Sentencia Civil 77/2026 Audiencia Provincial Civil-penal Única de Guadalajara, Rec. 376/2024 de 23 de marzo del 2026

PRIMERO.-Resumen de los antecedentes del recurso de apelación. Por Doña Irene se presentó petición inicial de procedimiento monitorio frente a la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Guadalajara en reclamación de la suma de 7.052,54 euros en concepto de principal más los intereses devengados desde la primera reclamación extrajudicial de 26 de noviembre de 2021 o, subsidiariamente, desde la interpelación judicial y la condena en costas, derivada de la factura nº NUM000 de conformidad con el presupuesto nº NUM001 de fecha 20 de marzo de 2021. Tras la oposición, se presentó demanda de procedimiento ordinario.

La demandada se opuso al procedimiento y presentó demanda reconvencional solicitando la resolución contractual y que se condene a la demandada al abono de 4.421,46 euros por las cantidades abonadas en exceso, más los intereses legales correspondientes y que se condene a Doña Irene al abono de 1.321,01 euros en concepto de indemnización por daños y perjuicios por los trabajos no realizados (pero sí facturados), más los intereses legales correspondientes y la condena en costas.

La sentencia recurrida desestima íntegramente la demanda interpuesta por Doña Irene contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Guadalajara. Estima íntegramente la demanda reconvencional y condena a Doña Irene a pagar a la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Guadalajara la cantidad de 5.742,47 euros más los intereses correspondientes declarándose resuelto el contrato entre las partes y la condena en costas.

Contra dicha resolución se alza la representación de Doña Irene alegando error en la valoración de la prueba en cuanto: (i) a las partidas ejecutadas reconocidas por la demandada cuyo pronunciamiento se habría omitido; (ii) carencia de valoración de la prueba pericial realizada por el señor Dionisio; (iii) de la testifical de Don Aquilino. Como segunda parte del recurso indica la improcedencia de la reclamación de las reparaciones realizadas de la cubierta: (i) de la inobservancia de la ruptura del nexo causal en los daños reclamados de la cubierta; (ii)sobre los trabajos de reparación de la cubierta. Igualmente hace mención a la valoración realizada por el juez a quo sobre la ejecución de las partidas reclamadas correspondientes: 1.- sobre la reposición de las dos limahoyas de chapa; 2.-la reparación de 5 zonas hundidas en la cubierta; 3.- reparación del alero de cubierta y 2ª planta; 4.- impermeabilización de la fachada; 5.- ejecución del solado de las terrazas; 6.- instalación de 2 bajantes en la fachada posterior; 7.- sobre la reparación y pintado del patio interior y cambio de 2 bajantes; 8.- sustitución de bajantes interiores hasta planta baja. Indica que no se produjo reclamación de reparación in natura o ejecución de la garantía por parte de la demandada. Solicita la revocación de la sentencia apelada con imposición de costas.

Al citado recurso se opone la parte demandada y demandante reconvencional, la cual defiende la corrección de lo resuelto indicando que la valoración de la prueba ha sido realizada correctamente, tanto la documental, la testifical y la pericial. Con respecto a la procedencia de las reclamaciones de la reparación de la cubierta, realiza una exposición sobre las limahoyas, las zonas de cubiertas hundidas, el alero superior y la impermeabilización de la fachada. Desarrolla la valoración realizada en cuanto a la ejecución de las obras en los suelos de las terrazas, las 2 bajantes, del pintado y reparación del patio interior y el cambio de 2 bajantes y la sustitución de los bajantes interiores hasta la planta baja y la reparación de la cubierta. Hace referencia a la existencia de requerimientos previos, solicitando la desestimación del recurso, con condena en costas a la parte recurrente.

SEGUNDO.-Motivo del recurso de apelación: error en la valoración de la prueba.

Sobre el error en la valoración de la prueba, esta Audiencia se ha pronunciado en la Sentencia de 3 de enero de 2022: " (...)debemos recordar, que cuando se habla de error en la valoración de la prueba, la alzada queda reducida a verificar la legalidad en la producción de las pruebas, la observancia de los principios rectores de su carga, y si el Juzgador de instancia en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado de forma arbitraria o si, por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso.

Así, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia, únicamente deba ser rectificado, bien cuando en verdad sea ficticio o bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del Juzgador "a quo" de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin el riesgo de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada (...)"

Indicado lo anterior, en el presente caso nos encontramos ante una relación contractual que ha sido reconocida por las partes habiendo recogido el presupuesto realizado el 20 de marzo de 2021 las actuaciones contratadas y que dio lugar a la factura nº NUM000 (ac 4) que es la reclamada. La parte demandada y actora reconvencional no realiza el pago de dicha factura alegando la realización defectuosa de lo contratado e invoca la excepción non adimpleti contractus y/o non rite adimplenti contractus.

La sentencia impugnada desestima la demanda principal de reclamación de cantidad de la señora Irene y estimando la demanda reconvencional con respecto al incumplimiento parcial o mala ejecución de lo cumplido y la reclamación por daños y perjuicios.

Dado que existe una demanda y demanda reconvencional, debemos establecer cuales son las partidas objeto de controversia y que reclama cada una de las partes.

1.- Trabajos recogidos en la factura cuya cuantía se reclama por la señora Irene:

En dicha factura se reclaman los siguientes conceptos:

A) CANTIDAD QUE FALTA POR FACTURAR 6796,40 EUROS.

1.- A deducir por no ejecutar el retirado de las barandillas de la fachada.

2.- A deducir por no ejecutar las partidas C 11.04 y C11.05 por no poder acceder al local (colocación de dos bajantes de pvc y reconstrucción de pared con alicatado).

Quedando por facturar 3.256,40 euros

B) OBRAS REALIZADAS FUERA DE PRESUPUESTO A FACTURAR:

1.- 50% pintado de tubería gas 850 euros

2.- Reposición de 2 limahoyas de chapa 875 euros

3.- Reparación de 5 zonas unidas en carpeta cubierta 750 euros

4.- Reparación alero cubierta y planta 2ª 680 euros

Total, parcial a facturar 6411,40 euros con IVA, la cantidad reclamada es de 7052,54 euros.

2.- Por su parte la representación de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 d Guadalajara excepciona y presenta las siguientes indicaciones:

1.- C06: Impermeabilización de fachara cara vista: no realizado

2.- C06: colocación de suelo en 4 terrazas de 10m2 aprox, ejecutado al 70%.

3.- C 08: Instalación de 2 bajantes en fachada posterior realizada al 70%

4.- C.11 reparación y pintado de patio interior y cambio de dos bajantes realizado al 50%.

5.- C.11 sustitución de bajantes interiores hasta planta baja incluida, ejecutado al 50%.

6.- C12. Reparación de cubierta, colocación de onduline, ejecutado al 50%.

Para poder responder a cada una de los motivos del recurso, vamos a estudiar las partidas que fueron objeto de controversia.

A)TRABAJOS REALIZADOS:

(i)Con respecto al pintado de la tubería, la recurrente alega que la partida fuera de presupuesto del 50% del pintado de la tubería de gas no se ha tenido en cuenta por el juzgador a quo, habiendo un reconocimiento expreso por parte de la Comunidad de Propietarios. Ciertamente en las conclusiones realizadas por la representación de la demandada y actora reconvencional se reconoció dicha partida y así se recogió en la sentencia recurrida.

Siendo la cantidad de 850 euros con el 10% de IVA se deberían 935 euros, ciertamente esa partida se ha reconocido realizada y no se ha abonado, no indicando la sentencia nada al respecto.

Si la partida se ha realizado, se ha recogido en la factura y se ha reconocido por la demandada, se debería haber estimado esta reclamación en la sentencia.

(ii)Sobre las limahoyas de chapa, indica la recurrente que las mismas constan en los informes periciales como colocadas. La representación de la Comunidad de Propietarios niega que se hayan repuesto dichas limahoyas. La sentencia recurrida recoge dicha partida como no ejecutada. Si nos remitimos al informe pericial realizado por el señor Dionisio, el mismo recoge que la ejecución de dos limahoyas de chapa se ha realizado, adjuntando unas fotografías. Para confirmar dicha afirmación, hace referencia a unas fotografías que existen en el informe pericial del señor Gustavo, pero en el mismo se recoge que no se ha realizado dicha partida. Revisadas las grabaciones del juicio oral, el perito Dionisio manifiesta que su informe se ha realizado por la revisión de las fotografías. Si que se observan las limahoyas colocadas, por lo que dicha partida ha sido realizada.

(iii)Reparación de 5 zonas hundidas en la cubierta. La recurrente alega que el informe de la contraparte identifica esta partida como no realizada. En el escrito de oposición al recurso, el representante de la Comunidad de Propietarios refiere que dicha partida no se ha realizado, remitiéndose al informe pericial aportado e indicando que, si se hubiera realizado, no existirían humedades. Si nos remitimos a los informes periciales, el informe del señor Dionisio recoge unas fotografías sobre hundimientos en la cubierta y el informe del señor Gustavo, indica que dicha partida no se ha realizado. En la sentencia se recoge esta partida como no realizada. Valorando esta partida, si nos remitimos a las fotografías que se recogen en el informe pericial del señor Dionisio, ciertamente se observa unos huecos en la base de la cubierta que habrían sido reparados, pero incluso en el informe se indican más de cinco zonas hundidas y reparadas, la partida se entiende realizada, aunque luego podamos realizar una valoración de la forma en la que se ha realizado.

(iv)Reparación alero cubierta y planta 2ª. La recurrente alega como prueba de la realización de la partida las fotografías que constan en ambos informes periciales. La representación de la Comunidad de Propietarios niega la existencia de la reparación por las filtraciones indican que se han producido. En el informe pericial del señor Dionisio se recogen las fotografías que indican que el alero está reparado. Efectivamente, se observa en las mismas la reparación por el contraste en el color de la zona pintada, es por ello que se entiende que la misma ha sido realizada.

Por todo lo expuesto anteriormente, debemos establecer que las partidas solicitadas por la actora deben de ser estimadas.

B) TRABAJOS NO EJECUTADOS EN SU TOTALIDAD O NO EJECUTADOS CORRECTAMENTE.

La parte demandada y actora reconvencional indica estos trabajos no completados o no ejecutados correctamente. Vamos a valorar cada uno de ellos.

1.- C06 Impermeabilización de fachada cara vista. Hay discrepancias entre las partes en la forma en que se ha llevado a cabo la aplicación del producto puesto que si bien la actora indica que se realizó con pistola como se observa en la fotografía aportada, la parte demandada niega que se haya extendido uniformemente y con más de una capa, por lo que entiende que es una partida no realizada. Si revisamos el presupuesto, en el mismo se recoge en la partida 06: "se aplicarán dos manos de impermeabilizante hidrófugo para imperabilizar el soporte y así evitar entradas de agua ala interior". En la reclamación previa realizada, ya se indica que: "no se han aplicado dos manos de impermeabilizante. Se ve claramente que no que han aplicado es una mano y no de forma uniforme, sino a "brochazos", no cubriendo el 100% de la partida, tal y como se recoge en la partida contratada". En la contestación de la actora se expone: "Los trabajos de impermeabilización de la fachada consistían en la aplicación de dos manos de impermeabilizante hidrófugo para evitar la entrada de agua, trabajo que fue llevado a cabo mediante la aplicación de dos capas de producto mediante pistola, consiguiendo con ello una aplicación homogénea. Si existen marcas de rodillo o brocha son de productos empleados con anterioridad que no han podido ser cubiertos con el producto que aplicamos por ser de distinta composición y acabado. El acometido de la aplicación del producto, tal y como estaba presupuestado, era la impermeabilización de la fachada, lo cual efectivamente se cumplió, pudiendo comprobarse que el ladrillo no filtra humedad". Como se recoge en la sentencia recurrida, en la declaración del señor Carlos José expuso que la impermeabilización se realizó con pistola y hasta la saturación, indicando que al menos fueron 3 capas y no se dejan marcas. Remitiendonos al informe del señor Gustavo sobre esta partida indica que no fue realizada correctamente al no aplicar al producto de forma uniforme y con 2 capas como fue presupuestado. Aporta fotografías en las que se puede observar que la aplicación del producto no es uniforme. Por su parte el perito de la actora indica que el producto fue aplicado con pistola hasta la saturación del material sin poder determinar el número de capas pero indica que serían más de dos por el color de humectación de la fachada. Podemos observar varias discrepancias en la actora y demandada reconvencional, la primera se observa en la contestación a la reclamación que indica que fueron dos capas, el señor Aquilino declaró que fueron hasta la saturación pero más de 3 capas y el perito Dionisio indica que fueron más de 2 capas, pero no podemos saber el número de capas y si que se observa en las fotografías que la aplicación no fue uniforme. Por ello entendemos que la partida no ha sido realizada, siendo la cantidad reclamada de 1.056 euros.

2.- C06 colocación de suelo en 4 terrazas de 10m2 aprox. En el presupuesto realizado se recogía: "picado del suelo retirado de escombro y limpieza de la zona de trabajo rodapié contra antepecho y lechada de juntas" cuantificando la partida en 1.628 euros. En la sentencia recurrida hace suya lo expuesto por la Comunidad de Propietarios en cuanto que la partida habría sido realizada en 70% y rebaja la cantidad en 1.1.39,60 euros. La recurrente alega que no se retiraron las barandillas y ello fue descontado de la factura. Tampoco se retiró el suelo original porque estaba en buen estado, pero se quitaron las mamparas y se volvieron a montar, hubo que descolgarse por la fachada para hacer remates exteriores y de cada pata de las barandillas. Se remite a los informes periciales indicando que el señor Dionisio estima la rebaja de esta partida en 133,20 euros y el señor Gustavo expone que esta partida no se ha realizado y se refiere al umbral de los balcones cuya superficie no estaba presupuestada. La representación de la Comunidad de Propietarios indica que en la reclamación del 13 de enero de 2022 se reconoce que no se pudo ejecutar la labor y se salvaba el cobro con lo presupuestado para el cambio de las barandillas.

En la documental podemos observar que la Comunidad de Propietarios indica a la actora como contestación a la reclamación extrajudicial que no está de acuerdo con la partida puesto que se había solado encima de los pavimentos originales, incluso dejando zonas sin solar y quedando a la vista el solado original. A dicha manifestación el recurrente alegó que: "En lo referente a los trabajos del suelo de las terrazas, como les fue comunicado a la presidenta y al vicepresidente de la Comunidad, no se picó el suelo original. Dicha decisión vino motivada por no encarecer la partida, ya que la retirada e instalación de la nueva barandilla perjudicaba claramente la ejecución del picado y con ello, la colocación del nuevo suelo. Aun con ello, la ejecución del suelo de las terrazas se complicó, ya que los operarios debieron suspenderse con cuerdas para poder ejecutar el borde, se tuvieron que cortar las baldosas en todas las patas de las barandillas para la colocación del nuevo suelo y desmontar y montar la separación metálica entre viviendas de los balcones para poder colocar el suelo por debajo. Todo ello sin modificar el presupuesto por colocación del suelo de las terrazas. A pesar de ello, en la Factura nº NUM000, de fecha 17 de agosto de 2021 se deducen 2.400 euros por no realizarse la partida C13, retirada e instalación de 4 unid. de barandillas en la fachada."

En el informe pericial del señor Gustavo se estima que dicha partida fue realizada en el 70% ya que no se demolió el pavimento original ni tampoco se soló el 100% de las terrazas al dejarse zonas sin pavimentar.

Examinado el informe pericial del señor Dionisio, el mismo indica que el precio de esta partida estaba por debajo del precio de mercado. Como la demolición no se realizó con el consentimiento del cliente, se tuvo que quitar las mamparas, el solado debajo de las barandillas fue más complicado y no estaba presupuestado. Hace una estimación de la partida que se debería descontar de 133,20 euros, indicando que procedería haber cobrado algún extra y el presupuesto debería de haber sido por metro lineal.

La cantidad reclamada en esta partida es de 1.628 euros. La demandada reconoce que se ha realizado la partida al 70% ajustando la cuantía a 1.139 euros. En el recurso por la actora se indica que, se deberían rebajar, en su caso los 133,20 euros indicados por el perito Dionisio, arrojando un resultado de 1.494,8 euros.

De la prueba examinada, la partida original fue modificada, sin que rebajara la cuantía porque se compensaba con otras partidas que fueron rebajadas. Se indica por la representación de la comunidad de propietarios que no se ha realizado la partida en su totalidad por lo que indica que el saldo a favor de la comunidad es de 488,40 euros.

De la prueba practicada quedó acreditado que el presupuesto se recogía la indicación por metros cuadrados y no lineales, sin que se hubiera expuesto nada al respecto en la prueba practicada y sobre la modificación de la partida, consta que se comunicó a la Comunidad de Propietarios tal y como se recoge en la reclamación extrajudicial, sin que conste modificación del proyecto, es por ello que la partida debe continuar con su importe original de 1.628 euros, y no la cantidad determinada en la demanda reconvencional.

3.- C08 instalación de 2 bajantes en fachada exterior. La representación de la comunidad de propietarios indicó que la partida estaba realizada en un 70 % porque no se habrían terminado los trabajos de albañilería para la reconstrucción del parámetro vertical, argumento que se puso en conocimiento de la actora principal en la contestación de la reclamación extrajudicial. La actora principal contestó: "Con respecto los trabajos de sustitución de bajantes de la fachada posterior no se pudieron ejecutar las bajantes hasta la planta baja del local comercial del edificio ya que los propietarios de este no dieron permiso para su ejecución. Es por esta razón que en la factura existe una deducción por las partidas C11.04 y C11.05, en la cuantía de 1.140,00 euros, haciendo constar expresamente este hecho. La ejecución de las dos bajantes en la fachada posterior que sí se pudieron realizar quedaron perfectamente ejecutadas y terminadas. Cabe hacer mención que se hicieron pruebas de agua con la presencia de la presidenta de la Comunidad en las bajantes del patio y cualquier problema por filtraciones quedó solucionado." Sobre dicho extremo el informe pericial del señor Gustavo indica que dichos trabajos no se han completado y se aporta fotografías sobre dicho extremo. Por su parte, el informe pericial del señor Dionisio reconoce parámetros no pintados por lo que se deberían descontar 35,64 euros.

La actora reconvencional indica que al haberse realizado el 70%, la cuantía presupuestada era de 3400 euros, si se ha realizado el 70% la cuantía a pagar sería de 2380 euros con un saldo a favor de la Comunidad de Propietarios de 1020 euros.

La recurrente reconoce que de la cuantía se debería rebajar la pintura indicada en el informe pericial del señor Dionisio cuantificada en 35,64 euros.

Examinadas las pruebas, la partida si se ha realizado, sin que se haya probado ese 30% por la demandante reconvencional, solamente se indican unas fotografías recogidas en el informe pericial, por lo que se entiende que la partida está realizada. Ya se tuvo en cuenta la imposibilidad de acceder al local por lo que se hizo una rebaja de la cuantía, sin descontar la pintura, como reconoce la demandante, por lo que la cuantía reclamada deberían ser 3.364,36 euros. No se entiende justificada la cuantía de 1020 euros de la demanda reconvencional.

4.- C11 reparación y pintado interior y cambio de 2 bajantes. Dicha partida fue fijada en 3.762 euros. La representante de la comunidad de propietarios en los escritos presentados antes de la judicialización de la reclamación indica que hay problemas de filtraciones de agua, provocando humedad por fuga de agua en su interior y que causan daños en la fachada. Como se recoge en la partida anterior, la representación de Irene indicó que los problemas de filtración quedaron solucionados. El perito de la actora reconvencional indicaba que las obras se habían realizado en un 50 %, pero se reconoce en la vista que provienen del interior de la vivienda. A la misma conclusión llega el perito Dionisio, es por ello que esta partida se debe entender realizada al no tener relación con las posibles humedades internas la realización de los trabajos de la empresa reclamante. No se entiende justificada la reclamación de 1881 euros.

5.- C11 sustitución de bajantes interiores hasta planta baja incluida. En la factura reclamada ya se hace mención a que no se pudo acceder al local para poder ejecutar la obra, sin embargo el perito Gustavo indica que sólo se ha sustituido una de las dos bajantes, haciéndose trabajos de albañilería y reparación de una bajante. Por su parte el informe del perito de la actora principal manifiesta que ya se ha rebajado las obras no realizadas en la factura reclamada y no se deben rebajar más cantidades.

La partida original en el presupuesto era de 3.860 euros, rebajando en la factura la cantidad a 1140 euros por 6 bajantes, pero se reconoce que la cantidad debería de ser 950 euros porque eran 5 bajantes, como indica el perito Dionisio. Por la actora principal solicita la cantidad de 950 euros y no ha quedado probado que esta partida no se haya realizado por las pruebas periciales realizadas al 50 % como indica la demandante reconvencional, pero se tiene en cuenta las manifestaciones de la actora y se rebaja la cuantía reclamada.

6.- C12 reparación de cubierta y colocación de Onduline. Dicha reclamación hay que ponerla en relación con las reparaciones realizadas en la cubierta. La recurrente se opone a la reducción de esta partida al 50% porque hubo una gotera que no fue comunicada a su representada. El informe del señor Dionisio indica que la colocación de Onduline impide que el agua se introduzca por las tejas, sino que podría haber penetrado por los remates que habrían sufrido alguna dilatación. Recoge parte de la declaración del señor Aquilino quien manifestó que recomendó a la comunidad hacer un remate con chapa y no quiso. La recurrente niega la relación entre la obra y la existencia de goteras que no fueron notificadas.

Además, con respecto a la cuantía reclamada indica que si la partida fue presupuestada en 3500 euros y se habrían ejecutado al 50% la cantidad reclamada sería de 1750 euros. Si la empresa tercera que hizo las reparaciones por 1321,01 euros, indica que 3500/2= 1750 euros -1321,01= 428,98 euros, la reparación se habría realizado por dicha cantidad y no por 3071,01 euros.

La representación de la comunidad por esta partida se taparon las filtraciones con plásticos hasta su reparación y las fotografías en las que aparecen pies, las mismas pudieron ser realizadas por partes que estuvieran junto al perito. Sobre este extremo, el informe pericial de Gustavo indica que ante las filtraciones de agua en la vivienda 4D los trabajos estarían realizados al 50%.

Si nos remitimos a la comunicación que realizó la Comunidad cuando se le reclamó la factura, la misma indicó: "no se han realizado correctamente los trabajos de reparación de cubierta, existiendo filtraciones que causan daños en el piso de abajo ( DIRECCION001). A estas afirmaciones contestó la recurrente ahora indicando: "En relación a los trabajos de reparación de la cubierta del edificio el presupuesto cubría retirar la teja existente, colocar onduline y reponer la misma teja. En el proceso de reparación, aquellas tejas que se vieron afectadas fueron sustituidas por tejas nuevas y el sobrante de estas se quedaron en la Comunidad, estando la reposición de las tejas fuera del presupuesto original.

Estos trabajos de reparación de cubierta finalizaron el 13 de julio, los operarios de mi representada finalizaron sus encargos el 30 de agosto, y en ningún momento se comunicó la existencia de goteras o daños en la cubierta, aun habiendo habido tormentas de verano con anterioridad a la finalización de las obras".

Es determinante para estudiar esta partida la declaración del señor Cesar, de la empresa CAD3, que indicó que se había hecho alguna reparación en esa cubierta a corto plazo. Había filtraciones en dos viviendas. Cuando fueron cubrieron la misma con un plástico. Observó que el onduline estaba colocado en parte de la cubierta. Sellaron las aberturas entre las tejas. Las dilataciones pueden hacer que se abran grietas, pero deberían haber aguantado 5 o 6 años. En el tejado intervinieron unas 3 veces y han conseguido repararlas porque no le han vuelto a avisar.

Cabe destacar que como se indica no estaba toda la cubierta con onduline y de las fotografías aportadas se puede observar los huecos y faltas de remates que indican que la partida no está ejecutada al 100%, por lo que se estima esta partida de la demanda reconvencional en la cantidad de 1750 euros.

Por todo lo expuesto, las cantidades que han quedado acreditadas son:

A favor de la demandante:

A) CANTIDAD QUE FALTA POR FACTURAR 6.796,40 EUROS.

1.- A deducir por no ejecutar el retirado de las barandillas de la fachada. (2400 euros)

2.- A deducir por no ejecutar las partidas C 11.04 y C11.05 por no poder acceder al local (colocación de dos bajantes de pvc y reconstrucción de pared con alicatado). (1140 euros)

Quedando por facturar 3.256,40 euros

De este total hay que descontar que en la C8 se reclamaron 3400 y se debían de haber reclamado 3.364,36 euros, es decir rebajar 35,64 euros y que la rebaja de la C11.04 y 11.05 fue de 1.140 euros en realidad fue de 950 euros, con lo que la partida originaria era de 3860 euros y lo rebaja a 2910 euros.

3.256,40 euros hay que rebajar 985,64 euros: 2.270,76 euros

B) OBRAS REALIZADAS FUERA DE PRESUPUESTO A FACTURAR:

1.- 50% pintado de tubería gas 850 euros

2.- Reposición de 2 limahoyas de chapa 875 euros

3.- Reparación de 5 zonas unidas en carperta cubierta 750 euros

4.- Reparación alero cubierta y planta 2ª 680 euros

Reparaciones no abonadas: 3.155 euros.

Lo reclamado serían 2.270,76 euros y 3.155 euros, siendo la cantidad de 5425,76 euros con IVA, la cantidad reclamada es de 5.968,33 euros.

Utilizando de base la tabla incorporada a las actuaciones por la demandante reconvencional:

La cantidad que puede ser retraída a la cuantía reclamada es de 2.806 euros, siendo esta cantidad la estimada en la demanda reconvencional como las reclamadas en exceso por la incorrecta realización de las obras.

Es por ello que la Comunidad de Propietarios deberá abonar a Doña Irene la cantidad de 3.162,33 euros correspondiente a la última factura.

TERCERO.-Reclamación por los daños ocasionados por mala ejecución del trabajo.

La demanda reconvencional basa su reclamación en la mala ejecución de los trabajos que ha causado daños en dos viviendas que ha llevado a la comunidad a contratar a una tercera empresa para que finalizara las obras.

El artículo 1124 CC indica que, si bien el perjudicado puede escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, en ambos casos puede solicitar el resarcimiento de daños y abono de intereses.

La representación de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Guadalajara indicó que la mala realización de las obras en la cubierta les llevó a contratar a una empresa cuyos honorarios son los reclamadas a la señora Irene.

La recurrente niega la relación de causalidad de los trabajos realizados por su representado y dichos daños en la cubierta. Indica que existe una ruptura del nexo causal puesta que las 3 facturas reclamadas son de marzo de 2022, mayo de 2022 y diciembre de 2022. La primera gotera aparece 7 meses después de la obra y tiene que volver a repararse 9 meses después de la finalización de la obra. Analiza las fotografías presentadas y expone que el perito Gustavo no habría subido a la cubierta pero en las fotografías aparecen pies. Fundamenta también la ruptura del nexo causal por la existencia de terceras personas en la cubierta y no se habrían comunicado a su representada la existencia de goteras. La parte recurrida se opone a lo manifestado en el recurso puesto que se tuvo que hacer actuaciones para que no siguieran existiendo filtraciones. No está de acuerdo con las argumentaciones sobre las fotografías o el hecho de que el perito no subiera al tejado. Tampoco justifican las filtraciones las condiciones climatológicas.

La sentencia recurrida estima dicha petición e incluye la cuantía de la factura de la empresa CAD3 que asciende a 1.321,01 euros. El juez a quo valora las declaraciones realizadas sobre las obras de subsanación de los desperfectos no solo las testificales sino también la documentación obrante en cuanto a las facturas de dichos desperfectos.

No encontramos ningún error en dicha valoración al ser la misma coherente y estar debidamente justificada la decisión adoptada. Por lo que se desestima este motivo de apelación.

Todo ello nos que lleva a la estimación parcial del recurso contra la sentencia dictada por el juez a quo, revocando la misma y condenamos a la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Guadalajara a abonar a Doña Irene la cantidad de 3.162,33 euros por los trabajos realizados y se estima parcialmente la demanda reconvencional y se condena a Doña Irene a abonar 1.321,01 euros a la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Guadalajara por los desperfectos que le llevaron a contratar a otra empresa.

CUARTO.Costas procesales.

En cuanto a las costas de la primera instancia dado que se estima parcialmente la demanda no se hace condena en costas a ninguna de las partes.

Sobre las costas en la segunda instancia, estimando parcialmente el recurso de apelación, no se hace expresa condena en costas.

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO.-Resumen de los antecedentes del recurso de apelación. Por Doña Irene se presentó petición inicial de procedimiento monitorio frente a la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Guadalajara en reclamación de la suma de 7.052,54 euros en concepto de principal más los intereses devengados desde la primera reclamación extrajudicial de 26 de noviembre de 2021 o, subsidiariamente, desde la interpelación judicial y la condena en costas, derivada de la factura nº NUM000 de conformidad con el presupuesto nº NUM001 de fecha 20 de marzo de 2021. Tras la oposición, se presentó demanda de procedimiento ordinario.

La demandada se opuso al procedimiento y presentó demanda reconvencional solicitando la resolución contractual y que se condene a la demandada al abono de 4.421,46 euros por las cantidades abonadas en exceso, más los intereses legales correspondientes y que se condene a Doña Irene al abono de 1.321,01 euros en concepto de indemnización por daños y perjuicios por los trabajos no realizados (pero sí facturados), más los intereses legales correspondientes y la condena en costas.

La sentencia recurrida desestima íntegramente la demanda interpuesta por Doña Irene contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Guadalajara. Estima íntegramente la demanda reconvencional y condena a Doña Irene a pagar a la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Guadalajara la cantidad de 5.742,47 euros más los intereses correspondientes declarándose resuelto el contrato entre las partes y la condena en costas.

Contra dicha resolución se alza la representación de Doña Irene alegando error en la valoración de la prueba en cuanto: (i) a las partidas ejecutadas reconocidas por la demandada cuyo pronunciamiento se habría omitido; (ii) carencia de valoración de la prueba pericial realizada por el señor Dionisio; (iii) de la testifical de Don Aquilino. Como segunda parte del recurso indica la improcedencia de la reclamación de las reparaciones realizadas de la cubierta: (i) de la inobservancia de la ruptura del nexo causal en los daños reclamados de la cubierta; (ii)sobre los trabajos de reparación de la cubierta. Igualmente hace mención a la valoración realizada por el juez a quo sobre la ejecución de las partidas reclamadas correspondientes: 1.- sobre la reposición de las dos limahoyas de chapa; 2.-la reparación de 5 zonas hundidas en la cubierta; 3.- reparación del alero de cubierta y 2ª planta; 4.- impermeabilización de la fachada; 5.- ejecución del solado de las terrazas; 6.- instalación de 2 bajantes en la fachada posterior; 7.- sobre la reparación y pintado del patio interior y cambio de 2 bajantes; 8.- sustitución de bajantes interiores hasta planta baja. Indica que no se produjo reclamación de reparación in natura o ejecución de la garantía por parte de la demandada. Solicita la revocación de la sentencia apelada con imposición de costas.

Al citado recurso se opone la parte demandada y demandante reconvencional, la cual defiende la corrección de lo resuelto indicando que la valoración de la prueba ha sido realizada correctamente, tanto la documental, la testifical y la pericial. Con respecto a la procedencia de las reclamaciones de la reparación de la cubierta, realiza una exposición sobre las limahoyas, las zonas de cubiertas hundidas, el alero superior y la impermeabilización de la fachada. Desarrolla la valoración realizada en cuanto a la ejecución de las obras en los suelos de las terrazas, las 2 bajantes, del pintado y reparación del patio interior y el cambio de 2 bajantes y la sustitución de los bajantes interiores hasta la planta baja y la reparación de la cubierta. Hace referencia a la existencia de requerimientos previos, solicitando la desestimación del recurso, con condena en costas a la parte recurrente.

SEGUNDO.-Motivo del recurso de apelación: error en la valoración de la prueba.

Sobre el error en la valoración de la prueba, esta Audiencia se ha pronunciado en la Sentencia de 3 de enero de 2022: " (...)debemos recordar, que cuando se habla de error en la valoración de la prueba, la alzada queda reducida a verificar la legalidad en la producción de las pruebas, la observancia de los principios rectores de su carga, y si el Juzgador de instancia en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado de forma arbitraria o si, por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso.

Así, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia, únicamente deba ser rectificado, bien cuando en verdad sea ficticio o bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del Juzgador "a quo" de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin el riesgo de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada (...)"

Indicado lo anterior, en el presente caso nos encontramos ante una relación contractual que ha sido reconocida por las partes habiendo recogido el presupuesto realizado el 20 de marzo de 2021 las actuaciones contratadas y que dio lugar a la factura nº NUM000 (ac 4) que es la reclamada. La parte demandada y actora reconvencional no realiza el pago de dicha factura alegando la realización defectuosa de lo contratado e invoca la excepción non adimpleti contractus y/o non rite adimplenti contractus.

La sentencia impugnada desestima la demanda principal de reclamación de cantidad de la señora Irene y estimando la demanda reconvencional con respecto al incumplimiento parcial o mala ejecución de lo cumplido y la reclamación por daños y perjuicios.

Dado que existe una demanda y demanda reconvencional, debemos establecer cuales son las partidas objeto de controversia y que reclama cada una de las partes.

1.- Trabajos recogidos en la factura cuya cuantía se reclama por la señora Irene:

En dicha factura se reclaman los siguientes conceptos:

A) CANTIDAD QUE FALTA POR FACTURAR 6796,40 EUROS.

1.- A deducir por no ejecutar el retirado de las barandillas de la fachada.

2.- A deducir por no ejecutar las partidas C 11.04 y C11.05 por no poder acceder al local (colocación de dos bajantes de pvc y reconstrucción de pared con alicatado).

Quedando por facturar 3.256,40 euros

B) OBRAS REALIZADAS FUERA DE PRESUPUESTO A FACTURAR:

1.- 50% pintado de tubería gas 850 euros

2.- Reposición de 2 limahoyas de chapa 875 euros

3.- Reparación de 5 zonas unidas en carpeta cubierta 750 euros

4.- Reparación alero cubierta y planta 2ª 680 euros

Total, parcial a facturar 6411,40 euros con IVA, la cantidad reclamada es de 7052,54 euros.

2.- Por su parte la representación de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 d Guadalajara excepciona y presenta las siguientes indicaciones:

1.- C06: Impermeabilización de fachara cara vista: no realizado

2.- C06: colocación de suelo en 4 terrazas de 10m2 aprox, ejecutado al 70%.

3.- C 08: Instalación de 2 bajantes en fachada posterior realizada al 70%

4.- C.11 reparación y pintado de patio interior y cambio de dos bajantes realizado al 50%.

5.- C.11 sustitución de bajantes interiores hasta planta baja incluida, ejecutado al 50%.

6.- C12. Reparación de cubierta, colocación de onduline, ejecutado al 50%.

Para poder responder a cada una de los motivos del recurso, vamos a estudiar las partidas que fueron objeto de controversia.

A)TRABAJOS REALIZADOS:

(i)Con respecto al pintado de la tubería, la recurrente alega que la partida fuera de presupuesto del 50% del pintado de la tubería de gas no se ha tenido en cuenta por el juzgador a quo, habiendo un reconocimiento expreso por parte de la Comunidad de Propietarios. Ciertamente en las conclusiones realizadas por la representación de la demandada y actora reconvencional se reconoció dicha partida y así se recogió en la sentencia recurrida.

Siendo la cantidad de 850 euros con el 10% de IVA se deberían 935 euros, ciertamente esa partida se ha reconocido realizada y no se ha abonado, no indicando la sentencia nada al respecto.

Si la partida se ha realizado, se ha recogido en la factura y se ha reconocido por la demandada, se debería haber estimado esta reclamación en la sentencia.

(ii)Sobre las limahoyas de chapa, indica la recurrente que las mismas constan en los informes periciales como colocadas. La representación de la Comunidad de Propietarios niega que se hayan repuesto dichas limahoyas. La sentencia recurrida recoge dicha partida como no ejecutada. Si nos remitimos al informe pericial realizado por el señor Dionisio, el mismo recoge que la ejecución de dos limahoyas de chapa se ha realizado, adjuntando unas fotografías. Para confirmar dicha afirmación, hace referencia a unas fotografías que existen en el informe pericial del señor Gustavo, pero en el mismo se recoge que no se ha realizado dicha partida. Revisadas las grabaciones del juicio oral, el perito Dionisio manifiesta que su informe se ha realizado por la revisión de las fotografías. Si que se observan las limahoyas colocadas, por lo que dicha partida ha sido realizada.

(iii)Reparación de 5 zonas hundidas en la cubierta. La recurrente alega que el informe de la contraparte identifica esta partida como no realizada. En el escrito de oposición al recurso, el representante de la Comunidad de Propietarios refiere que dicha partida no se ha realizado, remitiéndose al informe pericial aportado e indicando que, si se hubiera realizado, no existirían humedades. Si nos remitimos a los informes periciales, el informe del señor Dionisio recoge unas fotografías sobre hundimientos en la cubierta y el informe del señor Gustavo, indica que dicha partida no se ha realizado. En la sentencia se recoge esta partida como no realizada. Valorando esta partida, si nos remitimos a las fotografías que se recogen en el informe pericial del señor Dionisio, ciertamente se observa unos huecos en la base de la cubierta que habrían sido reparados, pero incluso en el informe se indican más de cinco zonas hundidas y reparadas, la partida se entiende realizada, aunque luego podamos realizar una valoración de la forma en la que se ha realizado.

(iv)Reparación alero cubierta y planta 2ª. La recurrente alega como prueba de la realización de la partida las fotografías que constan en ambos informes periciales. La representación de la Comunidad de Propietarios niega la existencia de la reparación por las filtraciones indican que se han producido. En el informe pericial del señor Dionisio se recogen las fotografías que indican que el alero está reparado. Efectivamente, se observa en las mismas la reparación por el contraste en el color de la zona pintada, es por ello que se entiende que la misma ha sido realizada.

Por todo lo expuesto anteriormente, debemos establecer que las partidas solicitadas por la actora deben de ser estimadas.

B) TRABAJOS NO EJECUTADOS EN SU TOTALIDAD O NO EJECUTADOS CORRECTAMENTE.

La parte demandada y actora reconvencional indica estos trabajos no completados o no ejecutados correctamente. Vamos a valorar cada uno de ellos.

1.- C06 Impermeabilización de fachada cara vista. Hay discrepancias entre las partes en la forma en que se ha llevado a cabo la aplicación del producto puesto que si bien la actora indica que se realizó con pistola como se observa en la fotografía aportada, la parte demandada niega que se haya extendido uniformemente y con más de una capa, por lo que entiende que es una partida no realizada. Si revisamos el presupuesto, en el mismo se recoge en la partida 06: "se aplicarán dos manos de impermeabilizante hidrófugo para imperabilizar el soporte y así evitar entradas de agua ala interior". En la reclamación previa realizada, ya se indica que: "no se han aplicado dos manos de impermeabilizante. Se ve claramente que no que han aplicado es una mano y no de forma uniforme, sino a "brochazos", no cubriendo el 100% de la partida, tal y como se recoge en la partida contratada". En la contestación de la actora se expone: "Los trabajos de impermeabilización de la fachada consistían en la aplicación de dos manos de impermeabilizante hidrófugo para evitar la entrada de agua, trabajo que fue llevado a cabo mediante la aplicación de dos capas de producto mediante pistola, consiguiendo con ello una aplicación homogénea. Si existen marcas de rodillo o brocha son de productos empleados con anterioridad que no han podido ser cubiertos con el producto que aplicamos por ser de distinta composición y acabado. El acometido de la aplicación del producto, tal y como estaba presupuestado, era la impermeabilización de la fachada, lo cual efectivamente se cumplió, pudiendo comprobarse que el ladrillo no filtra humedad". Como se recoge en la sentencia recurrida, en la declaración del señor Carlos José expuso que la impermeabilización se realizó con pistola y hasta la saturación, indicando que al menos fueron 3 capas y no se dejan marcas. Remitiendonos al informe del señor Gustavo sobre esta partida indica que no fue realizada correctamente al no aplicar al producto de forma uniforme y con 2 capas como fue presupuestado. Aporta fotografías en las que se puede observar que la aplicación del producto no es uniforme. Por su parte el perito de la actora indica que el producto fue aplicado con pistola hasta la saturación del material sin poder determinar el número de capas pero indica que serían más de dos por el color de humectación de la fachada. Podemos observar varias discrepancias en la actora y demandada reconvencional, la primera se observa en la contestación a la reclamación que indica que fueron dos capas, el señor Aquilino declaró que fueron hasta la saturación pero más de 3 capas y el perito Dionisio indica que fueron más de 2 capas, pero no podemos saber el número de capas y si que se observa en las fotografías que la aplicación no fue uniforme. Por ello entendemos que la partida no ha sido realizada, siendo la cantidad reclamada de 1.056 euros.

2.- C06 colocación de suelo en 4 terrazas de 10m2 aprox. En el presupuesto realizado se recogía: "picado del suelo retirado de escombro y limpieza de la zona de trabajo rodapié contra antepecho y lechada de juntas" cuantificando la partida en 1.628 euros. En la sentencia recurrida hace suya lo expuesto por la Comunidad de Propietarios en cuanto que la partida habría sido realizada en 70% y rebaja la cantidad en 1.1.39,60 euros. La recurrente alega que no se retiraron las barandillas y ello fue descontado de la factura. Tampoco se retiró el suelo original porque estaba en buen estado, pero se quitaron las mamparas y se volvieron a montar, hubo que descolgarse por la fachada para hacer remates exteriores y de cada pata de las barandillas. Se remite a los informes periciales indicando que el señor Dionisio estima la rebaja de esta partida en 133,20 euros y el señor Gustavo expone que esta partida no se ha realizado y se refiere al umbral de los balcones cuya superficie no estaba presupuestada. La representación de la Comunidad de Propietarios indica que en la reclamación del 13 de enero de 2022 se reconoce que no se pudo ejecutar la labor y se salvaba el cobro con lo presupuestado para el cambio de las barandillas.

En la documental podemos observar que la Comunidad de Propietarios indica a la actora como contestación a la reclamación extrajudicial que no está de acuerdo con la partida puesto que se había solado encima de los pavimentos originales, incluso dejando zonas sin solar y quedando a la vista el solado original. A dicha manifestación el recurrente alegó que: "En lo referente a los trabajos del suelo de las terrazas, como les fue comunicado a la presidenta y al vicepresidente de la Comunidad, no se picó el suelo original. Dicha decisión vino motivada por no encarecer la partida, ya que la retirada e instalación de la nueva barandilla perjudicaba claramente la ejecución del picado y con ello, la colocación del nuevo suelo. Aun con ello, la ejecución del suelo de las terrazas se complicó, ya que los operarios debieron suspenderse con cuerdas para poder ejecutar el borde, se tuvieron que cortar las baldosas en todas las patas de las barandillas para la colocación del nuevo suelo y desmontar y montar la separación metálica entre viviendas de los balcones para poder colocar el suelo por debajo. Todo ello sin modificar el presupuesto por colocación del suelo de las terrazas. A pesar de ello, en la Factura nº NUM000, de fecha 17 de agosto de 2021 se deducen 2.400 euros por no realizarse la partida C13, retirada e instalación de 4 unid. de barandillas en la fachada."

En el informe pericial del señor Gustavo se estima que dicha partida fue realizada en el 70% ya que no se demolió el pavimento original ni tampoco se soló el 100% de las terrazas al dejarse zonas sin pavimentar.

Examinado el informe pericial del señor Dionisio, el mismo indica que el precio de esta partida estaba por debajo del precio de mercado. Como la demolición no se realizó con el consentimiento del cliente, se tuvo que quitar las mamparas, el solado debajo de las barandillas fue más complicado y no estaba presupuestado. Hace una estimación de la partida que se debería descontar de 133,20 euros, indicando que procedería haber cobrado algún extra y el presupuesto debería de haber sido por metro lineal.

La cantidad reclamada en esta partida es de 1.628 euros. La demandada reconoce que se ha realizado la partida al 70% ajustando la cuantía a 1.139 euros. En el recurso por la actora se indica que, se deberían rebajar, en su caso los 133,20 euros indicados por el perito Dionisio, arrojando un resultado de 1.494,8 euros.

De la prueba examinada, la partida original fue modificada, sin que rebajara la cuantía porque se compensaba con otras partidas que fueron rebajadas. Se indica por la representación de la comunidad de propietarios que no se ha realizado la partida en su totalidad por lo que indica que el saldo a favor de la comunidad es de 488,40 euros.

De la prueba practicada quedó acreditado que el presupuesto se recogía la indicación por metros cuadrados y no lineales, sin que se hubiera expuesto nada al respecto en la prueba practicada y sobre la modificación de la partida, consta que se comunicó a la Comunidad de Propietarios tal y como se recoge en la reclamación extrajudicial, sin que conste modificación del proyecto, es por ello que la partida debe continuar con su importe original de 1.628 euros, y no la cantidad determinada en la demanda reconvencional.

3.- C08 instalación de 2 bajantes en fachada exterior. La representación de la comunidad de propietarios indicó que la partida estaba realizada en un 70 % porque no se habrían terminado los trabajos de albañilería para la reconstrucción del parámetro vertical, argumento que se puso en conocimiento de la actora principal en la contestación de la reclamación extrajudicial. La actora principal contestó: "Con respecto los trabajos de sustitución de bajantes de la fachada posterior no se pudieron ejecutar las bajantes hasta la planta baja del local comercial del edificio ya que los propietarios de este no dieron permiso para su ejecución. Es por esta razón que en la factura existe una deducción por las partidas C11.04 y C11.05, en la cuantía de 1.140,00 euros, haciendo constar expresamente este hecho. La ejecución de las dos bajantes en la fachada posterior que sí se pudieron realizar quedaron perfectamente ejecutadas y terminadas. Cabe hacer mención que se hicieron pruebas de agua con la presencia de la presidenta de la Comunidad en las bajantes del patio y cualquier problema por filtraciones quedó solucionado." Sobre dicho extremo el informe pericial del señor Gustavo indica que dichos trabajos no se han completado y se aporta fotografías sobre dicho extremo. Por su parte, el informe pericial del señor Dionisio reconoce parámetros no pintados por lo que se deberían descontar 35,64 euros.

La actora reconvencional indica que al haberse realizado el 70%, la cuantía presupuestada era de 3400 euros, si se ha realizado el 70% la cuantía a pagar sería de 2380 euros con un saldo a favor de la Comunidad de Propietarios de 1020 euros.

La recurrente reconoce que de la cuantía se debería rebajar la pintura indicada en el informe pericial del señor Dionisio cuantificada en 35,64 euros.

Examinadas las pruebas, la partida si se ha realizado, sin que se haya probado ese 30% por la demandante reconvencional, solamente se indican unas fotografías recogidas en el informe pericial, por lo que se entiende que la partida está realizada. Ya se tuvo en cuenta la imposibilidad de acceder al local por lo que se hizo una rebaja de la cuantía, sin descontar la pintura, como reconoce la demandante, por lo que la cuantía reclamada deberían ser 3.364,36 euros. No se entiende justificada la cuantía de 1020 euros de la demanda reconvencional.

4.- C11 reparación y pintado interior y cambio de 2 bajantes. Dicha partida fue fijada en 3.762 euros. La representante de la comunidad de propietarios en los escritos presentados antes de la judicialización de la reclamación indica que hay problemas de filtraciones de agua, provocando humedad por fuga de agua en su interior y que causan daños en la fachada. Como se recoge en la partida anterior, la representación de Irene indicó que los problemas de filtración quedaron solucionados. El perito de la actora reconvencional indicaba que las obras se habían realizado en un 50 %, pero se reconoce en la vista que provienen del interior de la vivienda. A la misma conclusión llega el perito Dionisio, es por ello que esta partida se debe entender realizada al no tener relación con las posibles humedades internas la realización de los trabajos de la empresa reclamante. No se entiende justificada la reclamación de 1881 euros.

5.- C11 sustitución de bajantes interiores hasta planta baja incluida. En la factura reclamada ya se hace mención a que no se pudo acceder al local para poder ejecutar la obra, sin embargo el perito Gustavo indica que sólo se ha sustituido una de las dos bajantes, haciéndose trabajos de albañilería y reparación de una bajante. Por su parte el informe del perito de la actora principal manifiesta que ya se ha rebajado las obras no realizadas en la factura reclamada y no se deben rebajar más cantidades.

La partida original en el presupuesto era de 3.860 euros, rebajando en la factura la cantidad a 1140 euros por 6 bajantes, pero se reconoce que la cantidad debería de ser 950 euros porque eran 5 bajantes, como indica el perito Dionisio. Por la actora principal solicita la cantidad de 950 euros y no ha quedado probado que esta partida no se haya realizado por las pruebas periciales realizadas al 50 % como indica la demandante reconvencional, pero se tiene en cuenta las manifestaciones de la actora y se rebaja la cuantía reclamada.

6.- C12 reparación de cubierta y colocación de Onduline. Dicha reclamación hay que ponerla en relación con las reparaciones realizadas en la cubierta. La recurrente se opone a la reducción de esta partida al 50% porque hubo una gotera que no fue comunicada a su representada. El informe del señor Dionisio indica que la colocación de Onduline impide que el agua se introduzca por las tejas, sino que podría haber penetrado por los remates que habrían sufrido alguna dilatación. Recoge parte de la declaración del señor Aquilino quien manifestó que recomendó a la comunidad hacer un remate con chapa y no quiso. La recurrente niega la relación entre la obra y la existencia de goteras que no fueron notificadas.

Además, con respecto a la cuantía reclamada indica que si la partida fue presupuestada en 3500 euros y se habrían ejecutado al 50% la cantidad reclamada sería de 1750 euros. Si la empresa tercera que hizo las reparaciones por 1321,01 euros, indica que 3500/2= 1750 euros -1321,01= 428,98 euros, la reparación se habría realizado por dicha cantidad y no por 3071,01 euros.

La representación de la comunidad por esta partida se taparon las filtraciones con plásticos hasta su reparación y las fotografías en las que aparecen pies, las mismas pudieron ser realizadas por partes que estuvieran junto al perito. Sobre este extremo, el informe pericial de Gustavo indica que ante las filtraciones de agua en la vivienda 4D los trabajos estarían realizados al 50%.

Si nos remitimos a la comunicación que realizó la Comunidad cuando se le reclamó la factura, la misma indicó: "no se han realizado correctamente los trabajos de reparación de cubierta, existiendo filtraciones que causan daños en el piso de abajo ( DIRECCION001). A estas afirmaciones contestó la recurrente ahora indicando: "En relación a los trabajos de reparación de la cubierta del edificio el presupuesto cubría retirar la teja existente, colocar onduline y reponer la misma teja. En el proceso de reparación, aquellas tejas que se vieron afectadas fueron sustituidas por tejas nuevas y el sobrante de estas se quedaron en la Comunidad, estando la reposición de las tejas fuera del presupuesto original.

Estos trabajos de reparación de cubierta finalizaron el 13 de julio, los operarios de mi representada finalizaron sus encargos el 30 de agosto, y en ningún momento se comunicó la existencia de goteras o daños en la cubierta, aun habiendo habido tormentas de verano con anterioridad a la finalización de las obras".

Es determinante para estudiar esta partida la declaración del señor Cesar, de la empresa CAD3, que indicó que se había hecho alguna reparación en esa cubierta a corto plazo. Había filtraciones en dos viviendas. Cuando fueron cubrieron la misma con un plástico. Observó que el onduline estaba colocado en parte de la cubierta. Sellaron las aberturas entre las tejas. Las dilataciones pueden hacer que se abran grietas, pero deberían haber aguantado 5 o 6 años. En el tejado intervinieron unas 3 veces y han conseguido repararlas porque no le han vuelto a avisar.

Cabe destacar que como se indica no estaba toda la cubierta con onduline y de las fotografías aportadas se puede observar los huecos y faltas de remates que indican que la partida no está ejecutada al 100%, por lo que se estima esta partida de la demanda reconvencional en la cantidad de 1750 euros.

Por todo lo expuesto, las cantidades que han quedado acreditadas son:

A favor de la demandante:

A) CANTIDAD QUE FALTA POR FACTURAR 6.796,40 EUROS.

1.- A deducir por no ejecutar el retirado de las barandillas de la fachada. (2400 euros)

2.- A deducir por no ejecutar las partidas C 11.04 y C11.05 por no poder acceder al local (colocación de dos bajantes de pvc y reconstrucción de pared con alicatado). (1140 euros)

Quedando por facturar 3.256,40 euros

De este total hay que descontar que en la C8 se reclamaron 3400 y se debían de haber reclamado 3.364,36 euros, es decir rebajar 35,64 euros y que la rebaja de la C11.04 y 11.05 fue de 1.140 euros en realidad fue de 950 euros, con lo que la partida originaria era de 3860 euros y lo rebaja a 2910 euros.

3.256,40 euros hay que rebajar 985,64 euros: 2.270,76 euros

B) OBRAS REALIZADAS FUERA DE PRESUPUESTO A FACTURAR:

1.- 50% pintado de tubería gas 850 euros

2.- Reposición de 2 limahoyas de chapa 875 euros

3.- Reparación de 5 zonas unidas en carperta cubierta 750 euros

4.- Reparación alero cubierta y planta 2ª 680 euros

Reparaciones no abonadas: 3.155 euros.

Lo reclamado serían 2.270,76 euros y 3.155 euros, siendo la cantidad de 5425,76 euros con IVA, la cantidad reclamada es de 5.968,33 euros.

Utilizando de base la tabla incorporada a las actuaciones por la demandante reconvencional:

La cantidad que puede ser retraída a la cuantía reclamada es de 2.806 euros, siendo esta cantidad la estimada en la demanda reconvencional como las reclamadas en exceso por la incorrecta realización de las obras.

Es por ello que la Comunidad de Propietarios deberá abonar a Doña Irene la cantidad de 3.162,33 euros correspondiente a la última factura.

TERCERO.-Reclamación por los daños ocasionados por mala ejecución del trabajo.

La demanda reconvencional basa su reclamación en la mala ejecución de los trabajos que ha causado daños en dos viviendas que ha llevado a la comunidad a contratar a una tercera empresa para que finalizara las obras.

El artículo 1124 CC indica que, si bien el perjudicado puede escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, en ambos casos puede solicitar el resarcimiento de daños y abono de intereses.

La representación de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Guadalajara indicó que la mala realización de las obras en la cubierta les llevó a contratar a una empresa cuyos honorarios son los reclamadas a la señora Irene.

La recurrente niega la relación de causalidad de los trabajos realizados por su representado y dichos daños en la cubierta. Indica que existe una ruptura del nexo causal puesta que las 3 facturas reclamadas son de marzo de 2022, mayo de 2022 y diciembre de 2022. La primera gotera aparece 7 meses después de la obra y tiene que volver a repararse 9 meses después de la finalización de la obra. Analiza las fotografías presentadas y expone que el perito Gustavo no habría subido a la cubierta pero en las fotografías aparecen pies. Fundamenta también la ruptura del nexo causal por la existencia de terceras personas en la cubierta y no se habrían comunicado a su representada la existencia de goteras. La parte recurrida se opone a lo manifestado en el recurso puesto que se tuvo que hacer actuaciones para que no siguieran existiendo filtraciones. No está de acuerdo con las argumentaciones sobre las fotografías o el hecho de que el perito no subiera al tejado. Tampoco justifican las filtraciones las condiciones climatológicas.

La sentencia recurrida estima dicha petición e incluye la cuantía de la factura de la empresa CAD3 que asciende a 1.321,01 euros. El juez a quo valora las declaraciones realizadas sobre las obras de subsanación de los desperfectos no solo las testificales sino también la documentación obrante en cuanto a las facturas de dichos desperfectos.

No encontramos ningún error en dicha valoración al ser la misma coherente y estar debidamente justificada la decisión adoptada. Por lo que se desestima este motivo de apelación.

Todo ello nos que lleva a la estimación parcial del recurso contra la sentencia dictada por el juez a quo, revocando la misma y condenamos a la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Guadalajara a abonar a Doña Irene la cantidad de 3.162,33 euros por los trabajos realizados y se estima parcialmente la demanda reconvencional y se condena a Doña Irene a abonar 1.321,01 euros a la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Guadalajara por los desperfectos que le llevaron a contratar a otra empresa.

CUARTO.Costas procesales.

En cuanto a las costas de la primera instancia dado que se estima parcialmente la demanda no se hace condena en costas a ninguna de las partes.

Sobre las costas en la segunda instancia, estimando parcialmente el recurso de apelación, no se hace expresa condena en costas.

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO.-Resumen de los antecedentes del recurso de apelación. Por Doña Irene se presentó petición inicial de procedimiento monitorio frente a la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Guadalajara en reclamación de la suma de 7.052,54 euros en concepto de principal más los intereses devengados desde la primera reclamación extrajudicial de 26 de noviembre de 2021 o, subsidiariamente, desde la interpelación judicial y la condena en costas, derivada de la factura nº NUM000 de conformidad con el presupuesto nº NUM001 de fecha 20 de marzo de 2021. Tras la oposición, se presentó demanda de procedimiento ordinario.

La demandada se opuso al procedimiento y presentó demanda reconvencional solicitando la resolución contractual y que se condene a la demandada al abono de 4.421,46 euros por las cantidades abonadas en exceso, más los intereses legales correspondientes y que se condene a Doña Irene al abono de 1.321,01 euros en concepto de indemnización por daños y perjuicios por los trabajos no realizados (pero sí facturados), más los intereses legales correspondientes y la condena en costas.

La sentencia recurrida desestima íntegramente la demanda interpuesta por Doña Irene contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Guadalajara. Estima íntegramente la demanda reconvencional y condena a Doña Irene a pagar a la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Guadalajara la cantidad de 5.742,47 euros más los intereses correspondientes declarándose resuelto el contrato entre las partes y la condena en costas.

Contra dicha resolución se alza la representación de Doña Irene alegando error en la valoración de la prueba en cuanto: (i) a las partidas ejecutadas reconocidas por la demandada cuyo pronunciamiento se habría omitido; (ii) carencia de valoración de la prueba pericial realizada por el señor Dionisio; (iii) de la testifical de Don Aquilino. Como segunda parte del recurso indica la improcedencia de la reclamación de las reparaciones realizadas de la cubierta: (i) de la inobservancia de la ruptura del nexo causal en los daños reclamados de la cubierta; (ii)sobre los trabajos de reparación de la cubierta. Igualmente hace mención a la valoración realizada por el juez a quo sobre la ejecución de las partidas reclamadas correspondientes: 1.- sobre la reposición de las dos limahoyas de chapa; 2.-la reparación de 5 zonas hundidas en la cubierta; 3.- reparación del alero de cubierta y 2ª planta; 4.- impermeabilización de la fachada; 5.- ejecución del solado de las terrazas; 6.- instalación de 2 bajantes en la fachada posterior; 7.- sobre la reparación y pintado del patio interior y cambio de 2 bajantes; 8.- sustitución de bajantes interiores hasta planta baja. Indica que no se produjo reclamación de reparación in natura o ejecución de la garantía por parte de la demandada. Solicita la revocación de la sentencia apelada con imposición de costas.

Al citado recurso se opone la parte demandada y demandante reconvencional, la cual defiende la corrección de lo resuelto indicando que la valoración de la prueba ha sido realizada correctamente, tanto la documental, la testifical y la pericial. Con respecto a la procedencia de las reclamaciones de la reparación de la cubierta, realiza una exposición sobre las limahoyas, las zonas de cubiertas hundidas, el alero superior y la impermeabilización de la fachada. Desarrolla la valoración realizada en cuanto a la ejecución de las obras en los suelos de las terrazas, las 2 bajantes, del pintado y reparación del patio interior y el cambio de 2 bajantes y la sustitución de los bajantes interiores hasta la planta baja y la reparación de la cubierta. Hace referencia a la existencia de requerimientos previos, solicitando la desestimación del recurso, con condena en costas a la parte recurrente.

SEGUNDO.-Motivo del recurso de apelación: error en la valoración de la prueba.

Sobre el error en la valoración de la prueba, esta Audiencia se ha pronunciado en la Sentencia de 3 de enero de 2022: " (...)debemos recordar, que cuando se habla de error en la valoración de la prueba, la alzada queda reducida a verificar la legalidad en la producción de las pruebas, la observancia de los principios rectores de su carga, y si el Juzgador de instancia en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado de forma arbitraria o si, por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso.

Así, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia, únicamente deba ser rectificado, bien cuando en verdad sea ficticio o bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del Juzgador "a quo" de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin el riesgo de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada (...)"

Indicado lo anterior, en el presente caso nos encontramos ante una relación contractual que ha sido reconocida por las partes habiendo recogido el presupuesto realizado el 20 de marzo de 2021 las actuaciones contratadas y que dio lugar a la factura nº NUM000 (ac 4) que es la reclamada. La parte demandada y actora reconvencional no realiza el pago de dicha factura alegando la realización defectuosa de lo contratado e invoca la excepción non adimpleti contractus y/o non rite adimplenti contractus.

La sentencia impugnada desestima la demanda principal de reclamación de cantidad de la señora Irene y estimando la demanda reconvencional con respecto al incumplimiento parcial o mala ejecución de lo cumplido y la reclamación por daños y perjuicios.

Dado que existe una demanda y demanda reconvencional, debemos establecer cuales son las partidas objeto de controversia y que reclama cada una de las partes.

1.- Trabajos recogidos en la factura cuya cuantía se reclama por la señora Irene:

En dicha factura se reclaman los siguientes conceptos:

A) CANTIDAD QUE FALTA POR FACTURAR 6796,40 EUROS.

1.- A deducir por no ejecutar el retirado de las barandillas de la fachada.

2.- A deducir por no ejecutar las partidas C 11.04 y C11.05 por no poder acceder al local (colocación de dos bajantes de pvc y reconstrucción de pared con alicatado).

Quedando por facturar 3.256,40 euros

B) OBRAS REALIZADAS FUERA DE PRESUPUESTO A FACTURAR:

1.- 50% pintado de tubería gas 850 euros

2.- Reposición de 2 limahoyas de chapa 875 euros

3.- Reparación de 5 zonas unidas en carpeta cubierta 750 euros

4.- Reparación alero cubierta y planta 2ª 680 euros

Total, parcial a facturar 6411,40 euros con IVA, la cantidad reclamada es de 7052,54 euros.

2.- Por su parte la representación de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 d Guadalajara excepciona y presenta las siguientes indicaciones:

1.- C06: Impermeabilización de fachara cara vista: no realizado

2.- C06: colocación de suelo en 4 terrazas de 10m2 aprox, ejecutado al 70%.

3.- C 08: Instalación de 2 bajantes en fachada posterior realizada al 70%

4.- C.11 reparación y pintado de patio interior y cambio de dos bajantes realizado al 50%.

5.- C.11 sustitución de bajantes interiores hasta planta baja incluida, ejecutado al 50%.

6.- C12. Reparación de cubierta, colocación de onduline, ejecutado al 50%.

Para poder responder a cada una de los motivos del recurso, vamos a estudiar las partidas que fueron objeto de controversia.

A)TRABAJOS REALIZADOS:

(i)Con respecto al pintado de la tubería, la recurrente alega que la partida fuera de presupuesto del 50% del pintado de la tubería de gas no se ha tenido en cuenta por el juzgador a quo, habiendo un reconocimiento expreso por parte de la Comunidad de Propietarios. Ciertamente en las conclusiones realizadas por la representación de la demandada y actora reconvencional se reconoció dicha partida y así se recogió en la sentencia recurrida.

Siendo la cantidad de 850 euros con el 10% de IVA se deberían 935 euros, ciertamente esa partida se ha reconocido realizada y no se ha abonado, no indicando la sentencia nada al respecto.

Si la partida se ha realizado, se ha recogido en la factura y se ha reconocido por la demandada, se debería haber estimado esta reclamación en la sentencia.

(ii)Sobre las limahoyas de chapa, indica la recurrente que las mismas constan en los informes periciales como colocadas. La representación de la Comunidad de Propietarios niega que se hayan repuesto dichas limahoyas. La sentencia recurrida recoge dicha partida como no ejecutada. Si nos remitimos al informe pericial realizado por el señor Dionisio, el mismo recoge que la ejecución de dos limahoyas de chapa se ha realizado, adjuntando unas fotografías. Para confirmar dicha afirmación, hace referencia a unas fotografías que existen en el informe pericial del señor Gustavo, pero en el mismo se recoge que no se ha realizado dicha partida. Revisadas las grabaciones del juicio oral, el perito Dionisio manifiesta que su informe se ha realizado por la revisión de las fotografías. Si que se observan las limahoyas colocadas, por lo que dicha partida ha sido realizada.

(iii)Reparación de 5 zonas hundidas en la cubierta. La recurrente alega que el informe de la contraparte identifica esta partida como no realizada. En el escrito de oposición al recurso, el representante de la Comunidad de Propietarios refiere que dicha partida no se ha realizado, remitiéndose al informe pericial aportado e indicando que, si se hubiera realizado, no existirían humedades. Si nos remitimos a los informes periciales, el informe del señor Dionisio recoge unas fotografías sobre hundimientos en la cubierta y el informe del señor Gustavo, indica que dicha partida no se ha realizado. En la sentencia se recoge esta partida como no realizada. Valorando esta partida, si nos remitimos a las fotografías que se recogen en el informe pericial del señor Dionisio, ciertamente se observa unos huecos en la base de la cubierta que habrían sido reparados, pero incluso en el informe se indican más de cinco zonas hundidas y reparadas, la partida se entiende realizada, aunque luego podamos realizar una valoración de la forma en la que se ha realizado.

(iv)Reparación alero cubierta y planta 2ª. La recurrente alega como prueba de la realización de la partida las fotografías que constan en ambos informes periciales. La representación de la Comunidad de Propietarios niega la existencia de la reparación por las filtraciones indican que se han producido. En el informe pericial del señor Dionisio se recogen las fotografías que indican que el alero está reparado. Efectivamente, se observa en las mismas la reparación por el contraste en el color de la zona pintada, es por ello que se entiende que la misma ha sido realizada.

Por todo lo expuesto anteriormente, debemos establecer que las partidas solicitadas por la actora deben de ser estimadas.

B) TRABAJOS NO EJECUTADOS EN SU TOTALIDAD O NO EJECUTADOS CORRECTAMENTE.

La parte demandada y actora reconvencional indica estos trabajos no completados o no ejecutados correctamente. Vamos a valorar cada uno de ellos.

1.- C06 Impermeabilización de fachada cara vista. Hay discrepancias entre las partes en la forma en que se ha llevado a cabo la aplicación del producto puesto que si bien la actora indica que se realizó con pistola como se observa en la fotografía aportada, la parte demandada niega que se haya extendido uniformemente y con más de una capa, por lo que entiende que es una partida no realizada. Si revisamos el presupuesto, en el mismo se recoge en la partida 06: "se aplicarán dos manos de impermeabilizante hidrófugo para imperabilizar el soporte y así evitar entradas de agua ala interior". En la reclamación previa realizada, ya se indica que: "no se han aplicado dos manos de impermeabilizante. Se ve claramente que no que han aplicado es una mano y no de forma uniforme, sino a "brochazos", no cubriendo el 100% de la partida, tal y como se recoge en la partida contratada". En la contestación de la actora se expone: "Los trabajos de impermeabilización de la fachada consistían en la aplicación de dos manos de impermeabilizante hidrófugo para evitar la entrada de agua, trabajo que fue llevado a cabo mediante la aplicación de dos capas de producto mediante pistola, consiguiendo con ello una aplicación homogénea. Si existen marcas de rodillo o brocha son de productos empleados con anterioridad que no han podido ser cubiertos con el producto que aplicamos por ser de distinta composición y acabado. El acometido de la aplicación del producto, tal y como estaba presupuestado, era la impermeabilización de la fachada, lo cual efectivamente se cumplió, pudiendo comprobarse que el ladrillo no filtra humedad". Como se recoge en la sentencia recurrida, en la declaración del señor Carlos José expuso que la impermeabilización se realizó con pistola y hasta la saturación, indicando que al menos fueron 3 capas y no se dejan marcas. Remitiendonos al informe del señor Gustavo sobre esta partida indica que no fue realizada correctamente al no aplicar al producto de forma uniforme y con 2 capas como fue presupuestado. Aporta fotografías en las que se puede observar que la aplicación del producto no es uniforme. Por su parte el perito de la actora indica que el producto fue aplicado con pistola hasta la saturación del material sin poder determinar el número de capas pero indica que serían más de dos por el color de humectación de la fachada. Podemos observar varias discrepancias en la actora y demandada reconvencional, la primera se observa en la contestación a la reclamación que indica que fueron dos capas, el señor Aquilino declaró que fueron hasta la saturación pero más de 3 capas y el perito Dionisio indica que fueron más de 2 capas, pero no podemos saber el número de capas y si que se observa en las fotografías que la aplicación no fue uniforme. Por ello entendemos que la partida no ha sido realizada, siendo la cantidad reclamada de 1.056 euros.

2.- C06 colocación de suelo en 4 terrazas de 10m2 aprox. En el presupuesto realizado se recogía: "picado del suelo retirado de escombro y limpieza de la zona de trabajo rodapié contra antepecho y lechada de juntas" cuantificando la partida en 1.628 euros. En la sentencia recurrida hace suya lo expuesto por la Comunidad de Propietarios en cuanto que la partida habría sido realizada en 70% y rebaja la cantidad en 1.1.39,60 euros. La recurrente alega que no se retiraron las barandillas y ello fue descontado de la factura. Tampoco se retiró el suelo original porque estaba en buen estado, pero se quitaron las mamparas y se volvieron a montar, hubo que descolgarse por la fachada para hacer remates exteriores y de cada pata de las barandillas. Se remite a los informes periciales indicando que el señor Dionisio estima la rebaja de esta partida en 133,20 euros y el señor Gustavo expone que esta partida no se ha realizado y se refiere al umbral de los balcones cuya superficie no estaba presupuestada. La representación de la Comunidad de Propietarios indica que en la reclamación del 13 de enero de 2022 se reconoce que no se pudo ejecutar la labor y se salvaba el cobro con lo presupuestado para el cambio de las barandillas.

En la documental podemos observar que la Comunidad de Propietarios indica a la actora como contestación a la reclamación extrajudicial que no está de acuerdo con la partida puesto que se había solado encima de los pavimentos originales, incluso dejando zonas sin solar y quedando a la vista el solado original. A dicha manifestación el recurrente alegó que: "En lo referente a los trabajos del suelo de las terrazas, como les fue comunicado a la presidenta y al vicepresidente de la Comunidad, no se picó el suelo original. Dicha decisión vino motivada por no encarecer la partida, ya que la retirada e instalación de la nueva barandilla perjudicaba claramente la ejecución del picado y con ello, la colocación del nuevo suelo. Aun con ello, la ejecución del suelo de las terrazas se complicó, ya que los operarios debieron suspenderse con cuerdas para poder ejecutar el borde, se tuvieron que cortar las baldosas en todas las patas de las barandillas para la colocación del nuevo suelo y desmontar y montar la separación metálica entre viviendas de los balcones para poder colocar el suelo por debajo. Todo ello sin modificar el presupuesto por colocación del suelo de las terrazas. A pesar de ello, en la Factura nº NUM000, de fecha 17 de agosto de 2021 se deducen 2.400 euros por no realizarse la partida C13, retirada e instalación de 4 unid. de barandillas en la fachada."

En el informe pericial del señor Gustavo se estima que dicha partida fue realizada en el 70% ya que no se demolió el pavimento original ni tampoco se soló el 100% de las terrazas al dejarse zonas sin pavimentar.

Examinado el informe pericial del señor Dionisio, el mismo indica que el precio de esta partida estaba por debajo del precio de mercado. Como la demolición no se realizó con el consentimiento del cliente, se tuvo que quitar las mamparas, el solado debajo de las barandillas fue más complicado y no estaba presupuestado. Hace una estimación de la partida que se debería descontar de 133,20 euros, indicando que procedería haber cobrado algún extra y el presupuesto debería de haber sido por metro lineal.

La cantidad reclamada en esta partida es de 1.628 euros. La demandada reconoce que se ha realizado la partida al 70% ajustando la cuantía a 1.139 euros. En el recurso por la actora se indica que, se deberían rebajar, en su caso los 133,20 euros indicados por el perito Dionisio, arrojando un resultado de 1.494,8 euros.

De la prueba examinada, la partida original fue modificada, sin que rebajara la cuantía porque se compensaba con otras partidas que fueron rebajadas. Se indica por la representación de la comunidad de propietarios que no se ha realizado la partida en su totalidad por lo que indica que el saldo a favor de la comunidad es de 488,40 euros.

De la prueba practicada quedó acreditado que el presupuesto se recogía la indicación por metros cuadrados y no lineales, sin que se hubiera expuesto nada al respecto en la prueba practicada y sobre la modificación de la partida, consta que se comunicó a la Comunidad de Propietarios tal y como se recoge en la reclamación extrajudicial, sin que conste modificación del proyecto, es por ello que la partida debe continuar con su importe original de 1.628 euros, y no la cantidad determinada en la demanda reconvencional.

3.- C08 instalación de 2 bajantes en fachada exterior. La representación de la comunidad de propietarios indicó que la partida estaba realizada en un 70 % porque no se habrían terminado los trabajos de albañilería para la reconstrucción del parámetro vertical, argumento que se puso en conocimiento de la actora principal en la contestación de la reclamación extrajudicial. La actora principal contestó: "Con respecto los trabajos de sustitución de bajantes de la fachada posterior no se pudieron ejecutar las bajantes hasta la planta baja del local comercial del edificio ya que los propietarios de este no dieron permiso para su ejecución. Es por esta razón que en la factura existe una deducción por las partidas C11.04 y C11.05, en la cuantía de 1.140,00 euros, haciendo constar expresamente este hecho. La ejecución de las dos bajantes en la fachada posterior que sí se pudieron realizar quedaron perfectamente ejecutadas y terminadas. Cabe hacer mención que se hicieron pruebas de agua con la presencia de la presidenta de la Comunidad en las bajantes del patio y cualquier problema por filtraciones quedó solucionado." Sobre dicho extremo el informe pericial del señor Gustavo indica que dichos trabajos no se han completado y se aporta fotografías sobre dicho extremo. Por su parte, el informe pericial del señor Dionisio reconoce parámetros no pintados por lo que se deberían descontar 35,64 euros.

La actora reconvencional indica que al haberse realizado el 70%, la cuantía presupuestada era de 3400 euros, si se ha realizado el 70% la cuantía a pagar sería de 2380 euros con un saldo a favor de la Comunidad de Propietarios de 1020 euros.

La recurrente reconoce que de la cuantía se debería rebajar la pintura indicada en el informe pericial del señor Dionisio cuantificada en 35,64 euros.

Examinadas las pruebas, la partida si se ha realizado, sin que se haya probado ese 30% por la demandante reconvencional, solamente se indican unas fotografías recogidas en el informe pericial, por lo que se entiende que la partida está realizada. Ya se tuvo en cuenta la imposibilidad de acceder al local por lo que se hizo una rebaja de la cuantía, sin descontar la pintura, como reconoce la demandante, por lo que la cuantía reclamada deberían ser 3.364,36 euros. No se entiende justificada la cuantía de 1020 euros de la demanda reconvencional.

4.- C11 reparación y pintado interior y cambio de 2 bajantes. Dicha partida fue fijada en 3.762 euros. La representante de la comunidad de propietarios en los escritos presentados antes de la judicialización de la reclamación indica que hay problemas de filtraciones de agua, provocando humedad por fuga de agua en su interior y que causan daños en la fachada. Como se recoge en la partida anterior, la representación de Irene indicó que los problemas de filtración quedaron solucionados. El perito de la actora reconvencional indicaba que las obras se habían realizado en un 50 %, pero se reconoce en la vista que provienen del interior de la vivienda. A la misma conclusión llega el perito Dionisio, es por ello que esta partida se debe entender realizada al no tener relación con las posibles humedades internas la realización de los trabajos de la empresa reclamante. No se entiende justificada la reclamación de 1881 euros.

5.- C11 sustitución de bajantes interiores hasta planta baja incluida. En la factura reclamada ya se hace mención a que no se pudo acceder al local para poder ejecutar la obra, sin embargo el perito Gustavo indica que sólo se ha sustituido una de las dos bajantes, haciéndose trabajos de albañilería y reparación de una bajante. Por su parte el informe del perito de la actora principal manifiesta que ya se ha rebajado las obras no realizadas en la factura reclamada y no se deben rebajar más cantidades.

La partida original en el presupuesto era de 3.860 euros, rebajando en la factura la cantidad a 1140 euros por 6 bajantes, pero se reconoce que la cantidad debería de ser 950 euros porque eran 5 bajantes, como indica el perito Dionisio. Por la actora principal solicita la cantidad de 950 euros y no ha quedado probado que esta partida no se haya realizado por las pruebas periciales realizadas al 50 % como indica la demandante reconvencional, pero se tiene en cuenta las manifestaciones de la actora y se rebaja la cuantía reclamada.

6.- C12 reparación de cubierta y colocación de Onduline. Dicha reclamación hay que ponerla en relación con las reparaciones realizadas en la cubierta. La recurrente se opone a la reducción de esta partida al 50% porque hubo una gotera que no fue comunicada a su representada. El informe del señor Dionisio indica que la colocación de Onduline impide que el agua se introduzca por las tejas, sino que podría haber penetrado por los remates que habrían sufrido alguna dilatación. Recoge parte de la declaración del señor Aquilino quien manifestó que recomendó a la comunidad hacer un remate con chapa y no quiso. La recurrente niega la relación entre la obra y la existencia de goteras que no fueron notificadas.

Además, con respecto a la cuantía reclamada indica que si la partida fue presupuestada en 3500 euros y se habrían ejecutado al 50% la cantidad reclamada sería de 1750 euros. Si la empresa tercera que hizo las reparaciones por 1321,01 euros, indica que 3500/2= 1750 euros -1321,01= 428,98 euros, la reparación se habría realizado por dicha cantidad y no por 3071,01 euros.

La representación de la comunidad por esta partida se taparon las filtraciones con plásticos hasta su reparación y las fotografías en las que aparecen pies, las mismas pudieron ser realizadas por partes que estuvieran junto al perito. Sobre este extremo, el informe pericial de Gustavo indica que ante las filtraciones de agua en la vivienda 4D los trabajos estarían realizados al 50%.

Si nos remitimos a la comunicación que realizó la Comunidad cuando se le reclamó la factura, la misma indicó: "no se han realizado correctamente los trabajos de reparación de cubierta, existiendo filtraciones que causan daños en el piso de abajo ( DIRECCION001). A estas afirmaciones contestó la recurrente ahora indicando: "En relación a los trabajos de reparación de la cubierta del edificio el presupuesto cubría retirar la teja existente, colocar onduline y reponer la misma teja. En el proceso de reparación, aquellas tejas que se vieron afectadas fueron sustituidas por tejas nuevas y el sobrante de estas se quedaron en la Comunidad, estando la reposición de las tejas fuera del presupuesto original.

Estos trabajos de reparación de cubierta finalizaron el 13 de julio, los operarios de mi representada finalizaron sus encargos el 30 de agosto, y en ningún momento se comunicó la existencia de goteras o daños en la cubierta, aun habiendo habido tormentas de verano con anterioridad a la finalización de las obras".

Es determinante para estudiar esta partida la declaración del señor Cesar, de la empresa CAD3, que indicó que se había hecho alguna reparación en esa cubierta a corto plazo. Había filtraciones en dos viviendas. Cuando fueron cubrieron la misma con un plástico. Observó que el onduline estaba colocado en parte de la cubierta. Sellaron las aberturas entre las tejas. Las dilataciones pueden hacer que se abran grietas, pero deberían haber aguantado 5 o 6 años. En el tejado intervinieron unas 3 veces y han conseguido repararlas porque no le han vuelto a avisar.

Cabe destacar que como se indica no estaba toda la cubierta con onduline y de las fotografías aportadas se puede observar los huecos y faltas de remates que indican que la partida no está ejecutada al 100%, por lo que se estima esta partida de la demanda reconvencional en la cantidad de 1750 euros.

Por todo lo expuesto, las cantidades que han quedado acreditadas son:

A favor de la demandante:

A) CANTIDAD QUE FALTA POR FACTURAR 6.796,40 EUROS.

1.- A deducir por no ejecutar el retirado de las barandillas de la fachada. (2400 euros)

2.- A deducir por no ejecutar las partidas C 11.04 y C11.05 por no poder acceder al local (colocación de dos bajantes de pvc y reconstrucción de pared con alicatado). (1140 euros)

Quedando por facturar 3.256,40 euros

De este total hay que descontar que en la C8 se reclamaron 3400 y se debían de haber reclamado 3.364,36 euros, es decir rebajar 35,64 euros y que la rebaja de la C11.04 y 11.05 fue de 1.140 euros en realidad fue de 950 euros, con lo que la partida originaria era de 3860 euros y lo rebaja a 2910 euros.

3.256,40 euros hay que rebajar 985,64 euros: 2.270,76 euros

B) OBRAS REALIZADAS FUERA DE PRESUPUESTO A FACTURAR:

1.- 50% pintado de tubería gas 850 euros

2.- Reposición de 2 limahoyas de chapa 875 euros

3.- Reparación de 5 zonas unidas en carperta cubierta 750 euros

4.- Reparación alero cubierta y planta 2ª 680 euros

Reparaciones no abonadas: 3.155 euros.

Lo reclamado serían 2.270,76 euros y 3.155 euros, siendo la cantidad de 5425,76 euros con IVA, la cantidad reclamada es de 5.968,33 euros.

Utilizando de base la tabla incorporada a las actuaciones por la demandante reconvencional:

La cantidad que puede ser retraída a la cuantía reclamada es de 2.806 euros, siendo esta cantidad la estimada en la demanda reconvencional como las reclamadas en exceso por la incorrecta realización de las obras.

Es por ello que la Comunidad de Propietarios deberá abonar a Doña Irene la cantidad de 3.162,33 euros correspondiente a la última factura.

TERCERO.-Reclamación por los daños ocasionados por mala ejecución del trabajo.

La demanda reconvencional basa su reclamación en la mala ejecución de los trabajos que ha causado daños en dos viviendas que ha llevado a la comunidad a contratar a una tercera empresa para que finalizara las obras.

El artículo 1124 CC indica que, si bien el perjudicado puede escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, en ambos casos puede solicitar el resarcimiento de daños y abono de intereses.

La representación de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Guadalajara indicó que la mala realización de las obras en la cubierta les llevó a contratar a una empresa cuyos honorarios son los reclamadas a la señora Irene.

La recurrente niega la relación de causalidad de los trabajos realizados por su representado y dichos daños en la cubierta. Indica que existe una ruptura del nexo causal puesta que las 3 facturas reclamadas son de marzo de 2022, mayo de 2022 y diciembre de 2022. La primera gotera aparece 7 meses después de la obra y tiene que volver a repararse 9 meses después de la finalización de la obra. Analiza las fotografías presentadas y expone que el perito Gustavo no habría subido a la cubierta pero en las fotografías aparecen pies. Fundamenta también la ruptura del nexo causal por la existencia de terceras personas en la cubierta y no se habrían comunicado a su representada la existencia de goteras. La parte recurrida se opone a lo manifestado en el recurso puesto que se tuvo que hacer actuaciones para que no siguieran existiendo filtraciones. No está de acuerdo con las argumentaciones sobre las fotografías o el hecho de que el perito no subiera al tejado. Tampoco justifican las filtraciones las condiciones climatológicas.

La sentencia recurrida estima dicha petición e incluye la cuantía de la factura de la empresa CAD3 que asciende a 1.321,01 euros. El juez a quo valora las declaraciones realizadas sobre las obras de subsanación de los desperfectos no solo las testificales sino también la documentación obrante en cuanto a las facturas de dichos desperfectos.

No encontramos ningún error en dicha valoración al ser la misma coherente y estar debidamente justificada la decisión adoptada. Por lo que se desestima este motivo de apelación.

Todo ello nos que lleva a la estimación parcial del recurso contra la sentencia dictada por el juez a quo, revocando la misma y condenamos a la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Guadalajara a abonar a Doña Irene la cantidad de 3.162,33 euros por los trabajos realizados y se estima parcialmente la demanda reconvencional y se condena a Doña Irene a abonar 1.321,01 euros a la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Guadalajara por los desperfectos que le llevaron a contratar a otra empresa.

CUARTO.Costas procesales.

En cuanto a las costas de la primera instancia dado que se estima parcialmente la demanda no se hace condena en costas a ninguna de las partes.

Sobre las costas en la segunda instancia, estimando parcialmente el recurso de apelación, no se hace expresa condena en costas.

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación,