Sentencia Civil 15/2024 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Segovia nº 5, Rec. 72/2023 de 25 de enero del 2024

PRIMERO.- Para la resolución del presente deben de tenerse en cuenta los siguientes artículos:

-El artículo 18 LPH establece:

"1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios."

-El art. 15apartado 2 del mismo texto legal dispone:

"2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley."

SEGUNDO.- De la prueba practicada se desprende que la parte ahora demandante, de la que es administrador único Isidoro, (doc. nº 4 de la demanda), es propietaria del 50% de las viviendas numeradas 11, 12, 13, 14 y 18 del edificio donde radica la Comunidad de Propietarios ahora demandada, y propietaria del 100% de las viviendas nº 1 y 2 del mismo inmueble (doc. n 1, 2 y 3 de la demanda).

Por su parte, Doroteo, representante de la empresa "Montes de Anundibay S.L", es propietario de las viviendas nº 2, 7, 10 y 16 sitas en la Comunidad de Propietarios demandada, y Evaristo es propietario del inmueble nº NUM000 sito en la comunidad de propietarios demandada.

En el presente caso, la parte demandante, a través de la demanda de procedimiento ordinario, ejercita acción de impugnación, conforme al art. 18 LPH, del acuerdo 5º adoptado en la Asamblea General de la Comunidad demandada de fecha 28 de noviembre de 2022, consistente en la renovación de cargos de la Junta Directiva y en su caso de la dirección de obras, resultando electos como Presidente y Vicepresidente respectivamente, Doroteo y Evaristo, así como la renovación del cargo de administrador/secretaria de la Comunidad demandada en las personas de Rebeca y Rosaura.

Entendiendo que en dicha Junta se incurrió en infracción de lo previsto en el art. 15.2 LPH a fin de que se permitió el voto a los designados Presidente, y Vicepresidente pese a no estar al corriente en el pago de los deberes y obligaciones de la Comunidad en dicha fecha que se adoptó el acuerdo cuya impugnación se pretende. (doc. Nº 5-8 de la demanda).

En primer lugar, la parte demandante, en el acto de audiencia previa planteó la excepción de falta de legitimación pasiva por infracción de lo previsto en el art. 14.e) LPH. Excepción a la que se opuso la parte demandada con las alegaciones que constan en el acto de audiencia previa.

El artículo 14 e) de la LPH dispone Corresponde a la Junta de Propietarios: "e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común."

La parte demandante sostiene que no ha existido acuerdo previo de la comunidad para formular la contestación a la demanda.

En primer lugar, debe de hacerse constar que no nos encontramos ante un supuesto de falta de legitimación pasiva, que corresponde a la Comunidad de propietarios demandada, sino, en su caso, ante un caso de falta de representación de su presidente. Ello conforme al art. 13.3 LPH en relación con el art. 7.6 LEC.

Solo por dicho motivo debe de ser desestimada la excepción de falta de legitimación pasiva.

Por lo que respecta a dicha representación, existe Jurisprudencia varia en esa materia sobre la necesidad de previo acuerdo de la Comunidad para que el Presidente pueda actuar en su representación:

-Así la SAP de Barcelona de 25 de enero de 2012 sostiene que dicho acuerdo no es necesario si la voluntad de la comunidad de propietarios se desprende del propio acuerdo que es objeto de impugnación.

- SAP de Madrid de fecha 16 de octubre de 2009 no es necesario el acuerdo habida cuenta de los plazos perentorios para la contestación a la demanda, y no conste oposición expresa de los propietarios, y sin perjuicio de dar cuenta a la Comunidad de la operación realizada.

- El Tribunal Supremo 1, 8-01-2019 , nº 1/2019, rec.1327/2016,

"La legitimación ad causan la tiene la comunidad y la cuestión del presidente es de representación.

Tal distinción es de calado conceptual y así se califica en la sentencia 543/2018 de 3 de octubre, que afirma «no estamos ante un problema de legitimación, sino de acreditación de la representación. Como ya dijo la sentencia de esta sala 52/2017, de 27 de enero, parte actora es la comunidad de propietarios ( art. 6.1.5.º LEC), la cual está perfectamente legitimada para ejercitar la acción de reclamación de los gastos por obras de restauración de la fachada aprobados por la junta ( art. 10 LEC). Lo que pasa es que, al carecer de capacidad procesal, la comunidad ha de ser representada por su presidente ( art. 7.6 LEC y art. 13.3 LPH) que, como establece el art. 13.2 LPH, debe ser nombrado entre los propietarios.»

(ii) Todas las sentencias que se citan para apoyar el interés casacional se refieren a supuestos en los que la comunidad, con tiempo y sosiego suficiente, salvando los plazos de prescripción y caducidad, toma la decisión de ejercitar una determinada acción, naturalmente a través de quien la representa, que es su presidente, sentencias que han sido citadas y valoradas por la sentencia recurrida.

Sin embargo, ello no es lo aquí acaecido, pues se trata de que la comunidad es la demandada, por lo que la actora la considera legitimada, y lo hace en la persona del presidente que la representa, como se expresa en la demanda.

Aquí ya está la comunidad compelida por unos plazos fatales para contestar a la demanda y, en su caso, para recurrir; por lo que convocar el presidente, aunque con urgencia, una junta extraordinaria de propietarios para conseguir autorización para la oportuna defensa de los intereses de la comunidad, acortaría sustancialmente los plazos y, por ende, la defensa.

De ahí, que el acento se deba colocar en que la defensa no sea inocua y arbitraria sino razonable, con el fin de velar por los intereses de la comunidad, y congruente con los acuerdos adoptados por ella, objeto de impugnación.

1.-A la comunidad, representada por su presidente, incumbe la defensa de sus intereses en todos los asuntos que le afecten, según establece el art. 13.3 LPH.

Por ello, el presupuesto de la intervención pasiva del presidente es que su actuación como órgano de la comunidad no supere el ámbito objetivo del poder de representación que como tal tiene conferido, esto es, en los asuntos que afectan a la comunidad.

2.- En el supuesto de autos se defiende la transación acordada en beneficio de las comunidad, que se había visto sorprendida con una diferencia de superficie del solar de 1.000 metros cuadrados entre la realidad física y lo que constaba en la escritura.

Esa transación fue acordada, sin que mediase impugnación en la junta de 16 de octubre de 2005.

Por tanto, el presidente lo que hace es defender a la comunidad de los acuerdos adoptados por ella. En concreto el impugnado solo tuvo en contra el voto de tres comuneros.

Por lo que, conforme a lo anterior, el Presidente ostenta la perfecta representación de la comunidad de Propietarios, conforme al art. 13.3 LPH. Habida cuenta de que debe de tenerse en cuenta que en este caso el acuerdo impugnado es el punto 5º relativo al nombramiento de cargos de Presidente y de Vicepresidente, siendo clara la postura de la Comunidad que voto en el sentido que consta en el propio acta acompañado con la demanda de la Asamblea General de fecha 28 de noviembre.

En la sentencia del TS 24 de Junio de 2016 -EDJ 2016/93266- lo novedoso de la exigencia de acuerdo de junta se centra en que dicha autorización no parece que deba ser expresa.

Por lo que, constando debidamente constituida la legitimación pasiva de la Comunidad de Propietarios, debe de entrarse en el fondo del asunto.

TERCERO.- Tal y como se hizo constar en el Auto que resolvió la solicitud de medida cautelar formulada por la parte demandante, procedimiento PMA nº 72/23-1, la prueba practicada resulta contradictoria por un lado, de la certificación emitida por la Administradora de la Comunidad mediante oficio, y a petición de prueba de la propia demandante, resulta que al tiempo de suscribirse el acuerdo cuya impugnación se pretende los elegidos como Presidente y Vicepresidente, sí se encontraban al corriente en el pago de los deberes y obligaciones de la comunidad. Lo que es también corroborado por la prueba aportada por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda.

Frente a ello, la parte demandante en el acto de juicio de la medida cautelar, y a los que alude en el juicio del procedimiento principal, aportó documentos bajo las letras A, B, y C, consistente en presupuesto del periodo 1 de octubre de 2019 a 30 de septiembre de 2020, y dos actas del año 2019 con las que pretende acreditar dicha deuda indicando que la misma deriva de unas Asambleas Generales celebradas por la Comunidad de Propietarios en las que se acordaron unas derramas por obras en porche y jardinería. Apoyando también su pretensión en el extracto de cuentas aportados por la entidad bancaría en virtud de oficio dirigido por este Juzgado.

Pues bien, comenzando con dicho extracto de cuentas, en nada clarifica o acredita que los elegidos como Presidente y Vicepresidente no se encontraran al corriente de los pagos al tiempo de la celebración de la Asamblea General que es objeto de autos.

Y en lo que respecta a las Asambleas Generales celebradas en el año 2019 y 2020, debe de estarse a la testifical de la Sra. Rebeca, administradora de la Comunidad, quien en el acto del juicio, además de ratificarse en los certificados por ella emitidos en los que consta que los elegidos Presidente y Vicepresidente estaban al corriente de los pagos, dio lectura de Acta de fecha 5 de octubre de 2022 por la que se dejó sin efecto lo acordado en las actas de 23 de noviembre de 2019 con relación a las derramas por obras en jardinería y porche. Por lo que no quedaría acreditada la deuda que la parte demandante pretende atribuir a los elegidos como presidente y vicepresidente, y que les impidiera emitir su voto en la Asamblea objeto de controversia.

Pero es que, es más, en el propio acta de la Asamblea General objeto de controversia, punto 6º, se debate sobre dichas obras y el modo de llevarlas a cabo encargando a Ángel la realización del proyecto y redacción de la memoria.

Por último, y lo que es más importante, en el acta de la Asamblea General cuyo punto 5º es objeto de impugnación, no se hizo constar la previsión establecida en el art. 15.2 LPH consistente en reflejar a los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.

Adjuntando como anexo al acta los votos y las mayorías obtenidas. Y no solo ello, sino que, tampoco se hizo constar salvedad o alegación formulada por alguno de los presentes a este respecto. Ni tan siquiera por el ahora demandante que se encontraba presente en dicha Asamblea General. Quien, además, fue el convocante de dicha Asamblea General (doc. nº 1 de la contestación), y tampoco en dicha convocatoria hizo alusión de ninguna clase.

Por todo, procede la desestimación de la demanda presentada por la Procuradora Sra. Rosa-María Pascual Gómez, en la representación acreditada de la entidad Inmuebles Industriales de Santa Cruz S.L de que es administrador único Isidoro, contra la Comunidad de Propietarios DIRECCION000.

CUARTO.- De conformidad con lo dispuesto en el art. 394.1 LEC procede la imposición de costas a la parte demandante.