Sentencia Civil 79/2026 Audiencia Provincial Civil-penal Única de Guadalajara, Rec. 583/2024 de 30 de marzo del 2026

PRIMERO. Resumen de antecedentes.

La Comunidad de Propietarios demandada-reconviniente apela la sentencia que estima parcialmente la demanda interpuesta por D. Maximo y la condena a ejecutar determinadas obras de reparación en los locales de su propiedad, que detalla en el suplico, abonando cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, y desestima la demanda reconvencional, absolviendo al demandante de la petición consistente en que se declaren ilegales determinadas obras llevadas a cabo en los locales por no contar con autorización de la Comunidad, y se repongan al estado anterior, imponiendo a la Comunidad las costas correspondientes a la misma.

La apelante plantea como motivos del recurso, sucintamente, vulneración de los arts. 7 y 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal por la desestimación de la reconvención, y, respecto de la estimación parcial de la demanda, error en la valoración de la prueba y vulneración de la doctrina relativa al enriquecimiento injusto.

El demandante apelado se opone al recurso e impugna la sentencia. Alega, como ya hiciera en la contestación a la reconvención, falta de legitimación activa de la Comunidad para formular demanda reconvencional, y, respecto de la estimación parcial de su demanda, error en la valoración de la prueba en lo relativo a la desestimación de la reclamación por enseres y lucro cesante.

SEGUNDO. Legitimación activa de la Comunidad de Propietarios.

(i)Analizamos esta cuestión al inicio de la sentencia por razones de sistemática, toda vez que será una vez determinado si la Comunidad demandada ostentaba legitimación activa para el ejercicio de la demanda reconvencional cuando podremos fijar el marco general en el que se desenvolverá la apelación-impugnación.

El actor alegó en su escrito de contestación a la demanda reconvencional de la demandada la excepción de falta de legitimación activa, basada en la ausencia de autorización de la Junta de Propietarios para el ejercicio de esta concreta acción. La Comunidad reconvenía al amparo del art. 17.6 LPH por las obras llevadas a cabo por el actor en sus locales, consistentes en la conexión a la arqueta registrable general, sin autorización de la Comunidad, de dos instalaciones de evacuación de cocinas, dos de baños, y un sumidero nuevo, interesando que dichas obras sean declaradas ilegales y se condene al actor reconvenido a devolver las cosas al estado previo a su ejecución.

El juzgador de instancia desestimó la excepción (F. de Dº Sexto) porque, si bien constató que la Comunidad tuvo conocimiento de esos trabajos el 18 de febrero de 2022, cuando el propietario permitió al Arquitecto Sr. Casiano el acceso a los locales, ya con anterioridad, en fecha 22 de mayo de 2020, se había requerido al propietario para que remitiera el permiso municipal para dichas obras, y el escrito solicitando autorización a la Comunidad, acordándose apoderar a la Presidenta para que instara las acciones judiciales correspondientes.

El actor vuelve a traer a esta instancia la cuestión, al plantear en su escrito de oposición al recurso de apelación de la parte contraria que ésta carece de legitimación activa tanto para interponer demanda reconvencional como para formular recurso por la decisión relativa a la misma, porque, dice, las facultades que le fueron conferidas a la Presidenta para el ejercicio de acciones en fecha 28 de julio de 2020 no podían abarcar acciones nacidas de hechos de los que la Comunidad tuvo conocimiento en fechas posteriores.

(ii)Comencemos por recordar la doctrina sobre la legitimación de las Comunidades de Propietarios para el ejercicio de acciones. La STS 332/2024, de 6 de marzo, expone la jurisprudencia sobre esta materia en los siguientes términos:

«Es jurisprudencia de esta sala, que ratificamos, la expuesta, por ejemplo, en la sentencia 422/2016, 24 de junio , conforme a la cual la efectividad de las facultades representativas del presidente exige la autorización de la junta de propietarios, y así señalamos en dicha resolución:

"Como concluye la reciente sentencia 622/2015, de 5 de noviembre , es pacífica la doctrina jurisprudencial de esta Sala (reiterada, con precisiones, en las sentencias 676/2011, de 10 de octubre , 204/2012, de 27 de marzo - ambas citadas por el recurrente -, 768/2012, de 12 de diciembre , 659/2013, de 19 de febrero , y 757/2014, de 30 de diciembre ) que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.

"Según esta doctrina, aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca ( art. 7.2 LPH ) y de reclamación de cuotas impagadas ( art. 21 LPH ), esta sala ha entendido que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad[...]

En aplicación de la doctrina expuesta que no se admitió la representación del presidente por carecer de la autorización de la junta de propietarios, en casos de ejercicio de acciones por ejecución de obras de ampliación de vivienda ( STS 204/2012, de 27 de marzo ); retirada de obras en elementos comunes ( STS 768/2012, de 12 de diciembre ); por incumplimientos contractuales y deficiencias constructivas ( STS 757/2014, de 30 de diciembre ); carácter ilegal de obras en una vivienda privativa con afectación a elementos comunes ( STS 622/2015, de 5 de noviembre ), reforma de estatutos ( STS 676/2015, de 10 de octubre ) u obras en elementos comunes ( STS 422/2016, de 24 de junio ).»

La autorización al presidente de la Comunidad para el ejercicio de acciones judiciales no puede presumirse por el mero desempeño de su cargo, ni siquiera cuando se trate de acciones de naturaleza contractual, siendo imprescindible la acreditación de un acuerdo previo y expreso de la Junta de propietarios, salvo que los Estatutos de la Comunidad le confieran expresamente dicha facultad. La Comunidad de propietarios actúa procesalmente a través de su presidente, pero este no puede suplir ni arrogarse la voluntad colectiva de la misma, que debe manifestarse mediante acuerdo previo de la Junta, salvo habilitación estatutaria expresa. La exigencia del acuerdo habilitante, por tanto, no es una mera formalidad sino una garantía que condiciona la viabilidad de la pretensión pues la finalidad de la autorización de la junta para el inicio de acciones legales es «impedir que la voluntad personal de quien actúa como presidente vincule a la comunidad»( SSTS 204/2012, de 27 de marzo y 543/2018, 3 de Octubre). Solo de manera excepcional, y cuando ello resulte debidamente justificado por razones de urgencia -como, por ejemplo, la necesidad de contestar una demanda dentro de un plazo perentorio-, cabe dispensar temporalmente este requisito, tal como ha reconocido la STS 1/2019, de 8 de enero.

Ahora bien, la falta de autorización de la Junta de propietarios no implica necesariamente una ausencia de legitimación "ad causam" de la Comunidad, sino que se traduce en un defecto de representación o en la falta de un requisito de procedibilidad que condiciona el válido ejercicio de la acción en su nombre. A este respecto, la STS 332/2024, de 6 de marzo, que recoge lo razonado en la STS 1/2019, de 8 de enero, se pronuncia en los siguientes términos:

«En la sentencia 1/2019, de 8 de enero , distinguimos entre la legitimación ad causam en los procesos civiles, que corresponde a la comunidad de propietarios, y la capacidad procesal, que implica que deba ser representada por su presidente, y en dicha sentencia se razonó al respecto que:

"La legitimación ad causam la tiene la comunidad y la cuestión del presidente es de representación.

"Tal distinción es de calado conceptual y así se califica en la sentencia 543/2018 de 3 de octubre , que afirma "no estamos ante un problema de legitimación, sino de acreditación de la representación. Como ya dijo la sentencia de esta sala 52/2017, de 27 de enero , parte actora es la comunidad de propietarios ( art. 6.1.5.º LEC ), la cual está perfectamente legitimada para ejercitar la acción de reclamación de los gastos por obras de restauración de la fachada aprobados por la junta ( art. 10 LEC ). Lo que pasa es que, al carecer de capacidad procesal, la comunidad ha de ser representada por su presidente ( art. 7.6 LEC y art. 13.3 LPH )[...].»

En cualquier caso, y con independencia de que doctrinalmente se califique la falta de acuerdo de la Junta como un problema de legitimación "ad causam" de la Comunidad, o como un defecto en la representación procesal del presidente, la relevancia procesal y consecuencia práctica es sustancialmente equivalente, porque impide que la Comunidad pueda intervenir válidamente como parte en el proceso. Tanto si se entiende que la Comunidad carece de legitimación activa por no haber autorizado el ejercicio de la acción en Junta, como si se considera que el presidente no puede actuar en su nombre por falta de habilitación expresa, en ambos supuestos se está ante un obstáculo insalvable limitativo del ejercicio de la acción entablada. Y la consecuencia es la misma en ambos supuestos: la acción no puede entenderse válidamente ejercitada en nombre de la Comunidad por faltar un presupuesto esencial para el inicio del procedimiento, ya sea desde la perspectiva de la representación procesal ( art. 7.6 LEC) , ya desde la perspectiva de la legitimación material ( arts. 6.1. 5.º y 10 LEC) . La falta de acuerdo de la Junta de propietarios que habilite al presidente para ejercer acciones judiciales no es un defecto subsanable en los términos del art. 231 LEC, sino la omisión de un presupuesto procesal esencial cuya ausencia impide la prosecución válida del procedimiento.

(iii)En el presente caso, no consta acreditado que la Junta de Propietarios haya autorizado expresamente a la Presidenta para el ejercicio de la acción objeto del presente procedimiento, ni que los estatutos de la comunidad prevean una habilitación genérica o automática a tal efecto. No compartimos el razonamiento del juzgador de instancia en este punto. En el acta de la Junta General celebrada en fecha 28 de julio de 2020 (páginas 20 y siguientes del documento 9 de la contestación) consta como punto 2 del Orden del día el "apoderamiento a la Presidenta para el ejercicio de acciones judiciales necesarias"; en el momento en que se celebró esa Junta, el Sr. Maximo había negado la entrada al local, solicitada en varios correos electrónicos desde el 22 de mayo de 2020 (documento 7 de la contestación), por lo que la Comunidad no había podido comprobar las obras realizadas hasta la fecha, ni hacer la valoración económica para la liquidación a la empresa encargada de la reforma; de hecho, en fecha 12 de junio de 2020 la Comunidad había presentado una instancia ante el Ayuntamiento solicitando información sobre el modo de girar visita de comprobación de las obras. Es en este contexto en el que se debate por la Junta la autorización a la Presidenta para el ejercicio de acciones, y, según consta en el texto del Acta, se acordó conceder dicha autorización "para que inste las acciones judiciales que procedan"; el acta no añade, como señala la Comunidad demandada en el escrito de impugnación de la impugnación del actor, las palabras "(que procedan) en relación con las obras del local del actor". Y aquí está el quid de la cuestión: la Comunidad no podía autorizar el ejercicio de acciones en relación con las obras del local porque en ese momento la única controversia suscitada era la relativa al acceso al local para comprobación de las obras de reparación, puesto que dichas obras se estaban desarrollando conforme a lo acordado previamente por la Comunidad, y ésta desconocía que el Sr. Maximo había realizado las conexiones referidas a la arqueta general; esta circunstancia no fue conocida hasta el 18 de febrero de 2021. No podemos considerar que la autorización concedida en la Junta de 28 de julio de 2020 abarcase las acciones relativas a unas obras que la Comunidad desconocía; esta tesis implicaría entender que la Presidenta quedaba autorizada para cualquier acción que directa o tangencialmente estuviera relacionada con la controversia entre la Comunidad y el Sr. Maximo por los locales, extensión que la doctrina no ampara y que tampoco puede resultar de los Estatutos (documento 11 de la contestación a la demanda). Por otro lado, no se han aportado actas de Juntas posteriores a febrero de 2021 de las que pudiera deducirse que la Comunidad ratificaba la autorización para el ejercicio de acciones judiciales, por lo que el defecto no puede entenderse convalidado.

Esta falta de legitimación de la Presidenta para actuar en nombre de la Comunidad por ausencia del necesario respaldo comunitario determina la inadmisión de la demanda reconvencional, lo cual conduce a revocar el pronunciamiento contenido en el Fundamento de Derecho Sexto de la sentencia de instancia; la acción ejercitada en la demanda reconvencional queda por ello imprejuzgada. El mismo obstáculo afecta a la Comunidad en la interposición de recurso contra la desestimación de la demanda reconvencional, si bien la revocación del pronunciamiento sobre la misma lo deja vacío de contenido.

De esta forma, la relación jurídico-procesal en esta instancia queda centrada en la apelación formulada por la Comunidad de Propietarios respecto de la estimación parcial de la demanda, y la impugnación del Sr. Maximo respecto de los pronunciamientos desestimatorios de su reclamación de indemnización por enseres y lucro cesante.

TERCERO. Recurso de la demandada.

(i)Como se dijo antes, la demanda tiene por objeto que la Comunidad ejecute determinados trabajos que no se realizaron en el marco de las obras de reparación que llevó a cabo en los locales del actor, y que le indemnice los daños causados en los enseres, y el lucro no percibido a causa de la imposibilidad de usar los locales.

La sentencia aborda la cuestión en el Fundamento de Derecho Tercero. Tras exponer el contenido del art. 10.2.a) de la Ley de Propiedad Horizontal, y el desarrollo jurisprudencial de la norma, el juzgador recoge las declaraciones de la Presidenta de la Comunidad y de D. Mauricio, encargado de las obras, y de los peritos Sra. Montserrat y Sr. Casiano. Analizando los informes periciales, el juzgador estima acertadas las conclusiones de la perito de la parte actora, en los términos expuestos en la sentencia.

(ii)La demandada apela este pronunciamiento por error en la valoración de la prueba. Señala, con un argumento materialmente incompleto, que la sentencia no precisa cuál es la razón por la cual se otorga más peso probatorio al informe pericial de la parte actora, cuando hay otro informe sobre la causa de no haber reparado la totalidad del solado de los dos locales; que no se ha acreditado que la humedad afectase por igual a los dos locales, y que, al estar el local de la DIRECCION001 en una cota superior, la humedad en su caso se debió a capilaridad, no a desbordamiento, siendo este el motivo por el cual en dicho local solo fueron reparados 20 m2. Señala que los paramentos verticales solo quedaron afectados parcialmente, que no se ha acreditado la existencia de cuadro eléctrico operativo antes de los hechos, ni de instalación telefónica, y, en conjunto, considera que la estimación de la demanda en las partidas acogidas constituye una vulneración de la doctrina del enriquecimiento injusto.

(iii)De entrada, recordemos que, en materia de valoración de la prueba en el ámbito civil, el Tribunal Supremo tiene consolidadamente declarado lo siguiente (ver por todas, la sentencia nº 87/2022, de 19 de diciembre de 2022):

"...(d) el recurso alega "la indebida apreciación de la prueba", debiendo recordarse al respecto que cuando se alega la existencia de un error en la valoración de la prueba pericial, como ha venido reiterando la Sala I del Tribunal Supremo en innumerables ocasiones, si la prueba practicada en el procedimiento se pondera por el Juez a quo de forma racional y asépticamente, sin que pugne con normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva de quien impugna la expresada valoración. Sin embargo, tras la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000, de 7 de enero, la misma inmediación ostenta el Tribunal de Primera Instancia que el Tribunal de Apelación por cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se recogen y documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del Juicio (incluida la fase probatoria), el órgano Jurisdiccional de Segunda Instancia puede apreciar por sí mismo, no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan (partes, testigos o peritos) al efecto de examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente. De tal forma que la Sala no tiene que aceptar la valoración de la prueba del Juzgado de 1ª instancia, sino que directamente asume la instancia y es ella la que valora de nuevo la prueba practicada, en cuyo resultado coincidirá o no con el Juzgado; pues el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano judicial "ad quem" para resolver cuantas cuestiones se le planteen de hecho o de derecho, por tratarse de un recurso ordinario que permite un "novum indicium" ( S.T.C. 152/1.998, de 13 de julio ). La S.T.S. de 6 de mayo de 2.009 dice que "la apelación coloca al juzgador de segunda instancia en la misma posición del de la primera, con plenitud jurisdiccional para la valoración de la prueba, pero la "revisio prioris instantiae" en que consiste el recurso no le autoriza para prescindir de las apreciaciones del juzgador "a quo" sin dar otras razones distintas, o decir por qué se rechazan."Por consiguiente, si bien la Sala de apelación ha de valorar nuevamente la prueba practicada, sin estar vinculada por la valoración efectuada en la instancia, la revisión de la misma habrá de realizarse cuando resulte contraria a las reglas de la lógica, la razón, o la sana crítica. En este sentido, la SAP Badajoz, 106/2015, Sección 3ª, de 27 de abril, afirma que "la valoración probatoria es facultad de los Tribunales sustraída a los litigantes, que aunque evidentemente pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, no, en forma alguna, tratar de imponerla a los Juzgadores, pues no puede sustituirse la valoración que el Juzgador de instancia hizo de toda la prueba practicada por la valoración que realiza la parte recurrente, función que corresponde única y exclusivamente al Juzgador a quo y no a las partes, habiendo entendido igualmente la jurisprudencia, que el Juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque nunca de manera arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, pero quedando reducida la alzada a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el Juez a quo de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica, o si, por el contrario, la apreciación conjunta de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso".Y, reiterando la doctrina, la SAP Madrid de fecha 8 de mayo de 2017 señala que "sobre la apreciación de la prueba, resulta indiscutido en el ámbito jurisdiccional que constituye una función exclusiva del órgano de enjuiciamiento, no susceptible de revisión en apelación cuando la ponderación se ha ajustado a las reglas de la sana crítica y las conclusiones resultantes de esta evaluación no resultan irracionales o ilógicas, debiendo prevalecer sobre la opinión parcial que merezcan a las partes en el proceso", y que "la actividad intelectual de valoración de las pruebas se incardina dentro de las facultades propias del Juez de instancia, cuyas conclusiones, favorecidas por el principio de inmediación, deben mantenerse a no ser que sean ilógicas, arbitrarias o contrarias a derecho, debiendo prevalecer la evaluación que de las pruebas realizan los órganos judiciales por ser más objetiva que la de las partes, habida cuenta de los intereses particulares que éstas defienden, no pudiendo tener favorable acogida aquella pretensión dirigida a sustituir el criterio objetivo del Juez por el subjetivo de la parte".

Así mismo, en lo relativo a valoración de informes periciales, la STS de 15 de diciembre de 2015 señala lo siguiente:

" La nueva LEC, al abordar esta reforma, otorga naturaleza de prueba pericial a los llamados dictámenes periciales extrajudiciales, obtenidos fuera del proceso, facultando a las partes para que los aporten con sus escritos de alegaciones e, incluso, permitiéndoles aportarlos posteriormente, - aunque siempre con anterioridad al juicio o vista-, cuando la necesidad de aportarlos surja de actuaciones procesales posteriores.[...]

Una vez hechas las anteriores consideraciones cabe añadir que: "En nuestro sistema procesal, como es sabido, viene siendo tradicional sujetar la valoración de prueba pericial a las reglas de la sana crítica. El artículo 632 de la LEC anterior establecía que los jueces y tribunales valorasen la prueba pericial según las reglas de la sana crítica, sin estar obligados a someterse al dictamen de peritos, y la nueva LEC, en su artículo 348 de un modo incluso más escueto, se limita a prescribir que el Tribunal valorará los dictámenes periciales según las reglas de la sana crítica, no cambiando, por tanto, los criterios de valoración respecto a la LEC anterior.

Aplicando estas reglas, el Tribunal, al valorar la prueba por medio de dictamen de peritos, deberá ponderar, entre otras cosas, las siguientes cuestiones:

l°. -Los razonamientos que contengan los dictámenes y los que se hayan vertido en el acto del juicio o vista en el interrogatorio de los peritos, pudiendo no aceptar el resultado de un dictamen o aceptarlo, o incluso aceptar el resultado de un dictamen por estar mejor fundamentado que otro: STS 10 de febrero de 1.994 (/848).

2°. -Deberá también tener en cuenta el tribunal las conclusiones conformes y mayoritarias que resulten tanto de los dictámenes emitidos por peritos designados por las partes como de los dictámenes emitidos por peritos designados por el Tribunal, motivando su decisión cuando no esté de acuerdo con las conclusiones mayoritarias de los dictámenes: STS 4 de diciembre de 1.989 (/8793).

3°. -Otro factor a ponderar por el Tribunal deberá ser el examen de las operaciones periciales que se hayan llevado a cabo por los peritos que hayan intervenido en el proceso, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten sus dictámenes: STS 28 de enero de 1.995 (/179).

4°-También deberá ponderar el tribunal, al valorar los dictámenes, la competencia profesional de los peritos que los hayan emitido así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad, lo que le puede llevar en el sistema de la nueva LEC a que dé más crédito a los dictámenes de los peritos designados por el tribunal que a los aportados por las partes: STS 31 de marzo de 1.997 (/2542)".

(iv)Examinada la prueba, la Sala coincide con la valoración realizada por el juzgador de instancia, por ser la misma lógica y coherente con los datos extraídos de las pruebas testificales y periciales. No se detecta, ni se alega por la apelante, motivo alguno por el cual no deba mantenerse en esta alzada la valoración realizada en la instancia y la decisión de acoger las conclusiones alcanzadas por la perito de la parte actora, en detrimento de las conclusiones del perito de la demandada. Las pruebas acreditan que los dos locales estaban igualmente afectados por humedades, sin perjuicio de que estuvieran a cotas diferentes; que el origen de las humedades en el local sito en la DIRECCION001 fuera la capilaridad no excluye la responsabilidad de la Comunidad, y el propio perito de la demandada manifestó que dicho efecto era debido a la avería en la arqueta, de la cual debe responder la demandada, máxime teniendo en cuenta la demora con la cual la Comunidad acometió las obras de reparación.

El núcleo del recurso se refiere al alcance de las reparaciones; la sentencia aplica el principio de la "restitutio in integrum" para incluir la reparación de los daños estéticos, en concreto el cambio de una puerta de acceso al portal por el local 2, la reparación de revestimientos de techo en los dos locales, y en las dos paredes medianeras en toda su superficie, obviando lo ya pintado hasta 1,50 metros, la reparación de la red eléctrica y de telefonía y de la solera existente manchada, y la ejecución de la parte de solera no realizada. En el recurso se hace especial referencia al pintado total de paramentos verticales, que la recurrente considera un enriquecimiento injusto, y a las instalaciones eléctrica y de telefonía, cuestionando su preexistencia y que estuvieran, en su caso, ajustadas a normativa.

Como se ha dicho, se considera que la valoración de prueba realizada en la instancia es correcta, lógica y coherente con el material probatorio. Las pruebas gráficas incorporadas al informe pericial de la parte actora demuestran que las paredes han sido pintadas hasta cierta altura, generando un daño estético evidente e injustificado. Es obvio que el pintado de la totalidad de la superficie dejará las paredes en mejores condiciones de las que tenían antes de producirse los daños, siendo éste un efecto habitual e inevitable del valor de reposición, pero consideramos que únicamente en el caso de que la reparación pretendida por el perjudicado resultase desproporcionada o supusiese un enriquecimiento injusto, resultaría improcedente, lo que no ocurre en este caso, toda vez que el daño causado a las paredes, que fue incrementado a causa de la demora en la ejecución de las obras, se entiende extensivo a toda la superficie del paramento, por tratarse de elementos únicos y continuos que cierran física y visualmente el espacio. Los Principios de Derecho Europeo de la Responsabilidad Civil (PETL) aprobados en 2005 por el "European Group on Tort Law" han venido a refrendar aquella tesis, al establecer que la medida básica de la indemnización es "el valor de la cosa"y que el perjudicado sólo puede reclamar el mayor gasto de la reparación " si tal actuación resulta razonable"(artículo 10:203).

Con respecto a las instalaciones eléctrica y de teléfono, ha sido acreditada su preexistencia; constan reflejadas en fotografías de las páginas 20, 24 y 29 del informe pericial de la parte actora, quien, además, aportó como documento 41 de la demanda varias facturas de consumo eléctrico, fechadas en 2018 y 2019. El perito de la demandada declaró que en los locales había cables, pero no sabía si funcionaban, y el albañil que ejecutó los trabajos declaró que la instalación eléctrica se retiró y no se repuso; es evidente que al menos a finales de 2019 la instalación sí estaba en funcionamiento, siendo que los daños comenzaron en fechas anteriores.

Finalmente, con respecto al solado, no entendemos ajustado a derecho que se reparase únicamente la parte que sufrió afectación directa, por cuanto ello vulnera la obligación de reparación del daño causado, incluido el estético; el propio perito de la demandada reconoce en su informe la necesidad de ejecutar una nueva solera; la ejecución parcial del solado solventa un daño directo, pero crea un nuevo daño estético donde antes no existía, actuación no amparada legalmente.

Sobre lo que ha de entenderse por enriquecimiento injusto, la STS de 24 de junio de 2020 señala que "los requisitos necesarios para la apreciación del enriquecimiento injusto son:

a) Aumento del patrimonio del enriquecido;

b) Correlativo empobrecimiento del actor, representado por un damnum emergens o por un lucrum cesans;

c) falta de causa que justifique el enriquecimiento, y

d) inexistencia de un precepto legal que excluya la aplicación del principio.

El "enriquecimiento" del demandado debe consistir en cualquier provecho o utilidad patrimonial o económica, y puede tener lugar aumentando su patrimonio (lucrum emergens) - por vía de incremento del activo o por vía de la disminución del pasivo - o evitando su disminución (damnum cesans) - v.gr. gasto hecho por un tercero en provecho del demandado".

En base a lo anterior, no se considera que el pintado total de las paredes y techos, la reparación de instalaciones, y la actuación sobre el solado de los locales incurra en un exceso determinante de enriquecimiento injusto. No se produce con estos trabajos un enriquecimiento del actor, por cuanto se trata de reparar elementos de los que ya disponía y que quedaron deteriorados por circunstancias imputables a la demandada; no se acuerda la realización de instalaciones nuevas, ni se acredita una mejora significativa sobre las ya existentes con anterioridad.

Por todo ello, el motivo se desestima.

CUARTO. Impugnación del demandante.

(i)El actor reclama en su demanda que la Comunidad le indemnice por la pérdida de enseres guardados en los locales afectados, que valora pericialmente en 2.070 euros. La sentencia desestima esta pretensión en su Fundamento de Derecho Cuarto, no porque no se considere probada la preexistencia de ciertos enseres, reflejada en fotografías del informe pericial de la parte actora, y reconocida por el albañil y el perito de la demandada, sino por falta de prueba del detalle de los enseres y las circunstancias determinantes de su valoración.

La actora impugnante viene a cuestionar estas conclusiones entendiendo que el juzgador de instancia ha errado en la valoración de la prueba; señala que las fotografías de su informe acreditan la existencia de los enseres, que no se le puede exigir factura de compra, y que no se ha aportado informe contradictorio.

La Sala confirma el pronunciamiento de instancia. No puede negarse, y de hecho no se niega, que en los locales se guardaban diversos enseres. Sin embargo, consideramos que no ha sido acreditado el daño que se reclama. La perito relaciona 19 objetos en la página 41 de su informe, relación que no puede comprobarse con una fotografía genérica, y realiza una valoración para la cual no está específicamente cualificada, sin especificar cuáles son sus bases; si no se dispone de facturas (y el hecho de que los enseres fueran destinados al alquiler permite poner en duda que no le sean exigibles las facturas al propietario), es necesario detallar la fuente de conocimiento de los precios, cosa que no hace, además de no haber tenido en cuenta en qué fecha fue adquirido cada uno de los enseres, el estado de conservación, y la depreciación, en su caso.

(ii)En la demanda también se reclamaba la indemnización por el lucro no percibido a causa del no uso de los locales, en la suma de 14.025 euros. La sentencia también desestima esta petición, porque el actor declaró haber adquirido otro local para su explotación económica, y por la intención de convertir los locales litigiosos en viviendas. También en este punto desestimamos la impugnación formulada; dado que los enseres guardados en los locales fueron llevados al vertedero, como el propio recurrente señala, no le era necesario adquirir otro inmueble para guardarlos, y no se ha acreditado que antes de producirse los daños fuera su intención alterar el uso y transformar los locales en vivienda, ni que los daños frustrasen esa voluntad, ni impidiesen la formalización de contratos de arrendamiento. En la propia demanda se indica que los locales tenían como finalidad servir de trasteros para otros inmuebles que el actor tiene alquilados. En consecuencia, no se acredita la existencia de pérdida de ingresos indemnizable a causa de los daños o de las obras de reparación.

QUINTO. Resumen.

Recapitulando, la Sala desestima el recurso interpuesto por la Comunidad de Propietarios, y estima parcialmente la impugnación del actor, en lo relativo a la falta de legitimación de la Comunidad para el ejercicio de la demanda reconvencional, desestimando la impugnación sobre los pronunciamientos desestimatorios de la reclamación de daños directos en enseres y de lucro cesante.

SEXTO. Costas.

De conformidad con lo establecido en los arts. 394 y 398 LEC, procede imponer a la demandada las costas de la apelación, sin hacer expreso pronunciamiento sobre las costas de la impugnación.

Vistos los artículos citados, y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO. Resumen de antecedentes.

La Comunidad de Propietarios demandada-reconviniente apela la sentencia que estima parcialmente la demanda interpuesta por D. Maximo y la condena a ejecutar determinadas obras de reparación en los locales de su propiedad, que detalla en el suplico, abonando cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, y desestima la demanda reconvencional, absolviendo al demandante de la petición consistente en que se declaren ilegales determinadas obras llevadas a cabo en los locales por no contar con autorización de la Comunidad, y se repongan al estado anterior, imponiendo a la Comunidad las costas correspondientes a la misma.

La apelante plantea como motivos del recurso, sucintamente, vulneración de los arts. 7 y 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal por la desestimación de la reconvención, y, respecto de la estimación parcial de la demanda, error en la valoración de la prueba y vulneración de la doctrina relativa al enriquecimiento injusto.

El demandante apelado se opone al recurso e impugna la sentencia. Alega, como ya hiciera en la contestación a la reconvención, falta de legitimación activa de la Comunidad para formular demanda reconvencional, y, respecto de la estimación parcial de su demanda, error en la valoración de la prueba en lo relativo a la desestimación de la reclamación por enseres y lucro cesante.

SEGUNDO. Legitimación activa de la Comunidad de Propietarios.

(i)Analizamos esta cuestión al inicio de la sentencia por razones de sistemática, toda vez que será una vez determinado si la Comunidad demandada ostentaba legitimación activa para el ejercicio de la demanda reconvencional cuando podremos fijar el marco general en el que se desenvolverá la apelación-impugnación.

El actor alegó en su escrito de contestación a la demanda reconvencional de la demandada la excepción de falta de legitimación activa, basada en la ausencia de autorización de la Junta de Propietarios para el ejercicio de esta concreta acción. La Comunidad reconvenía al amparo del art. 17.6 LPH por las obras llevadas a cabo por el actor en sus locales, consistentes en la conexión a la arqueta registrable general, sin autorización de la Comunidad, de dos instalaciones de evacuación de cocinas, dos de baños, y un sumidero nuevo, interesando que dichas obras sean declaradas ilegales y se condene al actor reconvenido a devolver las cosas al estado previo a su ejecución.

El juzgador de instancia desestimó la excepción (F. de Dº Sexto) porque, si bien constató que la Comunidad tuvo conocimiento de esos trabajos el 18 de febrero de 2022, cuando el propietario permitió al Arquitecto Sr. Casiano el acceso a los locales, ya con anterioridad, en fecha 22 de mayo de 2020, se había requerido al propietario para que remitiera el permiso municipal para dichas obras, y el escrito solicitando autorización a la Comunidad, acordándose apoderar a la Presidenta para que instara las acciones judiciales correspondientes.

El actor vuelve a traer a esta instancia la cuestión, al plantear en su escrito de oposición al recurso de apelación de la parte contraria que ésta carece de legitimación activa tanto para interponer demanda reconvencional como para formular recurso por la decisión relativa a la misma, porque, dice, las facultades que le fueron conferidas a la Presidenta para el ejercicio de acciones en fecha 28 de julio de 2020 no podían abarcar acciones nacidas de hechos de los que la Comunidad tuvo conocimiento en fechas posteriores.

(ii)Comencemos por recordar la doctrina sobre la legitimación de las Comunidades de Propietarios para el ejercicio de acciones. La STS 332/2024, de 6 de marzo, expone la jurisprudencia sobre esta materia en los siguientes términos:

«Es jurisprudencia de esta sala, que ratificamos, la expuesta, por ejemplo, en la sentencia 422/2016, 24 de junio , conforme a la cual la efectividad de las facultades representativas del presidente exige la autorización de la junta de propietarios, y así señalamos en dicha resolución:

"Como concluye la reciente sentencia 622/2015, de 5 de noviembre , es pacífica la doctrina jurisprudencial de esta Sala (reiterada, con precisiones, en las sentencias 676/2011, de 10 de octubre , 204/2012, de 27 de marzo - ambas citadas por el recurrente -, 768/2012, de 12 de diciembre , 659/2013, de 19 de febrero , y 757/2014, de 30 de diciembre ) que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.

"Según esta doctrina, aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca ( art. 7.2 LPH ) y de reclamación de cuotas impagadas ( art. 21 LPH ), esta sala ha entendido que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad[...]

En aplicación de la doctrina expuesta que no se admitió la representación del presidente por carecer de la autorización de la junta de propietarios, en casos de ejercicio de acciones por ejecución de obras de ampliación de vivienda ( STS 204/2012, de 27 de marzo ); retirada de obras en elementos comunes ( STS 768/2012, de 12 de diciembre ); por incumplimientos contractuales y deficiencias constructivas ( STS 757/2014, de 30 de diciembre ); carácter ilegal de obras en una vivienda privativa con afectación a elementos comunes ( STS 622/2015, de 5 de noviembre ), reforma de estatutos ( STS 676/2015, de 10 de octubre ) u obras en elementos comunes ( STS 422/2016, de 24 de junio ).»

La autorización al presidente de la Comunidad para el ejercicio de acciones judiciales no puede presumirse por el mero desempeño de su cargo, ni siquiera cuando se trate de acciones de naturaleza contractual, siendo imprescindible la acreditación de un acuerdo previo y expreso de la Junta de propietarios, salvo que los Estatutos de la Comunidad le confieran expresamente dicha facultad. La Comunidad de propietarios actúa procesalmente a través de su presidente, pero este no puede suplir ni arrogarse la voluntad colectiva de la misma, que debe manifestarse mediante acuerdo previo de la Junta, salvo habilitación estatutaria expresa. La exigencia del acuerdo habilitante, por tanto, no es una mera formalidad sino una garantía que condiciona la viabilidad de la pretensión pues la finalidad de la autorización de la junta para el inicio de acciones legales es «impedir que la voluntad personal de quien actúa como presidente vincule a la comunidad»( SSTS 204/2012, de 27 de marzo y 543/2018, 3 de Octubre). Solo de manera excepcional, y cuando ello resulte debidamente justificado por razones de urgencia -como, por ejemplo, la necesidad de contestar una demanda dentro de un plazo perentorio-, cabe dispensar temporalmente este requisito, tal como ha reconocido la STS 1/2019, de 8 de enero.

Ahora bien, la falta de autorización de la Junta de propietarios no implica necesariamente una ausencia de legitimación "ad causam" de la Comunidad, sino que se traduce en un defecto de representación o en la falta de un requisito de procedibilidad que condiciona el válido ejercicio de la acción en su nombre. A este respecto, la STS 332/2024, de 6 de marzo, que recoge lo razonado en la STS 1/2019, de 8 de enero, se pronuncia en los siguientes términos:

«En la sentencia 1/2019, de 8 de enero , distinguimos entre la legitimación ad causam en los procesos civiles, que corresponde a la comunidad de propietarios, y la capacidad procesal, que implica que deba ser representada por su presidente, y en dicha sentencia se razonó al respecto que:

"La legitimación ad causam la tiene la comunidad y la cuestión del presidente es de representación.

"Tal distinción es de calado conceptual y así se califica en la sentencia 543/2018 de 3 de octubre , que afirma "no estamos ante un problema de legitimación, sino de acreditación de la representación. Como ya dijo la sentencia de esta sala 52/2017, de 27 de enero , parte actora es la comunidad de propietarios ( art. 6.1.5.º LEC ), la cual está perfectamente legitimada para ejercitar la acción de reclamación de los gastos por obras de restauración de la fachada aprobados por la junta ( art. 10 LEC ). Lo que pasa es que, al carecer de capacidad procesal, la comunidad ha de ser representada por su presidente ( art. 7.6 LEC y art. 13.3 LPH )[...].»

En cualquier caso, y con independencia de que doctrinalmente se califique la falta de acuerdo de la Junta como un problema de legitimación "ad causam" de la Comunidad, o como un defecto en la representación procesal del presidente, la relevancia procesal y consecuencia práctica es sustancialmente equivalente, porque impide que la Comunidad pueda intervenir válidamente como parte en el proceso. Tanto si se entiende que la Comunidad carece de legitimación activa por no haber autorizado el ejercicio de la acción en Junta, como si se considera que el presidente no puede actuar en su nombre por falta de habilitación expresa, en ambos supuestos se está ante un obstáculo insalvable limitativo del ejercicio de la acción entablada. Y la consecuencia es la misma en ambos supuestos: la acción no puede entenderse válidamente ejercitada en nombre de la Comunidad por faltar un presupuesto esencial para el inicio del procedimiento, ya sea desde la perspectiva de la representación procesal ( art. 7.6 LEC) , ya desde la perspectiva de la legitimación material ( arts. 6.1. 5.º y 10 LEC) . La falta de acuerdo de la Junta de propietarios que habilite al presidente para ejercer acciones judiciales no es un defecto subsanable en los términos del art. 231 LEC, sino la omisión de un presupuesto procesal esencial cuya ausencia impide la prosecución válida del procedimiento.

(iii)En el presente caso, no consta acreditado que la Junta de Propietarios haya autorizado expresamente a la Presidenta para el ejercicio de la acción objeto del presente procedimiento, ni que los estatutos de la comunidad prevean una habilitación genérica o automática a tal efecto. No compartimos el razonamiento del juzgador de instancia en este punto. En el acta de la Junta General celebrada en fecha 28 de julio de 2020 (páginas 20 y siguientes del documento 9 de la contestación) consta como punto 2 del Orden del día el "apoderamiento a la Presidenta para el ejercicio de acciones judiciales necesarias"; en el momento en que se celebró esa Junta, el Sr. Maximo había negado la entrada al local, solicitada en varios correos electrónicos desde el 22 de mayo de 2020 (documento 7 de la contestación), por lo que la Comunidad no había podido comprobar las obras realizadas hasta la fecha, ni hacer la valoración económica para la liquidación a la empresa encargada de la reforma; de hecho, en fecha 12 de junio de 2020 la Comunidad había presentado una instancia ante el Ayuntamiento solicitando información sobre el modo de girar visita de comprobación de las obras. Es en este contexto en el que se debate por la Junta la autorización a la Presidenta para el ejercicio de acciones, y, según consta en el texto del Acta, se acordó conceder dicha autorización "para que inste las acciones judiciales que procedan"; el acta no añade, como señala la Comunidad demandada en el escrito de impugnación de la impugnación del actor, las palabras "(que procedan) en relación con las obras del local del actor". Y aquí está el quid de la cuestión: la Comunidad no podía autorizar el ejercicio de acciones en relación con las obras del local porque en ese momento la única controversia suscitada era la relativa al acceso al local para comprobación de las obras de reparación, puesto que dichas obras se estaban desarrollando conforme a lo acordado previamente por la Comunidad, y ésta desconocía que el Sr. Maximo había realizado las conexiones referidas a la arqueta general; esta circunstancia no fue conocida hasta el 18 de febrero de 2021. No podemos considerar que la autorización concedida en la Junta de 28 de julio de 2020 abarcase las acciones relativas a unas obras que la Comunidad desconocía; esta tesis implicaría entender que la Presidenta quedaba autorizada para cualquier acción que directa o tangencialmente estuviera relacionada con la controversia entre la Comunidad y el Sr. Maximo por los locales, extensión que la doctrina no ampara y que tampoco puede resultar de los Estatutos (documento 11 de la contestación a la demanda). Por otro lado, no se han aportado actas de Juntas posteriores a febrero de 2021 de las que pudiera deducirse que la Comunidad ratificaba la autorización para el ejercicio de acciones judiciales, por lo que el defecto no puede entenderse convalidado.

Esta falta de legitimación de la Presidenta para actuar en nombre de la Comunidad por ausencia del necesario respaldo comunitario determina la inadmisión de la demanda reconvencional, lo cual conduce a revocar el pronunciamiento contenido en el Fundamento de Derecho Sexto de la sentencia de instancia; la acción ejercitada en la demanda reconvencional queda por ello imprejuzgada. El mismo obstáculo afecta a la Comunidad en la interposición de recurso contra la desestimación de la demanda reconvencional, si bien la revocación del pronunciamiento sobre la misma lo deja vacío de contenido.

De esta forma, la relación jurídico-procesal en esta instancia queda centrada en la apelación formulada por la Comunidad de Propietarios respecto de la estimación parcial de la demanda, y la impugnación del Sr. Maximo respecto de los pronunciamientos desestimatorios de su reclamación de indemnización por enseres y lucro cesante.

TERCERO. Recurso de la demandada.

(i)Como se dijo antes, la demanda tiene por objeto que la Comunidad ejecute determinados trabajos que no se realizaron en el marco de las obras de reparación que llevó a cabo en los locales del actor, y que le indemnice los daños causados en los enseres, y el lucro no percibido a causa de la imposibilidad de usar los locales.

La sentencia aborda la cuestión en el Fundamento de Derecho Tercero. Tras exponer el contenido del art. 10.2.a) de la Ley de Propiedad Horizontal, y el desarrollo jurisprudencial de la norma, el juzgador recoge las declaraciones de la Presidenta de la Comunidad y de D. Mauricio, encargado de las obras, y de los peritos Sra. Montserrat y Sr. Casiano. Analizando los informes periciales, el juzgador estima acertadas las conclusiones de la perito de la parte actora, en los términos expuestos en la sentencia.

(ii)La demandada apela este pronunciamiento por error en la valoración de la prueba. Señala, con un argumento materialmente incompleto, que la sentencia no precisa cuál es la razón por la cual se otorga más peso probatorio al informe pericial de la parte actora, cuando hay otro informe sobre la causa de no haber reparado la totalidad del solado de los dos locales; que no se ha acreditado que la humedad afectase por igual a los dos locales, y que, al estar el local de la DIRECCION001 en una cota superior, la humedad en su caso se debió a capilaridad, no a desbordamiento, siendo este el motivo por el cual en dicho local solo fueron reparados 20 m2. Señala que los paramentos verticales solo quedaron afectados parcialmente, que no se ha acreditado la existencia de cuadro eléctrico operativo antes de los hechos, ni de instalación telefónica, y, en conjunto, considera que la estimación de la demanda en las partidas acogidas constituye una vulneración de la doctrina del enriquecimiento injusto.

(iii)De entrada, recordemos que, en materia de valoración de la prueba en el ámbito civil, el Tribunal Supremo tiene consolidadamente declarado lo siguiente (ver por todas, la sentencia nº 87/2022, de 19 de diciembre de 2022):

"...(d) el recurso alega "la indebida apreciación de la prueba", debiendo recordarse al respecto que cuando se alega la existencia de un error en la valoración de la prueba pericial, como ha venido reiterando la Sala I del Tribunal Supremo en innumerables ocasiones, si la prueba practicada en el procedimiento se pondera por el Juez a quo de forma racional y asépticamente, sin que pugne con normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva de quien impugna la expresada valoración. Sin embargo, tras la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000, de 7 de enero, la misma inmediación ostenta el Tribunal de Primera Instancia que el Tribunal de Apelación por cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se recogen y documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del Juicio (incluida la fase probatoria), el órgano Jurisdiccional de Segunda Instancia puede apreciar por sí mismo, no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan (partes, testigos o peritos) al efecto de examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente. De tal forma que la Sala no tiene que aceptar la valoración de la prueba del Juzgado de 1ª instancia, sino que directamente asume la instancia y es ella la que valora de nuevo la prueba practicada, en cuyo resultado coincidirá o no con el Juzgado; pues el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano judicial "ad quem" para resolver cuantas cuestiones se le planteen de hecho o de derecho, por tratarse de un recurso ordinario que permite un "novum indicium" ( S.T.C. 152/1.998, de 13 de julio ). La S.T.S. de 6 de mayo de 2.009 dice que "la apelación coloca al juzgador de segunda instancia en la misma posición del de la primera, con plenitud jurisdiccional para la valoración de la prueba, pero la "revisio prioris instantiae" en que consiste el recurso no le autoriza para prescindir de las apreciaciones del juzgador "a quo" sin dar otras razones distintas, o decir por qué se rechazan."Por consiguiente, si bien la Sala de apelación ha de valorar nuevamente la prueba practicada, sin estar vinculada por la valoración efectuada en la instancia, la revisión de la misma habrá de realizarse cuando resulte contraria a las reglas de la lógica, la razón, o la sana crítica. En este sentido, la SAP Badajoz, 106/2015, Sección 3ª, de 27 de abril, afirma que "la valoración probatoria es facultad de los Tribunales sustraída a los litigantes, que aunque evidentemente pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, no, en forma alguna, tratar de imponerla a los Juzgadores, pues no puede sustituirse la valoración que el Juzgador de instancia hizo de toda la prueba practicada por la valoración que realiza la parte recurrente, función que corresponde única y exclusivamente al Juzgador a quo y no a las partes, habiendo entendido igualmente la jurisprudencia, que el Juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque nunca de manera arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, pero quedando reducida la alzada a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el Juez a quo de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica, o si, por el contrario, la apreciación conjunta de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso".Y, reiterando la doctrina, la SAP Madrid de fecha 8 de mayo de 2017 señala que "sobre la apreciación de la prueba, resulta indiscutido en el ámbito jurisdiccional que constituye una función exclusiva del órgano de enjuiciamiento, no susceptible de revisión en apelación cuando la ponderación se ha ajustado a las reglas de la sana crítica y las conclusiones resultantes de esta evaluación no resultan irracionales o ilógicas, debiendo prevalecer sobre la opinión parcial que merezcan a las partes en el proceso", y que "la actividad intelectual de valoración de las pruebas se incardina dentro de las facultades propias del Juez de instancia, cuyas conclusiones, favorecidas por el principio de inmediación, deben mantenerse a no ser que sean ilógicas, arbitrarias o contrarias a derecho, debiendo prevalecer la evaluación que de las pruebas realizan los órganos judiciales por ser más objetiva que la de las partes, habida cuenta de los intereses particulares que éstas defienden, no pudiendo tener favorable acogida aquella pretensión dirigida a sustituir el criterio objetivo del Juez por el subjetivo de la parte".

Así mismo, en lo relativo a valoración de informes periciales, la STS de 15 de diciembre de 2015 señala lo siguiente:

" La nueva LEC, al abordar esta reforma, otorga naturaleza de prueba pericial a los llamados dictámenes periciales extrajudiciales, obtenidos fuera del proceso, facultando a las partes para que los aporten con sus escritos de alegaciones e, incluso, permitiéndoles aportarlos posteriormente, - aunque siempre con anterioridad al juicio o vista-, cuando la necesidad de aportarlos surja de actuaciones procesales posteriores.[...]

Una vez hechas las anteriores consideraciones cabe añadir que: "En nuestro sistema procesal, como es sabido, viene siendo tradicional sujetar la valoración de prueba pericial a las reglas de la sana crítica. El artículo 632 de la LEC anterior establecía que los jueces y tribunales valorasen la prueba pericial según las reglas de la sana crítica, sin estar obligados a someterse al dictamen de peritos, y la nueva LEC, en su artículo 348 de un modo incluso más escueto, se limita a prescribir que el Tribunal valorará los dictámenes periciales según las reglas de la sana crítica, no cambiando, por tanto, los criterios de valoración respecto a la LEC anterior.

Aplicando estas reglas, el Tribunal, al valorar la prueba por medio de dictamen de peritos, deberá ponderar, entre otras cosas, las siguientes cuestiones:

l°. -Los razonamientos que contengan los dictámenes y los que se hayan vertido en el acto del juicio o vista en el interrogatorio de los peritos, pudiendo no aceptar el resultado de un dictamen o aceptarlo, o incluso aceptar el resultado de un dictamen por estar mejor fundamentado que otro: STS 10 de febrero de 1.994 (/848).

2°. -Deberá también tener en cuenta el tribunal las conclusiones conformes y mayoritarias que resulten tanto de los dictámenes emitidos por peritos designados por las partes como de los dictámenes emitidos por peritos designados por el Tribunal, motivando su decisión cuando no esté de acuerdo con las conclusiones mayoritarias de los dictámenes: STS 4 de diciembre de 1.989 (/8793).

3°. -Otro factor a ponderar por el Tribunal deberá ser el examen de las operaciones periciales que se hayan llevado a cabo por los peritos que hayan intervenido en el proceso, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten sus dictámenes: STS 28 de enero de 1.995 (/179).

4°-También deberá ponderar el tribunal, al valorar los dictámenes, la competencia profesional de los peritos que los hayan emitido así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad, lo que le puede llevar en el sistema de la nueva LEC a que dé más crédito a los dictámenes de los peritos designados por el tribunal que a los aportados por las partes: STS 31 de marzo de 1.997 (/2542)".

(iv)Examinada la prueba, la Sala coincide con la valoración realizada por el juzgador de instancia, por ser la misma lógica y coherente con los datos extraídos de las pruebas testificales y periciales. No se detecta, ni se alega por la apelante, motivo alguno por el cual no deba mantenerse en esta alzada la valoración realizada en la instancia y la decisión de acoger las conclusiones alcanzadas por la perito de la parte actora, en detrimento de las conclusiones del perito de la demandada. Las pruebas acreditan que los dos locales estaban igualmente afectados por humedades, sin perjuicio de que estuvieran a cotas diferentes; que el origen de las humedades en el local sito en la DIRECCION001 fuera la capilaridad no excluye la responsabilidad de la Comunidad, y el propio perito de la demandada manifestó que dicho efecto era debido a la avería en la arqueta, de la cual debe responder la demandada, máxime teniendo en cuenta la demora con la cual la Comunidad acometió las obras de reparación.

El núcleo del recurso se refiere al alcance de las reparaciones; la sentencia aplica el principio de la "restitutio in integrum" para incluir la reparación de los daños estéticos, en concreto el cambio de una puerta de acceso al portal por el local 2, la reparación de revestimientos de techo en los dos locales, y en las dos paredes medianeras en toda su superficie, obviando lo ya pintado hasta 1,50 metros, la reparación de la red eléctrica y de telefonía y de la solera existente manchada, y la ejecución de la parte de solera no realizada. En el recurso se hace especial referencia al pintado total de paramentos verticales, que la recurrente considera un enriquecimiento injusto, y a las instalaciones eléctrica y de telefonía, cuestionando su preexistencia y que estuvieran, en su caso, ajustadas a normativa.

Como se ha dicho, se considera que la valoración de prueba realizada en la instancia es correcta, lógica y coherente con el material probatorio. Las pruebas gráficas incorporadas al informe pericial de la parte actora demuestran que las paredes han sido pintadas hasta cierta altura, generando un daño estético evidente e injustificado. Es obvio que el pintado de la totalidad de la superficie dejará las paredes en mejores condiciones de las que tenían antes de producirse los daños, siendo éste un efecto habitual e inevitable del valor de reposición, pero consideramos que únicamente en el caso de que la reparación pretendida por el perjudicado resultase desproporcionada o supusiese un enriquecimiento injusto, resultaría improcedente, lo que no ocurre en este caso, toda vez que el daño causado a las paredes, que fue incrementado a causa de la demora en la ejecución de las obras, se entiende extensivo a toda la superficie del paramento, por tratarse de elementos únicos y continuos que cierran física y visualmente el espacio. Los Principios de Derecho Europeo de la Responsabilidad Civil (PETL) aprobados en 2005 por el "European Group on Tort Law" han venido a refrendar aquella tesis, al establecer que la medida básica de la indemnización es "el valor de la cosa"y que el perjudicado sólo puede reclamar el mayor gasto de la reparación " si tal actuación resulta razonable"(artículo 10:203).

Con respecto a las instalaciones eléctrica y de teléfono, ha sido acreditada su preexistencia; constan reflejadas en fotografías de las páginas 20, 24 y 29 del informe pericial de la parte actora, quien, además, aportó como documento 41 de la demanda varias facturas de consumo eléctrico, fechadas en 2018 y 2019. El perito de la demandada declaró que en los locales había cables, pero no sabía si funcionaban, y el albañil que ejecutó los trabajos declaró que la instalación eléctrica se retiró y no se repuso; es evidente que al menos a finales de 2019 la instalación sí estaba en funcionamiento, siendo que los daños comenzaron en fechas anteriores.

Finalmente, con respecto al solado, no entendemos ajustado a derecho que se reparase únicamente la parte que sufrió afectación directa, por cuanto ello vulnera la obligación de reparación del daño causado, incluido el estético; el propio perito de la demandada reconoce en su informe la necesidad de ejecutar una nueva solera; la ejecución parcial del solado solventa un daño directo, pero crea un nuevo daño estético donde antes no existía, actuación no amparada legalmente.

Sobre lo que ha de entenderse por enriquecimiento injusto, la STS de 24 de junio de 2020 señala que "los requisitos necesarios para la apreciación del enriquecimiento injusto son:

a) Aumento del patrimonio del enriquecido;

b) Correlativo empobrecimiento del actor, representado por un damnum emergens o por un lucrum cesans;

c) falta de causa que justifique el enriquecimiento, y

d) inexistencia de un precepto legal que excluya la aplicación del principio.

El "enriquecimiento" del demandado debe consistir en cualquier provecho o utilidad patrimonial o económica, y puede tener lugar aumentando su patrimonio (lucrum emergens) - por vía de incremento del activo o por vía de la disminución del pasivo - o evitando su disminución (damnum cesans) - v.gr. gasto hecho por un tercero en provecho del demandado".

En base a lo anterior, no se considera que el pintado total de las paredes y techos, la reparación de instalaciones, y la actuación sobre el solado de los locales incurra en un exceso determinante de enriquecimiento injusto. No se produce con estos trabajos un enriquecimiento del actor, por cuanto se trata de reparar elementos de los que ya disponía y que quedaron deteriorados por circunstancias imputables a la demandada; no se acuerda la realización de instalaciones nuevas, ni se acredita una mejora significativa sobre las ya existentes con anterioridad.

Por todo ello, el motivo se desestima.

CUARTO. Impugnación del demandante.

(i)El actor reclama en su demanda que la Comunidad le indemnice por la pérdida de enseres guardados en los locales afectados, que valora pericialmente en 2.070 euros. La sentencia desestima esta pretensión en su Fundamento de Derecho Cuarto, no porque no se considere probada la preexistencia de ciertos enseres, reflejada en fotografías del informe pericial de la parte actora, y reconocida por el albañil y el perito de la demandada, sino por falta de prueba del detalle de los enseres y las circunstancias determinantes de su valoración.

La actora impugnante viene a cuestionar estas conclusiones entendiendo que el juzgador de instancia ha errado en la valoración de la prueba; señala que las fotografías de su informe acreditan la existencia de los enseres, que no se le puede exigir factura de compra, y que no se ha aportado informe contradictorio.

La Sala confirma el pronunciamiento de instancia. No puede negarse, y de hecho no se niega, que en los locales se guardaban diversos enseres. Sin embargo, consideramos que no ha sido acreditado el daño que se reclama. La perito relaciona 19 objetos en la página 41 de su informe, relación que no puede comprobarse con una fotografía genérica, y realiza una valoración para la cual no está específicamente cualificada, sin especificar cuáles son sus bases; si no se dispone de facturas (y el hecho de que los enseres fueran destinados al alquiler permite poner en duda que no le sean exigibles las facturas al propietario), es necesario detallar la fuente de conocimiento de los precios, cosa que no hace, además de no haber tenido en cuenta en qué fecha fue adquirido cada uno de los enseres, el estado de conservación, y la depreciación, en su caso.

(ii)En la demanda también se reclamaba la indemnización por el lucro no percibido a causa del no uso de los locales, en la suma de 14.025 euros. La sentencia también desestima esta petición, porque el actor declaró haber adquirido otro local para su explotación económica, y por la intención de convertir los locales litigiosos en viviendas. También en este punto desestimamos la impugnación formulada; dado que los enseres guardados en los locales fueron llevados al vertedero, como el propio recurrente señala, no le era necesario adquirir otro inmueble para guardarlos, y no se ha acreditado que antes de producirse los daños fuera su intención alterar el uso y transformar los locales en vivienda, ni que los daños frustrasen esa voluntad, ni impidiesen la formalización de contratos de arrendamiento. En la propia demanda se indica que los locales tenían como finalidad servir de trasteros para otros inmuebles que el actor tiene alquilados. En consecuencia, no se acredita la existencia de pérdida de ingresos indemnizable a causa de los daños o de las obras de reparación.

QUINTO. Resumen.

Recapitulando, la Sala desestima el recurso interpuesto por la Comunidad de Propietarios, y estima parcialmente la impugnación del actor, en lo relativo a la falta de legitimación de la Comunidad para el ejercicio de la demanda reconvencional, desestimando la impugnación sobre los pronunciamientos desestimatorios de la reclamación de daños directos en enseres y de lucro cesante.

SEXTO. Costas.

De conformidad con lo establecido en los arts. 394 y 398 LEC, procede imponer a la demandada las costas de la apelación, sin hacer expreso pronunciamiento sobre las costas de la impugnación.

Vistos los artículos citados, y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO. Resumen de antecedentes.

La Comunidad de Propietarios demandada-reconviniente apela la sentencia que estima parcialmente la demanda interpuesta por D. Maximo y la condena a ejecutar determinadas obras de reparación en los locales de su propiedad, que detalla en el suplico, abonando cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, y desestima la demanda reconvencional, absolviendo al demandante de la petición consistente en que se declaren ilegales determinadas obras llevadas a cabo en los locales por no contar con autorización de la Comunidad, y se repongan al estado anterior, imponiendo a la Comunidad las costas correspondientes a la misma.

La apelante plantea como motivos del recurso, sucintamente, vulneración de los arts. 7 y 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal por la desestimación de la reconvención, y, respecto de la estimación parcial de la demanda, error en la valoración de la prueba y vulneración de la doctrina relativa al enriquecimiento injusto.

El demandante apelado se opone al recurso e impugna la sentencia. Alega, como ya hiciera en la contestación a la reconvención, falta de legitimación activa de la Comunidad para formular demanda reconvencional, y, respecto de la estimación parcial de su demanda, error en la valoración de la prueba en lo relativo a la desestimación de la reclamación por enseres y lucro cesante.

SEGUNDO. Legitimación activa de la Comunidad de Propietarios.

(i)Analizamos esta cuestión al inicio de la sentencia por razones de sistemática, toda vez que será una vez determinado si la Comunidad demandada ostentaba legitimación activa para el ejercicio de la demanda reconvencional cuando podremos fijar el marco general en el que se desenvolverá la apelación-impugnación.

El actor alegó en su escrito de contestación a la demanda reconvencional de la demandada la excepción de falta de legitimación activa, basada en la ausencia de autorización de la Junta de Propietarios para el ejercicio de esta concreta acción. La Comunidad reconvenía al amparo del art. 17.6 LPH por las obras llevadas a cabo por el actor en sus locales, consistentes en la conexión a la arqueta registrable general, sin autorización de la Comunidad, de dos instalaciones de evacuación de cocinas, dos de baños, y un sumidero nuevo, interesando que dichas obras sean declaradas ilegales y se condene al actor reconvenido a devolver las cosas al estado previo a su ejecución.

El juzgador de instancia desestimó la excepción (F. de Dº Sexto) porque, si bien constató que la Comunidad tuvo conocimiento de esos trabajos el 18 de febrero de 2022, cuando el propietario permitió al Arquitecto Sr. Casiano el acceso a los locales, ya con anterioridad, en fecha 22 de mayo de 2020, se había requerido al propietario para que remitiera el permiso municipal para dichas obras, y el escrito solicitando autorización a la Comunidad, acordándose apoderar a la Presidenta para que instara las acciones judiciales correspondientes.

El actor vuelve a traer a esta instancia la cuestión, al plantear en su escrito de oposición al recurso de apelación de la parte contraria que ésta carece de legitimación activa tanto para interponer demanda reconvencional como para formular recurso por la decisión relativa a la misma, porque, dice, las facultades que le fueron conferidas a la Presidenta para el ejercicio de acciones en fecha 28 de julio de 2020 no podían abarcar acciones nacidas de hechos de los que la Comunidad tuvo conocimiento en fechas posteriores.

(ii)Comencemos por recordar la doctrina sobre la legitimación de las Comunidades de Propietarios para el ejercicio de acciones. La STS 332/2024, de 6 de marzo, expone la jurisprudencia sobre esta materia en los siguientes términos:

«Es jurisprudencia de esta sala, que ratificamos, la expuesta, por ejemplo, en la sentencia 422/2016, 24 de junio , conforme a la cual la efectividad de las facultades representativas del presidente exige la autorización de la junta de propietarios, y así señalamos en dicha resolución:

"Como concluye la reciente sentencia 622/2015, de 5 de noviembre , es pacífica la doctrina jurisprudencial de esta Sala (reiterada, con precisiones, en las sentencias 676/2011, de 10 de octubre , 204/2012, de 27 de marzo - ambas citadas por el recurrente -, 768/2012, de 12 de diciembre , 659/2013, de 19 de febrero , y 757/2014, de 30 de diciembre ) que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.

"Según esta doctrina, aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca ( art. 7.2 LPH ) y de reclamación de cuotas impagadas ( art. 21 LPH ), esta sala ha entendido que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad[...]

En aplicación de la doctrina expuesta que no se admitió la representación del presidente por carecer de la autorización de la junta de propietarios, en casos de ejercicio de acciones por ejecución de obras de ampliación de vivienda ( STS 204/2012, de 27 de marzo ); retirada de obras en elementos comunes ( STS 768/2012, de 12 de diciembre ); por incumplimientos contractuales y deficiencias constructivas ( STS 757/2014, de 30 de diciembre ); carácter ilegal de obras en una vivienda privativa con afectación a elementos comunes ( STS 622/2015, de 5 de noviembre ), reforma de estatutos ( STS 676/2015, de 10 de octubre ) u obras en elementos comunes ( STS 422/2016, de 24 de junio ).»

La autorización al presidente de la Comunidad para el ejercicio de acciones judiciales no puede presumirse por el mero desempeño de su cargo, ni siquiera cuando se trate de acciones de naturaleza contractual, siendo imprescindible la acreditación de un acuerdo previo y expreso de la Junta de propietarios, salvo que los Estatutos de la Comunidad le confieran expresamente dicha facultad. La Comunidad de propietarios actúa procesalmente a través de su presidente, pero este no puede suplir ni arrogarse la voluntad colectiva de la misma, que debe manifestarse mediante acuerdo previo de la Junta, salvo habilitación estatutaria expresa. La exigencia del acuerdo habilitante, por tanto, no es una mera formalidad sino una garantía que condiciona la viabilidad de la pretensión pues la finalidad de la autorización de la junta para el inicio de acciones legales es «impedir que la voluntad personal de quien actúa como presidente vincule a la comunidad»( SSTS 204/2012, de 27 de marzo y 543/2018, 3 de Octubre). Solo de manera excepcional, y cuando ello resulte debidamente justificado por razones de urgencia -como, por ejemplo, la necesidad de contestar una demanda dentro de un plazo perentorio-, cabe dispensar temporalmente este requisito, tal como ha reconocido la STS 1/2019, de 8 de enero.

Ahora bien, la falta de autorización de la Junta de propietarios no implica necesariamente una ausencia de legitimación "ad causam" de la Comunidad, sino que se traduce en un defecto de representación o en la falta de un requisito de procedibilidad que condiciona el válido ejercicio de la acción en su nombre. A este respecto, la STS 332/2024, de 6 de marzo, que recoge lo razonado en la STS 1/2019, de 8 de enero, se pronuncia en los siguientes términos:

«En la sentencia 1/2019, de 8 de enero , distinguimos entre la legitimación ad causam en los procesos civiles, que corresponde a la comunidad de propietarios, y la capacidad procesal, que implica que deba ser representada por su presidente, y en dicha sentencia se razonó al respecto que:

"La legitimación ad causam la tiene la comunidad y la cuestión del presidente es de representación.

"Tal distinción es de calado conceptual y así se califica en la sentencia 543/2018 de 3 de octubre , que afirma "no estamos ante un problema de legitimación, sino de acreditación de la representación. Como ya dijo la sentencia de esta sala 52/2017, de 27 de enero , parte actora es la comunidad de propietarios ( art. 6.1.5.º LEC ), la cual está perfectamente legitimada para ejercitar la acción de reclamación de los gastos por obras de restauración de la fachada aprobados por la junta ( art. 10 LEC ). Lo que pasa es que, al carecer de capacidad procesal, la comunidad ha de ser representada por su presidente ( art. 7.6 LEC y art. 13.3 LPH )[...].»

En cualquier caso, y con independencia de que doctrinalmente se califique la falta de acuerdo de la Junta como un problema de legitimación "ad causam" de la Comunidad, o como un defecto en la representación procesal del presidente, la relevancia procesal y consecuencia práctica es sustancialmente equivalente, porque impide que la Comunidad pueda intervenir válidamente como parte en el proceso. Tanto si se entiende que la Comunidad carece de legitimación activa por no haber autorizado el ejercicio de la acción en Junta, como si se considera que el presidente no puede actuar en su nombre por falta de habilitación expresa, en ambos supuestos se está ante un obstáculo insalvable limitativo del ejercicio de la acción entablada. Y la consecuencia es la misma en ambos supuestos: la acción no puede entenderse válidamente ejercitada en nombre de la Comunidad por faltar un presupuesto esencial para el inicio del procedimiento, ya sea desde la perspectiva de la representación procesal ( art. 7.6 LEC) , ya desde la perspectiva de la legitimación material ( arts. 6.1. 5.º y 10 LEC) . La falta de acuerdo de la Junta de propietarios que habilite al presidente para ejercer acciones judiciales no es un defecto subsanable en los términos del art. 231 LEC, sino la omisión de un presupuesto procesal esencial cuya ausencia impide la prosecución válida del procedimiento.

(iii)En el presente caso, no consta acreditado que la Junta de Propietarios haya autorizado expresamente a la Presidenta para el ejercicio de la acción objeto del presente procedimiento, ni que los estatutos de la comunidad prevean una habilitación genérica o automática a tal efecto. No compartimos el razonamiento del juzgador de instancia en este punto. En el acta de la Junta General celebrada en fecha 28 de julio de 2020 (páginas 20 y siguientes del documento 9 de la contestación) consta como punto 2 del Orden del día el "apoderamiento a la Presidenta para el ejercicio de acciones judiciales necesarias"; en el momento en que se celebró esa Junta, el Sr. Maximo había negado la entrada al local, solicitada en varios correos electrónicos desde el 22 de mayo de 2020 (documento 7 de la contestación), por lo que la Comunidad no había podido comprobar las obras realizadas hasta la fecha, ni hacer la valoración económica para la liquidación a la empresa encargada de la reforma; de hecho, en fecha 12 de junio de 2020 la Comunidad había presentado una instancia ante el Ayuntamiento solicitando información sobre el modo de girar visita de comprobación de las obras. Es en este contexto en el que se debate por la Junta la autorización a la Presidenta para el ejercicio de acciones, y, según consta en el texto del Acta, se acordó conceder dicha autorización "para que inste las acciones judiciales que procedan"; el acta no añade, como señala la Comunidad demandada en el escrito de impugnación de la impugnación del actor, las palabras "(que procedan) en relación con las obras del local del actor". Y aquí está el quid de la cuestión: la Comunidad no podía autorizar el ejercicio de acciones en relación con las obras del local porque en ese momento la única controversia suscitada era la relativa al acceso al local para comprobación de las obras de reparación, puesto que dichas obras se estaban desarrollando conforme a lo acordado previamente por la Comunidad, y ésta desconocía que el Sr. Maximo había realizado las conexiones referidas a la arqueta general; esta circunstancia no fue conocida hasta el 18 de febrero de 2021. No podemos considerar que la autorización concedida en la Junta de 28 de julio de 2020 abarcase las acciones relativas a unas obras que la Comunidad desconocía; esta tesis implicaría entender que la Presidenta quedaba autorizada para cualquier acción que directa o tangencialmente estuviera relacionada con la controversia entre la Comunidad y el Sr. Maximo por los locales, extensión que la doctrina no ampara y que tampoco puede resultar de los Estatutos (documento 11 de la contestación a la demanda). Por otro lado, no se han aportado actas de Juntas posteriores a febrero de 2021 de las que pudiera deducirse que la Comunidad ratificaba la autorización para el ejercicio de acciones judiciales, por lo que el defecto no puede entenderse convalidado.

Esta falta de legitimación de la Presidenta para actuar en nombre de la Comunidad por ausencia del necesario respaldo comunitario determina la inadmisión de la demanda reconvencional, lo cual conduce a revocar el pronunciamiento contenido en el Fundamento de Derecho Sexto de la sentencia de instancia; la acción ejercitada en la demanda reconvencional queda por ello imprejuzgada. El mismo obstáculo afecta a la Comunidad en la interposición de recurso contra la desestimación de la demanda reconvencional, si bien la revocación del pronunciamiento sobre la misma lo deja vacío de contenido.

De esta forma, la relación jurídico-procesal en esta instancia queda centrada en la apelación formulada por la Comunidad de Propietarios respecto de la estimación parcial de la demanda, y la impugnación del Sr. Maximo respecto de los pronunciamientos desestimatorios de su reclamación de indemnización por enseres y lucro cesante.

TERCERO. Recurso de la demandada.

(i)Como se dijo antes, la demanda tiene por objeto que la Comunidad ejecute determinados trabajos que no se realizaron en el marco de las obras de reparación que llevó a cabo en los locales del actor, y que le indemnice los daños causados en los enseres, y el lucro no percibido a causa de la imposibilidad de usar los locales.

La sentencia aborda la cuestión en el Fundamento de Derecho Tercero. Tras exponer el contenido del art. 10.2.a) de la Ley de Propiedad Horizontal, y el desarrollo jurisprudencial de la norma, el juzgador recoge las declaraciones de la Presidenta de la Comunidad y de D. Mauricio, encargado de las obras, y de los peritos Sra. Montserrat y Sr. Casiano. Analizando los informes periciales, el juzgador estima acertadas las conclusiones de la perito de la parte actora, en los términos expuestos en la sentencia.

(ii)La demandada apela este pronunciamiento por error en la valoración de la prueba. Señala, con un argumento materialmente incompleto, que la sentencia no precisa cuál es la razón por la cual se otorga más peso probatorio al informe pericial de la parte actora, cuando hay otro informe sobre la causa de no haber reparado la totalidad del solado de los dos locales; que no se ha acreditado que la humedad afectase por igual a los dos locales, y que, al estar el local de la DIRECCION001 en una cota superior, la humedad en su caso se debió a capilaridad, no a desbordamiento, siendo este el motivo por el cual en dicho local solo fueron reparados 20 m2. Señala que los paramentos verticales solo quedaron afectados parcialmente, que no se ha acreditado la existencia de cuadro eléctrico operativo antes de los hechos, ni de instalación telefónica, y, en conjunto, considera que la estimación de la demanda en las partidas acogidas constituye una vulneración de la doctrina del enriquecimiento injusto.

(iii)De entrada, recordemos que, en materia de valoración de la prueba en el ámbito civil, el Tribunal Supremo tiene consolidadamente declarado lo siguiente (ver por todas, la sentencia nº 87/2022, de 19 de diciembre de 2022):

"...(d) el recurso alega "la indebida apreciación de la prueba", debiendo recordarse al respecto que cuando se alega la existencia de un error en la valoración de la prueba pericial, como ha venido reiterando la Sala I del Tribunal Supremo en innumerables ocasiones, si la prueba practicada en el procedimiento se pondera por el Juez a quo de forma racional y asépticamente, sin que pugne con normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva de quien impugna la expresada valoración. Sin embargo, tras la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000, de 7 de enero, la misma inmediación ostenta el Tribunal de Primera Instancia que el Tribunal de Apelación por cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se recogen y documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del Juicio (incluida la fase probatoria), el órgano Jurisdiccional de Segunda Instancia puede apreciar por sí mismo, no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan (partes, testigos o peritos) al efecto de examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente. De tal forma que la Sala no tiene que aceptar la valoración de la prueba del Juzgado de 1ª instancia, sino que directamente asume la instancia y es ella la que valora de nuevo la prueba practicada, en cuyo resultado coincidirá o no con el Juzgado; pues el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano judicial "ad quem" para resolver cuantas cuestiones se le planteen de hecho o de derecho, por tratarse de un recurso ordinario que permite un "novum indicium" ( S.T.C. 152/1.998, de 13 de julio ). La S.T.S. de 6 de mayo de 2.009 dice que "la apelación coloca al juzgador de segunda instancia en la misma posición del de la primera, con plenitud jurisdiccional para la valoración de la prueba, pero la "revisio prioris instantiae" en que consiste el recurso no le autoriza para prescindir de las apreciaciones del juzgador "a quo" sin dar otras razones distintas, o decir por qué se rechazan."Por consiguiente, si bien la Sala de apelación ha de valorar nuevamente la prueba practicada, sin estar vinculada por la valoración efectuada en la instancia, la revisión de la misma habrá de realizarse cuando resulte contraria a las reglas de la lógica, la razón, o la sana crítica. En este sentido, la SAP Badajoz, 106/2015, Sección 3ª, de 27 de abril, afirma que "la valoración probatoria es facultad de los Tribunales sustraída a los litigantes, que aunque evidentemente pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, no, en forma alguna, tratar de imponerla a los Juzgadores, pues no puede sustituirse la valoración que el Juzgador de instancia hizo de toda la prueba practicada por la valoración que realiza la parte recurrente, función que corresponde única y exclusivamente al Juzgador a quo y no a las partes, habiendo entendido igualmente la jurisprudencia, que el Juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque nunca de manera arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, pero quedando reducida la alzada a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el Juez a quo de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica, o si, por el contrario, la apreciación conjunta de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso".Y, reiterando la doctrina, la SAP Madrid de fecha 8 de mayo de 2017 señala que "sobre la apreciación de la prueba, resulta indiscutido en el ámbito jurisdiccional que constituye una función exclusiva del órgano de enjuiciamiento, no susceptible de revisión en apelación cuando la ponderación se ha ajustado a las reglas de la sana crítica y las conclusiones resultantes de esta evaluación no resultan irracionales o ilógicas, debiendo prevalecer sobre la opinión parcial que merezcan a las partes en el proceso", y que "la actividad intelectual de valoración de las pruebas se incardina dentro de las facultades propias del Juez de instancia, cuyas conclusiones, favorecidas por el principio de inmediación, deben mantenerse a no ser que sean ilógicas, arbitrarias o contrarias a derecho, debiendo prevalecer la evaluación que de las pruebas realizan los órganos judiciales por ser más objetiva que la de las partes, habida cuenta de los intereses particulares que éstas defienden, no pudiendo tener favorable acogida aquella pretensión dirigida a sustituir el criterio objetivo del Juez por el subjetivo de la parte".

Así mismo, en lo relativo a valoración de informes periciales, la STS de 15 de diciembre de 2015 señala lo siguiente:

" La nueva LEC, al abordar esta reforma, otorga naturaleza de prueba pericial a los llamados dictámenes periciales extrajudiciales, obtenidos fuera del proceso, facultando a las partes para que los aporten con sus escritos de alegaciones e, incluso, permitiéndoles aportarlos posteriormente, - aunque siempre con anterioridad al juicio o vista-, cuando la necesidad de aportarlos surja de actuaciones procesales posteriores.[...]

Una vez hechas las anteriores consideraciones cabe añadir que: "En nuestro sistema procesal, como es sabido, viene siendo tradicional sujetar la valoración de prueba pericial a las reglas de la sana crítica. El artículo 632 de la LEC anterior establecía que los jueces y tribunales valorasen la prueba pericial según las reglas de la sana crítica, sin estar obligados a someterse al dictamen de peritos, y la nueva LEC, en su artículo 348 de un modo incluso más escueto, se limita a prescribir que el Tribunal valorará los dictámenes periciales según las reglas de la sana crítica, no cambiando, por tanto, los criterios de valoración respecto a la LEC anterior.

Aplicando estas reglas, el Tribunal, al valorar la prueba por medio de dictamen de peritos, deberá ponderar, entre otras cosas, las siguientes cuestiones:

l°. -Los razonamientos que contengan los dictámenes y los que se hayan vertido en el acto del juicio o vista en el interrogatorio de los peritos, pudiendo no aceptar el resultado de un dictamen o aceptarlo, o incluso aceptar el resultado de un dictamen por estar mejor fundamentado que otro: STS 10 de febrero de 1.994 (/848).

2°. -Deberá también tener en cuenta el tribunal las conclusiones conformes y mayoritarias que resulten tanto de los dictámenes emitidos por peritos designados por las partes como de los dictámenes emitidos por peritos designados por el Tribunal, motivando su decisión cuando no esté de acuerdo con las conclusiones mayoritarias de los dictámenes: STS 4 de diciembre de 1.989 (/8793).

3°. -Otro factor a ponderar por el Tribunal deberá ser el examen de las operaciones periciales que se hayan llevado a cabo por los peritos que hayan intervenido en el proceso, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten sus dictámenes: STS 28 de enero de 1.995 (/179).

4°-También deberá ponderar el tribunal, al valorar los dictámenes, la competencia profesional de los peritos que los hayan emitido así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad, lo que le puede llevar en el sistema de la nueva LEC a que dé más crédito a los dictámenes de los peritos designados por el tribunal que a los aportados por las partes: STS 31 de marzo de 1.997 (/2542)".

(iv)Examinada la prueba, la Sala coincide con la valoración realizada por el juzgador de instancia, por ser la misma lógica y coherente con los datos extraídos de las pruebas testificales y periciales. No se detecta, ni se alega por la apelante, motivo alguno por el cual no deba mantenerse en esta alzada la valoración realizada en la instancia y la decisión de acoger las conclusiones alcanzadas por la perito de la parte actora, en detrimento de las conclusiones del perito de la demandada. Las pruebas acreditan que los dos locales estaban igualmente afectados por humedades, sin perjuicio de que estuvieran a cotas diferentes; que el origen de las humedades en el local sito en la DIRECCION001 fuera la capilaridad no excluye la responsabilidad de la Comunidad, y el propio perito de la demandada manifestó que dicho efecto era debido a la avería en la arqueta, de la cual debe responder la demandada, máxime teniendo en cuenta la demora con la cual la Comunidad acometió las obras de reparación.

El núcleo del recurso se refiere al alcance de las reparaciones; la sentencia aplica el principio de la "restitutio in integrum" para incluir la reparación de los daños estéticos, en concreto el cambio de una puerta de acceso al portal por el local 2, la reparación de revestimientos de techo en los dos locales, y en las dos paredes medianeras en toda su superficie, obviando lo ya pintado hasta 1,50 metros, la reparación de la red eléctrica y de telefonía y de la solera existente manchada, y la ejecución de la parte de solera no realizada. En el recurso se hace especial referencia al pintado total de paramentos verticales, que la recurrente considera un enriquecimiento injusto, y a las instalaciones eléctrica y de telefonía, cuestionando su preexistencia y que estuvieran, en su caso, ajustadas a normativa.

Como se ha dicho, se considera que la valoración de prueba realizada en la instancia es correcta, lógica y coherente con el material probatorio. Las pruebas gráficas incorporadas al informe pericial de la parte actora demuestran que las paredes han sido pintadas hasta cierta altura, generando un daño estético evidente e injustificado. Es obvio que el pintado de la totalidad de la superficie dejará las paredes en mejores condiciones de las que tenían antes de producirse los daños, siendo éste un efecto habitual e inevitable del valor de reposición, pero consideramos que únicamente en el caso de que la reparación pretendida por el perjudicado resultase desproporcionada o supusiese un enriquecimiento injusto, resultaría improcedente, lo que no ocurre en este caso, toda vez que el daño causado a las paredes, que fue incrementado a causa de la demora en la ejecución de las obras, se entiende extensivo a toda la superficie del paramento, por tratarse de elementos únicos y continuos que cierran física y visualmente el espacio. Los Principios de Derecho Europeo de la Responsabilidad Civil (PETL) aprobados en 2005 por el "European Group on Tort Law" han venido a refrendar aquella tesis, al establecer que la medida básica de la indemnización es "el valor de la cosa"y que el perjudicado sólo puede reclamar el mayor gasto de la reparación " si tal actuación resulta razonable"(artículo 10:203).

Con respecto a las instalaciones eléctrica y de teléfono, ha sido acreditada su preexistencia; constan reflejadas en fotografías de las páginas 20, 24 y 29 del informe pericial de la parte actora, quien, además, aportó como documento 41 de la demanda varias facturas de consumo eléctrico, fechadas en 2018 y 2019. El perito de la demandada declaró que en los locales había cables, pero no sabía si funcionaban, y el albañil que ejecutó los trabajos declaró que la instalación eléctrica se retiró y no se repuso; es evidente que al menos a finales de 2019 la instalación sí estaba en funcionamiento, siendo que los daños comenzaron en fechas anteriores.

Finalmente, con respecto al solado, no entendemos ajustado a derecho que se reparase únicamente la parte que sufrió afectación directa, por cuanto ello vulnera la obligación de reparación del daño causado, incluido el estético; el propio perito de la demandada reconoce en su informe la necesidad de ejecutar una nueva solera; la ejecución parcial del solado solventa un daño directo, pero crea un nuevo daño estético donde antes no existía, actuación no amparada legalmente.

Sobre lo que ha de entenderse por enriquecimiento injusto, la STS de 24 de junio de 2020 señala que "los requisitos necesarios para la apreciación del enriquecimiento injusto son:

a) Aumento del patrimonio del enriquecido;

b) Correlativo empobrecimiento del actor, representado por un damnum emergens o por un lucrum cesans;

c) falta de causa que justifique el enriquecimiento, y

d) inexistencia de un precepto legal que excluya la aplicación del principio.

El "enriquecimiento" del demandado debe consistir en cualquier provecho o utilidad patrimonial o económica, y puede tener lugar aumentando su patrimonio (lucrum emergens) - por vía de incremento del activo o por vía de la disminución del pasivo - o evitando su disminución (damnum cesans) - v.gr. gasto hecho por un tercero en provecho del demandado".

En base a lo anterior, no se considera que el pintado total de las paredes y techos, la reparación de instalaciones, y la actuación sobre el solado de los locales incurra en un exceso determinante de enriquecimiento injusto. No se produce con estos trabajos un enriquecimiento del actor, por cuanto se trata de reparar elementos de los que ya disponía y que quedaron deteriorados por circunstancias imputables a la demandada; no se acuerda la realización de instalaciones nuevas, ni se acredita una mejora significativa sobre las ya existentes con anterioridad.

Por todo ello, el motivo se desestima.

CUARTO. Impugnación del demandante.

(i)El actor reclama en su demanda que la Comunidad le indemnice por la pérdida de enseres guardados en los locales afectados, que valora pericialmente en 2.070 euros. La sentencia desestima esta pretensión en su Fundamento de Derecho Cuarto, no porque no se considere probada la preexistencia de ciertos enseres, reflejada en fotografías del informe pericial de la parte actora, y reconocida por el albañil y el perito de la demandada, sino por falta de prueba del detalle de los enseres y las circunstancias determinantes de su valoración.

La actora impugnante viene a cuestionar estas conclusiones entendiendo que el juzgador de instancia ha errado en la valoración de la prueba; señala que las fotografías de su informe acreditan la existencia de los enseres, que no se le puede exigir factura de compra, y que no se ha aportado informe contradictorio.

La Sala confirma el pronunciamiento de instancia. No puede negarse, y de hecho no se niega, que en los locales se guardaban diversos enseres. Sin embargo, consideramos que no ha sido acreditado el daño que se reclama. La perito relaciona 19 objetos en la página 41 de su informe, relación que no puede comprobarse con una fotografía genérica, y realiza una valoración para la cual no está específicamente cualificada, sin especificar cuáles son sus bases; si no se dispone de facturas (y el hecho de que los enseres fueran destinados al alquiler permite poner en duda que no le sean exigibles las facturas al propietario), es necesario detallar la fuente de conocimiento de los precios, cosa que no hace, además de no haber tenido en cuenta en qué fecha fue adquirido cada uno de los enseres, el estado de conservación, y la depreciación, en su caso.

(ii)En la demanda también se reclamaba la indemnización por el lucro no percibido a causa del no uso de los locales, en la suma de 14.025 euros. La sentencia también desestima esta petición, porque el actor declaró haber adquirido otro local para su explotación económica, y por la intención de convertir los locales litigiosos en viviendas. También en este punto desestimamos la impugnación formulada; dado que los enseres guardados en los locales fueron llevados al vertedero, como el propio recurrente señala, no le era necesario adquirir otro inmueble para guardarlos, y no se ha acreditado que antes de producirse los daños fuera su intención alterar el uso y transformar los locales en vivienda, ni que los daños frustrasen esa voluntad, ni impidiesen la formalización de contratos de arrendamiento. En la propia demanda se indica que los locales tenían como finalidad servir de trasteros para otros inmuebles que el actor tiene alquilados. En consecuencia, no se acredita la existencia de pérdida de ingresos indemnizable a causa de los daños o de las obras de reparación.

QUINTO. Resumen.

Recapitulando, la Sala desestima el recurso interpuesto por la Comunidad de Propietarios, y estima parcialmente la impugnación del actor, en lo relativo a la falta de legitimación de la Comunidad para el ejercicio de la demanda reconvencional, desestimando la impugnación sobre los pronunciamientos desestimatorios de la reclamación de daños directos en enseres y de lucro cesante.

SEXTO. Costas.

De conformidad con lo establecido en los arts. 394 y 398 LEC, procede imponer a la demandada las costas de la apelación, sin hacer expreso pronunciamiento sobre las costas de la impugnación.

Vistos los artículos citados, y demás de general y pertinente aplicación,