Sentencia Civil Juzgados de lo Mercantil - Barcelona, Sección 2, Rec 478/2009 de 13 de Noviembre de 2009

Encabezamiento

SENTENCIA

En Barcelona a trece de noviembre de dos mil nueve.

Vistos por DON JOSE MARIA RIBELLES ARELLANO, Magistrado del Juzgado de lo Mercantil núm. 2 de esta ciudad, el presente incidente concursal registrado con el nº 478/2.009, seguidos a instancia de DON RICARD SIMO PASCUAL, Procurador de los Tribunales y de DON Julio , contra MAXIMA GRUPO INMOBILIARIO S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales DOÑA BEATRIZ AIZPUN SARDA, y contra la ADMINISTRACIÓN CONCURSAL, sobre resolución de contrato de compraventa.

Antecedentes

PRIMERO.- Que por la referida parte actora se dedujo demanda origen de los presentes autos, en base a los hechos y fundamentos de derechos que estimaba de aplicación, suplicando que, se tuviera por presentado dicho escrito con los documentos que acompañaba y previos los trámites legales dictara sentencia por la que se declarara la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes, con todos los pronunciamientos inherentes, incluida la condena en costas de la parte demandada.

SEGUNDO.- Que admitida a trámite la demanda, se mandó emplazar a la parte demandada por un plazo de diez días para que contestara a la demanda, lo que así hizo, alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimaba de aplicación. Por providencia se mandó convocar a las partes a vista, que se desarrolló en la forma que resulta de las actuaciones, declarándose en la misma vista los autos conclusos para sentencia.

TERCERO.- Que en la tramitación de este expediente se ha observado todas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Que la parte actora, al amparo de lo dispuesto en el artículo 62 de la Ley Concursal , ejercita acción resolutoria de contrato de compra-venta, debiendo fijarse los siguientes hechos no controvertidos o que han quedado debidamente acreditados;

1º) Que la concursada MAXIMA GRUPO INMOBILIARIO S.L. (en adelante, MAXIMA) fue constituida el 3 de octubre de 2003 mediante la participación al 50% de las sociedades BCN CONSTRUMAT S.L. e INVERSIONES FRABERTE S.L. (documentos uno y dos de la contestación). Las dos sociedades se integraron, como administradores mancomunados, en el órgano de administración de la concursada. El demandante, Don Julio , es socio, presidente del Consejo de administración y consejero delegado de INVERSIONES FRABERTE S.L.

2º) El día 28 de mayo de 2.007 el demandante y la concursada MAXIMA, que promovió un complejo inmobiliario sito en la CALLE000 NUM000 - NUM000 - NUM001 de Gerona, suscribieron contrato privado de compra-venta de la vivienda NUM002 - NUM003 del edificio NUM004 de dicho complejo (documento uno de la demanda). El precio total de la compraventa se convino en 244.426 euros, pagaderos en tres plazos, el último de ellos y el de mayor monto económico debía hacerse efectivo a la firma de la correspondiente escritura pública de compra-venta. La estipulación quinta -se transcribe literalmente por su relevancia- establece que "se estima que las obras proyectadas estarán terminadas, y en consecuencia la vivienda estará lista para su entrega, aproximadamente, para el mes de diciembre de 2007. El plazo de terminación antes establecido ha sido fijado de acuerdo con el calendario de obras previsto, por lo que la fecha efectiva de terminación puede verse afectada por muy diversos factores. Caso de que la finalización de las obras se dilatase más allá del 31 de diciembre de 2007, la compradora podrá optar; (i) por la resolución de la compraventa, en cuyo supuesto la vendedora deberá restituirle todas las cantidades entregadas hasta la fecha de la resolución, incrementadas en los intereses al tipo del 6%, no teniendo la compradora nada más que pedir ni reclamar; o (ii) por concederse una prórroga, que se hará constar mediante cláusula adicional al presente contrato, especificando el nuevo período para la terminación de la construcción y entrega de la vivienda".

3º) Todos los socios de INVERSIONES FABERTE S.L. suscribieron contratos de compraventa de viviendas del complejo inmobiliario sito en la CALLE000 NUM000 - NUM000 - NUM001 de Gerona y la actora admitió en el acto de la vista que no la adquirió para su disfrute personal.

4º) La construcción de los edificios A y B finalizó el 7 de diciembre del 2007, otorgándose en dicha fecha certificado de final de obra (documentos 10 y 11 de la contestación). La cédula de habitabilidad se obtuvo el 25 de enero de 2008. Por lo que se refiere al edificio C, las obras concluyeron el 19 de febrero de 2008 (documento 11), otorgándose la cédula de habitabilidad el 20 de marzo de 2008 (documento 12).

5º) La licencia de primera ocupación, ello no obstante, no se obtuvo hasta el 23 de enero de 2009. Sin embargo, ello no impidió que a partir del 20 de marzo de 2008, esto es, tras otorgarse la cédula de habitabilidad, se formalizaran todos los contratos de compraventa de las viviendas del bloque C -no así la adquirida por el demandante- (documentos 13 y 14 de la contestación). INVERSIONES FRABERTE S.L., de la que el demandante es consejero delegado, intervino en las escrituras de compra-venta (documento 15 de la contestación); y uno de los socios de INVERSIONES FRABERTE S.L., Don Pablo Jesús , remitió en el mes de noviembre de 2007 las cartas que se acompañan a la contestación como documentos 15 a 18, por las que se comunica a compradores de viviendas del edificio C la inminente finalización de las obras y que el otorgamiento de escritura se preveía para el mes de febrero de 2008.

6º) El día 4 de julio de 2008 INVERSIONES FRABERTE S.L. vende sus participaciones sociales de MAXIMA y renuncia al cargo de administradora mancomunada de la concursada (documentos 4 y 5 de la contestación). Y el 28 del mismo mes, el demandante remite a la concursada el burofax que se acompaña a la demanda como documento 3, en el que manifiesta su voluntad de resolver el contrato de compra-venta y le requiere de pago de la suma de 52.307,16 euros. La demandada contesta, por idéntico conducto, con carta fechada el 30 de julio de 2008 (documento 19 de la contestación), en la que muestra su "sorpresa y perplejidad". La carta se aporta de forma incompleta; y la parte demandada afirma que en la misma convocó al demandante para el otorgamiento de escritura pública el día 17 de septiembre de 2008. En dicha fecha se levanta el acta notarial que se aporta como documento 20 de la contestación, en la que el Notario da fe de la incomparecencia de don Julio .

La parte actora solicita se declare la resolución del contrato de compraventa suscrito entre ambas partes y se condene a la concursada al pago de 52.307,16 euros, más los intereses pactados al 6%. A tal pretensión se opone la concursada y la administración concursal por los hechos y fundamentos de derecho que esgrimen en sus respectivos escritos de contestación.

SEGUNDO.- Que el artículo 61.2º de la Ley Concursal establece como principio general que la declaración de concurso, por sí sola, no afectará a la vigencia de los contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento tanto a cargo del concursado como de la otra parte, siendo con cargo a la masa las prestaciones que correspondan al concursado. Por su parte el artículo 62 dispone que "la declaración de concurso no afectará a la facultad de resolución de los contratos a que se refiere el apartado 2 del artículo precedente por incumplimiento posterior de cualquiera de las partes", atribuyendo al juez del concurso, por los trámites del incidente concursal, la competencia para conocer de la acción resolutoria. "Si se tratara de contratos de tracto sucesivo -añade el artículo 62.1º -, la facultad de resolución podrá ejercitarse también cuando el incumplimiento hubiera sido anterior a la declaración del concurso". Por lo que se refiere a los efectos de la resolución, el apartado cuarto establece que "quedarán extinguidas las obligaciones pendientes de vencimiento", añadiendo que "en cuanto a las vencidas, se incluirán en el concurso el crédito que corresponda al acreedor que hubiere cumplido sus obligaciones contractuales, si el incumplimiento del concursado fuera anterior a la declaración de concurso; si fuera posterior, el crédito de la parte cumplidora se satisfará con cargo a la masa". En cualquier caso para que pueda operar la resolución por incumplimiento, conforme al artículo 1.124 del Código Civil , es necesario, según constante jurisprudencia (sentencias de 26 de marzo de 1.976 y 19 de diciembre de 1.997 ), que concurran los siguientes requisitos; a) reciprocidad de las obligaciones; b) inejecución de una o varias de las obligaciones contractuales; c) previo cumplimiento del demandante; y d) existencia en el deudor demandado de una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento.

TERCERO.- Aplicado cuanto antecede al presente caso, si bien es cierto que la estipulación quinta del contrato de compra- venta, tras afirmar que las obras proyectadas estarían terminadas "aproximadamente" para el mes de diciembre de 2007, autorizaba al comprador a resolver el contrato "caso de que la finalización de las obras se dilatase más allá del 31 de diciembre de 2007", no se advierte, en absoluto, una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento por parte de la concursada. En los supuestos de venta de bienes inmuebles el Tribunal Supremo insiste de forma reiterada (sentencias de 20 de noviembre de 1984 o 5 de diciembre de 2002 , entre otras muchas) que para que la resolución pueda ser acogida no es bastante un simple retraso, sino que ha de patentizarse la existencia de una voluntad obstativa al cumplimiento de lo convenido, que por su trascendental importancia pueda justificar su resolución. Admitiendo la demandante que la construcción del edificio finalizó el 19 de febrero de 2008, sólo cabe hablar de un mero retraso intrascendente que no justifica la resolución. Debe tenerse presente que la propia estipulación quinta contemplaba que el plazo previsto de terminación podía "verse afectado por muy diversos factores". Que no quedó frustrada la finalidad perseguida por los contratantes se evidencia por el hecho de que otros adquirentes de inmuebles en el mismo edificio otorgaron sus escrituras públicas con absoluta normalidad, sin que fuera obstáculo para ello el que no se hubiera otorgado la licencia de ocupación. A todo ello deben añadirse las circunstancias especiales que concurren en el presente caso, como son el hecho de que el demandante, de forma indirecta, fuera socio de la concursada y administrador mancomunado; que conociera, por tal motivo, la evolución de la obra; que fuera INVERSIONES FRABERTE S.L., sociedad de la que el demandante es administrador, la que comunicara a otros compradores la finalización de los trabajos; y que fuera también INVERSIONES FRABERTE S.L. la que suscribiera las escrituras públicas de compra-venta de otros inmuebles. Sólo la desidia o el desinterés sobrevenido del propio demandante impidieron que la escritura pública de compra de su vivienda no se otorgara. En definitiva, dado que no medió incumplimiento por parte de la concursada, no cabe otro pronunciamiento que el destinatario de la demanda.

CUARTO.- Que en cuanto a las costas, rige el principio general del crecimiento contemplado en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por lo que deben ser impuestas a la parte actora.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por DON RICARD SIMO PASCUAL, Procurador de los Tribunales y de DON Julio , contra MAXIMA GRUPO INMOBILIARIO S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales DOÑA BEATRIZ AIZPUN SARDA, y contra la ADMINISTRACIÓN CONCURSAL, debo absolver y absuelvo libremente a la parte demandada, condenando a la parte actora al pago de las costas procesales.

Contra esta sentencia no cabe interponer recurso alguno, sin perjuicio del derecho de las partes a reproducir la cuestión en la apelación más próxima siempre que formulen protesta en el plazo de cinco días.

Así por esta mi sentencia, la pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- La sentencia que antecede ha sido firmada y publicada por el Magistrado-Juez que la suscribe y en el mismo día de su fecha, de lo que doy fe.