumplimiento defectuoso que podría justificar el ejercicio de la acción resolutoria conforme a lo establecido por el artículo 1124 del Código Civil .

Por ello no es admisible el empleo de dicho instrumento de defensa -como recuerda la ya reseñada Sentencia de 17 de noviembre de 2004 - cuando provoque una falta de proporción entre el medio y el fin, cual acontece en el caso de que la parte de prestación recibida sea la correspondiente a la parte de la contraprestación reclamada o cuando lo mal realizado u omitido carezca de entidad bastante y suficiente, en relación a lo bien ejecutado y el interés de la parte quede satisfecho con la prestación realizada u ofrecida. Estos casos sólo permiten el ejercicio de la correspondiente vía reparatoria, conforme a lo prevenido por el artículo 1101 del Código Civil , bien mediante la realización de las operaciones correctoras precisas, bien mediante la consiguiente reducción del precio. Vía reparatoria que exige la necesaria suplicación mediante el ejercicio de la correspondiente pretensión, bien por vía de acción, bien por vía de reconvención, tal y como tiene reiteradamente proclamado la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo - Sentencias de 21 de noviembre de 1971 , 17 de enero de 1975 , 15 de marzo y 3 de octubre de 1979 , 24 de octubre de 1986 , 27 de marzo de 1991 , 8 y 27 de junio de 1996 , y 24 de septiembre de 1998 , entre otras-... "

En relación con la primera de ellas, la exceptio non adimpleti contractus, la STS Nº 772/2013, de 19 de diciembre (ROJ: STS 6635/2013 - ECLI:ES:TS:2013:6635 ), consagra lo siguiente:

"Como hemos recordado en otras ocasiones ( Sentencia 294/2012, de 18 de mayo ), esta excepción ( exceptio non adimpleti contractus), que en el marco del carácter sinalagmático de las obligaciones opera como un derecho o facultad para rechazar el cumplimiento de una obligación que no se ajuste a una exacta ejecución de la prestación debida, con la consiguiente insatisfacción del acreedor, y supone una negativa provisional al pago que suspende o paraliza, a su vez, la ejecución de la prestación a su cargo mientras la otra parte no cumpla con exactitud, requiere que se trate del incumplimiento de una obligación básica, no bastando el cumplimiento defectuoso de la prestación, ni el mero incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias."

Sobre la segunda, exceptio non rite adimpleti contractus, la Sentencia del Tribunal Supremo de 14/7/03 , explicó: "... Los incumplimientos contractuales alegados y probados del recurrente, configuran la oposición a la resolución, como una " exceptio non rite adimpleti contractus", cuyos efectos, en relación con la licitud de la suspensión provisional del pago del resto del precio, y nuevamente, con ello, de la acción resolutoria ejercitada por la contraparte, debe ponderarse tomando en consideración las circunstancias concretas del caso, pues, aunque el incumplimiento pleno (configurador de la " exceptio non adimpleti contractus"), no plantea problemas en cuanto a la valoración de sus efectos como causa legítima de resolución contractual, el incumplimiento parcial exige valorar más pormenorizadamente en la instancia su entidad y repercusión en la economía del contrato, ya que "el éxito de tal excepción de contrato no cumplido adecuadamente está condicionado a que el defecto o defectos de la obra sea de cierta importancia o trascendencia en relación con la finalidad perseguida y con la facilidad o dificultad de su subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del comitente, es claro que no puede ser alegada cuando lo mal realizado u omitido carezca de suficiente entidad en relación a lo bien ejecutado y el interés del comitente quede satisfecho con la obra entregada u ofrecida" ( sentencia del Tribunal Supremo de 13 de enero de 1985 )... ".

En definitiva, la exceptio non adimpleti contractus supone el incumplimiento pleno, absoluto y total de la obligación contraída, mientras que la exceptio non rite adimpleti contractus supone el incumplimiento parcial, erróneo o deficiente de lo convenido".

En el mismo sentido, razona la sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz de 14 de julio de 2014, Nº de Recurso: 203/2014 , Nº de Resolución: 153/2014: "Resulta indiscutido que el negocio jurídico concertado entre los litigantes debe ser calificado de arrendamiento de obra, contrato que comprende la total terminación y entrega de la obra, tal como se desprende del artículo 1544 del Código Civil , norma que destaca la obra como objeto de la obligación del contratista y que comprende asimismo, tal como se afirma en el artículo 1258 del citado cuerpo legal , todo aquello que sea conforme a la buena fe, al uso y a la ley. En este sentido, es reiterada y unánime la jurisprudencia que pone de manifiesto que, "El contrato de obra, que el Código Civil (artículo 1.544 ) denomina arrendamiento de obras, tiene por objeto la obra y el precio. La obra es el resultado previsto en el contrato, expresa o tácitamente o derivado de la buena fe y el uso ( artículo 1.258 ), siendo este resultado de la actividad el elemento (objetivo) que caracteriza y constituye la esencia del contrato de obra (lo que se desprende, entre otras más antiguas, de las sentencias de 14 junio 1.989 , 4 octubre 1.989 4 septiembre 1.993 , 12 julio 1.994 ). Consecuencia de lo anterior es la obligación de la parte llamada "contratista" de realizar y entregar la obra y que ésta sea la prevista, correcta y adecuada". De lo que se sigue que al contratista que reclama el precio de la obra le corresponde la prueba cumplida de la realidad de la ejecutada conforme al encargo recibido como hecho constitutivo de su pretensión ex artículo 217 LEC , mientras que al comitente le incumbe probar el pago del precio o la existencia de defectos constructivos que, o bien son de tal entidad que frustran la finalidad del contrato haciendo a la obra impropia para satisfacer el interés del comitente, o bien, sin tener tal entidad permitan su reparación para satisfacer el interés del comitente ya sea mediante la realización de las operaciones correctoras precisas, ya sea mediante la aminoración del precio". Siendo el arrendamiento de obra un contrato bilateral, produce para ambas partes obligaciones recíprocas o sinalagmáticas, de manera que cada una de las partes es, al tiempo, acreedora y deudora de sendas obligaciones enlazadas entre sí por una relación de reciprocidad o sinalagma, constituyendo el deber de la prestación de una de las partes la causa por la cual se obliga la otra. Como ya se ha dicho, uno de los efectos de toda obligación recíproca es que, si el acreedor exige el cumplimiento de la obligación recíproca al deudor sin que él haya cumplido, este deudor podrá oponer la llamada exceptio non adimpleti contractus , esto es la excepción de contrato no cumplido, supuesto en el que las obras adolecen de defectos que la hacen impropia para satisfacer el interés del comitente frustrando así la finalidad del contrato, excepción que no está expresamente regulada en el Código Civil pero se infiere y deriva de los artículos 1.100 , 1.124 y 1.308 , habiendo sido reiteradamente aplicada por la Jurisprudencia ( SSTS de 10 de enero de 1.991 , 9 de julio de 1.991 , 8 de junio y 29 de octubre de 1.996 , entre otras muchas); pudiendo el comitente también oponer la llamada exceptio non rite adimpleti contractus en aquellos supuestos en que se produce un cumplimiento defectuoso de la obligación y no un absoluto incumplimiento, permitiendo su reparación o la correspondiente aminoración del precio para poder dar así satisfacción al arrendador permitiendo al mismo tiempo la conservación del contrato".

Y como se razona en la sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 8 de mayo de 2014 : "Dice el artículo 1544 del Código Civil que "En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto". La obra ha de alcanzar el resultado previsto, y ha de estar bien ejecutada, pues el cumplimiento defectuoso no puede considerarse como verdadero cumplimiento; debiendo el contratista garantizar que la obra esté exenta de vicios o defectos.

Es doctrina jurisprudencial reiterada que en el arrendamiento de obra, como es el caso, el arrendatario puede negarse a pagar el precio que se le reclame bien porque el arrendador no le ha hecho entrega o no pone la obra a su disposición ("exceptio non adimpleti contractus") o bien porque haya cumplido solo parcialmente o de modo defectuoso la obra encomendada ("exceptio non rite adimpleti contractus"); así el artículo 1124 del Código Civil dice que: "La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos", y el artículo 1100 in fine: "En las obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe. Desde que uno de los obligados cumple su obligación, empieza la mora para el otro".

La "exceptio non rite adimpleti contractus" requiere que el incumplimiento sea de alguna obligación principal, que sea de cierta importancia o trascendencia en relación con la finalidad perseguida, resultando por tal incumplimiento la obra impropia para satisfacer el interés de la otra parte, de modo que tal excepción no puede prosperar cuando lo no ejecutado o lo indebidamente realizado carezca de suficiente entidad en relación a lo correctamente ejecutado, y el interés de la otra parte quede satisfecho con la obra entregada y ofrecida, de modo que las exigencias de la buena fe y el principio de conservación del contrato no autoricen el ejercicio de la acción resolutoria del art. 1.124 del C.C . y sólo permitan la vía reparatoria, bien mediante la realización de la operaciones correctoras precisas o bien a través de la consiguiente reducción del precio. Por su parte, el artículo 1101 del Código Civil dispone que: "Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas". Y añade.... " el hecho de que la obra fuere recibida sin objeción no implica por parte del dueño de la obra renuncia al ejercicio de acciones futuras ante la posible aparición de vicios que se manifiesten con posterioridad sin que el mero hecho de la recepción pueda comportar la realización de un "acto propio" con los efectos jurídicos que la jurisprudencia le reconoce en relación con el principio de la buena fe en el ejercicio de los derechos, y nada obliga a realizar una expresa reserva de acciones por el hecho de la recepción. Como razona la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 10 de Marzo de 2010 : "Como ha tenido ocasión de señalar el T.S. en sentencia de fecha 27-4-2005 :"La doctrina de los actos propios ha sido desarrollada por esta Sala en el sentido de que el principio en cuestión, basado en la necesidad de proteger la buena fe y la confianza, amén de la apariencia y estabilidad de las situaciones jurídicas, exige, para que su autor quede ligado frente al sujeto pasivo de los mismos, una palmaria contradicción entre lo realizado por el primero y la acción que luego el propio interesado ejercita, o lo que es igual, que exista un nexo de causalidad entre dichos actos y su incompatibilidad con lo ulteriormente pretendido, habiéndose matizado dicha doctrina por la jurisprudencia en el sentido de que no merecen la calificación de actos propios los que no dan lugar a derechos y obligaciones o no se ejecuten con el fin de crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo los actos contra los que no es lícito actuar aquéllos que, por su carácter trascendente o por constituir convención, causan estado definiendo inalterablemente la situación jurídica de su autor, situación jurídica o de hecho que no podrá ser alterada por quien se hallaba obligado a respetarla ( Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de febrero de 1988 ). En parecidos términos las Sentencias de 5 de abril de 1991 y 10 de octubre de 1988 ". En el presente caso el hecho de que no conste se hiciera reclamación inicial por los defectos en la pintura no impide que pueda hacerse valer tal motivo de oposición al pago en la contestación a la demanda, pues en esa tesis, cualquier defecto omitido en previas reclamaciones extrajudiciales impediría su posterior reclamación, no constituyendo acto inequívoco la falta de reclamación previa de las deficiencias, la aceptación de la obra no implica renuncia anticipada a posibles deficiencias de la misma, sin que la reclamación de su subsanación se halle en contradicción con la conducta anterior y sea incompatible con la misma, pues la esencia vinculante del acto propio en cuanto significativo de la expresión del consentimiento, es que se realice con el fin de crear, modificar o extinguir algún derecho y con la exigencia de que origine un nexo causal eficiente entre el acto realizado y su incompatibilidad con la conducta posterior, con fundamento en un comportamiento voluntario, concluyente e indubitable, de tal modo que defina de modo inalterable la situación del que lo realiza ( TS SS 12 Jul. 1990 , 5 Mar. 1991 , 4 de junio de 1992 , 12 de abril de 1993 y 30 de mayo de 1995 )".

TERCERO:Y como dijimos en sentencia de esta Audiencia Provincial de la Rioja de 4 de diciembre de 2012, Nº de Recurso: 516/2011 , Nº de Resolución: 397/2012: " Sobre esta cuestión, ha de traerse a colación, como hace el juez a quo en la sentencia apelada, la doctrina jurisprudencial relativa a la quiebra del principio de invariabilidad del precio en casos de aumentos de obra aceptados por el dueño de la obra. Y así, la sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres de 7 de Noviembre de 2005, con cita de otras muchas sentencias del Tribunal Supremo , dice: "TERCERO.- Antes de dar respuesta a los problemas suscitados, es necesario traer a colación la interpretación del art. 1593 del Código Civil en torno al aumento de obra, pues si bien, en principio, el arrendamiento de obra se rige por la no modificación del precio pactado, principio de invariabilidad, sin embargo, no ha de aplicarse a los supuestos de un incremento real de obra ( STS de 14 octubre 1996 ), por dos razones:1ª) Porque aquél supone o bien dar un mayor valor a la obra ejecutada, o un mayor volumen ( STS de 10 mayo 1997 );2ª) Porque el aumento, en tanto se aprovecha de él el dueño de la obra, integra la noción recogida en la jurisprudencia de consentimiento tácito por parte del dueño de la misma. SSTS de 7 y 10 de mayo de 1997 y de 20 marzo 1998 . Ello es así, porque el dueño de la obra debió de haberse opuesto a ese aumento, en tiempo, esto es, en el momento en que tuvo o debió, y, además, pudo conocerlo. SSTS 10 junio 1992 y de 31 octubre 1998 . No llevar a cabo la oposición relatada, entraña la responsabilidad del comitente, que consintió tácitamente ello.

Efectivamente, en cuanto a la interpretación del mencionado precepto, la jurisprudencia ( STS 11 de octubre de 1994 , 14 de octubre de 1996 , 2 de julio de 1998 , 23 de enero de.2001 , entre otras) sienta el principio de que el concepto de precio cerrado y la necesidad de reajustar las condiciones pactadas a la realidad acontecida en la obra lleva a que la invariabilidad del precio pactado no se aplique a aquellas obras que aun no presupuestadas presupongan un incremento real, cambio o adición del primitivo proyecto; y su pago debe corresponder a quien los encarga, los autoriza o simplemente los consiente. Se trata de la autorización del artículo 1593 del C.C . que no requiere constancia en forma determinada, al ser suficiente la verbal e incluso la tácita, pudiendo llegar a pronunciarse por falta de oposición. ( STS. 10 de junio de 1992 , 28 de marzo de 1996 , 6 de abril de 2000 , entre otras).

El art. 1593 ha sido ampliamente interpretado y desarrollado por la jurisprudencia, declarando la STS de 21 de julio de 1993 que según doctrina de esta Sala es posible la revisión de precios de un contrato de ejecución de obra y ha de estimarse como pacto lícito resultante de la concordé voluntad de las partes, sin que sea impedimento para esa validez el contrato de la obra a tanto alzado, que puede modificarse introduciendo alteraciones o aumento de precio, porque el art. 1593 no contiene una norma de derecho necesario, sino una regla interpretativa de la voluntad tácita de las partes, y por tanto, no implica una limitación legal a la voluntad contractual sino un complemento de la misma, quedando encomendada la fijación del precio en el contrato de obra a esa libérrima voluntad de las partes.

El principio de la invariabilidad del precio contratado para una determinada obra, tasado por ajuste alzado, no ha de aplicarse a los supuestos de obras que representan un incremento real, cambio o adición al proyecto primitivo -lo que se conoce como aumento de obra -, cuyo pago corresponde a quien encarga las mismas, las autoriza o simplemente las consiente, recibiéndolas y aceptándolas. Además, el consentimiento puede llegar a presumirse de haberse realizado las obras en exceso sin oponerse a ellas, no exigiendo referido precepto una constancia de la misma en forma determinada. CUARTO.- A mayor abundamiento, sobre dicha cuestión del consentimiento del dueño de la obra, es doctrina del T.S. la de que el problema de si las obras que sustentan el aumento de precio están o no autorizadas por el dueño es cuestión de hecho de libre determinación por el juzgador de instancia, doctrina reiterada en SSTS de 18 de abril de 1995 , 10 mayo y 13 de junio de 1997 , de las que puede extraerse la importante consecuencia de que cuando hay aumento de obra por incremento de lo construido o un mayor valor de lo ejecutado por superior calidad de los materiales empleados, el contratista, siempre que conste el consentimiento del comitente en cualquier forma, tiene derecho al mayor precio, que bien puede ser concretado por las partes o bien pericialmente o por una simple diferencia del valor, puesto que el art. 1593 así lo permite, al no contener una norma imperativa o de derecho necesario, sino una regla meramente interpretativa de la voluntad tácita de las partes, que no coarta o limita la libertad contractual y sí sólo un complemento de la voluntad de los contratantes, de manera que la fijación del mayor precio en el contrato de obra queda encomendada, prioritariamente, a la voluntad de los contratantes y, subsidiariamente, para el caso de que no lleguen a un acuerdo, a los órganos judiciales.

Dicho criterio es reiterado en la reciente STS de 3 de diciembre de 2001 que parte de una interpretación flexible del art. 1593 C.C . adaptada a la realidad social y que por tanto atiende a la muy frecuente circunstancia de que, pese al inicial encargo de la obra por un ajuste alzado, posteriores y sucesivos cambios acordados entre las mismas partes den lugar a lo que obra finalmente ejecutada sea muy distinta a la inicialmente proyectada. A falta de constancia documental, la prueba de esos acuerdos suele venir constituida, en cuanto al contratista, por el hecho concluyente de la propia ejecución de obras no inicialmente proyectadas, y, en cuanto al dueño de la obra, por la plena constancia para él de esas obras sin poner objeción alguna, conducta verdadera de consentimiento tácito a apreciar por los órganos de instancia como cuestión de hecho ( SSTS. 31 de octubre de 1998 , 26 de noviembre de 1999 y 18 de enero de 2000 )".

CUAR TO: Como razona la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de Junio de 2009, Nº de Recurso: 2399/2004 , Nº de Resolución: 480/2009: " para apreciar infracción del principio de carga probatoria es preciso que la sentencia estime que no se ha probado un hecho básico y atribuya las consecuencias de la falta de prueba a la parte a la que no le correspondía la carga de la prueba según las reglas aplicables para su imputación a una u otra de las partes, sin que pueda entenderse producida la infracción cuando un hecho se declara probado, cualquiera que sea el elemento probatorio tomado en consideración, y sin que importe, en virtud del principio de adquisición procesal, quién aportó la prueba" o en palabras de la de 17 de septiembre de 2008: "la carga de la prueba tiene como función determinar a quién se debe imputar las consecuencias desfavorables cuando un hecho controvertido no ha sido probado, por lo que no entra en juego si los hechos han sido justificados".

En el mismo sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2013, Nº de Recurso: 2076/2010, Nº de Resolución: 333/2013, dice: " Esta Sala ha declarado que la infracción de las normas sobre la atribución de la carga de la prueba cuando la sentencia considera que un hecho relevante para la decisión es dudoso y, no obstante, aplica los efectos perjudiciales de dicho vacío a la parte a la que no le corresponde según lo dispuesto en el artículo 217 LEC . Sin embargo, esta norma carece de aplicación cuando la sentencia ha considerado probado el hecho de que se trata cualquiera que sea el medio mediante el cual dicha prueba se ha obtenido y la parte que lo hay aportado. ( STS 856/2010, de 30 de diciembre )".

O la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2014, Nº de Recurso: 875/2012, Nº de Resolución: 232/2014:

8. Igualmente se hace conveniente traer al recuerdo que la Sentencia de esta Sala de fecha 26 de septiembre de 2008 , recogiendo la doctrina establecida en la Sentencia de 12 de junio de 2007 , resume la jurisprudencia sobre la carga de la prueba en los siguientes términos: 1.- Para que se produzca la infracción del art. 1214 (actual artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) es preciso que concurran los requisitos consistentes en: a) Existencia de un hecho -afirmación fáctica positiva o negativa- precisado de prueba y controvertido. No la precisan los hechos notorios y no resultan controvertidos los admitidos en los escritos de alegaciones; b) Que el hecho sea necesario para resolver una cuestión litigiosa; c) Se trate de un hecho que se declare no probado, bien por falta total prueba, bien por no considerarse suficiente la practicada, sin que exista ninguna norma que establezca la tasa o dosis de prueba necesaria (coeficiente de elasticidad de la prueba). Probado un hecho resulta indiferente la parte que haya aportado la prueba en virtud del principio de adquisición procesal; y d) Que se atribuyan las consecuencias desfavorables de falta de prueba a una parte a quien no incumbía la prueba. Y es, entonces, cuando entra en juego la doctrina de la carga de la prueba material. 2.- No cabe aducir infracción de la carga de la prueba para denunciar una falta de prueba, o dosis insuficiente, cuando el juzgador declara probado un hecho. Puede haber error patente o arbitrariedad -incoherencia- pero ello afecta, a la motivación y no a la carga de la prueba, y 3.- El artículo 1214 del Código Civil (actual 217 de la LEY 2000) no contiene ninguna regla de prueba, por lo que no cabe basar en el mismo una alegación de error en la valoración probatoria. En tal sentido se manifiesta reiteradamente la doctrina jurisprudencial de esta Sala, dentro de la cual caben citar como sentencias más recientes las de 26 y 31 de mayo , 1 y 8 de junio de 2006 , 21 de julio de 2006 y 2 de marzo de 2007 .

QUINTO:Y al respecto del error en la valoración de la prueba, debe recordarse, como se razona en la sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 15 de enero de 2016 : "Al respecto de la valoración de prueba, esta Audiencia Provincial ha señalado en ocasiones diversas que la impugnación por una de las partes de la apreciación de la prueba que razona el Juez de Instancia ante el que se practicó mediante su valoración en su conjunto, no puede prosperar sin más mediante el simple procedimiento de interpretar las pruebas ya examinadas y tenidas en cuenta en la Sentencia, con el fin de obtener conclusiones mas favorables a los intereses de la parte que recurre. Solamente cabe dicha revisión de la valoración probatoria de la sentencia si queda patente un error en la misma, o una apreciación de la prueba de forma ilógica, arbitraria o contradictoria, o bien se produce la omisión de la consideración de alguna prueba esencial que arroje un resultado incontrovertible. Por el contrario, no puede producirse tal revisión si se funda en la mera discrepancia personal con la valoración que de la prueba ha dado el órgano judicial, intentando sustituir el criterio objetivo del Juez por las interpretaciones subjetivas e interesadas de la parte.

Por otro lado, y en particular en cuanto a la prueba pericial , siguiendo al Tribunal Supremo en sentencias como la de 30 de junio de 2011 , cabe señalar que se ha admitido la impugnación de la valoración del dictamen de peritos, cuando la efectuada en la instancia es ilegal, absurda, arbitraria, irracional o ilógica ( Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2010 , RIP núm. 1988/2005 , 11 de noviembre de 2010 , RIP núm. 1881/2005 ). Como indica la STS de 29 de abril de 2005, RC núm. 420/1998 , la casuística jurisprudencial ha permitido plantear objeciones a la valoración de la pericia efectuada en la sentencia impugnada cuando a) se ha incurrido en un error patente, ostensible o notorio ( Sentencias del Tribunal Supremo de 10 noviembre 1994 , 18 diciembre 2001 , 8 febrero 2002 ), b) se extraigan conclusiones contrarias a la racionalidad, absurdas o que conculquen los más elementales criterios de la lógica ( SSTS de 18 diciembre 2001 , 8 febrero 2002 , 13 diciembre 2003 , 9 junio 2004 ), o se adopten criterios desorbitados o irracionales ( Sentencias del Tribunal Supremo de 28 enero 1995 , 18 diciembre 2001 , 19 junio 2002 ), c) se tergiversen las conclusiones periciales de forma ostensible, se falsee de forma arbitraria sus dictados o se aparte del propio contexto o expresividad del contenido pericial ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 febrero 1992 , 28 junio 2001 , 19 julio 2002 , 28 febrero 2003 , 30 noviembre 2004 ), y, d) se efectúen apreciaciones arbitrarias ( SSTS de 3 marzo 2004 ) o contrarias a las reglas de la común experiencia (Sentencias del Tribunal Supremo 24 diciembre 1994 y 18 diciembre 2001 ). En relación con la eficacia de la prueba de peritos, el mismo Tribunal Supremo tiene declarado ( Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 2006, RC núm. 1419/1999 ) que el juicio personal o la convicción formada por el informante con arreglo a los antecedentes suministrados no vincula a jueces y tribunales, que pueden apreciar esta según las reglas de la sana crítica, sin estar obligados a las conclusiones del perito ( Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de octubre de 1980 ), de las que pueden prescindir ( Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 1994 ).

Asimismo, esta Audiencia Provincial de La Rioja, en diversas resoluciones, ha venido a establecer:

a) Que principio general la prueba de peritos es de apreciación libre, no tasada, valorable por el Jugador según su prudente criterio, sin que existan reglas preestablecidas que rijan su estimación. Las reglas de la sana crítica no están codificadas, han de ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana y por ello es extraordinario que pueda revisarse la prueba pericial en casación, pues el juez ni siquiera está obligado a sujetarse al dictamen pericial , pudiendo sólo impugnarse en el recurso extraordinario la valoración realizada si la misma es contraria en sus conclusiones a la racionalidad o conculca "las más elementales directrices de la lógica.

b) Que por ello, la apreciación de la prueba pericial por los órganos de instancia ha de ser respetada, salvo que resulte arbitraria, ilógica o irracional, ya que se confía por la ley a la sana crítica del juzgador. El Tribunal Supremo establece que el ataque a la valoración de la prueba pericial a cargo de los órganos judiciales de las instancias sólo procede, conforme reiterada doctrina jurisprudencial, a efectos de poder acoger el desacierto denunciado, si resulta que las conclusiones obtenidas lo han sido al margen de las pruebas llevadas a cabo, o se presentan ilógicas con acreditada incoherencia o irracionalidad entre sí, y también si se alcanzan conclusiones absurdas, disparatadas, extrañas al proceso, por lo que su censura casacional cabe si se dan dichos supuestos, que vienen a representar un fallo deductivo atentatorio con intensidad a la sana crítica . En este sentido el Tribunal Supremo ha admitido la posibilidad de la denuncia casacional de que se trata en los siguientes supuestos: error ostensible y notorio ( SS. de 8 y 10 de noviembre de 1994 ); falta de lógica ( S. de 9 de enero de 199); conclusiones absurdas ( SS. de 19 de marzo , 14 de octubre y 24 de diciembre de 1994); criterio desorbitado o irracional ( SS. de 20 y 29 de noviembre de 1993 y 28 de enero de 1995 ); y conclusiones contrarias a las reglas de la común experiencia ( S. de 24 de diciembre de 1994 ).

c) Que si se trata de dictámenes periciales plurales, pueden los juzgadores atender a los mismos o a uno solo de ellos y prescindir del otro, o seleccionar parcialmente los datos que se estimen pertinentes para someterlos al proceso razonador de una sana crítica, es decir leal y objetiva en relación a lo debatido. No se le puede negar en definitiva al Juez, en ningún caso, la facultad de interpretar y valorar las pruebas periciales aportadas al proceso de las que puede prescindir y, también, consecuentemente atender, a fin de integrar su convicción resolutiva, y de esta manera, cabe aceptar el resultado de algún dictamen pericial y prescindir de los demás. Nada impide que en la dualidad comparativa de ambos pueda el Juzgado desde ese análisis crítico del mismo fundar su resolución en una u otra pericia, ya sea esta emitida por un perito de designación judicial o de designación o aportación de parte, o integrar todas ellas en un proceso lógico y racional de deducción".

En el mismo sentido, la sentencia de 17 de junio de 2022, Nº de Recurso: 309/2021 , Nº de Resolución: 181/2022: " ...es forzoso recordar que la impugnación por una de las partes de la apreciación de la prueba que razona el Juez de Instancia ante el que se practicó mediante su valoración en su conjunto, no puede prosperar sin más mediante el simple procedimiento de interpretar las pruebas ya examinadas y tenidas en cuenta en la Sentencia, con el fin de obtener conclusiones más favorables a los intereses de la parte que recurre. Solamente cabe dicha revisión de la valoración probatoria de la sentencia si queda patente un error en la misma, o una apreciación de la prueba de forma ilógica, arbitraria o contradictoria, o bien se produce la omisión de la consideración de alguna prueba esencial que arroje un resultado incontrovertible. Por el contrario, no puede producirse tal revisión si se funda en la mera discrepancia personal con la valoración que de la prueba ha dado el órgano judicial, intentando sustituir el criterio objetivo del Juez por las interpretaciones subjetivas e interesadas de la parte.

...

...en cuanto a la testifical, su valoración y eficacia ha de hacerse conforme a las reglas de la sana crítica y es función del Juez de instancia ante el cual se practicó. A este respecto debemos recordar que el Tribunal Supremo tiene dicho que la valoración de la testifical no está sujeta a reglas legales de valoración, de forma que el testimonio de un solo testigo o el testimonio de un testigo susceptible de ser tachado, pueden inducir válidamente a formar el convencimiento del juez sobre la veracidad de sus manifestaciones. Son las reglas de la sana crítica a las que deberá acudirse para realzar tal valoración, debiéndose entender las mismas como las más elementales directrices de la lógica humana (v. STS de 11 de abril de 1998 ). Siguiendo esta línea, el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil remite para la valoración de la prueba testifical a las reglas de la sana crítica, matizando que deberán tenerse en cuenta la razón de conocimiento del testigo , circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre ésta se hubiere practicado, esto es, sin que incluso la tacha sea obstáculo para la valoración de la ciencia que hubieren dado los testigos tachados, conforme a las reglas de la sana crítica. En definitiva, este Tribunal de segunda instancia únicamente puede revisar la apreciación hecha por el Juez "a quo" de la prueba practicada en su presencia, en la medida en que aquella no dependa sustancialmente de la percepción directa o inmediación que el mismo tuvo con exclusividad y, en consecuencia, el juicio probatorio sólo será contrastable por vía de recurso en lo que concierne a las inducciones realizadas por el Juez «a quo», de acuerdo con las reglas de la lógica, los principios de la experiencia y de los conocimientos científicos, examinando su razonabilidad y respaldo empírico, pero no en lo relativo a la credibilidad de los testimonios o declaraciones oídos por el Juzgador, teniendo en cuenta si tales inferencias lógicas han sido llevadas a cabo por el órgano judicial de forma arbitraria, irracional o absurda, es decir, si la valoración de la prueba ha sido hecha mediante un razonamiento que cabe calificar de incongruente o apoyado en fundamentos arbitrarios. Así, Sentencia del Tribunal Constitucional de 1 de marzo de 1993 y Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de enero de 1990 , 26 de julio de 1994 y 7 de febrero de 1998 "

SEXTO:En este caso, no es discutido por las partes, que, tal como se indica en el informe del perito arquitecto don Candido, el inmueble de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 de Ribafrecha La Rioja, se trata de una urbanización compuesta por 24 viviendas unifamiliares..... El conjunto de ellas se desarrolla alrededor de una zona verde en la que se ha construido una piscina comunitaria..

La Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 de Ribafrecha La Rioja, encargó a los arquitectos D. Nemesio y Dña, Marisa el proyecto de "Recalce de viviendas unifamiliares", debido a los problemas de asentamiento que habían tenido 10 viviendas de la urbanización: concretamente las numeradas como: NUM000, NUM001, NUM002, NUM003, NUM004, NUM005, NUM006, NUM007, NUM008 y NUM009.

El proyecto contemplaba, entre otras obras, el micropilotaje de la cimentación de las casas NUM000, NUM001, NUM002 y NUM003, y el recalce de la cimentación de las casas NUM004, NUM005, NUM006, NUM007, NUM008 y NUM009.

El proyecto, visado en el Colegio Oficial de Arquitectos de La Rioja el 27 de junio de 2018, obtuvo la preceptiva licencia de obras el 28 septiembre 2018 y las obras comenzaron el 7 de enero de 2019. Su constructor fue la empresa "Giro Inverso S. L". Los directores de las obras fueron los mismos arquitectos redactores del proyecto. El director de la ejecución fue el aparejador D. Jesús María.

En el mismo sentido se indica en el informe de DIRECCION001: El residencial DIRECCION000 de Ribafrecha alberga 24 viviendas, en edificios unifamiliares aislados. En el residencial existe una zona común, ajardinada y con piscina, además de los espacios que otorgan acceso peatonal a cada vivienda... En el año 2008 se construyeron las 24 viviendas del residencial de referencia, y tras la entrega de las viviendas a los propietarios, algunos de éstos detectaron desperfectos en sus viviendas. Estos desperfectos estaban causados por el movimiento diferencial de las propias viviendas. Este movimiento diferencial de cada edificación, a su vez estaba provocado por un asentamiento diferencial de sus cimientos.

La comunidad de propietarios determina realizar la reparación de dicha problemática. Para ello, se realiza en junio de 2018 un proyecto de Recalce de Viviendas Unifamiliares, suscrito por los técnicos Marisa, arquitecta colegiada nº NUM010 C.O.A.R. y Nemesio, arquitecto colegiado nº NUM011 C.O.A.R.

Mediante contrato de fecha 14 de diciembre de 2018 la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Ribafrecha como promotora, contrató a Giro Inverso S.L. para la ejecución de las obras de Recalce de viviendas unifamiliares DIRECCION000, Ribafrecha, conforme a las condiciones y presupuesto pactadas en el contrato, que contiene, entre otras estipulaciones las siguientes:

...

Tercera. - El precio estimado inicial de ejecución de las Obras contratadas es de 448.498,98 € + IVA. Se Certificarán los trabajos que se realicen cada mes los cuales deberán estar aceptados por el Promotor o Dirección Facultativa indistintamente; en ellas se indicarán partida a partida todos los trabajos ejecutados.

La Valoraciones de trabajos nuevos se realizarán por administración a razón de:

Oficial 1") 21 €7h

Oficial 2") 20 €/h

Peón) 19€/h

A la cuantificación de la mano de Obra se añadirá la totalidad de materiales o subcontratas empleadas para realizar dichos trabajos. La suma de todo ello se le aplicará un porcentaje de un 3% en concepto de Indirectos como cualquier precio descompuesto. A todos estos precios se les llamará precios de Ejecución material a los cual se les aplicará el 13 % de Gastos Generales + 6 % de Beneficio Industrial de la Empresa contratista.

La obra se realiza con sujeción al BÁSICO Y EJECUCIÓN DE OBRA CIVIL Y/0 URBANIZACIÓN (NORMAL) RECALCE DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES, en DIRECCION000 de RIBAFRECHA (La Rioja), realizado por los Arquitectos, D. Nemesio, y Dña. Marisa, y que tiene por objeto la reparación de los defectos estructurales de las viviendas de la CP DIRECCION000, a cuyo abono ha sido condenada la aseguradora FIATC en Sentencia de fecha 24 de enero de 2018, recaída en Procedimiento Ordinario 887/2017, del Juzgado de 1' Instancia n°5 de Logroño . El importe que ha sido adelantado por la aseguradora, a cuenta del precio total de las obras de reparación, asciende a 275. 835,60 euros.

...

Séptima.- Los Promotores podrán Inspeccionar las obras cuantas veces lo estime oportuno, pudiendo exigir a la contrata su paralización, parcial o total, hasta un plazo máximo de 2 días, para decidir sobre la buena ejecución de las obras, o el tipo y calidad de materiales a utilizar.

La contrata se obliga a realizar los ensayos y certificados necesarios para la idoneidad de cualquiera de los materiales que se utilicen, siempre por cuenta de los Promotores.

Octava. - Forma de Pago:

El Promotor realizará un primer pago al Inicio de los trabajos de un 20 % a la Contrata. El 80 % restante La Contrata realizará Certificaciones Mensuales midiendo los días 25 de cada mes y emitiendo Certificaciones de obra para su revisión y aceptación por parte del Promotor y Dirección Facultativa (indistintamente). (Fecha última de aceptación el día 1 del mes entrante). Factura mensual con vencimiento fecha factura. El Pago será abonado y domiciliado en cuenta NUM012 ... entre los días 1 al 5 del mes o mediante Talón Bancario. Si fuera necesario se permitirá a GIRO INVERSO hacer Giros al Promotor. La regularización del anticipo se realizará en la última Certificación.

Novena.- Una vez finalizadas las obras se procederá a realizar la recepción de las mismas. Si las obras se encuentran ejecutadas con arreglo a lo establecido se darán por recibidas provisionalmente, comenzando a correr en dicha fecha el plazo de garantía que se fija en un años

...

Se adjunta al contrato el presupuesto.

En fecha 12 de junio de 2019 Giro Inverso SL emitió la 4ª certificación, por importe de 103092,21 euros, que resultan de la suma total del coste de la obra a origen 479.275,86 euros, deducida la tercera certificación: 385555,67 euros, total 93720,19 euros, más 10% de IVA.

Conforme a dicha certificación Giro Inverso SL, emitió a cargo de la comunidad de propietarios la factura nº NUM013, en fecha 24 de junio de 2019, por el importe señalado de 103092,21 euros.

En fecha 6 de septiembre de 2019 la comunidad de propietarios hizo un pago a cuenta de dicha factura de 20.312,93 euros.

En fecha 16 de septiembre de 2019 el arquitecto técnico don Jesús María emitió informe sobre desperfectos causados por la obra y trabajos pendientes de realizar en la segunda fase, tras visita realizada el 15 de septiembre junto con el presidente de la comunidad don Arsenio y junto con el representante de Giro Inverso SL don Faustino:

CHALET N. NUM014:

Se comprueba la existencia de grietas en los muretes de bloque de hormigón de fachada principal y lateral izquierda. Estas fisuras son antiguas provocadas por cedimiento de los muretes sobre el terreno y no presentan peligro alguno.

La reparación consistirá en el sellado de esas juntas con mortero a lo largo de todas las fisuras. Si bien estaba contemplado que se realizaran estas reparaciones en la Segunda Fase de los trabajos el contratista se compromete a realizarlas por su cuenta sin cargo a los propietanos.

CHALET N. NUM015:

Efectivamente la pilastra de la esquina del murete está suelta y los operarios la sujetaron provisionalmente mediante el atado con alambre a la espera de los trabajos de consolidación de los muretes de bloque de hormigón.

Esta reparación estaba contemplada en la previsión para los trabajos de la Segunda Fase.

CHALET N. NUM003:

Todos los trabajos señalados por los propietarios de este chalet estaban previsto realizarlos en la segunda fase

CHALET N. NUM016:

No se ha realizado ningún tipo de trabajo en la zona de influencia de este chalet y tampoco estaba contemplado que se hiciera en el Proyecto redactado por los arquitectos.

Por tanto no hay que realizar ninguna actuación en este chalet.

CHALET N. NUM013:

La reposición del vallado está contemplado en las actuaciones de la Segunda Fase.

CHALET N. NUM006:

No hay que hacer nada ya que la abolladura de la bajante es anterior a las obras y además está a una altura superior a la altura de la maquinaria que se utilizó.

CHALET N. NUM009:

El contratista realizará:

El enderezado o sustitución de las rejillas deformadas.

Limpiará las baldosas de la zona lateral.

Suministrará al propietario la lámina geotextil, que éste colocará personalmente antes de proceder a la reposición de las piedras. (Acuerdo verbal entre propietario y contratista).

Del suelo de tablas de madera colocadas en la parte posterior de la parcela, el contratista sustituirá aquellas que se encuentren deterioradas.

Respecto a las casetas que se eliminaron, el contratista comprará las casetas nuevas y el propietario las colocará a su gusto.

CHALET N. NUM001:

Las manchas indicadas en la fachada ya se han limpiado para cuando se ha realizado la visita.

El contratista cambiará el tubo roto de recogida de agua de las bajantes.

El pequeño hundimiento de la tierra entre la vivienda y el nuevo muro se compactará

adecuadamente por el contratista.

El contratista repasará la celosía corredera hasta su correcto funcionamiento.

Respecto a la colocación de los tubos de la estufa de pellets, el propietario ha comentado verbalmente al contratista que los colocará el personalmente.

El contratista comprará un árbol nuevo.

Respecto al césped artificial, el propietario ha comentado verbalmente al contratista que no es necesario que haga nada.

En la zona de acometida del teléfono no se ha actuado durante la obra, motivo por el cual no se puede reclamar nada al contratista.

Los macarrones para posible paso de instalaciones están a la vista y en perfecto estado por lo que no hay que realizar nada.

CHALET N. ° NUM004:

Ya se ha solucionado el descuadre de la puerta. No hay que hacer nada.

Las pequeñas fisuras que han aparecido en la solera son debidas a la retracción del hormigón y es un vicio oculto que no tiene mayor importancia que la estética. No hay que realizar nada.

Por deseo de la propietaria, las piedras que había alrededor de los focos empotrados, que ya se han retirado, no habrá que volver a colocarlas.

Se sustituirán por el contratista los antiguos focos empotrados por una nueva iluminación LED.

CHALET N. NUM017:

Las fisuras que se indica que han aparecido en el muro, según el estado actual, se comprueba que son antiguas y no tienen nada que ver con los trabajos realizados. Además, hay restos de mortero de reparaciones que ya se habían practicado con anterioridad. No hay que hacer nada.

Los ladrillos movidos en la barbacoa no pueden ser producto de las vibraciones de las máquinas ya que se habrían desmoronado todos los de la parte superior. Probablemente se deban a algún golpe desde la parte interior de la parcela, ya que por el exterior hay vallado. No hay nada que reparar

La valla efectivamente tiene una mala sujeción porque el anclaje que se realizó en obra, a esta valla y a las del resto de las parcelas, es absolutamente insuficiente e incorrecto. No hav nada que reparar por parte del contratista.

En el resto de zonas privadas y comunes, por el contratista se realizará un rastrillado de toda la tierra de los jardines hasta la eliminación total de piedras, escombros o trozos de ladrillo que existan.

Se recolocará la ducha de la piscina.

Se echará tierra vegetal en las zonas contempladas.

Reparación del borde de la arqueta situada en la entrada a la urbanización.

Sellado de los orificios existentes en la pieza metálica del tejadillo de entrada a la urbanización

Queda pendiente de realizar en la Segunda Fase:

Reposición de los muretes y pilastras de bloque de hormigón.

Reparación de los muretes afectados por el paso de vehículos en los chalets NUM014 y NUM015.

Colocación de las puertas de entrada a las parcelas.

Colocación de los cuadros de instalaciones.

Colocación de los focos de iluminación.

Nuevo hormigón impreso en los viales de la urbanización.

En fecha 19 de septiembre de 2019 los arquitectos don Nemesio y doña Marisa, emitieron informe sobre los trabajos de reparación de los desperfectos, tras visita realizada en la misma fecha 19 de septiembre junto con el encargado de la obra.

1 CASA NUM014.

Se ha realizado un rejuntado, tal como se pedía en el anterior compendio, a pesar de ser un trabajo pendiente de ejecutarse en la fase final de la obra. Era una obra pendiente.

2. CASA NUM015.

La reparación pedida también es un trabajo pendiente, que corresponde a la fase flnal de la obra.

3. CASA NUM003.

La reparación pedida también es un trabajo pendiente, que corresponde a la fase final de la obra.

4. CASA NUM016.

No hay reparaciones pendientes.

5. CASA NUM013.

La reparación pedida también es un trabajo pendiente, que corresponde a la fase flnal de la obra.

6. CASA NUM006.

No hay reparaciones pendientes.

7. CASA NUM009.

Parte de las deficiencias están ejecutadas. De las pendientes, aporte de material para el pavimento y reposición de casetas, se me comunica que existe un acuerdo entre el propietario y Giro Inverso para su terminación, con compromiso de ejecución por parte de esta última.

8. CASA NUM001.

La mayor parte de las deficiencias están ejecutadas. De las pendientes, existe un acuerdo para su terminación.

9. CASA NUM004.

La reposición de focos está acordada entre la propiedad y Giro Inverso.

10 CASA NUM017.

No hay reparaciones pendientes.

11 ZONA COMÚN.

Se han reparado las deficiencias relacionadas en el compendio y limpiado resembrado la parcela verde junto a la piscina.

12. CASA NUM000 (no Incluida en el compendio).

Se han colocado las baldosas en el lateral de la casa, en el tramo que va de la zona común hasta la puerta de la casa. Esta es una obra añadida, que no está incluida en la relación de reparaciones pendientes.

En fecha 7 de octubre de 2019 Giro Inverso SL emitió la factura nº NUM018, de abono, por importe de 5597,81 euros, indicando: ajuste realizado por la dirección facultativa sobre la factura Nº NUM013 con fecha 24/06/2019 según acuerdo alcanzado por ambas partes

En fecha 18 de noviembre de 2019 el arquitecto don Candido emitió a requerimiento de la comunidad de propietarios DIRECCION000 de Ribafrecha informe sobre la obra de recalce de la urbanización. Detalla el perito los desperfectos causados por la ejecución de la obra, cuya reparación valora en 7.457,85 euros:

Indica el perito en su informe: El arquitecto que suscribe el presente informe giró visita de inspección al edificio los días 25-10-19, 30-10-19 y 5-10-19

La descripción de los posibles defectos constructivos se hace a partir de una lista de desperfectos que elaboró un propietario de la urbanización (D. Raimundo) y que fue consensuada con el resto de los vecinos. La lista fue remitida el 11 de Julio de 2019 por el Sr. Raimundo, vía e-mail, a "Comulfder", administrador de la Comunidad. El título de cada apartado de la lista de defectos se reproduce textualmente, según figura en el e-mail remitido por el Sr. Raimundo a la administración de fincas.

"LAS DOS JARDINERAS DE LA ENTRADA PEATONAL DE LA URBANIZACIÓN (LLENAS DEARLITA + TIERRA VEGETAL)"

En frente de la urbanización, en la vía pública, junto al muro de la entrada, existe una sola jardinera de piedra artificial que está rota. Según información de la propiedad había una segunda jardinera, hoy desaparecida. Ver fotografía na 1.

Este perito que firma el presente informe no se puede pronunciar en afirmar, con seguridad, si el autor de la rotura de la primera jardinera y la sustracción de la segunda fue el constructor.

En el caso de que las jardineras se hubiesen roto a causa de las obras, el constructor deberá reponerlas por otras iguales o de similares características.

Las jardineras eran de piedra artificial de forma paralelepipédica de medidas: 80 x 37 x 29 cm

100 euros

"VARIAS VALLAS DEL CIERRE DE LA PISCINA ROTAS O GOLPEADAS,

Las vallas están sujetas a los postes con alambre retorcido. Dicho alambre ya está oxidado. La unión debería haberse hecho soldada. La brida de un soporte está suelta. Además, hay 5 vallas que están golpeadas o dobladas.

Se enderezarán las 5 vallas que están dobladas y se soldarán correctamente a los postes, en vez de atarlas con alambre. La brida del soporte que está suelta se cerrará correctamente.

200 euros

"POSTE DE LA PUERTA DE LA ZONA VERDE (LADO ESTE), GOLPEADO CON MAQUINA, DEJÁNDOLO TOTALMENTE DESPLOMADO, CON LO QUE DEBEN CAMBIARLO"

El poste está calzado con una arandela metálica; la arandela tiene demasiado espesor y el poste no está correctamente aplomado sino que presenta una ligera inclinación hacia la zona verde. El aplomo correcto debe hacerse con dos arandelas de menor espesor en los dos tornillos exteriores, o con una platabanda del espesor correcto.

30 euros

"TODO EL CÉSPED DE LA ZONA VERDE DESTROZADO, CUANDO NO DEBERÍAN HABERLO TOCADO, YA QUE EN EL PLANO LO MARCA COMO VALLADO. (HAY QUE REVISAR EL RIEGO YA QUE DURANTE LA OBRA SE VIO PARTE DE ÉL DESENTERRADO Y VARIOS EXPENDEDORES DE AGUA ROTOS"

Es de suponer que el constructor no disponía de espacio suficiente en el interior de la urbanización par la zona de acopio de materiales y por ello tuvo que utilizar la zona verde de la piscina. El césped no está dañado en su totalidad sino en zonas puntuales.

Será necesario nivelar y rellenar con tierra vegetal las zonas afectadas y, posteriormente, proceder a su resiembra.

400 euros

"VARIAS PIEDRAS EN DIVERSAS VIVIENDAS MANCHADAS DE HORMIGÓN, INCLUSO VARIAS CONTRAS DE PUERTAS Y VENTANAS"

En la actualidad, la única casa que presenta ligeras manchas de hormigón es la no NUM005, en la parte inferior de la fachada.

Se limpiará con agua, detergente especial para la grasa y un cepillo de raíces.

50 euros

"LA DUCHA DE LA PISCINA ESTÁ ROTA EN UN LATERAL INFERIOR. INTENTAN TAPARLO PEGANDO EL TROZO ROTO CON TACO QUÍMICO"

La ducha de la piscina.. no está colocada en su posición original, debido a que la baldosa sobre la que tenía que estar atornillada está rota. Además existen 7 baldosas despegadas junto a la ducha, que el constructor deberá recolocar.

Se recolocarán las 6 baldosas que están rotas y se atornillará el pie de la ducha en su posición original.

130 euros

"PONER PIEDRA EN CASA ? NUM003, EN EL LATERAL ESTE, DONDE ESTA UBICADO EL MURO DE CONTENCIÓN

La primera hilada de aplacado de piedra falta de colocar. Las piedras están apiladas junto a la vivienda. El constructor deberá colocar dicha hilada.

180 euros

"PONER PIEDRA EN CASA No NUM007 EN DONDE TAPARON AGUJERO CON MASA (EN TODAS LAS VIVIENDAS DONDE ROMPIERON PIEDRA, EN VEZ DE PONER ÉSTA COMO ESTABA ANTES DEL HORMIGÓN, LA PUSIERON UNA VEZ VERTIDO EL HORMIGÓN. CUANDO SE LES LLAMÓ LA ATENCIÓN RESPONDIERON QUE DESPUÉS LO PICABAN, NO REALIZANDOLO ASI, SINO QUE LA PUSIERON A PARTIR DEL HORMIGÓN, DEJANDO ASI ESE TROZO SIN PIEDRA, QUE ES PARTE DE LA PROTECCIÓN CONTRA LA HUMEDAD)"

.La zona que está rota de la placa de piedra está tapada con masa. El constructor deberá retirar la placa y colocar otra nueva igual a la existente

En cuanto a la forma de colocar la piedra con respecto a la solera de hormigón, es mucho más correcto que la piedra monte sobre la solera que la solera acometa contra la piedra. En el primer caso la junta que se origina entre los dos elementos constructivos es horizontal y en el segundo caso vertical. Es mucho más seguro una junta horizontal desde el punto de vista de la estanqueidad frente al agua que una junta vertical.

120 euros

"BAJANTE DE PLUVIALES GOLPEADO Y ABOLLADO EN CASA ? NUM006

La bajante de recogida de aguas pluviales está golpeada a media altura y en la parte inferior, presumiblemente por algún golpe recibido durante la ejecución de las obras. Deberá sustituirse el tramo de bajante dañado.

60 euros

"FALTA TRAMO DE BAJANTE DE PLUVIALES EN CASA No NUM002. EN SU LUGAR LO SUSTITUYEN POR UNO DE PLÁSTICO"

En la casa n° NUM002, el constructor sustituyó un tramo de bajante de aguas pluviales, que debería ser de aluminio lacado de sección rectangular, por otro de pvc de sección circular. Deberá sustituir el tramo de plástico por otro igual al original del mismo material, de la misma sección y color.

Se sustituirá el tramo de bajante circular de pvc por otro de aluminio de igual al resto de la bajante en cuanto a sección, estriado de la superficie y color.

30 euros

"BAJANTES DE PLUVIALES CASA No NUM007 Y NUM008 CONECTADAS A DESAGÜE FECAL SIN SIFÓN (TAL Y COMO ESTABA ANTES) PROVOCANDO ASÍ MAL OLOR ALGUNOS DÍAS"

Las bajantes de aguas pluviales nunca se conectan a la red de saneamiento mediante un sifón, sino que se hace directamente. El problema existente de los malos olores se debe a que es necesario sellar el entronque de la bajante de aluminio con la tubería de pvc. El constructor debe proceder a dicho sellado.

Se sellará con masilla de poliuretano el entronque de la bajante de aluminio con la tubería de pvc.

12 euros

"FALTAN ALGUNOS EMBELLECEDORES EN LAS CONTRAS QUE SE DESMONTARON Y VOLVIERON A MONTAR"

faltan 5 tapas de remate de las guías de las contraventanas correderas de las ventanas: cuatro en la casa no NUM005 y una en la casa no NUM003. Las tapas se volverán a colocar de nuevo.

60 euros

"MEDIA FACHADA DE LA ENTRADA A LA CASA N0 4 ESTÁ MANCHADA DE ACEITE Y NO SALE, POR LO QUE HAY QUE CAMBIAR LAS PIEDRAS AFECTADAS (SE MANCHARON CUANDO REALIZARON LOS MICROPILOTES)"

Tan solo está manchada una piedra. El resto de la fachada ya se limpió. El constructor deberá limpiar la piedra manchada.

30 euros

"TUBO DE EVACUACIÓN DE AGUAS SUBTERRÁNEAS QUE DISCURRE POR DEBAJO DE LA URBANIZACIÓN TAPONADO EN GRAN PARTE DE SU SECCIÓN CON UN PANEL DE LOS DEL MURO DE CONTENCIÓN, Y FALTAN LOS MECHINALES EN DICHO MURO PARA LA EVACUACIÓN DEL AGUA QUE RECOGE EL TUBO POROSO QUE DISCURRE POR LA PARTE TRASERA DEL MURO RECOGIENDO EL AGUA QUE ARROJA EL OREN CALIFORNIANO (RECOGIDO EN LAS FOTOS)"

el tubo de evacuación de las aguas subterráneas que discurre enterrado y cuya misión es drenar el exceso de agua de lluvia que se pueda acumular en la finca colindante tiene reducida su sección en un 25 % por uno de los paneles prefabricados de hormigón que conforman el muro de contención..

El tubo de pvc de evacuación de las aguas subterráneas de 315 mm de diámetro, que discurre enterrado y cuya misión es drenar el exceso de agua de lluvia que se pueda acumular en la finca colindante tiene reducida su sección-en un 25 % por uno de los paneles prefabricados de hormigón que conforman el muro de contención. A falta de un estudio hidrogeológico completo del terreno colindante, no es posible determinar con exactitud si la sección actual del tubo es capaz de evacuar el agua acumulada en la finca colindante en un tiempo suficiente como para evitar que el nivel del agua suba y entre en la urbanización al rebasar la altura del múrete separador.

Según indican los técnicos directores de las obras la sección del tubo. aunque esté reducida en un 25 %, es suficiente, no obstante, se valoran las obras de reforma para que el tubo tenga la misma sección que debía tener. Para ello será necesario excavar en el terreno hasta llegar a la cota del tubo, cortar el dado de apoyo de hormigón del muro prefabricado, después de ejecutar otro apoyo, también de hormigón, junto al tubo en el extremo del muro. Después se adherirá con pegamento químico un trozo de tubo para tapar el agujero existente. Por último se rellenará con las tierras procedentes de la excavación el hueco excavado.

1800 euros

En el apartado 4. 05 de la memoria del proyecto de los Sres. Nemesio y Marisa, se indica que el nuevo muro deber tener unos mechinales (agujeros) por los que saldrá el agua que pueda acumularse en el subsuelo. Dichos mechinales aún no están practicados. Son parte de las obras que deberá ejecutar el constructor debido a que éstas aún no están finalizadas.

"TUBERÍA GENERAL DE GAS ROTA EN CASA No 3 (ABONO DE FACTURA"

La tubería ya está arreglada.

La factura de la reparación la abonó la comunidad de propietarios.

261,65 euros

"TUBERÍA DE GAS CORRESPONDIENTE A LA CASA ? NUM006 FORZADA, SOPORTE DE REGULADOR ROTO"

El soporte del regulador de presión de la tubería de gas de la casa no NUM006 está roto. Presumiblemente, durante la ejecución de las obras habrá sufrido algún golpe.

Se colocará un nuevo soporte para que el regulador quede anclado en correctas condiciones a la fachada.

30 euros

"EXCESO DE RELLENO EN CASA No NUM000 Y NUM002. EXISTÍA UN ESCALÓN CON LA ENTRADA DEL SALÓN DE 15/20 CM (APARTE QUE VUELVEN A RELLENAR CON EL ESCOMBRO QUE EN TEORÍA TENDRÍA QUE ESTAR EN LA PLANTA DE RECICLAJE"

Se desconoce la altura del terreno que había antes de la ejecución de las obras. En el caso de que estuviese 15 - 20 cm más bajo, será necesario eliminar parte de la capa superficial para llegar a la antigua cota. Por otra parte, dicha obra de retirada de tierra es necesaria debido a que para poder plantar césped, es necesario el aporte de tierra vegetal. El relleno que existe actualmente tiene demasiadas piedras.

Se retirará una capa de 10 cm de tierra y se rellenará con tierra vegetal.

600 euros

"PICAR HORMIGÓN QUE VERTIERON DE MÁS EN CASA N NUM003 Y N NUM007

Según información del D. Raimundo, el nivel de la solera de hormigón que se encuentra delante de la casa n° NUM007 es correcto; no asi el de la casa no NUM003, que debía estar más bajo que el que tiene la solera actual. En caso de que así sea, será necesario levantar el solado existente de gres y la solera para rebajar la cota del conjunto.

El solado de gres y la solera de hormigón de la casa no NUM003 se levantarán, así como la capa de encachado de piedra. Se rebajará el nivel del terreno 12 cm y se colocará una nueva solera con su encachado. El conjunto se rematará con un solado de gres igual al existente.

2110 euros

"RETIRAR ESCOMBRO DE CASA No NUM004, ? NUM006 Y No NUM007 PARA PODER SUMINISTRAR TIERRA VEGETAL QUE FALTA Y PODER SEMBRAR EL CÉSPED IGUAL QUE ESTABA, YA QUE ES IMPOSIBLE SEMBRARLO EN ESE ESTADO DEL TERRENO"

El estado del terreno colindante a las casas no NUM004 y NUM007 es correcto en la actualidad (según información del Sr. Raimundo), sin embargo el relleno de tierras que se ha colocado Junto a la casa n° NUM006 no es aceptable por la gran cantidad de piedras que contiene. Se deberá eliminar una capa de 10 cm para verter tierra vegetal y poder sembrar césped con garantías.

En la casa no NUM006 se eliminará una capa de 10 cm para verter tierra vegetal y poder sembrar en un futuro césped con garantías.

600 euros.

Valora el perito los defectos relacionados en un total de 7.457,85 euros.

Y además concluye el perito: El importe de la certificación Nº NUM001, una vez comprobadas y medidas las obras ejecutadas, asciende a la cantidad de 451.980, 05 € + IVA (10 %) = 497.178,06 euros.

La empresa Iregua Exca Rioja SL ha emitido las siguientes facturas a cargo de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Ribafrecha:

Factura NUM019 de fecha 17 de marzo de 2020, por el concepto certificación de Marzo 30% de la obra DIRECCION000 como detalla el contrato firmado precio unitario NUM020 importe 36,035,56 más impuestos 3603,56 euros total 39639,12 euros;

Factura NUM021 de fecha 27 de abril de 2020, por los conceptos que se detallan en la misma, importe 48556,90 más impuestos 4855,69 euros total 53412,58 euros;

Factura NUM022 certificación mayo, de fecha 25 de mayo de 2020, por los conceptos que se detallan en la misma, importe 28346,27 euros

Factura NUM023 certificación junio, de fecha 7 de julio de 2020, por los conceptos que se detallan en la misma, importe 39584,26 euros

Una vez firme la sentencia de fecha 24 de enero de 2018, dictada en el procedimiento ordinario 887/2017, del Juzgado de 1' Instancia n°5 de Logroño, en fecha 20 de marzo de 2020 la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Ribafrecha llegó a un acuerdo con la aseguradora Fiatc, por un importe de 671686,58 euros en concepto de indemnización por la reparación de los daños en la urbanización, en la forma de pago siguiente: 275835,60 euros consignados en el juzgado con entrega de mandamiento a favor de la comunidad de propietarios demandante; 311.285 euros ya pagados mediante transferencia bancaria a la cuenta del asegurado; y 84565,98 euros mediante transferencia bancaria a la cuenta del asegurado el mismo día de la firma del acuerdo, en el que la comunidad de propietarios se tiene por indemnizada, y renuncia a cualquier reclamación, por todos los daños derivados de las deficiencias constructivas amparadas por el seguro decenal suscrito con Fiatc Seguros.

En fecha 25 de agosto de 2020 el ingeniero don Ángel Daniel y el arquitecto técnico don Higinio, del gabinete pericial DIRECCION001, emitieron informe pericial sobre las deficiencias en la ejecución de la obra, concluyendo que la diferencia entre la obra certificada y la obra ejecutada es de 204.600,74 euros.

En el acto del juicio el testigo don Manuel declara que era el administrador de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Ribafrecha, bajo el nombre comercial de Comulider, antes de las obras y después, tenían unos defectos muy graves, a cargo del seguro de responsabilidad decenal se reconoció una indemnización a favor de la comunidad, intervino en todo el proceso de contratación de las obras a Giro Inverso y después a Excavaciones Iregua y antes de terminar las obras le cesan como administrador, intervino como administrador, se acordó encargar un proyecto de reforma, lo hizo Abel y le solicitaron que dijese alguna empresa competente para hacer ese tipo de trabajos, se solicitaron tres o cuatro y una de ellas era Giro Inverso, y se presentaron a la comunidad, la comunidad de propietarios designa a la dirección facultativa, la dirección superior Nemesio y el aparejador Jesús María, la dinámica es la pactada en presupuesto, desde el inicio hay pequeñas discrepancias, no se llevan las certificaciones mensuales sino cada cuarenta días, pero más o menos correcto, surgen discrepancias respecto a algunas partidas, desmontaje de unas casetas incluidas, van surgiendo durante las certificaciones, se explica a los vecinos que las certificaciones son a cuenta; cuando se para la obra, por discrepancias, se procede a medir lo certificado, se emiten cuatro certificaciones firmadas por la dirección facultativa y después se emite la factura, la comunidad de propietarios decide prescindir de Giro Inverso, el porcentaje de obra que pudiera estar ejecutado no lo recuerda, un 60 o un 70 por ciento cree recordar, cuando termina Giro Inverso se contrata a Excavaciones Iregua, cree que se firmó un contrato, el original disponía la comunidad de propietarios cree recordar, Excavaciones Iregua tenía que concluir las partidas sin ejecutar por parte de Giro Inverso, los cerramientos individuales de las parcelas, vallados, rellenos de tierra..., la factura correspondiente a la cuarta certificación no se paga, la dirección técnica era más o menos coincidente con Giro Inverso, un propietario mide metros de valla y dice que le salen menos metros, Raimundo, con acento gallego, el 12 de septiembre tiene lugar una reunión en Comulider, a la que asisten Jesús María un representante de la comunidad de propietarios y el presidente de la de la comunidad de propietarios, tuvieron varias reuniones, la dirección de obra certifica, vecinos consideran que en las mediciones hay partidas erróneas, la comunidad de propietarios contrata a Candido que hace otra valoración, el 16 de septiembre don Jesús María hace una visita a obra, a instancias de la comunidad, se emite el 7 de octubre una factura rectificativa de abono tras hablar con la dirección de obra, de 5000 euros o algo así, la comunidad de propietarios no manifestó su conformidad y encargó a un perito que haga una medición, desde la primera factura se expone que hay partidas con las que la comunidad no estaba de acuerdo, y siguió sin estar de acuerdo con algunas partidas, la obra la tenía que pagar la aseguradora Fiatc, se alcanza un acuerdo con la aseguradora para el pago de las indemnizaciones, abona unos 670000 euros, la aseguradora paga por la obra ejecutada y por la obra pendiente de ejecutar, además de los honorarios de la dirección facultativa, a la compañía se le remiten las certificaciones de obra y las facturas, se acordó así con la compañía, que nombró un aparejador que visaba las certificaciones y pagaba las facturas, aprobó el 100% de las certificaciones, y todas las facturas, también sin objeción alguna la cuarta certificación, la obra ejecutada se paga por la compañía de seguros íntegramente hasta la cuarta certificación, y en la liquidación final no se distingue entre obra ejecutada y obra pendiente, la comunidad de propietarios cobra los 670000 euros, había discrepancias de la comunidad de propietarios con la cuarta certificación, pasó sobre los metros de vallado, desmontaje de casetas y elementos de jardines, el finiquito hasta el 11 de noviembre de 2019 a raíz de un requerimiento el número de contenedores de obra, la comunidad de propietarios encarga un nuevo informe al señor Candido para valorar los trabajos ejecutados y ver si alguna partida está mal ejecutada, repasos de partidas 7000 euros y diferencias de medición de 20000 euros, la comunidad de propietarios tampoco estuvo de acuerdo con este informe, este informe cree que no lo pasó a Fiatc, porque con Fiatc hubo un acuerdo global sobre la ejecución de la obra; al inicio de la obra por Excavaciones Iregua también hay discrepancias y la comunidad de propietarios decide no pagarle, luego deja de ser administrador. Propuso dos o tres técnicos, arquitecto superior, que consideraba competentes, con las empresas pasaba lo mismo, Abel presentó alguna empresa que fuera competente, en La Rioja Giro Inverso y las otras eran de fuera. De precios contradictorios cree recordar que fueron pequeñeces, 730 m3 de excavación adicional por 48000 euros no le parece una pequeñez, pero cree recordar que no eran precios contradictorios, había una partida de metros de excavación 1153 m3 la realidad de lo medido 543 m3: entiende que es una diferencia de medición, no un precio contradictorio. La dirección facultativa validó esta situación a pesar de la insatisfacción de la comunidad, el informe de Candido son 30000 euros de partidas no ejecutadas y 7000 euros de partidas mal ejecutadas. El aparejador de Fiatc hizo suyas las certificaciones que validó la dirección facultativa, contenedores 106 y las mediciones por la tierra excavada 46 contenedores podría ser, pero la tierra sobrante de la excavación se rellenó de tierra la parcela colindante, no se trasladó a vertedero, y la versión de Giro Inverso era que los había retirado acuerdo con el vecino colindante, que no afectaba a la comunidad de propietarios, parte de la tierra la depositó en un terreno colindante, la versión de Giro Inverso es que la había retirado, avalada por la dirección facultativa, solado de gres 153 m2 Giro Inverso 380 m2, reclamó a Giro Inverso había una parcela tipo que tenía un porche de 10 m2 de baldosa de gres, unos 60 metros de piedra, otros césped, otros gres... la versión de Giro Inverso era que era un promedio por las distintas terminaciones, ejecutó partidas que no puso en la certificación, desmontado de puertas en planta baja eran diez los chalets a intervenir y los desmontajes fueron solo cuatro, cree que no que se desmontaron más de cuatro, para acceder arreglar zonas comunes.... partida de hormigón de los recalces 148,2 medición 122 presupuesto ..., puede ser, pero hubo intervenciones en y 119 m3 advirtieron previamente que no se sabe lo que hay en el subsuelo hasta que no hacen la excavación y durante la obra una vez ejecutada no hay manera de controlar cuanto se ha ejecutado más allá de los albaranes del hormigón, que la dirección de obra le dijo que sí le había enseñado. Ayudas a modificaciones de anclajes no recuerda, ayudas a recoger invernadero jardín, barbacoa, chimeneas..., algunos vecinos decían que lo habían retirado ellos, excesos de kilogramos de cemento en los micropilotes, era una perforación con la profundidad necesaria y rellenar las partes huecas, un cilindro.

El testigo don Jesús María declara que fue contratado por la comunidad de propietarios DIRECCION000 de Ribafrecha como arquitecto técnico, para las obras, no intervino en la designación de Giro Inverso como contratista, Giro Inverso hacía un avance de la medición él lo comprobaba, se hicieron rectificaciones, la dirección facultativa firmaba las certificaciones, se corresponden a mediciones y unidades de obra ejecutadas y facturadas conforme a presupuesto, alguna vez algunos propietarios le ayudaron a medir, se emitieron cuatro certificaciones, todas firmadas por la dirección facultativa, no le constan reparos no conformidad o discrepancias con el contenido de las certificaciones, lleva control del acopio de material en las partidas que se ejecutan comprobaba las certificaciones con los albaranes, no de todos los materiales completos, sí con los importantes, pidió los del hormigón para poder justificar que se habían puesto las cantidades de la certificación, comprobaba todas las unidades de obra objeto de certificación, algún miembro de la comunidad le ha pedido albaranes certificaciones no documentos relativos a la obra, precios contradictorios pueden surgir unidades de obra nueva que no se habían contemplado, por la propia ejecución de la obra, piden a los contratistas que desglosen para poder aceptarlos o no, unidades de obra nueva que hubo que añadir hubo en esta obra, en la certificación nº NUM001 desmontar puertas, para poder ejecutar la grúa, se desmontaron las diez puertas, salidas de calderas, porque había que meter maquinaria, comprobó que se hizo, lo mismo con las entradas de aire caliente, y la necesidad de un generador porque no era suficiente, hubo problemas con los cuadros eléctricos, estas partidas nuevas las aprobaba la dirección facultativa y se adjuntaban a la administración de fincas de la comunidad, excavación en bataches en proyecto no se estimó y en el transcurso de la obra se vio necesario para no debilitar todo el conjunto de las cimentaciones, 730 metros de cimentación por bataches en lugar de en la forma proyectada, son metros cuadrados, lo comprobó, es la longitud del batache por la altura, exceso de kilos de cemento en los micropilotes: se hacen con una maquinaria especial, no es un cilindro regular y exacto, al romper la máquina se pueden romper los volúmenes, se vierten y él comprobó la puesta en obra de los palets, personal de Giro Inverso ayudaron a quitar elementos de los jardines, vio que personal de Giro Inverso ejecutaba esas facturas. Reunión el 12 de septiembre de 2019 por discrepancias con la cuarta certificación, recuerda que estaba el administrador de fincas, hablaron del porqué del volumen de esa certificación, visita la obra el 16 de septiembre, hizo un informe de lo que había que ejecutar para reparar, y ya no tuvo más actuación, cree que estuvo una persona de la comunidad, el arquitecto superior hizo otra visita para comprobar si se habían subsanado los defectos, y solicitaron un descuento de la factura de 5900 euros para la liquidación de la obra, como técnicos dijeron que se había ejecutado esa obra, la propiedad lo puede aceptar o no, entiende como técnico que es la liquidación de la obra hasta ese momento, contratan a otra empresa y no les comunican que van a continuar las obras, la tenía que abonar Fiatc, llegaron a un acuerdo con Fiatc, les pidieron mucha documentación, la pasaban a un técnico de Madrid, trataba directamente el arquitecto, el técnico de Madrid hizo alguna visita a la obra, en el informe que emiten valoran la obra realmente ejecutada que se corresponde con la certificación final de Giro Inverso, con la obra que está pendiente de ejecutar no la valoran, no sabían si se iba a hacer algo más o no, el arquitecto director era el que estaba en contacto con Fiatc, uno de los técnicos le pidió información sobre el transcurso de la obra, Candido, le pidió los albaranes de todas las partidas y se las facilitó, del hormigón que se puso en obra le informó. 730 m cuadrados, no cúbicos, sí, son cúbicos, estaba confundiendo con el panel de hormigón, sustituía a una cosa son los bataches de la parte inferior y otra cosa los actuación en cada chalet, no tiene nada que ver, en proyecto se proyectó de una forma y en obra muy diferente, hubo que hacer bastante más, el proyecto estaba bien elaborado pero hubo circunstancias la excavación por bataches es por partes, tiene mucha más complejidad que la excavación lineal, las unidades de obra nuevas las aprobaba la dirección facultativa, en el libro de órdenes se dan ordenes, no recuerda si se recogieron en el libro de órdenes, intervino en el final de obra parcial, que su Colegio no lo admite, tiene que ser total, está ese expediente pendiente en su colegio, sin cerrar, el perito de Fiatc estuvo en la obra, no estuvo personalmente con él, estuvo el arquitecto, facilitó a Candido toda la información de que disponía, los albaranes solo del hormigón.

El testigo don Nemesio declara que es arquitecto superior, integró la dirección facultativa, de la obra de la comunidad de propietarios, dirección y autor del proyecto en el año 2018, y la obra en 2019, el arquitecto técnico Jesús María, les contactó el administrador de fincas y el encargo lo firma el que era entonces presidente de la comunidad, lleva el control superior de la obra, la certificación la redacta Giro Inverso la pasa a la dirección técnica y la comprueban, se controla la corrección formal de la certificación, que no haya errores de cálculo precio contratado y si hay dudas se trasladaban a la obra y tomaban las mediciones necesarias, en alguna ocasión les acompañaba el que era presidente, Raimundo, para comprobar que lo que se estaba certificando era cierto, hubo solo una corrección en la cuarta certificación, reduciendo ligeramente el importe, fue la única, las certificaciones están firmadas por él, se corresponden con el presupuesto, precios contradictorios y partidas nuevas, las mediciones se hacían en obra había exceso de mediciones en algunas partidas, es frecuente que ocurra, es una obra muy delicada, de mucho riesgo, y acudían con mucha frecuencia a la obra, capítulo 9 nuevo y adicional precios contradictorios, se le indican las partidas, se corresponden a la problemática de la obra ,el recalce de unas casas que se estaban agrietando sin tener conocimiento cierto hasta que empezaron la obra, una sentencia condenando al seguro decenal a pagar las obras de reparación, no encontraban el sondeo del terreno, estaba en un procedimiento de reclamación y no se les facilitó, era imprescindible saber lo que había debajo y se hizo un sondeo nuevo pero no se pudo hacer en el terreno ocupado por las casas y la maquinaria para obtener testigos tampoco por lo que se hizo en un terreno cercano, por lo que el terreno no lo conocen hasta que no empiezan a excavar, deciden localizar el proyecto primitivo de la obra ,no lo tiene la comunidad de propietarios ni el Ayuntamiento de Ribafrecha, lo encuentran en el archivo del COAR dando por hecho que los datos de proyecto son los de la obra, resultando que no y hubo que hacer cosas mucho más dificultosas, muro de escollera que hubo que micropilotar, hacer una rampa de tierra para poder subir la máquina, desde una propiedad ajena, y luego quitar la rampa, la máquina no podía moverse por entre las casas, hubo que mover mucho metros de tierra, exceso de hormigón en los micropilotes, es una serie de palos de hormigón que se clavan en el terreno y se enlazan con la cimentación de las casas, con una máquina pilotadora que taladra 15 cms de diámetro en tramos de dos metros de profundidad y se mete un tubo metálico, cuando se llega al firme se mete la armadura que hay que soldarla se mete un redondo y se rellena de lechada de hormigón, cemento y agua, es muy líquido, por los enlaces las uniones de los tubos se escapa la lechada, en un terreno que no es compacto, la lechada que efectivamente se pone en obra es la que se certifica, se piden los albaranes de obra a la central de hormigonado, es una oba pequeña que hay que hacer meterte debajo de la zapata y excavar y rellenar, tiene mucho riesgo, el precio era ajustado y lo aprobaban, todas las casas con los jardines ya habitadas, eran cada una diferente, una estaba toda tarimada y hubo que reponerla, otras una caldera de calefacción de leña, casetas para los perros,... cuarta certificación de junio de 2019 y factura, en septiembre se tienen reuniones por cuestiones menores de los jardines o de las cosas de los propietarios, cada uno quería una cosa, hicieron un informe y se rectificó la certificación por un importe muy bajo, se rehízo la certificación, estuvo en las reuniones en el garaje de las casas, en las que estaban vecinos, otras a las que iba el presidente, en las oficinas del administrador, es la certificación hasta que se paraliza la obra, después de estas reuniones en enero de 2020 les llamó el administrador para que preparasen un certificado final de obra parcial, de cara a poder rescindir el contrato con Giro Inverso, hicieron ese documento y no saben más. Se alcanzó un acuerdo con la compañía aseguradora, esta obra tiene cuatro agentes, la aseguradora estaba para pagar, un técnico de Madrid vino para comprobar, le acompañaron y la aceptó, les advirtió que la póliza no cubría la totalidad de las obras de proyecto, vino con la segunda certificación y la pagó, llegó un momento en que el del seguro decía que no cubría, y la comunidad de propietarios les pidió el informe de las obras hechas y de las pendientes para llegar a un acuerdo con la aseguradora, el técnico de la aseguradora vino a la obra y comprobaba la obra y las certificaciones, comprobaba todas las certificaciones ,estuvo en dos ocasiones con él en la obra, sabe que vino otra vez y él no pudo estar con él. Lo pendiente de ejecutar es una valoración, en su informe estaban todos los gastos, sondeo, licencia, alquiler del generador, ... podrían estar cerca de los 500000 euros; 730m3 de excavación adicional y en el fin de obra parcial hay una foto muy significativa a un trabajador metido en la zapata no se le ve más que la cabeza, de pie, el borde se excavaron dos metros en lugar de 60 cms, a dos metros había basura, restos de tubo cables ladrillo, azulejo..., era el vertedero de la obra, el grosor de los rellenos llegó a los cuatro metros, por eso hubo imprevistos de ese calibre, cambios de contenedores, 106 contenedores, parte de la tierra en una finca aledaña, la que se utilizó para hacer la rampa para que pudiera acceder a la obra la máquina de micropilotar, en compensación extenderle la tierra en su finca, hubo un movimiento de tierras compatible con 106 contenedores, previstos 46 recalzando a 60 cms y hubo que recalzar a dos metros, tenían controlando el volumen de lo que se excavaba y la capacidad de cada contenedor, solado de gres de 153 a 380 metros facturados: previsto un pavimento fuera de las casas igual para todos, alguien saboteó la obra dos viernes, parte de la medición del hormigón se debe porque Raimundo atravesó su coche impidiendo la entrada del camión del hormigón, que fue a vertedero, y hubo que pagarlo.

El testigo don Raimundo declara que el hormigón se echó, fue un momento puntual de decir a la constructora que no siguiera hormigonado, habían amenazado que si no pagaban no hacían el muro, como media el coche estuvo 25 minutos en la entrada, y el hormigón no se desechó, se utilizó, la Guardia Civil tomo acta, no fue a vertedero el hormigón, ha estado a pie de obra desde el principio, era el presidente de la comunidad cuando empezó todo, a la constructora nunca le han expresado nada ,le decían al administrador que no estaban de acuerdo, el administrador les decía que eran pagos a cuenta y al final de la obra se revisaban las mediciones, a los constructores directamente no les decían nada, que viniera esta empresa fue cosa suya, partida contenedores 166 y 46: hay una montaña enorme de escombro, enfrente de su casa en la granja, pagaron una fianza al Ayuntamiento y no se la devolvieron porque no pudieron demostrar que llevaran ningún container al reciclaje, solado de gres hubo discusión entre los vecinos, hay una partida la casa NUM008 que por su cuenta le dijo a Giro Inverso que como tenían que cortar 1,40 de ancho pagó de su bolsillo la baldosa y que se la pusiesen nueva y luego lo cargaron a la comunidad, sabotaje hubo controversia, decían ellos que lo habían movido o levantado, un fin de semana, y le echaban a él la culpa y ese fin de semana él estaba en Madrid, los vecinos dijeron que no habían cambiado nada, desmontaje de puertas: solo lo que pone en proyecto y es diferente del vallado y de los micropilotes; la empresa de Abando dijo que necesitaba sacar las puertas correderas que hacen de persiana, donde se hicieron micropilotes, que fue solo en cuatro casas, las que dan a la granja, las otras no llevaron micropilotes y no estorbaban, estuvo durante la excavación, tiene un reportaje fotográfico, llevaban un seguimiento, no vio ninguna zanja de tanta profundidad como 1,60, ni estaba previsto en proyecto, se han facilitado las fotos al administrador, al arquitecto, al aparejador al perito de la parte contraria..., les dijo Manuel que les había pasado un pen con las fotos, metros de zanja excavados en el presupuesto el arquitecto les dijo 600 m3 y luego 1150 metros sin haber tocado todavía los viales, más precios contradictorios..., ni excavando toda la urbanización, y no les dieron ninguna justificación, ni de albaranes ni nada, las zanjas tenían 1,50 o 1,60 de altura y de anchura 1.30 o 1,40, en las que se micropilotaron era solo un agujerito, quedan seis casas para 2000 m3, hubo discrepancias y no les exhibieron los albaranes, se lo pidieron por favor que lo acreditaran, el Ayuntamiento les pidió esa información y no se la pudieron dar. Terminaron con Giro Inverso y también con la dirección facultativa, que se tomó muy mal que ya no siguiera Giro Inverso, ellos se fueron, decidieron hacer una liquidación parcial y que no iban a continuar, en septiembre pararon y en febrero del año siguiente cuando encuentran a la otra empresa una reunión que la dirección facultativa no iba a seguir, con Excavaciones Iregua no había dirección facultativa, siguieron sin arquitecto, no les pusieron a su disposición la información, actas libros de órdenes..., el COAR dice que la documentación de fin de obra no fue entregada. No les informaron de los precios contradictorios, le preguntaron al arquitecto, dice que las directrices se las dan al administrador, los trabajos necesarios de acuerdo con la constructora la dirección técnica y la propiedad, y no daban crédito, de 600 a 1200 más 700 más, no lo veían que se hubiera ejecutado, el perito de Fiatc estuvo en la obra por lo menos una vez, que venía de Madrid, le dijo que venía a controlar, pero no tomó ninguna medida, vino el arquitecto, que lo vieron dos veces en toda la obra, fue a su casa, dijo que la obra cada vez era más gastos, hicieron una visita con el arquitecto, se despidió y no supo más, Fiatc les llama que quieren acabar la obra, darles el dinero para terminar, hablaron con el administrador, que era su abogado, y alcanzó una cantidad, 84000 euros para firmar que no se le reclamaba nada más, en el juicio del seguro decenal que el seguro tenía que adelantar el dinero y hacerse cargo de las certificaciones, con un límite de la póliza, se le pidió a Giro Inverso el presupuesto inicial eran 355000 euros, y la certificación final eran 527000 euros sin terminar, les entregaron un informe de que hacían falta otros 200000 euros a mayores, hay partidas de obra ejecutadas por Iregua que están certificadas por Giro Inverso: los viales excavación lo ha hecho Iregua, las casas acera o baldosas alrededor solo tenían tres casas, las chimeneas 600 euros que no han tocado, enseres de jardines que tampoco han retirado, no han terminado la obra, una caseta metálica está en la escombrera. Es propietario de una vivienda en la comunidad de propietarios. La obra está terminada, el importe total que ha costado la obra Iregua reclama unos 120000 o 130000 euros, más honorarios de la dirección facultativa, más Al Ayuntamiento la licencia de obras revisada, 7000 euros más, más proyecto, más de 650000 euros. Su arquitecto no les decía, era Nemesio, ni Jesús María les aportan nada de documentación, Jesús María el aparejador vino a una o dos reuniones y Nemesio una vez, no les pagaron han condenado a la comunidad de propietarios a pagarles los honorarios que pedían los arquitectos, 4000 euros menos de lo que pedían: 18000 euros en lugar de 21000 euros, obra ejecutada al 81% dijo el perito. Con Iregua han seguido el proyecto, han percibido de la aseguradora 671000 euros, ha pagado la comunidad de propietarios, la aseguradora les indemniza, ese dinero no les ha llegado para pagar, ya han puesto 2000 euros cada vecino, con el informe de Candido no están de acuerdo, dice que se tiene que fiar de lo que certifica el arquitecto, sin hacer ninguna medición de la obra, el segundo informe sí hace mediciones.

El testigo don Millán declara que es representante de Excavaciones Iregua, en DIRECCION000 entraron después de Giro Inverso, había unos trabajos realizados y otros sin realizar, le dicen que contratan la obra en diversas fases, les piden precio, les dicen que también tienen precio con Giro Inverso y les contratan a ellos, le contrata Raimundo, le manda un presupuesto, les adjudica la obra, les hace el contrato. Todo con él, ejecuta partidas nuevas, no hace reparaciones lo que estaba hecho estaba bien, ejecuta lo que no está hecho que es otra parte de la obra, había partes de los muros ejecutados, lo negocia todo con Raimundo, hay dirección de obra, pero le dice que la obra la va a dirigir él, siguiente fase muros y viales, y que si le ajustan el precio la llevan ellos, nadie certificaba, certificaba él, iba allá, medía él, le parecía raro, luego le dicen que la dirección facultativa no ha cobrado y por eso no sigue, no ha cobrado los trabajos que ha ejecutado, le dicen que hay menos metros ejecutados, pero están ahí, ejecutados y medidos, unos 2300 m2 de viales, muros de bloque, aceras de alrededor de las casas, chimeneas, enseres de jardín no recuerda.

El perito arquitecto don Candido informa que el informe de 18 de noviembre de 2019, se lo pide la comunidad de propietarios, lo ratifica, por alguna discusión con el constructor y con la dirección técnica, por la cuarta certificación, diferencia dos partidas, defectos constructivos, y algunas son cosas rotas, cinco meses después de dejar la obra Giro Inverso, y comprueba mediciones, mide todo, de arriba abajo, y hace una comparativa de dos partidas cuarta certificación final revisada es la final, deducidos los 5000 euros, corregida y validada por la dirección facultativa y la otra la que hace él midiendo él, hay una diferencia de 21715 euros, el capítulo nuevo lo deja como está, calderas, rejillas, micropilotaje..., no lo puede comprobar, se fía de los técnicos y le pareció adecuado, necesario para esta obra y los precios adecuados, lo mismo con los precios contradictorios; la demolición de solera capítulo 01.07 diferencia en torno a 3000 euros, mide la solera nueva que se ha hecho partiendo que coincide con la original demolida, desconoce si coinciden o no o si algún vecino pidió más solera, un vecino solo aquí ,otro todo el jardín..., pudo haber ocurrido; las partidas 2.07 y 2.08 hormigón armado diferencia de unos 18000 euros, es hormigón que queda enterrado, hace una estimación del hormigón vertido, en función solo de la superficie, exclusivamente. Partidas de obra que no ejecutó y que estaban en proyecto no examinó, solo las que estaban en la certificación.

El perito arquitecto técnico don Higinio, ratifica su informe, rectifica un error informático, en la página 56 casi al final hay un cuadro en blanco, debe poner la cifra 7291,84, es la partida 5,2 el total son 163594,93 euros. Hay dos partidas en las que hay más cantidad de obra que la certificada, 1.7. y 5.n.1; ha podido medir alguna cosa hecha ya por la siguiente empresa que entró a acabar los trabajos realizados en toda la obra, hizo la visita en julio de 2020, Giro Inverso había abandonado la obra en otoño de 2019, Excavaciones Iregua había ejecutado ciertos trabajos, ha podido medir en esas partidas más medición verificando que habían sido hechas por Giro Inverso cuando parte habían sido hechas por Excavaciones Iregua son las partidas 1.7 2.1 y 5.N.1, lo comprueba al hacer otro expediente para otra reclamación de Iregua, incluso en la 3.1 también hay cosas que ha medido y al hacer el otro informe para el otro expediente ha visto que estaban realizadas por Excavaciones Iregua. M3 de excavación 730 m3 de excavación adicional: partida precio contradictorio 1 pag 51 del informe, pensaba que eran 7,3 m3, esa excavación para realizar el hormigonado con los recalces, no sabe quien la ha podido poner. Sí existe suplemento partida 2.1 a él le salían unos 500 m3 previstos no ve sentido a 730 m3, en alguna vivienda ha podido haber alguna complicación, uno o dos m3 más, no en total 16 m3, adicional por alguna deficiencia, 730 m3 de tierra de esa excavación es más que una zanja de un de alto por uno de ancho por 730 metros de largo no lo tienen los 24 chalets en su perímetro de cada vivienda, la zanja de los micropilotes no es rectangular, sino en pozo, los bataches son trabajos de excavación o de hormigonado en partes, se excava, se hormigona..., no se hace una excavación previa, no justifica la duplicación de la excavación 2.1 al precio contradictorio 1, en absoluto, los bataches se realizan en grandes alturas de excavación con posibilidad de que el terreno se caiga, por eso se hacen los bataches, aquí para el recalce con longitudes de las zanjas las más largas por cada vivienda de ocho metros, y quitando tierra a la cota más baja por debajo de la cimentación es un metro y pico, no es necesario ni viene en proyecto. Sí ya has quitado todas las aceras arquetas y tubos en diez viviendas, generosamente 16 m3, suponen 48000 euros de más a los que habría que añadir gastos generales, IVA, bnficio industrial. Cambios de contenedor para echar lo excavado, 106 contenedores en los precios contradictorios, en su vivita ha comprobado contenedores: partida 2.1, el volumen de extracción de las tierras, le sale 543,41 m3 y salen 46 contenedores, no mil y pico m3 de excavación, que no hay de donde sacarlos, suponen catorce mil y pico euros. Partida solado de gres 3.9 fueron realmente medidos 53,4 sin lugar a dudas, suponen 12781 euros. Solo se desmontan puertas en cuatro casas, las de los micropilotajes, esta partida no estaba presupuestada, no está aprobada por la dirección facultativa, fotografías de las páginas 46 y 47, en el exterior celosías metálicas al exterior en puertas y ventanas, pudo ver las que se habían retirado para ejecutar los trabajos, algunas necesarias para no dañarlas, 38.56 m2 no 139 m2, suponen más de 9000 euros a favor de la comunidad de propietarios. Hormigón de recalce, proyectados 119 puede llevar a 122,79 m3 en lugar de los 119 presupuestados, pero no a 148, no se entiende esta variación de volumen en estas partidas, el volumen de hormigón se puede cubicar al milímetro, suponen 7062 euros. Realizó el cubicaje conforme a las fotografías el proyecto y los planos del proyecto, existen dos mil y pico fotografías. La dirección facultativa ha debido de certificar desde la oficina, sin hacer mediciones, por lo que puede ser que por no realizar mediciones los trabajos ejecutados por Iregua hayan sido certificados por Giro Inverso. Cuando va a la obra Iregua está ejecutando obras que no había acabado Giro Inverso, las partidas que valora desconoce si están no sabe si están terminadas, los recalces sí, los muretes de cerramiento de parcela de hormigón prefabricado también, los bataches también, las fotografías se las facilita la propiedad, Raimundo, que fue presidente, le facilita 2000 fotografías, donde más pudiera haber un batache incluso en el muro grande de la delimitación no se hizo por bataches, se excavó de una vez, donde hubiera sido más necesario, en ese muro de delimitación de parcela, y está excavada de una vez. Los bataches no están proyectados ni eran necesarios, y no están ejecutados, hay fotografías de todas las viviendas, ni siquiera en los recalces, se ven las alineaciones que está hecha la zanja de una sola vez, todos mienten, el perito señor Candido, el arquitecto señor Nemesio, el arquitecto técnico señor Jesús María y el técnico de la aseguradora. Raimundo le ha dicho que no han ido a la obra los técnicos. También tiene sus propias mediciones en obra. El valor total de la obra ejecutada por Giro Inverso son 178000 euros y el valor total de la obra que ha realizado Excavaciones Iregua no lo sabe, lo desconoce, no lo recuerda, ha hecho un informe pero ahora no lo sabe, a pesar de haber realizado un informe pericial no lo recuerda. No ha accedido a los albaranes del material en obra, no se puso en contacto con la dirección facultativa; los contenedores no es una estimación, se sacan con los planos de proyecto y las fotografías que ha podido ver: planos del proyecto, medición, fotografías, y lo divide por lo que mide un contenedor y le salen 46, más que estimar calcular, comprobar ciertos trabajos no se puede, esta partida no ha podido comprobar, no ha podido comprobar las partidas que físicamente ya no se pueden ver.

SEPTIMO:Resulta de las pruebas practicadas que desde el inicio de las obras por parte de Giro Inverso SL la comunidad de propietarios trasladaba al administrador sus discrepancias respecto de la ejecución de la obra, aunque se iban pagando las certificaciones que iba emitiendo Giro Inverso SL y certificando la dirección facultativa, hasta que Giro Inverso emitió la cuarta certificación, con la que la comunidad de propietarios no estuvo conforme, lo que dio lugar a diversas reuniones entre promotora y constructora, con intervención de la dirección facultativa, que informó sobre desperfectos causados por la obra y trabajos pendientes de realizar en la segunda fase, lo que dio lugar a una reducción del importe de la factura correspondiente a la cuarta certificación, manteniendo la comunidad de propietarios su discrepancia con dichas certificación y factura, lo que determinó que la comunidad de propietarios no pagara dicha factura, salvo una entrega a cuenta que ya había realizado, y que la constructora Giro Inverso SL no continuara la ejecución de la obra.

El perito señor Candido informa: Es importante destacar que, a fecha de hoy día, las obras se encuentran sin finalizar, por lo que muchas unidades de obra que puedan aparentar que están deficientemente ejecutadas, realmente están sin terminar. Es presumible que dichas obras, aparentemente inacabadas, las finalice el constructor antes de ser entregadas a la propiedad para su correcto uso.

A continuación, se expone la lista de desperfectos que existen en la actualidad, según la Comunidad de Propietarios, de la cual se extraerá la correspondiente valoración para cada uno de sus apartados.

El título de cada apartado de la lista de defectos se reproduce textualmente, según figura en el e-mail remitido por el Sr. Raimundo a la administración de fincas.

A continuación el perito enumera y valora cada uno de los apartados del listado de desperfectos aportado por la comunidad de propietarios. No se limita el perito a hacer suya acríticamente dicha lista, sino que realiza un análisis crítico, técnico, objetivo y racional de cada uno de los apartados que la comunidad de propietarios estima son desperfectos, y da respuesta a cada uno de ellos, en el sentido expresado en su informe, concluyendo que algunos de los incluidos en el listado no son desperfectos, otros sí lo son, y otros aun siendo desperfectos no le consta al perito hayan sido causados con ocasión de las obras ejecutadas por Giro Inverso.

En el acto del juicio el perito Candido informa que emitió el informe cinco meses después de dejar la obra Giro Inverso, que había partidas de obra que estaban en proyecto y que no se habían ejecutado, que no examinó esas partidas, solo examinó las partidas de obra que estaban en la certificación.

De modo que Giro Inverso emite la cuarta certificación en el mes de junio de 2019, en el mes de septiembre realiza diversas reparaciones, según lo informado por la dirección facultativa, y el 25 de octubre, fecha de la primera visita del perito señor Candido, pudo constatar dicho perito las deficiencias o desperfectos que constan en su informe.

Giro Inverso ya no iba a continuar la obra, por las discrepancias con la propiedad, por lo que debe indemnizar a la propiedad por los daños y desperfectos causados en la obra, que ya no iba a subsanar. Así, expresamente se indica en la demanda: En estos informes;los emitidos por el arquitecto técnico señor Jesús María y por el arquitecto señor Nemesio en septiembre de 2019; se constata que alguna de las reclamaciones realizadas se corresponden en realidad con trabajos pendiente de ejecutar, previstos para la segunda fase de la obra o fase final de obra. En este momento también se acuerda que GIRO INVERSO, S.L. no va a realizar esta segunda fase o fase final de obra, lo que motiva un ajuste de las cantidades certificadas en la 4ª. certificación (Vid. Documento Nº. 2) que afecta al importe de la Factura Nº. NUM024, de 24-06-2019 (Vid. Documento Nº 3), motivo por el que se emite la Factura Nº NUM025, de 07-10-2019 (Vid. Documento Nº. 4).

La parte actora aporta correo electrónico de fecha 7 de octubre de 2019, remitido por el gerente de Giro Inverso SL don Faustino al administrador de la comunidad de propietarios, don Manuel, referido a una reunión de fecha 12 de septiembre de 2019 en la sede de la administración de fincas Comulider, en la que estuvieron presentes el administrador de fincas Comulider don Manuel, administrador de la comunidad de propietarios, el arquitecto técnico don Jesús María, el Presidente de la Comunidad de Propietarios don Arsenio y el gerente de Giro Inverso SL don Faustino; a lo acordado en dicha reunión; a una posterior reunión en obra el 16 de septiembre; a los informes de la dirección facultativa de 16 y 17 de septiembre; a una posterior reunión prevista para el 20 de septiembre y cancelada.

Del contenido de dicho correo electrónico no puede concluirse que la comunidad de propietarios acordara aceptar la liquidación que resultara de los ajustes a realizar por deficiencias en la obra conforme a los informes a realizar por la dirección facultativa, mucho menos que renunciara a cualquier reclamación posterior a Giro Inverso por tales deficiencias, mucho menos por otras deficiencias no informadas por la dirección facultativa, mucho menos por defectos de medición a los que no se refieren los informes de la dirección facultativa de septiembre de 2019. Es el gerente de Giro Inverso SL don Faustino quien redacta el contenido de dicho correo a modo de acta o documento de reconocimiento de deuda: redacto este documento para que sirva como reconocimiento de deuda....,que no consta aceptado por la comunidad de propietarios. Y que tampoco puede considerarse como liquidación de la deuda por acuerdo de las partes, pues expresamente se indica en dicho correo que el objetivo de la reunión de 20 de septiembre era liquidar la deuda, y que solicita el gerente de Giro Inverso fecha y hora para liquidar la deuda.

Ni la parte actora ni la parte demandada han objetado la realidad de los desperfectos o deficiencias en la ejecución de la obra por parte de Giro Inverso informadas por el perito señor Candido; lo que sostiene la parte actora es que se había acordado con la propiedad ajustar la certificación y la factura conforme a los deficiencias informadas por la dirección facultativa; y la parte demandada opone que se encargó el informe al perito señor Candido tras diversas reuniones que tuvieron lugar para tratar las deficiencias en la ejecución de la obra, y que luego encargó otro informe pericial al mismo fin.

Y debe señalarse la objetividad e imparcialidad del informe emitido por el perito señor Candido, que no acepta acríticamente todas las deficiencias que le traslada la comunidad de propietarios, y acepta aquellas mediciones y partidas aprobadas por la dirección facultativa que el perito no ha podido comprobar in situ en la obra.

Constatados por el perito señor Candido los defectos que relaciona y valora en su informe, procede deducir de la cantidad reclamada por la demandante la suma de 7.457,85 euros en que el perito valora dichos defectos.

En cuanto a las partidas y mediciones de obra, informa el perito señor Candido Durante las visitas a las obras de la urbanización se comprobaron cada una de las partidas de que consta la certificación n° NUM001, elaborada por los arquitectos Sres. Nemesio y Marisa y el aparejador Sr. Leovigildo.

La nueva medición elaborada por el arquitecto firmante del presente informe técnico, y que se adjunta en hojas aparte, se ha confeccionado según los siguientes criterios:

- Se han comprobado todas las unidades de obra que estaban a la vista y que eran fácilmente medibles: solados de gres, muros de bloque de hormigón, vallados, solados, etc.

- Hay unidades de obra que, aun no estando a la vista, ha sido posible deducir su medición ateniéndose a criterios lógicos constructivos, como por ejemplo: encachados de piedra situados debajo de las soleras de hormigón, las propias soleras, etc.

- Existen bastantes unidades de obra que no ha sido posible comprobar debido a que no se encuentran a la vista al estar enterradas, como por ejemplo:

micropilotes, número de contenedores de escombros, excavaciones, drenes y tuberías enterradas, unidades de obra con precios contradictorios, etc. Las partidas que hacen referencia a dichas unidades de obra son las numeradas como:

Capítulo 1 (Desmontajes y demoliciones): 01. 08 y 01 .09.

Capítulo 2 (Movimiento de tierras y cimentación): todo el capítulo.

Capítulo 3 (Urbanización): 03. 01.

Capítulo 4 (Reparaciones en viviendas): capítulo valorado con 0, 00 €

Capítulo: 5 (Muro de contención y drenaje): todo el capítulo, salvo las

partidas 4. 05 y 4. 06.

Capítulo 6 (Control de calidad): todo el capítulo.

Capítulo 7 (Seguridad y salud): todo el capítulo.

Capitulo 8 (Gestión de residuos de la obra): todo el capítulo.

Capítulo 9 (Capítulo nuevo): todo el capítulo.

Capitulo 10 (Precios contradictorios): todo el capítulo.

En el caso de la excavación y del hormigón vertido en los recalces y en la zapata del muro de hormigón prefabricado (partidas 02. 07, 02. 08, 04. 05 y 04. 06), cada una de las partidas de sendos capítulos 2 y 4 se han desglosado en dos: la primera de ellas es la misma partida que la del proyecto de obras, en el que se valora también el encofrado y desencofrado de los recalces y zapatas; la segunda partida hace referencia al exceso de medición de excavación y hormigón. Dicho exceso se produjo porque que el terreno era muy poco consistente, por lo que en la excavación fue necesario ataluzar todas las zanjas. En el caso de que se hubiese decidido por encofrar la cimentación, habría sido necesario excavar mucho más volumen de tierras y se hubiese dificultado enormemente el tráfico de las personas por el interior de la urbanización. Por ello se decidió verter el hormigón sin encofrar las zonas previstas en el proyecto. El exceso de hormigón vertido en la cimentación se ha valorado a un precio unitario inferior al presupuestado por el constructor, debido a que no se colocó encofrado alguno.

En el caso de las partidas que no ha sido posible medir, al existir discrepancia entre la medición elaborada por la dirección técnica (Sres. Nemesio y Marisa) y la practicada por el Sr. Don Raimundo, se ha tenido en cuenta la medición de los primeros por los motivos siguientes:

- Los Sres. Nemesio y Marisa y el Sr. Jesús María son técnicos cualificados conocedores de la materia.

- Los tres técnicos integrantes de la dirección técnica son las únicas personas competentes en el proceso edificatorio para decidir, dirimir y certificar si una unidad de obra está ejecutada o no correctamente, así como para determinar su valoración económica.

- Los Sres. Nemesio y Marisa y el Sr. Jesús María tienen capacidad para medir las unidades de obra ejecutadas, debido a que han dirigido los trabajos y han hecho su seguimiento y supervisión a lo largo del tiempo.

Lleva a cabo el perito una comparativa, partida por partida, de la certificación n° NUM001 de la empresa constructora Giro Inverso, después de ser revisada, modificada y aprobada por la dirección técnica de las obras con la nueva medición elaborada por el perito.

Y concluye el perito que el importe de la certificación no NUM001, una vez comprobadas y medidas las obras ejecutadas, asciende a la cantidad de 451980, 05 € + IVA (10 %) = 497.178,06 €.

En el acto del juicio informa el perito que comprueba mediciones, mide todo, de arriba a abajo, y hace una comparativa de la cuarta certificación final revisada y de la que hace él midiendo él, y hay una diferencia de 21715 euros, el capítulo nuevo lo deja como está, calderas, rejillas, micropilotaje..., no lo puede comprobar, se fía de los técnicos y le pareció adecuado, necesario para esta obra y los precios adecuados, y lo mismo con los precios contradictorios.

Debe estarse a la medición que realizó el perito señor Candido, que indica en su informe que comprobó todas las unidades de obra que estaban a la vista y que eran fácilmente medibles: solados de gres, muros de bloque de hormigón, vallados, solados, etc., y lleva a cabo una lógica deducción conforme a criterios constructivos de la medición de las unidades de obra que no están a la vista, como las soleras o los encanchados bajo las soleras.

Y al respecto, de las declaraciones de los testigos integrantes de la dirección facultativa no puede concluirse que llevaran a cabo la medición de las unidades de obra con la precisión y exhaustividad con la que la llevó a cabo el perito señor Candido. Así el arquitecto técnico don Jesús María declara que Giro Inverso hacía un avance de la medición y luego él lo comprobaba, y el testigo arquitecto don Nemesio declara que la certificación la redacta Giro Inverso, la pasa a la dirección técnica y la comprueban, y si hay dudas se trasladaban a la obra y tomaban las mediciones necesarias.

En lo demás se comparte el criterio del perito señor Candido que atiende a lo informado por la dirección facultativa de la obra, precisando en el acto del juicio respecto del capítulo nuevo, que incluye las partidas desmontar y montar puertas, salidas de calderas y entradas de aire caliente, transporte del equipo de micropilotaje y generador eléctrico, y los precios contradictorios, que incluye partidas como la excavación en bataches, nuevas arquetas, o exceso de cemento en micropilotes, las considera el perito trabajos necesarios para esta obra, y los precios adecuados; y en el acto del juicio los técnicos integrantes de la dirección facultativa explicaron las dificultades que encontraron en la ejecución de la obra, que justifican las partidas del capítulo nuevo y de los precios contradictorios.

En cuanto al informe de DIRECCION001, no puede prevalecer sobre lo informado por el perito arquitecto señor Candido, que acudió a la obra poco después de la salida de Giro Inverso, de modo que el perito pudo comprobar el estado de la obra tal como la dejó Giro Inverso SL, mientras que los peritos de DIRECCION001 acudieron por primera vez a la obra el 29 de junio de 2020, nueve meses después de la salida de Giro Inverso y cuando ya desde marzo de 2020 la obra la estaba continuando otra empresa, Exca Iregua, sin que en el acto del juicio el perito haya podido precisar ni indicar siquiera aproximadamente el coste de la obra ejecutada por Giro Inverso y el coste de la obra ejecutada por Exca Iregua.

Se concluye por la Sala conforme a lo razonado la errónea valoración de la prueba llevada a cabo por la juez de instancia: En cuanto a los defectos constructivos, cabe señalar que no se trataría de defectos de obras mal ejecutadas, sino de desperfectos todavía no subsanados, daños de origen no determinado y en cualquier caso no se trataría de correcciones de obra mal ejecutada, toda vez que se reconoce que lo llevado a cabo por GIRO INVERSO estaba binen hecho.

Y en cuanto a las discrepancias en cuento a las mediciones, hay algunas partidas que el perito no ha podido medir, por estar ocultas, y en otras se limita a dar una estimación.

...

En definitiva, puestos en contraste las declaraciones de los técnicos que intervinieron en la obra por encargo de la comunidad de propietarios, y las declaraciones de otros dos peritos, cuyo conocimiento de lo ejecutado es mucho más limitado e inexacto, dada la existencia de obra oculta imposible de valorar, y el transcurso del tiempo, parece más fiable las mediciones y valoraciones realizadas por los primeros que por los segundos.

Estas valoraciones no se comparten por la Sala, pues los daños en la obra causados durante la ejecución de la misma por Giro Inverso han sido constatados por el perito señor Candido, y ambas partes actora y demandada son contestes en que Giro Inverso ya no iba a continuar la obra, de modo que esos "desperfectos no subsanados" ya no iban a subsanarse por Giro Inverso SL; tampoco se trata de daños de origen no determinado,sino de daños causados por Giro Inverso con ocasión de la ejecución de las obras, tal como con explicaciones razonadas en cada partida explica el perito señor Candido, que excluye aquellas partidas que, reclamadas por la comunidad de propietarios, el perito explica razonadamente que no se corresponden con daños o defectos causados por Giro Inverso SL. por la ejecución de la obra. Y tampoco se trata en todos los casos de correcciones de obra mal ejecutada,pues se trata de obra mal ejecutada las partidas relativas a los rellenos de tierras, con abundantes piedras, y de obra no ejecutada conforme a proyecto sin justificación técnica la partida relativa a la reducción de la sección del tubo de PVC de evacuación de las aguas subterráneas.

Y en cuanto a las mediciones, ya se ha explicado que el perito señor Candido procedió a la medición de las partidas a la vista, da una explicación razonable de la deducción de la medición de otras partidas como las que se encuentran bajo las que están a la vista, y en cuanto a las partidas ocultas de imposible medición muestra conformidad con lo valorado por la dirección facultativa.

Conforme a lo razonado, procede la reducción de la cantidad reclamada conforme a lo informado por el perito señor Candido, y la condena a la demandada a abonar a la actora la suma de 44.435,79 euros, con los intereses legales de dicha suma desde la fecha de presentación de la demanda, teniendo en cuenta que se reconoce más de un 63% de la cantidad reclamada, así como la negativa de la comunidad de propietarios a abonar suma alguna a pesar de lo informado por el perito señor Candido a instancias precisamente de la comunidad de propietarios que se niega al pago.

Al respecto de los intereses, razona la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 2025, Nº de Recurso: 5050/2020, Nº de Resolución: 1606/2025:

TERCERO.- Doctrina jurisprudencial aplicable sobre el devengo de intereses ex art. 1108 CC .

1.- La jurisprudencia tiene reiteradamente declarado que la iliquidez inicial de la cantidad que se reclama, cuantificada definitivamente por el órgano judicial en la resolución que pone fin al pleito, no implica valorar ese proceso como causa justificadora del retraso, ya que debe prescindirse del alcance que se venía dando a las reglas in iliquidis non fit mora (tratándose de sumas ilíquidas, no se produce mora) y restitutio in integrum (solo procede el pago de intereses en caso de estimación íntegra de la pretensión), y atender al canon del carácter razonable de la oposición para decidir la procedencia de la condena al pago de intereses y la concreción del dies a quo (día inicial) del devengo.

En este sentido, en relación con la interpretación de los arts. 1100 , 1101 y 1108 CC , la sentencia de esta Sala 61/2018, de 5 de febrero , tras indicar que la doctrina que aplica la sentencia impugnada sobre el tradicional principio de in illiquidis non fit mora ha sido superada por la jurisprudencia más moderna, recordaba:

«Esta sala, a partir del Acuerdo de 20 de diciembre de 2005 consolida una nueva orientación, que se plasma en sentencias, entre otras, de 4 de junio de 2006 , 9 de febrero , 14 de junio y 2 de julio de 2007 , 12 de mayo 2015 , que, prescindiendo del alcance dado a la regla in illiquidis non fit mor, atiende al canon de la razonabilidad en la oposición para decidir la procedencia para condenar o no al pago de intereses y concreción del dies a quo del devengo. Este moderno criterio, que da mejor respuesta a la naturaleza de la obligación y al justo equilibrio de los intereses en juego, y en definitiva de la tutela judicial, toma como pautas de la razonabilidad el fundamento de la reclamación, las razones de la oposición, la conducta de la parte demandada en orden a la liquidación y pago de lo adeudado, y demás circunstancias concurrentes, por lo que la solución exige una especial contemplación del caso enjuiciado.».

Y en la misma línea cabe citar la posterior sentencia 103/2021, de 25 de febrero , que profundiza en las razones del cambio de criterio:

«En efecto, la jurisprudencia más reciente de esta Sala, contenida, entre otras en la sentencia de 5 de mayo de 2010 , declara:

"La STS de 16 de noviembre de 2007, RC n.º 4267/2000 , declara que, a través de la exigencia de la liquidez de la deuda y con apoyo en el principio in illiquidis non fit mora [tratándose de sumas ilíquidas, no se produce mora] (sin base histórica, ni de derecho positivo), la doctrina jurisprudencial vino manteniendo durante mucho tiempo un criterio muy riguroso que se traducía en requerir, prácticamente y de modo general, la coincidencia de la suma concedida con la suplicada para que pudiera condenarse al pago de los intereses legales desde la interpelación judicial (...), exigencia atenuada a partir de la STS de 5 de marzo de 1992 , seguida por las de 17 de febrero de 1994 , 18 de febrero de 1994 , 21 de marzo de 1994 , 19 de junio de 1995 , 20 de julio de 1995 , 9 de diciembre de 1995 y 30 de diciembre de 1995 , y otras muchas posteriores, en el sentido de sustituir la coincidencia matemática por la "sustancial", con la consecuencia de que una diferencia no desproporcionada de lo concedido con lo pedido no resulta obstáculo al otorgamiento de intereses ".

»La orientación doctrinal reflejada en estas sentencias se consolida a partir del Acuerdo de 20 de diciembre de 2005, y se plasma, entre otras, en las sentencias de 4 de junio de 2006 , 9 de febrero , 14 de junio y 2 de julio de 2007 , 12 de mayo 2015 , y más recientemente en la sentencia 61/2018, de 5 de febrero . En ellas se explica que, prescindiendo del alcance dado a la regla in illiquidis non fit mora, se atiende al canon de la razonabilidad en la oposición y a la concreción del dies a quo del devengo para decidir la procedencia para condenar o no al pago de intereses.

3.- Este moderno criterio responde a la idea de que da mejor respuesta a la naturaleza de la obligación y al justo equilibrio de los intereses en juego, y en definitiva de la tutela judicial, y toma como pautas la razonabilidad del fundamento de la reclamación, las razones de la oposición, la conducta de la parte demandada en orden a la liquidación y pago de lo adeudado, y demás circunstancias concurrentes, por lo que la solución exige una especial contemplación del caso enjuiciado.

»La sentencia 228/2011, de 7 de abril , al explicar el fundamento de este criterio jurisprudencial, añadió que, para determinar el pago de los intereses moratorios y apreciar su carácter líquido, se debe atender, fundamentalmente, a la certeza de la obligación aunque se desconociera su cuantía, o pese a que la declaración de condena no coincida exactamente con la cantidad exigida inicialmente. Sostener un criterio diferente supondría que el deudor se vería favorecido por el hecho de mantener en su patrimonio la cantidad adeudada, para obtener de ella los correspondientes frutos o intereses, en perjuicio del acreedor que se vería perjudicado por la tardía satisfacción de su crédito.

»Por su parte, la Sentencia 29/2012, de 31 de enero , señaló, además, el criterio del carácter no desproporcionado entre los solicitado y lo obtenido:

"la jurisprudencia más reciente de esta Sala [...] ha atenuado el criterio riguroso de la interpretación del principio in illiquidis mora non fit, que ha sustituido por otra pauta, donde, para condenar o no a la imposición de intereses, no se atiende a la coincidencia matemática entre lo pedido y lo concedido, sino a otra sustancial, de manera que, una diferencia no desproporcionada entre lo que se solicita y obtiene, no impide la condena al pago de intereses ".».

2.- Más recientemente, la sentencia 1263/2025, de 18 de septiembre , con cita de la anterior sentencia 889/2025, de 5 de junio , repasa la evolución de la doctrina sentada por la Sala y su aplicación en el caso de reclamación basada en la existencia de defectos constructivos al amparo de la LOE o del art. 1591 CC :

«La doctrina creada en torno a la interpretación de los arts. 1101 y 1108 CC es ya antigua, pues tiene su origen en el Acuerdo adoptado por los magistrados de esta Sala Primera el 20 de diciembre de 2005, y quedó resumida precisamente en este Acuerdo en estos términos: «[n]o debe aplicarse de forma absoluta y como principio el brocardo jurídico "in illiquidis non fit mora", sino contemplar la razonabilidad de la discusión del deudor; si ésta no es razonable, ello implicará la imposición de intereses moratorios al deudor estándose al canon de razonabilidad».

»Desde entonces, esta doctrina jurisprudencial ha sido aplicada en numerosísimas ocasiones. Bastará, por ello, citar algunas de las más recientes, como la sentencia 129/2025, de 27 de enero , en su explicación de la superación del automatismo del principio in iliquidis non fit mora [la deuda no líquida no genera mora], pues «la circunstancia de que una deuda esté pendiente de liquidar no es incompatible con la imposición de intereses en la medida en que la sentencia, que fija el importe debido, no tiene carácter constitutivo y se limita a declarar un derecho que ya pertenecía al perjudicado».

»3.- La sentencia 889/2025, de 5 de junio , explica el origen y fundamento de dicha doctrina en estos términos:

"[...] Por su parte, la Sentencia 29/2012, de 31 de enero , señaló, además, el criterio del carácter no desproporcionado entre los solicitado y lo obtenido [...] [pues] para condenar o no a la imposición de intereses, no se atiende a la coincidencia matemática entre lo pedido y lo concedido, sino a otra sustancial, de manera que, una diferencia no desproporcionada entre lo que se solicita y obtiene, no impide la condena al pago de intereses " [...] . Y, con la referencia a la sentencia 228/2011, de 7 de abril , apostillamos que "para determinar el pago de los intereses moratorios y apreciar su carácter líquido, se debe atender, fundamentalmente, a la certeza de la obligación aunque se desconociera su cuantía, o pese a que la declaración de condena no coincida exactamente con la cantidad exigida inicialmente".».

"3.-La sentencia 948/2022, de 20 de diciembre , después de insistir en la necesidad de atender, más que a la sustancial coincidencia entre las cantidades reclamadas y concedidas, a la certeza de la obligación aunque se desconociera su cuantía, o pese a que la declaración de condena no coincida exactamente con la cantidad exigida inicialmente, señala:

"En nuestro caso, aunque la diferencia entre las dos sumas indemnizatorias solicitadas supera el doble de la suma de las dos indemnizaciones concedidas, lo relevante en este caso es: primero, que se ha reconocido el derecho del demandante a reclamar las dos indemnizaciones, la de daños y perjuicios y la que compensa la clientela; y que ambas indemnizaciones eran difíciles de cuantificar sin la colaboración del demandado."

»4.- En el litigio que resuelve la sentencia 889/2025, de 5 de junio , se tuvo en cuenta que, aunque la suma concedida en la sentencia de apelación se situaba en torno al 48% de la reclamada, era relevante la condición de la actora como perjudicada por la conducta ilícita de la demandada (en el caso, una conducta colusoria) y su derecho a ser indemnizada por los daños y perjuicios sufridos, para cuya cuantificación, acreditado el daño y la dificultad de su determinación, pese al esfuerzo realizado por la demandante, se había acudido al método de la estimación judicial del daño. En el mismo sentido se pronuncia la STS 971/2025, de 17 de junio .

»5.- En la materia a la que se refiere la acción principal de las ejercitadas en la demanda, la reclamación por defectos constructivos basada en la LOE o en el art. 1591 CC , la aplicación del canon de razonabilidad obliga a tener en cuenta tres factores específicos: la acreditación de los principales defectos invocados, por encima de su adscripción a una determinada categoría de responsabilidad o valoración, salvo que existan desviaciones muy relevantes; la habitual necesidad de contar con dictámenes periciales para determinar el alcance de la indemnización y los contornos de la responsabilidad de cada agente de la construcción, ya exclusiva, ya solidaria; y la actuación del deudor en orden a asumir y liquidar las partidas más evidentes del daño.».

3.- En el concreto caso del devengo de intereses moratorios cuando se ejercita acción de condena a rendir cuentas y pagar la cantidad que resulte debida, la sentencia 1169/2007, de 8 de noviembre , ya explicaba:

«Tradicionalmente se consideró la liquidez de la deuda presupuesto de la mora, por entenderse necesario que la interpelación se produjera una vez liquidada la deuda o precisa la concurrencia de un requisito de imputabilidad calificador del retraso, inexistente mientras la cuantía de aquella no estuviera determinada claramente -non potest improbus videri qui ignorat quantum solvere debeat: Digesto 50.17.99-.

»La jurisprudencia, en aplicación de la regla in illiquidis non fit mora, mandaba tradicionalmente desestimar la pretensión de condena del deudor a pagar los intereses de demora ( artículos 1.101 y 1.108 del Código Civil ) cuando la sentencia que ponía fin al proceso declaraba que debía menos de lo reclamado en la demanda. Consideraba, por ello, que la discrepancia de las partes sobre la cuantía del debitum convertía en necesario un proceso para liquidarlo y, por ello, en ilíquida la deuda.

»En tal sentido, entre otras muchas, son de mencionar las sentencias 15 de febrero de 1.982 , 30 de noviembre de 1.982 y 21 de junio de 1.985 .

»Sin embargo, como señalaron las sentencias de 2 de julio y 9 de febrero de 2.007 , dada la función indemnizatoria de la tardanza que cumplen las condenas al pago de los intereses de demora, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.101 y 1.108 del Código Civil , y la natural productividad del dinero -la sentencia de 5 de marzo de 1.992 , seguida por otra muchas, destacó que, si se pretende conceder al acreedor a quien se debe una cantidad una protección judicial completa de sus derechos, no basta con entregar aquello que, en su día, se le adeudaba, sino también lo que, en el momento en que se le entrega, debe representar el suma, y ello ... porque si las cosas, incluso fungibles y dinerarias, son susceptibles de producir frutos -léase frutos civiles o intereses - no parece justo que los produzcan en favor de quien debió entregarlas ya con anterioridad a su verdadero dueño, es decir, al acreedor-, así como la existencia de diversidad de grados de indeterminación de lo debido además de la progresiva revisión de los criterios de imputación del retraso al deudor - y la comprobación empírica de que la sanción por mora aplicada según los relatados criterios tradicionales quedaba en manos del propio obligado, al que le bastaba con negar la deuda o discutir la cantidad reclamada para hacerla indeterminada - sentencias de 20 de diciembre de 2.005 y 31 de mayo de 2.006 -, llevaron a la jurisprudencia a un nuevo planteamiento de la cuestión -sentencias 21 de marzo de 1.994 , de 17 de febrero de 2.004 -, conforme al que se rechaza el automatismo en la aplicación del brocárdico in illiquidis non fit mora, a la vez que se valora la racionabilidad de la oposición del deudor a aceptar como debida la cantidad que se le reclama - sentencias de 5 de abril de 2.005 , 15 de abril de 2.005 , 30 de noviembre de 2.005 , 20 de diciembre de 2.005 , 31 de mayo de 2.006 , entre otras muchas-.».

Todo ello sin perjuicio de que, en el específico caso enjuiciado por esta última sentencia, se descartase finalmente el devengo de intereses porque el importe de la deuda sólo se podía liquidar como resultado de un saldo que debía determinarse mediante una rendición de cuentas, a realizar con posterioridad a la propia sentencia que lo ordenaba.

OCTAVO:Conforme a los arts 394 y 398 de la Lec, estimado parcialmente el recurso, y con ello estimada parcialmente la demanda, no se hace expresa imposición de las costas de la primera instancia ni de las costas de esta alzada a ninguna de las partes.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO:Giro Inverso S.L. reclama a la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Ribafrecha la suma de 77.181,47 euros, con sus intereses, en concepto de parte del precio pendiente de pago por la ejecución de las obras de recalce de viviendas unifamiliares en DIRECCION000 de Ribafrecha.

La Comunidad de Propietarios demandada se opone a la reclamación, alegando la deficiente ejecución de la obra por parte de Giro Inverso S.L. y los desfases entre las mediciones y certificaciones de obra y la valoración por la demandante de la obra ejecutada, que llevó a la comunidad de propietarios a prescindir de Giro Inverso SL para la ejecución de la última fase de los trabajos, y contratar a la mercantil Ireguaexca Rioja SL, a fin de ejecutar los trabajos no realizados por Giro Inverso SL, y en la medida de lo posible subsanar los defectos surgidos por la mala ejecución de dichas obras.

La sentencia de instancia estima totalmente la demanda, y frente a dicha sentencia se alza la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Ribafrecha, alegando en el recurso de apelación, error en la valoración de la prueba pericial, sin que la juez de instancia haya explicado porqué no tiene en consideración los informes del perito señor Higinio y del perito señor Candido; y vulneración del artículo 217 de la LEC, relativo a la carga de la prueba, pues la parte actora debió de haber aportado los documentos: facturas, partes de trabajo, albaranes, Libro de Ordenes..., que hubieran acreditado las obras que reclama, y no aportando dicha prueba documental la parte actora no ha acreditado lo que reclama, y además deja a la demandada en situación de indefensión. La valoración de las pruebas periciales en la sentencia recurrida ha vulnerado las reglas de la sana crítica, existen partidas de obra no ejecutadas por Giro Inverso, S.L. que, sin embargo, integran los capítulos y conceptos que sorprendentemente reclama en su factura y existen otras partidas de obra, que también integran la reclamación de Giro Inverso, S.L., excesivas, inexistentes y/o mal ejecutadas; no existe el exceso de excavación que se reclama de contrario, la parte actora no ha acreditado la realidad de los metros cúbicos de excavación tan desmesurada por la que pretende cobrar, y frente a la declaración llena de lagunas de los directores facultativos, despechados por no haber terminado de cobrar sus honorarios, está la acreditación inequívoca por dos profesionales de la arquitectura, y las fotografías que se adjuntan al el informe pericial del señor Higinio, tomadas por el señor Raimundo, y los cálculos precisos que se contienen en dicho informe pericial del señor Higinio, sin que se haya justificado que la partida 2.01 del presupuesto de 623,29 m3 de excavación zanja a máquina terreno compacto pase a 1153,40 m3 facturados por el mismo concepto más un suplemento de otros 730,80 m3 de excavación zanja en bataches para recalce de cimentación en terrenos de consistencia dura; siendo la excavación la misma, suponiendo solo esta partida un incremento de precio de 48.876,22 euros, partida aprobada por los técnicos desleales sin conocimiento de la comunidad de propietarios. En cuanto a la partida solados de gres, se presupuestan 210 m2, se certifican 380,37 m3 y el perito señor Higinio midió 153 m2, suponiendo solo esta partida un incremento de precio de 12.781,26 euros. Y según resulta de la declaración del señor Millán y del administrador, Iregua Exca Rioja hizo la ejecución de los muros de bloque, los viales y aceras alrededor de la viviendas que se integran en la partida 03.09 que pretendía cobrar Giro Inverso. En cuanto a los 106 contenedores certificados, por 25.291,60 euros, frente a los 57 presupuestados, de las mediciones de la excavación resultan 46 contenedores, tal como informa el perito señor Higinio, y además, tal como declaran el administrador señor Manuel, y el arquitecto señor Nemesio, la tierra se quedó en la parcela colindante. Además no se desmontaron las puertas de diez casa sino las puertas de cuatro casas, lo que suponen otros 11.121,18 euros a favor de la comunidad. De hormigón armado de recalces en proyecto 112 m2, se certifican 148,32 m2 y la medición es de 122,79 m2, lo que suponen otros 8.235,30 euros. La comunidad de propietarios ha ido realizando todos los pagos iniciales, con la pasividad de Fiatc. Alega además improcedente condena en costas a la comunidad de propietarios demandada por la improcedente reclamación de Giro Inverso SL, haciendo además mención a las serias dudas, y en el suplico del recurso solicita la revocación de la sentencia de instancia, la íntegra desestimación de la demanda y la condena en costas a Giro Inverso SL por temeridad y mala fe.

SEGUNDO:Dice el artículo 1544 del Código Civil que "En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto".

Dijimos en sentencia de esta Audiencia Provincial de la Rioja de 1 de febrero de 2022, Nº de Recurso: 105/2021,Nº de Resolución: 21/2022: " Como expresa la sentencia nº 404/2019, de 8 de octubre, de la Sección 25ª de la Audiencia Provincial de Madrid , " ...La excepción de incumplimiento contractual, en cualquiera de sus dos variantes o modalidades - exceptio non adimpleti contractus y exceptio non rite adimpleti contractus , supone, simplemente, la negativa al pago de la obligación reclamada de adverso; y constituye una de las consecuencias más importantes del carácter sinalagmático de una relación obligatoria y del principio de interdependencia o reciprocidad de las obligaciones en ella comprendidas, pues se funda en la regla de la ejecución simultánea de las prestaciones recíprocas y en la idea de que cada parte puede rehusar o rechazar el cumplimiento de la obligación prevista a su cargo, mientras la otra parte no cumpla con la suya - y, a la inversa, en que ninguna de las partes puede demandar el cumplimiento de la obligación contraria, sin cumplir u ofrecer el cumplimiento de la obligación propia-.

Se trata de una verdadera excepción, tanto en su sentido sustantivo -porque es un derecho o facultad para rechazar la ejecución de la prestación puesta a cargo de quien la opone-, como en su sentido procesal -porque constituye un justo fundamento de oposición a la demanda de cumplimiento, en los términos en que ésta se encuentra planteada, de modo que es siempre un modo de defensa a favor del demandado-.

La genuina excepción de incumplimiento contractual ( exceptio non adimpleti contractus) se produce frente a una omisión total de la ejecución de la prestación por parte de quien reclama el cumplimiento de la contraprestación.

Junto a ella se encuentra -como segunda variedad o modalidad- la denominada exceptio non rite adimpleti contractus o excepción de contrato no cumplido adecuadamente, en cantidad, calidad, manera o tiempo, que se produce cuando el demandante sólo ha cumplido la prestación a su cargo parcialmente o de manera defectuosa, por lo que el demandado puede oponerse y rehusar el cumplimiento de la contraprestación, en tanto no sean rectificados los defectos y cumplidas las obligaciones íntegramente.

Ahora bien, esta segunda variedad o modalidad está condicionada -como tiene reiterado la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo, por todas, Sentencias de 17 de noviembre de 2004 ó 16 de diciembre de 2005 - a que lo omitido, o lo defectuosamente realizado, sea de cierta importancia o trascendencia en relación con la finalidad perseguida, o resulte de difícil subsanación, haciendo la prestación impropia para satisfacer el interés y mantener, en el funcionamiento de la relación jurídica, el mismo equilibrio querido por las partes al perfeccionar el contrato. En definitiva, que se trate del mismo cumplimiento defectuoso que podría justificar el ejercicio de la acción resolutoria conforme a lo establecido por el artículo 1124 del Código Civil .

Por ello no es admisible el empleo de dicho instrumento de defensa -como recuerda la ya reseñada Sentencia de 17 de noviembre de 2004 - cuando provoque una falta de proporción entre el medio y el fin, cual acontece en el caso de que la parte de prestación recibida sea la correspondiente a la parte de la contraprestación reclamada o cuando lo mal realizado u omitido carezca de entidad bastante y suficiente, en relación a lo bien ejecutado y el interés de la parte quede satisfecho con la prestación realizada u ofrecida. Estos casos sólo permiten el ejercicio de la correspondiente vía reparatoria, conforme a lo prevenido por el artículo 1101 del Código Civil , bien mediante la realización de las operaciones correctoras precisas, bien mediante la consiguiente reducción del precio. Vía reparatoria que exige la necesaria suplicación mediante el ejercicio de la correspondiente pretensión, bien por vía de acción, bien por vía de reconvención, tal y como tiene reiteradamente proclamado la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo - Sentencias de 21 de noviembre de 1971 , 17 de enero de 1975 , 15 de marzo y 3 de octubre de 1979 , 24 de octubre de 1986 , 27 de marzo de 1991 , 8 y 27 de junio de 1996 , y 24 de septiembre de 1998 , entre otras-... "

En relación con la primera de ellas, la exceptio non adimpleti contractus, la STS Nº 772/2013, de 19 de diciembre (ROJ: STS 6635/2013 - ECLI:ES:TS:2013:6635 ), consagra lo siguiente:

"Como hemos recordado en otras ocasiones ( Sentencia 294/2012, de 18 de mayo ), esta excepción ( exceptio non adimpleti contractus), que en el marco del carácter sinalagmático de las obligaciones opera como un derecho o facultad para rechazar el cumplimiento de una obligación que no se ajuste a una exacta ejecución de la prestación debida, con la consiguiente insatisfacción del acreedor, y supone una negativa provisional al pago que suspende o paraliza, a su vez, la ejecución de la prestación a su cargo mientras la otra parte no cumpla con exactitud, requiere que se trate del incumplimiento de una obligación básica, no bastando el cumplimiento defectuoso de la prestación, ni el mero incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias."

Sobre la segunda, exceptio non rite adimpleti contractus, la Sentencia del Tribunal Supremo de 14/7/03 , explicó: "... Los incumplimientos contractuales alegados y probados del recurrente, configuran la oposición a la resolución, como una " exceptio non rite adimpleti contractus", cuyos efectos, en relación con la licitud de la suspensión provisional del pago del resto del precio, y nuevamente, con ello, de la acción resolutoria ejercitada por la contraparte, debe ponderarse tomando en consideración las circunstancias concretas del caso, pues, aunque el incumplimiento pleno (configurador de la " exceptio non adimpleti contractus"), no plantea problemas en cuanto a la valoración de sus efectos como causa legítima de resolución contractual, el incumplimiento parcial exige valorar más pormenorizadamente en la instancia su entidad y repercusión en la economía del contrato, ya que "el éxito de tal excepción de contrato no cumplido adecuadamente está condicionado a que el defecto o defectos de la obra sea de cierta importancia o trascendencia en relación con la finalidad perseguida y con la facilidad o dificultad de su subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del comitente, es claro que no puede ser alegada cuando lo mal realizado u omitido carezca de suficiente entidad en relación a lo bien ejecutado y el interés del comitente quede satisfecho con la obra entregada u ofrecida" ( sentencia del Tribunal Supremo de 13 de enero de 1985 )... ".

En definitiva, la exceptio non adimpleti contractus supone el incumplimiento pleno, absoluto y total de la obligación contraída, mientras que la exceptio non rite adimpleti contractus supone el incumplimiento parcial, erróneo o deficiente de lo convenido".

En el mismo sentido, razona la sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz de 14 de julio de 2014, Nº de Recurso: 203/2014 , Nº de Resolución: 153/2014: "Resulta indiscutido que el negocio jurídico concertado entre los litigantes debe ser calificado de arrendamiento de obra, contrato que comprende la total terminación y entrega de la obra, tal como se desprende del artículo 1544 del Código Civil , norma que destaca la obra como objeto de la obligación del contratista y que comprende asimismo, tal como se afirma en el artículo 1258 del citado cuerpo legal , todo aquello que sea conforme a la buena fe, al uso y a la ley. En este sentido, es reiterada y unánime la jurisprudencia que pone de manifiesto que, "El contrato de obra, que el Código Civil (artículo 1.544 ) denomina arrendamiento de obras, tiene por objeto la obra y el precio. La obra es el resultado previsto en el contrato, expresa o tácitamente o derivado de la buena fe y el uso ( artículo 1.258 ), siendo este resultado de la actividad el elemento (objetivo) que caracteriza y constituye la esencia del contrato de obra (lo que se desprende, entre otras más antiguas, de las sentencias de 14 junio 1.989 , 4 octubre 1.989 4 septiembre 1.993 , 12 julio 1.994 ). Consecuencia de lo anterior es la obligación de la parte llamada "contratista" de realizar y entregar la obra y que ésta sea la prevista, correcta y adecuada". De lo que se sigue que al contratista que reclama el precio de la obra le corresponde la prueba cumplida de la realidad de la ejecutada conforme al encargo recibido como hecho constitutivo de su pretensión ex artículo 217 LEC , mientras que al comitente le incumbe probar el pago del precio o la existencia de defectos constructivos que, o bien son de tal entidad que frustran la finalidad del contrato haciendo a la obra impropia para satisfacer el interés del comitente, o bien, sin tener tal entidad permitan su reparación para satisfacer el interés del comitente ya sea mediante la realización de las operaciones correctoras precisas, ya sea mediante la aminoración del precio". Siendo el arrendamiento de obra un contrato bilateral, produce para ambas partes obligaciones recíprocas o sinalagmáticas, de manera que cada una de las partes es, al tiempo, acreedora y deudora de sendas obligaciones enlazadas entre sí por una relación de reciprocidad o sinalagma, constituyendo el deber de la prestación de una de las partes la causa por la cual se obliga la otra. Como ya se ha dicho, uno de los efectos de toda obligación recíproca es que, si el acreedor exige el cumplimiento de la obligación recíproca al deudor sin que él haya cumplido, este deudor podrá oponer la llamada exceptio non adimpleti contractus , esto es la excepción de contrato no cumplido, supuesto en el que las obras adolecen de defectos que la hacen impropia para satisfacer el interés del comitente frustrando así la finalidad del contrato, excepción que no está expresamente regulada en el Código Civil pero se infiere y deriva de los artículos 1.100 , 1.124 y 1.308 , habiendo sido reiteradamente aplicada por la Jurisprudencia ( SSTS de 10 de enero de 1.991 , 9 de julio de 1.991 , 8 de junio y 29 de octubre de 1.996 , entre otras muchas); pudiendo el comitente también oponer la llamada exceptio non rite adimpleti contractus en aquellos supuestos en que se produce un cumplimiento defectuoso de la obligación y no un absoluto incumplimiento, permitiendo su reparación o la correspondiente aminoración del precio para poder dar así satisfacción al arrendador permitiendo al mismo tiempo la conservación del contrato".

Y como se razona en la sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 8 de mayo de 2014 : "Dice el artículo 1544 del Código Civil que "En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto". La obra ha de alcanzar el resultado previsto, y ha de estar bien ejecutada, pues el cumplimiento defectuoso no puede considerarse como verdadero cumplimiento; debiendo el contratista garantizar que la obra esté exenta de vicios o defectos.

Es doctrina jurisprudencial reiterada que en el arrendamiento de obra, como es el caso, el arrendatario puede negarse a pagar el precio que se le reclame bien porque el arrendador no le ha hecho entrega o no pone la obra a su disposición ("exceptio non adimpleti contractus") o bien porque haya cumplido solo parcialmente o de modo defectuoso la obra encomendada ("exceptio non rite adimpleti contractus"); así el artículo 1124 del Código Civil dice que: "La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos", y el artículo 1100 in fine: "En las obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe. Desde que uno de los obligados cumple su obligación, empieza la mora para el otro".

La "exceptio non rite adimpleti contractus" requiere que el incumplimiento sea de alguna obligación principal, que sea de cierta importancia o trascendencia en relación con la finalidad perseguida, resultando por tal incumplimiento la obra impropia para satisfacer el interés de la otra parte, de modo que tal excepción no puede prosperar cuando lo no ejecutado o lo indebidamente realizado carezca de suficiente entidad en relación a lo correctamente ejecutado, y el interés de la otra parte quede satisfecho con la obra entregada y ofrecida, de modo que las exigencias de la buena fe y el principio de conservación del contrato no autoricen el ejercicio de la acción resolutoria del art. 1.124 del C.C . y sólo permitan la vía reparatoria, bien mediante la realización de la operaciones correctoras precisas o bien a través de la consiguiente reducción del precio. Por su parte, el artículo 1101 del Código Civil dispone que: "Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas". Y añade.... " el hecho de que la obra fuere recibida sin objeción no implica por parte del dueño de la obra renuncia al ejercicio de acciones futuras ante la posible aparición de vicios que se manifiesten con posterioridad sin que el mero hecho de la recepción pueda comportar la realización de un "acto propio" con los efectos jurídicos que la jurisprudencia le reconoce en relación con el principio de la buena fe en el ejercicio de los derechos, y nada obliga a realizar una expresa reserva de acciones por el hecho de la recepción. Como razona la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 10 de Marzo de 2010 : "Como ha tenido ocasión de señalar el T.S. en sentencia de fecha 27-4-2005 :"La doctrina de los actos propios ha sido desarrollada por esta Sala en el sentido de que el principio en cuestión, basado en la necesidad de proteger la buena fe y la confianza, amén de la apariencia y estabilidad de las situaciones jurídicas, exige, para que su autor quede ligado frente al sujeto pasivo de los mismos, una palmaria contradicción entre lo realizado por el primero y la acción que luego el propio interesado ejercita, o lo que es igual, que exista un nexo de causalidad entre dichos actos y su incompatibilidad con lo ulteriormente pretendido, habiéndose matizado dicha doctrina por la jurisprudencia en el sentido de que no merecen la calificación de actos propios los que no dan lugar a derechos y obligaciones o no se ejecuten con el fin de crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo los actos contra los que no es lícito actuar aquéllos que, por su carácter trascendente o por constituir convención, causan estado definiendo inalterablemente la situación jurídica de su autor, situación jurídica o de hecho que no podrá ser alterada por quien se hallaba obligado a respetarla ( Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de febrero de 1988 ). En parecidos términos las Sentencias de 5 de abril de 1991 y 10 de octubre de 1988 ". En el presente caso el hecho de que no conste se hiciera reclamación inicial por los defectos en la pintura no impide que pueda hacerse valer tal motivo de oposición al pago en la contestación a la demanda, pues en esa tesis, cualquier defecto omitido en previas reclamaciones extrajudiciales impediría su posterior reclamación, no constituyendo acto inequívoco la falta de reclamación previa de las deficiencias, la aceptación de la obra no implica renuncia anticipada a posibles deficiencias de la misma, sin que la reclamación de su subsanación se halle en contradicción con la conducta anterior y sea incompatible con la misma, pues la esencia vinculante del acto propio en cuanto significativo de la expresión del consentimiento, es que se realice con el fin de crear, modificar o extinguir algún derecho y con la exigencia de que origine un nexo causal eficiente entre el acto realizado y su incompatibilidad con la conducta posterior, con fundamento en un comportamiento voluntario, concluyente e indubitable, de tal modo que defina de modo inalterable la situación del que lo realiza ( TS SS 12 Jul. 1990 , 5 Mar. 1991 , 4 de junio de 1992 , 12 de abril de 1993 y 30 de mayo de 1995 )".

TERCERO:Y como dijimos en sentencia de esta Audiencia Provincial de la Rioja de 4 de diciembre de 2012, Nº de Recurso: 516/2011 , Nº de Resolución: 397/2012: " Sobre esta cuestión, ha de traerse a colación, como hace el juez a quo en la sentencia apelada, la doctrina jurisprudencial relativa a la quiebra del principio de invariabilidad del precio en casos de aumentos de obra aceptados por el dueño de la obra. Y así, la sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres de 7 de Noviembre de 2005, con cita de otras muchas sentencias del Tribunal Supremo , dice: "TERCERO.- Antes de dar respuesta a los problemas suscitados, es necesario traer a colación la interpretación del art. 1593 del Código Civil en torno al aumento de obra, pues si bien, en principio, el arrendamiento de obra se rige por la no modificación del precio pactado, principio de invariabilidad, sin embargo, no ha de aplicarse a los supuestos de un incremento real de obra ( STS de 14 octubre 1996 ), por dos razones:1ª) Porque aquél supone o bien dar un mayor valor a la obra ejecutada, o un mayor volumen ( STS de 10 mayo 1997 );2ª) Porque el aumento, en tanto se aprovecha de él el dueño de la obra, integra la noción recogida en la jurisprudencia de consentimiento tácito por parte del dueño de la misma. SSTS de 7 y 10 de mayo de 1997 y de 20 marzo 1998 . Ello es así, porque el dueño de la obra debió de haberse opuesto a ese aumento, en tiempo, esto es, en el momento en que tuvo o debió, y, además, pudo conocerlo. SSTS 10 junio 1992 y de 31 octubre 1998 . No llevar a cabo la oposición relatada, entraña la responsabilidad del comitente, que consintió tácitamente ello.

Efectivamente, en cuanto a la interpretación del mencionado precepto, la jurisprudencia ( STS 11 de octubre de 1994 , 14 de octubre de 1996 , 2 de julio de 1998 , 23 de enero de.2001 , entre otras) sienta el principio de que el concepto de precio cerrado y la necesidad de reajustar las condiciones pactadas a la realidad acontecida en la obra lleva a que la invariabilidad del precio pactado no se aplique a aquellas obras que aun no presupuestadas presupongan un incremento real, cambio o adición del primitivo proyecto; y su pago debe corresponder a quien los encarga, los autoriza o simplemente los consiente. Se trata de la autorización del artículo 1593 del C.C . que no requiere constancia en forma determinada, al ser suficiente la verbal e incluso la tácita, pudiendo llegar a pronunciarse por falta de oposición. ( STS. 10 de junio de 1992 , 28 de marzo de 1996 , 6 de abril de 2000 , entre otras).

El art. 1593 ha sido ampliamente interpretado y desarrollado por la jurisprudencia, declarando la STS de 21 de julio de 1993 que según doctrina de esta Sala es posible la revisión de precios de un contrato de ejecución de obra y ha de estimarse como pacto lícito resultante de la concordé voluntad de las partes, sin que sea impedimento para esa validez el contrato de la obra a tanto alzado, que puede modificarse introduciendo alteraciones o aumento de precio, porque el art. 1593 no contiene una norma de derecho necesario, sino una regla interpretativa de la voluntad tácita de las partes, y por tanto, no implica una limitación legal a la voluntad contractual sino un complemento de la misma, quedando encomendada la fijación del precio en el contrato de obra a esa libérrima voluntad de las partes.

El principio de la invariabilidad del precio contratado para una determinada obra, tasado por ajuste alzado, no ha de aplicarse a los supuestos de obras que representan un incremento real, cambio o adición al proyecto primitivo -lo que se conoce como aumento de obra -, cuyo pago corresponde a quien encarga las mismas, las autoriza o simplemente las consiente, recibiéndolas y aceptándolas. Además, el consentimiento puede llegar a presumirse de haberse realizado las obras en exceso sin oponerse a ellas, no exigiendo referido precepto una constancia de la misma en forma determinada. CUARTO.- A mayor abundamiento, sobre dicha cuestión del consentimiento del dueño de la obra, es doctrina del T.S. la de que el problema de si las obras que sustentan el aumento de precio están o no autorizadas por el dueño es cuestión de hecho de libre determinación por el juzgador de instancia, doctrina reiterada en SSTS de 18 de abril de 1995 , 10 mayo y 13 de junio de 1997 , de las que puede extraerse la importante consecuencia de que cuando hay aumento de obra por incremento de lo construido o un mayor valor de lo ejecutado por superior calidad de los materiales empleados, el contratista, siempre que conste el consentimiento del comitente en cualquier forma, tiene derecho al mayor precio, que bien puede ser concretado por las partes o bien pericialmente o por una simple diferencia del valor, puesto que el art. 1593 así lo permite, al no contener una norma imperativa o de derecho necesario, sino una regla meramente interpretativa de la voluntad tácita de las partes, que no coarta o limita la libertad contractual y sí sólo un complemento de la voluntad de los contratantes, de manera que la fijación del mayor precio en el contrato de obra queda encomendada, prioritariamente, a la voluntad de los contratantes y, subsidiariamente, para el caso de que no lleguen a un acuerdo, a los órganos judiciales.

Dicho criterio es reiterado en la reciente STS de 3 de diciembre de 2001 que parte de una interpretación flexible del art. 1593 C.C . adaptada a la realidad social y que por tanto atiende a la muy frecuente circunstancia de que, pese al inicial encargo de la obra por un ajuste alzado, posteriores y sucesivos cambios acordados entre las mismas partes den lugar a lo que obra finalmente ejecutada sea muy distinta a la inicialmente proyectada. A falta de constancia documental, la prueba de esos acuerdos suele venir constituida, en cuanto al contratista, por el hecho concluyente de la propia ejecución de obras no inicialmente proyectadas, y, en cuanto al dueño de la obra, por la plena constancia para él de esas obras sin poner objeción alguna, conducta verdadera de consentimiento tácito a apreciar por los órganos de instancia como cuestión de hecho ( SSTS. 31 de octubre de 1998 , 26 de noviembre de 1999 y 18 de enero de 2000 )".

CUAR TO: Como razona la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de Junio de 2009, Nº de Recurso: 2399/2004 , Nº de Resolución: 480/2009: " para apreciar infracción del principio de carga probatoria es preciso que la sentencia estime que no se ha probado un hecho básico y atribuya las consecuencias de la falta de prueba a la parte a la que no le correspondía la carga de la prueba según las reglas aplicables para su imputación a una u otra de las partes, sin que pueda entenderse producida la infracción cuando un hecho se declara probado, cualquiera que sea el elemento probatorio tomado en consideración, y sin que importe, en virtud del principio de adquisición procesal, quién aportó la prueba" o en palabras de la de 17 de septiembre de 2008: "la carga de la prueba tiene como función determinar a quién se debe imputar las consecuencias desfavorables cuando un hecho controvertido no ha sido probado, por lo que no entra en juego si los hechos han sido justificados".

En el mismo sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2013, Nº de Recurso: 2076/2010, Nº de Resolución: 333/2013, dice: " Esta Sala ha declarado que la infracción de las normas sobre la atribución de la carga de la prueba cuando la sentencia considera que un hecho relevante para la decisión es dudoso y, no obstante, aplica los efectos perjudiciales de dicho vacío a la parte a la que no le corresponde según lo dispuesto en el artículo 217 LEC . Sin embargo, esta norma carece de aplicación cuando la sentencia ha considerado probado el hecho de que se trata cualquiera que sea el medio mediante el cual dicha prueba se ha obtenido y la parte que lo hay aportado. ( STS 856/2010, de 30 de diciembre )".

O la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2014, Nº de Recurso: 875/2012, Nº de Resolución: 232/2014:

8. Igualmente se hace conveniente traer al recuerdo que la Sentencia de esta Sala de fecha 26 de septiembre de 2008 , recogiendo la doctrina establecida en la Sentencia de 12 de junio de 2007 , resume la jurisprudencia sobre la carga de la prueba en los siguientes términos: 1.- Para que se produzca la infracción del art. 1214 (actual artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) es preciso que concurran los requisitos consistentes en: a) Existencia de un hecho -afirmación fáctica positiva o negativa- precisado de prueba y controvertido. No la precisan los hechos notorios y no resultan controvertidos los admitidos en los escritos de alegaciones; b) Que el hecho sea necesario para resolver una cuestión litigiosa; c) Se trate de un hecho que se declare no probado, bien por falta total prueba, bien por no considerarse suficiente la practicada, sin que exista ninguna norma que establezca la tasa o dosis de prueba necesaria (coeficiente de elasticidad de la prueba). Probado un hecho resulta indiferente la parte que haya aportado la prueba en virtud del principio de adquisición procesal; y d) Que se atribuyan las consecuencias desfavorables de falta de prueba a una parte a quien no incumbía la prueba. Y es, entonces, cuando entra en juego la doctrina de la carga de la prueba material. 2.- No cabe aducir infracción de la carga de la prueba para denunciar una falta de prueba, o dosis insuficiente, cuando el juzgador declara probado un hecho. Puede haber error patente o arbitrariedad -incoherencia- pero ello afecta, a la motivación y no a la carga de la prueba, y 3.- El artículo 1214 del Código Civil (actual 217 de la LEY 2000) no contiene ninguna regla de prueba, por lo que no cabe basar en el mismo una alegación de error en la valoración probatoria. En tal sentido se manifiesta reiteradamente la doctrina jurisprudencial de esta Sala, dentro de la cual caben citar como sentencias más recientes las de 26 y 31 de mayo , 1 y 8 de junio de 2006 , 21 de julio de 2006 y 2 de marzo de 2007 .

QUINTO:Y al respecto del error en la valoración de la prueba, debe recordarse, como se razona en la sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 15 de enero de 2016 : "Al respecto de la valoración de prueba, esta Audiencia Provincial ha señalado en ocasiones diversas que la impugnación por una de las partes de la apreciación de la prueba que razona el Juez de Instancia ante el que se practicó mediante su valoración en su conjunto, no puede prosperar sin más mediante el simple procedimiento de interpretar las pruebas ya examinadas y tenidas en cuenta en la Sentencia, con el fin de obtener conclusiones mas favorables a los intereses de la parte que recurre. Solamente cabe dicha revisión de la valoración probatoria de la sentencia si queda patente un error en la misma, o una apreciación de la prueba de forma ilógica, arbitraria o contradictoria, o bien se produce la omisión de la consideración de alguna prueba esencial que arroje un resultado incontrovertible. Por el contrario, no puede producirse tal revisión si se funda en la mera discrepancia personal con la valoración que de la prueba ha dado el órgano judicial, intentando sustituir el criterio objetivo del Juez por las interpretaciones subjetivas e interesadas de la parte.

Por otro lado, y en particular en cuanto a la prueba pericial , siguiendo al Tribunal Supremo en sentencias como la de 30 de junio de 2011 , cabe señalar que se ha admitido la impugnación de la valoración del dictamen de peritos, cuando la efectuada en la instancia es ilegal, absurda, arbitraria, irracional o ilógica ( Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2010 , RIP núm. 1988/2005 , 11 de noviembre de 2010 , RIP núm. 1881/2005 ). Como indica la STS de 29 de abril de 2005, RC núm. 420/1998 , la casuística jurisprudencial ha permitido plantear objeciones a la valoración de la pericia efectuada en la sentencia impugnada cuando a) se ha incurrido en un error patente, ostensible o notorio ( Sentencias del Tribunal Supremo de 10 noviembre 1994 , 18 diciembre 2001 , 8 febrero 2002 ), b) se extraigan conclusiones contrarias a la racionalidad, absurdas o que conculquen los más elementales criterios de la lógica ( SSTS de 18 diciembre 2001 , 8 febrero 2002 , 13 diciembre 2003 , 9 junio 2004 ), o se adopten criterios desorbitados o irracionales ( Sentencias del Tribunal Supremo de 28 enero 1995 , 18 diciembre 2001 , 19 junio 2002 ), c) se tergiversen las conclusiones periciales de forma ostensible, se falsee de forma arbitraria sus dictados o se aparte del propio contexto o expresividad del contenido pericial ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 febrero 1992 , 28 junio 2001 , 19 julio 2002 , 28 febrero 2003 , 30 noviembre 2004 ), y, d) se efectúen apreciaciones arbitrarias ( SSTS de 3 marzo 2004 ) o contrarias a las reglas de la común experiencia (Sentencias del Tribunal Supremo 24 diciembre 1994 y 18 diciembre 2001 ). En relación con la eficacia de la prueba de peritos, el mismo Tribunal Supremo tiene declarado ( Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 2006, RC núm. 1419/1999 ) que el juicio personal o la convicción formada por el informante con arreglo a los antecedentes suministrados no vincula a jueces y tribunales, que pueden apreciar esta según las reglas de la sana crítica, sin estar obligados a las conclusiones del perito ( Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de octubre de 1980 ), de las que pueden prescindir ( Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 1994 ).

Asimismo, esta Audiencia Provincial de La Rioja, en diversas resoluciones, ha venido a establecer:

a) Que principio general la prueba de peritos es de apreciación libre, no tasada, valorable por el Jugador según su prudente criterio, sin que existan reglas preestablecidas que rijan su estimación. Las reglas de la sana crítica no están codificadas, han de ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana y por ello es extraordinario que pueda revisarse la prueba pericial en casación, pues el juez ni siquiera está obligado a sujetarse al dictamen pericial , pudiendo sólo impugnarse en el recurso extraordinario la valoración realizada si la misma es contraria en sus conclusiones a la racionalidad o conculca "las más elementales directrices de la lógica.

b) Que por ello, la apreciación de la prueba pericial por los órganos de instancia ha de ser respetada, salvo que resulte arbitraria, ilógica o irracional, ya que se confía por la ley a la sana crítica del juzgador. El Tribunal Supremo establece que el ataque a la valoración de la prueba pericial a cargo de los órganos judiciales de las instancias sólo procede, conforme reiterada doctrina jurisprudencial, a efectos de poder acoger el desacierto denunciado, si resulta que las conclusiones obtenidas lo han sido al margen de las pruebas llevadas a cabo, o se presentan ilógicas con acreditada incoherencia o irracionalidad entre sí, y también si se alcanzan conclusiones absurdas, disparatadas, extrañas al proceso, por lo que su censura casacional cabe si se dan dichos supuestos, que vienen a representar un fallo deductivo atentatorio con intensidad a la sana crítica . En este sentido el Tribunal Supremo ha admitido la posibilidad de la denuncia casacional de que se trata en los siguientes supuestos: error ostensible y notorio ( SS. de 8 y 10 de noviembre de 1994 ); falta de lógica ( S. de 9 de enero de 199); conclusiones absurdas ( SS. de 19 de marzo , 14 de octubre y 24 de diciembre de 1994); criterio desorbitado o irracional ( SS. de 20 y 29 de noviembre de 1993 y 28 de enero de 1995 ); y conclusiones contrarias a las reglas de la común experiencia ( S. de 24 de diciembre de 1994 ).

c) Que si se trata de dictámenes periciales plurales, pueden los juzgadores atender a los mismos o a uno solo de ellos y prescindir del otro, o seleccionar parcialmente los datos que se estimen pertinentes para someterlos al proceso razonador de una sana crítica, es decir leal y objetiva en relación a lo debatido. No se le puede negar en definitiva al Juez, en ningún caso, la facultad de interpretar y valorar las pruebas periciales aportadas al proceso de las que puede prescindir y, también, consecuentemente atender, a fin de integrar su convicción resolutiva, y de esta manera, cabe aceptar el resultado de algún dictamen pericial y prescindir de los demás. Nada impide que en la dualidad comparativa de ambos pueda el Juzgado desde ese análisis crítico del mismo fundar su resolución en una u otra pericia, ya sea esta emitida por un perito de designación judicial o de designación o aportación de parte, o integrar todas ellas en un proceso lógico y racional de deducción".

En el mismo sentido, la sentencia de 17 de junio de 2022, Nº de Recurso: 309/2021 , Nº de Resolución: 181/2022: " ...es forzoso recordar que la impugnación por una de las partes de la apreciación de la prueba que razona el Juez de Instancia ante el que se practicó mediante su valoración en su conjunto, no puede prosperar sin más mediante el simple procedimiento de interpretar las pruebas ya examinadas y tenidas en cuenta en la Sentencia, con el fin de obtener conclusiones más favorables a los intereses de la parte que recurre. Solamente cabe dicha revisión de la valoración probatoria de la sentencia si queda patente un error en la misma, o una apreciación de la prueba de forma ilógica, arbitraria o contradictoria, o bien se produce la omisión de la consideración de alguna prueba esencial que arroje un resultado incontrovertible. Por el contrario, no puede producirse tal revisión si se funda en la mera discrepancia personal con la valoración que de la prueba ha dado el órgano judicial, intentando sustituir el criterio objetivo del Juez por las interpretaciones subjetivas e interesadas de la parte.

...

...en cuanto a la testifical, su valoración y eficacia ha de hacerse conforme a las reglas de la sana crítica y es función del Juez de instancia ante el cual se practicó. A este respecto debemos recordar que el Tribunal Supremo tiene dicho que la valoración de la testifical no está sujeta a reglas legales de valoración, de forma que el testimonio de un solo testigo o el testimonio de un testigo susceptible de ser tachado, pueden inducir válidamente a formar el convencimiento del juez sobre la veracidad de sus manifestaciones. Son las reglas de la sana crítica a las que deberá acudirse para realzar tal valoración, debiéndose entender las mismas como las más elementales directrices de la lógica humana (v. STS de 11 de abril de 1998 ). Siguiendo esta línea, el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil remite para la valoración de la prueba testifical a las reglas de la sana crítica, matizando que deberán tenerse en cuenta la razón de conocimiento del testigo , circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre ésta se hubiere practicado, esto es, sin que incluso la tacha sea obstáculo para la valoración de la ciencia que hubieren dado los testigos tachados, conforme a las reglas de la sana crítica. En definitiva, este Tribunal de segunda instancia únicamente puede revisar la apreciación hecha por el Juez "a quo" de la prueba practicada en su presencia, en la medida en que aquella no dependa sustancialmente de la percepción directa o inmediación que el mismo tuvo con exclusividad y, en consecuencia, el juicio probatorio sólo será contrastable por vía de recurso en lo que concierne a las inducciones realizadas por el Juez «a quo», de acuerdo con las reglas de la lógica, los principios de la experiencia y de los conocimientos científicos, examinando su razonabilidad y respaldo empírico, pero no en lo relativo a la credibilidad de los testimonios o declaraciones oídos por el Juzgador, teniendo en cuenta si tales inferencias lógicas han sido llevadas a cabo por el órgano judicial de forma arbitraria, irracional o absurda, es decir, si la valoración de la prueba ha sido hecha mediante un razonamiento que cabe calificar de incongruente o apoyado en fundamentos arbitrarios. Así, Sentencia del Tribunal Constitucional de 1 de marzo de 1993 y Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de enero de 1990 , 26 de julio de 1994 y 7 de febrero de 1998 "

SEXTO:En este caso, no es discutido por las partes, que, tal como se indica en el informe del perito arquitecto don Candido, el inmueble de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 de Ribafrecha La Rioja, se trata de una urbanización compuesta por 24 viviendas unifamiliares..... El conjunto de ellas se desarrolla alrededor de una zona verde en la que se ha construido una piscina comunitaria..

La Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 de Ribafrecha La Rioja, encargó a los arquitectos D. Nemesio y Dña, Marisa el proyecto de "Recalce de viviendas unifamiliares", debido a los problemas de asentamiento que habían tenido 10 viviendas de la urbanización: concretamente las numeradas como: NUM000, NUM001, NUM002, NUM003, NUM004, NUM005, NUM006, NUM007, NUM008 y NUM009.

El proyecto contemplaba, entre otras obras, el micropilotaje de la cimentación de las casas NUM000, NUM001, NUM002 y NUM003, y el recalce de la cimentación de las casas NUM004, NUM005, NUM006, NUM007, NUM008 y NUM009.

El proyecto, visado en el Colegio Oficial de Arquitectos de La Rioja el 27 de junio de 2018, obtuvo la preceptiva licencia de obras el 28 septiembre 2018 y las obras comenzaron el 7 de enero de 2019. Su constructor fue la empresa "Giro Inverso S. L". Los directores de las obras fueron los mismos arquitectos redactores del proyecto. El director de la ejecución fue el aparejador D. Jesús María.

En el mismo sentido se indica en el informe de DIRECCION001: El residencial DIRECCION000 de Ribafrecha alberga 24 viviendas, en edificios unifamiliares aislados. En el residencial existe una zona común, ajardinada y con piscina, además de los espacios que otorgan acceso peatonal a cada vivienda... En el año 2008 se construyeron las 24 viviendas del residencial de referencia, y tras la entrega de las viviendas a los propietarios, algunos de éstos detectaron desperfectos en sus viviendas. Estos desperfectos estaban causados por el movimiento diferencial de las propias viviendas. Este movimiento diferencial de cada edificación, a su vez estaba provocado por un asentamiento diferencial de sus cimientos.

La comunidad de propietarios determina realizar la reparación de dicha problemática. Para ello, se realiza en junio de 2018 un proyecto de Recalce de Viviendas Unifamiliares, suscrito por los técnicos Marisa, arquitecta colegiada nº NUM010 C.O.A.R. y Nemesio, arquitecto colegiado nº NUM011 C.O.A.R.

Mediante contrato de fecha 14 de diciembre de 2018 la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Ribafrecha como promotora, contrató a Giro Inverso S.L. para la ejecución de las obras de Recalce de viviendas unifamiliares DIRECCION000, Ribafrecha, conforme a las condiciones y presupuesto pactadas en el contrato, que contiene, entre otras estipulaciones las siguientes:

...

Tercera. - El precio estimado inicial de ejecución de las Obras contratadas es de 448.498,98 € + IVA. Se Certificarán los trabajos que se realicen cada mes los cuales deberán estar aceptados por el Promotor o Dirección Facultativa indistintamente; en ellas se indicarán partida a partida todos los trabajos ejecutados.

La Valoraciones de trabajos nuevos se realizarán por administración a razón de:

Oficial 1") 21 €7h

Oficial 2") 20 €/h

Peón) 19€/h

A la cuantificación de la mano de Obra se añadirá la totalidad de materiales o subcontratas empleadas para realizar dichos trabajos. La suma de todo ello se le aplicará un porcentaje de un 3% en concepto de Indirectos como cualquier precio descompuesto. A todos estos precios se les llamará precios de Ejecución material a los cual se les aplicará el 13 % de Gastos Generales + 6 % de Beneficio Industrial de la Empresa contratista.

La obra se realiza con sujeción al BÁSICO Y EJECUCIÓN DE OBRA CIVIL Y/0 URBANIZACIÓN (NORMAL) RECALCE DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES, en DIRECCION000 de RIBAFRECHA (La Rioja), realizado por los Arquitectos, D. Nemesio, y Dña. Marisa, y que tiene por objeto la reparación de los defectos estructurales de las viviendas de la CP DIRECCION000, a cuyo abono ha sido condenada la aseguradora FIATC en Sentencia de fecha 24 de enero de 2018, recaída en Procedimiento Ordinario 887/2017, del Juzgado de 1' Instancia n°5 de Logroño . El importe que ha sido adelantado por la aseguradora, a cuenta del precio total de las obras de reparación, asciende a 275. 835,60 euros.

...

Séptima.- Los Promotores podrán Inspeccionar las obras cuantas veces lo estime oportuno, pudiendo exigir a la contrata su paralización, parcial o total, hasta un plazo máximo de 2 días, para decidir sobre la buena ejecución de las obras, o el tipo y calidad de materiales a utilizar.

La contrata se obliga a realizar los ensayos y certificados necesarios para la idoneidad de cualquiera de los materiales que se utilicen, siempre por cuenta de los Promotores.

Octava. - Forma de Pago:

El Promotor realizará un primer pago al Inicio de los trabajos de un 20 % a la Contrata. El 80 % restante La Contrata realizará Certificaciones Mensuales midiendo los días 25 de cada mes y emitiendo Certificaciones de obra para su revisión y aceptación por parte del Promotor y Dirección Facultativa (indistintamente). (Fecha última de aceptación el día 1 del mes entrante). Factura mensual con vencimiento fecha factura. El Pago será abonado y domiciliado en cuenta NUM012 ... entre los días 1 al 5 del mes o mediante Talón Bancario. Si fuera necesario se permitirá a GIRO INVERSO hacer Giros al Promotor. La regularización del anticipo se realizará en la última Certificación.

Novena.- Una vez finalizadas las obras se procederá a realizar la recepción de las mismas. Si las obras se encuentran ejecutadas con arreglo a lo establecido se darán por recibidas provisionalmente, comenzando a correr en dicha fecha el plazo de garantía que se fija en un años

...

Se adjunta al contrato el presupuesto.

En fecha 12 de junio de 2019 Giro Inverso SL emitió la 4ª certificación, por importe de 103092,21 euros, que resultan de la suma total del coste de la obra a origen 479.275,86 euros, deducida la tercera certificación: 385555,67 euros, total 93720,19 euros, más 10% de IVA.

Conforme a dicha certificación Giro Inverso SL, emitió a cargo de la comunidad de propietarios la factura nº NUM013, en fecha 24 de junio de 2019, por el importe señalado de 103092,21 euros.

En fecha 6 de septiembre de 2019 la comunidad de propietarios hizo un pago a cuenta de dicha factura de 20.312,93 euros.

En fecha 16 de septiembre de 2019 el arquitecto técnico don Jesús María emitió informe sobre desperfectos causados por la obra y trabajos pendientes de realizar en la segunda fase, tras visita realizada el 15 de septiembre junto con el presidente de la comunidad don Arsenio y junto con el representante de Giro Inverso SL don Faustino:

CHALET N. NUM014:

Se comprueba la existencia de grietas en los muretes de bloque de hormigón de fachada principal y lateral izquierda. Estas fisuras son antiguas provocadas por cedimiento de los muretes sobre el terreno y no presentan peligro alguno.

La reparación consistirá en el sellado de esas juntas con mortero a lo largo de todas las fisuras. Si bien estaba contemplado que se realizaran estas reparaciones en la Segunda Fase de los trabajos el contratista se compromete a realizarlas por su cuenta sin cargo a los propietanos.

CHALET N. NUM015:

Efectivamente la pilastra de la esquina del murete está suelta y los operarios la sujetaron provisionalmente mediante el atado con alambre a la espera de los trabajos de consolidación de los muretes de bloque de hormigón.

Esta reparación estaba contemplada en la previsión para los trabajos de la Segunda Fase.

CHALET N. NUM003:

Todos los trabajos señalados por los propietarios de este chalet estaban previsto realizarlos en la segunda fase

CHALET N. NUM016:

No se ha realizado ningún tipo de trabajo en la zona de influencia de este chalet y tampoco estaba contemplado que se hiciera en el Proyecto redactado por los arquitectos.

Por tanto no hay que realizar ninguna actuación en este chalet.

CHALET N. NUM013:

La reposición del vallado está contemplado en las actuaciones de la Segunda Fase.

CHALET N. NUM006:

No hay que hacer nada ya que la abolladura de la bajante es anterior a las obras y además está a una altura superior a la altura de la maquinaria que se utilizó.

CHALET N. NUM009:

El contratista realizará:

El enderezado o sustitución de las rejillas deformadas.

Limpiará las baldosas de la zona lateral.

Suministrará al propietario la lámina geotextil, que éste colocará personalmente antes de proceder a la reposición de las piedras. (Acuerdo verbal entre propietario y contratista).

Del suelo de tablas de madera colocadas en la parte posterior de la parcela, el contratista sustituirá aquellas que se encuentren deterioradas.

Respecto a las casetas que se eliminaron, el contratista comprará las casetas nuevas y el propietario las colocará a su gusto.

CHALET N. NUM001:

Las manchas indicadas en la fachada ya se han limpiado para cuando se ha realizado la visita.

El contratista cambiará el tubo roto de recogida de agua de las bajantes.

El pequeño hundimiento de la tierra entre la vivienda y el nuevo muro se compactará

adecuadamente por el contratista.

El contratista repasará la celosía corredera hasta su correcto funcionamiento.

Respecto a la colocación de los tubos de la estufa de pellets, el propietario ha comentado verbalmente al contratista que los colocará el personalmente.

El contratista comprará un árbol nuevo.

Respecto al césped artificial, el propietario ha comentado verbalmente al contratista que no es necesario que haga nada.

En la zona de acometida del teléfono no se ha actuado durante la obra, motivo por el cual no se puede reclamar nada al contratista.

Los macarrones para posible paso de instalaciones están a la vista y en perfecto estado por lo que no hay que realizar nada.

CHALET N. ° NUM004:

Ya se ha solucionado el descuadre de la puerta. No hay que hacer nada.

Las pequeñas fisuras que han aparecido en la solera son debidas a la retracción del hormigón y es un vicio oculto que no tiene mayor importancia que la estética. No hay que realizar nada.

Por deseo de la propietaria, las piedras que había alrededor de los focos empotrados, que ya se han retirado, no habrá que volver a colocarlas.

Se sustituirán por el contratista los antiguos focos empotrados por una nueva iluminación LED.

CHALET N. NUM017:

Las fisuras que se indica que han aparecido en el muro, según el estado actual, se comprueba que son antiguas y no tienen nada que ver con los trabajos realizados. Además, hay restos de mortero de reparaciones que ya se habían practicado con anterioridad. No hay que hacer nada.

Los ladrillos movidos en la barbacoa no pueden ser producto de las vibraciones de las máquinas ya que se habrían desmoronado todos los de la parte superior. Probablemente se deban a algún golpe desde la parte interior de la parcela, ya que por el exterior hay vallado. No hay nada que reparar

La valla efectivamente tiene una mala sujeción porque el anclaje que se realizó en obra, a esta valla y a las del resto de las parcelas, es absolutamente insuficiente e incorrecto. No hav nada que reparar por parte del contratista.

En el resto de zonas privadas y comunes, por el contratista se realizará un rastrillado de toda la tierra de los jardines hasta la eliminación total de piedras, escombros o trozos de ladrillo que existan.

Se recolocará la ducha de la piscina.

Se echará tierra vegetal en las zonas contempladas.

Reparación del borde de la arqueta situada en la entrada a la urbanización.

Sellado de los orificios existentes en la pieza metálica del tejadillo de entrada a la urbanización

Queda pendiente de realizar en la Segunda Fase:

Reposición de los muretes y pilastras de bloque de hormigón.

Reparación de los muretes afectados por el paso de vehículos en los chalets NUM014 y NUM015.

Colocación de las puertas de entrada a las parcelas.

Colocación de los cuadros de instalaciones.

Colocación de los focos de iluminación.

Nuevo hormigón impreso en los viales de la urbanización.

En fecha 19 de septiembre de 2019 los arquitectos don Nemesio y doña Marisa, emitieron informe sobre los trabajos de reparación de los desperfectos, tras visita realizada en la misma fecha 19 de septiembre junto con el encargado de la obra.

1 CASA NUM014.

Se ha realizado un rejuntado, tal como se pedía en el anterior compendio, a pesar de ser un trabajo pendiente de ejecutarse en la fase final de la obra. Era una obra pendiente.

2. CASA NUM015.

La reparación pedida también es un trabajo pendiente, que corresponde a la fase flnal de la obra.

3. CASA NUM003.

La reparación pedida también es un trabajo pendiente, que corresponde a la fase final de la obra.

4. CASA NUM016.

No hay reparaciones pendientes.

5. CASA NUM013.

La reparación pedida también es un trabajo pendiente, que corresponde a la fase flnal de la obra.

6. CASA NUM006.

No hay reparaciones pendientes.

7. CASA NUM009.

Parte de las deficiencias están ejecutadas. De las pendientes, aporte de material para el pavimento y reposición de casetas, se me comunica que existe un acuerdo entre el propietario y Giro Inverso para su terminación, con compromiso de ejecución por parte de esta última.

8. CASA NUM001.

La mayor parte de las deficiencias están ejecutadas. De las pendientes, existe un acuerdo para su terminación.

9. CASA NUM004.

La reposición de focos está acordada entre la propiedad y Giro Inverso.

10 CASA NUM017.

No hay reparaciones pendientes.

11 ZONA COMÚN.

Se han reparado las deficiencias relacionadas en el compendio y limpiado resembrado la parcela verde junto a la piscina.

12. CASA NUM000 (no Incluida en el compendio).

Se han colocado las baldosas en el lateral de la casa, en el tramo que va de la zona común hasta la puerta de la casa. Esta es una obra añadida, que no está incluida en la relación de reparaciones pendientes.

En fecha 7 de octubre de 2019 Giro Inverso SL emitió la factura nº NUM018, de abono, por importe de 5597,81 euros, indicando: ajuste realizado por la dirección facultativa sobre la factura Nº NUM013 con fecha 24/06/2019 según acuerdo alcanzado por ambas partes

En fecha 18 de noviembre de 2019 el arquitecto don Candido emitió a requerimiento de la comunidad de propietarios DIRECCION000 de Ribafrecha informe sobre la obra de recalce de la urbanización. Detalla el perito los desperfectos causados por la ejecución de la obra, cuya reparación valora en 7.457,85 euros:

Indica el perito en su informe: El arquitecto que suscribe el presente informe giró visita de inspección al edificio los días 25-10-19, 30-10-19 y 5-10-19

La descripción de los posibles defectos constructivos se hace a partir de una lista de desperfectos que elaboró un propietario de la urbanización (D. Raimundo) y que fue consensuada con el resto de los vecinos. La lista fue remitida el 11 de Julio de 2019 por el Sr. Raimundo, vía e-mail, a "Comulfder", administrador de la Comunidad. El título de cada apartado de la lista de defectos se reproduce textualmente, según figura en el e-mail remitido por el Sr. Raimundo a la administración de fincas.

"LAS DOS JARDINERAS DE LA ENTRADA PEATONAL DE LA URBANIZACIÓN (LLENAS DEARLITA + TIERRA VEGETAL)"

En frente de la urbanización, en la vía pública, junto al muro de la entrada, existe una sola jardinera de piedra artificial que está rota. Según información de la propiedad había una segunda jardinera, hoy desaparecida. Ver fotografía na 1.

Este perito que firma el presente informe no se puede pronunciar en afirmar, con seguridad, si el autor de la rotura de la primera jardinera y la sustracción de la segunda fue el constructor.

En el caso de que las jardineras se hubiesen roto a causa de las obras, el constructor deberá reponerlas por otras iguales o de similares características.

Las jardineras eran de piedra artificial de forma paralelepipédica de medidas: 80 x 37 x 29 cm

100 euros

"VARIAS VALLAS DEL CIERRE DE LA PISCINA ROTAS O GOLPEADAS,

Las vallas están sujetas a los postes con alambre retorcido. Dicho alambre ya está oxidado. La unión debería haberse hecho soldada. La brida de un soporte está suelta. Además, hay 5 vallas que están golpeadas o dobladas.

Se enderezarán las 5 vallas que están dobladas y se soldarán correctamente a los postes, en vez de atarlas con alambre. La brida del soporte que está suelta se cerrará correctamente.

200 euros

"POSTE DE LA PUERTA DE LA ZONA VERDE (LADO ESTE), GOLPEADO CON MAQUINA, DEJÁNDOLO TOTALMENTE DESPLOMADO, CON LO QUE DEBEN CAMBIARLO"

El poste está calzado con una arandela metálica; la arandela tiene demasiado espesor y el poste no está correctamente aplomado sino que presenta una ligera inclinación hacia la zona verde. El aplomo correcto debe hacerse con dos arandelas de menor espesor en los dos tornillos exteriores, o con una platabanda del espesor correcto.

30 euros

"TODO EL CÉSPED DE LA ZONA VERDE DESTROZADO, CUANDO NO DEBERÍAN HABERLO TOCADO, YA QUE EN EL PLANO LO MARCA COMO VALLADO. (HAY QUE REVISAR EL RIEGO YA QUE DURANTE LA OBRA SE VIO PARTE DE ÉL DESENTERRADO Y VARIOS EXPENDEDORES DE AGUA ROTOS"

Es de suponer que el constructor no disponía de espacio suficiente en el interior de la urbanización par la zona de acopio de materiales y por ello tuvo que utilizar la zona verde de la piscina. El césped no está dañado en su totalidad sino en zonas puntuales.

Será necesario nivelar y rellenar con tierra vegetal las zonas afectadas y, posteriormente, proceder a su resiembra.

400 euros

"VARIAS PIEDRAS EN DIVERSAS VIVIENDAS MANCHADAS DE HORMIGÓN, INCLUSO VARIAS CONTRAS DE PUERTAS Y VENTANAS"

En la actualidad, la única casa que presenta ligeras manchas de hormigón es la no NUM005, en la parte inferior de la fachada.

Se limpiará con agua, detergente especial para la grasa y un cepillo de raíces.

50 euros

"LA DUCHA DE LA PISCINA ESTÁ ROTA EN UN LATERAL INFERIOR. INTENTAN TAPARLO PEGANDO EL TROZO ROTO CON TACO QUÍMICO"

La ducha de la piscina.. no está colocada en su posición original, debido a que la baldosa sobre la que tenía que estar atornillada está rota. Además existen 7 baldosas despegadas junto a la ducha, que el constructor deberá recolocar.

Se recolocarán las 6 baldosas que están rotas y se atornillará el pie de la ducha en su posición original.

130 euros

"PONER PIEDRA EN CASA ? NUM003, EN EL LATERAL ESTE, DONDE ESTA UBICADO EL MURO DE CONTENCIÓN

La primera hilada de aplacado de piedra falta de colocar. Las piedras están apiladas junto a la vivienda. El constructor deberá colocar dicha hilada.

180 euros

"PONER PIEDRA EN CASA No NUM007 EN DONDE TAPARON AGUJERO CON MASA (EN TODAS LAS VIVIENDAS DONDE ROMPIERON PIEDRA, EN VEZ DE PONER ÉSTA COMO ESTABA ANTES DEL HORMIGÓN, LA PUSIERON UNA VEZ VERTIDO EL HORMIGÓN. CUANDO SE LES LLAMÓ LA ATENCIÓN RESPONDIERON QUE DESPUÉS LO PICABAN, NO REALIZANDOLO ASI, SINO QUE LA PUSIERON A PARTIR DEL HORMIGÓN, DEJANDO ASI ESE TROZO SIN PIEDRA, QUE ES PARTE DE LA PROTECCIÓN CONTRA LA HUMEDAD)"

.La zona que está rota de la placa de piedra está tapada con masa. El constructor deberá retirar la placa y colocar otra nueva igual a la existente

En cuanto a la forma de colocar la piedra con respecto a la solera de hormigón, es mucho más correcto que la piedra monte sobre la solera que la solera acometa contra la piedra. En el primer caso la junta que se origina entre los dos elementos constructivos es horizontal y en el segundo caso vertical. Es mucho más seguro una junta horizontal desde el punto de vista de la estanqueidad frente al agua que una junta vertical.

120 euros

"BAJANTE DE PLUVIALES GOLPEADO Y ABOLLADO EN CASA ? NUM006

La bajante de recogida de aguas pluviales está golpeada a media altura y en la parte inferior, presumiblemente por algún golpe recibido durante la ejecución de las obras. Deberá sustituirse el tramo de bajante dañado.

60 euros

"FALTA TRAMO DE BAJANTE DE PLUVIALES EN CASA No NUM002. EN SU LUGAR LO SUSTITUYEN POR UNO DE PLÁSTICO"

En la casa n° NUM002, el constructor sustituyó un tramo de bajante de aguas pluviales, que debería ser de aluminio lacado de sección rectangular, por otro de pvc de sección circular. Deberá sustituir el tramo de plástico por otro igual al original del mismo material, de la misma sección y color.

Se sustituirá el tramo de bajante circular de pvc por otro de aluminio de igual al resto de la bajante en cuanto a sección, estriado de la superficie y color.

30 euros

"BAJANTES DE PLUVIALES CASA No NUM007 Y NUM008 CONECTADAS A DESAGÜE FECAL SIN SIFÓN (TAL Y COMO ESTABA ANTES) PROVOCANDO ASÍ MAL OLOR ALGUNOS DÍAS"

Las bajantes de aguas pluviales nunca se conectan a la red de saneamiento mediante un sifón, sino que se hace directamente. El problema existente de los malos olores se debe a que es necesario sellar el entronque de la bajante de aluminio con la tubería de pvc. El constructor debe proceder a dicho sellado.

Se sellará con masilla de poliuretano el entronque de la bajante de aluminio con la tubería de pvc.

12 euros

"FALTAN ALGUNOS EMBELLECEDORES EN LAS CONTRAS QUE SE DESMONTARON Y VOLVIERON A MONTAR"

faltan 5 tapas de remate de las guías de las contraventanas correderas de las ventanas: cuatro en la casa no NUM005 y una en la casa no NUM003. Las tapas se volverán a colocar de nuevo.

60 euros

"MEDIA FACHADA DE LA ENTRADA A LA CASA N0 4 ESTÁ MANCHADA DE ACEITE Y NO SALE, POR LO QUE HAY QUE CAMBIAR LAS PIEDRAS AFECTADAS (SE MANCHARON CUANDO REALIZARON LOS MICROPILOTES)"

Tan solo está manchada una piedra. El resto de la fachada ya se limpió. El constructor deberá limpiar la piedra manchada.

30 euros

"TUBO DE EVACUACIÓN DE AGUAS SUBTERRÁNEAS QUE DISCURRE POR DEBAJO DE LA URBANIZACIÓN TAPONADO EN GRAN PARTE DE SU SECCIÓN CON UN PANEL DE LOS DEL MURO DE CONTENCIÓN, Y FALTAN LOS MECHINALES EN DICHO MURO PARA LA EVACUACIÓN DEL AGUA QUE RECOGE EL TUBO POROSO QUE DISCURRE POR LA PARTE TRASERA DEL MURO RECOGIENDO EL AGUA QUE ARROJA EL OREN CALIFORNIANO (RECOGIDO EN LAS FOTOS)"

el tubo de evacuación de las aguas subterráneas que discurre enterrado y cuya misión es drenar el exceso de agua de lluvia que se pueda acumular en la finca colindante tiene reducida su sección en un 25 % por uno de los paneles prefabricados de hormigón que conforman el muro de contención..

El tubo de pvc de evacuación de las aguas subterráneas de 315 mm de diámetro, que discurre enterrado y cuya misión es drenar el exceso de agua de lluvia que se pueda acumular en la finca colindante tiene reducida su sección-en un 25 % por uno de los paneles prefabricados de hormigón que conforman el muro de contención. A falta de un estudio hidrogeológico completo del terreno colindante, no es posible determinar con exactitud si la sección actual del tubo es capaz de evacuar el agua acumulada en la finca colindante en un tiempo suficiente como para evitar que el nivel del agua suba y entre en la urbanización al rebasar la altura del múrete separador.

Según indican los técnicos directores de las obras la sección del tubo. aunque esté reducida en un 25 %, es suficiente, no obstante, se valoran las obras de reforma para que el tubo tenga la misma sección que debía tener. Para ello será necesario excavar en el terreno hasta llegar a la cota del tubo, cortar el dado de apoyo de hormigón del muro prefabricado, después de ejecutar otro apoyo, también de hormigón, junto al tubo en el extremo del muro. Después se adherirá con pegamento químico un trozo de tubo para tapar el agujero existente. Por último se rellenará con las tierras procedentes de la excavación el hueco excavado.

1800 euros

En el apartado 4. 05 de la memoria del proyecto de los Sres. Nemesio y Marisa, se indica que el nuevo muro deber tener unos mechinales (agujeros) por los que saldrá el agua que pueda acumularse en el subsuelo. Dichos mechinales aún no están practicados. Son parte de las obras que deberá ejecutar el constructor debido a que éstas aún no están finalizadas.

"TUBERÍA GENERAL DE GAS ROTA EN CASA No 3 (ABONO DE FACTURA"

La tubería ya está arreglada.

La factura de la reparación la abonó la comunidad de propietarios.

261,65 euros

"TUBERÍA DE GAS CORRESPONDIENTE A LA CASA ? NUM006 FORZADA, SOPORTE DE REGULADOR ROTO"

El soporte del regulador de presión de la tubería de gas de la casa no NUM006 está roto. Presumiblemente, durante la ejecución de las obras habrá sufrido algún golpe.

Se colocará un nuevo soporte para que el regulador quede anclado en correctas condiciones a la fachada.

30 euros

"EXCESO DE RELLENO EN CASA No NUM000 Y NUM002. EXISTÍA UN ESCALÓN CON LA ENTRADA DEL SALÓN DE 15/20 CM (APARTE QUE VUELVEN A RELLENAR CON EL ESCOMBRO QUE EN TEORÍA TENDRÍA QUE ESTAR EN LA PLANTA DE RECICLAJE"

Se desconoce la altura del terreno que había antes de la ejecución de las obras. En el caso de que estuviese 15 - 20 cm más bajo, será necesario eliminar parte de la capa superficial para llegar a la antigua cota. Por otra parte, dicha obra de retirada de tierra es necesaria debido a que para poder plantar césped, es necesario el aporte de tierra vegetal. El relleno que existe actualmente tiene demasiadas piedras.

Se retirará una capa de 10 cm de tierra y se rellenará con tierra vegetal.

600 euros

"PICAR HORMIGÓN QUE VERTIERON DE MÁS EN CASA N NUM003 Y N NUM007

Según información del D. Raimundo, el nivel de la solera de hormigón que se encuentra delante de la casa n° NUM007 es correcto; no asi el de la casa no NUM003, que debía estar más bajo que el que tiene la solera actual. En caso de que así sea, será necesario levantar el solado existente de gres y la solera para rebajar la cota del conjunto.

El solado de gres y la solera de hormigón de la casa no NUM003 se levantarán, así como la capa de encachado de piedra. Se rebajará el nivel del terreno 12 cm y se colocará una nueva solera con su encachado. El conjunto se rematará con un solado de gres igual al existente.

2110 euros

"RETIRAR ESCOMBRO DE CASA No NUM004, ? NUM006 Y No NUM007 PARA PODER SUMINISTRAR TIERRA VEGETAL QUE FALTA Y PODER SEMBRAR EL CÉSPED IGUAL QUE ESTABA, YA QUE ES IMPOSIBLE SEMBRARLO EN ESE ESTADO DEL TERRENO"

El estado del terreno colindante a las casas no NUM004 y NUM007 es correcto en la actualidad (según información del Sr. Raimundo), sin embargo el relleno de tierras que se ha colocado Junto a la casa n° NUM006 no es aceptable por la gran cantidad de piedras que contiene. Se deberá eliminar una capa de 10 cm para verter tierra vegetal y poder sembrar césped con garantías.

En la casa no NUM006 se eliminará una capa de 10 cm para verter tierra vegetal y poder sembrar en un futuro césped con garantías.

600 euros.

Valora el perito los defectos relacionados en un total de 7.457,85 euros.

Y además concluye el perito: El importe de la certificación Nº NUM001, una vez comprobadas y medidas las obras ejecutadas, asciende a la cantidad de 451.980, 05 € + IVA (10 %) = 497.178,06 euros.

La empresa Iregua Exca Rioja SL ha emitido las siguientes facturas a cargo de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Ribafrecha:

Factura NUM019 de fecha 17 de marzo de 2020, por el concepto certificación de Marzo 30% de la obra DIRECCION000 como detalla el contrato firmado precio unitario NUM020 importe 36,035,56 más impuestos 3603,56 euros total 39639,12 euros;

Factura NUM021 de fecha 27 de abril de 2020, por los conceptos que se detallan en la misma, importe 48556,90 más impuestos 4855,69 euros total 53412,58 euros;

Factura NUM022 certificación mayo, de fecha 25 de mayo de 2020, por los conceptos que se detallan en la misma, importe 28346,27 euros

Factura NUM023 certificación junio, de fecha 7 de julio de 2020, por los conceptos que se detallan en la misma, importe 39584,26 euros

Una vez firme la sentencia de fecha 24 de enero de 2018, dictada en el procedimiento ordinario 887/2017, del Juzgado de 1' Instancia n°5 de Logroño, en fecha 20 de marzo de 2020 la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Ribafrecha llegó a un acuerdo con la aseguradora Fiatc, por un importe de 671686,58 euros en concepto de indemnización por la reparación de los daños en la urbanización, en la forma de pago siguiente: 275835,60 euros consignados en el juzgado con entrega de mandamiento a favor de la comunidad de propietarios demandante; 311.285 euros ya pagados mediante transferencia bancaria a la cuenta del asegurado; y 84565,98 euros mediante transferencia bancaria a la cuenta del asegurado el mismo día de la firma del acuerdo, en el que la comunidad de propietarios se tiene por indemnizada, y renuncia a cualquier reclamación, por todos los daños derivados de las deficiencias constructivas amparadas por el seguro decenal suscrito con Fiatc Seguros.

En fecha 25 de agosto de 2020 el ingeniero don Ángel Daniel y el arquitecto técnico don Higinio, del gabinete pericial DIRECCION001, emitieron informe pericial sobre las deficiencias en la ejecución de la obra, concluyendo que la diferencia entre la obra certificada y la obra ejecutada es de 204.600,74 euros.

En el acto del juicio el testigo don Manuel declara que era el administrador de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Ribafrecha, bajo el nombre comercial de Comulider, antes de las obras y después, tenían unos defectos muy graves, a cargo del seguro de responsabilidad decenal se reconoció una indemnización a favor de la comunidad, intervino en todo el proceso de contratación de las obras a Giro Inverso y después a Excavaciones Iregua y antes de terminar las obras le cesan como administrador, intervino como administrador, se acordó encargar un proyecto de reforma, lo hizo Abel y le solicitaron que dijese alguna empresa competente para hacer ese tipo de trabajos, se solicitaron tres o cuatro y una de ellas era Giro Inverso, y se presentaron a la comunidad, la comunidad de propietarios designa a la dirección facultativa, la dirección superior Nemesio y el aparejador Jesús María, la dinámica es la pactada en presupuesto, desde el inicio hay pequeñas discrepancias, no se llevan las certificaciones mensuales sino cada cuarenta días, pero más o menos correcto, surgen discrepancias respecto a algunas partidas, desmontaje de unas casetas incluidas, van surgiendo durante las certificaciones, se explica a los vecinos que las certificaciones son a cuenta; cuando se para la obra, por discrepancias, se procede a medir lo certificado, se emiten cuatro certificaciones firmadas por la dirección facultativa y después se emite la factura, la comunidad de propietarios decide prescindir de Giro Inverso, el porcentaje de obra que pudiera estar ejecutado no lo recuerda, un 60 o un 70 por ciento cree recordar, cuando termina Giro Inverso se contrata a Excavaciones Iregua, cree que se firmó un contrato, el original disponía la comunidad de propietarios cree recordar, Excavaciones Iregua tenía que concluir las partidas sin ejecutar por parte de Giro Inverso, los cerramientos individuales de las parcelas, vallados, rellenos de tierra..., la factura correspondiente a la cuarta certificación no se paga, la dirección técnica era más o menos coincidente con Giro Inverso, un propietario mide metros de valla y dice que le salen menos metros, Raimundo, con acento gallego, el 12 de septiembre tiene lugar una reunión en Comulider, a la que asisten Jesús María un representante de la comunidad de propietarios y el presidente de la de la comunidad de propietarios, tuvieron varias reuniones, la dirección de obra certifica, vecinos consideran que en las mediciones hay partidas erróneas, la comunidad de propietarios contrata a Candido que hace otra valoración, el 16 de septiembre don Jesús María hace una visita a obra, a instancias de la comunidad, se emite el 7 de octubre una factura rectificativa de abono tras hablar con la dirección de obra, de 5000 euros o algo así, la comunidad de propietarios no manifestó su conformidad y encargó a un perito que haga una medición, desde la primera factura se expone que hay partidas con las que la comunidad no estaba de acuerdo, y siguió sin estar de acuerdo con algunas partidas, la obra la tenía que pagar la aseguradora Fiatc, se alcanza un acuerdo con la aseguradora para el pago de las indemnizaciones, abona unos 670000 euros, la aseguradora paga por la obra ejecutada y por la obra pendiente de ejecutar, además de los honorarios de la dirección facultativa, a la compañía se le remiten las certificaciones de obra y las facturas, se acordó así con la compañía, que nombró un aparejador que visaba las certificaciones y pagaba las facturas, aprobó el 100% de las certificaciones, y todas las facturas, también sin objeción alguna la cuarta certificación, la obra ejecutada se paga por la compañía de seguros íntegramente hasta la cuarta certificación, y en la liquidación final no se distingue entre obra ejecutada y obra pendiente, la comunidad de propietarios cobra los 670000 euros, había discrepancias de la comunidad de propietarios con la cuarta certificación, pasó sobre los metros de vallado, desmontaje de casetas y elementos de jardines, el finiquito hasta el 11 de noviembre de 2019 a raíz de un requerimiento el número de contenedores de obra, la comunidad de propietarios encarga un nuevo informe al señor Candido para valorar los trabajos ejecutados y ver si alguna partida está mal ejecutada, repasos de partidas 7000 euros y diferencias de medición de 20000 euros, la comunidad de propietarios tampoco estuvo de acuerdo con este informe, este informe cree que no lo pasó a Fiatc, porque con Fiatc hubo un acuerdo global sobre la ejecución de la obra; al inicio de la obra por Excavaciones Iregua también hay discrepancias y la comunidad de propietarios decide no pagarle, luego deja de ser administrador. Propuso dos o tres técnicos, arquitecto superior, que consideraba competentes, con las empresas pasaba lo mismo, Abel presentó alguna empresa que fuera competente, en La Rioja Giro Inverso y las otras eran de fuera. De precios contradictorios cree recordar que fueron pequeñeces, 730 m3 de excavación adicional por 48000 euros no le parece una pequeñez, pero cree recordar que no eran precios contradictorios, había una partida de metros de excavación 1153 m3 la realidad de lo medido 543 m3: entiende que es una diferencia de medición, no un precio contradictorio. La dirección facultativa validó esta situación a pesar de la insatisfacción de la comunidad, el informe de Candido son 30000 euros de partidas no ejecutadas y 7000 euros de partidas mal ejecutadas. El aparejador de Fiatc hizo suyas las certificaciones que validó la dirección facultativa, contenedores 106 y las mediciones por la tierra excavada 46 contenedores podría ser, pero la tierra sobrante de la excavación se rellenó de tierra la parcela colindante, no se trasladó a vertedero, y la versión de Giro Inverso era que los había retirado acuerdo con el vecino colindante, que no afectaba a la comunidad de propietarios, parte de la tierra la depositó en un terreno colindante, la versión de Giro Inverso es que la había retirado, avalada por la dirección facultativa, solado de gres 153 m2 Giro Inverso 380 m2, reclamó a Giro Inverso había una parcela tipo que tenía un porche de 10 m2 de baldosa de gres, unos 60 metros de piedra, otros césped, otros gres... la versión de Giro Inverso era que era un promedio por las distintas terminaciones, ejecutó partidas que no puso en la certificación, desmontado de puertas en planta baja eran diez los chalets a intervenir y los desmontajes fueron solo cuatro, cree que no que se desmontaron más de cuatro, para acceder arreglar zonas comunes.... partida de hormigón de los recalces 148,2 medición 122 presupuesto ..., puede ser, pero hubo intervenciones en y 119 m3 advirtieron previamente que no se sabe lo que hay en el subsuelo hasta que no hacen la excavación y durante la obra una vez ejecutada no hay manera de controlar cuanto se ha ejecutado más allá de los albaranes del hormigón, que la dirección de obra le dijo que sí le había enseñado. Ayudas a modificaciones de anclajes no recuerda, ayudas a recoger invernadero jardín, barbacoa, chimeneas..., algunos vecinos decían que lo habían retirado ellos, excesos de kilogramos de cemento en los micropilotes, era una perforación con la profundidad necesaria y rellenar las partes huecas, un cilindro.

El testigo don Jesús María declara que fue contratado por la comunidad de propietarios DIRECCION000 de Ribafrecha como arquitecto técnico, para las obras, no intervino en la designación de Giro Inverso como contratista, Giro Inverso hacía un avance de la medición él lo comprobaba, se hicieron rectificaciones, la dirección facultativa firmaba las certificaciones, se corresponden a mediciones y unidades de obra ejecutadas y facturadas conforme a presupuesto, alguna vez algunos propietarios le ayudaron a medir, se emitieron cuatro certificaciones, todas firmadas por la dirección facultativa, no le constan reparos no conformidad o discrepancias con el contenido de las certificaciones, lleva control del acopio de material en las partidas que se ejecutan comprobaba las certificaciones con los albaranes, no de todos los materiales completos, sí con los importantes, pidió los del hormigón para poder justificar que se habían puesto las cantidades de la certificación, comprobaba todas las unidades de obra objeto de certificación, algún miembro de la comunidad le ha pedido albaranes certificaciones no documentos relativos a la obra, precios contradictorios pueden surgir unidades de obra nueva que no se habían contemplado, por la propia ejecución de la obra, piden a los contratistas que desglosen para poder aceptarlos o no, unidades de obra nueva que hubo que añadir hubo en esta obra, en la certificación nº NUM001 desmontar puertas, para poder ejecutar la grúa, se desmontaron las diez puertas, salidas de calderas, porque había que meter maquinaria, comprobó que se hizo, lo mismo con las entradas de aire caliente, y la necesidad de un generador porque no era suficiente, hubo problemas con los cuadros eléctricos, estas partidas nuevas las aprobaba la dirección facultativa y se adjuntaban a la administración de fincas de la comunidad, excavación en bataches en proyecto no se estimó y en el transcurso de la obra se vio necesario para no debilitar todo el conjunto de las cimentaciones, 730 metros de cimentación por bataches en lugar de en la forma proyectada, son metros cuadrados, lo comprobó, es la longitud del batache por la altura, exceso de kilos de cemento en los micropilotes: se hacen con una maquinaria especial, no es un cilindro regular y exacto, al romper la máquina se pueden romper los volúmenes, se vierten y él comprobó la puesta en obra de los palets, personal de Giro Inverso ayudaron a quitar elementos de los jardines, vio que personal de Giro Inverso ejecutaba esas facturas. Reunión el 12 de septiembre de 2019 por discrepancias con la cuarta certificación, recuerda que estaba el administrador de fincas, hablaron del porqué del volumen de esa certificación, visita la obra el 16 de septiembre, hizo un informe de lo que había que ejecutar para reparar, y ya no tuvo más actuación, cree que estuvo una persona de la comunidad, el arquitecto superior hizo otra visita para comprobar si se habían subsanado los defectos, y solicitaron un descuento de la factura de 5900 euros para la liquidación de la obra, como técnicos dijeron que se había ejecutado esa obra, la propiedad lo puede aceptar o no, entiende como técnico que es la liquidación de la obra hasta ese momento, contratan a otra empresa y no les comunican que van a continuar las obras, la tenía que abonar Fiatc, llegaron a un acuerdo con Fiatc, les pidieron mucha documentación, la pasaban a un técnico de Madrid, trataba directamente el arquitecto, el técnico de Madrid hizo alguna visita a la obra, en el informe que emiten valoran la obra realmente ejecutada que se corresponde con la certificación final de Giro Inverso, con la obra que está pendiente de ejecutar no la valoran, no sabían si se iba a hacer algo más o no, el arquitecto director era el que estaba en contacto con Fiatc, uno de los técnicos le pidió información sobre el transcurso de la obra, Candido, le pidió los albaranes de todas las partidas y se las facilitó, del hormigón que se puso en obra le informó. 730 m cuadrados, no cúbicos, sí, son cúbicos, estaba confundiendo con el panel de hormigón, sustituía a una cosa son los bataches de la parte inferior y otra cosa los actuación en cada chalet, no tiene nada que ver, en proyecto se proyectó de una forma y en obra muy diferente, hubo que hacer bastante más, el proyecto estaba bien elaborado pero hubo circunstancias la excavación por bataches es por partes, tiene mucha más complejidad que la excavación lineal, las unidades de obra nuevas las aprobaba la dirección facultativa, en el libro de órdenes se dan ordenes, no recuerda si se recogieron en el libro de órdenes, intervino en el final de obra parcial, que su Colegio no lo admite, tiene que ser total, está ese expediente pendiente en su colegio, sin cerrar, el perito de Fiatc estuvo en la obra, no estuvo personalmente con él, estuvo el arquitecto, facilitó a Candido toda la información de que disponía, los albaranes solo del hormigón.

El testigo don Nemesio declara que es arquitecto superior, integró la dirección facultativa, de la obra de la comunidad de propietarios, dirección y autor del proyecto en el año 2018, y la obra en 2019, el arquitecto técnico Jesús María, les contactó el administrador de fincas y el encargo lo firma el que era entonces presidente de la comunidad, lleva el control superior de la obra, la certificación la redacta Giro Inverso la pasa a la dirección técnica y la comprueban, se controla la corrección formal de la certificación, que no haya errores de cálculo precio contratado y si hay dudas se trasladaban a la obra y tomaban las mediciones necesarias, en alguna ocasión les acompañaba el que era presidente, Raimundo, para comprobar que lo que se estaba certificando era cierto, hubo solo una corrección en la cuarta certificación, reduciendo ligeramente el importe, fue la única, las certificaciones están firmadas por él, se corresponden con el presupuesto, precios contradictorios y partidas nuevas, las mediciones se hacían en obra había exceso de mediciones en algunas partidas, es frecuente que ocurra, es una obra muy delicada, de mucho riesgo, y acudían con mucha frecuencia a la obra, capítulo 9 nuevo y adicional precios contradictorios, se le indican las partidas, se corresponden a la problemática de la obra ,el recalce de unas casas que se estaban agrietando sin tener conocimiento cierto hasta que empezaron la obra, una sentencia condenando al seguro decenal a pagar las obras de reparación, no encontraban el sondeo del terreno, estaba en un procedimiento de reclamación y no se les facilitó, era imprescindible saber lo que había debajo y se hizo un sondeo nuevo pero no se pudo hacer en el terreno ocupado por las casas y la maquinaria para obtener testigos tampoco por lo que se hizo en un terreno cercano, por lo que el terreno no lo conocen hasta que no empiezan a excavar, deciden localizar el proyecto primitivo de la obra ,no lo tiene la comunidad de propietarios ni el Ayuntamiento de Ribafrecha, lo encuentran en el archivo del COAR dando por hecho que los datos de proyecto son los de la obra, resultando que no y hubo que hacer cosas mucho más dificultosas, muro de escollera que hubo que micropilotar, hacer una rampa de tierra para poder subir la máquina, desde una propiedad ajena, y luego quitar la rampa, la máquina no podía moverse por entre las casas, hubo que mover mucho metros de tierra, exceso de hormigón en los micropilotes, es una serie de palos de hormigón que se clavan en el terreno y se enlazan con la cimentación de las casas, con una máquina pilotadora que taladra 15 cms de diámetro en tramos de dos metros de profundidad y se mete un tubo metálico, cuando se llega al firme se mete la armadura que hay que soldarla se mete un redondo y se rellena de lechada de hormigón, cemento y agua, es muy líquido, por los enlaces las uniones de los tubos se escapa la lechada, en un terreno que no es compacto, la lechada que efectivamente se pone en obra es la que se certifica, se piden los albaranes de obra a la central de hormigonado, es una oba pequeña que hay que hacer meterte debajo de la zapata y excavar y rellenar, tiene mucho riesgo, el precio era ajustado y lo aprobaban, todas las casas con los jardines ya habitadas, eran cada una diferente, una estaba toda tarimada y hubo que reponerla, otras una caldera de calefacción de leña, casetas para los perros,... cuarta certificación de junio de 2019 y factura, en septiembre se tienen reuniones por cuestiones menores de los jardines o de las cosas de los propietarios, cada uno quería una cosa, hicieron un informe y se rectificó la certificación por un importe muy bajo, se rehízo la certificación, estuvo en las reuniones en el garaje de las casas, en las que estaban vecinos, otras a las que iba el presidente, en las oficinas del administrador, es la certificación hasta que se paraliza la obra, después de estas reuniones en enero de 2020 les llamó el administrador para que preparasen un certificado final de obra parcial, de cara a poder rescindir el contrato con Giro Inverso, hicieron ese documento y no saben más. Se alcanzó un acuerdo con la compañía aseguradora, esta obra tiene cuatro agentes, la aseguradora estaba para pagar, un técnico de Madrid vino para comprobar, le acompañaron y la aceptó, les advirtió que la póliza no cubría la totalidad de las obras de proyecto, vino con la segunda certificación y la pagó, llegó un momento en que el del seguro decía que no cubría, y la comunidad de propietarios les pidió el informe de las obras hechas y de las pendientes para llegar a un acuerdo con la aseguradora, el técnico de la aseguradora vino a la obra y comprobaba la obra y las certificaciones, comprobaba todas las certificaciones ,estuvo en dos ocasiones con él en la obra, sabe que vino otra vez y él no pudo estar con él. Lo pendiente de ejecutar es una valoración, en su informe estaban todos los gastos, sondeo, licencia, alquiler del generador, ... podrían estar cerca de los 500000 euros; 730m3 de excavación adicional y en el fin de obra parcial hay una foto muy significativa a un trabajador metido en la zapata no se le ve más que la cabeza, de pie, el borde se excavaron dos metros en lugar de 60 cms, a dos metros había basura, restos de tubo cables ladrillo, azulejo..., era el vertedero de la obra, el grosor de los rellenos llegó a los cuatro metros, por eso hubo imprevistos de ese calibre, cambios de contenedores, 106 contenedores, parte de la tierra en una finca aledaña, la que se utilizó para hacer la rampa para que pudiera acceder a la obra la máquina de micropilotar, en compensación extenderle la tierra en su finca, hubo un movimiento de tierras compatible con 106 contenedores, previstos 46 recalzando a 60 cms y hubo que recalzar a dos metros, tenían controlando el volumen de lo que se excavaba y la capacidad de cada contenedor, solado de gres de 153 a 380 metros facturados: previsto un pavimento fuera de las casas igual para todos, alguien saboteó la obra dos viernes, parte de la medición del hormigón se debe porque Raimundo atravesó su coche impidiendo la entrada del camión del hormigón, que fue a vertedero, y hubo que pagarlo.

El testigo don Raimundo declara que el hormigón se echó, fue un momento puntual de decir a la constructora que no siguiera hormigonado, habían amenazado que si no pagaban no hacían el muro, como media el coche estuvo 25 minutos en la entrada, y el hormigón no se desechó, se utilizó, la Guardia Civil tomo acta, no fue a vertedero el hormigón, ha estado a pie de obra desde el principio, era el presidente de la comunidad cuando empezó todo, a la constructora nunca le han expresado nada ,le decían al administrador que no estaban de acuerdo, el administrador les decía que eran pagos a cuenta y al final de la obra se revisaban las mediciones, a los constructores directamente no les decían nada, que viniera esta empresa fue cosa suya, partida contenedores 166 y 46: hay una montaña enorme de escombro, enfrente de su casa en la granja, pagaron una fianza al Ayuntamiento y no se la devolvieron porque no pudieron demostrar que llevaran ningún container al reciclaje, solado de gres hubo discusión entre los vecinos, hay una partida la casa NUM008 que por su cuenta le dijo a Giro Inverso que como tenían que cortar 1,40 de ancho pagó de su bolsillo la baldosa y que se la pusiesen nueva y luego lo cargaron a la comunidad, sabotaje hubo controversia, decían ellos que lo habían movido o levantado, un fin de semana, y le echaban a él la culpa y ese fin de semana él estaba en Madrid, los vecinos dijeron que no habían cambiado nada, desmontaje de puertas: solo lo que pone en proyecto y es diferente del vallado y de los micropilotes; la empresa de Abando dijo que necesitaba sacar las puertas correderas que hacen de persiana, donde se hicieron micropilotes, que fue solo en cuatro casas, las que dan a la granja, las otras no llevaron micropilotes y no estorbaban, estuvo durante la excavación, tiene un reportaje fotográfico, llevaban un seguimiento, no vio ninguna zanja de tanta profundidad como 1,60, ni estaba previsto en proyecto, se han facilitado las fotos al administrador, al arquitecto, al aparejador al perito de la parte contraria..., les dijo Manuel que les había pasado un pen con las fotos, metros de zanja excavados en el presupuesto el arquitecto les dijo 600 m3 y luego 1150 metros sin haber tocado todavía los viales, más precios contradictorios..., ni excavando toda la urbanización, y no les dieron ninguna justificación, ni de albaranes ni nada, las zanjas tenían 1,50 o 1,60 de altura y de anchura 1.30 o 1,40, en las que se micropilotaron era solo un agujerito, quedan seis casas para 2000 m3, hubo discrepancias y no les exhibieron los albaranes, se lo pidieron por favor que lo acreditaran, el Ayuntamiento les pidió esa información y no se la pudieron dar. Terminaron con Giro Inverso y también con la dirección facultativa, que se tomó muy mal que ya no siguiera Giro Inverso, ellos se fueron, decidieron hacer una liquidación parcial y que no iban a continuar, en septiembre pararon y en febrero del año siguiente cuando encuentran a la otra empresa una reunión que la dirección facultativa no iba a seguir, con Excavaciones Iregua no había dirección facultativa, siguieron sin arquitecto, no les pusieron a su disposición la información, actas libros de órdenes..., el COAR dice que la documentación de fin de obra no fue entregada. No les informaron de los precios contradictorios, le preguntaron al arquitecto, dice que las directrices se las dan al administrador, los trabajos necesarios de acuerdo con la constructora la dirección técnica y la propiedad, y no daban crédito, de 600 a 1200 más 700 más, no lo veían que se hubiera ejecutado, el perito de Fiatc estuvo en la obra por lo menos una vez, que venía de Madrid, le dijo que venía a controlar, pero no tomó ninguna medida, vino el arquitecto, que lo vieron dos veces en toda la obra, fue a su casa, dijo que la obra cada vez era más gastos, hicieron una visita con el arquitecto, se despidió y no supo más, Fiatc les llama que quieren acabar la obra, darles el dinero para terminar, hablaron con el administrador, que era su abogado, y alcanzó una cantidad, 84000 euros para firmar que no se le reclamaba nada más, en el juicio del seguro decenal que el seguro tenía que adelantar el dinero y hacerse cargo de las certificaciones, con un límite de la póliza, se le pidió a Giro Inverso el presupuesto inicial eran 355000 euros, y la certificación final eran 527000 euros sin terminar, les entregaron un informe de que hacían falta otros 200000 euros a mayores, hay partidas de obra ejecutadas por Iregua que están certificadas por Giro Inverso: los viales excavación lo ha hecho Iregua, las casas acera o baldosas alrededor solo tenían tres casas, las chimeneas 600 euros que no han tocado, enseres de jardines que tampoco han retirado, no han terminado la obra, una caseta metálica está en la escombrera. Es propietario de una vivienda en la comunidad de propietarios. La obra está terminada, el importe total que ha costado la obra Iregua reclama unos 120000 o 130000 euros, más honorarios de la dirección facultativa, más Al Ayuntamiento la licencia de obras revisada, 7000 euros más, más proyecto, más de 650000 euros. Su arquitecto no les decía, era Nemesio, ni Jesús María les aportan nada de documentación, Jesús María el aparejador vino a una o dos reuniones y Nemesio una vez, no les pagaron han condenado a la comunidad de propietarios a pagarles los honorarios que pedían los arquitectos, 4000 euros menos de lo que pedían: 18000 euros en lugar de 21000 euros, obra ejecutada al 81% dijo el perito. Con Iregua han seguido el proyecto, han percibido de la aseguradora 671000 euros, ha pagado la comunidad de propietarios, la aseguradora les indemniza, ese dinero no les ha llegado para pagar, ya han puesto 2000 euros cada vecino, con el informe de Candido no están de acuerdo, dice que se tiene que fiar de lo que certifica el arquitecto, sin hacer ninguna medición de la obra, el segundo informe sí hace mediciones.

El testigo don Millán declara que es representante de Excavaciones Iregua, en DIRECCION000 entraron después de Giro Inverso, había unos trabajos realizados y otros sin realizar, le dicen que contratan la obra en diversas fases, les piden precio, les dicen que también tienen precio con Giro Inverso y les contratan a ellos, le contrata Raimundo, le manda un presupuesto, les adjudica la obra, les hace el contrato. Todo con él, ejecuta partidas nuevas, no hace reparaciones lo que estaba hecho estaba bien, ejecuta lo que no está hecho que es otra parte de la obra, había partes de los muros ejecutados, lo negocia todo con Raimundo, hay dirección de obra, pero le dice que la obra la va a dirigir él, siguiente fase muros y viales, y que si le ajustan el precio la llevan ellos, nadie certificaba, certificaba él, iba allá, medía él, le parecía raro, luego le dicen que la dirección facultativa no ha cobrado y por eso no sigue, no ha cobrado los trabajos que ha ejecutado, le dicen que hay menos metros ejecutados, pero están ahí, ejecutados y medidos, unos 2300 m2 de viales, muros de bloque, aceras de alrededor de las casas, chimeneas, enseres de jardín no recuerda.

El perito arquitecto don Candido informa que el informe de 18 de noviembre de 2019, se lo pide la comunidad de propietarios, lo ratifica, por alguna discusión con el constructor y con la dirección técnica, por la cuarta certificación, diferencia dos partidas, defectos constructivos, y algunas son cosas rotas, cinco meses después de dejar la obra Giro Inverso, y comprueba mediciones, mide todo, de arriba abajo, y hace una comparativa de dos partidas cuarta certificación final revisada es la final, deducidos los 5000 euros, corregida y validada por la dirección facultativa y la otra la que hace él midiendo él, hay una diferencia de 21715 euros, el capítulo nuevo lo deja como está, calderas, rejillas, micropilotaje..., no lo puede comprobar, se fía de los técnicos y le pareció adecuado, necesario para esta obra y los precios adecuados, lo mismo con los precios contradictorios; la demolición de solera capítulo 01.07 diferencia en torno a 3000 euros, mide la solera nueva que se ha hecho partiendo que coincide con la original demolida, desconoce si coinciden o no o si algún vecino pidió más solera, un vecino solo aquí ,otro todo el jardín..., pudo haber ocurrido; las partidas 2.07 y 2.08 hormigón armado diferencia de unos 18000 euros, es hormigón que queda enterrado, hace una estimación del hormigón vertido, en función solo de la superficie, exclusivamente. Partidas de obra que no ejecutó y que estaban en proyecto no examinó, solo las que estaban en la certificación.

El perito arquitecto técnico don Higinio, ratifica su informe, rectifica un error informático, en la página 56 casi al final hay un cuadro en blanco, debe poner la cifra 7291,84, es la partida 5,2 el total son 163594,93 euros. Hay dos partidas en las que hay más cantidad de obra que la certificada, 1.7. y 5.n.1; ha podido medir alguna cosa hecha ya por la siguiente empresa que entró a acabar los trabajos realizados en toda la obra, hizo la visita en julio de 2020, Giro Inverso había abandonado la obra en otoño de 2019, Excavaciones Iregua había ejecutado ciertos trabajos, ha podido medir en esas partidas más medición verificando que habían sido hechas por Giro Inverso cuando parte habían sido hechas por Excavaciones Iregua son las partidas 1.7 2.1 y 5.N.1, lo comprueba al hacer otro expediente para otra reclamación de Iregua, incluso en la 3.1 también hay cosas que ha medido y al hacer el otro informe para el otro expediente ha visto que estaban realizadas por Excavaciones Iregua. M3 de excavación 730 m3 de excavación adicional: partida precio contradictorio 1 pag 51 del informe, pensaba que eran 7,3 m3, esa excavación para realizar el hormigonado con los recalces, no sabe quien la ha podido poner. Sí existe suplemento partida 2.1 a él le salían unos 500 m3 previstos no ve sentido a 730 m3, en alguna vivienda ha podido haber alguna complicación, uno o dos m3 más, no en total 16 m3, adicional por alguna deficiencia, 730 m3 de tierra de esa excavación es más que una zanja de un de alto por uno de ancho por 730 metros de largo no lo tienen los 24 chalets en su perímetro de cada vivienda, la zanja de los micropilotes no es rectangular, sino en pozo, los bataches son trabajos de excavación o de hormigonado en partes, se excava, se hormigona..., no se hace una excavación previa, no justifica la duplicación de la excavación 2.1 al precio contradictorio 1, en absoluto, los bataches se realizan en grandes alturas de excavación con posibilidad de que el terreno se caiga, por eso se hacen los bataches, aquí para el recalce con longitudes de las zanjas las más largas por cada vivienda de ocho metros, y quitando tierra a la cota más baja por debajo de la cimentación es un metro y pico, no es necesario ni viene en proyecto. Sí ya has quitado todas las aceras arquetas y tubos en diez viviendas, generosamente 16 m3, suponen 48000 euros de más a los que habría que añadir gastos generales, IVA, bnficio industrial. Cambios de contenedor para echar lo excavado, 106 contenedores en los precios contradictorios, en su vivita ha comprobado contenedores: partida 2.1, el volumen de extracción de las tierras, le sale 543,41 m3 y salen 46 contenedores, no mil y pico m3 de excavación, que no hay de donde sacarlos, suponen catorce mil y pico euros. Partida solado de gres 3.9 fueron realmente medidos 53,4 sin lugar a dudas, suponen 12781 euros. Solo se desmontan puertas en cuatro casas, las de los micropilotajes, esta partida no estaba presupuestada, no está aprobada por la dirección facultativa, fotografías de las páginas 46 y 47, en el exterior celosías metálicas al exterior en puertas y ventanas, pudo ver las que se habían retirado para ejecutar los trabajos, algunas necesarias para no dañarlas, 38.56 m2 no 139 m2, suponen más de 9000 euros a favor de la comunidad de propietarios. Hormigón de recalce, proyectados 119 puede llevar a 122,79 m3 en lugar de los 119 presupuestados, pero no a 148, no se entiende esta variación de volumen en estas partidas, el volumen de hormigón se puede cubicar al milímetro, suponen 7062 euros. Realizó el cubicaje conforme a las fotografías el proyecto y los planos del proyecto, existen dos mil y pico fotografías. La dirección facultativa ha debido de certificar desde la oficina, sin hacer mediciones, por lo que puede ser que por no realizar mediciones los trabajos ejecutados por Iregua hayan sido certificados por Giro Inverso. Cuando va a la obra Iregua está ejecutando obras que no había acabado Giro Inverso, las partidas que valora desconoce si están no sabe si están terminadas, los recalces sí, los muretes de cerramiento de parcela de hormigón prefabricado también, los bataches también, las fotografías se las facilita la propiedad, Raimundo, que fue presidente, le facilita 2000 fotografías, donde más pudiera haber un batache incluso en el muro grande de la delimitación no se hizo por bataches, se excavó de una vez, donde hubiera sido más necesario, en ese muro de delimitación de parcela, y está excavada de una vez. Los bataches no están proyectados ni eran necesarios, y no están ejecutados, hay fotografías de todas las viviendas, ni siquiera en los recalces, se ven las alineaciones que está hecha la zanja de una sola vez, todos mienten, el perito señor Candido, el arquitecto señor Nemesio, el arquitecto técnico señor Jesús María y el técnico de la aseguradora. Raimundo le ha dicho que no han ido a la obra los técnicos. También tiene sus propias mediciones en obra. El valor total de la obra ejecutada por Giro Inverso son 178000 euros y el valor total de la obra que ha realizado Excavaciones Iregua no lo sabe, lo desconoce, no lo recuerda, ha hecho un informe pero ahora no lo sabe, a pesar de haber realizado un informe pericial no lo recuerda. No ha accedido a los albaranes del material en obra, no se puso en contacto con la dirección facultativa; los contenedores no es una estimación, se sacan con los planos de proyecto y las fotografías que ha podido ver: planos del proyecto, medición, fotografías, y lo divide por lo que mide un contenedor y le salen 46, más que estimar calcular, comprobar ciertos trabajos no se puede, esta partida no ha podido comprobar, no ha podido comprobar las partidas que físicamente ya no se pueden ver.

SEPTIMO:Resulta de las pruebas practicadas que desde el inicio de las obras por parte de Giro Inverso SL la comunidad de propietarios trasladaba al administrador sus discrepancias respecto de la ejecución de la obra, aunque se iban pagando las certificaciones que iba emitiendo Giro Inverso SL y certificando la dirección facultativa, hasta que Giro Inverso emitió la cuarta certificación, con la que la comunidad de propietarios no estuvo conforme, lo que dio lugar a diversas reuniones entre promotora y constructora, con intervención de la dirección facultativa, que informó sobre desperfectos causados por la obra y trabajos pendientes de realizar en la segunda fase, lo que dio lugar a una reducción del importe de la factura correspondiente a la cuarta certificación, manteniendo la comunidad de propietarios su discrepancia con dichas certificación y factura, lo que determinó que la comunidad de propietarios no pagara dicha factura, salvo una entrega a cuenta que ya había realizado, y que la constructora Giro Inverso SL no continuara la ejecución de la obra.

El perito señor Candido informa: Es importante destacar que, a fecha de hoy día, las obras se encuentran sin finalizar, por lo que muchas unidades de obra que puedan aparentar que están deficientemente ejecutadas, realmente están sin terminar. Es presumible que dichas obras, aparentemente inacabadas, las finalice el constructor antes de ser entregadas a la propiedad para su correcto uso.

A continuación, se expone la lista de desperfectos que existen en la actualidad, según la Comunidad de Propietarios, de la cual se extraerá la correspondiente valoración para cada uno de sus apartados.

El título de cada apartado de la lista de defectos se reproduce textualmente, según figura en el e-mail remitido por el Sr. Raimundo a la administración de fincas.

A continuación el perito enumera y valora cada uno de los apartados del listado de desperfectos aportado por la comunidad de propietarios. No se limita el perito a hacer suya acríticamente dicha lista, sino que realiza un análisis crítico, técnico, objetivo y racional de cada uno de los apartados que la comunidad de propietarios estima son desperfectos, y da respuesta a cada uno de ellos, en el sentido expresado en su informe, concluyendo que algunos de los incluidos en el listado no son desperfectos, otros sí lo son, y otros aun siendo desperfectos no le consta al perito hayan sido causados con ocasión de las obras ejecutadas por Giro Inverso.

En el acto del juicio el perito Candido informa que emitió el informe cinco meses después de dejar la obra Giro Inverso, que había partidas de obra que estaban en proyecto y que no se habían ejecutado, que no examinó esas partidas, solo examinó las partidas de obra que estaban en la certificación.

De modo que Giro Inverso emite la cuarta certificación en el mes de junio de 2019, en el mes de septiembre realiza diversas reparaciones, según lo informado por la dirección facultativa, y el 25 de octubre, fecha de la primera visita del perito señor Candido, pudo constatar dicho perito las deficiencias o desperfectos que constan en su informe.

Giro Inverso ya no iba a continuar la obra, por las discrepancias con la propiedad, por lo que debe indemnizar a la propiedad por los daños y desperfectos causados en la obra, que ya no iba a subsanar. Así, expresamente se indica en la demanda: En estos informes;los emitidos por el arquitecto técnico señor Jesús María y por el arquitecto señor Nemesio en septiembre de 2019; se constata que alguna de las reclamaciones realizadas se corresponden en realidad con trabajos pendiente de ejecutar, previstos para la segunda fase de la obra o fase final de obra. En este momento también se acuerda que GIRO INVERSO, S.L. no va a realizar esta segunda fase o fase final de obra, lo que motiva un ajuste de las cantidades certificadas en la 4ª. certificación (Vid. Documento Nº. 2) que afecta al importe de la Factura Nº. NUM024, de 24-06-2019 (Vid. Documento Nº 3), motivo por el que se emite la Factura Nº NUM025, de 07-10-2019 (Vid. Documento Nº. 4).

La parte actora aporta correo electrónico de fecha 7 de octubre de 2019, remitido por el gerente de Giro Inverso SL don Faustino al administrador de la comunidad de propietarios, don Manuel, referido a una reunión de fecha 12 de septiembre de 2019 en la sede de la administración de fincas Comulider, en la que estuvieron presentes el administrador de fincas Comulider don Manuel, administrador de la comunidad de propietarios, el arquitecto técnico don Jesús María, el Presidente de la Comunidad de Propietarios don Arsenio y el gerente de Giro Inverso SL don Faustino; a lo acordado en dicha reunión; a una posterior reunión en obra el 16 de septiembre; a los informes de la dirección facultativa de 16 y 17 de septiembre; a una posterior reunión prevista para el 20 de septiembre y cancelada.

Del contenido de dicho correo electrónico no puede concluirse que la comunidad de propietarios acordara aceptar la liquidación que resultara de los ajustes a realizar por deficiencias en la obra conforme a los informes a realizar por la dirección facultativa, mucho menos que renunciara a cualquier reclamación posterior a Giro Inverso por tales deficiencias, mucho menos por otras deficiencias no informadas por la dirección facultativa, mucho menos por defectos de medición a los que no se refieren los informes de la dirección facultativa de septiembre de 2019. Es el gerente de Giro Inverso SL don Faustino quien redacta el contenido de dicho correo a modo de acta o documento de reconocimiento de deuda: redacto este documento para que sirva como reconocimiento de deuda....,que no consta aceptado por la comunidad de propietarios. Y que tampoco puede considerarse como liquidación de la deuda por acuerdo de las partes, pues expresamente se indica en dicho correo que el objetivo de la reunión de 20 de septiembre era liquidar la deuda, y que solicita el gerente de Giro Inverso fecha y hora para liquidar la deuda.

Ni la parte actora ni la parte demandada han objetado la realidad de los desperfectos o deficiencias en la ejecución de la obra por parte de Giro Inverso informadas por el perito señor Candido; lo que sostiene la parte actora es que se había acordado con la propiedad ajustar la certificación y la factura conforme a los deficiencias informadas por la dirección facultativa; y la parte demandada opone que se encargó el informe al perito señor Candido tras diversas reuniones que tuvieron lugar para tratar las deficiencias en la ejecución de la obra, y que luego encargó otro informe pericial al mismo fin.

Y debe señalarse la objetividad e imparcialidad del informe emitido por el perito señor Candido, que no acepta acríticamente todas las deficiencias que le traslada la comunidad de propietarios, y acepta aquellas mediciones y partidas aprobadas por la dirección facultativa que el perito no ha podido comprobar in situ en la obra.

Constatados por el perito señor Candido los defectos que relaciona y valora en su informe, procede deducir de la cantidad reclamada por la demandante la suma de 7.457,85 euros en que el perito valora dichos defectos.

En cuanto a las partidas y mediciones de obra, informa el perito señor Candido Durante las visitas a las obras de la urbanización se comprobaron cada una de las partidas de que consta la certificación n° NUM001, elaborada por los arquitectos Sres. Nemesio y Marisa y el aparejador Sr. Leovigildo.

La nueva medición elaborada por el arquitecto firmante del presente informe técnico, y que se adjunta en hojas aparte, se ha confeccionado según los siguientes criterios:

- Se han comprobado todas las unidades de obra que estaban a la vista y que eran fácilmente medibles: solados de gres, muros de bloque de hormigón, vallados, solados, etc.

- Hay unidades de obra que, aun no estando a la vista, ha sido posible deducir su medición ateniéndose a criterios lógicos constructivos, como por ejemplo: encachados de piedra situados debajo de las soleras de hormigón, las propias soleras, etc.

- Existen bastantes unidades de obra que no ha sido posible comprobar debido a que no se encuentran a la vista al estar enterradas, como por ejemplo:

micropilotes, número de contenedores de escombros, excavaciones, drenes y tuberías enterradas, unidades de obra con precios contradictorios, etc. Las partidas que hacen referencia a dichas unidades de obra son las numeradas como:

Capítulo 1 (Desmontajes y demoliciones): 01. 08 y 01 .09.

Capítulo 2 (Movimiento de tierras y cimentación): todo el capítulo.

Capítulo 3 (Urbanización): 03. 01.

Capítulo 4 (Reparaciones en viviendas): capítulo valorado con 0, 00 €

Capítulo: 5 (Muro de contención y drenaje): todo el capítulo, salvo las

partidas 4. 05 y 4. 06.

Capítulo 6 (Control de calidad): todo el capítulo.

Capítulo 7 (Seguridad y salud): todo el capítulo.

Capitulo 8 (Gestión de residuos de la obra): todo el capítulo.

Capítulo 9 (Capítulo nuevo): todo el capítulo.

Capitulo 10 (Precios contradictorios): todo el capítulo.

En el caso de la excavación y del hormigón vertido en los recalces y en la zapata del muro de hormigón prefabricado (partidas 02. 07, 02. 08, 04. 05 y 04. 06), cada una de las partidas de sendos capítulos 2 y 4 se han desglosado en dos: la primera de ellas es la misma partida que la del proyecto de obras, en el que se valora también el encofrado y desencofrado de los recalces y zapatas; la segunda partida hace referencia al exceso de medición de excavación y hormigón. Dicho exceso se produjo porque que el terreno era muy poco consistente, por lo que en la excavación fue necesario ataluzar todas las zanjas. En el caso de que se hubiese decidido por encofrar la cimentación, habría sido necesario excavar mucho más volumen de tierras y se hubiese dificultado enormemente el tráfico de las personas por el interior de la urbanización. Por ello se decidió verter el hormigón sin encofrar las zonas previstas en el proyecto. El exceso de hormigón vertido en la cimentación se ha valorado a un precio unitario inferior al presupuestado por el constructor, debido a que no se colocó encofrado alguno.

En el caso de las partidas que no ha sido posible medir, al existir discrepancia entre la medición elaborada por la dirección técnica (Sres. Nemesio y Marisa) y la practicada por el Sr. Don Raimundo, se ha tenido en cuenta la medición de los primeros por los motivos siguientes:

- Los Sres. Nemesio y Marisa y el Sr. Jesús María son técnicos cualificados conocedores de la materia.

- Los tres técnicos integrantes de la dirección técnica son las únicas personas competentes en el proceso edificatorio para decidir, dirimir y certificar si una unidad de obra está ejecutada o no correctamente, así como para determinar su valoración económica.

- Los Sres. Nemesio y Marisa y el Sr. Jesús María tienen capacidad para medir las unidades de obra ejecutadas, debido a que han dirigido los trabajos y han hecho su seguimiento y supervisión a lo largo del tiempo.

Lleva a cabo el perito una comparativa, partida por partida, de la certificación n° NUM001 de la empresa constructora Giro Inverso, después de ser revisada, modificada y aprobada por la dirección técnica de las obras con la nueva medición elaborada por el perito.

Y concluye el perito que el importe de la certificación no NUM001, una vez comprobadas y medidas las obras ejecutadas, asciende a la cantidad de 451980, 05 € + IVA (10 %) = 497.178,06 €.

En el acto del juicio informa el perito que comprueba mediciones, mide todo, de arriba a abajo, y hace una comparativa de la cuarta certificación final revisada y de la que hace él midiendo él, y hay una diferencia de 21715 euros, el capítulo nuevo lo deja como está, calderas, rejillas, micropilotaje..., no lo puede comprobar, se fía de los técnicos y le pareció adecuado, necesario para esta obra y los precios adecuados, y lo mismo con los precios contradictorios.

Debe estarse a la medición que realizó el perito señor Candido, que indica en su informe que comprobó todas las unidades de obra que estaban a la vista y que eran fácilmente medibles: solados de gres, muros de bloque de hormigón, vallados, solados, etc., y lleva a cabo una lógica deducción conforme a criterios constructivos de la medición de las unidades de obra que no están a la vista, como las soleras o los encanchados bajo las soleras.

Y al respecto, de las declaraciones de los testigos integrantes de la dirección facultativa no puede concluirse que llevaran a cabo la medición de las unidades de obra con la precisión y exhaustividad con la que la llevó a cabo el perito señor Candido. Así el arquitecto técnico don Jesús María declara que Giro Inverso hacía un avance de la medición y luego él lo comprobaba, y el testigo arquitecto don Nemesio declara que la certificación la redacta Giro Inverso, la pasa a la dirección técnica y la comprueban, y si hay dudas se trasladaban a la obra y tomaban las mediciones necesarias.

En lo demás se comparte el criterio del perito señor Candido que atiende a lo informado por la dirección facultativa de la obra, precisando en el acto del juicio respecto del capítulo nuevo, que incluye las partidas desmontar y montar puertas, salidas de calderas y entradas de aire caliente, transporte del equipo de micropilotaje y generador eléctrico, y los precios contradictorios, que incluye partidas como la excavación en bataches, nuevas arquetas, o exceso de cemento en micropilotes, las considera el perito trabajos necesarios para esta obra, y los precios adecuados; y en el acto del juicio los técnicos integrantes de la dirección facultativa explicaron las dificultades que encontraron en la ejecución de la obra, que justifican las partidas del capítulo nuevo y de los precios contradictorios.

En cuanto al informe de DIRECCION001, no puede prevalecer sobre lo informado por el perito arquitecto señor Candido, que acudió a la obra poco después de la salida de Giro Inverso, de modo que el perito pudo comprobar el estado de la obra tal como la dejó Giro Inverso SL, mientras que los peritos de DIRECCION001 acudieron por primera vez a la obra el 29 de junio de 2020, nueve meses después de la salida de Giro Inverso y cuando ya desde marzo de 2020 la obra la estaba continuando otra empresa, Exca Iregua, sin que en el acto del juicio el perito haya podido precisar ni indicar siquiera aproximadamente el coste de la obra ejecutada por Giro Inverso y el coste de la obra ejecutada por Exca Iregua.

Se concluye por la Sala conforme a lo razonado la errónea valoración de la prueba llevada a cabo por la juez de instancia: En cuanto a los defectos constructivos, cabe señalar que no se trataría de defectos de obras mal ejecutadas, sino de desperfectos todavía no subsanados, daños de origen no determinado y en cualquier caso no se trataría de correcciones de obra mal ejecutada, toda vez que se reconoce que lo llevado a cabo por GIRO INVERSO estaba binen hecho.

Y en cuanto a las discrepancias en cuento a las mediciones, hay algunas partidas que el perito no ha podido medir, por estar ocultas, y en otras se limita a dar una estimación.

...

En definitiva, puestos en contraste las declaraciones de los técnicos que intervinieron en la obra por encargo de la comunidad de propietarios, y las declaraciones de otros dos peritos, cuyo conocimiento de lo ejecutado es mucho más limitado e inexacto, dada la existencia de obra oculta imposible de valorar, y el transcurso del tiempo, parece más fiable las mediciones y valoraciones realizadas por los primeros que por los segundos.

Estas valoraciones no se comparten por la Sala, pues los daños en la obra causados durante la ejecución de la misma por Giro Inverso han sido constatados por el perito señor Candido, y ambas partes actora y demandada son contestes en que Giro Inverso ya no iba a continuar la obra, de modo que esos "desperfectos no subsanados" ya no iban a subsanarse por Giro Inverso SL; tampoco se trata de daños de origen no determinado,sino de daños causados por Giro Inverso con ocasión de la ejecución de las obras, tal como con explicaciones razonadas en cada partida explica el perito señor Candido, que excluye aquellas partidas que, reclamadas por la comunidad de propietarios, el perito explica razonadamente que no se corresponden con daños o defectos causados por Giro Inverso SL. por la ejecución de la obra. Y tampoco se trata en todos los casos de correcciones de obra mal ejecutada,pues se trata de obra mal ejecutada las partidas relativas a los rellenos de tierras, con abundantes piedras, y de obra no ejecutada conforme a proyecto sin justificación técnica la partida relativa a la reducción de la sección del tubo de PVC de evacuación de las aguas subterráneas.

Y en cuanto a las mediciones, ya se ha explicado que el perito señor Candido procedió a la medición de las partidas a la vista, da una explicación razonable de la deducción de la medición de otras partidas como las que se encuentran bajo las que están a la vista, y en cuanto a las partidas ocultas de imposible medición muestra conformidad con lo valorado por la dirección facultativa.

Conforme a lo razonado, procede la reducción de la cantidad reclamada conforme a lo informado por el perito señor Candido, y la condena a la demandada a abonar a la actora la suma de 44.435,79 euros, con los intereses legales de dicha suma desde la fecha de presentación de la demanda, teniendo en cuenta que se reconoce más de un 63% de la cantidad reclamada, así como la negativa de la comunidad de propietarios a abonar suma alguna a pesar de lo informado por el perito señor Candido a instancias precisamente de la comunidad de propietarios que se niega al pago.

Al respecto de los intereses, razona la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 2025, Nº de Recurso: 5050/2020, Nº de Resolución: 1606/2025:

TERCERO.- Doctrina jurisprudencial aplicable sobre el devengo de intereses ex art. 1108 CC .

1.- La jurisprudencia tiene reiteradamente declarado que la iliquidez inicial de la cantidad que se reclama, cuantificada definitivamente por el órgano judicial en la resolución que pone fin al pleito, no implica valorar ese proceso como causa justificadora del retraso, ya que debe prescindirse del alcance que se venía dando a las reglas in iliquidis non fit mora (tratándose de sumas ilíquidas, no se produce mora) y restitutio in integrum (solo procede el pago de intereses en caso de estimación íntegra de la pretensión), y atender al canon del carácter razonable de la oposición para decidir la procedencia de la condena al pago de intereses y la concreción del dies a quo (día inicial) del devengo.

En este sentido, en relación con la interpretación de los arts. 1100 , 1101 y 1108 CC , la sentencia de esta Sala 61/2018, de 5 de febrero , tras indicar que la doctrina que aplica la sentencia impugnada sobre el tradicional principio de in illiquidis non fit mora ha sido superada por la jurisprudencia más moderna, recordaba:

«Esta sala, a partir del Acuerdo de 20 de diciembre de 2005 consolida una nueva orientación, que se plasma en sentencias, entre otras, de 4 de junio de 2006 , 9 de febrero , 14 de junio y 2 de julio de 2007 , 12 de mayo 2015 , que, prescindiendo del alcance dado a la regla in illiquidis non fit mor, atiende al canon de la razonabilidad en la oposición para decidir la procedencia para condenar o no al pago de intereses y concreción del dies a quo del devengo. Este moderno criterio, que da mejor respuesta a la naturaleza de la obligación y al justo equilibrio de los intereses en juego, y en definitiva de la tutela judicial, toma como pautas de la razonabilidad el fundamento de la reclamación, las razones de la oposición, la conducta de la parte demandada en orden a la liquidación y pago de lo adeudado, y demás circunstancias concurrentes, por lo que la solución exige una especial contemplación del caso enjuiciado.».

Y en la misma línea cabe citar la posterior sentencia 103/2021, de 25 de febrero , que profundiza en las razones del cambio de criterio:

«En efecto, la jurisprudencia más reciente de esta Sala, contenida, entre otras en la sentencia de 5 de mayo de 2010 , declara:

"La STS de 16 de noviembre de 2007, RC n.º 4267/2000 , declara que, a través de la exigencia de la liquidez de la deuda y con apoyo en el principio in illiquidis non fit mora [tratándose de sumas ilíquidas, no se produce mora] (sin base histórica, ni de derecho positivo), la doctrina jurisprudencial vino manteniendo durante mucho tiempo un criterio muy riguroso que se traducía en requerir, prácticamente y de modo general, la coincidencia de la suma concedida con la suplicada para que pudiera condenarse al pago de los intereses legales desde la interpelación judicial (...), exigencia atenuada a partir de la STS de 5 de marzo de 1992 , seguida por las de 17 de febrero de 1994 , 18 de febrero de 1994 , 21 de marzo de 1994 , 19 de junio de 1995 , 20 de julio de 1995 , 9 de diciembre de 1995 y 30 de diciembre de 1995 , y otras muchas posteriores, en el sentido de sustituir la coincidencia matemática por la "sustancial", con la consecuencia de que una diferencia no desproporcionada de lo concedido con lo pedido no resulta obstáculo al otorgamiento de intereses ".

»La orientación doctrinal reflejada en estas sentencias se consolida a partir del Acuerdo de 20 de diciembre de 2005, y se plasma, entre otras, en las sentencias de 4 de junio de 2006 , 9 de febrero , 14 de junio y 2 de julio de 2007 , 12 de mayo 2015 , y más recientemente en la sentencia 61/2018, de 5 de febrero . En ellas se explica que, prescindiendo del alcance dado a la regla in illiquidis non fit mora, se atiende al canon de la razonabilidad en la oposición y a la concreción del dies a quo del devengo para decidir la procedencia para condenar o no al pago de intereses.

3.- Este moderno criterio responde a la idea de que da mejor respuesta a la naturaleza de la obligación y al justo equilibrio de los intereses en juego, y en definitiva de la tutela judicial, y toma como pautas la razonabilidad del fundamento de la reclamación, las razones de la oposición, la conducta de la parte demandada en orden a la liquidación y pago de lo adeudado, y demás circunstancias concurrentes, por lo que la solución exige una especial contemplación del caso enjuiciado.

»La sentencia 228/2011, de 7 de abril , al explicar el fundamento de este criterio jurisprudencial, añadió que, para determinar el pago de los intereses moratorios y apreciar su carácter líquido, se debe atender, fundamentalmente, a la certeza de la obligación aunque se desconociera su cuantía, o pese a que la declaración de condena no coincida exactamente con la cantidad exigida inicialmente. Sostener un criterio diferente supondría que el deudor se vería favorecido por el hecho de mantener en su patrimonio la cantidad adeudada, para obtener de ella los correspondientes frutos o intereses, en perjuicio del acreedor que se vería perjudicado por la tardía satisfacción de su crédito.

»Por su parte, la Sentencia 29/2012, de 31 de enero , señaló, además, el criterio del carácter no desproporcionado entre los solicitado y lo obtenido:

"la jurisprudencia más reciente de esta Sala [...] ha atenuado el criterio riguroso de la interpretación del principio in illiquidis mora non fit, que ha sustituido por otra pauta, donde, para condenar o no a la imposición de intereses, no se atiende a la coincidencia matemática entre lo pedido y lo concedido, sino a otra sustancial, de manera que, una diferencia no desproporcionada entre lo que se solicita y obtiene, no impide la condena al pago de intereses ".».

2.- Más recientemente, la sentencia 1263/2025, de 18 de septiembre , con cita de la anterior sentencia 889/2025, de 5 de junio , repasa la evolución de la doctrina sentada por la Sala y su aplicación en el caso de reclamación basada en la existencia de defectos constructivos al amparo de la LOE o del art. 1591 CC :

«La doctrina creada en torno a la interpretación de los arts. 1101 y 1108 CC es ya antigua, pues tiene su origen en el Acuerdo adoptado por los magistrados de esta Sala Primera el 20 de diciembre de 2005, y quedó resumida precisamente en este Acuerdo en estos términos: «[n]o debe aplicarse de forma absoluta y como principio el brocardo jurídico "in illiquidis non fit mora", sino contemplar la razonabilidad de la discusión del deudor; si ésta no es razonable, ello implicará la imposición de intereses moratorios al deudor estándose al canon de razonabilidad».

»Desde entonces, esta doctrina jurisprudencial ha sido aplicada en numerosísimas ocasiones. Bastará, por ello, citar algunas de las más recientes, como la sentencia 129/2025, de 27 de enero , en su explicación de la superación del automatismo del principio in iliquidis non fit mora [la deuda no líquida no genera mora], pues «la circunstancia de que una deuda esté pendiente de liquidar no es incompatible con la imposición de intereses en la medida en que la sentencia, que fija el importe debido, no tiene carácter constitutivo y se limita a declarar un derecho que ya pertenecía al perjudicado».

»3.- La sentencia 889/2025, de 5 de junio , explica el origen y fundamento de dicha doctrina en estos términos:

"[...] Por su parte, la Sentencia 29/2012, de 31 de enero , señaló, además, el criterio del carácter no desproporcionado entre los solicitado y lo obtenido [...] [pues] para condenar o no a la imposición de intereses, no se atiende a la coincidencia matemática entre lo pedido y lo concedido, sino a otra sustancial, de manera que, una diferencia no desproporcionada entre lo que se solicita y obtiene, no impide la condena al pago de intereses " [...] . Y, con la referencia a la sentencia 228/2011, de 7 de abril , apostillamos que "para determinar el pago de los intereses moratorios y apreciar su carácter líquido, se debe atender, fundamentalmente, a la certeza de la obligación aunque se desconociera su cuantía, o pese a que la declaración de condena no coincida exactamente con la cantidad exigida inicialmente".».

"3.-La sentencia 948/2022, de 20 de diciembre , después de insistir en la necesidad de atender, más que a la sustancial coincidencia entre las cantidades reclamadas y concedidas, a la certeza de la obligación aunque se desconociera su cuantía, o pese a que la declaración de condena no coincida exactamente con la cantidad exigida inicialmente, señala:

"En nuestro caso, aunque la diferencia entre las dos sumas indemnizatorias solicitadas supera el doble de la suma de las dos indemnizaciones concedidas, lo relevante en este caso es: primero, que se ha reconocido el derecho del demandante a reclamar las dos indemnizaciones, la de daños y perjuicios y la que compensa la clientela; y que ambas indemnizaciones eran difíciles de cuantificar sin la colaboración del demandado."

»4.- En el litigio que resuelve la sentencia 889/2025, de 5 de junio , se tuvo en cuenta que, aunque la suma concedida en la sentencia de apelación se situaba en torno al 48% de la reclamada, era relevante la condición de la actora como perjudicada por la conducta ilícita de la demandada (en el caso, una conducta colusoria) y su derecho a ser indemnizada por los daños y perjuicios sufridos, para cuya cuantificación, acreditado el daño y la dificultad de su determinación, pese al esfuerzo realizado por la demandante, se había acudido al método de la estimación judicial del daño. En el mismo sentido se pronuncia la STS 971/2025, de 17 de junio .

»5.- En la materia a la que se refiere la acción principal de las ejercitadas en la demanda, la reclamación por defectos constructivos basada en la LOE o en el art. 1591 CC , la aplicación del canon de razonabilidad obliga a tener en cuenta tres factores específicos: la acreditación de los principales defectos invocados, por encima de su adscripción a una determinada categoría de responsabilidad o valoración, salvo que existan desviaciones muy relevantes; la habitual necesidad de contar con dictámenes periciales para determinar el alcance de la indemnización y los contornos de la responsabilidad de cada agente de la construcción, ya exclusiva, ya solidaria; y la actuación del deudor en orden a asumir y liquidar las partidas más evidentes del daño.».

3.- En el concreto caso del devengo de intereses moratorios cuando se ejercita acción de condena a rendir cuentas y pagar la cantidad que resulte debida, la sentencia 1169/2007, de 8 de noviembre , ya explicaba:

«Tradicionalmente se consideró la liquidez de la deuda presupuesto de la mora, por entenderse necesario que la interpelación se produjera una vez liquidada la deuda o precisa la concurrencia de un requisito de imputabilidad calificador del retraso, inexistente mientras la cuantía de aquella no estuviera determinada claramente -non potest improbus videri qui ignorat quantum solvere debeat: Digesto 50.17.99-.

»La jurisprudencia, en aplicación de la regla in illiquidis non fit mora, mandaba tradicionalmente desestimar la pretensión de condena del deudor a pagar los intereses de demora ( artículos 1.101 y 1.108 del Código Civil ) cuando la sentencia que ponía fin al proceso declaraba que debía menos de lo reclamado en la demanda. Consideraba, por ello, que la discrepancia de las partes sobre la cuantía del debitum convertía en necesario un proceso para liquidarlo y, por ello, en ilíquida la deuda.

»En tal sentido, entre otras muchas, son de mencionar las sentencias 15 de febrero de 1.982 , 30 de noviembre de 1.982 y 21 de junio de 1.985 .

»Sin embargo, como señalaron las sentencias de 2 de julio y 9 de febrero de 2.007 , dada la función indemnizatoria de la tardanza que cumplen las condenas al pago de los intereses de demora, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.101 y 1.108 del Código Civil , y la natural productividad del dinero -la sentencia de 5 de marzo de 1.992 , seguida por otra muchas, destacó que, si se pretende conceder al acreedor a quien se debe una cantidad una protección judicial completa de sus derechos, no basta con entregar aquello que, en su día, se le adeudaba, sino también lo que, en el momento en que se le entrega, debe representar el suma, y ello ... porque si las cosas, incluso fungibles y dinerarias, son susceptibles de producir frutos -léase frutos civiles o intereses - no parece justo que los produzcan en favor de quien debió entregarlas ya con anterioridad a su verdadero dueño, es decir, al acreedor-, así como la existencia de diversidad de grados de indeterminación de lo debido además de la progresiva revisión de los criterios de imputación del retraso al deudor - y la comprobación empírica de que la sanción por mora aplicada según los relatados criterios tradicionales quedaba en manos del propio obligado, al que le bastaba con negar la deuda o discutir la cantidad reclamada para hacerla indeterminada - sentencias de 20 de diciembre de 2.005 y 31 de mayo de 2.006 -, llevaron a la jurisprudencia a un nuevo planteamiento de la cuestión -sentencias 21 de marzo de 1.994 , de 17 de febrero de 2.004 -, conforme al que se rechaza el automatismo en la aplicación del brocárdico in illiquidis non fit mora, a la vez que se valora la racionabilidad de la oposición del deudor a aceptar como debida la cantidad que se le reclama - sentencias de 5 de abril de 2.005 , 15 de abril de 2.005 , 30 de noviembre de 2.005 , 20 de diciembre de 2.005 , 31 de mayo de 2.006 , entre otras muchas-.».

Todo ello sin perjuicio de que, en el específico caso enjuiciado por esta última sentencia, se descartase finalmente el devengo de intereses porque el importe de la deuda sólo se podía liquidar como resultado de un saldo que debía determinarse mediante una rendición de cuentas, a realizar con posterioridad a la propia sentencia que lo ordenaba.

OCTAVO:Conforme a los arts 394 y 398 de la Lec, estimado parcialmente el recurso, y con ello estimada parcialmente la demanda, no se hace expresa imposición de las costas de la primera instancia ni de las costas de esta alzada a ninguna de las partes.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO:Giro Inverso S.L. reclama a la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Ribafrecha la suma de 77.181,47 euros, con sus intereses, en concepto de parte del precio pendiente de pago por la ejecución de las obras de recalce de viviendas unifamiliares en DIRECCION000 de Ribafrecha.

La Comunidad de Propietarios demandada se opone a la reclamación, alegando la deficiente ejecución de la obra por parte de Giro Inverso S.L. y los desfases entre las mediciones y certificaciones de obra y la valoración por la demandante de la obra ejecutada, que llevó a la comunidad de propietarios a prescindir de Giro Inverso SL para la ejecución de la última fase de los trabajos, y contratar a la mercantil Ireguaexca Rioja SL, a fin de ejecutar los trabajos no realizados por Giro Inverso SL, y en la medida de lo posible subsanar los defectos surgidos por la mala ejecución de dichas obras.

La sentencia de instancia estima totalmente la demanda, y frente a dicha sentencia se alza la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Ribafrecha, alegando en el recurso de apelación, error en la valoración de la prueba pericial, sin que la juez de instancia haya explicado porqué no tiene en consideración los informes del perito señor Higinio y del perito señor Candido; y vulneración del artículo 217 de la LEC, relativo a la carga de la prueba, pues la parte actora debió de haber aportado los documentos: facturas, partes de trabajo, albaranes, Libro de Ordenes..., que hubieran acreditado las obras que reclama, y no aportando dicha prueba documental la parte actora no ha acreditado lo que reclama, y además deja a la demandada en situación de indefensión. La valoración de las pruebas periciales en la sentencia recurrida ha vulnerado las reglas de la sana crítica, existen partidas de obra no ejecutadas por Giro Inverso, S.L. que, sin embargo, integran los capítulos y conceptos que sorprendentemente reclama en su factura y existen otras partidas de obra, que también integran la reclamación de Giro Inverso, S.L., excesivas, inexistentes y/o mal ejecutadas; no existe el exceso de excavación que se reclama de contrario, la parte actora no ha acreditado la realidad de los metros cúbicos de excavación tan desmesurada por la que pretende cobrar, y frente a la declaración llena de lagunas de los directores facultativos, despechados por no haber terminado de cobrar sus honorarios, está la acreditación inequívoca por dos profesionales de la arquitectura, y las fotografías que se adjuntan al el informe pericial del señor Higinio, tomadas por el señor Raimundo, y los cálculos precisos que se contienen en dicho informe pericial del señor Higinio, sin que se haya justificado que la partida 2.01 del presupuesto de 623,29 m3 de excavación zanja a máquina terreno compacto pase a 1153,40 m3 facturados por el mismo concepto más un suplemento de otros 730,80 m3 de excavación zanja en bataches para recalce de cimentación en terrenos de consistencia dura; siendo la excavación la misma, suponiendo solo esta partida un incremento de precio de 48.876,22 euros, partida aprobada por los técnicos desleales sin conocimiento de la comunidad de propietarios. En cuanto a la partida solados de gres, se presupuestan 210 m2, se certifican 380,37 m3 y el perito señor Higinio midió 153 m2, suponiendo solo esta partida un incremento de precio de 12.781,26 euros. Y según resulta de la declaración del señor Millán y del administrador, Iregua Exca Rioja hizo la ejecución de los muros de bloque, los viales y aceras alrededor de la viviendas que se integran en la partida 03.09 que pretendía cobrar Giro Inverso. En cuanto a los 106 contenedores certificados, por 25.291,60 euros, frente a los 57 presupuestados, de las mediciones de la excavación resultan 46 contenedores, tal como informa el perito señor Higinio, y además, tal como declaran el administrador señor Manuel, y el arquitecto señor Nemesio, la tierra se quedó en la parcela colindante. Además no se desmontaron las puertas de diez casa sino las puertas de cuatro casas, lo que suponen otros 11.121,18 euros a favor de la comunidad. De hormigón armado de recalces en proyecto 112 m2, se certifican 148,32 m2 y la medición es de 122,79 m2, lo que suponen otros 8.235,30 euros. La comunidad de propietarios ha ido realizando todos los pagos iniciales, con la pasividad de Fiatc. Alega además improcedente condena en costas a la comunidad de propietarios demandada por la improcedente reclamación de Giro Inverso SL, haciendo además mención a las serias dudas, y en el suplico del recurso solicita la revocación de la sentencia de instancia, la íntegra desestimación de la demanda y la condena en costas a Giro Inverso SL por temeridad y mala fe.

SEGUNDO:Dice el artículo 1544 del Código Civil que "En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto".

Dijimos en sentencia de esta Audiencia Provincial de la Rioja de 1 de febrero de 2022, Nº de Recurso: 105/2021,Nº de Resolución: 21/2022: " Como expresa la sentencia nº 404/2019, de 8 de octubre, de la Sección 25ª de la Audiencia Provincial de Madrid , " ...La excepción de incumplimiento contractual, en cualquiera de sus dos variantes o modalidades - exceptio non adimpleti contractus y exceptio non rite adimpleti contractus , supone, simplemente, la negativa al pago de la obligación reclamada de adverso; y constituye una de las consecuencias más importantes del carácter sinalagmático de una relación obligatoria y del principio de interdependencia o reciprocidad de las obligaciones en ella comprendidas, pues se funda en la regla de la ejecución simultánea de las prestaciones recíprocas y en la idea de que cada parte puede rehusar o rechazar el cumplimiento de la obligación prevista a su cargo, mientras la otra parte no cumpla con la suya - y, a la inversa, en que ninguna de las partes puede demandar el cumplimiento de la obligación contraria, sin cumplir u ofrecer el cumplimiento de la obligación propia-.

Se trata de una verdadera excepción, tanto en su sentido sustantivo -porque es un derecho o facultad para rechazar la ejecución de la prestación puesta a cargo de quien la opone-, como en su sentido procesal -porque constituye un justo fundamento de oposición a la demanda de cumplimiento, en los términos en que ésta se encuentra planteada, de modo que es siempre un modo de defensa a favor del demandado-.

La genuina excepción de incumplimiento contractual ( exceptio non adimpleti contractus) se produce frente a una omisión total de la ejecución de la prestación por parte de quien reclama el cumplimiento de la contraprestación.

Junto a ella se encuentra -como segunda variedad o modalidad- la denominada exceptio non rite adimpleti contractus o excepción de contrato no cumplido adecuadamente, en cantidad, calidad, manera o tiempo, que se produce cuando el demandante sólo ha cumplido la prestación a su cargo parcialmente o de manera defectuosa, por lo que el demandado puede oponerse y rehusar el cumplimiento de la contraprestación, en tanto no sean rectificados los defectos y cumplidas las obligaciones íntegramente.

Ahora bien, esta segunda variedad o modalidad está condicionada -como tiene reiterado la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo, por todas, Sentencias de 17 de noviembre de 2004 ó 16 de diciembre de 2005 - a que lo omitido, o lo defectuosamente realizado, sea de cierta importancia o trascendencia en relación con la finalidad perseguida, o resulte de difícil subsanación, haciendo la prestación impropia para satisfacer el interés y mantener, en el funcionamiento de la relación jurídica, el mismo equilibrio querido por las partes al perfeccionar el contrato. En definitiva, que se trate del mismo cumplimiento defectuoso que podría justificar el ejercicio de la acción resolutoria conforme a lo establecido por el artículo 1124 del Código Civil .

Por ello no es admisible el empleo de dicho instrumento de defensa -como recuerda la ya reseñada Sentencia de 17 de noviembre de 2004 - cuando provoque una falta de proporción entre el medio y el fin, cual acontece en el caso de que la parte de prestación recibida sea la correspondiente a la parte de la contraprestación reclamada o cuando lo mal realizado u omitido carezca de entidad bastante y suficiente, en relación a lo bien ejecutado y el interés de la parte quede satisfecho con la prestación realizada u ofrecida. Estos casos sólo permiten el ejercicio de la correspondiente vía reparatoria, conforme a lo prevenido por el artículo 1101 del Código Civil , bien mediante la realización de las operaciones correctoras precisas, bien mediante la consiguiente reducción del precio. Vía reparatoria que exige la necesaria suplicación mediante el ejercicio de la correspondiente pretensión, bien por vía de acción, bien por vía de reconvención, tal y como tiene reiteradamente proclamado la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo - Sentencias de 21 de noviembre de 1971 , 17 de enero de 1975 , 15 de marzo y 3 de octubre de 1979 , 24 de octubre de 1986 , 27 de marzo de 1991 , 8 y 27 de junio de 1996 , y 24 de septiembre de 1998 , entre otras-... "

En relación con la primera de ellas, la exceptio non adimpleti contractus, la STS Nº 772/2013, de 19 de diciembre (ROJ: STS 6635/2013 - ECLI:ES:TS:2013:6635 ), consagra lo siguiente:

"Como hemos recordado en otras ocasiones ( Sentencia 294/2012, de 18 de mayo ), esta excepción ( exceptio non adimpleti contractus), que en el marco del carácter sinalagmático de las obligaciones opera como un derecho o facultad para rechazar el cumplimiento de una obligación que no se ajuste a una exacta ejecución de la prestación debida, con la consiguiente insatisfacción del acreedor, y supone una negativa provisional al pago que suspende o paraliza, a su vez, la ejecución de la prestación a su cargo mientras la otra parte no cumpla con exactitud, requiere que se trate del incumplimiento de una obligación básica, no bastando el cumplimiento defectuoso de la prestación, ni el mero incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias."

Sobre la segunda, exceptio non rite adimpleti contractus, la Sentencia del Tribunal Supremo de 14/7/03 , explicó: "... Los incumplimientos contractuales alegados y probados del recurrente, configuran la oposición a la resolución, como una " exceptio non rite adimpleti contractus", cuyos efectos, en relación con la licitud de la suspensión provisional del pago del resto del precio, y nuevamente, con ello, de la acción resolutoria ejercitada por la contraparte, debe ponderarse tomando en consideración las circunstancias concretas del caso, pues, aunque el incumplimiento pleno (configurador de la " exceptio non adimpleti contractus"), no plantea problemas en cuanto a la valoración de sus efectos como causa legítima de resolución contractual, el incumplimiento parcial exige valorar más pormenorizadamente en la instancia su entidad y repercusión en la economía del contrato, ya que "el éxito de tal excepción de contrato no cumplido adecuadamente está condicionado a que el defecto o defectos de la obra sea de cierta importancia o trascendencia en relación con la finalidad perseguida y con la facilidad o dificultad de su subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del comitente, es claro que no puede ser alegada cuando lo mal realizado u omitido carezca de suficiente entidad en relación a lo bien ejecutado y el interés del comitente quede satisfecho con la obra entregada u ofrecida" ( sentencia del Tribunal Supremo de 13 de enero de 1985 )... ".

En definitiva, la exceptio non adimpleti contractus supone el incumplimiento pleno, absoluto y total de la obligación contraída, mientras que la exceptio non rite adimpleti contractus supone el incumplimiento parcial, erróneo o deficiente de lo convenido".

En el mismo sentido, razona la sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz de 14 de julio de 2014, Nº de Recurso: 203/2014 , Nº de Resolución: 153/2014: "Resulta indiscutido que el negocio jurídico concertado entre los litigantes debe ser calificado de arrendamiento de obra, contrato que comprende la total terminación y entrega de la obra, tal como se desprende del artículo 1544 del Código Civil , norma que destaca la obra como objeto de la obligación del contratista y que comprende asimismo, tal como se afirma en el artículo 1258 del citado cuerpo legal , todo aquello que sea conforme a la buena fe, al uso y a la ley. En este sentido, es reiterada y unánime la jurisprudencia que pone de manifiesto que, "El contrato de obra, que el Código Civil (artículo 1.544 ) denomina arrendamiento de obras, tiene por objeto la obra y el precio. La obra es el resultado previsto en el contrato, expresa o tácitamente o derivado de la buena fe y el uso ( artículo 1.258 ), siendo este resultado de la actividad el elemento (objetivo) que caracteriza y constituye la esencia del contrato de obra (lo que se desprende, entre otras más antiguas, de las sentencias de 14 junio 1.989 , 4 octubre 1.989 4 septiembre 1.993 , 12 julio 1.994 ). Consecuencia de lo anterior es la obligación de la parte llamada "contratista" de realizar y entregar la obra y que ésta sea la prevista, correcta y adecuada". De lo que se sigue que al contratista que reclama el precio de la obra le corresponde la prueba cumplida de la realidad de la ejecutada conforme al encargo recibido como hecho constitutivo de su pretensión ex artículo 217 LEC , mientras que al comitente le incumbe probar el pago del precio o la existencia de defectos constructivos que, o bien son de tal entidad que frustran la finalidad del contrato haciendo a la obra impropia para satisfacer el interés del comitente, o bien, sin tener tal entidad permitan su reparación para satisfacer el interés del comitente ya sea mediante la realización de las operaciones correctoras precisas, ya sea mediante la aminoración del precio". Siendo el arrendamiento de obra un contrato bilateral, produce para ambas partes obligaciones recíprocas o sinalagmáticas, de manera que cada una de las partes es, al tiempo, acreedora y deudora de sendas obligaciones enlazadas entre sí por una relación de reciprocidad o sinalagma, constituyendo el deber de la prestación de una de las partes la causa por la cual se obliga la otra. Como ya se ha dicho, uno de los efectos de toda obligación recíproca es que, si el acreedor exige el cumplimiento de la obligación recíproca al deudor sin que él haya cumplido, este deudor podrá oponer la llamada exceptio non adimpleti contractus , esto es la excepción de contrato no cumplido, supuesto en el que las obras adolecen de defectos que la hacen impropia para satisfacer el interés del comitente frustrando así la finalidad del contrato, excepción que no está expresamente regulada en el Código Civil pero se infiere y deriva de los artículos 1.100 , 1.124 y 1.308 , habiendo sido reiteradamente aplicada por la Jurisprudencia ( SSTS de 10 de enero de 1.991 , 9 de julio de 1.991 , 8 de junio y 29 de octubre de 1.996 , entre otras muchas); pudiendo el comitente también oponer la llamada exceptio non rite adimpleti contractus en aquellos supuestos en que se produce un cumplimiento defectuoso de la obligación y no un absoluto incumplimiento, permitiendo su reparación o la correspondiente aminoración del precio para poder dar así satisfacción al arrendador permitiendo al mismo tiempo la conservación del contrato".

Y como se razona en la sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 8 de mayo de 2014 : "Dice el artículo 1544 del Código Civil que "En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto". La obra ha de alcanzar el resultado previsto, y ha de estar bien ejecutada, pues el cumplimiento defectuoso no puede considerarse como verdadero cumplimiento; debiendo el contratista garantizar que la obra esté exenta de vicios o defectos.

Es doctrina jurisprudencial reiterada que en el arrendamiento de obra, como es el caso, el arrendatario puede negarse a pagar el precio que se le reclame bien porque el arrendador no le ha hecho entrega o no pone la obra a su disposición ("exceptio non adimpleti contractus") o bien porque haya cumplido solo parcialmente o de modo defectuoso la obra encomendada ("exceptio non rite adimpleti contractus"); así el artículo 1124 del Código Civil dice que: "La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos", y el artículo 1100 in fine: "En las obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe. Desde que uno de los obligados cumple su obligación, empieza la mora para el otro".

La "exceptio non rite adimpleti contractus" requiere que el incumplimiento sea de alguna obligación principal, que sea de cierta importancia o trascendencia en relación con la finalidad perseguida, resultando por tal incumplimiento la obra impropia para satisfacer el interés de la otra parte, de modo que tal excepción no puede prosperar cuando lo no ejecutado o lo indebidamente realizado carezca de suficiente entidad en relación a lo correctamente ejecutado, y el interés de la otra parte quede satisfecho con la obra entregada y ofrecida, de modo que las exigencias de la buena fe y el principio de conservación del contrato no autoricen el ejercicio de la acción resolutoria del art. 1.124 del C.C . y sólo permitan la vía reparatoria, bien mediante la realización de la operaciones correctoras precisas o bien a través de la consiguiente reducción del precio. Por su parte, el artículo 1101 del Código Civil dispone que: "Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas". Y añade.... " el hecho de que la obra fuere recibida sin objeción no implica por parte del dueño de la obra renuncia al ejercicio de acciones futuras ante la posible aparición de vicios que se manifiesten con posterioridad sin que el mero hecho de la recepción pueda comportar la realización de un "acto propio" con los efectos jurídicos que la jurisprudencia le reconoce en relación con el principio de la buena fe en el ejercicio de los derechos, y nada obliga a realizar una expresa reserva de acciones por el hecho de la recepción. Como razona la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 10 de Marzo de 2010 : "Como ha tenido ocasión de señalar el T.S. en sentencia de fecha 27-4-2005 :"La doctrina de los actos propios ha sido desarrollada por esta Sala en el sentido de que el principio en cuestión, basado en la necesidad de proteger la buena fe y la confianza, amén de la apariencia y estabilidad de las situaciones jurídicas, exige, para que su autor quede ligado frente al sujeto pasivo de los mismos, una palmaria contradicción entre lo realizado por el primero y la acción que luego el propio interesado ejercita, o lo que es igual, que exista un nexo de causalidad entre dichos actos y su incompatibilidad con lo ulteriormente pretendido, habiéndose matizado dicha doctrina por la jurisprudencia en el sentido de que no merecen la calificación de actos propios los que no dan lugar a derechos y obligaciones o no se ejecuten con el fin de crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo los actos contra los que no es lícito actuar aquéllos que, por su carácter trascendente o por constituir convención, causan estado definiendo inalterablemente la situación jurídica de su autor, situación jurídica o de hecho que no podrá ser alterada por quien se hallaba obligado a respetarla ( Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de febrero de 1988 ). En parecidos términos las Sentencias de 5 de abril de 1991 y 10 de octubre de 1988 ". En el presente caso el hecho de que no conste se hiciera reclamación inicial por los defectos en la pintura no impide que pueda hacerse valer tal motivo de oposición al pago en la contestación a la demanda, pues en esa tesis, cualquier defecto omitido en previas reclamaciones extrajudiciales impediría su posterior reclamación, no constituyendo acto inequívoco la falta de reclamación previa de las deficiencias, la aceptación de la obra no implica renuncia anticipada a posibles deficiencias de la misma, sin que la reclamación de su subsanación se halle en contradicción con la conducta anterior y sea incompatible con la misma, pues la esencia vinculante del acto propio en cuanto significativo de la expresión del consentimiento, es que se realice con el fin de crear, modificar o extinguir algún derecho y con la exigencia de que origine un nexo causal eficiente entre el acto realizado y su incompatibilidad con la conducta posterior, con fundamento en un comportamiento voluntario, concluyente e indubitable, de tal modo que defina de modo inalterable la situación del que lo realiza ( TS SS 12 Jul. 1990 , 5 Mar. 1991 , 4 de junio de 1992 , 12 de abril de 1993 y 30 de mayo de 1995 )".

TERCERO:Y como dijimos en sentencia de esta Audiencia Provincial de la Rioja de 4 de diciembre de 2012, Nº de Recurso: 516/2011 , Nº de Resolución: 397/2012: " Sobre esta cuestión, ha de traerse a colación, como hace el juez a quo en la sentencia apelada, la doctrina jurisprudencial relativa a la quiebra del principio de invariabilidad del precio en casos de aumentos de obra aceptados por el dueño de la obra. Y así, la sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres de 7 de Noviembre de 2005, con cita de otras muchas sentencias del Tribunal Supremo , dice: "TERCERO.- Antes de dar respuesta a los problemas suscitados, es necesario traer a colación la interpretación del art. 1593 del Código Civil en torno al aumento de obra, pues si bien, en principio, el arrendamiento de obra se rige por la no modificación del precio pactado, principio de invariabilidad, sin embargo, no ha de aplicarse a los supuestos de un incremento real de obra ( STS de 14 octubre 1996 ), por dos razones:1ª) Porque aquél supone o bien dar un mayor valor a la obra ejecutada, o un mayor volumen ( STS de 10 mayo 1997 );2ª) Porque el aumento, en tanto se aprovecha de él el dueño de la obra, integra la noción recogida en la jurisprudencia de consentimiento tácito por parte del dueño de la misma. SSTS de 7 y 10 de mayo de 1997 y de 20 marzo 1998 . Ello es así, porque el dueño de la obra debió de haberse opuesto a ese aumento, en tiempo, esto es, en el momento en que tuvo o debió, y, además, pudo conocerlo. SSTS 10 junio 1992 y de 31 octubre 1998 . No llevar a cabo la oposición relatada, entraña la responsabilidad del comitente, que consintió tácitamente ello.

Efectivamente, en cuanto a la interpretación del mencionado precepto, la jurisprudencia ( STS 11 de octubre de 1994 , 14 de octubre de 1996 , 2 de julio de 1998 , 23 de enero de.2001 , entre otras) sienta el principio de que el concepto de precio cerrado y la necesidad de reajustar las condiciones pactadas a la realidad acontecida en la obra lleva a que la invariabilidad del precio pactado no se aplique a aquellas obras que aun no presupuestadas presupongan un incremento real, cambio o adición del primitivo proyecto; y su pago debe corresponder a quien los encarga, los autoriza o simplemente los consiente. Se trata de la autorización del artículo 1593 del C.C . que no requiere constancia en forma determinada, al ser suficiente la verbal e incluso la tácita, pudiendo llegar a pronunciarse por falta de oposición. ( STS. 10 de junio de 1992 , 28 de marzo de 1996 , 6 de abril de 2000 , entre otras).

El art. 1593 ha sido ampliamente interpretado y desarrollado por la jurisprudencia, declarando la STS de 21 de julio de 1993 que según doctrina de esta Sala es posible la revisión de precios de un contrato de ejecución de obra y ha de estimarse como pacto lícito resultante de la concordé voluntad de las partes, sin que sea impedimento para esa validez el contrato de la obra a tanto alzado, que puede modificarse introduciendo alteraciones o aumento de precio, porque el art. 1593 no contiene una norma de derecho necesario, sino una regla interpretativa de la voluntad tácita de las partes, y por tanto, no implica una limitación legal a la voluntad contractual sino un complemento de la misma, quedando encomendada la fijación del precio en el contrato de obra a esa libérrima voluntad de las partes.

El principio de la invariabilidad del precio contratado para una determinada obra, tasado por ajuste alzado, no ha de aplicarse a los supuestos de obras que representan un incremento real, cambio o adición al proyecto primitivo -lo que se conoce como aumento de obra -, cuyo pago corresponde a quien encarga las mismas, las autoriza o simplemente las consiente, recibiéndolas y aceptándolas. Además, el consentimiento puede llegar a presumirse de haberse realizado las obras en exceso sin oponerse a ellas, no exigiendo referido precepto una constancia de la misma en forma determinada. CUARTO.- A mayor abundamiento, sobre dicha cuestión del consentimiento del dueño de la obra, es doctrina del T.S. la de que el problema de si las obras que sustentan el aumento de precio están o no autorizadas por el dueño es cuestión de hecho de libre determinación por el juzgador de instancia, doctrina reiterada en SSTS de 18 de abril de 1995 , 10 mayo y 13 de junio de 1997 , de las que puede extraerse la importante consecuencia de que cuando hay aumento de obra por incremento de lo construido o un mayor valor de lo ejecutado por superior calidad de los materiales empleados, el contratista, siempre que conste el consentimiento del comitente en cualquier forma, tiene derecho al mayor precio, que bien puede ser concretado por las partes o bien pericialmente o por una simple diferencia del valor, puesto que el art. 1593 así lo permite, al no contener una norma imperativa o de derecho necesario, sino una regla meramente interpretativa de la voluntad tácita de las partes, que no coarta o limita la libertad contractual y sí sólo un complemento de la voluntad de los contratantes, de manera que la fijación del mayor precio en el contrato de obra queda encomendada, prioritariamente, a la voluntad de los contratantes y, subsidiariamente, para el caso de que no lleguen a un acuerdo, a los órganos judiciales.

Dicho criterio es reiterado en la reciente STS de 3 de diciembre de 2001 que parte de una interpretación flexible del art. 1593 C.C . adaptada a la realidad social y que por tanto atiende a la muy frecuente circunstancia de que, pese al inicial encargo de la obra por un ajuste alzado, posteriores y sucesivos cambios acordados entre las mismas partes den lugar a lo que obra finalmente ejecutada sea muy distinta a la inicialmente proyectada. A falta de constancia documental, la prueba de esos acuerdos suele venir constituida, en cuanto al contratista, por el hecho concluyente de la propia ejecución de obras no inicialmente proyectadas, y, en cuanto al dueño de la obra, por la plena constancia para él de esas obras sin poner objeción alguna, conducta verdadera de consentimiento tácito a apreciar por los órganos de instancia como cuestión de hecho ( SSTS. 31 de octubre de 1998 , 26 de noviembre de 1999 y 18 de enero de 2000 )".

CUAR TO: Como razona la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de Junio de 2009, Nº de Recurso: 2399/2004 , Nº de Resolución: 480/2009: " para apreciar infracción del principio de carga probatoria es preciso que la sentencia estime que no se ha probado un hecho básico y atribuya las consecuencias de la falta de prueba a la parte a la que no le correspondía la carga de la prueba según las reglas aplicables para su imputación a una u otra de las partes, sin que pueda entenderse producida la infracción cuando un hecho se declara probado, cualquiera que sea el elemento probatorio tomado en consideración, y sin que importe, en virtud del principio de adquisición procesal, quién aportó la prueba" o en palabras de la de 17 de septiembre de 2008: "la carga de la prueba tiene como función determinar a quién se debe imputar las consecuencias desfavorables cuando un hecho controvertido no ha sido probado, por lo que no entra en juego si los hechos han sido justificados".

En el mismo sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2013, Nº de Recurso: 2076/2010, Nº de Resolución: 333/2013, dice: " Esta Sala ha declarado que la infracción de las normas sobre la atribución de la carga de la prueba cuando la sentencia considera que un hecho relevante para la decisión es dudoso y, no obstante, aplica los efectos perjudiciales de dicho vacío a la parte a la que no le corresponde según lo dispuesto en el artículo 217 LEC . Sin embargo, esta norma carece de aplicación cuando la sentencia ha considerado probado el hecho de que se trata cualquiera que sea el medio mediante el cual dicha prueba se ha obtenido y la parte que lo hay aportado. ( STS 856/2010, de 30 de diciembre )".

O la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2014, Nº de Recurso: 875/2012, Nº de Resolución: 232/2014:

8. Igualmente se hace conveniente traer al recuerdo que la Sentencia de esta Sala de fecha 26 de septiembre de 2008 , recogiendo la doctrina establecida en la Sentencia de 12 de junio de 2007 , resume la jurisprudencia sobre la carga de la prueba en los siguientes términos: 1.- Para que se produzca la infracción del art. 1214 (actual artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) es preciso que concurran los requisitos consistentes en: a) Existencia de un hecho -afirmación fáctica positiva o negativa- precisado de prueba y controvertido. No la precisan los hechos notorios y no resultan controvertidos los admitidos en los escritos de alegaciones; b) Que el hecho sea necesario para resolver una cuestión litigiosa; c) Se trate de un hecho que se declare no probado, bien por falta total prueba, bien por no considerarse suficiente la practicada, sin que exista ninguna norma que establezca la tasa o dosis de prueba necesaria (coeficiente de elasticidad de la prueba). Probado un hecho resulta indiferente la parte que haya aportado la prueba en virtud del principio de adquisición procesal; y d) Que se atribuyan las consecuencias desfavorables de falta de prueba a una parte a quien no incumbía la prueba. Y es, entonces, cuando entra en juego la doctrina de la carga de la prueba material. 2.- No cabe aducir infracción de la carga de la prueba para denunciar una falta de prueba, o dosis insuficiente, cuando el juzgador declara probado un hecho. Puede haber error patente o arbitrariedad -incoherencia- pero ello afecta, a la motivación y no a la carga de la prueba, y 3.- El artículo 1214 del Código Civil (actual 217 de la LEY 2000) no contiene ninguna regla de prueba, por lo que no cabe basar en el mismo una alegación de error en la valoración probatoria. En tal sentido se manifiesta reiteradamente la doctrina jurisprudencial de esta Sala, dentro de la cual caben citar como sentencias más recientes las de 26 y 31 de mayo , 1 y 8 de junio de 2006 , 21 de julio de 2006 y 2 de marzo de 2007 .

QUINTO:Y al respecto del error en la valoración de la prueba, debe recordarse, como se razona en la sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 15 de enero de 2016 : "Al respecto de la valoración de prueba, esta Audiencia Provincial ha señalado en ocasiones diversas que la impugnación por una de las partes de la apreciación de la prueba que razona el Juez de Instancia ante el que se practicó mediante su valoración en su conjunto, no puede prosperar sin más mediante el simple procedimiento de interpretar las pruebas ya examinadas y tenidas en cuenta en la Sentencia, con el fin de obtener conclusiones mas favorables a los intereses de la parte que recurre. Solamente cabe dicha revisión de la valoración probatoria de la sentencia si queda patente un error en la misma, o una apreciación de la prueba de forma ilógica, arbitraria o contradictoria, o bien se produce la omisión de la consideración de alguna prueba esencial que arroje un resultado incontrovertible. Por el contrario, no puede producirse tal revisión si se funda en la mera discrepancia personal con la valoración que de la prueba ha dado el órgano judicial, intentando sustituir el criterio objetivo del Juez por las interpretaciones subjetivas e interesadas de la parte.

Por otro lado, y en particular en cuanto a la prueba pericial , siguiendo al Tribunal Supremo en sentencias como la de 30 de junio de 2011 , cabe señalar que se ha admitido la impugnación de la valoración del dictamen de peritos, cuando la efectuada en la instancia es ilegal, absurda, arbitraria, irracional o ilógica ( Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2010 , RIP núm. 1988/2005 , 11 de noviembre de 2010 , RIP núm. 1881/2005 ). Como indica la STS de 29 de abril de 2005, RC núm. 420/1998 , la casuística jurisprudencial ha permitido plantear objeciones a la valoración de la pericia efectuada en la sentencia impugnada cuando a) se ha incurrido en un error patente, ostensible o notorio ( Sentencias del Tribunal Supremo de 10 noviembre 1994 , 18 diciembre 2001 , 8 febrero 2002 ), b) se extraigan conclusiones contrarias a la racionalidad, absurdas o que conculquen los más elementales criterios de la lógica ( SSTS de 18 diciembre 2001 , 8 febrero 2002 , 13 diciembre 2003 , 9 junio 2004 ), o se adopten criterios desorbitados o irracionales ( Sentencias del Tribunal Supremo de 28 enero 1995 , 18 diciembre 2001 , 19 junio 2002 ), c) se tergiversen las conclusiones periciales de forma ostensible, se falsee de forma arbitraria sus dictados o se aparte del propio contexto o expresividad del contenido pericial ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 febrero 1992 , 28 junio 2001 , 19 julio 2002 , 28 febrero 2003 , 30 noviembre 2004 ), y, d) se efectúen apreciaciones arbitrarias ( SSTS de 3 marzo 2004 ) o contrarias a las reglas de la común experiencia (Sentencias del Tribunal Supremo 24 diciembre 1994 y 18 diciembre 2001 ). En relación con la eficacia de la prueba de peritos, el mismo Tribunal Supremo tiene declarado ( Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 2006, RC núm. 1419/1999 ) que el juicio personal o la convicción formada por el informante con arreglo a los antecedentes suministrados no vincula a jueces y tribunales, que pueden apreciar esta según las reglas de la sana crítica, sin estar obligados a las conclusiones del perito ( Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de octubre de 1980 ), de las que pueden prescindir ( Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 1994 ).

Asimismo, esta Audiencia Provincial de La Rioja, en diversas resoluciones, ha venido a establecer:

a) Que principio general la prueba de peritos es de apreciación libre, no tasada, valorable por el Jugador según su prudente criterio, sin que existan reglas preestablecidas que rijan su estimación. Las reglas de la sana crítica no están codificadas, han de ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana y por ello es extraordinario que pueda revisarse la prueba pericial en casación, pues el juez ni siquiera está obligado a sujetarse al dictamen pericial , pudiendo sólo impugnarse en el recurso extraordinario la valoración realizada si la misma es contraria en sus conclusiones a la racionalidad o conculca "las más elementales directrices de la lógica.

b) Que por ello, la apreciación de la prueba pericial por los órganos de instancia ha de ser respetada, salvo que resulte arbitraria, ilógica o irracional, ya que se confía por la ley a la sana crítica del juzgador. El Tribunal Supremo establece que el ataque a la valoración de la prueba pericial a cargo de los órganos judiciales de las instancias sólo procede, conforme reiterada doctrina jurisprudencial, a efectos de poder acoger el desacierto denunciado, si resulta que las conclusiones obtenidas lo han sido al margen de las pruebas llevadas a cabo, o se presentan ilógicas con acreditada incoherencia o irracionalidad entre sí, y también si se alcanzan conclusiones absurdas, disparatadas, extrañas al proceso, por lo que su censura casacional cabe si se dan dichos supuestos, que vienen a representar un fallo deductivo atentatorio con intensidad a la sana crítica . En este sentido el Tribunal Supremo ha admitido la posibilidad de la denuncia casacional de que se trata en los siguientes supuestos: error ostensible y notorio ( SS. de 8 y 10 de noviembre de 1994 ); falta de lógica ( S. de 9 de enero de 199); conclusiones absurdas ( SS. de 19 de marzo , 14 de octubre y 24 de diciembre de 1994); criterio desorbitado o irracional ( SS. de 20 y 29 de noviembre de 1993 y 28 de enero de 1995 ); y conclusiones contrarias a las reglas de la común experiencia ( S. de 24 de diciembre de 1994 ).

c) Que si se trata de dictámenes periciales plurales, pueden los juzgadores atender a los mismos o a uno solo de ellos y prescindir del otro, o seleccionar parcialmente los datos que se estimen pertinentes para someterlos al proceso razonador de una sana crítica, es decir leal y objetiva en relación a lo debatido. No se le puede negar en definitiva al Juez, en ningún caso, la facultad de interpretar y valorar las pruebas periciales aportadas al proceso de las que puede prescindir y, también, consecuentemente atender, a fin de integrar su convicción resolutiva, y de esta manera, cabe aceptar el resultado de algún dictamen pericial y prescindir de los demás. Nada impide que en la dualidad comparativa de ambos pueda el Juzgado desde ese análisis crítico del mismo fundar su resolución en una u otra pericia, ya sea esta emitida por un perito de designación judicial o de designación o aportación de parte, o integrar todas ellas en un proceso lógico y racional de deducción".

En el mismo sentido, la sentencia de 17 de junio de 2022, Nº de Recurso: 309/2021 , Nº de Resolución: 181/2022: " ...es forzoso recordar que la impugnación por una de las partes de la apreciación de la prueba que razona el Juez de Instancia ante el que se practicó mediante su valoración en su conjunto, no puede prosperar sin más mediante el simple procedimiento de interpretar las pruebas ya examinadas y tenidas en cuenta en la Sentencia, con el fin de obtener conclusiones más favorables a los intereses de la parte que recurre. Solamente cabe dicha revisión de la valoración probatoria de la sentencia si queda patente un error en la misma, o una apreciación de la prueba de forma ilógica, arbitraria o contradictoria, o bien se produce la omisión de la consideración de alguna prueba esencial que arroje un resultado incontrovertible. Por el contrario, no puede producirse tal revisión si se funda en la mera discrepancia personal con la valoración que de la prueba ha dado el órgano judicial, intentando sustituir el criterio objetivo del Juez por las interpretaciones subjetivas e interesadas de la parte.

...

...en cuanto a la testifical, su valoración y eficacia ha de hacerse conforme a las reglas de la sana crítica y es función del Juez de instancia ante el cual se practicó. A este respecto debemos recordar que el Tribunal Supremo tiene dicho que la valoración de la testifical no está sujeta a reglas legales de valoración, de forma que el testimonio de un solo testigo o el testimonio de un testigo susceptible de ser tachado, pueden inducir válidamente a formar el convencimiento del juez sobre la veracidad de sus manifestaciones. Son las reglas de la sana crítica a las que deberá acudirse para realzar tal valoración, debiéndose entender las mismas como las más elementales directrices de la lógica humana (v. STS de 11 de abril de 1998 ). Siguiendo esta línea, el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil remite para la valoración de la prueba testifical a las reglas de la sana crítica, matizando que deberán tenerse en cuenta la razón de conocimiento del testigo , circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre ésta se hubiere practicado, esto es, sin que incluso la tacha sea obstáculo para la valoración de la ciencia que hubieren dado los testigos tachados, conforme a las reglas de la sana crítica. En definitiva, este Tribunal de segunda instancia únicamente puede revisar la apreciación hecha por el Juez "a quo" de la prueba practicada en su presencia, en la medida en que aquella no dependa sustancialmente de la percepción directa o inmediación que el mismo tuvo con exclusividad y, en consecuencia, el juicio probatorio sólo será contrastable por vía de recurso en lo que concierne a las inducciones realizadas por el Juez «a quo», de acuerdo con las reglas de la lógica, los principios de la experiencia y de los conocimientos científicos, examinando su razonabilidad y respaldo empírico, pero no en lo relativo a la credibilidad de los testimonios o declaraciones oídos por el Juzgador, teniendo en cuenta si tales inferencias lógicas han sido llevadas a cabo por el órgano judicial de forma arbitraria, irracional o absurda, es decir, si la valoración de la prueba ha sido hecha mediante un razonamiento que cabe calificar de incongruente o apoyado en fundamentos arbitrarios. Así, Sentencia del Tribunal Constitucional de 1 de marzo de 1993 y Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de enero de 1990 , 26 de julio de 1994 y 7 de febrero de 1998 "

SEXTO:En este caso, no es discutido por las partes, que, tal como se indica en el informe del perito arquitecto don Candido, el inmueble de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 de Ribafrecha La Rioja, se trata de una urbanización compuesta por 24 viviendas unifamiliares..... El conjunto de ellas se desarrolla alrededor de una zona verde en la que se ha construido una piscina comunitaria..

La Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 de Ribafrecha La Rioja, encargó a los arquitectos D. Nemesio y Dña, Marisa el proyecto de "Recalce de viviendas unifamiliares", debido a los problemas de asentamiento que habían tenido 10 viviendas de la urbanización: concretamente las numeradas como: NUM000, NUM001, NUM002, NUM003, NUM004, NUM005, NUM006, NUM007, NUM008 y NUM009.

El proyecto contemplaba, entre otras obras, el micropilotaje de la cimentación de las casas NUM000, NUM001, NUM002 y NUM003, y el recalce de la cimentación de las casas NUM004, NUM005, NUM006, NUM007, NUM008 y NUM009.

El proyecto, visado en el Colegio Oficial de Arquitectos de La Rioja el 27 de junio de 2018, obtuvo la preceptiva licencia de obras el 28 septiembre 2018 y las obras comenzaron el 7 de enero de 2019. Su constructor fue la empresa "Giro Inverso S. L". Los directores de las obras fueron los mismos arquitectos redactores del proyecto. El director de la ejecución fue el aparejador D. Jesús María.

En el mismo sentido se indica en el informe de DIRECCION001: El residencial DIRECCION000 de Ribafrecha alberga 24 viviendas, en edificios unifamiliares aislados. En el residencial existe una zona común, ajardinada y con piscina, además de los espacios que otorgan acceso peatonal a cada vivienda... En el año 2008 se construyeron las 24 viviendas del residencial de referencia, y tras la entrega de las viviendas a los propietarios, algunos de éstos detectaron desperfectos en sus viviendas. Estos desperfectos estaban causados por el movimiento diferencial de las propias viviendas. Este movimiento diferencial de cada edificación, a su vez estaba provocado por un asentamiento diferencial de sus cimientos.

La comunidad de propietarios determina realizar la reparación de dicha problemática. Para ello, se realiza en junio de 2018 un proyecto de Recalce de Viviendas Unifamiliares, suscrito por los técnicos Marisa, arquitecta colegiada nº NUM010 C.O.A.R. y Nemesio, arquitecto colegiado nº NUM011 C.O.A.R.

Mediante contrato de fecha 14 de diciembre de 2018 la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Ribafrecha como promotora, contrató a Giro Inverso S.L. para la ejecución de las obras de Recalce de viviendas unifamiliares DIRECCION000, Ribafrecha, conforme a las condiciones y presupuesto pactadas en el contrato, que contiene, entre otras estipulaciones las siguientes:

...

Tercera. - El precio estimado inicial de ejecución de las Obras contratadas es de 448.498,98 € + IVA. Se Certificarán los trabajos que se realicen cada mes los cuales deberán estar aceptados por el Promotor o Dirección Facultativa indistintamente; en ellas se indicarán partida a partida todos los trabajos ejecutados.

La Valoraciones de trabajos nuevos se realizarán por administración a razón de:

Oficial 1") 21 €7h

Oficial 2") 20 €/h

Peón) 19€/h

A la cuantificación de la mano de Obra se añadirá la totalidad de materiales o subcontratas empleadas para realizar dichos trabajos. La suma de todo ello se le aplicará un porcentaje de un 3% en concepto de Indirectos como cualquier precio descompuesto. A todos estos precios se les llamará precios de Ejecución material a los cual se les aplicará el 13 % de Gastos Generales + 6 % de Beneficio Industrial de la Empresa contratista.

La obra se realiza con sujeción al BÁSICO Y EJECUCIÓN DE OBRA CIVIL Y/0 URBANIZACIÓN (NORMAL) RECALCE DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES, en DIRECCION000 de RIBAFRECHA (La Rioja), realizado por los Arquitectos, D. Nemesio, y Dña. Marisa, y que tiene por objeto la reparación de los defectos estructurales de las viviendas de la CP DIRECCION000, a cuyo abono ha sido condenada la aseguradora FIATC en Sentencia de fecha 24 de enero de 2018, recaída en Procedimiento Ordinario 887/2017, del Juzgado de 1' Instancia n°5 de Logroño . El importe que ha sido adelantado por la aseguradora, a cuenta del precio total de las obras de reparación, asciende a 275. 835,60 euros.

...

Séptima.- Los Promotores podrán Inspeccionar las obras cuantas veces lo estime oportuno, pudiendo exigir a la contrata su paralización, parcial o total, hasta un plazo máximo de 2 días, para decidir sobre la buena ejecución de las obras, o el tipo y calidad de materiales a utilizar.

La contrata se obliga a realizar los ensayos y certificados necesarios para la idoneidad de cualquiera de los materiales que se utilicen, siempre por cuenta de los Promotores.

Octava. - Forma de Pago:

El Promotor realizará un primer pago al Inicio de los trabajos de un 20 % a la Contrata. El 80 % restante La Contrata realizará Certificaciones Mensuales midiendo los días 25 de cada mes y emitiendo Certificaciones de obra para su revisión y aceptación por parte del Promotor y Dirección Facultativa (indistintamente). (Fecha última de aceptación el día 1 del mes entrante). Factura mensual con vencimiento fecha factura. El Pago será abonado y domiciliado en cuenta NUM012 ... entre los días 1 al 5 del mes o mediante Talón Bancario. Si fuera necesario se permitirá a GIRO INVERSO hacer Giros al Promotor. La regularización del anticipo se realizará en la última Certificación.

Novena.- Una vez finalizadas las obras se procederá a realizar la recepción de las mismas. Si las obras se encuentran ejecutadas con arreglo a lo establecido se darán por recibidas provisionalmente, comenzando a correr en dicha fecha el plazo de garantía que se fija en un años

...

Se adjunta al contrato el presupuesto.

En fecha 12 de junio de 2019 Giro Inverso SL emitió la 4ª certificación, por importe de 103092,21 euros, que resultan de la suma total del coste de la obra a origen 479.275,86 euros, deducida la tercera certificación: 385555,67 euros, total 93720,19 euros, más 10% de IVA.

Conforme a dicha certificación Giro Inverso SL, emitió a cargo de la comunidad de propietarios la factura nº NUM013, en fecha 24 de junio de 2019, por el importe señalado de 103092,21 euros.

En fecha 6 de septiembre de 2019 la comunidad de propietarios hizo un pago a cuenta de dicha factura de 20.312,93 euros.

En fecha 16 de septiembre de 2019 el arquitecto técnico don Jesús María emitió informe sobre desperfectos causados por la obra y trabajos pendientes de realizar en la segunda fase, tras visita realizada el 15 de septiembre junto con el presidente de la comunidad don Arsenio y junto con el representante de Giro Inverso SL don Faustino:

CHALET N. NUM014:

Se comprueba la existencia de grietas en los muretes de bloque de hormigón de fachada principal y lateral izquierda. Estas fisuras son antiguas provocadas por cedimiento de los muretes sobre el terreno y no presentan peligro alguno.

La reparación consistirá en el sellado de esas juntas con mortero a lo largo de todas las fisuras. Si bien estaba contemplado que se realizaran estas reparaciones en la Segunda Fase de los trabajos el contratista se compromete a realizarlas por su cuenta sin cargo a los propietanos.

CHALET N. NUM015:

Efectivamente la pilastra de la esquina del murete está suelta y los operarios la sujetaron provisionalmente mediante el atado con alambre a la espera de los trabajos de consolidación de los muretes de bloque de hormigón.

Esta reparación estaba contemplada en la previsión para los trabajos de la Segunda Fase.

CHALET N. NUM003:

Todos los trabajos señalados por los propietarios de este chalet estaban previsto realizarlos en la segunda fase

CHALET N. NUM016:

No se ha realizado ningún tipo de trabajo en la zona de influencia de este chalet y tampoco estaba contemplado que se hiciera en el Proyecto redactado por los arquitectos.

Por tanto no hay que realizar ninguna actuación en este chalet.

CHALET N. NUM013:

La reposición del vallado está contemplado en las actuaciones de la Segunda Fase.

CHALET N. NUM006:

No hay que hacer nada ya que la abolladura de la bajante es anterior a las obras y además está a una altura superior a la altura de la maquinaria que se utilizó.

CHALET N. NUM009:

El contratista realizará:

El enderezado o sustitución de las rejillas deformadas.

Limpiará las baldosas de la zona lateral.

Suministrará al propietario la lámina geotextil, que éste colocará personalmente antes de proceder a la reposición de las piedras. (Acuerdo verbal entre propietario y contratista).

Del suelo de tablas de madera colocadas en la parte posterior de la parcela, el contratista sustituirá aquellas que se encuentren deterioradas.

Respecto a las casetas que se eliminaron, el contratista comprará las casetas nuevas y el propietario las colocará a su gusto.

CHALET N. NUM001:

Las manchas indicadas en la fachada ya se han limpiado para cuando se ha realizado la visita.

El contratista cambiará el tubo roto de recogida de agua de las bajantes.

El pequeño hundimiento de la tierra entre la vivienda y el nuevo muro se compactará

adecuadamente por el contratista.

El contratista repasará la celosía corredera hasta su correcto funcionamiento.

Respecto a la colocación de los tubos de la estufa de pellets, el propietario ha comentado verbalmente al contratista que los colocará el personalmente.

El contratista comprará un árbol nuevo.

Respecto al césped artificial, el propietario ha comentado verbalmente al contratista que no es necesario que haga nada.

En la zona de acometida del teléfono no se ha actuado durante la obra, motivo por el cual no se puede reclamar nada al contratista.

Los macarrones para posible paso de instalaciones están a la vista y en perfecto estado por lo que no hay que realizar nada.

CHALET N. ° NUM004:

Ya se ha solucionado el descuadre de la puerta. No hay que hacer nada.

Las pequeñas fisuras que han aparecido en la solera son debidas a la retracción del hormigón y es un vicio oculto que no tiene mayor importancia que la estética. No hay que realizar nada.

Por deseo de la propietaria, las piedras que había alrededor de los focos empotrados, que ya se han retirado, no habrá que volver a colocarlas.

Se sustituirán por el contratista los antiguos focos empotrados por una nueva iluminación LED.

CHALET N. NUM017:

Las fisuras que se indica que han aparecido en el muro, según el estado actual, se comprueba que son antiguas y no tienen nada que ver con los trabajos realizados. Además, hay restos de mortero de reparaciones que ya se habían practicado con anterioridad. No hay que hacer nada.

Los ladrillos movidos en la barbacoa no pueden ser producto de las vibraciones de las máquinas ya que se habrían desmoronado todos los de la parte superior. Probablemente se deban a algún golpe desde la parte interior de la parcela, ya que por el exterior hay vallado. No hay nada que reparar

La valla efectivamente tiene una mala sujeción porque el anclaje que se realizó en obra, a esta valla y a las del resto de las parcelas, es absolutamente insuficiente e incorrecto. No hav nada que reparar por parte del contratista.

En el resto de zonas privadas y comunes, por el contratista se realizará un rastrillado de toda la tierra de los jardines hasta la eliminación total de piedras, escombros o trozos de ladrillo que existan.

Se recolocará la ducha de la piscina.

Se echará tierra vegetal en las zonas contempladas.

Reparación del borde de la arqueta situada en la entrada a la urbanización.

Sellado de los orificios existentes en la pieza metálica del tejadillo de entrada a la urbanización

Queda pendiente de realizar en la Segunda Fase:

Reposición de los muretes y pilastras de bloque de hormigón.

Reparación de los muretes afectados por el paso de vehículos en los chalets NUM014 y NUM015.

Colocación de las puertas de entrada a las parcelas.

Colocación de los cuadros de instalaciones.

Colocación de los focos de iluminación.

Nuevo hormigón impreso en los viales de la urbanización.

En fecha 19 de septiembre de 2019 los arquitectos don Nemesio y doña Marisa, emitieron informe sobre los trabajos de reparación de los desperfectos, tras visita realizada en la misma fecha 19 de septiembre junto con el encargado de la obra.

1 CASA NUM014.

Se ha realizado un rejuntado, tal como se pedía en el anterior compendio, a pesar de ser un trabajo pendiente de ejecutarse en la fase final de la obra. Era una obra pendiente.

2. CASA NUM015.

La reparación pedida también es un trabajo pendiente, que corresponde a la fase flnal de la obra.

3. CASA NUM003.

La reparación pedida también es un trabajo pendiente, que corresponde a la fase final de la obra.

4. CASA NUM016.

No hay reparaciones pendientes.

5. CASA NUM013.

La reparación pedida también es un trabajo pendiente, que corresponde a la fase flnal de la obra.

6. CASA NUM006.

No hay reparaciones pendientes.

7. CASA NUM009.

Parte de las deficiencias están ejecutadas. De las pendientes, aporte de material para el pavimento y reposición de casetas, se me comunica que existe un acuerdo entre el propietario y Giro Inverso para su terminación, con compromiso de ejecución por parte de esta última.

8. CASA NUM001.

La mayor parte de las deficiencias están ejecutadas. De las pendientes, existe un acuerdo para su terminación.

9. CASA NUM004.

La reposición de focos está acordada entre la propiedad y Giro Inverso.

10 CASA NUM017.

No hay reparaciones pendientes.

11 ZONA COMÚN.

Se han reparado las deficiencias relacionadas en el compendio y limpiado resembrado la parcela verde junto a la piscina.

12. CASA NUM000 (no Incluida en el compendio).

Se han colocado las baldosas en el lateral de la casa, en el tramo que va de la zona común hasta la puerta de la casa. Esta es una obra añadida, que no está incluida en la relación de reparaciones pendientes.

En fecha 7 de octubre de 2019 Giro Inverso SL emitió la factura nº NUM018, de abono, por importe de 5597,81 euros, indicando: ajuste realizado por la dirección facultativa sobre la factura Nº NUM013 con fecha 24/06/2019 según acuerdo alcanzado por ambas partes

En fecha 18 de noviembre de 2019 el arquitecto don Candido emitió a requerimiento de la comunidad de propietarios DIRECCION000 de Ribafrecha informe sobre la obra de recalce de la urbanización. Detalla el perito los desperfectos causados por la ejecución de la obra, cuya reparación valora en 7.457,85 euros:

Indica el perito en su informe: El arquitecto que suscribe el presente informe giró visita de inspección al edificio los días 25-10-19, 30-10-19 y 5-10-19

La descripción de los posibles defectos constructivos se hace a partir de una lista de desperfectos que elaboró un propietario de la urbanización (D. Raimundo) y que fue consensuada con el resto de los vecinos. La lista fue remitida el 11 de Julio de 2019 por el Sr. Raimundo, vía e-mail, a "Comulfder", administrador de la Comunidad. El título de cada apartado de la lista de defectos se reproduce textualmente, según figura en el e-mail remitido por el Sr. Raimundo a la administración de fincas.

"LAS DOS JARDINERAS DE LA ENTRADA PEATONAL DE LA URBANIZACIÓN (LLENAS DEARLITA + TIERRA VEGETAL)"

En frente de la urbanización, en la vía pública, junto al muro de la entrada, existe una sola jardinera de piedra artificial que está rota. Según información de la propiedad había una segunda jardinera, hoy desaparecida. Ver fotografía na 1.

Este perito que firma el presente informe no se puede pronunciar en afirmar, con seguridad, si el autor de la rotura de la primera jardinera y la sustracción de la segunda fue el constructor.

En el caso de que las jardineras se hubiesen roto a causa de las obras, el constructor deberá reponerlas por otras iguales o de similares características.

Las jardineras eran de piedra artificial de forma paralelepipédica de medidas: 80 x 37 x 29 cm

100 euros

"VARIAS VALLAS DEL CIERRE DE LA PISCINA ROTAS O GOLPEADAS,

Las vallas están sujetas a los postes con alambre retorcido. Dicho alambre ya está oxidado. La unión debería haberse hecho soldada. La brida de un soporte está suelta. Además, hay 5 vallas que están golpeadas o dobladas.

Se enderezarán las 5 vallas que están dobladas y se soldarán correctamente a los postes, en vez de atarlas con alambre. La brida del soporte que está suelta se cerrará correctamente.

200 euros

"POSTE DE LA PUERTA DE LA ZONA VERDE (LADO ESTE), GOLPEADO CON MAQUINA, DEJÁNDOLO TOTALMENTE DESPLOMADO, CON LO QUE DEBEN CAMBIARLO"

El poste está calzado con una arandela metálica; la arandela tiene demasiado espesor y el poste no está correctamente aplomado sino que presenta una ligera inclinación hacia la zona verde. El aplomo correcto debe hacerse con dos arandelas de menor espesor en los dos tornillos exteriores, o con una platabanda del espesor correcto.

30 euros

"TODO EL CÉSPED DE LA ZONA VERDE DESTROZADO, CUANDO NO DEBERÍAN HABERLO TOCADO, YA QUE EN EL PLANO LO MARCA COMO VALLADO. (HAY QUE REVISAR EL RIEGO YA QUE DURANTE LA OBRA SE VIO PARTE DE ÉL DESENTERRADO Y VARIOS EXPENDEDORES DE AGUA ROTOS"

Es de suponer que el constructor no disponía de espacio suficiente en el interior de la urbanización par la zona de acopio de materiales y por ello tuvo que utilizar la zona verde de la piscina. El césped no está dañado en su totalidad sino en zonas puntuales.

Será necesario nivelar y rellenar con tierra vegetal las zonas afectadas y, posteriormente, proceder a su resiembra.

400 euros

"VARIAS PIEDRAS EN DIVERSAS VIVIENDAS MANCHADAS DE HORMIGÓN, INCLUSO VARIAS CONTRAS DE PUERTAS Y VENTANAS"

En la actualidad, la única casa que presenta ligeras manchas de hormigón es la no NUM005, en la parte inferior de la fachada.

Se limpiará con agua, detergente especial para la grasa y un cepillo de raíces.

50 euros

"LA DUCHA DE LA PISCINA ESTÁ ROTA EN UN LATERAL INFERIOR. INTENTAN TAPARLO PEGANDO EL TROZO ROTO CON TACO QUÍMICO"

La ducha de la piscina.. no está colocada en su posición original, debido a que la baldosa sobre la que tenía que estar atornillada está rota. Además existen 7 baldosas despegadas junto a la ducha, que el constructor deberá recolocar.

Se recolocarán las 6 baldosas que están rotas y se atornillará el pie de la ducha en su posición original.

130 euros

"PONER PIEDRA EN CASA ? NUM003, EN EL LATERAL ESTE, DONDE ESTA UBICADO EL MURO DE CONTENCIÓN

La primera hilada de aplacado de piedra falta de colocar. Las piedras están apiladas junto a la vivienda. El constructor deberá colocar dicha hilada.

180 euros

"PONER PIEDRA EN CASA No NUM007 EN DONDE TAPARON AGUJERO CON MASA (EN TODAS LAS VIVIENDAS DONDE ROMPIERON PIEDRA, EN VEZ DE PONER ÉSTA COMO ESTABA ANTES DEL HORMIGÓN, LA PUSIERON UNA VEZ VERTIDO EL HORMIGÓN. CUANDO SE LES LLAMÓ LA ATENCIÓN RESPONDIERON QUE DESPUÉS LO PICABAN, NO REALIZANDOLO ASI, SINO QUE LA PUSIERON A PARTIR DEL HORMIGÓN, DEJANDO ASI ESE TROZO SIN PIEDRA, QUE ES PARTE DE LA PROTECCIÓN CONTRA LA HUMEDAD)"

.La zona que está rota de la placa de piedra está tapada con masa. El constructor deberá retirar la placa y colocar otra nueva igual a la existente

En cuanto a la forma de colocar la piedra con respecto a la solera de hormigón, es mucho más correcto que la piedra monte sobre la solera que la solera acometa contra la piedra. En el primer caso la junta que se origina entre los dos elementos constructivos es horizontal y en el segundo caso vertical. Es mucho más seguro una junta horizontal desde el punto de vista de la estanqueidad frente al agua que una junta vertical.

120 euros

"BAJANTE DE PLUVIALES GOLPEADO Y ABOLLADO EN CASA ? NUM006

La bajante de recogida de aguas pluviales está golpeada a media altura y en la parte inferior, presumiblemente por algún golpe recibido durante la ejecución de las obras. Deberá sustituirse el tramo de bajante dañado.

60 euros

"FALTA TRAMO DE BAJANTE DE PLUVIALES EN CASA No NUM002. EN SU LUGAR LO SUSTITUYEN POR UNO DE PLÁSTICO"

En la casa n° NUM002, el constructor sustituyó un tramo de bajante de aguas pluviales, que debería ser de aluminio lacado de sección rectangular, por otro de pvc de sección circular. Deberá sustituir el tramo de plástico por otro igual al original del mismo material, de la misma sección y color.

Se sustituirá el tramo de bajante circular de pvc por otro de aluminio de igual al resto de la bajante en cuanto a sección, estriado de la superficie y color.

30 euros

"BAJANTES DE PLUVIALES CASA No NUM007 Y NUM008 CONECTADAS A DESAGÜE FECAL SIN SIFÓN (TAL Y COMO ESTABA ANTES) PROVOCANDO ASÍ MAL OLOR ALGUNOS DÍAS"

Las bajantes de aguas pluviales nunca se conectan a la red de saneamiento mediante un sifón, sino que se hace directamente. El problema existente de los malos olores se debe a que es necesario sellar el entronque de la bajante de aluminio con la tubería de pvc. El constructor debe proceder a dicho sellado.

Se sellará con masilla de poliuretano el entronque de la bajante de aluminio con la tubería de pvc.

12 euros

"FALTAN ALGUNOS EMBELLECEDORES EN LAS CONTRAS QUE SE DESMONTARON Y VOLVIERON A MONTAR"

faltan 5 tapas de remate de las guías de las contraventanas correderas de las ventanas: cuatro en la casa no NUM005 y una en la casa no NUM003. Las tapas se volverán a colocar de nuevo.

60 euros

"MEDIA FACHADA DE LA ENTRADA A LA CASA N0 4 ESTÁ MANCHADA DE ACEITE Y NO SALE, POR LO QUE HAY QUE CAMBIAR LAS PIEDRAS AFECTADAS (SE MANCHARON CUANDO REALIZARON LOS MICROPILOTES)"

Tan solo está manchada una piedra. El resto de la fachada ya se limpió. El constructor deberá limpiar la piedra manchada.

30 euros

"TUBO DE EVACUACIÓN DE AGUAS SUBTERRÁNEAS QUE DISCURRE POR DEBAJO DE LA URBANIZACIÓN TAPONADO EN GRAN PARTE DE SU SECCIÓN CON UN PANEL DE LOS DEL MURO DE CONTENCIÓN, Y FALTAN LOS MECHINALES EN DICHO MURO PARA LA EVACUACIÓN DEL AGUA QUE RECOGE EL TUBO POROSO QUE DISCURRE POR LA PARTE TRASERA DEL MURO RECOGIENDO EL AGUA QUE ARROJA EL OREN CALIFORNIANO (RECOGIDO EN LAS FOTOS)"

el tubo de evacuación de las aguas subterráneas que discurre enterrado y cuya misión es drenar el exceso de agua de lluvia que se pueda acumular en la finca colindante tiene reducida su sección en un 25 % por uno de los paneles prefabricados de hormigón que conforman el muro de contención..

El tubo de pvc de evacuación de las aguas subterráneas de 315 mm de diámetro, que discurre enterrado y cuya misión es drenar el exceso de agua de lluvia que se pueda acumular en la finca colindante tiene reducida su sección-en un 25 % por uno de los paneles prefabricados de hormigón que conforman el muro de contención. A falta de un estudio hidrogeológico completo del terreno colindante, no es posible determinar con exactitud si la sección actual del tubo es capaz de evacuar el agua acumulada en la finca colindante en un tiempo suficiente como para evitar que el nivel del agua suba y entre en la urbanización al rebasar la altura del múrete separador.

Según indican los técnicos directores de las obras la sección del tubo. aunque esté reducida en un 25 %, es suficiente, no obstante, se valoran las obras de reforma para que el tubo tenga la misma sección que debía tener. Para ello será necesario excavar en el terreno hasta llegar a la cota del tubo, cortar el dado de apoyo de hormigón del muro prefabricado, después de ejecutar otro apoyo, también de hormigón, junto al tubo en el extremo del muro. Después se adherirá con pegamento químico un trozo de tubo para tapar el agujero existente. Por último se rellenará con las tierras procedentes de la excavación el hueco excavado.

1800 euros

En el apartado 4. 05 de la memoria del proyecto de los Sres. Nemesio y Marisa, se indica que el nuevo muro deber tener unos mechinales (agujeros) por los que saldrá el agua que pueda acumularse en el subsuelo. Dichos mechinales aún no están practicados. Son parte de las obras que deberá ejecutar el constructor debido a que éstas aún no están finalizadas.

"TUBERÍA GENERAL DE GAS ROTA EN CASA No 3 (ABONO DE FACTURA"

La tubería ya está arreglada.

La factura de la reparación la abonó la comunidad de propietarios.

261,65 euros

"TUBERÍA DE GAS CORRESPONDIENTE A LA CASA ? NUM006 FORZADA, SOPORTE DE REGULADOR ROTO"

El soporte del regulador de presión de la tubería de gas de la casa no NUM006 está roto. Presumiblemente, durante la ejecución de las obras habrá sufrido algún golpe.

Se colocará un nuevo soporte para que el regulador quede anclado en correctas condiciones a la fachada.

30 euros

"EXCESO DE RELLENO EN CASA No NUM000 Y NUM002. EXISTÍA UN ESCALÓN CON LA ENTRADA DEL SALÓN DE 15/20 CM (APARTE QUE VUELVEN A RELLENAR CON EL ESCOMBRO QUE EN TEORÍA TENDRÍA QUE ESTAR EN LA PLANTA DE RECICLAJE"

Se desconoce la altura del terreno que había antes de la ejecución de las obras. En el caso de que estuviese 15 - 20 cm más bajo, será necesario eliminar parte de la capa superficial para llegar a la antigua cota. Por otra parte, dicha obra de retirada de tierra es necesaria debido a que para poder plantar césped, es necesario el aporte de tierra vegetal. El relleno que existe actualmente tiene demasiadas piedras.

Se retirará una capa de 10 cm de tierra y se rellenará con tierra vegetal.

600 euros

"PICAR HORMIGÓN QUE VERTIERON DE MÁS EN CASA N NUM003 Y N NUM007

Según información del D. Raimundo, el nivel de la solera de hormigón que se encuentra delante de la casa n° NUM007 es correcto; no asi el de la casa no NUM003, que debía estar más bajo que el que tiene la solera actual. En caso de que así sea, será necesario levantar el solado existente de gres y la solera para rebajar la cota del conjunto.

El solado de gres y la solera de hormigón de la casa no NUM003 se levantarán, así como la capa de encachado de piedra. Se rebajará el nivel del terreno 12 cm y se colocará una nueva solera con su encachado. El conjunto se rematará con un solado de gres igual al existente.

2110 euros

"RETIRAR ESCOMBRO DE CASA No NUM004, ? NUM006 Y No NUM007 PARA PODER SUMINISTRAR TIERRA VEGETAL QUE FALTA Y PODER SEMBRAR EL CÉSPED IGUAL QUE ESTABA, YA QUE ES IMPOSIBLE SEMBRARLO EN ESE ESTADO DEL TERRENO"

El estado del terreno colindante a las casas no NUM004 y NUM007 es correcto en la actualidad (según información del Sr. Raimundo), sin embargo el relleno de tierras que se ha colocado Junto a la casa n° NUM006 no es aceptable por la gran cantidad de piedras que contiene. Se deberá eliminar una capa de 10 cm para verter tierra vegetal y poder sembrar césped con garantías.

En la casa no NUM006 se eliminará una capa de 10 cm para verter tierra vegetal y poder sembrar en un futuro césped con garantías.

600 euros.

Valora el perito los defectos relacionados en un total de 7.457,85 euros.

Y además concluye el perito: El importe de la certificación Nº NUM001, una vez comprobadas y medidas las obras ejecutadas, asciende a la cantidad de 451.980, 05 € + IVA (10 %) = 497.178,06 euros.

La empresa Iregua Exca Rioja SL ha emitido las siguientes facturas a cargo de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Ribafrecha:

Factura NUM019 de fecha 17 de marzo de 2020, por el concepto certificación de Marzo 30% de la obra DIRECCION000 como detalla el contrato firmado precio unitario NUM020 importe 36,035,56 más impuestos 3603,56 euros total 39639,12 euros;

Factura NUM021 de fecha 27 de abril de 2020, por los conceptos que se detallan en la misma, importe 48556,90 más impuestos 4855,69 euros total 53412,58 euros;

Factura NUM022 certificación mayo, de fecha 25 de mayo de 2020, por los conceptos que se detallan en la misma, importe 28346,27 euros

Factura NUM023 certificación junio, de fecha 7 de julio de 2020, por los conceptos que se detallan en la misma, importe 39584,26 euros

Una vez firme la sentencia de fecha 24 de enero de 2018, dictada en el procedimiento ordinario 887/2017, del Juzgado de 1' Instancia n°5 de Logroño, en fecha 20 de marzo de 2020 la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Ribafrecha llegó a un acuerdo con la aseguradora Fiatc, por un importe de 671686,58 euros en concepto de indemnización por la reparación de los daños en la urbanización, en la forma de pago siguiente: 275835,60 euros consignados en el juzgado con entrega de mandamiento a favor de la comunidad de propietarios demandante; 311.285 euros ya pagados mediante transferencia bancaria a la cuenta del asegurado; y 84565,98 euros mediante transferencia bancaria a la cuenta del asegurado el mismo día de la firma del acuerdo, en el que la comunidad de propietarios se tiene por indemnizada, y renuncia a cualquier reclamación, por todos los daños derivados de las deficiencias constructivas amparadas por el seguro decenal suscrito con Fiatc Seguros.

En fecha 25 de agosto de 2020 el ingeniero don Ángel Daniel y el arquitecto técnico don Higinio, del gabinete pericial DIRECCION001, emitieron informe pericial sobre las deficiencias en la ejecución de la obra, concluyendo que la diferencia entre la obra certificada y la obra ejecutada es de 204.600,74 euros.

En el acto del juicio el testigo don Manuel declara que era el administrador de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Ribafrecha, bajo el nombre comercial de Comulider, antes de las obras y después, tenían unos defectos muy graves, a cargo del seguro de responsabilidad decenal se reconoció una indemnización a favor de la comunidad, intervino en todo el proceso de contratación de las obras a Giro Inverso y después a Excavaciones Iregua y antes de terminar las obras le cesan como administrador, intervino como administrador, se acordó encargar un proyecto de reforma, lo hizo Abel y le solicitaron que dijese alguna empresa competente para hacer ese tipo de trabajos, se solicitaron tres o cuatro y una de ellas era Giro Inverso, y se presentaron a la comunidad, la comunidad de propietarios designa a la dirección facultativa, la dirección superior Nemesio y el aparejador Jesús María, la dinámica es la pactada en presupuesto, desde el inicio hay pequeñas discrepancias, no se llevan las certificaciones mensuales sino cada cuarenta días, pero más o menos correcto, surgen discrepancias respecto a algunas partidas, desmontaje de unas casetas incluidas, van surgiendo durante las certificaciones, se explica a los vecinos que las certificaciones son a cuenta; cuando se para la obra, por discrepancias, se procede a medir lo certificado, se emiten cuatro certificaciones firmadas por la dirección facultativa y después se emite la factura, la comunidad de propietarios decide prescindir de Giro Inverso, el porcentaje de obra que pudiera estar ejecutado no lo recuerda, un 60 o un 70 por ciento cree recordar, cuando termina Giro Inverso se contrata a Excavaciones Iregua, cree que se firmó un contrato, el original disponía la comunidad de propietarios cree recordar, Excavaciones Iregua tenía que concluir las partidas sin ejecutar por parte de Giro Inverso, los cerramientos individuales de las parcelas, vallados, rellenos de tierra..., la factura correspondiente a la cuarta certificación no se paga, la dirección técnica era más o menos coincidente con Giro Inverso, un propietario mide metros de valla y dice que le salen menos metros, Raimundo, con acento gallego, el 12 de septiembre tiene lugar una reunión en Comulider, a la que asisten Jesús María un representante de la comunidad de propietarios y el presidente de la de la comunidad de propietarios, tuvieron varias reuniones, la dirección de obra certifica, vecinos consideran que en las mediciones hay partidas erróneas, la comunidad de propietarios contrata a Candido que hace otra valoración, el 16 de septiembre don Jesús María hace una visita a obra, a instancias de la comunidad, se emite el 7 de octubre una factura rectificativa de abono tras hablar con la dirección de obra, de 5000 euros o algo así, la comunidad de propietarios no manifestó su conformidad y encargó a un perito que haga una medición, desde la primera factura se expone que hay partidas con las que la comunidad no estaba de acuerdo, y siguió sin estar de acuerdo con algunas partidas, la obra la tenía que pagar la aseguradora Fiatc, se alcanza un acuerdo con la aseguradora para el pago de las indemnizaciones, abona unos 670000 euros, la aseguradora paga por la obra ejecutada y por la obra pendiente de ejecutar, además de los honorarios de la dirección facultativa, a la compañía se le remiten las certificaciones de obra y las facturas, se acordó así con la compañía, que nombró un aparejador que visaba las certificaciones y pagaba las facturas, aprobó el 100% de las certificaciones, y todas las facturas, también sin objeción alguna la cuarta certificación, la obra ejecutada se paga por la compañía de seguros íntegramente hasta la cuarta certificación, y en la liquidación final no se distingue entre obra ejecutada y obra pendiente, la comunidad de propietarios cobra los 670000 euros, había discrepancias de la comunidad de propietarios con la cuarta certificación, pasó sobre los metros de vallado, desmontaje de casetas y elementos de jardines, el finiquito hasta el 11 de noviembre de 2019 a raíz de un requerimiento el número de contenedores de obra, la comunidad de propietarios encarga un nuevo informe al señor Candido para valorar los trabajos ejecutados y ver si alguna partida está mal ejecutada, repasos de partidas 7000 euros y diferencias de medición de 20000 euros, la comunidad de propietarios tampoco estuvo de acuerdo con este informe, este informe cree que no lo pasó a Fiatc, porque con Fiatc hubo un acuerdo global sobre la ejecución de la obra; al inicio de la obra por Excavaciones Iregua también hay discrepancias y la comunidad de propietarios decide no pagarle, luego deja de ser administrador. Propuso dos o tres técnicos, arquitecto superior, que consideraba competentes, con las empresas pasaba lo mismo, Abel presentó alguna empresa que fuera competente, en La Rioja Giro Inverso y las otras eran de fuera. De precios contradictorios cree recordar que fueron pequeñeces, 730 m3 de excavación adicional por 48000 euros no le parece una pequeñez, pero cree recordar que no eran precios contradictorios, había una partida de metros de excavación 1153 m3 la realidad de lo medido 543 m3: entiende que es una diferencia de medición, no un precio contradictorio. La dirección facultativa validó esta situación a pesar de la insatisfacción de la comunidad, el informe de Candido son 30000 euros de partidas no ejecutadas y 7000 euros de partidas mal ejecutadas. El aparejador de Fiatc hizo suyas las certificaciones que validó la dirección facultativa, contenedores 106 y las mediciones por la tierra excavada 46 contenedores podría ser, pero la tierra sobrante de la excavación se rellenó de tierra la parcela colindante, no se trasladó a vertedero, y la versión de Giro Inverso era que los había retirado acuerdo con el vecino colindante, que no afectaba a la comunidad de propietarios, parte de la tierra la depositó en un terreno colindante, la versión de Giro Inverso es que la había retirado, avalada por la dirección facultativa, solado de gres 153 m2 Giro Inverso 380 m2, reclamó a Giro Inverso había una parcela tipo que tenía un porche de 10 m2 de baldosa de gres, unos 60 metros de piedra, otros césped, otros gres... la versión de Giro Inverso era que era un promedio por las distintas terminaciones, ejecutó partidas que no puso en la certificación, desmontado de puertas en planta baja eran diez los chalets a intervenir y los desmontajes fueron solo cuatro, cree que no que se desmontaron más de cuatro, para acceder arreglar zonas comunes.... partida de hormigón de los recalces 148,2 medición 122 presupuesto ..., puede ser, pero hubo intervenciones en y 119 m3 advirtieron previamente que no se sabe lo que hay en el subsuelo hasta que no hacen la excavación y durante la obra una vez ejecutada no hay manera de controlar cuanto se ha ejecutado más allá de los albaranes del hormigón, que la dirección de obra le dijo que sí le había enseñado. Ayudas a modificaciones de anclajes no recuerda, ayudas a recoger invernadero jardín, barbacoa, chimeneas..., algunos vecinos decían que lo habían retirado ellos, excesos de kilogramos de cemento en los micropilotes, era una perforación con la profundidad necesaria y rellenar las partes huecas, un cilindro.

El testigo don Jesús María declara que fue contratado por la comunidad de propietarios DIRECCION000 de Ribafrecha como arquitecto técnico, para las obras, no intervino en la designación de Giro Inverso como contratista, Giro Inverso hacía un avance de la medición él lo comprobaba, se hicieron rectificaciones, la dirección facultativa firmaba las certificaciones, se corresponden a mediciones y unidades de obra ejecutadas y facturadas conforme a presupuesto, alguna vez algunos propietarios le ayudaron a medir, se emitieron cuatro certificaciones, todas firmadas por la dirección facultativa, no le constan reparos no conformidad o discrepancias con el contenido de las certificaciones, lleva control del acopio de material en las partidas que se ejecutan comprobaba las certificaciones con los albaranes, no de todos los materiales completos, sí con los importantes, pidió los del hormigón para poder justificar que se habían puesto las cantidades de la certificación, comprobaba todas las unidades de obra objeto de certificación, algún miembro de la comunidad le ha pedido albaranes certificaciones no documentos relativos a la obra, precios contradictorios pueden surgir unidades de obra nueva que no se habían contemplado, por la propia ejecución de la obra, piden a los contratistas que desglosen para poder aceptarlos o no, unidades de obra nueva que hubo que añadir hubo en esta obra, en la certificación nº NUM001 desmontar puertas, para poder ejecutar la grúa, se desmontaron las diez puertas, salidas de calderas, porque había que meter maquinaria, comprobó que se hizo, lo mismo con las entradas de aire caliente, y la necesidad de un generador porque no era suficiente, hubo problemas con los cuadros eléctricos, estas partidas nuevas las aprobaba la dirección facultativa y se adjuntaban a la administración de fincas de la comunidad, excavación en bataches en proyecto no se estimó y en el transcurso de la obra se vio necesario para no debilitar todo el conjunto de las cimentaciones, 730 metros de cimentación por bataches en lugar de en la forma proyectada, son metros cuadrados, lo comprobó, es la longitud del batache por la altura, exceso de kilos de cemento en los micropilotes: se hacen con una maquinaria especial, no es un cilindro regular y exacto, al romper la máquina se pueden romper los volúmenes, se vierten y él comprobó la puesta en obra de los palets, personal de Giro Inverso ayudaron a quitar elementos de los jardines, vio que personal de Giro Inverso ejecutaba esas facturas. Reunión el 12 de septiembre de 2019 por discrepancias con la cuarta certificación, recuerda que estaba el administrador de fincas, hablaron del porqué del volumen de esa certificación, visita la obra el 16 de septiembre, hizo un informe de lo que había que ejecutar para reparar, y ya no tuvo más actuación, cree que estuvo una persona de la comunidad, el arquitecto superior hizo otra visita para comprobar si se habían subsanado los defectos, y solicitaron un descuento de la factura de 5900 euros para la liquidación de la obra, como técnicos dijeron que se había ejecutado esa obra, la propiedad lo puede aceptar o no, entiende como técnico que es la liquidación de la obra hasta ese momento, contratan a otra empresa y no les comunican que van a continuar las obras, la tenía que abonar Fiatc, llegaron a un acuerdo con Fiatc, les pidieron mucha documentación, la pasaban a un técnico de Madrid, trataba directamente el arquitecto, el técnico de Madrid hizo alguna visita a la obra, en el informe que emiten valoran la obra realmente ejecutada que se corresponde con la certificación final de Giro Inverso, con la obra que está pendiente de ejecutar no la valoran, no sabían si se iba a hacer algo más o no, el arquitecto director era el que estaba en contacto con Fiatc, uno de los técnicos le pidió información sobre el transcurso de la obra, Candido, le pidió los albaranes de todas las partidas y se las facilitó, del hormigón que se puso en obra le informó. 730 m cuadrados, no cúbicos, sí, son cúbicos, estaba confundiendo con el panel de hormigón, sustituía a una cosa son los bataches de la parte inferior y otra cosa los actuación en cada chalet, no tiene nada que ver, en proyecto se proyectó de una forma y en obra muy diferente, hubo que hacer bastante más, el proyecto estaba bien elaborado pero hubo circunstancias la excavación por bataches es por partes, tiene mucha más complejidad que la excavación lineal, las unidades de obra nuevas las aprobaba la dirección facultativa, en el libro de órdenes se dan ordenes, no recuerda si se recogieron en el libro de órdenes, intervino en el final de obra parcial, que su Colegio no lo admite, tiene que ser total, está ese expediente pendiente en su colegio, sin cerrar, el perito de Fiatc estuvo en la obra, no estuvo personalmente con él, estuvo el arquitecto, facilitó a Candido toda la información de que disponía, los albaranes solo del hormigón.

El testigo don Nemesio declara que es arquitecto superior, integró la dirección facultativa, de la obra de la comunidad de propietarios, dirección y autor del proyecto en el año 2018, y la obra en 2019, el arquitecto técnico Jesús María, les contactó el administrador de fincas y el encargo lo firma el que era entonces presidente de la comunidad, lleva el control superior de la obra, la certificación la redacta Giro Inverso la pasa a la dirección técnica y la comprueban, se controla la corrección formal de la certificación, que no haya errores de cálculo precio contratado y si hay dudas se trasladaban a la obra y tomaban las mediciones necesarias, en alguna ocasión les acompañaba el que era presidente, Raimundo, para comprobar que lo que se estaba certificando era cierto, hubo solo una corrección en la cuarta certificación, reduciendo ligeramente el importe, fue la única, las certificaciones están firmadas por él, se corresponden con el presupuesto, precios contradictorios y partidas nuevas, las mediciones se hacían en obra había exceso de mediciones en algunas partidas, es frecuente que ocurra, es una obra muy delicada, de mucho riesgo, y acudían con mucha frecuencia a la obra, capítulo 9 nuevo y adicional precios contradictorios, se le indican las partidas, se corresponden a la problemática de la obra ,el recalce de unas casas que se estaban agrietando sin tener conocimiento cierto hasta que empezaron la obra, una sentencia condenando al seguro decenal a pagar las obras de reparación, no encontraban el sondeo del terreno, estaba en un procedimiento de reclamación y no se les facilitó, era imprescindible saber lo que había debajo y se hizo un sondeo nuevo pero no se pudo hacer en el terreno ocupado por las casas y la maquinaria para obtener testigos tampoco por lo que se hizo en un terreno cercano, por lo que el terreno no lo conocen hasta que no empiezan a excavar, deciden localizar el proyecto primitivo de la obra ,no lo tiene la comunidad de propietarios ni el Ayuntamiento de Ribafrecha, lo encuentran en el archivo del COAR dando por hecho que los datos de proyecto son los de la obra, resultando que no y hubo que hacer cosas mucho más dificultosas, muro de escollera que hubo que micropilotar, hacer una rampa de tierra para poder subir la máquina, desde una propiedad ajena, y luego quitar la rampa, la máquina no podía moverse por entre las casas, hubo que mover mucho metros de tierra, exceso de hormigón en los micropilotes, es una serie de palos de hormigón que se clavan en el terreno y se enlazan con la cimentación de las casas, con una máquina pilotadora que taladra 15 cms de diámetro en tramos de dos metros de profundidad y se mete un tubo metálico, cuando se llega al firme se mete la armadura que hay que soldarla se mete un redondo y se rellena de lechada de hormigón, cemento y agua, es muy líquido, por los enlaces las uniones de los tubos se escapa la lechada, en un terreno que no es compacto, la lechada que efectivamente se pone en obra es la que se certifica, se piden los albaranes de obra a la central de hormigonado, es una oba pequeña que hay que hacer meterte debajo de la zapata y excavar y rellenar, tiene mucho riesgo, el precio era ajustado y lo aprobaban, todas las casas con los jardines ya habitadas, eran cada una diferente, una estaba toda tarimada y hubo que reponerla, otras una caldera de calefacción de leña, casetas para los perros,... cuarta certificación de junio de 2019 y factura, en septiembre se tienen reuniones por cuestiones menores de los jardines o de las cosas de los propietarios, cada uno quería una cosa, hicieron un informe y se rectificó la certificación por un importe muy bajo, se rehízo la certificación, estuvo en las reuniones en el garaje de las casas, en las que estaban vecinos, otras a las que iba el presidente, en las oficinas del administrador, es la certificación hasta que se paraliza la obra, después de estas reuniones en enero de 2020 les llamó el administrador para que preparasen un certificado final de obra parcial, de cara a poder rescindir el contrato con Giro Inverso, hicieron ese documento y no saben más. Se alcanzó un acuerdo con la compañía aseguradora, esta obra tiene cuatro agentes, la aseguradora estaba para pagar, un técnico de Madrid vino para comprobar, le acompañaron y la aceptó, les advirtió que la póliza no cubría la totalidad de las obras de proyecto, vino con la segunda certificación y la pagó, llegó un momento en que el del seguro decía que no cubría, y la comunidad de propietarios les pidió el informe de las obras hechas y de las pendientes para llegar a un acuerdo con la aseguradora, el técnico de la aseguradora vino a la obra y comprobaba la obra y las certificaciones, comprobaba todas las certificaciones ,estuvo en dos ocasiones con él en la obra, sabe que vino otra vez y él no pudo estar con él. Lo pendiente de ejecutar es una valoración, en su informe estaban todos los gastos, sondeo, licencia, alquiler del generador, ... podrían estar cerca de los 500000 euros; 730m3 de excavación adicional y en el fin de obra parcial hay una foto muy significativa a un trabajador metido en la zapata no se le ve más que la cabeza, de pie, el borde se excavaron dos metros en lugar de 60 cms, a dos metros había basura, restos de tubo cables ladrillo, azulejo..., era el vertedero de la obra, el grosor de los rellenos llegó a los cuatro metros, por eso hubo imprevistos de ese calibre, cambios de contenedores, 106 contenedores, parte de la tierra en una finca aledaña, la que se utilizó para hacer la rampa para que pudiera acceder a la obra la máquina de micropilotar, en compensación extenderle la tierra en su finca, hubo un movimiento de tierras compatible con 106 contenedores, previstos 46 recalzando a 60 cms y hubo que recalzar a dos metros, tenían controlando el volumen de lo que se excavaba y la capacidad de cada contenedor, solado de gres de 153 a 380 metros facturados: previsto un pavimento fuera de las casas igual para todos, alguien saboteó la obra dos viernes, parte de la medición del hormigón se debe porque Raimundo atravesó su coche impidiendo la entrada del camión del hormigón, que fue a vertedero, y hubo que pagarlo.

El testigo don Raimundo declara que el hormigón se echó, fue un momento puntual de decir a la constructora que no siguiera hormigonado, habían amenazado que si no pagaban no hacían el muro, como media el coche estuvo 25 minutos en la entrada, y el hormigón no se desechó, se utilizó, la Guardia Civil tomo acta, no fue a vertedero el hormigón, ha estado a pie de obra desde el principio, era el presidente de la comunidad cuando empezó todo, a la constructora nunca le han expresado nada ,le decían al administrador que no estaban de acuerdo, el administrador les decía que eran pagos a cuenta y al final de la obra se revisaban las mediciones, a los constructores directamente no les decían nada, que viniera esta empresa fue cosa suya, partida contenedores 166 y 46: hay una montaña enorme de escombro, enfrente de su casa en la granja, pagaron una fianza al Ayuntamiento y no se la devolvieron porque no pudieron demostrar que llevaran ningún container al reciclaje, solado de gres hubo discusión entre los vecinos, hay una partida la casa NUM008 que por su cuenta le dijo a Giro Inverso que como tenían que cortar 1,40 de ancho pagó de su bolsillo la baldosa y que se la pusiesen nueva y luego lo cargaron a la comunidad, sabotaje hubo controversia, decían ellos que lo habían movido o levantado, un fin de semana, y le echaban a él la culpa y ese fin de semana él estaba en Madrid, los vecinos dijeron que no habían cambiado nada, desmontaje de puertas: solo lo que pone en proyecto y es diferente del vallado y de los micropilotes; la empresa de Abando dijo que necesitaba sacar las puertas correderas que hacen de persiana, donde se hicieron micropilotes, que fue solo en cuatro casas, las que dan a la granja, las otras no llevaron micropilotes y no estorbaban, estuvo durante la excavación, tiene un reportaje fotográfico, llevaban un seguimiento, no vio ninguna zanja de tanta profundidad como 1,60, ni estaba previsto en proyecto, se han facilitado las fotos al administrador, al arquitecto, al aparejador al perito de la parte contraria..., les dijo Manuel que les había pasado un pen con las fotos, metros de zanja excavados en el presupuesto el arquitecto les dijo 600 m3 y luego 1150 metros sin haber tocado todavía los viales, más precios contradictorios..., ni excavando toda la urbanización, y no les dieron ninguna justificación, ni de albaranes ni nada, las zanjas tenían 1,50 o 1,60 de altura y de anchura 1.30 o 1,40, en las que se micropilotaron era solo un agujerito, quedan seis casas para 2000 m3, hubo discrepancias y no les exhibieron los albaranes, se lo pidieron por favor que lo acreditaran, el Ayuntamiento les pidió esa información y no se la pudieron dar. Terminaron con Giro Inverso y también con la dirección facultativa, que se tomó muy mal que ya no siguiera Giro Inverso, ellos se fueron, decidieron hacer una liquidación parcial y que no iban a continuar, en septiembre pararon y en febrero del año siguiente cuando encuentran a la otra empresa una reunión que la dirección facultativa no iba a seguir, con Excavaciones Iregua no había dirección facultativa, siguieron sin arquitecto, no les pusieron a su disposición la información, actas libros de órdenes..., el COAR dice que la documentación de fin de obra no fue entregada. No les informaron de los precios contradictorios, le preguntaron al arquitecto, dice que las directrices se las dan al administrador, los trabajos necesarios de acuerdo con la constructora la dirección técnica y la propiedad, y no daban crédito, de 600 a 1200 más 700 más, no lo veían que se hubiera ejecutado, el perito de Fiatc estuvo en la obra por lo menos una vez, que venía de Madrid, le dijo que venía a controlar, pero no tomó ninguna medida, vino el arquitecto, que lo vieron dos veces en toda la obra, fue a su casa, dijo que la obra cada vez era más gastos, hicieron una visita con el arquitecto, se despidió y no supo más, Fiatc les llama que quieren acabar la obra, darles el dinero para terminar, hablaron con el administrador, que era su abogado, y alcanzó una cantidad, 84000 euros para firmar que no se le reclamaba nada más, en el juicio del seguro decenal que el seguro tenía que adelantar el dinero y hacerse cargo de las certificaciones, con un límite de la póliza, se le pidió a Giro Inverso el presupuesto inicial eran 355000 euros, y la certificación final eran 527000 euros sin terminar, les entregaron un informe de que hacían falta otros 200000 euros a mayores, hay partidas de obra ejecutadas por Iregua que están certificadas por Giro Inverso: los viales excavación lo ha hecho Iregua, las casas acera o baldosas alrededor solo tenían tres casas, las chimeneas 600 euros que no han tocado, enseres de jardines que tampoco han retirado, no han terminado la obra, una caseta metálica está en la escombrera. Es propietario de una vivienda en la comunidad de propietarios. La obra está terminada, el importe total que ha costado la obra Iregua reclama unos 120000 o 130000 euros, más honorarios de la dirección facultativa, más Al Ayuntamiento la licencia de obras revisada, 7000 euros más, más proyecto, más de 650000 euros. Su arquitecto no les decía, era Nemesio, ni Jesús María les aportan nada de documentación, Jesús María el aparejador vino a una o dos reuniones y Nemesio una vez, no les pagaron han condenado a la comunidad de propietarios a pagarles los honorarios que pedían los arquitectos, 4000 euros menos de lo que pedían: 18000 euros en lugar de 21000 euros, obra ejecutada al 81% dijo el perito. Con Iregua han seguido el proyecto, han percibido de la aseguradora 671000 euros, ha pagado la comunidad de propietarios, la aseguradora les indemniza, ese dinero no les ha llegado para pagar, ya han puesto 2000 euros cada vecino, con el informe de Candido no están de acuerdo, dice que se tiene que fiar de lo que certifica el arquitecto, sin hacer ninguna medición de la obra, el segundo informe sí hace mediciones.

El testigo don Millán declara que es representante de Excavaciones Iregua, en DIRECCION000 entraron después de Giro Inverso, había unos trabajos realizados y otros sin realizar, le dicen que contratan la obra en diversas fases, les piden precio, les dicen que también tienen precio con Giro Inverso y les contratan a ellos, le contrata Raimundo, le manda un presupuesto, les adjudica la obra, les hace el contrato. Todo con él, ejecuta partidas nuevas, no hace reparaciones lo que estaba hecho estaba bien, ejecuta lo que no está hecho que es otra parte de la obra, había partes de los muros ejecutados, lo negocia todo con Raimundo, hay dirección de obra, pero le dice que la obra la va a dirigir él, siguiente fase muros y viales, y que si le ajustan el precio la llevan ellos, nadie certificaba, certificaba él, iba allá, medía él, le parecía raro, luego le dicen que la dirección facultativa no ha cobrado y por eso no sigue, no ha cobrado los trabajos que ha ejecutado, le dicen que hay menos metros ejecutados, pero están ahí, ejecutados y medidos, unos 2300 m2 de viales, muros de bloque, aceras de alrededor de las casas, chimeneas, enseres de jardín no recuerda.

El perito arquitecto don Candido informa que el informe de 18 de noviembre de 2019, se lo pide la comunidad de propietarios, lo ratifica, por alguna discusión con el constructor y con la dirección técnica, por la cuarta certificación, diferencia dos partidas, defectos constructivos, y algunas son cosas rotas, cinco meses después de dejar la obra Giro Inverso, y comprueba mediciones, mide todo, de arriba abajo, y hace una comparativa de dos partidas cuarta certificación final revisada es la final, deducidos los 5000 euros, corregida y validada por la dirección facultativa y la otra la que hace él midiendo él, hay una diferencia de 21715 euros, el capítulo nuevo lo deja como está, calderas, rejillas, micropilotaje..., no lo puede comprobar, se fía de los técnicos y le pareció adecuado, necesario para esta obra y los precios adecuados, lo mismo con los precios contradictorios; la demolición de solera capítulo 01.07 diferencia en torno a 3000 euros, mide la solera nueva que se ha hecho partiendo que coincide con la original demolida, desconoce si coinciden o no o si algún vecino pidió más solera, un vecino solo aquí ,otro todo el jardín..., pudo haber ocurrido; las partidas 2.07 y 2.08 hormigón armado diferencia de unos 18000 euros, es hormigón que queda enterrado, hace una estimación del hormigón vertido, en función solo de la superficie, exclusivamente. Partidas de obra que no ejecutó y que estaban en proyecto no examinó, solo las que estaban en la certificación.

El perito arquitecto técnico don Higinio, ratifica su informe, rectifica un error informático, en la página 56 casi al final hay un cuadro en blanco, debe poner la cifra 7291,84, es la partida 5,2 el total son 163594,93 euros. Hay dos partidas en las que hay más cantidad de obra que la certificada, 1.7. y 5.n.1; ha podido medir alguna cosa hecha ya por la siguiente empresa que entró a acabar los trabajos realizados en toda la obra, hizo la visita en julio de 2020, Giro Inverso había abandonado la obra en otoño de 2019, Excavaciones Iregua había ejecutado ciertos trabajos, ha podido medir en esas partidas más medición verificando que habían sido hechas por Giro Inverso cuando parte habían sido hechas por Excavaciones Iregua son las partidas 1.7 2.1 y 5.N.1, lo comprueba al hacer otro expediente para otra reclamación de Iregua, incluso en la 3.1 también hay cosas que ha medido y al hacer el otro informe para el otro expediente ha visto que estaban realizadas por Excavaciones Iregua. M3 de excavación 730 m3 de excavación adicional: partida precio contradictorio 1 pag 51 del informe, pensaba que eran 7,3 m3, esa excavación para realizar el hormigonado con los recalces, no sabe quien la ha podido poner. Sí existe suplemento partida 2.1 a él le salían unos 500 m3 previstos no ve sentido a 730 m3, en alguna vivienda ha podido haber alguna complicación, uno o dos m3 más, no en total 16 m3, adicional por alguna deficiencia, 730 m3 de tierra de esa excavación es más que una zanja de un de alto por uno de ancho por 730 metros de largo no lo tienen los 24 chalets en su perímetro de cada vivienda, la zanja de los micropilotes no es rectangular, sino en pozo, los bataches son trabajos de excavación o de hormigonado en partes, se excava, se hormigona..., no se hace una excavación previa, no justifica la duplicación de la excavación 2.1 al precio contradictorio 1, en absoluto, los bataches se realizan en grandes alturas de excavación con posibilidad de que el terreno se caiga, por eso se hacen los bataches, aquí para el recalce con longitudes de las zanjas las más largas por cada vivienda de ocho metros, y quitando tierra a la cota más baja por debajo de la cimentación es un metro y pico, no es necesario ni viene en proyecto. Sí ya has quitado todas las aceras arquetas y tubos en diez viviendas, generosamente 16 m3, suponen 48000 euros de más a los que habría que añadir gastos generales, IVA, bnficio industrial. Cambios de contenedor para echar lo excavado, 106 contenedores en los precios contradictorios, en su vivita ha comprobado contenedores: partida 2.1, el volumen de extracción de las tierras, le sale 543,41 m3 y salen 46 contenedores, no mil y pico m3 de excavación, que no hay de donde sacarlos, suponen catorce mil y pico euros. Partida solado de gres 3.9 fueron realmente medidos 53,4 sin lugar a dudas, suponen 12781 euros. Solo se desmontan puertas en cuatro casas, las de los micropilotajes, esta partida no estaba presupuestada, no está aprobada por la dirección facultativa, fotografías de las páginas 46 y 47, en el exterior celosías metálicas al exterior en puertas y ventanas, pudo ver las que se habían retirado para ejecutar los trabajos, algunas necesarias para no dañarlas, 38.56 m2 no 139 m2, suponen más de 9000 euros a favor de la comunidad de propietarios. Hormigón de recalce, proyectados 119 puede llevar a 122,79 m3 en lugar de los 119 presupuestados, pero no a 148, no se entiende esta variación de volumen en estas partidas, el volumen de hormigón se puede cubicar al milímetro, suponen 7062 euros. Realizó el cubicaje conforme a las fotografías el proyecto y los planos del proyecto, existen dos mil y pico fotografías. La dirección facultativa ha debido de certificar desde la oficina, sin hacer mediciones, por lo que puede ser que por no realizar mediciones los trabajos ejecutados por Iregua hayan sido certificados por Giro Inverso. Cuando va a la obra Iregua está ejecutando obras que no había acabado Giro Inverso, las partidas que valora desconoce si están no sabe si están terminadas, los recalces sí, los muretes de cerramiento de parcela de hormigón prefabricado también, los bataches también, las fotografías se las facilita la propiedad, Raimundo, que fue presidente, le facilita 2000 fotografías, donde más pudiera haber un batache incluso en el muro grande de la delimitación no se hizo por bataches, se excavó de una vez, donde hubiera sido más necesario, en ese muro de delimitación de parcela, y está excavada de una vez. Los bataches no están proyectados ni eran necesarios, y no están ejecutados, hay fotografías de todas las viviendas, ni siquiera en los recalces, se ven las alineaciones que está hecha la zanja de una sola vez, todos mienten, el perito señor Candido, el arquitecto señor Nemesio, el arquitecto técnico señor Jesús María y el técnico de la aseguradora. Raimundo le ha dicho que no han ido a la obra los técnicos. También tiene sus propias mediciones en obra. El valor total de la obra ejecutada por Giro Inverso son 178000 euros y el valor total de la obra que ha realizado Excavaciones Iregua no lo sabe, lo desconoce, no lo recuerda, ha hecho un informe pero ahora no lo sabe, a pesar de haber realizado un informe pericial no lo recuerda. No ha accedido a los albaranes del material en obra, no se puso en contacto con la dirección facultativa; los contenedores no es una estimación, se sacan con los planos de proyecto y las fotografías que ha podido ver: planos del proyecto, medición, fotografías, y lo divide por lo que mide un contenedor y le salen 46, más que estimar calcular, comprobar ciertos trabajos no se puede, esta partida no ha podido comprobar, no ha podido comprobar las partidas que físicamente ya no se pueden ver.

SEPTIMO:Resulta de las pruebas practicadas que desde el inicio de las obras por parte de Giro Inverso SL la comunidad de propietarios trasladaba al administrador sus discrepancias respecto de la ejecución de la obra, aunque se iban pagando las certificaciones que iba emitiendo Giro Inverso SL y certificando la dirección facultativa, hasta que Giro Inverso emitió la cuarta certificación, con la que la comunidad de propietarios no estuvo conforme, lo que dio lugar a diversas reuniones entre promotora y constructora, con intervención de la dirección facultativa, que informó sobre desperfectos causados por la obra y trabajos pendientes de realizar en la segunda fase, lo que dio lugar a una reducción del importe de la factura correspondiente a la cuarta certificación, manteniendo la comunidad de propietarios su discrepancia con dichas certificación y factura, lo que determinó que la comunidad de propietarios no pagara dicha factura, salvo una entrega a cuenta que ya había realizado, y que la constructora Giro Inverso SL no continuara la ejecución de la obra.

El perito señor Candido informa: Es importante destacar que, a fecha de hoy día, las obras se encuentran sin finalizar, por lo que muchas unidades de obra que puedan aparentar que están deficientemente ejecutadas, realmente están sin terminar. Es presumible que dichas obras, aparentemente inacabadas, las finalice el constructor antes de ser entregadas a la propiedad para su correcto uso.

A continuación, se expone la lista de desperfectos que existen en la actualidad, según la Comunidad de Propietarios, de la cual se extraerá la correspondiente valoración para cada uno de sus apartados.

El título de cada apartado de la lista de defectos se reproduce textualmente, según figura en el e-mail remitido por el Sr. Raimundo a la administración de fincas.

A continuación el perito enumera y valora cada uno de los apartados del listado de desperfectos aportado por la comunidad de propietarios. No se limita el perito a hacer suya acríticamente dicha lista, sino que realiza un análisis crítico, técnico, objetivo y racional de cada uno de los apartados que la comunidad de propietarios estima son desperfectos, y da respuesta a cada uno de ellos, en el sentido expresado en su informe, concluyendo que algunos de los incluidos en el listado no son desperfectos, otros sí lo son, y otros aun siendo desperfectos no le consta al perito hayan sido causados con ocasión de las obras ejecutadas por Giro Inverso.

En el acto del juicio el perito Candido informa que emitió el informe cinco meses después de dejar la obra Giro Inverso, que había partidas de obra que estaban en proyecto y que no se habían ejecutado, que no examinó esas partidas, solo examinó las partidas de obra que estaban en la certificación.

De modo que Giro Inverso emite la cuarta certificación en el mes de junio de 2019, en el mes de septiembre realiza diversas reparaciones, según lo informado por la dirección facultativa, y el 25 de octubre, fecha de la primera visita del perito señor Candido, pudo constatar dicho perito las deficiencias o desperfectos que constan en su informe.

Giro Inverso ya no iba a continuar la obra, por las discrepancias con la propiedad, por lo que debe indemnizar a la propiedad por los daños y desperfectos causados en la obra, que ya no iba a subsanar. Así, expresamente se indica en la demanda: En estos informes;los emitidos por el arquitecto técnico señor Jesús María y por el arquitecto señor Nemesio en septiembre de 2019; se constata que alguna de las reclamaciones realizadas se corresponden en realidad con trabajos pendiente de ejecutar, previstos para la segunda fase de la obra o fase final de obra. En este momento también se acuerda que GIRO INVERSO, S.L. no va a realizar esta segunda fase o fase final de obra, lo que motiva un ajuste de las cantidades certificadas en la 4ª. certificación (Vid. Documento Nº. 2) que afecta al importe de la Factura Nº. NUM024, de 24-06-2019 (Vid. Documento Nº 3), motivo por el que se emite la Factura Nº NUM025, de 07-10-2019 (Vid. Documento Nº. 4).

La parte actora aporta correo electrónico de fecha 7 de octubre de 2019, remitido por el gerente de Giro Inverso SL don Faustino al administrador de la comunidad de propietarios, don Manuel, referido a una reunión de fecha 12 de septiembre de 2019 en la sede de la administración de fincas Comulider, en la que estuvieron presentes el administrador de fincas Comulider don Manuel, administrador de la comunidad de propietarios, el arquitecto técnico don Jesús María, el Presidente de la Comunidad de Propietarios don Arsenio y el gerente de Giro Inverso SL don Faustino; a lo acordado en dicha reunión; a una posterior reunión en obra el 16 de septiembre; a los informes de la dirección facultativa de 16 y 17 de septiembre; a una posterior reunión prevista para el 20 de septiembre y cancelada.

Del contenido de dicho correo electrónico no puede concluirse que la comunidad de propietarios acordara aceptar la liquidación que resultara de los ajustes a realizar por deficiencias en la obra conforme a los informes a realizar por la dirección facultativa, mucho menos que renunciara a cualquier reclamación posterior a Giro Inverso por tales deficiencias, mucho menos por otras deficiencias no informadas por la dirección facultativa, mucho menos por defectos de medición a los que no se refieren los informes de la dirección facultativa de septiembre de 2019. Es el gerente de Giro Inverso SL don Faustino quien redacta el contenido de dicho correo a modo de acta o documento de reconocimiento de deuda: redacto este documento para que sirva como reconocimiento de deuda....,que no consta aceptado por la comunidad de propietarios. Y que tampoco puede considerarse como liquidación de la deuda por acuerdo de las partes, pues expresamente se indica en dicho correo que el objetivo de la reunión de 20 de septiembre era liquidar la deuda, y que solicita el gerente de Giro Inverso fecha y hora para liquidar la deuda.

Ni la parte actora ni la parte demandada han objetado la realidad de los desperfectos o deficiencias en la ejecución de la obra por parte de Giro Inverso informadas por el perito señor Candido; lo que sostiene la parte actora es que se había acordado con la propiedad ajustar la certificación y la factura conforme a los deficiencias informadas por la dirección facultativa; y la parte demandada opone que se encargó el informe al perito señor Candido tras diversas reuniones que tuvieron lugar para tratar las deficiencias en la ejecución de la obra, y que luego encargó otro informe pericial al mismo fin.

Y debe señalarse la objetividad e imparcialidad del informe emitido por el perito señor Candido, que no acepta acríticamente todas las deficiencias que le traslada la comunidad de propietarios, y acepta aquellas mediciones y partidas aprobadas por la dirección facultativa que el perito no ha podido comprobar in situ en la obra.

Constatados por el perito señor Candido los defectos que relaciona y valora en su informe, procede deducir de la cantidad reclamada por la demandante la suma de 7.457,85 euros en que el perito valora dichos defectos.

En cuanto a las partidas y mediciones de obra, informa el perito señor Candido Durante las visitas a las obras de la urbanización se comprobaron cada una de las partidas de que consta la certificación n° NUM001, elaborada por los arquitectos Sres. Nemesio y Marisa y el aparejador Sr. Leovigildo.

La nueva medición elaborada por el arquitecto firmante del presente informe técnico, y que se adjunta en hojas aparte, se ha confeccionado según los siguientes criterios:

- Se han comprobado todas las unidades de obra que estaban a la vista y que eran fácilmente medibles: solados de gres, muros de bloque de hormigón, vallados, solados, etc.

- Hay unidades de obra que, aun no estando a la vista, ha sido posible deducir su medición ateniéndose a criterios lógicos constructivos, como por ejemplo: encachados de piedra situados debajo de las soleras de hormigón, las propias soleras, etc.

- Existen bastantes unidades de obra que no ha sido posible comprobar debido a que no se encuentran a la vista al estar enterradas, como por ejemplo:

micropilotes, número de contenedores de escombros, excavaciones, drenes y tuberías enterradas, unidades de obra con precios contradictorios, etc. Las partidas que hacen referencia a dichas unidades de obra son las numeradas como:

Capítulo 1 (Desmontajes y demoliciones): 01. 08 y 01 .09.

Capítulo 2 (Movimiento de tierras y cimentación): todo el capítulo.

Capítulo 3 (Urbanización): 03. 01.

Capítulo 4 (Reparaciones en viviendas): capítulo valorado con 0, 00 €

Capítulo: 5 (Muro de contención y drenaje): todo el capítulo, salvo las

partidas 4. 05 y 4. 06.

Capítulo 6 (Control de calidad): todo el capítulo.

Capítulo 7 (Seguridad y salud): todo el capítulo.

Capitulo 8 (Gestión de residuos de la obra): todo el capítulo.

Capítulo 9 (Capítulo nuevo): todo el capítulo.

Capitulo 10 (Precios contradictorios): todo el capítulo.

En el caso de la excavación y del hormigón vertido en los recalces y en la zapata del muro de hormigón prefabricado (partidas 02. 07, 02. 08, 04. 05 y 04. 06), cada una de las partidas de sendos capítulos 2 y 4 se han desglosado en dos: la primera de ellas es la misma partida que la del proyecto de obras, en el que se valora también el encofrado y desencofrado de los recalces y zapatas; la segunda partida hace referencia al exceso de medición de excavación y hormigón. Dicho exceso se produjo porque que el terreno era muy poco consistente, por lo que en la excavación fue necesario ataluzar todas las zanjas. En el caso de que se hubiese decidido por encofrar la cimentación, habría sido necesario excavar mucho más volumen de tierras y se hubiese dificultado enormemente el tráfico de las personas por el interior de la urbanización. Por ello se decidió verter el hormigón sin encofrar las zonas previstas en el proyecto. El exceso de hormigón vertido en la cimentación se ha valorado a un precio unitario inferior al presupuestado por el constructor, debido a que no se colocó encofrado alguno.

En el caso de las partidas que no ha sido posible medir, al existir discrepancia entre la medición elaborada por la dirección técnica (Sres. Nemesio y Marisa) y la practicada por el Sr. Don Raimundo, se ha tenido en cuenta la medición de los primeros por los motivos siguientes:

- Los Sres. Nemesio y Marisa y el Sr. Jesús María son técnicos cualificados conocedores de la materia.

- Los tres técnicos integrantes de la dirección técnica son las únicas personas competentes en el proceso edificatorio para decidir, dirimir y certificar si una unidad de obra está ejecutada o no correctamente, así como para determinar su valoración económica.

- Los Sres. Nemesio y Marisa y el Sr. Jesús María tienen capacidad para medir las unidades de obra ejecutadas, debido a que han dirigido los trabajos y han hecho su seguimiento y supervisión a lo largo del tiempo.

Lleva a cabo el perito una comparativa, partida por partida, de la certificación n° NUM001 de la empresa constructora Giro Inverso, después de ser revisada, modificada y aprobada por la dirección técnica de las obras con la nueva medición elaborada por el perito.

Y concluye el perito que el importe de la certificación no NUM001, una vez comprobadas y medidas las obras ejecutadas, asciende a la cantidad de 451980, 05 € + IVA (10 %) = 497.178,06 €.

En el acto del juicio informa el perito que comprueba mediciones, mide todo, de arriba a abajo, y hace una comparativa de la cuarta certificación final revisada y de la que hace él midiendo él, y hay una diferencia de 21715 euros, el capítulo nuevo lo deja como está, calderas, rejillas, micropilotaje..., no lo puede comprobar, se fía de los técnicos y le pareció adecuado, necesario para esta obra y los precios adecuados, y lo mismo con los precios contradictorios.

Debe estarse a la medición que realizó el perito señor Candido, que indica en su informe que comprobó todas las unidades de obra que estaban a la vista y que eran fácilmente medibles: solados de gres, muros de bloque de hormigón, vallados, solados, etc., y lleva a cabo una lógica deducción conforme a criterios constructivos de la medición de las unidades de obra que no están a la vista, como las soleras o los encanchados bajo las soleras.

Y al respecto, de las declaraciones de los testigos integrantes de la dirección facultativa no puede concluirse que llevaran a cabo la medición de las unidades de obra con la precisión y exhaustividad con la que la llevó a cabo el perito señor Candido. Así el arquitecto técnico don Jesús María declara que Giro Inverso hacía un avance de la medición y luego él lo comprobaba, y el testigo arquitecto don Nemesio declara que la certificación la redacta Giro Inverso, la pasa a la dirección técnica y la comprueban, y si hay dudas se trasladaban a la obra y tomaban las mediciones necesarias.

En lo demás se comparte el criterio del perito señor Candido que atiende a lo informado por la dirección facultativa de la obra, precisando en el acto del juicio respecto del capítulo nuevo, que incluye las partidas desmontar y montar puertas, salidas de calderas y entradas de aire caliente, transporte del equipo de micropilotaje y generador eléctrico, y los precios contradictorios, que incluye partidas como la excavación en bataches, nuevas arquetas, o exceso de cemento en micropilotes, las considera el perito trabajos necesarios para esta obra, y los precios adecuados; y en el acto del juicio los técnicos integrantes de la dirección facultativa explicaron las dificultades que encontraron en la ejecución de la obra, que justifican las partidas del capítulo nuevo y de los precios contradictorios.

En cuanto al informe de DIRECCION001, no puede prevalecer sobre lo informado por el perito arquitecto señor Candido, que acudió a la obra poco después de la salida de Giro Inverso, de modo que el perito pudo comprobar el estado de la obra tal como la dejó Giro Inverso SL, mientras que los peritos de DIRECCION001 acudieron por primera vez a la obra el 29 de junio de 2020, nueve meses después de la salida de Giro Inverso y cuando ya desde marzo de 2020 la obra la estaba continuando otra empresa, Exca Iregua, sin que en el acto del juicio el perito haya podido precisar ni indicar siquiera aproximadamente el coste de la obra ejecutada por Giro Inverso y el coste de la obra ejecutada por Exca Iregua.

Se concluye por la Sala conforme a lo razonado la errónea valoración de la prueba llevada a cabo por la juez de instancia: En cuanto a los defectos constructivos, cabe señalar que no se trataría de defectos de obras mal ejecutadas, sino de desperfectos todavía no subsanados, daños de origen no determinado y en cualquier caso no se trataría de correcciones de obra mal ejecutada, toda vez que se reconoce que lo llevado a cabo por GIRO INVERSO estaba binen hecho.

Y en cuanto a las discrepancias en cuento a las mediciones, hay algunas partidas que el perito no ha podido medir, por estar ocultas, y en otras se limita a dar una estimación.

...

En definitiva, puestos en contraste las declaraciones de los técnicos que intervinieron en la obra por encargo de la comunidad de propietarios, y las declaraciones de otros dos peritos, cuyo conocimiento de lo ejecutado es mucho más limitado e inexacto, dada la existencia de obra oculta imposible de valorar, y el transcurso del tiempo, parece más fiable las mediciones y valoraciones realizadas por los primeros que por los segundos.

Estas valoraciones no se comparten por la Sala, pues los daños en la obra causados durante la ejecución de la misma por Giro Inverso han sido constatados por el perito señor Candido, y ambas partes actora y demandada son contestes en que Giro Inverso ya no iba a continuar la obra, de modo que esos "desperfectos no subsanados" ya no iban a subsanarse por Giro Inverso SL; tampoco se trata de daños de origen no determinado,sino de daños causados por Giro Inverso con ocasión de la ejecución de las obras, tal como con explicaciones razonadas en cada partida explica el perito señor Candido, que excluye aquellas partidas que, reclamadas por la comunidad de propietarios, el perito explica razonadamente que no se corresponden con daños o defectos causados por Giro Inverso SL. por la ejecución de la obra. Y tampoco se trata en todos los casos de correcciones de obra mal ejecutada,pues se trata de obra mal ejecutada las partidas relativas a los rellenos de tierras, con abundantes piedras, y de obra no ejecutada conforme a proyecto sin justificación técnica la partida relativa a la reducción de la sección del tubo de PVC de evacuación de las aguas subterráneas.

Y en cuanto a las mediciones, ya se ha explicado que el perito señor Candido procedió a la medición de las partidas a la vista, da una explicación razonable de la deducción de la medición de otras partidas como las que se encuentran bajo las que están a la vista, y en cuanto a las partidas ocultas de imposible medición muestra conformidad con lo valorado por la dirección facultativa.

Conforme a lo razonado, procede la reducción de la cantidad reclamada conforme a lo informado por el perito señor Candido, y la condena a la demandada a abonar a la actora la suma de 44.435,79 euros, con los intereses legales de dicha suma desde la fecha de presentación de la demanda, teniendo en cuenta que se reconoce más de un 63% de la cantidad reclamada, así como la negativa de la comunidad de propietarios a abonar suma alguna a pesar de lo informado por el perito señor Candido a instancias precisamente de la comunidad de propietarios que se niega al pago.

Al respecto de los intereses, razona la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 2025, Nº de Recurso: 5050/2020, Nº de Resolución: 1606/2025:

TERCERO.- Doctrina jurisprudencial aplicable sobre el devengo de intereses ex art. 1108 CC .

1.- La jurisprudencia tiene reiteradamente declarado que la iliquidez inicial de la cantidad que se reclama, cuantificada definitivamente por el órgano judicial en la resolución que pone fin al pleito, no implica valorar ese proceso como causa justificadora del retraso, ya que debe prescindirse del alcance que se venía dando a las reglas in iliquidis non fit mora (tratándose de sumas ilíquidas, no se produce mora) y restitutio in integrum (solo procede el pago de intereses en caso de estimación íntegra de la pretensión), y atender al canon del carácter razonable de la oposición para decidir la procedencia de la condena al pago de intereses y la concreción del dies a quo (día inicial) del devengo.

En este sentido, en relación con la interpretación de los arts. 1100 , 1101 y 1108 CC , la sentencia de esta Sala 61/2018, de 5 de febrero , tras indicar que la doctrina que aplica la sentencia impugnada sobre el tradicional principio de in illiquidis non fit mora ha sido superada por la jurisprudencia más moderna, recordaba:

«Esta sala, a partir del Acuerdo de 20 de diciembre de 2005 consolida una nueva orientación, que se plasma en sentencias, entre otras, de 4 de junio de 2006 , 9 de febrero , 14 de junio y 2 de julio de 2007 , 12 de mayo 2015 , que, prescindiendo del alcance dado a la regla in illiquidis non fit mor, atiende al canon de la razonabilidad en la oposición para decidir la procedencia para condenar o no al pago de intereses y concreción del dies a quo del devengo. Este moderno criterio, que da mejor respuesta a la naturaleza de la obligación y al justo equilibrio de los intereses en juego, y en definitiva de la tutela judicial, toma como pautas de la razonabilidad el fundamento de la reclamación, las razones de la oposición, la conducta de la parte demandada en orden a la liquidación y pago de lo adeudado, y demás circunstancias concurrentes, por lo que la solución exige una especial contemplación del caso enjuiciado.».

Y en la misma línea cabe citar la posterior sentencia 103/2021, de 25 de febrero , que profundiza en las razones del cambio de criterio:

«En efecto, la jurisprudencia más reciente de esta Sala, contenida, entre otras en la sentencia de 5 de mayo de 2010 , declara:

"La STS de 16 de noviembre de 2007, RC n.º 4267/2000 , declara que, a través de la exigencia de la liquidez de la deuda y con apoyo en el principio in illiquidis non fit mora [tratándose de sumas ilíquidas, no se produce mora] (sin base histórica, ni de derecho positivo), la doctrina jurisprudencial vino manteniendo durante mucho tiempo un criterio muy riguroso que se traducía en requerir, prácticamente y de modo general, la coincidencia de la suma concedida con la suplicada para que pudiera condenarse al pago de los intereses legales desde la interpelación judicial (...), exigencia atenuada a partir de la STS de 5 de marzo de 1992 , seguida por las de 17 de febrero de 1994 , 18 de febrero de 1994 , 21 de marzo de 1994 , 19 de junio de 1995 , 20 de julio de 1995 , 9 de diciembre de 1995 y 30 de diciembre de 1995 , y otras muchas posteriores, en el sentido de sustituir la coincidencia matemática por la "sustancial", con la consecuencia de que una diferencia no desproporcionada de lo concedido con lo pedido no resulta obstáculo al otorgamiento de intereses ".

»La orientación doctrinal reflejada en estas sentencias se consolida a partir del Acuerdo de 20 de diciembre de 2005, y se plasma, entre otras, en las sentencias de 4 de junio de 2006 , 9 de febrero , 14 de junio y 2 de julio de 2007 , 12 de mayo 2015 , y más recientemente en la sentencia 61/2018, de 5 de febrero . En ellas se explica que, prescindiendo del alcance dado a la regla in illiquidis non fit mora, se atiende al canon de la razonabilidad en la oposición y a la concreción del dies a quo del devengo para decidir la procedencia para condenar o no al pago de intereses.

3.- Este moderno criterio responde a la idea de que da mejor respuesta a la naturaleza de la obligación y al justo equilibrio de los intereses en juego, y en definitiva de la tutela judicial, y toma como pautas la razonabilidad del fundamento de la reclamación, las razones de la oposición, la conducta de la parte demandada en orden a la liquidación y pago de lo adeudado, y demás circunstancias concurrentes, por lo que la solución exige una especial contemplación del caso enjuiciado.

»La sentencia 228/2011, de 7 de abril , al explicar el fundamento de este criterio jurisprudencial, añadió que, para determinar el pago de los intereses moratorios y apreciar su carácter líquido, se debe atender, fundamentalmente, a la certeza de la obligación aunque se desconociera su cuantía, o pese a que la declaración de condena no coincida exactamente con la cantidad exigida inicialmente. Sostener un criterio diferente supondría que el deudor se vería favorecido por el hecho de mantener en su patrimonio la cantidad adeudada, para obtener de ella los correspondientes frutos o intereses, en perjuicio del acreedor que se vería perjudicado por la tardía satisfacción de su crédito.

»Por su parte, la Sentencia 29/2012, de 31 de enero , señaló, además, el criterio del carácter no desproporcionado entre los solicitado y lo obtenido:

"la jurisprudencia más reciente de esta Sala [...] ha atenuado el criterio riguroso de la interpretación del principio in illiquidis mora non fit, que ha sustituido por otra pauta, donde, para condenar o no a la imposición de intereses, no se atiende a la coincidencia matemática entre lo pedido y lo concedido, sino a otra sustancial, de manera que, una diferencia no desproporcionada entre lo que se solicita y obtiene, no impide la condena al pago de intereses ".».

2.- Más recientemente, la sentencia 1263/2025, de 18 de septiembre , con cita de la anterior sentencia 889/2025, de 5 de junio , repasa la evolución de la doctrina sentada por la Sala y su aplicación en el caso de reclamación basada en la existencia de defectos constructivos al amparo de la LOE o del art. 1591 CC :

«La doctrina creada en torno a la interpretación de los arts. 1101 y 1108 CC es ya antigua, pues tiene su origen en el Acuerdo adoptado por los magistrados de esta Sala Primera el 20 de diciembre de 2005, y quedó resumida precisamente en este Acuerdo en estos términos: «[n]o debe aplicarse de forma absoluta y como principio el brocardo jurídico "in illiquidis non fit mora", sino contemplar la razonabilidad de la discusión del deudor; si ésta no es razonable, ello implicará la imposición de intereses moratorios al deudor estándose al canon de razonabilidad».

»Desde entonces, esta doctrina jurisprudencial ha sido aplicada en numerosísimas ocasiones. Bastará, por ello, citar algunas de las más recientes, como la sentencia 129/2025, de 27 de enero , en su explicación de la superación del automatismo del principio in iliquidis non fit mora [la deuda no líquida no genera mora], pues «la circunstancia de que una deuda esté pendiente de liquidar no es incompatible con la imposición de intereses en la medida en que la sentencia, que fija el importe debido, no tiene carácter constitutivo y se limita a declarar un derecho que ya pertenecía al perjudicado».

»3.- La sentencia 889/2025, de 5 de junio , explica el origen y fundamento de dicha doctrina en estos términos:

"[...] Por su parte, la Sentencia 29/2012, de 31 de enero , señaló, además, el criterio del carácter no desproporcionado entre los solicitado y lo obtenido [...] [pues] para condenar o no a la imposición de intereses, no se atiende a la coincidencia matemática entre lo pedido y lo concedido, sino a otra sustancial, de manera que, una diferencia no desproporcionada entre lo que se solicita y obtiene, no impide la condena al pago de intereses " [...] . Y, con la referencia a la sentencia 228/2011, de 7 de abril , apostillamos que "para determinar el pago de los intereses moratorios y apreciar su carácter líquido, se debe atender, fundamentalmente, a la certeza de la obligación aunque se desconociera su cuantía, o pese a que la declaración de condena no coincida exactamente con la cantidad exigida inicialmente".».

"3.-La sentencia 948/2022, de 20 de diciembre , después de insistir en la necesidad de atender, más que a la sustancial coincidencia entre las cantidades reclamadas y concedidas, a la certeza de la obligación aunque se desconociera su cuantía, o pese a que la declaración de condena no coincida exactamente con la cantidad exigida inicialmente, señala:

"En nuestro caso, aunque la diferencia entre las dos sumas indemnizatorias solicitadas supera el doble de la suma de las dos indemnizaciones concedidas, lo relevante en este caso es: primero, que se ha reconocido el derecho del demandante a reclamar las dos indemnizaciones, la de daños y perjuicios y la que compensa la clientela; y que ambas indemnizaciones eran difíciles de cuantificar sin la colaboración del demandado."

»4.- En el litigio que resuelve la sentencia 889/2025, de 5 de junio , se tuvo en cuenta que, aunque la suma concedida en la sentencia de apelación se situaba en torno al 48% de la reclamada, era relevante la condición de la actora como perjudicada por la conducta ilícita de la demandada (en el caso, una conducta colusoria) y su derecho a ser indemnizada por los daños y perjuicios sufridos, para cuya cuantificación, acreditado el daño y la dificultad de su determinación, pese al esfuerzo realizado por la demandante, se había acudido al método de la estimación judicial del daño. En el mismo sentido se pronuncia la STS 971/2025, de 17 de junio .

»5.- En la materia a la que se refiere la acción principal de las ejercitadas en la demanda, la reclamación por defectos constructivos basada en la LOE o en el art. 1591 CC , la aplicación del canon de razonabilidad obliga a tener en cuenta tres factores específicos: la acreditación de los principales defectos invocados, por encima de su adscripción a una determinada categoría de responsabilidad o valoración, salvo que existan desviaciones muy relevantes; la habitual necesidad de contar con dictámenes periciales para determinar el alcance de la indemnización y los contornos de la responsabilidad de cada agente de la construcción, ya exclusiva, ya solidaria; y la actuación del deudor en orden a asumir y liquidar las partidas más evidentes del daño.».

3.- En el concreto caso del devengo de intereses moratorios cuando se ejercita acción de condena a rendir cuentas y pagar la cantidad que resulte debida, la sentencia 1169/2007, de 8 de noviembre , ya explicaba:

«Tradicionalmente se consideró la liquidez de la deuda presupuesto de la mora, por entenderse necesario que la interpelación se produjera una vez liquidada la deuda o precisa la concurrencia de un requisito de imputabilidad calificador del retraso, inexistente mientras la cuantía de aquella no estuviera determinada claramente -non potest improbus videri qui ignorat quantum solvere debeat: Digesto 50.17.99-.

»La jurisprudencia, en aplicación de la regla in illiquidis non fit mora, mandaba tradicionalmente desestimar la pretensión de condena del deudor a pagar los intereses de demora ( artículos 1.101 y 1.108 del Código Civil ) cuando la sentencia que ponía fin al proceso declaraba que debía menos de lo reclamado en la demanda. Consideraba, por ello, que la discrepancia de las partes sobre la cuantía del debitum convertía en necesario un proceso para liquidarlo y, por ello, en ilíquida la deuda.

»En tal sentido, entre otras muchas, son de mencionar las sentencias 15 de febrero de 1.982 , 30 de noviembre de 1.982 y 21 de junio de 1.985 .

»Sin embargo, como señalaron las sentencias de 2 de julio y 9 de febrero de 2.007 , dada la función indemnizatoria de la tardanza que cumplen las condenas al pago de los intereses de demora, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.101 y 1.108 del Código Civil , y la natural productividad del dinero -la sentencia de 5 de marzo de 1.992 , seguida por otra muchas, destacó que, si se pretende conceder al acreedor a quien se debe una cantidad una protección judicial completa de sus derechos, no basta con entregar aquello que, en su día, se le adeudaba, sino también lo que, en el momento en que se le entrega, debe representar el suma, y ello ... porque si las cosas, incluso fungibles y dinerarias, son susceptibles de producir frutos -léase frutos civiles o intereses - no parece justo que los produzcan en favor de quien debió entregarlas ya con anterioridad a su verdadero dueño, es decir, al acreedor-, así como la existencia de diversidad de grados de indeterminación de lo debido además de la progresiva revisión de los criterios de imputación del retraso al deudor - y la comprobación empírica de que la sanción por mora aplicada según los relatados criterios tradicionales quedaba en manos del propio obligado, al que le bastaba con negar la deuda o discutir la cantidad reclamada para hacerla indeterminada - sentencias de 20 de diciembre de 2.005 y 31 de mayo de 2.006 -, llevaron a la jurisprudencia a un nuevo planteamiento de la cuestión -sentencias 21 de marzo de 1.994 , de 17 de febrero de 2.004 -, conforme al que se rechaza el automatismo en la aplicación del brocárdico in illiquidis non fit mora, a la vez que se valora la racionabilidad de la oposición del deudor a aceptar como debida la cantidad que se le reclama - sentencias de 5 de abril de 2.005 , 15 de abril de 2.005 , 30 de noviembre de 2.005 , 20 de diciembre de 2.005 , 31 de mayo de 2.006 , entre otras muchas-.».

Todo ello sin perjuicio de que, en el específico caso enjuiciado por esta última sentencia, se descartase finalmente el devengo de intereses porque el importe de la deuda sólo se podía liquidar como resultado de un saldo que debía determinarse mediante una rendición de cuentas, a realizar con posterioridad a la propia sentencia que lo ordenaba.

OCTAVO:Conforme a los arts 394 y 398 de la Lec, estimado parcialmente el recurso, y con ello estimada parcialmente la demanda, no se hace expresa imposición de las costas de la primera instancia ni de las costas de esta alzada a ninguna de las partes.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.