Sentencia Civil 78/2026 Audiencia Provincial Civil-penal Única de Palencia, Rec. 28/2026 de 16 de marzo del 2026

PRIMERO.-El entonces juzgado de primera instancia número 1 de Cervera de Pisuerga dictó sentencia cuyo fallo hemos transcrito literalmente en los antecedentes de hecho de la presente resolución y contra la misma se alza la representación de las entidades Fundación Santa María la Real del Patrimonio y Culturviajes patrimonio SLU interponiendo recurso de apelación del que conferido traslado a la contraparte fue objeto de oposición con el resultado que obra en autos.

El origen de las actuaciones se encuentra en demanda presentada por los ahora apelados don Romualdo, don Justiniano y doña Agustina en la que reclamaban de los demandados el pago de la cantidad de 347.060 € importe de parte del precio no satisfecho de la compra venta de Participaciones de una empresa titular de una residencia de mayores. A dicha demanda se contestó por los demandados ahora apelantes presentando escrito de oposición y además formulando demanda reconvencional en la cual sustentaban el incumplimiento contractual por parte de los actores , en razón a qué había en el edificio litigioso perteneciente a la empresa de los actores daños estructurales cuya reparación han tenido que satisfacer las codemandadas, así también porque en las condiciones en que fue vendido, parte del edificio no podía ser utilizado para residencia dada su configuración, y también porque no tenía las licencias pertinentes para ello, de forma que se pretendía que las habitaciones que podían ser utilizadas con tal finalidad eran 105,cuando en realidad se redujeron a 86.

Seguidos los trámites del procedimiento ordinario se dictó sentencia íntegramente estimatoria de la demanda y desestimatoria de la demanda reconvencional, y en el recurso que ya hemos anunciado que se interpuso se alega la existencia de error en la valoración probatoria y derivado de ella en la aplicación del derecho.

En los fundamentos jurídicos siguientes haremos estudio de los mismos.

SEGUNDO.-Hemos advertido ya en el anterior fundamento jurídico de cuál era el objeto del procedimiento, no otro que la reclamación de parte del precio de una compraventa de Participaciones de una sociedad titular de un edificio destinado a residencia de mayores conocida como «el Portillo» ubicado en la localidad de Valdelafuente (León).

Ninguna duda ofrece que la contraprestación a la compraventa que se realizaba era el pago del precio pactado conforme a lo establecido en el artículo 1445 y concordantes del Código Civil, compraventa suficientemente constatada y además no negada por las entidades demandadas, y sobre tal cuestión no nos vamos a detener porque no se nos ofrece como parte del objeto del recurso.

Sin embargo de ello la oposición a la demanda que no se plantea por la calificación del contrato litigioso, si alega la existencia de daños estructurales en el edificio que en último término era el objeto de la venta, y además que dentro del objeto de la misma se encontraba parte de la residencia a qué nos venimos refiriendo que era en el momento de la celebración contractual inutilizable dada su configuración, y además porque la posible construcción en debida forma para la utilización de dicha parte de la residencia resultaba imposible porque no disponían los vendedores de licencia municipal de utilización.

Como quiera que en la sentencia de instancia se dedica una parte de la misma hacer estudio de la existencia de vicios ocultos, debemos de comenzar entonces con el estudio de los mismos haciendo al respecto las consideraciones pertinentes.

El artículo 1484 del Código Civil establece que el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo ese uso que, de haberlos conocido el comprador no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos. Y el artículo 1485 del mismo cuerpo legal dice que el vendedor responderá al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida aunque los ignorase.

La función del saneamiento por vicios está conectada con la determinación de la naturaleza jurídica de las llamadas acciones edilicias, pero no está basado en el incumplimiento de un deber de prestación o de un deber accesorio de conducta. Así también debemos establecer que las acciones de saneamiento no están concebidas por nuestro Código Civil como un remedio por un vicio del consentimiento, sino más bien como solución a un problema de insatisfacción de interés del comprador, consecuencia de la existencia de un defecto.

La cuestión así planteada, supone que en la acción por saneamiento su éxito no implicaría necesariamente la prueba de la existencia de culpa por parte del vendedor, sino simplemente que en razón a la existencia de los defectos en cuestión el comprador no obtiene la finalidad para la que celebró el contrato, siendo que la existencia del vicio que se denuncia es relevante si éste determina la inutilidad total del objeto o lo reduce en cierta medida, y para establecer tal medida el Código Civil se refiere a la conducta del comprador (si disminuyen de tal modo este uso que de haberlos conocido el comprador no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella).

A la vista de lo descrito lo importante para el éxito de la acción de saneamiento sería las prueba de defectos en la cosa vendida que en consecuencia deben de ser demostrados cumplidamente, pero no necesitaría demostrar que en la venta fue determinante la actitud del vendedor por su participación dolosa o culposa en el contrato. Además la acción de sacramento está sometida en su ejercicio a un plazo de caducidad de 6 meses conforme a lo establecido en el artículo 1490 del Código Civil.

Consecuencia de lo anterior es que lo que nos tenemos que plantear en esta sentencia no es la procedencia o no de la acción de saneamiento por vicios ocultos, como podría pensarse a la vista de la sentencia recurrida. En esta para fundamentar la desestimación de la demanda se hace estudio del artículo 1484 del Código Civil, pero si lo pretendido es que la oposición a la demanda y la demanda reconvencional se ampara en la existencia de tales vicios en el ejercicio de acción a su amparo, ello no es posible por dos motivos, el primero porque propiamente cuando se contesta a la demanda por la representación de las codemandadas no se hace alusión para nada al artículo en cuestión y tampoco en la demanda reconvencional, lo que significa que no se ha ejercitado por estas últimas la acción edilicia de saneamiento por vicios ocultos; y porque de ser así la acción habría caducado al haber transcurrido más de 6 meses entre la fecha de celebración del contrato de compraventa, año 2019, y la del ejercicio de la demanda en el año 2024.

Cuestión distinta es la de qué teniendo en cuenta que la acción ejercitada lo es al amparo de lo establecido en el artículo 1124 del Código Civil y concordantes, entre ellos el artículo 1101 del mismo cuerpo legal qué establece que quedan sujetos a la indemnización de daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo negligencia o morosidad y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquella, debamos estudiar tales artículos y si en el caso son aplicables atendiendo a qué existan defectos en la construcción vendida, y si además se da cualquiera de las circunstancias que prevé el artículo mencionado.

Antes de ello y aunque no sea una cuestión suscitada en el trámite de recurso, debemos hacer consideración de sí una vez que en su momento no se ejercitó la acción por saneamiento de vicios ocultos, ello habilita para ejercitar la acción por incumplimiento contractual, pregunta que tiene una contestación positiva.

Entendemos que el comprador que descubre vicios ocultos puede ejercitar dos acciones la acción redhibitoria (resolución del contrato o de incumplimiento contractual) y la acción estimatoria (reducción del precio).

Lo consideramos así teniendo en cuenta también que la acción de saneamiento por vicios ocultos como hemos dicho no presupone un incumplimiento sustancial de la obligación de entrega, pues esta tiene por objeto la cosa vendida en el estado en que se hallare al tiempo de la perfección del contrato y la acción por incumplimiento contractual tiene otros presupuestos ya estudiados, es decir son dos acciones distintas y perfectamente diferenciadas. A mayor abundamiento la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 8 de diciembre de 2007 vino a sentar qué la acción por incumplimiento contractual siendo de carácter personal y no estando sometida a plazo especial de ejercicio, ha de sujetarse al plazo previsto en el artículo 1964 del Código Civil, en la actualidad de 5 años, sentencia que correctamente interpretada entendemos que nos conduce a concluir en qué es perfectamente posible el ejercicio de las dos acciones, la de saneamiento y la de incumplimiento contractual, pero que una no excluye a la otra por el hecho de que no se haya ejercitado en tiempo la acción por saneamiento de vicios ocultos.

TERCERO.-El artículo 1124 del Código Civil después de establecer la facultad de resolver las obligaciones en las llamadas recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe, también da derecho al perjudicado a escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos, pretensión esta última que es la que en realidad se ejercita en la demanda origen de las actuaciones.

Los requisitos necesarios para la aplicación del artículo en cuestión y en consecuencia para que tenga éxito la pretensión de resolución de contrato bilateral por incumplimiento, o en último término la pretensión de indemnización de daños y perjuicios, son los siguientes: a) reciprocidad de las obligaciones; b) inejecución de una o varias de las obligaciones contractuales; c) previo cumplimiento del actor y, d) existencia en el deudor demandado de una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento o aparición de un hecho de modo definitivo e irreformable que lo impida.

Si nos atenemos al requisito b) que acabamos de decir esto es el de la inejecución de una o varias de las obligaciones contractuales, este plantea principalmente la cuestión de si el incumplimiento ha de ser culpable o procede también la resolución cuando se da caso fortuito o fuerza mayor. Las ya muy antiguas sentencias del Tribunal Supremo de fecha 10 de marzo de 1949 y 9 de marzo de 1950 sostienen, en jurisprudencia sostenida en el tiempo, que la resolución por incumplimiento culpable procede cuando hay dolo (voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de lo convenido) o se hace imposible por caso fortuito (un hecho obstativo, no imputable al deudor, que de modo definitivo impide el cumplimiento; y la sentencia de 23 de noviembre de 1964 dice que si no hay deliberación y rebeldía, es decir, rigurosa voluntad de no cumplir y de perpetuar el incumplimiento, la resolución requiere un incumplimiento que obedezca a culpa o que le sea imputable al deudor; dicho de otro modo más inteligible, hay resolución si hay imprudencia unida a la imposibilidad posterior absoluta y definitiva de la prestación o imposibilidad de alcanzar el fin del contrato.

El artículo 1101 del Código Civil, dice que quedan sujetos a indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquella. De los cuatro supuestos del artículo transcrito el de «contravención al tenor de la obligación» es el único que el Código Civil no explica, y en contraste con la atención que presta a la mora (artículo 1100), al dolo (artículo 1102) y a la culpa o negligencia artículos (1103 y 1104), si bien el artículo en cuestión nos induce a pensar que la contravención en cuestión se tiene que producir en el periodo de cumplimiento, que es una infracción obligacional y que tiene carácter definitivo al diferenciarse de la mora o incumplimiento provisional. Entendemos con la generalidad de la doctrina que como infracción obligacional se entiende en un sentido total y por eso utiliza la expresión «cualquier modo» englobando cualquier discrepancia entre la conducta efectiva y la descrita en la prestación, y pueden distinguirse tres grupos de casos según sea el factor en que se produce dicha discrepancia:

a) El primer grupo está constituido por los diferentes supuestos de conducta contradictoria con la designada en la prestación o «falta de cumplimiento»;

b) El segundo grupo está formado por los supuestos de mal cumplimiento cuando la discrepancia se produce por razón del objeto de la conducta y comprende el cumplimiento «mal hecho», el cumplimiento «irregular» y el cumplimiento «parcial»;

c) Y el tercer grupo lo integran los casos en que la falta de coincidencia se funda en las circunstancias del cumplimiento, sea el tiempo cuando su fijación es esencial y el lugar cuando también lo sea.

d) Ademá s debemos tener en cuenta que no se produce contravención alguna si el acreedor «aprueba el cumplimiento de la obligación».

Así las cosas en lo que nos tenemos que centrar entendemos que es en el segundo grupo de los advertidos, esto es si en el caso consideramos que se ha producido un cumplimiento «mal hecho» o un cumplimiento «irregular» o bien un cumplimiento «parcial».

En todo caso de la interpretación conjunta de los artículos 1124 y 1101 del Código Civil entendemos que aunque el artículo 1124 no se refiera a los efectos que en él se establecen que se producirán «cuando se produzca una contravención del tenor de la obligación», en la forma en que está planteada la demanda no se impide la aplicación del artículo 1101 en cuestión, que por otro lado no es contradictorio con el artículo 1124 si no antes bien complementario.

Dicho lo anterior entendemos que ambos artículos son aplicables en el caso que nos ocupa, porque de la valoración de la prueba practicada entendemos que ha quedado suficientemente demostrado que por parte de los actores existió contravención del tenor de la obligación, y entendemos también que mediando culpa. Tal afirmación requiere un estudio de la prueba practicada, que esta sala ha hecho incluso con visionado del acto del juicio, estudio que es el que vamos a hacer en el fundamento jurídico siguiente en el que además de afirmar cuáles son las reglas de valoración de la prueba, haremos consideración de por qué entendemos que se ha producido error en la misma.

CUARTO.-La sentencia de instancia valora fundamentalmente las posiciones de las partes en sus respectivos escritos de demanda y contestación, prueba testifical y la prueba pericial propuesta por las partes, para llegar a la conclusión condenatoria y precisamente por ello consideramos necesario hacer consideración teórica relativa a la posibilidad de modificar el criterio del juzgador de la instancia en la valoración de prueba, y al respecto decimos que:

a) el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que la carga de la prueba de los hechos que se aleguen es de la parte que lo hace, de forma tal que la actora, en principio, está obligada a la de todos aquellos que serán fundamento de su pretensión, y la demandada a la de los que contradigan o contrarresten los anteriores. No obstante, el Juez o Tribunal, una vez practicada prueba legalmente solicitada, puede valorarla en su integridad, sin que queden vinculados por la norma expuesta, es decir sin que necesariamente tengan que tener en cuenta quién fue la parte que propuso la prueba en que asienta la estimación de la pretensión, o bien su desestimación; y ello porque a partir de dicha situación tiene plena libertad de valoración. Dicha regla si debe de aplicarse cuando los hechos fundamentadores de la pretensión, o aquellos que pretenden combatirla, no han sido probados, situación en la cual la parte que tenía la carga de ello, debe de arrostrar con las consecuencias.

b) el sistema de valoración de prueba en el derecho español, no es el de prueba tasada excepto en lo que se refiere a los documentos públicos que hacen fe de todo aquello que el fedatario hace constar como de conocimiento directo; sino que esencialmente es el de libre valoración de la prueba, lo que supone que el interrogatorio de partes, prueba testifical y prueba pericial, ha de ser ponderado por el juzgador con arreglo a los principios de la lógica y de la sana crítica, y con prudente arbitrio.

c) al respecto de la valoración dela prueba pericial, se advierte de que ya la sentencia de esta Audiencia Provincial, de fecha 11 marzo 2009, decía al respecto que: "la prueba pericial se aprecia según las reglas de la sana crítica, conjunto de reglas no escritas que tienen como límite el error craso o el absurdo; por ello cuando el razonamiento es lógico, la prudencia y el criterio del Juez "a quo" deben imponerse en las demás instancias, no porque la apelación esté restringida respecto a la valoración de las cuestiones de hecho, como está la casación, sino porque la lógica del Tribunal se asienta en los mismos principios que la del Juez, y salvo que los informes periciales digan lo contrario de lo que el Juez dice que dicen o la conclusión obtenida por este sea ilógica o absurda en función de lo que dicen, la valoración resulta idéntica; debiendo, además, los dictámenes periciales analizarse en su conjunto, sin dar prevalencia a puntos concretos y aislados de los mismos y sin desconectar los de la apreciación de los restantes medios probatorios operantes en el proceso ( sentencias del Tribunal Supremo de 8 febrero 1994 y 9 marzo 1995). Continuaba diciendo dicha sentencia afirman que tal criterio viene avalado por las últimas sentencias del Tribunal Supremo, en concreto por la de fecha 18 de julio de 2011 que textualmente copiada, a los efectos que nos ocupan, dice que: "esta Sala ha admitido la impugnación de la valoración del dictamen de peritos, cuando la efectuada en la instancia es ilegal, absurda, arbitraria, irracional o ilógica. Quedan fuera las situaciones de duda, inseguridad, vacilación o equivocidad, y por ello no cabe razonar si es mejor o más oportuna una hipótesis valorativa diferente a la acogida por la sentencia impugnada. Como indica la sentencia de 29 abril 2005, la casuística jurisprudencial ha permitido plantear objeciones a la valoración de la pericial efectuada en la sentencia de instancia cuando se ha incurrido en un error patente, ostensible o notorio; se extraigan conclusiones contrarias a la racionalidad, absurdas o que conculquen los más elementales criterios de la lógica; o se adopten criterios desorbitados o irracionales, se tergiversen las conclusiones periciales de forma ostensible, se falseen de forma arbitraria sus dictados o se aparte del propio contexto o expresividad del contenido pericial".

e) únicamente este Tribunal de alzada puede modificar la valoración probatoria que conste en la sentencia de instancia, cuando esta sea manifiestamente errónea o contraria a los principios de la lógica o de la sana crítica. Ello es así por dos razones, la primera porque es el Juzgador de Instancia quien presencia de forma directa la prueba que se practica en juicio -que salvo la prueba documental no puede ser reproducida en esta alzada, salvo por visión videográfica- y por ello el que puede percibirse de la forma de declarar las partes, peritos y testigos, y en consecuencia quien reúne el conocimiento de todos aquellos aspectos y detalles, que sin embargo se escapan al Órgano Judicial de segunda instancia; y la segunda porque asentándose la valoración probatoria en principios de lógica, siendo éstos universales y por tanto afectantes a todos los Órganos Judiciales, el más elemental respeto exige mantener el criterio de la instancia, excepto en los supuestos en que tales principios se hayan quebrantado; es decir la mera discrepancia de valoración no puede justificar la modificación valorativa del Juzgador "a quo".

Así las cosas y a la vista de las reglas que hemos establecido conforme además a criterios jurisprudenciales, entendemos que en el caso sí se ha producido un error en la valoración probatoria por lo que se refiere a la apreciación de defectos estructurales por lo que ahora pasaremos a explicar, fundamentalmente en la prueba pericial y testifical y ello va a suponer necesariamente la estimación parcial del recurso interpuesto.

Decimos lo anterior atendiendo a lo siguiente:

a) Debem os tener en cuenta que el alegato que se hace en el escrito de contestación a la demanda, y así también en la demanda reconvencional es que en el edificio destinado a residencia que fue objeto de la compraventa, lo que decimos aún a sabiendas de que lo que se vendieron fueron las participaciones que los actores tenían en la misma, presentaba defectos estructurales y también una parte construida inservible para el uso al que en principio debería estar destinada.

b) Antes de la celebración del contrato y a instancia de los compradores se hizo lo que se llama una «due diligence» que se explicó correctamente en la sentencia recurrida, y que también explicó en el acto del juicio el perito señor Daniel, que no viene a ser sino un trabajo realizado por encargo, en este caso del comprador acerca de las circunstancias mercantiles y jurídicas que no materiales de la sociedad vendedora, con objeto de conocer en plenitud las circunstancias de lo que era objeto de la compraventa. En el referido trabajo no se hacía alusión al estado material de la residencia, pues no era objeto de la misma tal y como explicó el señor Daniel, aunque sí consta que se hizo un encargo aparte a un arquitecto para visionado de la residencia y que éste, en principio no observó vicio o defecto alguno.

c) No aceptamos que la información que se dio a los compradores fue insuficiente, como se dice en el escrito de recurso, y pues aunque es verdad que el señor Daniel declaró que costó obtenerla propiamente no dijo que no tuviera información necesaria en cuanto a información jurídica y mercantil.

d) La sentencia dice que se aportó variada y abundante documentación pero no concreta si la necesaria aunque parece deducirse del total de la sentencia recurrida.

e) La sentencia dice que se facilitó variada y abundante documentación a efectos de practicar la llamada «due diligence» pero si hubiese sido incompleta a efectos de la redacción del trabajo en cuestión lo lógico es pensar que el señor Daniel lo advirtiese a sus clientes, y al no hacerlo así consideramos que la información que se dio en lo que se refiere a las circunstancias mercantiles y jurídicas era completa a los efectos aludidos

f) Ademá s se realizó informe por arquitecto técnico previo a la compra de las participaciones y en último término del edificio residencial donde se dice del buen estado del mismo, aunque sean necesarias reformas, qué propiamente no tienen que ver con defectos estructurales.

g) En la página 29 de la escritura se habla de responsabilidad directa del administrador- don Romualdo por cualquier contingencia que pudiera surgir derivada de circunstancias previas a la contratación, lo que hace concluir que, aunque no sea necesario el estudio de la responsabilidad individual del mismo, en todo caso la responsabilidad individual del aludido le alcanzaría caso de que lleguemos, como vamos a llegar, a la conclusión de la existencia de defectos estructurales.

h) Son determinantes para considerar, a pesar de alguna de las conclusiones expuestas, las manifestaciones de los peritos señores Fausto y Ezequiel.

i) El perito señor Fausto manifestó en el acto del juicio que comenzó a actuar en la residencia litigiosa en el año 2021 por encargo de los actuales propietarios y que entonces sí hizo informe en relación a las bovedillas y para ello hicieron catas, pero también dijo que los efectos en las bovedillas, que en último término es el defecto estructural al que nos estamos refiriendo, a simple vista no se ve.

j) El perito señor Fausto dijo que el material empleado en la construcción no cumplía estándares normativos y que el defecto en las bovedillas por el material era un defecto de origen.

k) El perito señor Fausto dijo también que únicamente el 17,87% de la residencia no estaba afectado por el defecto estructural.

l) El perito señor Fausto manifestó que en cuanto a la grieta observada por él en el suelo también tiene su origen en un defecto estructural y que además creaba una situación de riesgo.

m) El mismo perito manifiesta que un arquitecto a simple vista y en una observación previa de la residencia, sin realizar las catas a que antes nos hemos referido, no se hubiese percibido de los defectos estructurales de la grieta y sus problemas. Hizo la salvedad de que él posiblemente sí se hubiese advertido de ello dado que en el ejercicio de su profesión lleva 20 años de experiencia acerca de situaciones como la que nos ocupa, pero de ello debemos concluir que con carácter general el fallo que dicho perito sí observa a efectos de reparación del defecto, no lo hubiese observado ningún otro arquitecto, salvo uno muy experimentado.

n) Tambi én afirmó qué previo a la compra a él no se lo hubiese ocurrido hacer estudio de las bovedillas.

o) El perito Arquitecto señor Ezequiel que también intervino a instancia de los demandados dijo que de primera vista no hubiese tenido conocimiento del tema de las bovedillas, salvo que hubiese aparecido una manifestación externa, que debemos entender que él no observó.

p) Dicho perito dijo también que los efectos de bovedilla son constructivos, y que aunque no tiene evidencia entiende que parte del techo se tuvo que caer antes de la compra venta.

q) El señor Daniel a que ya nos hemos referido con anterioridad manifestó en juicio qué lógicamente de haberse tenido conocimiento de defectos estructurales la valoración de la compra venta hubiese sido otra

r) La testigo doña Laura que fue trabajadora de la sociedad participada por los actores y sigue en ella como directora, manifestó haber presenciado una caída de techos antes de la venta en las plantas altas del edificio, aunque en ningún momento fue testigo de grieta en el suelo de la planta del DIRECCION000.

s) La misma testigo dijo que tal caída de de techo fue reparada al día siguiente o a los dos días, y que sin embargo después de observados los defectos estructurales los actuales propietarios se han cambiado prácticamente todos los techos

Así las cosas y por lo que se refiere a los defectos estructurales entendemos que la valoración de prueba realizada en la sentencia de instancia es incorrecta, pues no otra cosa podemos deducir de la valoración conjunta de toda la prueba a la que acabamos de referirnos, sin que el hecho de que exista una due diligence en los términos que ya hemos expuesto, y qué el señor Daniel no advirtiese de problemas en la aportación de documentación por parte de los actores justifique que el resto de la prueba practicada y a la que hemos hecho referencia no pueda en el punto en el que ahora nos encontramos de estudio de defectos estructurales llevar a la conclusión del error a que hemos aludido.

No otra cosa podemos concluir de que la actitud de los compradores la debamos entender correcta y adecuada a las circunstancias del caso y por eso pide que se haga una due diligence, y qué tal y como informan dos peritos señores arquitectos debamos entender correcta la actuación del arquitecto que visionó la residencia antes de la compra venta, pues por un lado ha quedado demostrado que los defectos estructurales no se hubiesen observado a simple vista, y así lo manifiesta el señor Fausto con la salvedad de que él sí la hubiese visto por tener una experiencia muy prolongada en situaciones como la que nos ocupa, y también lo manifiesta el perito señor Ezequiel, y por otro lado debemos valorar la inconsistencia de los materiales empleados como parte de la conclusión ya advertida.

Con lo anteriormente dicho y ateniéndonos al estudio que hemos hecho del artículo 1101 del Código Civil este podría aplicarse pues es evidente que a la vista de las circunstancias concurrentes si se hubiese contravenido por parte de los vendedores el tenor de la obligación; pero es que además resulta concluyente que no solo se ha contravenido el tenor de la obligación en cuanto tal, sino que los vendedores tienen responsabilidad culposa, pues no otra cosa puede deducirse de la declaración testifical de doña Laura que advierte de cómo el techo de parte de la residencia ya había caído con anterioridad a la compra venta, sin que conste que de ello se advirtió eso a los compradores, lo que denota una actitud de ocultación qué por sí supone un incumplimiento contractual, en el que por obvio no nos vamos a detener.

QUINTO.-Lo expuesto en el anterior fundamento jurídico tendrá las consecuencias que diremos, pero nos queda por resolver acerca de si cabe entender responsabilidad contractual derivada de los hechos que se contienen en la segunda de las alegaciones a que nos hemos referido al principio de esta sentencia, esto es la que se refiere al estado inservible de parte de la residencia vendida. En relación a la misma asumimos el criterio de la juzgadora de instancia cuando al respecto de la cuestión que nos ocupa dice que resulta llamativo que a la parte demandada le pasaran desapercibidos la legalización de 1260 m2, cuando por el arquitecto técnico enviado por la compradora se midió y efectuó un plano de la zona bajo cubierta, emitiendo informe documental que fue remitido a la auditoría Daniel y asociados y cuyas conclusiones fueron incluidas en la due diligece, donde ya advertía de que las obras necesarias para adecuar la residencia a la normativa vigente podrían rondar los 300.000 €, y que la situación de la zona bajo cubierta impide la utilización de las habitaciones que allí se encontraban y ello por no adecuarse a la normativa, haciendo que tales circunstancias eran conocidas por la demandada antes de formalizar la compra, y aceptadas expresamente.

En suma debemos concluir que el objeto de la compraventa contemplaba la situación de facto existente que ahora estudiamos y tal situación era sabida por los compradores, lo que excluye un pretendido incumplimiento contractual, conforme a las criterios y jurisprudencia que hemos transcrito en el fundamento jurídico tercero de esta sentencia. Los compradores saben lo que compran, lo aceptan y fijan en función de ello un concreto precio. Además decimos que para llegar a tal conclusión no es necesario hacer estudio de la llamada licencia de actividad y de la autorización de la Junta de Castilla y León. Nos encontramos ante una circunstancia que al margen de qué los actores fuesen requeridos en su día para que legalizasen la situación del bajo cubierta, supone que se compra un objeto en condiciones sabidas y por tanto no hay error y además tal conocimiento excluye cualquier tipo de culpa.

Concluyendo entonces el recurso se va a estimar parcialmente y ello va a conllevar que la condena deba disminuirse. Ello es así por qué el incumplimiento derivado de defectos estructurales conlleva la existencia de daños y perjuicios que están suficientemente cuantificados en la cantidad de €267402 que lógicamente han de restarse del total de la cantidad pedida. Sin embargo de ello no cabe restar mayor cantidad qué la antedicha, pues en el escrito de recurso la única que se pide además de la ya dicha es la derivada de la situación del bajo cubierta, y en este caso al no observar incumplimiento contractual no podemos decir que se hayan producido daños y perjuicios. En consecuencia, valorada la prueba practicada consideramos que la cantidad a satisfacer por los demandados es la de 49.268,95 € que se pedía en concepto de daños y perjuicios por la circunstancia aquí estudiada.

SEXTO.-Al ser estimada parcialmente la demanda principal origen del procedimiento que nos ocupa, y así también la demanda reconvencional, en aplicación de lo establecido en el artículo 394 del Código Civil no procede hacer pronunciamiento en las costas de primera instancia.

Al estimarse el recurso interpuesto no procede hacer pronunciamiento en las costas de esta alzada aplicando para ello el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento civil

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO.-El entonces juzgado de primera instancia número 1 de Cervera de Pisuerga dictó sentencia cuyo fallo hemos transcrito literalmente en los antecedentes de hecho de la presente resolución y contra la misma se alza la representación de las entidades Fundación Santa María la Real del Patrimonio y Culturviajes patrimonio SLU interponiendo recurso de apelación del que conferido traslado a la contraparte fue objeto de oposición con el resultado que obra en autos.

El origen de las actuaciones se encuentra en demanda presentada por los ahora apelados don Romualdo, don Justiniano y doña Agustina en la que reclamaban de los demandados el pago de la cantidad de 347.060 € importe de parte del precio no satisfecho de la compra venta de Participaciones de una empresa titular de una residencia de mayores. A dicha demanda se contestó por los demandados ahora apelantes presentando escrito de oposición y además formulando demanda reconvencional en la cual sustentaban el incumplimiento contractual por parte de los actores , en razón a qué había en el edificio litigioso perteneciente a la empresa de los actores daños estructurales cuya reparación han tenido que satisfacer las codemandadas, así también porque en las condiciones en que fue vendido, parte del edificio no podía ser utilizado para residencia dada su configuración, y también porque no tenía las licencias pertinentes para ello, de forma que se pretendía que las habitaciones que podían ser utilizadas con tal finalidad eran 105,cuando en realidad se redujeron a 86.

Seguidos los trámites del procedimiento ordinario se dictó sentencia íntegramente estimatoria de la demanda y desestimatoria de la demanda reconvencional, y en el recurso que ya hemos anunciado que se interpuso se alega la existencia de error en la valoración probatoria y derivado de ella en la aplicación del derecho.

En los fundamentos jurídicos siguientes haremos estudio de los mismos.

SEGUNDO.-Hemos advertido ya en el anterior fundamento jurídico de cuál era el objeto del procedimiento, no otro que la reclamación de parte del precio de una compraventa de Participaciones de una sociedad titular de un edificio destinado a residencia de mayores conocida como «el Portillo» ubicado en la localidad de Valdelafuente (León).

Ninguna duda ofrece que la contraprestación a la compraventa que se realizaba era el pago del precio pactado conforme a lo establecido en el artículo 1445 y concordantes del Código Civil, compraventa suficientemente constatada y además no negada por las entidades demandadas, y sobre tal cuestión no nos vamos a detener porque no se nos ofrece como parte del objeto del recurso.

Sin embargo de ello la oposición a la demanda que no se plantea por la calificación del contrato litigioso, si alega la existencia de daños estructurales en el edificio que en último término era el objeto de la venta, y además que dentro del objeto de la misma se encontraba parte de la residencia a qué nos venimos refiriendo que era en el momento de la celebración contractual inutilizable dada su configuración, y además porque la posible construcción en debida forma para la utilización de dicha parte de la residencia resultaba imposible porque no disponían los vendedores de licencia municipal de utilización.

Como quiera que en la sentencia de instancia se dedica una parte de la misma hacer estudio de la existencia de vicios ocultos, debemos de comenzar entonces con el estudio de los mismos haciendo al respecto las consideraciones pertinentes.

El artículo 1484 del Código Civil establece que el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo ese uso que, de haberlos conocido el comprador no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos. Y el artículo 1485 del mismo cuerpo legal dice que el vendedor responderá al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida aunque los ignorase.

La función del saneamiento por vicios está conectada con la determinación de la naturaleza jurídica de las llamadas acciones edilicias, pero no está basado en el incumplimiento de un deber de prestación o de un deber accesorio de conducta. Así también debemos establecer que las acciones de saneamiento no están concebidas por nuestro Código Civil como un remedio por un vicio del consentimiento, sino más bien como solución a un problema de insatisfacción de interés del comprador, consecuencia de la existencia de un defecto.

La cuestión así planteada, supone que en la acción por saneamiento su éxito no implicaría necesariamente la prueba de la existencia de culpa por parte del vendedor, sino simplemente que en razón a la existencia de los defectos en cuestión el comprador no obtiene la finalidad para la que celebró el contrato, siendo que la existencia del vicio que se denuncia es relevante si éste determina la inutilidad total del objeto o lo reduce en cierta medida, y para establecer tal medida el Código Civil se refiere a la conducta del comprador (si disminuyen de tal modo este uso que de haberlos conocido el comprador no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella).

A la vista de lo descrito lo importante para el éxito de la acción de saneamiento sería las prueba de defectos en la cosa vendida que en consecuencia deben de ser demostrados cumplidamente, pero no necesitaría demostrar que en la venta fue determinante la actitud del vendedor por su participación dolosa o culposa en el contrato. Además la acción de sacramento está sometida en su ejercicio a un plazo de caducidad de 6 meses conforme a lo establecido en el artículo 1490 del Código Civil.

Consecuencia de lo anterior es que lo que nos tenemos que plantear en esta sentencia no es la procedencia o no de la acción de saneamiento por vicios ocultos, como podría pensarse a la vista de la sentencia recurrida. En esta para fundamentar la desestimación de la demanda se hace estudio del artículo 1484 del Código Civil, pero si lo pretendido es que la oposición a la demanda y la demanda reconvencional se ampara en la existencia de tales vicios en el ejercicio de acción a su amparo, ello no es posible por dos motivos, el primero porque propiamente cuando se contesta a la demanda por la representación de las codemandadas no se hace alusión para nada al artículo en cuestión y tampoco en la demanda reconvencional, lo que significa que no se ha ejercitado por estas últimas la acción edilicia de saneamiento por vicios ocultos; y porque de ser así la acción habría caducado al haber transcurrido más de 6 meses entre la fecha de celebración del contrato de compraventa, año 2019, y la del ejercicio de la demanda en el año 2024.

Cuestión distinta es la de qué teniendo en cuenta que la acción ejercitada lo es al amparo de lo establecido en el artículo 1124 del Código Civil y concordantes, entre ellos el artículo 1101 del mismo cuerpo legal qué establece que quedan sujetos a la indemnización de daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo negligencia o morosidad y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquella, debamos estudiar tales artículos y si en el caso son aplicables atendiendo a qué existan defectos en la construcción vendida, y si además se da cualquiera de las circunstancias que prevé el artículo mencionado.

Antes de ello y aunque no sea una cuestión suscitada en el trámite de recurso, debemos hacer consideración de sí una vez que en su momento no se ejercitó la acción por saneamiento de vicios ocultos, ello habilita para ejercitar la acción por incumplimiento contractual, pregunta que tiene una contestación positiva.

Entendemos que el comprador que descubre vicios ocultos puede ejercitar dos acciones la acción redhibitoria (resolución del contrato o de incumplimiento contractual) y la acción estimatoria (reducción del precio).

Lo consideramos así teniendo en cuenta también que la acción de saneamiento por vicios ocultos como hemos dicho no presupone un incumplimiento sustancial de la obligación de entrega, pues esta tiene por objeto la cosa vendida en el estado en que se hallare al tiempo de la perfección del contrato y la acción por incumplimiento contractual tiene otros presupuestos ya estudiados, es decir son dos acciones distintas y perfectamente diferenciadas. A mayor abundamiento la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 8 de diciembre de 2007 vino a sentar qué la acción por incumplimiento contractual siendo de carácter personal y no estando sometida a plazo especial de ejercicio, ha de sujetarse al plazo previsto en el artículo 1964 del Código Civil, en la actualidad de 5 años, sentencia que correctamente interpretada entendemos que nos conduce a concluir en qué es perfectamente posible el ejercicio de las dos acciones, la de saneamiento y la de incumplimiento contractual, pero que una no excluye a la otra por el hecho de que no se haya ejercitado en tiempo la acción por saneamiento de vicios ocultos.

TERCERO.-El artículo 1124 del Código Civil después de establecer la facultad de resolver las obligaciones en las llamadas recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe, también da derecho al perjudicado a escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos, pretensión esta última que es la que en realidad se ejercita en la demanda origen de las actuaciones.

Los requisitos necesarios para la aplicación del artículo en cuestión y en consecuencia para que tenga éxito la pretensión de resolución de contrato bilateral por incumplimiento, o en último término la pretensión de indemnización de daños y perjuicios, son los siguientes: a) reciprocidad de las obligaciones; b) inejecución de una o varias de las obligaciones contractuales; c) previo cumplimiento del actor y, d) existencia en el deudor demandado de una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento o aparición de un hecho de modo definitivo e irreformable que lo impida.

Si nos atenemos al requisito b) que acabamos de decir esto es el de la inejecución de una o varias de las obligaciones contractuales, este plantea principalmente la cuestión de si el incumplimiento ha de ser culpable o procede también la resolución cuando se da caso fortuito o fuerza mayor. Las ya muy antiguas sentencias del Tribunal Supremo de fecha 10 de marzo de 1949 y 9 de marzo de 1950 sostienen, en jurisprudencia sostenida en el tiempo, que la resolución por incumplimiento culpable procede cuando hay dolo (voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de lo convenido) o se hace imposible por caso fortuito (un hecho obstativo, no imputable al deudor, que de modo definitivo impide el cumplimiento; y la sentencia de 23 de noviembre de 1964 dice que si no hay deliberación y rebeldía, es decir, rigurosa voluntad de no cumplir y de perpetuar el incumplimiento, la resolución requiere un incumplimiento que obedezca a culpa o que le sea imputable al deudor; dicho de otro modo más inteligible, hay resolución si hay imprudencia unida a la imposibilidad posterior absoluta y definitiva de la prestación o imposibilidad de alcanzar el fin del contrato.

El artículo 1101 del Código Civil, dice que quedan sujetos a indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquella. De los cuatro supuestos del artículo transcrito el de «contravención al tenor de la obligación» es el único que el Código Civil no explica, y en contraste con la atención que presta a la mora (artículo 1100), al dolo (artículo 1102) y a la culpa o negligencia artículos (1103 y 1104), si bien el artículo en cuestión nos induce a pensar que la contravención en cuestión se tiene que producir en el periodo de cumplimiento, que es una infracción obligacional y que tiene carácter definitivo al diferenciarse de la mora o incumplimiento provisional. Entendemos con la generalidad de la doctrina que como infracción obligacional se entiende en un sentido total y por eso utiliza la expresión «cualquier modo» englobando cualquier discrepancia entre la conducta efectiva y la descrita en la prestación, y pueden distinguirse tres grupos de casos según sea el factor en que se produce dicha discrepancia:

a) El primer grupo está constituido por los diferentes supuestos de conducta contradictoria con la designada en la prestación o «falta de cumplimiento»;

b) El segundo grupo está formado por los supuestos de mal cumplimiento cuando la discrepancia se produce por razón del objeto de la conducta y comprende el cumplimiento «mal hecho», el cumplimiento «irregular» y el cumplimiento «parcial»;

c) Y el tercer grupo lo integran los casos en que la falta de coincidencia se funda en las circunstancias del cumplimiento, sea el tiempo cuando su fijación es esencial y el lugar cuando también lo sea.

d) Ademá s debemos tener en cuenta que no se produce contravención alguna si el acreedor «aprueba el cumplimiento de la obligación».

Así las cosas en lo que nos tenemos que centrar entendemos que es en el segundo grupo de los advertidos, esto es si en el caso consideramos que se ha producido un cumplimiento «mal hecho» o un cumplimiento «irregular» o bien un cumplimiento «parcial».

En todo caso de la interpretación conjunta de los artículos 1124 y 1101 del Código Civil entendemos que aunque el artículo 1124 no se refiera a los efectos que en él se establecen que se producirán «cuando se produzca una contravención del tenor de la obligación», en la forma en que está planteada la demanda no se impide la aplicación del artículo 1101 en cuestión, que por otro lado no es contradictorio con el artículo 1124 si no antes bien complementario.

Dicho lo anterior entendemos que ambos artículos son aplicables en el caso que nos ocupa, porque de la valoración de la prueba practicada entendemos que ha quedado suficientemente demostrado que por parte de los actores existió contravención del tenor de la obligación, y entendemos también que mediando culpa. Tal afirmación requiere un estudio de la prueba practicada, que esta sala ha hecho incluso con visionado del acto del juicio, estudio que es el que vamos a hacer en el fundamento jurídico siguiente en el que además de afirmar cuáles son las reglas de valoración de la prueba, haremos consideración de por qué entendemos que se ha producido error en la misma.

CUARTO.-La sentencia de instancia valora fundamentalmente las posiciones de las partes en sus respectivos escritos de demanda y contestación, prueba testifical y la prueba pericial propuesta por las partes, para llegar a la conclusión condenatoria y precisamente por ello consideramos necesario hacer consideración teórica relativa a la posibilidad de modificar el criterio del juzgador de la instancia en la valoración de prueba, y al respecto decimos que:

a) el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que la carga de la prueba de los hechos que se aleguen es de la parte que lo hace, de forma tal que la actora, en principio, está obligada a la de todos aquellos que serán fundamento de su pretensión, y la demandada a la de los que contradigan o contrarresten los anteriores. No obstante, el Juez o Tribunal, una vez practicada prueba legalmente solicitada, puede valorarla en su integridad, sin que queden vinculados por la norma expuesta, es decir sin que necesariamente tengan que tener en cuenta quién fue la parte que propuso la prueba en que asienta la estimación de la pretensión, o bien su desestimación; y ello porque a partir de dicha situación tiene plena libertad de valoración. Dicha regla si debe de aplicarse cuando los hechos fundamentadores de la pretensión, o aquellos que pretenden combatirla, no han sido probados, situación en la cual la parte que tenía la carga de ello, debe de arrostrar con las consecuencias.

b) el sistema de valoración de prueba en el derecho español, no es el de prueba tasada excepto en lo que se refiere a los documentos públicos que hacen fe de todo aquello que el fedatario hace constar como de conocimiento directo; sino que esencialmente es el de libre valoración de la prueba, lo que supone que el interrogatorio de partes, prueba testifical y prueba pericial, ha de ser ponderado por el juzgador con arreglo a los principios de la lógica y de la sana crítica, y con prudente arbitrio.

c) al respecto de la valoración dela prueba pericial, se advierte de que ya la sentencia de esta Audiencia Provincial, de fecha 11 marzo 2009, decía al respecto que: "la prueba pericial se aprecia según las reglas de la sana crítica, conjunto de reglas no escritas que tienen como límite el error craso o el absurdo; por ello cuando el razonamiento es lógico, la prudencia y el criterio del Juez "a quo" deben imponerse en las demás instancias, no porque la apelación esté restringida respecto a la valoración de las cuestiones de hecho, como está la casación, sino porque la lógica del Tribunal se asienta en los mismos principios que la del Juez, y salvo que los informes periciales digan lo contrario de lo que el Juez dice que dicen o la conclusión obtenida por este sea ilógica o absurda en función de lo que dicen, la valoración resulta idéntica; debiendo, además, los dictámenes periciales analizarse en su conjunto, sin dar prevalencia a puntos concretos y aislados de los mismos y sin desconectar los de la apreciación de los restantes medios probatorios operantes en el proceso ( sentencias del Tribunal Supremo de 8 febrero 1994 y 9 marzo 1995). Continuaba diciendo dicha sentencia afirman que tal criterio viene avalado por las últimas sentencias del Tribunal Supremo, en concreto por la de fecha 18 de julio de 2011 que textualmente copiada, a los efectos que nos ocupan, dice que: "esta Sala ha admitido la impugnación de la valoración del dictamen de peritos, cuando la efectuada en la instancia es ilegal, absurda, arbitraria, irracional o ilógica. Quedan fuera las situaciones de duda, inseguridad, vacilación o equivocidad, y por ello no cabe razonar si es mejor o más oportuna una hipótesis valorativa diferente a la acogida por la sentencia impugnada. Como indica la sentencia de 29 abril 2005, la casuística jurisprudencial ha permitido plantear objeciones a la valoración de la pericial efectuada en la sentencia de instancia cuando se ha incurrido en un error patente, ostensible o notorio; se extraigan conclusiones contrarias a la racionalidad, absurdas o que conculquen los más elementales criterios de la lógica; o se adopten criterios desorbitados o irracionales, se tergiversen las conclusiones periciales de forma ostensible, se falseen de forma arbitraria sus dictados o se aparte del propio contexto o expresividad del contenido pericial".

e) únicamente este Tribunal de alzada puede modificar la valoración probatoria que conste en la sentencia de instancia, cuando esta sea manifiestamente errónea o contraria a los principios de la lógica o de la sana crítica. Ello es así por dos razones, la primera porque es el Juzgador de Instancia quien presencia de forma directa la prueba que se practica en juicio -que salvo la prueba documental no puede ser reproducida en esta alzada, salvo por visión videográfica- y por ello el que puede percibirse de la forma de declarar las partes, peritos y testigos, y en consecuencia quien reúne el conocimiento de todos aquellos aspectos y detalles, que sin embargo se escapan al Órgano Judicial de segunda instancia; y la segunda porque asentándose la valoración probatoria en principios de lógica, siendo éstos universales y por tanto afectantes a todos los Órganos Judiciales, el más elemental respeto exige mantener el criterio de la instancia, excepto en los supuestos en que tales principios se hayan quebrantado; es decir la mera discrepancia de valoración no puede justificar la modificación valorativa del Juzgador "a quo".

Así las cosas y a la vista de las reglas que hemos establecido conforme además a criterios jurisprudenciales, entendemos que en el caso sí se ha producido un error en la valoración probatoria por lo que se refiere a la apreciación de defectos estructurales por lo que ahora pasaremos a explicar, fundamentalmente en la prueba pericial y testifical y ello va a suponer necesariamente la estimación parcial del recurso interpuesto.

Decimos lo anterior atendiendo a lo siguiente:

a) Debem os tener en cuenta que el alegato que se hace en el escrito de contestación a la demanda, y así también en la demanda reconvencional es que en el edificio destinado a residencia que fue objeto de la compraventa, lo que decimos aún a sabiendas de que lo que se vendieron fueron las participaciones que los actores tenían en la misma, presentaba defectos estructurales y también una parte construida inservible para el uso al que en principio debería estar destinada.

b) Antes de la celebración del contrato y a instancia de los compradores se hizo lo que se llama una «due diligence» que se explicó correctamente en la sentencia recurrida, y que también explicó en el acto del juicio el perito señor Daniel, que no viene a ser sino un trabajo realizado por encargo, en este caso del comprador acerca de las circunstancias mercantiles y jurídicas que no materiales de la sociedad vendedora, con objeto de conocer en plenitud las circunstancias de lo que era objeto de la compraventa. En el referido trabajo no se hacía alusión al estado material de la residencia, pues no era objeto de la misma tal y como explicó el señor Daniel, aunque sí consta que se hizo un encargo aparte a un arquitecto para visionado de la residencia y que éste, en principio no observó vicio o defecto alguno.

c) No aceptamos que la información que se dio a los compradores fue insuficiente, como se dice en el escrito de recurso, y pues aunque es verdad que el señor Daniel declaró que costó obtenerla propiamente no dijo que no tuviera información necesaria en cuanto a información jurídica y mercantil.

d) La sentencia dice que se aportó variada y abundante documentación pero no concreta si la necesaria aunque parece deducirse del total de la sentencia recurrida.

e) La sentencia dice que se facilitó variada y abundante documentación a efectos de practicar la llamada «due diligence» pero si hubiese sido incompleta a efectos de la redacción del trabajo en cuestión lo lógico es pensar que el señor Daniel lo advirtiese a sus clientes, y al no hacerlo así consideramos que la información que se dio en lo que se refiere a las circunstancias mercantiles y jurídicas era completa a los efectos aludidos

f) Ademá s se realizó informe por arquitecto técnico previo a la compra de las participaciones y en último término del edificio residencial donde se dice del buen estado del mismo, aunque sean necesarias reformas, qué propiamente no tienen que ver con defectos estructurales.

g) En la página 29 de la escritura se habla de responsabilidad directa del administrador- don Romualdo por cualquier contingencia que pudiera surgir derivada de circunstancias previas a la contratación, lo que hace concluir que, aunque no sea necesario el estudio de la responsabilidad individual del mismo, en todo caso la responsabilidad individual del aludido le alcanzaría caso de que lleguemos, como vamos a llegar, a la conclusión de la existencia de defectos estructurales.

h) Son determinantes para considerar, a pesar de alguna de las conclusiones expuestas, las manifestaciones de los peritos señores Fausto y Ezequiel.

i) El perito señor Fausto manifestó en el acto del juicio que comenzó a actuar en la residencia litigiosa en el año 2021 por encargo de los actuales propietarios y que entonces sí hizo informe en relación a las bovedillas y para ello hicieron catas, pero también dijo que los efectos en las bovedillas, que en último término es el defecto estructural al que nos estamos refiriendo, a simple vista no se ve.

j) El perito señor Fausto dijo que el material empleado en la construcción no cumplía estándares normativos y que el defecto en las bovedillas por el material era un defecto de origen.

k) El perito señor Fausto dijo también que únicamente el 17,87% de la residencia no estaba afectado por el defecto estructural.

l) El perito señor Fausto manifestó que en cuanto a la grieta observada por él en el suelo también tiene su origen en un defecto estructural y que además creaba una situación de riesgo.

m) El mismo perito manifiesta que un arquitecto a simple vista y en una observación previa de la residencia, sin realizar las catas a que antes nos hemos referido, no se hubiese percibido de los defectos estructurales de la grieta y sus problemas. Hizo la salvedad de que él posiblemente sí se hubiese advertido de ello dado que en el ejercicio de su profesión lleva 20 años de experiencia acerca de situaciones como la que nos ocupa, pero de ello debemos concluir que con carácter general el fallo que dicho perito sí observa a efectos de reparación del defecto, no lo hubiese observado ningún otro arquitecto, salvo uno muy experimentado.

n) Tambi én afirmó qué previo a la compra a él no se lo hubiese ocurrido hacer estudio de las bovedillas.

o) El perito Arquitecto señor Ezequiel que también intervino a instancia de los demandados dijo que de primera vista no hubiese tenido conocimiento del tema de las bovedillas, salvo que hubiese aparecido una manifestación externa, que debemos entender que él no observó.

p) Dicho perito dijo también que los efectos de bovedilla son constructivos, y que aunque no tiene evidencia entiende que parte del techo se tuvo que caer antes de la compra venta.

q) El señor Daniel a que ya nos hemos referido con anterioridad manifestó en juicio qué lógicamente de haberse tenido conocimiento de defectos estructurales la valoración de la compra venta hubiese sido otra

r) La testigo doña Laura que fue trabajadora de la sociedad participada por los actores y sigue en ella como directora, manifestó haber presenciado una caída de techos antes de la venta en las plantas altas del edificio, aunque en ningún momento fue testigo de grieta en el suelo de la planta del DIRECCION000.

s) La misma testigo dijo que tal caída de de techo fue reparada al día siguiente o a los dos días, y que sin embargo después de observados los defectos estructurales los actuales propietarios se han cambiado prácticamente todos los techos

Así las cosas y por lo que se refiere a los defectos estructurales entendemos que la valoración de prueba realizada en la sentencia de instancia es incorrecta, pues no otra cosa podemos deducir de la valoración conjunta de toda la prueba a la que acabamos de referirnos, sin que el hecho de que exista una due diligence en los términos que ya hemos expuesto, y qué el señor Daniel no advirtiese de problemas en la aportación de documentación por parte de los actores justifique que el resto de la prueba practicada y a la que hemos hecho referencia no pueda en el punto en el que ahora nos encontramos de estudio de defectos estructurales llevar a la conclusión del error a que hemos aludido.

No otra cosa podemos concluir de que la actitud de los compradores la debamos entender correcta y adecuada a las circunstancias del caso y por eso pide que se haga una due diligence, y qué tal y como informan dos peritos señores arquitectos debamos entender correcta la actuación del arquitecto que visionó la residencia antes de la compra venta, pues por un lado ha quedado demostrado que los defectos estructurales no se hubiesen observado a simple vista, y así lo manifiesta el señor Fausto con la salvedad de que él sí la hubiese visto por tener una experiencia muy prolongada en situaciones como la que nos ocupa, y también lo manifiesta el perito señor Ezequiel, y por otro lado debemos valorar la inconsistencia de los materiales empleados como parte de la conclusión ya advertida.

Con lo anteriormente dicho y ateniéndonos al estudio que hemos hecho del artículo 1101 del Código Civil este podría aplicarse pues es evidente que a la vista de las circunstancias concurrentes si se hubiese contravenido por parte de los vendedores el tenor de la obligación; pero es que además resulta concluyente que no solo se ha contravenido el tenor de la obligación en cuanto tal, sino que los vendedores tienen responsabilidad culposa, pues no otra cosa puede deducirse de la declaración testifical de doña Laura que advierte de cómo el techo de parte de la residencia ya había caído con anterioridad a la compra venta, sin que conste que de ello se advirtió eso a los compradores, lo que denota una actitud de ocultación qué por sí supone un incumplimiento contractual, en el que por obvio no nos vamos a detener.

QUINTO.-Lo expuesto en el anterior fundamento jurídico tendrá las consecuencias que diremos, pero nos queda por resolver acerca de si cabe entender responsabilidad contractual derivada de los hechos que se contienen en la segunda de las alegaciones a que nos hemos referido al principio de esta sentencia, esto es la que se refiere al estado inservible de parte de la residencia vendida. En relación a la misma asumimos el criterio de la juzgadora de instancia cuando al respecto de la cuestión que nos ocupa dice que resulta llamativo que a la parte demandada le pasaran desapercibidos la legalización de 1260 m2, cuando por el arquitecto técnico enviado por la compradora se midió y efectuó un plano de la zona bajo cubierta, emitiendo informe documental que fue remitido a la auditoría Daniel y asociados y cuyas conclusiones fueron incluidas en la due diligece, donde ya advertía de que las obras necesarias para adecuar la residencia a la normativa vigente podrían rondar los 300.000 €, y que la situación de la zona bajo cubierta impide la utilización de las habitaciones que allí se encontraban y ello por no adecuarse a la normativa, haciendo que tales circunstancias eran conocidas por la demandada antes de formalizar la compra, y aceptadas expresamente.

En suma debemos concluir que el objeto de la compraventa contemplaba la situación de facto existente que ahora estudiamos y tal situación era sabida por los compradores, lo que excluye un pretendido incumplimiento contractual, conforme a las criterios y jurisprudencia que hemos transcrito en el fundamento jurídico tercero de esta sentencia. Los compradores saben lo que compran, lo aceptan y fijan en función de ello un concreto precio. Además decimos que para llegar a tal conclusión no es necesario hacer estudio de la llamada licencia de actividad y de la autorización de la Junta de Castilla y León. Nos encontramos ante una circunstancia que al margen de qué los actores fuesen requeridos en su día para que legalizasen la situación del bajo cubierta, supone que se compra un objeto en condiciones sabidas y por tanto no hay error y además tal conocimiento excluye cualquier tipo de culpa.

Concluyendo entonces el recurso se va a estimar parcialmente y ello va a conllevar que la condena deba disminuirse. Ello es así por qué el incumplimiento derivado de defectos estructurales conlleva la existencia de daños y perjuicios que están suficientemente cuantificados en la cantidad de €267402 que lógicamente han de restarse del total de la cantidad pedida. Sin embargo de ello no cabe restar mayor cantidad qué la antedicha, pues en el escrito de recurso la única que se pide además de la ya dicha es la derivada de la situación del bajo cubierta, y en este caso al no observar incumplimiento contractual no podemos decir que se hayan producido daños y perjuicios. En consecuencia, valorada la prueba practicada consideramos que la cantidad a satisfacer por los demandados es la de 49.268,95 € que se pedía en concepto de daños y perjuicios por la circunstancia aquí estudiada.

SEXTO.-Al ser estimada parcialmente la demanda principal origen del procedimiento que nos ocupa, y así también la demanda reconvencional, en aplicación de lo establecido en el artículo 394 del Código Civil no procede hacer pronunciamiento en las costas de primera instancia.

Al estimarse el recurso interpuesto no procede hacer pronunciamiento en las costas de esta alzada aplicando para ello el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento civil

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO.-El entonces juzgado de primera instancia número 1 de Cervera de Pisuerga dictó sentencia cuyo fallo hemos transcrito literalmente en los antecedentes de hecho de la presente resolución y contra la misma se alza la representación de las entidades Fundación Santa María la Real del Patrimonio y Culturviajes patrimonio SLU interponiendo recurso de apelación del que conferido traslado a la contraparte fue objeto de oposición con el resultado que obra en autos.

El origen de las actuaciones se encuentra en demanda presentada por los ahora apelados don Romualdo, don Justiniano y doña Agustina en la que reclamaban de los demandados el pago de la cantidad de 347.060 € importe de parte del precio no satisfecho de la compra venta de Participaciones de una empresa titular de una residencia de mayores. A dicha demanda se contestó por los demandados ahora apelantes presentando escrito de oposición y además formulando demanda reconvencional en la cual sustentaban el incumplimiento contractual por parte de los actores , en razón a qué había en el edificio litigioso perteneciente a la empresa de los actores daños estructurales cuya reparación han tenido que satisfacer las codemandadas, así también porque en las condiciones en que fue vendido, parte del edificio no podía ser utilizado para residencia dada su configuración, y también porque no tenía las licencias pertinentes para ello, de forma que se pretendía que las habitaciones que podían ser utilizadas con tal finalidad eran 105,cuando en realidad se redujeron a 86.

Seguidos los trámites del procedimiento ordinario se dictó sentencia íntegramente estimatoria de la demanda y desestimatoria de la demanda reconvencional, y en el recurso que ya hemos anunciado que se interpuso se alega la existencia de error en la valoración probatoria y derivado de ella en la aplicación del derecho.

En los fundamentos jurídicos siguientes haremos estudio de los mismos.

SEGUNDO.-Hemos advertido ya en el anterior fundamento jurídico de cuál era el objeto del procedimiento, no otro que la reclamación de parte del precio de una compraventa de Participaciones de una sociedad titular de un edificio destinado a residencia de mayores conocida como «el Portillo» ubicado en la localidad de Valdelafuente (León).

Ninguna duda ofrece que la contraprestación a la compraventa que se realizaba era el pago del precio pactado conforme a lo establecido en el artículo 1445 y concordantes del Código Civil, compraventa suficientemente constatada y además no negada por las entidades demandadas, y sobre tal cuestión no nos vamos a detener porque no se nos ofrece como parte del objeto del recurso.

Sin embargo de ello la oposición a la demanda que no se plantea por la calificación del contrato litigioso, si alega la existencia de daños estructurales en el edificio que en último término era el objeto de la venta, y además que dentro del objeto de la misma se encontraba parte de la residencia a qué nos venimos refiriendo que era en el momento de la celebración contractual inutilizable dada su configuración, y además porque la posible construcción en debida forma para la utilización de dicha parte de la residencia resultaba imposible porque no disponían los vendedores de licencia municipal de utilización.

Como quiera que en la sentencia de instancia se dedica una parte de la misma hacer estudio de la existencia de vicios ocultos, debemos de comenzar entonces con el estudio de los mismos haciendo al respecto las consideraciones pertinentes.

El artículo 1484 del Código Civil establece que el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo ese uso que, de haberlos conocido el comprador no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos. Y el artículo 1485 del mismo cuerpo legal dice que el vendedor responderá al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida aunque los ignorase.

La función del saneamiento por vicios está conectada con la determinación de la naturaleza jurídica de las llamadas acciones edilicias, pero no está basado en el incumplimiento de un deber de prestación o de un deber accesorio de conducta. Así también debemos establecer que las acciones de saneamiento no están concebidas por nuestro Código Civil como un remedio por un vicio del consentimiento, sino más bien como solución a un problema de insatisfacción de interés del comprador, consecuencia de la existencia de un defecto.

La cuestión así planteada, supone que en la acción por saneamiento su éxito no implicaría necesariamente la prueba de la existencia de culpa por parte del vendedor, sino simplemente que en razón a la existencia de los defectos en cuestión el comprador no obtiene la finalidad para la que celebró el contrato, siendo que la existencia del vicio que se denuncia es relevante si éste determina la inutilidad total del objeto o lo reduce en cierta medida, y para establecer tal medida el Código Civil se refiere a la conducta del comprador (si disminuyen de tal modo este uso que de haberlos conocido el comprador no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella).

A la vista de lo descrito lo importante para el éxito de la acción de saneamiento sería las prueba de defectos en la cosa vendida que en consecuencia deben de ser demostrados cumplidamente, pero no necesitaría demostrar que en la venta fue determinante la actitud del vendedor por su participación dolosa o culposa en el contrato. Además la acción de sacramento está sometida en su ejercicio a un plazo de caducidad de 6 meses conforme a lo establecido en el artículo 1490 del Código Civil.

Consecuencia de lo anterior es que lo que nos tenemos que plantear en esta sentencia no es la procedencia o no de la acción de saneamiento por vicios ocultos, como podría pensarse a la vista de la sentencia recurrida. En esta para fundamentar la desestimación de la demanda se hace estudio del artículo 1484 del Código Civil, pero si lo pretendido es que la oposición a la demanda y la demanda reconvencional se ampara en la existencia de tales vicios en el ejercicio de acción a su amparo, ello no es posible por dos motivos, el primero porque propiamente cuando se contesta a la demanda por la representación de las codemandadas no se hace alusión para nada al artículo en cuestión y tampoco en la demanda reconvencional, lo que significa que no se ha ejercitado por estas últimas la acción edilicia de saneamiento por vicios ocultos; y porque de ser así la acción habría caducado al haber transcurrido más de 6 meses entre la fecha de celebración del contrato de compraventa, año 2019, y la del ejercicio de la demanda en el año 2024.

Cuestión distinta es la de qué teniendo en cuenta que la acción ejercitada lo es al amparo de lo establecido en el artículo 1124 del Código Civil y concordantes, entre ellos el artículo 1101 del mismo cuerpo legal qué establece que quedan sujetos a la indemnización de daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo negligencia o morosidad y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquella, debamos estudiar tales artículos y si en el caso son aplicables atendiendo a qué existan defectos en la construcción vendida, y si además se da cualquiera de las circunstancias que prevé el artículo mencionado.

Antes de ello y aunque no sea una cuestión suscitada en el trámite de recurso, debemos hacer consideración de sí una vez que en su momento no se ejercitó la acción por saneamiento de vicios ocultos, ello habilita para ejercitar la acción por incumplimiento contractual, pregunta que tiene una contestación positiva.

Entendemos que el comprador que descubre vicios ocultos puede ejercitar dos acciones la acción redhibitoria (resolución del contrato o de incumplimiento contractual) y la acción estimatoria (reducción del precio).

Lo consideramos así teniendo en cuenta también que la acción de saneamiento por vicios ocultos como hemos dicho no presupone un incumplimiento sustancial de la obligación de entrega, pues esta tiene por objeto la cosa vendida en el estado en que se hallare al tiempo de la perfección del contrato y la acción por incumplimiento contractual tiene otros presupuestos ya estudiados, es decir son dos acciones distintas y perfectamente diferenciadas. A mayor abundamiento la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 8 de diciembre de 2007 vino a sentar qué la acción por incumplimiento contractual siendo de carácter personal y no estando sometida a plazo especial de ejercicio, ha de sujetarse al plazo previsto en el artículo 1964 del Código Civil, en la actualidad de 5 años, sentencia que correctamente interpretada entendemos que nos conduce a concluir en qué es perfectamente posible el ejercicio de las dos acciones, la de saneamiento y la de incumplimiento contractual, pero que una no excluye a la otra por el hecho de que no se haya ejercitado en tiempo la acción por saneamiento de vicios ocultos.

TERCERO.-El artículo 1124 del Código Civil después de establecer la facultad de resolver las obligaciones en las llamadas recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe, también da derecho al perjudicado a escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos, pretensión esta última que es la que en realidad se ejercita en la demanda origen de las actuaciones.

Los requisitos necesarios para la aplicación del artículo en cuestión y en consecuencia para que tenga éxito la pretensión de resolución de contrato bilateral por incumplimiento, o en último término la pretensión de indemnización de daños y perjuicios, son los siguientes: a) reciprocidad de las obligaciones; b) inejecución de una o varias de las obligaciones contractuales; c) previo cumplimiento del actor y, d) existencia en el deudor demandado de una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento o aparición de un hecho de modo definitivo e irreformable que lo impida.

Si nos atenemos al requisito b) que acabamos de decir esto es el de la inejecución de una o varias de las obligaciones contractuales, este plantea principalmente la cuestión de si el incumplimiento ha de ser culpable o procede también la resolución cuando se da caso fortuito o fuerza mayor. Las ya muy antiguas sentencias del Tribunal Supremo de fecha 10 de marzo de 1949 y 9 de marzo de 1950 sostienen, en jurisprudencia sostenida en el tiempo, que la resolución por incumplimiento culpable procede cuando hay dolo (voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de lo convenido) o se hace imposible por caso fortuito (un hecho obstativo, no imputable al deudor, que de modo definitivo impide el cumplimiento; y la sentencia de 23 de noviembre de 1964 dice que si no hay deliberación y rebeldía, es decir, rigurosa voluntad de no cumplir y de perpetuar el incumplimiento, la resolución requiere un incumplimiento que obedezca a culpa o que le sea imputable al deudor; dicho de otro modo más inteligible, hay resolución si hay imprudencia unida a la imposibilidad posterior absoluta y definitiva de la prestación o imposibilidad de alcanzar el fin del contrato.

El artículo 1101 del Código Civil, dice que quedan sujetos a indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquella. De los cuatro supuestos del artículo transcrito el de «contravención al tenor de la obligación» es el único que el Código Civil no explica, y en contraste con la atención que presta a la mora (artículo 1100), al dolo (artículo 1102) y a la culpa o negligencia artículos (1103 y 1104), si bien el artículo en cuestión nos induce a pensar que la contravención en cuestión se tiene que producir en el periodo de cumplimiento, que es una infracción obligacional y que tiene carácter definitivo al diferenciarse de la mora o incumplimiento provisional. Entendemos con la generalidad de la doctrina que como infracción obligacional se entiende en un sentido total y por eso utiliza la expresión «cualquier modo» englobando cualquier discrepancia entre la conducta efectiva y la descrita en la prestación, y pueden distinguirse tres grupos de casos según sea el factor en que se produce dicha discrepancia:

a) El primer grupo está constituido por los diferentes supuestos de conducta contradictoria con la designada en la prestación o «falta de cumplimiento»;

b) El segundo grupo está formado por los supuestos de mal cumplimiento cuando la discrepancia se produce por razón del objeto de la conducta y comprende el cumplimiento «mal hecho», el cumplimiento «irregular» y el cumplimiento «parcial»;

c) Y el tercer grupo lo integran los casos en que la falta de coincidencia se funda en las circunstancias del cumplimiento, sea el tiempo cuando su fijación es esencial y el lugar cuando también lo sea.

d) Ademá s debemos tener en cuenta que no se produce contravención alguna si el acreedor «aprueba el cumplimiento de la obligación».

Así las cosas en lo que nos tenemos que centrar entendemos que es en el segundo grupo de los advertidos, esto es si en el caso consideramos que se ha producido un cumplimiento «mal hecho» o un cumplimiento «irregular» o bien un cumplimiento «parcial».

En todo caso de la interpretación conjunta de los artículos 1124 y 1101 del Código Civil entendemos que aunque el artículo 1124 no se refiera a los efectos que en él se establecen que se producirán «cuando se produzca una contravención del tenor de la obligación», en la forma en que está planteada la demanda no se impide la aplicación del artículo 1101 en cuestión, que por otro lado no es contradictorio con el artículo 1124 si no antes bien complementario.

Dicho lo anterior entendemos que ambos artículos son aplicables en el caso que nos ocupa, porque de la valoración de la prueba practicada entendemos que ha quedado suficientemente demostrado que por parte de los actores existió contravención del tenor de la obligación, y entendemos también que mediando culpa. Tal afirmación requiere un estudio de la prueba practicada, que esta sala ha hecho incluso con visionado del acto del juicio, estudio que es el que vamos a hacer en el fundamento jurídico siguiente en el que además de afirmar cuáles son las reglas de valoración de la prueba, haremos consideración de por qué entendemos que se ha producido error en la misma.

CUARTO.-La sentencia de instancia valora fundamentalmente las posiciones de las partes en sus respectivos escritos de demanda y contestación, prueba testifical y la prueba pericial propuesta por las partes, para llegar a la conclusión condenatoria y precisamente por ello consideramos necesario hacer consideración teórica relativa a la posibilidad de modificar el criterio del juzgador de la instancia en la valoración de prueba, y al respecto decimos que:

a) el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que la carga de la prueba de los hechos que se aleguen es de la parte que lo hace, de forma tal que la actora, en principio, está obligada a la de todos aquellos que serán fundamento de su pretensión, y la demandada a la de los que contradigan o contrarresten los anteriores. No obstante, el Juez o Tribunal, una vez practicada prueba legalmente solicitada, puede valorarla en su integridad, sin que queden vinculados por la norma expuesta, es decir sin que necesariamente tengan que tener en cuenta quién fue la parte que propuso la prueba en que asienta la estimación de la pretensión, o bien su desestimación; y ello porque a partir de dicha situación tiene plena libertad de valoración. Dicha regla si debe de aplicarse cuando los hechos fundamentadores de la pretensión, o aquellos que pretenden combatirla, no han sido probados, situación en la cual la parte que tenía la carga de ello, debe de arrostrar con las consecuencias.

b) el sistema de valoración de prueba en el derecho español, no es el de prueba tasada excepto en lo que se refiere a los documentos públicos que hacen fe de todo aquello que el fedatario hace constar como de conocimiento directo; sino que esencialmente es el de libre valoración de la prueba, lo que supone que el interrogatorio de partes, prueba testifical y prueba pericial, ha de ser ponderado por el juzgador con arreglo a los principios de la lógica y de la sana crítica, y con prudente arbitrio.

c) al respecto de la valoración dela prueba pericial, se advierte de que ya la sentencia de esta Audiencia Provincial, de fecha 11 marzo 2009, decía al respecto que: "la prueba pericial se aprecia según las reglas de la sana crítica, conjunto de reglas no escritas que tienen como límite el error craso o el absurdo; por ello cuando el razonamiento es lógico, la prudencia y el criterio del Juez "a quo" deben imponerse en las demás instancias, no porque la apelación esté restringida respecto a la valoración de las cuestiones de hecho, como está la casación, sino porque la lógica del Tribunal se asienta en los mismos principios que la del Juez, y salvo que los informes periciales digan lo contrario de lo que el Juez dice que dicen o la conclusión obtenida por este sea ilógica o absurda en función de lo que dicen, la valoración resulta idéntica; debiendo, además, los dictámenes periciales analizarse en su conjunto, sin dar prevalencia a puntos concretos y aislados de los mismos y sin desconectar los de la apreciación de los restantes medios probatorios operantes en el proceso ( sentencias del Tribunal Supremo de 8 febrero 1994 y 9 marzo 1995). Continuaba diciendo dicha sentencia afirman que tal criterio viene avalado por las últimas sentencias del Tribunal Supremo, en concreto por la de fecha 18 de julio de 2011 que textualmente copiada, a los efectos que nos ocupan, dice que: "esta Sala ha admitido la impugnación de la valoración del dictamen de peritos, cuando la efectuada en la instancia es ilegal, absurda, arbitraria, irracional o ilógica. Quedan fuera las situaciones de duda, inseguridad, vacilación o equivocidad, y por ello no cabe razonar si es mejor o más oportuna una hipótesis valorativa diferente a la acogida por la sentencia impugnada. Como indica la sentencia de 29 abril 2005, la casuística jurisprudencial ha permitido plantear objeciones a la valoración de la pericial efectuada en la sentencia de instancia cuando se ha incurrido en un error patente, ostensible o notorio; se extraigan conclusiones contrarias a la racionalidad, absurdas o que conculquen los más elementales criterios de la lógica; o se adopten criterios desorbitados o irracionales, se tergiversen las conclusiones periciales de forma ostensible, se falseen de forma arbitraria sus dictados o se aparte del propio contexto o expresividad del contenido pericial".

e) únicamente este Tribunal de alzada puede modificar la valoración probatoria que conste en la sentencia de instancia, cuando esta sea manifiestamente errónea o contraria a los principios de la lógica o de la sana crítica. Ello es así por dos razones, la primera porque es el Juzgador de Instancia quien presencia de forma directa la prueba que se practica en juicio -que salvo la prueba documental no puede ser reproducida en esta alzada, salvo por visión videográfica- y por ello el que puede percibirse de la forma de declarar las partes, peritos y testigos, y en consecuencia quien reúne el conocimiento de todos aquellos aspectos y detalles, que sin embargo se escapan al Órgano Judicial de segunda instancia; y la segunda porque asentándose la valoración probatoria en principios de lógica, siendo éstos universales y por tanto afectantes a todos los Órganos Judiciales, el más elemental respeto exige mantener el criterio de la instancia, excepto en los supuestos en que tales principios se hayan quebrantado; es decir la mera discrepancia de valoración no puede justificar la modificación valorativa del Juzgador "a quo".

Así las cosas y a la vista de las reglas que hemos establecido conforme además a criterios jurisprudenciales, entendemos que en el caso sí se ha producido un error en la valoración probatoria por lo que se refiere a la apreciación de defectos estructurales por lo que ahora pasaremos a explicar, fundamentalmente en la prueba pericial y testifical y ello va a suponer necesariamente la estimación parcial del recurso interpuesto.

Decimos lo anterior atendiendo a lo siguiente:

a) Debem os tener en cuenta que el alegato que se hace en el escrito de contestación a la demanda, y así también en la demanda reconvencional es que en el edificio destinado a residencia que fue objeto de la compraventa, lo que decimos aún a sabiendas de que lo que se vendieron fueron las participaciones que los actores tenían en la misma, presentaba defectos estructurales y también una parte construida inservible para el uso al que en principio debería estar destinada.

b) Antes de la celebración del contrato y a instancia de los compradores se hizo lo que se llama una «due diligence» que se explicó correctamente en la sentencia recurrida, y que también explicó en el acto del juicio el perito señor Daniel, que no viene a ser sino un trabajo realizado por encargo, en este caso del comprador acerca de las circunstancias mercantiles y jurídicas que no materiales de la sociedad vendedora, con objeto de conocer en plenitud las circunstancias de lo que era objeto de la compraventa. En el referido trabajo no se hacía alusión al estado material de la residencia, pues no era objeto de la misma tal y como explicó el señor Daniel, aunque sí consta que se hizo un encargo aparte a un arquitecto para visionado de la residencia y que éste, en principio no observó vicio o defecto alguno.

c) No aceptamos que la información que se dio a los compradores fue insuficiente, como se dice en el escrito de recurso, y pues aunque es verdad que el señor Daniel declaró que costó obtenerla propiamente no dijo que no tuviera información necesaria en cuanto a información jurídica y mercantil.

d) La sentencia dice que se aportó variada y abundante documentación pero no concreta si la necesaria aunque parece deducirse del total de la sentencia recurrida.

e) La sentencia dice que se facilitó variada y abundante documentación a efectos de practicar la llamada «due diligence» pero si hubiese sido incompleta a efectos de la redacción del trabajo en cuestión lo lógico es pensar que el señor Daniel lo advirtiese a sus clientes, y al no hacerlo así consideramos que la información que se dio en lo que se refiere a las circunstancias mercantiles y jurídicas era completa a los efectos aludidos

f) Ademá s se realizó informe por arquitecto técnico previo a la compra de las participaciones y en último término del edificio residencial donde se dice del buen estado del mismo, aunque sean necesarias reformas, qué propiamente no tienen que ver con defectos estructurales.

g) En la página 29 de la escritura se habla de responsabilidad directa del administrador- don Romualdo por cualquier contingencia que pudiera surgir derivada de circunstancias previas a la contratación, lo que hace concluir que, aunque no sea necesario el estudio de la responsabilidad individual del mismo, en todo caso la responsabilidad individual del aludido le alcanzaría caso de que lleguemos, como vamos a llegar, a la conclusión de la existencia de defectos estructurales.

h) Son determinantes para considerar, a pesar de alguna de las conclusiones expuestas, las manifestaciones de los peritos señores Fausto y Ezequiel.

i) El perito señor Fausto manifestó en el acto del juicio que comenzó a actuar en la residencia litigiosa en el año 2021 por encargo de los actuales propietarios y que entonces sí hizo informe en relación a las bovedillas y para ello hicieron catas, pero también dijo que los efectos en las bovedillas, que en último término es el defecto estructural al que nos estamos refiriendo, a simple vista no se ve.

j) El perito señor Fausto dijo que el material empleado en la construcción no cumplía estándares normativos y que el defecto en las bovedillas por el material era un defecto de origen.

k) El perito señor Fausto dijo también que únicamente el 17,87% de la residencia no estaba afectado por el defecto estructural.

l) El perito señor Fausto manifestó que en cuanto a la grieta observada por él en el suelo también tiene su origen en un defecto estructural y que además creaba una situación de riesgo.

m) El mismo perito manifiesta que un arquitecto a simple vista y en una observación previa de la residencia, sin realizar las catas a que antes nos hemos referido, no se hubiese percibido de los defectos estructurales de la grieta y sus problemas. Hizo la salvedad de que él posiblemente sí se hubiese advertido de ello dado que en el ejercicio de su profesión lleva 20 años de experiencia acerca de situaciones como la que nos ocupa, pero de ello debemos concluir que con carácter general el fallo que dicho perito sí observa a efectos de reparación del defecto, no lo hubiese observado ningún otro arquitecto, salvo uno muy experimentado.

n) Tambi én afirmó qué previo a la compra a él no se lo hubiese ocurrido hacer estudio de las bovedillas.

o) El perito Arquitecto señor Ezequiel que también intervino a instancia de los demandados dijo que de primera vista no hubiese tenido conocimiento del tema de las bovedillas, salvo que hubiese aparecido una manifestación externa, que debemos entender que él no observó.

p) Dicho perito dijo también que los efectos de bovedilla son constructivos, y que aunque no tiene evidencia entiende que parte del techo se tuvo que caer antes de la compra venta.

q) El señor Daniel a que ya nos hemos referido con anterioridad manifestó en juicio qué lógicamente de haberse tenido conocimiento de defectos estructurales la valoración de la compra venta hubiese sido otra

r) La testigo doña Laura que fue trabajadora de la sociedad participada por los actores y sigue en ella como directora, manifestó haber presenciado una caída de techos antes de la venta en las plantas altas del edificio, aunque en ningún momento fue testigo de grieta en el suelo de la planta del DIRECCION000.

s) La misma testigo dijo que tal caída de de techo fue reparada al día siguiente o a los dos días, y que sin embargo después de observados los defectos estructurales los actuales propietarios se han cambiado prácticamente todos los techos

Así las cosas y por lo que se refiere a los defectos estructurales entendemos que la valoración de prueba realizada en la sentencia de instancia es incorrecta, pues no otra cosa podemos deducir de la valoración conjunta de toda la prueba a la que acabamos de referirnos, sin que el hecho de que exista una due diligence en los términos que ya hemos expuesto, y qué el señor Daniel no advirtiese de problemas en la aportación de documentación por parte de los actores justifique que el resto de la prueba practicada y a la que hemos hecho referencia no pueda en el punto en el que ahora nos encontramos de estudio de defectos estructurales llevar a la conclusión del error a que hemos aludido.

No otra cosa podemos concluir de que la actitud de los compradores la debamos entender correcta y adecuada a las circunstancias del caso y por eso pide que se haga una due diligence, y qué tal y como informan dos peritos señores arquitectos debamos entender correcta la actuación del arquitecto que visionó la residencia antes de la compra venta, pues por un lado ha quedado demostrado que los defectos estructurales no se hubiesen observado a simple vista, y así lo manifiesta el señor Fausto con la salvedad de que él sí la hubiese visto por tener una experiencia muy prolongada en situaciones como la que nos ocupa, y también lo manifiesta el perito señor Ezequiel, y por otro lado debemos valorar la inconsistencia de los materiales empleados como parte de la conclusión ya advertida.

Con lo anteriormente dicho y ateniéndonos al estudio que hemos hecho del artículo 1101 del Código Civil este podría aplicarse pues es evidente que a la vista de las circunstancias concurrentes si se hubiese contravenido por parte de los vendedores el tenor de la obligación; pero es que además resulta concluyente que no solo se ha contravenido el tenor de la obligación en cuanto tal, sino que los vendedores tienen responsabilidad culposa, pues no otra cosa puede deducirse de la declaración testifical de doña Laura que advierte de cómo el techo de parte de la residencia ya había caído con anterioridad a la compra venta, sin que conste que de ello se advirtió eso a los compradores, lo que denota una actitud de ocultación qué por sí supone un incumplimiento contractual, en el que por obvio no nos vamos a detener.

QUINTO.-Lo expuesto en el anterior fundamento jurídico tendrá las consecuencias que diremos, pero nos queda por resolver acerca de si cabe entender responsabilidad contractual derivada de los hechos que se contienen en la segunda de las alegaciones a que nos hemos referido al principio de esta sentencia, esto es la que se refiere al estado inservible de parte de la residencia vendida. En relación a la misma asumimos el criterio de la juzgadora de instancia cuando al respecto de la cuestión que nos ocupa dice que resulta llamativo que a la parte demandada le pasaran desapercibidos la legalización de 1260 m2, cuando por el arquitecto técnico enviado por la compradora se midió y efectuó un plano de la zona bajo cubierta, emitiendo informe documental que fue remitido a la auditoría Daniel y asociados y cuyas conclusiones fueron incluidas en la due diligece, donde ya advertía de que las obras necesarias para adecuar la residencia a la normativa vigente podrían rondar los 300.000 €, y que la situación de la zona bajo cubierta impide la utilización de las habitaciones que allí se encontraban y ello por no adecuarse a la normativa, haciendo que tales circunstancias eran conocidas por la demandada antes de formalizar la compra, y aceptadas expresamente.

En suma debemos concluir que el objeto de la compraventa contemplaba la situación de facto existente que ahora estudiamos y tal situación era sabida por los compradores, lo que excluye un pretendido incumplimiento contractual, conforme a las criterios y jurisprudencia que hemos transcrito en el fundamento jurídico tercero de esta sentencia. Los compradores saben lo que compran, lo aceptan y fijan en función de ello un concreto precio. Además decimos que para llegar a tal conclusión no es necesario hacer estudio de la llamada licencia de actividad y de la autorización de la Junta de Castilla y León. Nos encontramos ante una circunstancia que al margen de qué los actores fuesen requeridos en su día para que legalizasen la situación del bajo cubierta, supone que se compra un objeto en condiciones sabidas y por tanto no hay error y además tal conocimiento excluye cualquier tipo de culpa.

Concluyendo entonces el recurso se va a estimar parcialmente y ello va a conllevar que la condena deba disminuirse. Ello es así por qué el incumplimiento derivado de defectos estructurales conlleva la existencia de daños y perjuicios que están suficientemente cuantificados en la cantidad de €267402 que lógicamente han de restarse del total de la cantidad pedida. Sin embargo de ello no cabe restar mayor cantidad qué la antedicha, pues en el escrito de recurso la única que se pide además de la ya dicha es la derivada de la situación del bajo cubierta, y en este caso al no observar incumplimiento contractual no podemos decir que se hayan producido daños y perjuicios. En consecuencia, valorada la prueba practicada consideramos que la cantidad a satisfacer por los demandados es la de 49.268,95 € que se pedía en concepto de daños y perjuicios por la circunstancia aquí estudiada.

SEXTO.-Al ser estimada parcialmente la demanda principal origen del procedimiento que nos ocupa, y así también la demanda reconvencional, en aplicación de lo establecido en el artículo 394 del Código Civil no procede hacer pronunciamiento en las costas de primera instancia.

Al estimarse el recurso interpuesto no procede hacer pronunciamiento en las costas de esta alzada aplicando para ello el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento civil

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.