Sentencia Civil 148/2026 Audiencia Provincial Civil-penal Única de Salamanca, Rec. 508/2024 de 09 de marzo del 2026

PRIMERO-.Por representación procesal de don Ricardo, se formula recurso de apelación frente a la sentencia dictada el día 8 de mayo de 2024 por el titular del juzgado de primera instancia nº 1 de Peñaranda de Bracamonte (Salamanca), en la que, desestimando la demanda interpuesta por la representación procesal de don Ricardo frente a don Carlos Antonio y doña Luz, absolvía a estos de los pedimentos del suplico de la demanda y, estimando íntegramente la reconvención formulada por los demandados frente a don Ricardo, declaraba la nulidad radical y absoluta por inexistente del contrato privado de compraventa celebrado entre las partes el 4 de agosto de 2011 sobre la finca sita en la DIRECCION000 de la localidad de Cantalapiedra(Salamanca),con referencia catastral NUM000,en la que figuran como vendedores los demandados reconvinientes, don Carlos Antonio y doña Luz y como comprador, el demandante reconvenido, D. Ricardo, condenando al demandante reconvenido a estar y pasar por dicha declaración; imponiéndose las costas de la demanda principal y de la reconvención, al demandante principal y reconvenido.

Los motivos de apelación alegados son los siguientes:

1º Error en la valoración de la prueba, incorrecta apreciación de la prueba documental en cuanto a la escritura pública de compraventa y contrato privado de compraventa, documentos nº 2 de la demanda y documento nº 2 de la contestación.

En el fundamento de derecho 4º de la sentencia que ahora se recurre, se transcribe la escritura de compraventa otorgada mediante escritura pública, por la que la mercantil UBALDO VEINTE SL vende a los demandados la casa situada en la DIRECCION001 de Cantalapiedra, que tiene dos referencias catastrales:

la NUM001 Y la 6:08 h NUM002.

El jugador de instancia, omitiendo cualquier alusión a la parcela con referencia catastral NUM000 objeto de este pleito, manifiesta que el objeto de la compraventa otorgada en escritura pública de fecha 4 de agosto de 2011 fue la finca con referencia catastral NUM001, esto es la finca sita en la DIRECCION001 de Cantalapiedra. Además, añade sin motivación que el contrato privado otorgado en la misma fecha debe reputarse simulado.

El juez a quo, pese a haber reproducido en la sentencia, el contenido de la escritura pública de compraventa en el que se manifiesta por el vendedor, que la finca tiene las dos referencias catastrales y así se acepta por los compradores, viene a manifestar, que la compraventa solo tiene lugar sobre una de las referencias catastrales esto es la NUM001.

La parte recurrente pretende hacer valer la compraventa realizada sobre la parcela catastral terminada en NUM000, finca sita en la DIRECCION000, que afirma es de titularidad de los demandados y que fue vendida por estos a don Ricardo. Por lo tanto, existe, un palmario error en la apreciación de dicha prueba documental,

2º Error en la valoración de la prueba en cuanto a incorrecta apreciación de la prueba documental sobre la documentación recibida por la Dirección General del Catastro admitida en el acto de la audiencia previa.

En la certificación catastral descriptiva y gráfica, adjunta al oficio solicitado a la Dirección General del catastro en la audiencia previa por la demandada, y recibida en sede judicial donde, constan como titulares catastrales de la parcela con referencia catastral NUM000 objeto principal de la demanda interpuesta, los demandados.

De todo ello se desprende que los demandados siempre han actuado como propietarios ante los diversos organismos oficiales, lejos de lo expresado en el escrito de contestación a la demanda en el que repiten hasta la saciedad que nunca han sido, ni son, titulares de la parcela con referencia catastral NUM000.

En la página 39 del expediente remitido, el Ayuntamiento de Cantalapiedra refleja lo manifestado por la vendedora de las parcelas a los compradores, e informa que: "de acuerdo con el padrón sobre bienes de naturalezaurbana de este municipio correspondiente al año 2016 resulta que en el mismo figuran los dos inmuebles que a continuación se indican con las referencias catastrales:

NUM001 DIRECCION001

NUM000. DIRECCION000

Que en la Dirección General del catastro figuran como dos inmuebles distintos pero que en realidad se trata solamente de un inmueble al cual se puede acceder por las dos vías públicas indicadas anteriormente".

Todo ello nos lleva a entender que los demandados son perfectamente conocedores del contenido exacto y literal del contenido de la escritura pública de compraventa de 4 de agosto de 2011 y que han actuado de forma pública y notoria como propietarios de la misma.

3º Error en la valoración de la prueba en cuanto a la correcta valoración de documental sobre el apoderamiento otorgado para la venta o elevación a público del contrato privado.

El documento aportado por la parte actora como documento número 8 y no impugnado de contrario, es un poder notarial a otorgado a favor de don Ovidio que le facultaba única y exclusivamente respecto de la finca registral NUM003 del Registro de la Propiedad de Peñaranda de Bracamonte, vivienda sita en la DIRECCION001 de Cantalapiedra para realizar entre otras gestiones elevación a público.

Dicha escritura de apoderamiento no se utilizó nunca por los demandados en ninguna de las gestiones ante la Dirección General del Catastro.

Sin embargo, el jugador de instancia hace referencia únicamente a que ese poder era utilizado por el apoderado para las cuestiones sobre dicha vivienda sita en la DIRECCION001, pero todas las gestiones ya estaban hechas 4 años antes de otorgar ese poder.

De otro modo qué sentido tiene otorgar un poder específico para vender y reconocer contratos privados de compraventa que no sea elevar a público el documento nº 2 de la demanda.

4º Error en la valoración de la prueba en cuanto al interrogatorio de parte y testifical. D Carlos Antonio manifestó en el interrogatorio que no era propietario de las dos parcelas catastrales, en contradicción con la documental aportada por su propia representación y de los oficios remitidos a solicitud de la demandada como más documental en el acto de la audiencia previa.

Por su parte el testigo don Ovidio propuesto por la parte demandada al exhibírsele el documento remitido al catastro, a preguntas del letrado sobre si actuaban los demandados como titulares de dichas parcelas catastrales al ver el documento asiente y reconoce que lo ha hecho de su puño y letra lo que no ha tenido en cuenta el juzgador.

Es preciso señalar que, el contrato privado, se encuentra firmado por los dos demandados, no sólo en lo que es el contrato estrictamente hablando, sino también, en cada uno de los anexos de éste. No se trata de una firma poco legible o puesta en duda, se ha reconocido de contrario la firma en todas y cada una de las páginas del contrato y anexos, por ese motivo, esta parte renunció a la prueba de cotejo de firmas que consta en la nota de prueba.

Por la representación procesal de don Carlos Antonio y doña Luz se formula oposición al recurso de apelación interpuesto de contrario solicitando la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO-.Don Ricardo ejercita en su demanda una acción de hacer, consistente en que por parte de don Carlos Antonio y doña Luz se otorgue escritura pública de compraventa y segregación de la finca objeto del contrato, con referencia catastral NUM000 de la localidad de Cantalapiedra. Es decir, pretende la elevación a público del contrato privado de compraventa suscrito entre las partes el 4 de agosto de 2011, sobre el inmueble sito, en la DIRECCION000 de la localidad de Cantalapiedra.

La parte demandada reconveniente, se opone a la demanda formulada de contrario, negando haber concertado con el demandante la compraventa de dicha finca y recibir cantidad alguna como precio, ya que no eran dueños, ni titulares catastrales, de la referida finca. Por ello, reconvienen, solicitando la nulidad de dicho contrato privado de compraventa, que afirman no han celebrado, desconociéndose el modo por el cual se obtuvo su firma que figura estampada en el contrato.

Para la adecuada resolución de la cuestión litigiosa es necesario precisar que, en principio, existen dos contratos celebrados el mismo día: 4 de agosto de 2011. El primero de ellos, es un contrato de compraventa otorgado mediante escritura pública, en Collado Villalba, y el segundo, un contrato privado de compraventa, celebrado en Cantalapiedra (Salamanca), interviniendo en ambos, las partes litigantes si bien, en la escritura pública, don Ricardo comparece como vendedor en su condición de representante y administrador único de la sociedad UBALDO VEINTE SL, y en el contrato privado, aparece como comprador, a título personal. Contratos que pasamos a examinar:

Respecto del contrato otorgado mediante escritura pública resulta que, el día 4 de agosto de 2011, comparecen los litigantes en la notaría de Collado Villalba para formalizar una escritura de compraventa, apareciendo como vendedor, don Ricardo, como administrador único de la sociedad Ubaldo Veinte SL y como parte compradora don Carlos Antonio y doña Luz. En virtud de dicha compraventa, se vendía a los demandados reconvinientes, quienes compraron con carácter ganancial como cuerpo cierto con todos sus derechos usos y servicios en concepto de libre de cargas y gravámenes , y libre de arrendatarios y ocupantes y al corriente de pago de toda clase de contribuciones, impuestos y arbitrios, una finca urbana- casa situada en el casco de Cantalapiedra (Salamanca) en la DIRECCION001, compuesta de piso bajo y principal con varias habitaciones y dependencias y corral, con una superficie de 325 m2.Si bien, manifiestan los comparecientes que tras la reciente medición, la superficie de la finca es de 641,75 m2, con referencia catastral NUM001.

Los lindes de la finca vendida, según la escritura pública serían los siguientes: Por la derecha entrando con Desiderio y herederos de Leovigildo; izquierda, la DIRECCION002 y con Benjamín y fondo, con rondas públicas hoy según manifiestan DIRECCION000 y Benjamín frente situación".

Inscripción. -Registro de la Propiedad de Peñaranda de Bracamonte número 1, tomo NUM004, libro NUM005, folio NUM006, finca NUM003, inscripción NUM007.

Respecto de la referencia catastral se hace constar que, no obstante, lo anterior manifiesta la parte vendedora que la finca descrita tiene las siguientes referencias catastrales: NUM001 y NUM000."

Se deja unida en la matriz el recibo de bienes inmuebles que las partes exhiben al Sr. notario que queda unido a dicha matriz, en la que la referencia catastral de la finca por la que se libra el impuesto de bienes inmuebles es NUM001.

El precio de dicha compraventa fue de 80.000,00 € que fueron abonados por los demandados reconvinientes, mediante la entrega a la vendedora de un cheque a favor del Banco Pastor con cargo a la cuenta NUM008 de los demandados, (cuya fotocopia obra unida a la escritura pública), que la parte vendedora recibió, otorgando carta de pago, con la obligación de destinar dicho cheque al inmediato pago a Banco Pastor S.A para la cancelación y liberación registral de la carga hipotecaria que gravaba la finca vendida, siendo por su cuenta todos los gastos, derechos e impuestos que ello ocasione, al haberse convenido la venta en el concepto de libre de cargas y gravámenes

Tra s el otorgamiento de la referida escritura pública, como así resulta de la documentación unida a la misma, se liquidó y abonó con fecha 16 de agosto de 2011 el correspondiente Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados, siendo presentada para su inscripción ante el Registro de la Propiedad de Peñaranda, telemáticamente con fecha 5 de agosto de 2011 consolidada el día 16 de agosto de 2011, resultando a la vista de la nota de calificación expedida con fecha 2 de septiembre de 2011 por el Registrador de la Propiedad, que se inscribe a favor de los demandados la casa vendida con la superficie de la misma que figura inscrita, 325 m2, suspendiendo la inscripción respecto de la mayor superficie (316,75 m2), por no acreditarse su adquisición por el transmitente, de conformidad con el artículo 298 del Rto hipotecario, practicándose la inscripción registral a favor de los demandados conforme consta en la nota registral aportada.

En las certificaciones descriptiva gráfica y catastrales unidas a dicha escritura pública, aparecen dichas fincas como fincas independientes y en las que consta que, el propietario de la finca sita en la DIRECCION001 con referencia catastral NUM001, es UBALDO VEINTE SL, mientras que la finca sita en la DIRECCION000 con referencia catastral NUM000, es de titularidad de los herederos de Secundino.

En el documento expedido por el Registro de la Propiedad de Peñaranda aportado por la parte actora, la referencia catastral de la vivienda de la DIRECCION001, es la que termina en NUM001, figurando como propietario de la misma UBALDO VEINTE SL .La misma referencia catastral se aplica en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, finalmente, en la nota simple informativa del Registro de la Propiedad, aportada por la parte demandada la finca con referencia catastral NUM001, sita en la DIRECCION001 aparece ya, como propiedad de don Carlos Antonio y doña Luz.

Respecto de la otra compraventa, del documento aportado resulta que, día 4 de agosto de 2011 los cónyuges don Carlos Antonio y doña Luz, casados en régimen de gananciales vendieron a don Ricardo, la finca descrita en el expositivo 1º, sita en la DIRECCION000 de Cantalapiedra (Salamanca), con una superficie total aproximada de 314,95 m2 y con referencia catastral NUM000.

En la cláusula 1ª del contrato (documento número 2 aportado junto con el escrito de demanda), consta, que los vendedores transmiten al comprador la finca descrita en el expositivo I, haciendo entrega de esta en el acto de la firma de la compraventa que se recibe, en perfectas condiciones de utilización y uso.

EL precio de la compraventa es de 19.000€, que se reciben en el acto de la firma, manifestando la parte "compradora" que lo recibe en este acto en efectivo metálico, por lo que se suscribe aquí y en su favor la más firme carta de pago.

En la cláusula 4ª del referido contrato, se establecía también que "el comprador podría elevar a público el presente contrato, así como solicitar su inscripción en el registro de la propiedad en el momento que estime oportuno sin previo consentimiento ni comparecencia de los vendedores. Hecho que tendrá lugar en el momento que se encuentre legalizada la segregación de la citada finca.Se hace constar que este hecho se podrá llevar a cabo por medio del comprador de un Ricardo o por cualquier otra persona por él designada".

En la cláusula 5ª: "La parte compradora se reserva el derecho a transmitir la citada finca a terceros sin consentimiento expreso de la parte vendedora y todos los gastos que resultarán de dicha transmisión correrán a cargo de la parte compradora."

Por otro lado, en la certificación catastral descriptiva y gráfica de bienes inmuebles de naturaleza urbana que se une también al contrato privado aparece la referencia catastral del inmueble terminado en NUM000, en la que consta que dicha finca situada en la DIRECCION000, es titularidad de los herederos de Secundino, También aparece la referencia catastral del inmueble terminado en NUM001 en la que aparece como titular don Juan Manuel.

Por lógica, aunque la parte actora recurrente, en su escrito de demanda en ningún momento hace referencia a la compraventa realizada, el día 4 de agosto de 2011, en una notaría de Collado Villalba, con los demandados, el primero de los contratos celebrados entre los litigantes, tuvo que ser necesariamente ese, ya que la parte demandante reconvenida, manifiesta con posterioridad, que fue a raíz de dicho contrato, cuando los demandados adquirieron no solo la finca catastral sita en la DIRECCION001 con referencia catastral terminada en NUM001, sino que, también adquirieron, el inmueble de la DIRECCION000, finca catastral terminada en NUM000, que posteriormente, le vendieron a él ese mismo día.

Es cuando menos, sorprendente, que habiendo coincidido las partes en la notaría de Collado Villalba el día 4 de agosto de 2011 para otorgar escritura pública de compraventa, a continuación, se desplacen a la localidad de Cantalapiedra en Salamanca para firmar un supuesto contrato privado sobre un fundo, que, según la parte actora, se les acababa de vender a través de la escritura pública. Máxime si como sucede en el presente supuesto don Ricardo tiene su domicilio en la DIRECCION003 del Escorial (Madrid) y don Carlos Antonio y doña Luz en Hospitalet de Llobregat (Barcelona).

TERCERO-.Todos los motivos de apelación, Hacen referencia a un error en la valoración de la prueba, si bien en cada uno de ellos se especifica cuál es la concreta prueba, en la que aquel se ha producido, que la parte recurrente concreta en las documentales (escritura pública de compraventa y contrato privado de compraventa, certificación catastral remitida por la Dirección General del catastro y apoderamiento otorgado para la venta o elevación a público del contrato privado) y en la valoración del interrogatorio de parte y testifical.

Respecto al error en la valoración de la prueba, el Tribunal de apelación es soberano para valorar la prueba practicada en la instancia y, por lo tanto, apreciarla de forma independiente a la efectuada por el juzgado de primera instancia. Ello es así, dado que la apelación se configura como una revisión de la primera instancia que atribuye al Tribunal de la segunda, el control de lo actuado en la primera, con plenitud de cognición tanto en lo que afecta a hechos, como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes, para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas aplicables al caso. Así lo establece el Tribunal Supremo entre otras, en sentencia de 14 de junio de 2011, donde se establece que, el órgano judicial de apelación se encuentra respecto de los puntos o cuestiones sometidas a su decisión por las partes en la misma posición en que se había encontrado el de la primera instancia. Esta revisión comprende la valoración de la prueba por el Tribunal de apelación con las mismas competencias que el Tribunal de primera instancia.

El Tribunal Supremo en sentencia de 28 de septiembre de 2018 ROJ STS 3262/18 número de recurso 1082/16, ha declarado que el recurso de apelación permite una revisión de la totalidad de las cuestiones que constituían el objeto litigioso resuelto en primera instancia, pero con un doble límite para el Tribunal de segunda instancia. En primer lugar, conforme al artículo 456.1 de la LEC el ámbito de conocimiento de la apelación debe ser acorde con los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el Tribunal de primera instancia. En segundo lugar, a tenor del artículo 465.5 de la ley y la resolución de apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteadas en el recurso y en su caso los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461.

Por lo que se respecta a la demanda principal debe acreditar don Ricardo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 217 de la LEC, que en el contrato privado celebrado con don Carlos Antonio y doña Luz concurren todos los requisitos necesarios para que el mismo sea eficaz y pueda elevarse a público, no solo la compraventa sino la segregación de la parcela con referencia catastral terminada en NUM000 tal y como solicita en el suplico de su demanda.

Procede, por tanto, determinar, si don Carlos Antonio y doña Luz eran propietarios de la finca sita en la DIRECCION000 de Cantalapiedra con referencia catastral NUM000.

Y este tribunal, en consonancia con lo establecido por el juzgador de instancia considera que teniendo en cuenta las pruebas aportadas, la única finca urbana que han adquirido don Carlos Antonio y doña Luz es la casa situada en el casco de Cantalapiedra en la DIRECCION001 con referencia catastral NUM001.

En la escritura pública de compraventa consta claramente en el exponente primero, cuál es la vivienda que se transmite a don Carlos Antonio y a don doña Luz, qué es la vivienda situada en la DIRECCION001, con referencia catastral NUM001, que linda al fondo con ronda sur, y que está inscrita en el registro de la propiedad de Peñaranda de Bracamonte con el número NUM003. Dicha finca según consta en la certificación catastral aportada por el demandante, pertenecía a UBALDO VEINTE SL.

Sin embargo, la finca sita en la DIRECCION000, con referencia catastral NUM000, según la certificación catastral aportada junto con el contrato privado de compraventa, pertenecía a los herederos de Secundino, que, no se ha justificado tenga nada que ver con UBALDO VEINTE SL.

Es cierto que en la escritura pública el vendedor manifiesta que las referencias catastrales de la finca vendida son NUM001 y NUM000, esto constituye, una simple manifestación de parte, que no puede tener la trascendencia que D. Ricardo, pretende otorgarle. Dicha mención va en contra de lo recogido en antecedentes anteriores de la propia escritura, en la nota simple registral, en la carta de pago respecto del impuesto de bienes inmuebles donde la referencia catastral de la propiedad transmitida es la que termina en NUM001, a lo recogido en el propio expediente del Registro de la propiedad de Peñaranda donde únicamente se inscribe a favor de los cónyuges don Luis Angel y doña Luz el pleno dominio de la finca que obra en la escritura pública de compraventa( DIRECCION001) con la superficie inscrita de 325 m2, suspendiendo la inscripción de los 316,75 m2,por no acreditarse su adquisición por el transmitente, y en el impuesto sobre actos jurídicos documentados y transmisiones patrimoniales donde el bien identificativo a todos los efectos de pago es el situado en la DIRECCION001.

La referida mención del vendedor, sobre las referencias catastrales, por todo ello, es insuficiente para desvirtuar lo recogido en la escritura y en el propio Registro de la Propiedad donde claramente se establece que lo vendido ha sido únicamente la finca situada en la DIRECCION001 con la referencia catastral terminada en NUM001.

En consecuencia, la escritura pública de compraventa no acredita, la propiedad de los demandados respecto de la finca situada en la DIRECCION000.

La parte actora reconvenida, aporta como documento número 3, la resolución de la alcaldía del Ayuntamiento de Cantalapiedra de fecha 5 de mayo de 2010en la que a la vista de la solicitud realizada por DIRECCION004,( representada por don Ricardo tal y como se desprende del documento número 5 aportado por la demandante), autoriza la segregación de la finca matriz urbana, según el documento técnico presentado por el solicitante y elaborado por el arquitecto don Carmelo de la finca urbana la cual tiene acceso por la DIRECCION001 y DIRECCION000,en dos subparcelas .

A la vista de lo anterior la autorización de segregación estaba concedida por el ayuntamiento desde 2010, con bastante anterioridad a las compraventas objeto de litigio, motivo, por lo que no se entiende que, ni en la escritura pública de compraventa, ni en el documento privado de compraventa ,se haga ninguna referencia a dicha segregación y que incluso solicite, la parte actora en su demanda, (doce años después), que los demandados otorguen escritura de segregación cuando la misma ya estaba concedida año y pico antes de celebrarse el contrato recogido en documento privado.

Respecto del documento aportado como número 8 por la parte actora, dicho documento consiste, en un poder otorgado el día 6 de agosto de 2020 por don Carlos Antonio y su esposa doña Luz a don Ovidio. Del contenido del mismo se desprende que: "dicho poder y las facultades que en el mismo se especifican, se le confiere, para que don Ovidio actúe única y exclusivamente respecto de la finca registral nº NUM003 de Cantalapiedra del registro de la propiedad de Peñaranda de Bracamonte Salamanca (vivienda sita en la DIRECCION001 de Cantalapiedra"

En lo relativo al expediente tramitado por la gerencia acerca de subsanación de discrepancias físico económicas que afectaba las parcelas con referencia catastral NUM001 y NUM000 , la intervención en el mismo en representación de don Carlos Antonio y de doña Luz por parte de don Ovidio, no significa, tal y como pretende la parte recurrente, que la finca catastral terminada en NUM000, sea propiedad de aquellos y así además lo corrobora en el acto del juicio don Ovidio, quien declara, que le dieron poder los demandados reconvinientes para solucionar un problema que había en el catastro y que en todo momento su intervención única y exclusivamente versaba sobre lo relacionado con la casa sita en la DIRECCION001, y ese fue el motivo de su intervención solicitando, la modificación de la superficie catastral de la finca con referencia catastral terminada en NUM009, afirma que el vecino de dicha finca colindante, decía que pagaba algo que correspondería a los propietarios de la casa sita en la DIRECCION001, y ese fue el motivo de su escrito.Insiste,en que su intervención siempre estuvo dirigida a lo relacionado con la referida casa, pero nunca, con DIRECCION000,que es otro inmueble distinto, con entrada por calle distinta. Afirma que nunca tuvo conocimiento de ese contrato privado que ahora se pretende hacer valer, manifiesta también que don Carlos Antonio y doña Luz nunca le dijeron que eran propietarios de la finca terminada en NUM000, y, cuando es preguntado acerca de por qué aparece también en su escrito referencia a la finca NUM000, como de propiedad de los demandados, manifiesta, que fue porque le dieron la escritura pública de compraventa y ahí hay dos referencias, pero que él siempre tuvo claro que la propiedad de don Carlos Antonio y doña Luz era la que estaba situada en la DIRECCION001.

Finalmente,en relación a la finca sita en la DIRECCION000, con referencia catastral NUM000, (documento nº 7 de la demanda), figura ahora sorpresivamente como titular catastral de la misma únicamente el demandado, D. Carlos Antonio, quien nunca ha sido ni es titular de dicha finca, ni ha adquirido por medio alguno dicha finca, cuando figuran, a la vista de la certificación gráfica y catastral que consta incorporada a la reiterada escritura pública de compraventa), como titulares de la misma " Herederos de Secundino"; siendo totalmente incierta la titularidad de dicha finca atribuida al demandado

CUARTO-.Teniendo en consideración lo manifestado anteriormente, resulta que de la prueba practicada únicamente puede desprenderse que los demandados reconvinientes adquirieron la vivienda sita en la DIRECCION001 y no, la finca situada en la DIRECCION000.

La consecuencia directa de esta declaración es la nulidad del contrato privado, que se pretende elevar a público 11 años después de su supuesta celebración, ante la inexistencia de los requisitos establecidos en el artículo 1261 del Código Civil ( consentimiento, objeto y causa).

El objeto de dicha compraventa no era propiedad de los supuestos vendedores. Por otro lado, tampoco se acredita que don Ricardo haya abonado el precio de la misma, no habiendo intentado ni tan siquiera probar este extremo, (negado en todo momento por los reconvinientes), pese a la facilidad probatoria que ello le suponía.

De todo ello se desprende que, estamos en presencia de un contrato simulado, que no obedece a una transmisión real de la propiedad del inmueble a que se refiere, que conlleva, la nulidad absoluta o radical del mismo, ya que falta la causa como elemento fundamental exigido por el artículo 1261.3 del Código Civil; y en el que, pese a figurar la firma de los demandados, firmas cuya autenticidad no niegan, las mismas debieron estamparse en la creencia de que se trataba de un documento en relación con la firma del otorgamiento en la escritura pública.

Por ello, respecto a un error en la valoración de la prueba, el nuevo y obligado examen, por esta Sala, de las pruebas practicadas, no revela el error denunciado en el recurso, llegándose a las mismas conclusiones que las obtenidas por la sentencia recurrida. Este tribunal en uso de la función revisora que le atribuye la apelación ha procedido al examen de las actuaciones remitidas y a la valoración y análisis de los diversos argumentos esgrimidos por las partes. Como consecuencia de tal examen revisor hemos llegado a la conclusión de que procede la confirmación de la sentencia apelada,

QUINTO-.Por lo que se refiere a las costas de la primera instancia, la desestimación de la demanda principal y la estimación de la reconvención formulada hacen procedente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 de la LEC, la imposición de las costas a don Ricardo, sin que se aprecien por esta Sala, dudas de hecho o de derecho, que pudieran llevar a la no imposición de las mismas.

La desestimación del recurso de apelación hace procedente, de conformidad con lo dispuesto en el art 398 de la LEC, la imposición a la parte recurrente de las costas causadas en la presente alzada.

Vis tos los art citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de SM el Rey y por la potestad que nos confiere la constitución española

PRIMERO-.Por representación procesal de don Ricardo, se formula recurso de apelación frente a la sentencia dictada el día 8 de mayo de 2024 por el titular del juzgado de primera instancia nº 1 de Peñaranda de Bracamonte (Salamanca), en la que, desestimando la demanda interpuesta por la representación procesal de don Ricardo frente a don Carlos Antonio y doña Luz, absolvía a estos de los pedimentos del suplico de la demanda y, estimando íntegramente la reconvención formulada por los demandados frente a don Ricardo, declaraba la nulidad radical y absoluta por inexistente del contrato privado de compraventa celebrado entre las partes el 4 de agosto de 2011 sobre la finca sita en la DIRECCION000 de la localidad de Cantalapiedra(Salamanca),con referencia catastral NUM000,en la que figuran como vendedores los demandados reconvinientes, don Carlos Antonio y doña Luz y como comprador, el demandante reconvenido, D. Ricardo, condenando al demandante reconvenido a estar y pasar por dicha declaración; imponiéndose las costas de la demanda principal y de la reconvención, al demandante principal y reconvenido.

Los motivos de apelación alegados son los siguientes:

1º Error en la valoración de la prueba, incorrecta apreciación de la prueba documental en cuanto a la escritura pública de compraventa y contrato privado de compraventa, documentos nº 2 de la demanda y documento nº 2 de la contestación.

En el fundamento de derecho 4º de la sentencia que ahora se recurre, se transcribe la escritura de compraventa otorgada mediante escritura pública, por la que la mercantil UBALDO VEINTE SL vende a los demandados la casa situada en la DIRECCION001 de Cantalapiedra, que tiene dos referencias catastrales:

la NUM001 Y la 6:08 h NUM002.

El jugador de instancia, omitiendo cualquier alusión a la parcela con referencia catastral NUM000 objeto de este pleito, manifiesta que el objeto de la compraventa otorgada en escritura pública de fecha 4 de agosto de 2011 fue la finca con referencia catastral NUM001, esto es la finca sita en la DIRECCION001 de Cantalapiedra. Además, añade sin motivación que el contrato privado otorgado en la misma fecha debe reputarse simulado.

El juez a quo, pese a haber reproducido en la sentencia, el contenido de la escritura pública de compraventa en el que se manifiesta por el vendedor, que la finca tiene las dos referencias catastrales y así se acepta por los compradores, viene a manifestar, que la compraventa solo tiene lugar sobre una de las referencias catastrales esto es la NUM001.

La parte recurrente pretende hacer valer la compraventa realizada sobre la parcela catastral terminada en NUM000, finca sita en la DIRECCION000, que afirma es de titularidad de los demandados y que fue vendida por estos a don Ricardo. Por lo tanto, existe, un palmario error en la apreciación de dicha prueba documental,

2º Error en la valoración de la prueba en cuanto a incorrecta apreciación de la prueba documental sobre la documentación recibida por la Dirección General del Catastro admitida en el acto de la audiencia previa.

En la certificación catastral descriptiva y gráfica, adjunta al oficio solicitado a la Dirección General del catastro en la audiencia previa por la demandada, y recibida en sede judicial donde, constan como titulares catastrales de la parcela con referencia catastral NUM000 objeto principal de la demanda interpuesta, los demandados.

De todo ello se desprende que los demandados siempre han actuado como propietarios ante los diversos organismos oficiales, lejos de lo expresado en el escrito de contestación a la demanda en el que repiten hasta la saciedad que nunca han sido, ni son, titulares de la parcela con referencia catastral NUM000.

En la página 39 del expediente remitido, el Ayuntamiento de Cantalapiedra refleja lo manifestado por la vendedora de las parcelas a los compradores, e informa que: "de acuerdo con el padrón sobre bienes de naturalezaurbana de este municipio correspondiente al año 2016 resulta que en el mismo figuran los dos inmuebles que a continuación se indican con las referencias catastrales:

NUM001 DIRECCION001

NUM000. DIRECCION000

Que en la Dirección General del catastro figuran como dos inmuebles distintos pero que en realidad se trata solamente de un inmueble al cual se puede acceder por las dos vías públicas indicadas anteriormente".

Todo ello nos lleva a entender que los demandados son perfectamente conocedores del contenido exacto y literal del contenido de la escritura pública de compraventa de 4 de agosto de 2011 y que han actuado de forma pública y notoria como propietarios de la misma.

3º Error en la valoración de la prueba en cuanto a la correcta valoración de documental sobre el apoderamiento otorgado para la venta o elevación a público del contrato privado.

El documento aportado por la parte actora como documento número 8 y no impugnado de contrario, es un poder notarial a otorgado a favor de don Ovidio que le facultaba única y exclusivamente respecto de la finca registral NUM003 del Registro de la Propiedad de Peñaranda de Bracamonte, vivienda sita en la DIRECCION001 de Cantalapiedra para realizar entre otras gestiones elevación a público.

Dicha escritura de apoderamiento no se utilizó nunca por los demandados en ninguna de las gestiones ante la Dirección General del Catastro.

Sin embargo, el jugador de instancia hace referencia únicamente a que ese poder era utilizado por el apoderado para las cuestiones sobre dicha vivienda sita en la DIRECCION001, pero todas las gestiones ya estaban hechas 4 años antes de otorgar ese poder.

De otro modo qué sentido tiene otorgar un poder específico para vender y reconocer contratos privados de compraventa que no sea elevar a público el documento nº 2 de la demanda.

4º Error en la valoración de la prueba en cuanto al interrogatorio de parte y testifical. D Carlos Antonio manifestó en el interrogatorio que no era propietario de las dos parcelas catastrales, en contradicción con la documental aportada por su propia representación y de los oficios remitidos a solicitud de la demandada como más documental en el acto de la audiencia previa.

Por su parte el testigo don Ovidio propuesto por la parte demandada al exhibírsele el documento remitido al catastro, a preguntas del letrado sobre si actuaban los demandados como titulares de dichas parcelas catastrales al ver el documento asiente y reconoce que lo ha hecho de su puño y letra lo que no ha tenido en cuenta el juzgador.

Es preciso señalar que, el contrato privado, se encuentra firmado por los dos demandados, no sólo en lo que es el contrato estrictamente hablando, sino también, en cada uno de los anexos de éste. No se trata de una firma poco legible o puesta en duda, se ha reconocido de contrario la firma en todas y cada una de las páginas del contrato y anexos, por ese motivo, esta parte renunció a la prueba de cotejo de firmas que consta en la nota de prueba.

Por la representación procesal de don Carlos Antonio y doña Luz se formula oposición al recurso de apelación interpuesto de contrario solicitando la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO-.Don Ricardo ejercita en su demanda una acción de hacer, consistente en que por parte de don Carlos Antonio y doña Luz se otorgue escritura pública de compraventa y segregación de la finca objeto del contrato, con referencia catastral NUM000 de la localidad de Cantalapiedra. Es decir, pretende la elevación a público del contrato privado de compraventa suscrito entre las partes el 4 de agosto de 2011, sobre el inmueble sito, en la DIRECCION000 de la localidad de Cantalapiedra.

La parte demandada reconveniente, se opone a la demanda formulada de contrario, negando haber concertado con el demandante la compraventa de dicha finca y recibir cantidad alguna como precio, ya que no eran dueños, ni titulares catastrales, de la referida finca. Por ello, reconvienen, solicitando la nulidad de dicho contrato privado de compraventa, que afirman no han celebrado, desconociéndose el modo por el cual se obtuvo su firma que figura estampada en el contrato.

Para la adecuada resolución de la cuestión litigiosa es necesario precisar que, en principio, existen dos contratos celebrados el mismo día: 4 de agosto de 2011. El primero de ellos, es un contrato de compraventa otorgado mediante escritura pública, en Collado Villalba, y el segundo, un contrato privado de compraventa, celebrado en Cantalapiedra (Salamanca), interviniendo en ambos, las partes litigantes si bien, en la escritura pública, don Ricardo comparece como vendedor en su condición de representante y administrador único de la sociedad UBALDO VEINTE SL, y en el contrato privado, aparece como comprador, a título personal. Contratos que pasamos a examinar:

Respecto del contrato otorgado mediante escritura pública resulta que, el día 4 de agosto de 2011, comparecen los litigantes en la notaría de Collado Villalba para formalizar una escritura de compraventa, apareciendo como vendedor, don Ricardo, como administrador único de la sociedad Ubaldo Veinte SL y como parte compradora don Carlos Antonio y doña Luz. En virtud de dicha compraventa, se vendía a los demandados reconvinientes, quienes compraron con carácter ganancial como cuerpo cierto con todos sus derechos usos y servicios en concepto de libre de cargas y gravámenes , y libre de arrendatarios y ocupantes y al corriente de pago de toda clase de contribuciones, impuestos y arbitrios, una finca urbana- casa situada en el casco de Cantalapiedra (Salamanca) en la DIRECCION001, compuesta de piso bajo y principal con varias habitaciones y dependencias y corral, con una superficie de 325 m2.Si bien, manifiestan los comparecientes que tras la reciente medición, la superficie de la finca es de 641,75 m2, con referencia catastral NUM001.

Los lindes de la finca vendida, según la escritura pública serían los siguientes: Por la derecha entrando con Desiderio y herederos de Leovigildo; izquierda, la DIRECCION002 y con Benjamín y fondo, con rondas públicas hoy según manifiestan DIRECCION000 y Benjamín frente situación".

Inscripción. -Registro de la Propiedad de Peñaranda de Bracamonte número 1, tomo NUM004, libro NUM005, folio NUM006, finca NUM003, inscripción NUM007.

Respecto de la referencia catastral se hace constar que, no obstante, lo anterior manifiesta la parte vendedora que la finca descrita tiene las siguientes referencias catastrales: NUM001 y NUM000."

Se deja unida en la matriz el recibo de bienes inmuebles que las partes exhiben al Sr. notario que queda unido a dicha matriz, en la que la referencia catastral de la finca por la que se libra el impuesto de bienes inmuebles es NUM001.

El precio de dicha compraventa fue de 80.000,00 € que fueron abonados por los demandados reconvinientes, mediante la entrega a la vendedora de un cheque a favor del Banco Pastor con cargo a la cuenta NUM008 de los demandados, (cuya fotocopia obra unida a la escritura pública), que la parte vendedora recibió, otorgando carta de pago, con la obligación de destinar dicho cheque al inmediato pago a Banco Pastor S.A para la cancelación y liberación registral de la carga hipotecaria que gravaba la finca vendida, siendo por su cuenta todos los gastos, derechos e impuestos que ello ocasione, al haberse convenido la venta en el concepto de libre de cargas y gravámenes

Tra s el otorgamiento de la referida escritura pública, como así resulta de la documentación unida a la misma, se liquidó y abonó con fecha 16 de agosto de 2011 el correspondiente Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados, siendo presentada para su inscripción ante el Registro de la Propiedad de Peñaranda, telemáticamente con fecha 5 de agosto de 2011 consolidada el día 16 de agosto de 2011, resultando a la vista de la nota de calificación expedida con fecha 2 de septiembre de 2011 por el Registrador de la Propiedad, que se inscribe a favor de los demandados la casa vendida con la superficie de la misma que figura inscrita, 325 m2, suspendiendo la inscripción respecto de la mayor superficie (316,75 m2), por no acreditarse su adquisición por el transmitente, de conformidad con el artículo 298 del Rto hipotecario, practicándose la inscripción registral a favor de los demandados conforme consta en la nota registral aportada.

En las certificaciones descriptiva gráfica y catastrales unidas a dicha escritura pública, aparecen dichas fincas como fincas independientes y en las que consta que, el propietario de la finca sita en la DIRECCION001 con referencia catastral NUM001, es UBALDO VEINTE SL, mientras que la finca sita en la DIRECCION000 con referencia catastral NUM000, es de titularidad de los herederos de Secundino.

En el documento expedido por el Registro de la Propiedad de Peñaranda aportado por la parte actora, la referencia catastral de la vivienda de la DIRECCION001, es la que termina en NUM001, figurando como propietario de la misma UBALDO VEINTE SL .La misma referencia catastral se aplica en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, finalmente, en la nota simple informativa del Registro de la Propiedad, aportada por la parte demandada la finca con referencia catastral NUM001, sita en la DIRECCION001 aparece ya, como propiedad de don Carlos Antonio y doña Luz.

Respecto de la otra compraventa, del documento aportado resulta que, día 4 de agosto de 2011 los cónyuges don Carlos Antonio y doña Luz, casados en régimen de gananciales vendieron a don Ricardo, la finca descrita en el expositivo 1º, sita en la DIRECCION000 de Cantalapiedra (Salamanca), con una superficie total aproximada de 314,95 m2 y con referencia catastral NUM000.

En la cláusula 1ª del contrato (documento número 2 aportado junto con el escrito de demanda), consta, que los vendedores transmiten al comprador la finca descrita en el expositivo I, haciendo entrega de esta en el acto de la firma de la compraventa que se recibe, en perfectas condiciones de utilización y uso.

EL precio de la compraventa es de 19.000€, que se reciben en el acto de la firma, manifestando la parte "compradora" que lo recibe en este acto en efectivo metálico, por lo que se suscribe aquí y en su favor la más firme carta de pago.

En la cláusula 4ª del referido contrato, se establecía también que "el comprador podría elevar a público el presente contrato, así como solicitar su inscripción en el registro de la propiedad en el momento que estime oportuno sin previo consentimiento ni comparecencia de los vendedores. Hecho que tendrá lugar en el momento que se encuentre legalizada la segregación de la citada finca.Se hace constar que este hecho se podrá llevar a cabo por medio del comprador de un Ricardo o por cualquier otra persona por él designada".

En la cláusula 5ª: "La parte compradora se reserva el derecho a transmitir la citada finca a terceros sin consentimiento expreso de la parte vendedora y todos los gastos que resultarán de dicha transmisión correrán a cargo de la parte compradora."

Por otro lado, en la certificación catastral descriptiva y gráfica de bienes inmuebles de naturaleza urbana que se une también al contrato privado aparece la referencia catastral del inmueble terminado en NUM000, en la que consta que dicha finca situada en la DIRECCION000, es titularidad de los herederos de Secundino, También aparece la referencia catastral del inmueble terminado en NUM001 en la que aparece como titular don Juan Manuel.

Por lógica, aunque la parte actora recurrente, en su escrito de demanda en ningún momento hace referencia a la compraventa realizada, el día 4 de agosto de 2011, en una notaría de Collado Villalba, con los demandados, el primero de los contratos celebrados entre los litigantes, tuvo que ser necesariamente ese, ya que la parte demandante reconvenida, manifiesta con posterioridad, que fue a raíz de dicho contrato, cuando los demandados adquirieron no solo la finca catastral sita en la DIRECCION001 con referencia catastral terminada en NUM001, sino que, también adquirieron, el inmueble de la DIRECCION000, finca catastral terminada en NUM000, que posteriormente, le vendieron a él ese mismo día.

Es cuando menos, sorprendente, que habiendo coincidido las partes en la notaría de Collado Villalba el día 4 de agosto de 2011 para otorgar escritura pública de compraventa, a continuación, se desplacen a la localidad de Cantalapiedra en Salamanca para firmar un supuesto contrato privado sobre un fundo, que, según la parte actora, se les acababa de vender a través de la escritura pública. Máxime si como sucede en el presente supuesto don Ricardo tiene su domicilio en la DIRECCION003 del Escorial (Madrid) y don Carlos Antonio y doña Luz en Hospitalet de Llobregat (Barcelona).

TERCERO-.Todos los motivos de apelación, Hacen referencia a un error en la valoración de la prueba, si bien en cada uno de ellos se especifica cuál es la concreta prueba, en la que aquel se ha producido, que la parte recurrente concreta en las documentales (escritura pública de compraventa y contrato privado de compraventa, certificación catastral remitida por la Dirección General del catastro y apoderamiento otorgado para la venta o elevación a público del contrato privado) y en la valoración del interrogatorio de parte y testifical.

Respecto al error en la valoración de la prueba, el Tribunal de apelación es soberano para valorar la prueba practicada en la instancia y, por lo tanto, apreciarla de forma independiente a la efectuada por el juzgado de primera instancia. Ello es así, dado que la apelación se configura como una revisión de la primera instancia que atribuye al Tribunal de la segunda, el control de lo actuado en la primera, con plenitud de cognición tanto en lo que afecta a hechos, como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes, para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas aplicables al caso. Así lo establece el Tribunal Supremo entre otras, en sentencia de 14 de junio de 2011, donde se establece que, el órgano judicial de apelación se encuentra respecto de los puntos o cuestiones sometidas a su decisión por las partes en la misma posición en que se había encontrado el de la primera instancia. Esta revisión comprende la valoración de la prueba por el Tribunal de apelación con las mismas competencias que el Tribunal de primera instancia.

El Tribunal Supremo en sentencia de 28 de septiembre de 2018 ROJ STS 3262/18 número de recurso 1082/16, ha declarado que el recurso de apelación permite una revisión de la totalidad de las cuestiones que constituían el objeto litigioso resuelto en primera instancia, pero con un doble límite para el Tribunal de segunda instancia. En primer lugar, conforme al artículo 456.1 de la LEC el ámbito de conocimiento de la apelación debe ser acorde con los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el Tribunal de primera instancia. En segundo lugar, a tenor del artículo 465.5 de la ley y la resolución de apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteadas en el recurso y en su caso los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461.

Por lo que se respecta a la demanda principal debe acreditar don Ricardo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 217 de la LEC, que en el contrato privado celebrado con don Carlos Antonio y doña Luz concurren todos los requisitos necesarios para que el mismo sea eficaz y pueda elevarse a público, no solo la compraventa sino la segregación de la parcela con referencia catastral terminada en NUM000 tal y como solicita en el suplico de su demanda.

Procede, por tanto, determinar, si don Carlos Antonio y doña Luz eran propietarios de la finca sita en la DIRECCION000 de Cantalapiedra con referencia catastral NUM000.

Y este tribunal, en consonancia con lo establecido por el juzgador de instancia considera que teniendo en cuenta las pruebas aportadas, la única finca urbana que han adquirido don Carlos Antonio y doña Luz es la casa situada en el casco de Cantalapiedra en la DIRECCION001 con referencia catastral NUM001.

En la escritura pública de compraventa consta claramente en el exponente primero, cuál es la vivienda que se transmite a don Carlos Antonio y a don doña Luz, qué es la vivienda situada en la DIRECCION001, con referencia catastral NUM001, que linda al fondo con ronda sur, y que está inscrita en el registro de la propiedad de Peñaranda de Bracamonte con el número NUM003. Dicha finca según consta en la certificación catastral aportada por el demandante, pertenecía a UBALDO VEINTE SL.

Sin embargo, la finca sita en la DIRECCION000, con referencia catastral NUM000, según la certificación catastral aportada junto con el contrato privado de compraventa, pertenecía a los herederos de Secundino, que, no se ha justificado tenga nada que ver con UBALDO VEINTE SL.

Es cierto que en la escritura pública el vendedor manifiesta que las referencias catastrales de la finca vendida son NUM001 y NUM000, esto constituye, una simple manifestación de parte, que no puede tener la trascendencia que D. Ricardo, pretende otorgarle. Dicha mención va en contra de lo recogido en antecedentes anteriores de la propia escritura, en la nota simple registral, en la carta de pago respecto del impuesto de bienes inmuebles donde la referencia catastral de la propiedad transmitida es la que termina en NUM001, a lo recogido en el propio expediente del Registro de la propiedad de Peñaranda donde únicamente se inscribe a favor de los cónyuges don Luis Angel y doña Luz el pleno dominio de la finca que obra en la escritura pública de compraventa( DIRECCION001) con la superficie inscrita de 325 m2, suspendiendo la inscripción de los 316,75 m2,por no acreditarse su adquisición por el transmitente, y en el impuesto sobre actos jurídicos documentados y transmisiones patrimoniales donde el bien identificativo a todos los efectos de pago es el situado en la DIRECCION001.

La referida mención del vendedor, sobre las referencias catastrales, por todo ello, es insuficiente para desvirtuar lo recogido en la escritura y en el propio Registro de la Propiedad donde claramente se establece que lo vendido ha sido únicamente la finca situada en la DIRECCION001 con la referencia catastral terminada en NUM001.

En consecuencia, la escritura pública de compraventa no acredita, la propiedad de los demandados respecto de la finca situada en la DIRECCION000.

La parte actora reconvenida, aporta como documento número 3, la resolución de la alcaldía del Ayuntamiento de Cantalapiedra de fecha 5 de mayo de 2010en la que a la vista de la solicitud realizada por DIRECCION004,( representada por don Ricardo tal y como se desprende del documento número 5 aportado por la demandante), autoriza la segregación de la finca matriz urbana, según el documento técnico presentado por el solicitante y elaborado por el arquitecto don Carmelo de la finca urbana la cual tiene acceso por la DIRECCION001 y DIRECCION000,en dos subparcelas .

A la vista de lo anterior la autorización de segregación estaba concedida por el ayuntamiento desde 2010, con bastante anterioridad a las compraventas objeto de litigio, motivo, por lo que no se entiende que, ni en la escritura pública de compraventa, ni en el documento privado de compraventa ,se haga ninguna referencia a dicha segregación y que incluso solicite, la parte actora en su demanda, (doce años después), que los demandados otorguen escritura de segregación cuando la misma ya estaba concedida año y pico antes de celebrarse el contrato recogido en documento privado.

Respecto del documento aportado como número 8 por la parte actora, dicho documento consiste, en un poder otorgado el día 6 de agosto de 2020 por don Carlos Antonio y su esposa doña Luz a don Ovidio. Del contenido del mismo se desprende que: "dicho poder y las facultades que en el mismo se especifican, se le confiere, para que don Ovidio actúe única y exclusivamente respecto de la finca registral nº NUM003 de Cantalapiedra del registro de la propiedad de Peñaranda de Bracamonte Salamanca (vivienda sita en la DIRECCION001 de Cantalapiedra"

En lo relativo al expediente tramitado por la gerencia acerca de subsanación de discrepancias físico económicas que afectaba las parcelas con referencia catastral NUM001 y NUM000 , la intervención en el mismo en representación de don Carlos Antonio y de doña Luz por parte de don Ovidio, no significa, tal y como pretende la parte recurrente, que la finca catastral terminada en NUM000, sea propiedad de aquellos y así además lo corrobora en el acto del juicio don Ovidio, quien declara, que le dieron poder los demandados reconvinientes para solucionar un problema que había en el catastro y que en todo momento su intervención única y exclusivamente versaba sobre lo relacionado con la casa sita en la DIRECCION001, y ese fue el motivo de su intervención solicitando, la modificación de la superficie catastral de la finca con referencia catastral terminada en NUM009, afirma que el vecino de dicha finca colindante, decía que pagaba algo que correspondería a los propietarios de la casa sita en la DIRECCION001, y ese fue el motivo de su escrito.Insiste,en que su intervención siempre estuvo dirigida a lo relacionado con la referida casa, pero nunca, con DIRECCION000,que es otro inmueble distinto, con entrada por calle distinta. Afirma que nunca tuvo conocimiento de ese contrato privado que ahora se pretende hacer valer, manifiesta también que don Carlos Antonio y doña Luz nunca le dijeron que eran propietarios de la finca terminada en NUM000, y, cuando es preguntado acerca de por qué aparece también en su escrito referencia a la finca NUM000, como de propiedad de los demandados, manifiesta, que fue porque le dieron la escritura pública de compraventa y ahí hay dos referencias, pero que él siempre tuvo claro que la propiedad de don Carlos Antonio y doña Luz era la que estaba situada en la DIRECCION001.

Finalmente,en relación a la finca sita en la DIRECCION000, con referencia catastral NUM000, (documento nº 7 de la demanda), figura ahora sorpresivamente como titular catastral de la misma únicamente el demandado, D. Carlos Antonio, quien nunca ha sido ni es titular de dicha finca, ni ha adquirido por medio alguno dicha finca, cuando figuran, a la vista de la certificación gráfica y catastral que consta incorporada a la reiterada escritura pública de compraventa), como titulares de la misma " Herederos de Secundino"; siendo totalmente incierta la titularidad de dicha finca atribuida al demandado

CUARTO-.Teniendo en consideración lo manifestado anteriormente, resulta que de la prueba practicada únicamente puede desprenderse que los demandados reconvinientes adquirieron la vivienda sita en la DIRECCION001 y no, la finca situada en la DIRECCION000.

La consecuencia directa de esta declaración es la nulidad del contrato privado, que se pretende elevar a público 11 años después de su supuesta celebración, ante la inexistencia de los requisitos establecidos en el artículo 1261 del Código Civil ( consentimiento, objeto y causa).

El objeto de dicha compraventa no era propiedad de los supuestos vendedores. Por otro lado, tampoco se acredita que don Ricardo haya abonado el precio de la misma, no habiendo intentado ni tan siquiera probar este extremo, (negado en todo momento por los reconvinientes), pese a la facilidad probatoria que ello le suponía.

De todo ello se desprende que, estamos en presencia de un contrato simulado, que no obedece a una transmisión real de la propiedad del inmueble a que se refiere, que conlleva, la nulidad absoluta o radical del mismo, ya que falta la causa como elemento fundamental exigido por el artículo 1261.3 del Código Civil; y en el que, pese a figurar la firma de los demandados, firmas cuya autenticidad no niegan, las mismas debieron estamparse en la creencia de que se trataba de un documento en relación con la firma del otorgamiento en la escritura pública.

Por ello, respecto a un error en la valoración de la prueba, el nuevo y obligado examen, por esta Sala, de las pruebas practicadas, no revela el error denunciado en el recurso, llegándose a las mismas conclusiones que las obtenidas por la sentencia recurrida. Este tribunal en uso de la función revisora que le atribuye la apelación ha procedido al examen de las actuaciones remitidas y a la valoración y análisis de los diversos argumentos esgrimidos por las partes. Como consecuencia de tal examen revisor hemos llegado a la conclusión de que procede la confirmación de la sentencia apelada,

QUINTO-.Por lo que se refiere a las costas de la primera instancia, la desestimación de la demanda principal y la estimación de la reconvención formulada hacen procedente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 de la LEC, la imposición de las costas a don Ricardo, sin que se aprecien por esta Sala, dudas de hecho o de derecho, que pudieran llevar a la no imposición de las mismas.

La desestimación del recurso de apelación hace procedente, de conformidad con lo dispuesto en el art 398 de la LEC, la imposición a la parte recurrente de las costas causadas en la presente alzada.

Vis tos los art citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de SM el Rey y por la potestad que nos confiere la constitución española

PRIMERO-.Por representación procesal de don Ricardo, se formula recurso de apelación frente a la sentencia dictada el día 8 de mayo de 2024 por el titular del juzgado de primera instancia nº 1 de Peñaranda de Bracamonte (Salamanca), en la que, desestimando la demanda interpuesta por la representación procesal de don Ricardo frente a don Carlos Antonio y doña Luz, absolvía a estos de los pedimentos del suplico de la demanda y, estimando íntegramente la reconvención formulada por los demandados frente a don Ricardo, declaraba la nulidad radical y absoluta por inexistente del contrato privado de compraventa celebrado entre las partes el 4 de agosto de 2011 sobre la finca sita en la DIRECCION000 de la localidad de Cantalapiedra(Salamanca),con referencia catastral NUM000,en la que figuran como vendedores los demandados reconvinientes, don Carlos Antonio y doña Luz y como comprador, el demandante reconvenido, D. Ricardo, condenando al demandante reconvenido a estar y pasar por dicha declaración; imponiéndose las costas de la demanda principal y de la reconvención, al demandante principal y reconvenido.

Los motivos de apelación alegados son los siguientes:

1º Error en la valoración de la prueba, incorrecta apreciación de la prueba documental en cuanto a la escritura pública de compraventa y contrato privado de compraventa, documentos nº 2 de la demanda y documento nº 2 de la contestación.

En el fundamento de derecho 4º de la sentencia que ahora se recurre, se transcribe la escritura de compraventa otorgada mediante escritura pública, por la que la mercantil UBALDO VEINTE SL vende a los demandados la casa situada en la DIRECCION001 de Cantalapiedra, que tiene dos referencias catastrales:

la NUM001 Y la 6:08 h NUM002.

El jugador de instancia, omitiendo cualquier alusión a la parcela con referencia catastral NUM000 objeto de este pleito, manifiesta que el objeto de la compraventa otorgada en escritura pública de fecha 4 de agosto de 2011 fue la finca con referencia catastral NUM001, esto es la finca sita en la DIRECCION001 de Cantalapiedra. Además, añade sin motivación que el contrato privado otorgado en la misma fecha debe reputarse simulado.

El juez a quo, pese a haber reproducido en la sentencia, el contenido de la escritura pública de compraventa en el que se manifiesta por el vendedor, que la finca tiene las dos referencias catastrales y así se acepta por los compradores, viene a manifestar, que la compraventa solo tiene lugar sobre una de las referencias catastrales esto es la NUM001.

La parte recurrente pretende hacer valer la compraventa realizada sobre la parcela catastral terminada en NUM000, finca sita en la DIRECCION000, que afirma es de titularidad de los demandados y que fue vendida por estos a don Ricardo. Por lo tanto, existe, un palmario error en la apreciación de dicha prueba documental,

2º Error en la valoración de la prueba en cuanto a incorrecta apreciación de la prueba documental sobre la documentación recibida por la Dirección General del Catastro admitida en el acto de la audiencia previa.

En la certificación catastral descriptiva y gráfica, adjunta al oficio solicitado a la Dirección General del catastro en la audiencia previa por la demandada, y recibida en sede judicial donde, constan como titulares catastrales de la parcela con referencia catastral NUM000 objeto principal de la demanda interpuesta, los demandados.

De todo ello se desprende que los demandados siempre han actuado como propietarios ante los diversos organismos oficiales, lejos de lo expresado en el escrito de contestación a la demanda en el que repiten hasta la saciedad que nunca han sido, ni son, titulares de la parcela con referencia catastral NUM000.

En la página 39 del expediente remitido, el Ayuntamiento de Cantalapiedra refleja lo manifestado por la vendedora de las parcelas a los compradores, e informa que: "de acuerdo con el padrón sobre bienes de naturalezaurbana de este municipio correspondiente al año 2016 resulta que en el mismo figuran los dos inmuebles que a continuación se indican con las referencias catastrales:

NUM001 DIRECCION001

NUM000. DIRECCION000

Que en la Dirección General del catastro figuran como dos inmuebles distintos pero que en realidad se trata solamente de un inmueble al cual se puede acceder por las dos vías públicas indicadas anteriormente".

Todo ello nos lleva a entender que los demandados son perfectamente conocedores del contenido exacto y literal del contenido de la escritura pública de compraventa de 4 de agosto de 2011 y que han actuado de forma pública y notoria como propietarios de la misma.

3º Error en la valoración de la prueba en cuanto a la correcta valoración de documental sobre el apoderamiento otorgado para la venta o elevación a público del contrato privado.

El documento aportado por la parte actora como documento número 8 y no impugnado de contrario, es un poder notarial a otorgado a favor de don Ovidio que le facultaba única y exclusivamente respecto de la finca registral NUM003 del Registro de la Propiedad de Peñaranda de Bracamonte, vivienda sita en la DIRECCION001 de Cantalapiedra para realizar entre otras gestiones elevación a público.

Dicha escritura de apoderamiento no se utilizó nunca por los demandados en ninguna de las gestiones ante la Dirección General del Catastro.

Sin embargo, el jugador de instancia hace referencia únicamente a que ese poder era utilizado por el apoderado para las cuestiones sobre dicha vivienda sita en la DIRECCION001, pero todas las gestiones ya estaban hechas 4 años antes de otorgar ese poder.

De otro modo qué sentido tiene otorgar un poder específico para vender y reconocer contratos privados de compraventa que no sea elevar a público el documento nº 2 de la demanda.

4º Error en la valoración de la prueba en cuanto al interrogatorio de parte y testifical. D Carlos Antonio manifestó en el interrogatorio que no era propietario de las dos parcelas catastrales, en contradicción con la documental aportada por su propia representación y de los oficios remitidos a solicitud de la demandada como más documental en el acto de la audiencia previa.

Por su parte el testigo don Ovidio propuesto por la parte demandada al exhibírsele el documento remitido al catastro, a preguntas del letrado sobre si actuaban los demandados como titulares de dichas parcelas catastrales al ver el documento asiente y reconoce que lo ha hecho de su puño y letra lo que no ha tenido en cuenta el juzgador.

Es preciso señalar que, el contrato privado, se encuentra firmado por los dos demandados, no sólo en lo que es el contrato estrictamente hablando, sino también, en cada uno de los anexos de éste. No se trata de una firma poco legible o puesta en duda, se ha reconocido de contrario la firma en todas y cada una de las páginas del contrato y anexos, por ese motivo, esta parte renunció a la prueba de cotejo de firmas que consta en la nota de prueba.

Por la representación procesal de don Carlos Antonio y doña Luz se formula oposición al recurso de apelación interpuesto de contrario solicitando la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO-.Don Ricardo ejercita en su demanda una acción de hacer, consistente en que por parte de don Carlos Antonio y doña Luz se otorgue escritura pública de compraventa y segregación de la finca objeto del contrato, con referencia catastral NUM000 de la localidad de Cantalapiedra. Es decir, pretende la elevación a público del contrato privado de compraventa suscrito entre las partes el 4 de agosto de 2011, sobre el inmueble sito, en la DIRECCION000 de la localidad de Cantalapiedra.

La parte demandada reconveniente, se opone a la demanda formulada de contrario, negando haber concertado con el demandante la compraventa de dicha finca y recibir cantidad alguna como precio, ya que no eran dueños, ni titulares catastrales, de la referida finca. Por ello, reconvienen, solicitando la nulidad de dicho contrato privado de compraventa, que afirman no han celebrado, desconociéndose el modo por el cual se obtuvo su firma que figura estampada en el contrato.

Para la adecuada resolución de la cuestión litigiosa es necesario precisar que, en principio, existen dos contratos celebrados el mismo día: 4 de agosto de 2011. El primero de ellos, es un contrato de compraventa otorgado mediante escritura pública, en Collado Villalba, y el segundo, un contrato privado de compraventa, celebrado en Cantalapiedra (Salamanca), interviniendo en ambos, las partes litigantes si bien, en la escritura pública, don Ricardo comparece como vendedor en su condición de representante y administrador único de la sociedad UBALDO VEINTE SL, y en el contrato privado, aparece como comprador, a título personal. Contratos que pasamos a examinar:

Respecto del contrato otorgado mediante escritura pública resulta que, el día 4 de agosto de 2011, comparecen los litigantes en la notaría de Collado Villalba para formalizar una escritura de compraventa, apareciendo como vendedor, don Ricardo, como administrador único de la sociedad Ubaldo Veinte SL y como parte compradora don Carlos Antonio y doña Luz. En virtud de dicha compraventa, se vendía a los demandados reconvinientes, quienes compraron con carácter ganancial como cuerpo cierto con todos sus derechos usos y servicios en concepto de libre de cargas y gravámenes , y libre de arrendatarios y ocupantes y al corriente de pago de toda clase de contribuciones, impuestos y arbitrios, una finca urbana- casa situada en el casco de Cantalapiedra (Salamanca) en la DIRECCION001, compuesta de piso bajo y principal con varias habitaciones y dependencias y corral, con una superficie de 325 m2.Si bien, manifiestan los comparecientes que tras la reciente medición, la superficie de la finca es de 641,75 m2, con referencia catastral NUM001.

Los lindes de la finca vendida, según la escritura pública serían los siguientes: Por la derecha entrando con Desiderio y herederos de Leovigildo; izquierda, la DIRECCION002 y con Benjamín y fondo, con rondas públicas hoy según manifiestan DIRECCION000 y Benjamín frente situación".

Inscripción. -Registro de la Propiedad de Peñaranda de Bracamonte número 1, tomo NUM004, libro NUM005, folio NUM006, finca NUM003, inscripción NUM007.

Respecto de la referencia catastral se hace constar que, no obstante, lo anterior manifiesta la parte vendedora que la finca descrita tiene las siguientes referencias catastrales: NUM001 y NUM000."

Se deja unida en la matriz el recibo de bienes inmuebles que las partes exhiben al Sr. notario que queda unido a dicha matriz, en la que la referencia catastral de la finca por la que se libra el impuesto de bienes inmuebles es NUM001.

El precio de dicha compraventa fue de 80.000,00 € que fueron abonados por los demandados reconvinientes, mediante la entrega a la vendedora de un cheque a favor del Banco Pastor con cargo a la cuenta NUM008 de los demandados, (cuya fotocopia obra unida a la escritura pública), que la parte vendedora recibió, otorgando carta de pago, con la obligación de destinar dicho cheque al inmediato pago a Banco Pastor S.A para la cancelación y liberación registral de la carga hipotecaria que gravaba la finca vendida, siendo por su cuenta todos los gastos, derechos e impuestos que ello ocasione, al haberse convenido la venta en el concepto de libre de cargas y gravámenes

Tra s el otorgamiento de la referida escritura pública, como así resulta de la documentación unida a la misma, se liquidó y abonó con fecha 16 de agosto de 2011 el correspondiente Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados, siendo presentada para su inscripción ante el Registro de la Propiedad de Peñaranda, telemáticamente con fecha 5 de agosto de 2011 consolidada el día 16 de agosto de 2011, resultando a la vista de la nota de calificación expedida con fecha 2 de septiembre de 2011 por el Registrador de la Propiedad, que se inscribe a favor de los demandados la casa vendida con la superficie de la misma que figura inscrita, 325 m2, suspendiendo la inscripción respecto de la mayor superficie (316,75 m2), por no acreditarse su adquisición por el transmitente, de conformidad con el artículo 298 del Rto hipotecario, practicándose la inscripción registral a favor de los demandados conforme consta en la nota registral aportada.

En las certificaciones descriptiva gráfica y catastrales unidas a dicha escritura pública, aparecen dichas fincas como fincas independientes y en las que consta que, el propietario de la finca sita en la DIRECCION001 con referencia catastral NUM001, es UBALDO VEINTE SL, mientras que la finca sita en la DIRECCION000 con referencia catastral NUM000, es de titularidad de los herederos de Secundino.

En el documento expedido por el Registro de la Propiedad de Peñaranda aportado por la parte actora, la referencia catastral de la vivienda de la DIRECCION001, es la que termina en NUM001, figurando como propietario de la misma UBALDO VEINTE SL .La misma referencia catastral se aplica en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, finalmente, en la nota simple informativa del Registro de la Propiedad, aportada por la parte demandada la finca con referencia catastral NUM001, sita en la DIRECCION001 aparece ya, como propiedad de don Carlos Antonio y doña Luz.

Respecto de la otra compraventa, del documento aportado resulta que, día 4 de agosto de 2011 los cónyuges don Carlos Antonio y doña Luz, casados en régimen de gananciales vendieron a don Ricardo, la finca descrita en el expositivo 1º, sita en la DIRECCION000 de Cantalapiedra (Salamanca), con una superficie total aproximada de 314,95 m2 y con referencia catastral NUM000.

En la cláusula 1ª del contrato (documento número 2 aportado junto con el escrito de demanda), consta, que los vendedores transmiten al comprador la finca descrita en el expositivo I, haciendo entrega de esta en el acto de la firma de la compraventa que se recibe, en perfectas condiciones de utilización y uso.

EL precio de la compraventa es de 19.000€, que se reciben en el acto de la firma, manifestando la parte "compradora" que lo recibe en este acto en efectivo metálico, por lo que se suscribe aquí y en su favor la más firme carta de pago.

En la cláusula 4ª del referido contrato, se establecía también que "el comprador podría elevar a público el presente contrato, así como solicitar su inscripción en el registro de la propiedad en el momento que estime oportuno sin previo consentimiento ni comparecencia de los vendedores. Hecho que tendrá lugar en el momento que se encuentre legalizada la segregación de la citada finca.Se hace constar que este hecho se podrá llevar a cabo por medio del comprador de un Ricardo o por cualquier otra persona por él designada".

En la cláusula 5ª: "La parte compradora se reserva el derecho a transmitir la citada finca a terceros sin consentimiento expreso de la parte vendedora y todos los gastos que resultarán de dicha transmisión correrán a cargo de la parte compradora."

Por otro lado, en la certificación catastral descriptiva y gráfica de bienes inmuebles de naturaleza urbana que se une también al contrato privado aparece la referencia catastral del inmueble terminado en NUM000, en la que consta que dicha finca situada en la DIRECCION000, es titularidad de los herederos de Secundino, También aparece la referencia catastral del inmueble terminado en NUM001 en la que aparece como titular don Juan Manuel.

Por lógica, aunque la parte actora recurrente, en su escrito de demanda en ningún momento hace referencia a la compraventa realizada, el día 4 de agosto de 2011, en una notaría de Collado Villalba, con los demandados, el primero de los contratos celebrados entre los litigantes, tuvo que ser necesariamente ese, ya que la parte demandante reconvenida, manifiesta con posterioridad, que fue a raíz de dicho contrato, cuando los demandados adquirieron no solo la finca catastral sita en la DIRECCION001 con referencia catastral terminada en NUM001, sino que, también adquirieron, el inmueble de la DIRECCION000, finca catastral terminada en NUM000, que posteriormente, le vendieron a él ese mismo día.

Es cuando menos, sorprendente, que habiendo coincidido las partes en la notaría de Collado Villalba el día 4 de agosto de 2011 para otorgar escritura pública de compraventa, a continuación, se desplacen a la localidad de Cantalapiedra en Salamanca para firmar un supuesto contrato privado sobre un fundo, que, según la parte actora, se les acababa de vender a través de la escritura pública. Máxime si como sucede en el presente supuesto don Ricardo tiene su domicilio en la DIRECCION003 del Escorial (Madrid) y don Carlos Antonio y doña Luz en Hospitalet de Llobregat (Barcelona).

TERCERO-.Todos los motivos de apelación, Hacen referencia a un error en la valoración de la prueba, si bien en cada uno de ellos se especifica cuál es la concreta prueba, en la que aquel se ha producido, que la parte recurrente concreta en las documentales (escritura pública de compraventa y contrato privado de compraventa, certificación catastral remitida por la Dirección General del catastro y apoderamiento otorgado para la venta o elevación a público del contrato privado) y en la valoración del interrogatorio de parte y testifical.

Respecto al error en la valoración de la prueba, el Tribunal de apelación es soberano para valorar la prueba practicada en la instancia y, por lo tanto, apreciarla de forma independiente a la efectuada por el juzgado de primera instancia. Ello es así, dado que la apelación se configura como una revisión de la primera instancia que atribuye al Tribunal de la segunda, el control de lo actuado en la primera, con plenitud de cognición tanto en lo que afecta a hechos, como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes, para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas aplicables al caso. Así lo establece el Tribunal Supremo entre otras, en sentencia de 14 de junio de 2011, donde se establece que, el órgano judicial de apelación se encuentra respecto de los puntos o cuestiones sometidas a su decisión por las partes en la misma posición en que se había encontrado el de la primera instancia. Esta revisión comprende la valoración de la prueba por el Tribunal de apelación con las mismas competencias que el Tribunal de primera instancia.

El Tribunal Supremo en sentencia de 28 de septiembre de 2018 ROJ STS 3262/18 número de recurso 1082/16, ha declarado que el recurso de apelación permite una revisión de la totalidad de las cuestiones que constituían el objeto litigioso resuelto en primera instancia, pero con un doble límite para el Tribunal de segunda instancia. En primer lugar, conforme al artículo 456.1 de la LEC el ámbito de conocimiento de la apelación debe ser acorde con los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el Tribunal de primera instancia. En segundo lugar, a tenor del artículo 465.5 de la ley y la resolución de apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteadas en el recurso y en su caso los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461.

Por lo que se respecta a la demanda principal debe acreditar don Ricardo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 217 de la LEC, que en el contrato privado celebrado con don Carlos Antonio y doña Luz concurren todos los requisitos necesarios para que el mismo sea eficaz y pueda elevarse a público, no solo la compraventa sino la segregación de la parcela con referencia catastral terminada en NUM000 tal y como solicita en el suplico de su demanda.

Procede, por tanto, determinar, si don Carlos Antonio y doña Luz eran propietarios de la finca sita en la DIRECCION000 de Cantalapiedra con referencia catastral NUM000.

Y este tribunal, en consonancia con lo establecido por el juzgador de instancia considera que teniendo en cuenta las pruebas aportadas, la única finca urbana que han adquirido don Carlos Antonio y doña Luz es la casa situada en el casco de Cantalapiedra en la DIRECCION001 con referencia catastral NUM001.

En la escritura pública de compraventa consta claramente en el exponente primero, cuál es la vivienda que se transmite a don Carlos Antonio y a don doña Luz, qué es la vivienda situada en la DIRECCION001, con referencia catastral NUM001, que linda al fondo con ronda sur, y que está inscrita en el registro de la propiedad de Peñaranda de Bracamonte con el número NUM003. Dicha finca según consta en la certificación catastral aportada por el demandante, pertenecía a UBALDO VEINTE SL.

Sin embargo, la finca sita en la DIRECCION000, con referencia catastral NUM000, según la certificación catastral aportada junto con el contrato privado de compraventa, pertenecía a los herederos de Secundino, que, no se ha justificado tenga nada que ver con UBALDO VEINTE SL.

Es cierto que en la escritura pública el vendedor manifiesta que las referencias catastrales de la finca vendida son NUM001 y NUM000, esto constituye, una simple manifestación de parte, que no puede tener la trascendencia que D. Ricardo, pretende otorgarle. Dicha mención va en contra de lo recogido en antecedentes anteriores de la propia escritura, en la nota simple registral, en la carta de pago respecto del impuesto de bienes inmuebles donde la referencia catastral de la propiedad transmitida es la que termina en NUM001, a lo recogido en el propio expediente del Registro de la propiedad de Peñaranda donde únicamente se inscribe a favor de los cónyuges don Luis Angel y doña Luz el pleno dominio de la finca que obra en la escritura pública de compraventa( DIRECCION001) con la superficie inscrita de 325 m2, suspendiendo la inscripción de los 316,75 m2,por no acreditarse su adquisición por el transmitente, y en el impuesto sobre actos jurídicos documentados y transmisiones patrimoniales donde el bien identificativo a todos los efectos de pago es el situado en la DIRECCION001.

La referida mención del vendedor, sobre las referencias catastrales, por todo ello, es insuficiente para desvirtuar lo recogido en la escritura y en el propio Registro de la Propiedad donde claramente se establece que lo vendido ha sido únicamente la finca situada en la DIRECCION001 con la referencia catastral terminada en NUM001.

En consecuencia, la escritura pública de compraventa no acredita, la propiedad de los demandados respecto de la finca situada en la DIRECCION000.

La parte actora reconvenida, aporta como documento número 3, la resolución de la alcaldía del Ayuntamiento de Cantalapiedra de fecha 5 de mayo de 2010en la que a la vista de la solicitud realizada por DIRECCION004,( representada por don Ricardo tal y como se desprende del documento número 5 aportado por la demandante), autoriza la segregación de la finca matriz urbana, según el documento técnico presentado por el solicitante y elaborado por el arquitecto don Carmelo de la finca urbana la cual tiene acceso por la DIRECCION001 y DIRECCION000,en dos subparcelas .

A la vista de lo anterior la autorización de segregación estaba concedida por el ayuntamiento desde 2010, con bastante anterioridad a las compraventas objeto de litigio, motivo, por lo que no se entiende que, ni en la escritura pública de compraventa, ni en el documento privado de compraventa ,se haga ninguna referencia a dicha segregación y que incluso solicite, la parte actora en su demanda, (doce años después), que los demandados otorguen escritura de segregación cuando la misma ya estaba concedida año y pico antes de celebrarse el contrato recogido en documento privado.

Respecto del documento aportado como número 8 por la parte actora, dicho documento consiste, en un poder otorgado el día 6 de agosto de 2020 por don Carlos Antonio y su esposa doña Luz a don Ovidio. Del contenido del mismo se desprende que: "dicho poder y las facultades que en el mismo se especifican, se le confiere, para que don Ovidio actúe única y exclusivamente respecto de la finca registral nº NUM003 de Cantalapiedra del registro de la propiedad de Peñaranda de Bracamonte Salamanca (vivienda sita en la DIRECCION001 de Cantalapiedra"

En lo relativo al expediente tramitado por la gerencia acerca de subsanación de discrepancias físico económicas que afectaba las parcelas con referencia catastral NUM001 y NUM000 , la intervención en el mismo en representación de don Carlos Antonio y de doña Luz por parte de don Ovidio, no significa, tal y como pretende la parte recurrente, que la finca catastral terminada en NUM000, sea propiedad de aquellos y así además lo corrobora en el acto del juicio don Ovidio, quien declara, que le dieron poder los demandados reconvinientes para solucionar un problema que había en el catastro y que en todo momento su intervención única y exclusivamente versaba sobre lo relacionado con la casa sita en la DIRECCION001, y ese fue el motivo de su intervención solicitando, la modificación de la superficie catastral de la finca con referencia catastral terminada en NUM009, afirma que el vecino de dicha finca colindante, decía que pagaba algo que correspondería a los propietarios de la casa sita en la DIRECCION001, y ese fue el motivo de su escrito.Insiste,en que su intervención siempre estuvo dirigida a lo relacionado con la referida casa, pero nunca, con DIRECCION000,que es otro inmueble distinto, con entrada por calle distinta. Afirma que nunca tuvo conocimiento de ese contrato privado que ahora se pretende hacer valer, manifiesta también que don Carlos Antonio y doña Luz nunca le dijeron que eran propietarios de la finca terminada en NUM000, y, cuando es preguntado acerca de por qué aparece también en su escrito referencia a la finca NUM000, como de propiedad de los demandados, manifiesta, que fue porque le dieron la escritura pública de compraventa y ahí hay dos referencias, pero que él siempre tuvo claro que la propiedad de don Carlos Antonio y doña Luz era la que estaba situada en la DIRECCION001.

Finalmente,en relación a la finca sita en la DIRECCION000, con referencia catastral NUM000, (documento nº 7 de la demanda), figura ahora sorpresivamente como titular catastral de la misma únicamente el demandado, D. Carlos Antonio, quien nunca ha sido ni es titular de dicha finca, ni ha adquirido por medio alguno dicha finca, cuando figuran, a la vista de la certificación gráfica y catastral que consta incorporada a la reiterada escritura pública de compraventa), como titulares de la misma " Herederos de Secundino"; siendo totalmente incierta la titularidad de dicha finca atribuida al demandado

CUARTO-.Teniendo en consideración lo manifestado anteriormente, resulta que de la prueba practicada únicamente puede desprenderse que los demandados reconvinientes adquirieron la vivienda sita en la DIRECCION001 y no, la finca situada en la DIRECCION000.

La consecuencia directa de esta declaración es la nulidad del contrato privado, que se pretende elevar a público 11 años después de su supuesta celebración, ante la inexistencia de los requisitos establecidos en el artículo 1261 del Código Civil ( consentimiento, objeto y causa).

El objeto de dicha compraventa no era propiedad de los supuestos vendedores. Por otro lado, tampoco se acredita que don Ricardo haya abonado el precio de la misma, no habiendo intentado ni tan siquiera probar este extremo, (negado en todo momento por los reconvinientes), pese a la facilidad probatoria que ello le suponía.

De todo ello se desprende que, estamos en presencia de un contrato simulado, que no obedece a una transmisión real de la propiedad del inmueble a que se refiere, que conlleva, la nulidad absoluta o radical del mismo, ya que falta la causa como elemento fundamental exigido por el artículo 1261.3 del Código Civil; y en el que, pese a figurar la firma de los demandados, firmas cuya autenticidad no niegan, las mismas debieron estamparse en la creencia de que se trataba de un documento en relación con la firma del otorgamiento en la escritura pública.

Por ello, respecto a un error en la valoración de la prueba, el nuevo y obligado examen, por esta Sala, de las pruebas practicadas, no revela el error denunciado en el recurso, llegándose a las mismas conclusiones que las obtenidas por la sentencia recurrida. Este tribunal en uso de la función revisora que le atribuye la apelación ha procedido al examen de las actuaciones remitidas y a la valoración y análisis de los diversos argumentos esgrimidos por las partes. Como consecuencia de tal examen revisor hemos llegado a la conclusión de que procede la confirmación de la sentencia apelada,

QUINTO-.Por lo que se refiere a las costas de la primera instancia, la desestimación de la demanda principal y la estimación de la reconvención formulada hacen procedente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 de la LEC, la imposición de las costas a don Ricardo, sin que se aprecien por esta Sala, dudas de hecho o de derecho, que pudieran llevar a la no imposición de las mismas.

La desestimación del recurso de apelación hace procedente, de conformidad con lo dispuesto en el art 398 de la LEC, la imposición a la parte recurrente de las costas causadas en la presente alzada.

Vis tos los art citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de SM el Rey y por la potestad que nos confiere la constitución española