PRIMERO.- PRETENSIONES DE LAS PARTES
El demandante, D. Florentino, alegó, en síntesis, que él y su hermano, el demandado, son propietarios del edificio sito en CALLE000 nº NUM000 de Murillo el Fruto, el cual se encuentra dividido en régimen de propiedad horizontal, perteneciendo el NUM001 piso al demandado y el NUM002 piso al demandante. Señaló que la cuota de cada uno en la Comunidad es del 50%. Alegó que el pasado año, le alertó a su hermano de la necesidad de efectuar reparaciones en el tejado, haciendo este caso omiso. Explicó que, ante la dejación por parte del demandado, tuvo él que contratar a un albañil para ejecutar las labores de reparación del tejado, y al cual le pagó la factura por dichas obras por la cuantía de 2.870 euros. Manifestó que reclamó a su hermano la mitad de dicha factura pero que este se negó a pagarla, por lo que presentó la presente demanda solicitando que el demandado fuese condenado a pagarle la cantidad de 1.435 euros, mas intereses y costas. No obstante, en el acto de la vista, efectuó la parte actora una rectificación, indicando que por error de transcripción en la demanda se había indicado como cuantía de la reparación 2.870, pero que el importe de la factura que él abonó fue de 2.780 euros, y que, por tanto, la mitad de dicha cantidad cuyo pago reclamaba a su hermano era de 1.390 euros.
El demandado, D. Gumersindo, se opuso a la demanda alegando, en síntesis, que el demandante en ningún momento le comunicó la necesidad de reparar el tejado; que solo le comunicó que la reparación ya la había efectuado, pero sin acompañar justificación alguna. Es decir, que ni le comunicó que iba a realizar la obra, la necesidad de la misma ni la urgencia de realizarla con carácter previo a obtener su consentimiento. Por todo ello, solicitó la desestimación de la demanda.
SEGUNDO.- PRUEBA PRACTICADA
Para acreditar sus alegaciones, el demandante aportó la factura de la obra y el justificante de pago del banco de dicha factura. Además, en la vista propuso la testifical de D. Segundo y la pericial de D. Teodulfo.
El demandado aportó prueba documental consistente en una nota escrita a mano en la que el demandante le reclamaba el pago de la obra una vez efectuada esta. En la nota, literalmente se dice esto : "Por ley, el tejado tiene que ser reparado por los vecinos. El coste ha sido 2.784,73 por dos vecinos a 1392,35 euros cada uno. Tienes de Plazo hasta el 20 de septiembre. Si no se reclamara por el juzgado".
El testigo, D. Segundo, declaró, en síntesis, que es hijo del demandante y que sí que aquella reparación del tejado era una obra urgente; que incluso desde el Ayuntamiento del pueblo les avisaron que las tejas estaban en un estado peligroso; que además, había goteras y que cuando llovía "era horrible". Afirmó que él sí que estaba en la vivienda cuando acudió el obrero a efectuar la obra y que sí que este le confirmó que era una situación peligrosa y que era urgente la reparación. Se le exhibió la nota aportada por el demandado y manifestó que sí que su padre le entregó aquella nota a su tío y que este le dijo que no quería saber nada de la reparación. Aclaró que él no estaba presente cuando su padre entregó aquella nota. Declaró que sí que en casa de su padre había filtraciones de agua por goteras.
El perito, D. Teodulfo, declaró, en síntesis, que sí que él elaboró la obra de reparación del tejado; que sí que es amigo del demandante; que sí que reconocía la factura obrante en autos como suya y que sí que el demandante le pagó el importe de aquel trabajo. Afirmó que el tejado no estaba en buenas condiciones y había peligro de caída de elementos. Aclaró que con el demandante solo tenía relación laboral, no de amistad y que solo efectuó reparación en el exterior de la vivienda, no en el interior, donde no hizo nada.
TERCERO.- VALORACIÓN DE LA PRUEBA
Valorando toda la prueba practicada en su conjunto y según las normas de la sana crítica, de acuerdo a los art. 326, 348 y 376 de la LEC, considero que la demanda debe ser desestimada porque el demandante ejecutó una obra en un elemento común (el tejado del edificio) sin contar con el consentimiento, ni conocimiento del otro comunero que ostentaba el 50% de la Comunidad. Así se regula en el art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal y así se ha establecido por la Jurisprudencia.
Puede destacarse, a modo de ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª) número 16/2016 de 2 de febrero , y además, también la sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra, Sección 1ª, de 28 de noviembre de 2012 ( Sentencia: 235/2012 Recurso: 280/2012). En la misma se explicó en los fundamentos de derecho lo siguiente:
"SEGUNDO .- A fin de dar respuesta a la pretensión de la parte reconviniente hemos de partir de la consideración de que, conforme a lo establecido en el artículo 7-1 de la Ley de propiedad Horizontal "el propietario de cada piso o local, podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador".
De lo anterior se concluye que, con carácter general, la referida norma prohibe a cualquier comunero ejecutar obras que alteren o modifiquen los elementos comunes, incluso las que fueren urgentes, dado que, en tal caso, no pueden ejecutarlas ellos mismos, sino que deben dar comunicación de su necesidad al administrador.
Ciertamente, esa norma ha sido interpretada por los tribunales en el sentido de admitir la posibilidad de que un comunero pueda ejecutar por sí la correspondiente reparación y posteriormente repercutir su coste a la comunidad, de modo que cualquier propietario pueda realizar obras necesarias y urgentes, sustituyendo así las obligaciones al respecto de la comunidad, ejecutándolas por sí y pudiendo repetir su importe ante la comunidad.
Ahora bien, estimamos que ello solo puede ser admisible en supuestosexcepcionales, en los que la comunidad observa una actitud pasiva o no actúa con la necesaria diligencia para evitar mayores daños, de modo que la actuación del comunero obedezca a la necesidad de evitar que se sufran daños que serían irreparables si no se afrontasen aquellas reparaciones cuya urgencia lo requiera y que resulten ser inaplazables, pudiéndose en esos supuestos prescindir de la comunicación a la comunidad y de esperar su respuesta.
Ello resulta aplicable a supuestos excepcionales en los que el deficiente estado de un elemento común requiera una reparación que no admita dilación o a aquellos casos en los que la reacción de la comunidad se retrase más allá de lo admisible, ostentando derecho al reembolso de las cantidades abonadas el comunero que afrontó las reparaciones en aquellos supuestos en los que, atendidas las circunstancias concurrentes, resulte ser razonable que el mismo las hubiere afrontado sin atenerse a lo establecido en el artículo 7-1 de la Ley de Propiedad Horizontal , por ser justificable que el comunero asumiere esa reparaciones urgentes e inaplazables sin comunicación previa a la comunidad o sin esperar su decisión al respecto.
Por tanto, habremos de examinar si en el caso que nos ocupa ostenta o no derecho la parte demandada reconviniente a reclamar a la comunidad el importe de esas obras, lo que habremos de determinar con fundamento en el resultado de la prueba practicada acerca de si realmente nos hallamos ante la ejecución de unas obras afectantes a elementos comunes o estructurales quehubieren podido provocar daños irreparables si no hubieren sido asumidas por la demandada, dada la urgencia de su reparación y, en definitiva, si estaba o no justificado en este caso que la misma decidiese ejecutar las reparaciones y asumiese su importe, y, por tanto, si ostenta o no derecho a repercutir la cantidad correspondiente frente a la comunidad de propietarios.
TERCERO.- Y examinado lo actuado estimamos que la prueba practicada no permite concluir que nos hallemos ante unas obras afectantes a elementos comunes o estructurales y que fueren urgentes de modo que fuere inaplazable afrontar su ejecución a iniciativa de la propia reconviniente y sin que pudiere demorarse su ejecución hasta que se decidiere lo oportuno por la comunidad de propietarios, en este caso formada por la reconviniente y la otra propietaria. (...)
CUARTO.- Partiendo de lo anterior no podemos sino compartir el criterio de la Juzgadora de instancia, estimando que no se ha probado que nos hallemos ante un supuesto en el que la comunera que ejecutó las labores objeto de su reclamación pueda repercutir el correspondiente importe sobre la comunidad de propietarios.
Así, no consta el previo conocimiento y autorización en orden a su ejecución por parte de dicha comunidad, ni que se tratase de obras urgentes e inaplazables afectantes a elementos comunes que hubieran de ser afrontadas de inmediato en orden a evitar perjuicios irreparables.
Tampoco que se trate de obras que manifiestamente supongan un enriquecimiento injusto para la comunidad de propietarios demandada si no afrontase su importe, no habiéndose justificado que esas obras en todo caso hubieren de ser asumidas por la comunidad de propietarios con independencia de que la reconviniente hubiere o no realizado las labores de acondicionamiento del local de su propiedad.
Es de destacar que nos hallamos ante unas obras que fueron ejecutadas por decisión unilateral de la reconviniente, sin el antedicho conocimiento ni consentimiento de la comunidad, al menos en el sentido de concreción de obras a ejecutar, presupuesto correspondiente y consciencia de asunción de su importe, lo que resultaba ser imprescindible en orden a que la comunidad hubiere podido adoptar alguna decisión o intervención en cuanto a las obras a realizar, no habiendo dispuesto la comunidad demandada de reconvención, de oportunidad alguna de valorar y decidir sobre la necesidad misma de la ejecución de las obras de reparación, ni sobre el sistema de ejecución de las mismas, su importe, etc.
Todo ello nos lleva a considerar que no puede alcanzar éxito la acción de repetición ejercitada por la reconviniente, al no concurrir los requisitos precisos para ello.
Hemos de insistir en el hecho de que con carácter general ningún comunero está autorizado para llevar a cabo obras que alteren o modifiquen los elementos comunes; y si bien se admite la posibilidad de realizar obras que afecten a tales elementos, ello solo puede tener lugar en los supuestos en los que resulte ser urgente e inaplazable, de modo que no pueda esperarse a la correspondiente comunicación y decisión, no pudiéndose fuera de esos supuestos admitirse la repercusión a la comunidad del importe abonado por un comunero, pues ello resulta ser abiertamente contrario a lo establecido en la referida normativa ." (La negrita y subrayado es mío).
Y esto mismo es lo que ha ocurrido en el presente caso. Sí que era necesaria efectuar dicha obra en el tejado del edificio, pues así lo manifestó el perito. Ahora bien, aunque era necesaria, no se ha acreditado que fuese urgente e inaplazable y que no se pudiera esperar al acuerdo de la Comunidad. Tampoco se acreditó que se comunicase al otro comunero la obra y la necesidad de efectuarla, con anterioridad a ejecutarla, ni que este se hubiese retrasado o demorado en la contestación.
El testigo que declaró en juicio era el hijo del demandante y no se puede dar valor probatorio a su declaración, si la misma no viene corroborada por otros elementos de prueba. Y ello porque este testigo tiene un interés claro en cuál sea el resultado del pleito. Tal y como se defendió por la parte demandada, si era cierto que desde el Ayuntamiento se les había requerido de reparación del tejado por peligro (tal y como él manifestó), habría sido tan fácil como aportar dicho requerimiento del Ayuntamiento o traer a juicio al testigo, trabajador del Ayuntamiento que efectuó aquel requerimiento o comunicación. Este habría sido un testigo mas objetivo que el propio hijo del demandante.
En cuanto al perito, debe decirse que su declaración fue un tanto inconcreta. En primer lugar, afirmó ser amigo del demandante pero después aclaró que no eran amigos, que solo tenían relación profesional por esta concreta obra. Sí que afirmó que el tejado no estaba en condiciones y que había peligro de caída de elementos.
No obstante, aunque se acreditó con esta pericial que la obra era necesaria. No se acreditó que la obra fuese tan urgente que tuviese que hacerse inmediatamente sin contar con el consentimiento ni conocimiento del comunero.
Al igual que fue manifestado por la defensa de la parte demandada, habría sido tan fácil como enviar un burofax o una carta certificada al demandado, comunicando la necesidad de la obra y/o su urgencia. Lo único que consta en actuaciones es una nota, la aportada por el demandado, que le fue entregada con posterioridad a la ejecución de la obra, en la que se comunica que esta se ha ejecutado y cuánto ha costado. La sola testifical de su propio hijo no es prueba suficiente para acreditar dicha comunicación previa, ante la manifiesta mala relación que existe entre las partes.
Así las cosas, no se ha acreditado que se diera a la oportunidad a la Comunidad, ni al copropietario, de valorar y decidir sobre la necesidad misma de la ejecución de la obra de reparación, ni sobre el sistema de ejecución de la misma, su importe, etc. No se ha acreditado que dichas obras fueran urgentes e inaplazables que hubieran de ser afrontadas de inmediato en orden a evitar perjuicios irreparables. Por el testigo se afirmó que había filtraciones de agua a la vivienda por las goteras del tejado y, sin embargo, ninguna prueba se aportó para acreditar esto: ni fotografías, ni facturas de reparación de posibles daños, ni informes periciales. Incluso el perito que declaró manifestó que ejecutó la obra en el exterior de la vivienda, no ejecutando ninguna reparación en el interior.
Por consiguiente, procede desestimarse la demanda, de acuerdo al art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal y la Jurisprudencia aplicable al caso ya mencionada.
CUARTO.- COSTAS PROCESALES
De conformidad con lo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas se impondrán a la parte demandante por haberse desestimado íntegramente la demanda.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,
