Sentencia Civil 231/2026 Audiencia Provincial Civil-penal Única de La Rioja, Rec. 753/2024 de 23 de abril del 2026

PRIMERO.- Doña Lorena, presentó demanda contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 y DIRECCION001 de Santo Domingo de la Calzada, siendo su pretensión: se declarase la nulidad de la Junta General Ordinaria de 10 de agosto de 2022 y de los acuerdos adoptados en el punto 13º del orden del día de dicha Junta de la Comunidad de Propietarios demandada, por infracción del art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal , por cuanto en el orden del día de la convocatoria, no consta una referencia concreta a la propuesta que va a ser sometida a votación y no se ha adjuntado la propuesta sometida a votación; y porque el acuerdo adoptado establece e impone determinadas obligaciones que los propietarios tienen el deber de cumplir cuando adviertan la necesidad de llevar a cabo una reparación urgente en elementos comunes, no contempladas ni exigidas en los arts. 7 y 10 de la LPH ni en los Estatutos, constituyendo dicho acuerdo una autentica norma estatutaria que deberá ser, en todo caso, adoptada por unanimidad, unanimidad, que no se alcanzó por el voto en contra de tres propietarios; además el acuerdo faculta a la Presidencia sobre cuestiones que la LPH atribuye a la Junta de Propietarios, y establece que podrá someterse al acuerdo de la Junta la solicitud de arbitraje la posibilidad de arbitraje, lo que exige unanimidad; y el acuerdo no puede ser considerado una norma de régimen interno como se señala por el Secretario-Administrador de la Comunidad, por cuanto las normas de régimen interno regulan únicamente los detalles de convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos, es decir, son normas de "mera administración de la convivencia", lo que no es el caso.

La Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 y DIRECCION001 de Santo Domingo de la Calzada, contestó oponiéndose a la demanda, alegando que dicha Comunidad, desde la fecha de su constitución en enero de 2010, ha venido denunciando la situación de los miradores de madera del edificio, por la falta de condiciones de estanqueidad y aislamiento, y que ha sido objeto de discusiones dentro de la Comunidad, con acuerdos que sistemáticamente han sido recurridos por la hoy actora, así, las demandas instadas por la actora ante los Juzgados de Primera Instancia e Instrucción Número 2 de Haro, Procedimientos Ordinarios 352/2021 y 475/2021, que terminaron por acuerdo transaccional homologados por Autos, de 21 de abril y 13 de junio de 2022; y estas discrepancias dentro de la Comunidad han obligado a todas las partes, y en especial al Administrador de la Comunidad, a una actuación escrupulosa en lo concerniente a los temas y acuerdos a tratar dentro de la Junta de Propietarios, y éste es el origen del acuerdo; no existe modificación alguna del título constitutivo ni de los Estatutos, ni se conculca la Ley con el acuerdo del punto 13 de la Junta General Ordinaria, de 10 de agosto de 2022; sino que es una norma de régimen interior, lo que la jurisprudencia ha venido considerando un acuerdo marco que tiene como objeto la resolución pacífica de los conflictos que pueden darse dentro de referida comunidad, garantizar las actuaciones de los comuneros en situaciones de urgencia, el acuerdo ni es contrario a la Ley, ni a los Estatutos, ni lesivo para ningún propietario y sin que ello constituya una abuso de derecho por ningún comunero, ni por la Comunidad.

La sentencia de instancia estima la demanda, razonando la juez de instancia que el acuerdo adoptado en el punto 13 del orden del día establece imponer determinadas obligaciones que los propietarios tienen el deber de cumplir cuando adviertan la necesidad de llevar a cabo una reparación urgente en elementos comunes, no contempladas ni exigidos en la LPH para dicho supuesto, mediante dicho acuerdo se limitan o anulan derechos contenidos en la LPH, es contrario a la LPH y a los Estatutos de la Comunidad, y para su adopción en todo caso sería necesaria la unanimidad.

Frente a dicha sentencia se alza la apelante Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 y DIRECCION001 de Santo Domingo de la Calzada, que reitera en el recurso de apelación las alegaciones del escrito de contestación a la demanda; que no se puede declarar la nulidad de la Junta, del Acta y Acuerdos, de 10 de agosto de 2022, dado que, tanto su convocatoria, desarrollo y acuerdos lo fueron conforme a los artículos 16 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal , y el acuerdo del punto 13 del Orden del Día de la referida Junta en ningún momento se han alterado las normas estatutarias de la Comunidad de Propietarios, ni se vulnera lo dispuesto en el artículo 17.6 de la LPH ., el acuerdo tiene como objeto blindar y regular precisamente la eficacia e inmediatez respecto a las obras que, por su carácter de urgentes y necesarias, precisan de una respuesta inmediata.

Doña Lorena se opone al recurso alegando falta de legitimación activa de la comunidad de propietarios para interponer el recurso de apelación e infracción del art. 458.2 de la Lec , y nulidad del acuerdo impugnado.

SEGUNDO.- La Comunidad de Propietarios demandada está legitimada para recurrir la sentencia que ha estimado la demanda presentada contra dicha comunidad.

Al respecto, la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de enero de 2019, Nº de Recurso: 1327/2016 , Nº de Resolución: 1/2019, dice:

(i) La sentencia recurrida no considera legitimado ad causam al presidente de la comunidad.

La legitimación ad causan la tiene la comunidad y la cuestión del presidente es de representación.

Tal distinción es de calado conceptual y así se califica en la sentencia 543/2018 de 3 de octubre , que afirma "no estamos ante un problema de legitimación, sino de acreditación de la representación. Como ya dijo la sentencia de esta sala 52/2017, de 27 de enero , parte actora es la comunidad de propietarios ( art. 6.1.5.º LEC ), la cual está perfectamente legitimada para ejercitar la acción de reclamación de los gastos por obras de restauración de la fachada aprobados por la junta ( art. 10 LEC ). Lo que pasa es que, al carecer de capacidad procesal, la comunidad ha de ser representada por su presidente ( art. 7.6 LEC y art. 13.3 LPH ) que, como establece el art. 13.2 LPH , debe ser nombrado entre los propietarios."

(ii) Todas las sentencias que se citan para apoyar el interés casacional se refieren a supuestos en los que la comunidad, con tiempo y sosiego suficiente, salvando los plazos de prescripción y caducidad, toma la decisión de ejercitar una determinada acción, naturalmente a través de quien la representa, que es su presidente, sentencias que han sido citadas y valoradas por la sentencia recurrida.

Sin embargo, ello no es lo aquí acaecido, pues se trata de que la comunidad es la demandada, por lo que la actora la considera legitimada, y lo hace en la persona del presidente que la representa, como se expresa en la demanda.

Aquí ya está la comunidad compelida por unos plazos fatales para contestar a la demanda y, en su caso, para recurrir; por lo que convocar el presidente, aunque con urgencia, una junta extraordinaria de propietarios para conseguir autorización para la oportuna defensa de los intereses de la comunidad, acortaría sustancialmente los plazos y, por ende, la defensa.

De ahí, que el acento se deba colocar en que la defensa no sea inocua y arbitraria sino razonable, con el fin de velar por los intereses de la comunidad, y congruente con los acuerdos adoptados por ella, objeto de impugnación.

1.- A la comunidad, representada por su presidente, incumbe la defensa de sus intereses en todos los asuntos que le afecten, según establece el art. 13.3 LPH .

Por ello, el presupuesto de la intervención pasiva del presidente es que su actuación como órgano de la comunidad no supere el ámbito objetivo del poder de representación que como tal tiene conferido, esto es, en los asuntos que afectan a la comunidad.

TERCERO.- Es sobradamente conocida la trascendencia que tiene el cumplimiento en la formulación del recurso el mandato del art. 458.2º LEC , que es la exposición de las razones por las que se discrepa de la resolución impugnada a fin de que el tribunal de segunda instancia pueda ejercer la función revisora que le corresponde y pronunciarse sobre esas razones en contraste con aquello que se resolvió en primero instancia ( art. 465.5º LEC ): " En la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación, además de citar la resolución apelada y los pronunciamientos que impugna.

En este sentido, se comparten los razonamientos de la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 27 de abril de 2022, Nº de Recurso: 297/2022 , Nº de Resolución: 193/2022:

"Cumple recordar con la sentencia de la Sección 18ª de esta Audiencia Provincial de Madrid de 17 de septiembre de 2015 que " el escrito de interposición del recurso de apelación deberá contener la exposición de las alegaciones en que se base no la contestación a la demanda sino la impugnación de la resolución recurrida ( artº. 458.1 LEC ) para que esta Sala realice un nuevo examen de las actuaciones ( artº. 456.1 LEC ). Por lo tanto en la interposición ha de manifestarse el motivo por el cual entiende la parte que ha de modificarse la conclusión obtenida por el Juez en la instancia. (...) El objeto del recurso de apelación, conforme con el artº. 455.1 LEC , no lo es la demanda o la contestación a la demanda, sino el auto o sentencia que, resolviendo en primera instancia la cuestión planteada, se recurre. Por lo tanto, si el recurso de apelación sólo se fundamenta, en este caso, mediante la reiteración de los argumentos de la contestación a la demanda sin mencionar en modo alguno los argumentos, fundamentos o razonamientos contenidos en la resolución que se recurre, no siendo éstos ilógicos, irracionales o infundados sino plenamente ajustados a derecho, le basta a esta Sala, como efectivamente hace, con reiterar los argumentos y fundamentos contenidos en la resolución recurrida porque nada ha alegado el recurrente que permita, de forma congruente, modificar tal resolución ".

Desde lo anterior, el recurso de apelación interpuesto infringe lo establecido en el artículo 458.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según el cual, "en la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación ", al no exponer las alegaciones y fundamentos en que, en contraposición con la "ratio decidendi" de la resolución de la instancia impugnada, se basa la apelación. Omisión a la que se refiere el Tribunal Constitucional en sentencia de 15 de enero de 1996 cuando refiere "la importancia que el legislador ha querido atribuir a los escritos de alegaciones de las partes, trasladando el momento de fundamentación de la apelación del acto de la vista a los escritos de interposición y de impugnación del recurso, con lo que la vista ha perdido su carácter esencial para convertirse en un trámite no siempre necesario que, no obstante, es obligado cuando se practique prueba en la segunda instancia, trae consigo que el incumplimiento por el apelante de la carga de motivar el escrito de interposición con las alegaciones en que sustente la apelación, entrañe la inobservancia de un requisito procesal esencial para el correcto desarrollo del derecho a la tutela judicial efectiva en la fase de recurso, cuya omisión permitirá acordar la inadmisión del recurso en la fase inicial del procedimiento o, en su caso, facultará al órgano ad quem para desestimar el recurso sin entrar en el fondo de la pretensión impugnatoria.

Teniendo en cuenta la doctrina expuesta, es evidente que si la Audiencia hubiera confirmado la Sentencia de instancia, sin entrar en el examen de fondo de la pretensión impugnatoria que expresa la apelación, apoyándose en la ausencia en el escrito de interposición del recurso de los motivos o fundamentos de la apelación, su decisión sería plenamente ajustada al contenido del derecho a la tutela judicial efectiva que garantiza el artículo 24 de la Constitución , pues estaría fundada en la falta de un requisito esencial para el acceso al recurso, que es causa legal suficiente para acordar su inadmisión o desestimación".

CUARTO.- Son de interés para la resolución del recurso los siguientes artículos de la Ley de Propiedad Horizontal:

Art. 5: El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones,formando un estatutoprivativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.

Art. 6 Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes,y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interiorque obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.

Art. 7 1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

Art. 9 1. Son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo diez.1.b) de esta ley, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo diecisiete.2 de esta ley.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

Art. 10 1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes,incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

Art. 14 Corresponde a la Junta de propietarios:

a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.

b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administradorde conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).

d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.

e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

Art. 17 10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

Art. 18 1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

Art. 20 1. Corresponde al administrador:

a) Velar por el buen régimen de la casa,sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

QUINTO.- Son hechos que resultan de la documental aportada al procedimiento:

Doña Lorena es propietaria del DIRECCION002 de Santo Domingo de la Calzada, perteneciente a la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 y DIRECCION001 de Santo Domingo de la Calzada.

La presidenta de la comunidad de propietarios convocó a Junta General ordinaria a celebrar el día 10 de agosto de 2020, conforme al orden del día de la convocatoria, cuyo punto 13 indicaba:

13 PROPUESTA DE ACUERDO PARA GARANTIZAR EL DEBIDO CUMPLIMIENTO DE LOS ARTÍCULOS 7.1 Y 17.10 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL RESPECTO DE REPARACIONES QUE LOS PROPIETARIOS CONSIDEREN URGENTES Y NECESARIAS

El 10 de agosto de 2022 se celebró la Junta de Propietarios, en la que se adoptaron los acuerdos que constan en el acta de dicha Junta, y que en lo que al presente procedimiento interesa consta:

En cuanto al punto nº 13, Don Bartolomé hace la siguiente propuesta. Votan a favor todos los propietarios.

Con la finalidad de facilitar la eficiencia en el cumplimiento por la Comunidad de Propietarios del deber de conservación de los edificios y de sus servicios, instalaciones y elementos comunes, se acuerda:

a) La propietaria o el propietario que advierta la necesidad de llevar a cabo una reparación urgenteen los elementos comunes del edificio debe comunicarlo por escrito al Administrador y a la presidencia de la Comunidad de Propietarios.En la comunicación se describirá con el suficiente detalle el estado del elemento común requerido de reparación, los trabajos u obras que se consideren necesarias, las razones por las que se aprecie que la situación en la que se encuentra el elemento común no satisface los requisitos básicos de seguridad o de habitabilidad y la apreciación, si la conociere, sobre el coste de la reparación.

b) En el supuesto de que por la presidencia de la Comunidad de Propietariosse mantenga duda razonable sobre la naturaleza de la reparación o de las obras a realizar, se encargará por el Administrador la realización de un dictamen técnicosobre dichos extremos. Cuando el dictamen aprecie necesidad por afección a los requisitos básicos de seguridad o de habitabilidad, se recabará por el Administrador el presupuestosobre el coste de la reparación para proceder a su ejecución. Si el alcance del coste de las obras o su naturaleza extraordinaria lo requiriera, el presupuesto de la reparación será sometido a la aprobación de la Juntade Propietarios en convocatoria extraordinaria.

c) La discrepanciade cualquiera de las propietarias o propietarios con la naturaleza o el alcance de la reparación establecida en el dictamen técnico o con el coste de las obras y su distribución, se someterá al acuerdo de la Juntade Propietarios. Si en el curso de la reunión convocada al efecto, con anterioridad a la adopción de la decisión, se apreciara la imposibilidad en la obtención de una composición pacífica del conflicto, podrá someterse a acuerdo de la Junta de Propietarios la solicitud de arbitraje o de sujeción a otra forma alternativa de resolución de conflictos.

d) La adopción del presente acuerdo en ningún caso ampara ni exime del cumplimiento por cada propietaria o propietario del deber legal de mantener en buen estado de conservación los elementos comunes en la parte de uso exclusivoque se integra en cada una de las viviendas o espacios privativos. Deber legal que incluye tanto llevar a cabo su mantenimiento como las reparaciones de los desperfectos que sean consecuencia del defecto de mantenimiento o del mal uso.

Doña Lorena no asistió a la Junta, y una vez le fue notificado el acta de la misma, impugnó el acuerdo del punto 13 del orden del día.

SEXTO.- La juez de instancia estima la demanda y acuerda en el Fallo de la sentencia: Declaro la nulidad del Acta y de los acuerdos adoptados en la Junta General Ordinaria de 10 de agosto de 2022 por la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 y DIRECCION001 de Santo Domingo de la Calzada, en el punto 13 del orden del día.

En la demanda, la parte demandante solicitaba: se dicte Sentencia por la cual se declare la nulidad del Acta por los motivos expuestos en el presente escrito, así como la nulidad de los acuerdos adoptados en el punto 13º del orden del día de la Junta.

La parte apelante alega en el recurso que no cabía la declaración de nulidad de Acta y de los Acuerdos de la Junta General Ordinaria, de 10 de agosto de 2022, sino del punto 13 del orden del día de tal reunión.

La sentencia de instancia solo declara la nulidad de los acuerdos... en el punto 13 del orden del día, no declara la nulidad de ningún otro acuerdo adoptado en la junta General Ordinaria de 10 de agosto de 2022, sino únicamente, aunque lo refiera en plural, pues se trata de un acuerdo con cuatro apartados, del acuerdo adoptado en el punto 13 del orden del día de dicha junta.

En cuanto a la nulidad del acta de la Junta, solicitada en la demanda y acordada en la sentencia de instancia, en la demanda no se hace mención alguna a defectos en el acta determinantes de su nulidad, y nada se razona al respecto por la juez de instancia en la sentencia apelada, limitándose a incorporar tal declaración de nulidad al fallo de la sentencia.

Los requisitos del acta de la junta se contienen en el art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal : 1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.

2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:

a) La fecha y el lugar de celebración.

b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.

c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.

d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.

e) El orden del día de la reunión.

f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.

3. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.

El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.

Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.

4. El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.

Al respecto, dijimos en sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 12 de septiembre de 2014, Nº de Recurso: 590/2012 , Nº de Resolución: 226/2014: La Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, prevé, por primera vez, de forma expresa, la posibilidad de subsanar errores o defectos del acta, admitiéndola siempre que consten en ella las menciones que el artículo 19 .3, párrafo tercero , considera esenciales (fecha, lugar, asistentes, acuerdos, votos a favor y en contra con asignación de cuotas y firma de presidente y secretario), siendo por lo tanto factible la subsanación de «los defectos o errores», pero siempre que consten inequívocamente «los acuerdos adoptados», es decir, por vía de subsanación no puede alterarse el contenido del acuerdo y tal subsanación debe realizarse antes de la siguiente junta, que deberá ratificarla.

Y por lo que se refiere a la nulidad de los acuerdos por defectos del acta simplemente precisar que la doctrina jurisprudencial ha indicado que la defectuosidad en la redacción del acta o la falta de consignación en ella de datos relevantes no es determinante sobre la existencia o no del hecho o acto y sí y sólo guarda relación con la prueba sobre tal extremo que deberá alcanzarse recurriendo a otros medios reveladores de lo realmente acontecido ( STS. 7-10-1999 ).

Señalar igualmente con la SAP de Granada de 11-11-2011 (Secc.4ª, Rec. 458/11 ) que <<.... el objeto del acta no es otro que dar proyección escrita o documental al contenido y demás circunstancias del acuerdo y en tal sentido, carece de efecto constitutivo, de modo que la existencia de cualquier defecto de la misma, no hace inexistente el acuerdo, pues el acta no se erige en elemento del supuesto de hecho del acuerdo mismo, y así lo importante y decisivo es la emisión concorde de la voluntad de cada participe y el cumplimiento de los demás presupuestos para la válida adopción del mismo, porque la nulidad del acta, por sí sola, en manera alguna convierte en nulos los acuerdos que en ella se consignan ( SAP Pontevedra 5-1-10 ) .>>

Pero como ya se ha indicado, nada se dice al respecto en la demanda, que farragosamente alega nulidad del acta y de la junta, sobre defectos de convocatoria en cuanto al punto 13 del Orden del día, cuestión sobre la que no entra a conocer la sentencia de instancia y que debe ser rechazada. Al respecto dijimos en sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 1 de febrero de 2022, Nº de Recurso: 113/2021 , Nº de Resolución: 20/2022: Indica el referido artículo 16.2 LPH : " La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9."

Indica la STS de 12 de enero de 2011 : " La jurisprudencia fijada por esta Sala, en torno a la aplicación del actual artículo 16.2 LPH , tal y como pone de relieve la parte recurrente, considera exigible que en el orden del día de la convocatoria de la junta de propietarios se fijen con claridad los asuntos objeto de debate, a fin de que todos los copropietarios tengan conocimiento de las materias que se van a tratar, de modo que exista una plena concordancia entre el contenido del orden del día y los temas que se debatirán. La finalidad de que quede claramente fijado el orden del día permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración. La asistencia a las juntas de propietarios es voluntaria, de modo que dar validez a la inclusión de asuntos para ser tratados al margen de los fijados en el orden del día permitiría aprovechar la inasistencia de determinados propietarios para obtener la aprobación de acuerdos prescindiendo de su voluntad ( STS de 15 de junio de 2010 )."

Pero también es necesario aclarar que jurisprudencialmente es ya indubitado que no es necesario un orden del día detallado y minucioso para adoptar acuerdos en junta, sino que basta con que figure el tema en cuestión, de ahí que si en el orden del día figurara por ejemplo la expresión "obras realizadas en el bajo de la comunidad", sería perfectamente legítimo aprobar la iniciación de acciones judiciales sobre la misma. Así en la SAP Alicante sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 7 de junio de 2012 , se analiza de forma clara esta cuestión: " En el correlativo del recurso refiere la infracción del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal y jurisprudencia relativa a la convocatoria de la junta, en cuanto que el acuerdo adoptado excede del punto sexto de la convocatoria que señalaba "Trabajos a realizar: acceso al solar anexionado a las zonas comunes de la comunidad". Si bien es cierto que a ningún propietario se le puede privar de conocer con la antelación suficiente los temas a tratar en las Juntas de Propietarios convocadas, a fin de poder concretar su postura y su decisión de asistir o no a la misma, lo que resultaría imposible si en la convocatoria no se precisara los temas a debatir, presupuesto formal al que se refiere el artículo 16.2 de la mencionada Ley de Propiedad Horizontal , no lo es menos que del tenor literal de dicho precepto basta con la mera indicación del orden del día y de los temas que en el se van a tratar, no siendo necesario que la relación de asuntos sea detallada, minuciosa y exhaustiva, con previsión de todos las posibles derivaciones que puedan surgir al tratar de un tema, debiendo por el contrario entenderse incluidos en el orden del día todos los acuerdos que tengan una relación directa con los asuntos indicados en la convocatoria, que es lo que ocurre en el presente caso, apareciendo por ello ajustado a derecho el pronunciamiento del Juzgado de la primera instancia sobre el particular."

Es criterio reiterado sobre el contenido del Orden del Día de la reunión de la Junta la no exigencia de una exhaustividad completa en su contenido siendo suficiente que proporcione a los comuneros un conocimiento de los asuntos a tratar y en tal sentido cabría citarse entre otras muchas la SAP Madrid de 26-10-2010 (Secc 14ª, Rec. 519/10 ): " Es doctrina jurisprudencial que la Ley de Propiedad Horizontal dispone unas normas de obligado cumplimiento para la convocatoria de la Junta, que constituyen un sistema de garantías, pues, si bien los propietarios gozan de libertad para acudir o no a la Junta, no cabe el impedimento de su asistencia por omisión de la información sobre ciertos datos de su celebración; así, entre otros, ha de facilitarse la indicación de los asuntos a tratar, es decir, el Orden del Día, pues a ningún propietario se le puede privar del previo examen de los temas objeto de la reunión, el cual, según la doctrina científica, no precisa una redacción amplia y exhaustiva, sino que sea suficiente para el conocimiento y comprensión por los comuneros de las materias objeto de la Junta ( STS de 3 de mayo de 2007 ). En el mismo sentido se pronuncian la SAP Burgos de 23 de diciembre de 2008 : "En todo caso, la jurisprudencia no exige una relación detallada, ni una exhaustividad completa ( SAP de Málaga, sección 6ª de 19 -01-2005 ) en el orden del día cuando se conoce el tema que se va a tratar en la junta ( SAP de Sevilla, sección 8ª de 21-07-2004 )."

De esta manera, no conforma el precepto una exigencia particularizada y detallista de los temas a decidir en la asamblea. La SAP Valencia, Sec. 8ª, 14-6-2007 dice : " Atendiendo el tenor del punto 6 del orden del día y el del acuerdo ratificado, hemos de concluir éste no es extraño al tema contemplado en orden del día, debiendo recordar que si bien es cierto que a ningún propietario se le puede privar de conocer con la antelación suficiente los temas a tratar en las Juntas de Propietarios convocadas, a fin de poder concretar su postura y su decisión de asistir o no a la misma, lo que resultaría imposible si en la convocatoria no se precisara los temas a debatir, presupuesto formal al que se refiere el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , no lo es menos que del tenor literal de dicho precepto basta con la mera indicación del orden del día y de los temas que en él se van a tratar, no siendo necesario que la relación de asuntos sea detalladas, minuciosa y exhaustiva, con previsión de todas las posibles derivaciones que puedan surgir al tratar de un tema, debiendo por el contrario entenderse incluidos en el orden del día todos los acuerdos que tengan una relación directa con los asuntos indicados en la convocatoria, que es lo que ocurre en el presente caso, por lo que no puede prosperar la pretensión de nulidad de la ratificación efectuada ".

En el mismo sentido en nuestra Sentencia de 24 de enero de 2020, recurso 603/18 : " Partiendo de la doctrina expresada, es evidente que la relación del Orden del día a tratar en la Junta de Propietarios requiere que se exprese de forma clara los asuntos que van a ser objeto de debate y, en su caso, de aprobación, pero ello no implica que su enunciado sea minucioso y detallado en exceso, siendo suficiente que los propietarios tengan conocimiento de la cuestión que va ser tratada y debatida ."

Y en este caso el punto 13 del orden del día de la convocatoria a la Junta de propietarios indicaba: 13 PROPUESTA DE ACUERDO PARA GARANTIZAR EL DEBIDO CUMPLIMIENTO DE LOS ARTÍCULOS 7.1 Y 17.10 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL RESPECTO DE REPARACIONES QUE LOS PROPIETARIOS CONSIDEREN URGENTES Y NECESARIAS, por lo que todos los propietarios, también la demandante, tuvieron conocimiento de cuales eran el tema o asunto a tratar en la junta, sin que fuera necesario detallar la concreta propuesta al respecto.

Y en todo caso, tal como se ha razonado, los defectos de convocatoria darían lugar a la nulidad de la junta y de los acuerdos en ella adoptados, pero no a la nulidad del acta de la junta.

Sobre estas cuestiones se solicitó por la comunidad de propietarios demandada aclaración y complemento de la sentencia, que fueron denegados por auto de fecha 31 de mayo de 2024.

SEPTIMO.- La juez de instancia razona que el acuerdo impugnado impone unas obligaciones a cumplir por los que adviertan la necesidad de llevar a cabo una reparación urgente en elementos comunes, no contempladas ni exigidos en la LPH ni en los Estatutos, y limitan anulan derechos contenidos en la LPH, por lo que dicho acuerdo, que en todo caso debía ser adoptado por unanimidad, es nulo.

La parte apelante se limita a reiterar las alegaciones de su escrito de contestación a la demanda, sin atacar los argumentos de la sentencia de instancia, sobre los que ningún análisis se realiza en el recurso, lo que ya aboca el recurso al fracaso. Tras transcribir la contestación a la demanda, reitera que en ningún momento se han alterado las normas estatutarias de la Comunidad, de Propietarios, ni se vulnera lo dispuesto en el artículo 17.6 de la LPH ., y que el acuerdo tiene como objeto blindar y regular precisamente la eficacia e inmediatez respecto a las obras que, por su carácter de urgentes y necesarias, precisan de una respuesta inmediata.

Pero tal como razona la juez de instancia dicho acuerdo impone unas obligaciones a los propietarios que exceden de las exigencias de la Ley de Propiedad Horizontal. Así, el art. Art. 7 1 de la ley de Propiedad Horizontal impone al propietario que advierta la necesidad de reparaciones urgentes comunicarlo sin dilación al administrador, pero no le impone las obligaciones que establece el acuerdo que nos ocupa: comunicarlo al administrador por escrito; comunicarlo además al presidente de la comunidad; y describir con detalle el estado del elemento común requerido de reparación, los trabajos u obras que se consideren necesarias, las razones por las que se aprecie que la situación en la que se encuentra el elemento común no satisface los requisitos básicos de seguridad o de habitabilidad y la apreciación, si la conociere, sobre el coste de la reparación. Es el administrador el que tiene la obligación, según dispone el art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal de disponer las reparaciones urgentes, y dar inmediata cuenta de ellas al presidente o, a los propietarios. Y no corresponde al presidente, sino a la junta de propietarios, conforme dispone el art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador; sin embargo, el acuerdo que nos ocupa, contrariamente a lo dispuesto en dicho precepto, establece que si la presidencia de la Comunidad de Propietarios tiene alguna duda razonable sobre la naturaleza de la reparación o de las obras a realizar, el administrador debe encargar un dictamen técnico, y un presupuesto que solo en caso de que lo requiera el alcance del coste de las obras o su naturaleza extraordinaria se someterá a la aprobación de la Junta. Por último, señalar que los apartados c) y d) del acuerdo son innecesarios y no debieron someterse a la consideración de la junta, pues son reiteración de lo dispuesto en los arts. 17.10 y 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal .

Como razona la sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria de 26 de abril de 2024, Nº de Recurso: 318/2023 , Nº de Resolución: 280/2024:

Hemos de partir de que los estatutos y las normas de régimen interior no son lo mismo. El título constitutivo y los estatutos afectan a los derechos y obligaciones de los distintos propietarios mientras que las normas de régimen interiores se refieren a los servicios y elementos comunes, junto a las normas de convivencia comunitaria. Así, el artículo 5.3 de la L.P.H . al regular el Título Constitutivo, dispone que "podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, formando un estatuto privativo..." Por su parte, el artículo 6 L.P.H . permite al conjunto de los propietarios constituidos en propiedad horizontal para adoptar Normas de Régimen interior al establecer que "Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior, que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración". En consecuencia, a las normas de régimen interior atienden a aquellas que los propietarios constituidos en propiedad horizontal consideren necesarias para el uso, disfrute y mantenimiento de los elementos comunes de la comunidad de la que forman parte, cuyas normas, en cualquier caso, deben respetar los límites establecidos estatutaria o legalmente.

Cabe citar aquí la S.T.S. de 25 de abril de 2.007 ,que cita a su vez la S.T.S. de 6 de julio de 1.978 , y hace una delimitación del ámbito de los Estatutos y de las Normas de Régimen Interior al expresar que "la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 6 º, prescribe que, con independencia de lo que determina el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales, y para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes y dentro de los límites establecidos por la ley y los estatutos el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular con lo cual viene a proclamar que existen dos clases de normas, de muy distinto rango unas, las contenidas en el título constitutivo de la propiedad y en los estatutos, que regulan la constitución y el ejercicio del derecho de cada propietario, en orden al uso y destino del edificio; y otras, integradas en el reglamento de régimen interior, para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y las cosas comunes y tan esencial es esta diferencia que mientras para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos exige la unanimidad regla primera del artículo 16, en cambio, para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, según la regla segunda del mencionado artículo 16 ".

Y la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2008 , citada por el demandante al oponerse al recurso, aborda la diferencia entre Estatutos y normas de régimen interno, en los términos siguientes:

"Como dispone el artículo 5, párrafo tercero, de la Ley de Propiedad Horizontal , "el Título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad".

En verdad, el Estatuto tiene como finalidad la de que se puedan establecer derechos y facultades esenciales, como la exoneración de gastos, la autorización o prohibición de que en las viviendas o locales haya establecimientos profesionales, comerciales o industriales, la posibilidad de división, segregación o agrupación, la determinación de qué elementos comunes son para todos, o cuales para determinados propietarios, la utilización privativa de terrazas en áticos o patios, etc.; no cabe hacer una enumeración de todas las cuestiones que puede contener el Estatuto, pues la posibilidad de fijar reglas es amplísima si no vulneran las disposiciones de la propia Ley.

Según establece el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal , "para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior, que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración" .

En definitiva, el reglamento de régimen interior se refiere a cuestiones de mero funcionamiento de los servicios y elementos comunes, y nunca puede suplantar ni modificar la Ley ni los Estatutos, no puede imponer restricciones y prohibiciones a la propiedad privada y no puede nunca afectar a los derechos dominicales o a cualesquiera otros establecidos en la ley. En este sentido es reiterada la jurisprudencia que declara que toda esta clase de limitaciones se deben interpretar restrictivamente por constituir un menoscabo a la propiedad - T.S. 1ª SS. de 29 de febrero de 2000 y 26 de enero de 2002 -; y que, ciertamente, para llevar a cabo tales acuerdos estatutarios se debe estar al régimen de la unanimidad de los comuneros, no siendo admisible que opere por el mecanismo de simple mayoría y al amparo de normativa de régimen interior, como simple acto de administración; diferenciación sustancial entre estatutos y normas de régimen interno que radica no solamente en el régimen necesario de mayorías para su adopción/modificación, sino también en el contenido de unos y otras, refiriéndose a ello el Tribunal Supremo en sentencia número 637/1995, de 26 de junio , al delimitar con precisión la existencia de dos clases de normas de muy distinto rango, unas, las contenidas en el título constitutivo de la propiedad y en los Estatutos, y otras, integradas en el reglamento de régimen interior, requiriéndose para las primeras unanimidad, mientras para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios, siendo indudablemente las normas que se aprueben para formar parte de los reglamentos de régimen interior obligatorias, no sólo para los propietarios de los inmuebles sino también para todos aquellos que, por cualquier título, moren, trabajen, o prestan sus servicios en el edificio o en el complejo inmobiliario, etc., pero teniendo como fin, según nos recuerda la sentencia de 4 de noviembre de 1998 , regular los detalles de convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, dentro de los límites establecidos por la ley y los estatutos, es decir, se refiere a la organización interna de la Comunidad y a la regulación de los servicios comunes, como pueden ser aspectos concernientes a períodos de funcionamiento de piscina, horarios, utilización del recinto por los propietarios, acceso de animales a la zona de piscina o césped, etc., existiendo unas diferencias sustanciales entre normas de uno y otro rango, cuales son (i) los estatutos, cuando existen, forman parte del título constitutivo, o pueden tener existencia independiente de él, mientras que los reglamentos de régimen interior nunca forman parte del título constitutivo, (ii) los estatutos, a diferencia de las ordenanzas, son inscribibles en el Registro de la Propiedad, (iii) los estatutos tienen su límite en la ley, mientras que las ordenanzas o reglamentos de régimen interior, lo tienen en la ley y en los estatutos, (iv) el contenido de los reglamentos de régimen interior es notablemente más reducido que el de los estatutos, (v) la modificación de los estatutos requiere mayoría más cualificada que la modificación de los reglamentos, y (vi) los estatutos deben reflejarse en escritura pública si, por su trascendencia real, han de inscribirse en el Registro de la Propiedad, mientras que los reglamentos pueden adoptar la forma pública pero también pueden constar en documento privado, pero en modo alguno pueden acceder al Registro.

En el caso que nos ocupa, los Estatutos no contienen ninguna previsión al respecto de la actuación en caso de obras urgentes, y los acuerdos adoptados, tal como se ha razonado, son nulos por contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal.

Conforme a lo razonado procede la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia de instancia.

OCTAVO.- Desestimado el recurso, las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante, conforme a los artículos 398 y 394 Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO.- Doña Lorena, presentó demanda contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 y DIRECCION001 de Santo Domingo de la Calzada, siendo su pretensión: se declarase la nulidad de la Junta General Ordinaria de 10 de agosto de 2022 y de los acuerdos adoptados en el punto 13º del orden del día de dicha Junta de la Comunidad de Propietarios demandada, por infracción del art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal , por cuanto en el orden del día de la convocatoria, no consta una referencia concreta a la propuesta que va a ser sometida a votación y no se ha adjuntado la propuesta sometida a votación; y porque el acuerdo adoptado establece e impone determinadas obligaciones que los propietarios tienen el deber de cumplir cuando adviertan la necesidad de llevar a cabo una reparación urgente en elementos comunes, no contempladas ni exigidas en los arts. 7 y 10 de la LPH ni en los Estatutos, constituyendo dicho acuerdo una autentica norma estatutaria que deberá ser, en todo caso, adoptada por unanimidad, unanimidad, que no se alcanzó por el voto en contra de tres propietarios; además el acuerdo faculta a la Presidencia sobre cuestiones que la LPH atribuye a la Junta de Propietarios, y establece que podrá someterse al acuerdo de la Junta la solicitud de arbitraje la posibilidad de arbitraje, lo que exige unanimidad; y el acuerdo no puede ser considerado una norma de régimen interno como se señala por el Secretario-Administrador de la Comunidad, por cuanto las normas de régimen interno regulan únicamente los detalles de convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos, es decir, son normas de "mera administración de la convivencia", lo que no es el caso.

La Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 y DIRECCION001 de Santo Domingo de la Calzada, contestó oponiéndose a la demanda, alegando que dicha Comunidad, desde la fecha de su constitución en enero de 2010, ha venido denunciando la situación de los miradores de madera del edificio, por la falta de condiciones de estanqueidad y aislamiento, y que ha sido objeto de discusiones dentro de la Comunidad, con acuerdos que sistemáticamente han sido recurridos por la hoy actora, así, las demandas instadas por la actora ante los Juzgados de Primera Instancia e Instrucción Número 2 de Haro, Procedimientos Ordinarios 352/2021 y 475/2021, que terminaron por acuerdo transaccional homologados por Autos, de 21 de abril y 13 de junio de 2022; y estas discrepancias dentro de la Comunidad han obligado a todas las partes, y en especial al Administrador de la Comunidad, a una actuación escrupulosa en lo concerniente a los temas y acuerdos a tratar dentro de la Junta de Propietarios, y éste es el origen del acuerdo; no existe modificación alguna del título constitutivo ni de los Estatutos, ni se conculca la Ley con el acuerdo del punto 13 de la Junta General Ordinaria, de 10 de agosto de 2022; sino que es una norma de régimen interior, lo que la jurisprudencia ha venido considerando un acuerdo marco que tiene como objeto la resolución pacífica de los conflictos que pueden darse dentro de referida comunidad, garantizar las actuaciones de los comuneros en situaciones de urgencia, el acuerdo ni es contrario a la Ley, ni a los Estatutos, ni lesivo para ningún propietario y sin que ello constituya una abuso de derecho por ningún comunero, ni por la Comunidad.

La sentencia de instancia estima la demanda, razonando la juez de instancia que el acuerdo adoptado en el punto 13 del orden del día establece imponer determinadas obligaciones que los propietarios tienen el deber de cumplir cuando adviertan la necesidad de llevar a cabo una reparación urgente en elementos comunes, no contempladas ni exigidos en la LPH para dicho supuesto, mediante dicho acuerdo se limitan o anulan derechos contenidos en la LPH, es contrario a la LPH y a los Estatutos de la Comunidad, y para su adopción en todo caso sería necesaria la unanimidad.

Frente a dicha sentencia se alza la apelante Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 y DIRECCION001 de Santo Domingo de la Calzada, que reitera en el recurso de apelación las alegaciones del escrito de contestación a la demanda; que no se puede declarar la nulidad de la Junta, del Acta y Acuerdos, de 10 de agosto de 2022, dado que, tanto su convocatoria, desarrollo y acuerdos lo fueron conforme a los artículos 16 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal , y el acuerdo del punto 13 del Orden del Día de la referida Junta en ningún momento se han alterado las normas estatutarias de la Comunidad de Propietarios, ni se vulnera lo dispuesto en el artículo 17.6 de la LPH ., el acuerdo tiene como objeto blindar y regular precisamente la eficacia e inmediatez respecto a las obras que, por su carácter de urgentes y necesarias, precisan de una respuesta inmediata.

Doña Lorena se opone al recurso alegando falta de legitimación activa de la comunidad de propietarios para interponer el recurso de apelación e infracción del art. 458.2 de la Lec , y nulidad del acuerdo impugnado.

SEGUNDO.- La Comunidad de Propietarios demandada está legitimada para recurrir la sentencia que ha estimado la demanda presentada contra dicha comunidad.

Al respecto, la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de enero de 2019, Nº de Recurso: 1327/2016 , Nº de Resolución: 1/2019, dice:

(i) La sentencia recurrida no considera legitimado ad causam al presidente de la comunidad.

La legitimación ad causan la tiene la comunidad y la cuestión del presidente es de representación.

Tal distinción es de calado conceptual y así se califica en la sentencia 543/2018 de 3 de octubre , que afirma "no estamos ante un problema de legitimación, sino de acreditación de la representación. Como ya dijo la sentencia de esta sala 52/2017, de 27 de enero , parte actora es la comunidad de propietarios ( art. 6.1.5.º LEC ), la cual está perfectamente legitimada para ejercitar la acción de reclamación de los gastos por obras de restauración de la fachada aprobados por la junta ( art. 10 LEC ). Lo que pasa es que, al carecer de capacidad procesal, la comunidad ha de ser representada por su presidente ( art. 7.6 LEC y art. 13.3 LPH ) que, como establece el art. 13.2 LPH , debe ser nombrado entre los propietarios."

(ii) Todas las sentencias que se citan para apoyar el interés casacional se refieren a supuestos en los que la comunidad, con tiempo y sosiego suficiente, salvando los plazos de prescripción y caducidad, toma la decisión de ejercitar una determinada acción, naturalmente a través de quien la representa, que es su presidente, sentencias que han sido citadas y valoradas por la sentencia recurrida.

Sin embargo, ello no es lo aquí acaecido, pues se trata de que la comunidad es la demandada, por lo que la actora la considera legitimada, y lo hace en la persona del presidente que la representa, como se expresa en la demanda.

Aquí ya está la comunidad compelida por unos plazos fatales para contestar a la demanda y, en su caso, para recurrir; por lo que convocar el presidente, aunque con urgencia, una junta extraordinaria de propietarios para conseguir autorización para la oportuna defensa de los intereses de la comunidad, acortaría sustancialmente los plazos y, por ende, la defensa.

De ahí, que el acento se deba colocar en que la defensa no sea inocua y arbitraria sino razonable, con el fin de velar por los intereses de la comunidad, y congruente con los acuerdos adoptados por ella, objeto de impugnación.

1.- A la comunidad, representada por su presidente, incumbe la defensa de sus intereses en todos los asuntos que le afecten, según establece el art. 13.3 LPH .

Por ello, el presupuesto de la intervención pasiva del presidente es que su actuación como órgano de la comunidad no supere el ámbito objetivo del poder de representación que como tal tiene conferido, esto es, en los asuntos que afectan a la comunidad.

TERCERO.- Es sobradamente conocida la trascendencia que tiene el cumplimiento en la formulación del recurso el mandato del art. 458.2º LEC , que es la exposición de las razones por las que se discrepa de la resolución impugnada a fin de que el tribunal de segunda instancia pueda ejercer la función revisora que le corresponde y pronunciarse sobre esas razones en contraste con aquello que se resolvió en primero instancia ( art. 465.5º LEC ): " En la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación, además de citar la resolución apelada y los pronunciamientos que impugna.

En este sentido, se comparten los razonamientos de la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 27 de abril de 2022, Nº de Recurso: 297/2022 , Nº de Resolución: 193/2022:

"Cumple recordar con la sentencia de la Sección 18ª de esta Audiencia Provincial de Madrid de 17 de septiembre de 2015 que " el escrito de interposición del recurso de apelación deberá contener la exposición de las alegaciones en que se base no la contestación a la demanda sino la impugnación de la resolución recurrida ( artº. 458.1 LEC ) para que esta Sala realice un nuevo examen de las actuaciones ( artº. 456.1 LEC ). Por lo tanto en la interposición ha de manifestarse el motivo por el cual entiende la parte que ha de modificarse la conclusión obtenida por el Juez en la instancia. (...) El objeto del recurso de apelación, conforme con el artº. 455.1 LEC , no lo es la demanda o la contestación a la demanda, sino el auto o sentencia que, resolviendo en primera instancia la cuestión planteada, se recurre. Por lo tanto, si el recurso de apelación sólo se fundamenta, en este caso, mediante la reiteración de los argumentos de la contestación a la demanda sin mencionar en modo alguno los argumentos, fundamentos o razonamientos contenidos en la resolución que se recurre, no siendo éstos ilógicos, irracionales o infundados sino plenamente ajustados a derecho, le basta a esta Sala, como efectivamente hace, con reiterar los argumentos y fundamentos contenidos en la resolución recurrida porque nada ha alegado el recurrente que permita, de forma congruente, modificar tal resolución ".

Desde lo anterior, el recurso de apelación interpuesto infringe lo establecido en el artículo 458.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según el cual, "en la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación ", al no exponer las alegaciones y fundamentos en que, en contraposición con la "ratio decidendi" de la resolución de la instancia impugnada, se basa la apelación. Omisión a la que se refiere el Tribunal Constitucional en sentencia de 15 de enero de 1996 cuando refiere "la importancia que el legislador ha querido atribuir a los escritos de alegaciones de las partes, trasladando el momento de fundamentación de la apelación del acto de la vista a los escritos de interposición y de impugnación del recurso, con lo que la vista ha perdido su carácter esencial para convertirse en un trámite no siempre necesario que, no obstante, es obligado cuando se practique prueba en la segunda instancia, trae consigo que el incumplimiento por el apelante de la carga de motivar el escrito de interposición con las alegaciones en que sustente la apelación, entrañe la inobservancia de un requisito procesal esencial para el correcto desarrollo del derecho a la tutela judicial efectiva en la fase de recurso, cuya omisión permitirá acordar la inadmisión del recurso en la fase inicial del procedimiento o, en su caso, facultará al órgano ad quem para desestimar el recurso sin entrar en el fondo de la pretensión impugnatoria.

Teniendo en cuenta la doctrina expuesta, es evidente que si la Audiencia hubiera confirmado la Sentencia de instancia, sin entrar en el examen de fondo de la pretensión impugnatoria que expresa la apelación, apoyándose en la ausencia en el escrito de interposición del recurso de los motivos o fundamentos de la apelación, su decisión sería plenamente ajustada al contenido del derecho a la tutela judicial efectiva que garantiza el artículo 24 de la Constitución , pues estaría fundada en la falta de un requisito esencial para el acceso al recurso, que es causa legal suficiente para acordar su inadmisión o desestimación".

CUARTO.- Son de interés para la resolución del recurso los siguientes artículos de la Ley de Propiedad Horizontal:

Art. 5: El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones,formando un estatutoprivativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.

Art. 6 Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes,y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interiorque obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.

Art. 7 1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

Art. 9 1. Son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo diez.1.b) de esta ley, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo diecisiete.2 de esta ley.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

Art. 10 1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes,incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

Art. 14 Corresponde a la Junta de propietarios:

a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.

b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administradorde conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).

d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.

e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

Art. 17 10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

Art. 18 1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

Art. 20 1. Corresponde al administrador:

a) Velar por el buen régimen de la casa,sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

QUINTO.- Son hechos que resultan de la documental aportada al procedimiento:

Doña Lorena es propietaria del DIRECCION002 de Santo Domingo de la Calzada, perteneciente a la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 y DIRECCION001 de Santo Domingo de la Calzada.

La presidenta de la comunidad de propietarios convocó a Junta General ordinaria a celebrar el día 10 de agosto de 2020, conforme al orden del día de la convocatoria, cuyo punto 13 indicaba:

13 PROPUESTA DE ACUERDO PARA GARANTIZAR EL DEBIDO CUMPLIMIENTO DE LOS ARTÍCULOS 7.1 Y 17.10 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL RESPECTO DE REPARACIONES QUE LOS PROPIETARIOS CONSIDEREN URGENTES Y NECESARIAS

El 10 de agosto de 2022 se celebró la Junta de Propietarios, en la que se adoptaron los acuerdos que constan en el acta de dicha Junta, y que en lo que al presente procedimiento interesa consta:

En cuanto al punto nº 13, Don Bartolomé hace la siguiente propuesta. Votan a favor todos los propietarios.

Con la finalidad de facilitar la eficiencia en el cumplimiento por la Comunidad de Propietarios del deber de conservación de los edificios y de sus servicios, instalaciones y elementos comunes, se acuerda:

a) La propietaria o el propietario que advierta la necesidad de llevar a cabo una reparación urgenteen los elementos comunes del edificio debe comunicarlo por escrito al Administrador y a la presidencia de la Comunidad de Propietarios.En la comunicación se describirá con el suficiente detalle el estado del elemento común requerido de reparación, los trabajos u obras que se consideren necesarias, las razones por las que se aprecie que la situación en la que se encuentra el elemento común no satisface los requisitos básicos de seguridad o de habitabilidad y la apreciación, si la conociere, sobre el coste de la reparación.

b) En el supuesto de que por la presidencia de la Comunidad de Propietariosse mantenga duda razonable sobre la naturaleza de la reparación o de las obras a realizar, se encargará por el Administrador la realización de un dictamen técnicosobre dichos extremos. Cuando el dictamen aprecie necesidad por afección a los requisitos básicos de seguridad o de habitabilidad, se recabará por el Administrador el presupuestosobre el coste de la reparación para proceder a su ejecución. Si el alcance del coste de las obras o su naturaleza extraordinaria lo requiriera, el presupuesto de la reparación será sometido a la aprobación de la Juntade Propietarios en convocatoria extraordinaria.

c) La discrepanciade cualquiera de las propietarias o propietarios con la naturaleza o el alcance de la reparación establecida en el dictamen técnico o con el coste de las obras y su distribución, se someterá al acuerdo de la Juntade Propietarios. Si en el curso de la reunión convocada al efecto, con anterioridad a la adopción de la decisión, se apreciara la imposibilidad en la obtención de una composición pacífica del conflicto, podrá someterse a acuerdo de la Junta de Propietarios la solicitud de arbitraje o de sujeción a otra forma alternativa de resolución de conflictos.

d) La adopción del presente acuerdo en ningún caso ampara ni exime del cumplimiento por cada propietaria o propietario del deber legal de mantener en buen estado de conservación los elementos comunes en la parte de uso exclusivoque se integra en cada una de las viviendas o espacios privativos. Deber legal que incluye tanto llevar a cabo su mantenimiento como las reparaciones de los desperfectos que sean consecuencia del defecto de mantenimiento o del mal uso.

Doña Lorena no asistió a la Junta, y una vez le fue notificado el acta de la misma, impugnó el acuerdo del punto 13 del orden del día.

SEXTO.- La juez de instancia estima la demanda y acuerda en el Fallo de la sentencia: Declaro la nulidad del Acta y de los acuerdos adoptados en la Junta General Ordinaria de 10 de agosto de 2022 por la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 y DIRECCION001 de Santo Domingo de la Calzada, en el punto 13 del orden del día.

En la demanda, la parte demandante solicitaba: se dicte Sentencia por la cual se declare la nulidad del Acta por los motivos expuestos en el presente escrito, así como la nulidad de los acuerdos adoptados en el punto 13º del orden del día de la Junta.

La parte apelante alega en el recurso que no cabía la declaración de nulidad de Acta y de los Acuerdos de la Junta General Ordinaria, de 10 de agosto de 2022, sino del punto 13 del orden del día de tal reunión.

La sentencia de instancia solo declara la nulidad de los acuerdos... en el punto 13 del orden del día, no declara la nulidad de ningún otro acuerdo adoptado en la junta General Ordinaria de 10 de agosto de 2022, sino únicamente, aunque lo refiera en plural, pues se trata de un acuerdo con cuatro apartados, del acuerdo adoptado en el punto 13 del orden del día de dicha junta.

En cuanto a la nulidad del acta de la Junta, solicitada en la demanda y acordada en la sentencia de instancia, en la demanda no se hace mención alguna a defectos en el acta determinantes de su nulidad, y nada se razona al respecto por la juez de instancia en la sentencia apelada, limitándose a incorporar tal declaración de nulidad al fallo de la sentencia.

Los requisitos del acta de la junta se contienen en el art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal : 1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.

2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:

a) La fecha y el lugar de celebración.

b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.

c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.

d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.

e) El orden del día de la reunión.

f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.

3. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.

El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.

Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.

4. El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.

Al respecto, dijimos en sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 12 de septiembre de 2014, Nº de Recurso: 590/2012 , Nº de Resolución: 226/2014: La Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, prevé, por primera vez, de forma expresa, la posibilidad de subsanar errores o defectos del acta, admitiéndola siempre que consten en ella las menciones que el artículo 19 .3, párrafo tercero , considera esenciales (fecha, lugar, asistentes, acuerdos, votos a favor y en contra con asignación de cuotas y firma de presidente y secretario), siendo por lo tanto factible la subsanación de «los defectos o errores», pero siempre que consten inequívocamente «los acuerdos adoptados», es decir, por vía de subsanación no puede alterarse el contenido del acuerdo y tal subsanación debe realizarse antes de la siguiente junta, que deberá ratificarla.

Y por lo que se refiere a la nulidad de los acuerdos por defectos del acta simplemente precisar que la doctrina jurisprudencial ha indicado que la defectuosidad en la redacción del acta o la falta de consignación en ella de datos relevantes no es determinante sobre la existencia o no del hecho o acto y sí y sólo guarda relación con la prueba sobre tal extremo que deberá alcanzarse recurriendo a otros medios reveladores de lo realmente acontecido ( STS. 7-10-1999 ).

Señalar igualmente con la SAP de Granada de 11-11-2011 (Secc.4ª, Rec. 458/11 ) que <<.... el objeto del acta no es otro que dar proyección escrita o documental al contenido y demás circunstancias del acuerdo y en tal sentido, carece de efecto constitutivo, de modo que la existencia de cualquier defecto de la misma, no hace inexistente el acuerdo, pues el acta no se erige en elemento del supuesto de hecho del acuerdo mismo, y así lo importante y decisivo es la emisión concorde de la voluntad de cada participe y el cumplimiento de los demás presupuestos para la válida adopción del mismo, porque la nulidad del acta, por sí sola, en manera alguna convierte en nulos los acuerdos que en ella se consignan ( SAP Pontevedra 5-1-10 ) .>>

Pero como ya se ha indicado, nada se dice al respecto en la demanda, que farragosamente alega nulidad del acta y de la junta, sobre defectos de convocatoria en cuanto al punto 13 del Orden del día, cuestión sobre la que no entra a conocer la sentencia de instancia y que debe ser rechazada. Al respecto dijimos en sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 1 de febrero de 2022, Nº de Recurso: 113/2021 , Nº de Resolución: 20/2022: Indica el referido artículo 16.2 LPH : " La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9."

Indica la STS de 12 de enero de 2011 : " La jurisprudencia fijada por esta Sala, en torno a la aplicación del actual artículo 16.2 LPH , tal y como pone de relieve la parte recurrente, considera exigible que en el orden del día de la convocatoria de la junta de propietarios se fijen con claridad los asuntos objeto de debate, a fin de que todos los copropietarios tengan conocimiento de las materias que se van a tratar, de modo que exista una plena concordancia entre el contenido del orden del día y los temas que se debatirán. La finalidad de que quede claramente fijado el orden del día permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración. La asistencia a las juntas de propietarios es voluntaria, de modo que dar validez a la inclusión de asuntos para ser tratados al margen de los fijados en el orden del día permitiría aprovechar la inasistencia de determinados propietarios para obtener la aprobación de acuerdos prescindiendo de su voluntad ( STS de 15 de junio de 2010 )."

Pero también es necesario aclarar que jurisprudencialmente es ya indubitado que no es necesario un orden del día detallado y minucioso para adoptar acuerdos en junta, sino que basta con que figure el tema en cuestión, de ahí que si en el orden del día figurara por ejemplo la expresión "obras realizadas en el bajo de la comunidad", sería perfectamente legítimo aprobar la iniciación de acciones judiciales sobre la misma. Así en la SAP Alicante sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 7 de junio de 2012 , se analiza de forma clara esta cuestión: " En el correlativo del recurso refiere la infracción del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal y jurisprudencia relativa a la convocatoria de la junta, en cuanto que el acuerdo adoptado excede del punto sexto de la convocatoria que señalaba "Trabajos a realizar: acceso al solar anexionado a las zonas comunes de la comunidad". Si bien es cierto que a ningún propietario se le puede privar de conocer con la antelación suficiente los temas a tratar en las Juntas de Propietarios convocadas, a fin de poder concretar su postura y su decisión de asistir o no a la misma, lo que resultaría imposible si en la convocatoria no se precisara los temas a debatir, presupuesto formal al que se refiere el artículo 16.2 de la mencionada Ley de Propiedad Horizontal , no lo es menos que del tenor literal de dicho precepto basta con la mera indicación del orden del día y de los temas que en el se van a tratar, no siendo necesario que la relación de asuntos sea detallada, minuciosa y exhaustiva, con previsión de todos las posibles derivaciones que puedan surgir al tratar de un tema, debiendo por el contrario entenderse incluidos en el orden del día todos los acuerdos que tengan una relación directa con los asuntos indicados en la convocatoria, que es lo que ocurre en el presente caso, apareciendo por ello ajustado a derecho el pronunciamiento del Juzgado de la primera instancia sobre el particular."

Es criterio reiterado sobre el contenido del Orden del Día de la reunión de la Junta la no exigencia de una exhaustividad completa en su contenido siendo suficiente que proporcione a los comuneros un conocimiento de los asuntos a tratar y en tal sentido cabría citarse entre otras muchas la SAP Madrid de 26-10-2010 (Secc 14ª, Rec. 519/10 ): " Es doctrina jurisprudencial que la Ley de Propiedad Horizontal dispone unas normas de obligado cumplimiento para la convocatoria de la Junta, que constituyen un sistema de garantías, pues, si bien los propietarios gozan de libertad para acudir o no a la Junta, no cabe el impedimento de su asistencia por omisión de la información sobre ciertos datos de su celebración; así, entre otros, ha de facilitarse la indicación de los asuntos a tratar, es decir, el Orden del Día, pues a ningún propietario se le puede privar del previo examen de los temas objeto de la reunión, el cual, según la doctrina científica, no precisa una redacción amplia y exhaustiva, sino que sea suficiente para el conocimiento y comprensión por los comuneros de las materias objeto de la Junta ( STS de 3 de mayo de 2007 ). En el mismo sentido se pronuncian la SAP Burgos de 23 de diciembre de 2008 : "En todo caso, la jurisprudencia no exige una relación detallada, ni una exhaustividad completa ( SAP de Málaga, sección 6ª de 19 -01-2005 ) en el orden del día cuando se conoce el tema que se va a tratar en la junta ( SAP de Sevilla, sección 8ª de 21-07-2004 )."

De esta manera, no conforma el precepto una exigencia particularizada y detallista de los temas a decidir en la asamblea. La SAP Valencia, Sec. 8ª, 14-6-2007 dice : " Atendiendo el tenor del punto 6 del orden del día y el del acuerdo ratificado, hemos de concluir éste no es extraño al tema contemplado en orden del día, debiendo recordar que si bien es cierto que a ningún propietario se le puede privar de conocer con la antelación suficiente los temas a tratar en las Juntas de Propietarios convocadas, a fin de poder concretar su postura y su decisión de asistir o no a la misma, lo que resultaría imposible si en la convocatoria no se precisara los temas a debatir, presupuesto formal al que se refiere el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , no lo es menos que del tenor literal de dicho precepto basta con la mera indicación del orden del día y de los temas que en él se van a tratar, no siendo necesario que la relación de asuntos sea detalladas, minuciosa y exhaustiva, con previsión de todas las posibles derivaciones que puedan surgir al tratar de un tema, debiendo por el contrario entenderse incluidos en el orden del día todos los acuerdos que tengan una relación directa con los asuntos indicados en la convocatoria, que es lo que ocurre en el presente caso, por lo que no puede prosperar la pretensión de nulidad de la ratificación efectuada ".

En el mismo sentido en nuestra Sentencia de 24 de enero de 2020, recurso 603/18 : " Partiendo de la doctrina expresada, es evidente que la relación del Orden del día a tratar en la Junta de Propietarios requiere que se exprese de forma clara los asuntos que van a ser objeto de debate y, en su caso, de aprobación, pero ello no implica que su enunciado sea minucioso y detallado en exceso, siendo suficiente que los propietarios tengan conocimiento de la cuestión que va ser tratada y debatida ."

Y en este caso el punto 13 del orden del día de la convocatoria a la Junta de propietarios indicaba: 13 PROPUESTA DE ACUERDO PARA GARANTIZAR EL DEBIDO CUMPLIMIENTO DE LOS ARTÍCULOS 7.1 Y 17.10 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL RESPECTO DE REPARACIONES QUE LOS PROPIETARIOS CONSIDEREN URGENTES Y NECESARIAS, por lo que todos los propietarios, también la demandante, tuvieron conocimiento de cuales eran el tema o asunto a tratar en la junta, sin que fuera necesario detallar la concreta propuesta al respecto.

Y en todo caso, tal como se ha razonado, los defectos de convocatoria darían lugar a la nulidad de la junta y de los acuerdos en ella adoptados, pero no a la nulidad del acta de la junta.

Sobre estas cuestiones se solicitó por la comunidad de propietarios demandada aclaración y complemento de la sentencia, que fueron denegados por auto de fecha 31 de mayo de 2024.

SEPTIMO.- La juez de instancia razona que el acuerdo impugnado impone unas obligaciones a cumplir por los que adviertan la necesidad de llevar a cabo una reparación urgente en elementos comunes, no contempladas ni exigidos en la LPH ni en los Estatutos, y limitan anulan derechos contenidos en la LPH, por lo que dicho acuerdo, que en todo caso debía ser adoptado por unanimidad, es nulo.

La parte apelante se limita a reiterar las alegaciones de su escrito de contestación a la demanda, sin atacar los argumentos de la sentencia de instancia, sobre los que ningún análisis se realiza en el recurso, lo que ya aboca el recurso al fracaso. Tras transcribir la contestación a la demanda, reitera que en ningún momento se han alterado las normas estatutarias de la Comunidad, de Propietarios, ni se vulnera lo dispuesto en el artículo 17.6 de la LPH ., y que el acuerdo tiene como objeto blindar y regular precisamente la eficacia e inmediatez respecto a las obras que, por su carácter de urgentes y necesarias, precisan de una respuesta inmediata.

Pero tal como razona la juez de instancia dicho acuerdo impone unas obligaciones a los propietarios que exceden de las exigencias de la Ley de Propiedad Horizontal. Así, el art. Art. 7 1 de la ley de Propiedad Horizontal impone al propietario que advierta la necesidad de reparaciones urgentes comunicarlo sin dilación al administrador, pero no le impone las obligaciones que establece el acuerdo que nos ocupa: comunicarlo al administrador por escrito; comunicarlo además al presidente de la comunidad; y describir con detalle el estado del elemento común requerido de reparación, los trabajos u obras que se consideren necesarias, las razones por las que se aprecie que la situación en la que se encuentra el elemento común no satisface los requisitos básicos de seguridad o de habitabilidad y la apreciación, si la conociere, sobre el coste de la reparación. Es el administrador el que tiene la obligación, según dispone el art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal de disponer las reparaciones urgentes, y dar inmediata cuenta de ellas al presidente o, a los propietarios. Y no corresponde al presidente, sino a la junta de propietarios, conforme dispone el art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador; sin embargo, el acuerdo que nos ocupa, contrariamente a lo dispuesto en dicho precepto, establece que si la presidencia de la Comunidad de Propietarios tiene alguna duda razonable sobre la naturaleza de la reparación o de las obras a realizar, el administrador debe encargar un dictamen técnico, y un presupuesto que solo en caso de que lo requiera el alcance del coste de las obras o su naturaleza extraordinaria se someterá a la aprobación de la Junta. Por último, señalar que los apartados c) y d) del acuerdo son innecesarios y no debieron someterse a la consideración de la junta, pues son reiteración de lo dispuesto en los arts. 17.10 y 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal .

Como razona la sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria de 26 de abril de 2024, Nº de Recurso: 318/2023 , Nº de Resolución: 280/2024:

Hemos de partir de que los estatutos y las normas de régimen interior no son lo mismo. El título constitutivo y los estatutos afectan a los derechos y obligaciones de los distintos propietarios mientras que las normas de régimen interiores se refieren a los servicios y elementos comunes, junto a las normas de convivencia comunitaria. Así, el artículo 5.3 de la L.P.H . al regular el Título Constitutivo, dispone que "podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, formando un estatuto privativo..." Por su parte, el artículo 6 L.P.H . permite al conjunto de los propietarios constituidos en propiedad horizontal para adoptar Normas de Régimen interior al establecer que "Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior, que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración". En consecuencia, a las normas de régimen interior atienden a aquellas que los propietarios constituidos en propiedad horizontal consideren necesarias para el uso, disfrute y mantenimiento de los elementos comunes de la comunidad de la que forman parte, cuyas normas, en cualquier caso, deben respetar los límites establecidos estatutaria o legalmente.

Cabe citar aquí la S.T.S. de 25 de abril de 2.007 ,que cita a su vez la S.T.S. de 6 de julio de 1.978 , y hace una delimitación del ámbito de los Estatutos y de las Normas de Régimen Interior al expresar que "la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 6 º, prescribe que, con independencia de lo que determina el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales, y para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes y dentro de los límites establecidos por la ley y los estatutos el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular con lo cual viene a proclamar que existen dos clases de normas, de muy distinto rango unas, las contenidas en el título constitutivo de la propiedad y en los estatutos, que regulan la constitución y el ejercicio del derecho de cada propietario, en orden al uso y destino del edificio; y otras, integradas en el reglamento de régimen interior, para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y las cosas comunes y tan esencial es esta diferencia que mientras para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos exige la unanimidad regla primera del artículo 16, en cambio, para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, según la regla segunda del mencionado artículo 16 ".

Y la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2008 , citada por el demandante al oponerse al recurso, aborda la diferencia entre Estatutos y normas de régimen interno, en los términos siguientes:

"Como dispone el artículo 5, párrafo tercero, de la Ley de Propiedad Horizontal , "el Título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad".

En verdad, el Estatuto tiene como finalidad la de que se puedan establecer derechos y facultades esenciales, como la exoneración de gastos, la autorización o prohibición de que en las viviendas o locales haya establecimientos profesionales, comerciales o industriales, la posibilidad de división, segregación o agrupación, la determinación de qué elementos comunes son para todos, o cuales para determinados propietarios, la utilización privativa de terrazas en áticos o patios, etc.; no cabe hacer una enumeración de todas las cuestiones que puede contener el Estatuto, pues la posibilidad de fijar reglas es amplísima si no vulneran las disposiciones de la propia Ley.

Según establece el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal , "para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior, que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración" .

En definitiva, el reglamento de régimen interior se refiere a cuestiones de mero funcionamiento de los servicios y elementos comunes, y nunca puede suplantar ni modificar la Ley ni los Estatutos, no puede imponer restricciones y prohibiciones a la propiedad privada y no puede nunca afectar a los derechos dominicales o a cualesquiera otros establecidos en la ley. En este sentido es reiterada la jurisprudencia que declara que toda esta clase de limitaciones se deben interpretar restrictivamente por constituir un menoscabo a la propiedad - T.S. 1ª SS. de 29 de febrero de 2000 y 26 de enero de 2002 -; y que, ciertamente, para llevar a cabo tales acuerdos estatutarios se debe estar al régimen de la unanimidad de los comuneros, no siendo admisible que opere por el mecanismo de simple mayoría y al amparo de normativa de régimen interior, como simple acto de administración; diferenciación sustancial entre estatutos y normas de régimen interno que radica no solamente en el régimen necesario de mayorías para su adopción/modificación, sino también en el contenido de unos y otras, refiriéndose a ello el Tribunal Supremo en sentencia número 637/1995, de 26 de junio , al delimitar con precisión la existencia de dos clases de normas de muy distinto rango, unas, las contenidas en el título constitutivo de la propiedad y en los Estatutos, y otras, integradas en el reglamento de régimen interior, requiriéndose para las primeras unanimidad, mientras para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios, siendo indudablemente las normas que se aprueben para formar parte de los reglamentos de régimen interior obligatorias, no sólo para los propietarios de los inmuebles sino también para todos aquellos que, por cualquier título, moren, trabajen, o prestan sus servicios en el edificio o en el complejo inmobiliario, etc., pero teniendo como fin, según nos recuerda la sentencia de 4 de noviembre de 1998 , regular los detalles de convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, dentro de los límites establecidos por la ley y los estatutos, es decir, se refiere a la organización interna de la Comunidad y a la regulación de los servicios comunes, como pueden ser aspectos concernientes a períodos de funcionamiento de piscina, horarios, utilización del recinto por los propietarios, acceso de animales a la zona de piscina o césped, etc., existiendo unas diferencias sustanciales entre normas de uno y otro rango, cuales son (i) los estatutos, cuando existen, forman parte del título constitutivo, o pueden tener existencia independiente de él, mientras que los reglamentos de régimen interior nunca forman parte del título constitutivo, (ii) los estatutos, a diferencia de las ordenanzas, son inscribibles en el Registro de la Propiedad, (iii) los estatutos tienen su límite en la ley, mientras que las ordenanzas o reglamentos de régimen interior, lo tienen en la ley y en los estatutos, (iv) el contenido de los reglamentos de régimen interior es notablemente más reducido que el de los estatutos, (v) la modificación de los estatutos requiere mayoría más cualificada que la modificación de los reglamentos, y (vi) los estatutos deben reflejarse en escritura pública si, por su trascendencia real, han de inscribirse en el Registro de la Propiedad, mientras que los reglamentos pueden adoptar la forma pública pero también pueden constar en documento privado, pero en modo alguno pueden acceder al Registro.

En el caso que nos ocupa, los Estatutos no contienen ninguna previsión al respecto de la actuación en caso de obras urgentes, y los acuerdos adoptados, tal como se ha razonado, son nulos por contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal.

Conforme a lo razonado procede la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia de instancia.

OCTAVO.- Desestimado el recurso, las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante, conforme a los artículos 398 y 394 Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO.- Doña Lorena, presentó demanda contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 y DIRECCION001 de Santo Domingo de la Calzada, siendo su pretensión: se declarase la nulidad de la Junta General Ordinaria de 10 de agosto de 2022 y de los acuerdos adoptados en el punto 13º del orden del día de dicha Junta de la Comunidad de Propietarios demandada, por infracción del art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal , por cuanto en el orden del día de la convocatoria, no consta una referencia concreta a la propuesta que va a ser sometida a votación y no se ha adjuntado la propuesta sometida a votación; y porque el acuerdo adoptado establece e impone determinadas obligaciones que los propietarios tienen el deber de cumplir cuando adviertan la necesidad de llevar a cabo una reparación urgente en elementos comunes, no contempladas ni exigidas en los arts. 7 y 10 de la LPH ni en los Estatutos, constituyendo dicho acuerdo una autentica norma estatutaria que deberá ser, en todo caso, adoptada por unanimidad, unanimidad, que no se alcanzó por el voto en contra de tres propietarios; además el acuerdo faculta a la Presidencia sobre cuestiones que la LPH atribuye a la Junta de Propietarios, y establece que podrá someterse al acuerdo de la Junta la solicitud de arbitraje la posibilidad de arbitraje, lo que exige unanimidad; y el acuerdo no puede ser considerado una norma de régimen interno como se señala por el Secretario-Administrador de la Comunidad, por cuanto las normas de régimen interno regulan únicamente los detalles de convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos, es decir, son normas de "mera administración de la convivencia", lo que no es el caso.

La Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 y DIRECCION001 de Santo Domingo de la Calzada, contestó oponiéndose a la demanda, alegando que dicha Comunidad, desde la fecha de su constitución en enero de 2010, ha venido denunciando la situación de los miradores de madera del edificio, por la falta de condiciones de estanqueidad y aislamiento, y que ha sido objeto de discusiones dentro de la Comunidad, con acuerdos que sistemáticamente han sido recurridos por la hoy actora, así, las demandas instadas por la actora ante los Juzgados de Primera Instancia e Instrucción Número 2 de Haro, Procedimientos Ordinarios 352/2021 y 475/2021, que terminaron por acuerdo transaccional homologados por Autos, de 21 de abril y 13 de junio de 2022; y estas discrepancias dentro de la Comunidad han obligado a todas las partes, y en especial al Administrador de la Comunidad, a una actuación escrupulosa en lo concerniente a los temas y acuerdos a tratar dentro de la Junta de Propietarios, y éste es el origen del acuerdo; no existe modificación alguna del título constitutivo ni de los Estatutos, ni se conculca la Ley con el acuerdo del punto 13 de la Junta General Ordinaria, de 10 de agosto de 2022; sino que es una norma de régimen interior, lo que la jurisprudencia ha venido considerando un acuerdo marco que tiene como objeto la resolución pacífica de los conflictos que pueden darse dentro de referida comunidad, garantizar las actuaciones de los comuneros en situaciones de urgencia, el acuerdo ni es contrario a la Ley, ni a los Estatutos, ni lesivo para ningún propietario y sin que ello constituya una abuso de derecho por ningún comunero, ni por la Comunidad.

La sentencia de instancia estima la demanda, razonando la juez de instancia que el acuerdo adoptado en el punto 13 del orden del día establece imponer determinadas obligaciones que los propietarios tienen el deber de cumplir cuando adviertan la necesidad de llevar a cabo una reparación urgente en elementos comunes, no contempladas ni exigidos en la LPH para dicho supuesto, mediante dicho acuerdo se limitan o anulan derechos contenidos en la LPH, es contrario a la LPH y a los Estatutos de la Comunidad, y para su adopción en todo caso sería necesaria la unanimidad.

Frente a dicha sentencia se alza la apelante Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 y DIRECCION001 de Santo Domingo de la Calzada, que reitera en el recurso de apelación las alegaciones del escrito de contestación a la demanda; que no se puede declarar la nulidad de la Junta, del Acta y Acuerdos, de 10 de agosto de 2022, dado que, tanto su convocatoria, desarrollo y acuerdos lo fueron conforme a los artículos 16 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal , y el acuerdo del punto 13 del Orden del Día de la referida Junta en ningún momento se han alterado las normas estatutarias de la Comunidad de Propietarios, ni se vulnera lo dispuesto en el artículo 17.6 de la LPH ., el acuerdo tiene como objeto blindar y regular precisamente la eficacia e inmediatez respecto a las obras que, por su carácter de urgentes y necesarias, precisan de una respuesta inmediata.

Doña Lorena se opone al recurso alegando falta de legitimación activa de la comunidad de propietarios para interponer el recurso de apelación e infracción del art. 458.2 de la Lec , y nulidad del acuerdo impugnado.

SEGUNDO.- La Comunidad de Propietarios demandada está legitimada para recurrir la sentencia que ha estimado la demanda presentada contra dicha comunidad.

Al respecto, la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de enero de 2019, Nº de Recurso: 1327/2016 , Nº de Resolución: 1/2019, dice:

(i) La sentencia recurrida no considera legitimado ad causam al presidente de la comunidad.

La legitimación ad causan la tiene la comunidad y la cuestión del presidente es de representación.

Tal distinción es de calado conceptual y así se califica en la sentencia 543/2018 de 3 de octubre , que afirma "no estamos ante un problema de legitimación, sino de acreditación de la representación. Como ya dijo la sentencia de esta sala 52/2017, de 27 de enero , parte actora es la comunidad de propietarios ( art. 6.1.5.º LEC ), la cual está perfectamente legitimada para ejercitar la acción de reclamación de los gastos por obras de restauración de la fachada aprobados por la junta ( art. 10 LEC ). Lo que pasa es que, al carecer de capacidad procesal, la comunidad ha de ser representada por su presidente ( art. 7.6 LEC y art. 13.3 LPH ) que, como establece el art. 13.2 LPH , debe ser nombrado entre los propietarios."

(ii) Todas las sentencias que se citan para apoyar el interés casacional se refieren a supuestos en los que la comunidad, con tiempo y sosiego suficiente, salvando los plazos de prescripción y caducidad, toma la decisión de ejercitar una determinada acción, naturalmente a través de quien la representa, que es su presidente, sentencias que han sido citadas y valoradas por la sentencia recurrida.

Sin embargo, ello no es lo aquí acaecido, pues se trata de que la comunidad es la demandada, por lo que la actora la considera legitimada, y lo hace en la persona del presidente que la representa, como se expresa en la demanda.

Aquí ya está la comunidad compelida por unos plazos fatales para contestar a la demanda y, en su caso, para recurrir; por lo que convocar el presidente, aunque con urgencia, una junta extraordinaria de propietarios para conseguir autorización para la oportuna defensa de los intereses de la comunidad, acortaría sustancialmente los plazos y, por ende, la defensa.

De ahí, que el acento se deba colocar en que la defensa no sea inocua y arbitraria sino razonable, con el fin de velar por los intereses de la comunidad, y congruente con los acuerdos adoptados por ella, objeto de impugnación.

1.- A la comunidad, representada por su presidente, incumbe la defensa de sus intereses en todos los asuntos que le afecten, según establece el art. 13.3 LPH .

Por ello, el presupuesto de la intervención pasiva del presidente es que su actuación como órgano de la comunidad no supere el ámbito objetivo del poder de representación que como tal tiene conferido, esto es, en los asuntos que afectan a la comunidad.

TERCERO.- Es sobradamente conocida la trascendencia que tiene el cumplimiento en la formulación del recurso el mandato del art. 458.2º LEC , que es la exposición de las razones por las que se discrepa de la resolución impugnada a fin de que el tribunal de segunda instancia pueda ejercer la función revisora que le corresponde y pronunciarse sobre esas razones en contraste con aquello que se resolvió en primero instancia ( art. 465.5º LEC ): " En la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación, además de citar la resolución apelada y los pronunciamientos que impugna.

En este sentido, se comparten los razonamientos de la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 27 de abril de 2022, Nº de Recurso: 297/2022 , Nº de Resolución: 193/2022:

"Cumple recordar con la sentencia de la Sección 18ª de esta Audiencia Provincial de Madrid de 17 de septiembre de 2015 que " el escrito de interposición del recurso de apelación deberá contener la exposición de las alegaciones en que se base no la contestación a la demanda sino la impugnación de la resolución recurrida ( artº. 458.1 LEC ) para que esta Sala realice un nuevo examen de las actuaciones ( artº. 456.1 LEC ). Por lo tanto en la interposición ha de manifestarse el motivo por el cual entiende la parte que ha de modificarse la conclusión obtenida por el Juez en la instancia. (...) El objeto del recurso de apelación, conforme con el artº. 455.1 LEC , no lo es la demanda o la contestación a la demanda, sino el auto o sentencia que, resolviendo en primera instancia la cuestión planteada, se recurre. Por lo tanto, si el recurso de apelación sólo se fundamenta, en este caso, mediante la reiteración de los argumentos de la contestación a la demanda sin mencionar en modo alguno los argumentos, fundamentos o razonamientos contenidos en la resolución que se recurre, no siendo éstos ilógicos, irracionales o infundados sino plenamente ajustados a derecho, le basta a esta Sala, como efectivamente hace, con reiterar los argumentos y fundamentos contenidos en la resolución recurrida porque nada ha alegado el recurrente que permita, de forma congruente, modificar tal resolución ".

Desde lo anterior, el recurso de apelación interpuesto infringe lo establecido en el artículo 458.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según el cual, "en la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación ", al no exponer las alegaciones y fundamentos en que, en contraposición con la "ratio decidendi" de la resolución de la instancia impugnada, se basa la apelación. Omisión a la que se refiere el Tribunal Constitucional en sentencia de 15 de enero de 1996 cuando refiere "la importancia que el legislador ha querido atribuir a los escritos de alegaciones de las partes, trasladando el momento de fundamentación de la apelación del acto de la vista a los escritos de interposición y de impugnación del recurso, con lo que la vista ha perdido su carácter esencial para convertirse en un trámite no siempre necesario que, no obstante, es obligado cuando se practique prueba en la segunda instancia, trae consigo que el incumplimiento por el apelante de la carga de motivar el escrito de interposición con las alegaciones en que sustente la apelación, entrañe la inobservancia de un requisito procesal esencial para el correcto desarrollo del derecho a la tutela judicial efectiva en la fase de recurso, cuya omisión permitirá acordar la inadmisión del recurso en la fase inicial del procedimiento o, en su caso, facultará al órgano ad quem para desestimar el recurso sin entrar en el fondo de la pretensión impugnatoria.

Teniendo en cuenta la doctrina expuesta, es evidente que si la Audiencia hubiera confirmado la Sentencia de instancia, sin entrar en el examen de fondo de la pretensión impugnatoria que expresa la apelación, apoyándose en la ausencia en el escrito de interposición del recurso de los motivos o fundamentos de la apelación, su decisión sería plenamente ajustada al contenido del derecho a la tutela judicial efectiva que garantiza el artículo 24 de la Constitución , pues estaría fundada en la falta de un requisito esencial para el acceso al recurso, que es causa legal suficiente para acordar su inadmisión o desestimación".

CUARTO.- Son de interés para la resolución del recurso los siguientes artículos de la Ley de Propiedad Horizontal:

Art. 5: El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones,formando un estatutoprivativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.

Art. 6 Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes,y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interiorque obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.

Art. 7 1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

Art. 9 1. Son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo diez.1.b) de esta ley, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo diecisiete.2 de esta ley.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

Art. 10 1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes,incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

Art. 14 Corresponde a la Junta de propietarios:

a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.

b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administradorde conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).

d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.

e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

Art. 17 10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

Art. 18 1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

Art. 20 1. Corresponde al administrador:

a) Velar por el buen régimen de la casa,sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

QUINTO.- Son hechos que resultan de la documental aportada al procedimiento:

Doña Lorena es propietaria del DIRECCION002 de Santo Domingo de la Calzada, perteneciente a la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 y DIRECCION001 de Santo Domingo de la Calzada.

La presidenta de la comunidad de propietarios convocó a Junta General ordinaria a celebrar el día 10 de agosto de 2020, conforme al orden del día de la convocatoria, cuyo punto 13 indicaba:

13 PROPUESTA DE ACUERDO PARA GARANTIZAR EL DEBIDO CUMPLIMIENTO DE LOS ARTÍCULOS 7.1 Y 17.10 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL RESPECTO DE REPARACIONES QUE LOS PROPIETARIOS CONSIDEREN URGENTES Y NECESARIAS

El 10 de agosto de 2022 se celebró la Junta de Propietarios, en la que se adoptaron los acuerdos que constan en el acta de dicha Junta, y que en lo que al presente procedimiento interesa consta:

En cuanto al punto nº 13, Don Bartolomé hace la siguiente propuesta. Votan a favor todos los propietarios.

Con la finalidad de facilitar la eficiencia en el cumplimiento por la Comunidad de Propietarios del deber de conservación de los edificios y de sus servicios, instalaciones y elementos comunes, se acuerda:

a) La propietaria o el propietario que advierta la necesidad de llevar a cabo una reparación urgenteen los elementos comunes del edificio debe comunicarlo por escrito al Administrador y a la presidencia de la Comunidad de Propietarios.En la comunicación se describirá con el suficiente detalle el estado del elemento común requerido de reparación, los trabajos u obras que se consideren necesarias, las razones por las que se aprecie que la situación en la que se encuentra el elemento común no satisface los requisitos básicos de seguridad o de habitabilidad y la apreciación, si la conociere, sobre el coste de la reparación.

b) En el supuesto de que por la presidencia de la Comunidad de Propietariosse mantenga duda razonable sobre la naturaleza de la reparación o de las obras a realizar, se encargará por el Administrador la realización de un dictamen técnicosobre dichos extremos. Cuando el dictamen aprecie necesidad por afección a los requisitos básicos de seguridad o de habitabilidad, se recabará por el Administrador el presupuestosobre el coste de la reparación para proceder a su ejecución. Si el alcance del coste de las obras o su naturaleza extraordinaria lo requiriera, el presupuesto de la reparación será sometido a la aprobación de la Juntade Propietarios en convocatoria extraordinaria.

c) La discrepanciade cualquiera de las propietarias o propietarios con la naturaleza o el alcance de la reparación establecida en el dictamen técnico o con el coste de las obras y su distribución, se someterá al acuerdo de la Juntade Propietarios. Si en el curso de la reunión convocada al efecto, con anterioridad a la adopción de la decisión, se apreciara la imposibilidad en la obtención de una composición pacífica del conflicto, podrá someterse a acuerdo de la Junta de Propietarios la solicitud de arbitraje o de sujeción a otra forma alternativa de resolución de conflictos.

d) La adopción del presente acuerdo en ningún caso ampara ni exime del cumplimiento por cada propietaria o propietario del deber legal de mantener en buen estado de conservación los elementos comunes en la parte de uso exclusivoque se integra en cada una de las viviendas o espacios privativos. Deber legal que incluye tanto llevar a cabo su mantenimiento como las reparaciones de los desperfectos que sean consecuencia del defecto de mantenimiento o del mal uso.

Doña Lorena no asistió a la Junta, y una vez le fue notificado el acta de la misma, impugnó el acuerdo del punto 13 del orden del día.

SEXTO.- La juez de instancia estima la demanda y acuerda en el Fallo de la sentencia: Declaro la nulidad del Acta y de los acuerdos adoptados en la Junta General Ordinaria de 10 de agosto de 2022 por la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 y DIRECCION001 de Santo Domingo de la Calzada, en el punto 13 del orden del día.

En la demanda, la parte demandante solicitaba: se dicte Sentencia por la cual se declare la nulidad del Acta por los motivos expuestos en el presente escrito, así como la nulidad de los acuerdos adoptados en el punto 13º del orden del día de la Junta.

La parte apelante alega en el recurso que no cabía la declaración de nulidad de Acta y de los Acuerdos de la Junta General Ordinaria, de 10 de agosto de 2022, sino del punto 13 del orden del día de tal reunión.

La sentencia de instancia solo declara la nulidad de los acuerdos... en el punto 13 del orden del día, no declara la nulidad de ningún otro acuerdo adoptado en la junta General Ordinaria de 10 de agosto de 2022, sino únicamente, aunque lo refiera en plural, pues se trata de un acuerdo con cuatro apartados, del acuerdo adoptado en el punto 13 del orden del día de dicha junta.

En cuanto a la nulidad del acta de la Junta, solicitada en la demanda y acordada en la sentencia de instancia, en la demanda no se hace mención alguna a defectos en el acta determinantes de su nulidad, y nada se razona al respecto por la juez de instancia en la sentencia apelada, limitándose a incorporar tal declaración de nulidad al fallo de la sentencia.

Los requisitos del acta de la junta se contienen en el art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal : 1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.

2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:

a) La fecha y el lugar de celebración.

b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.

c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.

d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.

e) El orden del día de la reunión.

f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.

3. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.

El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.

Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.

4. El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.

Al respecto, dijimos en sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 12 de septiembre de 2014, Nº de Recurso: 590/2012 , Nº de Resolución: 226/2014: La Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, prevé, por primera vez, de forma expresa, la posibilidad de subsanar errores o defectos del acta, admitiéndola siempre que consten en ella las menciones que el artículo 19 .3, párrafo tercero , considera esenciales (fecha, lugar, asistentes, acuerdos, votos a favor y en contra con asignación de cuotas y firma de presidente y secretario), siendo por lo tanto factible la subsanación de «los defectos o errores», pero siempre que consten inequívocamente «los acuerdos adoptados», es decir, por vía de subsanación no puede alterarse el contenido del acuerdo y tal subsanación debe realizarse antes de la siguiente junta, que deberá ratificarla.

Y por lo que se refiere a la nulidad de los acuerdos por defectos del acta simplemente precisar que la doctrina jurisprudencial ha indicado que la defectuosidad en la redacción del acta o la falta de consignación en ella de datos relevantes no es determinante sobre la existencia o no del hecho o acto y sí y sólo guarda relación con la prueba sobre tal extremo que deberá alcanzarse recurriendo a otros medios reveladores de lo realmente acontecido ( STS. 7-10-1999 ).

Señalar igualmente con la SAP de Granada de 11-11-2011 (Secc.4ª, Rec. 458/11 ) que <<.... el objeto del acta no es otro que dar proyección escrita o documental al contenido y demás circunstancias del acuerdo y en tal sentido, carece de efecto constitutivo, de modo que la existencia de cualquier defecto de la misma, no hace inexistente el acuerdo, pues el acta no se erige en elemento del supuesto de hecho del acuerdo mismo, y así lo importante y decisivo es la emisión concorde de la voluntad de cada participe y el cumplimiento de los demás presupuestos para la válida adopción del mismo, porque la nulidad del acta, por sí sola, en manera alguna convierte en nulos los acuerdos que en ella se consignan ( SAP Pontevedra 5-1-10 ) .>>

Pero como ya se ha indicado, nada se dice al respecto en la demanda, que farragosamente alega nulidad del acta y de la junta, sobre defectos de convocatoria en cuanto al punto 13 del Orden del día, cuestión sobre la que no entra a conocer la sentencia de instancia y que debe ser rechazada. Al respecto dijimos en sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de 1 de febrero de 2022, Nº de Recurso: 113/2021 , Nº de Resolución: 20/2022: Indica el referido artículo 16.2 LPH : " La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9."

Indica la STS de 12 de enero de 2011 : " La jurisprudencia fijada por esta Sala, en torno a la aplicación del actual artículo 16.2 LPH , tal y como pone de relieve la parte recurrente, considera exigible que en el orden del día de la convocatoria de la junta de propietarios se fijen con claridad los asuntos objeto de debate, a fin de que todos los copropietarios tengan conocimiento de las materias que se van a tratar, de modo que exista una plena concordancia entre el contenido del orden del día y los temas que se debatirán. La finalidad de que quede claramente fijado el orden del día permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración. La asistencia a las juntas de propietarios es voluntaria, de modo que dar validez a la inclusión de asuntos para ser tratados al margen de los fijados en el orden del día permitiría aprovechar la inasistencia de determinados propietarios para obtener la aprobación de acuerdos prescindiendo de su voluntad ( STS de 15 de junio de 2010 )."

Pero también es necesario aclarar que jurisprudencialmente es ya indubitado que no es necesario un orden del día detallado y minucioso para adoptar acuerdos en junta, sino que basta con que figure el tema en cuestión, de ahí que si en el orden del día figurara por ejemplo la expresión "obras realizadas en el bajo de la comunidad", sería perfectamente legítimo aprobar la iniciación de acciones judiciales sobre la misma. Así en la SAP Alicante sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 7 de junio de 2012 , se analiza de forma clara esta cuestión: " En el correlativo del recurso refiere la infracción del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal y jurisprudencia relativa a la convocatoria de la junta, en cuanto que el acuerdo adoptado excede del punto sexto de la convocatoria que señalaba "Trabajos a realizar: acceso al solar anexionado a las zonas comunes de la comunidad". Si bien es cierto que a ningún propietario se le puede privar de conocer con la antelación suficiente los temas a tratar en las Juntas de Propietarios convocadas, a fin de poder concretar su postura y su decisión de asistir o no a la misma, lo que resultaría imposible si en la convocatoria no se precisara los temas a debatir, presupuesto formal al que se refiere el artículo 16.2 de la mencionada Ley de Propiedad Horizontal , no lo es menos que del tenor literal de dicho precepto basta con la mera indicación del orden del día y de los temas que en el se van a tratar, no siendo necesario que la relación de asuntos sea detallada, minuciosa y exhaustiva, con previsión de todos las posibles derivaciones que puedan surgir al tratar de un tema, debiendo por el contrario entenderse incluidos en el orden del día todos los acuerdos que tengan una relación directa con los asuntos indicados en la convocatoria, que es lo que ocurre en el presente caso, apareciendo por ello ajustado a derecho el pronunciamiento del Juzgado de la primera instancia sobre el particular."

Es criterio reiterado sobre el contenido del Orden del Día de la reunión de la Junta la no exigencia de una exhaustividad completa en su contenido siendo suficiente que proporcione a los comuneros un conocimiento de los asuntos a tratar y en tal sentido cabría citarse entre otras muchas la SAP Madrid de 26-10-2010 (Secc 14ª, Rec. 519/10 ): " Es doctrina jurisprudencial que la Ley de Propiedad Horizontal dispone unas normas de obligado cumplimiento para la convocatoria de la Junta, que constituyen un sistema de garantías, pues, si bien los propietarios gozan de libertad para acudir o no a la Junta, no cabe el impedimento de su asistencia por omisión de la información sobre ciertos datos de su celebración; así, entre otros, ha de facilitarse la indicación de los asuntos a tratar, es decir, el Orden del Día, pues a ningún propietario se le puede privar del previo examen de los temas objeto de la reunión, el cual, según la doctrina científica, no precisa una redacción amplia y exhaustiva, sino que sea suficiente para el conocimiento y comprensión por los comuneros de las materias objeto de la Junta ( STS de 3 de mayo de 2007 ). En el mismo sentido se pronuncian la SAP Burgos de 23 de diciembre de 2008 : "En todo caso, la jurisprudencia no exige una relación detallada, ni una exhaustividad completa ( SAP de Málaga, sección 6ª de 19 -01-2005 ) en el orden del día cuando se conoce el tema que se va a tratar en la junta ( SAP de Sevilla, sección 8ª de 21-07-2004 )."

De esta manera, no conforma el precepto una exigencia particularizada y detallista de los temas a decidir en la asamblea. La SAP Valencia, Sec. 8ª, 14-6-2007 dice : " Atendiendo el tenor del punto 6 del orden del día y el del acuerdo ratificado, hemos de concluir éste no es extraño al tema contemplado en orden del día, debiendo recordar que si bien es cierto que a ningún propietario se le puede privar de conocer con la antelación suficiente los temas a tratar en las Juntas de Propietarios convocadas, a fin de poder concretar su postura y su decisión de asistir o no a la misma, lo que resultaría imposible si en la convocatoria no se precisara los temas a debatir, presupuesto formal al que se refiere el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , no lo es menos que del tenor literal de dicho precepto basta con la mera indicación del orden del día y de los temas que en él se van a tratar, no siendo necesario que la relación de asuntos sea detalladas, minuciosa y exhaustiva, con previsión de todas las posibles derivaciones que puedan surgir al tratar de un tema, debiendo por el contrario entenderse incluidos en el orden del día todos los acuerdos que tengan una relación directa con los asuntos indicados en la convocatoria, que es lo que ocurre en el presente caso, por lo que no puede prosperar la pretensión de nulidad de la ratificación efectuada ".

En el mismo sentido en nuestra Sentencia de 24 de enero de 2020, recurso 603/18 : " Partiendo de la doctrina expresada, es evidente que la relación del Orden del día a tratar en la Junta de Propietarios requiere que se exprese de forma clara los asuntos que van a ser objeto de debate y, en su caso, de aprobación, pero ello no implica que su enunciado sea minucioso y detallado en exceso, siendo suficiente que los propietarios tengan conocimiento de la cuestión que va ser tratada y debatida ."

Y en este caso el punto 13 del orden del día de la convocatoria a la Junta de propietarios indicaba: 13 PROPUESTA DE ACUERDO PARA GARANTIZAR EL DEBIDO CUMPLIMIENTO DE LOS ARTÍCULOS 7.1 Y 17.10 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL RESPECTO DE REPARACIONES QUE LOS PROPIETARIOS CONSIDEREN URGENTES Y NECESARIAS, por lo que todos los propietarios, también la demandante, tuvieron conocimiento de cuales eran el tema o asunto a tratar en la junta, sin que fuera necesario detallar la concreta propuesta al respecto.

Y en todo caso, tal como se ha razonado, los defectos de convocatoria darían lugar a la nulidad de la junta y de los acuerdos en ella adoptados, pero no a la nulidad del acta de la junta.

Sobre estas cuestiones se solicitó por la comunidad de propietarios demandada aclaración y complemento de la sentencia, que fueron denegados por auto de fecha 31 de mayo de 2024.

SEPTIMO.- La juez de instancia razona que el acuerdo impugnado impone unas obligaciones a cumplir por los que adviertan la necesidad de llevar a cabo una reparación urgente en elementos comunes, no contempladas ni exigidos en la LPH ni en los Estatutos, y limitan anulan derechos contenidos en la LPH, por lo que dicho acuerdo, que en todo caso debía ser adoptado por unanimidad, es nulo.

La parte apelante se limita a reiterar las alegaciones de su escrito de contestación a la demanda, sin atacar los argumentos de la sentencia de instancia, sobre los que ningún análisis se realiza en el recurso, lo que ya aboca el recurso al fracaso. Tras transcribir la contestación a la demanda, reitera que en ningún momento se han alterado las normas estatutarias de la Comunidad, de Propietarios, ni se vulnera lo dispuesto en el artículo 17.6 de la LPH ., y que el acuerdo tiene como objeto blindar y regular precisamente la eficacia e inmediatez respecto a las obras que, por su carácter de urgentes y necesarias, precisan de una respuesta inmediata.

Pero tal como razona la juez de instancia dicho acuerdo impone unas obligaciones a los propietarios que exceden de las exigencias de la Ley de Propiedad Horizontal. Así, el art. Art. 7 1 de la ley de Propiedad Horizontal impone al propietario que advierta la necesidad de reparaciones urgentes comunicarlo sin dilación al administrador, pero no le impone las obligaciones que establece el acuerdo que nos ocupa: comunicarlo al administrador por escrito; comunicarlo además al presidente de la comunidad; y describir con detalle el estado del elemento común requerido de reparación, los trabajos u obras que se consideren necesarias, las razones por las que se aprecie que la situación en la que se encuentra el elemento común no satisface los requisitos básicos de seguridad o de habitabilidad y la apreciación, si la conociere, sobre el coste de la reparación. Es el administrador el que tiene la obligación, según dispone el art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal de disponer las reparaciones urgentes, y dar inmediata cuenta de ellas al presidente o, a los propietarios. Y no corresponde al presidente, sino a la junta de propietarios, conforme dispone el art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador; sin embargo, el acuerdo que nos ocupa, contrariamente a lo dispuesto en dicho precepto, establece que si la presidencia de la Comunidad de Propietarios tiene alguna duda razonable sobre la naturaleza de la reparación o de las obras a realizar, el administrador debe encargar un dictamen técnico, y un presupuesto que solo en caso de que lo requiera el alcance del coste de las obras o su naturaleza extraordinaria se someterá a la aprobación de la Junta. Por último, señalar que los apartados c) y d) del acuerdo son innecesarios y no debieron someterse a la consideración de la junta, pues son reiteración de lo dispuesto en los arts. 17.10 y 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal .

Como razona la sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria de 26 de abril de 2024, Nº de Recurso: 318/2023 , Nº de Resolución: 280/2024:

Hemos de partir de que los estatutos y las normas de régimen interior no son lo mismo. El título constitutivo y los estatutos afectan a los derechos y obligaciones de los distintos propietarios mientras que las normas de régimen interiores se refieren a los servicios y elementos comunes, junto a las normas de convivencia comunitaria. Así, el artículo 5.3 de la L.P.H . al regular el Título Constitutivo, dispone que "podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, formando un estatuto privativo..." Por su parte, el artículo 6 L.P.H . permite al conjunto de los propietarios constituidos en propiedad horizontal para adoptar Normas de Régimen interior al establecer que "Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior, que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración". En consecuencia, a las normas de régimen interior atienden a aquellas que los propietarios constituidos en propiedad horizontal consideren necesarias para el uso, disfrute y mantenimiento de los elementos comunes de la comunidad de la que forman parte, cuyas normas, en cualquier caso, deben respetar los límites establecidos estatutaria o legalmente.

Cabe citar aquí la S.T.S. de 25 de abril de 2.007 ,que cita a su vez la S.T.S. de 6 de julio de 1.978 , y hace una delimitación del ámbito de los Estatutos y de las Normas de Régimen Interior al expresar que "la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 6 º, prescribe que, con independencia de lo que determina el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales, y para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes y dentro de los límites establecidos por la ley y los estatutos el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular con lo cual viene a proclamar que existen dos clases de normas, de muy distinto rango unas, las contenidas en el título constitutivo de la propiedad y en los estatutos, que regulan la constitución y el ejercicio del derecho de cada propietario, en orden al uso y destino del edificio; y otras, integradas en el reglamento de régimen interior, para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y las cosas comunes y tan esencial es esta diferencia que mientras para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos exige la unanimidad regla primera del artículo 16, en cambio, para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, según la regla segunda del mencionado artículo 16 ".

Y la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2008 , citada por el demandante al oponerse al recurso, aborda la diferencia entre Estatutos y normas de régimen interno, en los términos siguientes:

"Como dispone el artículo 5, párrafo tercero, de la Ley de Propiedad Horizontal , "el Título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad".

En verdad, el Estatuto tiene como finalidad la de que se puedan establecer derechos y facultades esenciales, como la exoneración de gastos, la autorización o prohibición de que en las viviendas o locales haya establecimientos profesionales, comerciales o industriales, la posibilidad de división, segregación o agrupación, la determinación de qué elementos comunes son para todos, o cuales para determinados propietarios, la utilización privativa de terrazas en áticos o patios, etc.; no cabe hacer una enumeración de todas las cuestiones que puede contener el Estatuto, pues la posibilidad de fijar reglas es amplísima si no vulneran las disposiciones de la propia Ley.

Según establece el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal , "para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior, que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración" .

En definitiva, el reglamento de régimen interior se refiere a cuestiones de mero funcionamiento de los servicios y elementos comunes, y nunca puede suplantar ni modificar la Ley ni los Estatutos, no puede imponer restricciones y prohibiciones a la propiedad privada y no puede nunca afectar a los derechos dominicales o a cualesquiera otros establecidos en la ley. En este sentido es reiterada la jurisprudencia que declara que toda esta clase de limitaciones se deben interpretar restrictivamente por constituir un menoscabo a la propiedad - T.S. 1ª SS. de 29 de febrero de 2000 y 26 de enero de 2002 -; y que, ciertamente, para llevar a cabo tales acuerdos estatutarios se debe estar al régimen de la unanimidad de los comuneros, no siendo admisible que opere por el mecanismo de simple mayoría y al amparo de normativa de régimen interior, como simple acto de administración; diferenciación sustancial entre estatutos y normas de régimen interno que radica no solamente en el régimen necesario de mayorías para su adopción/modificación, sino también en el contenido de unos y otras, refiriéndose a ello el Tribunal Supremo en sentencia número 637/1995, de 26 de junio , al delimitar con precisión la existencia de dos clases de normas de muy distinto rango, unas, las contenidas en el título constitutivo de la propiedad y en los Estatutos, y otras, integradas en el reglamento de régimen interior, requiriéndose para las primeras unanimidad, mientras para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios, siendo indudablemente las normas que se aprueben para formar parte de los reglamentos de régimen interior obligatorias, no sólo para los propietarios de los inmuebles sino también para todos aquellos que, por cualquier título, moren, trabajen, o prestan sus servicios en el edificio o en el complejo inmobiliario, etc., pero teniendo como fin, según nos recuerda la sentencia de 4 de noviembre de 1998 , regular los detalles de convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, dentro de los límites establecidos por la ley y los estatutos, es decir, se refiere a la organización interna de la Comunidad y a la regulación de los servicios comunes, como pueden ser aspectos concernientes a períodos de funcionamiento de piscina, horarios, utilización del recinto por los propietarios, acceso de animales a la zona de piscina o césped, etc., existiendo unas diferencias sustanciales entre normas de uno y otro rango, cuales son (i) los estatutos, cuando existen, forman parte del título constitutivo, o pueden tener existencia independiente de él, mientras que los reglamentos de régimen interior nunca forman parte del título constitutivo, (ii) los estatutos, a diferencia de las ordenanzas, son inscribibles en el Registro de la Propiedad, (iii) los estatutos tienen su límite en la ley, mientras que las ordenanzas o reglamentos de régimen interior, lo tienen en la ley y en los estatutos, (iv) el contenido de los reglamentos de régimen interior es notablemente más reducido que el de los estatutos, (v) la modificación de los estatutos requiere mayoría más cualificada que la modificación de los reglamentos, y (vi) los estatutos deben reflejarse en escritura pública si, por su trascendencia real, han de inscribirse en el Registro de la Propiedad, mientras que los reglamentos pueden adoptar la forma pública pero también pueden constar en documento privado, pero en modo alguno pueden acceder al Registro.

En el caso que nos ocupa, los Estatutos no contienen ninguna previsión al respecto de la actuación en caso de obras urgentes, y los acuerdos adoptados, tal como se ha razonado, son nulos por contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal.

Conforme a lo razonado procede la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia de instancia.

OCTAVO.- Desestimado el recurso, las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante, conforme a los artículos 398 y 394 Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.